Faisabilité financière : Investir en zone détendue

Dans le cas des investissements en zones détendues, l’objectif de Bellevilles est de transférer les critères de qualité de la production immobilière vers des territoires traditionnellement moins attractifs (car moins rentables). La problématique rencontrée dans ces territoires est que, souvent, le coût d’une rénovation qualitative dépasse les valeurs de marché : autrement dit, cela coûte plus cher de construire que le prix de marché (car les niveaux de loyers sont relativement faibles).

L’approche de Bellevilles en zones détendues est de cibler des bâtiments sous utilisés mais ayant une forte valeur patrimoniale (anciennes banques, écoles…). Le bâti de cœur de ville présente en effet des qualités intrinsèques: architecturalement déjà (compacité, matérialité, spatialité), et en termes de localisation (central, bonne desserte, cadre de vie apaisé) qui sont de vrais atouts pour favoriser le lien social.

Sur ce projet, Bellevilles est co-investisseur aux côtés de la Caisse des Dépôts (CDC) et de la foncière De Watou. Le projet est commercialisé à hauteur de 75% auprès d’acteurs institutionnels comme le CNAM, la CCI et la Ville de Verdun. La principale difficulté de la faisabilité est due aux contraintes architecturales et techniques du bâtiment, causant de forts aléas sur les travaux. Afin de pallier ce risque financier et d’assurer la faisabilité du projet, Bellevilles a mis en place la stratégie suivante:

- Bellevilles crée un programme sur mesure pour les futurs occupants. En réponse à cette approche, Bellevilles et les exploitants se sont mis d’accord sur un niveau de loyers permettant à l’opération d’atteindre un équilibre économique et de voir le jour. Dans ce contexte, les acteurs institutionnels installés dans les bureaux payent un loyer au prix du marché, permettant une réhabilitation de qualité du bâtiment.

- Bellevilles s’engage à redonner vie à un bâtiment vacant depuis plusieurs années avec un programme ambitieux qui sera source d’attractivité et de dynamisme pour le centreville de Verdun (ce projet s’inscrit dans le plan national Action Cœur de Ville).

- Un niveau de travaux frugal: les postes de coûts principaux concernent l’isolation et la réparation de l’enveloppe du bâtiment, la réfection de la toiture, les isolations et menuiseries, afin d’assurer l’amélioration de la performance énergétique du bâtiment. Les locaux sont livrés bruts à finis selon leur usage (logements finis), et tout est livré sans artifices (ex.: faux plafonds) afin de réduire les coûts et de mettre en valeur l’esthétique originelle du bâtiment.

- Le choix de travailler avec d’entreprises locales pour certains postes, comme les menuiseries extérieures, à engendré des surcoûts mais qui sont contrebalancés par la valeur d’impact sociale et économique crée.

ZOOM - La Clique, Valenciennes : projet cœur de ville, réhabilitation d’une maison de centre-ville en habitat partagé

Mutualiser les charges pour faire baisser le loyer et revaloriser le bâtiment

Mené en partenariat avec La Clique (opérateur de logements groupés ou habitat partagé), ce projet mène une réhabilitation complète.

L’objectif de rénovation est de créer une maison de centre-ville en habitat partagé, comprenant 11 chambres indépendantes, et un espace commun à tous les habitants.

La société La Clique est gestionnaire du lieu, responsable de la commercialisation.

Ce bâtiment s’adresse à des profils d’étudiants, jeunes actifs, actifs moins jeunes en mobilité, tous à la recherche d’un lien social mais en ayant des contraintes de flexibilité.

En mutualisant une grande partie des charges habituelles, ce mode d’organisation permet à ses habitants:

- D’emménager dans un endroit prêt à vivre sans aucune démarche ;

- De bénéficier en plus d’une chambre privée, d’un grand espace commun de partage comprenant un jardin.

Pour parvenir à l’équilibre du modèle tout en revalorisant le bâti existant, Bellevilles et la Clique proposent:

- Un prix d’acquisition inférieur au prix du marché

- Une revalorisation du bâti par une réhabilitation complète de la maison, comprenant des travaux d’améliorations énergétiques et l’utilisation de matériaux en filière locale

- La recherche des moyens les plus économique et responsable pour tout ce qui est du fonctionnement de la maison et qui représentent les charges des colivers

- L’implication de l’exploitant, professionnel du coliving, dans l’acquisition, la rénovation et la mise en location

Probl Matique 6

Des Porteurs De Projets

Pour mémoire, Bellevilles encourage les porteurs de projets à partager la propriété du projet via des prises de parts dans les sociétés de projets immobilières, lorsque ceux-ci ont un niveau de maturité suffisant pour appréhender ces sujets et affichent la volonté de détenir leurs murs dans leur stratégie de développement.

Cependant, l’acquisition d’un bien nécessite une grosse capacité à décaisser des fonds propres

ZOOM - Fédération Envie, Trappes Laboratoire d’insertion par le recyclage d’électro-ménager

Permettre l’accession à la propriété via un l’échelonnement dans le temps de la revente de parts

Le projet Fédération Envie à Trappes porte sur l’acquisition d’un ensemble immobilier de 2 035m². Cet ensemble comprend des ateliers, un espace de vente et des bureaux. Le site est occupé à 100% par l’association ENVIE, dont l’activité est la collecte de matériel électroménager usagé afin de le réparer, les recycler et les remettre en vente à des prix réduits, tout cela sur un même site. Son activité est basée sur l’insertion professionnelle par l’activité Economique (IAE).

Afin de pallier aux difficultés que rencontre l’association rencontre, dûes à un loyer trop coûteux, Bellevilles est sollicitée par Envie Trappes pour imaginer un montage qui dans lequel l’acquisition permet de soulager le modèle de la fédération et également de la faire progressivement entrer au capital de la société. Ainsi, une société de projet a été créée, détenue à 99% par Bellevilles et 1% par ENVIE Trappes. Cette société a racheté l’ensemble via un crédit à un instant T. Cette conjoncture est souvent contraignante pour des porteurs de projets aux capacités financières limitées/en flux tendus (associations, entreprises ESS). Pour le favoriser, Bellevilles tente de mobiliser des outils ou structurations juridiques spécifiques et sur-mesure pour contourner les blocages liés à l’acquisition et maintenir une politique de loyers les plus modérés possibles. bail, et loue à Envie 100k€/an plutôt que 160k€/ an. En comptant la TVA qu’elle ne récupère pas, Envie a baissé ses charges de près de 100k€. Le crédit bail a permis à Bellevilles l’acquisition en investissant peu de fonds propres. A court terme, l’association ENVIE devient actionnaire de la société détenant l’ensemble immobilier et à payer un loyer bien inférieur à celui d’avant.

A moyen terme, les économies de loyer faites par l’association, lui permettent de racheter progressivement les parts de Bellevilles avec pour objectif d’arriver à 50% de détention très rapidement. L’association se retrouve ainsi seule propriétaire de l’ensemble, au terme ou avant la fin du crédit-bail.

Cette évolution a permis à ces différentes structures de lancer leur activité dans le quartier tout en adaptant leurs charges à une montée progressive de l’activité et donc du chiffre d’affaires.

ZOOM - le Phares, Ile-Saint-Denis : étude du portage foncier du bâtiment

Analyse comparative d’un portage classique (cession-acqusition) par rapport à un bail emphytéotique inversé

Le projet du Phares vise à mettre en œuvre une propriété collective du bâti reflétant les valeurs collectives du Phares. Les objectifs sont les suivants:

- Ouvrir la propriété du Phares à des coinvestisseurs dans la société de projet,

- A terme, après livraison, pour les locataires les plus structurés : possibilité de prendre part directement dans la société de projet ;

- Pour les plus petites structures : possibilité d’être représenté en tant que sociétaire de la SCIC Phares (société d’exploitation)

Vis vis à de ces objectifs, deux scénarios de portage foncier ont été analysés :

Montage “classique” : cession-acquisition

- Halage (propriétaire) revend le bâti actuel à une société de projet (constituée sous forme de SAS) ; lui cédant ainsi purement et simplement le droit de réhabilitation et surélévation

- La société de projet est capitalisée par différents co-investisseurs.

- Elle assure la conduite de l’opération de surélévation et devient pleinement propriétaire de l’ouvrage réalisé

- Les co-investisseurs deviennent propriétaires au prorata de leur investissements

Montage : bail à construction et clause d’inversion

- Halage consent à la société de projet un bail à construction (18-99 ans)

- La société de projet disposant des droits réels (bail à construction) effectue les travaux de réhabilitation et de surélévation

- La propriété des travaux de surélévation revient, au terme du bail, à Halage

- Spécificité de l’inversion: clause spécifique prévoyant la cession éventuelle de propriété (en cours ou en fin de bail et par fraction de lots) des constructions réalisés à la société de projet et/ ou à ses membres

Pour mémoire, il avait initialement été envisagé que le bail à construction (avec clause d’inversion) pourrait avoir 2 avantages spécifiques :

- Lisser le coût du portage foncier dans le temps (échelonnement sur la durée du bail) facilitant la mise en œuvre d’une propriété collective

- Contourner les implications fiscales d’une cession (qui se sont révélées être minimes).

Probl Matique 7

Faisabilité programmatique et technique : Identifier et définir des usages adaptés et contextualisés

Chaque projet est articulé autour d’un programme technique et fonctionnel (usages, surfaces et contraintes réglementaires associées). Au stade de la faisabilité, ce programme décrit les intentions programmatiques de la Maitrise d’Ouvrage (MOA), c’est-à-dire les besoins en termes de typologie d’espaces - logement, commerce, activité, bureauxet usages qu’elle associe aux demandes des porteurs de projets*. Ce document est essentiel car il impacte la conception et les travaux mais surtout la vie du lieu Il y a donc un enjeu fort à définir des usages adaptés et contextualisés qui répondent à une demande et soient définis en transparence avec les futurs bénéficiaires.

* Pour mémoire, le programme est ensuite affiné en phase de conception avec des données plus techniques, selon les résultats des diagnostics et les préconisations de la Maîtrise d’Oeuvre.

ZOOM - Réhabilitation de l’ancienne agence BNPMontereau-Fault-Yonne (77)

Parmi les 7 anciennes agences bancaires de BABA* , le bâtiment de Montereau-FaultYonne se détache du lot par son emplacement stratégique et sa qualité patrimoniale. Il est situé en Ile-de-France, en cœur de ville moyenne, dans un périmètre Action Cœur de Ville et à proximité d’un Quartier Prioritaire de la Ville (QPV). Les responsables de programmes de Bellevilles se sont donc rapprochés de la Ville et des potentiels partenaires locaux afin d’identifier les besoins du territoire et de définir un programme répondant à ses enjeux.

Banlieues Santé,association historiquement implantée, rejoint le projet pour y déployer le Café des Femmes, et identifie un besoin de territoire urgent : celui de tisser du lien entre les habitants du QPV de Surville et ceux du centre ville historique où est localisé le bâtiment. Ce partenariat confirme la pertinence de proposer des espaces de travail, mai aussi un espace propice à des activités culturelles/ associatives. Le projet est soutenu par la municipalité qui voit également le lieu comme une opportunité de créer une destination pour de nouveaux segments de population, un lieu de rencontre, dynamique et ouvert sur la ville. Ces échanges confirment le besoin de créer un espace commercial, mixte et ouvert sur la ville.

De mars 2022 à mars 2023, Bellevilles ouvre le lieu en occupation temporaire pour continuer d’affiner la programmation, et identifier les porteurs qui pourraient co-porter le lieu avec Banlieues Santé. Dans le même temps, la SNC BABA obtient sur le projet le Fonds Friches et le Fonds de Restructuration des locaux d’activités de l’ANCT, qui permettent d’affirmer la présence de logements dans le programme et de calibrer les niveaux de travaux. Ces échanges et l’occupation transitoire ont permis de fiabiliser le programme en :

- comprenant mieux les contraintes du site et de la cohabitation des usages pour affiner le programme et les dispositions techniques liées,

- ancrant le projet localement en tissant du lien avec des entreprises locales

- facilitant les relations avec les acteurs locaux et la collectivité par une présence active sur le site,

- imaginant des pistes de commercialisation, en lien avec le Café des Femmes

* En 2020, SNC BABA (filiale de Bellevilles) a fait l’acquisition de 7 anciennes agences bancaires BNP dans le cadre d’une opération marchand de bien. L’objectif de l’opération au global est de recycler des locaux vacants depuis plusieurs années situés en cœur de villes et villages via une commercialisation (vente et location) à des porteurs de projets locaux.

ZOOM - Génération Pasteur, Albi - reconversion d’une ancienne école en centre-ville

Transparence et implication des riverains et futurs bénéficiaires dans la définition du projet

que les usagers pourront s’approprier (grande hauteur sous plafond, parquet rénové, grandes ouvertures etc..)

Les commerçants se sont montrés satisfaits de la concertation, désormais attendue de manière positive.

Pour le projet génération Pasteur à Albi, Bellevilles a mis en place une stratégie de concertation qui a permis de travailler en transparence avec les riverains et d’impliquer la collectivité et les futurs bénéficiaires dans la fabrique du projet .

Afin d’atteindre cet objectif, des ateliers de programmation et de construction collective ouverts au public ont été organisés. Aussi,, des rencontres individualisées ont rassemblé les habitants de la rue attenante et de ses commerçants autour de sujets spécifiques : nuisances travaux, nuisances accueil de public, choix programmatiques, concurrence commerciales, flux.

Dans le cadre de la concertation, Bellevilles a aussi fait un travail avec la Ville pour diagnostiquer la typologie des logements et des commerces attendus. Cela a permis l’identification du besoin de commerce de plus de 200m2 pour attirer des enseignes attractives pour des familles qui souhaitent vivre en centre ville d’Albi, et non en périphérie Au niveau des logements, nous avons travaillé sur des typologies variées, allant du T2 au T5, pour accueillir des séniors, des jeunes actifs, et des familles, avec des logements qualitatifs,

Toutes ces rencontres et ateliers ont permis de tisser du lien avec les locaux et de les familiariser et les fidéliser au projet. Ils ont aussi permis d’arbitrer la conservation d’un tilleul centenaire situé dans la cour d’école malgré d’importantes contraintes techniques générées (diagnostic racinaire, implantation de micro-pieux autour des racins) représentant un surcoût d’environ 60k€.

Cette concertation est venue en complément de d’une occupation temporaire, avec des expositions d’artistes, des décorations de Noël, et l’affichage de planche de bandes dessinées réalisées pour l’occasion par un artiste albigeois, Christophe Senegas. Cette occupation a permis de préfigurer les usages pérennes, et de créer une plateforme d’échange avec les albigeois. Un site web qui avait été mis en place lors de l’Appel à Manifestation d’Intérêt a été repris pour servir de suivi de chantier aux riverains pour qu’il puissent faire remonter les informations, via tableau de bord interactif (ex.: information sur la sécurité ou les nuisances).

Ce système couplé aux réunions a permis de mettre en œuvre un chantier qui s’adapte aux contraintes du quartier avec des de bonnes pratiques en termes de nuisances, trafic routier, livraison et aller/retour ouvrier, maîtrise des poussières et nuisances sonores sur des plages horaires définies.

Probl Matique 8