Les projets de Bellevilles

from Rapport d'activité 2022

MERCI !

Comme évoqué, les projets de Bellevilles sont avant tout définis par leur finalité (soutien et pérennisation de projets, d’usages et d’usagers). Pour parvenir à cet objectif, Bellevilles s’efforce de calibrer ses modalités d’intervention sur mesure pour s’adapter au contexte et aux besoins.Cette finalité induit la grande diversité des opérations accompagnées par la foncière. Bellevilles assume cette complexité, qui fait sa richesse, et en fait un laboratoire d’expérimentation quotidien. Ainsi, les projets de Bellevilles ne peuvent pas être définis :

Ni par leur implantation géographique : de la métropole jusqu’aux espaces ruraux

Ni par leur taille : de quelques mètres carrés à plusieurs dizaines de milliers (de 40 à 13 000m² aujourd’hui)

Ni par leur programme : logements, commerces, bureaux, activité, espaces verts, équipements, et hybridation de tous ces usages

Ni par leur structuration juridique: format de sociétés s’adaptant aux contraintes et vision des porteurs de projets et investisseur

Ni par leur portage foncier : pleine propriété, démembrement …

Ni par leur modèle économique: niveaux de loyers, charges, coût de revient, niveaux de performance attendus, stratégie d’investissement

Ni par leur modalités de financement : niveaux de fonds propres, d’endettement, montant des subventions

Ni par leur modèle d’exploitation : en direct propriétaire/locataire, via un exploitant unique, par un collectif…

Ni par leur gouvernance : collective, déléguée, en direct

Ni par les choix architecturaux opérés : conservation à l’identique, réhabilitation au minimum ou grands travaux

Ni par leur mode de réalisation des travaux : auto-promotion, déléguée, intégrée

Ni par leur temporalité : quelques mois en amorçage à plusieurs années

Pour chaque projet, les équipes de Bellevilles doivent pouvoir évaluer l’ensemble de ces paramètres pour apporter la solution la plus adaptée.

Derrière cette approche se cache en miroir la difficulté pour les équipes de prendre en compte toutes ces données d’entrée, de changer d’état d’esprit par rapport à une pensée dominante qui cherche systématiquement à mettre en silo, à rationaliser, par souci d’efficacité. Pour Bellevilles, cette stratégie est également coûteuse en temps et en argent car nécessite de passer par les chemins de traverse. Elle expose la foncière à des écueils avec des équipes forcément moins sachantes que des experts spécialisés sur chacun des sujets. Ces mêmes équipes doivent faire un gros travail de montée en compétence au quotidien, fructueux mais exigeant.

A l’externe, cette démarche “laboratoire” n’est également pas tous les jours évidente à appréhender pour les partenaires :

--- pour les investisseurs habitués à isoler les risques pour mieux les comprendre,

--- pour les collectivités vis à vis des formats et de la temporalité des projets,

--- pour les porteurs de projet dans la technicité des solutions apportées.

Le choix de la complexité entraîne parfois pour Bellevilles des enjeux de lisibilité. Bellevilles questionne actuellement cette posture de manière réflexive et cherche à faire les arbitrages, les simplifications et les compromis nécessaires à plus de clarté ; sans perdre la richesse qui fait son identité et sa valeur. Dans cette réflexion Bellevilles s’inspire de la règle des “3C” de Jean-Michel Cornu (cohérence, complétude et complexité) ainsi que du travail des architectes habitués à traiter et intégrer la complexité dans ses nombreuses dimensions.

Quelles thèses d’investissement

De manière empirique Bellevilles a objectivé quelques champs d’action (ou thèses d’investissement) qui cadrent néanmoins ses missions. Ces thèses permettent également d’arbitrer sur la mobilisation des ressources de la foncière (en termes humains et financiers). Elles ont pour ambition de soutenir le développement et la pérennisation d’espaces de la transition économique, écologique et sociale.