Hoofdstuk 2 Verbintenissen uit rechtshandelingen
1.4.2.2 De toerekenbare niet-nakoming: contractuele aansprakelijkheid 106. Contractuele fout. Wanneer een schuldenaar zijn verbintenissen helemaal niet, onvolledig, gebrekkig of laattijdig uitvoert, zonder dat dit aan een vreemde oorzaak te wijten is, is er sprake van een contractuele fout (of contractuele tekortkoming of contractuele wanprestatie of contractbreuk). 107. Foutcriterium. Belangrijk daarbij is dat zelfs de lichtste fout al een contractuele tekortkoming uitmaakt. De maatstaf om te kijken of er een fout begaan werd, is die van een voorzichtig en redelijk persoon (een goede huisvader) die weliswaar in dezelfde concrete omstandigheden wordt geplaatst. 108. Schade en oorzakelijk verband. Een contractuele fout van een contractspartij op zich is niet voldoende opdat er sprake zou zijn van contractuele aansprakelijkheid in haren hoofde. Die is immers maar aan de orde als de wederpartij schade geleden heeft en die schade in oorzakelijk verband staat met de contractuele fout. Op dit punt is er dus een duidelijke parallel tussen de voorwaarden voor contractuele aansprakelijkheid en die voor buitencontractuele aansprakelijkheid (zie verder). Voorbeeld Lees onderstaand uittreksel uit een arrest van het Hof van Cassatie van 28 juni 201818. Situering. Verkopers (hierna: ‘eisers’) gaven een vastgoedmakelaar (hierna: ‘verweerster’) de opdracht om een koper voor hun onroerend goed te zoeken. Via de verkoopbemiddeling van verweerster werden kopers gevonden voor het onroerend goed van eisers en werd een onderhandse verkoopovereenkomst gesloten tussen eisers en die kopers. Die verkoopovereenkomst bepaalde dat er geen bodemattest was bij het ondertekenen ervan en dat de verkoopovereenkomst aangegaan werd onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een lening door de kopers en van het afleveren van een attest door OVAM waaruit blijkt dat er voor het onroerend goed geen verontreiniging gekend is. De kopers lieten eisers later weten dat zij de verkoop niet wettig achtten omdat er schendingen zouden zijn van artikel 5.2.5 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (dat bepaalt dat iedereen die een onderhandse akte van verkoop van een onroerend goed opmaakt informatie over de vergunningstoestand en de meest recente stedenbouwkundige bestemming moet meedelen) en van artikel 101 van het Bodemdecreet (dat bepaalt (1) dat voor het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden de overdrager of desgevallend de gemandateerde bij de OVAM een bodemattest moet aanvragen en de inhoud ervan moet meedelen aan de verwerver en (2) dat de onderhandse akte waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd, de inhoud bevat van het bodemattest). Eisers stelden hierop een aansprakelijkheidsvordering in tegen verweerster. Zij hielden voor dat verweerster aansprakelijk was voor de niet-realisatie van de verkoop van hun onroerend goed nu de nietigheidsgrond te wijten was aan een fout van verweerster. Verweerster had immers een verkoopovereenkomst laten ondertekenen waarin de wettelijke informatieverplichtingen niet werden nageleefd. Merk op dat de juistheid van het standpunt van de kopers dat de onderhandse verkoopovereenkomst nietig was om reden dat er geen bodemattest was bij het ondertekenen ervan in dit arrest niet meer ter beoordeling stond. Het Hof van Cassatie oordeelde in een arrest van 22 maart 201819 wat betreft de noodzaak van de aanwezigheid van een bodemattest nochtans dat partijen “wel een overeenkomst betreffende de overdracht van grond (kunnen) sluiten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen
18 Cass. 28 juni 2018, AR C.17.0696.N, www.juportal.be en RW 2018-19, afl. 32, 1260, noot. 19 Cass. 22 maart 2018, ECLI:BE:CASS:2018:ARR.20180322.7, TBBR 2019, afl. 3, 158, noot P.J. DEBEL en F. VAN DEN ABEELE, TOO 2018, 364, noot S. VANDAMME, RW 2018-19, 937, noot M. DE POTTER DE TEN BROECK en TBO 2018,426, noot M. MEIRLAEN. 138
Praktisch Verbintenissenrecht 2021_v7.indd 138
28/06/21 16:23
