Les sociétés de projet immobilier

Une société spécifique (filiale) est créée pour chaque nouveau projet afin de porter l’acquisition, les travaux et d’assurer la gestion du bien.

Cette société, dite “de projet”, est un véhicule d’investissement dédié. Elle permet l’intégration de co-investisseurs qui peuvent être de différentes nature : professionnels, institutionnels, citoyens, associatifs. Ces derniers apportent dans la société des fonds propres de montants variables selon leurs moyens et les besoins. Bellevilles accepte régulièrement de co-investir avec les porteurs de projets et futurs résidents, et ainsi les aide à développer leur structure. En complément de ces fonds, la société fait appel à des prêts et des subventions selon le plan de financement de l’opération.

L’investissement de Bellevilles dans les sociétés de projet

Outre ses apports en expertise et accompagnement, la foncière est avant tout investisseur sur les projets.

Selon sa stratégie d’investissement, elle peut aussi bien intervenir en tant qu’investisseur unique, majoritaire ou minoritaire auprès d’autres acteurs. Bellevilles est très attentive à l’identité et l’engagement des co-investisseurs.

Bellevilles n’investit dans ces projets que lorsque cela s’avère nécessaire. Ses fonds propres étant limités (cf. section “Modèle économique”) ils ont pour vocation de faire effet de levier ou boucler un tour de table.

Le statut juridique de ces sociétés diffère en fonction de la vision, des besoins et contraintes des associés, ainsi que des enjeux fiscaux ou de responsabilité (p.ex. SNC, SCI, SAS, SCIC). Sa structuration est définie dans ses statuts ainsi que dans un pacte d’associés qui permettent de préciser les relations entre les investisseurs (répartition des parts du capital, apport en compte courant d’associés, gestion des arbitrages…).

Cette société représente la maîtrise d’ouvrage (le commanditaire). Elle coordonne, missionne et rémunère les différents acteurs engagés sur le projets (avocats, notaires, financeurs, maître d’œuvre, promoteurs, prestataires ….) et assure la gestion et le pilotage de toutes ses phases. Elle a aussi pour rôle de louer le bien une fois livré : soit directement aux résidents, soit via une société d’exploitation (voir ci-contre).

Les sociétés d’exploitation

La société de projet, propriétaire du bâti, peut louer en direct les espaces à ses résidents (locataires) et dans le cas de certains projets complexes, la création d’une société d’exploitation peut être nécessaire pour faire vivre le lieu. Cette société d’exploitation peut alors prendre le rôle de gestionnaire (souslocation d’espaces), d’animation (événementiel) et de maintenance du bâtiment.

Pour ce type de sociétés, Bellevilles recommande autant que possible la création de coopératives de type SCIC qui permettent d’engager l’ensemble des parties prenantes autour d’un projet collectif (collectivité, riverains, résidents, exploitants…).

Immo’ ou exploit’ : des sociétés

Dans le secteur de l’immobilier, les sociétés de projet et d’exploitation sont traditionnellement étanches. La distinction est ainsi faite entre propriétaire et locataire. C’est à ce niveau que s’écrivent les rapports d’argent (investissements) et de pouvoir (décisions).

Dans sa démarche, Bellevilles assume une volonté de brouiller les lignes, de cultiver une porosité entre l’immobilier (les murs) et l’exploitation (ce qu’il s’y passe).

D’un côté, Bellevilles favorise et encourage les porteurs de projets et exploitants à prendre une participation dans la société immobilière ; lorsqu’ils le souhaitent et à hauteur de leur capacité financière. Cette prise de participation peut être amenée à évoluer progressivement selon un principe d’échelonnement de l’accès à la propriété.

De l’autre, Bellevilles en tant qu’investisseur est parfois amené à s’engager activement dans des sujets d’exploitation : - prise à bail d’espaces,

- accompagnement du porteur dans l’établissement du modèle de son activité, - accompagnement au montage de la société d’exploitation, au financement, - prise de participation….

Pour Bellevilles, cette posture apporte une sorte de contre-pouvoir. Les porteurs de projets, exploitants, voire résidents impliqués dans l’immobilier sont au “cœur de la machine”, ils participent aux arbitrages stratégiques, bénéficient du partage de la valeur et de transparence (même si d’autres moyens existent pour assurer ces points par la gouvernance).

De l’autre côté, des propriétaires engagés dans l’exploitation se doivent d’avoir une analyse fine des choix de fonctionnement du lieu, qui ont autant d’impact sur les usages et usagers : prix de la carte, rémunération salariés, programmation…

Cette richesse apporte également son lot de complexités vis à vis du rôle et de la posture de chacun des associés.

Autres recettes (Privat, domiciliation…) Charges d’exploitation

(locataires)

Exemple de montage d’un projet de Bellevilles