des fonds propres pour investir dans les projets

Le fonctionnement d’une foncière est une activité très consommatrice de capitaux. En comparaison des besoins, les ressources initiales des associés étaient assez limitées (460k€ d’apport en capital).

Afin d’amorcer son activité, Bellevilles a donc dû faire appel à la finance citoyenne et institutionnelle par levées de fonds successives.

Depuis 2019 Bellevilles a levé 8,5M€, dont 1,5M€ ont déjà été remboursés au 31/12/2022 (et 2M€ au 30/06/2023).

Ces levées de fonds ont été opérées via la SAS sous forme d’émissions obligataires (dette à rembourser) et non d’ouverture de capital (parts sociales, donnant lieu à un pouvoir décisionnel et un partage du risque entre les investisseurs). La confiance des investisseurs obligataires a permis à Bellevilles de disposer de quasi fonds propres pour investir dans les projets.

1 --- Qu’ils sont ont un coût non négligeable (entre 6 % et 8%) ;

2 ---Que Bellevilles doit les rembourser entre 5 et 7 ans (ils représentent de la dette et non des parts de capital);

3 --- Que Bellevilles doit pouvoir lever régulièrement des capitaux pour ne pas ralentir son développement.

Le coût de ces fonds propres (charges financières) est principalement compensé par des produits de cession (basée sur la survaleur d’actifs).

Afin de faire baisser ce coût du capital qui pèse sur les projets (5,5 à 7% des fonds propres investis par an), Bellevilles travaille à sécuriser les investisseurs pour que ces derniers réduisent leurs primes de risques et acceptent d’investir dans ou avec Bellevilles avec des attentes de rendement réduites..

Malgré ces contraintes, Bellevilles souhaite :

--- minimiser le besoin de créer de la survaleur par la cession d’actifs et maîtriser autant que possible les prix de revente le cas échéant ;

--- maintenir une politique de loyers les plus modérés possibles afin de dégager du revenu pour ses résidents.

FINANCEMENT (obligataire - Quasi FP)

2020

728 investisseurs privés financement participatif et citoyen via LITA.CO 5,5%/an garantis

2021

CA Indosuez 1M€

Unitel Groupe 1M€ 5,5%/an garantis

2022 Letus 870K€

Caisse des Dépôts et Consignations, Maif Impact, De Watou, Abeille Impact Investing France 3,75M€ 5,5%/an non garantis 4,62 M€

2023

5,5%/an 7ans 3 M€

TOTAL de 8,6M€ de levée de fonds obligataire en 3 ans, à 5,5%/an

Objectifs : anticiper les prochains besoins en FP et faire baisser les coût des FP

1,5M€ sur les 8,6M€ ont été remboursés à date dont

Revenus locatifs (loyers)

(60-70%) ou quasi

Structure de coûts et de revenus à l’échelle d’un projet

acquisition du foncier travaux / construction Partie 1 - Bellevilles, une foncière responsable ? 43

Le montant de fonds propres peut être augmenté pour diminuer le besoin de recours à l’emprunt et baisser les loyers

Plus le coût des fonds propres est diminué, moins il faut compenser par la création de survaleur

Permet de baisser le coût du projet

Vers l’établissement d’une

En termes d’investissement Bellevilles se considère plutôt comme un facilitateur ou amorceur de projets. Elle a rarement pour vocation de porter indéfiniment du foncier ou de l’immobilier. L’objectif général étant, à moyen terme (durée variable), de pouvoir récupérer une partie des fonds engagés pour financer de nouveaux projets.

Compte tenu de ce besoin de roulement des fonds propres, Bellevilles souhaite tendre au maximum vers une politique anti-spéculative, mais doit aussi couvrir son risque de perte et ses liquidités.

Aujourd’hui Bellevilles travaille en ce sens au travers d’accords trouvés au cas par cas avec les co-investisseurs et les résidents et qui sera précisé dans le cadre d’une politique de cession (travail en cours).

A date, la première mesure est la revente des parts de la foncière aux exploitants et résidents en priorité. Comme précisé plus haut, Bellevilles encourage en effet la montée progressive au capital des porteurs de projets dans les sociétés immobilières (cf. structuration). Par exemple, Bellevilles accepte de revendre au moins 50% de ses parts à prix coûtant aux exploitants à partir du moment où ses comptes courants ont été remboursés et que toutes les prestations réalisées par Bellevilles ont été réglées.

La valorisation de ces parts est co-construite avec les associés et avec l’aide d’estimations immobilières indépendantes ; tout en gardant en ligne de mire l’objectif de vendre en dessous des prix du marché et de ne pas participer à l’augmentation des prix du foncier.

La limite de cette posture, sur laquelle Bellevilles continue à travailler, est la maîtrise du devenir du projet (usages, prix) une fois la sortie de la foncière actée. En ce sens le modèle des Community Land Trusts (CLT) est une inspiration* parmi les pistes étudiées.