Rapport d'activité 2022

Rapport d’activité

Phase d’émergence Trois années de projets

Ilot Prudhon, Ivry-sur-Seine - dessin : Clément Gy

TLM Au Fil du Rail, Paris 19è - dessin : Clément Gy

édito

Bellevilles en chemin

Vous vous apprêtez à ouvrir, feuilleter, lire ou refermer le premier rapport d’activité de Bellevilles. Si l’on a visé juste, vous y trouverez : des gens, des projets, des couleurs et un peu de notre âme. Sa rédaction fut pour toute l’équipe une occasion de faire un premier état des lieux du chemin parcouru ces trois dernières années et de regarder au loin.

Le challenge à relever : présenter simplement notre structure, notre équipe, nos activités, notre métier. En bref, ce en quoi l’on croit, ce qui fait notre ADN.

Le résultat, c’est un document à l’image de notre foncière : un projet en constante évolution. Vous pourrez y déceler des imperfections mais aussi l’essence d’une démarche, d’une façon de faire, d’un apprentissage. Il nous a permis de poser un premier cadre, que nous avons illustré par des exemples du quotidien.

Par cette voix, nous voulions vous partager nos réussites, nos échecs, et nos questionnements. Plus largement, en première approche, il nous tenait à cœur de pouvoir inscrire Bellevilles dans un héritage, dans son écosystème bouillonnant et en relation avec nos parties prenantes et bénéficiaires. Nous espérons que ce document pourra faire office de base de discussion et d’échange, susciter le débat sur un métier et une vision du monde.

Bonne lecture !

- L’équipe Bellevilles

Des remarques ? Ecrivez nous à : contact@bellevilles.fr

Quelques informations sur les partis pris méthodologiques : Vous l’aurez compris il ne s’agit pas d’un exercice performatif, mais réflexif. Nous avons donc opté pour un format assez complet en essayant de trouver un équilibre entre production de contenu et “infos flash”. Sa rédaction à plusieurs mains a mobilisé toute notre équipe et a mis un certain temps à accoucher. Il a été pensé en articulation avec un prochain rapport d’impact, à sortir dans quelques mois. Sa V2 profitera, nous l’espérons, de tous les commentaires de nos parties prenantes.

«L’identité est une construction qui passe par la narration.»

Paul Ricoeur, Soi-même comme un autre, 1990

sommaire

Bellevilles en bref

1 - Genèse : 2011 à 2021

2 - Bellevilles en 2022 : quelques chiffres

3 - Mosaïque de projets

PARTIE 1. Bellevilles, une foncière responsable ?

1 - COMPRENDRE LE CONTEXTE DE L’ACTION DE BELLEVILLES

2 - POSER UN CADRE OPÉRATIONNEL

Activités : accompagner l’ensemble du cycle de vie des projets

Gouvernance : s’organiser pour concrétiser des intentions

4 - RECHERCHER L’IMPACT, ÉVALUER SES EFFETS Bellevilles, changer quoi, pour qui ?

2. Des projets au service des citoyens et

3. Un collectif «en chemin»

Bellevilles en bref

Bellevilles en bref

pourquoi ?

La financiarisation du secteur de l’immobilier et les rapports de domination qui s’y exercent ont contribué à détourner l’immobilier de sa fonction première : loger, abriter une activité, offrir un service d’utilité pour le territoire…

quoi ?

En conséquence, certains projets et besoins primaires, moins rentables ou de plus petites échelles, peinent à se concrétiser ou se pérenniser faute d’espaces adaptés pour les accueillir.

pour qui ?

La finalité de la foncière est de remettre au cœur du projet immobilier ses acteurs clés : porteurs de projets, résidents et usagers ; pour ainsi leur redonner la place qu’ils méritent, en tant que citoyens.

comment ?

Pour atteindre cet objectif, Bellevilles s’attèle à connecter l’ensemble des acteurs engagés sur les projets sur tout leur cycle de vie : de leur préfiguration jusqu’à leur exploitation sur le temps long. Au quotidien, elle collabore sur le montage, la conception, l’acquisition, la réhabilitation et l’exploitation de projets mixtes ou hybrides. Dans ce processus, elle accompagne ses bénéficiaires en leur partageant les clés pour imaginer, s’approprier, réaliser et faire vivre leurs lieux, et parfois s’associent à eux pour partager la propriété immobilière et les choix stratégiques qui en découlent.

où?

Bellevilles intervient sur des territoires clés traditionnellement délaissés par les acteurs traditionnels de l’immobilier (zones rurales, villes moyennes, quartiers périphériques). Bellevilles travaille également sur les centres urbains denses et afin de lutter contre la pression foncière pour éviter que les activités essentielles et utiles soient sans cesse repoussées aux frontières des métropoles.

vers quoi ?

Dans cette démarche expérimentale, Bellevilles acomme paradigme les objectifs suivants :

--- Partager la valeur économique créée et limiter l’enrichissement individuel dans une démarche d’équité

--- Conscientiser les rapports de domination, et partager le pouvoir au sein du collectif

--- Replacer les personnes, les émotions, les usages et les besoins essentiels au centre pour favoriser le lien social

--- Prendre conscience et limiter, autant que faire se peut, les impacts négatifs de l’activité de la foncière sur les personnes et les écosystèmes

genèse : 2011 à 2021

Aux origines de Bellevilles ce sont cinq amis, ingénieurs et professionnels de l’immobilier qui décident de mettre en commun leurs compétences pour répondre à une problématique sociétale : celle de la place et du rôle de l’immobilier dans nos parcours de vie.

--- Francois Gendre : ingénieur, architecte, cofondateur de l’Atelier Arpent.

--- Jérémie Lovenbruck : entrepreneur de l’ESS, cofondateur et gérant de Palanca, Allo Bernard et des Halles de la Cartoucherie.

--- Adrien Ramirez : ex-directeur de la maîtrise d’ouvrage dans le logement social.

--- Alexandre Born : ex-directeur maîtrise d’ouvrage sur des projets de réhabilitation lourde, ex-directeur du développement d’une agence d’architecture,

fondateur de Teckoé, ingénieur travaux.

--- Sébastien De Hustler : président de De Watou, une foncière familiale d’immobilier commercial.

Ce qui les lie et les motive c’est l’envie commune de questionner le sens de leur métier et le fonctionnement de leur secteur d’activité respectif. Dès 2016, l’idée germe de développer un outil hybride et sur-mesure qui participe à l’émergence de projets immobiliers en phase avec les transitions sociales, économiques et environnementales à l’œuvre.

En 2017, le projet initial de monter un outil de promotion immobilière responsable est remplacé par celui d’une foncière qui permet de travailler

Au quotidien, dans leur métier, c’est le début des frustrations. Tous ressentent l’envie d’exercer leur métier différemment

Première expérience des associés dans l’entrepreneuriat social : ils créent Solidev, une association de développement de projets solidaires

Solidev est le 1er associé de la SCOP Palanca fondée par Jérémie

Les associés ont l’envie d’entreprendre ensemble, ils sont convaincus de leur complémentarité

Tout premier séminaire à Londres: visite de Pop Brixton + Peckham Levels

Démarrage du projet de la Cartoucherie sans Bellevilles mais avec Palanca

Le projet de promotion responsable évolue en foncière

le temps long, avec la maîtrise des différentes phases notamment l’exploitation d’un projet et une plus grande flexibilité en termes de modalités d’intervention.

Fin 2019, la foncière Bellevilles est créée et obtient l’agrément ESUS (Entreprise Solidaire d’Utilité Sociale) valorisant la démarche.

Malgré le confinement de mars 2020, Bellevilles réalise avec succès sa première levée

de fonds sur la plateforme de crowdfunding LITA. com. Deux millions d’euros seront collectés sous forme d’obligations auprès de 728 investisseurs citoyens permettant à Bellevilles d’amorcer ses premiers projets et d’expérimenter la finance citoyenne.

La suite de l’histoire s’écrit au quotidien. Les pages qui suivent sont une première tentative pour retracer et partager trois années d’expériences et d’expérimentations humaines et immobilières.

Rencontre avec Sébastien De Hulster5ème associé

Levée de fonds citoyenne de 2M€ en plein Covid

5 projets opérationnels

(Ile de France et Occitanie)

Levée de fonds de 1M€ auprès d’investisseurs privés

voir Bellevilles en chiffres : page suivante :)

Création de la SAS BELLEVILLES et obtention de l’agrément ESUS

Entrée de Bellevilles en tant que co-invest direct dans le projet de la Cartoucherie

17 projets opérationnels

(Ile de France et Occitanie)

Création du pôle R&D – réflexions sur l’évaluation d’impact

Bellevilles 2022

quelques chiffres

31 Salariés et indépendants

5

Écoles où Bellevilles est intervenue (ENSA Versailles, Paris Est, EIVP, Science Po, INSA).

3 Implantations d’agences : Ile-de-France, Méditérannée, Occitanie.

2 Comités ESS organisés

26 Projets dont : 16 avec l’acquisition réalisée et 10 en montage (faisabilité /conception)

Photographie Bellevilles 2022

Démarche impact

55391

m2 à réhabiliter

230 Projets étudiés en 3 ans

8 Prix obtenus

5

Associés fondateurs

199

Bénéficiaires directs accompagnés (voir “les parties prenantes de Bellevilles

4

Personnes mobilisées (1,5 ETP équivalent) ‘team impact’

10

Groupes de travails entre pairs, avec les institutions, l’état et acteurs engagés dans le secteur de l’urbain (ANCT, France Tiers Lieu, Impact France, Degentrify, etc).

pour un budget de 250K€/an

Données financières

au 31/12/2022

55391 surface totale m2

7 M€ FP totaux : pour complétion des 26 projets

35 M€ quote part actifs Bellevilles

135 M€ valeur totale à terminaison

26 nombre de projets

129 M€ coût de revient global

1,4 M€ de chiffre d’affaire (honoraires en 2022)

9,2 M€ de subventions obtenues sur les projets

281.478€

Fonds Propres BLV moyen par opération

7 M€ création de valeur quote part Bellevilles

36 M€ valeur totale à terminaison actifs Bellevilles

6.83% rentabilité brute moyenne

14%

Fonds Propres Bellevilles / coût de revient moyen

63% LTC moyen

37% détention médiane

11.68% rentabilité brute maximum

Bellevilles 2022 données projets

amorçage : 55%

montage : 19% (= faisabilité + conception)

travaux : 12%

exploitation : 14%

Répartition des projets selon le cycle de vie d’un projet immobilier

Répartition des projets en cours par programme.

tiers-lieux : 47%

logements : 14,3%

commerces : 11,7%

activités ESS : 27%

*** Dont 12 en QPV ou proximité

** Dont 5 en QPV ou proximité, et 7 en ACV

* Dont 1 en QPV ou proximité, et 1 en ACV

métropoles / grandes villes : 59%

villes moyennes : 33%

périurbain : 4%

ruralité : 4%

Répartition des projets par typologie urbaine et périmètre de politique publique

Bellevilles agit en opérateur sur le terrain pour la mise en œuvre des politiques publiques.

Dans les métropoles et grandes villes, zones tendues où sont localisés 60% des projets en cours, Bellevilles s’implante majoritairement - 75% - en Quartier Prioritaire de la Ville (QPV). Bellevilles y fait l’acquisition de locaux d’activités qu’elle loue à prix abordables pour favoriser l’implantation d’acteurs locaux, de l’ESS, artistes et/ou artisans dont les projets ne permettent pas l’accès à l’immobilier par la voie classique.

Dans les villes moyennes, espaces périurbains et villages - zones détendues où sont localisés 60% des projets en cours, Bellevilles, 80% sont localisés dans un perimètre Action Cœur de Ville (ACV), et 55% en QPV. Bellevilles y réhabilite le patrimoine existant pour participer à la dynamisation des activités commerciale et productive et favorise l’émergence de nouveaux logements, de qualité et abordables.

mosaïque des projets

en montage (faisabilité + conception) en travaux en exploitation terminés

projet selon leur niveau d’avancement

La Halle aux Poissons - Le Havre

La Clique - Valenciennes

Getcom - Ile-Saint-Denis

Le Phares - Ile-Saint-Denis

Grande Coco - Paris 20è

Le TLM - Paris 19è

Prudhon - Ivry-sur-Seine

Polto - Stains

Aux Fabriques Réunies - Verdun

Quai de Londres - Verdun

110 Cultures - Les Mureaux

Fédération Envie - Trappes

Ikos - Bordeaux

Internat - Rodez

Château de Montfranc - Arvieu

BABA- Montereau

Cour Sainte-Paule, Sens

LICA - Marseille

Chardons - Marseille

Halles de la Cartoucherie - Toulouse Café L’Escabel - Toulouse Le Clos Jacquin - Toulouse

Compagnie du code - Toulouse La Soufflerie - Toulouse

Carte de France des projet selon leur niveau d’avancement

Laperouse- Albi

Génération Pasteur - Albi

Compagnie du Code - Toulouse

Chardons - Marseille

L’Escabel - Toulouse

Internat Eugene Loup - Rodez

Soufflerie - Toulouse

GETCOM - Ile Saint Denis

La Halle aux Poissons - Le Havre

110 Cultures - Les Mureaux

Ikos réemploi - Bordeaux

BABA - Montereau

Le PHARES - Ile Saint Denis

Polto - Stains

Château de Montfranc - Arvieu

Clos Jacquin - Toulouse

Génération Pasteur - Albi

Aux Fabriques Réunies - Verdun

Les Halles de la Cartoucherie Toulouse

La Clique - Valenciennes

Cour Sainte-Paule - Sens

Prudhon - Ivry-sur-Seine

Laperouse - Albi

La Grande Coco - Paris 20

Quai de Londres - Verdun

Fédération Envie - Trappes LICA

Maison des Médias Libres - Paris

COMPAGNIE DU CODE

Ville : Toulouse (31)

Programme : Local associatif

Activité

Phase : Faisabilité

Thèse d’investissement :

Activité ESS

Mode d’intervention : Investisseur, MOA

Surface : 147m2

Détention : 70.00%

Coût de revient : 465,000€

Rentabilité brute : 8.34%

Associés : N.C.

Architectes : N.C.

INTERNAT EUGÈNE LOUP

Ville : Rodez (12)

Programme : Logement mixte

Activité - Internat

Thèse D’investissement : Coeur de Ville, logement

Phase : Faisabilité

Mode d’Intervention : Investisseur

Détention : 25,5%

Surface : 1800m2

Cout de revient : 6,84M€

Rentabilité Brute : 4,41%

Associés : N.C.

Architectes : N.C.

LA SOUFFLERIE

Ville : Toulouse (31)

Programme : Tiers Lieu, Activité, restauration

Thèse D’investissement : Tiers-Lieu

Phase : Faisabilité

Mode d’Intervention : Investisseur

Détention : 51%

Surface : 2300m2

Coût de revient : 3,67M€

Rentabilité Brute : 7,7%

Architectes: En cours de désignation

Associés: N.C

VILLAGE DU RÉEMPLOI - IKOS

Ville : Bordeaux (33)

Programme : Bureaux, Activité

Thèse d’investissement :

Activité ESS,

Phase : Faisabilité

Mode d’Intervention :

Investisseur, Conseil/ AMO

Détention : 27%

Surface : 13200m2

Coût de revient : 24M€

Rentabilité brute : 7,29%

Architecte : BPM et MOONWALK Local

Associés : N.C

GETCOM

Ville : Ile-Saint-Denis (93)

Programme : mixte activités et bureaux, Proximité QPV

Thèse D’investissement :

Activités ESS

Phase : Faisabilité

Mode d’Intervention : Investisseur MOA, MOD

Détention : 60% (en cours de validation)

Surface : 852m2

Coût de revient : 2,8M€

Rentabilité Brute : 6,19%

Architecte : Bellastock

Associés : Halage

MAISON DES MÉDIAS LIBRES

Ville : Paris (75)

Programme : Bureaux, activité

Thèse D’investissement :

Activité ESS

Phase : Faisabilité

Mode d’Intervention :

Investisseur MOA

Détention : N.C.

Surface : 5000m2

Coût de revient : N.C.

Rentabilité Brute : N.C.

Architecte : N.C

Associés : N.C.

110 CULTURES

Ville : Les Mureaux (78)

Programme : Agriculture Urbaine

QPV

Thèse D’investissement :

Activité ESS

Phase : Faisabilité

Mode d’Intervention : Investisseur, MOA

Détention : N.C.

Surface : 224m2

Coût de revient : 370k€

Rentabilité Brute : 6,6%

Associés : De Watou, PTCE Les Mureaux

COUR SAINTE PAULE

Ville : Sens (89)

Programme : Logements mixtes, espaces partagés, locaux d’activités

ACV

Thèse D’investissement : Logement, Activité ESS, Coeur de Ville

Phase : Conception

Mode D’intervention : Investisseur, MOA

Surface : 1452m2

Détention : 15%

Coût de Revient : 4,9M€

Rentabilité Brute : 3,57%

Architectes : D&BA

LA HALLE AUX POISSONS

Ville : Le Havre (76)

Programme : Tiers-Lieu

Proximité QPV

Thèse D’investissement : Tiers-Lieu

Phase : Conception / Exploitation Temporaire

Mode d’Intervention :

Investisseur, MOD, MOA

Détention : 25%

Surface : 1613 m²

Coût de revient : 4,06M€

Rentabilité Brute : 4,81%

Associés : Encore Heureux, Sinny & Ooko

Architectes : Encore Heureux

LE PHARES

Ville : Ile -Saint -Denis (93)

Programme : Bureaux, Ateliers

Proximité QPV

Thèse D’investissement :

Activité ESS

Phase : Conception

Mode d’Intervention : Investisseur, MOA, MOD

Détention : 8%

Surface : 2350m2

Coût de revient : 7,6M€

Rentabilité Brute : 4,54%

Architectes : Archipel Zero, Normier + Postec

Associés :Halage

MONTEREAU - BABA

Ville : Montereau-Fault-Yonne (77)

Programme : Bureaux, Ateliers, Logement, Commerce

Proximité QPV, ACV

Thèse D’investissement : Tiers-Lieu, Logement, Coeur de Ville

Phase : Conception

Mode d’Intervention :

Investisseur, MOA

Détention : 99%

Surface : 746m2

Coût de revient : 1,5M€

Rentabilité Brute : 4%

Architectes : D&BA

POLTO

Ville : Stains (93)

Programme : Bureaux, Ateliers, QPV

Thèse D’investissement : Activité ESS

Phase : Conception

Mode d’Intervention : Investisseur, MOA, MOD

Détention : 28%

Surface : 2224m2

Coût de revient : 7,4M€

Rentabilité Brute : 6.45%

Architectes : Ramdam

Associés : SFM AD, Régie de quartier Les Rayons

LES HALLES DE LA CARTOUCHERIE

Ville : Toulouse (31)

Programme : bureaux, activité, commerce, spectacle, restauration

Proximité QPV - Ecoquartier

Thèse d’investissement : Tiers Lieu

Phase : Travaux

Mode d’intervention : Investisseur

Surface : 13 386 m2

Détention : 12%

Coût de revient : 32M€

Rentabilité brute : 7,2%

Architectes : Chloé Bodart / Construire – OECO Architectes

Associés : Banque des Territoires et SAS Tiers Lieu (AZALAY Invest

- THE ROOF - SUR LA ROUTE SASIMMORETAIL - UCPA IMMO - TMCO - De Watou - BELLEVILLES)

LE TLM

Ville : Paris (75019)

Programme : Tiers-Lieu, commerce, activité, restauration

QPV

Thèse D’investissement : Tiers-Lieu

Phase : Travaux

Mode D’intervention : Signataire COT, MOA

Surface : 750m2

Détention : Convention

Occupation Temporaire

Coût de Revient : 1,78M€

Rentabilité Brute : 9,9%

Associés : Collectif Au Fil du Rail

Architectes : Grand Huit

GÉNÉRATION PASTEUR

Ville : Albi (81)

Programme : Logements mixtes, commerce, activité

QPV, ORT, ACV

Thèse D’investissement : Logement, Activité ESS

Coeur de Ville

Phase : Travaux

Mode d’Intervention : Investisseur, CPI (Atelier Bellevilles)

Détention : 51%

Surface : 1065m2

Coût de revient : 3,94M€

Rentabilité Brute : 3,45%

Associés : Caisse des Dépôts

Architectes : Atelier Arpent

ÎLOT PRUDHON

Ville : Ivry-Sur-Seine (94)

Programme : Logement mixte, locaux d’activité

Proximité QPV

Thèse D’investissement : Activité ESS, Logement

Phase : Travaux

Mode d’Intervention : Opérateur d’un fonds à impact, acquisition/gestion, MOD

Détention : 0%

Surface : 2000m2

Coût de revient : 5,7M€

Rentabilité Brute : 5 %

Associés : MATA Capital

Architectes : WAO

LA GRANDE COCO

Ville : Paris (75020)

Programme : Bureaux, Activité, Commerce, Logements

Proximité QPV

Thèse D’investissement : Tiers-Lieu

Phase : Travaux

Mode d’Intervention : Investisseur, MOD

Bail à construction

Détention : 37%

Surface : 1106m2

Coût de revient : 3,93M€

Rentabilité Brute : 5,57%

Architectes : Des Clics et des Claques

Associés : SCI 321 Soleil (SAS COCO + Bellevilles)

LE LICA

Ville : Marseille (13)

Programme : Bureaux, Ateliers

Proximité QPV

Thèse D’investissement : Tiers-Lieu

Phase : Travaux

Mode d’Intervention : Investisseur, CPI (Atelier Bellevilles)

Détention : 15%

Surface : 542m2

Coût de revient : 3,05M€

Rentabilité Brute : 4,58%

Architectes : SOY Architecture

Associés : ANRU, SCOP LICA

AUX FABRIQUES RÉUNIES

Ville : Verdun (55)

Programme : Bureaux, Activité, Commerces, Logements

Proximité QPV, ACV, ORT, ZRR

Thèse D’investissement : Coeur de Ville, Logement, Activité ESS

Phase : Travaux

Mode d’Intervention : Investisseur, MOD

Détention : 17%

Surface : 3158m2

Coût de revient : 6,3M€

Rentabilité Brute : 4,59%

Architecte conception: Atelier Arpent

Associés : SAS Fabrique Réunies (SCI Meuse + Bellevilles + Caisse des Dépôts)

LE CLOS JACQUIN

Ville : Toulouse (31)

Programme : Commerces QPV, ZRR

Phase : Exploitation

Thèse d’investissement : Activité ESS

Surface : 1 438 m2

Mode d’Intervention : Investisseur

Détention : 99 %

Coût de revient : 1,46 M€

Rentabilité brute : 10%

Architectes : Atelier Arpent

Associés : Oïkos Développement

ENVIE

Ville : Trappes (78)

Programme : Activité QPV, ACV

Thèse D’investissement : Activité ESS

Phase : Exploitation

Détention : 99%

Mode d’Intervention : Investisseur

Surface : 2035m2

Coût de revient : 1,35M€

Rentabilité Brute : 7,36%

L’ESCABEL

Ville : Toulouse (31)

Programme : Café Associatif et culturel

Proximité QPV

Thèse D’investissement :

Activité ESS

Phase : Exploitation

Mode d’Intervention : Investisseur

Détention : 60%

Surface : 225m2

Coût de revient : 308K€

Rentabilité Brute : 8,14%

Associés : L’Escabel café associatif, Associés Belleviles en leur nom propre

LA CLIQUE

Ville : Valenciennes (44)

Programme : Tiers-Lieu, Logement

Proximité QPV, ORT, ACV

Thèse D’investissement : TiersLieu, Logement, Coeur de Ville

Phase : Exploitation

Mode d’Intervention : Investisseur, MOD

Détention : 49%

Surface : 260m2

Coût de revient : 896K€

Rentabilité Brute : 6,52%

Associés : La Clique, BALTIS Capital

LAPÉROUSE

Ville : Albi (81)

Programme : Logement ACV

Thèse D’investissement : Logement, Coeur de Ville

Phase : Exploitation

Mode d’Intervention : Investisseur, MOA

Détention : 99%

Surface : 340m2

Coût de revient : 970K€

Rentabilité Brute : 5,41%

Architectes : NA

QUAI DE LONDRES

Ville : Verdun (55)

Programme : Commerces

Proximité QPV, ACV, ORT, ZRR

Thèse D’investissement : Activité ESS

Phase : Exploitation

Mode d’Intervention : Investisseur

Détention : 99%

Surface : 48m2

Coût de revient : 82,3k€

Rentabilité Brute : 11,68%

BABA - ANCIENNE AGENCES

9 Rez-de-Chaussée réactivés Partout en France - 5 en QPV et 5 en ACV

Programme : Commerce et Activité

Phase : Exploitation

Thèse d’investissement : Activité ESS + Coeur de Ville

Mode d’intervention : Investisseur

Surface : 1118 m2

Détention : 99%

Coût de revient : 386k€

Rentabilité brute moyenne : 7,5%

Associé : De Watou

CHARDONS

Ville : Marseille (13)

Programme : Logement

Thèse D’investissement : Logement

Phase : Terminé

Mode d’Intervention : Amorçage du projet

Détention : 16,67%

Surface : 396m2

Coût de revient : 795k€

Rentabilité Brute : 6,29%

Associés : collectif Maison Chardons

CHÂTEAU DE MONTFRANC

Ville : Arvieu (12)

Programme : Logement et activité

Phase : Exploitation, terminé

Thèse D’investissement :

Coeur de ville

Mode d’intervention : Investisseur

Surface : 450m2

Détention : 40%

Coût de revient : 809K€

Rentabilité brute : 5.5%

Associé : Laetis

Bellevilles une foncière responsable ?

comprendre le contexte de l’action de Bellevilles

L’action de Bellevilles se définit avant tout par le “faire”. Les retours de terrain, les observations empiriques, l’itération constituent pour la foncière un apprentissage qui l’amène à avancer. Ces pages, en regard d’une approche opérationnelle, constituent une tentative d’inscrire la démarche de Bellevilles dans un cadre plus théorique et de mettre en lumière les grandes dynamiques à l’œuvre qui accompagnent ou ont conditionné sa création et son évolution.

Loin d’être académique, la proposition cidessous a pour objectif de poser un cadre, revenir sur les constats qui ont motivé la création de Bellevilles, et proposer une vision pour la suite.

Loin d’être figée, cette dernière sera amenée à évoluer, au gré des discussions que l’on espère avoir avec vous !

Bellevilles ne part pas d’une page blanche : son action s’inscrit dans un contexte donné ; d’autres ont pensé et/ou agi avant elle et Bellevilles bénéficie de leur héritage.

Les constats pratiques qui ont motivé l’action de Bellevilles trouvent racine dans des problématiques systémiques. Par exemple, les rapports de domination qui s’exercent au sein du secteur immobilier ou bien la financiarisation de ce dernier.

C’est-à-dire que de plus en plus d’acteurs considèrent l’immobilier avant tout comme un moyen de générer une valeur financière, au détriment de sa fonction sociale ou d’usage : loger, abriter une activité…

L’immobilier devient alors une fin et non plus un moyen. L’objectif est de maximiser la création de valeur financière.

Il s’agit de gagner beaucoup et vite, et ceci se fait au détriment de la qualité, de l’adéquation aux besoins des gens et du territoire, de l’environnement…

Ainsi, la ville néolibérale est façonnée par les logiques d’accumulation de capital. La rente des investissements, notamment immobiliers, est souvent captée par les mêmes acteurs. Cette accumulation se fait au détriment des plus vulnérables, ou plus généralement de celles et ceux qui ont des difficultés d’accès au système bancaire. Ces personnes subissent alors les évolutions urbaines sans pouvoir y participer.

En conséquence, les investissements se concentrent dans les métropoles, où il est plus assuré d’extraire une rente, et sur la production de bâtiments neufs : c’est plus simple et moins coûteux que de réhabiliter. En miroir, les projets immobiliers situés en zones rurales et villes moyennes attirent peu d’investissements. C’est aussi le cas des projets jugés trop complexes ou trop risqués.

Une partie de la population est ainsi progressivement privée de son “droit à la ville”*. (Voir Annexe 1 : Glossaire).

C’est dans ce contexte que l’action de Bellevilles s’inscrit. L’équipe initiale repart de questions fondamentales…

Bellevilles fait le choix de l’entrepreneuriat collectif pour répondre à des problématiques sociétales, tout en encadrant sa lucrativité. Ainsi, elle prend part au grand mouvement de l’économie sociale et solidaire aux côtés d’organisations diverses, déjà actives parfois depuis bien longtemps !

… et décide d’agir au sein d’un monde qu’elle connaît : celui de l’entreprise. Pour développer d’autres façons de faire, elle mobilise alors les connaissances et les compétences dont elle dispose dans les domaines de l’architecture, la construction, la finance, l’immobilier, le développement local…

L’objectif est de mettre l’immobilier au service des personnes et des projets qui contribuent aux nécessaires transitions sociale, écologique, économique, politique.

Oui, Bellevilles est convaincue que l’immobilier peut nous aider à inventer des futurs désirables !

Dessins et texte : Julie Auffray

Photo : Salem Mostefaoui

poser un cadre opérationnel

Activités : Accompagner l’ensemble du cycle de vie des projets

Les métiers de Bellevilles

Depuis sa création Bellevilles a adopté une approche transversale du métier de l’immobilier. Cette vision doit lui permettre de garantir et préserver les valeurs et engagements portés par les projets sur le temps long.

Bellevilles tente, autant que faire se peut, d’agir comme un « tiers de confiance », en apportant et partageant ses compétences avec ses parties prenantes, et notamment les futurs usagers des lieux.

Ce positionnement implique, vis à vis du processus de projet, une volonté :

--- d’intégrer toutes ses composantes pour maîtriser sa chaîne de valeur ;

--- de le co-construire et de partager la gouvernance avec l’ensemble des parties prenantes.

En amorçage (1), les équipes de Bellevilles travaillent à identifier et répondre aux besoins exprimés ou latents. Bellevilles peut mettre en place une démarche active de recherche de biens si ces besoins sont connus ; ou intervenir en réponse à des sollicitations externes de porteurs de projets, collectivités, promoteurs, aménageurs… Cette phase d’analyse consiste à bien appréhender :

--- les intentions : nature du projet et de ses ambitions, objectifs analyse d’impact ;

--- le contexte : territoire, historique, parties prenantes engagées, leur gouvernance et dynamiques à l’oeuvre… ;

--- et évaluer les opportunités foncières afférentes : statut de la maîtrise foncière, appréciation rapide du bâti, du marché, potentiel de création de valeur…

identifier ou faire émerger des projets qui ont du sens assurer la faisabilité opérationnelle des projets élaborer des projets en accord avec nos objectifs et nos valeurs maîtriser l’immobilier et la chaîne de valeur assurer la bonne exécution du projet pérenniser des activités sur le temps long

Cycle de vie d’un projet immobilier

Les Halles de la Cartoucherie, Toulouse -

Photo : Studidrone

La Grande Coco, ParisDessin : Clément Gy

Le tout pour arriver, en phase amont, à mettre le projet sur les rails tout en vérifiant sa réalité économique ainsi que son utilité sociale et environnementale.

Pour ce faire, les équipes ont besoin de s’appuyer sur une expertise métier pluridisciplinaire, leur connaissance locale du terrain ainsi que celle de leurs partenaires ; voire de l’enrichir par des missions de préfiguration et de concertation citoyenne. C’est un enjeu majeur de coopération sur lequel Bellevilles travaille à s’améliorer en permanence et qui ne saurait être acquis.

Cette étape complexe a en effet pour objectif d’inscrire dans l’ADN du projet immobilier en devenir les principes de coopération. Sur ce terrain, Bellevilles explore et construit sur ses retours d’expériences, tente de se former et cherche à mieux comprendre les mécanismes en jeu pour améliorer son approche.

L’amorçage peut être complété ou intégré à une étude de faisabilité (2). Dans le cadre de la faisabilité Bellevilles assure la fiabilisation et viabilisation du projet. Cette dernière peut comprendre plusieurs volets :

--- Opportunité : vérification de l’état du marché, étude de la qualité des porteurs de projets identifiés

(impact recherché, expériences passées, qualité du modèle d’exploitation envisagé) pour établir une première estimation du loyer cible capable - à l’échelle des résidents et au global du projet ;

--- Technique et architectural : programme technique et fonctionnel (usages, surfaces, contraintes réglementaires associées), réalisation de diagnostics en vue de l’estimation du cout travaux ;

--- Economique : établissement d’un premier modèle économique de l’opération immobilière (Business Plan), plan de financement, plan de financement et pré-identification des subventions ;

--- Juridique : évaluation de la structuration la plus adaptée au projet et à ses ambitions (type de société, modes de portage…)

En tant que Maître d’Ouvrage, Bellevilles coordonne ensuite les études de conception (3) avec la maîtrise d’œuvre (architectes et bureaux d’études) en parallèle du processus d’acquisition (4). Le suivi des études architecturales doit permettre l’élaboration de projets en accord avec les engagements écologiques (sobriété, mixité d’usages, démarche circulaire, performance énergétique…) et sociaux (offre adaptée pour favoriser la mixité et le lien social, pratique de loyers modérés…) de la foncière.

La Halle aux Poissons, Le Havre

Au cours de l’acquisition Bellevilles affermit la structuration financière (stratégie d’investissement) et juridique (montage des sociétés, réalisation des actes) en collaboration avec ses partenaires (porteurs de projets, co-investisseurs…).

Une fois la maîtrise foncière et le modèle d’exploitation sécurisés, Bevilles peut accompagner les phases de travaux. Bellevilles adopte une approche frugale afin d’optimiser le coût de revient tout en garantissant la qualité des opérations.

Cet objectif lui permet de contrôler l’impact du projet sur le loyer (remboursement de l’emprunt) et les charges (de fonctionnement) à supporter par les résidents (cf. le modèle économique de Bellevilles).

Tout au long de ces phases préliminaires, et par la suite, au cours de la vie du projet, Bellevilles appuie les porteurs de projets, exploitants et résidents dans la pérennisation et le développement des usages du site et de leurs activités respectives. En cette phase d’exploitation (5).

Bellevilles peut également contribuer à la commercialisation de locaux (recherche,

analyse du profil des résidents), à la gestion locative (établissement et suivi des charges de fonctionnement, quittancement, maintenance du bâtiment, et au suivi de la stratégie d’investissement.

L’ensemble de ces activités consiste en un travail de maîtrise d’ouvrage (MOA), ou autrement dit de pilotage de projet (coordonner, commanditer, missionner, rémunérer).

La répartition de ces missions (rôle et responsabilités) se fait au cas par cas en fonction des projets, de leurs besoins, ainsi que de l’expertise des parties prenantes rassemblées.

La Halle aux Poissons, Le Havre

Les usages et usagers comme

Il est à noter que ces phases de sont pas linéaires, elles peuvent se superposer et s’enchaîner. Le diagramme ci-avant schématise la proportion de chaque phase à l’échelle d’un projet. On remarque que la phase d’exploitation d’un projet immobilier est la plus longue de son cycle de vie ; c’est celle qui a le plus grand potentiel de création de valeur sociale et environnementale.

Il y a donc un enjeu à adresser un projet immobilier en considérant en premier lieu la finalité du projet (la phase d’exploitation, les usages et ses usagers).

Cette approche nécessite de se concentrer sur les contraintes et besoins des bénéficiaires dès les premières étapes de la vie du projet (usages besoins en espaces, loyers capables, vision…) et demande ainsi une pensée sur le temps long pour permettre sa résilience. Cette démarche passe, en amorçage, pour Bellevilles par poser les bases d’un programme de projet qui sera ensuite développé sur le fond et la forme. Ce programme doit être fondé sur les besoins essentiels du territoire, des usagers du projet, et intégrer le fonctionnement de son éco-système.

Tout au long de cette démarche, Bellevilles tente de calibrer ses interventions sur mesure en recherchant le bon équilibre pour, d’un côté, rationaliser ses processus afin garantir une certaine efficacité et, de l’autre, se laisser la liberté d’innover pour répondre au mieux aux besoins et enjeux particuliers de chaque situation, de chaque projet.

Bellevilles ne propose pas d’intervention type pour l’analyse d’un projet. Son engagement peut aller du simple conseil de pair à pair à l’investissement significatif de fonds propres pour porter une acquisition ; via un panel de solutions techniques et financières variées.

Pasteur, Albi

L’intégration et la coopération sur des projets multi-partenariaux et sans cesse spécifiques est un réel enjeu d’amélioration pour Bellevilles.

Les équipes tentent systématiquement de faire au mieux pour qu’une démarche de coconstruction avec les parties prenantes (porteurs de projets, bénéficiaires, co-investisseurs) sur les arbitrages programmatiques, techniques, juridiques et financiers puisse avoir lieu.

Mais c’est aussi à ce niveau que Bellevilles rencontre le plus de difficultés. Il est parfois difficile de trouver la juste place pour la foncière, entre :

- la nécessité de maîtriser son risque et la volonté de laisser un maximum de libertés aux partenaires,

- l’envie d’aller vite mais besoin de ralentir,

- la volonté de porter une forte attention au détail et à la qualité tout en restant sobre et frugal,

- la difficulté de rémunérer son temps passé sans surcharger les projets,

- la volonté d’expérimenter tout en rassurant,

- l’enjeu de bien clarifier ses invariants sans brusquer…

Bellevilles continue d’apprendre sur tous ces sujets pour évoluer vers une posture complexe à acquérir (cf. “Bellevilles et les foncières solidaires”).

Cela implique la formation continue des équipes, la montée en compétences des partenaires, nécessite du temps et des moyens (parfois limités ou manquants) pour rester affûtés à ces enjeux.

De la difficulté de co-construire les arbitrages stratégiques avec les parties prenantes

Les projets de Bellevilles

Comme évoqué, les projets de Bellevilles sont avant tout définis par leur finalité (soutien et pérennisation de projets, d’usages et d’usagers). Pour parvenir à cet objectif, Bellevilles s’efforce de calibrer ses modalités d’intervention sur mesure pour s’adapter au contexte et aux besoins.Cette finalité induit la grande diversité des opérations accompagnées par la foncière. Bellevilles assume cette complexité, qui fait sa richesse, et en fait un laboratoire d’expérimentation quotidien.

Ainsi, les projets de Bellevilles ne peuvent pas être définis :

Ni par leur implantation

géographique : de la métropole jusqu’aux espaces ruraux

Ni par leur taille : de quelques mètres carrés à plusieurs dizaines de milliers (de 40 à 13 000m² aujourd’hui)

Ni par leur programme : logements, commerces, bureaux, activité, espaces verts, équipements, et hybridation de tous ces usages

--- Ni par leur structuration juridique: format de sociétés s’adaptant aux contraintes et vision des porteurs de projets et investisseur

Ni par leur portage foncier : pleine propriété, démembrement …

Ni par leur modèle économique: niveaux de loyers, charges, coût de revient, niveaux de performance attendus, stratégie d’investissement

Ni par leur modalités de financement : niveaux de fonds propres, d’endettement, montant des subventions

Ni par leur modèle d’exploitation

: en direct propriétaire/locataire, via un exploitant unique, par un collectif…

--- Ni par leur gouvernance : collective, déléguée, en direct

Ni par les choix architecturaux opérés :

conservation à l’identique, réhabilitation au minimum ou grands travaux

Ni par leur mode de réalisation des travaux : auto-promotion, déléguée, intégrée

Ni par leur temporalité : quelques mois en amorçage à plusieurs années

Pour chaque projet, les équipes de Bellevilles doivent pouvoir évaluer l’ensemble de ces paramètres pour apporter la solution la plus adaptée.

Derrière cette approche se cache en miroir la difficulté pour les équipes de prendre en compte toutes ces données d’entrée, de changer d’état d’esprit par rapport à une pensée dominante qui cherche systématiquement à mettre en silo, à rationaliser, par souci d’efficacité. Pour Bellevilles, cette stratégie est également coûteuse en temps et en argent car nécessite de passer par les chemins de traverse. Elle expose la foncière à des écueils avec des équipes forcément moins sachantes que des experts spécialisés sur chacun des sujets. Ces mêmes équipes doivent faire un gros travail de montée en compétence au quotidien, fructueux mais exigeant.

A l’externe, cette démarche “laboratoire” n’est également pas tous les jours évidente à appréhender pour les partenaires :

--- pour les investisseurs habitués à isoler les risques pour mieux les comprendre,

--- pour les collectivités vis à vis des formats et de la temporalité des projets,

--- pour les porteurs de projet dans la technicité des solutions apportées.

Le choix de la complexité entraîne parfois pour Bellevilles des enjeux de lisibilité. Bellevilles questionne actuellement cette posture de manière réflexive et cherche à faire les arbitrages, les simplifications et les compromis nécessaires à plus de clarté ; sans perdre la richesse qui fait son identité et sa valeur. Dans cette réflexion Bellevilles s’inspire de la règle des “3C” de Jean-Michel Cornu (cohérence, complétude et complexité) ainsi que du travail des architectes habitués à traiter et intégrer la complexité dans ses nombreuses dimensions.

Quelles thèses d’investissement

pour Bellevilles ?

De manière empirique Bellevilles a objectivé quelques champs d’action (ou thèses d’investissement) qui cadrent néanmoins ses missions. Ces thèses permettent également d’arbitrer sur la mobilisation des ressources de la foncière (en termes humains et financiers). Elles ont pour ambition de soutenir le développement et la pérennisation d’espaces de la transition économique, écologique et sociale.

--- Par typologie :

1. Tiers-Lieux / lieux hybrides: Accompagner le développement et l’accès au foncier de projets citoyens engagés

2. Locaux d’activités ESS: Favoriser l’implantation pérenne d’artisans, artistes et acteurs de l’ESS en zones tendues

3. Logement de qualité et abordable

--- Transversale :

4.Coeurs de villes : Redynamiser les villes moyennes et les villages

À fin 2022, malgré le contexte économique difficile de l’année, toutes les opérations en cours (26) sont maîtrisées.

Dessins : Olympe Rabaté

Gouvernance : S’organiser pour concrétiser des intentions

A l’image de ses projets, Bellevilles s’est structuré par le développement d’expertises et d’outils opérationnels diversifiés qui lui permettent d’assurer sa mission : remettre ses bénéficiaires au cœur du projet immobilier et influer sur toute la chaîne de valeur du projet.

Il est à noter que ces outils sont en constante évolution et questionnements à l’aune des expériences, rencontrés en chemin.

La SAS ESUS

En termes de structuration juridique, Bellevilles est aujourd’hui une Société par Action Simplifiée (SAS). Elle est détenue à 100% par ses cinq associés fondateurs.

Le choix de cette structuration a été motivé par soucis :

--- d’efficacité au regard des enjeux de levées de fonds successives auprès d’investisseurs (4 en 3 ans),

--- de réactivité,

--- et d’indépendance dans le choix et montage des premiers projets.

Bellevilles a envisagé opter pour un statut coopératif tel que SA SCIC (Société Coopérative d’Intérêt Collectif), car sensible au cadre décisionnel et le rapport à l’argent qu’il structure, mais qui aurait pu s’avérer être un frein à son développement ; car peu usité pour des sociétés à vocation immobilière.

Ces trois dernières années, le format de la SAS a permis de donner à Bellevilles le visage atypique et protéiforme qu’on lui connaît. Cependant ce dernier va être amené à évoluer afin de renforcer les intentions de la foncière dans son caractère non spéculatif.

état actuel

De Watou : 70%

Teckoé (A. Born) : 7,5%

J. Loevenbruck : 7,5%

A. Ramirez : 7,5%

F. Gendre : 7,5%

Schéma de répartition du capital de Bellevilles

objectif 2023

De Watou : 20%

Teckoé (A. Born) : 20%

J. Loevenbruck : 20%

A. Ramirez : 20%

F. Gendre : 20%

Structuration juridique de l’entreprise

Figure : Structuration juridique de l’entreprise

La SAS Bellevilles est agréée ESUS depuis 2019, cet agrément a été renouvelé en 2021.

Cet agrément permet de démontrer les engagements de Bellevilles en termes de gouvernance, d’engagements écologiques et sociaux.

Pour être éligibles à l’agrément « ESUS », les entreprises de l’économie sociale et solidaire

Critères ESUS

Poursuivre une utilité sociale à titre d’objectif principal.

Prouver que la recherche d’utilité sociale a un impact sur le compte de résultat de l’entreprise

Avoir une politique de rémunération respectant deux conditions :

>>la moyenne des sommes versées, y compris les primes, aux cinq salariés ou dirigeants les mieux payés ne doit pas excéder un plafond annuel fixé à sept fois le smic

>>la rémunération versée au salarié le mieux payé ne doit pas excéder un plafond annuel fixé à 10 fois le smic

Les titres de capital de l’entreprise ne doivent pas être négociés sur un marché financier

doivent remplir les conditions suivantes (décrites dans le tableau ci-dessous) : Aujourd’hui Bellevilles souhaite que ses engagements aillent plus loin que cet agrément.

Ce qu’il manque à l’agrément ESUS : Cet agrément ne limite pas les valeurs de cession en cas de revente de l’entreprise (pluevalue de revente). C’est la raison pour laquelle les associés de Bellevilles ont pris l’engagement de transmettre l’intégralité de leurs parts à prix coûtant à un organisme non lucratif. Plus d’informations seront partagées dans les prochains mois sur cette démarche.

Mission inscrite dans les statuts de Bellevilles

- Mise en place d’un outil de mesure d’impact

- Maîtrise des performances économiques des projets

Mise en place d’une grille de salaire (voir ci-contre)

OUI

Bellevilles a également limité la valeur des parts des associés

Analyse et engagements Bellevilles

La question de la juste rémunération des équipes est un enjeux crucial pour Bellevilles depuis sa création. C’est un processus continu de réflexion et une source de dialogue qui a permis de débattre du sens et de la valeur du travail des équipes en interne et se resituer par rapport aux acteurs de l’immobilier, de l’ESS et du travail en France en général.

Quelques éléments de comparaison:

- Salaire médian en France en 2021 : 30 954 € bruts annuels (Source : INSEE)

- Salaire médian des cadres en 2022 : 51 000 € bruts annuels (Source : APEC)

- Salaire médian chez Bellevilles en 2022 : 45 250 € bruts annuels ;

- Salaire médian des cadres chez Bellevilles en 2022 : 46 750 € bruts annuels ;

Le salaire médian au sein de Bellevilles est donc 1,46 fois supérieur au salaire médian français, ce qui s’explique par la prédominance du collège de cadres au sein de la structure, qui représente 90% des effectifs. La comparaison avec le salaire médian des cadres de la gestion immobilière ramène à un rapport de 0,92 ; le salaire médian observé est donc inférieur de 8 points à celui du secteur.

La question de l’écart salarial est également une question centrale au sein de Bellevilles avec une volonté de transparence sur les plus hauts salaires qui permet d’améliorer le dialogue autour des questions de rémunération.

Les chiffres à fin 2022 au sein de Bellevilles:

- Salaire le plus élevé : 66 000 € bruts annuels

- Salaire le plus bas : 32 000 € bruts annuels

=> Ratio entre salaire max et min : 2,06

Smic annuel à fin 2022 : 20 147 € bruts annuels

=> Ratio entre salaire max et SMIC : 3,28

Chantier des Halles de la Cartoucherie, Toulousephotos : Jean-Marc Aspe

Les sociétés de projet immobilier

Une société spécifique (filiale) est créée pour chaque nouveau projet afin de porter l’acquisition, les travaux et d’assurer la gestion du bien.

Cette société, dite “de projet”, est un véhicule d’investissement dédié. Elle permet l’intégration de co-investisseurs qui peuvent être de différentes nature : professionnels, institutionnels, citoyens, associatifs. Ces derniers apportent dans la société des fonds propres de montants variables selon leurs moyens et les besoins. Bellevilles accepte régulièrement de co-investir avec les porteurs de projets et futurs résidents, et ainsi les aide à développer leur structure. En complément de ces fonds, la société fait appel à des prêts et des subventions selon le plan de financement de l’opération.

L’investissement de Bellevilles dans les sociétés de projet

Outre ses apports en expertise et accompagnement, la foncière est avant tout investisseur sur les projets.

Selon sa stratégie d’investissement, elle peut aussi bien intervenir en tant qu’investisseur unique, majoritaire ou minoritaire auprès d’autres acteurs. Bellevilles est très attentive à l’identité et l’engagement des co-investisseurs.

Bellevilles n’investit dans ces projets que lorsque cela s’avère nécessaire. Ses fonds propres étant limités (cf. section “Modèle économique”) ils ont pour vocation de faire effet de levier ou boucler un tour de table.

Le statut juridique de ces sociétés diffère en fonction de la vision, des besoins et contraintes des associés, ainsi que des enjeux fiscaux ou de responsabilité (p.ex. SNC, SCI, SAS, SCIC). Sa structuration est définie dans ses statuts ainsi que dans un pacte d’associés qui permettent de préciser les relations entre les investisseurs (répartition des parts du capital, apport en compte courant d’associés,

gestion des arbitrages…).

Cette société représente la maîtrise d’ouvrage (le commanditaire). Elle coordonne, missionne et rémunère les différents acteurs engagés sur le projets (avocats, notaires, financeurs, maître d’œuvre, promoteurs, prestataires ….) et assure la gestion et le pilotage de toutes ses phases. Elle a aussi pour rôle de louer le bien une fois livré : soit directement aux résidents, soit via une société d’exploitation (voir ci-contre).

Les sociétés d’exploitation

La société de projet, propriétaire du bâti, peut louer en direct les espaces à ses résidents (locataires) et dans le cas de certains projets complexes, la création d’une société d’exploitation peut être nécessaire pour faire vivre le lieu. Cette société d’exploitation peut alors prendre le rôle de gestionnaire (sous-location d’espaces), d’animation (événementiel) et de maintenance du bâtiment.

Pour ce type de sociétés, Bellevilles recommande autant que possible la création de coopératives de type SCIC qui permettent d’engager l’ensemble des parties prenantes autour d’un projet collectif (collectivité, riverains, résidents, exploitants…).

Dans le secteur de l’immobilier, les sociétés de projet et d’exploitation sont traditionnellement étanches. La distinction est ainsi faite entre propriétaire et locataire. C’est à ce niveau que s’écrivent les rapports d’argent (investissements) et de pouvoir (décisions).

Dans sa démarche, Bellevilles assume une volonté de brouiller les lignes, de cultiver une porosité entre l’immobilier (les murs) et l’exploitation (ce qu’il s’y passe).

D’un côté, Bellevilles favorise et encourage les porteurs de projets et exploitants à prendre une participation dans la société immobilière ; lorsqu’ils le souhaitent et à hauteur de leur capacité financière. Cette prise de participation peut être amenée à évoluer progressivement selon un principe d’échelonnement de l’accès à la propriété.

De l’autre, Bellevilles en tant qu’investisseur est parfois amené à s’engager activement dans des sujets d’exploitation :

- prise à bail d’espaces,

- accompagnement du porteur dans l’établissement du modèle de son activité, - accompagnement au montage de la société d’exploitation, au financement, - prise de participation….

Pour Bellevilles, cette posture apporte une sorte de contre-pouvoir. Les porteurs de projets, exploitants, voire résidents impliqués dans l’immobilier sont au “cœur de la machine”, ils participent aux arbitrages stratégiques, bénéficient du partage de la valeur et de transparence (même si d’autres moyens existent pour assurer ces points par la gouvernance).

De l’autre côté, des propriétaires engagés dans l’exploitation se doivent d’avoir une analyse fine des choix de fonctionnement du lieu, qui ont autant d’impact sur les usages et usagers : prix de la carte, rémunération salariés, programmation…

Cette richesse apporte également son lot de complexités vis à vis du rôle et de la posture de chacun des associés.

Immo’ ou exploit’ : des sociétés pour “faire société”

La Halle aux Poissons, Le Havre

Autres recettes (Privat, domiciliation…) Charges d’exploitation

(locataires)

Exemple de montage d’un projet de Bellevilles

Figure : Exemple de montage d’un projet de Bellevilles

Atelier Bellevilles

Afin de limiter le risque porté par la foncière, de développer une expertise technique adaptée à ses projets en conception (démarche circulaire, matériaux biosourcé, biodynamisme, performance énergétique) et de mieux maitriser la chaine de valeur, Bellevilles a fait le choix en 2020 de créer sa propre structure de réalisation (promotion), Atelier Bellevilles.

Cette initiative a été motivée par :

--- le fait que cette compétence soit la clé de voûte d’une construction durable et de qualité (voir les métiers de Bellevilles)

la technicité très forte des projets, notamment dans le cadre de réhabilitations lourdes de revalorisation patrimoniale

--- le besoin de sécuriser les co-investisseurs et financeurs, notamment institutionnels, vis-à -vis des risques liés au chantier

--- la volonté de développer une activité rentable, bien que comportant aussi des risques, au service du projet global, et non de l’enrichissement des dirigeants.

Promotion VS foncière : quelles différences ?

Le métier de la promotion immobilière est parfois renvoyé dos à dos de manière un peu rapide avec celui de foncière.

La notion même de promotion souffre d’une connotation négative du fait de certaines dérives à l’œuvre dans le secteur (baisse de la qualité de la production, artificialisation des sols, offre mal adaptée, rapport au profit…)

Bevilles souhaite déplacer ce débat pour mettre en avant que :

- la vocation de ces deux outils est différente et parfois mal comprise ;

- ce ne sont pas les outils en soi (instruments) mais comment et pourquoi ils sont utilisés (finalité) qui devrait être questionné.

Quelques éléments de lexique :

Le terme courant de foncière est utilisé pour une entreprise qui possède un parc immobilier et dont l’activité consiste à le valoriser ou le commercialiser. Son objet initial est de faire fructifier son patrimoine.

A la différence d’un promoteur, une foncière n’acquiert pas des biens pour ensuite les revendre mais pour les louer. Les modèles sont construits sur une détention au long terme (cf. “Bellevilles et les foncières solidaires” pour plus de détail).

Le LICA, Marseille

Le LICA, Marseille

Les 500, Toulouse

Promotion Foncière

Activité principale Développer, construire, vendre des projets immobiliers

Acheter, détenir, gérer du patrimoine Peut également construire/réhabiliter en direct ou déléguer cette mission

Stratégie patrimoniale NON OUI

Modèle économique Achète pour construire et revendre Acheter pour louer (génère des revenus provenant des loyers pour rembourser ses emprunt)

Temporalité Court terme (engagement jusqu’à la livraison)

Promotion VS foncière : quelles différences

Dans le cadre des projets accompagnés par Bellevilles (y compris ceux où la foncière est un investisseur minoritaire), Atelier a pour mission de piloter toute la phase de travaux (études conception, dépôt de permis de construire, contractualisation avec les entreprises, suivi du chantier, livraison, levée des réserves).

Atelier Bellevilles intervient de façon croissante au fur et à mesure de l’avancement : d’abord en appui technique en phase conception, jusqu’au suivi global du chantier (cf. schéma cidessous). Cette intervention prend des formes diverses en fonction du projet, des missions, et des engagements et du niveau de garantie souhaité. En termes de contractualisation, elle peut passer par :

Moyen à long terme (fonction de la stratégie de cession adoptée)

--- Un contrat de Promotion Immobilière (CPI), internalisation totale des risques ;

--- de la Maîtrise d’Ouvrage Déléguée (MOD), délégation de compétences ;

--- Une assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO), appui technique;

--- La Vente d’immeuble en Etat de Futur Achèvement ou à Rénover (VEFA/VIR)

A date, Bellevilles n’a pas pour vocation de mobiliser Atelier Bellevilles sur des projets où elle ne serait pas activement engagée en tant que foncière.

Atelier BLV: expertise technique, relecture intensité

Atelier BLV : expertise technique, relecture

Amorçage Faisabilité Conception Travaux

Atelier BLV: pilotage conception - construction

Exploitation

Articulation du travail Atelier Bellevilles et Bellevilles au cours du cycle de vie des projets

temps

Maîtrise d’Ouvrage - MOA (Bellevilles)

Maîtrise D’ouvrage Déléguée -MOD (Atelier Bellevilles)

Figure : Articulation du travail Atelier Bellevilles (MOD) / Bellevilles (MOA) selon le cycle de vie des projets

-

photo : Salem Mostefoui

Chardons, Marseille

Pasteur, Albi

L’équipe

Afin de mener à bien ces activités une équipe riche s’est constituée, engagée et pluridisciplinaire. Aujourd’hui Bellevilles est constituée de près de 44 personnes (24 salariés, 20 indépendants) qui nourrissent le projet collectif de leurs expériences respectives dans l’immobilier traditionnel et/ou alternatif.

Ces équipes sont chargées du pilotage et de la coordination pour faire émerger des projets tous très spécifiques. Elles sont soutenues par :

--- un.e référent.e technique , en appui sur les phases de conception et de réalisation ;

--- un.e responsable impact, dont la mission est de garantir la cohérence des projets avec la raison d’être de la foncière ;

--- des référent.e.s métier, capable d’expertiser et d’accompagner les projets en fonction de thématiques spécifiques (tiers lieux, gastronomie, artisanat..) ;

--- des référent.e.s juridiques, financiers et administratifs, qui sécurisent les équipes.

La croissance de l’équipe Bellevilles ces trois dernières années a été un élément clé du renforcement de la foncière et du développement de ses premiers projets (0,2 ETP en 2020, 2,5 en 2021, 8,7 en 2022, 15,1 en 2023). L’enjeu de composer avec une équipe grandissante, d’intégrer chacun dans une projet collectif est développé en Partie 3.

Ils s’activent pour Bellevilles au quotidien

--- En Île-de de France : Jeanne Tonneau, JeanBaptiste Lamotte, Iris Tison La Fonta, Coline Laugraud, Alain Salle, Justine Barthelemy, Nadia Hamma, Alexandre Born, Mathieu Margoux, Sébastien De Hustler, Marie-Lorraine Lasalle, Philippine Derycke, Aurélien Albert.

--- En Occitanie : Samuel Cazaux, Tom Raynal, Garance Gonzales, Marie-Domitille Marcouire, Wendy Manoa, Florian Gacoin, Jules Catel, Audrey Lac, Adrien Ramirez, Céline Pasquier, François Gendre, Jérémie Loevenbruck

--- En Méditerranée : Cyril Vannieuwenhuyse, Diane Pialucha, Thaïs Brujaille-Latour

--- Supports transverses : Philippine Derycke, Kévin Le Couedic, Olympe Rabaté, Maeva Januel, Florence Larre

--- Experts externes, ils contribuent à faire Bellevilles : Cédric Mazières - Frédérique Delmas

- Philippe Legris - - Alan Hay - Marc Ganilsy - Julie Auffray - Pierre-Alain Martin - Kevin Le CouedicBarthélémy Doat - Karen Bouvet

--- Ils et elles ont contribué à l’aventure : Marie, Rosario, Jennifer, Lucile, Patricia, Nafooree Kaa, Appoline, Enzo.

Merci à elles et eux !

Bellevilles IDF emménage à

L’équipe de Bellevilles en Île-de-France rejoint le projet d’occupation temporaire de Césure dans le 5e arrondissement de Paris en août 2022. Ce choix s’est fait en cohérence avec la volonté de l’équipe de soutenir ces démarches qui contribuent à redonner une seconde vie à des bâtiments innocupés. Ce faisant, elle a rejoint un écosystème de partenaires riches (Plateau urbain, Yes We Camp, Base Commune, Vraiment Vraiment, D&Ba, Surfaces+Utiles … ) et a installé ses bureaux dans un endroit qui lui ressemble.

responsable de programme

Directrice de programme

Responsable technique

Directeur Technique

Directeur administratif et financier

Ressources Humaines

Recherche et Développement (dvpt)

Supports transversaux Experts externes

Organigramme simplifié

*

RP = responsable de programme

DP = directrice de programme

RT = responsable technique

DT = directeur technique

RH = Ressources Humaines

R&D = Recherche et Développement (dvpt)

Figure : Organigramme simplifié

1 - Bellevilles, une foncière responsable ?

Modèle économique

Le modèle économique peut être synthétisé en 3 grandes composantes :

--- Les honoraires : couvrent les frais de la structure (locaux, salaires, prestataires…)

--- Les revenus locatifs : qui permettent de rembourser les emprunts

--- Le rendement des fonds propres et les plusvalues de cession (réalisées à long terme) : permettent de couvrir les frais financiers et les pertes éventuelles.

Constituer des fonds propres pour investir dans les projets

Le fonctionnement d’une foncière est une activité très consommatrice de capitaux. En comparaison des besoins, les ressources initiales des associés étaient assez limitées (460k€ d’apport en capital).

Afin d’amorcer son activité, Bellevilles a donc dû faire appel à la finance citoyenne et institutionnelle par levées de fonds successives.

Depuis 2019 Bellevilles a levé 8,5M€, dont 1,5M€ ont déjà été remboursés au 31/12/2022 (et 2M€ au 30/06/2023).

Ces levées de fonds ont été opérées via la SAS sous forme d’émissions obligataires (dette à rembourser) et non d’ouverture de capital (parts sociales, donnant lieu à un pouvoir décisionnel et un partage du risque entre les investisseurs). La confiance des investisseurs obligataires a permis à Bellevilles de disposer de quasi fonds propres pour investir dans les projets.

A titre d’exemple le volume moyen d’une opération de Bellevilles est de 5,8M€ avec un volume moyen de 300K€ Fonds Propres à apporter. Bellevilles représente aujourd’hui 4,4M€ de fonds propres investis.

Bellevilles est attachée à cette réussite car elle a contribué à démontrer qu’il est possible de mener des projets engagés et ambitieux sans pour autant avoir un important capital de départ.

Aujourd’hui, les enjeux vis à vis de ces fonds propres sont :

1 --- Qu’ils sont ont un coût non négligeable (entre 5,5 % et 8%, variation liée à l’atteinte de critères environnementaux et sociaux) ;

2 ---Que Bellevilles doit les rembourser entre 5 et 7 ans (ils représentent de la dette et non des parts de capital);

3 --- Que Bellevilles doit pouvoir lever régulièrement des capitaux pour ne pas ralentir son développement. Le coût de ces fonds propres (charges financières) est principalement compensé par des produits de cession (basée sur la survaleur d’actifs).

Afin de faire baisser ce coût du capital qui pèse sur les projets (5,5 à 7% des fonds propres investis par an), Bellevilles travaille à sécuriser les investisseurs pour que ces derniers réduisent leurs primes de risques et acceptent d’investir dans ou avec Bellevilles avec des attentes de rendement réduites..

Malgré ces contraintes, Bellevilles souhaite : --- minimiser le besoin de créer de la survaleur par la cession d’actifs et maîtriser autant que possible les prix de revente le cas échéant ; --- maintenir une politique de loyers les plus modérés possibles afin de dégager du revenu pour ses résidents.

FINANCEMENT (obligataire - Quasi FP)

2020

728 investisseurs privés financement participatif et citoyen via LITA.CO 5,5%/an garantis

2021

CA Indosuez 1M€

Unitel Groupe 1M€ 5,5%/an garantis

acquisition Partie 1 - Bellevilles, une foncière responsable ?

2022 Letus 870K€

Caisse des Dépôts et Consignations, Maif Impact, De Watou, Abeille Impact Investing France 3,75M€ entre 5,5% et 7,5% /an non garantis

2023 entre 6% et 8%/an 7 ans

TOTAL de 8,6M€ de levée de fonds obligataire en 3 ans

Objectifs : anticiper les prochains besoins en FP et faire baisser les coût des FP

1,5M€ sur les 8,6M€ ont été remboursés à date

du foncier

dont charges financières dont - charges financières

fonds propres ou quasi fonds propres (20-30%) subventions (5-10%)

Revenus locatifs (loyers)

Le montant de fonds propres peut être augmenté pour diminuer le besoin de recours à l’emprunt et baisser les loyers

Cessions, survaleur, refinancement revenus

Structure de coûts et de revenus à l’échelle d’un projet Figure : Structure de coûts et de revenus à l’échelle d’un projet

Plus le coût des fonds propres est diminué, moins il faut compenser par la création de survaleur

Permet de baisser le coût du projet

Vers l’établissement d’une

En termes d’investissement Bellevilles se considère plutôt comme un facilitateur ou amorceur de projets. Elle a rarement pour vocation de porter indéfiniment du foncier ou de l’immobilier. L’objectif général étant, à moyen terme (durée variable), de pouvoir récupérer une partie des fonds engagés pour financer de nouveaux projets.

Compte tenu de ce besoin de roulement des fonds propres, Bellevilles souhaite tendre au maximum vers une politique anti-spéculative, mais doit aussi couvrir son risque de perte et ses liquidités.

Aujourd’hui Bellevilles travaille en ce sens au travers d’accords trouvés au cas par cas avec les co-investisseurs et les résidents et qui sera précisé dans le cadre d’une politique de cession (travail en cours).

parts de la foncière aux exploitants et résidents en priorité. Comme précisé plus haut, Bellevilles encourage en effet la montée progressive au capital des porteurs de projets dans les sociétés immobilières (cf. structuration). Par exemple, Bellevilles accepte de revendre au moins 50% de ses parts à prix coûtant aux exploitants à partir du moment où ses comptes courants ont été remboursés et que toutes les prestations réalisées par Bellevilles ont été réglées.

La valorisation de ces parts est co-construite avec les associés et avec l’aide d’estimations immobilières indépendantes ; tout en gardant en ligne de mire l’objectif de vendre en dessous des prix du marché et de ne pas participer à l’augmentation des prix du foncier.

La limite de cette posture, sur laquelle Bellevilles continue à travailler, est la maîtrise du devenir du projet (usages, prix) une fois la sortie de la foncière actée. En ce sens le modèle des Community Land Trusts (CLT) est une inspiration* parmi les pistes étudiées.

Comment éviter la spéculation foncière ?

A date, la première mesure est la revente des

* Voir “héritage et inspirations” pour plus d’informations

Des honoraires pour payer correctement les équipes projet

Afin de rester cohérent avec ce parti pris (celui de minimiser les produits de cession et revenus locatifs dans le modèle), Bellevilles n’utilise pas les plus-values de revente des biens immobiliers pour couvrir ses charges courantes. Cela pousserait en effet la foncière à pratiquer des loyers élevés, à revendre vite et cher le bâti, en allant à contresens de ses engagements.

Par conséquent, les frais de fonctionnement de la foncière sont couverts par des honoraires (principe de rémunération du temps passé) pour ses activités de maîtrise d’ouvrage (cf. “les métiers de Bellevilles”) et son expertise technique (pour Atelier Bellevilles). Ces frais sont intégrés dans le coût de revient des opérations (facturés au projet).

C’est un point important car :

--- d’un côté, cela impacte à la hausse le coût de revient du projet ;

--- mais permet d’améliorer sa pérennité (protection relative vis à vis de la revente ou de hausses de loyers).

Bellevilles ne cherche pas à générer une marge sur ces honoraires, comme le ferait une entreprise de service ou de conseil, mais simplement à couvrir les charges d’exploitation de la structure.

Le temps passé des partenaires (porteurs de projets, co-investisseurs) est rémunéré au même titre. Bellevilles est très attentive à la nécessité de rémunérer correctement l’ensemble des parties prenantes pour instaurer les meilleures conditions de travail possibles.

Ce principe d’équité est pour Bellevilles la clé de la résilience dans le montage de ces projets, situés parfois à l’interface entre vie personnelle et professionnelle, et qui peuvent engager beaucoup d’affect.

cessions, création de valeur, refinancement

honos MOA projet 1

honos MOA projet 2

honos MOA projet 3

honos MOA projet 4

honos MOA projet x..

charges finan (coût de FP environ 5,5%/an)

salaires

charges (bureaux, etc)

charges divers (assurance…)

dépenses revenus

2 : Le choix du modèle revenus au niveau de la foncière

Equipe Bellevilles dans ses bureaux à Césure

opérations pour

les revenus disponibles

Pour mémoire, le développement et la pérennisation des usages dans les lieux portés par Bellevilles est à la fois son alpha (donnée d’entrée) et son oméga (finalité). Cela conduit la foncière à approcher un projet en amorçage, non pas par son volet immobilier, mais par celui de l’exploitation.

En effet, Bellevilles pense à rebours des opérateurs immobiliers traditionnels

Le cadre derrière toute analyse de projet est le suivant :

1 --- Quelle est la capacité financière des bénéficiaires (résidents, exploitants, ménages)?

2 --- En lien, quelle est la redevance cible (loyer+charge) la plus juste et adaptée pour permettre à une activité de fructifier ou à un ménage de vivre correctement ?

3 --- Et enfin, comment est il possible de calibrer le projet immobilier pour y parvenir ? (voir ci-avant “les métiers et les projets de Bellevilles” pour plus de détail)

Autrement dit, le fil directeur de la foncière est de pouvoir louer des espaces à un prix le plus bas possible afin de dégager des revenus disponibles pour des projets engagés et/ou améliorer le reste à vivre de ménages modestes (cf. partie “foncière solidaire”).

Tous les projets, que ce soit en secteurs tendus ou détendus, sont ensuite calibrés dans cet objectif :

--- atterrir sur un loyer ajusté qui permette de couvrir au plus près les frais financiers du projet (capital et intérêt de l’emprunt + coût des fonds propres)

--- minimiser les frais de fonctionnement du lieu

Toute la complexité réside dans le fait d’arriver

à tirer les équations économiques au maximum tout s’assurant que le projet demeure à l’équilibre; avec la rentabilité et la qualité comme critères principaux.

Il s’agit pour les équipes de Bellevilles de tirer toutes les ficelles et ajuster les paramètres du projet pour limiter son impact financier qui pèse, in fine, sur les bénéficiaires. Et cela passe :

Au niveau du projet immobilier, par :

--- l’optimisation de la programmation : des surfaces locatives (sans rogner sur la qualité de vie) et de la mixité d’usages qui permet de mieux répartir le coût du projet entre les résidents

--- la maîtrise du coût du projet, dont les principales composantes sont :

--- le prix d’acquisition : à négocier au maximum pour limiter son impact (sujet prégnant en zones tendues)

--- les cout travaux : favoriser une conception et une approche frugale mais qualitative

--- les honoraires et frais divers : rassembler les expertises nécessaires tout en les maîtrisant pour qu’ils soient raisonnés et justes et en restant attentifs aux opportunités de mutualisation de compétences

--- adapter le plan de financement :

--- capter des aides et des subventions (dans la mesure du possible) pour faire baisser le coût de revient du projet

-- mobiliser des prêts à des taux, durées, et modalités de garantie qui soient adaptés au caractère exceptionnel des projets

--- limiter au maximum les frais financiers : l’apport de fonds propres (dont les coûts peuvent être inférieur aux taux des prêts immobiliers), des optimisations juridiques et fiscales, diversification des sources de financement.

La problématique du loyer: optimiser les

libérer

+ +

coût du projet

Objectif : amélioration de la redevance (loyer + charges) pour tous les habitants

modèle exploitation (location d’espaces) charges surfaces locatives

Les pistes d’optimisation d’une opération

matériaux, principes biodynamiques…), bonne gestion (choix des concessionnaires, fournisseurs, sensibilisation des utilisateurs…

Souvent, ces pistes de travail sont interdépendantes, adaptées et appliquées à un maximum de projets.

Bilan financier 2022

L’année 2022 a été marquée par la concrétisation de nombreux projets soutenus par Bellevilles. Cette nouvelle étape se traduit dans les comptes de la SAS Bellevilles, qui sont résumés cidessous, par des investissements importants, de l’ordre de 2,8 M€, dans les projets sur 2022.

Explications sur les évolutions de l’Actif et du Passif

Le poste Immobilisations Financières de l’actif de Bellevilles correspond aux montants qui ont été investis dans les projets immobiliers portés par Bellevilles via des titres de participations et des comptes courants d’associés. Ce poste s’élève à 4 890 k€ à fin décembre 2022, soit 57,9% du bilan de Bellevilles, en hausse de 2 824 k€ par rapport à 2021 du fait des apports réalisés notamment sur les projets Génération Pasteur à Albi (503 k€), Aux Fabriques Réunis à Verdun (479 k€), Au Fil du Rail (408 k€), Laperouse (254 k€) en lien avec le démarrage des travaux sur ces projets sur l’année 2022 mais aussi pour la poursuite des travaux sur la Cartoucherie (314 k€) ou le lancement de la filiale Atelier Bellevilles (162 k€).

Ces investissements sont financés par les emprunts obligataires contractés par Bellevilles en 2022 pour un montant total de 4 560 k€ ; dans le même temps, Bellevilles a procédé au remboursement de 1 500 k€ d’emprunts obligataires. Le solde des emprunts obligataires s’élèvent donc à 7 060 k€, hors intérêts courus, à fin décembre 2022 contre 4 000 k€ à fin 2021.

Bilan simplifié de la société SAS Bellevilles au 31 décembre 2022

Halles de la Cartoucherie, Toulouse

Examen du compte de résultat

En 2022, la production nette (hors refacturations aux sociétés de projets) de Bellevilles a quasiment doublé par rapport à 2021 pour atteindre 1 499 k€. Ces produits intègrent essentiellement les honoraires perçus par Bellevilles au titre du montage des projets et de l’accompagnement des projets. L’année 2022 ayant été marquée par l’accélération des travaux du chantier des Halles de la Cartoucherie à Toulouse ainsi que le lancement de plusieurs chantiers dont l’Ilôt Prudhon à Ivry sur Seine, la Grande Coco à Paris 20ème et Génération Pasteur à Albi.

Pour appuyer cette accélération du projet porté par Bellevilles, l’équipe s’est structurée avec le recrutement sur l’exercice 2022 de 8 salarié.e.s dont un directeur travaux et un directeur opérationnel. Ces recrutements explique notamment la hausse des frais de personnel sur l’année.

Malgré une hausse de son résultat d’exploitation à 134 k€ en 2022 contre 14 k€ en 2021, Bellevilles SAS enregistre un résultat net négatif de -65 k€. La structure reste impactée logiquement sur ses premières années de développement par le coût de son financement avec un résultat financier qui ressort à -199 k€ sur 2022.

BELLE VILLES SAS

de résultat simplifié de la société au 31 décembre 2022

Compte de résultat simplifié de la société SAS Bellevilles au 31 décembre 2022

Se situer dans un héritage et un écosystème

Héritage et inspiration

Par le développement d’un outil d’accès au foncier, Bellevilles s’inscrit dans un héritage et puise son inspiration parmi d’autres modèles immobiliers et acteurs historiques de la fabrication de la ville.

Bellevilles souhaite pouvoir être une réponse complémentaire à un panel d’autres solutions - historiques ou contemporaines - du monde du logement et de l’activité, en France et à l’étranger.

Ces modèles et acteurs* qui nous inspirent : * non exhaustif, faites nous signe si on en a oublié

Les foncière solidaires historiques ou plus récentes

Du côté fabrique de la ville

Les bailleurs sociaux

Offices Publics de l’Habitat (OPH), Entreprises Sociales de l’Habitat (ESH) et Coopératives HLM

= Pour la force et la pérennité du modèle, l’impact systémique opéré et l’influence majeure sur les politiques et l’accès au logement de ces 70 dernières années

Habitat et Humanisme, Solidarités Nouvelles pour le Logement, Caritas Habitat, Fondation Abbé Pierre, Terre de Liens, Villages Vivants, Bien Commun, Base Commune, La Main Foncièrement Culturelle, Foncière Solidaire Nouvelle Aquitaine, ETIC, SCIC l’Arban, Antidote, Fairground (Belgique), Alte Mu (Germany), Stiftung Trias (Allemagne), Fondation

Edith Maryon (Suisse), Agora pour l’Habitant, Extalde, Foncière des Hauts de France, Bien Sur Terre…

= Pour le chemin qu’elles ont tracé, leur inventivité, leur ouverture et leur collaboration

Les Community Land Trusts (CLT) et Organismes de Foncier Solidaire (OFS)

Les membres du réseau des CLT européens et américains. Les membres du réseau Foncier

Solidaire France (dont Coopimmo…)

= Pour la finesse dans la complexité du modèle : entre démembrement, gouvernance collective et recherche de la nonspéculation

Mietshäuser Syndikat

Allemands et Français (CLIP)

= Pour leur modèle de gouvernance sans pareil

= Pour la force et la pérennité du modèle, l’impact systémique opéré et l’influence majeure sur les politiques et l’accès au logement de ces 70 dernières années

Du côté de l’entreprenariat

L’ESS - Economie Sociale et Solidaire

Le Mouves, CRESS, ESS

France…

= Pour toute l’énergie mobilisée à pousser et remettre les sujets qui comptent à l’agenda

Le mouvement ouvrier

Dans sa globalité

= Pour l’héritage de ses acquis et leurs impacts sur le monde du travail

La finance solidaire ou alternative

FAIR (Finansol), Lita, Nef, Crédit Coopératif, Finance participative, banques solidaires et/ou coopératives

Le logement participatif

Les membres du réseau

Habitat Participatif

France

= Pour leur force vive et leur capacité à créer du commun dernières années

L’urbanisme transitoire

Yes We Camp, le 6B, Plateau Urbain, Agence Intercalaire, Bâtiment à Modeler (BAM), Communa (Belgique), Free Riga (Lettonie), Espacio Open (Bilbao), Toestand (Brussels), HaMiffal (Jerusalem) …

= Pour leur inventivité, la richesse des espaces et la beauté moments créés

Le

mouvement coopératif

SCOP, SCIC

= Pour sa capacité à rayonner depuis deux siècles et infuser la société

Les Établissement

Publics Fonciers et Aménageurs

Les établissements publics fonciers (EPF) d’état et les EPF locaux / Les Sociétés d’économie Mixte (SEM), Sociétés Publiques Locales (SPL) et Établissement Publics d’Aménagements (EPA)

= Pour leur capacité à travailler entre public et privé. Leur vision, capacité de maîtrise et de planification sur le temps long

= Pour leur confiance et la plasticité des solutions imaginées afin de soutenir des projets atypiques

Les collectivités locales et autres autorités publiques

Toutes

= Pour ne pas oublier qu’elles nous permettent de faire société

Les acteurs de l’hébergement d’urgence ou de l’habitat dégradé

Fondation Abbé Pierre, Soliah, Urbanis

= Pour leur engagement à travailler au quotidien auprès de ceux qui en ont le plus besoin Les tiers-lieux (même si on a toujours pas compris de quoi il s’agissait)

Ceux qui s’en revendiquent

= Pour l’hybridité des espaces et des modes de gouvernances explorés

Bellevilles dans l’environnement des foncières (solidaires)

L’émergence d’un mouvement de foncières solidaires (1)

Pour mémoire, les foncières dites “solidaires”, n’ont pas de définition juridique unique. Elles ont un mode opératoire qui peut sembler similaire aux foncières classiques (acheter, détenir et faire fructifier un patrimoine), mais leur objet - ou finalité - est différent.

Si l’on devait schématiser : --- pour les foncières “classiques”, l’immobilier est un secteur d’activité qui via la capitalisation des loyers collectés permet de générer de la valeur, qui est redistribuée à des actionnaires ; --- les foncières “solidaires” quant à elles, si elles détiennent des biens immobiliers c’est pour pouvoir les louer à un prix le plus bas possible ; ce afin de dégager des revenus disponibles pour des projets engagés et/ou améliorer le reste à vivre de ménages modestes.

Les foncières solidaires détournent et font évoluer le modèle en utilisant l’immobilier comme un moyen d’atteindre des objectifs d’utilité sociale, environnementale ou économique. Elles se distinguent des autres foncières en ce qu’elles contribuent à remettre l’immobilier à sa “juste place”, c’est-à-dire au service des usages et des usagers.

Il semble à Bellevilles que c’est à cet endroit précis que s’exprime la notion de solidarité d’un mouvement émergent de foncières en France. En replaçant l’usager au centre de son activité et en soutenant son projet de vie ou d’activité sur le temps long, les foncières s’établissent dans un lien d’interdépendance avec leurs bénéficiaires. Ils sont liés les un aux autres dans une communauté d’intérêt qui contribue à rééquilibrer les rapports de pouvoirs, financiers et de domination.

Pour ces foncières « la solidarité est un élan

et la valeur créée est mise au service de cette solidarité. » 2

1 Les définitions mobilisées dans cette section sont tirées de : (1) CRESS, 2022. ‘Guide Pratique: L’accès au foncier des acteurs de l’économie sociale et solidaire’ et (2) AESIO, ESS France, Cress, 2023. ‘Note d’opportunité pour une essisation de l’économie: décryptages et opportunités autour des questions foncières’. Venez en parler avec nous !

2 Extrait de la conférence ‘La Propriété au service du droit à la ville’, à retrouver sur Cause Commune.

Solidarité et responsabilité, des notions à l’oeuvre pour Bellevilles

Le maniement au quotidien de ces notions est pour Bellevilles un exercice délicat. Bellevilles essaye d’être sensible à l’usage des mots qu’elle emploie afin qu’ils soient porteurs de sens. Sur la question de la solidarité des foncières Bellevilles identifie l’enjeu d’arriver à bien définir cette notion afin de l’asseoir, la partager et la valoriser, notamment au vu de l’engouement pour ce terme et de la diversification des acteurs qui se revendiquent de cette mouvance.

Réflexions en cours : la notion de solidarité entre Bellevilles et ses bénéficiaires s’exprime à différents niveaux :

-- dans l’apport et l’échange mutuel de compétences ;

-- dans la mise en oeuvre de principes de gouvernance qui favorisent la co-construction des projets ;

-- dans la recherche de conditions de location adaptées et soutenables par les locataires (franchise de loyer, bail d’utilité sociale, loyer variable lié au chiffre d’affaires etc…)

- dans les associations qui peuvent être opérées dans les sociétés immobilières et/ou d’exploitation ;

-- de part la vie du lieux (gestion, maintenance, collecte des loyers) ;

-- via le temps passé ensemble et le partage de moments de vie dans la recherche d’un objectif commun.

Il est à noter que Bellevilles ne s’est initialement pas identifié comme une foncière solidaire. A tort ou à raison, ce terme faisant écho à la notion de “social” et par extension au modèle bien établi des bailleurs sociaux (ou des acteurs de l’habitat d’urgence), Bellevilles n’a pas jugé opportun d’y faire référence à sa création, pour ne pas créer de confusion. Il lui semblait alors qu’elle n’avait pas encore les moyens d’adresser les mêmes publics que les bailleurs, c’est pourquoi elle a opté pour le terme de “responsable”. Aujourd’hui, Bellevilles se sent à l’aise avec le terme de foncière solidaire qui traduit la solidarité dont Bellevilles fait preuve envers ses bénéficiaires, porteurs de projets ainsi que vis-à-vis de la cause défendue.

La notion de responsabilité fait référence pour Bellevilles au fait d’être garant de ses actions sur le temps long ; tant à l’externe vis-à-vis de ses partenaires et bénéficiaires, qu’en interne, auprès de ses équipes. Cette responsabilité induit une notion d’interdépendance entre la foncière et son écosystème, ce qui la rapproche des foncières solidaires.

d’intérêt, anciennes agences bancairesimages : Olympe Rabaté

Les spécificités de Bellevilles, une foncière responsable

Bellevilles travaille avec le groupement informel “On met en Commun”* à la définition d’une charte des foncières solidaires afin d’expliciter de préciser ce qui les caractérise dans l’écosystème des opérateurs immobiliers.

En parallèle de ce travail collectif, Bellevilles a tenté d’identifier les aspects qui font sa spécificité en tant qu’organisation (critères différenciants), distinguant sa façon d’être et d’agir auprès de ses parties prenantes.

Opérationnel : savoir faire

1 --- Recherche de l’équité, par la maîtrise et le partage de la création de valeur : Bellevilles oeuvre à transposer le principe de “commerce équitable” à l’immobilier. Lucrativité assumée comme vectrice de solidité, de résilience et d’indépendance financière mais couplée à une limitation de l’enrichissement personnel et partage de la valeur entre les parties prenantes (principe inscrit dans les statuts de l’entreprise,voir “limitation de l’enrichissement personnel”)

2 --- Des interventions “sur-mesure”, en adoptant une approche intégrée des métiers de l’immobilier pour coller au plus proche des besoins (voir “métiers de Bellevilles”)

3 --- Démarche partenariale : Bellevilles travaille en collaboration avec un écosystème engagé et/ou local (voir “Les parties prenantes de Bellevilles”).

4 --- La mesure d’Impact : Bellevilles a construit son propre référentiel pour montrer et évaluer son impact (voir “Construire un ou des référentiels, pour quoi faire?”).

Posture : savoir être

1 --- Recherche de la “bonne place” : volonté de ne pas se substituer aux porteurs de projet, mais d’agir à leur côtés (voir “métiers de Bellevilles” et “Amorçage, problématique 3: Comment trouver la juste place pour Bellevilles?”)

2 --- Transparence et ouverture : volonté de donner les clés de compréhension du métier de foncière à ses interlocuteurs pour favoriser les montées en compétences et la réplication (voir “métiers de Bellevilles”.)

3 --- Humilité et amélioration continue : logique d’expérimentation assumée et volonté d’apprendre de ses erreurs (voir “le chemin de Bellevilles”)

* Les foncières membres du groupement à date sont: Villages Vivants, Bien Commun, Base Commune, la Main, la Foncière Solidaire Nouvelle Aquitaine, Bellevilles.

Depuis deux siècles, l’économie sociale puis solidaire travaille à l’amélioration des conditions de vie des citoyens et des travailleurs. Depuis 40 ans, les logiques néo capitalistes en jeu renforcent la nécessaire présence de l’ESS dans le paysage économique et politique, pour inverser le rapport de force.

Bellevilles s’inscrit dans cette mouvance, en partant des mondes qu’elle connait : l’entreprise, et plus particulièrement les secteurs de l’architecture, de la finance, de l’immobilier et le développement local

L’économie sociale, faire “en commun”, et l’économie solidaire, faire “avec tous” se sont rejoints il y a quelques décennies. Depuis 10 ans, les entreprises sont également reconnues comme contributrices de ce mouvement très large, notamment celles reconnues par l’agrément ESUS (voir «Gouvernance, l’agrément

ESUS : pour quoi faire ?»). En se considérant comme partie prenante de l’ESS, aux côtés d’une “bio-diversité” essentielle de structures (associations hybrides ou non marchandes, coopératives, fondations..), Belleville s’est engagée à l’inscrire au coeur de son projet et à progresser sur les questions de :

- transparence,

- de limitation de la lucrativité,

- sur la conscientisation des rapports de domination qui s’exercent au sein et autour de son organisation,

- ou sur la nécessaire place laissé à ses bénéficiaires et plus largement aux citoyens.

C’est un long chemin, exigeant et semé d’embûches, qui reste cependant balisé par des structures pionnières qui inspirent Bellevilles, par des organisations de l’ESS ou collectifs de citoyens pour lesquelles elle travaille, et grâce à des investisseurs solidaires et des partenaires de réalisation qui lui donnent les moyens d’agir au mieux.

Tiers-Lab des Transitions du LICA, Marseille

Les parties prenantes de Bellevilles

Une première cartographie

Bellevilles inspire son action par l’approche systémique du changement, qui correspond à un ”processus de transformation des pratiques, des dynamiques, des normes ou même des mentalités à différentes échelles d’un écosystème”.1 Cette démarche guide “le chemin de Bellevilles” dans pour effort pour contribuer à l’évolution des secteurs immobiliers et de l’entreprenariat (voir Partie 3).

Dans cet exercice, il est primordial pour Bellevilles de commencer par cartographier son écosystème afin de pouvoir, à terme, appréhender et évaluer les effets de ses actions sur ses parties prenantes. En voici une première tentative.

Le terme “parties prenantes” est entendu comme tous les acteurs dont les intérêts sont affectés par les actions de l’organisation.

Bellevilles a identifié trois sphères d’influence complémentaires autour desquelles s’organisent ses parties prenantes :

Au niveau de l’organisation:

--- Les relations entretenues à l’échelle de la SAS Bellevilles (holding)

Au niveau local des projets:

--- Les relations développées sur le volet immobilier (acquisition, travaux, lié au bâtiment)

--- Les relations développées sur le volet exploitation (gestion, animation, vie du lieu)

Une seconde grille de lecture permet également de déterminer trois catégories de parties prenantes :

--- Internes : elles représentent l’équipe Bellevilles (salariés, associés), engagée dans les différentes sphères 2

--- Connectés : représentent les parties prenantes qui sont indispensables au bon fonctionnement des projets. Ce sont nos partenaires.

--- Externes : ne sont qu’indirectement impliqués dans le fonctionnement des projets, mais elles ont un impact indéniable sur ceux-ci et inversement.

1 Agir à la racine, 2023. ‘Comprendre le changement systémique’. (accès en ligne)

2 A la fois dans la structure foncière, via des missions au bénéfice commanditées par la holding (R&D Impact, montage, administratif et financier); dans les projets immobiliers, via des missions de conduite d’opération et/ ou de promotion immobilière, mais aussi au sein des projets d’exploitation, dans le cas où Bellevilles assure l’exploitation en direct de lieux ou est engagé dans les sociétés d’exploitation.

Équipe Bellevilles (Salariés/Associés)

Contrats externes Réseau de pairs (ESS, Immobilier…)

Entreprises de construction

Maîtrise d’ouvrage (dont équipe BLV)

Promoteurs Immobiliers (dont équipe BLV)

Architectes

Bureaux d’étude et partenaires techniques

Autres partenaires

Structure : Foncière Bellevilles

Conseil (avocats, notaires, comptables…)

Projet

Immobilier

Investisseurs

Monde de la recherche

Autres alliés (Médias, entrepreneurs…)

Pouvoirs Publics et Institutionnels

Porteurs de projet/ Exploitants (dont équipe BLV)

Typologie de parties prenantes :

Internes Connectées Externes

Projet d’Exploitation

Usagers

Autres investisseurs

Banques/Financeurs

Assistance à Maîtrise D’ouvrage (AMO)

Schématisation des typologies de parties prenantes de Bellevilles

Résidents/Locataires

Riverains

Figure : Schématisation des typologies des parties prenantes de Bellevilles

Bellevilles et ses investisseurs à Césure

LICA, Marseillephoto : Camille Chabredier

Partenaires de la holding

SAS Bellevilles (hors projets)

Investisseurs obligataires

- Adden Avocats

- BBLM Avocats

- Avant Garde Avocats

- CM Avocats

- Jacquin Maruani

- Legicoop

- Marc Ganilsy

Avocats

Banques

- AFI Audit

- BTP côté bureau

- Laguntza Conseil

- Karen Bouvet

- KLC consulting

- Maeji Conseil

- Maeva Januel

- Modelus

- Philippe Legris

Artistes et Photographes

- Atelier D’Eux

- Christophe Senegas

- Clara Choulet

- Clément Gy

- Salem Mostefaoui

- Thibault Derien

- Olympe Rabaté

Prestataires Conseils, RH, Comptabilité

Réseau de Pairs

- CGSCOP/URSCOP

- Incubation Tiers-Lieu

- Degentrify.eu

- On Met en Commun

- Réseau National des Foncières de Redynamisation

- Socle Commun

(Base Commune, ESSentiel, De Watou)

- Surface + Utile

Les amis

Fournisseurs et autres prestataires

- Willis Towers Watson France - S2C

Les partenaires projets Bellevilles

Merci à tous ceux qui contribuent au quotidien à l’aventure Bellevilles en collaborant sur les projets. Nous avons mis un bel effort collectif à essayer de n’oublier personne, si d’aventure une erreur s’était glissé dans la liste ou si vous ne trouvez pas votre nom, n’hésitez pas à nous en faire part. On modifiera cet écueil au plus vite !

Architectes

- A.C.A – Fabrice Génot

- Anatomies d’Architecture

- Archipel Zero

- Atelier Arpent

- Bellastock

- Chloé Bodart – Construire

- Collectif Tournesol

- Cutworkstudio

- D&BA

- Des Clics et des Calques

- Encore Heureux

- Grand 8

- Moonarchitectures

- MR3A Architectes

- Normier Postec

- LAO

- OECO

- Ramdam

- SOY Architecture

- Wao

Pouvoirs publics et Institutionnels

- Action Logement

- ADEME

- Agglomération de Saint Quentin en Yvelines

- ANAH

- Bordeaux Métropole

- Communauté d’agglomération du Grand Verdun

- Communauté des Communes du Pays de Montereau (CCPM)

- DDT55

- DDT77

- DDT 81

- DDT89

- DDTM13

- Département Seine Saint Denis

- DRIEE

- Établissement Public Foncier d’Occitanie

- Mairie du 19ème (Paris)

- Mairie du 20ème (Paris)

- Mairie Centrale (Paris)

- Mairie du 4ème (Marseille)

- Métropole du Grand Paris

- Plaine Commune

- Police Municipale de Toulouse

- Région Aquitaine

- Région Ile-De-France

- Région Occitanie

- Région PACA

- Rising Sud

- Toulouse Métropole

- Village d’Arvieu

- Ville d’Albi

- Ville d’Île Saint Denis

- Ville d’Ivry sur Seine

- Ville de Lézat sur Lèze

- Ville de Marseille

- Ville de Paris

- Ville de Sens

- Ville de Stains

- Ville de Tarbes

- Ville de Toulouse

- Ville de Trappes

- Ville de Valenciennes

- Ville de Verdun

- Ville du Havre

- Ville de Montereau-FaultYonne

Grands comptes

- SNCF Immobilier

- Orange

Exploitants / Résidents

- ACLEF

- Allô Bernard

- Association Le Chateau

D’Arvieu

- Atelier Meza

- Auto école Étoile

- Banlieues Santé

- Bienvenue en Transition

- Bureau de presse et tabac

Clos Jacquin

- Café des Femmes

- CCI Meuse Haute Marne

- Centre social et culturel Rosa

Parks

- Chantier école

- CNAM Grand Est

- Coco Cantine

- Collectif au Fil du Rail

- Collectif Chardons

- Collectif Coco

- Collectif Scale

- Collectif Tournesol

- Comme à la maison

- Cosmopolis

- DeBaristi

- Div Glow signature

- DOD Objet

- Dune Institut

- Envie Trappes en Yvelines

- Espace 19

- Éthic Emballage

- Étude et Chantier Ile de France

- FESTA

- Gilbon & Coroller

- HexEco

- IFA

- IKOS

- L’écureuil mobile

- L’Escabel Café Associatif

- Laboratoire d’Intelligence Collective et Artificiel (LICA)

- La Courte échelle

- La Clique

- La Compagnie du Code

- La Ola

- La Textilerie

- Le Fournil du Clos

- Les Curcumamas

- Les Petits Débrouillards

- Les Rayons

- Les Restos du Cœurs

- Les tabliers solidaires

- Lieux Infinis

- Mam’Ayoka

- Métropop’

- Micheline Varinot

- Micros Folies

- Miss Boulange

- Mode estime

- Mondial Assurance

- Pâtisserie Gorfa

- Pépins Production

- Pizzeria Couleurs d’Italie

- SCIC Cité phares

- SFM AD

- Sinny & Ooko

- SPAR

- Splendide

- Station A

- STU-DIO

- Studio Coiffure

- Studio la Plage

- The Roof

- Tiers Lab des Transitions

- UCPA

BET et partenaires techniques

- 3D Project

- ABYTEO

- ACA

- ACFI

- ADIAG

- AETC

- Agence Meuse Diagnostic

- AGMP géomètre

- Albert and CO

- Alpes Contrôle

- AMOES

- Apave

- Arkahedia

- Arpenteur Géomètre

- Assemblage ingenierie

- Atelier des Fluides

- Axiap

- Bicome

- BIM Structure

- Bonnefrite

- BTP Consultant

- Bureau PrevenSSion

- Camille Frechou

- CEERCE

- CETEC

- Christophe Père Paysagiste

- Collectif Tournesol

- CRC Group

- Delhom

- Desbals services

- E2 Ecalard Economiste

- EcoBet

- Econovia

- Ecozimut

- Empreinte

- Fable Lab

- Farina

- Géolithe

- GEOTEC

- Geoza

- Guillaume Quemper Paysagiste

- Hexeco

- Highsix

- Houself

- I+A

- I2C

- Innogeo

- Innotravaux

- KAIRN

- Labingénierie

- LAO Architecture

- Laure Cloarec Paysagiste

- Letourneur

- LM Ingenieur

- Milieu

- Mirage Vizualisation

- Novaflux

- Orange

- Point d’Orgue

- Provence détection

- Reis

- Rejoué

- SOCOTEC

- SOS Bricolage

- Switch Environnement

- Tellux

- Terrel

- Vivié et Associé

- Venhatec

- VPEAS

AMO - Conseil

- Allô Bernard

- AMOES

- Apache

- Approches!

- Architecture In Vivo

- BE.IM

- Bellastock

- Brand Brothers

- Construire Architecte

- Couleur Pont de Flandre

- Econhomes

- Ekopolis

- EDN Partner

- Ekopolis

- Halle Tropisme

- Illusion & Macadam

- Immotraders

- Palanca

- Question d’échelles

- Soletdev

- Soqo

- Sosten Projet

- Spherik

- Ville Hybride

Entreprises de Construction

- Acertim

- Ahj Scop

- Alizée Piedra

- Apij’bat

- Atelier du Bois

- Axima

- Azur Baie

- Bages

- Blatge Charpente

- Caré Agencement

- Caré Construction

- Caré Environnement

- Caré Réseaux

- Carl Construction

- Cassin

- Confluence Couverture

- Construire solidaire

- C.I.G.C

- Compagnons de Castellane

- Depuis 1920

- DRP 77

- Ecotesys

- Etna

- Exebois

- Fgc5

- Gda

- Gil & Associés

- Global Echafaudage

- GME

- Isobat Pro

- Lagrèze et Lacroux

- Laurent

- Le Feu et l’Eau

- Lefèvre

- Les Oeuvriers d’Antan

- Levage Moderne

- Lorr’Elec

- Magni

- Mairel

- Martorel

- Masci

- Massol Espaces Verts

- Maupin & Fils

- Norba

- Orona

- Oleolift

- Palazzo

- Pami

- Perret Michel

- PPE (Etanchéité)

- Provence Plomberie

- Electricité (SARL PPE)

- Réavie

- Repisol

- RS Façade

- Saribat

- Sas Tiné

- Schartier

- SA SIMON

- SME

- Terre de femmes

- TK Elevator

- Tournesol

- Travail et Vie

- Trujillo

- Veyrier Daniel

Sous-traitants

- Albrand

- Boran Construction

- Couleur Soleil

- Dil Iso Spray

- E.I. Ferreira

- Garonnaise de Forage

- Les Charpentiers de Paris

- OBM Rénovation

- RRA

- Proxiso Est

- Technifor

- Xardel Démolition

Banques / Financeurs

- Action Logement

- ANCT

- ANRU

- Arkéa

- Banque Postale

- Caisse d’Épargne Aquitaine

- Caisse d’Épargne Haut de France

- Caisse d’Épargne Midi Pyrénées

- Caisse d’Épargne Ile de France

- Caisse d’Epargne Provence Alpes Corse (CEPAC)

- Caisse d’Epargne Bourgogne Franche Comté;

- Crédit Mutuel

- Caisse des Dépôts et Consignations

- Crédit Agricole de Lorraine;

- Crédit Coopératif

- La Nef

- Préfecture du Département de la Meuse

- Préfecture de la Région Île de France

- Préfecture de Région Occitanie

- Région Ile de France

- Région Occitanie

Aménageurs

- GIE Oppidea Europolia

- Grand Paris Aménagement;

- Paris La Défense

- Sadev 94

Promoteurs Immobiliers

- ARAC Occitanie

- Carrère

- Cogedim

- Credit Agricole immobilier

- Les Nouveaux Constructeurs

- LP Promotion

- Nexity

- Linkcity

- Quartus

- Ogic

- Redman

- Villes et Territoires

Notaires

- 14 Pyramides

- GAIA

- Ingrid Mery Meziot

- LNQV

- Notaires Loire Conseils

- Office Garonne – Maitre

Paulhies

- SCP Gonzales Delagnes

- SELARL Sophie LALANNE-CAMMAN, Cécile DAVEZE, Catherine DESPEYROUXJOLIVET et Laurent GIBAULT

- Souloumiac Tremosa Salets

- Victoire Notaires associés

- VXL

Co-Investisseurs / Associés

- A et Cetera

- Allô Bernard

- ANRU

- Baltis Capital

- Caisse des Dépôts et

Consignation

- Christophe Père Paysagiste

- Collectif Dérive

- Courtoisie Urbaine

- De Watou

- Des Clics et des Calques

- DOOK

- Envie Trappes en Yvelines

- Halage

- Immoretail (Carrère)

- L’Escabel Café Associatif

- La Clique

- La compagnie du Code

- La Main

- Les Rayons

- MATA Capital

- Oïkos

- Palanca

- Pour la Route

- SCI Meuse

- SFM AD

- Switch

- The Roof

- TMCO

- UCPA

- Ville Hybride

Le TLM, Paris 19ème

photo : Louis Comar

Café asociatif L’Escabel, Toulouse

La Grande Coco, Paris 20è

Mieux définir et cibler les bénéficiaires de Bellevilles

Pour mémoire, toutes les actions entreprises par Bellevilles sont effectuées au service de la réalisation des projets (voir “usages et cycle de vie des projets”). Elles ont un bénéfice direct sur les acteurs qui occupent et utilisent les lieux.

Selon cette compréhension, à date, Bellevilles a pré-identifié ses bénéficiaires directs par le lien de contractualisation (contrat de location) qu’elle a avec eux. Ils sont :

--- les exploitants : porteurs d’un projet d’exploitation sur l’ensemble d’un lieu (location, maintenance, animation, sous-location). Ils peuvent éventuellement être engagés (financièrement) ou non dans le projet immobilier (voir “les sociétés d’exploitation) ;

--- les résidents : structures locataires d’espaces privatifs. Ils peuvent être de l’Economie Sociale et Solidaire (telle que définies par la loi de 2014 1), mais aussi structures non estampillées ESS qui participent au développement économique local (TPE/PME). Les ménages (habitants) font aussi partie de cette catégorie.

A noter que Bellevilles dispose encore d’assez peu de recul sur l’analyse de ses bénéficiaires, la plupart de ses projets étant encore en montage ou en travaux.

La définition des bénéficiaires de Bellevilles sera amenée à évoluer et être affinée dans le temps. Par exemple, Bellevilles travaille à l’analyse et la définition de ses “porteurs de projets”; afin de pouvoir intégrer à sa réflexion les acteurs engagés dans les projets immobiliers qui ne seraient directement locataires d’espaces.

87 habitants

112 structures d’activité (2)2 À noter, les usagers des lieux, et les riverains (entreprises, commerçants, habitants…) à proximité de ces lieux peuvent eux être cités comme les bénéficiaires indirects des actions de Bellevilles.

1 Ensemble d’entreprises organisées sous forme de coopératives, mutuelles, associations, ou fondations, dont le fonctionnement interne et les activités sont fondés sur un principe de solidarité et d’utilité sociale( associations loi 1901, fondations de personnes ou d’entreprises, mutuelles à but non lucratif, coopératives, entreprises commerciales d’utilité sociale…).

2 En nombre d’entités (personnes physiques ou morales)

Le sujet de l’analyse des bénéficiaires indirects de Bellevilles reste encore difficile à calibrer mais c’est un axe de travail majeur pour Bellevilles afin de les intégrer au mieux (conception, offre, analyse d’impact…).

À la fin de l’année 2022, Bellevilles décompte près de 199 bénéficiaires directs sur les projets sur lesquels elle possède à date la maîtrise foncière (16 de ses 26 projets actifs) :

Rechercher l’impact, évaluer les effets

Rapport d’activité et rapport d’impact, le combo gagnant ?

Bellevilles prévoit fin 2023/début 2024 la publication d’un rapport complémentaire qui présentera la démarche “impact” de la foncière de manière plus approfondie. Seront développés dans ce prochain rapport:

-- les réflexions en cours : posture, vision, engagements et limite de la démarche

-- un premier retour d’expérience sur une collecte de données (quantitative et qualitative)

: méthode de mesure, référentiel et résultats

Le chapitre suivant constitue uniquement une introduction à ces sujets.

Bellevilles, changer quoi, pour qui ?

Afin de structurer et développer l’organisation dans une démarche critique d’amélioration continue, Bellevilles y a placé au cœur la recherche de retombées sociales et environnementales positives pour ses bénéficiaires et le territoire. Sa réflexion en cours s’appuie sur la définition de “l’impact” donnée par le Conseil supérieur de l’ESS :

« L’impact consiste en l’ensemble des conséquences (évolutions, inflexions, changements, ruptures) des activités d’une organisation tant sur ses parties prenantes externes (bénéficiaires, usagers,

clients) directes ou indirectes de son territoire et internes (salariés, bénévoles, volontaires), que sur la société en général » .

Dans une première tentative d’évaluer ses actions et ses effets 1, Bellevilles a ciblé les volets suivants:

1. En externe (approche multi-scalaire) :

--- l’amélioration de la qualité de l’environnement bâti par la réhabilitation sobre et frugale ;

--- le renforcement de la capacité des bénéficiaires directs (exploitants, résidents) par un accès facilité à l’immobilier ;

--- l’amélioration de la qualité de vie des bénéficiaires indirects (salariés, utilisateurs) par le développement d’une offre d’usages pérennes et adaptés à leurs besoins ;

--- in fine, l’évolution de certaines pratiques sectorielles (immobilier et entreprenariat)

2. En interne (approche organisationnelle) :

--- le développement et le renforcement des compétences ;

--- l’épanouissement et le bien-être de l’équipe

Ce cadrage sera approfondi dans un travail sur la chaîne de valeur de Bellevilles (analyse des activités afin d’affiner l’étude de ses effets). En voici une première ébauche ci-après :

1 Approche.s ! 2020, L’évaluation des effets sociaux des lieux hybrides

Pourquoi ? Pour qui ?

besoin social parties prenantes

Si l’immobilier est considéré avant tout comme un investissement ( bien marchand, moyen de générer une valeur financière) >> difficulté pour les projets « peu ou moins rentables » à se concrétiser >> accès à l’immobilier et donc “droit à la ville” mis à mal

objectif

Remobiliser l’outil immobilier pour sa fonction d’usage (loger, abriter une activité, offrir un service…) au service de l’implantation de projets qui transforment positivement et durablement la vie locale.

- Internes : équipe Bellevilles

- Connectées : partenaires projet ; bénéficiaires directs(exploitant/résident)

- Externes : Bénéficiaires et partenaires indirects : usagers, professionnels du secteur, pouvoirs publics

- Apport en capital

- Apport en expertise (technique, financière, juridique)

fonctionnement d’entreprise : mettre en place une organisation

La stratégie impact de Bellevilles

Etablir un Plan d’Action pour piloter la démarche

Afin d’articuler cette démarche à la fois avec le fonctionnement de l’entreprise (en interne), et, avec les activités liées aux projets (en externe), Bellevilles a mis en place un Plan d’Action qui s’appuie sur deux piliers :

(1) L’impact “structure” : suivre et calibrer les évolutions internes de l’organisation => avec comme objectif de mettre en œuvre un fonctionnement aligné sur les principes de l’Économie Sociale et Solidaire.

--- (2) L’impact “projet” : propre à son cœur de métier et défini selon 7 thématiques (voir cidessous).

=> a pour but d’analyser les effets de ses activités sur ses bénéficiaires tout au long de leur cycle de vie (de la sélection à l’exploitation).

Moyens humains et financiers dédiés

Ce Plan d’Action est mis en œuvre et suivi à l’échelle de Bellevilles par une équipe transversale intégrée au sein du pôle Recherche et Développement (R&D).

Cette équipe est composée :

--- d’un organe de coordination (2 associés fondateurs et 1 responsable de programme)

--- d’un référent par région (x3 – Ile de France, Occitanie, Méditerranée)

--- ainsi que d’appuis externes sur des sujets spécifiques (p.ex. changement systémique, formation, plaidoyer, restructuration et changement d’échelle…).

Cette équipe représente 1,5 ETP en 2023 pour 250 000€ de budget annuel.

Le rôle du Comité impact

Bellevilles a mis en place un “Comité Impact”, organe de surveillance consultatif dont le rôle est d’analyser et de questionner les orientations stratégiques de Bellevilles au regard de ses objectifs d’impact, dans une démarche d’amélioration continue.

A date, ce comité est composé des 5 membres suivants :

--- Matthieu Castaings, fondateur de Finacoop

--- Nicolas Détrie, co-fondateur Yes We Camp, Bataille

--- Léna Geitner, co-fondatrice de l’incubateur social Ronalpia

--- Maxime Zaït, co-fondateur de Communa

--- Karen Bouvet, anciennement Directrice Territoriale, Innovation à la Caisse des Dépôts

En termes de format ce comité :

--- Se réunit sur une demi-journée 3 à 4 fois par an

--- Ses réunions se composent de temps de partage d’informations et de consultation stratégique

--- La coordination et l’animation des séances est assurée par l’équipe R&D de Bellevilles

Construire un ou des

: pour quoi faire ?

Objectifs et audience

Afin de se resituer sur le sujet Bellevilles a commandé en 2020 étude à la SCOP Palanca sur les référentiels existants d’évaluation d’impact.

A la suite, Bellevilles choisi de dissocier les approches, méthodes et outils afférents en fonction de s’il s’agissait d’évaluer :

--- l’organisation (« impact structure »)

---ses services, d’un service, d’un projet (questionnaire retours partenaires)

--- ses projets (« impact projet »)

1. Concernant les effets internes (« impact structure ») : Bellevilles se positionnant comme une entreprise de l’ESS travaille à l’amélioration de référentiels existants notamment :

--- la charte et le référentiel des foncières solidaires développé avec le groupement des foncières « On met en commun »

--- son intégration à l’Impact Score, développé dans le cadre du mouvement Impact France

2. Concernant les effets externes (« impact projet ») : Bellevilles a souhaité s’orienter sur le développement d’un outil interne plus spécifique à son cœur de métier. Chaque projet de Bellevilles étant pensé sur mesure pour un contexte donné, les critères choisis pour les suivre doivent en effet être adaptés à chacun d’entre eux.

Cela n’empêche pas Bellevilles de contribuer activement au développement d’outils complémentaires comme« Commune Mesure ». Bellevilles reste en effet très attentif à travailler à la compatibilité de ces référentiels avec les référentiels existants.

?

Bellevilles travaille encore à calibrer sa démarche afin d’atterrir sur des outils et des process adaptés à des besoins très variés :

-- financeurs : justifier de l’usage de financements

-- projet : suivre et améliorer l’action (pilotage)

-- équipe : construire une culture commune ; bénéficiaires : mieux comprendre les besoins

-- partenaires opérationnels : valoriser, promouvoir des pratiques

Les thématiques d’impact des projets

Afin de maîtriser la chaîne de valeur de ses projets tout au long de leur cycle de vie, Bellevilles a mis en place un suivi articulé autour de sept thématiques d’impact.

Ce travail - toujours en cours - a permis la construction du référentiel “projet” (externe) par le processus suivant:

--- dresser un constat par rapport à des situations identifiées (besoin social) ;

--- définir les objectifs stratégiques que Bellevilles souhaitait mettre en place ;

--- Identifier les moyens d’action à mettre en place en lien avec ces objectifs ;

--- leur associer des indicateurs pour suivre ces actions

En pratique, ces sept thématiques accompagnent, guident et orientent Bellevilles à chaque étape de prise de décision sur un projet. Toutes égales en importance, elles reflètent à la fois les valeurs, les engagements et les ambitions que doivent porter chacun des projets. Chaque thématique fait l’objet de travail de recherche théorique et pratique et évolue constamment dans une démarche d’amélioration continue.

référentiel.s

Pourquoi et pour qui se lancer dans une démarche d’évaluation

Thématiques d’Impact Moyens d’actions

Objectif 1 : INCLUSION SOCIALE

Permettre l’accès de tous à nos projets

Objectif 2 : QUALITÉ DE VIE

Développer des projets agréables à vivre et vecteur de lien social

Objectif 3 : COHÉSION TERRITORIALE

Répondre de manière

contextualisée à un besoin de territoire

Objectif 4 : DEVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE

Soutenir l’économie locale

--- Amélioration de la capacité financière des bénéficiaires

--- Recherche de mixité sociale

--- Accès à la formation et à l’emploi

--- Prises en compte des publics vulnérables

--- Accès au logement abordable

--- Favoriser la mixité d’usage

--- Recherche d’une qualité architecturale

Création de lien social à l’échelle du quartier Accès au sport ou à la culture, à la santé, à l’éducation

--- Assurer un environnement sûr et sain

--- Prise en compte les contextes locaux

Inscription dans les politiques publiques locales (QPC, ACV, ORT)

--- Valorisation du patrimoine existant

--- Lutte contre la vacance (zones détendues)

--- Lutte contre la spéculation (zones tendues)

--- S’entourer d’acteurs en accord avec nos valeurs

--- Renforcement des capacités des porteurs de projet, exploitants ou résidents

--- Soutien à la structuration de filières et savoirs faire locaux

--- Développement de l’activité des exploitants

--- Soutien aux commerces de proximité et accès aux services

--- Garantie de la qualité environnementale du projet

Objectif 5: TRANSITION ÉCOLOGIQUE

Limiter notre impact sur l’environnement

Objectif 6 : GOUVERNANCE PARTAGÉE

Intégrer toutes les parties

prenantes dans le processus de projet

Objectif 7 : FINANCEMENTS RESPONSABLES

Maîtriser et partager la création de valeur

--- Promotion la sobriété énergétique du projet

--- Mise en place d’une démarche sur la circularité des matériaux

--- Soutien au développement de filières vertueuses dans la construction

--- Soutien de la biodiversité

--- Amélioration l’accessibilité et promotion les mobilités douces

--- Transparence sur le pilotage et processus décisionnel du projet

--- Conception du projet intégrant partenaires locaux et citoyens

--- Mise en place d’un projet collectif

--- Co-détention du projet et partage de la propriété

--- Transparence sur les informations financières

--- Diversification des partenaires financiers

--- Juste rémunération des équipes projet

--- Rémunération maîtrisée du capital

--- Assurer la viabilité et résilience économique du projet

--- Maîtrise de la lucrativité du projet et partage de la valeur

De la difficulté de suivre des thématiques d’impact tout au long du cycle de vie des projets ?

Se pose aujourd’hui la question de l’adaptabilité des outils et méthodes aux différentes phases de projet :

Amorçage : un outil d’aide à la décision

-- Analyser rapidement le projet sur le volet de ses valeurs et engagements

-- Etablir des critères d’objectivation pour la sélection des projets

-- Communiquer à nos partenaires (porteurs de projets et financeurs) les conditions d’intervention de la foncière

Conception/travaux : pilotage et suivi du

projet pour assurer sa cohérence avec les engagements initiaux

-- Mobilisation du référentiel Bellevilles pour le pilotage du projet

-- et articulation avec un référentiel environnemental dédié

Exploitation : évaluation des effets sur les bénéficiaires

-- Quelles modalités de suivi, avant et après la cession potentielle ?

-- Quelles méthodologies employer ?

-- Quel impact, le cas échéant, sur le choix des résidents ?

Bellevilles explore ces pistes de travail pour affiner son approche et en tirer les résultats les plus pertinents pour les bénéficiaires et les équipes.

La Halle aux Poissons, Le Havre

Des projets au service des citoyens et des territoires

résumé de la partie

Maintenant que Bellevilles a défini ses intentions et objectivé sa mission, il s’agit dans ce chapitre d’illustrer quelques expérimentations et réflexions développées dans le contexte des projets menés ces trois dernières années.

Pour rappel, en tant que foncière, Bellevilles accompagne un projet sur tout son cycle de vie, de l’amorçage à l’exploitation, avec pour objectif de pérenniser des usages sur le temps long.

A chaque phase, les équipes manient différents outils mis à leur disposition (techniques, juridiques et/ou financiers) pour apporter des réponses les plus mesurées et contextualisées possibles (voir schéma ci-contre).

Chaque projet étant unique, atypique, les problématiques rencontrées sont variées, les arbitrages multiples et les solutions adaptées parfois difficiles à identifier et/ou à mettre en œuvre.

L’ambition de cette partie est donc, humblement, de partager pour valoriser et mettre en débat :

--- la richesse et la diversité des métiers de Bellevilles

--- la multiplicité des initiatives portées conjointement avec ses partenaires pour les faire émerger des projets parfois complexes

--- leurs réussites et succès qui font la fierté des équipes.

MAIS AUSSI

--- les échecs et les difficultés rencontrées

--- les questionnements et tannonnements

--- les erreurs du quotidien.

En termes d’approche, les problématiques exposées ci-après ont été choisies pour leur

capacité à illustrer des questionnements, des activités, une pratique. Ces problématiques ne sont, pour autant, pas exhaustives.

De même, les exemples apportés sous forme de “zoom” ne sont qu’une des réponses possibles face à un contexte donné et qu’il importe à Bellevilles de continuer à alimenter dans la suite de ses aventures.

faisabilité

conception

acquisition

réalisation

exploitation

identifier ou faire émerger des projets qui ont du sens assurer la faisabilité opérationnelle des projets élaborer des projets en accord avec nos objectifs et nos valeurs maîtriser l’immobilier et la chaîne de valeur assurer la bonne exécution du projet pérenniser des activités sur le temps long

A - AMORÇAGE

--- Comment identifier et sélectionner des projets ?

--- Mobiliser la préfiguration pour faire émerger des besoins et des usages

--- Comment trouver la juste place pour Bellevilles ?

B. FAISABILITÉ

--- Faisabilité financière : Investir en zone tendue

--- Faisabilité financière : Investir en zone détendue

--- Faisabilité juridique : adapter le montage (portage et l’acquisition) pour répondre aux besoins et contraintes des porteurs de projets

--- Faisabilité technique et programmatique : Identifier et définir des usages adaptés et contextualisés

--- Faisabilité technique et programmatique : Insuffler une démarche environnementale ambitieuse

C. CONCEPTION

--- Mettre en place une stratégie environnementale

--- Rénover plutôt que construire ?

--- Sécuriser les coût par des choix de conception en amont des projets

--- Le choix des matériaux et équipements en amont pour des projets écologiques et qualitatifs

D. TRAVAUX

--- Utiliser les chantiers pour faire laboratoire

--- Faire les bons arbitrages entre qualité, esthétique et sobriété tout en sécurisant les coûts

--- Mettre la qualité esthétique au cœur des projets

E. EXPLOITATION

--- Commercialisation : Adapter les baux pour des loyers plus justes

--- Commercialisation : comment sélectionner des résidents ?

amorçage

Identifier ou faire émerger des projets qui ont du sens

Un des enjeux principaux de Bellevilles cette dernière année a été de de cadrer son développement afin qu’il demeure cohérent avec ses missions et sa raison d’être. En effet, en l’espace de trois ans, Bellevilles s’est engagé sur un nombre significatif de projets (26) avec, en face, une croissance rapide de l’organisation.

Cette première phase s’est révélée riche en apprentissages, mais ce rythme rapide a néanmoins posé plusieurs enjeux aux équipes:

--- Difficulté à analyser le grand nombre des sollicitations entrantes, environ 2 par jours (sans nécessairement de modèle économique derrière)

--- Risque de perte de cohérence entre les projets au regard de l’aspect “laboratoire” très expérimental de Bellevilles (projets et modes d’intervention très variés)

--- Difficulté à expliciter la stratégie en interne (équipes) et en externe (partenaires, financeurs) Risque de ne pas capitaliser sur les retours d’expériences acquis lors des différents projets

La rédaction à plusieurs mains d’une politique d’intervention (travail en cours) doit permettre de co-construire et clarifier cette stratégie de développement. Elle a pour objet :

--- de cadrer ses processus,

--- d’améliorer sa gestion des sollicitations sur la base critères plus précis,

--- objectiver des choix et arbitrages au regard des effets recherchés,

--- et rendre les décisions plus collectives.

PROBLÉMATIQUE 1

Comment identifier et sélectionner des projets ?

Bellevilles adopte deux approches différentes pour identifier de nouveaux projets

1. Elle vient en réponse à une sollicitation externe pour aider à débloquer une problématique immobilière.

2. Elle adopte une posture pro-active quand les besoins sont connus.

Dans tous les cas, Bellevilles ne cherche pas à se déployer mais à réagir à des besoins.

Afin de sélectionner les projets, Bellevilles a mis en place un processus d’amorçage d’opérations par la définition d’étapes d’instruction des projets. Au cours de ce processus, les équipes en charge du développement filtrent et facilitent l’analyse des opportunités. Un organe décisionnel - le comité d’engagement - est mobilisé pour valider chaque phase.

Si aucun des projets Bellevilles en cours ne répond au besoin du PP, la recherche est enregistrée pour de prochaines opportunités et le PP continue aussi les recherches

Un premier filtre, constitue les impondérables des équipes. Ce “GO/ NO NO” est schématisé cidessous.

Après cette analyse rapide, l’enjeu d’une première validation est de valider l’intérêt des équipes pour le projet (envie, disponibilité…)

Le second filtre correspond à une analyse plus poussée (impact, gouvernance, contexte territorial, maîtrise foncière, modèle économique (BP), planning prévisionnel, analyse d’impact et de risque).

* Pour mémoire (voir “les métiers de Bellevilles”)

Le PP est à la recherche d’un local ou d’un lieu pour y développer son activité

Le PP veut acquérir le local dont il est occupant, ou a repéré un bien pour s’y installer

Réhabilitation ou construction écologique en terrain urbanisé

Construction nécessitant l’artificialisation de sols naturels ou agricoles OU impliquant une démolition excessive

Le projet nécessite un accompagnement sur le volet économique, immobilier, programmatique

Bellevilles propose une mission d’accompagnement

Arbre de décision Go/No Go

Le projet correspond à une thèse d’investissement Bellevilles

Logement, Activité ESS, Coeur de villes et villages

Tiers-Lieu

Le projet ne correspond à aucune thèse d’investissement Bellevilles

Présence d’exploitants ou PP locaux

Le projet d’exploitation et les grandes lignes du montage juridique et financier sont définies

Bellevilles peut intervenir en tant qu’investisseur et maîtrise d’ouvrage

Absence d’exploitants ou PP locaux

Accès > 2h

Accès < 2h

Bellevilles leur propose de revenir vers nous plus tard

Figure 6: Arbre de décision Go/No Go.

ZOOM – Cartographie des sollicitations entrantes

Des sollicitations de qui pour quoi ?

Bellevilles a cartographié dans ce processus de synthétisation la source et l’objet des principales sollicitation reçues ces dernières années :

A. Porteurs de projets :

1. Associations, entrepreneurs ESS, commerçants à la recherche de locaux d’activité, ou qui souhaitent acquérir le local qu’ils occupent. Il arrive également que Bellevilles soit sollicitée pour du logement.

2. Des collectifs d’habitants-militants ou acteurs associatifs qui souhaitent monter un projet de tiers-lieu et qui ont besoin (ou non) de se structurer.

B. Professionnels de l’immobilier :

1. Les promoteurs et aménageurs (en concours ou non) qui cherchent un investisseur sur les rez-de-chaussée ou autre partie du projet, mais souvent pour une partie fléchée vers du commerce ou de l’activité

2. Les propriétaires / porteurs immobiliers qui nous proposent un bien pour en faire un projet

C. Collectivités

1. Les collectivités qui ont besoin d’investissement et d’ingénierie pour un projet déjà initié, avec un porteur de projet / exploitant déjà identifié. Le plus souvent pour des projets de locaux d’activité ou tiers-lieu.

2. Aussi, les collectivités qui ont besoin d’investisseurs pour valoriser leur patrimoine et redynamiser leurs cœurs de ville, souvent dans le cadre de programme Petite Ville de Demain (PVD) ou Action coeur de Ville (ACV)

LICA, MArseille

Louis Comar

ZOOM - Le Pôle Thorez, Stains:

de la ville pour créer un pôle ESS

De la sollicitation à la sélection

Au-delà de n’avoir aucun point bloquant du go/no go, les thématiques d’impact abordées répondent à un besoin important du quartier. Bellevilles a donc manifesté un fort intérêt à pouvoir participer à ce projet.

Pour ce projet, le programme a été pensé par les associations exploitantes, et est soutenu par les partenaires institutionnels, il répond donc à des besoins vécus du quartier. Parmis eux :

- augmenter l’offre de locaux d’activité ESS de qualité à bas prix

- créer un lieu de rencontre et diversifier les publics afin de désenclaver le quartier

- améliorer le reste à vivre des habitants et d’augmenter la proximité à des services essentiels

- un espace géré par un acteur de l’insertion professionnelle, pour favoriser l’emploi et la formation

- Faire coopérer des acteurs de l’ESS la collectivité dans une optique de gouvernance partagée.

- Favoriser le développement économique local en accompagnant des dynamiques entrepreneuriales

- Assurer une dimension écologique par la végétalisation d’une cour minérale et la construction d’un bâtiment écologique dans sa conception et ses usages.

Le Pôle Thorez est un projet de création d’un pôle ESS dans l’enceinte d’un ancien collège à Stains, dans un quartier faisant l’objet d’une convention au titre du NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain). Le projet est porté par la ville et des associations locales, qui exploiteront le bâtiment afin de faire émerger un lieu de rencontres et d’échanges avec des publics diversifiés. Les associations exploitantes, SFM AD, Les Rayons ont souhaité pousser une dynamique collective en créant un pôle ESS tout en constatant ne pas avoir les compétences ni le temps de piloter le projet immobilier.

En 2022, les partenaires du projet - Plaine Commune, la Ville de Stains et l’ANRU (suite à une étude très poussée des amis d’Etic) - ont contacté Bellevilles pour les aider à concrétiser le projet.

Enfin, ce n’est pas simplement un lieu pensé indépendamment du reste mais une pièce de puzzle qui vient s’insérer dans un environnement déjà richement doté en aménagement collectif mais manquant cruellement de cohésion et d’interactions.

La mission sera un succès si le Pole ESS vient créer cette dynamique.

La dernière étape d’analyse liée à l’évaluation de l’opportunité foncière a également été validée: l’ancien collège étant situé a fortiori sur un sol déjà artificialisé permettant de se positionner sur une construction neuve en remplacement des bâtiments pré-fabriqués. La maîtrise du foncier étant garantie par un bail emphytéotique de 99 ans avec comme bailleur la Ville - qui acquiert le terrain à Seine-Saint-Denis Habitat - et la société de projet créée dont Bellevilles est actionnaire.

Après une validation lors d’un deuxième comité de la phase d’analyse, le projet a été sélectionné et il est désormais en phase de faisabilité/ conception avec des études architecturales et des diagnostics en cours pour valider la faisabilité technique du projet.

regroupement d’associations historiques

PROBLÉMATIQUE 2

Mobiliser la préfiguration pour faire émerger des besoins et des usages

La préfiguration est un véritable laboratoire d’observation sur le terrain, elle permet de comprendre l’interaction des utilisateurs (locataires et bénéficiaires) avec le bâti afin d’identifier les besoins qui émergent.

Elle permet donc de tester les usages et selon les résultats d’affiner la nature et le niveau des aménagements avant d’investir des montants importants. La préfiguration permet donc d’impliquer les futurs exploitants directement dans le processus de fabrique du projet, de réduire le risque d’obsolescence de l’espace, et c’est là la réelle valeur ajoutée de l’occupation transitoire sur le long terme.

Concrètement, elle consiste en une occupation transitoire du bâtiment avant le démarrage des travaux, la plupart du temps, par les futurs exploitants. Cette préfiguration est souvent menée en parallèle des études de faisabilité et de conception.

La Halle aux Poissons, Le Havre

ZOOM - La Halle aux Poissons, le Havre - lieu de vie hybride dédié à la mer

Expérimenter des programmations au fil des saisons

Une saison 2 d’ouverture au public, en partenariat avec Encore Heureux et Sinny Ooko

préservation des océans. La programmation invite donc les bénéficiaires à revisiter leur mode de vie pour des habitudes plus soucieuses de leur environnement direct.

La méthode déployée est incrémentale tant dans la programmation, le développement des partenariats et usager·ère·s, le projet architectural, que le montage financier et la gouvernance.

Le projet est activé en plusieurs phases. L’idée étant de s’installer dans la Halle, de tester les usages, de rencontrer par ce biais les acteur·rice·s du territoire et d’inventer ce que sera ce lieu dans quelques années.

Bellevilles rejoint l’aventure dès la première saison d’ouverture au public, en juin 2021. Après une intervention minimale de mise aux normes de la Halle, cette saison permet de l’ouvrir au public, de développer des partenariats multiples et de révéler cette cathédrale de béton.

Lors de la saison 2, à partir de juin 2022, l’enjeu est de renforcer le modèle d’exploitation du lieu afin de préfigurer davantage les usages et de renforcer encore la dynamique territoriale en lien avec les acteurs locaux. Sinny & Ooko, entreprise créatrice de tiers-lieux culturels, forte de son expérience, rejoint le collectif et prend le relais de la programmation en la densifiant tout en élargissant l’offre de restauration, en cohérence avec les ambitions du projet.

La renaissance de la Halle aux Poissons est impulsée en 2019 par la ville du Havre et son appel à manifestation d’intérêt “Réinventer le Havre”. Pour y répondre, une équipe se constitue, faite d’acteur·rice·s du Havre et d’ailleurs, aux compétences complémentaires dont Encore Heureux, agence d’architecture pluridisciplinaire.

Dans le cadre d’un Bail Emphytéotique Administratif avec la Ville du Havre d’une durée de 37 ans, elle porte le projet d’un lieu infini d’écologie marine, un lieu ouvert à toutes et tous, qui ne cesse de se réinventer au gré des usages, explorant des processus collectifs pour habiter le monde.

Le projet de la Halle aux Poissons est celui d’un lieu engagé, habité, vivant et partagé, un lieu de culture et de convivialité autour des questions environnementales et sociales à travers les enjeux maritimes. La HAP s’inscrit dans une démarche de sensibilisation des publics à la

En avril 2023, la Halle aux Poissons a ouvert pour sa troisième saison. C’est désormais une équipe de douze personnes qui s’engage dans l’aventure de la Halle au quotidien et une dizaine de résidents, acteurs de la vie locale, qui sont présents dans le lieu : parmi eux, la friperie Fuel Sentimental, le collectif d’artistes L Minuscu(l)e, ou encore les fleuristes Les Havraises fleuries. Le projet se construit au fur et à mesure, les usages sont affinés, le projet architectural également, au plus près des besoins locaux, imprégné de l’identité havraise. Certains travaux durables sont anticipés en réponse aux observations liés aux usages de la Halle pendant cette occupation temporaire, comme le traitement acoustique à l’intérieur de la halle, qui en améliore grandement le confort.

Encore Heureux, Bellevilles et Sinny & Ooko sont trois acteurs complémentaires par leurs expertises et interviennent, ensemble, sur tous les maillons de la vie du projet de la conception à l’exploitation.

ZOOM - Le TLM - Paris, Tiers lieu dédié à l’économie circulaire dans le textile et l’alimentation

Retour d’expérience des bénéficiaires suite à la saison d’ouverture de l’été 2022 - valider les usages et adapter les espaces

Suite à l’occupation temporaire du site, le centre social Espace 19, membre du Collectif Au Fil du Rail, a mené une démarche de concertation auprès des habitants du quartier Curial Cambrai. Cette concertation a permis de déterminer les points d’amélioration à intégrer au programme pour le projet futur, post-travaux.

La démarche a été menée en partenariat avec d’autres acteurs associatifs et sociaux impliqués dans le projet (Equipe du C. S Cambrai, Le Centre Social Rosa Parks, Les Couleurs du Pont de Flandre, Équipe de prévention Feu Vert, CPA CURIAL). La concertation a consisté à la diffusion de questionnaires (240) auprès des habitants, des ateliers thématiques, et des entretiens avec des professionnels.

Les résultats montrent que lieu a été très bien identifié - par le bouche à oreille - et apprécié pour la diversité des activités proposées et de l’offre. En particulier, les animations pour les enfants, l’espace extérieur, la décoration du lieu, les soirées musicales font l’unanimité.

La possibilité de venir sans avoir à consommer et l’offre d’activité gratuite a été grandement appréciée. Le collectif doit continuer dans ce sens pour le projet post travaux.

En revanche, les ateliers ont regretté le manque d’offres d’activités ou d’espaces plus consacrés à la famille. Les prix de la restauration et des

boutiques ont également été vus comme trop élevés. Ces points d’attentions seront à intégrer dans le modèle d’exploitation du lieu par le collectif.

Globalement ces retours ont permis de valider les usages qui avaient été définis au rez-derail. L’espace mezzanine prévu pour accueillir des événements privés des habitants du quartier permettra de conserver un espace avec une fonction dédiées à leurs besoins, avec un accès abordable. Aussi, l’espace extérieur et l’espace de spectacle prévus permettront d’accueillir les animations musicales et familiales appréciées. En revanche, les résultats mettent l’accent sur l’importance de balancer l’offre et de l’adapter aux besoins de ceux qui ont peu de capacité à consommer. Cette adaptation devra se faire de ce qui est soutenable pour le modèle d’exploitation. Les pistes de réflexion de 2023 sont portées sur la question de l’offre et non des usages et donc les sujets d’animation et de gestion du lieu pour garantir l’accueil des publics et activités dans les meilleures conditions et en leur proposant des réponses adaptées et le plus d’opportunités possibles.

Le TLM, Paris 19èphoto : Louis Comar

PROBLÉMATIQUE 3

Comment trouver la juste place pour Bellevilles ?

Bellevilles a la capacité de mobiliser des parties prenantes autour d’un projet. Au quotidien la foncière doit trouver la bonne place entre des collectifs militants, des entreprises de construction, des financeurs, des investisseurs, ses équipes et l’entreprise. Elle doit aussi trouver la bonne place entre sécuriser un projet, limiter son risque, baisser le loyer, laisser la place aux porteurs de projets tout en gardant son autonomie sur ses champs d’expertise.

ZOOM

- Le Tiers-Lab des

Transition, Marseille : Rénovation d’un îlot de verdure pour les acteurs de l’ESS

Inventer une collaboration entre acteurs publics et privés

Côté exploitation, la SCOP LICA a structuré une SCIC d’exploitation du lieu, qui a réalisé sa propre levée de fonds auprès d’investisseurs citoyens et institutionnels (Banque des Territoires, France Active, Urscop…)

Sur ce projet, dont l’acquisition a eu lieu en décembre 2022, Bellevilles accompagne le LICA dans le montage immobilier, l’acquisition et la réhabilitation du site. Cet engagement partenarial s’incarne par un investissement financier dans le projet et une présence quotidienne aux côtés de l’équipe dans l’ensemble des négociations pour réunir les fonds, définir le programme des travaux et le conduire.

Retour d’expérience sur les difficultés rencontrées (et surmontées !) :

- permettre l’apport en fonds propres de chacun des co-investisseurs en fonction de ses capacités et de ses contraintes (porteurs de projets, foncière solidaire, institutionnel) ;

- valoriser temps passé des parties prenantes à l’amorçage ;

- négocier l’achat d’un bien en indivision entre les membres d’une famille (fort passé et attachement au lieu) ;

- cadrer les travaux : d’un point de vue réglementaire (Contrat de Promotion) et enjeux de mobiliser un écosystème d’entreprises locales ;

Initié par la SCOP LICA (Laboratoire d’Intelligence Collective et Artificielle), locataire depuis plusieurs années au 15 bd Léglize dans le 4e arrondissement de Marseille, le projet du TiersLab est d’acquérir un ensemble immobilier de 3 bâtiments (dont une bâtisse du 17ème siècle) et 6 000 m² de parc pour le réhabiliter un oasis urbain accueillant des espaces de bureaux et d’activités. Via le LICA, le projet du Tiers-Lab a réussi à fédérer un grand nombre de partenaires pour faire émerger le projet. Côté investissement immobilier : Le LICA (SCOP+SCIC), Bellevilles, l’ANRU dans le cadre d’un programme d’investissement d’avenir intégré à France 2030, des partenaires bancaires (CEPAC et Banque Postale).

- complexité pour Bellevilles d’être impliqué à tous les niveaux : investisseurs dans l’immobilier, promoteur : très engagé dans la maîtrise d’oeuvre des travaux de la bâtisse principale et en accompagnement de travaux “preneurs” sur les 2 autres bâtiments et coopérateur dans la SCIC d’exploitation.

Les succès : montée en compétence des parties prenantes, une relation travail fluide et conviviale, un projet qui dépasse ses ambitions initiales sur l’aspect environnemental, une forte capacité de réplication.

L’ouverture est prévue en septembre 2023 ! Bellevilles y installe les premiers bureaux de son équipe en Méditerranée.

ZOOM 3: Le Tiers-Lab des Transition (Marseille) : structurer une collaboration entre acteurs publics et privés

Montage juridique et financier du Tiers-Lab des Transitions

Assurer la faisabilité opérationnelle d’un projet

En zones tendues comme en zones détendues, Bellevilles doit trouver des solutions pour pratiquer des loyers les plus bas possibles*; le tout en conservant et préservant des ambitions de projets fortes (architecturales et d’usage).

* Pour mémoire, voir “Modèle économique/loyer”

PROBLÉMATIQUE 4

Faisabilité financière : investir en zone tendue

Dans les zones tendues, où les prix du foncier peuvent représenter jusqu’à plus de 30% du coût de revient des opérations et où la réalisation de travaux coûte cher (accessibilité, coût des matériaux), Bellevilles cherche à soutenir la création d’espaces pour les acteurs économiques et ménages repoussés aux franges de nos villes par l’augmentation et la décorrélation des prix des loyers avec leurs revenus.

ZOOM

Le collectif Au Fil du Rail, - un collectif d’associations déployées dans le 19e arrondissement de Paris - a répondu à un Appel à Projet (AAP) de la SNCF pour exploiter pendant 15 ans une ancienne gare située sur la petite ceinture. Bellevilles a été appelé sur le projet afin d’accompagner le collectif sur la partie immobilière du projet. En tant qu’investisseur majoritaire, elle sécurise la solidité financière du groupement et la structuration de tous les acteurs autour d’un objectif commun et partagé. Ainsi, elle est signataire de la Convention d’Occupation Temporaire (COT) et porte le risque à la fois de la réalisation de l’opération et de son exploitation.

La spécificité du projet Au Fil du Rail est la difficulté à atteindre une rentabilité économique du fait d’une exploitation restreinte de 15 ans. Le défi étant de réaliser une rénovation avec une construction en réemploi très ambitieuse mais raisonnable économiquement car il n’y a ni propriété des ouvrages, ni valorisation payée par la SNCF à

l’issue des 15 ans de COT. Pour parvenir à l’équilibre du modèle, Bellevilles a employé plusieurs méthodes:

- Co-construire le modèle d’exploitation avec des structures du quartier, qui sont aussi les futurs exploitants.

- Engager une phase de préfiguration avec l’ouverture en occupation temporaire du 5 mois : un travail de fond en amont a permis d’éprouver le bâtiment et le rapport des usagers au bâtiment et au projet

- Détendre le modèle en visant des offres de programmation et de consommation permettant l’accueil des publics dans un spectre large à l’échelle de l’arrondissement, voire de la ville.

- Des péréquations de loyers entre les structures occupantes: un loyer au prix de marché pour l’exploitant ayant le modèle le plus abouti et un loyer inférieur pour l’exploitant ayant le modèle économique le plus tendu

- Projet largement subventionné (40%) et très soutenu par la Ville de Paris et la Région Ile De France

- Le TLM - Paris, Tiers lieu dédié à l’économie circulaire dans le textile et l’alimentation

Concrétiser un modèle économique dans le cadre d’une convention d’occupation de 15 ans

Le TLMphoto : Louis Comar

Le TLMphoto : Salem Mostefaoui

ZOOM - Les Halles de la Cartoucherie,Toulouse: tiers-lieu de 13000 m2 dédié à la transition sociale et écologique

Soutenir le modèle économique par des péréquations de loyer

L’ambition des Halles de la Cartoucherie est de proposer un lieu aux aspirations culturelles et sociales au cœur d’un quartier toulousain en pleine transformation. Pour permettre cela, le modèle d’exploitation est composé de plusieurs activités : une halle gourmande, un coworking, une école d’audiovisuel, une librairie, un pôle sportif, une salle de spectacle, des espaces socioculturels et associatifs. Aussi, le lieu est pensé afin de préserver des espaces intérieurs et extérieurs gratuits et accessibles à tous, sans consommation obligatoire, faisant de la Halle un équipement urbain en soit, accessible à tous.

Afin de développer toutes ces activités en centre ville et de garantir des espaces communs qualitatifs, le modèle économique est le suivant : l’espace restauration couvre 60% du loyer, les espaces dits « tertiaires » (coworking, librairie, lieu de formation) 23 %, le pôle sport 10% et enfin les espaces culturels 7%. Le loyer total est de 2 ,348 M€/an.

Ainsi, le ratio surface occupée/montant de loyer n’est pas équilibré car 60% du loyer total est rapporté sur moins de 30% de la surface. Ce choix a été arbitré par une étude commerciale comparant la capacité à payer de certaines activités par rapport à d’autres permettant à des activités moins rentables de s’épanouir. La restauration, le coworking, l’école supérieure, et les espaces privatisables, sont des pôles qui assurent une rentabilité importante. Une rentabilité importante qui l’est moins sur la salle de spectacle, la salle de danse, la salle d’escalade, la librairie, les espaces socio-culturels. Cette péréquation de loyer a permis l’équilibre du modèle d’exploitation tout en maintenant des activités sportives, culturelles et sociales sur le lieu.

photo : Studidrone

photo : Jean-Marc Aspe

: Chloé Bodart / Construire + OCEO architectes

Les Halles de la Cartoucheriephotos aériennes : Studidrone

photo : Adrien Montiel

PROBLÉMATIQUE 5

Faisabilité financière : Investir en zone détendue

Dans le cas des investissements en zones détendues, l’objectif de Bellevilles est de transférer les critères de qualité de la production immobilière vers des territoires traditionnellement moins attractifs (car moins rentables). La problématique rencontrée dans ces territoires est que, souvent, le coût d’une rénovation qualitative dépasse les valeurs de marché : autrement dit, cela coûte plus cher de construire que le prix de marché (car les niveaux de loyers sont relativement faibles).

L’approche de Bellevilles en zones détendues est de cibler des bâtiments sous utilisés mais ayant une forte valeur patrimoniale (anciennes banques, écoles…). Le bâti de cœur de ville présente en effet des qualités intrinsèques: architecturalement déjà (compacité, matérialité, spatialité), et en termes de localisation (central, bonne desserte, cadre de vie apaisé) qui sont de vrais atouts pour favoriser le lien social.

ZOOM - Aux Fabriques Réunies, Verdun - projet coeur de ville, lieu de formation, espaces pédagogiques, tiers-lieu, logements en coliving

Sur ce projet, Bellevilles est co-investisseur aux côtés de la Caisse des Dépôts (CDC) et de la foncière De Watou. Le projet est commercialisé à hauteur de 75% auprès d’acteurs institutionnels comme le CNAM, la CCI et la Ville de Verdun. La principale difficulté de la faisabilité est due aux contraintes architecturales et techniques du bâtiment, causant de forts aléas sur les travaux. Afin de pallier ce risque financier et d’assurer la faisabilité du projet, Bellevilles a mis en place la stratégie suivante:

- Bellevilles crée un programme sur mesure pour les futurs occupants. En réponse à cette approche, Bellevilles et les exploitants se sont mis d’accord sur un niveau de loyers permettant à l’opération d’atteindre un équilibre économique et de voir le jour. Dans ce contexte, les acteurs institutionnels installés dans les bureaux payent un loyer au prix du marché, permettant une réhabilitation de qualité du bâtiment.

- Bellevilles s’engage à redonner vie à un bâtiment vacant depuis plusieurs années avec un programme ambitieux qui sera source d’attractivité et de dynamisme pour le centreville de Verdun (ce projet s’inscrit dans le plan national Action Cœur de Ville).

- Un niveau de travaux frugal: les postes de coûts principaux concernent l’isolation et la réparation de l’enveloppe du bâtiment, la réfection de la toiture, les isolations et menuiseries, afin d’assurer l’amélioration de la performance énergétique du bâtiment. Les locaux sont livrés bruts à finis selon leur usage (logements finis), et tout est livré sans artifices (ex.: faux plafonds) afin de réduire les coûts et de mettre en valeur l’esthétique originelle du bâtiment.

- Le choix de travailler avec d’entreprises locales pour certains postes, comme les menuiseries extérieures, à engendré des surcoûts mais qui sont contrebalancés par la valeur d’impact sociale et économique crée.

Limiter le risque financier liés aux travaux en proposant une stratégie contextualisée et frugale

photo : Salem Mostefaoui

ZOOM - La Clique, Valenciennes : projet cœur de ville, réhabilitation d’une maison de centre-ville en habitat partagé

Mutualiser les charges pour faire baisser le loyer et revaloriser le bâtiment

Mené en partenariat avec La Clique (opérateur de logements groupés ou habitat partagé), ce projet mène une réhabilitation complète.

L’objectif de rénovation est de créer une maison de centre-ville en habitat partagé, comprenant 11 chambres indépendantes, et un espace commun à tous les habitants.

La société La Clique est gestionnaire du lieu, responsable de la commercialisation.

Ce bâtiment s’adresse à des profils d’étudiants, jeunes actifs, actifs moins jeunes en mobilité, tous à la recherche d’un lien social mais en ayant des contraintes de flexibilité.

En mutualisant une grande partie des charges habituelles, ce mode d’organisation permet à ses habitants:

- D’emménager dans un endroit prêt à vivre sans aucune démarche ;

- De bénéficier en plus d’une chambre privée, d’un grand espace commun de partage comprenant un jardin.

Pour parvenir à l’équilibre du modèle tout en revalorisant le bâti existant, Bellevilles et la Clique proposent:

- Un prix d’acquisition inférieur au prix du marché

- Une revalorisation du bâti par une réhabilitation complète de la maison, comprenant des travaux d’améliorations énergétiques et l’utilisation de matériaux en filière locale

- La recherche des moyens les plus économique et responsable pour tout ce qui est du fonctionnement de la maison et qui représentent les charges des colivers

- L’implication de l’exploitant, professionnel du coliving, dans l’acquisition, la rénovation et la mise en location

photo : Homeshoot

PROBLÉMATIQUE 6

des porteurs de projets

Pour mémoire, Bellevilles encourage les porteurs de projets à partager la propriété du projet via des prises de parts dans les sociétés de projets immobilières, lorsque ceux-ci ont un niveau de maturité suffisant pour appréhender ces sujets et affichent la volonté de détenir leurs murs dans leur stratégie de développement.

Cependant, l’acquisition d’un bien nécessite une grosse capacité à décaisser des fonds propres

ZOOM - Fédération Envie, Trappes Laboratoire d’insertion par le recyclage d’électro-ménager

Permettre l’accession à la propriété via un l’échelonnement dans le temps de la

revente de parts

Le projet Fédération Envie à Trappes porte sur l’acquisition d’un ensemble immobilier de 2 035m². Cet ensemble comprend des ateliers, un espace de vente et des bureaux. Le site est occupé à 100% par l’association ENVIE, dont l’activité est la collecte de matériel électroménager usagé afin de le réparer, les recycler et les remettre en vente à des prix réduits, tout cela sur un même site. Son activité est basée sur l’insertion professionnelle par l’activité Economique (IAE). Afin de pallier aux difficultés que rencontre l’association rencontre, dûes à un loyer trop coûteux, Bellevilles est sollicitée par Envie Trappes pour imaginer un montage qui dans lequel l’acquisition permet de soulager le modèle de la fédération et également de la faire progressivement entrer au capital de la société. Ainsi, une société de projet a été créée, détenue à 99% par Bellevilles et 1% par ENVIE Trappes. Cette société a racheté l’ensemble via un crédit

à un instant T. Cette conjoncture est souvent contraignante pour des porteurs de projets aux capacités financières limitées/en flux tendus (associations, entreprises ESS). Pour le favoriser, Bellevilles tente de mobiliser des outils ou structurations juridiques spécifiques et sur-mesure pour contourner les blocages liés à l’acquisition et maintenir une politique de loyers les plus modérés possibles.

bail, et loue à Envie 100k€/an plutôt que 160k€/ an. En comptant la TVA qu’elle ne récupère pas, Envie a baissé ses charges de près de 100k€. Le crédit bail a permis à Bellevilles l’acquisition en investissant peu de fonds propres. A court terme, l’association ENVIE devient actionnaire de la société détenant l’ensemble immobilier et à payer un loyer bien inférieur à celui d’avant. A moyen terme, les économies de loyer faites par l’association, lui permettent de racheter progressivement les parts de Bellevilles avec pour objectif d’arriver à 50% de détention très rapidement. L’association se retrouve ainsi seule propriétaire de l’ensemble, au terme ou avant la fin du crédit-bail.

Cette évolution a permis à ces différentes structures de lancer leur activité dans le quartier tout en adaptant leurs charges à une montée progressive de l’activité et donc du chiffre d’affaires.

Faisabilité juridique : adapter le montage (portage et acquisition) pour répondre aux besoins et contraintes

photo : Fédération Envie

ZOOM - le Phares, Ile-Saint-Denis : étude du portage foncier du bâtiment

Analyse comparative d’un portage classique (cession-acqusition) par rapport à un bail emphytéotique inversé

Le projet du Phares vise à mettre en œuvre une propriété collective du bâti reflétant les valeurs collectives du Phares. Les objectifs sont les suivants:

- Ouvrir la propriété du Phares à des coinvestisseurs dans la société de projet,

- A terme, après livraison, pour les locataires les plus structurés : possibilité de prendre part directement dans la société de projet ;

- Pour les plus petites structures : possibilité d’être représenté en tant que sociétaire de la SCIC Phares (société d’exploitation)

Vis vis à de ces objectifs, deux scénarios de portage foncier ont été analysés :

Montage “classique” : cession-acquisition

- Halage (propriétaire) revend le bâti actuel à une société de projet (constituée sous forme de SAS) ; lui cédant ainsi purement et simplement le droit de réhabilitation et surélévation

- La société de projet est capitalisée par différents co-investisseurs.

- Elle assure la conduite de l’opération de surélévation et devient pleinement propriétaire de l’ouvrage réalisé

- Les co-investisseurs deviennent propriétaires au prorata de leur investissements

Montage : bail à construction et clause d’inversion

- Halage consent à la société de projet un bail à construction (18-99 ans)

- La société de projet disposant des droits réels (bail à construction) effectue les travaux de réhabilitation et de surélévation

- La propriété des travaux de surélévation revient, au terme du bail, à Halage

- Spécificité de l’inversion: clause spécifique prévoyant la cession éventuelle de propriété (en cours ou en fin de bail et par fraction de lots) des constructions réalisés à la société de projet et/ ou à ses membres

Pour mémoire, il avait initialement été envisagé que le bail à construction (avec clause d’inversion) pourrait avoir 2 avantages spécifiques :

- Lisser le coût du portage foncier dans le temps (échelonnement sur la durée du bail) facilitant la mise en œuvre d’une propriété collective

- Contourner les implications fiscales d’une cession (qui se sont révélées être minimes).

photo : Salem Mostefaoui

PROBLÉMATIQUE 7

Faisabilité programmatique et technique : Identifier et définir des usages adaptés et contextualisés

Chaque projet est articulé autour d’un programme technique et fonctionnel (usages, surfaces et contraintes réglementaires associées). Au stade de la faisabilité, ce programme décrit les intentions programmatiques de la Maitrise d’Ouvrage (MOA), c’est-à-dire les besoins en termes de typologie d’espaces - logement, commerce, activité, bureauxet usages qu’elle associe aux demandes des porteurs de projets*. Ce document est essentiel car il impacte la conception et les travaux mais surtout la vie du lieu Il y a donc un enjeu fort à définir des usages adaptés et contextualisés qui répondent à une demande et soient définis en transparence avec les futurs bénéficiaires.

* Pour mémoire, le programme est ensuite affiné en phase de conception avec des données plus techniques, selon les résultats des diagnostics et les préconisations de la Maîtrise d’Oeuvre.

ZOOM - Réhabilitation de l’ancienne agence BNPMontereau-Fault-Yonne (77)

S’incrire dans les politiques urbaines et tisser des partenariats avec des relais locaux pour définir un programme

Parmi les 7 anciennes agences bancaires de BABA* , le bâtiment de Montereau-FaultYonne se détache du lot par son emplacement stratégique et sa qualité patrimoniale. Il est situé en Ile-de-France, en cœur de ville moyenne, dans un périmètre Action Cœur de Ville et à proximité d’un Quartier Prioritaire de la Ville (QPV). Les responsables de programmes de Bellevilles se sont donc rapprochés de la Ville et des potentiels partenaires locaux afin d’identifier les besoins du territoire et de définir un programme répondant à ses enjeux.

Banlieues Santé,association historiquement implantée, rejoint le projet pour y déployer le Café des Femmes, et identifie un besoin de territoire urgent : celui de tisser du lien entre les habitants du QPV de Surville et ceux du centre ville historique où est localisé le bâtiment. Ce partenariat confirme la pertinence de proposer des espaces de travail, mai aussi un espace propice à des activités culturelles/ associatives. Le projet est soutenu par la municipalité qui voit également le lieu comme une opportunité de créer une destination pour de nouveaux segments de population, un lieu de rencontre, dynamique et ouvert sur la ville. Ces échanges confirment le besoin de créer un espace commercial, mixte et ouvert sur la ville.

De mars 2022 à mars 2023, Bellevilles ouvre le lieu en occupation temporaire pour continuer d’affiner la programmation, et identifier les porteurs qui pourraient co-porter le lieu avec Banlieues Santé. Dans le même temps, la SNC BABA obtient sur le projet le Fonds Friches et le Fonds de Restructuration des locaux d’activités de l’ANCT, qui permettent d’affirmer la présence de logements dans le programme

et de calibrer les niveaux de travaux. Ces échanges et l’occupation transitoire ont permis de fiabiliser le programme en :

- comprenant mieux les contraintes du site et de la cohabitation des usages pour affiner le programme et les dispositions techniques liées,

- ancrant le projet localement en tissant du lien avec des entreprises locales

- facilitant les relations avec les acteurs locaux et la collectivité par une présence active sur le site,

- imaginant des pistes de commercialisation, en lien avec le Café des Femmes

* En 2020, SNC BABA (filiale de Bellevilles) a fait l’acquisition de 7 anciennes agences bancaires BNP dans le cadre d’une opération marchand de bien. L’objectif de l’opération au global est de recycler des locaux vacants depuis plusieurs années situés en cœur de villes et villages via une commercialisation (vente et location) à des porteurs de projets locaux.

photos : Salem Mostefaoui

ZOOM - Génération Pasteur, Albi - reconversion d’une ancienne école en centre-ville

Transparence et implication des riverains et futurs bénéficiaires dans la définition du projet

que les usagers pourront s’approprier (grande hauteur sous plafond, parquet rénové, grandes ouvertures etc..)

Les commerçants se sont montrés satisfaits de la concertation, désormais attendue de manière positive.

Pour le projet génération Pasteur à Albi, Bellevilles a mis en place une stratégie de concertation qui a permis de travailler en transparence avec les riverains et d’impliquer la collectivité et les futurs bénéficiaires dans la fabrique du projet .

Afin d’atteindre cet objectif, des ateliers de programmation et de construction collective ouverts au public ont été organisés. Aussi,, des rencontres individualisées ont rassemblé les habitants de la rue attenante et de ses commerçants autour de sujets spécifiques : nuisances travaux, nuisances accueil de public, choix programmatiques, concurrence commerciales, flux.

Dans le cadre de la concertation, Bellevilles a aussi fait un travail avec la Ville pour diagnostiquer la typologie des logements et des commerces attendus. Cela a permis l’identification du besoin de commerce de plus de 200m2 pour attirer des enseignes attractives pour des familles qui souhaitent vivre en centre ville d’Albi, et non en périphérie Au niveau des logements, nous avons travaillé sur des typologies variées, allant du T2 au T5, pour accueillir des séniors, des jeunes actifs, et des familles, avec des logements qualitatifs,

Toutes ces rencontres et ateliers ont permis de tisser du lien avec les locaux et de les familiariser et les fidéliser au projet. Ils ont aussi permis d’arbitrer la conservation d’un tilleul centenaire situé dans la cour d’école malgré d’importantes contraintes techniques générées (diagnostic racinaire, implantation de micro-pieux autour des racins) représentant un surcoût d’environ 60k€.

Cette concertation est venue en complément de d’une occupation temporaire, avec des expositions d’artistes, des décorations de Noël, et l’affichage de planche de bandes dessinées réalisées pour l’occasion par un artiste albigeois, Christophe Senegas. Cette occupation a permis de préfigurer les usages pérennes, et de créer une plateforme d’échange avec les albigeois. Un site web qui avait été mis en place lors de l’Appel à Manifestation d’Intérêt a été repris pour servir de suivi de chantier aux riverains pour qu’il puissent faire remonter les informations, via tableau de bord interactif (ex.: information sur la sécurité ou les nuisances).

Ce système couplé aux réunions a permis de mettre en œuvre un chantier qui s’adapte aux contraintes du quartier avec des de bonnes pratiques en termes de nuisances, trafic routier, livraison et aller/retour ouvrier, maîtrise des poussières et nuisances sonores sur des plages horaires définies.

perspectives

: Atelier Arpent

PROBLÉMATIQUE 8

Faisabilité technique et programmatique - Insuffler une démarche environnementale ambitieuse

En lien avec les engagements pris par Bellevilles, la foncière se positionne sur des projets promouvant des démarches de conception écologiques ambitieuses: éco-conception, réemploi, économie circulaire, cycle de vie des projets. Dès la rédaction du programme, ces intentions sont définies afin de les intégrer à la réalisation des travaux..

ZOOM

Un programme de travaux axé sur le réemploi

Le projet du PHARES porte sur la réhabilitation et surélévation d’un bâtiment de 1350 m2 bureaux détenu par l’association Halage depuis 2001 à l’Île-Saint-Denis pour en faire un démonstrateur des savoir-faire des acteurs de la transition sociale et écologique, en particulier : du réemploi, de l’Insertion par l’Activité Economique (IAE) et de l’Economie Sociale et Solidaire (ESS). La démarche du Phares, en lien avec la matérialité du réemploi, définit l’écoconstruction comme la plus réjouissante des pratiques qui est celle de construire avec ce qui existe et est à disposition. Ainsi, au-delà de l’objectif de réduction carbone/déchets qui s’impose, il y a la symbolique puissante d’un bâtiment qui puise avec discernement sa matière sur le site, en l’enracinant dans son histoire. Le futur bâtiment doit ainsi être porteur de la philosophie du PHARES 2024 en développant des techniques

de construction vertueuses autour du réemploi, de l’économie circulaire et des matériaux biosourcés. L’exemplarité de la conception du lieu comme de sa réalisation est l’occasion de communiquer sur ces nouvelles pratiques et d’en faire un projet emblématique et manifeste qui rayonne sur l’ensemble du territoire.

Pour ce projet, la Maîtrise d’œuvre et la Maîtrise d’ouvrage souhaitent systématiser la démarche de réemploi. Plusieurs démarches complémentaires ont été mises en place afin de maximiser la réussite de cet objectif :

- Réemploi in-situ : un inventaire ressources a été réalisé en phase esquisse, afin de quantifier et qualifier les différents produits mis en œuvre dans l’existant. En phase APD, ce quantitatif a été appliqué aux besoins du futur projet, afin de maximiser les ressources présentes sur site en réemploi in-situ ;

- Réemploi intrants : l’étude comparative entre le projet et les ressources permet d’établir les besoins en intrants, qui ne pourraient être satisfaits par la démarche in-situ seule. certains éléments de réemploi devront ainsi être acquis avant ou pendant la phase travaux par la Maîtrise d’ouvrage ;

- Prototypage : en parallèle de l’avancement des études, la création de nouveaux complexes de produits est encadrée par une démarche de prototypage, avec, par exemple, un travail sur un complexe de façade isolant en dalles de fauxplafond

- Réemploi ex-situ : le réemploi in-situ étant maximisé, il exclura les équipements non conformes ou en mauvais état. Ainsi, le réemploi ex-situ sera logiquement inexistant.

- Le PHARES, Ile-Saint-Denis - rénovation et surélévation du bâtiment du PHARES comme démonstrateur des savoir-faire des acteurs de l’ESS

Élaborer des projets en accord avec nos objectifs et nos valeurs

PROBLÉMATIQUE 9

Mettre en place une stratégie environnementale

Pour rappel, conscient du fort impact environnemental du secteur du bâtiment et de l’aménagement urbain, notamment lié à l’artificialisation de terres agricoles, la gestion des ressources/déchets et la consommation d’énergie liée à la construction et à l’usage du bâti, Bellevilles porte des engagements forts sur la stratégie environnementale à adopter tant au niveau de l’entreprise qu’au qu’au niveau de ces projets. Cette stratégie est définie en détail dans le livre blanc de Bellevilles (document en cours de rédaction), dans la grille de critère d’impact, et les équipes y sont sensibilitées lors de formations.

Ces engagements forts sont portés également par Atelier Bellevilles qui intervient dans les projets dès la phase de conception.*

* Pour mémoire, voir ‘Atelier Bellevilles’, Figure : Articulation du travail Atelier Bellevilles (MOD) / Bellevilles (MOA) selon le cycle de vie des projets

Minimiser l’impact environnemental des opérations

Conscient du fort impact environnemental du secteur du bâtiment et de l’aménagement urbain, les engagements d’Atelier Bellevilles sont :

- Favoriser les réhabilitations et la reconstruction du territoire sur lui-même, plutôt que de réaliser des projets neufs.

- Utiliser le plus possible de matériaux biosourcés et locaux, à faible impact carbone et à haute valeur socio-économique, favoriser le réemploi, développer une approche « low tech » afin d’avoir des bâtiments durables, sobres en énergie et simples à exploiter.

- Limiter les consommations énergétiques des bâtiments en travaillant en premier lieu sur l’énergie non consommée, et en raisonnant au global : notamment par la reprogrammation de l’usage du bâtiment.

- Travailler aussi l’éphémère, la dimension poétique de l’acte de construire, l’insertion socio-professionnelle.

- Mobiliser et accompagner les acteurs qui partagent ces principes et qui participent à structurer ces filières souvent locales, dans une approche systémique.

ZOOM - Les engagements d’Atelier Bellevilles en matière de stratégie environnementale

Génération Pasteur, Albi

photo : Atelier Arpent

ZOOM

- Concevoir un référentiel environnemental en réponse aux ambitions de Bellevilles

Bellevilles considère que les certifications sont parfois peu pertinentes car les grilles peuvent être restrictives, onéreuses, et pourtant pas toujours totalement alignées avec les ambitions des projets atypiques. Aussi, Bellevilles considère que les labels et certifications ne sont pas toujours adaptés aux enjeux de la réhabilitation. Dans ce cadre, Bellevilles a fait le choix de créer son propre référentiel dès la conception, permettant d’avoir une méthode de suivi adaptée à la spécificité de nos projets et de comparer les projets entre eux. (NB. Bellevilles apprécie beaucoup la certification Bâtiment Durable avec des projets en cours de labellisation en Occitanie, Île de France et Méditerranée car il s’agit d’une certification particulièrement engagée et spécifique, raison pour laquelle la grille interne de Bellevilles en est fortement inspirée).

Bellevilles a travaillé avec un bureau d’étude expert, Amoes, pour créer un référentiel environnemental de suivi conception/chantier explicitant toutes les ambitions et engagements vers lesquels les contractants devront tendre lors de la conception et réalisation du projet. Voici comment le référentiel est construit: Le référentiel a été établi afin de cadrer les projets de rénovation de Bellevilles et d’évaluer le différent projets entre eux - système de notation

Il est composé de 6 thèmes (Gestion de projet, Territoire, Énergie, Eau, Matériaux, Confort) et 70 critères permettant d’évaluer le projet et de le comparer par rapport à un autre.

Les critères du référentiel ont été extrait de plusieurs référentiels dont le Bâtiment Durable Francilien (BDF). Les résultats sont majoritairement quantifiés à partir de données techniques et scientifiques. Ainsi, les responsables de projet sont capables de s’approprier la grille pour le suivi de leur projet mais l’appui d’un BE spécialisé est préférable. Les résultats extraits du référentiel permettent

d’objectiver le positionnement du projet par rapport à une grille impact environnementale très précise.

Ces objectifs, spécifiquement axés sur le volet environnemental des projets en phase conception et travaux sont pour certains transposés dans le référentiel impact de Bellevilles.

Chantier du LICA, Marseille

PROBLÉMATIQUE 10

Rénover plutôt que construire?

Bellevilles choisit majoritairement des projets de rénovation plutôt que de construction afin de minimiser l’impact environnemental. Dans ce contexte, elle encourage une approche de Zéro Artificialisation Brute (ZAB).*

Il faut noter que Bellevilles ne s’interdit pas de construire du neuf si et seulement si cette construction n’implique pas d’artificialisation des sols et si une attention très forte est portées aux matériaux de construction bio/géo sourcés ou issus de l’économie circulaire (la construction neuve dont le bilan carbone est autant neutralisé que possible permet d’atteindre des performances énergétique très élevées.)

En pratique, la rénovation augmente la complexité des projets car elle pose des problématiques liées à la dépollution des bâtiments, des contraintes structurelles, de composition architecturale, de mise aux normes de sécurité incendie et de personnes à mobilités réduites (PMR).

De plus, les bâtiments ont souvent peu résisté à l’absence d’entretien pendant le période de vacance. Souvent, ces bâtiments ne sont pas aux normes réglementaires concernant la performance énergétique. Ainsi, il est parfois plus stratégique et facile de démolir et de reconstruire que de rénover, mais l’impact carbone en sera largement impacté. La rénovation est, par essence, moins consommatrice de matériaux et représente moins d’impact comparé à une opération de démolition-reconstruction classique.

* Expression tirée du concept Zéro Artificialisation Nette (ZAN) - qui signifie qu’il est possible de transformer une terre agricole en terrain urbanisé à condition de faire l’inverse ailleurs - seulement le “brut” (ZAB) durcit la positions en retirant l’opportunité de compensation et défend l’artificialisation d’aucune terre agricole.

Château de Montfranc, Arvieu

Le TLM, Paris 19èphoto : Les pépites du 19ème

La Halle aux Poissons, Le Havre

Résultat d’une étude du Décret

tertiaire et réalisation d’un bilan carbone

Sur le projet des Fabriques Réunies, Bellevilles a travaillé avec un Assistant à Maitrise d’Oeuvre Technique et Environnement (Amoès- SCOP ARL) afin de d’analyser le projet de rénovation de l’immeuble « Aux Fabriques Réunies ». Cette analyse permet de comparer le bilan carbone du bâtiment à la construction neuve d’un immeuble de la même surface en périphérie de Verdun.

Les critères d’évaluation choisis sont les suivants:

- consommation énergétique du bâtiment

- matériaux nécessaires à sa construction / rénovation

- l’impact carbone des déplacements induits par l’usage de ce bâtiment.

D’après les résultats de l’analyse, rénover ce bâtiment plutôt qu’en construire un nouveau du même type permet de réduire l’impact carbone de moitié. Ceci correspond à une économie de 25 TeqCO2 par an sans prendre en compte les transports de personne et 33 TeqCO2 par an en prenant en compte les transports de personnes calculés à titre indicatif.

Aussi, selon les calculs d’estimation des consommations du projet, le projet est compatible avec les objectifs du décret tertiaire ce qui signifie qu’il respecte les normes énergétiques en vigeur. Sur le projet des Fabriques Réunies, Bellevilles a travaillé avec un Assistant à Maitrise d’Oeuvre Technique et Environnement (Amoès- SCOP ARL) afin de d’analyser le projet de rénovation de l’immeuble « Aux Fabriques Réunies ». Cette analyse permet de comparer le bilan carbone du bâtiment à la construction neuve d’un immeuble de la même surface en périphérie de Verdun.

Les critères d’évaluation choisis sont les suivants: - consommation énergétique du bâtiment - matériaux nécessaires à sa construction /

rénovation

- l’impact carbone des déplacements induits par l’usage de ce bâtiment.

D’après les résultats de l’analyse, rénover ce bâtiment plutôt qu’en construire un nouveau du même type permet de réduire l’impact carbone de moitié. Ceci correspond à une économie de 25 TeqCO2 par an sans prendre en compte les transports de personne et 33 TeqCO2 par an en prenant en compte les transports de personnes calculés à titre indicatif.

Aussi, selon les calculs d’estimation des consommations du projet, le projet est compatible avec les objectifs du décret tertiaire* ce qui signifie qu’il respecte les normes énergétiques en vigeur.

* Dispositif Eco Efficacité Tertiaire (DEET) également appelé « décret tertiaire », impose une réduction des consommations énergétiques progressive pour les bâtiments tertiaires. Cette nouvelle réglementation vise à économiser 60% d’énergie finale dans ces bâtiments à l’horizon 2050.

ZOOM - Aux Fabriques Réunies, Verdun - projet coeur de ville, lieu de formation, espaces pédagogiques, tiers-lieu, logements en habitat partagé

Aux fabriques réunies -

photo : Salem Mostefaoui

GAUCHE - Comparatif de l’impact carbone relatif aux éléments de construction entre le projet de rénovation «Aux Fabriques Réunies» et un projet neuf de taille et d’usage identitique

DROITE HAUT - Emissions carbone totales des déplacements induits selon la localisation

DROITE BAS - Emissions carbone globales ramenées sur 1 an

Figure: Comparatif de l’impact carbone rénovation ou construction neuve - Fabriques Réunies (SCOP ARL) - 3

l’impact carbone rénovation ou construction neuve - Fabriques Réunies (SCOP ARL) -1

Figure: Comparatif de l’impact carbone rénovation ou construction neuve - Fabriques Réunies (SCOP ARL) - 2

PROBLÉMATIQUE 11

Sécuriser les coûts par des choix de conception en amont des projets

Atelier Bellevilles assure le contrôle de la phase de conception, il assure la relecture de phases pour vérifier que tous les aspects techniques sont conformes au programme.. Atelier Bellevilles dans son rôle de Maitrise d’Ouvrage Déleguée (MOD) assure également une approche des coûts sécurisés

afin d’optimiser les coûts de construction très tôt dans le projet. En conception, Atelier Bellevilles vient en appui de la MOE, et elle conseille et assiste les responsables de programme dans les études pour une montée en puissance progressive jusqu’à la prise en charge complète en phase de travaux.

ZOOM

- Cour

sainte Paule à Sens - Valoriser le bâti ancien de Coeur de Ville et permettre la réalisation de logements de qualité

Une conception frugale basée sur une démarche d’économie de moyens

Propriété de la Ville de Sens, le site Sainte-Paule est une ancienne école vacante depuis 2009. Elle est située dans le cœur de ville historique de la Ville de Sens. L’ensemble immobilier existant s’organise en 5 bâtiments hétérogènes autour d’un cours de 600m².

Par une réhabilitation sobre et responsable, qui s’appuie sur les savoirs faire d’artisans locaux, le projet permet la réalisation de logements de qualité qui favorisent la mixité sociale.

Pour parvenir à l’équilibre du modèle, Bellevilles et les architectures ont employés plusieurs méthodes:

- la mise en place de « façons de faire », de concevoir le projet en s’inscrivant dans une démarche d’extrême économie de moyens,

- faire le le choix de matériaux biosourcés et privilégiant au maximum le réemploi in et ex situ,

- intégrer les entreprises en conception pour développer les savoirs faire locaux, en formant les habitants à la réhabilitation évolutive de leurs logements,

- faire du jardin le lieu de la discussion et de la co-construction du projet.

Les moyens que nous mettons en œuvre :

- Adapter l’offre à une diversité de populations ; séniors, étudiants, jeunes actifs, locaux et nouveaux arrivants, via un processus de coconstruction,

- Mélanger les typologies de logements ; maisons mitoyennes, volumes capables, appartements ; et permettre l’évolutivité et la mutabilité,

- Proposer une diversité de modes d’accession et les niveaux de finition,

- Rendre la réhabilitation du patrimoine de centre-ville économiquement viable par une intervention sobre et responsable en s’appuyant sur les savoirs faire des artisans locaux.

Maquette et photo : D&ba architectes

PROBLÉMATIQUE 12

Dès la phase de conception, la maîtrise d’ouvrage (MOA) travaille avec la maîtrise d’œuvre (MOE) pour maîtriser les coûts des travaux. La maîtrise des coûts est essentielle car l’enveloppe globale de travaux d’un projet impacte directement le montant des loyers. Cette maîtrise ne doit pas se faire au détriment d’une rénovation qualitative, innovante et

ZOOM - Génération

pérenne. La sélection des postes de travaux ainsi que les choix des matériaux et équipements en amont sont essentiels. Dans la démarche de réemploi, Bellevilles commande les diagnostics ressource in situ et fait venir les bureaux de contrôle dès la phase DIAG/ESQ également.

Des choix de matériaux et équipements économiques et durables

Sur le projet Génération Pasteur, la MOE s’engage sur la Démarche Bâtiment Durable d’Occitanie (BDO) avec Tournesol en tant qu’Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) réemploi:

- Beaucoup de réemploi (100 % des radiateurs réemployés, dalles sur plots des toitures, poteaux fonte, marches d’escalier…).

- Dans les choix de conception, matériaux biosourcés, isolation intérieure des façades sud en enduit chaux chanvre pour ajouter de l’inertie tout en laissant respirer le mur existant.

- Toitures des extensions en bac collaborant sur poutraison bois, moins de consommation de béton et donc réduction de l’empreinte carbone du projet.

- Sur les doublages traditionnels des autres façades, fibre de bois comme isolant.

- Pour les façades des extensions, isolation par l’extérieur avec double mur en briques de terre cuite.

- Chaudière à condensation, éclairage LED, sur les savoirs faire des artisans locaux.

Sur le projet du LICA : Démonstrateur d’un tiers lab des transitions, avec ADA en AMO Réemploi

- diagnostic réemploi sur les équipements/ menuiseries qui sont réutilisés sur place

- rénovation thermique du clos couvert : piquetage et curage des enduits intérieurs, plus la façade ciment extérieure avec pour objectif ‘faire respirer’ le bâtiment, ainsi qu’une rénovation totale de la toiture

- dépollution de l’amiante dans les menuiseries

- isolation thermique :en chaux chanvre, avec approche différenciée selon façade

- isolation/chauffage : remplacement de l’électricité par une pompe à chaleur

- réemploi sur les lots de finitions (sols)

- enfin, une réflexion biodiversité sur le jardin

: écoulement/collecte des eaux de pluies et un projet paysager.

Le choix des matériaux et équipements en amont pour des projets écologiques et qualitatifs

Pasteur à Albi et le Tiers Lab des Transition à Marseille

photo

photo : Camille Chabredier

Assurer la bonne exécution du projet

PROBLÉMATIQUE 13

Utiliser les chantiers pour faire laboratoire

Les chantiers servent de lieu d’expérimentation pour des pratiques innovantes et responsables. Sur les projets, Bellevilles mobilise des entreprises ayant des expertises dans les domaines de l’éco-conception, la bio-conception afin de ‘Faire Laboratoire’ et de mettre en avant des pratiques peu connues du secteur de la construction - isolation paille. La volonté de tester et expérimenter traduit celle de vouloir créer et innover pour participer au changement.

Sur les chantiers, dès que possible, Bellevilles teste des pratiques alternatives et écologiques qu’elle aspire à systématiser sur les projets. Par exemple, les chantiers d’isolation paille sont plus contraignants parce qu’ils demandent plus de compétences et présentent de réelles contraintes réglementaires, mais aussi de temps, d’énergie et souvent de moyens. Pourtant ils favorisent à la fois le lien social lors des chantiers participatifs, et ont un fort impact écologique. C’est pour ces raisons que Bellevilles s’attache à gagner en compétence et à continuer de les tester sur les projets.

Workshop au Clos Jacquin

ZOOM - La grande Coco, Paris - Un tiers-lieu dédié à la transformation de la ville au coeur de Paris, Belleville (20e)

Chantier participatif d’isolation intérieure en paille

Poussée par le collectif engagé de la Grande Coco Bellevilles a expérimenté les chantiers d’isolation paille.

Du 25 au 29 Avril 2022, à la Grande Coco a eu lieu le troisième chantier participatif d’isolation paille d’une partie du premier étage du bâtiment. Pour mémoire, les deux premiers chantiers participatifs avaient permis de faire différents tests d’isolation bio sourcée par l’intérieur (terre paille, terre chanvre, terre paille, paille chaux plâtre) avec des méthodes de mise en œuvre différente pour après savoir laquelle était la plus adaptée. Le premier chantier a montré que le mélange paille terre allégé était le plus pertinent et c’est donc ça qui a été mis en place au deuxième étage. Le deuxième a servi à la réalisation du corps d’enduit (en terre paille et sable).

Encadrés par deux professionnels des chantiers participatifs, des volontaires ont aussi été aidés par 8 étudiants en formation sur les nouveaux procédés constructifs.

Pour préparer le chantier, le collectif a dû

- entreposer 12 bigbag de 500 litres de terre, et installer une poulie en roue de vélo afin de monter facilement la matière au premier étage.

- Ensuite, tout un travail à la chaîne s’est organisé : remplir les sauts depuis les bigbag, les accrocher à la corde, puis les hisser avant de les déverser dans les zones de stockage terre/chanvre.

- Avant de commencer l’isolation, il a fallu tester 4 types de mises en œuvre et de banchage avec 17kg de bois réemployé.

- Quelques mois plus tard, le séchage du chantier test ayant permis de déterminer la meilleure technique d’isolation, le chantier participatif final a eu lieu, laissant place à un mur complet isolé en paille.

participatif

la Grande Coco, Parisphotos : Tom Klapisz

ZOOM

Chantier d’Isolation Thermique par l’Extérieur Paille

Sur le projet de l’îlot Prudhon, dans une démarche d’amélioration de la performance thermique du bâtiment, Bellevilles, la Maîtrise d’Oeuvre du projet et l’entreprise du bâtiment Caré, se sont formés aux techniques de l’isolation paille. L’objectif est de proposer une isolation thermique par l’extérieur (ITE) du bâtiment. Pour rappel, la part la plus importante des émissions de carbone dans le secteur du bâtiment sont dues aux déperditions du parc immobilier existant et à leurs sources de chauffage. Ainsi, après études de conception, le choix s’est porté sur un ITE paille, matériau capable de stocker le carbone.

En effet, voici le bilan carbone des matériaux par unité fonctionnelle :

- La paille est à -9kg CO2 par unité fonctionnelle

- La laine roche haute densité (50-100kg/m3) est autour de +50kg CO2 par unité fonctionnelleLe Weather Defence est à + 4,6kg CO2 par unité fonctionnelle

Le système constructif bois paille est bien plus performant sur la réduction de l’impact carbone à la construction (on y ajoute également les ossatures bois qui stockent du carbone).

Conçue et réfléchie en collaboration avec l’entreprise CARE BTP et les archis WAO, Bellevilles a entrepris la réalisation d’une

isolation par l’extérieur en botte de paille de 22cm

A l’origine projetée sur tout le bâtiment, l’ITE se concentre aujourd’hui sur le bâtiment de logement 3eme famille 3A. Compte tenu des réglementations de sécurité incendie sur les façades des bâtiments de logement, un dossier d’appréciation de laboratoire a été élaboré pour valider le complexe de façade.

En expérimentant sur des formes d’isolation qui reprennent des méthodes ancestrales, Bellevilles se forme et acquiert de la technique pour proposer des projets de rénovations toujours plus propres et durables. En l’occurrence, l’ITE paille de prudhon s’inscrit dans une démarche d’économie d’énergie mais aussi d’économie circulaire.

Voici concrètement comment l’ITE fonctionne: Les bottes de paille supportées par une ossature bois type poutre en I sont surmontées d’une lame d’air permettant d’assurer la perspirance du complexe. Un panneau assurant la fonction de parepluie et d’écran thermique recouvre la paille, de recoupements de la lame d’air sont effectués au droit de chaque plancher. Des joints intumescents permettent d’obstruer complètement la lame d’air en cas d’incendie.

- L’Ilôt Prudhon, Ivry-Sur-Seine - réhabilitation d’un ensemble immobilier pour entreprises locales et logements abordables

PROBLÉMATIQUE 14

Pour certains projets de rénovation, les bâtiments sont en bon état de fonctionnement et ne nécessitent pas d’être réhabilités mais ils manquent d’entretien ou ont une qualité esthétique pauvre qui réduit leur attractivité.

Dans ce cas, il suffit parfois de faire un

ZOOM - Le Clos Jacquin, Toulouse

Rénovation légère et mise en valeur du bâti par des interventions artistiques

Bellevilles a acquis (au travers de sa filiale 99% SNC CLOS JACQUIN) un centre commercial dans le quartier Toulousain de Croix Daurade. Au printemps 2021, le centre présente 60% de vacance. Après plusieurs travaux de remise en état, le centre compte aujourd’hui 14 cellules, dont 1 seule cherche encore son résident. Avant l’intervention de Bellevilles, les 11 coques commerciales vacantes étaient délaissées et en mauvais état d’entretien, laissant place à des nuisances telles que le trafic de drogue et le dépôt sauvage d’ordures. 6 coques étaient non louées.

Le projet de réactivation du centre commercial du Clos Jacquin, à Croix Daurade illustre qu’un bâtiment a besoin d’ être entretenu et mis en valeur pour attirer des porteurs de projet puis des usagers. Afin de lutter contre la vacance, Bellevilles a mis en place d’une stratégie commerciale mais également d’une stratégie de réparation.

Partant du constat qu’une partie de la raison de son abandon progressif était accentué par son manque d’entretien, Bellevilles a favorisé une intervention très frugale de petits travaux

diagnostic simple,visuel et/ou concerté auprès des utilisateurs, pour comprendre ce qui ne fonctionne pas - luminosité, signalétique, vieillissement, dégradations, vandalisme - puis de proposer une rénovation légère avec des travaux de réparation, d’entretien et d’embellissement.

d’entretien, accompagné d’une démarche artistique et d’un travail sur la signalétique qui permettrait de redonner une impression de soin et de vie au bâtiment.

Parmis ces interventions, on liste: Ajout de poubelles, peinture au sol, mise en peinture de certains éléments de structure, réparation de quelques tuiles, nettoyage karcher de murs abîmés, évacuation de véhicules ventouse, remise en service des luminaires extérieurs,

L’ensemble de ces réparations sont peu coûteuses mais très visibles et très utiles.

L’objectif poursuivi est de faire changer les habitudes en ramenant du commerce et de la vie, et donc de l’auto-surveillance, sans contrôle de personnel.

Cette intervention était à la fois essentielle pour la sauvegarde du commerce de proximité et pour la pérennité des commerces déjà en place et pour créer de l’activité, créer du service, des lieux et espaces d’échange et de rencontre pour les riverains et enfin pour limiter les occupations qui nuisent à l’attractivité du lieu (trafic de drogue, dépôt sauvage d’ordure, etc.).

Faire les bons arbitrages entre qualité, esthétique et sobriété tout en sécurisant les coûts ?

PROBLÉMATIQUE 15

Mettre la qualité esthétique au

La qualité architecturale et esthétique des projets est un facteur essentiel à la réalisation de nos projets.

Faire du beau apparaît comme subjectif et pourtant des études menées sur la qualité esthétique de l’architecture et du design urbain ont prouvé que la beauté a un réel impact sur le bien-être émotionnel et psychologique, la santé et le sentiment d’appartenance des habitants et utilisateurs.*

Pour définir ce que signifie faire du ‘beau’ en architecture, Bellevilles se pose la question du bon équilibre entre la fonctionnalité - lumière, texture, harmonie, proportion, échelle - et l’esthétique - couleurs, matériaux, art. Pour chaque projet, Bellevilles apprécie la beauté de chaque projet en encourageant des choix contextualisés - interventions d’artistes locaux, mises en valeurs patrimoniales et choix des matériaux, couleurs ou dispositions qui font de l’espace un espace unique, beau et appréciable des bénéficiaires.

De par sa proximité avec les porteurs du projet et sa connaissance du contexte local, Bellevilles s’accorde un droit de regard sur les choix esthétiques.

cœur des projets

ZOOM - L’Ilôt Prudhon, Ivry-sur-Seine

Illustration des prototypages et échantillonnages

Sur le chantier de l’îlot à Prudhon à Ivry Sur Seine, la conception de l’architecte WAO, prévoyait un bardage en bois de réemploi.

La réalisation de plusieurs prototypes de calepinage a permis d’aboutir à un choix esthétique simple et efficace, et à mettre au point le procédé de pose pour que les atteindre un excellent de niveau de finition.

* IPSOS Mori Social Research Institute: “People and places: Public attitudes to beauty”. Voir également le paramètre ‘Beauty and Design’ du référentiel WELL qui place l’esthétique au centre du bien-être des utilisateurs.

Voici ce qui a été réalisé: sur les bâtiments d’activité, de la fibre de bois est posée, surmontée d’un panneau à enduire. Les trumeaux entre les fenêtres de la façade Nord (sur rue) forment un bandeau traité par une isolation extérieure, recouverte d’un bardage bois. Le bois, issu du réemploi, est vernis et disposé en ‘pointe de Hongrie’ donnant un rythme à la façade. Un enduit à la chaux est appliqué sur l’ensemble des façades afin de donner une unité à l’ensemble des bâtiments.

Une fois cette première étape terminée, l’intégralité de la façade concernée a pu être posée plus rapidement et avec un excellent niveau de qualité.

PHOTO PAGE DE GAUCHE - Les différents prototypes bardage bois

De manière systématique sur nos projets, le choix des couleurs et des matériaux font l’objet de présentation d’échantillons, et de visualisation 3D, qui permettent à Bellevilles d’arbitrer et objectiver les décisions. La prise de décision se fait de manière collégiale entre la foncière, l’architecte et les utilisateurs.

PHOTO PAGE DE DROITE (EN HAUT) - Les bardages sur la façade du bâtiment.

îlot Prudhon, Ivry-sur-Seine

Prudhon, Ivry-sur-Seine

Bardages sur la façade du bâiment, îlot

Prototypages et échantillonnages du PHARES, Ile-Saint-Denisphotos : Halage

Pérenniser des activités sur le temps long

En zones tendues comme en zones détendues, Bellevilles doit trouver des solutions pour pratiquer des loyers les plus bas possibles*; le tout en conservant et préservant des ambitions de projets fortes (architecturales et d’usage).

PROBLÉMATIQUE 16

Commercialisation : Adapter les baux pour des loyers plus justes

A date, bien qu’agréée ESUS, Bellevilles est une entreprise privée qui ne bénéficie pas d’agrément spécifique* ou d’aides structurelles lui permettant d’abaisser de façon systématique le prix des loyers proposés. Par l’outil juridique que représente le bail, Bellevilles essaye d’expérimenter plusieurs modes de contractualisation pour s’adapter au plus près à la capacité de ses bénéficiaires.

ZOOM - Le Clos Jacquin, Toulouse - dynamisation

concertée d’un

centre commercial de proximité en zone périurbaine

* Réflexion en cours sur l’agrément Maîtrise d’Ouvrage d’Insertion (MOI) sur des sujets de logement très social (LOC 3).

adaptée

Afin de lutter contre la vacance et de donner envie aux commerçants de s’installer sur place, Bellevilles a dû créer des baux qui rendraient l’offre attractive et adaptée à la demande locale. En premier lieu, Pour les structures présentant des faiblesses ou pour lesquelles un doute subsistait quant à la réussite du projet, des baux dérogatoires de 6 mois renouvelables ont été proposés, avec des loyers modérés (à partir de 60 €/m²/an HT HC) évoluant lors des renouvellements de baux par palier de 12 €/m² HT HC.

Ensuite, afin de proposer un loyer en juste et équilibré, Bellevilles a compté quel niveau de loyer pourrait absorber la dette d’emprunt et est parvenu à un équilibre pour un loyer à 103 €/ m²/an, hors taxes et charges (à titre informatif, moyenne toulousaine proche de 180 €).

Certains locataires déjà en place lors de l’acquisition et dont la structure est solide payaient historiquement un loyer entre 108 et 192 €/m²/an hors taxes (HT) hors charges (HC),

soit un peu supérieur à ce dont Bellevilles a besoin pour rembourser la dette. L’amplitude de la fourchette a été réduite depuis l’acquisition de la SNC Clos Jacquin, avec le loyer le plus fort à 156 €/m²/an.

Cette différence a permis à Bellevilles de proposer des loyers évolutifs à ses nouveaux arrivants. Ainsi, Bellevilles propose des baux commerciaux avec politique de loyers progressifs ou avec loyers annexés au chiffre d’affaires qui permettent aux locataires d’amorcer leur activité et de s’installer sereinement dans les lieux.

L’objectif étant de pérenniser l’activité sur le centre commercial, Bellevilles a cherché à proposer des baux commerciaux 3/6/9 à ses prospects,classés selon 2 catégories :

- Acteurs de l’ESS

-Autres Acteurs: dont l’activité permet une rentabilité positive et/ou ayant une capacité à payer un loyer plus conséquent Aux premiers, il a été proposé de pratiquer un loyer évolutif sur les 3 premières années du bail commercial, de 96 € la première année à 102 puis 108 €/m²/mois HT HC à partir de la troisième année. Aux seconds, le premier palier est à 114 € la première année, puis 132 et enfin 156 €/m²/an HT et HC à partir de la troisième année.

Des baux commerciaux avec une politique de loyer évolutive

photo : Clara Choulet

ZOOM - Les Halles de la Cartoucherie, Toulouse

Des baux commerciaux inspirés du Bail Commercial D’Utilité Sociale

La société SCIC Festa, qui exploite la halle gourmande de 3 000m², a mis en place avec ces sous locataires un bail commercial inspiré du Bail Commercial d’Utilité Sociale pour soutenir la progression des entreprises dans leurs démarche responsable.

Loyer variable sur CA à 15% pour les métiers hybrides et 18% pour les métiers street food. Aussi, afin de soutenir la progression des entreprises qui souhaitent approfondir leur démarche responsable, la société propose une baisse jusqu’à 3 points du loyers (soit 15% de charges en moins) pour les entreprises qui répondent aux enjeux des Objectifs Du Développement Durable (ODD) définis par l’Organisation des Nations Unies (ONU) suivants:

ODD 8 – TRAVAIL DÉCENT ET CROISSANCE ÉCONOMIQUE

ODD 9 – INDUSTRIE, INNOVATION ET STRUCTURE

ODD 12 – CONSOMMATION ET PRODUCTION

RESPONSABLES

ODD 13 – MESURES RELATIVES À LA LUTTE CONTRE LE CHANGEMENT CLIMATIQUE

Sur la base de ces objectifs, Festa à défini trois critères, qui, si appliqués, permettent à chacun une réduction d’un point de loyer. Par exemple: Le premier critère “Critères Provenance” regarde la provenance des produits dans l’objectif de promouvoir une consommation et production responsables (ODD 11-12-13).

Afin d’atteindre cet objectif des critères d’achat pour transformation de produits durables doivent êtres mis en œuvre - issus d’agriculture biologique francaise, label “Pêche Durable”. Puis les commerçants doivent présenter des factures d’achats de ces produits ou documents comptables comme justificatifs.

Les deux autres critères possibles sont : “Critères Environnementaux” (voir ci-contre) et “Critères Économiques et Sociaux”.

photo : Studidrone

PROBLÉMATIQUE 17

Comment sélectionner des résidents?

Lorsque Bellevilles adopte une posture proactive de recherche de bien sur un territoire avec besoins identifiés, c’est aussi elle qui se charge de l’identification et de la sélection des futurs résidents. Elle établit alors un diagnostic de territoire approfondi - lien collectivité, consultation/concertation, et/ou préfiguration - qui permet d’affirmer les hypothèses de typologies de preneurs. De là, plusieurs outils sont utilisés pour identifier les résidents du projet pérenne. Le plus commun est la diffusion d’un appel à manifestation d’intérêt (AMI) comprenant un cahier des charges qui explicite les intentions du projet. Ce dernier est diffusé auprès des collectivités et relais locaux (associations, commerçants, entreprises) afin de favoriser un ancrage local.

Dans certains cas, Bellevilles s’associe avec des partenaires comme Plateau Urbain ou Base Commune afin de mobiliser un réseau ESS. Une fois les candidatures reçues, l’enjeu pour Bellevilles est de sélectionner des preneurs qui permettent la pérennité du modèle d’exploitation du lieu en lien avec les objectifs sociaux, environnementaux et économiques visés. Afin d’optimiser la sélection, Bellevilles a mis en place un processus interne directement lié à la grille d’impact Bellevilles.

Le Clos Jacquin, Toulousephoto : Collectif Tournesol

La Halle aux Poissons, Le Havre

ZOOM - L’Ilôt Prudhon, Ivry-Sur-Seine - réhabilitation d’un ensemble immobilier pour entreprises locales et logements abordables

Mise en place d’une grille de sélection des locataires L’îlot Prudhon à Ivry

L’ilôt Prudhon à Ivry-sur-Seine est un lieu mixte productif dans le quartier d’Ivry-Port. Cette ancienne usine dédiée à la fabrication de composants en caoutchouc est composée de plusieurs bâtiments, dont l’un (340m2) destiné à l’habitation. Il accueille 15 colocataires étudiants, qui sont rattachés à un foyer fiscal dont les revenus sont modestes. L’immeuble sera opéré par l’association l’ACLEF. Les autres bâtiments (1650m2) rassemblent des locaux productifs, bureaux et ateliers, à destination de petites et moyennes entreprises le plus souvent issues du territoire. Les locaux sont loués à un prix inférieur au prix de marché constaté (de l’ordre de -20%) dans le cadre d’un bail commercial. En contrepartie de ces avantages, les locataires sont invités à transmettre leur savoir-faire à l”échelle du micro projet et des autres locataires,mais aussi à l’échelle du quartier,. L’intention était de favoriser des artisans ivryens ou val-de-marnais. Via l’utilisation de la plateforme de Plateau Urbain et la mobilisation du réseau de la Ville d’Ivry, Bellevilles a rencontré les candidats lors d’entretiens et de visites. Afin de choisir les occupants les plus pertinents, une grille de notation rapide a été mise en place: Les critères de sélections sont :

1. Solidité financière (coefficient 20%) 2. Contribution au développement économique (5%) 3. Complémentarité avec les autres

locataires (10%): 4. Niveau d’engagement pour le projet collectif (15%) 5. Ancrage territorial (10%) 6. Impact environnemental (15%) 7. Evaluation Subjective (25%)

Etabli à partir de la grille de mesure d’impact, cet outil de sélection a pour objectif premier d’objectiver le choix des preneurs, en lien avec la démarche d’impact de Bellevilles. Cette objectivation est en réalité limitée puisque nous avons souhaité assumer une part de subjectivité dans ce processus de sélection : le ressenti est en réalité un critère important puisqu’il laisse pressentir (ou non) de bonnes relations avec les occupants des lieux. Cependant, cet outil s’est avéré très utile pour plusieurs raisons :

- Se poser les bonnes questions : l’importance du critère environnemental a été sujet de débats. L’impact principal du projet n’est-il pas de favoriser la relocalisation d’artisans ivryens ? et d’accompagner les petites structures dans leur transition ?

- Une trame pour échanger avec les candidats : suite à l’appel à candidatures et à la réalisation de plusieurs visites, nous avons organisé des temps d’échange, en nous appuyant sur cette grille pour échanger avec eux et mieux comprendre leur activité.

- Un outil d’aide à la décision : cette grille a permis d’arbitrer entre plusieurs candidats lorsque le choix était difficile.

La Grande Coco, Paris

110 Cultures, Les Mureaux

La Soufflerie, Toulouse Lapérouse, Albi

Un collectif en chemin

temps forts 2022

février

janvier

--- Bellevilles rejoint le Comité de Pilotage de Commune Mesure pour développer un outil commun aux acteurs.rices des lieux hybrides.

--- Ouverture des 500, laboratoire culturel et gustatif des Halles de la Cartoucherie à Toulouse, qui propose des stands de restauration, un bar et une cave à vins, des événements/privatisations, une salle polyvalente et associative, un coin enfants...

--- Bellevilles est lauréat du Top 50 de l’entrepreneuriat à Impact (Classement Carenews) dans la catégorie «Accompagnement et soutien des porteur.ses de projets à impact» (2ème place)

mars

--- Début d’une occupation temporaire d’un an sur le site de Montereau, commercialisation des espaces avec la plateforme de Plateau Urbain.

--- Défilé de mode engagé par l’IFA et le centre culturel Pont de Flandres au TLM dans le cadre de la Fashion Week Paris.

Vente des anciennes agences bancaires d’Evreux, Andresy, Montluçon à des acteurs de territoire : création d’un centre médico-social et siège d’association de commerçants.

juillet août

--- Déménagement de l’équipe Parisienne à Césure. Un tiers-lieu co- animé par Plateau Urbain et Yes We Camp en plein cœur de Paris 5e.

--- Démarrage du chantier participatif (isolation en terre et paille) à la Grande Coco : bois de récupération, paille sourcée en ile-de-france et huile de coude de haute qualité !

--- Bellevilles lève 3,75 M€ auprès de la Banque des Territoires, Maif Impact, Abeille Impact Investing France avec INCO Ventures et la foncière De Watou. Cela permet à Bellevilles d’investir dans de nouveaux projets.

septembre

--- Les agences d’Ile-de-France et d’Occitanie renforcent leurs effectifs. Bellevilles accueille : Florence, Marie-Lorraine, Justine, Coline, Mathieu, Maëva, Jules, Céline, Tom, Audrey et Cedric.

--- Le Réseau Français de la Construction Paille, WAO Architecture et Bellevilles organisent une formation Pro Paille. Prototype pour l’isolation de la façade d’un immeuble de logement. 6 niveaux avec un système d’isolation par l’extérieur (ITE)paille.!

--- Séminaire d’équipe Bellevilles à Marseille.

--- Ouverture du TLM au public pour 6 mois, accueil d’activités en journée comme en soirée.

--- Début des travaux au Clos Jacquin

Obtentions des Permis de construire de Prudhon (Ivry), Aux Fabriques Réunies (Verdun) et le TLM (Paris 19).

mai

--- Obtention d’une enveloppe de 1,5M€ du fond de restructuration des locaux d’activité par l’ANCT

--- Démarrage du chantier sur l’îlot Prudhon à Ivry-sur-Seine. Démolition partielle, récupération de matériaux et isolation en paille.

--- Création de l’agence Bellevilles Méditerranée, développer des projets à Marseille, Montpellier et dans l’arrière pays, à commencer avec le LICA.

--- Bellevilles invité aux Assises du Logement Social, organisées par Bordeaux Métropole à arc en rêve centre d’architecture.

juin avril octobre

--- Ouverture de la saison 2 de la Halle Aux Poissons au Havre : objectif: mettre à l’honneur l’écologie marine a. Léquipe projet constituée de Encore Heureux et Bellevilles projet est rejoint par Sinny&Ooko pour exploiter la Halle.

--- Signature de la promesse d’achat pour l’acquisition de Lapérouse.

--- Prototypage de principes de façade en réemploi sur le projet du Phares à l’Ile-SaintDenis (palette de bois brûlé et volets roulants tressés)

--- Création de la filiale de construction / promotion responsable Atelier

Bellevilles: 1er Contrat de Promotion Immobilières et Première Garantie Financière d’Achèvement obtenue sur Pasteur à Albi.

--- Finalisation de la grille de salaire. Bouclage de la V0 grille Impact pour la rendre opérationnelle.

--- Fête pour les 3 ans de Bellevilles au TLM.

--- Participation au troisième séminaire des foncières “On Met En Commun” au château d’Arvieu - mot d’ordre : la collaboration et le partage, plutôt que la compétition !

--- Le TLM est sélectionné dans les 40 projets parisiens de l’exposition “Conserver, Adapter, Transmettre» au Pavillon de l’Arsenal.

--- La maquette du projet Génération Pasteur d’Albi est exposée à la Maison de l’architecture Ile-de-France pour l’exposition “Ce que fait la maquette à l’architecture”.

novembre décembre

--- Premier Comité Impact

--- Le financement du projet du TLM est abouti et les travaux démarrent.

--- Pose de la première pierre à Verdun après une acquisition réussie.

--- Ressourcerie éphémère de chantier, à Génération Pasteur à Albi avec le Collectif Tournesol et le Groupe Cassin.

--- Validation d’intérêt pour le projet du Pôle Thorez par le comité d’investissement.

--- Bellevilles Lauréat des trophées de l’Economie Sociale et Solidaire de la ville de Paris.

--- Closing et lancement des travaux du LICA.

--- Bouclage du financement du projet Lapérouse à Albi.

--- Sortie de Bellevilles du Chardons à Marseille à la demande du collectif.

--- Livraison d’un bâtiment et accueil des premiers locataires du projet de l’impasse Prudhon à Ivry.

--- Livraison des 11 appartements de la Clique et arrivée des 5 premiers locataires à Valenciennes.

valorisation des activités de Bellevilles en 2022

Articles dans la presse

--- ToulÉco : « Immobilier. Foncière Bellevilles, nouvel acteur de la construction durable et solidaire », 05/01/2022

--- AEF Info : « La galaxie des foncières «solidaires» ou «responsables» trouve progressivement une place dans l’univers immobilier», 09/09/2022

--- CF News Immo : « Bellevilles réunit des institutionnels à impact », 17/10/2022

--- Revue Objectif Métropoles de France : « Bellevilles, la foncière qui veut être utile à la ville », 30/11/2022

--- Centre Presse : « Paris XXe : quatre entreprises récompensées pour leur engagement social et solidaire », 04/12/2022

Reportages vidéos

--- France 3 - émission «Ma ville Notre idéal» : épisode 433, reportage consacrée à l’action de la foncière Bellevilles, 12/07/2022

--- Petite Ceinture Paris : «Tiers Lieu en Mouvement sur la Petite Ceinture du 19e», reportage sur le TLM à Paris, youtube, 15/04/2022

Radio & podcasts

--- Banque des Territoires : Podcast «ALBI - Génération Pasteur» : Interview de Mathieu Vidal, adjoint au maire délégué au commerce, à l’artisanat, au tourisme, à la vie numérique et aux systèmes d’information et Adrien Ramirez, Directeur général et co-fondateur de la foncière, 13/10/2022

--- France Inter : Carnets de Campagne : «Le jardin d’Arvieu, la Silicon Valley de l’Aveyron», intervention d’Adrien Ramirez, Directeur général et co-fondateur de la foncière, 20/10/2022

--- Radio Cause Commune : «Ainsi va la ville #39» : émission avec Paul Citron de Plateau Urbain et Alexandre Born, Directeur général et co-fondateur de la foncière, 19/12/2022

Expositions & publications

--- Institut pour la Ville et le Commerce : Participation à l’ouvrage “Le commerce dans tous ses étals” (Génération Pasteur, Halles de la Cartoucherie, 110 Cultures, Clos Jacquin) publié par City Linked, et présentation des différents projets commerciaux de la foncière par Alexandre Born, 09/03/2022

--- Pavillon de l’Arsenal : Exposition «Conserver, Adapter, Transmettre», maquette du TLM, lieu de vie et d’expérimentations créatives à Paris 19è, architectes : Grand Huit, du 19/10/2022 au 05/03/2023

--- Maison de l’Architecture Ile-de-France : Exposition «Ce que fait la maquette à l’architecture», maquette de Génération Pasteur à Albi, architectes : Atelier Arpent, du 14 au 16/10/2022

Contribution aux conférences

--- Club Ville Hybride - Grand Paris : «Faire la ville avec les communities», intervention de Diane Pialucha, 04/01/2022

--- 6B - La tournée des tiers-lieux : «Habiter en Commun», table ronde avec Alexandre Born, 26/03/2022

--- 19M avec le 6B : discussion avec Thaïs Brujaille-Latour du TLM sur les liens entre lieux artistiques et culturels, mutation urbaine, impact social et dynamiques territoriale, 21/04/2022

--- Assises du Logement Social à Arc-en-Rêve : table ronde «Leviers, innovation et bonnes pratiques: regards croisés sur la production de logements sociaux» organisée par Les Assises du Logement social, Bordeaux Métropole, avec Adrien Ramirez, 26/05/2022

--- Université Paris Sorbonne : conférence de Sébastien De Hulster pour le Master GESIIC (Gestion et Stratégie de l’Investissement immobilier et de la Construction), 05/09/2022

--- Salon Innopolis Expo : «Les tiers-lieux et leurs enjeux» : intervention d’Alexandre Born, 03/10/2022

--- Universités de l’Economie de Demain : Master Class «Leadership sobre : réussir autrement» avec Jérémie Loevenbruck, 18/10/2022

--- PAM FEST : «Quels modèles économiques pour les foyers d’expérimentation?» organisée par ANCOATS au Sample à Bagnolet avec Alexandre Born, 04/11/2022

--- Mois de l’Entrepreneuriat dans les Quartiers : intervention d’Adrien Ramirez auprès des jeunes du Lycée des Arènes à Toulouse, 09/12/2022

--- Réseau national des foncières de redynamisation : table ronde avec Alexandre Born (DG de Bellevilles), Villages Vivants et la Caisse des Dépôts, 13/12/2022

--- Événement ‘Politique de la ville et ESS’ : Table Ronde : «Accès au foncier des structures ESS en QPV : expérimentations et retours d’expériences», organisée par le RTES et co-porté par la Banque des Territoires aux Archives nationales de Pierrefitte sur Seine (93)

--- Groupe de Travail «Foncier et Immobilier des Tiers-Lieu» organisé par France Tiers Lieux à Lyon

--- Groupe de travail “Pour des Territoires à impact positif» par le Mouvement Impact France à Paris

--- Session Immersive pour le “dispositif pédagogique du DU Espaces Communs” organisé par Yes We Camp à Marseille

--- Table Ronde : “Faire de la boucle de Chanteloup un éco-territoire” par Ville Hybride Grand Paris à Carrières-sous-Poissy

--- Table Ronde : “Quelles approches et méthodes pour intégrer la qualité environnementale dans les projets ?” Plan Bâtiment Durable Occitanie à Montpellier.

--- Présentation des Halles de la Cartoucherie au Forum des Projets Urbains Oppidea.

--- Table Ronde: “Comment faciliter la vie des habitants au quotidien” - Séminaire de restitution du projet de territoire et du plan climat auprès des élus de Saint-Germain Boucle de Seine.

Prix & trophées obtenus

--- Fondation FAMAE : Finaliste du SUSTAINABLE INNOVATIONS CHALLENGE 2021 dans la catégorie Housing

--- TOP 50 de l’entrepreneuriat à impact Carenews : Classée en 2ème position dans la catégorie «Accompagnement et soutien des porteur.ses de projets à impact» (Lauréat en 2021, 2022)

--- Institut Choiseul : Lauréat du classement «Choiseul Ville de demain» (Lauréat en 2020, 2021, 2022)

--- Trophées de l’Economie Sociale et Solidaire de la Ville de Paris : Lauréat d’honneur 2022

le chemin de Bellevilles

Après 3 ans d’amorçage, Bellevilles a commencé à trouver une place au sein de l’écosystème de l’immobilier solidaire et plus largement parmi les acteurs de l’ESS. Loin d’être arrivée au bout, il lui reste un long chemin à parcourir : des projets à matérialiser, des manques à combler, des freins à lever, et, sur la route, beaucoup de choses à apprendre et à partager. Dans ce processus, Bellevilles cherche toujours à réduire l’écart, le décalage, entre les intentions, sincères, et la réalité de ce que nos actions produisent sur le terrain (par manque de moyen, d’expérience…).

Quelques jalons sur le chemin

Pour Bellevilles ces trois dernières années ont été l’occasion de poser les premiers jalons d’un projet de long terme qui va continuer à évoluer tout au long de la vie du projet.

--- Dans sa phase d’émergence, Bellevilles a tenté de coder l’ADN du projet, de poser les bases des activités à réaliser, rassembler les personnes et les partenaires qui lui semblaient nécessaires pour avancer, en cohérence avec ses objectifs.

--- Dans la phase qui s’ouvre, Bellevilles va chercher à affiner ses modalités d’intervention, structurer de nouveaux outils juridiques et financiers, rendre le projet plus collectif.

Plus la foncière avancera, plus elle espére pouvoir intervenir avec finesse, à la place qui conviendra le mieux.

Entre-temps et pour y arriver, Bellevilles avance en se fixant un cap le plus aligné possible

avec sa vision et ses valeurs. Cap qu’elle adapte au gré de ses expérimentations, de ses réussites et de ses erreurs (voir Partie 1).

Voici en synthèse quelques pistes de réflexion en gestation sur la voie prise et pensée par Bellevilles dans la structuration de sa foncière et l’accompagnement des projets :

--- Démontrer sa capacité à intervenir sur l’environnement bâti par des réhabilitations frugales pour améliorer la qualité des espaces produits (sobriété constructive, performance énergétique…)

--- Travailler à affiner son modèle pour faciliter l’accès de ses bénéficiaires directs (porteurs de projets, exploitants, résidents) à l’immobilier ainsi que renforcer leurs capacités pour une meilleure appropriation des projets

--- Pérenniser des lieux, des activités et des usages sur le temps long et mettre en œuvre de nouveaux modèles de gouvernance pour contribuer à l’amélioration de la qualité de vie, la résilience locale et, in fine, soutenir la capacitation des bénéficiaires directs et indirects (riverains, usagers…).

--- Mettre en oeuvre des dispositifs au sein des projets et de la foncière (p.ex. limitation de l’enrichissement personnel, partage de la valeur, mécanismes de lutte contre la spéculation…) qui pourront contribuer à l’évolution de pratiques sectorielles (tant de l’immobilier que de l’entreprenariat) afin de soutenir un monde en transition.s (sociales, économiques, écologiques).

Comment?

Meilleure répartition des richesses

Ouverture, adaptabilité

Accès facilité à l’immobilier

Réhabilitations frugales et efficacité énergétique

Quoi ?

Qui ?

Sobriété constructive

Lutte contre la spéculation

Enrichissement non personnel

Gouvernance partagée

Partage de compétences

Transparence

Performance énergétique

Amélioration de la qualité de l’environnement bâti

Bâtiment

Loyer modéré

Renforcement de la capacité de nos bénéficiaires directs

Exploitants, résidents

Usages adaptés et pérennes

Amélioration de la qualité de vie de nos bénéficiaires indirects

Salariés, utilisateurs, riverains

Maîtrise et partage de la valeur

Evolution de pratiques sectorielles

Partenaires  du secteur de l’immobilier et de l’entreprenariat

Le changement systémique :

Bellevilles commence à explorer la notion d’approche systémique, qu’elle souhaite progressivement appliquer à elle-même et à ses modalités d’intervention, en la mettant au cœur de sa stratégie de développement.

Ce courant transdisciplinaire, datant de l’après seconde guerre mondiale, que l’on retrouve à l’origine du rapport du club de rome des années 70 sur les limites à la croissance, ou bien en lien avec la pensée complexe d’Edgard Morin, s’est progressivement diffusée au sein de l’ESS, notamment via le réseau ashoka et ses “fellows”. Dernièrement, le collectif Racines, regroupant les écosystèmes de la philanthropie, de l’innovation sociale et de la recherche a fait avancer le sujet.

Cyrille Tassart, Entrepreneur et chercheur en approche systémique, décrit bien dans la partie 0 de son anti guide l’origine de la démarche, les raisons et modalité de mise en œuvre, notamment en prenant l’exemple de l’association Voisin Malin.

“L’Approche Systémique permet d’améliorer sa compréhension des mécanismes qui génèrent le besoin social de manière systématique. Elle contribue à trouver d’éventuelles pistes pour diminuer ou éradiquer l’apparition de ce besoin social. Elle aide aussi l’association à comprendre quelles sont les parts de responsabilité des différents acteurs de l’écosystème dans la persistance du problème - elle comprise !”

Des questionnements en chemin

Au cours des Comités Impact, lors de séminaires entre associés et avec les équipes, Bellevilles se pose régulièrement la question de sa “juste” place, de la nécessité de faire évoluer les outils structurés, et de leur bon usage, au service de qui et de quoi.

Autrement dit, Bellevilles se questionne sur comment calibrer où mettre l’énergie pour soutenir des retombées positives ; sans remettre en question les conditions fondamentales de Bellevilles : qualité des projets et épanouissement de l’équipe.

Concrètement, cela se fixe sur plusieurs enjeux, points de tension,problématiques, dont voici 2 exemples :

1 - Répliquer les projets VS continuer d’accompagner sur-mesure pour coller aux besoins de chaque projet :

- soigner le modèle économique tout en innovant (projets atypiques et complexes):

- répliquer ce qui peut l’être (les processus mais pas nécessairement les typologies de projet) ;

- permettre le confort et l’épanouissement personnel des équipes ;

- gagner en lisibilité.

Il s’agit d’un continuum, un équilibre à trouver en permanence (mettre en place des process, apporter de la clarté, sécuriser…).

2 - Trouver le bon rythme : consolidation VS développement,

- stabiliser la structure pour la consolider ;

- continuer à renforcer les équipes pour rendre la structure efficiente ;

- dire NON aux nombreuses demandes de projet VS répondre aux besoins ;

- Réaliser la mission du collectif et déployer le projet pour augmenter ses retombées VS prendre soin de chaque individu, respecter la culture commune et l’ énergie de l’équipe.

faire évoluer Bellevilles

Aujourd’hui, le souhait de Bellevilles est de continuer à cheminer, à garder le cap, même sans disposer de toutes les clés et sans connaître précisément la destination finale. Ce qui lui semble essentiel à date est d’adapter son fonctionnement initial (qui a permis l’émergence, voir Partie 1) pour lui permettre de se développer tout en respectant le plus la mission qu’elle s’est donnée : remettre ses bénéficiaires au centre du projet immobilier.

Bellevilles a engagé une réflexion collective avec l’aide de ses partenaires (notamment dans le cadre du Comité Impact) pour imaginer les évolutions à venir.

Limiter l’enrichissement personnel dans une démarche de commerce équitable

Pour mémoire, tout en composant aujourd’hui avec les logiques d’investissement traditionnelles (effet de levier bancaire, capitalisation..), Bellevilles recherche d’abord l’équité (voir “les spécificités de Bellevilles”). Par la maîtrise et le partage de la création de valeur, Bellevilles oeuvre à transposer le principe de “commerce équitable” à l’immobilier.* Pour Bellevilles, la dimension lucrative du projet permet la solidité, la résilience et l’indépendance

financière mais, cette dernière doit être limitée au bénéfice d’un intérêt collectif. Et ne pas représenter l’unique mode d’action de la structure.

Cela passe, entre autres par la limitation de l’enrichissement personnel, notamment des fondateurs, et par le partage équitable de la valeur créée entre les parties prenantes. En effet, lorsque la rémunération des détenteurs du capital est décorrélé de celle perçue par les autres parties prenantes (salaires, loyers…) alors elle devient inéquitable. Le capitalisme d’aujourd’hui entraîne un partage de la valeur très inégal (avec une accumulation forte d’un petit nombre, et entre pays du monde, et une captation forte des capitaux par le monde occidental), c’est l’un des symptômes des crises en cours.

Bellevilles a choisi en conscience de se créer sous format SAS. Cependant, en tant que Société par Actions Simplifiée, la foncière Bellevilles n’a pas, à date, d’obligation juridique à limiter l’enrichissement personnel de ses actionnaires, y compris en étant agréée ESUS.

A la différence d’une association, d’une SCIC ou d’une SCOP, dont le capital n’est pas valorisable et dont les réserves accumulées sont rendus impartageables, la SAS, même agrée ESUS, permet

* définition posée par ’artisans du monde « Le commerce équitable est un partenariat commercial fondé sur le dialogue, la transparence et le respect, dont l’objectif est de parvenir à une plus grande équité dans le commerce mondial.) (Charte Internationale du Commerce Equitable2018)

une valorisation des parts sociales, et donc permet à 2 deux types d’acteurs de s’enrichir :

1--- les investisseurs qui prendraient éventuellement des parts de capital, pour ensuite les revendre au bout de quelques années

2--- les fondateurs de la structure, qui détiennent aujourd’hui 100% du capital, et qui pourraient alors capter l’ensemble d’éventuelles plus-values de cession en cas de revente.

Actuellement, la valeur de Bellevilles est celle de son patrimoine, et sera amené à croître au fil des acquisitions et des remboursements d’emprunts bancaires permis par la collecte de loyer.

Dans le 1er cas, celui des investisseurs : il semble cohérent à Bellevilles de rémunérer leur risque et le travail qu’ils réalisent pour arbitrer leurs engagements, en l’orientant vers l’impact. A titre d’exemple, les Cigales, les investisseurs solidaires, la Caisse des Dépôts, visent des taux d’intérêt de 5 à 10% par an, en fonction du niveau de risque. Cela semble très légitime même si Bellevilles souhaite pousser à réduire au maximum les attentes de rémunération des investisseurs pour investir dans les projets.

Dans le second cas, pour les associés fondateurs : les plus-values de cession qu’ils pourraient générer dépasserait très largement le taux d’intérêt évoqué ci dessus.

C’est pourquoi Bellevilles souhaitait acter des engagements limitant l’enrichissement personnel des actionnaires de la SAS ESUS et faire évoluer sa structuration juridique et poser des limites fortes à ces plus-values latentes des fondateurs, tout en encadrant la rémunération des investisseurs.

Belleville souhaite contribuer à l’évolution de l’encadrement des outils financiers et juridiques pour limiteraient les logiques capitalistiques de rémunération du capital (voir Partie 1 “ce qui manque à l’agrément ESUS”).

Lever les freins vis à vis des besoins en investissement des projets

À fin 2022, Bellevilles arrive à la fin d’un cycle, les différentes levées de fonds obligataires réalisées (8,5 M€ en cumulé) ont permis le lancement des 28 projets en cours ( 16 dont la maîtrise foncière est assurée, en exploitation, en travaux ou en études). Cependant l’immobilier demeure une activité très consommatrice de fonds propres et les besoins sont récurrents.

Afin de simplifier son quotidien et s’affranchir des contraintes d’un contexte économique qui conditionne fortement les modèles des projets (voir Partie 1 “modèle économique”) , il est important pour Bellevilles de travailler à d’autres manières de capter des capitaux dont le coût doit inévitablement être réduit.

En effet, comme esquissé en Partie 1, les fonds levés par Bellevilles ont un coût. Réduire ce coût permettrait de baisser d’autant les loyers et/ou faire sortir des projets de plus en plus engagés.

Bellevilles travaille à trouver de nouveaux modèles pour continuer à lever des capitaux suivant trois objectifs :

--- faciliter le quotidien des équipes (limitation du recours à la dette, faciliter l’accès aux financement, réduire le besoin en co-investissements)

---disposer de plus de fonds propres pour répondre aux besoins de projets émergents ;

--- réduire le coût de ses fonds propres pour sortir des projets d’autant plus abordables

En ce sens, la stratégie de Bellevilles se porte sur :

--- la diversification de ses sources de financement

--- la mise en place de véhicules de financement propres qui permettront de racheter les actifs amorcés par Bellevilles, de les stabiliser et d’envisager une réplication.

Concernant ce dernier point, pour Bellevilles, se doter de son propre outil est aussi une manière de:

--- remonter d’un cran dans la maîtrise de la chaîne de valeur ;

--- de travailler plus étroitement avec la finance solidaire et ses acteurs ;

--- de permettre à des citoyens.nes d’investir dans les projets portés par Bellevilles ;

--- de trouver des équilibres entre financement institutionnel et citoyen ;

--- de tirer parti des évolutions de la réglementation de la finance qui implique qu’un volume croissant de capitaux sont fléchés vers “l’impact”.

Elargir le collectif : valoriser et engager les parties prenantes

La finalité de Bellevilles s’incarne dans ses bénéficiaires, directs et indirects. Dès lors, il apparaît essentiel que ces derniers puissent, à terme, être engagés directement dans le projet Bellevilles ; dans toutes ses dimensions (nationales ou très locales), au cœur de la gouvernance.

Comme évoqué en Partie 1 (“modèle économique”), une structuration initiale autour de ses cinq associés fondateurs s’est opérée par un besoin d’efficacité à l’amorçage. Les 5 associés représentaient le monde de l’immobilier et de la finance, de la Maîtrise D’Ouvrage, du logement social, de l’architecture mais aussi le monde de la filière du bâtiment, et celui de l’exploitation. Ces regards croisés, ont été à l’initiative du projet et ont permis l’émergence d’outils adaptés, en première approche.

Bellevilles défend aujourd’hui que ce groupe initial de 5 associés était déjà en soi un collectif et donc que l’histoire collective de Bellevilles ne démarre pas aujourd’hui mais est bien née dès les prémices des réflexions sur le projet.

Il s’agit maintenant d’élargir ce premier cercle initial des associés fondateurs, en intégrant progressivement:

--- l’ensemble des participants à la réalisation des activités de la foncière, et notamment les salariés de Bellevilles ;

--- les bénéficiaires, aujourd’hui dans une grande majorité les exploitants et les résidents.

Remettre les bénéficiaires au centre du projet, implique pour Bellevilles qu’elle ne peut pas faire “pour eux”, mais doit faire “avec eux”, voire “en tant qu’eux’, sur certains projet. Et cela passe par des questions de financement (voir ci-avant), mais aussi de gouvernance.

Ce processus de mobilisation des bénéficiaires est complexe et présente de nombreux pièges à dépasser (conflit d’intérêt, complexité mal vécue ou perçue, attentes réciproques trop fortes, envie des bénéficiaires de contribuer..). Bellevilles avance pas à pas sur ces sujets.

1 --- Par la construction d’un socle, une culture et une identité commune à l’équipe

2 --- Par le partage et la coopération

Même si le sujet est complexe, Bellevilles considère que pour porter le projet plus loin il devra être porté collectivement. Sa plus grande force sera que chacun puisse s’approprier l’outil qu’il représente, le soutenir, le faire évoluer pour l’améliorer .

Equipe Occitanie à Génération Pasteur, Albi

Repas

Vers une gouvernance interne plus partagée

Plusieurs enjeux de structuration et de fonctionnement traversent la foncière au regard de la forte croissance de Bellevilles ces dernières années (tant au niveau des projets portés que de la composition des équipes ).

En voici quelques exemples prégnants : --- le développement de trois agences: qui nécessite un cadre national mais également de préserver la souveraineté régionales des agences ; --- le besoin d’harmonisation process pour le développement d’une culture, d’un socle commun ; --- la caractéristique propre au métier d’entrepreneur, qui nécessite une grande autonomie, de la créativité, et un haut niveau de responsabilisation pour chaque personne impliquée ; --- à mettre en regard avec le besoin de chacun de trouver son équilibre

Dans ce contexte sans cesse renouvelé, Bellevilles a la volonté de ne pas faire passer la Mission avant le bien être de l’équipe. Pour cela, elle opère une veille et se forme sur l’intelligence collective et la gouvernance partagée.

Bellevilles est sensible aux dynamiques de coopération en jeu au sein de l’organisation. De nombreux formats ou pratiques de coopération ont été expérimenté par des collectifs de l’ESS avec plus ou moins de succès (holacratie, entreprises «libérées», outils d’éducation populaire ou de communication..). Le collectif teste, cherche, à l’intention d’inscrire au cœur de son projet l’épanouissement des équipes.

A date, dans une démarche d’amélioration des processus de gouvernance collective, Bellevilles propose des temps collectifs et la participation à des groupes de travail qui étudient les sujets de gouvernance collective et peuvent être force de proposition auprès des équipes.

Cela n’empêche pas l’apparition de difficultés fortes entraînant malheureusement de la souffrance au travail, parfois des départs. Ces situations difficiles sont appréhendées collectivement, en transparence. Le collectif apprend.

Voici les points sur lesquels Bellevilles souhaite s’améliorer:

--- Mieux définir les instances et modes de décision pour les adapter aux niveaux des sujets traités (stratégiques, transverses, opérationnels)

--- Prévenir et accompagner les situations de souffrance au travail

--- Cartographier les rôles, responsabilités et redevabilité de chacun

--- Définir ce qui relève de Bellevilles au national et de la souveraineté régionale.

L’équipe qui constitue Bellevilles est aujourd’hui prête à aborder ces défis et l’accompagnement en cours de Sillage conforte en ce sens.

Partager et coopérer

Aujourd’hui Bellevilles se situe en pleine phase de réalisation, d’expérimentation et de structuration, ces phases ayant été précédées des phases de création et de développement.

Il s’agit aujourd’hui de capitaliser sur différents modes d’intervention sur-mesure, de renforcer la structure, capitaliser sur les bonnes pratiques et retours d’expériences.

Concrètement, c’est par le terrain que Bellevilles expérimente. Chaque projet permet des retours d’expériences sur lesquels nous capitalisons afin de continuer de renforcer l’outil. Bellevilles doit donc assurer la bonne livraison de ses projets en chantier, financer des projets clé, continuer de grandir, d’investir.

Aussi, dans une démarche d’amélioration continue, Bellevilles a diffusé un Questionnaire Partenaire auprès de ses parties prenantes permettant de révéler certains points bloquants et difficultés.

Bellevilles est également mobilisée de manière très intense sur la structuration de l’entreprise qui passe par:

--- l’intégration et la formation des équipes, la mise en place d’outils communs,

--- la rédaction des process et documents types, l’identification des points de frottement et retours d’expérience à toutes les phases d’un projet,

--- l’amélioration des outils,

--- la transmission et le partage avec les pairs,

--- l’arrivées de profils séniors et expérimentés notamment à des postes clés de structuration de l’entreprise.

Bellevilles a initié un travail sur la mise en place de Comités internes qui permettent de faciliter la circulation des informations, de créer une culture commune, d’assurer la cohérence au niveau national,

de réfléchir collectivement, de faire monter chacun.e en compétence, de limiter les risques en croisant les regards.

Bellevilles teste différentes formes de développement de projet, avec une approche centrée à ce stade sur le déploiement classique d’une entreprise nationale avec 3 établissements; et sur le principe de coopération, notamment via le réseau des foncières solidaires.

Bellevilles est essentiellement dans une phase de consolidation.

D’ici deux ans environ, des choix stratégiques seront engagés, ils seront probablement orientés vers l’ancrage territorial d’un côté, et la mutualisation d’outils à l’échelle nationale (inspiration Enercoop, Habitat et Humanisme...). Mais tout ceci est en discussion et réflexion et nécessite avant tout un éclairage systémique.

Cet éclairage passera, en outre, par l’ouverture à l’externe et l’intégration de ses partenaires.

Glossaire éléments de langage

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Les acronymes

ACV : Action Coeur de Ville

AMI : Appel à Manifestation

d’Intérêt

BCUS : Bail Commercial

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D’Utilité Sociale

--- CPI : Contrat de Promotion

Immobilière

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ESUS : Entreprise Solidaire

D’Utilité Sociale

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ESS : Economie Sociale et Solidaire

mécanismes qui génèrent le besoin social de manière systématique. Elle contribue à trouver d’éventuelles pistes pour diminuer ou éradiquer l’apparition de ce besoin social. Elle aide aussi l’association à comprendre quelles sont les parts de responsabilité des différents acteurs de l’écosystème dans la persistance du problème - elle comprise !”

Plus tard, dans “The Right to the City” (2003): David Harvey, dont le travail s’appuie sur la théorie de Henri Lefebvre explique : “le droit à la ville est bien plus que la liberté individuelle de prendre part à la fabrique de la ville. C’est le droit d’utiliser la fabrication de la ville comme moyen de se construire soi-même.”

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ITE : Isolation Thermique Par l’Extérieur

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MOD : Maîtrise d’Ouvrage

Déléguée

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MOA : Maîtrise d’Ouvrage

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ODD : Objectif du Développement Durable (ONU)

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ORT : Opération de Revitalisation du Territoire

PVD : Petite Ville de Demain

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QPV : Quartier Prioritaire (de la politique) de la Ville

VEFA : Vente en Etat Futur d’Achèvement

ZRR : Zone de Revitalisation

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Rurale

Les notions

Quelques définitions de notions qui nous aident au quotidien à calibrer notre action. Loin d’être académiques, elles incarnent plutôt le pot pourri d’une pensée que Bellevilles cherche à renforcer.

--- Changement

systémique : Notion empruntée à l’étude de Cyrille Tassart “L’esprit de l’Approche Systémique”. “L’Approche

Systémique permet d’améliorer sa compréhension des

--- Commerce équitable : Le commerce équitable est un partenariat commercial qui vise à créer des relations plus justes et équitables entre les producteurs des pays en développement et les acheteurs des pays développés. Il repose sur les principes de la justice sociale, de l’équité économique et du respect de l’environnement. En favorisant de meilleures conditions commerciales, le commerce équitable cherche à garantir les droits des producteurs et des travailleurs marginalisés, tout en encourageant des pratiques durables de production et de consommation. C’est un concept promu par des organisations telles que la Fédération mondiale du commerce équitable (WFTO) et Fairtrade International (FLO).

--- Droit à la Ville : Henri Lefebvre dans son ouvrage publié en 1968 définit le Droit à la Ville comme le droit fondamental et émancipateur selon lequel tous les citoyens ont le droit de ’”habiter une ville, s’y accomplir individuellement et collectivement, et pouvoir accéder à toutes les infrastructures nécessaires à cette fin”.

Cette notion, il la construit en opposition de l’homogénéisation des styles de vie par la planification urbaine par le haut. D’après lui, la ville néolibérale est façonnée par les logiques d’accumulation de capital où les investissements - dont ceux immobiliers- permettent d’absorber les surplus de capitaux. Ce phénomène “d’accumulation par dépossession” serait infligé par les classes dominantes aux classes inférieures. Dans ce contexte, les citoyens sont dépourvus/dépossédés de leur “Droit à Ville”: ils ne sont plus en capacité de participer à la production urbaine et sont dépendants des logiques capitalistiques et spéculatives.

--- Economie Sociale

Solidaire : Notion construite et inscrite par la Loi ESS de 2014, l’Avise, etc… : l’Économie sociale et solidaire (ESS) regroupe un ensemble de structures qui cherchent à concilier utilité sociale, performance économique et gouvernance démocratique, avec pour ambition de créer des emplois et de développer une plus grande cohésion sociale. Cette loi détermine les critères qui doivent être respectés pour être reconnu comme entreprise de l’ESS : la poursuite d’une utilité sociale ;

la gouvernance démocratique ; la lucrativité limitée ou la rentabilité mise au service de la finalité sociale. Elle ouvre le champ de l’ESS à toute forme juridique et permet ainsi d’y inscrire l’ensemble des acteurs d’utilité sociale, que ces derniers soient des acteurs historiques de l’économie sociale (mutuelles, associations, coopératives et fondations) ou des acteurs à statut commercial ayant intégré dans leurs statuts, leur organisation et leur modèle économique les règles nécessaires au respect des trois principes de l’ESS énoncés précédemment”.

--- Equité : L’équité, dans le contexte social et politique, se réfère à la justice distributive et à la notion de traitement égal des individus en fonction de leurs besoins, de leurs capacités et de leurs circonstances particulières. Selon Amartya Sen, économiste et philosophe, l’équité peut être définie comme “l’élimination des inégalités systématiques et évitables entre les groupes sociaux”.

--- Entreprise sociale : Définition proposée l’Avise : “La notion de « Social Enterprise Initiative » est lancée aux Etats-Unis par la Harvard Business School en 1993, mettant en avant la figure de l’entrepreneur social. En Europe, l’entrepreneuriat social naît avec l’économie sociale et sa tradition coopérative au début des années 1990. Ayant pour objectif à l’origine de répondre à des besoins non ou

mal satisfaits par les services publics, l’entreprise sociale se développe rapidement, et sur tous les continents. Souhaitant œuvrer pour l’intérêt général, de nombreuses dynamiques d’entrepreneuriat social se développent parallèlement, et le secteur connaît un essor important dans le monde entier. En France, l’entrepreneuriat social a acquis un cadre législatif avec la loi du 31 juillet 2014 relative à l’économie sociale et solidaire (ESS)”. Voir ci-avant.

Financiarisation (des villes): La notion de “financiarisation” est utilisée par exemple dans l’ouvrage “Les villes à l’air de la financiarisation” d’Halbert Guironnet (Drozd, 2020) pour qualifier le pouvoir accru des marchés financiers sur les entreprises, les États et les individus.

--- Foncière : Définition proposée dans la publication du CRESS “Guide Pratique: L’accès au foncier des acteurs de l’économie sociale et solidaire” en 2022: “Une foncière est une structure qui a pour vocation l’achat, la rénovation, la location, la mise à bail, l’entretien ainsi que la revente possible des biens. Les foncières permettent à la fois de mutualiser une capacité de financement et d’investissement mais aussi de l’ingénierie immobilière spécifique en rassemblant l’ensemble des métiers liés au foncier.”

--- Foncière solidaires/ responsables/locales : Définition proposée dans la

publication du CRESS “Guide

Pratique: L’accès au foncier des acteurs de l’économie sociale et solidaire” en 2022: “outils de reégulation du marché immobilier local dans le sens où elles peuvent permettre, en fonction des territoires, et des objectifs qui leur sont fixés

1. de constituer des réserves foncières, sauvegardées des mécanismes de spéculation, ou de donner accès à des acteurs exclus du marché (issus de l’ESS par exemple) à des bâtiments situés en zones tendues ;

2. d’intervenir pour la réhabilitation et la remise en usage de bâtiments vacants et dégradés en zones détendues, peu attractives, et en l’absence d’opérateurs intéressés par ce type d’opérations peu rentables”

--- Gouvernance : La gouvernance se réfère aux processus, structures et mécanismes par lesquels une entité, qu’il s’agisse d’une organisation, d’une institution ou d’un pays, est dirigée, contrôlée et administrée. Elle implique la prise de décisions, la définition des politiques, la répartition des responsabilités et la gestion des ressources pour atteindre des objectifs spécifiques de manière efficace et responsable.

Gouvernance Partagée (en entreprise):

La gouvernance partagée en entreprise, est un modèle de gouvernance qui vise à redistribuer le pouvoir et la responsabilité au sein de l’organisation. Dans ce modèle, le pouvoir de prendre des décisions n’est pas concentré uniquement dans les mains de la direction ou d’un petit

groupe de personnes, mais est partagé de manière plus équitable entre tous les membres de l’entreprise. Ce modèle de gouvernance vise à favoriser l’autonomie, la créativité et l’engagement des individus au sein de l’entreprise, tout en renforçant la coopération et la collaboration pour atteindre les objectifs communs.

--- Inclusif : Selon l’ouvrage de Brigitte Bouquet “L’inclusion : approche socio-sémantique, paru en 2015” : “En français, le mot « inclusion » signifie « état de quelque chose qui est inclus dans un tout, un ensemble » [...] Cependant, la notion d’inclusion ne relève pas uniquement d’une approche sémantique. “Elle est une question de respect des droits de l’homme, qui touche prioritairement les orientations de politique générale d’un pays. […] Elle est donc indissociable de la manière dont on conçoit le type de société et de bienêtre que l’on souhaite et de la manière dont on envisage le “vivre ensemble” […] Tendre vers une société inclusive constitue le fondement même du développement social durable”.

--- Logement abordable: Notion mobilisée par Marie Baléo dans son article “Derrière les mots : le logement abordable” publié en 2020 dans La Fabrique de la Cité : Le terme “Logement abordable” fait référence à la cherté du logement, qui signifie littéralement un logement qui soit à un prix accessible pour toutes les personnes dont les besoins

ne seraient pas satisfaits par le marché. Il se différencie du logement “social” qui prend pour indicateur le profil des ménages.

--- Résilience : La résilience fait l’objet de diverses définitions selon qu’elles émanent des domaines de l’ingénierie, de l’écologie ou de la systémique. Nous nous contenterons ici de celle du dictionnaire général : «Capacité à rebondir ou reprendre sa forme, sa position, etc., après avoir été pressé ou étiré. Élasticité. Capacité à recouvrer rapidement sa force, son entrain, sa bonne humeur ou toute autre qualité.» La résilience mesure la capacité d’un système à survivre et à perdurer dans un environnement changeant. Son contraire est la fragilité ou la rigidité.

Responsable : La notion de responsabilité fait référence pour Bellevilles au fait d’être garant de ses actions sur le temps long ; tant à l’externe vis-à-vis de ses partenaires et bénéficiaires, qu’en interne, auprès de ses équipes. Cette responsabilité induit une notion d’interdépendance entre la foncière et son écosystème.

--- Solidaire : Définition extraite du Larousse : “Qui est ou s’estime lié à quelqu’un d’autre ou à un groupe par une responsabilité commune, des intérêts communs”. Par ailleurs, définition extraite de la conférence Cause Commune “La priorité au service du Droit à la Ville” : “la solidarité est un élan et la valeur créée est mise

au service de cette solidarité

--- Spéculation : Définition : Faciléco, Gouv.net : “La spéculation consiste à faire des choix en anticipant certaines évolutions, (...) et en prenant le risque que ces anticipations ne se réalisent pas. C’est pourquoi le spéculateur attend une rentabilité importante de son engagement, pour rémunérer le risque qu’il prend.”

Transition : Le mouvement, défini par Rob Hopkins dans son “Manuel de La Transition”, invite à “faire société” selon trois composantes essentielles de la transition:

1. la relocalisation des activités et la mise en lien des initiatives économiques, d’intérêt citoyen.

2. la structuration d’actions par une communauté d’appartenance territoriale

3. Le raffermissement des liens de proximité et de sociabilité vers d’autres formes d’échange et d’usage des ressources en commun.

photo : Salem Mostafoui

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MERCI !

à tous.tes les contributeur.rice.s de ce document :

toute l’équipe Bellevilles : Ile-de-France, Occitanie et Méditerranée

--- une mention spéciale à l’équipe Impact : Iris Tison en production et rédaction, Tom Raynal et Garance Gonzales en recherche, Diane Pialucha en coordination les 5 associés et co-fondateurs de Bellevilles (Alexandre Born, Adrien Ramirez, Jérémie

Loevenbruck, Sébastien de Hulster, François Gendre) : qui ont tous apporté leur regard et leur prise de recul, et permis de rentrer dans le détail

Olympe Rabaté : pour les dessins, la mise en page et la direction artistique

--- Julie Auffray de Palanca : pour les textes et dessins du cadre théorique

--- tous les partenaires qui nous accompagnet au quotidien et ont contribué à produire ou à rassembler des données

... et merci à vous de l’avoir lu :)