La problématique du loyer: optimiser les opérations pour libérer les revenus disponibles

Pour mémoire, le développement et la pérennisation des usages dans les lieux portés par Bellevilles est à la fois son alpha (donnée d’entrée) et son oméga (finalité). Cela conduit la foncière à approcher un projet en amorçage, non pas par son volet immobilier, mais par celui de l’exploitation.

En effet, Bellevilles pense à rebours des opérateurs immobiliers traditionnels Le cadre derrière toute analyse de projet est le suivant :

1 --- Quelle est la capacité financière des bénéficiaires (résidents, exploitants, ménages)?

2 --- En lien, quelle est la redevance cible (loyer+charge) la plus juste et adaptée pour permettre à une activité de fructifier ou à un ménage de vivre correctement ?

3 --- Et enfin, comment est il possible de calibrer le projet immobilier pour y parvenir ? (voir ci-avant “les métiers et les projets de Bellevilles” pour plus de détail)

Autrement dit, le fil directeur de la foncière est de pouvoir louer des espaces à un prix le plus bas possible afin de dégager des revenus disponibles pour des projets engagés et/ou améliorer le reste à vivre de ménages modestes (cf. partie “foncière solidaire”).

Tous les projets, que ce soit en secteurs tendus ou détendus, sont ensuite calibrés dans cet objectif :

--- atterrir sur un loyer ajusté qui permette de couvrir au plus près les frais financiers du projet (capital et intérêt de l’emprunt + coût des fonds propres)

--- minimiser les frais de fonctionnement du lieu

Toute la complexité réside dans le fait d’arriver à tirer les équations économiques au maximum tout s’assurant que le projet demeure à l’équilibre; avec la rentabilité et la qualité comme critères principaux.

Il s’agit pour les équipes de Bellevilles de tirer toutes les ficelles et ajuster les paramètres du projet pour limiter son impact financier qui pèse, in fine, sur les bénéficiaires. Et cela passe :

Au niveau du projet immobilier, par :

--- l’optimisation de la programmation : des surfaces locatives (sans rogner sur la qualité de vie) et de la mixité d’usages qui permet de mieux répartir le coût du projet entre les résidents

--- la maîtrise du coût du projet, dont les principales composantes sont :

--- le prix d’acquisition : à négocier au maximum pour limiter son impact (sujet prégnant en zones tendues)

--- les cout travaux : favoriser une conception et une approche frugale mais qualitative

--- les honoraires et frais divers : rassembler les expertises nécessaires tout en les maîtrisant pour qu’ils soient raisonnés et justes et en restant attentifs aux opportunités de mutualisation de compétences

--- adapter le plan de financement :

--- capter des aides et des subventions (dans la mesure du possible) pour faire baisser le coût de revient du projet

-- mobiliser des prêts à des taux, durées, et modalités de garantie qui soient adaptés au caractère exceptionnel des projets

--- limiter au maximum les frais financiers :

Les

+ + coût du projet

Objectif : amélioration de la redevance (loyer + charges) pour tous les habitants

--- commercialisation : péréquations à opérer entre les activités plus ou moins rentables modèle exploitation (location d’espaces) charges surfaces locatives

--- limiter les charges de fonctionnement : par une conception intelligente et durable (choix de matériaux, principes biodynamiques…), bonne gestion (choix des concessionnaires, fournisseurs, sensibilisation des utilisateurs… Souvent, ces pistes de travail sont interdépendantes, adaptées et appliquées à un maximum de projets.