Comment identifier et sélectionner des projets ?

Bellevilles adopte deux approches différentes pour identifier de nouveaux projets

1. Elle vient en réponse à une sollicitation externe pour aider à débloquer une problématique immobilière.

2. Elle adopte une posture pro-active quand les besoins sont connus.

Dans tous les cas, Bellevilles ne cherche pas à se déployer mais à réagir à des besoins.

Afin de sélectionner les projets, Bellevilles a mis en place un processus d’amorçage d’opérations par la définition d’étapes d’instruction des projets. Au cours de ce processus, les équipes en charge du développement filtrent et facilitent l’analyse des opportunités. Un organe décisionnel - le comité d’engagement - est mobilisé pour valider chaque phase.

Si aucun des projets Bellevilles en cours ne répond au besoin du PP, la recherche est enregistrée pour de prochaines opportunités et le PP continue aussi les recherches

Un premier filtre, constitue les impondérables des équipes. Ce “GO/ NO NO” est schématisé cidessous.

Après cette analyse rapide, l’enjeu d’une première validation est de valider l’intérêt des équipes pour le projet (envie, disponibilité…)

Le second filtre correspond à une analyse plus poussée (impact, gouvernance, contexte territorial, maîtrise foncière, modèle économique (BP), planning prévisionnel, analyse d’impact et de risque).

* Pour mémoire (voir “les métiers de Bellevilles”)

Le PP est à la recherche d’un local ou d’un lieu pour y développer son activité

Le PP veut acquérir le local dont il est occupant, ou a repéré un bien pour s’y installer

Réhabilitation ou construction écologique en terrain urbanisé

Construction nécessitant l’artificialisation de sols naturels ou agricoles OU impliquant une démolition excessive

Le projet nécessite un accompagnement sur le volet économique, immobilier, programmatique

Bellevilles propose une mission d’accompagnement

Arbre de décision Go/No Go

Le projet correspond à une thèse d’investissement Bellevilles

Logement, Activité ESS, Coeur de villes et villages

Tiers-Lieu

Le projet ne correspond à aucune thèse d’investissement Bellevilles

Présence d’exploitants ou PP locaux

Le projet d’exploitation et les grandes lignes du montage juridique et financier sont définies

Bellevilles peut intervenir en tant qu’investisseur et maîtrise d’ouvrage

Absence d’exploitants ou PP locaux

Accès > 2h

Accès < 2h

Bellevilles leur propose de revenir vers nous plus tard

ZOOM – Cartographie des sollicitations entrantes

Des sollicitations de qui pour quoi ?

Bellevilles a cartographié dans ce processus de synthétisation la source et l’objet des principales sollicitation reçues ces dernières années :

A. Porteurs de projets :

1. Associations, entrepreneurs ESS, commerçants à la recherche de locaux d’activité, ou qui souhaitent acquérir le local qu’ils occupent. Il arrive également que Bellevilles soit sollicitée pour du logement.

2. Des collectifs d’habitants-militants ou acteurs associatifs qui souhaitent monter un projet de tiers-lieu et qui ont besoin (ou non) de se structurer.

B. Professionnels de l’immobilier :

1. Les promoteurs et aménageurs (en concours ou non) qui cherchent un investisseur sur les rez-de-chaussée ou autre partie du projet, mais souvent pour une partie fléchée vers du commerce ou de l’activité

2. Les propriétaires / porteurs immobiliers qui nous proposent un bien pour en faire un projet

C. Collectivités

1. Les collectivités qui ont besoin d’investissement et d’ingénierie pour un projet déjà initié, avec un porteur de projet / exploitant déjà identifié. Le plus souvent pour des projets de locaux d’activité ou tiers-lieu.

2. Aussi, les collectivités qui ont besoin d’investisseurs pour valoriser leur patrimoine et redynamiser leurs cœurs de ville, souvent dans le cadre de programme Petite Ville de Demain (PVD) ou Action coeur de Ville (ACV)

créer un pôle ESS

De la sollicitation à la sélection

Au-delà de n’avoir aucun point bloquant du go/no go, les thématiques d’impact abordées répondent à un besoin important du quartier. Bellevilles a donc manifesté un fort intérêt à pouvoir participer à ce projet.

Pour ce projet, le programme a été pensé par les associations exploitantes, et est soutenu par les partenaires institutionnels, il répond donc à des besoins vécus du quartier. Parmis eux :

- augmenter l’offre de locaux d’activité ESS de qualité à bas prix

- créer un lieu de rencontre et diversifier les publics afin de désenclaver le quartier

- améliorer le reste à vivre des habitants et d’augmenter la proximité à des services essentiels

- un espace géré par un acteur de l’insertion professionnelle, pour favoriser l’emploi et la formation

- Faire coopérer des acteurs de l’ESS la collectivité dans une optique de gouvernance partagée.

- Favoriser le développement économique local en accompagnant des dynamiques entrepreneuriales

- Assurer une dimension écologique par la végétalisation d’une cour minérale et la construction d’un bâtiment écologique dans sa conception et ses usages.

Le Pôle Thorez est un projet de création d’un pôle ESS dans l’enceinte d’un ancien collège à Stains, dans un quartier faisant l’objet d’une convention au titre du NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain). Le projet est porté par la ville et des associations locales, qui exploiteront le bâtiment afin de faire émerger un lieu de rencontres et d’échanges avec des publics diversifiés. Les associations exploitantes, SFM AD, Les Rayons ont souhaité pousser une dynamique collective en créant un pôle ESS tout en constatant ne pas avoir les compétences ni le temps de piloter le projet immobilier.

En 2022, les partenaires du projet - Plaine Commune, la Ville de Stains et l’ANRU (suite à une étude très poussée des amis d’Etic) - ont contacté Bellevilles pour les aider à concrétiser le projet.

Enfin, ce n’est pas simplement un lieu pensé indépendamment du reste mais une pièce de puzzle qui vient s’insérer dans un environnement déjà richement doté en aménagement collectif mais manquant cruellement de cohésion et d’interactions.

La mission sera un succès si le Pole ESS vient créer cette dynamique.

La dernière étape d’analyse liée à l’évaluation de l’opportunité foncière a également été validée: l’ancien collège étant situé a fortiori sur un sol déjà artificialisé permettant de se positionner sur une construction neuve en remplacement des bâtiments pré-fabriqués. La maîtrise du foncier étant garantie par un bail emphytéotique de 99 ans avec comme bailleur la Ville - qui acquiert le terrain à Seine-Saint-Denis Habitat - et la société de projet créée dont Bellevilles est actionnaire. Après une validation lors d’un deuxième comité de la phase d’analyse, le projet a été sélectionné et il est désormais en phase de faisabilité/ conception avec des études architecturales et des diagnostics en cours pour valider la faisabilité technique du projet.

PROBLÉMATIQUE 2