poser un cadre opérationnel

Activités : Accompagner l’ensemble du cycle de vie des projets

Les métiers de Bellevilles

Depuis sa création Bellevilles a adopté une approche transversale du métier de l’immobilier. Cette vision doit lui permettre de garantir et préserver les valeurs et engagements portés par les projets sur le temps long.

Bellevilles tente, autant que faire se peut, d’agir comme un « tiers de confiance », en apportant et partageant ses compétences avec ses parties prenantes, et notamment les futurs usagers des lieux.

Ce positionnement implique, vis à vis du processus de projet, une volonté :

--- d’intégrer toutes ses composantes pour maîtriser sa chaîne de valeur ;

--- de le co-construire et de partager la gouvernance avec l’ensemble des parties prenantes.

En amorçage (1), les équipes de Bellevilles travaillent à identifier et répondre aux besoins exprimés ou latents. Bellevilles peut mettre en place une démarche active de recherche de biens si ces besoins sont connus ; ou intervenir en réponse à des sollicitations externes de porteurs de projets, collectivités, promoteurs, aménageurs… Cette phase d’analyse consiste à bien appréhender :

--- les intentions : nature du projet et de ses ambitions, objectifs analyse d’impact ;

--- le contexte : territoire, historique, parties prenantes engagées, leur gouvernance et dynamiques à l’oeuvre… ;

--- et évaluer les opportunités foncières afférentes : statut de la maîtrise foncière, appréciation rapide du bâti, du marché, potentiel de création de valeur… identifier ou faire émerger des projets qui ont du sens assurer la faisabilité opérationnelle des projets élaborer des projets en accord avec nos objectifs et nos valeurs maîtriser l’immobilier et la chaîne de valeur assurer la bonne exécution du projet pérenniser des activités sur le temps long

Le tout pour arriver, en phase amont, à mettre le projet sur les rails tout en vérifiant sa réalité économique ainsi que son utilité sociale et environnementale.

Pour ce faire, les équipes ont besoin de s’appuyer sur une expertise métier pluridisciplinaire, leur connaissance locale du terrain ainsi que celle de leurs partenaires ; voire de l’enrichir par des missions de préfiguration et de concertation citoyenne. C’est un enjeu majeur de coopération sur lequel Bellevilles travaille à s’améliorer en permanence et qui ne saurait être acquis.

Cette étape complexe a en effet pour objectif d’inscrire dans l’ADN du projet immobilier en devenir les principes de coopération. Sur ce terrain, Bellevilles explore et construit sur ses retours d’expériences, tente de se former et cherche à mieux comprendre les mécanismes en jeu pour améliorer son approche.

L’amorçage peut être complété ou intégré à une étude de faisabilité (2). Dans le cadre de la faisabilité Bellevilles assure la fiabilisation et viabilisation du projet. Cette dernière peut comprendre plusieurs volets :

--- Opportunité : vérification de l’état du marché, étude de la qualité des porteurs de projets identifiés (impact recherché, expériences passées, qualité du modèle d’exploitation envisagé) pour établir une première estimation du loyer cible capable - à l’échelle des résidents et au global du projet ;

--- Technique et architectural : programme technique et fonctionnel (usages, surfaces, contraintes réglementaires associées), réalisation de diagnostics en vue de l’estimation du cout travaux ;

--- Economique : établissement d’un premier modèle économique de l’opération immobilière (Business Plan), plan de financement, plan de financement et pré-identification des subventions ;

--- Juridique : évaluation de la structuration la plus adaptée au projet et à ses ambitions (type de société, modes de portage…)

En tant que Maître d’Ouvrage, Bellevilles coordonne ensuite les études de conception (3) avec la maîtrise d’œuvre (architectes et bureaux d’études) en parallèle du processus d’acquisition

(4). Le suivi des études architecturales doit permettre l’élaboration de projets en accord avec les engagements écologiques (sobriété, mixité d’usages, démarche circulaire, performance énergétique…) et sociaux (offre adaptée pour favoriser la mixité et le lien social, pratique de loyers modérés…) de la foncière.

Au cours de l’acquisition Bellevilles affermit la structuration financière (stratégie d’investissement) et juridique (montage des sociétés, réalisation des actes) en collaboration avec ses partenaires (porteurs de projets, coinvestisseurs…).

Une fois la maîtrise foncière et le modèle d’exploitation sécurisés, Bevilles peut accompagner les phases de travaux. Bellevilles adopte une approche frugale afin d’optimiser le coût de revient tout en garantissant la qualité des opérations.

Cet objectif lui permet de contrôler l’impact du projet sur le loyer (remboursement de l’emprunt) et les charges (de fonctionnement) à supporter par les résidents (cf. le modèle économique de Bellevilles).

L’ensemble de ces activités consiste en un travail de maîtrise d’ouvrage (MOA), ou autrement dit de pilotage de projet (coordonner, commanditer, missionner, rémunérer). La répartition de ces missions (rôle et responsabilités) se fait au cas par cas en fonction des projets, de leurs besoins, ainsi que de l’expertise des parties prenantes rassemblées.

Tout au long de ces phases préliminaires, et par la suite, au cours de la vie du projet, Bellevilles appuie les porteurs de projets, exploitants et résidents dans la pérennisation et le développement des usages du site et de leurs activités respectives. En cette phase d’exploitation (5).

Bellevilles peut également contribuer à la commercialisation de locaux (recherche, analyse du profil des résidents), à la gestion locative (établissement et suivi des charges de fonctionnement, quittancement, maintenance du bâtiment, et au suivi de la stratégie d’investissement.

Les usages et usagers comme

Il est à noter que ces phases de sont pas linéaires, elles peuvent se superposer et s’enchaîner. Le diagramme ci-avant schématise la proportion de chaque phase à l’échelle d’un projet. On remarque que la phase d’exploitation d’un projet immobilier est la plus longue de son cycle de vie ; c’est celle qui a le plus grand potentiel de création de valeur sociale et environnementale.

Il y a donc un enjeu à adresser un projet immobilier en considérant en premier lieu la finalité du projet (la phase d’exploitation, les usages et ses usagers).

Cette approche nécessite de se concentrer sur les contraintes et besoins des bénéficiaires dès les premières étapes de la vie du projet (usages besoins en espaces, loyers capables, vision…) et demande ainsi une pensée sur le temps long pour permettre sa résilience. Cette démarche passe, en amorçage, pour Bellevilles par poser les bases d’un programme de projet qui sera ensuite développé sur le fond et la forme. Ce programme doit être fondé sur les besoins essentiels du territoire, des usagers du projet, et intégrer le fonctionnement de son éco-système.

Tout au long de cette démarche, Bellevilles tente de calibrer ses interventions sur mesure en recherchant le bon équilibre pour, d’un côté, rationaliser ses processus afin garantir une certaine efficacité et, de l’autre, se laisser la liberté d’innover pour répondre au mieux aux besoins et enjeux particuliers de chaque situation, de chaque projet.

Bellevilles ne propose pas d’intervention type pour l’analyse d’un projet. Son engagement peut aller du simple conseil de pair à pair à l’investissement significatif de fonds propres pour porter une acquisition ; via un panel de solutions techniques et financières variées.

De la difficulté de co-construire les arbitrages stratégiques avec les parties prenantes

L’intégration et la coopération sur des projets multi-partenariaux et sans cesse spécifiques est un réel enjeu d’amélioration pour Bellevilles.

Les équipes tentent systématiquement de faire au mieux pour qu’une démarche de co-construction avec les parties prenantes (porteurs de projets, bénéficiaires, co-investisseurs) sur les arbitrages programmatiques, techniques, juridiques et financiers puisse avoir lieu.

Mais c’est aussi à ce niveau que Bellevilles rencontre le plus de difficultés. Il est parfois difficile de trouver la juste place pour la foncière, entre :

- la nécessité de maîtriser son risque et la volonté de laisser un maximum de libertés aux partenaires,

- l’envie d’aller vite mais besoin de ralentir,

- la volonté de porter une forte attention au détail et à la qualité tout en restant sobre et frugal,

- la difficulté de rémunérer son temps passé sans surcharger les projets,

- la volonté d’expérimenter tout en rassurant,

- l’enjeu de bien clarifier ses invariants sans brusquer…

Bellevilles continue d’apprendre sur tous ces sujets pour évoluer vers une posture complexe à acquérir (cf. “Bellevilles et les foncières solidaires”).

Cela implique la formation continue des équipes, la montée en compétences des partenaires, nécessite du temps et des moyens (parfois limités ou manquants) pour rester affûtés à ces enjeux.