Faisabilité financière : investir en zone tendue

Dans les zones tendues, où les prix du foncier peuvent représenter jusqu’à plus de 30% du coût de revient des opérations et où la réalisation de travaux coûte cher (accessibilité, coût des matériaux), Bellevilles cherche à soutenir la création d’espaces pour les acteurs économiques et ménages repoussés aux franges de nos villes par l’augmentation et la décorrélation des prix des loyers avec leurs revenus.

Zoom

Concrétiser un modèle économique dans le cadre d’une convention d’occupation de 15 ans

Le collectif Au Fil du Rail, - un collectif d’associations déployées dans le 19e arrondissement de Paris - a répondu à un Appel à Projet (AAP) de la SNCF pour exploiter pendant 15 ans une ancienne gare située sur la petite ceinture. Bellevilles a été appelé sur le projet afin d’accompagner le collectif sur la partie immobilière du projet. En tant qu’investisseur majoritaire, elle sécurise la solidité financière du groupement et la structuration de tous les acteurs autour d’un objectif commun et partagé. Ainsi, elle est signataire de la Convention d’Occupation Temporaire (COT) et porte le risque à la fois de la réalisation de l’opération et de son exploitation.

La spécificité du projet Au Fil du Rail est la difficulté à atteindre une rentabilité économique du fait d’une exploitation restreinte de 15 ans. Le défi étant de réaliser une rénovation avec une construction en réemploi très ambitieuse mais raisonnable économiquement car il n’y a ni propriété des ouvrages, ni valorisation payée par la SNCF à l’issue des 15 ans de COT. Pour parvenir à l’équilibre du modèle, Bellevilles a employé plusieurs méthodes:

- Co-construire le modèle d’exploitation avec des structures du quartier, qui sont aussi les futurs exploitants.

- Engager une phase de préfiguration avec l’ouverture en occupation temporaire du 5 mois : un travail de fond en amont a permis d’éprouver le bâtiment et le rapport des usagers au bâtiment et au projet

- Détendre le modèle en visant des offres de programmation et de consommation permettant l’accueil des publics dans un spectre large à l’échelle de l’arrondissement, voire de la ville.

- Des péréquations de loyers entre les structures occupantes: un loyer au prix de marché pour l’exploitant ayant le modèle le plus abouti et un loyer inférieur pour l’exploitant ayant le modèle économique le plus tendu

- Projet largement subventionné (40%) et très soutenu par la Ville de Paris et la Région Ile De France

ZOOM - Les Halles de la Cartoucherie,Toulouse: tiers-lieu de 13000 m2 dédié à la transition sociale et écologique

Soutenir le modèle économique par des péréquations de loyer

L’ambition des Halles de la Cartoucherie est de proposer un lieu aux aspirations culturelles et sociales au cœur d’un quartier toulousain en pleine transformation. Pour permettre cela, le modèle d’exploitation est composé de plusieurs activités : une halle gourmande, un coworking, une école d’audiovisuel, une librairie, un pôle sportif, une salle de spectacle, des espaces socioculturels et associatifs. Aussi, le lieu est pensé afin de préserver des espaces intérieurs et extérieurs gratuits et accessibles à tous, sans consommation obligatoire, faisant de la Halle un équipement urbain en soit, accessible à tous. Afin de développer toutes ces activités en centre ville et de garantir des espaces communs qualitatifs, le modèle économique est le suivant : l’espace restauration couvre 60% du loyer, les espaces dits « tertiaires » (coworking, librairie, lieu de formation) 23 %, le pôle sport 10% et enfin les espaces culturels 7%. Le loyer total est de 2 ,348 M€/an.

Ainsi, le ratio surface occupée/montant de loyer n’est pas équilibré car 60% du loyer total est rapporté sur moins de 30% de la surface. Ce choix a été arbitré par une étude commerciale comparant la capacité à payer de certaines activités par rapport à d’autres permettant à des activités moins rentables de s’épanouir. La restauration, le coworking, l’école supérieure, et les espaces privatisables, sont des pôles qui assurent une rentabilité importante. Une rentabilité importante qui l’est moins sur la salle de spectacle, la salle de danse, la salle d’escalade, la librairie, les espaces socio-culturels. Cette péréquation de loyer a permis l’équilibre du modèle d’exploitation tout en maintenant des activités sportives, culturelles et sociales sur le lieu.

Probl Matique 5