faire évoluer Bellevilles

Aujourd’hui, le souhait de Bellevilles est de continuer à cheminer, à garder le cap, même sans disposer de toutes les clés et sans connaître précisément la destination finale. Ce qui lui semble essentiel à date est d’adapter son fonctionnement initial (qui a permis l’émergence, voir Partie 1) pour lui permettre de se développer tout en respectant le plus la mission qu’elle s’est donnée : remettre ses bénéficiaires au centre du projet immobilier.

Bellevilles a engagé une réflexion collective avec l’aide de ses partenaires (notamment dans le cadre du Comité Impact) pour imaginer les évolutions à venir.

Limiter l’enrichissement personnel dans une démarche de commerce équitable

Pour mémoire, tout en composant aujourd’hui avec les logiques d’investissement traditionnelles (effet de levier bancaire, capitalisation..), Bellevilles recherche d’abord l’équité (voir “les spécificités de Bellevilles”). Par la maîtrise et le partage de la création de valeur, Bellevilles oeuvre à transposer le principe de “commerce équitable” à l’immobilier.* Pour Bellevilles, la dimension lucrative du projet permet la solidité, la résilience et l’indépendance financière mais, cette dernière doit être limitée au bénéfice d’un intérêt collectif. Et ne pas représenter l’unique mode d’action de la structure.

Cela passe, entre autres par la limitation de l’enrichissement personnel, notamment des fondateurs, et par le partage équitable de la valeur créée entre les parties prenantes. En effet, lorsque la rémunération des détenteurs du capital est décorrélé de celle perçue par les autres parties prenantes (salaires, loyers…) alors elle devient inéquitable. Le capitalisme d’aujourd’hui entraîne un partage de la valeur très inégal (avec une accumulation forte d’un petit nombre, et entre pays du monde, et une captation forte des capitaux par le monde occidental), c’est l’un des symptômes des crises en cours.

Bellevilles a choisi en conscience de se créer sous format SAS. Cependant, en tant que Société par Actions Simplifiée, la foncière Bellevilles n’a pas, à date, d’obligation juridique à limiter l’enrichissement personnel de ses actionnaires, y compris en étant agréée ESUS. A la différence d’une association, d’une SCIC ou d’une SCOP, dont le capital n’est pas valorisable et dont les réserves accumulées sont rendus impartageables, la SAS, même agrée ESUS, permet une valorisation des parts sociales, et donc permet à 2 deux types d’acteurs de s’enrichir :

* définition posée par ’artisans du monde « Le commerce équitable est un partenariat commercial fondé sur le dialogue, la transparence et le respect, dont l’objectif est de parvenir à une plus grande équité dans le commerce mondial.) (Charte Internationale du Commerce Equitable2018)

1--- les investisseurs qui prendraient éventuellement des parts de capital, pour ensuite les revendre au bout de quelques années 2- les fondateurs de la structure, qui détiennent aujourd’hui 100% du capital, et qui pourraient alors capter l’ensemble d’éventuelles plusvalues de cession en cas de revente.

2--- les fondateurs de la structure, qui détiennent aujourd’hui 100% du capital, et qui pourraient alors capter l’ensemble d’éventuelles plusvalues de cession en cas de revente.

Actuellement, la valeur de Bellevilles est celle de son patrimoine, et sera amené à croître au fil des acquisitions et des remboursements d’emprunts bancaires permis par la collecte de loyer.

Dans le 1er cas, celui des investisseurs : il semble cohérent à Bellevilles de rémunérer leur risque et le travail qu’ils réalisent pour arbitrer leurs engagements, en l’orientant vers l’impact. A titre d’exemple, les Cigales, les investisseurs solidaires, la Caisse des Dépôts, visent des taux d’intérêt de 5 à 10% par an, en fonction du niveau de risque. Cela semble très légitime même si Bellevilles souhaite pousser à réduire au maximum les attentes de rémunération des investisseurs pour investir dans les projets.

Dans le second cas, pour les associés fondateurs : les plus-values de cession qu’ils pourraient générer dépasserait très largement le taux d’intérêt évoqué ci dessus.

C’est pourquoi Bellevilles souhaitait acter des engagements limitant l’enrichissement personnel des actionnaires de la SAS ESUS et faire évoluer sa structuration juridique et poser des limites fortes à ces plus-values latentes des fondateurs, tout en encadrant la rémunération des investisseurs.

Belleville souhaite contribuer à l’évolution de l’encadrement des outils financiers et juridiques pour limiteraient les logiques capitalistiques de rémunération du capital (voir Partie 1 “ce qui manque à l’agrément ESUS”).