Utiliser les chantiers pour faire laboratoire

Les chantiers servent de lieu d’expérimentation pour des pratiques innovantes et responsables. Sur les projets, Bellevilles mobilise des entreprises ayant des expertises dans les domaines de l’éco-conception, la bio-conception afin de ‘Faire Laboratoire’ et de mettre en avant des pratiques peu connues du secteur de la construction - isolation paille. La volonté de tester et expérimenter traduit celle de vouloir créer et innover pour participer au changement.

Sur les chantiers, dès que possible, Bellevilles teste des pratiques alternatives et écologiques qu’elle aspire à systématiser sur les projets. Par exemple, les chantiers d’isolation paille sont plus contraignants parce qu’ils demandent plus de compétences et présentent de réelles contraintes réglementaires, mais aussi de temps, d’énergie et souvent de moyens. Pourtant ils favorisent à la fois le lien social lors des chantiers participatifs, et ont un fort impact écologique. C’est pour ces raisons que Bellevilles s’attache à gagner en compétence et à continuer de les tester sur les projets.

ZOOM - La grande Coco, Paris - Un tiers-lieu dédié à la transformation de la ville au coeur de Paris, Belleville (20e)

Chantier participatif d’isolation intérieure en paille

Poussée par le collectif engagé de la Grande Coco Bellevilles a expérimenté les chantiers d’isolation paille.

Du 25 au 29 Avril 2022, à la Grande Coco a eu lieu le troisième chantier participatif d’isolation paille d’une partie du premier étage du bâtiment. Pour mémoire, les deux premiers chantiers participatifs avaient permis de faire différents tests d’isolation bio sourcée par l’intérieur (terre paille, terre chanvre, terre paille, paille chaux plâtre) avec des méthodes de mise en œuvre différente pour après savoir laquelle était la plus adaptée. Le premier chantier a montré que le mélange paille terre allégé était le plus pertinent et c’est donc ça qui a été mis en place au deuxième étage. Le deuxième a servi à la réalisation du corps d’enduit (en terre paille et sable).

Encadrés par deux professionnels des chantiers participatifs, des volontaires ont aussi été aidés par 8 étudiants en formation sur les nouveaux procédés constructifs.

Pour préparer le chantier, le collectif a dû

- entreposer 12 bigbag de 500 litres de terre, et installer une poulie en roue de vélo afin de monter facilement la matière au premier étage.

- Ensuite, tout un travail à la chaîne s’est organisé : remplir les sauts depuis les bigbag, les accrocher à la corde, puis les hisser avant de les déverser dans les zones de stockage terre/chanvre.

- Avant de commencer l’isolation, il a fallu tester 4 types de mises en œuvre et de banchage avec 17kg de bois réemployé.

- Quelques mois plus tard, le séchage du chantier test ayant permis de déterminer la meilleure technique d’isolation, le chantier participatif final a eu lieu, laissant place à un mur complet isolé en paille.

ZOOM

Chantier d’Isolation Thermique par l’Extérieur Paille

Sur le projet de l’îlot Prudhon, dans une démarche d’amélioration de la performance thermique du bâtiment, Bellevilles, la Maîtrise d’Oeuvre du projet et l’entreprise du bâtiment Caré, se sont formés aux techniques de l’isolation paille. L’objectif est de proposer une isolation thermique par l’extérieur (ITE) du bâtiment. Pour rappel, la part la plus importante des émissions de carbone dans le secteur du bâtiment sont dues aux déperditions du parc immobilier existant et à leurs sources de chauffage. Ainsi, après études de conception, le choix s’est porté sur un ITE paille, matériau capable de stocker le carbone.

En effet, voici le bilan carbone des matériaux par unité fonctionnelle :

- La paille est à -9kg CO2 par unité fonctionnelle

- La laine roche haute densité (50-100kg/m3) est autour de +50kg CO2 par unité fonctionnelleLe Weather Defence est à + 4,6kg CO2 par unité fonctionnelle

Le système constructif bois paille est bien plus performant sur la réduction de l’impact carbone à la construction (on y ajoute également les ossatures bois qui stockent du carbone).

Conçue et réfléchie en collaboration avec l’entreprise CARE BTP et les archis WAO, Bellevilles a entrepris la réalisation d’une isolation par l’extérieur en botte de paille de 22cm

A l’origine projetée sur tout le bâtiment, l’ITE se concentre aujourd’hui sur le bâtiment de logement 3eme famille 3A. Compte tenu des réglementations de sécurité incendie sur les façades des bâtiments de logement, un dossier d’appréciation de laboratoire a été élaboré pour valider le complexe de façade.

En expérimentant sur des formes d’isolation qui reprennent des méthodes ancestrales, Bellevilles se forme et acquiert de la technique pour proposer des projets de rénovations toujours plus propres et durables. En l’occurrence, l’ITE paille de prudhon s’inscrit dans une démarche d’économie d’énergie mais aussi d’économie circulaire.

Voici concrètement comment l’ITE fonctionne: Les bottes de paille supportées par une ossature bois type poutre en I sont surmontées d’une lame d’air permettant d’assurer la perspirance du complexe. Un panneau assurant la fonction de parepluie et d’écran thermique recouvre la paille, de recoupements de la lame d’air sont effectués au droit de chaque plancher. Des joints intumescents permettent d’obstruer complètement la lame d’air en cas d’incendie.

Probl Matique 14

Pour certains projets de rénovation, les bâtiments sont en bon état de fonctionnement et ne nécessitent pas d’être réhabilités mais ils manquent d’entretien ou ont une qualité esthétique pauvre qui réduit leur attractivité.

Dans ce cas, il suffit parfois de faire un

Rénovation légère et mise en valeur du bâti par des interventions artistiques

Bellevilles a acquis (au travers de sa filiale 99% SNC CLOS JACQUIN) un centre commercial dans le quartier Toulousain de Croix Daurade. Au printemps 2021, le centre présente 60% de vacance. Après plusieurs travaux de remise en état, le centre compte aujourd’hui 14 cellules, dont 1 seule cherche encore son résident. Avant l’intervention de Bellevilles, les 11 coques commerciales vacantes étaient délaissées et en mauvais état d’entretien, laissant place à des nuisances telles que le trafic de drogue et le dépôt sauvage d’ordures. 6 coques étaient non louées.

Le projet de réactivation du centre commercial du Clos Jacquin, à Croix Daurade illustre qu’un bâtiment a besoin d’ être entretenu et mis en valeur pour attirer des porteurs de projet puis des usagers. Afin de lutter contre la vacance, Bellevilles a mis en place d’une stratégie commerciale mais également d’une stratégie de réparation.

Partant du constat qu’une partie de la raison de son abandon progressif était accentué par son manque d’entretien, Bellevilles a favorisé une intervention très frugale de petits travaux diagnostic simple,visuel et/ou concerté auprès des utilisateurs, pour comprendre ce qui ne fonctionne pas - luminosité, signalétique, vieillissement, dégradations, vandalisme - puis de proposer une rénovation légère avec des travaux de réparation, d’entretien et d’embellissement. d’entretien, accompagné d’une démarche artistique et d’un travail sur la signalétique qui permettrait de redonner une impression de soin et de vie au bâtiment.

Parmis ces interventions, on liste:

Ajout de poubelles, peinture au sol, mise en peinture de certains éléments de structure, réparation de quelques tuiles, nettoyage karcher de murs abîmés, évacuation de véhicules ventouse, remise en service des luminaires extérieurs,

L’ensemble de ces réparations sont peu coûteuses mais très visibles et très utiles.

L’objectif poursuivi est de faire changer les habitudes en ramenant du commerce et de la vie, et donc de l’auto-surveillance, sans contrôle de personnel.

Cette intervention était à la fois essentielle pour la sauvegarde du commerce de proximité et pour la pérennité des commerces déjà en place et pour créer de l’activité, créer du service, des lieux et espaces d’échange et de rencontre pour les riverains et enfin pour limiter les occupations qui nuisent à l’attractivité du lieu (trafic de drogue, dépôt sauvage d’ordure, etc.).

Probl Matique 15

Mettre la qualité esthétique au cœur des projets

La qualité architecturale et esthétique des projets est un facteur essentiel à la réalisation de nos projets.

Faire du beau apparaît comme subjectif et pourtant des études menées sur la qualité esthétique de l’architecture et du design urbain ont prouvé que la beauté a un réel impact sur le bien-être émotionnel et psychologique, la santé et le sentiment d’appartenance des habitants et utilisateurs.*

Pour définir ce que signifie faire du ‘beau’ en architecture, Bellevilles se pose la question du bon équilibre entre la fonctionnalité - lumière, texture, harmonie, proportion, échelle - et l’esthétique - couleurs, matériaux, art. Pour chaque projet, Bellevilles apprécie la beauté de chaque projet en encourageant des choix contextualisés - interventions d’artistes locaux, mises en valeurs patrimoniales et choix des matériaux, couleurs ou dispositions qui font de l’espace un espace unique, beau et appréciable des bénéficiaires.

De par sa proximité avec les porteurs du projet et sa connaissance du contexte local, Bellevilles s’accorde un droit de regard sur les choix esthétiques.

Illustration des prototypages et échantillonnages

Sur le chantier de l’îlot à Prudhon à Ivry Sur Seine, la conception de l’architecte WAO, prévoyait un bardage en bois de réemploi.

La réalisation de plusieurs prototypes de calepinage a permis d’aboutir à un choix esthétique simple et efficace, et à mettre au point le procédé de pose pour que les atteindre un excellent de niveau de finition.

* IPSOS Mori Social Research Institute: “People and places: Public attitudes to beauty”. Voir également le paramètre ‘Beauty and Design’ du référentiel WELL qui place l’esthétique au centre du bien-être des utilisateurs.

Voici ce qui a été réalisé: sur les bâtiments d’activité, de la fibre de bois est posée, surmontée d’un panneau à enduire. Les trumeaux entre les fenêtres de la façade Nord (sur rue) forment un bandeau traité par une isolation extérieure, recouverte d’un bardage bois. Le bois, issu du réemploi, est vernis et disposé en ‘pointe de Hongrie’ donnant un rythme à la façade. Un enduit à la chaux est appliqué sur l’ensemble des façades afin de donner une unité à l’ensemble des bâtiments.

Une fois cette première étape terminée, l’intégralité de la façade concernée a pu être posée plus rapidement et avec un excellent niveau de qualité.

PHOTO PAGE DE GAUCHE - Les différents prototypes bardage bois

De manière systématique sur nos projets, le choix des couleurs et des matériaux font l’objet de présentation d’échantillons, et de visualisation 3D, qui permettent à Bellevilles d’arbitrer et objectiver les décisions. La prise de décision se fait de manière collégiale entre la foncière, l’architecte et les utilisateurs.

PHOTO PAGE DE DROITE (EN HAUT) - Les bardages sur la façade du bâtiment.

Bardages sur la façade du bâiment, îlot Prudhon, Ivry-sur-Seine

Prototypages et échantillonnages du PHARES, Ile-Saint-Denisphotos : Halage

Pérenniser des activités sur le temps long

En zones tendues comme en zones détendues, Bellevilles doit trouver des solutions pour pratiquer des loyers les plus bas possibles*; le tout en conservant et préservant des ambitions de projets fortes (architecturales et d’usage).

Probl Matique 16

Commercialisation : Adapter les baux pour des loyers plus justes

A date, bien qu’agréée ESUS, Bellevilles est une entreprise privée qui ne bénéficie pas d’agrément spécifique* ou d’aides structurelles lui permettant d’abaisser de façon systématique le prix des loyers proposés. Par l’outil juridique que représente le bail, Bellevilles essaye d’expérimenter plusieurs modes de contractualisation pour s’adapter au plus près à la capacité de ses bénéficiaires.

ZOOM - Le Clos Jacquin, Toulouse - dynamisation concertée d’un centre commercial de proximité en zone périurbaine

Des baux commerciaux avec une politique de loyer évolutive adaptée

Afin de lutter contre la vacance et de donner envie aux commerçants de s’installer sur place, Bellevilles a dû créer des baux qui rendraient l’offre attractive et adaptée à la demande locale. En premier lieu, Pour les structures présentant des faiblesses ou pour lesquelles un doute subsistait quant à la réussite du projet, des baux dérogatoires de 6 mois renouvelables ont été proposés, avec des loyers modérés (à partir de 60 €/m²/an HT HC) évoluant lors des renouvellements de baux par palier de 12 €/m² HT HC.

Ensuite, afin de proposer un loyer en juste et équilibré, Bellevilles a compté quel niveau de loyer pourrait absorber la dette d’emprunt et est parvenu à un équilibre pour un loyer à 103 €/ m²/an, hors taxes et charges (à titre informatif, moyenne toulousaine proche de 180 €).

Certains locataires déjà en place lors de l’acquisition et dont la structure est solide payaient historiquement un loyer entre 108 et 192 €/m²/an hors taxes (HT) hors charges (HC), soit un peu supérieur à ce dont Bellevilles a besoin pour rembourser la dette. L’amplitude de la fourchette a été réduite depuis l’acquisition de la SNC Clos Jacquin, avec le loyer le plus fort à 156 €/m²/an.

* Réflexion en cours sur l’agrément Maîtrise d’Ouvrage d’Insertion (MOI) sur des sujets de logement très social (LOC 3).

Cette différence a permis à Bellevilles de proposer des loyers évolutifs à ses nouveaux arrivants. Ainsi, Bellevilles propose des baux commerciaux avec politique de loyers progressifs ou avec loyers annexés au chiffre d’affaires qui permettent aux locataires d’amorcer leur activité et de s’installer sereinement dans les lieux.

L’objectif étant de pérenniser l’activité sur le centre commercial, Bellevilles a cherché à proposer des baux commerciaux 3/6/9 à ses prospects,classés selon 2 catégories :

- Acteurs de l’ESS

-Autres Acteurs: dont l’activité permet une rentabilité positive et/ou ayant une capacité à payer un loyer plus conséquent Aux premiers, il a été proposé de pratiquer un loyer évolutif sur les 3 premières années du bail commercial, de 96 € la première année à 102 puis 108 €/m²/mois HT HC à partir de la troisième année. Aux seconds, le premier palier est à 114 € la première année, puis 132 et enfin 156 €/m²/an HT et HC à partir de la troisième année.