IMMOBILIEN AKTUELL

By IMMOCOM

Neue Lage

Kostensprünge, Digitalisierung, ESG –warum die Branche schnell bessere Rahmenbedingungen braucht

„Wir haben keine Zeit zu zaudern“

BFW-Präsident Dirk Salewski im Interview

By IMMOCOM

Schildkröte und Hase: Vom Kampf der Wörter

Es ist ein Tausch: Unwissenheit gegen Unwissenheit. Vielleicht auch Spekulation gegen Spekulation. Wahrscheinlichkeiten werden zu Theorien, Mutmaßungen auch. Wenn dieses Editorial in den Druck geht, ist es aller Voraussicht nach schon wieder überholt. Von den geopolitischen Ereignissen, den Zins- und Inflationsentwicklungen, den Bau- und Materialkosten.

Gewiss, die Lage ist unübersichtlich. Phrasen dreschen in diesen Zeiten fällt so unfassbar leicht, Sprachbilder befeuern, was eigentlich vermieden werden soll: Panik. Während die einen sich unter einem harten Panzer des Selbstschutzes verkriechen, laufen andere rhetorisch zu Höchstform auf. Da entwickelt sich das Wohnen und Bauen zu einem „perfekten Sturm“, der zu einem „gewaltigen Orkan“ wird. Stabilitätspfeiler bekommen Risse, der soziale Frieden gerät in Gefahr.

Um im Bild zu bleiben: Unter dem schützenden Panzer rumort es, doch so richtig bewegt sich der Koloss nicht. Es wird gerufen, geschrien, gefordert. Die Politik soll alles richten. Moratorien aufsetzen, viel mehr Fördermittel auf den Weg bringen, der Vertrauensbruch muss gekittet, der Zusammenhalt in der Krise gestärkt, das „Sturmtief“ abgewendet werden.

Und so reihen sich nach und nach – wie bei einer Polonaise – Verbände, Institutionen, Unternehmen, Think Tanks hintereinander auf und schmettern ihre – es kann überhaupt nicht bestritten werden, dass die meisten richtig sind – Forderungen nach draußen. Das Echo hallt nach und dann: beunruhigende Ruhe.

Ein wenig erinnert das an die Äsop-Fabel von Schildkröte und Hase. Während letzterer lossprintete, sich vollkommen verausgabte und einschlief, lief die andere in ihrem Tempo durch das Ziel. Fazit: Mit Stetigkeit hat man oft mehr Erfolg als mit sprunghaftem Eifer.

Bleiben wir in der wohligen Hoffnung, dass alles in einem Tempo passiert, das ein Mitkommen möglich macht und irgendwie dann doch alles gut und – wohl entscheidender – anders wird. Und möge dieses Anderssein Ideen hervorbringen und auf Verständnis stoßen.

Grüße Ivette Wagner Redaktionsleiterin

Herzliche

Quelle: IMMOCOM

Nachhaltiger Wandel

Drei Buchstaben, dutzende Konzepte, hunderte Meldungen: ESG ist auch in der Immobilienbranche in aller Munde. Viele Firmen rüsten auf, neue Konzepte und Strategien gewinnen an Bedeutung. Wie beeinflussen Umwelt, Soziales und verantwortungsbewusste Führung den Markt? Und welche Risiken bringt die ESG-Wende mit sich?

SCHWERPUNKTE / DAS THEMA

Deutschland. Viele Menschen finden nicht mehr das, wonach sie suchen oder was in ihrem Budget liegt. Wie geht Deutschland damit um? Und ab wann ist Wohnraum eigentlich als bezahlbar einzustufen?

Im Zeichen der Transformation

Die Transformation von bestehenden, dysfunktionalen Immobilien ist eines der Top-Themen der nächsten Dekaden. Wesentliche Treiber dieser Entwicklung sind umweltschonendes Bauen und Betreiben für die klimaneutrale Stadt sowie die Wiederbelebung von innerstädtischen Quartieren.

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DAS INTERVIEW

Sein Wort hat Gewicht: Dirk Salewski ist seit Mai 2022 neuer Präsident des BFW Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. Die Erwartungen an sein Amt sind groß, denn er vertritt rund 1.600 mittelständische Unternehmen, die deutschlandweit für gut 50 Prozent des Wohnungsund 30 Prozent des Gewerbe-Neubaus stehen. Im Interview spricht Dirk Salewski über Maß und Mitte, Regulierung, eine auskömmliche Förderkulisse und den Bestand als „des Pudels Kern“.

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KOMMENTAR

Ein Jahr Ampelkoalition: Wie steht es mit dem bundesweiten Aufbruch? Bernhard Daldrup, bau- und wohnungspolitischer Sprecher der SPD-Bundestagsfraktion, bilanziert mit Blick auf die Immobilienbranche das bislang Erreichte – und spart dabei auch die großen Herausforderungen nicht aus.

KOMMENTAR

Für Prof. Dr. Michael Voigtländer ist der Boom am Immobilienmarkt vorbei. Der Leiter Immobilienökonomik am Institut der deutschen Wirtschaft e.V. hat eine „Phase neuer Normalität“ ausgemacht, zu der vor allem eine deutlich abfallende Dynamik bei Preisen und Mieten gehört.

KURZ & KOMPAKT

Berliner Start-up will Bauprozess digitalisieren

Fußballstadion wird zum Stadtquartier Kaufland-Filiale mit Sportplatz auf dem Dach

Zwei Auszeichnungen für Düsseldorfer Kö-Bogen

TRENDS & TENDENZEN

Hotelmarkt: Der Wandel bleibt ein Muss

18 Im Fokus: Hotelstandorte in Nordrhein-Westfalen

19 Serviced Apartments: Limehome mit Zuversicht in die Zukunft

Perspektiven für die Neuausrichtung der Innenstädte

21 Monheim: Kleinstadt mitten im Transformationsprozess

Hallen werden nachhaltig: Logistik zwischen Boom und Nachhaltigkeit

Sozialimmobilien: Raus aus den Kinderschuhen

25 Dominik Barton über Immobilien der öffentlichen Infrastruktur

„Reise ohne Endpunkt”: ZIA-Experte Marco Hofmann über Digitalisierung

Rechenzentren: Eine Nische im Aufwind

Plattenbauten: Neues Leben für alten Beton

PROJEKTE & VORHABEN

Berlin: KAURI CAB baut neues Havelufer Quartier in Spandau

Köln: Deutzer Hafen wandelt sich zum gemischten Viertel

München: Ein Hauch von Manhattan in Obersendling

Hannover: Bürocampus H3ö wird besonders nachhaltig

PROJEKTE & VORHABEN

Leipzig: Am Plagwitzer Bahnhof stehen alle Signale auf Grün

Duisburg: Sankt Barbara Quartier entsteht auf ehemaligem Hospital-Areal

Bremen: Wohnen mit Weserblick im neuen EuropaQuartier

Hamburg: Paloma-Viertel auf St. Pauli verspricht Glanz und Gloria Erfurt: Aus ehemaliger Malzfabrik wird das MalzQuartier

Stuttgart: Wohnungen in Holzbauweise für Klinikmitarbeiter

Dresden: Neues Quartier am Alten Leipziger Bahnhof geplant

Nürnberg: GERCHGROUP entwickelt Ex-Quelle-Versandzentrum

Düsseldorf: Maximale Freiheit im Quartier maxfrei in Derendorf

Halle / Saale: Alte Porzellanfabrik erwacht aus dem Dornröschenschlaf

Frankfurt / Main: Sparda-Bank Tower erweitert Skyline am Messegelände

Potsdam: Büros der Superlative im Filmpark Babelsberg

Dortmund: Zukunftsprojekt Smart Rhino soll Maßstäbe setzen

Darmstadt: Wohnturm mit grüner Krone am Marienplatz

DNS:NET machen mit Glasfaserleitungen selbst kleine Kommunen zu Gigabitzentren

URBAN & WELTGEWANDT

E-Mobilität: Wie Bestandshalter und Quartiersentwickler damit umgehen „Gesicht im öffentlichen Raum”: Berlins Stadtplanerin über die Zukunft Rolle rückwärts: Stadt Dresden erwägt Wohnungsrückkauf von Vonovia

AS Unternehmensgruppe: Langjährige Kompetenz in der Immobilienbranche

König Fußball: Immobilienfirmen als Big Player im Sponsoring Wortgewaltig: Was Immobilienanzeigen besonders macht

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MACHER & MÄRKTE

M aterial & Machbarkeit: Garbe ImmobilienProjekte und ein besonderer Marktplatz

Mehrgleisig zum Erfolg: AOC surft auf der Nachhaltigkeitswelle

Pflegeimmobilien: Zwischen Aufwärtstrend und Nachholbedarf

Hadi Teherani: „Architektur gern maßlos unterschätzt“

Reingehört: Das Who is Who der Branche im Immobiléros-Podcast

QUARTERBACK-Immobilien: Projektentwicklung in herausfordernden Zeiten

Seniorenwohnen: lively wagt sich in die Immobilien-Szene

Brickwise: Immobilien-Investments so einfach wie Onlineshopping

Nette Nachbarn: Was Österreich an Deutschland interessiert

Reihenhäuser: Warum Immobilien von der Stange so gefragt sind

BÜRO &

HANDEL

B üromarkt: Zwischen Backboarding und Flächenkonversion 105 Advenis: „Der Büromarkt bereitet uns keine Sorgenfalten“ 106 Zertifikate: Belohnt der Markt grüne Gewerbeimmobilien? 107 Fachkräftemangel: Der Höhepunkt ist noch nicht erreicht

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KAPITAL & INVEST

Fonds: Immer mehr Artikel-8- und Artikel-9Produkte drängen auf den Markt

PropTechs: Beginnt jetzt die Ära der jungen Wilden?

123 Zwischen Wachstum und Übernahmen: PropTech-Szene im Reifeprozess

RAIF: Das neue Fondsvehikel aus Luxemburg

Kauflust: DIC Asset baut Logistikportfolio weiter aus

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DIE GALERIE 112 bis 119

HOUS3DRUCK –Beckum Hausbau aus dem 3D-Drucker als Lösung des Wohnungsmangels: Ein Modellprojekt im nordrheinwestfälischen Beckum zeigt, wie es geht.

BECKUM

DRESDEN

LION – Berlin

Euroboden wertet den Berliner Außenbezirk Kaulsdorf durch mehrere Wohnblöcke aus serieller Betonfertigung auf. Das Projekt besticht zusätzlich durch sein Grünflächenkonzept.

Factory 56 – Sindelfingen

In Sindelfingen präsentiert Mercedes-Benz eine vollständig CO₂-neutrale Automobilfabrik aus R-Beton für rund 2,1 Milliarden Euro.

CUBE – Dresden

Die Forschungsgruppe der TU Dresden um Manfred Curbach forscht am neuartigen Werkstoff Carbonbeton. Das CUBE Dresden soll die Vorteile des Materials veranschaulichen.

Spinnweberei-Areal –Uhingen

Im Rahmen des Projektes „Uhingen weiterspinnen“ entwickelt die Stadt ein gemeinschaftliches Nutzungskonzept für das ehemalige Spinnweberei-Areal.

ESSLINGEN

SINDELFINGEN UHINGEN

FRANKFURT

BREMEN BERLIN HANNOVER

Metis will den Bauprozess digitalisieren

Berlin. Das Start-up Metis Systems, eine Tochterfirma der IGP Advantag, hat die Softwarelösung [überbau] entwickelt, um sämtliche Prozesse, Aufgaben und Tätigkeiten aller am Bau beteiligten Firmen effizienter und produktiver zu gestalten. [überbau] deckt dem Berliner Unternehmen zufolge die gesamte Wertschöpfungskette der Baubranche vom Projektaufsatz über das Kostenmanagement und die Terminplanung bis hin zu Dokumentation, Visualisierungen in 2D und 3D sowie das Qualitäts- und Risikomanagement ab. Die Übergabe von Daten an Dritte erfolge über die App oder per Desktop und führe zu einem lückenlosen Reporting, dass auch die Anforderungen von Banken erfüllt. Aufgaben könnten direkt aus dem Programm an verantwortliche Personen oder Gruppen respektive Gewerke verteilt und über die Software die einzelnen Arbeitsschritte nachvollzogen werden, heißt es. Zugleich verknüpft [überbau] laut Metis das Bauprojektmanagement mit dem Unternehmensmanagement und könne so die Personalverwaltung bis hin zur Inventarverwaltung übernehmen. Darüber hinaus decke die Software die Buchhaltung und das Unternehmenscontrolling ab und ermögliche eine effizientere Kommunikation mit Steuerbüros und Lohnbuchhaltung.

Hitzeschutz statt hitzefrei

Dresden. Die Stadt Dresden hat ein Modellprojekt gegen Hitze auf dem Schulhof ankündigt und sucht „grüne Ideen“ für bessere Lern-, Lebens- und Arbeitsbedingungen im Umfeld von Schulen. „Die meisten Schulgelände haben oft versiegelte Flächen, große Gebäude und wenig Grün“, begründete die Verwaltung ihre Initiative. Für das Vorhaben sind 180.000 Euro geplant –Geld für Baumaßnahmen, Pflanzungen und die Umgestaltung der Höfe. Zehn Prozent der Gesamtsumme finanziert die Stadt Dresden, 90 Prozent sollen über das Programm „Nachhaltig aus der Krise” des Ministeriums für Energie, Klimaschutz, Umwelt und Landwirtschaft kommen. Nach Angaben der Stadt hat die Zahl heißer Tage mit einer Temperatur von mehr als 30 Grad Celsius in den vergangenen Jahren stark zugenommen. Die Hitzebelastung steige und gefährde die Gesundheit. Der Handlungsdruck sei für Kommunen auch an Schulstandorten deshalb hoch. Eine Begrünung soll in Kombination mit baulichen Anlagen Abhilfe schaffen und modellhaft in der 4. Grundschule Am Rosengarten im Stadtteil Neustadt erprobt werden.

Berlin. Die Baubranche boomt und entsprechend heißbegehrt sind talentierte Architekten und Stadtplaner. Um den kreativen Nachwuchskräften einen passenden Raum zu bieten, eröffnen Christoph Kohl Stadtplaner Architekten ihr neues Büro in den denkmalgeschützten Räumen der ehemaligen Karl-Marx-Buchhandlung an der gleichnamigen Allee in Berlin-Friedrichshain. „Schon seit meinem Studium fasziniert mich die Architektur der Karl-Marx-Allee und ich freue mich sehr, mit unserem Büro nun Teil dieses Denkmal-Ensembles sein zu können“, erläutert Gründer und Geschäftsführer Christoph Kohl. Die neuen Räume sollen aber nicht nur den Mitarbeitern vorbehalten sein, sondern auch zum Dialog mit dem Umfeld und mit Gästen einladen. Daher sind öffentliche Ausstellungen mit Vernissagen geplant, wobei die Besichtigung zu Bürozeiten jederzeit kostenfrei erfolgen kann.

Quelle: Metis Systems

Quelle:

Patrick Pagel

Architekturbüro in früherer Karl-Marx-Buchhandlung

Polestar baut Design-Baumhaus

Fiskars. Der schwedische Elektroautohersteller Polestar hat sich auf fremdes Terrain gewagt und in Finnland ein Baumhaus gebaut. Das Haus mit der Bezeichnung KOJA wurde in Fiskars, einem Kunst- und Designzentrum im Südwesten des Landes, um einen Baum errichtet, sechs Meter über dem Boden schwebend. Betreten wird es über eine Treppe an der Rückseite. Als Baumaterialien kamen überwiegend Tannenholz, Eisen und Glas zum Einsatz. Das ungewöhnlich raumschiffhafte Micro-Space-Baumhaus stellt eine Vision

Stadion wird zum Stadtquartier

Kaiserslautern. Die Stadt Kaiserlautern möchte das Fritz-Walter-Stadion, den langjährigen Spielort des 1. FC Kaiserslautern, zum Zentrum eines künftigen Stadtquartiers machen. Auf rund 120.000 Quadratmetern in und um die Sportstätte, die eine städtische Gesellschaft 2003 von dem finanziell angeschlagenen Verein übernommen hat, sollen unter anderem Möglichkeiten zum Wohnen, Einkaufen und Arbeiten geschaffen werden. Das Frankfurter Team des auf Immobilien

nachhaltigen Reisens dar. Es beruht auf einem Entwurf des finnischen Designers Kristian Talvitie, der 2021 an einem von Polestar ausgeschriebenen Wettbewerb teilnahm. Im Zuge der Vorbereitungen für den diesjährigen Contest beschloss Polestar, KOJA (schwedisch für Hütte, Unterschlupf) zum Leben zu erwecken. Zu besichtigen war es im Rahmen der Fiskars Village Art & Design Biennale von Mai bis September 2022 in einem finnischen Waldstück. Pläne, KOJA zu kommerzialisieren, hegt Polestar dem Vernehmen nach jedoch nicht.

spezialisierten Beratungsunternehmens Drees & Sommer SE hat dafür einen Masterplan erarbeitet. Innerhalb des Stadions sind demnach Flächen für Gesundheit, Co-Working und Büros, für Restaurants, ein Hotel, Spa und Wellness sowie für ein Haus des Sports vorgesehen. Letzteres soll Raum für Physiotherapie, Sportschulen, Vereine, eine Sportakademie sowie Veranstaltungen bieten. Darüber hinaus seien ein Rehazentrum oder eine Yogaschule in der Einrichtung möglich.

Quelle: Polestar

Solarstrom für Shopping-Center

Hamburg. Die Immobilien- und Investmentgruppe ECE will in den nächsten zwei Jahren rund 50 der von ihr betriebenen Shopping-Center in Deutschland mit Photovoltaik-Anlagen ausrüsten. Die Investitionskosten von circa 30 Millionen Euro übernehmen die Eigentümer der Zentren. Die Maßnahme ist laut dem in Hamburg ansässigen Unternehmen der erste Schritt im Rahmen einer Initiative zum systematischen Einsatz von Solarenergie und damit zum Schutz von Klima und Umwelt durch emissionsfrei generierten Strom. Insgesamt können mit den künftig installierten PV-Anlagen nach Schätzungen der Betreiber 16 Millionen Kilowattstunden Energie und damit rund 7.500 Tonnen CO₂ pro Jahr eingespart werden. Gleichzeitig zahlen die Mieter in den Malls dank der Anlagen weniger Nebenkosten: Der aus Solarenergie gewonnene Strom soll ECE zufolge direkt und für die Shop-Inhaber kostenlos in das Stromnetz der Center eingespeist werden und auch die Allgemeinflächen versorgen.

Kuriose Kaufland-Filiale prämiert

Erfurt. Die Initiative Stadtimpulse hat die vor fast 30 Jahren in Erfurt-Herrenberg eröffnete Kaufland-Filiale als Best Practice 2022 ausgezeichnet – und das gleich in drei Kategorien: Innovation im Handel, Stadtgestaltung und Immobilie sowie Erlebnis- und Lebensraum. Die Besonderheit der Immobilie: Sie vereint

eine Kaufland-Filiale im Erdgeschoss mit einem Sportplatz auf dem Dach. Die Jury der Initiative Stadtimpulse sieht in dem Projekt einen herausragenden Beitrag zur Belebung der Städte. Die 1993 erbaute Filiale bietet 5.000 Quadratmeter Verkaufsfläche. Der integrierte Sportplatz auf dem Dach umfasst ein

Großspielfeld für Hockey, zwei Volleyballspielfelder, Kunststofflaufbahnen und Leichtathletik-Anlagen. Vereinsund Geräteräume befinden sich in einem Nebengebäude. Genutzt wird der Sportplatz von fünf im direkten Umfeld gelegenen Schulen und zwei Vereinen.

Zwei Awards für den Kö-Bogen

Düsseldorf. Der Kö-Bogen von Stararchitekt Daniel Libeskind gilt als modernes, urbanes Wahrzeichen von Düsseldorf. Im Rahmen des German Brand Awards 2022 ist das Stadterneuerungs-Projekt nun gleich doppelt für seine Position als Lifestyle-Gebäudemarke prämiert worden: Neben der Auszeichnung für Excellence in Brand Strategy and Creation gab es noch die zusätzliche Auszeichnung als Lighthouse Project of the Year. Dabei ging es um die digitale Content-Strategie am Kö-Bogen: von der Gebäudemarke zur Publikumsmarke. Die Markenkommunikation zeige das moderne Wahrzeichen von seiner menschlichen Seite, hieß es in der Jurybegründung. Im Fokus stünden Besucher und Mitarbeiter, die Menschen seien die Storyteller. Dass der Kö-Bogen einen beliebten Ort im Herzen der nordrheinwestfälischen Landeshauptstadt darstellt, dazu hätten zudem zahlreiche regelmäßige Eventformate wie Tanz- und Musikveranstaltungen, Lesungen am Bücherschrank, kostenlose Architekturführungen oder ein eigenes After-Work-Format beigetragen.

Europas erste kreislauffähige Kommune

Heidelberg. Die Stadt Heidelberg will den Ressourcen- und Energieverbrauch senken und setzt dafür als erste Stadt Europas mit dem Pilotprojekt „Circular City – Gebäude-Materialkataster für die Stadt Heidelberg“ auf das sogenannte Urban Mining-Prinzip. Unterstützt und begleitet wird das Vorhaben von dem ortsansässigen Baustoffunternehmen HeidelbergCement und der Material-Plattform Madaster, die Konzeption liegt beim Umweltberatungsinstitut EPEA. Ziel ist eine vollständige ökonomische und ökologische Analyse

des gesamten Gebäudebestandes, der in einem digitalen Materialkataster zusammengefasst wird. Dieses soll fortan Auskunft darüber geben, welches Material in welcher Qualität und in welcher Menge verbaut wurde. Grundlage dafür ist der von EPEA entwickelte Urban Mining Screener. Dabei handelt es sich um ein Programm, das anhand von Gebäudedaten wie beispielsweise Bauort, Baujahr, Gebäudevolumen oder Gebäudetyp die materielle Zusammensetzung auf Knopfdruck schätzen kann.

Ein Jahr Koalitionsvertrag: Wie steht es mit dem Aufbruch?

wichtige Grundvoraussetzung erfüllt: Durch ein eigenständiges Ressort räumen wir Bauen und Wohnen einen hohen Stellenwert ein. Trotz der sich überlagernden Probleme verlieren wir die Ziele des Koalitionsvertrages nicht aus den Augen. Die Mittel für den sozialen Wohnungsbau wurden fast verdreifacht. Wir erleichtern Verfahren, setzen steuerliche Anreize und wollen die Modernisierung der Bauwirtschaft durch Digitalisierung und serielles Bauen fördern. Überdies müssen wir die Gewinnung und Ausbildung von Fachkräften fördern und auch auf aktuelle Entwicklungen reagieren –so geschehen durch die neuen Stoffpreisgleitklauseln bei Bundesbauten angesichts der aktuellen Preissteigerungen.

Wir setzen auf drei Feldern Akzente: Mehr sozialer Wohnungsbau durch Neubau, Sicherung von auslaufenden Mietpreisbindungen und Förderung von Wohnungsbaugesellschaften, darunter Genossenschaften, sowie eine neue Gemeinnützigkeit. Im Haushalt für das Jahr 2023 sind für den Bau von 100.000 Sozialwohnungen 2,5 Milliarden Euro berücksichtigt. Die Mittel steigen im Jahr 2024 auf drei Milliarden Euro an und erreichen in den Jahren 2025 und 2026 ein Volumen von je 3,5 Milliarden Euro.

Der Koalitionsvertag ist noch nicht mal ein Jahr alt, trotzdem ist es Zeit, eine Bilanz zu ziehen, auch um mögliche Instrumente anzupassen. Fest steht: Durch den Krieg in der Ukraine steht die Bau- und Wohnungspolitik vor noch größeren Herausforderungen. Zu den in der Corona-Krise aufgetretenen Engpässen bei Material und Arbeitskräften kamen durch die Ereignisse in der Ukraine die Verteuerungen von Baustoffen und massive Energiepreissteigerungen hinzu.

Für Mieterinnen und Mieter wie auch für Besitzerinnen und Besitzer von Wohneigentum werden die Energiekosten zu einer immer größeren finanziellen Belastung, deren Ende noch lange nicht abzusehen ist. Hier haben wir mit dem Heizkostenzuschuss bereits zu Beginn des Jahres schnell gehandelt. Wir können schon jetzt abschätzen, dass zum Ausgleich der Folgen des Krieges weitere Maßnahmen nötig sein werden. Die hohen Mietnebenkosten sind längst zur zweiten Miete geworden. Wir planen eine umfassende Wohngeldreform, um die steigenden Energiekosten im Wohngeld abzubilden. Auch die an die Inflation gekoppelten Indexmieten steigen derzeit dramatisch, zumal die Steigerungen der Angebotsmieten vielerorts ohnehin über der Inflationsrate liegen. Entlastungsmaßnahmen für die betroffenen Mieterinnen und Mieter – etwa durch die Einführung einer Kappungsgrenze – sind das Gebot der Stunde.

Doch zurück zum Ausgangspunkt: Für eine erfolgreiche Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik haben wir eine

Vor allem aber gilt: Wir müssen den Herausforderungen gemeinsam begegnen. Denn trotz Krise können wir Wohnungsmangel oder Klimawandel nicht einfach aussitzen. Wir müssen handeln. Das im Koalitionsvertrag vereinbarte Bündnis bezahlbarer Wohnraum aus allen relevanten Akteuren hat sich im April 2022 konstituiert. Bund, Länder, die kommunalen Spitzenverbände, die Wohnungs- und Bauwirtschaft sowie die Zivilgesellschaft erarbeiten ein Maßnahmenpaket, das im Herbst 2022 vorgestellt wird.

Wohnen darf nicht wie eine x-beliebige Ware behandelt werden. Es unterliegt in besonderer Weise der Sozialverpflichtung des Eigentums. Daher sind die mietrechtlichen Maßnahmen in unserem Koalitionsvertag dringend notwendig: die Fortsetzung der Mietpreisbremse und die Senkung der Kappungsgrenze in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, die Einführung des Stufenmodells zur fairen Aufteilung des CO₂-Preises sowie die Evaluierung des Mietrechtes.

Beim Klimaschutz im Gebäudesektor müssen wir uns auf die Senkung der Treibhausgasemissionen konzentrieren. Dazu braucht es Anreize für Vermieterinnen und Vermieter, und es braucht Entlastung für Mieterinnen und Mieter zum Beispiel durch preiswerten Mieterstrom und ein Klimageld. Hier ist die Mitwirkung aller Beteiligten – auch der Kommunen durch eine Wärmeplanung – unerlässlich. Viele dieser Themen sind Gegenstand des Bündnisses für bezahlbaren Wohnraum. Gutes Wohnen heißt aber immer auch: gut leben im Quartier. Darum bleibt die Städtebauförderung für uns integraler Bestandteil zukunftsorientierter Wohnungspolitik.

Kommentar von Bernhard Daldrup, bau- und wohnpolitischer Sprecher der SPD-Bundestagsfraktion

Der Boom ist vorbei

Kommentar von Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter Immobilienökonomik am Institut der deutschen Wirtschaft e.V.

Der deutsche Immobilienmarkt hat einen bemerkenswerten und langanhaltenden Boom erlebt. Ursächlich hierfür waren drei Einflussfaktoren, die historisch so einmalig waren. Erstens sind in den 2010er-Jahren die Einkommen kontinuierlich gestiegen. Deutschland erlebte einen Boom im Arbeitsmarkt, die Zahl der Erwerbstätigen ist fortwährend gestiegen und auch das Wirtschaftswachstum war robust. Zweitens gab es eine starke Zuwanderung, allein zwischen 2011 und 2019 sind 3,6 Millionen Menschen mehr nach Deutschland eingewandert als ausgewandert, und überwiegend waren dies Fachkräfte. Und drittens schließlich sind die Zinsen deutlich gefallen. Noch 2010 lagen die Zinsen für Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung bei rund 4,5 Prozent, Anfang 2022 war es nur ein Prozent. In diesem Umfeld konnten Mieten und Preise, insbesondere im Wohnimmobilienmarkt, kräftig steigen.

Doch nun ändert sich das Umfeld deutlich. Schon 2021 stiegen die Inflationsraten an, was sich 2022 weiter fortsetzt, vor allem aufgrund der Energiepreissteigerungen. Die hohen Inflationsraten mindern die Reallöhne, was die Zahlungsfähigkeit der Mieter reduziert. Zudem absorbieren die hohen Energiepreise die Zahlungsfähigkeit der Mieter, so dass Nettokaltmieten kaum gesteigert werden können –zumindest bei Gebäuden mit hohem Energieverbrauch. Es ist zu erwarten, dass durch die steigenden Energiepreise die

Nachfrage nach Wohnimmobilien mit hoher Energieeffizienz wächst, so dass es für diese Immobilien künftig stärkere Preisaufschläge geben wird.

Darüber hinaus führt die Inflationsentwicklung auch zu steigenden Zinsen, denn Kapitalgeber erwarten eine Kompensation für die steigende Inflation. So haben sich die Zinsen seit Jahresbeginn 2022 bereits um rund 200 Basispunkte bei langfristigen Sollzinsbindungen erhöht, weitere Steigerungen sind nicht ausgeschlossen. Dies wird sich auf die Zahlungsbereitschaft der Investoren auswirken. Noch sind aber keine Kippeffekte ersichtlich, vielmehr ist eine Seitwärtsbewegung vorstellbar. Berechnungen des IW legen nahe, dass jenseits eines Zinsniveaus von drei Prozent (zehn Jahre Zinsbindung) Preise fallen könnten, je nach Standort auch früher. Besonders unter Druck werden diejenigen Projektentwickler geraten, die einerseits mit stark steigenden Baukosten operieren müssen, andererseits aber auf eine nachlassende Nachfrage treffen. Möglicherweise werden dies nicht alle Entwickler verkraften, eine Bereinigung des Marktes ist nicht auszuschließen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Zahl der Projektentwickler seit 2010 um gut 20 Prozent stieg.

Für institutionelle wie auch private Investoren stellt sich die Frage, ob Immobilien, insbesondere Wohnimmobilien, noch eine lohnende Anlage sind. Um diese Frage zu beantworten, muss man sich von dem Boom der letzten Jahre lösen. Vielmehr tritt der Markt nun in eine Phase neuer Normalität ein. Normalität bedeutet, dass Preise und Mieten zwar steigen, aber deutlich langsamer als im letzten Jahrzehnt. Darüber hinaus bedeutet Normalität, dass sich nicht jede Investition rechnet, die Objektauswahl wird also entscheidend sein. Und Normalität bedeutet schließlich auch, dass nun eigenkapitalstarke und langfristig orientierte Investoren eher Chancen haben, zum Zug zu kommen, weil die Gefahr eines Überbietungswettbewerbes zurückgeht.

Professionelle Anleger haben somit in diesem Umfeld wieder bessere Chancen. Und es hilft sich zu erinnern, dass die erfolgreichsten Investoren diejenigen waren, die bereits in den 2000er-Jahren Wohnimmobilien kauften, als die Aussichten deutlich trüber waren.

Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft e.V.

Hospitality will Zukunft

Die Hotellerie taumelt in diesem Jahr zwischen Rekordumsatzzahlen, sinkenden Pipelines und neuen allgemeinen Krisen, die ihr viel anhaben können. In der Achterbahnfahrt der Konjunktur bleibt für die Branche der Wandel ein Muss.

Als Motel One im März 2022 nach zwei Jahren Pause wieder erstmals vor Ort nach München zur Bilanzpressekonferenz lud, zeigten sich die CEOs Stefan Lenze und Daniel Müller noch bedingt guter Dinge. Omikron hatte der Kette wie auch anderen den Jahresstart vermasselt. Die Umsatzzahlen waren besser, aber noch nicht gut genug. Und das 2022 geplante Markendebüt von Motel One in New York City wirkte noch wie unwirkliche Zukunftsmusik.

Doch schon vier Monate später hatte sich das Blatt gewendet: Mit 177 Millionen Euro lag der Umsatz von Motel One im zweiten Quartal 2022 um ein Fünftel höher als 2019 und das EBITDA stieg im selben Vergleich sogar um 23 Prozent. Auch Accor, Scandic oder Orascom verkündeten im Juli 2022 deutliche Erfolgszahlen. Neben Urlaubern hatten sich vor allem wieder Geschäftsreisende mit hohem Nachholbedarf auf den Weg gemacht, allerorts kehrten Messen und Events zurück. Und wenn im Herbst 2022 beispielsweise in München das Oktoberfest und die EXPO REAL volle Hotels bringen sollen, dann will die Branche nicht wieder wie das Kaninchen vor der Corona-Energie-Ukrainekrieg-Schlange sitzen. Auch wenn keiner weiß, wie dieses Jahr enden wird.

Viel Bäumchen-Wechsel-Dich

Der Blick in die Zukunft ist sehr kurzfristig geworden. Wie in vielen anderen Branchen avanciert Unsicherheit zur aktuellen neuen Sicherheit. Manche Broker und Berater betonen, dass die Hospitality in den Pandemiejahren letztlich doch eine erstaunliche Resilienz bewiesen hätte. Die große Pleitewelle sei ausgeblieben, auch als Ergebnis der staatlichen Hilfen. Währenddessen haben sich die Gäste verändert, genauso die Investoren, Projektentwickler und Mitbewerber.

Die Ferienhotellerie gilt wie 2021 als neue Hoffnungsbank, wenn auch nicht alles so umsatz-gold glänzt wie gedacht. Dies weil es zu wenige investmentfähige Betreiber gibt und weil sich zuletzt die Leisure-Nachfrage wieder mehr ins europäische Ausland verlagerte.

Auf weiter großer Nachfrage- und Wachstumsspur wandelt das Serviced Apartment-Segment. „Die Akteure hatten 2021 ihre Resilienz mit 61 Prozent Auslastung statt 31 Prozent wie in der klassischen Hotellerie erneut unterstrichen", sagt Anett Gregorius, Inhaberin und Gründerin von Apartmentservice. „Das Segment zeigt nicht nur eine wachsende

Nachfrage nach Wohnen-auf-Zeit-Produkten, sondern auch, wie kostenschlanke Strukturen notwendige Antworten auf den Branchenwandel bieten.“ Die Serviced Apartment-Branche geht deshalb vermehrt auf Übernahme-Tour.

Volltechnologisierte Konzepte mit kaum Mitarbeitern wie Numa und Limehome (siehe Interview auf Seite 19) wachsen ungebremst. Seit Frühjahr kooperiert Numa mit LaSalle Investment Management, um mit 500 Millionen Euro in der Kasse Stadthotels in Mittel- und Westeuropa zu erwerben und umzuwandeln. Zugleich sind mittelständische Managementunternehmen wie die Success Hotel Group, die Anfang 2022 in Insolvenz in Eigenverwaltung gehen musste, im Sommer in der HR Group aufgegangen. Schon im März 2022 hatte die HR Group auch die Betriebsgesellschaft des Sheraton Berlin Grand Hotel Esplanade übernommen. MHP Hotel AG wiederum betreibt inzwischen in Frankfurt die bisherige Jumeirah-Immobilie als JW Marriott – und hat sich mit der gleichen Marke auch den spektakulären Königshof-Neubau der Geisel-Brüder in München gesichert. Und wie schon 2021 eröffnen zugleich Economy- und Midscale-Anbieter gefühlt wöchentlich neue Häuser, vor allem B&B Hotels, Novotel und Premier Inn.

Viele Booster und neue Bremsfaktoren

Für den Strukturwandel in der Stadthotellerie war Corona „ein Booster“, sagt auch Niels Falkenstein, Geschäftsführender Gesellschafter der Schollen Hotelberatung. Das zeigt sich nicht zuletzt in einer pandemiebedingten Pipeline-Delle von nicht realisierten Projekten seit 2019, die Colliers auf zehn bis 15 Prozent in Deutschland schätzt. Für bestehende Häuser eine Chance, finden Experten. Auch weil bei neuen Projekten nun größere Sicherheiten gefordert werden. Bei einer CBRE-Umfrage 2022 unter deutschen Hotelinvestoren gaben 43 Prozent an, dass sie von Betreibern höhere Mietabdeckungsfaktoren erwarten als vor der Pandemie. Der Faktor zeigt, wie viel Gewinn für Betreiber nach dem Abzug

der Pachtkosten bleibt. Im Vergleich zu 2019 kalkulierten rund drei von vier Investoren mit geringeren Werten für verpachtete Hotels: Gut 40 Prozent setzte dabei Preisabschläge von zehn bis 15 Prozent an. Insgesamt blickte in der gleichen Umfrage eine deutliche Mehrheit positiv auf die weitere Entwicklung. „Sieben von zehn Investoren gehen davon aus, dass der Hotelmarkt Deutschland bereits zwischen 2023 und 2024 wieder sein Vor-Corona-Niveau erreichen wird“, berichtete Lorina Callenberg, Director Hotel Investment von CBRE, im Sommer 2022. Drei von vier erwarten, dass sich das Geschäft mit Geschäftsreisenden und Messebesuchern 2024 /2025 normalisieren wird. Und: 59 Prozent der Investoren sind gar bereit, für Hotels, die ESG-Kriterien erfüllen, mehr zu zahlen oder in Modernisierungen zu investieren, wenn diese dadurch Nachhaltigkeitszertifikate erhalten. ESG ist 2022

1 Der Dürer-Hase im Motel One Nürnberg-Hauptbahnhof, der alles andere als Angst versprühen soll: Motel One konnte im ersten Halbjahr 2022 die Umsatzzahlen von 2019 übertreffen. 2022 folgt das USA-Debüt.

2 Wachstum trotz Krisen: B&B hat im April sein bislang größtes Haus in Deutschland mit über 220 Zimmern in Köln eröffnet.

3 Eigentlich wollten die Geisel Privathotels mit dem neuen Königshof ihr Portfolio krönen. Die Immobilie ist inzwischen verkauft und die MHP Hotel AG wird mit JW Marriott auf dem Dach das Haus betreiben.

noch einmal zu einem selbstverständlichen Hotel-Muss geworden. Doch auch hierbei mischen seit diesem Jahr viele neue Krisendimensionen mit. Das „negative Dreieck", wie es gern beschrieben wird, aus Corona, Krieg in der Ukraine und Inflation mit hohen Baukosten und massiv gestiegenen Energiekosten – allein bei Wellness-Hotels auf das Fünf- bis Zehnfache – wirken auf den eingeläuteten Wandel der Hotellerie wie ein weiterer Booster.

So oder so – die Branche ist sich weitgehend einig, dass die Übernachtungsraten und Gastronomie-Preise um mindestens 20 Prozent steigen müssen, allein schon um die wenigen Mitarbeiter noch irgendwie zu halten. Im nächsten Schritt müssen Prozesse und Strukturen neu fokussiert und verschlankt werden. Die Hospitality will Zukunft, auf allen Seiten.

Sylvie Konzack

Quelle: Motel One Group

Quelle: GBI Holding AG

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1 Startet im Herbst 2023 in Köln nach langer Renovierung: das Althoff Dom Hotel mit knapp 120 Zimmern.

2 Düsseldorf zählt seit 2022 mit Premier Inn, Adina Hotels und Hampton by Hilton allein am Hauptbahnhof 717 neue Zimmer und Serviced Apartments.

Köln gewinnt, Düsseldorf verliert

Die Pandemie hat die Karten im HotelDevelopment neu gemischt. An Märkten wie in Nordrhein-Westfalen lässt sich dies eindrücklich sehen, wie der SchollenReport 2022 zeigt.

Manches musste offenbar kommen, wie es kommt. Niels Falkenstein, Geschäftsführender Gesellschafter der Schollen Hotelberatung, ist da zumindest für die Stadthotellerie in Nordrhein-Westfalen klar: „Corona war wie ein Booster für den Strukturwandel der Stadthotellerie." Und: „Die Luft für die Privathotellerie wird dünner.“

Der im Sommer erschienene Hotelmarkt Report NRW 2022 von Schollen Hotelberatung analysierte zum vierten Mal die Branchenentwicklung in den 15 größten Städten des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen. Verzeichneten die meisten 2019 noch Höchststände bei den Übernachtungen, fehlten 2021 im Vergleich zu 2019 immer noch zwischen etwa 40 Prozent wie in Münster und über 60 Prozent in Düsseldorf. Vor allem in der Landeshauptstadt brach durch die Pandemie das für die hiesige Hotellerie so wichtige Messegeschäft ein, der bislang hohe Anteil an internationalen Gästen aus Übersee sank rapide, ebenso der dominierende Geschäftsreiseverkehr gegenüber dem Leisure-Segment.

Projektneuentwicklungen wie das Hoteltrio aus Premier Inn, Adina Hotels und Hampton by Hilton am Düsseldorfer Hauptbahnhof wurden zwar 2022 fertiggestellt, befördern aber ein zunehmendes Wettbewerbsumfeld in der Stadt, vor allem für die Privathotellerie. Ähnlich besorgt blickt der

Report auch auf Bochum: Während die Nachfrage bereits vor Corona „eher statisch war“, steigt hier das Angebot bis 2024 um 40 Prozent und würde klare Überkapazitäten erzeugen.

Gewinner-Städte gibt es trotzdem

In Köln gingen 2021 die Übernachtungen im Vergleich zu 2019 ebenso um 58,7 Prozent zurück und damit annähernd so stark wie in Düsseldorf. Doch die Dom-Metropole ist weniger abhängig von Geschäftsreisenden und internationalen Gästen. Die Steigerung der Bettenkapazität um 18 Prozent seit 2020 könne mit einer erwarteten schnellen Rückkehr der Nachfrage kompensiert werden. „Hier sind viele junge, frische Produkte hinzugekommen, die gut zur Stadt passen“, sagt auch Jürgen Amann, Geschäftsführer von Köln Tourismus, der die Stadt mit ihrem "authentischen Köln-Lebensgefühl" und entsprechenden Events weiter positionieren will. Der Schollen-Report rechnet dabei in Köln mit einem weiter moderaten Bettenanstieg und einer Übernahme von Bestandshäusern.

Zu einem anderen Gewinner zählt der Schollen-Report Bonn: Obwohl zuletzt mit Motel One, prizeotel und Nyce Hotel insgesamt 500 neue Zimmer auf den Bonner Markt kamen, sank das Angebot um zwölf Prozent, dies weil rund 20 Hotels schlossen wie die beiden Centro-Häuser. Schollen sieht in Bonn Potenzial für das markengebundene Economyund Budget-Segment, Boutique-Konzepte und den Bereich des temporären Wohnens. Ebenso im gesunden Entwicklungsbereich würden die Städte Aachen und Münster liegen. Wie wird sich der NRW-Hotelmarkt weiter entwickeln? Die Berater gehen davon aus, dass der Anteil markengebundener Zimmer nun noch schneller steigen wird. Es werden verstärkte Übernahmen, Re-Brandings und Umnutzungen erwartet, während neue Hotel-Projektentwicklungen zunächst die Ausnahme sind – Trends also, die Experten auch für den Rest Deutschlands erwarten.

Sylvie Konzack

blicken einigermaßen entspannt auf nächste Krisen“

Während sich klassische Hotels seit Corona vielfach neu sortieren müssen, wachsen vor allem digitale Serviced Apartment-Anbieter weiter. IMMOBILIEN AKTUELL sprach mit Ricky Bichel, Head of International Expansion bei Limehome, über aktuelle Strategien.

Vertrauensbasis im Real Estate-Markt aufzubauen. Aber wir hatten Respekt, es war und ist schließlich die größte Krise der Hotellerie.

IA: Übernahmen sind seit 2021 ein großes Thema. Welche Rolle spielen sie bei Ihrer Wachstumsstrategie?

RB: Übernahmen machen bei einem Modell wie unserem viel Sinn. Wir sind in der Lage, mit unserem non-invasiven Konzept bestehende Betreiber in kurzer Zeit aufzufrischen und zu digitalisieren und zudem über unsere Fähigkeiten im Revenue Management und in der Distribution deutliche Umsatzsteigerungen zu erzielen. Wenn eine Wertsteigerung da ist, lässt sich entsprechend eine Lösung mit bestehenden Betreibern finden. Gerade auch in Italien können wir auf diese Weise gut wachsen.

IA: Bei Limehome stellen Kurzzeitaufenthalte 90 Prozent. Dabei sind gerade die Serviced Apartmenthäuser Longstay orientiert. Warum gehen Sie hier andere Wege?

IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Limehome startete erst 2018, aber gehört, laut Marktreport Serviced Apartments 2022 von Apartmentservice, bereits mit über 3.000 Einheiten zu den Top10-Playern im Serviced ApartmentSegment in Deutschland. Im Fokus sind dabei vor allem auch B- bis D-Städte. Warum dieser Standortmix?

Ricky Bichel (RB): Wir wollen auch in den A-Städten präsent sein, und 40-50 Prozent der Apartments befinden sich hier. Aber wir können, eben im Unterscheid zu vielen anderen, auch in die B- bis D-Städte. Wir starten in der Regel bei etwa acht (bis 150) Apartments, sind auf Operationsseite dank automatisierter Prozesse und des schlanken Betriebskonzeptes eigentlich größenunabhängig, so dass wir auch kleinere Märkte profitabel bespielen können. Aktuell haben wir über 100 Standorte in sechs Ländern im Portfolio, suchen allein in Deutschland an 440 Standorten und bauen besonders in Italien und Spanien Teams auf. Wir sind opportunistisch

unterwegs, aber gehen nicht bei jeder Pachterwartung mit.

IA: Ist das ein Learning aus der Krise? RB: Schon vorher waren uns nachhaltige Pachtangebote sehr wichtig, auch weil wir nicht so risikobehaftet agieren wollen wie einige internationale Player im Markt. Die Krise hat wieder gezeigt, wie zyklisch viele Akteure agieren. Innerhalb weniger Monate kippte der Markt von sehr hohen Pachtangeboten einiger Wettbewerber in Totengräberstimmung und kompletten Stillstand, und nun seit ein paar Monaten wieder in sehr aggressive Pachtangebote. Gerade unsere Branche erfordert aber ein langfristiges und rationales Denken – die Zyklen sind einfach lang. Gleichwohl war ein Learning in der Krise, dass wir gleich nach ihrem Start wieder hätten Vollgas geben sollen. Unser Konzept funktioniert, das hat sich gerade in der Pandemie gezeigt. Wir haben im Jahr 2020 alle Mieten voll bezahlt, weil es uns wichtig war, eine

RB: Apartments sind auch für Kurzzeitaufenthalte attraktiv und die Tagespreise natürlich ein Vielfaches höher. Für konventionelle Betreiber oder Hotels sind allerdings die Betriebskosten bei Shortstays so hoch, dass es für Gäste kaum erschwinglich sein kann. Unser USP ist aber gerade, dass wir durch die Automatisierung ein Apartment zum Preis eines Midscale-Hotelzimmers anbieten können.

IA: Mit dem Shortstay-Fokus greifen Sie letztlich direkt die klassische Hotellerie an.

RB: Nein, wir verstehen uns nicht als Angriff auf die Hotellerie, sondern als Alternative. Ich bin überzeugt, dass es immer auch Hotelprodukte mit viel Service und Mitarbeitern geben wird. Wir sehen in unserem Geschäftsmodell aber den Vorteil der Flexibilität bei Lage und Größe von Standorten, schlank bewirtschaftet mit einem digitalen Hospitality-Konzept und schnellen Reaktionsmöglichkeiten. In diesem Sinne blicken wir einigermaßen entspannt auf die nächsten allgemeinen Krisen, die sich andeuten.

Interview: Sylvie Konzack

„Wir

Innen drinnen

Innenstadtentwicklung ist nicht erst seit der Pandemie ein Thema. Verschiedene Initiativen formieren sich, unterschiedliche Player sollen für den sinnvollen Einsatz der Fördermittel sorgen.

Positionspapiere sind nicht erst seit der Pandemie beliebt: Die Innenstadt geriet damit in den Fokus und braucht nun Belebung. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) veröffentlichte Maßnahmen für ein investitionsfreundliches Klima und den Beitrag der Immobilienwirtschaft zur Innenstadtentwicklung, unterschiedliche Allianzen bilden sich. Eine davon im Juli 2022 aus dem Deutschen Städtetag (DST), dem Handelsverband Deutschland (HDE), der Vereinigten Dienstleistungsgewerkschaft ver.di, dem Deutschen Institut für Urbanistik (Difu) und dem Deutschen Kulturrat. Die Hauptaussage, so wenig überraschend und überhaupt nicht banal: Innenstädte müssen für alle Menschen und Generationen ein lebenswertes Zuhause bieten.

Geschehen soll das durch eine neue Ausrichtung der öffentlichen Räume mit mehr Grün, Spiel- und Sportplätzen, Begegnungsstätten. Der Mix aus Wohnen, Arbeiten, Handel, Wirtschaften und Erleben erhöht die Attraktivität, Kunst und Kultur ziehen an, der Handel wandelt sich, ist aber immer ein wichtiger Bestandteil. „Den Wandel zu gestalten, erfordert

einen langen Atem und neue Formen des Zusammenwirkens von Bund, Ländern und Kommunen, von Zivilgesellschaft und Wirtschaft“, heißt es in der Ausarbeitung. Transformationen müssten finanzierbar sein, dafür wird ein Sonderprogramm des Bundes für die Innenstädte mit 500 Millionen Euro jährlich über fünf Jahre nötig, so die Initiative. „Städte für Menschen, das ist unser Ziel. Städte brauchen dafür die Beinfreiheit und finanziellen Spielraum für Investitionen. Das gelingt mit Kommunikation und Kreativität sowie mit einer besseren Finanzausstattung der Kommunen“, sagt Helmut Dedy, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städtetages (DST). Olaf Zimmermann, Geschäftsführer des Deutschen Kulturrates, ergänzt: „Kultur und Stadt sind eigentlich Synonyme. Gerade die Innenstädte atmen Kultur.“

Was in den A-Städten durchaus zu durchdenken ist, gestaltet sich in B- und C-Destinationen wesentlich schwieriger. „Kleinstädte vermitteln nicht nur soziale Verbundenheit und Zusammenhalt, sie bieten ihrer Bevölkerung eine besondere, eigene Urbanität und Identität. Ich möchte dazu beitragen, die Potenziale noch stärker zu heben“, sagt Klara Geywitz, Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen. Bei einer Bundestagung im Januar 2022 wurde die Idee und die Pilotphase (die bis 2023 läuft) einer Kleinstadtakademie diskutiert, die laut Dr. Peter Jakubowski, Leiter der Abteilung Raum- und Stadtentwicklung im Ministerium, Kleinstädten die Möglichkeit geben soll, „Anliegen und Ideen zur Stadtentwicklung selbstbestimmt zu formulieren und ihre Themen stärker in der Öffentlichkeit zu verankern. Gleichzeitig möchten wir Kooperation, Erfahrungs- und Wissensaustausch aller Akteure fördern, denen die Zukunft von Kleinstädten am Herzen liegt.“

Im Südraum von Leipzig haben sich vier Kommunen –Böhlen, Groitzsch, Zwenkau, Neukieritzsch – zu einer Strukturentwicklungsgesellschaft zusammengeschlossen. Mittel bekommt diese aus dem Bundesprogramm STARK (530.000 Euro). Das Geld soll in der Gegend nahe dem Tagebau gemeinsame Projekte möglich machen, „viel besser, als wenn jede Gemeinde unabgestimmt eigene verfolgt«, erklärte Thomas Schmidt, Sächsischer Staatsminister für Regionalentwicklung. Geplant sind gezielte Gewerbeansiedlungen, ein Radweg mit Einbindung in den »Grünen Ring Leipzig« sowie eine mehrsprachige Kindertagesstätte. »6,2 Milliarden Euro haben Bund und Freistaat seit 1991 für die Städtebauförderung in Sachsen bereitgestellt. 224 Städte und Gemeinden haben bislang davon profitiert, die Orte sind für jeden sichtbar attraktiver und lebenswerter geworden«, betont Dr. Frank Pfeil, Staatssekretär im Ministerium. »Experten schätzen, dass mit jedem Euro der Fördermittel das Sechsbis Achtfache an Folgeinvestitionen ausgelöst wird.“

Ivette Wagner

TRENDS & TENDENZEN

Superstar Kleinstadt

Prof. Felix Thomas, Geschäftsführer von Schwitzke ID, spricht mit IMMOBILIEN AKTUELL über Monheim, eine Stadt mitten im Transformationsprozess, und wie genau dieser funktionieren kann.

IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Selten haben Kleinstädte so viel Aufmerksamkeit durch digitale Transformationen erfahren. Ein vorbildliches Beispiel ist Monheim am Rhein. Was genau ist da passiert?

Prof. Felix Thomas (FT): Monheims Idee ist, die Stadt zu öffnen und den Bedürfnissen der Bürger anzupassen. In der Innenstadt entsteht ein Marktplatz, der die Menschen in der Mitte zusammenführt. Einkaufen als vernetztes Erlebnis, inszeniert als Ort der Begegnung, digital und analog. Um den Wochenmarkt herum wird es moderne Büroflächen, gastronomische Angebote und Kunstinstallationen von namhaften Künstlern geben.

IA: Was war die Aufgabe im Detail?

FT: Vor zwei Jahren haben wir mit dem Strategieprozess von Monheim Mitte angefangen. Zunächst ging es um die strategische Positionierung und die Leitbildentwicklung. Anschließend entwickelten wir das ganzheitliche

Markendesign: vom klassischen Corporate Design und den Guidelines über ein Fußgängerleitsystem bis hin zu der Händlerdatenbank auf der Website.

IA: Was ist so besonders an Monheim?

FT: Als dynamischer Wirtschaftsstandort mit hohem Qualitätsniveau der Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer ist Monheim bereits bekannt. Das ist aber nicht alles: Monheim am Rhein investiert in eine Stadt, wie sie sein sollte: Wirtschaft und Lebensqualität in Verbindung mit zukunftsorientierten Strategien und Projekten. Monheim hat verstanden, dass Shopping in den eigenen Einkaufsstraßen stattfinden muss und die Stadt die Aufgabe hat, den Händlern Tools zur Verfügung zu stellen. In Monheim Mitte hat jeder Händler die Möglichkeit, auf der Händlerdatenbank das eigene Angebot herauszustellen, und das kostenlos.

IA: Kann Monheim überall sein?

FT: Im Prinzip schon. Es geht um

den Mut und die Bereitschaft, etwas verändern zu wollen. Mit kreativer Kraft, strategischer Planung und der Partizipation der Bevölkerung lässt sich einiges bewegen. Die Grundsubstanz bieten viele Städte dieser Größenordnung in Deutschland.

IA: Was war die größte Herausforderung bei Monheim?

FT: Die Kommunikation zwischen den verschiedenen Stakeholdern, konsolidierte Feedbacks und Timings. Im Laufe des Prozesses haben alle Beteiligten viel gelernt. Wichtig ist die Erkenntnis: Transformation ist eben kein Ergebnis, sondern ein Prozess.

IA: Wie gehen Sie bei der Entwicklung von Leitbildern vor?

FT: Wir haben immer sowohl das große Ganze als auch die Umsetzbarkeit im Detail im Blick. Dieses parallele Denken ist eine Kernkompetenz von strategischem Design. Wir haben schon oft erlebt, dass wir starke Visionen und Zukunftsbilder entwickelt haben, Organisationen diese aber intern nicht wirklich nutzen. Ein wichtiger Teil unserer Arbeit besteht daher darin, erst einmal die Bereitschaft in der Belegschaft zu entwickeln, sich auf einen Veränderungsprozess einzulassen. Sinn und Kultur bilden eine Konstante, während die visuelle Gestaltung dynamisch und anpassungsfähig sein muss. Kommunikationskanäle verändern sich kontinuierlich. Strategie und Design können die Reise rund um die Touchpoints und Kanäle in Bezug auf die Kundenbedürfnisse optimieren und schaffen ein vernetztes Markenerlebnis. Vernetzte Erlebnisse machen den Unterschied in einer Welt, in der alles möglich, aber wenig von Bestand ist. Sie helfen, die Markenstrategie in Erlebnisse zu verwandeln, die etwas Einzigartiges und Einprägsames bieten, um Nachfrage und Loyalität zu steigern und um Vertrauen zu schaffen.

IA: Was wäre die nächste Lieblingskleinstadt von Schwitzke ID?

FT: Wir möchten Städten ermöglichen, (wieder) zu Lieblingsorten zu werden. Jede Stadt oder Kleinstadt, die sich mit Mut und Ambitionen dem Veränderungsprozess stellen möchte, kommt in Frage.

Interview: Ivette Wagner

Quelle: Frank Schoepgens

Hallen werden nachhaltig

Industrie- und Logistikimmobilien gehören zu den Gewinnern der letzten Jahre. Doch auch diese Assetklasse steht vor gewaltigen Herausforderungen, denn um die Themen Klimaschutz und Energieeffizienz kommt auch sie nicht herum.

Durch den Krieg in der Ukraine ist der pandemiebedingt ohnehin schon stark nachgefragte Markt für Logistikimmobilien in ein noch exponierteres Licht gerückt. Re- und Nearshoring-Strategien sowie eine intensivierte Vorratslagerung, um Schwierigkeiten bei den Lieferketten vorzubeugen, treiben den Flächenbedarf in Deutschland in immer neue Höhen. Vom Distributionszentrum über urbane Verteilzentren bis hin zu mehrgeschossigen Lagerhallen – Logistikobjekte stehen „fest auf den Einkaufszetteln der Investoren“, unterstreicht Dominic Thoma, Co-Head of Industrial Investment JLL Germany.

Tatsächlich hat der deutsche Investmentmarkt für Industrie- und Logistikflächen das erste Halbjahr 2022 mit einem Rekord abgeschlossen. Nach sechs Monaten ist ein Transaktionsvolumen von 5,6 Milliarden Euro dokumentiert. Das seien 43 Prozent mehr als vor einem Jahr, wie die Researcher von JLL errechnet haben. Eine Analyse von BNP Paribas Real Estate kommt sogar auf einen Anstieg um 55 Prozent auf knapp 6,6 Milliarden Euro. Weil damit bereits der langjährige Durchschnitt der Gesamtjahre geknackt worden sei, prognostiziert BNP-Geschäftsführer

Dekarbonisierung im Fokus

Die Assetklasse ist längst aus ihrer Nische herausgetreten. Mit dem Bedeutungsgewinn wachsen allerdings die Herausforderungen. Neben begrenztem Flächenangebot und Digitalisierung betrachtet ein Großteil aller Asset- und Logistikimmobilienmanager die Umsetzung von ESG-Standards, also Environmental-, Social- und Governance-Kriterien, als große Aufgabe. Das belegt eine kürzlich erschienene Studie von EY Real Estate. Danach haben mehr als drei Viertel der Befragten Nachholbedarf bei der eigenen Datengrundlage zur Berechnung von CO₂-Emissionen ausgemacht, 70 Prozent planten deshalb Investitionen insbesondere in ESG-Datenprovider und Fachpersonal. Schon einen Schritt weiter ist Goodman Europe. Die Unternehmenseinheit des australischen Logistikimmobilienentwicklers Goodman hat ihre Nachhaltigkeitsziele durch die Science Based Targets initiative (SBTi) wissenschaftlich fundiert validieren lassen. Damit hängt die Verpflichtung zusammen, die direkten und indirekten Treibhausgas-Emissionen bis 2030 um 70 Prozent gegenüber dem Jahr 2019 zu reduzieren. Grundlage dieser Strategie sind die drei Bausteine Messen, Reduzieren und Kompensieren. Über das Messen soll zunächst ein Verständnis dafür entwickelt werden, wo und wann Emissionen entstehen. In der Folge sollen diese Emissionen, so weit wie möglich, im Rahmen der SBTi-Methodik verringert werden. Wenn ein Rest verbliebe, gleiche das Unternehmen diese Treibhausgasemissionen dann aus, wie Goodman angibt.

Zertifizierungen immer wichtiger

Dass die Ansprüche und Anforderungen an Logistikimmobilien in den letzten Jahren – auch aufgrund der ESG-Thematik – deutlich gestiegen sind, sieht auch Eric Tepner so. Der

Christopher Raabe dem Logistik-Investmentmarkt „in jedem Fall ein Ausnahmejahr“.

Das Logistikzentrum C3 Bremen verfügt über eine Solaranlage der Superlative.

Quelle: engel & hahnel

Nachhaltigkeitsgedanke, sagt der Senior Projektleiter beim Beratungsunternehmen Drees & Sommer, nehme gerade in der Planung und Realisierung von Neubauvorhaben „einen immer größeren Stellenwert“ ein.

Lagen diesbezügliche Zertifizierungen in der Vergangenheit nicht unbedingt im Fokus der Logistikbranche, ändert sich das nun. Die Honold Gruppe zum Beispiel errichtet in Dettingen am Albuch, 20 Kilometer nördlich von Ulm, noch bis Herbst 2023 einen Neubau mit bis zu 40.000 Quadratmetern Hallenfläche, für den Photovoltaik, Dachbegrünung und Elektroladestationen ebenso angestrebt werden wie eine Gold-Zertifizierung der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB). Der Name Green Cube soll diesen Ansatz unterstreichen.

Auch Baytree Logistics Properties zeigt, wie ökologisch nachhaltiges Bauen von Logistikimmobilien gelingen kann. Das Unternehmen vollendet das neue Logistikcenter C3 Bremen im dortigen Güterverkehrszentrum, für das ein CO₂-neutraler Betrieb vorgesehen ist. Das Herzstück des Energiekonzeptes bildet eine Photovoltaikanlage im XXLFormat: mit rund 80.000 Quadratmetern Fläche und einer Jahresleistung von rund zehn Millionen Kilowattstunden die größte Anlage ihrer Art auf dem Dach eines Logistikbaus. Im Auftrag von BLG LOGISTICS fertiggestellt, winkt dem

C3 Bremen eine Auszeichnung mit dem DGNB-Zertifikat in Platin. Neben einem möglichst geringen KohlendioxidAusstoß ist überdies der zunehmende Einsatz von recycelbaren Materialien zu beobachten. So setzt etwa die DELTA Development Group beim Bau des Positive Footprint Wearhouse in Dorsten, nahe Essen und Duisburg, auf das Cradleto-Cradle-Konzept (C2C). Durch eine Sondergründung mit dynamischer Intensivverdichtung sei demnach ein großer Teil des Betons recycelt und wiederverwendet worden, wie Julian von Hodenberg, Senior Projektmanager bei DELTA, informiert. Der Neubau mit circa 70.000 Quadratmetern vermietbarer Fläche soll als künftiges Hauptquartier für Levi Strauss & Co. Europe dienen, die einen Mietvertrag von 20 Jahren unterschrieben hat.

ESG spielt schließlich auch im Bestand eine immer größere Rolle. Darauf weist Christian Hansmann hin, Geschäftsführer der Maklerfirma RUHR REAL GmbH. Seiner Einschätzung nach sind Bestandsimmobilien die Zukunft, insbesondere vor dem Hintergrund der steigenden Baukosten. Viele Logistikobjekte würden bereits heute nachgerüstet. „Wir stellen zum Beispiel fest“, so der Experte, „dass bei Bestandsmietern unter anderem Bewegungsmelder und LED-Beleuchtung in den Hallen ausgetauscht werden.“

Matthias Klöppel

Raus aus den Kinderschuhen

Sozialimmobilien sind nicht nur ein kurzfristiges Investment, sondern machen sich auf den Weg: zur eigenen Assetklasse und zum Investorenliebling.

Es ist ein Rendite-Versprechen: mehr als vier Prozent. Die Capital Bay Group hat mit Universal Investment den 4 Society Fund auf den Markt gebracht. Zwei Jahre, 300 Millionen Euro Inhalt, eventuell sogar 4,5 Prozent Rendite. Immobilien, in denen medizinische, therapeutische, arbeitstherapeutische, berufliche und soziale Rehabilitation und Reintegration stattfinden, werden dafür angekauft. Der offene Spezial-AIF ist ein Artikel 8-Fonds, also mit Fokus auf Social Impact-Produkte. „Mit Immobilieninvestitionen in Sozialeinrichtungen, die von seriösen sozialwirtschaftlichen Unternehmen mit hoher Dienstleistungsqualität betrieben werden, verbinden wir Wirtschaftlichkeit mit der Lebensqualität der Nutzerinnen und Nutzer“, sagt Rolf Engel, Executive Chairman der Capital Bay Fund Management.

Die Definition dieser neuen Assetklasse Sozialimmobilien zeigt sich sehr vielfältig. Bei dem einen gehören Gefängnisse dazu, bei anderen wiederum sind ausschließlich Gesundheitsimmobilien inkludiert. Die Bank für Sozialwirtschaft (BFS) und die IMMAC group beispielsweise ergänzen

das Segment der geschlossenen Spezialimmobilienfonds für die Sozial- und Gesundheitswirtschaft um neue Varianten. Das Anlageprofil der Fonds beinhaltet Rehakliniken, Medizinische Versorgungszentren, Einrichtungen für Menschen mit Behinderungen, Kitas und Schulen.

„Sozialimmobilien sind die Hardware der Gesellschaft“, sagt Sven Carstensen, Vorstand der bulwiengesa AG. Für die Initiative Immobilien der öffentlichen Infrastruktur (siehe Interview auf Seite 25) untersuchte er den vielfältigen Markt und konstatierte einen Investitionsstau von 150 Milliarden Euro. Dominik Barton, der das vollintegrierte familiengeführte, bundesweit tätige Immobilien-Investmenthaus Barton Group führt und einer der Initiatoren der Initiative ist, betont: „Als private Investoren sehen wir uns als Problemlöser.“ Wichtig sei der Schulterschluss zwischen Wirtschaft und öffentlicher Hand. „Ich halte diese Immobilien für eine sicherheitsorientierte und daher resiliente Kapitalanlage.“

Neben Gesundheitsimmobilien spielen Kindertagesstätten eine große Rolle. „Die Erfahrung zeigt, dass zum Thema Kita beispielsweise immer noch andere Nutzungen wie Pflege oder Betreutes Wohnen dazu kamen. Komplementäre Nutzungen denken wir immer direkt mit“, so Horst Lieder, geschäftsführender Gesellschafter von audere Gesellschaftsimmobilien. „Dies bietet in der Menge eine systemische Lösung städtischer Probleme.“ Die Nachfrage sei weiterhin unterdeckt, ein Vorteil ergebe sich aus der Nutzung von öffentlichen Mitteln für die Finanzierung. Zudem werde der Druck auf den Markt steigen, denn ab 2026 ist die Ganztagesbetreuung Standard. ESG spiele auch in diesem Segment eine große Rolle. „Wir setzen den Fokus auf vorgefertigte Elemente. Das macht bei standardisierten Immobilien wie Kitas oder Pflegeheimen sehr viel Sinn.“

Ivette Wagner

TRENDS & TENDENZEN

„Interessante Opportunitäten für Investoren“

Dominik Barton, Geschäftsführender Gesellschafter (CEO) der Barton Group, spricht über die neue Assetklasse Immobilien der sozialen und öffentlichen Infrastruktur, den Fonds Barton Social Infra Immo sowie über die Herausforderungen der öffentlichen Hand.

IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Sie haben einen Fonds namens Barton Social Infra Immo aufgelegt. Dieser investiert in Immobilien der sozialen und öffentlichen Infrastruktur. Welches Volumen soll erreicht werden und wie definieren Sie diese Art der Immobilien?

Dominik Barton (DB): Bei unserem Fonds Barton Social Infra Immo handelt es sich um einen offenen Spezial-AIF nach Artikel 8 mit Schwerpunkt auf Immobilien der sozialen und öffentlichen Infrastruktur. Wir planen ein Investitionsvolumen von über 350 Millionen Euro. Die präferierten Objektgrößen liegen zwischen 20 und 60 Millionen Euro. Immobilien der öffentlichen Infrastruktur umfassen nach unserer Definition unter anderem Verwaltungs- und Universitätsgebäude, Schulen, Kindertagesstätten, Bibliotheken oder auch Funktionsgebäude der Polizei und Feuerwehr, die an staatliche, halbstaatliche oder private Institutionen vermietet sind.

IA: Wird diese Art der Immobilien eine eigene Assetklasse werden?

DB: Ja, definitiv. Und zwar eine sehr attraktive und resiliente Assetklasse, die interessante Opportunitäten für Investoren bietet. Bisher standen derartige Immobilien nicht im Fokus von institutionellen Investoren oder Projektentwicklern. Aus meiner Sicht zu Unrecht. Sie bieten stabile Rahmenbedingungen, in der Regel langfristige –zum Beispiel staatliche Mieter – und ermöglichen dadurch einen sicheren Cashflow, gerade im Hinblick auf die rasanten Entwicklungen, mit denen uns der Markt aktuell konfrontiert.

IA: Sie sind Mitgründer der Initiative Immobilien der öffentlichen Infrastruktur. Welche Ziele verfolgen Sie damit?

DB: Ziel der Initiative ist der Schulterschluss zwischen öffentlicher Hand und Privatwirtschaft, um die vielschichtigen Themen anzugehen und zu lösen, die sich beispielsweise im Bereich ESG oder aufgrund der aktuellen Zinsentwicklung ergeben. Aktuell sind Immobilien der öffentlichen Infrastruktur ein sehr heterogener Mix aus öffentlichen Gebäuden, zu denen es noch dazu kaum Marktdaten gibt. Das wollen wir ändern. Wir möchten durch die Erhebung und Bereitstellung entsprechender Daten bestmögliche Transparenz schaffen. Dem Mangel an Daten steht aktuell noch ein hoher Sanierungsbedarf und ein gewaltiger Investitionsstau gegenüber. Diese Probleme wird die öffentliche Hand wohl kaum alleine lösen können.

Dazu ist es erforderlich, aus Immobilien der öffentlichen Infrastruktur eine fungible Assetklasse zu machen, die für Investoren attraktiv ist.

IA: In Ihrem Fonds sollen sich Coreund Core Plus-Objekte finden. Warum schließen Sie „alten“ Bestand und zu revitalisierende Objekte aus?

DB: Ja, es ist richtig, dass der Investitionsfokus auf Objekten im Bereich von Core und Core Plus liegt, aber nein, wir schließen sogenannte manage to core-Immobilien nicht aus und werden diese auch, sofern die Opportunität passt, entsprechend dem Portfolio beimischen. Wir agieren im Markt als vollintegriertes aktives Investmenthaus und dabei besteht ein Teil unserer DNA darin, Upside-Potenziale bei Bestandsobjekten zu heben.

Interview: Ivette Wagner

Quelle: Barton Group

„Reise ohne Endpunkt“

Marco Hofmann, Ausschussvorsitzender Digitalisierung des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), spricht über die positive Seite von Insellösungen, die Nichtnutzung von Daten in Silos, die Systemauswahl für den End-to-End-Prozess und den Treiber ESG.

Quelle: ZIA

IMMOBILIEN AKTUELL (IA): „Smart Buildings weiterhin Zukunftsmusik“ ist ein Kapitel in einer aktuellen Studie überschrieben. Woran liegt es, dass die Immobilienbranche sich so schwer tut mit Digitalisierung?

Marco Hofmann (MH): Die Branche hat in den letzten Jahren signifikante Fortschritte gemacht und den Digitalisierungsgrad in den Unternehmen, im Kundenservice und in den Gebäuden vorangebracht. Wenn die Messlatte aber integrierte, smarte Gebäude sind, dann ist da noch viel Luft nach oben. Mit Smart Buildings verbinden wir meist einen hohen Grad der Automatisierung, gesteigerte Gebäudeeffizienz sowie einen hohen Nutzerkomfort und finden dafür auch gute Beispiele.

IA: Aber wo liegt das Problem?

IA: EY Real Estate kommt in der Asset-Management-Studie mit dem Fokusthema Logistikimmobilien zu der Erkenntnis, dass für mehr als 90 Prozent der Befragten Digitalisierung „noch eine herausragende Herausforderung“ darstellt. Überraschen Sie solche Zahlen?

MH: Solche Zahlen mögen im ersten Moment recht hoch erscheinen, sie überraschen jedoch nicht. Die digitalen

Die Immobilienbranche ist längst ein sehr interessantes Feld für junge innovative Unternehmen geworden.

MH: Einzelne Gebäude, insbesondere Neubauten, stechen als Smart Buildings heraus. In der Breite, also im Portfolio, findet sich der damit verbundene Digitalisierungsgrad jedoch häufig noch nicht. Da werden Daten lediglich in Datensilos gesammelt ohne bereits einen echten Nutzen aus ihnen zu generieren. Die Vernetzung der unterschiedlichen Disziplinen und Datenquellen zu einem holistischen Bild ist zudem bislang kaum entwickelt, findet sich aber immer häufiger auf der Wunschliste der Unternehmen. Denn viele von ihnen stehen an der Schwelle, um von statischen Reports zu automatisierten Prozessen zu gelangen, welche auch neuen Nutzergruppen Vorteile bieten –um zum Beispiel dem Office-Nutzer passgenaue datenbasierte Services zu ermöglichen. Diese ‚nächste Stufe‘ der Digitalisierung bringt noch einmal einen spürbaren Innovationsschub, ist in der Umsetzung aber auch deutlich anspruchsvoller. Die aktuellen Diskussionen innerhalb des ZIA-Ausschusses Digitalisierung unterstreichen dies. Die Themen der Mitgliedsunternehmen werden zunehmend anspruchsvoller. Beispiele dafür sind ESG-Management durch Digitale Tools, Cybersecurity, Digitale Geschäftsmodelle versus Digitalisierung von Geschäftsprozessen. Das lässt den zunehmenden Reifegrad erkennen.

Prozesse sind ja nicht beendet, wenn ein neues System eingeführt wird – im Gegenteil, sie beginnen gerade erst. Häufig wird vernachlässigt, dass es sich bei der Einführung digitaler Tools und Prozesse auch um eine spürbare Veränderung in den Unternehmen, in den Abläufen, in der Zusammenarbeit mit Geschäftspartnern und nicht zuletzt in der Denkweise und Organisation handelt. Es geht um eine kontinuierliche Veränderung, nicht um einen Einmaleffekt. Die flächendeckende und integrative Umsetzung ist meist die größere Herausforderung. Daher verwundert es auch nicht, dass Digitalisierung beziehungsweise deren tatsächliche Umsetzung weiterhin von einem Großteil der Unternehmen als Herausforderung gewertet werden. Das zeigt: Digitalisierung wirkt.

IA: Es gibt dutzende PropTechs mit sehr unterschiedlichen Produkten, was wiederum bedeutet, dass es für fast alles Lösungen gibt. Allerdings kosten die Geld, sind oft nur Insellösungen. Wie können Unternehmen trotzdem den Megatrend umsetzen?

MH: Innovationen kosten Geld –gleichgültig, ob man sich diese von anderen einkauft oder diese selbst entwickelt. Die Immobilienbranche ist längst ein sehr interessantes Feld für junge innovative Unternehmen geworden, so dass sich ein breites Spektrum an PropTech- und ConTech-Unternehmen mit spezifischen, auf konkrete Probleme bezogene technologischen Lösungen gebildet hat. Die Vielfalt der Unternehmen und die Lösungsansätze zeigen

den Bedarf und unterstreichen zugleich das Potenzial für digitale Problemlöser. Dies unterstützt die Transformation und die Innovationsgeschwindigkeit in der gesamten Branche. Die positive Seite von Insellösungen ist die klare Fokussierung des Anbieters. Hierdurch sind konkrete Lösungen oder Services möglich. Eine Vernetzung in die unternehmenseigenen Prozesse oder auch darüber hinaus ist aber ebenso gefordert und wird mittlerweile durch einen ‚offenen‘ Ansatz von zahlreichen Anbietern unterstützt. So bieten Systeme Schnittstellen zur Integration mit zum Beispiel ERP-Systemen an und reduzieren redundante Datenpflege und manuellen Zusatzaufwand. Wenn Unternehmen bei der Systemauswahl hierauf achten, können sie schneller Innovationen umsetzen und zugleich sicherstellen, dass der gesamte End-to-End-Prozess profitiert.

IA: Lassen Sie uns in die Zukunft schauen: Wann ist Digitalisierung komplett in der Branche angekommen und vor allem umgesetzt?

MH: Wenn Digitalisierung ein Prozess mit einem klar definierten Anfangs- und Endpunkt wäre, wäre das vielleicht benennbar, aber es handelt sich um einen iterativen Prozess. Wir werden immer wieder Phasen erkennen, in denen einzelne Technologien und Themen die Diskussion und Realisierung bestimmen. Aktuell ist die Umsetzung der ESG-Anforderungen beispielsweise ein starker Treiber für die Harmonisierung von Datenstrukturen, das Einführen neuer Tools und das Erreichen weiterer Automatisierung durch die Nutzung von IoT-Daten. Sind diese Themen angekommen – sicherlich. Sind sie umgesetzt – teilweise. Werden die hieraus entstehenden Lösungen wiederum neue Anstöße für weitere Problemverständnisse und Lösungen geben – auf jeden Fall. Wird es in Zukunft neue Themen geben – so sicher wie das Morgen. Digitalisierung ist dynamisch und eine Reise ohne Endpunkt. Erfolgreiche Unternehmen haben daher längst die Digitalisierung in ihrer Strategie verankert und investieren nachhaltig in den Aufbau der benötigten Skills und Ressourcen.

Interview: Ivette Wagner

Rechnet sich die Rechnung?

Innerhalb der Immobilienwirtschaft etabliert sich zunehmend der Nischensektor für Rechenzentren. Die Digitalisierung sowie die Corona-Krise haben die Spezialimmobilien in den vergangenen Jahren zunehmend ins Rampenlicht gerückt.

Es sind nicht die Meldungen, die den meisten Aufruhr verursachen, aber doch sehr aufmerksam verfolgt werden: Data Castle, ein Joint Venture von DCD Data Center Developers und Globalmanager Angelo Gordon, will in den kommenden Jahren Rechenzentren entwickeln. Hier wird groß gedacht: Das Investitionsvolumen soll laut mehreren Berichten pro Center bei um die 100 Millionen Euro liegen, die Renditen zwischen zwölf und 20 Prozent, 100 Prozent der Arbeitsleistung kommen aus regenerativem Strom. CloudHQ, internationaler Entwickler und Betreiber von Rechenzentren, ist nun auch in Europa, besser in Offenbach, mit einer Niederlassung angekommen. Rund eine Milliarde Euro investiert das Unternehmen dort in eines der europaweit größten Rechenzentren. Es soll noch ein weiteres in Offenbach folgen sowie weitere Data Center in der EU.

„Die rasant wachsende Bedeutung von Rechenzentren als kritische Infrastruktur rückt unsere Industrie zunehmend in den Blickpunkt der Öffentlichkeit. Die Themen Digitalisierung, Nachhaltigkeit und Energiesicherheit bestimmen unseren Alltag“, sagt Anna Klaft, Vorsitzende der GERMAN DATACENTER ASSOCIATION (GDA). Sie ist zudem als Sales Director bei CBRE für den Geschäftsbereich Data Center Solutions in ganz Europa verantwortlich. Die GDA ist der Branchenverband von Betreibern und Inhabern von Rechenzentren sowie ein Zusammenschluss von Forschungsinstituten, Kommunen und einem Netzwerk aus Partnern.

Michael Dada, Director Data Centre Solutions Advisory & Transaction bei CBRE, macht klar: „Die rasante Entwicklung, mit der in den zurückliegenden Jahren viele neue Rechenzentren in Deutschland entstanden sind, hat dazu geführt, dass sich eine neue Assetklasse fest etabliert hat. Der gereifte und professionelle Markt ist eine feste Größe für Immobilieninvestoren und -entwickler.“ Hamburg, Berlin, München, das Ruhrgebiet und natürlich Frankfurt am Main heißen die Hotspots. Allein in der hessischen Metropole finden sich um die 60 Rechenzentren. Immer wieder betont die GDA die Relevanz dieser Branche, auch hinsichtlich von Arbeitsplätzen, Ansiedlungen sowie der Wertschöpfung bei geringem Flächenverbrauch. Der Masterplan der Stadt Frankfurt zahle nicht auf die Branche ein, da die aktuell ausgewiesenen Flächen zum einen nicht für Rechenzentren geeignet, zum anderen mit den bisherigen Planungen und

Vorhaben bis 2025 ausgereizt sind. „Daher erwarten wir eine zunehmende Ansiedlung in umliegenden Gemeinden, vor allem in Offenbach, Hattersheim und Hanau“, so Anna Klaft.

Laut einer von CBRE durchgeführten Befragung plante jeder dritte Immobilieninvestor Investments in Rechenzentren. Ein Viertel davon denkt über Größenordnungen zwischen 50 und 250 Millionen Euro nach, wovon 60 Prozent Direktinvestitionen sein werden. Ein Ende ist nicht in Sicht: Die Renditen sind attraktiv, die besten Städte in der DACH-Region sind Frankfurt, München und Berlin. Und dann wäre da auch noch die Nachhaltigkeit. Dafür soll ein Beispiel stehen: Im Frankfurter Gallusviertel entstehen im franky, einem von Instone entwickelten Quartier, über 1.300 Wohneinheiten im KfW-55-Standard, davon 380 Wohnungen öffentlich gefördert. Die Planungen beinhalten darüber hinaus drei Kindertagesstätten, sechs Kinderspielplätze sowie Gewerbe- und Einzelhandelsflächen. Etwa 80 Prozent des Gesamtwärmebedarfes werden über die Abwärme eines benachbarten Rechenzentrums abgedeckt. Dies spart im Vergleich zu konventioneller Wärmeerzeugung rund 440 Tonnen CO₂ pro Jahr ein.

Ivette Wagner

Kompetenz und Leidenschaft seit 50 Jahren

Die Hanseatische Immobilien Treuhand GmbH + Co. KG (kurz: hit.) wurde 1972 in Stade gegründet und hat sich kontinuierlich zur Unternehmensgruppe mit Standorten in Hamburg, Berlin und Hannover entwickelt. Sie deckt mit ihren mittlerweile über 150 Fachkräften die komplette Wertschöpfungskette von der Grundstücksbeschaffung über die Planung, Erschließung und Vermarktung bis hin zur schlüsselfertigen Übergabe der Immobilien ab. Die hit.-Unternehmensgruppe begleitet ihre Kunden von der Kaufentscheidung bis hin zur Schlüsselübergabe. Sie projektierte und realisierte bisher insgesamt mehr als 10.000 Einheiten.

hit-immobilien.de

Zurechtgestutzt und aufgehübscht

In Plattenbauten gibt es oft viel Leerstand. Das lässt sich ändern. Durch Teilrückbau, Grundrissänderungen und energetische Sanierung verwandeln sich vielerorts monotone Großwohnblöcke in attraktive und nachgefragte Wohnhäuser.

Eigentlich spricht nichts für einen Abriss. Die Plattenbauten im Halberstädter Hermann-Matern-Ring, erbaut zwischen 1970 und 1972, liegen nah zum Stadtzentrum und zum Bahnhof. Obendrein gibt es viel Grün im Umfeld. Aber: Die Fünfgeschosser haben keine Aufzüge. Die Folge: Die oberen Etagen verwaisen. Das Problem betrifft bereits sechs Wohnblöcke. Was tun?

Die Eigentümerin der Plattenbausiedlung, die Halberstädter Wohnungsgesellschaft HaWoGe, hat sich bereits entschieden. Nach dem Vorbild anderer Genossenschaften sollen die Häuser um zwei Etagen verkleinert, energetisch saniert und mit neuen Wohnungsgrundrissen an heutige Mieteransprüche angepasst werden. Der Clou: Die künftigen Dreigeschosser bekommen Satteldächer, die dem Viertel ein völlig neues Aussehen verleihen werden.

Rund zwei Millionen Plattenbauwohnungen sind zu DDR-Zeiten entstanden. Das war Weltspitze. 1990 lebte jeder dritte DDR-Bürger in der „Platte”, in der alten Bundesrepublik dagegen nur jeder 60. Einwohner. Nach der Wende mussten Plattenbauten jahrzehntelang wegen Leerstands abgerissen werden. Doch die Situation ändert sich. Der verbliebene Bestand wird zunehmend durch Teilrückbau und Modernisierung an die Nachfrage angepasst. Vielerorts stoppte man so die Abwanderung und beseitigte Leerstand.

Im Greifswalder Ostseeviertel Parkseite zum Beispiel wurden zahlreiche Häuser stufenweise um ein bis drei Geschosse verkleinert, die Zahl der Wohnungsgrundrisse von

sieben auf 50 erhöht sowie Dachterrassen, Balkone und Mietergärten gebaut. In Frankenberg bei Chemnitz entstand durch den Teilrückbau von Sechsgeschossern eine ansprechende Siedlung mit Reihenhaus-Charakter, bewirkt durch unterschiedliche Dachhöhen und Fassadenfarben je Eingang sowie rote Ziegeldächer. Im thüringischen Leinefelde erfolgte der Umbau eines 180 Meter langen Sechsgeschossern zu acht freistehenden Stadtvillen. Weitere Plattenbauten bekamen eine terrassenartige Abstufung, um Penthäuser und Dachterrassen zu schaffen.

Vernünftige Produkte

Auch Henri Schulz, Geschäftsführer der Wohnungsgenossenschaft Gardelegen (WGG), ist über die Abrissphase hinaus. Die WGG hat 480 von 1.036 Wohnungen, also fast ihren halben Bestand, „vom Markt genommen“, wie Henri Schulz es ausdrückt. Grund dafür war die demographische Entwicklung in der altmärkischen Hansestadt nach der Wende.

TRENDS & TENDENZEN

„1995 hatten wir einen Leerstand von 47 Prozent“, so Henri Schulz. Heute sei dieses Problem weitgehend gelöst. Darum will die WGG im Wohngebiet Schlüsselkorb erstmals drei Fünfgeschosser lediglich stutzen statt entsorgen. Geplant ist, die oberen beiden Etagen abzutragen, in der dritten Etage größere Wohnbereiche mit offenen Küchen zu schaffen und die vollvermieteten ersten beiden Etagen im bewohnten

werden. Bis 2023 soll in der August-Bebel-Straße 13 ein Gebäude mit 144 Wohnungen aus dem Baujahr 1982 so modernisiert werden, dass es sich klimaneutral betreiben lässt. Erreicht wird das durch Isolierverglasungen an den Balkonen, Solarmodule an den Brüstungen, Photovoltaik auf dem Dach, eine Lüftungsanlage zur Vermeidung von Wärmeverlusten und eine Fassadenbegrünung zur Kühlung des Hauses

Zustand zu sanieren. 1,8 Millionen Euro will Henri Schulz in den Umbau investieren. Sein Ziel: „vernünftige Produkte“ anbieten. „In wenigen Jahren wird keiner mehr sagen: Im Plattenbau möchte ich nicht wohnen“, ist der WGG-Geschäftsführer überzeugt.

Passiv, klimaneutral und energieautark

Zur künftigen Attraktivität umgebauter Plattenbauten dürfte angesichts steigender Nebenkosten auch die energetische Sanierung beitragen. Mit guter Dämmung, neuen Heizungen und Lüftungen, Solaranlagen, Gründächern, kleinen Windkraftanlagen und modernem Energiemonitoring lassen sich große Energieeinspareffekte erzielen. Wie groß genau, zeigte eindrucksvoll ein Projekt in Ungarn. Dort erreichte bereits 2005 ein Plattenbau aus den 1970er-Jahren nach entsprechender Renovierung den Passivhausstandard.

Jetzt könnte ein Musterprojekt im thüringischen Stadtroda zur Blaupause für die Sanierung hiesiger Betonbauten

bei sommerlicher Hitze. Obendrein bringt ein innovativer Wärmetauscher die Wärmeenergie aus dem Wasser von Dusch- und Badewannen sowie Spül- und Waschmaschinen über die Heizungsanlage in die Wohnungen zurück.

Bundesweit einzigartig ist bislang der Umbau eines Plattenbaus im sachsen-anhaltischen Aschersleben zu einem Mehrfamilienhaus, das von März bis Oktober energieautark ist. Photovoltaikmodule auf dem Dach und an den Fassaden versorgen die Haushalte mit Strom, Warmwasser und Heizwärme. Um die Autarkie zu erreichen, wird der Solarstrom in Batterien, Warmwasser-Boilern und per Infrarotheizung in den Hauswänden gespeichert. Der Strom reicht sogar für ein gemeinsames E-Auto, dass die Mieter kostenfrei nutzen können.

Dass der Umbau im Vergleich zum Abriss auch „graue“ Energie für das Herstellen, Transportieren und Verarbeiten neuer Baumaterialien einspart, ist ein weiteres Argument dafür, sich eine Platte um die Platte zu machen. Denn eigentlich spricht nichts für einen Abriss.

Frank Baecke

Quelle: Wienerberger / Gerard Halama

Wohnungsausstattung nach Interessen

Neues Havelufer Quartier in Berlin-Spandau: Projektentwickler KAURI CAB baut an der Streitstraße 1.800 neue Wohnungen.

Normalerweise geht es nach der Zimmeranzahl, doch der Entwickler KAURI CAB teilt die Wohnungen nicht nach Nutzern wie Singles oder Familien ein, sondern nach Interessen. Das heißt, Sportler bekommen beispielsweise eine Boulderwand oder Sauna in ihre Wohnung, während bei Genießern auf besser ausgestattete Küchen geachtet wird oder bei Musikern auf extra schallisolierte Wohnungen. An der Spandauer Streitstraße befinden sich derzeit 16 neue Häuser im Bau. Diese Wohneinheiten gehören zum neuen Havelufer Quartier, das auf einer Fläche von 130.000 Quadratmetern entsteht und nach der Fertigstellung 1.800 Mietwohnungen mit ein bis fünf Zimmern umfassen soll. Darüber hinaus wird es Gemeinschaftsflächen und Läden geben.

Das Quartier besteht aus vier denkmalgeschützten und 16 neu zu errichtenden Gebäuden. In der Mitte des Grundstückes entstehen in der denkmalgeschützten Lagerhalle Townhouses mit separaten Eingängen. Dazu kommen barrierefreie Seniorenwohnungen sowie Co-Living- und Micro-Apartments. Das Ensemble entspricht den Vorgaben des Nachhaltigkeitszertifikates DGNB Gold Standard, und ein Großteil des Strombedarfs kann CO₂-frei und lokal über Solarzellen auf den Dächern erzeugt werden. Innovativ ist auch die Zusammenarbeit zwischen KAURI CAB und den Baufirmen mit dem kollaborativen Bauprojektverfahren IPD (Integrated Project Delivery), mit

dem Abstimmungen zwischen allen Beteiligten partnerschaftlicher und effizienter gemacht werden. So können bereits während der Bauphase Zeit gespart und Ressourcen geschont werden.

Neben den ökologischen Aspekten, stehen auch die sozialen Facetten im Vordergrund: KAURI CAB plant eine Vielzahl von Einrichtungen, die allen Nachbarn offenstehen. So soll es eine Kita, Auslaufflächen für Haustiere und einen Kanuverleih geben. Gemeinschaftsflächen sorgen für eine Familiarität und Möglichkeiten der Vernetzung zwischen den Anwohnern. Zudem gibt es ein Fitnessstudio, eine 1,1 Kilometer lange Laufstrecke, eine Fahrradwerkstatt sowie Co-Working-Büros, Restaurants, Waschsalons und sogar Gästezimmer zur Unterbringung von Besuchern. Ein Communitymanager steht bei allen Fragen und Problemen als Ansprechpartner zur Verfügung und über eine Quartiersapp kann die Nutzung der gemeinschaftlichen Flächen und Freizeitmöglichkeiten verwaltet werden.

Für die urbane Mischung wichtig: Gewerbeflächen. Beispielsweise wird auf etwa 750 Quadratmetern ein Unternehmen für Softwareentwicklung Lösungen im Bereich Blockchain und Computerspiele entwickeln. Auf die Nutzer maßgeschneiderte Büros ermöglichen eine größtmögliche Effizienz im betrieblichen Alltag. Die Fertigstellung des neuen Quartiers an der Havel soll 2024 erfolgen.

Britta Berger

Neues Veedel

Aus dem einstigen Industriehafen in Köln-Deutz soll ein schickes Büround Wohnquartier werden. Geplant ist nicht weniger als ein lebendiger, nachhaltiger neuer Stadtteil zum Leben und Arbeiten mit Promenaden, Kitas, Parks und Plätzen.

Es heißt, Geschichte wiederholt sich nicht. Doch wer in den Kölner Annalen gut zehn Jahre zurückblättert, liest dort Berichte, die heutigen Tages- und Internetzeitungen entnommen scheinen. Von einem „Großprojekt“ war da die Rede, von der Schaffung eines „neuen hochattraktiven Viertels“, das durch seine „Lage direkt am Rhein“ überzeugt und eine „gelungene Mischung aus Wohnen und Arbeiten“ bietet. Gemeint war damals die Umgestaltung des Rheinauhafens, in deren Verlauf unter anderem die drei spektakulären Kranhäuser entstanden.

Was heute genau gegenüber auf der rechten Rheinseite geschieht, muss dem Kölner Leser wie ein Déjà-vu vorkommen. Wieder wird von einem „Großprojekt“ berichtet, von der Entstehung eines „lebendigen und bunten Quartiers“, das Wohnen und Arbeiten „an einem Ort vereint“ und von seiner „außergewöhnlichen Lage am Wasser“ profitiert. Gemeint ist diesmal die Umgestaltung des Deutzer Hafens.

Dicht & gemischt

Das knapp 38 Hektar große Gelände des einstigen Industriehafens Deutz wird in den kommenden Jahren zu einem dichten, gemischten Stadtquartier entwickelt. Nach den Plänen des Kopenhagener Architekturbüros COBE sollen 3.000 Wohnungen für 6.900 Bewohner sowie Büroflächen für 6.000 Arbeitsplätze entstehen, dazu eine Grundschule, mehrere Kitas, Sportflächen und Gastronomie-, Kultur- und Freizeitangebote.

Vorgesehen sind außerdem drei Parkanlagen, sechs Stadtplätze sowie Promenaden mit begrünten Freiflächen entlang des Rheinufers und des Hafenbeckens. „Die Deutzer Rheinfront wird mit diesem Entwurf deutlich an Qualität

gewinnen“, erklärte Kölns Oberbürgermeisterin Henriette Reker. Hierzu trägt auch der Bau zweier Brücken über das Hafenbecken bei – eine für Kraftfahrzeuge, eine für Fußgänger und Radler. Beide Überführungen bieten einen Panoramablick sowohl in Richtung Dom als auch in das neue Quartier hinein.

Schon mit Platin vorzertifiziert

Für Aufmerksamkeit sorgte das Projekt Deutzer Hafen auch bei der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB). Ergebnis: Die Planungen für das ökologisch, ökonomisch und sozial nachhaltige Quartier wurden mit einem Vorzertifikat in Platin bedacht. Vor allem bei den Kriterien „Soziokulturelle und Funktionale Qualität“, „Ökologische Qualität“ und „Prozessqualität“ schnitt das künftige kölsche Veedel überdurchschnittlich gut ab.

Vor dem Neubau steht der Abbruch

Der Startschuss zum Umbau des Quartiers fiel im Dezember 2021 mit dem Beginn der Teilrückbauarbeiten an der Auerund der Ellmühle. „Die Arbeiten auf dem Mühlenareal markieren für uns auch den operativen Beginn der Konversion des ehemaligen Hafens“, sagt Andreas Röhrig, Geschäftsführer der Kölner Stadtentwicklungsgesellschaft moderne stadt, und kündigt an: „Hier entsteht ein lebendiges und buntes Quartier, das von seiner außergewöhnlichen Lage am Wasser profitiert.“ Klingt bekannt. Geschichte wiederholt sich wohl manchmal doch.

Frank Baecke

Quelle: moderne stadt / COBE

Ein Hauch von Manhattan

Im Münchner Stadtteil Obersendling entsteht ein Büroneubau mit maximal flexibler Flächenaufteilung. Für die Architektur des SOuth HOrizon Munich haben sich die Planer Ideen aus New York City geholt.

Wandlungsfähig: Müsste man den im Münchner Süden gelegenen Stadtteil Obersendling mit einem Wort beschreiben, es wäre wohl dieses. In der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts war der einst ländlich geprägte Standort stark vom Aufstieg der Firma Siemens bestimmt, entwickelte sich rasch zum Paradebeispiel für die Vermischung von Industrie- und Wohnflächen. Heute befindet sich das Viertel erneut im Umbruch. Zahlreiche Projektentwicklungen und Neuansiedlungen treiben die Transformation in ein modernes und angesagtes Stadtquartier mit Streetart-Kultur und vielen Unternehmen der Industrie 4.0 voran.

Sinnbild für diesen Prozess ist der Büro- und Gewerbekomplex SOuth HOrizon Munich. An der Koppstraße 4, auf halbem Weg zwischen Zentrum und Isarufer, entsteht seit dem ersten Quartal 2020 ein sechsgeschossiger Neubau mit Arbeitswelten für rund 2.000 Beschäftigte. Das Besondere an dem Gebäude sind seine hybride Nutzung und eine größtmögliche Flexibilität bei der Flächenaufteilung. Die Bauherren, die Optima-Aegidius-Firmengruppe und die Hammer AG, haben vieles umgesetzt, was für mittelständische Unternehmen reizvoll sein könnte: etwa einen 4,50 Meter hohen Makerspace im Erdgeschoss mit einer stützenfreien Mittelfläche von fast 37 mal elf Metern; oder Loft-Büros in den Obergeschossen, die sich mit Raumhöhen von 3,30 Metern und variierenden Raumtiefen zwischen 13,50 und 21 Metern sowohl als Open Space gestalten lassen, wie auch in Form von abgetrennten Cubes oder Sharing Zones. Eine Tiefgarage mit 300 Stellplätzen und großzügige Fahrradunterstände komplettieren das Platzangebot.

Der Entwurf für das SOuth HOrizon Munich stammt aus der Feder des Architekturbüros OS A Ochs Schmidhuber

Architekten. Zur Idee und zum Design des Neubaus erklärt Geschäftsführer Fabian Ochs: „Guten Input hat uns der Meatpacking District in New York gegeben.“ In dem gewerblich geprägten Viertel im Stadtbezirk Manhattan obwalte „eine schöne alte Industriearchitektur“, inklusive loftiger Bürostrukturen, Makerspaces, Restaurants und Clubs. Aber auch die Umgebung in Obersendling sei inspirierend gewesen, etwa die kleinen Bahnhöfe in Backsteinbauweise. Das Ergebnis sind eine helle Ziegelfassade, luftige Regale aus Holz und Metall, großformatige Fabrikfenster, „raue und klare Industrieanmutungen“.

Für Aufenthaltsqualität sollen zwei Innenhöfe sorgen, die über eine Freitreppe verbunden sind. Das Skydeck im fünften Obergeschoss biete den Mietern zudem die Möglichkeit, After-Work-Meetings abzuhalten und die Sicht auf die Alpen zu genießen. „Unternehmen, die Büroflächen suchen, wollen eine neue Qualität“, meint Hans Hammer, Vorstandschef der Hammer AG, „nicht zuletzt um Angestellte zurück ins Office zu holen und um im Kampf um Bewerber einen Wettbewerbsvorteil zu haben.“ Dass gerade der Münchner Büromarkt gefragt ist, zeigt eine Analyse von Colliers. Danach wurde in der bayerischen Landeshauptstadt im ersten Halbjahr 2022 eine Fläche von zusammen fast 390.000 Quadratmetern neu vermietet, ein Anstieg um 69 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Im Rohbau ist das SOuth HOrizon Munich mit immerhin 31.000 Quadratmetern Fläche bereits vollendet; die Eröffnung ist für Anfang 2023 vorgesehen. Erste namhafte Mieter aus der Luftfahrtindustrie und der Modebranche sind bereits unter Vertrag. Weitere Mietabschlüsse stünden bevor, was im Hinblick auf die makroökonomischen Rahmenbedingungen durchaus bemerkenswert sei.

Matthias Klöppel

Quelle: Optima-Aegidius-Firmengruppe und Hammer AG

Das Green-Team

Mit dem H3ö-Campus plant STRABAG Real Estate das nachhaltigste Büroquartier in Hannover. Entstehen sollen drei Bürohäuser, von denen jedes auf eine andere Weise besonders umweltfreundlich und ressourcenschonend ist.

Es klingt fast schon langweilig. Mal wieder setzt jemand neue ökologische Maßstäbe, mal wieder wird ein Leuchtturmprojekt realisiert. Doch was derzeit in Hannover passiert, wird diesen Superlativen tatsächlich gerecht. Im Stadtteil Groß-Buchholz entwickelt STRABAG Real Estate auf einer Fläche von 26.000 Quadratmetern Hannovers nachhaltigstes Büroquartier.

Das nachwachsende Material reguliert die Luftfeuchtigkeit und bewirkt ein angenehmes Raumklima. Obendrein fällt Woodys CO₂-Fußabdruck um bis zu 30 Prozent schlanker aus als der eines konventionellen Baus.

Zero-Emission-Anspruch

Dass zur Schaffung von Hannovers nachhaltigstem Bürocampus mehr nötig ist als nur Fassadengrün, Tonziegel und Holzhybrid-Bauweise, versteht sich. STRABAG Real Estate strebt im H3ö-Campus schließlich das Zero-Emission-Ziel an. Hierfür soll der Energiebedarf aus regenerativen Ressourcen gedeckt werden. Geplant ist der Einsatz einer innovativen Eisspeichertechnik, die alle drei Gebäude je nach Jahreszeit mit Wärme oder Kälte versorgt und damit Heizungen und Klimaanlagen überflüssig macht. Den Strom werden campuseigene Photovoltaikanlagen liefern. Beide Systeme zusammen reduzieren die CO₂-Emissionen auf ein Minimum. Selbst der Abriss der fünf alten Bestandsgebäude auf dem

Cleo, die Begrünte, Mona, die Monolithische und Woody, die Hölzerne: So heißen die drei geplanten Bürogebäude, die im künftigen H3ö-Campus an der Buchholzer Straße –nun ja – neue ökologische Maßstäbe setzen und damit ein Leuchtturmprojekt darstellen.

Cleo, Mona und Woody

Was es mit den Beinamen der Gebäude auf sich hat, ist schnell erklärt. Sie stehen jeweils für ein anderes Nachhaltigkeitskonzept. Cleo bekommt in die Fassade integrierte Pflanzkästen, die von den Mietern selbst gestaltet werden können. Die Pflanzen spenden Schatten, lassen Wasser verdunsten und wirken als natürliche Klimaanlage. Mona wird aus Tonziegeln errichtet, die das Haus so gut isolieren, dass keine weitere Dämmung nötig ist. Der natürliche Baustoff wirkt außerdem temperaturausgleichend und schafft ein gesundes Raumklima. Woody erhält Holzfassaden und -wände.

Gelände erfolgt nachhaltig, unter anderem mit Elektrobaggern. Zudem werden 85 Prozent der abgerissenen Materialien – Beton, Holz, Metall und Rotstein – in den Kreislauf zurückgeführt.

Grüne Oase für Work-Eco-Balance

Geplant ist des Weiteren eine üppige Bepflanzung des Campusgeländes. Statt des üblichen Begleitgrüns soll ein wertvolles Ökosystem mit Bäumen, Blumenwiesen, Beeten, Totholzstapeln, Vogelhäuschen, Bienenstöcken und begrünten Dächern zur Work-Eco-Balance beitragen.

Der Baustart des H3ö-Campus richte sich nach dem Zeitpunkt des Abschlusses der Mietverträge, teilte STRABAG Real Estate gegenüber IMMOBILIEN AKTUELL mit. Er könne aber noch Ende 2022 erfolgen. Die Fertigstellung sei für Ende 2024 geplant.

Frank Baecke

Quelle: „MACINA digital film“ für STRABAG Real Estate

Alle Signale stehen auf Grün

Der Leipziger Stadtteil Plagwitz ist reich an Industrie- und Verkehrsbauten aus der Gründerzeit. Einem dieser Gebäude, dem alten Plagwitzer Bahnhof, haucht die LEWO AG jetzt neues Leben ein. Bei der Umgestaltung der derzeit brach liegenden Fläche zu einem modernen, urbanen Quartier spielen Umwelt- und Klimaaspekte eine besondere Rolle.

Als in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts die vorher sumpfigen Gebiete westlich der Leipziger Innenstadt trockengelegt und mit neuen Fabriken und Wohnhäusern bebaut wurden, entstanden auch Verkehrsanlagen wie der Plagwitzer Bahnhof zum Transport der Rohstoffe und Fertiggüter. Inzwischen rauchen in Plagwitz schon lange keine Schlote mehr und auch der ehemalige Güterbahnhof hat seine ursprüngliche Funktion verloren. Für das ehemalige Bahngelände stehen die Signale dennoch auf Grün: Auf der rund 23.000 Quadratmeter großen Brachfläche mit den verlassenen Bahngebäuden plant die LEWO AG, ein in Leipzig gegründetes und hier seit Jahrzehnten erfolgreich tätiges Unternehmen, unter dem Namen „Grüner Bahnhof Plagwitz“ ein neues Quartier mit besonderem Fokus auf Umweltverträglichkeit und Klimaneutralität.

Das Projekt sieht vor, die unter Denkmalschutz stehenden Bauten – zwei ehemalige Hallen für den Güterumschlag und ein Wasserturm – zu sanieren und durch moderne Wohnungen zu ergänzen. Auf diese Weise würden neben neuem, dringend benötigtem Wohnraum, ein Großteil davon im geförderten Segment, vielfältige Arbeitsmöglichkeiten für Künstler und weitere Kreative entstehen. So könnte beispielsweise der nördliche Bahnschuppen nach seiner Sanierung ein Atelierhaus beherbergen. Sein weiter südlich gelegenes Pendant wird schon jetzt als künstlerische Werkstatt genutzt. Positiver Nebeneffekt: Als nicht störendes, ruhiges Gewerbe ginge von ihnen keine Beeinträchtigung der Wohnbauten in der Nachbarschaft, aber auch der geplanten neuen Wohnnutzung aus. Um noch bestehende Informationsdefizite zu beseitigen und Vorbehalte auszuräumen, befinde man sich seit einiger Zeit in intensivem Dialog mit den Anwohnern,

sagt LEWO-Vorstand Stephan Praus, dem sehr an Offenheit und Transparenz gelegen ist. „Wir planen hier urbane Wohnbebauung mit einer dem Standort angepassten gewerblichen Nutzung. Das neue Quartier hat das Potenzial, so bunt, kreativ und vielfältig wie die Stadt selbst zu werden“, prognostiziert er.

Wie es der Name nahelegt, zieht sich der ökologische Ansatz wie ein „grüner Faden“ durch alle Planungen. Vorgesehen sind zahlreiche renaturierte Areale. Begrünte Dächer und Fassaden der Neubauten sollen für ein angenehmes Klima in der unmittelbaren Umgebung sorgen und einer Überwärmung entgegenwirken. Sie würden damit denselben Zweck erfüllen wie Flächen, die durch ihre spezielle Beschaffenheit Regenwasser nur langsam versickern lassen. „Für die Regulierung des Wärmehaushalts werden gerade in Großstädten wie Leipzig solche ‚grünen Inseln‘ angesichts der Klimaveränderung immer wichtiger“, betont Stephan Praus. Dem trägt auch die Anordnung der geplanten Neubauten Rechnung – längs zu den bestehenden Frischluftschneisen. Und nicht zuletzt zielt das Mobilitätskonzept des künftigen Quartiers auf maximale Emissionsvermeidung ab: Haltestellen für Bus, S-Bahn und Straßenbahn befinden sich in unmittelbarer Nähe. Darüber hinaus beabsichtigt LEWO, E-Ladesäulen, ausreichend Platz für Fahrräder und die Möglichkeit zum Carsharing zu schaffen.

Wo früher Dampfloks schnauften, könnten also in ein paar Jahren Fußgänger durch das frisch angelegte Grün des neu entstandenen Quartiers flanieren. Es ist wieder Gründerzeit in Plagwitz – ein bisschen so wie vor anderthalb Jahrhunderten und doch ganz anders.

Jörn Glasner

Mit Barbaras Segen

Das Sankt Barbara Quartier ist aktuell eine der größten Quartiersentwicklungen in Duisburg. Bis zu 500 Wohnungen sollen auf dem Areal des gleichnamigen ehemaligen Hospitals entstehen. Dessen historisches Haupthaus bleibt erhalten und wird zum Herzstück.

Mit den folgenden Worten endet ein Lied zur Verehrung der Schutzpatronin der Bergleute:„Hör, Sankt Barbara, unsre Bitt: Verlasse deine Bergleut nit!“ Auch das 2013 geschlossene St. Barbara-Hospital im Duisburger Stadtteil Neumühl war der Heiligen gewidmet. Im Februar 2022 hat es die HARFID Unternehmensgruppe erworben. Der Essener Projektentwickler und Totalunternehmer realisiert auf dem fünf Hektar großen Areal eine der derzeit größten Quartiersentwicklungen in Duisburg: das Sankt Barbara Quartier.

„Das gemischt genutzte Quartier ist für die städtebauliche Entwicklung Duisburgs von großer Bedeutung“, erklärt Harfid Hadrovic, Hauptgesellschafter und Vorsitzender der Geschäftsführung. „Für uns ist es daher etwas ganz Besonderes, gleich mit unserem ersten Projekt in Duisburg stadtbildprägend entwickeln und bauen zu können.“

Nicht nur Wohnungen geplant

HARFID will in den kommen vier Jahren je nach Bedarf und Nachfrage zwischen 450 und 500 Wohneinheiten errichten, einige davon möglicherweise als Einfamilienhäuser. Das Areal ist in acht Baufelder eingeteilt. Los geht es an der Gartenstraße, beendet werden die Bauarbeiten 2026 an der Schroerstraße. Projektleiter Frank Münch kündigte im April 2022 auf einer Bürgerversammlung an, dass die Häuser nach neuesten energetischen Erkenntnissen errichtet und sämtliche Flachdächer begrünt werden. Außerdem sind unter anderem eine Kindertagesstätte und eine Tagespflegeeinrichtung geplant.

Herzstück des neuen Quartiers

Der Rückbau der Bestandsgebäude läuft bereits. Davon ausgenommen bleibt das prägende Haupthaus des Hospitals. In dem 1906 eröffneten roten Backsteingebäude mit neogotischen Stilelementen sollen Büros, Arztpraxen, Vereine und Gastronomie einziehen. Zudem gibt es die Idee, ein interkulturelles Zentrum mit Begegnungsstätte, Künstlerateliers und Räumen für Musik- und Kulturveranstaltungen einzurichten. Ziel ist es, das Haus als lebendiges Zentrum zum Herzstück des Quartiers zu machen.

Für Lebendigkeit soll außerdem eine vielfältige Zusammensetzung der Bewohner sorgen. Um diese zu erreichen, will HARFID sowohl 150 öffentlich geförderte Wohnungen als auch zahlreiche Vier- und Fünf-Zimmer-Wohnungen für Familien mit Kindern bauen. Laut Planung entstehen

insgesamt 56.500 Quadratmeter Bruttogrundfläche mit 42.000 Quadratmetern Wohn- und Nutzfläche für rund 1.500 bis 2.000 Menschen. Die Fertigstellung des Sankt Barbara Quartiers ist für das zweite Quartal 2026 geplant. Frank Baecke

Wohnen mit Weserblick

Bis zum Frühjahr 2023 soll das EuropaQuartier in der Bremer Überseestadt als Gesamtprojekt fertiggestellt sein. Die ersten vier von acht Wohnhäusern werden bereits Ende 2022 übergeben. Insgesamt entstehen fast 300 Wohnungen direkt an der Wasserkante.

Wo einst Stückgut auf Schiffe verladen wurde, entsteht seit einigen Jahren Bremens neuer Ortsteil Überseestadt. Mit seiner kontrastreichen Mischung aus alten Speicheranlagen in rotem Backstein, Neubauten in modernster Architektur, Grünanlagen, Kulturangeboten und Gastronomie ist die 300 Hektar große Überseestadt nicht nur ein herausragendes Hafenvitalisierungprojekt, sondern auch eines der größten städtebaulichen Projekte Europas.

Nun wächst dort mit dem EuropaQuartier zwischen der Konsul-Smidt-Straße und der Überseepromenade ein weiteres urbanes Quartier aus dem Boden. Justus Grosse baut hier am Bremer Europahafen rund 300 Wohnungen mit Weserblick und Südwestlage, verteilt auf acht Häuser im KfW-55-Standard.

Alle acht Häuser bereits verkauft

Über den ersten vier Häusern mit 139 Wohnungen, fünf Gewerbeeinheiten und 153 Pkw-Stellplätzen wehte im September 2021 die Richtkrone. Sie sind inzwischen an die LEG Immobilien SE verkauft. Die vier weiteren Häuser waren im Mai 2022 richtfertig. Sie umfassen 153 Wohnungen, eine Gewerbeeinheit

und 139 Pkw-Stellplätze. Auch sie haben mit der BMO Real Estate Partners Germany bereits einen Käufer gefunden. „Diese vier Häuser werden wir Ende Oktober oder Anfang November 2022 übergeben. Die Gesamtfertigstellung des EuropaQuartiers erfolgt im Frühjahr 2023“, kündigt Hendrik Wewerka an. Er ist Projektleiter bei der Justus Grosse Real Estate GmbH.

Begrünte Dächer

Die acht Gebäude stammen von zwei verschiedenen Architekten. Äußerlich harmonieren die Häuser miteinander, gleichen sich aber nicht wie ein Ei dem anderen. Vier Gebäude sind terrassenartig abgestuft, die anderen nicht. Gemeinsam sind die begrünten Dächer sowie Fußbodenheizungen, Solarlux-Verglasungen in den Loggien, Balkone, ebenerdige Duschen und der Wohnungsmix aus Einbis Vier-Zimmer-Wohnungen. Deren Größen reichen von 34 bis 130 Quadratmetern.

„Die Vier-Zimmer-Wohnungen haben meist Dachterrassen“, sagt Hendrik Wewerka und fügt an, dass zur Belebung des EuropaQuartiers eine kleine Stichstraße zwischen Haus 4 und Haus 5 beitragen soll. Sie führt direkt zum Wasser. In dem Durchgang könnte ein Café oder eine Eisdiele zum Verweilen einladen. Zudem sollen Anbieter von Leihfahrrädern und E-Rollern für diesen Platz akquiriert werden.

Standort der Möglichkeiten

Die Überseestadt wird von der WFB Wirtschaftsförderung Bremen GmbH vermarktet und mit Leben gefüllt. Ziel ist die Entwicklung eines „Standortes der Möglichkeiten“ mit einem vielfältigen Nutzungsmix aus Dienstleistung, Bürobetrieb, Gewerbe, Hafenwirtschaft und Logistik, aber auch Wohnen, Kultur und Freizeit.

Maike Schäfer, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnungsbau, bezeichnete das EuropaQuartier mit seiner Mischung aus Wohnen und Arbeiten als „großen Baustein der Bremer Wohnungsbauoffensive“. Die Firmengruppe Justus Grosse investiert rund 100 Millionen Euro in das Projekt.

Frank Baecke

Quelle: Justus Grosse Immobilienunternehmen

Paloma ohé

Die Bayerische Hausbau belebt das Areal der ehemaligen Esso-Häuser in Hamburg neu. Das funktioniert – allerdings nicht ohne Unwägbarkeiten.

Die Vorschusslorbeeren sind immens: „Glanz und Gloria verspricht das Paloma-Viertel“. Es wird das „neue Herz von St. Pauli“, „so bunt es eben geht“, dazu „ein wenig schief und schrill“. Also perfekt, kann man aus den Worten der Redaktion des Hamburger Portals kiekmo lesen. Auf dem Gelände der ehemaligen Esso-Häuser soll gewohnt, gefeiert, gearbeitet und der Subkultur gehuldigt werden. Von der Stange ist hier nichts, sondern alles ganz individuell.

Der alteingesessene Musikclub Molotow behält seinen Stammplatz auf 770 Quadratmetern Mietfläche. Dazu kommt ein Subkulturcluster, ein Hotel mit 150 Zimmern, ein Hostel und damit fast 5.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche für Gewerbe, ein sozialer Treffpunkt, Einzelhandel, Gastronomie. 186 Wohnungen entstehen, 40 Prozent frei finanziert, 40 Prozent im ersten Förderweg und 20 Prozent genossenschaftliches Wohnen. Ein ganzer Kosmos in 13 Häusern und einer Gasse, wie der Eigentümer, die Bayerische Hausbau, schreibt. Erworben wurde das Areal bereits 2009.

„Das Baufeld 5 haben wir an den Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) veräußert“, sagt Sabine Hagn, Pressesprecherin der Bayerischen Hausbau. „Damit sichert die Freie und Hansestadt Hamburg das im Rahmen der Bürgerbeteiligung gewünschte, trotz vielfacher Fristverlängerung durch uns aber zunächst gescheiterte genossenschaftliche Wohnen auf dem Areal. Die

Flächen der Baugenossenschaft werden wir schlüsselfertig errichten.“

Bei einem solch großen Projekt gibt es zudem jede Menge Wünsche – von der Verwaltung, den Anwohnern und jenen, die sich in dem Quartier später wohlfühlen sollen. „Wir hatten einen zweistufigen Wettbewerb zum Städtebau und Hochbau mit umfangreicher Bürgerbeteiligung“, so Sabine Hagn. Über 2.300 Bürgeranregungen fanden in der Planung Aufnahme. „Im Anschluss folgten mit PlanBude und Hamburg über 50 Verhandlungsrunden, bis der Städtebauliche Vertrag unterzeichnet werden konnte. Daraufhin waren dann weitere Nachjustierungen notwendig, die im Nachtrag im Juni 2021 festgehalten wurden.“

Damit nicht genug: Im langen Entwicklungsprozess ändern sich dazu noch die Gegebenheiten. So müssen ab 2023 Dachflächen mit Photovoltaik-Anlagen ausgestattet sein. Geplant waren hoch oben allerdings – so will es auch der so genannte St.-Pauli-Code – ein zum Spielbudenplatz hin gelegenes Kletterdach, eine Kletterwand und ein urbanes Skater- sowie ein Kunstspiel-Dach. „Derzeit suchen wir nach einer Lösung, um die neue Verordnung mit den bereits festgelegten sozialen Erfordernissen dieses besonderen Quartieres übereinzubringen“, so Sabine Hagn. Weiterer Knackpunkt ist die Kletterwand, die im Rahmen der Bürgerbeteiligung integriert wurde. Der eingereichte Bauvorbescheid war nicht genehmigungsfähig, da die Kletterwand-Norm im Konflikt zu den Brandschutzanforderungen eines Hochhauses stand. Eine neue Lösung brachte zwar einen positiven Bescheid, aber auch eine Menge Änderungen mit sich. „Die Kletterwand muss von der Brandwand des Hotels weiter abrücken und eine Sprinkleranlage in dem dazwischenliegenden Hohlraum eingebaut werden“, erklärt Sabine Hagn. Das wiederum wirke sich auf die direkt dahinter liegenden Hotelzimmer aus. Die Bayerische Hausbau hält einen Baubeginn des Paloma-Viertels im Jahr 2023 für realisitisch.

Ivette Wagner

Neues Leben im Malzhaus

Noch gehört die ehemalige Fabrik in der Erfurter Krämpfervorstadt zu den sogenannten Lost Places, den verlorenen Orten der Stadt. Doch die Zukunft des Areals, auf dem bis zur Jahrtausendwende Braumalz produziert wurde, verspricht Besseres.

Marode – ein Adjektiv, das auf nahezu alles in der monumentalen Industriebrache unweit des historischen Erfurter Stadtkerns zutrifft. Seit 22 Jahren ohne Nutzung, kaputtes Dach, kaum Fenster und Türen, keine Beheizung. Schon oft sollte das traditionsreiche Gelände einer neuen Nutzung zugeführt werden. Die Vision war, durch eine umfangreiche Modernisierung den aus zwei Gebäuden aus den Jahren 1880 und 1928 bestehenden Backsteinkomplex in ein Quartier umzuwidmen und an die Erfordernisse zeitgemäßen Wohnens anzupassen. Am Ende war bislang die einzige Verwandlung jedoch die der großen Hoffnung in eine allzu herbe Enttäuschung.

MalzWolff wird zum MalzQuartier

Dass die früheren Produktionshallen auf dem Grundstück Thälmann- / Ecke Iderhoffstraße – auch MalzWolff nach ihrem Gründer Johann Georg Wolff genannt – nun jedoch tatsächlich aus dem viel zitierten Dornröschenschlaf erweckt werden, ist ein Verdienst des neuen Eigentümers, der eigens gegründeten Grundstücksgesellschaft MalzQuartier mbH & Co. KG mit Sitz in Berlin. Das Unternehmen hatte den denkmalgeschützten Industriebau im Herbst 2021 erworben und forciert seitdem die Revitalisierung des Objektes. Unter dem Namen MalzQuartier sollen, beginnend noch 2022, in zwei Bauabschnitten insgesamt 275 Wohnungen mit über 25.000 Quadratmetern Wohnfläche entstehen – als Resultat einer

umfangreichen Sanierung und im Einklang mit denkmalpflegerischen Vorgaben.

Als „technische Herausforderung“ beschreibt die für den Vertrieb zuständige PROFI PARTNER AG das Vorhaben. „Wie es der Begriff Kernsanierung bereits auf den Punkt bringt, wird bei der vorgefundenen Bausubstanz kaum ein Stein auf dem anderen bleiben“, sagt Vorstand Ralf Müller. Das Ziel sei ein breiter Mix aus nachgefragten Zwei- bis VierZimmer-Wohnungen. Dafür erfolgte bereits die komplette Überplanung der Gebäude. Während der Sanierung werden dann die Fassaden grundlegend instandgesetzt, die Dächer nach den Behördenvorgaben erneuert, Türen und Fenster durch moderne Pendants ersetzt sowie haustechnische Verund Entsorgungsanlagen neu errichtet. Auch eine Tiefgarage mit mehr als 120 Stellplätzen gehört zum Konzept.

Hohe Preisdynamik am Erfurter Markt

Aus Sicht von Ralf Müller ist es ein „Gebot der Stunde“, das Gründerzeitbauwerk wieder langfristig in das gewachsene Umfeld zu integrieren, brauche der Erfurter Wohnungsmarkt doch dringend weiteren Wohnraum. Die deutliche Verknappung des Angebotes – der Leerstand liege inzwischen bei unter zwei Prozent – habe einen spürbaren Anstieg der Mieten herbeigeführt. Der zum 1. Juli 2022 aktualisierte Erfurter Mietspiegel bestätigt diese Einschätzung. Demnach haben sich die Richtmieten in der Landeshauptstadt in den letzten vier Jahren um bis zu drei Euro pro Quadratmeter erhöht. In der für das MalzQuartier hinsichtlich der Vergleichbarkeit am Markt wichtigsten Wohnungsgrößenklasse – 76 bis knapp 130 Quadratmeter – sind für Neubauten aus den Jahren 2016 bis 2021 Spitzenmieten von 13,10 Euro je Quadratmeter dokumentiert.

Bei dem Projekt selbst sind es, so heißt es von der PROFI PARTNER AG, konservativ kalkulierte 11,50 Euro je Quadratmeter, die Erwerbern von Wohneinheiten zur Vermietung für den Zeitraum von fünf Jahren nach Fertigstellung des Objektes garantiert werden. Mit der Vollendung des gesamten Komplexes sei im zweiten Quartal 2025 zu rechnen. Die Projektbeteiligten sind davon überzeugt, dass das MalzQuartier künftig eine bedeutende Rolle am Erfurter Wohnungsmarkt spielen und insbesondere der Krämpfervorstadt ein neues Antlitz verleihen wird.

Matthias Klöppel

Quelle: Grundstücksgesellschaft MalzQuartier mbH & Co. KG

Wein, Wasser und Wohnraum

Die Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft mbH (SWSG) baut 329 neue Wohnungen in modularer Holzbauweise für die Mitarbeiter des Klinikums Stuttgart in Bad Cannstatt. Nicht das einzige Projekt in diesem Stadtteil.

Groß, gastfreundlich und ein wenig geltungssüchtig: Bad Cannstatt. Der Stuttgarter Stadtteil hat eine lange Historie bis hin zu steinzeitlichen Jägern. Das Kurbad ist bekannt für sein heilendes Wasser und die Rotweinsorte Trollinger, zieht zudem noch mit der Wilhelma, dem zweitartenreichste Zoo Deutschlands, jede Menge Besucher an. Im größten Stadtteil der Hauptstadt Baden-Württembergs geht es wie in ganz Deutschland hauptsächlich um eins: die Schaffung von Wohnraum.

Dies erst recht, wenn davon die Fachkräftesituation profitiert. „Wir haben moderne Arbeitsplätze, tolle Teams, gute Bezahlung und attraktive Angebote zur Vereinbarkeit von Familie und Beruf,“ sagt Prof. Jan Steffen Jürgensen, Vorstand im Klinikum Stuttgart. „Das Thema Wohnen ist allerdings oft kritisch.“ Die Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft mbH (SWSG) baut nun in Bad Cannstatt für das Krankenhaus 329 Mitarbeiterwohnungen. In nachhaltiger, modularer Holzbauweise und aus seriellen Modulen. Thomas Fuhrmann, Bürgermeister Referat Wirtschaft, Finanzen und Beteiligungen, beschreibt es so: „Hier entsteht ein Projekt mit Charakter.“ Bereits im Frühjahr 2023 sollen die ersten 157 Wohneinheiten bezugsfertig sein – darunter eine große Anzahl an Apartments.

„Uns ist es ein großes Anliegen, qualitativ hochwertigen Wohnraum in zentraler Lage in Stuttgart zu schaffen“, sagt Jürgen Klein, Geschäftsführer der Reiß & Co. GmbH. Sein Unternehmen baut ebenfalls in Nähe des Klinikums. Bis Mitte 2023 entstehen für eine Investitionssumme von etwa 35 Millionen Euro knapp über 90 Einheiten und damit circa 2.300 Quadratmeter Wohnfläche. Im Erdgeschoss des sechsgeschossigen Neubaus ist zudem eine Gewerbeeinheit mit rund 280 Quadratmetern vorgesehen. PKW- und Fahrradstellplätze in der Tiefgarage wird es geben.

1 Die SWSG baut in Bad Cannstatt für das Krankenhaus 329 Mitarbeiterwohnungen.

2 Ebenfalls in der Nähe des Klinikums baut Reiß & Co.

Die SWSG hat im Hallschlag, einem Stadtteil innerhalb Cannstatts und auf einer Anhöhe über dem Neckartal gelegen, etwa 1.800 Wohnungen und ist damit der größte Vermieter. Zwei Drittel des Bestandes sind bereits saniert. Bis 2024 werden weitere 125 Mietwohnungen entstehen, davon 63 Sozial- und 62 frei finanzierte Mietwohnungen. In einem zweiten Bauabschnitt sieht die Planung noch einmal 125 Einheiten vor, davon 62 frei finanzierte Miet- und 63 Sozialmietwohnungen.

Ivette Wagner

Neues Quartier am Alten Leipziger Bahnhof geplant

Die Stadt Dresden hat ein aufwendiges Verfahren gestartet, um möglichst viele Betroffene einzubeziehen. Das Problem: Sie besitzt kein Grundstück im Areal.

Vom einst prächtigen Ensemble des ersten Dresdner Bahnhofes ist kaum noch etwas übriggeblieben. Die erste Ferneisenbahn von Leipzig nach Dresden hatte am Leipziger Bahnhof 1839 ihren Endpunkt. Trotz Denkmalschutzes verfallen die letzten Reste immer mehr. Dabei wollte sie das Handelsunternehmen Globus im Zuge des Neubaus seines Einkaufszentrums sanieren. Doch gegen die Größe des Projektes regte sich in der Stadt heftiger Widerstand. Nun plant Globus an einem anderen Standort in der Landeshauptstadt.

Die Verwaltung hat Anfang 2022 für das 27 Hektar umfassende Areal in der Leipziger Vorstadt ein in Dresden bisher einzigartiges Planungsverfahren gestartet. Baubürgermeister Stephan Kühn nennt es Kooperative Quartiersentwicklung. Ziel ist die städteplanerische und freiraumplanerische Neuordnung des Areals als kleinteiliges und grünes Stadtquartier, möglichst klimaneutral.

Grundlage bildet der vom Stadtrat im Juni 2018 beschlossene Masterplan Nr. 786.1 Leipziger Vorstadt / Neustädter Hafen mit dem Leitgedanken Park schafft Stadt. Der Wohnungsbau südlich der Leipziger Straße, die Hafen-City, ist zum großen Teil bereits abgeschlossen. Damit konzentriert sich das Verfahren jetzt auf die westliche Seite der Leipziger

Straße – begrenzt von Erfurter- und Eisenbahnstraße und dem Bahndamm.

An dem Konzept sollen nicht nur die Stadtverwaltung und die Eigentümer mitarbeiten, sondern auch Vertreter der Stadtgesellschaft. Diese 48-köpfige Begleitgruppe lotet in den Arbeitstreffen zunächst aus, wie das Gelände grundsätzlich gestaltet werden kann. „Es ist geplant, die Aufgabenstellung im vierten Quartier abzuschließen und das Werkstattverfahren zu beginnen. Wir rechnen mit dessen Abschluss im Sommer 2023“, erklärt eine Sprecherin im Dresdner Rathaus. Die Ergebnisse werden in einem städtebaulichen Rahmenplan präzisiert. Die folgende Bearbeitung der Bebauungspläne könne mehrere Jahre in Anspruch nehmen.

Derzeit wird das Areal von Unternehmen und kulturellen Vereinen sehr unterschiedlich genutzt. Unmittelbar neben dem einstigen Bahnhofsgebäude besteht sogar ein kleines Wohnwagenplatz-Projekt. Naturgemäß haben die zwölf Grundstückseigentümer auf dem rund 900 Meter langen und fast 400 Meter breitem Gelände sehr unterschiedliche Interessen. Die Landeshauptstadt verfügt selbst über keine Grundstücke, wohl aber über relativ konkrete Nutzungsvorstellungen. So seien, wie sie zur Auftaktveranstaltung verkündete, die Interessen von Kindern und Jugendlichen ausdrücklich zu berücksichtigen. Danach werden unter anderen 3.000 Quadratmeter für eine Skater-Halle, 5.000 bis 10.000 Quadratmeter für unterschiedliche Spielanlagen geprüft. Ein Jüdisches Museum und ein Depot für die Staatlichen Kunstsammlungen könnten ebenfalls bei den Planungen Beachtung finden. Mindestens 3.500 Quadratmeter Kleingartenanlagen sowie ein Biotopverbund sollen erhalten bleiben. Logischerweise beteiligen sich die Grundstückseigentümer an der Finanzierung von Anlagen, die dem Quartier dienlich sind. Derzeit ist noch unklar, wie viel Prozent der Flächen bereits bebaut sind und wie groß die künftige Baudichte sein wird. Das seien, so die Sprecherin, zentrale Themen, die bei Arbeitstreffen ausgelotet werden. Im Sommer schien der Prozent zu stocken: Die Frage der Wirtschaftlichkeit künftiger Wohnbebauung steht angesichts enorm gestiegener Baupreise im Raum. Aber es ist ja ohnehin ein längerer Planungszeitraum vorgesehen.

Bettina Klemm

Um das Areal am Alten Leipziger Bahnhof in Dresden gibt es seit Jahren Diskussionen.

Alter Leipziger Bahnhof

Q-nterbuntes

Eine Stadt in der Stadt soll das The Q in Nürnberg werden: mit Wohnungen, Büros, Gastronomie und Einzelhandel. Letzterer wird sich über das gesamte Erdgeschoss des ehemaligen Quelle-Versandzentrums erstrecken.

Werden in einem Gebäude alle Bedürfnisse des urbanen Lebens unter einem Dach vereint, dann sprechen Projektplaner von einer Mixed-Use-Immobilie. Doch im Falle von The Q ist das tiefgestapelt. Denn das ehemalige Quelle-Versandzentrum in Nürnberg wandelt sich nicht nur in eine gemischt genutzte Immobilie, sondern in eine Stadt in der Stadt – mit Wohnungen, Behördenzentrum, Kita und Einzelhandel. Rund 4.000 Menschen werden in Zukunft dort leben und arbeiten. Für ihre Versorgung entstehen 7.500 Quadratmeter Einzelhandelsflächen, die sich über das gesamte Erdgeschoss an der Fürther Straße erstrecken.

Standort für Einzelhändler

Die GERCHGROUP AG, die den denkmalgeschützten Gebäudekomplex umgestaltet, hat die Nürnberger Immobilienberatung Küspert & Küspert mit der Vermietung beauftragt. Angestrebt wird ein Mix aus nahversorgungsrelevanten Einzelhändlern wie Vollsortimenter, Drogerie, Biomarkt und Discounter. Marc K. Thiel, Vorstand Transaction der GERCHGROUP AG, sagte zum Start der Vermietung: „Das Projekt The Q soll nach seiner Fertigstellung zu einem der zentralen Anlaufpunkte innerhalb Nürnbergs werden.“ Die Erwartung, dass sowohl das neue Behördenzentrum als auch die soziale

Infrastruktur vor Ort und die gute Verkehrsanbindung für ein hohes Publikumsaufkommen sorgen werden, schlage sich schon jetzt in der Nachfrage nach den Einzelhandelsflächen nieder. Das Kundenpotenzial im Radius eines Kilometers liege bei 60.000 Menschen.

Segen für Wohnungssuchende

Die 532.000-Einwohner-Stadt Nürnberg ist als starker Wirtschaftsstandort im Zentrum Nordbayerns ein gefragter Wohnort. Trotz intensiver Bautätigkeit übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot bei Weitem. Die Leerstandsquote liegt auf einem sehr niedrigen Niveau von 0,8 Prozent. Angesichts des Wohnraummangels forciert die Stadt die Ausweisung von Bauflächen. Zu den großen Baugebieten, die aktuell in der Entwicklung sind, zählt neben den neuen Stadtquartieren Lichtenreuth und Luitpoldviertel das Quelle-Areal The Q. Bis zu 1.000 Wohnungen sollen hier entstehen. Um die weitläufigen Bestandsflächen für Wohnzwecke umgestalten zu können, werden Lichthöfe in die Gebäude eingeschnitten. Sie bieten Platz für private Gärten und bringen Helligkeit in die Wohnungen. Durch den Einbau der Lichthöfe reduziert sich die Bestandsfläche des stadtbildprägenden Gebäudekomplexes von 250.000 Quadratmeter auf 170.000 Quadratmeter oberirdische Bruttogeschossfläche.

Preisgekröntes Nutzungskonzept

Seine Einzigartigkeit brachte dem Projekt 2022 bei dem polis AWARD für Stadt- und Projektentwicklung den ersten Platz in der Kategorie Urbanes Flächenrecycling ein. Der Preis würdigt Projekte, die über ihren eigenen Rahmen hinaus einen Beitrag für das öffentliche Wohl einer Stadt leisten. Das The Q überzeugte die Jury vor allem mit seiner besonderen Kombination aus Projektkomplexität, Umgang mit dem Baubestand und innovativem Nutzungskonzept.

Frank Baecke

Quelle:

Maximale Freiheit

In Düsseldorf-Derendorf entstehen bis Ende 2024 mehr als 500 Wohnungen und 16.000 Quadratmeter Büro- und Gewerbefläche. Das neue Quartier heißt maxfrei. Weil es ein Viertel werden soll, in dem sich jeder maximal frei entfalten kann.

Der Anspruch ist hoch: Das maxfrei soll ein Paradebeispiel für eine moderne Quartiersentwicklung werden. Das könnte auch gelingen, denn was die Projektentwickler INTERBODEN und HAMBURG TEAM als Joint Venture-Partner im Düsseldorfer Wohn- und Geschäftsviertel Derendorf planen, ist ein Zusammenspiel aus Wohnen, Arbeiten, Einzelhandel, Gastronomie, Services, Digitalisierung und Ökologie. Einfacher ausgedrückt: ein Viertel, in dem von der Apotheke über das Smart Office bis zur Kita alles Nötige vorhanden ist. Einschließlich eines angenehmen Mikroklimas und sauberer Luft.

Autofrei mit Service-Konzept

Autos wird es im maxfrei nicht geben, dafür entsiegelte Flächen, ein Wasserspiel, eine Sitztreppe als Quartierstreff, einen Spielplatz und Außengastronomie unter Bäumen. 120 Stück sollen gepflanzt werden, ein ganzer Park vor der eigenen Haustür. Hinzu kommen begrünte Dächer, Vorgärten und Feuerwehrzufahrten. Alles in allem entstehen 15.000 Quadratmeter Grünfläche.

Dem Gedanken der maximalen Freiheit folgt auch das Service-Konzept für das Quartier. Die Angebote reichen von Gäste-Apartments über Paketannahme, Bügelservice und Kleintierversorgung bis zum Abwesenheitsservice – nutzbar über eine eigene Quartiers-App, die auch als Vernetzungstool für Nachbarn gedacht ist.

Bauarbeiten haben begonnen

Insgesamt wollen INTERBODEN und HAMBURG TEAM zwischen der Ulmenstraße und der Metzer Straße mehr als 500 Wohnungen und 16.000 Quadratmeter Büro- und Gewerbeflächen errichten. Seit März 2022 liegen die Baugenehmigungen vor, im April erfolgte die Grundsteinlegung im Beisein von Ina Scharrenbach, Ministerin für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung des Landes Nordrhein-Westfalen.

Bereits gut sichtbar sind die Arbeiten im Bereich des geförderten Wohnungsbaus mit rund 170 Wohnungen und 170 Apartments in einem Studentenwohnheim. Jetzt folgen die Hochbauarbeiten der Büro- und Gewerbeflächen sowie der 200 Eigentumswohnungen. Alle Wohnungen haben Größen zwischen 40 und 155 Quadratmetern und verfügen

über Balkon, Terrasse, Loggia oder Garten. Hinzu kommen Tiefgaragen für Pkws und Fahrräder.

Büroflächen auf der Höhe der Zeit

Für Gewerbetreibende sind moderne Office-Lösungen inklusive 200 Tiefgaragenstellplätzen und 60 E-Ladestationen geplant. „Im Quartier maxfrei entstehen neue Büroflächen auf der Höhe der Zeit. Flexible Gebäudestrukturen und eine energieeffiziente Gebäudetechnik, Smart-Office-Funktionen per App und ein attraktiver nutzungsgemischter Standort bieten die perfekte Grundlage für New Work-Konzepte“, sagt Bastian Humbach, Geschäftsführer von HAMBURG TEAM Projektentwicklung.

Die geförderten Wohnungen und Studentenapartments sollen bis Ende 2023 fertiggestellt werden. Bis Mitte 2024 erfolgt die Übergabe der Büro- und Gewerbeflächen, bis Spätsommer 2024 die der 200 Eigentumswohnungen. Für die Gesamtfertigstellung des gemischt genutzten Quartieres ist das Jahresende 2024 angepeilt.

Frank Baecke

Quelle: INTERBODEN Hamburg

Alte Porzellanfabrik: Scherben sollen Glück bringen

Mit der ehemaligen Lettiner Porzellanfabrik wartet am nordwestlichen Stadtrand von Halle an der Saale ein außergewöhnliches Asset darauf, sein verborgenes Potenzial vollständig zu entfalten.

Aus seinem Dornröschenschlaf erwacht ist das Gelände der 1990 stillgelegten Fabrik schon 2015, als mit Achmed Großer und seinem Geschäftspartner zwei Unternehmer das Terrain erwarben, die fest entschlossen waren, ihm neues Leben einzuhauchen. Achmed Großer und seine Team schafften es, die zahlreichen Werksgebäude mit einem bunter Mix an Unternehmen zu beleben. Entstanden ist ein kleiner Gewerbepark mit einem Helikopter-Flugdienst für medizinische Transporte und Personenverkehr. Weiterhin ansässig ist ein Startup mit einem innovativen Patent auf druckbetankte Sicherheitssysteme, die ein erhebliches Marktpotenzial besitzen. Diese Systeme wurden nicht nur auf dem Gewerbepark entwickelt, sondern sollen künftig in den vollständig sanierten Werkhallen produziert werden. Daneben haben sich weitere kleinere Unternehmen angesiedelt - vom Tiefbau über Oberflächentechnik, Kfz-Reparatur bis zu einer Tierarztpraxis mit Kundenparkplätzen.

Damit sind die Potenziale des Standortes aber noch lange nicht ausgeschöpft, im Gegenteil: Drei jetzt zum Verkauf stehende Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 45.200 Quadratmetern im östlichen Teil des Geländes bieten so vielversprechende Perspektiven, dass Standortverwalter Achmed Großer ins Schwärmen gerät: „Hier bestünde die Möglichkeit, in einer Kombination von sanfter gewerblicher Nutzung mit Einkaufsgelegenheiten und Betreutem Wohnen,

ergänzt durch altersgerechte Dienstleistungen sowie einem attraktiven gastronomischen Angebot, ein für Halle einzigartiges, lebendiges Konzept umzusetzen, das Wohnen, Leben, Einkaufen und Arbeiten verbindet.“

Spuren des Porzellans noch allgegenwärtig

Kernstück ist eine circa 17.200 Quadratmeter große Fläche direkt südlich der Schiepziger Straße, von der über 13.300 Quadratmeter bebaut sind – und zwar im Wesentlichen mit dem zweistöckigen ehemaligen Fertigungsgebäude, einer rund 5.000 Quadratmeter großen Halle, diversen Lagerflächen, einigen Erweiterungsbauten und einem Haus, das zu DDRZeiten Sitz der Werksleitung war. In der alten Fabrik stößt man noch heute auf Schritt und Tritt auf die Spuren der Porzellanherstellung: Regale und Tische, auf denen sich Formen türmen, ein Gebläse zum Trocknen der fertigen Ware sowie stapelweise Säcke mit den Ausgangsstoffen Kaolin, Feldspat und Quarz. Hier zeigt sich die Tragkraft der Zwischendecken, auf denen früher das Gewicht von Brennöfen, Material und tonnenschwerem Geschirr lastete. Sie sind ebenso massiv wie das Skelettbetongerüst, aus dem das gesamte Gebäude besteht. „Diese Bausubstanz ist auch Jahrzehnte später noch absolut trocken und intakt. Da die Konstruktion

Quelle: Tom Dachs

1 Die 1990 stillgelegte Porzellanfabrik könnte dank ihrer intakten Bausubstanz zu einem attraktiven Standort für Betreutes Wohnen entwickelt werden.

2 Standortverwalter Achmed Großer sieht viel Potenzial für eine neue Nutzung der ehemaligen Lettiner Porzellanfabrik.

3 Durch die Skelettbetonbauweise können im alten Fabrikgebäude flexible Grundrisse für eine künftige Wohnnutzung geplant werden. Hohe Fenster sorgen für lichtdurchflutete Räume.

4 Die 5.000 Quadratmeter große Halle dient zurzeit als Unterstellmöglichkeit für Campingmobile. Hier könnte ein Bau- oder Gartenmarkt entstehen.

5 Blick auf das Gelände von Nordosten: Überall stehen ausreichend Flächen für künftige Parkmöglichkeiten zur Verfügung.

überwiegend freitragend ist und es nur wenige Zwischenwände gibt, können Grundrisse sehr flexibel geplant werden. Das nicht denkmalgeschützte Gebäude eignet sich daher perfekt für eine Wohnnutzung, beispielsweise für Betreutes Wohnen, was in dem als Gewerbefläche ausgewiesenen Gebiet ohne weiteres realisierbar wäre“, erläutert Achmed Großer. Vertikale Schächte für Versorgungsleitungen und Haustechnik sowie zwei Lastenaufzüge sind ebenso vorhanden wie helle, mit großen Fenstern ausgestattete Räumlichkeiten, deren Grundrisse sich nach Belieben gestalten lassen.

Und die vorhandene Substanz bietet weitere Möglichkeiten: „Aus der ehemaligen Werksküche, der Kantine mit verglastem Wintergarten und begrüntem Innenhof könnte wieder eine Caféteria als Ort der Begegnung entstehen“, sagt Achmed Großer, der auch genug Phantasie besitzt, um sich vorzustellen, dass aus den ehemaligen Büroräumen im zweistöckigen Altbau an der Schiepziger Straße ein Restaurant mit mediterraner Küche werden könnte – inklusive Dachterrasse mit Aussicht auf den nahen Petersberg. Ins Schwärmen kommt er auch beim Blick auf die östlich der alten Fabrik gelegene, 100 Meter lange und 50 Meter breite Halle, die kurz vor der Wende ebenfalls in massiver Skelettbetonbauweise errichtet wurde. Ihr Dach wird nur durch eine Reihe Mittelpfeiler gehalten, wodurch rechts und links davon jeweils 25 Meter überspannte Fläche zur flexiblen Nutzung zur Verfügung stehen. Hier könnte beispielsweise ein Bau- oder Gartenmarkt einziehen. Zur Schiepziger Straße hin bietet die Halle zusätzlich die Möglichkeit, in den rund sechs mal zwölf Meter großen Einheiten Handel und Gewerbe mit direkt angrenzenden Lagerflächen anzusiedeln. Auch hier sind die Zuschnitte veränderbar. „Die großen Bau- und Gartenmärkte liegen fast ausschließlich im Osten der Stadt. Das westliche Gebiet, wozu Halle-Neustadt gehört, ist hingegen unterversorgt“, stellt Achmed Großer fest. Hier bestehe also Nachfrage und Potenzial, denn die Leute wollten „nicht wegen jeder Schraube über die Saale fahren“, wie er sagt. Raum

5

für Parkflächen beziehungsweise für weiteren großflächigen Einzelhandel zur Nahversorgung ist ebenfalls ausreichend vorhanden, denn angrenzend in südlicher Richtung stehen zwei weitere, jeweils rund 14.000 Quadratmeter große, fast unbebaute Grundstücke bereit. Eines ist als gewerbliches Bauland ausgewiesen und teilweise erschlossen; die andere Fläche besitzt derzeit den Status einer gewerblich-landwirtschaftlichen Nutzfläche.

Potenzial zur Erzeugung von Solarstrom

Achmed Großer weist auf den Aspekt der Nachhaltigkeit hin: „Ein Abriss der vorhandenen kerngesunden Bausubstanz für einen späteren Neubau wäre pure Energieverschwendung.“ Stattdessen könne an Ort und Stelle sogar Strom produziert werden, denn schätzungsweise 12.500 Quadratmeter der unverschatteten Dachflächen, die eine hohe Traglast aufnehmen können, eignen sich für die Installation von Solaranlagen. Das ehemalige Werksgelände verfügt sogar über einen Mittelspannungsanschluss, so dass der erzeugte Strom direkt ins Netz eingespeist werden könnte. „All dies zeigt, wie vielfältig die Potenziale an diesem besonderen Standort sind“, so Achmed Großer, der selbst auf dem Gelände den eingangs erwähnten Hubschrauber-Flugdienst betreibt und die Patente für druckbetankte Sicherheitssysteme (Rollgitter und ein spezielles Fahrradschloss) besitzt, die er vor Ort produziert. „Damit bin ich vollständig ausgelastet, so dass mir leider keine Zeit bleibt, dieses tolle Areal weiterzuentwickeln. Aber ich bin sicher: Die Scherben der ehemaligen Porzellanfabrik werden Glück bringen.“ Die Geschichte des traditionsreichen Areals ist also noch lange nicht zu Ende – es wird gerade ein neues Kapitel aufgeschlagen.

Kontakt für Interessenten: Rüdenburg Verwaltungs GmbH Achmed Großer Schiepziger Straße 59; 06120 Halle / Saale Telefon: 0178 4830694

„Nicht wegen jeder Schraube über die Saale“

Skyline im Wachstum

Der Projektentwickler Zech baut in Kooperation mit der Messe Frankfurt ein Hochhaus im Europaviertel. Eigentümerin und künftige Hauptmieterin wird die namensgebende Sparda-Bank Hessen eG.

Viel ist passiert, seitdem die Deutsche Bahn vor rund 25 Jahren entschied, den Betrieb am Frankfurter Hauptgüterbahnhof im Stadtteil Gallus einzustellen. Nach der Entwicklung eines Rahmenplanes für das stillgelegte Gelände durch das Planungsbüro Albert Speer & Partner um die Jahrtausendwende erfolgte die Räumung und Erschließung des Geländes. Das etwa 90 Hektar große Areal wurde aufgeteilt und an verschiedene Investoren verkauft, welche seitdem das innenstadtnahe Prestigeobjekt mit Büros, Wohnungen und Infrastruktur ausstatten. Insbesondere die zeitweise aus der Mode gefallenen Hochhäuser feiern im Europaviertel ihre Renaissance. Seit Anfang der 2000er Jahre wird die Frankfurter Skyline hier durch Projekte wie den Tower 185 oder den noch im Bau befindlichen Millenium Tower erweitert.

Den nächsten Beitrag zur städtischen Silhouette, ein 39-geschossiges Hochhaus auf dem Gelände der Messe Frankfurt, realisiert der Bremer Projektentwickler Zech für die Sparda-Bank. Der nach der künftigen Eigentümerin benannte Hochpunkt ist als Büro- und Hotelgebäude mit gemischter Nutzung ausgelegt. Architektonisch zeichnet

das mittlerweile getrennte Büro cma cyrus moser architekten für den Entwurf verantwortlich. Dieses bereicherte die Frankfurter Skyline bereits mit Entwürfen zu namhaften Projekten wie dem Tower 90, dem ONE FORTY WEST und dem kürzlich fertiggestelltem Senckenbergturm.

Im unteren Teil des rund 32.000 Quadratmeter Nutzfläche umfassenden Sparda-Bank Towers sollen künftig 373 durch die ATLANTIC Hotelgruppe bewirtschaftete Hotelzimmer auf Vier-Sterne-Niveau entstehen. Auch Gastronomie, ein Sportbereich sowie eine Skybar sind vorgesehen. Im oberen Teil des Gebäudes werden hingegen rund 13.400 Quadratmeter Bürofläche auf 14 Etagen realisiert. Diese sollen den künftigen Hauptmietern, der Sparda-Bank und der Messe Frankfurt, aber auch weiteren Mietparteien zur Verfügung stehen. Ferner entstehen in den vier Untergeschossen des Turms rund 200 Pkw-Stellplätze.

Anbindung durch Messeeingang Süd

Umgesetzt wird das Projekt auf dem Baufeld 42A an der Europa-Allee, westlich der Emser-Brücke, in maßgeblicher Zusammenarbeit mit den Betreibern der Messe Frankfurt. Diese sind Eigentümer des Grundstückes und stießen den Bau des Gebäudekomplexes mit einem im Herbst 2013 ausgelobtem Wettbewerb ursprünglich an. Geplant war zunächst, lediglich das Portal des Messeinganges Süd am vorhergesehenen Standort zu errichten. Erst in den späteren Planungsphasen wurde das Vorhaben um das angrenzende Hochhaus ergänzt, welches den aktuellen Plänen zufolge das fünfstöckige Messeportal direkt in seine Kubatur integrieren soll.

Das etwa 5.000 Quadratmeter große Portal ist für den östlichen Teil des Projektgrundstückes vorgesehen und soll künftig einen Zugang zur Messe von Süden her ermöglichen. Angedacht sind eine umfangreiche Empfangshalle, Veranstaltungs- und Konferenzräume sowie Raum für Gastronomiegewerbe. Die Empfangshalle ist über das verglaste Transportsystem Via Mobile mit der 2018 errichteten Halle 12 verbunden, über welches sich auch die restlichen Messehallen erreichen lassen. Gleichzeitig wird der Gebäudekomplex durch eine U-Bahnhaltestelle an die im Bau befindliche Erweiterung der U5 angebunden. Die Fertigstellung dieser ist bis spätestens 2025 vorgesehen. Bis dahin will Projektentwickler Zech auch den Sparda-Bank Tower vollenden. Der Baubeginn wurde mit dem symbolischen Spatenstich im Frühjahr 2022 gefeiert.

Robert Hoffmann

Quelle: Sparda-Bank Hessen eG

Potsdam glänzt

Eine der derzeit spannendsten Projektentwicklungen ist die Media City im Filmpark Babelsberg. Den Entwurf dafür hat das Studio Libeskind geliefert.

Für den Filmpark Babelsberg wird eine weitere Attraktion geplant. Doch es wird keine Kulisse sein. Vielmehr soll für rund 300 Millionen Euro ein 94.000 Quadratmeter großer Bürokomplex der Superlative entstehen. Bereits im November 2021 hat der Stararchitekt Daniel Libeskind seinen Entwurf vorgestellt. Bauherr Jan Kretzschmar von KW-Development betonte anlässlich der Präsentation: „Mit dem neuen Büroensemble schaffen wir nicht nur weitere be-

Kreativwirtschaft. Es ist zudem Sitz der Landesregierung. Die Marktbeobachter von Engel & Völkers attestieren auch für die nächsten Jahre eine große Attraktivität: „Trotz des umfangreichen Baugeschehens nahm die Leerstandsquote gegenüber dem Vorjahr um 0,2 Prozentpunkte auf 2,5 Prozent im Jahr 2021 ab.“ Die Spitzenmieten sind um zwei Euro auf 19 Euro gestiegen. Damit liegen sie aber immer noch unter denen der nahegelegenen Bundeshauptstadt Berlin. Für

nötigte Büroflächen für die Medienstadt, sondern machen Babelsberg durch diesen Eyecatcher von internationaler Strahlkraft noch attraktiver. Besonders die Streamingdienste bauen ihr Geschäft immer weiter aus und benötigen dafür nicht nur mehr Content, sondern auch Standorte, wo dieser produziert werden kann.“

Das dafür vorgesehene Areal befindet sich an der Kreuzung Großbeerenstraße / August-Bebel-Straße, die neben dem bekannten Action-Vulkan des Filmparkes liegt – verkehrsgünstig schräg gegenüber dem Bahnhof PotsdamMedienstadt Babelsberg. Der Libeskind-Entwurf sieht hier einen 66 Meter hohen runden Büroturm vor, der von vier niedrigeren, bogenförmigen Gebäuden mit Höhen von 44 und 22 Metern umschlossen ist. Daniel Libeskind erläutert zum Entwurf: „Die Gestaltung der fünf Gebäude ist inspiriert von Formen, die mit dem Filmemachen verbunden sind: gestapelte 70-Millimeter-Filmrollen, Kamerablenden und Objektive. Das Gebäudeensemble soll die Entwicklung Babelsbergs als weltbekannten Film- und Medienstandort weiter sichern.“

Potsdam hat neben der Medien- und Filmwirtschaft weitere Schwerpunktbranchen wie Biotechnologie, Life Science, Klima- und Nachhaltigkeitswissenschaften sowie die IT- und

2022 wird mit einem Flächenumsatz zwischen 40.000 bis 45.000 Quadratmetern gerechnet, mehr als der Fünfjahresdurchschnitt von 35.800 Quadratmetern.

Anja Farke, Geschäftsführerin von Engel & Völkers Potsdam, sagt: „In Potsdam wird ein hoher Bevölkerungszuwachs erwartet. Die Bevölkerung wächst da, wo Arbeitsplätze entstehen und man Zukunft sieht.“ Eine der größten Herausforderungen ist deshalb die Knappheit bei Gewerbe- und Wohnflächen. Diese werden derzeit an verschiedenen Standorten entwickelt. Dazu gehören der Campus Jungfernsee mit den Jungfernsee Lofts und The Summit, area 52, das Havel-Quartier-Potsdam, Golm, das Kreativquartier, der Lok-Zirkus, aber auch der Horstweg für die Bundespolizei und die Heinrich-Mann-Allee für die Landesverwaltung. Hinzu kommen geplante Entwicklungen im Kirchsteigfeld, Krampnitz und das RAW-Digitalzentrum am Hauptbahnhof. Willi Weber, der bei E&V Potsdam den Büroflächenmarkt betreut, betont: „Die Situation in Potsdam ist nicht nur durch das enorme Baugeschehen gekennzeichnet, sondern auch durch die Bereitschaft der Investoren, Leuchtturmprojekte in der Landeshauptstadt zu realisieren.“

Mara Kaemmel

Smart Rhino

Wo fast 160 Jahre lang Stahl verarbeitet wurde, will die Stadt Dortmund eines ihrer größten städtebaulichen Entwicklungsprojekte realisieren. Geplant ist ein europaweit wegweisendes Quartier für Wohnen, Arbeiten, Forschen und Freizeit.

und soziale Einrichtungen vorsieht, versprechen sich die Planer von der Fachhochschule Dortmund. Diese will ihre vier Standorte künftig im Smart Rhino zusammenlegen und einen neuen Hochschultypus realisieren. Statt eines klassischen Campus soll ein durchmischtes Stadtquartier entstehen, das die Kooperation und Interaktion mit Partnern aus Wirtschaft, Handwerk und Zivilgesellschaft durch kurze Wege begünstigt beziehungsweise überhaupt erst ermöglicht. Das Smart Rhino liegt nur einen Kilometer westlich der Dortmunder Innenstadt und ist dadurch eng mit der City, dem Unionviertel und dem Stadtteilzentrum Dorstfeld verflochten.

Smart Rhino? Wer nicht aus Dortmund kommt, dürfte kaum verstehen, was es mit dieser Quartiersbezeichnung auf sich hat. Denn er kann nicht wissen, dass das inoffizielle Wappentier der neuntgrößten deutschen Stadt ein geflügeltes Nashorn ist. Einst als Logo für das Dortmunder Konzerthaus entwickelt, wurde das pegasusartige Rhinozeros im Jahr 2006 durch eine Kunstaktion populär, auf deren Höhepunkt 120 bemalte Nashornfiguren die Innenstadt zierten. Etliche davon sind bis heute dort zu finden.

Digital, energieeffizient, grün, smart

Nun ist der geflügelte Dickhäuter zum Namensgeber für ein ehrgeiziges Stadtentwicklungsprojekt geworden: Smart Rhino steht für den Umbau eines früheren Industriegeländes zu einem digitalen, energieeffizienten, grünen, sprich smarten Quartier. Es handelt sich um das 52 Hektar große, ehemalige Areal der Hoesch Spundwand und Profil GmbH. Auf dieser seit sechs Jahren brachliegenden Fläche im Stadtbezirk Innenstadt-West sollen nicht nur 1.400 Wohnungen, sondern auch Büros und Gewerbeflächen sowie Raum für Innovation, Bildung und Freizeit entstehen.

Einen wichtigen Impuls für die Quartiersentwicklung, die dazu Nahversorgung, Gastronomie, Dienstleistungen

Teil von Stadt- und Regionalprojekten

Entwickelt wird das Smart Rhino von der Essener Thelen Gruppe als Eigentümerin des Areals in Kooperation mit der Stadt, der IHK und der Fachhochschule Dortmund sowie dem Land Nordrhein-Westfalen. Das Quartier ist unter anderem Bestandteil der Stadt- und Regionalentwicklungs-Teilprojekte Smart City und Emscher nordwärts. Ersteres zielt auf die digitale Vernetzung von Wirtschaft, Wissenschaft und Zivilgesellschaft zur Smart City und dient als Reallabor für die Stadt der Zukunft. Letzteres vernetzt Stadt- und Landschaftsräume und ist ein Beitrag zur Internationalen Gartenbauausstellung 2027 im Ruhrgebiet (IGA 2027).

Das Smart Rhino soll aber nicht nur ein digitales und grünes, sondern auch ein nachhaltiges und klimafreundliches Quartier mit geringem CO₂-Ausstoß werden. Erreichen wollen das die Planer durch Nutzung von grünem Wasserstoff, Sektorenkopplung, Abwärmenutzung und Verkehrsvermeidung.

Die Investitionskosten für das Projekt werden auf knapp zwei Milliarden Euro taxiert. 2025 sollen die Bauarbeiten beginnen. Erste Ergebnisse will die Thelen Gruppe möglichst schon zur IGA 2027 präsentieren.

Frank Baecke

Quelle: Thelen Gruppe

Mit grüner Krone

In Darmstadts Mitte soll ein neuer Wohnturm entstehen. Der Planungsentwurf für den 16-Geschosser lässt mit außergewöhnlicher Architektur, umlaufenden Balkonen und viel Begrünung aufhorchen.

Der Marienplatz in Darmstadt: Nahtstelle zwischen Kernstadt und den jüngeren Stadtvierteln, rund 1,4 Hektar groß, als geschotterter Parkplatz eine der letzten großen Brachflächen im Zentrum. Jahrzehnte nach dem letzten Hochhausbau in der hessischen Großstadt soll hier wieder ein turmhohes Gebäude in die Höhe wachsen. Nachdem der Schweizer Bau- und Immobiliendienstleister Implenia das Areal vor über einem Jahr der Stadt abgekauft hatte, fand der Architektenwettbewerb für die hochbauliche Entwicklung des Grundstückes seinen Abschluss. Das Ziel: ein 57 Meter hoher Wohnturm, welcher in den ersten vier Geschossen um einen mäanderförmigen Baukörper zurückspringt.

Gartenartiges Ambiente

„Der Marienplatz ist der letzte große Entwicklungsbaustein im inneren Stadtgefüge. Mit dem Wettbewerb für das Hochhaus haben wir einen wichtigen Auftakt für die weitere Hochbauentwicklung geschaffen“, weist Oberbürgermeister Jochen Partsch auf die Bedeutung des Erreichten hin. Der Siegerentwurf, der das Stadtbild der 160.000-EinwohnerKommune schmücken soll, stammt vom lokal ansässigen Architekturbüro netzwerkarchitekten. Dieser sieht eine außergewöhnliche Architektur mit umlaufenden, circa 1,70 Metern tiefen Balkonen vor. Ein Zeichen für Nachhaltigkeit soll die umfangreiche Begrünung setzen. Pflanztröge mit

mehr als einem Meter Breite gehören sowohl an der Hauswand als auch zwischen den Wohnungen zum Konzept. Geschosshohe Fenstertüren sorgen für ein individuelles und gartenartiges Ambiente. Darüber hinaus bekommt der 16-Geschosser eine Krone – einen Baumhain auf der Dachterrasse der geplanten Penthouse-Maisonetten, welche sich über die letzten zwei Etagen strecken.

Nachhaltig wird aber ebenso die Bauweise der Gebäude. „Wir versuchen, beim Bauen die Massen zu minimieren und mit einem Minimum an Beton auszukommen, weil Zement energieintensiv ist bei der Herstellung“, sagt Karim Scharabi, geschäftsführender Gesellschafter der netzwerkarchitekten. An Stellen, wo Recyclingbeton verwendet werden darf, komme dieser demnach auch zum Einsatz. Zudem seien Holztafelelemente an den Außenwänden vorgesehen, welche allerdings mit einer Rigips-Schicht ummantelt werden müssten.

Wohnen, aber nicht nur

Insgesamt sollen in dem Quartier rund 320 Wohnungen entstehen, die für alle Einkommensgruppen und Haushaltsformen geplant sind. 45 Prozent der Wohnfläche sind laut Implenia im Segment des geförderten Wohnraumes angesiedelt. Ein Viertel ist für Haushalte mit geringem Einkommen vorgesehen, ein Fünftel für Haushalte mit mittlerem Einkommen. Auch eine Kita mit zwei Etagen wird auf dem Grundstück errichtet. Ein Nahversorger und eine kleine Gastronomie im Erdgeschoss sowie Büroflächen in dem darüberliegenden Geschoss runden den Planungsentwurf ab. Für Implenia stellt das Vorhaben „einen wichtigen Meilenstein“ im Aufbau des eigenen Immobilienportfolios in Deutschland dar, wie Reimer Siegert, Geschäftsführer der Implenia Holding GmbH, ausführt. Das Unternehmen bündele darin seine „Kompetenz in der Entwicklung und Realisierung zukunftsweisender Immobilien und Areale“. Zurzeit laufen die Arbeiten zur Schaffung des notwendigen Planungs- und Baurechtes für die Projektentwicklung. Als nächste Planungsschritte stehen die Offenlage und danach der Satzungsbeschluss auf der Agenda.

Elias Keßner

Quelle: luxfeld digital art

Das Trio

ESG bestimmt den Markt. Viele Firmen rüsten auf und merken dabei, dass vieles gar nicht so klar ist, wie es scheint.

Drei Buchstaben, dutzende Konzepte, hunderte Meldungen: ESG muss sein. Kein Tag und keine Pressemitteilung ohne Environmental, Social, Corporate Governance. Schlaglichter zeigen die große Wertschätzung, die diesen drei Faktoren entgegengebracht wird: Edge kündigte im Sommer 2022 für alle neuen Projekte eine sofortige Senkung der Kohlendioxidemissionen um 50 Prozent an sowie die Aussicht, sämtliche Projekte als Net Zero Projekte voranzutreiben. Das endgültige Ziel bestehe darin, alle Emissionen (Scope 1, 2 und 3), einschließlich der grauen und betrieblichen Emissionen der Gebäude – bis 2050 oder früher – ,auf absolut null zu reduzieren. Coen van Oostrom, Gründer und CEO von Edge, sagt: „Der Klimawandel ist die größte Herausforderung unserer Zeit. Deshalb haben wir vor 25 Jahren beschlossen, dass unsere Gebäude Teil der Lösung und nicht des Problems sein sollten.“

Avison Young vermeldet ebenfalls: Kohlenstoffauswirkungen der eigenen Arbeitsplätze sollen bis 2040 weltweit genullt werden. Dass der globale Wissenstransfer für die Bewältigung dieser und anderer Aufgaben von entscheidender Bedeutung sei, darauf verweist Mark Rose, CEO von Avison Young. Der Immobilienvermittler PlanetHome erwarb auch deshalb RENEWA. Das Unternehmen steht für ein One-StopShop-Konzept für energetische Sanierungen, das nun in ganz Deutschland ausgerollt werden soll. „Die Unternehmen können ihre Geschäftsmodelle nur modifizieren und so den

Megatrends Digitalisierung und Nachhaltigkeit erfolgreich begegnen, wenn sie mit Start-ups für die Baubranche zusammenarbeiten und deren Lösungen nutzen. Diese sind entscheidende Innovationstreiber“, bestätigt Anastasiia Demidova. Die Wirtschaftsgeographin analysierte in ihrer Masterarbeit an der RWTH Aachen University Standortbedingungen und Förderansätze für Start-ups im Bereich nachhaltiges Bauen.

Artikel-9-Fonds drängen sich immer mehr in den Vordergrund, also Investments unter Nachhaltigkeitsaspekten. Ein Beispiel: Die Deutsche Investment legte einen solchen für institutionelle Investoren in der Assetklasse Wohnen auf. „Dabei liegt der Schwerpunkt auf Bestandsliegenschaften mit Entwicklungspotenzial, das im Sinne der Nachhaltigkeitsziele ausgeschöpft werden soll.“ Das Zielvolumen liegt bei etwa 500 Millionen Euro, von dem mindestens die Hälfte in ökologisch / sozial nachhaltige Immobilien investiert werden. Die Investitionsquote, die für geförderten, preisgedämpften oder sonst bezahlbaren Wohnraum vorgesehen ist, beträgt mindestens 20 Prozent.

Bis in den letzten Winkel hat es sich rumgesprochen: Der Gebäudesektor zeichnet für ein Drittel der CO₂-Emissionen sowie ein Drittel des Energie- und Rohstoffverbrauches in Deutschland verantwortlich und verursacht 40 Prozent der globalen CO₂-Emissionen. Der Deutsche Anlage-Immobilien Verbund (DAVE), ein Zusammenschluss von zwölf

Immobiliendienstleistungsunternehmen, geht beispielsweise davon aus, dass nicht revitalisierte Bestandsimmobilien unter einen noch stärkeren Druck geraten. Sie seien bei der Preisfindung aufgrund der aktuellen Entwicklungen vorsichtiger zu bewerten und weisen demnach einen höheren Prüfungssowie Beratungsbedarf auf. Perspektivisch rechnet DAVE mit einer stark erhöhten Nachfrage nach energetischen Revitalisierungen von Bestandsgebäuden. Durch die Pandemie wurde der Fokus auf diesen Bereich noch expliziter gelegt. „Die Verlagerung von Aktivitäten in das Internet hat sowohl die Lagen als auch die Gebäude- und Nutzungstypen unterschiedlich getroffen. Es zeigte sich, dass jahrzehntelang erfolgreiche Strukturen weder die Widerstandskraft noch die Anpassungsfähigkeit hatten, um sich den Herausforderungen zu stellen“, heißt es dazu im Nachhaltigkeitsreport von Habona, einem auf deutsche Nahversorgungsimmobilien spezialisierter Fondsinitiator und Asset Manager. Johannes Palla, Geschäftsführender Gesellschafter von Habona Invest, sagt: „Umweltbewusstsein ist längst zu einem wichtigen Konsumfaktor geworden. Nachhaltigkeit wird sich zu einem relevanten Wirtschaftsfaktor entwickeln.“

Dabei wirken auch verkaufende Unternehmen mit. Ein Beispiel: EDEKA Südwest unterzeichnete die WIN-Charta des Landes Baden-Württemberg. Diese bietet Unternehmen zwölf Leitsätze für transparentes Nachhaltigkeitsmanagement. Konkretisiert lautet eines davon: Der Umsatz mit Bio-Artikeln

soll im Jahr 2025 in den relevanten Warengruppen mehr als zehn Prozent betragen. Eine Orientierung, was wer wann wie machen muss, erscheint unerlässlich. „Der Branchentrend geht eindeutig weg von Ratings und Scorings hin zu spezifischen und relevanten Zielen“, sagt Jürgen Buchelt, Partner Financial Services Management Consulting Real Estate bei der KPMG AG. Dazu gehören beispielsweise Treibhausgasreduzierung in Bezug auf die Pariser Klimaziele oder der Materialeinsatz. „Den absehbaren Belastungen intensiver ESG-Strategien für die Cashflows lassen sich Upsides wie reduzierte Nebenkosten, verbesserte Vermietungsperspektiven und Rückgewinnungswerte für Baustoffe gegenüberstellen.“ Dass dieser Gesamtprozess durchaus neben der Bewertung Risiken aufweist, darauf weist eine Sonderstudie des Real Estate Brand Institute aus dem Mai 2022 hin. Schwarz auf weiß ist dort zu finden: Die Ankaufprozesse verzögern sich durch eine komplizierte Due Diligence, regulatorische Vorgaben für ESG lassen Fehlinterpretationen zu. Zudem werden sie von 60 Prozent der Befragten als mangelhaft eingestuft. Dem stimmt auch Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, zu, der bemängelt, dass eine Vielzahl unterschiedlicher Standards, Maßnahmen und Regulierungen auf kommunaler, nationaler und internationaler Ebene die Vergleichbarkeit und Messbarkeit deutlich erschwere. Noch gehöre die Nachhaltigkeit trotz der aktuellen positiven Entwicklungen somit zu den intransparentesten Bereichen, doch mittelfristig werden ESG-Daten auf nationaler und lokaler Ebene eine deutlich stärkere Rolle bei Immobilien-Investitionsentscheidungen spielen und mindestens gleichberechtigt neben traditionellen Daten wie Miete oder Leerstand stehen.

Ist der ökologische Aspekt schon seit längerer Zeit im Markt fest etabliert, so schiebt sich das S immer weiter in den Vordergrund. Laut einer Untersuchung des Urban Land Institutes (ULI) erwarten 68 Prozent der Investoren und 97 Prozent der Investmentmanager, dass die Aktivitäten in diesem Bereich zunehmen werden. Weiteres Ergebnis: Immobilien können mit relativ wenigen Anpassungen in der Strategie Renditen erzielen und dabei auch bewusst soziale Vorteile bieten. Die Auswertung von globalen Fallstudien legt, so das ULI, nahe, dass Social Impact-Strategien die Vermögenswerte verbessern. Wie eine Befragung von Engel & Völkers zeigt, fordern nicht nur Investoren, sondern auch Eigennutzer oder Käufer von einzelnen Wohnungen eine stärkere Ausrichtung hinsichtlich ESG. Immerhin gaben über die Hälfte der Befragten an, dass sie bei dem Erwerb einer Immobilie auf klima- und umweltfreundliches Wohnen achten. Dabei spielen – natürlich von den derzeitig signifikanten Steigerungen der Kosten getrieben – alternative Energiequellen wie Photovoltaik eine Rolle. Aber ebenso, und das überrascht ein wenig, der Bau mit nachhaltigen Materialien. Wer auch immer was favorisiert auf seiner persönlichen Agenda: Das Dreigestirn ESG wird den Immobilienmarkt langfristig beeinflussen.

Ivette Wagner

Quelle: shutterstock

Insel des Wissens oder Strand der Verzweiflung?

Die ESG-Wende bringt für viele Immobilien das Risiko erheblicher Wertverluste. Vor allem ältere Bestandsimmobilien könnten zu Stranded Assets werden, also zu Objekten, die nicht mehr nachhaltig zu machen sind.

Radikal geht es auch: Jochen Schenk, Vorstandsvorsitzender der Real I.S. AG, ist sich sicher, dass es Stranded Assets nicht geben wird. Der Begriff umschreibt Immobilien, die wegen ihrer schlechten CO₂-Bilanz unverkäuflich und damit eigentlich wertlos sind. Bei einer Diskussion im Mai 2022 sagte er: „Jede Immobilie hat einen Wert: den Verkehrswert nach Sanierung abzüglich notwendiger Investitionskosten.“ Sein Unternehmen habe das Wort ‚stranded‘ aus dem Vokabular gestrichen. Zudem sehe er kein Problem darin, bis 2050 die erwünschte Klimaneutralität von Gebäuden zu erreichen. Erst recht, wenn es immer mehr Techniken und Materialien gebe.

Anderer Meinung ist da beispielsweise Manuel Ehlers, Teamleiter Nachhaltige Immobilien bei der Triodos Bank, der beim Jahreskongress Finanzierung für die Real Estate Industry – ebenfalls im Mai 2022 – darauf verwies, dass Banken sich darauf einstellen müssten, Stranded Assets in ihren Büchern zu haben. Ulrich Höller, Geschäftsführender Gesellschafter der ABG Real Estate Group, ist sich sicher, dass eine Diskussion um nachhaltige Gebäudesubstanz auch eine um Stranded Assets sei. Ausgehend von aktuellen Leerstandsraten unterstellt Manuel Neher, Vorstand Immobilienmanagement und Immobilienfinanzierung bei der Höchster Pensionskasse VVaG und Pensionskasse der Mitarbeiter der Hoechst-Gruppe VVaG, dass auch der möglicherweise nicht ESG-konforme Immobilienbestand eine soziale Funktion als beispielsweise Wohnstätte, Arbeits- oder Konsumraum einnehmen könnte. „Ein Ersatz dieses Bestandes ist erst

langfristig möglich und unter ESG-Gesichtspunkten nicht zwingend sinnvoll, sodass die Gefahr von kurz- bis mittelfristig entstehenden Stranded Assets gering scheint.“

„Der Bedarf an Transformationskonzepten ist riesig“, sagt Anne Sanftenberg, Professorin für Immobilienmanagement an der BBW Hochschule in Berlin. Dem stimmt Dr. Annika Neubauer, Director bei TA Europe, zu. Das Interesse der Kunden sei stark angestiegen. Die internationale unabhängige Partnerschaft, die als Boutique-Beratung in den Bereichen Real Estate und Infrastruktur tätig ist, entwickelte deshalb einen Stranded Asset Check. „Dabei ermitteln wir das Risiko der wirtschaftlichen Überalterung des Gebäudes und entwerfen einen Plan zur Dekarbonisierung. Dieser enthält ganz konkrete Verbesserungsmaßnahmen, die – fundiert implementiert – dazu führen, dass das Gebäude auch zu einem späteren Zeitpunkt interessant für potentielle Käufer ist.“

Dazu wird unter anderem das im Markt etablierte CRREM-Tool (Carbon Risk Real Estate Monitor-Tool) verwendet, das es Investoren und Immobilienbesitzern ermöglicht, die Exposition ihrer Vermögenswerte gegenüber Strandungsrisiken auf der Grundlage von Energie- und Emissionsdaten und der Analyse regulatorischer Anforderungen zu bewerten. „Entsprechend dem CRREM werden Dekarbonisierungsziele, sogenannte Pathways, im Einklang mit der Verpflichtung der EU, die globale Erwärmung für einzelne EU-Länder und Immobilientypen auf deutlich weniger als zwei Grad Celcius oder sogar 1,5 Grad Celsius zu begrenzen, definiert“, so Dr. Annika Neubauer.

Ivette Wagner

2,5 GBit /s als neue Kennziffer für kommunale Immobilienversorger

DNS:NET ist wichtiger FullServicePartner bei der Versorgung der Liegenschaften der Wohnungswirtschaft.

Der Ausbau der regionalen Glasfaserinfrastrukturen und des eigenen DNS:NET Glasfaserringes durch mehrere deutsche Bundesländer hat eine lange Tradition. Schon seit 2007 engagiert sich die DNS:NET als einer der großen alternativen Telekommunikationsanbieter für eine zukunftsfähige Glasfaser-Infrastruktur in Deutschland. Dies geschieht im großen Umfang über den eigenwirtschaftlichen Ausbau. Für die Immobilienbranche und die Wohnungswirtschaft ist dies eine gute Chance, mit verlässlichen Partnern vor Ort die Bestände oder Neubauvorhaben technologisch und damit auch in puncto Wertbeständigkeit und Multimediatauglichkeit zu entwickeln.

Die Bandbreiten, welche durch den FTTH-Ausbau, das heißt Glasfaser bis in die Wohnungen, gelingen, sind im Bundesdurchschnitt wegweisend. Bis zu 2,5 GBit /s machen selbst kleine Kommunen zu Gigabitzentren im Vergleich zu großen Ballungsräumen. Die DNS:NET bietet hier Full-Service-Lösungen für die gesamte Immobilienwirtschaft in allen Größen und Abstufungen.

Auch bei kommunalen Netzen ist dies von Vorteil: In Sachsen-Anhalt entsteht im Landkreis Börde durch den Zusammenschluss der ARGE Breitband eines der größten zusammenhängenden Glasfasernetze in kommunaler Hand. Die DNS:NET ist der Netzbetreiber des Börde Giganetzes und versorgt gezielt die Wohnungswirtschaft. Auch in Brandenburg erschließt die DNS:NET als größter alternativer Glasfaserversorger Brandenburgs Neubauvorhaben und Bestandsimmobilien gleichermaßen. In der Regel werden sechs Monate Vorlauf für Erschließung und Umsetzung geplant. Im Zuge der Gigabitstrategie des Landes Berlin, versorgt die DNS:NET mehrere Hunderttausend Haushalte in

den Randgebieten mit seiner Glasfaserinfrastruktur. Dabei spricht das Team Immobilienwirtschaft mit zahlreichen Entwicklungsgesellschaften und Wohnungswirtschaftlichen Unternehmen, welche sich rechtzeitig eine FTTH-Infrastruktur sichern wollen.

der Datenverbrauch pro Haushalt bald ein Terabyte pro Monat knacken wird.

IA: Was müssen die Immobilienunternehmen direkt regeln, wenn sie auf FTTH (Fibre to the Home), also Glasfaser bis in die Wohnung, setzen?

HW: DNS:NET als FullService Partner wählen. Wir holen den Kunden da ab, wo er aktuell in seinen Überlegungen steht und begleiten ihn auf dem Weg zum Glasfasernetz der Zukunft.

IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Was sind die derzeit drängenden Aufgaben der Wohnungswirtschaft und wie können Sie die Wohnungswirtschaft unterstützen?

Heike Wahner (HW): Der Ruf der Mieter und Eigentümer nach einer stabilen Glasfaserversorgung als sicheres Mittel für eine multimediataugliche Immobilie wird immer stärker. Dabei ist der Blick auf die Energiepreisspirale, Digitalisierung, Bestandssicherung bezüglich Sanierung, Neuvermietung, neue Quartiere mit höchstem Anspruch bei der technischen Ausstattung gerichtet.

IA: Bei manchen Immobilienunternehmen gibt es den Einwand, dass 1 GBit /s überdimensioniert sei.

HW: Wer künftig in puncto Datenvolumen planen möchte, sollte jetzt in die Analyse einsteigen, das durchschnittliche Datenvolumen in Haushalten ist allein im Jahr 2021 um 34,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Allein die Pandemie erhöhte den Datenverbrauch sprunghaft und dauerhaft. Dienste wie Telemedizin, Videokonferenzen, Streaming, Gaming, textbasierte Chatdienste und vieles andere halten überall Einzug in den Alltag und Analysten prognostizieren, dass

IA: Werden die Baumaßnahmen demnächst für die Unternehmen der Immobilienwirtschaft schwieriger in der Umsetzung?

HW: Es macht Sinn, im Zuge der allgemeinen Teuerungsdebatte für Materialien und Dienstleistungen rechtzeitig zu reagieren und investitionssicher zu planen. Die DNS:NET analysiert mit den Projektteams die Ausgangssituation und setzt auf eine zügige Abwicklung, damit die Ressourcen rechtzeitig zum Tragen kommen. In der Norm wird die FTTH-Versorgung zwischen sechs und zwölf Monaten errichtet beziehungsweise realisiert. Voraussetzung dafür ist der Abschluss eines Gestattungsvertrages sowie ein möglichst unkomplizierter Zugang zu den Liegenschaften und deren Nutzeinheiten. Auch hier können wir auf belastbare Erfahrungen mit dem direkten Austausch zwischen dem jeweiligen Unternehmen der Immobilienwirtschaft und dem Immobilien-Projektmanagement der DNS:NET verweisen und stehen als Partner jederzeit zur Verfügung.

Kontakt: Tel.: (0 30) 667 65 - 147

E-Mail: immobilienwirtschaft@dns-net.de www.dns-net.de

Nachgefragt bei Heike Wahner, Bereichsleiterin Immobilienwirtschaft:

Schwamm drunter

Mit dem SchwammstadtKonzept reagieren Kommunen weltweit auf Extremregen und Trockenzeiten. Kombiniert mit Ideen zur Abkühlung der Quartiere entstehen Schritt für Schritt hitzerobuste Städte.

Der Münchner Komiker Karl Valentin beschwerte sich einst: „Alle reden vom Wetter, aber keiner unternimmt was dagegen.“ Das ist heute anders. Immer mehr Städte unternehmen etwas gegen Extremwetter-Ereignisse wie Starkregen und Dürre. Ein vielbeachtetes Konzept ist die Schwammstadt. Sie hält das Regenwasser in vielen verschiedenen Speichersystemen fest. Auf diese Weise werden Straßen und Abwassersysteme bei Starkregen vor Überflutung bewahrt und Quartiere bei Hitze durch Verdunstung gekühlt. Der klimaresiliente Umbau von Städten lässt sich von Kanada über Peru bis China und Australien beobachten. Statt Regenwasser wie bisher möglichst schnell aus den Vierteln abzuleiten, setzen die Städte alles daran, möglichst viel davon vor Ort zu speichern.

Projekte gibt es bereits landauf, landab

Auch in Deutschland ist dieser Paradigmenwechsel im Gange. In Berlin zum Beispiel soll das entstehende Schumacher Quartier auf dem Flughafen Tegel zum Referenzprojekt für klimaangepasste und wassersensible Stadtentwicklung werden. Hier wird der Regen künftig kaskadenartig zurückgehalten und verdunstet – durch wasserspeichernde Pflanzen auf den Dächern, begrünte Fassaden, baumbestandene Retentionsflächen im Quartier und Versickerungsmulden für den breit verteilten Wasserabfluss in den Boden.

Ein weiteres Schwammstadt-Viertel wird derzeit auf dem ehemaligen Berliner Rangierbahnhof Pankow konzipiert. Das Quartier Pankower Tor bekommt begrünte Höfe, Zisternen zur Regenwasserspeicherung und Grünanlagenbewässerung sowie einen naturbelassenen Park mit Wasserbecken. In

Leipzig geschieht Ähnliches auf dem ehemaligen Eutritzscher Freiladebahnhof. Das künftige Wohnquartier soll überdurchschnittlich viele Bäume, Grünflächen, Versickerungsflächen, Rückhaltesysteme und Dachbepflanzungen bekommen. Im Kölner Baumwollquartier werden 20.000 Quadratmeter Boden entsiegelt, 14.000 Quadratmeter Erholungs- und Grünflächen angelegt und alle Häuser mit regenrückhaltenden Gründächern versehen. Weitere Schwammstadt-Projekte gibt es unter anderem in Düsseldorf, München, Nürnberg, Augsburg oder auch Bamberg.

Ansätze für eine hitzerobuste Stadt

Doch um Quartiere wirklich klimaresilient zu machen, ist neben dem Starkregenmanagement auch der Schutz vor anhaltenden Hitzewellen nötig. Wie das funktioniert, zeigten Erfurt und Dresden im Projekt HeatResilientCity. In Dresden-Gorbitz wurden drei Gebäude hitzeangepasst saniert und so die Belastung der Bewohner bei Sommertemperaturen reduziert. In der Erfurter Oststadt pflanzte man hitzeresistente Bäume und Großsträucher zur Beschattung, startete Baumpatenschaften und Bewässerungsinitiativen und richtete Trinkwasserstationen ein. Auch Weiterbildung ist Teil des Projektes, denn die nachhaltige Anpassung von Wohngebieten an die Sommerhitze ist eine Querschnittsaufgabe für Verwaltung, Wohnungswirtschaft, Pflegeeinrichtungen, Rettungsleitstellen und Krankenhäuser. Für diese Lösungsansätze erhielt das Projekt den Deutschen Nachhaltigkeitspreis Forschung 2022. Karl Valentin würde staunen.

Frank Baecke

Landwirtschaft in der Vertikalen

Der etagenweise Anbau von Obst und Gemüse in hohen Gebäuden mitten in der Stadt verkürzt die Wege zu den Supermärkten, erfordert aber viel Energie für Heizung, Beleuchtung und Bewässerung. Hat Vertical Farming das Zeug zu einer neuer Anlageklasse?

Das Konzept klingt genial: Gemüse, Kräuter und Obst werden in Hochhäusern regal- und etagenweise übereinander angebaut, ganzjährig geerntet und knackfrisch im Supermarkt um die Ecke verkauft. Lange Anlieferungsfahrten entfallen, wetterbedingte Ernteausfälle ebenso. Zudem haben die Pflanzen dank ausgeklügelter Beleuchtung, Bewässerung und Temperierung stets ideale Wachstumsbedingungen. Daraus ergibt sich ein weiterer Vorteil des vertikalen Anbaus: die erheblich gesteigerten Erträge. Das Unternehmen Aerofarms in New York zum Beispiel erntet auf 18 Etagen jährlich 390-mal mehr Salat pro Quadratmeter Grundfläche als auf einem Acker.

Kein Labor, sondern Realität

Die wachsende Weltbevölkerung, der steigende Lebensmittelbedarf und die verstärkte Nachfrage nach nachhaltig erzeugten Lebensmitteln befeuern den Trend zum Vertical Farming. Laut einer Studie von Polaris Market Research soll der globale Vertical Farming Markt bis 2026 auf knapp zwölf Milliarden US-Dollar anwachsen.

Längst sind vertikale Farmen keine Laboraufbauten mehr. Sie werden in den USA, in Großbritannien, Dänemark und in der Schweiz bereits im großen Stil betrieben. In Deutschland will die Greenman Group die neue Anbauform voranbringen und hat hierfür die Potager Farm GmbH in Berlin gegründet. Deren Geschäftsführer Mario Gatineau erklärt: „Unser Ziel ist es, vertikale Farmen Schritt für Schritt überall in Deutschland in den Objekten von Greenman zu installieren.“

Immobiliensektor als wichtiger Akteur

Der Trend zum Gärtnern in der Senkrechten sorgt für Nachfrage nach geeigneten Immobilien. Thomas Sevcik, Mitgründer des Strategie-Thinktanks Arthesia, sieht Deutschland beim Vertical Farming „am Beginn seiner Industrialisierungsphase“. Die Immobilienwirtschaft sei ein wichtiger Akteur und Begleiter, sie müsse entsprechende Flächen identifizieren und umnutzen. Nach Einschätzung des Immobiliendienstleisters

JLL kommen für die vertikale Landwirtschaft ungenutzte Lagerhallen, Parkhäuser und Büroimmobilien infrage. Allein in Deutschland gebe es potenziell geeignete Lagerimmobilien mit einer Gesamtfläche von rund 50 Millionen Quadratmetern.

Neue Assetklasse oder Nische?

Doch auch wenn das Konzept genial klingt – Vertical Farming hat Nachteile. Dazu zählen die hohen Investmentkosten für den Aufbau der komplexen, automatisierten Anlagen, der hohe Energieverbrauch für Licht, Heizung, Belüftung, Klimatisierung und Bewässerung sowie die eingeschränkte Anzahl von Pflanzen, die sich ohne Sonne und Erde profitabel anbauen lassen. Für Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, ist die Sache darum klar: „Aus Immobilieninvestorensicht ist Vertical Farming als Nischenprodukt einzustufen. Für langfristige und innovativ denkende Investoren, die Mut zu einer stärkeren Durchmischung ihrer Portfolien zeigen, sind diese Immobilien eine interessante Alternative abseits der traditionellen Anlageklassen.“ Frank

Baecke

Das „grüne“ Büro ist digital

Nach der Corona-Pandemie gibt es eine historische Chance für nachhaltige Gebäudeautomation. Daniele Di Fausto, CEO des Plattformunternehmens eFM, und Christian Kaiser, Geschäftsführer von Archibus Solution Centers Germany, analysieren für IMMOBILIEN AKTUELL die Möglichkeiten.

Rund ein Viertel aller Erwerbstätigen in Deutschland arbeitete im vergangenen Jahr 2021 regelmäßig von zu Hause aus – mehr als doppelt so viele wie 2019. Doch die Zahl der Rückkehrer ins Büro steigt stetig an. Für Vermieter und Nutzer ergibt sich erstmalig die Gelegenheit, die eigenen Flächen systematisch zu befüllen und nachhaltig zu betreiben. Energie- und Flächenverschwendung gehören dann der Vergangenheit an. Dies kann der Startschuss für einen vollständig digitalen Immobilienbetrieb sein. Die Anbieter hierfür entwickeln sich von reinen Softwareproduzenten zu Plattformunternehmen.

Tesla-Chef Elon Musk hat mit seiner Ankündigung im Mai 2022, alle Mitarbeiter wieder verpflichtend ins Büro zu schicken, für einen Paukenschlag gesorgt. Der US-Unternehmer könnte damit erneut zum Trendsetter avancieren. Denn zahlreiche Unternehmen wünschen sich die erneute physische Nähe zu ihren Mitarbeitern. Von den temporären Leerstandsraten von 80 Prozent zum Höhepunkt der CoronaPandemie hat sich der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt ebenso verabschiedet wie vom Szenario eines massiven Flächenrückganges. Aktuelle Prognosen gehen von einer Gesamtflächenreduzierung von höchstens 15 Prozent aus. Die Aufgabe der Unternehmen ist es also nicht so sehr, den

Immobilienbestand als Kostenfaktor zu beleuchten. Vielmehr besteht Einigkeit darin, dass veraltete und unansehnliche Büroflächen vom Markt verschwinden werden – wohingegen attraktive Bürolandschaften im Sinne des New Works zunehmen werden. Denn die Bindung und Neugewinnung von Mitarbeitern hat eine physische Dimension und kristallisiert sich im Gemeinschaftsort Büro heraus.

In diesem Zuge werden viele Bestandshalter und Gewerbemieter wohl zum ersten Mal ihren Gebäudebestand näher unter die Lupe nehmen. Ein „Weiter so“ ist angesichts massiver Umbrüche in der Arbeitskultur, die mittlerweile mit dem Büro, dem Zuhause und Alternativorten wie dem Zug oder einem Café drei Stätten umfasst, nicht tragfähig. Beide Interessengruppen innerhalb eines Unternehmens haben hierbei konvergierende Ansätze. Für die Immobilienabteilung eines Unternehmens, die in der Regel noch an die Finance-Abteilung angegliedert ist, gilt es, angesichts permanent steigender Mieten in guten Lagen Einspareffekte in der Flächennutzung zu generieren. Nutzer hingegen sind an Komfortlösungen interessiert. Das mittlerweile sich etablierende Desksharing und die Buchung von Gemeinschaftsräumen sollen keine zusätzliche Arbeitszeit beanspruchen. Wie eine Studie von Drees & Sommer von Juni 2022 ergab, hat jedes zweite Unternehmen bereits Desksharing eingeführt.

CAFM-Software für Kosteneffizienz und Nutzerkomfort

Sowohl das Immobilienmanagement als auch die Mitarbeiter können für ihre Bedürfnisse im Büro auf stetig sich weiterentwickelnde Software bauen. Computer-Aided Facility Management (CAFM) unterstützt bereits seit über 20 Jahren den Gebäudebetrieb. CAFM bleibt der technische Fachbegriff, obwohl mittlerweile auch das Property- und Asset-Management über dieselben Plattformlösungen abgebildet werden können. Daher haben sich CAFM-Lösungen mittlerweile zu Service-Datenplattformen entwickelt. Die Hauptmotivation für die Einführung von CAFM liegt in der Regel in der gesetzlich eingeforderten Betreiberverantwortung, die Datentransparenz einfordert. In Konzernen mit vierstelligen Mitarbeiterzahlen sind über 2.000 verschiedene Anlagen keine Seltenheit. Ihre regelmäßige Wartung und die Überprüfung der Nutzungsintensität können über konventionelle Software wie Excel nicht abgebildet werden. Neben Maschinen wie Klima- oder Sprinkleranlagen erfasst CAFM ganze Räume. Bei beispielsweise rund 500 Umzugs- oder Umbauprojekten pro Jahr im Falle eines bekannten deutschen Modekonzerns gilt es, mittels CAFM die Änderungen anhand der digitalen Baupläne zu erfassen und laufend zu aktualisieren. Schnittstellen zu Planungssoftwares wie AutoCAD sind daher unerlässlich. Für das Immobilienmanagement ergeben sich weitere Anwendungsfelder in den Bereichen Reinigungs-, Vertrags- oder auch Rechnungsmanagement, da Dienstleister wie Handwerkerfirmen oder Reinigungsbetriebe auf der Plattform andocken können. Für die Einspielung der Daten in das jeweilige ERP-System bedarf es erneut einer Schnittstellenfähigkeit der Plattform.

Für Mitarbeiter außerhalb der Immobilienverwaltung bietet die digitale Abbildung der Räume innerhalb der

Daniele di Fausto

Christian Kaiser

Quelle: Archibus Solution Centers Germany

Quelle: eFM

CAFM-Plattform direkte Buchungsoptionen für die jeweilige Arbeitssituation. Der Arbeitsplatz von morgen wird dann am Tag zuvor reserviert, die Räume für Gruppenarbeit sind per App buchbar. Durch eingebaute Sensorik können sich die Nutzer über die energetisch optimale Verwendung der Räume informieren, um so ihren Beitrag zu den Nachhaltigkeitszielen ihres Arbeitgebers leisten zu können.

CAFM für die Erreichung der ESG-Ziele

Die Rückkehr ins Büro hat direkte Relevanz für die Nachhaltigkeitsziele im Bestand. Der deutsche Gebäudesektor hat in den drei Dekaden zwischen 1990 und 2020 bereits 42 Prozent seiner CO₂-Emissionen eingespart. Doch für die ambitionierten Ziele der Zukunft, die bis 2030 50 Prozent Einsparungen vom aktuellen Stand und bis 2045 vollständige CO₂-Neutralität vorsehen, bedarf es zusätzlicher Maßnahmen. Die im Jahre 2017 definierte DIN-Norm zur Energieeffizienz von Gebäuden sieht hierbei beispielsweise eine automatische Heizanpassung für Räume je nach Nutzerintensität vor – ein Vorhaben, das ohne den digitalen Zwilling der Immobilie nahezu unmöglich ist.

ESG ist daher zweifelsohne ein Treiber für digitale Lösungen. Deren Anbieter entwickeln sich von spezialisierten

Software-Herstellern zu multifunktionalen Plattformunternehmen, die Anbieter aus verwandten Branchen per Schnittstelle anknüpfen. Beispielhaft sind hierbei Kooperationen mit Energieunternehmen, die im Sinne des Smart Grid gezielte Energielösungen für die jeweilige Immobilie mit der passenden Einspeisung in die Netze bereitstellen können. Weitere geeignete Branchen für Immobilien-Ökosysteme mit ESG-Fokus sind Mobilitätsanbieter, Messdienstleister oder auch die Bauindustrie. Projekte wie HubQuarter streben den digitalen Zwilling eines ganzen Viertels an, der – mehr noch als ein einzelnes Gebäude – die verschiedenen Akteure der Stadtentwicklung miteinander verbindet.

Nachhaltigkeit und Digitalisierung – die Verschmelzung von Megatrends

Rund 2,8 Millionen Nicht-Wohngebäude existieren in Deutschland. Ein beträchtlicher Teil von ihnen muss so schnell wie möglich digital abgebildet werden, um mittels eines nachhaltigen Gebäudebetriebes das Ziel der Klimaneutralität bis 2045 zu erreichen. CAFM-Anbieter bieten sich bei diesem Prozess als Plattformlösung an. Sie zählen zu den Pionieren der Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft und haben ihr Produktportfolio in den vergangenen Jahren konsequent fortentwickelt.

Daniel Di Fausto, Christian Kaiser

LBBW Region Ost – Ihr kompetenter Partner vor Ort

Das breite Produkt- und Dienstleistungsspektrum der LBBW bietet Ihnen innovative Finanzierungslösungen, verbunden mit Zuverlässigkeit und Kundennähe. Mit unseren Repräsentanzen sind wir für Sie und mit Ihnen vor Ort. Nutzen Sie unser umfangreiches Netzwerk von Branchenspezialisten und Marktteilnehmern. Unsere Kenntnis der spezifischen Anforderungen der lokalen Märkte sowie die langjährigen Branchenerfahrungen unserer Mitarbeiter ermöglichen Ihnen höchste Flexibilität mit maßgeschneiderten Finanzierungslösungen.

Unser Fokus liegt auf Investmentfinanzierungen und Projektentwicklungen. Gern stellen wir Ihnen eine für Sie passende gewerbliche Immobilienfinanzierung ab einer Million Euro zur Verfügung, wenn Sie in eine der folgenden Immobilienklassen investieren wollen: Wohnen, Büro, Einzelhandel und Logistik.

Zu unseren Kunden zählen vor allem Immobilienunternehmen, Objektgesellschaften, professionelle Privatinvestoren, Projektentwickler und internationale Investoren. Mit unseren erprobten Finanzierungslösungen – von der klassischen Langfristfinanzierung bis zu klar maßgeschneiderten Projektfinanzierungen – kümmern wir uns für Sie um die finanzierungsseitige Absicherung Ihrer Projekte.

Sprechen Sie uns an, wir freuen uns auf Sie.

Kontakt: LBBW Region Ost Telefon: 0341 220 385 20 immobilien-leipzig@lbbw.de www.LBBW.de

Thomas Rieger Leiter der Niederlassung

Petra Friedrich Senior Beraterin Immobilienkunden

Katrin Joachim Professional Beraterin Immobilienkunden

Jörg Keller Senior Berater Immobilienkunden

Susanne Klang Professional Beraterin Immobilienkunden

Daniel Mark Junior Berater Immobilienkunden

Imagefrage

Vielen gilt die Deutsche Wohnen als profitgieriger Immobilienriese, der enteignet werden müsste. Doch dieses Bild verstellt den Blick auf eine ganz andere Seite des Konzerns: seine Vorreiterstellung beim Thema Nachhaltigkeit.

Von Kleine-Brötchen-Backen kann keine Rede sein, dafür sind die Ziele zu ambitioniert: Schaffung eines klimaneutralen Gebäudebestandes bis 2040, Aufbau von mehr als 2.000 E-Ladepunkten, Pflanzung klimarobuster Bäume, Flächenentsiegelung, Fassadenbegrünung, Bienenwiesen, Regenwassermanagement. Das sind keine Forderungen grüner Kommunalpolitiker, sondern konkrete Nachhaltigkeitsziele der Deutschen Wohnen SE. Öffentlich nachzulesen im jährlichen Nachhaltigkeitsbericht des Unternehmens. Ein solcher wird bereits seit 2012 herausgegeben.

Top beim Klimaschutz

Dass die Deutsche Wohnen längst eine Vorreiterrolle beim Thema Nachhaltigkeit eingenommen hat, wird von vielen Medien und damit von der Öffentlichkeit kaum wahrgenommen. Denn in die Schlagzeilen gerät der Konzern seit Jahren mit anderen Themen. Neben Vorwürfen wegen renditeorientierter Mietpolitik, mangelnder Instandhaltung und dubiosen Nebenkostenabrechnungen zählen dazu vor allem die Aktionen der Berliner Bürgerinitiative Deutsche Wohnen & Co. enteignen. All dies bescherte dem Unternehmen mit einem Bestand von derzeit 140.600 Wohnungen, davon rund 110.000 in Berlin, ein Miethai-Image. Ergebnis dieser Wahrnehmung: Am 26. September 2021 stimmten 59,1 Prozent der Berliner für die Enteignung.

Doch wo Licht ist, ist auch Schatten. Und in diesem Schatten bleibt der medialen und öffentlichen Wahrnehmung verborgen, dass die Deutsche Wohnen einer der Motoren des Klimaschutzes in der Immobilienbranche ist. Schon heute verfügt das Unternehmen dank kontinuierlicher Investitionen in Gebäudehüllen, Haustechnik und energetische Erneuerung branchenweit über eines der klimafreundlichsten Portfolios. Bis 2040 soll der eigene Gebäudebestand gänzlich klimaneutral sein.

Eigene Energieversorgung

Erreicht werden soll das durch die weitere Sanierung von Wärmerzeugungsanlagen, die Nutzung regenerativer Energien und eine effizientere Verbrauchssteuerung. Das sind

keine Zukunftsthemen, sondern schon beachtlich weit umgesetzte Vorhaben. Stand heute unterbieten bereits 62 Prozent der Deutsche Wohnen-Häuser den DurchschnittsEnergieverbrauch der Wohngebäude in Deutschland. Wenig bekannt ist auch, dass der Konzern mittlerweile 77 Prozent seiner Wohnungen in Eigenregie mit umweltfreundlicher elektrischer Energie versorgt. Diese kommt unter anderem aus einem Blockheizkraftwerk im Berliner Süden, das mit Biogas betrieben wird. Zudem sollen 1.000 Photovoltaikanlagen auf den Dächern der eigenen Gebäude installiert und der grüne Strom ohne Netzdurchleitung direkt an die Mieter geliefert werden. Allein diese Investition wird 14.000 Tonnen CO₂ pro Jahr einsparen.

Emissionsarme Mobilität

Überdies will die Deutsche Wohnen bundesweit in ihren Quartieren mehr als 2.000 Elektro-Ladepunkte installieren. Die Planungen für die ersten Projekte laufen schon. Derweil fahren die Mitarbeiter der Facilita Berlin GmbH längst elektrisch. Die Tochtergesellschaft, die unter anderem

Quelle: shutterstock

Hausmeisteraufgaben ausführt, hat 2019 ihr letztes Fahrzeug mit Verbrennungsmotor verkauft. Der Fuhrpark besteht aus 32 Elektroautos, 20 Elektrobikes und 79 Fahrrädern. Auch die Mitarbeiter der Zentrale in Berlin können für Dienstfahrten firmeneigene E-Fahrzeuge nutzen. Bis 2024 soll die gesamte Dienstwagenflotte auf alternative Antriebe umgestellt sein.

Mindestens Gold-Status im Neubau

Hohe Ansprüche stellt die Deutsche Wohnen zudem an den Neubau. Alle künftigen Objekte sollen durch die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) mindestens mit dem Status Gold zertifiziert werden und den KfW-55-Standard erfüllen. Darüber hinaus treibt das Unternehmen die Installation von Smart-Home-Lösungen zur energieeffizienten Steuerung von Heizung und Licht voran. Finanziert werden die Vorhaben unter anderem durch grüne Unternehmensanleihen, die 2021 erstmals am Kapitalmarkt emittiert wurden.

Co-CEO Konstantina Kanellopoulos resümiert: „Die Deutsche Wohnen hat im vergangenen Jahr strategisch die

richtigen Weichen für die zukünftige Entwicklung gestellt. Das prägendste Ereignis war der erfolgreiche Zusammenschluss mit der Vonovia. Zudem hat die Deutsche Wohnen ihre Neubauaktivitäten forciert und das Geschäft konsequent auf Nachhaltigkeit ausgerichtet.“

Nase vorn durch Klimaszenario-Analyse

Um die Nachhaltigkeitsaktivitäten transparent zu machen, hat der Konzern eine neue Methodik zur Bewertung von Klimarisiken für den Gebäudebestand eingeführt, die den Empfehlungen der Task Force on Climate-Related Financial Disclosures (TCFD) folgt. Die TCFD informiert Investoren, Kreditgeber und Versicherer über klimabezogene finanzielle Chancen und Risiken von Unternehmen. Mit der Offenlegung dieser Finanzinformationen nimmt die Deutsche Wohnen in der heimischen Immobilienbranche ebenfalls eine Vorreiterrolle ein. Im Zuge der Integration des Unternehmens in die Vonovia soll das neue Instrument der Klimaszenario-Analyse künftig konzernweit eingesetzt werden.

Frank Baecke

Aus alt mach (fast) neu

Transformationsimmobilien sind ein fundamentaler Baustein beim nachhaltigen Umbau unserer Städte. Wie der Name bereits verrät, zählt neben der Revitalisierung eine Nutzungsänderung zur Definition dazu. Neue Studien zeigen ein beträchtliches Marktpotenzial auf.

Mit der Machtübernahme der französischen Revolutionstruppen entstand 1793 in Paris das wohl berühmteste Beispiel einer Transformationsimmobilie: Das ehemalige königliche Schloss, zuvor nur für Wohn- und Repräsentationszwecke benutzt, wandelte sich zum öffentlich zugänglichen Museum. Im Zuge der neuen Nutzung wurden Wände eingerissen, Decken abgetragen und neues Mobiliar angeschafft. Die Operation war ein voller Erfolg: Noch heute ist der Pariser Louvre das meistbesuchte Museum der Welt.

Ein weiterer Blick in die Architekturgeschichte zeigt: Transformation ist keine Erfindung der Neuzeit. Im frühen Christentum war es üblich, die alten kaiserlichen Regierungsgebäude zu Kirchen umzubauen. Dabei behielten sie sogar ihren ursprünglichen Namen: Basilika. Ihren ersten Höhepunkt erreichten die Transformationsimmobilien gleichwohl erst ab 1800. Die nicht mehr benötigten Repräsentationsbauten des Adels, Burgen und Schlösser, wurden demokratisiert und als Gerichte, Universitäten oder Museen neuen Nutzungen zugeführt.

Aktuelle Marktrelevanz

Das 21. Jahrhundert kann als neuer Höhepunkt der Transformationsimmobilien gelten. Seit rund zehn Jahren, als zum ersten Mal der Marktbericht der Initiative

Unternehmensimmobilien erschien, gilt die Vokabel als Teil des Branchendiskurses. Transformationsimmobilien zeichnet eine umfassende Revitalisierung und Repositionierung aus, die mit einer Nutzungsänderung von mindestens 30 Prozent einhergeht, wie es die jüngste Studie von Union Investment zum Thema festhält. Es handelt sich um singuläre Immobilien in exponierter Lage. Ursprünglich waren sie in der Regel Produktions- oder Handelsimmobilien. Dieser Umstand ist ein bezeichnendes Indiz für ihre steigende Bedeutung. Denn immer mehr alte Nutzungsarten sind unwirtschaftlich geworden – ein Kriterium, das in der Historie noch nicht griff. Doch die Megatrends Tertiärisierung und Digitalisierung lassen sowohl große Fertigungshallen als auch innerstädtische Kaufhäuser als Relikt der Vergangenheit erscheinen. Generell sind die Innenstädte als frühere Zentren des Einzelhandels besonders vom Transformationsprozess betroffen. Wie der Handelsverband Deutschland errechnete, entsprechen 1.000 Euro mehr Umsatz im Onlinehandel einem Rückgang von 0,25 Quadratmeter stationärer Verkaufsfläche. Zu den bevorzugten neuen Nutzungsarten zählen nach erfolgter Repositionierung Büro und Wohnen, gefolgt von Hotel und Gastronomie.

Durch ein effektives Asset Management können unrentable Immobilien wieder neu dem Markt zugeführt werden. Flächenmangel in begehrten Lagen, aber auch die ESG-Regularien richten den Blick auf den Bestand. So hat der Markt

Transformationsimmobilien bereits als eigenständiges Transaktionsobjekt angenommen. Im Schnitt der letzten Jahre betrug laut bulwiengesa das Investmentvolumen pro Jahr rund 300 Millionen Euro. Erstmalig belegten die Transformationsimmobilien dank einer Münchner Großtransaktion im ersten Halbjahr 2021 mit 1,15 Milliarden Euro sogar den ersten Platz unter den Unternehmensimmobilien. Mit einem Vermietungsvolumen von circa 65.000 Quadratmetern im Jahr 2021 müssen sie sich einzig den Gewerbeparks geschlagen geben, die rund 116.000 Quadratmeter erzielten.

Herausforderungen in der Entwicklung

Der Markt für Transformationsimmobilien zeigt zwar Potenzial nach oben, wird aber nur langsam wachsen. Denn die Komplexität der Projektentwicklung erfordert Kompetenz und Risikobereitschaft. Ein Beispiel bietet das von der Düsseldorfer GERCHGROUP entwickelte Projekt The Q in Nürnberg. Mit 250.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche ist das 1958 fertiggestellte ehemalige Versandzentrum des Quelle-Konzerns, der 2009 Insolvenz anmeldete, die aktuell größte Transformationsimmobilie Deutschlands. Um mehr Licht in das Gebäude zu bekommen, werden derzeit fünf Innenhöfe in das denkmalgeschützte Ensemble hineingesetzt. Zudem müssen Decken verstärkt werden, da die künftige Einzelhandelsnutzung höhere Traglasten einfordert als die bisherige Büroverwendung. Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich aktuell auf 700 Millionen Euro (siehe Artikel S. 45). Gerade die notwendige Flexibilität in der Budgetierung lässt viele Entwickler vor Transformationsimmobilien zurückschrecken. Die Risiken liegen zum einen in der Immobilie: Unvorhergesehene Schadstoffe oder in den Plänen nicht verzeichnete Objekte im Boden oder der Bausubstanz können zu erheblichen Kostensprüngen führen. Ebenso kostenintensiv kann die Kommunikation mit den beteiligten Projektparteien – von der Verwaltung über die Politik bis hin zur Nachbarschaft – ausfallen. Hierbei handelt es sich jedoch um notwendige Investitionen, da Transformationsimmobilien häufig einen städteprägenden Charakter haben. Gerade dieses Spezifikum weiß der Markt schließlich zu entlohnen. Mit Renditen von bis zu sieben Prozent und immer noch knapp fünf Prozent im Mittel liegen Transformationsimmobilien weit über Büroobjekten mit simplem Refurbishment-Bedarf. Nicht zuletzt eignen sich transformierte Immobilien für jeden ESG-konformen Artikel-9-Fonds, die laut Experteneinschätzungen nach und nach die weniger strengen Artikel-8-Fonds verdrängen werden.

Dr. Ulrich Nagel

Urbane

Orientierungsfunktion

Die Ende 2021 fertiggestellte Studie zu Transformationsimmobilien von Union Investment und bulwiengesa ist ein Branchennovum. Der zuvor allenfalls als Unterkategorie der Unternehmensimmobilie gehandelte Gebäudetypus bekommt erstmals eine eigene Marktanalyse. Das Ergebnis: Die ESG-Regulatorik wird Transformationsimmobilien zu einem der gefragtesten Produkte machen.

Neue Tendenzen in der Immobilienwirtschaft sind erklärungsbedürftig. So bedarf auch die Transformationsimmobilie zunächst einer Definition. Denn gerade die europäischen Städte haben immer schon eine dynamische Entwicklung erlebt – sei es gesteuert durch gezielte Stadtentwicklung oder unfreiwillig durch Eingriffe von außen. Doch verschiedene Faktoren begünstigen derzeit den Blick auf den Bestand und legen eine Flächenkonversion vielerorts nahe. Transformationsimmobilien erfahren in diesem Sinne eine „umfassende funktionale und bauliche Umgestaltung“, wobei mindestens 30 Prozent der Nutzfläche nach Projektabschluss einer Nutzungsänderung unterliegen.

Der Ursprung einer Transformationsimmobilie, die stets als singuläres Objekt zu fassen ist, ist eine unwirtschaftlich gewordene Erstnutzung. Die drei häufigsten ursprünglichen Nutzungsarten von 408 untersuchten Immobilien, die zwischen 2015 und 2021 transformiert wurden, sind wenig überraschend: Büro, Logistik / Industrie sowie Einzelhandel. Letzteres betrifft insbesondere die innerstädtischen Kaufhäuser, die sich dem Druck des Onlinehandels beugen mussten und wegen baulicher Nachteile (wenig Lichteinfall) als Einzelhandelsimmobilie aus dem Markt scheiden. Den unrentablen Nutzungsarten stehen logischerweise neue Nutzungen mit besonderer Nachfrage entgegen. 30 Prozent sind neue Büros im Sinne moderner New Work-Konzepte, auf den Plätzen folgen Wohnungen und Gastronomie / Einzelhandel im Sinne von Erlebnisorten.

Ein weiteres Merkmal von Transformationsimmobilien ist der städtebauliche Kontext. Häufig profitieren diese

Gebäude von historischer Bausubstanz, die auch in der neuen Nutzung funktional eingegliedert wird oder als dekorative Reminiszenz stehen bleibt. Über die Hälfte der 408 analysierten Projekte liegen in A-Städten. Dort nehmen sie häufig eine urbane Orientierungsfunktion wahr. Ein Umbau samt neuer Nutzung sollte also für eine breite Akzeptanz die Historie berücksichtigen und neu verwerten. Direkt damit verbunden ist das dritte Kennzeichen einer Transformationsimmobilie: eine umfassende Stakeholderkommunikation unter Einschluss von Politik, Verwaltung und zivilen Initiativen. Eine frühzeitige Öffentlichkeitsarbeit wird zum Gebot, da die Objekte häufig eine emotionale Bedeutung in der Bevölkerung haben. Dies spiegelt sich auch in der Größe wider: Im Durchschnitt weisen Transformationsimmobilien in den A-Städten rund 8.000 Quadratmeter Nutzfläche auf.

Der Aufstieg zum Shooting Star ist allerdings noch mit Hürden verbunden. Die Budgetpläne für eine Transformation sollten mindestens 20 Prozent mehr Baukosten berücksichtigen und dynamisch anpassbar sein. Neue Nutzungen können zudem an starren B-Plänen oder einer unveränderlichen Geschossflächenanzahl scheitern. Doch mittelfristig gesehen punkten Transformationsimmobilien durch die Einsparung grauer Energie und das Recycling von Baumaterialien. Innovative Mixed-Use-Konzepte mit ausgeklügeltem Marketing erlauben zudem Marktmieten über Ortsniveau und eine Risikodiversifizierung. So ist es eine Frage der Zeit, wann die ersten expliziten Fonds für Transformationsimmobilien auf den Markt kommen werden. Dr. Ulrich Nagel

„Investoren mit starren Businessplänen können nur scheitern“

Michael Buchholz ist Leiter der Region West bei Aurelis. Transformationsimmobilien zählen zu den Eckpfeilern der Geschäftsstrategie.

IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Werden Transformationsimmobilien als Unterkategorie von Unternehmensimmobilien an Bedeutung gewinnen? ESG-Regularien und schwierige Neubau-Rahmenbedingungen deuten in diese Richtung.

Michael Buchholz (MB): Das lässt sich pauschal nicht beantworten. Grundsätzlich verstehen wir unter Transformationsimmobilien Gebäude und Grundstücke, die durch Veränderung einer neuen Nutzung zugeführt werden. Eine Entwicklung auf der grünen Wiese kann sehr sinnvoll sein. Zuerst einmal sollten aber Transformationsimmobilien und versiegelte Flächen in den Fokus der Entwicklung kommen. In der Umsetzung der Strategie stellt sich im Einzelfall aber immer die Sinnfrage: Welche Nutzungen können realisiert werden und welcher Aufwand in Um- oder Ausbau ist erforderlich, damit von der vorhandenen Bausubstanz so viel wie möglich wiederverwendet werden kann. Die graue Energie als bereits im Gebäude befindlicher Wert spielt hierbei die entscheidende Rolle. Welche Nutzung bringt für das Gebäude und den Standort einen Mehrwert? Dieser kann aufgrund wirtschaftlicher, sozialer, kultureller oder ökologischer Parameter festgelegt werden. Nicht immer steht die Wirtschaftlichkeit eines einzelnen Projektes an erster Stelle. Denn genau diese Wirtschaftlichkeit wird je nach Perspektive des Investors ganz unterschiedlich definiert.

IA: Weiterhin gibt es nur wenige Marktakteure, die sich auf Transformationsimmobilien spezialisiert haben. Werden neue Wettbewerber dazu kommen? Wenn ja, was müssen sie außer ausreichender Kapitalstärke mitbringen?

MB: Die aktuelle Situation mit den Risikofaktoren Corona-Virus, UkraineKrieg und Zinsentwicklung deutet darauf hin, dass Geld aktuell nicht mehr in Unmengen ausgegeben wird. Akteure verschwinden wieder oder lernen aus den Krisen. Entsprechend passen sie ihre Geschäftsmodelle an die Gegebenheiten an. Geduld und Ideenreichtum sind auch in puncto Investition wichtige Tugenden. Wer Transformationsimmobilien vergleichsweise teuer einkauft, ist in der Regel zum Erfolg verdammt. Geld frisst Zeit und damit Qualität. Es gibt Standorte, an denen gefühlt ständig und andauernd die Eigentümer wechseln und wo die Kaufpreise immer absurder werden – und dies, ohne dass es eine Entwicklung gibt. Es werden Kaufpreise aufgerufen, die weder mit aktuellem Baurecht noch nach einer Überplanung oder überhaupt mit marktüblichen Modellen rentabel umsetzbar sind.

Dies alles deutet für mich darauf hin, dass sich die Expertise im Segment Transformationsimmobilien immer noch auf wenige, ausgewählte Akteure beschränkt.

IA: Wie sieht der Königsweg nach Erwerb einer Transformationsimmobilie aus?

MB: Jeder Standort hat seine Historie: Diese kann positiv oder negativ belegt sein. Wichtig ist es in meinen Augen, die Stakeholder mitzunehmen und ein Alleinstellungsmerkmal zu entwickeln, das ein Projekt realisierbar und finanzierbar macht. Je nachdem, wie die Immobilie noch genutzt wird, ist da erst einmal Bodenständigkeit, Dialogfähigkeit mit dem Nutzer – und das auf Augenhöhe – sowie eine gewisse Flexibilität notwendig. Investoren mit starren Businessplänen können aus meiner Sicht nur scheitern.

Interview: Dr. Ulrich Nagel

Quelle: Aurelis

Bezahlbares Wohnen – ein Problemaufriss

Die Situation auf dem Wohnungsmarkt ist eine der großen sozialpolitischen Fragen in Deutschland. Ein oft genutztes Schlagwort in der hitzigen Debatte darüber ist die Bezahlbarkeit von Wohnraum. Doch was ist damit eigentlich gemeint?

In einer neu vermieteten Bestandswohnung in München kostete Mitte 2022 der Quadratmeter – laut ImmoScout24 –16,93 Euro und zwar nettokalt. Bei Neubauwohnungen waren es 19,64 Euro. Die Metropole an der Isar ist damit die teuerste Stadt Deutschlands. Aber auch in vielen anderen Städten haben die Preise für neu vermietete Wohnungen beachtliche Höhen erreicht: In Frankfurt am Main bezahlten Mieter im Bestand zum gleichen Zeitpunkt durchschnittlich 12,82 Euro je Quadratmeter, in Hamburg 12,22 Euro und in Köln 11,58 Euro. Obgleich das Extrembeispiele aus Groß- und Universitätsstädten sind, zeigt die Tendenz auch in Mittelund Kleinstädten klar nach oben.

Dass der Begriff Bezahlbares Wohnen derzeit Hochkonjunktur hat, ist vor diesem Hintergrund nicht verwunderlich. Gibt man ihn bei Google ein, werden deutlich mehr als 200.000 Treffer angezeigt. Unzählige Akteure wie Parteien, Bündnisse, Medien nutzen den Terminus tagtäglich. „Bezahlbares Wohnen ist die soziale Frage unserer Zeit“, schreibt die Kanzlerpartei SPD auf ihrer Website. Eine ähnliche Aussage findet sich beim GdW Bundesverband deutscher

Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Der MDR will in einer umfassenden Videoreportage wissen: „Bezahlbares Wohnen – wie geht das?“

Bezahlbar gleich sozial gefördert?

Im Gegensatz zu den zahlreichen Rückgriffen auf das schillernde Wortpaar steht die zumindest nachlässige Bereitschaft, sich diesbezüglich festzulegen. Mehr noch: Eine einheitliche Definition für Bezahlbares Wohnen liegt trotz der Aufmerksamkeit in politischer und öffentlicher Debatte nicht vor. Die deutschsprachige Wikipedia entbehrt des Begriffes. Der Duden beschreibt bezahlbar als „die Möglichkeit bietend, etwas bezahlen zu können“ und nennt „erschwinglich“, „preisgünstig“ als Synonyme. Andere Quellen geben „finanziell tragbar“, „günstig“, „angemessen“ oder gar „billig“ an. Rein von der Logik her impliziert bezahlbar im Wohnkontext eine ausreichend hohe Zahlungsfähigkeit einer Person oder eines Haushaltes, um die mit dem Wohnen verbundenen

Quelle: shutterstock

Kosten aufzubringen. Diesem Gedankengang folgend, bewegt sich Bezahlbares Wohnen zwischen zwei extremen Punkten. Der eine ist der soziale Wohnungsbau, der sich auf Menschen bezieht, die ihre Miete nur mit fremder Hilfe aufbringen können und für die ihre Wohnung ohne diese Unterstützung im eigentlichen Wortsinn unbezahlbar wäre. Der andere Pol betrifft diejenigen Personen, für die Geld keine Rolle spielt. Demgegenüber sehen viele Akteure Wohnraum gerade dann als bezahlbar an, wenn er in den Grenzen der Wohnraumförderung liegt. Das bereits im Mai 2017 eingerichtete Göttinger Bündnis für bezahlbares Wohnen definiert bezahlbaren Wohnraum als jenen, bei dem die Kaltmiete den jeweils gültigen Vorgaben des geförderten Mietwohnungsbaus des Landes Niedersachsen entspricht. Andernorts wird gern der Durchschnitt des Mietspiegels für eine Begriffsbestimmung herangezogen.

Mietbelastungsquote als Faktor

Darüber hinaus erfreuen sich Faustregeln in Form von fixen Relationen einer wachsenden Beliebtheit. So sollten die Mietausgaben maximal 30 Prozent des verfügbaren Einkommens betragen, wie Berlins Regierende Bürgermeisterin Franziska Giffey unlängst vorgeschlagen hatte. Auch das Bündnis für

Wohnen in Potsdam beruft sich auf eine relational angelegte Erläuterung. Als Maßstab nennt es ein Drittel des Haushaltseinkommens, zudem müsse nach Abzug der Warmmiete ein Mindestbetrag zur Lebensführung übrigbleiben – bei Paaren seien dies rund 1.000 Euro im Monat.

Es gibt aber auch Stimmen, die in der Definitionsfrage ein erweitertes Blickfeld nahelegen. So weist der Immobiliendienstleister Wüest Partner neben dem Einkommen auf zwei weitere Faktoren als Bezugspunkte hin: Haushaltsgröße und Lage. „Bezahlbarer respektive erschwinglicher Wohnraum“, heißt es in einem Artikel auf der Firmenwebsite, „umfasst die Wohneinheiten, deren Kosten auch für Haushalte mit niedrigem Einkommen in einem spezifischen Gebiet tragbar sind.“

Der Nutzen einer allgemein gültigen Erklärung für Bezahlbares Wohnen scheint groß, es winkt ein deutlicher Impuls für die vielfach angemahnte Versachlichung der emotional geführten Debatte über den Wohnungsmarkt. Hierfür könnte sich das auf Bundesebene neu etablierte Bündnis bezahlbarer Wohnraum wesentlich profilieren. Doch bezeichnend für das bisherige Manko ist die Ende April 2022 unterzeichnete Auftakterklärung des Zusammenschlusses. Diese greift die Bezahlbarkeit von Wohnraum mehrfach als herausragendes Kriterium für Politik und Verbände auf, erläutert das dahinterstehende Verständnis aber nicht ein einziges Mal.

Matthias Klöppel

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Minus statt Plus

Deutschland braucht mehr Sozialwohnungen, vor allem in städtischen Ballungszentren. Doch auch hier sinken Bestand und Neubauquote, wie fast überall im Bundesgebiet. Die Rufe nach deutlich höherer Förderung durch den Staat werden lauter.

Der Bestand an Sozialwohnungen geht in Deutschland seit Jahren zurück – nicht nur im Vergleich zu den Achtzigerjahren, als allein in der damaligen Bundesrepublik vier Millionen Sozialwohnungen gezählt wurden, sondern auch über die zurückliegenden zehn Jahre. Gab es im Jahr 2002 noch rund 2,6 Millionen miet- und belegungsgebundene Wohnungen, sank deren Zahl bis 2012 auf nur noch 1,5 Millionen. Seitdem ist sie weiter um mehr als ein Viertel auf aktuell knapp über eine Million geschrumpft.

Hauptgrund dafür ist, dass die Zahl neu gebauter Sozialwohnungen schon seit Jahren deutlich niedriger liegt als die Zahl derjenigen, die aus der Miet- und Belegungsbindung

fallen. Allein im Jahr 2020 betraf dies bundesweit knapp 56.000 Wohnungen. Demgegenüber wurden 2021 nach Schätzungen der Länder rund 22.000 neue Sozialwohnungen errichtet – rund 1.000 weniger als 2020, womit sich ein seit 2019 bestehender Trend fortsetzt.

Wie aus einer Antwort der Bundesregierung auf eine Anfrage der Linksfraktion im Deutschen Bundestag hervorgeht, ging im vergangenen Jahr der Bestand an Sozialwohnungen in zehn von 16 Bundesländern zurück. Demnach verzeichneten Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Thüringen ein Minus, nur Hessen, das

Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein stockten auf. Für Baden-Württemberg lagen keine Zahlen vor. Besonders deutlich fiel der Rückgang in Hamburg aus: In der Hansestadt sank der Bestand von 83.130 auf 80.384. Zwar stieg die Zahl der bewilligten neuen Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung von 2.643 im Jahr 2020 auf 2.819 im Jahr 2021, die Zahl der fertiggestellten im ersten und zweiten Förderweg geförderten mietpreisgebundenen Wohnungen sank jedoch von 3.472 im Jahr 2020 um fast die Hälfte (45 Prozent) auf 1.895 im Jahr 2021. Der Hamburger Senat hat als Ziel die Marke von 3.000 neuen Sozialwohnungen für 2022 ausgegeben und will daher die Förderung in diesem Jahr um zwölf Prozent anheben.

Auch in Bremen, dem anderen Stadtstaat im Norden, sank die Zahl der Sozialmietwohnungen 2021 im Vergleich zu 2020 von 7.681 auf 7.442. Immerhin wurden hier im letzten Jahr 410 Wohneinheiten gebilligt, nachdem es 2020 überhaupt keine waren. Wie dringend der Bedarf an sozialem Wohnraum gerade in Kommunen mit hohen Mieten ist, zeigt das Beispiel München, wo seit Juli 2020 monatlich rund 800 Anträge auf eine geförderte Wohnung mehr eingehen als zuvor. Auch in Köln, der größten Stadt Nordrhein-Westfalens, hat sich die Zahl der Sozialwohnungen in den vergangenen zehn Jahren von 38.381 auf 19.398 nahezu halbiert.

Es gibt aber auch positive Signale: So gab es beispielsweise in Hessen 2021 erstmals seit Mitte der Neunzigerjahre

wieder mehr Sozialwohnungen als im Vorjahr: 80.515 und damit rund 800 mehr als 2020. Hauptgründe dafür seien nach Angaben der Landesregierung in Wiesbaden die Aufstockung der Fördermittel und die Verbesserung der Förderkonditionen. Entgegen dem Trend stieg auch in Sachsen und Sachsen-Anhalt der Sozialwohnungsbestand: Im südöstlichen Freistaat von 11.904 geringfügig auf 12.083 und im Land zwischen Altmark und Burgenlandkreis deutlich von 3.373 auf 4.458 Wohnungen.

Fördergelder reichen nicht

Um das im Koalitionsvertrag der Ampelregierung verankerte Ziel von 100.000 neuen Sozialwohnungen pro Jahr zu erreichen, stehen in den Jahren 2022 bis 2026 insgesamt 14,5 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung. Schon in diesem Jahr können die Länder nach dem Königsteiner Schlüssel auf zwei Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau, davon eine Milliarde für die klimagerechte Erneuerung des Bestands, zugreifen. Voraussetzung ist eine eigene mindestens 30-prozentige finanzielle Beteiligung. Für 2023 steht eine weitere so genannte „Klima-Milliarde“ für den klimagerechten sozialen Wohnungsbau bereit.

Für den Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) reichen diese geplanten Bundes-Fördermittel bei weitem nicht aus. Um „bezahlbares Wohnen in Deutschland für alle Menschen unabhängig vom Geldbeutel“ zu ermöglichen, fordert GdW-Chef Axel Gedaschko eine Erhöhung der jährlichen sozialen Wohnraumförderung durch Bund und Länder auf fünf Milliarden Euro. Aber auch mit den zur Verfügung stehenden Mitteln werde es zunehmend schwieriger, sozialen Wohnraum zu schaffen. Dies hat der GdW, dessen Mitgliedsunternehmen rund zwei Drittel aller Sozialwohnungen in Deutschland bewirtschaften, anhand konkreter Zahlen nachgewiesen. So ging auch bei den GdW-Mitgliedsunternehmen die Zahl der mietpreis- oder belegungsgebundenen Wohnungen zurück –um rund 14.000 auf 691.000 Wohneinheiten. Die etwa 10.000 Wohnungen, die von GdW-Unternehmen im Jahr 2021 als Sozialwohnungen neu errichtet wurden, konnten damit das Abschmelzen des Sozialwohnungsbestandes nicht stoppen.

Dicke Bretter bohren

Um für bezahlbares und klimaschonendes Wohnen angesichts von Kostenexplosion, Zinssteigerung und Kapitalverknappung zu sorgen, schlagen die Interessenverbände der Wohnungswirtschaft schon seit längerem eine Reihe von Maßnahmen vor. Diese reichen von der Beseitigung der Hürden für die dezentrale Stromerzeugung – Stichwort Mieterstrom –über die befristete Aussetzung der CO₂-Bepreisung bis zur bundesweiten Absenkung der Grunderwerbsteuer auf den niedrigsten Satz von 3,5 Prozent. Wie kompliziert es jedoch ist, mit diesen Forderungen bei den politisch Verantwortlichen durchzudringen, zeigt das Beispiel Sachsen: Der Freistaat, wo dieser geringe Steuersatz bisher galt, plant gerade in seinem Doppelhaushalt eine Erhöhung auf 5,5 Prozent.

Jörn Glasner

Sozialer Wohnungsbau in Mitteldeutschland

Steigende Mieten und ein höherer Bedarf an Wohnraum lassen auch in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen die Nachfrage nach mietpreisgebundenen Unterkünften wachsen. Wie gehen die Länder mit dieser Herausforderung um?

Sachsen-Anhalt

Zwischen Arendsee und Zeitz war lange Zeit ausreichend bezahlbarer Wohnraum vorhanden, so dass die Förderziele des Landes nicht auf den Neubau, sondern auf die Modernisierung und Instandsetzung des leerstehenden Bestandes gerichtet waren. Zwischen 2016 und 2021 wurde auf diese Weise nicht nur die Leerstandsquote gesenkt, sondern es konnten rund 3.900 mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen bereitgestellt werden. Seit 2021 möchte Sachsen-Anhalt auch den Neubau sozial gebundener Wohnungen, vorrangig im Lückenschluss und Ersatzneubau, fördern. Im vergangenen Jahr wurden jedoch die zur Verfügung stehenden Bundesmittel nicht abgerufen, da das Land seinen Eigenanteil nicht aufbringen konnte. Auf kommunaler Ebene hat man ebenfalls die Zeichen der Zeit erkannt: In Halle beschloss der Stadtrat schon 2018 ein „Wohnungspolitisches Konzept“, das auf sieben Handlungsfeldern unter anderem Maßnahmen zur Sicherung von preisgünstigem Wohnraum in der Innenstadt enthält. Die Landeshauptstadt Magdeburg wiederum sieht sich vielfältigen Herausforderungen gegenüber, welche die Intel-Ansiedlung mit Tausenden zu erwartenden Neubürgern für den örtlichen Wohnungsmarkt nach sich zieht.

Sachsen

Von 2017 bis einschließlich 2020 wurde in Sachsen der Neubau von über 3.500 Sozialwohnungen bewilligt. 2021 und 2022 stellte der Bund dem Freistaat dafür Finanzhilfen in Höhe von knapp 51 Millionen Euro pro Jahr bereit. Nach Aufstockung durch Landesmittel stehen somit zwischen Zwickau und Görlitz rund 74 Millionen Euro für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung. Für die Verwendung dieser Mittel gelten im Freistaat zwei Richtlinien, die zum einen auf die Wohnungsmärkte in Leipzig und Dresden und zum anderen auf die Modernisierung von Mietwohnungen in Regionen außerhalb der beiden Metropolen zugeschnitten sind.

Leipzig und Dresden gehen das Problem des sozialen Wohnens unterschiedlich an. Während an der Pleiße vor allem die kommunale Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB) mbH für den überwiegenden Teil der neu errichteten Sozialwohnungen verantwortlich zeichnet, treibt in der Landeshauptstadt die 2017 als städtische Wohnungsgesellschaft gegründete WiD Wohnen in Dresden GmbH & Co. KG den

sozialen Wohnungsbau voran. 2006 hatte die Stadt sämtliche Anteile ihrer kommunalen Wohnungsgesellschaft verkauft und verfügte damit de facto über keine eigenen Wohnungen mehr. Anfang April 2022 schloss Dresden mit der Vonovia SE eine Kooperationsvereinbarung ab, auf deren Grundlage die Kommune in den kommenden zwei Jahren 3.000 Wohneinheiten ankaufen und in den Bestand der WiD eingliedern kann. Um welche Wohnungen es geht und wie hoch der Kaufpreis sein wird, soll bis Herbst geklärt werden.

In beiden Großstädten gilt überdies seit Mitte Juli 2022 eine Mietpreisbremse. Somit darf hier die Miethöhe bei Neuvermietungen nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das Vorhaben war Bestandteil des Koalitionsvertrags von CDU, SPD und Grünen und wurde entgegen der Einschätzung regionaler Immobilienverbände, die in beiden Städten zurzeit keinen angespannten Wohnungsmarkt sehen, durchgesetzt. Darüber hinaus gilt in Sachsen für bestehende Mietverhältnisse seit Juni 2020 eine abgesenkte Kappungsgrenze, nach der Mieten innerhalb von drei Jahren um maximal 15 Prozent angehoben werden dürfen.

Thüringen

Von 2019 bis 2021 stellte Thüringen rund 184 Millionen Euro für den sozialen Wohnungsbau bereit, davon 50 Millionen Euro im vergangenen Jahr. Dem stehen nach Schätzungen des vtw – Verband der Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e. V. Projektanträge für den sozialen Wohnungsbau in Höhe von 150 Millionen Euro gegenüber – ein deutliches Zeichen dafür, dass die zur Verfügung stehende Summe bei weitem nicht ausreicht. Dennoch erhöhte sich die Anzahl mietpreisgebundener Wohnungen im Freistaat von 13.882 im Jahr 2019 auf 14.100 im Jahr 2020. Den Grund dafür sieht der vtw darin, dass 2020 viele Wohnungen aus den Jahren 2016 und 2017 fertiggestellt wurden. „Damals gab es noch attraktive Förderrichtlinien, die Investoren zum Bau von Sozialwohnungen motivierten“, stellt vtw-Verbandsdirektor Frank Emrich fest. Da auch im Haushalt für das laufende Jahr keine landeseigenen Mittel für den sozialen Wohnungsbau vorgesehen sind, setzt sich der Verband dafür ein, dass der Freistaat zumindest die zur Verfügung stehenden Bundesmittel in Höhe von rund 52 Millionen Euro auf eine Gesamtsumme von rund 70 Millionen Euro kofinanziert.

Jörn Glasner

Gemixt

Die David Borck Immobiliengesellschaft hat bereits über 90 Prozent der Eigentumswohnungen und zwei Gewerbeeinheiten des Projektes Jahn Urban im Berliner Graefekiez vermarktet. Neben den hochwertigen Wohnungen gibt es aber auch preisgebundene.

Im angesagten Graefekiez in Berlin-Kreuzberg herrscht Bewegung. Denn hier, an der Kreuzung Urban- und Jahnstraße, entsteht das frei finanzierte Neubauprojekt Jahn Urban, dessen Vermarktung exklusiv von der David Borck Immobiliengesellschaft übernommen wurde. Mit der beliebten Kiezlage zwischen Maybachufer und Volkspark Hasenheide sowie der Nähe zum Tempelhofer Feld besticht die Gegend mit einer vielfältigen Auswahl an Gastronomie und einem abwechslungsreichen Freizeitangebot. Insbesondere dieser Mix aus lebendiger, pulsierender Hauptstadt und den idyllischen Ruhepulsen der vielen Erholungs- und Grünflächen reizt die Bewohner, sich hier niederzulassen. Entsprechend groß ist die Nachfrage.

Der sechsgeschossige Neubau stammt aus der Feder von Thomas Hillig Architekten. Diese haben für das Gebäude ein Design gewählt, das im Dialog mit dem angrenzenden Bestandsgebäude eine Mischung aus zeitloser Baukunst und urbanem Wohngefühl kreiert. Bodentiefe Fenster schaffen ein besonders helles Ambiente, während offene Wohnküchen und Eichenholzparkett mit Fußbodenheizung den zeitlosen Komfort untermalen. Außerdem besitzen alle Wohnungen Balkone, Loggien oder Terrassen, um eine hohe Lebensqualität durch Rückzugsmöglichkeiten im Freien zu schaffen. „Wohnraummangel ist und bleibt in Berlin, aber auch deutschlandweit, ein wichtiges Thema“, erklärt Caren Rothmann von der David Borck Immobiliengesellschaft. „Die Politik legt den Fokus oft auf Vorkaufsrecht, Mietpreisbremse und den Bau von Sozialwohnungen. Aber auch der freifinanzierte Wohnungsbau kann zu einer Entlastung des Wohnungsmarktes beitragen. Denn wenn die Bezirke nur dafür sorgen, dass Häuser in Milieuschutzgebieten aufgekauft werden, entsteht dadurch noch lange kein neuer Wohnraum.“ Und David Borck ergänzt: „Eine bessere Lösung ist es, den Wohnungsneubau zu beschleunigen, damit der Mangel schneller bekämpft werden kann. Zudem sorgt der Mix aus preisgebundenen und freifinanzierten Wohnungen für eine bunte QuartiersDurchmischung. So auch beim Jahn Urban, bei dem sechs der 20 Einheiten preisgebunden angeboten werden und bei einem Mietpreis von 7,35 Euro pro Quadratmeter liegen.“

Insgesamt umfasst das Projekt Jahn Urban zwei Gewerbe- und 20 Wohneinheiten. Die Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen verfügen über 35 bis zu 170 Quadratmeter Wohnfläche während die Gewerbeflächen zwischen 45 und 74 Quadratmeter groß sind. Highlight ist das über

zwei Etagen verlaufende Penthouse mit einer 40 Quadratmeter großen Dachterrasse, das auch noch zum Verkauf steht. Das Projekt wird voraussichtlich im vierten Quartal 2022 fertiggestellt. Bereits jetzt hat die 2010 von Caren Rothmann und David Borck gegründete David Borck Immobiliengesellschaft über 90 Prozent der Wohneinheiten verkauft. Neben der knapp 170 Quadratmeter umfassenden Penthouse-Maisonette steht nun noch eine 117 Quadratmeter große Vier-Zimmer-Wohnung mit Balkon zum Verkauf. Derzeit vertreibt das Team auch die 24 Wohn- und vier Gewerbeeinheiten des Jahrhundertwende-Altbaus in der Chauseestraße 6 in Berlin-Mitte. Die teilweise vermieteten, teilweise bezugsfreien Wohneinheiten umfassen 52 bis 182 Quadratmeter, während die Gewerbeflächen 132 bis 180 Quadratmeter Raum bieten. Hervorzuheben ist der 520 Quadratmeter große Dachgeschossrohling zum Ausbau, welcher bereits einen neuen Eigentümer gefunden hat. Dabei lockt das Gebäude mit klassischem Altbaucharme und Details wie großen Holzfenstern, hohen Decken, hochwertigem Parkettboden, Stuckelementen und Balkonen.

Britta Berger

Quelle: David Borck Immobiliengesellschaft

Anschluss gesucht

Soll die Mobilitätswende gelingen, müssen mehr Lademöglichkeiten her. Und zwar da, wo die Menschen wohnen und arbeiten. Damit kommt der Immobilienbranche beim Aufbau von Ladeinfrastruktur eine Schlüsselrolle zu. Wie sich Bestandshalter und Quartiersentwickler dieser Herausforderung stellen.

Nicht Gesetze und Kaufprämien werden über den Erfolg der Elektromobilität entscheiden, sondern der Ausbau der Ladeinfrastruktur. Da nach Angaben des Bundesverbandes der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEV) rund 85 Prozent aller Ladevorgänge zuhause stattfinden, ist klar: Der Zugang zu Lademöglichkeiten ist für die meisten Menschen eine Grundvoraussetzung für den Umstieg auf das E-Auto.

Daher greife der Fokus der Politik auf Eigenheimbesitzer und öffentliche Ladeinfrastruktur zu kurz, kritisiert der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Es sei mindestens genauso wichtig, den Ausbau der Ladeinfrastruktur in Mehrfamilienhäusern voranzubringen.

Lösungen für große Wohnkomplexe

Wie das funktionieren könnte, will in Magdeburg die Stadtfelder Wohnungsgenossenschaft eG (DWS) herausfinden. Ihr Ansatz: Lassen sich die Mieter dazu bewegen, nicht alle gleichzeitig zu laden, werden weniger Ladepunkte benötigt, Netzüberlastungen vermieden und Investitionskosten gesenkt. Erprobt wird das in der Stolzestraße 5, 6 und 6a sowie in der Peter-Paul-Straße 32. Dort wurden Ladesäulen errichtet sowie Brennstoffzellen-Blockheizkraftwerke und Photovoltaik-Anlagen installiert. Für die gerechte und zeitversetzte Verteilung des selbst erzeugten Stroms sorgt ein finanzielles Anreizmodell. Wer volllade oder eine Säule stundenlang blockiere, so DWS-Vorstand Jens Schneider, zahle mehr als jemand, der nur den Strom für die Fahrt zur Arbeit nachlade oder Strom ins Netz zurückgebe. Die Erkenntnisse aus diesem BMBF-geförderten Projekt namens Element stehen ab September 2024 allen Vermietern von Mehrfamilienhäusern zur Verfügung.

Ladesäulen werten Immobilien auf

Der Aufbau von Ladeinfrastruktur stellt die Immobilienwirtschaft vor große Herausforderungen. Das reicht von der verpflichtenden Installation von Leerrohren für Elektro- und Datenkabel über intelligentes Lastmanagement bis hin zur Abrechnung der Ladepunkte. Dennoch sind sich Experten

einig, dass für die Vermarktung von Wohn- und Bürogebäuden neben Energieeffizienz und Nachhaltigkeit künftig auch Ladeinfrastruktur entscheidend ist. Sie steigert aus Mieter- und Käufersicht die Attraktivität einer Immobilie und erhöht damit deren Wert. Dagegen könnten Objekte ohne Lademöglichkeiten mit der Zeit unvermietbar oder unverkäuflich werden. Folglich spielt E-Mobilität in den Planungen von Bestandshaltern und Quartiersentwicklern eine immer wichtigere Rolle.

Das ist auch im ländlichen Raum zu beobachten. Im sachsen-anhaltinischen Benndorf, einer Gemeinde im Landkreis Mansfeld-Südharz, setzt die Benndorfer Wohnungsbau GmbH (BWB) ein integriertes Quartierskonzept um. Es umfasst neben Biogasverstromung, Photovoltaik-Anlagen und CO₂-neutralen Heizungen derzeit auch die Installation von vier öffentlichen Ladesäulen sowie den Bau von Unterstellmöglichkeiten mit Ladeeinrichtungen für E-Fahrräder und andere Elektro-Kleinstfahrzeuge. Wie alle vorherigen Projekte sieht Geschäftsführer Gerhard Blume auch die E-Mobilität als „eine Investition in die Zukunft der BWB“.

Mehr noch als im Bestand avanciert die Immobilienbranche im Neubau zum Treiber der E-Mobilität. Denn hier

Quelle: shutterstock

können Planer und Bauherren weit über den Bau von Ladesäulen hinausgehen, wie aktuelle Quartiersentwicklungen zeigen. So plant die REVITALIS REAL ESTATE AG in Erfurt auf einem Areal an der Iderhoffstraße ein nachhaltiges Quartier mit rund 700 Wohnungen. „Zum Konzept gehört auch ein quartiersbezogenes Mobilitätskonzept“, sagt Thomas Cromm, Vorstand des Hamburger Projektentwicklers. Es umfasse nicht nur eine Quartiersgarage mit Ladeinfrastruktur, sondern auch weitere Angebote wie E-Bikes, Carsharing, ÖPNV-Ticketsponsoring und Mobilitäts-Hubs.

Genauso umfassend plant die Berliner Gewobag. Das Wohnungsbauunternehmen realisiert in Spandau mit dem Projekt Waterkant ein Quartier mit 2.000 Wohnungen und nachhaltigem Verkehrskonzept. Von den bereits gebauten 270 Parkplätzen sind 30 Prozent für die E-Ladeinfrastruktur vorgerüstet. Alle weiteren 650 noch zu errichtenden Parkplätze werden ebenfalls mit Leerrohren, Schächten und Kabeln ausgestattet. Das Konzept der Planer geht aber weit über Stellplätze mit Ladepunkt hinaus. Gewobag-Mieter können außerdem an ausgewählten S- und U-Bahnhöfen Autos, Räder und Roller chartern, Fahrzeuge aufladen oder abgeben sowie Taxis rufen. Die Spandauer Bezirksbürgermeisterin

Carola Brückner betont: „Beteiligung, Mobilität, Nachhaltigkeit, Klimaschutz und Barrierefreiheit wurden hier von Anfang an mitgedacht.“

Büroimmobilien werden zu Ladeparks

Neben Bestandshaltern und Quartiersentwicklern nutzen auch Büroimmobilien-Besitzer die E-Mobilität zur Aufwertung. Denn ein E-Auto während der Arbeitszeit laden zu können, ist für viele Menschen genauso attraktiv wie das Zuhause-Laden. Im Tower185 in Frankfurt am Main ging im Februar 2022 Deutschlands größtes E-Ladeservice-Angebot in einer Büroimmobilie ans Netz. 132 von 552 Parkplätzen ließ die Deka Immobilien Investment GmbH als Eigentümerin des Doppelturms mit Grünstrom-Ladesäulen ausstatten. Hinzu kommen 18 Ladespinde für E-Bikes. Als Motive für die Investition nannte Deka Immobilien-Geschäftsführer Ulrich Bäcker die langfristige Mieterbindung und die strategische Bestandsentwicklung.

Frank Baecke

„Gesicht zum öffentlichen Raum“

Das Land Berlin beteiligt sich am Bundeswettbewerb „ Post-CoronaStadt: Ideen und Konzepte für eine resiliente Stadtentwicklung“ mit dem Projekt Erdgeschoss-Management in Zentren und Geschäftsstraßen. Ein Gespräch mit der Stadtplanerin Elke Plate über Ideen und Chancen für die Stadt von übermorgen.

IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Als Stadtplanerin in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen verantworten Sie das Projekt Erdgeschoss-Management in Zentren und Geschäftsstraßen. Es ist eines von 17 Projekten, die im Rahmen des Bundeswettbewerbes „Post-Corona-Stadt: Ideen und Konzepte für eine resiliente Stadtentwicklung“ ausgewählt wurden und nun mit etwa 250.000 Euro gefördert wird. Worum geht es dabei?

Elke Plate (EP): Wenn Läden und Dienstleister in den Innenstädten schließen, hat das Folgen für die Funktion und Attraktivität einer Stadt. Nun gibt es immer wieder mal Krisen mit hohem Leerstand. Als Beispiel ist die Zeit Anfang der 2000er-Jahre in Berlin zu nennen. Ganz deutlich spürbar sind seit längerem die Folgen des Online-Handels und damit der Digitalisierung, es gibt Leerstand in den Zentren. Wir gehen davon aus, dass die

Pandemie diesen Prozess beschleunigt. Die Frage ist, wie wir darauf reagieren und ob uns dieser Prozess nicht auch Chancen bietet. Berlin hat bereits 2019 einen Stadtentwicklungsplan Zentren 2030 beschlossen. Das ist ein strategisches Konzept, um die Entwicklung in den Berliner Zentren und die Einzelhandelsinvestitionen zentrenverträglich zu lenken. Mit unserem Projekt legen wir jetzt den Fokus auf Ideen für die Erdgeschosse.

IA: Gibt es konkrete Zahlen, wie viel Leerstand dauerhaft durch die Pandemie verursacht wurde?

EP: Nein, die Zahlen liegen aktuell noch nicht vor. Wir arbeiten daran und werden 2023 eine zweite Erhebung beginnen. Allerdings wird es wissenschaftlich-methodisch kaum möglich sein, exakt zu ermitteln, ob ein Geschäft wegen der Pandemie aufgegeben wurde, die Digitalisierung ursächlich war oder der Geschäftsinhaber einfach keinen Nachfolger gefunden hat. Berlin ist polyzentrisch strukturiert, wir betrachten stadtweit rund 80 Zentren. Dazu zählen die Kernbereiche wie City-West, Alexanderplatz und Friedrichstraße, die zum Beispiel durch das Ausbleiben von Touristen stark betroffen waren. Dann haben wir sechs Hauptzentren wie die Altstadt Spandau oder die Schlossstraße in Steglitz, Stadtteilzentren wie den Tempelhofer Damm oder die Schönhauser Allee sowie Ortsteilzentren. Davon gibt es circa 50.

IA: Welche Ideen verfolgen Sie in Ihrem Projekt?

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen

EP: Hintergrund für den Fokus ist der Gedanke, dass das Erdgeschoss das Gesicht zum öffentlichen Raum bildet und dass der öffentliche Raum mit seiner Frequenz und seinen Ausstattungsmerkmalen ein konstitutives Merkmal ist, sowohl für die polyzentrale Stadt Berlin, als auch für Berlin als europäische Metropole. Wir orientieren auf neue Formen von Kooperationen, um zentrenaffine und frequenzbringende Nutzungsmischungen im Erdgeschoss zu etablieren: auf einen öffentlichen Raum, der auch eine soziale Offenheit entwickelt. Die einfache Frage lautet: Wie wünschen wir uns ein Erdgeschoss, welche Nutzungsmischung soll da zu finden sein? Können Erdgeschosszonen neu und so strukturiert werden, dass sie einen Mehrwert für die Stadtgesellschaft haben?

IA: Woran denken Sie konkret?

EP: Wenn der Handel nicht mehr die Leitfunktion hat, wird man den Frequenzverlust wahrscheinlich nicht voll kompensieren können. Aber es

gibt andere Frequenzbringer. Das sind zum Beispiel öffentliche und kulturelle Angebote – vom Bürgeramt bis zum Jobcenter, von der Bibliothek bis zur Musik- und Volkshochschule, vom Jugendklub über Galerien, Kino, Theater bis zu Care-Arbeit und Wissenschaftseinrichtungen. Nehmen wir als Beispiel die Amerika-Gedenkbibliothek. Sie ist am Wochenende sogar am Sonntag geöffnet. Das ist ein dauerhafter Funktionsbringer für einen Standort. Die Aufgabe besteht darin, Analogien von Nutzungen zu erzeugen.

IA: Bei Ihrem Projekt geht es auch um kuratiertes Nutzungsmanagement. Was ist darunter zu verstehen?

EP: Es geht uns um die Auswahl und Vermittlung von neuen Nutzungen, die einen Mehrwert für die Quartiere bieten. Dazu ist ein Konzept zur Quartiersprofilierung nötig, eine gemeinsame Idee, in welche Richtung sich ein Standort entwickeln kann – und die Umsetzung dieser Idee. Wir gehen selbst nicht auf die Eigentümer zu.

Uns geht es per se darum, dass lokale Netzwerke das Ganze tragen und aus der Selbstverantwortung heraus eine Wirkung für das Gemeinwohl und den Standort entsteht. Diese Netzwerke gibt es schon. Seit 2005 fördern das Land Berlin und die Berliner Industrieund Handelskammer (IHK) im Rahmen des Wettbewerbes „Mittendrin Berlin!” Ideen und Konzepte lokaler Akteure und Standortgemeinschaften. Die IHK listet ungefähr 100 von ihnen auf. Das ist unsere primäre Zielgruppe. Ganz, ganz wichtig sind die Akteure aus dem Bereich Kultur- und Kreativwirtschaft sowie Immobilienunternehmen, die Leerstand bespielen wollen, wo sich also auch ein Eigentümerinteresse mit dem Standortentwicklungsinteresse verbindet. Die Pandemie mit ihren Folgen bietet vielleicht die Chance, Nutzungen anzusiedeln, die man vorher nicht hatte. Die Herausforderung ist der Preis. Die spannende Frage ist: Wie geht das? Dafür gibt es noch keine Lösung.

Interview: Mara Kaemmel

Quelle: Timo Klauser / unsplas

Rolle rückwärts

Nach dem Verkauf des städtischen Wohnungsbestandes verhandelt Dresden mit der Vonovia über einen Rückkauf.

Es war 2006 eine Sensation: Dresdens Stadtrat stimmte am 9. März mehrheitlich dem Verkauf der städtischen Wohnungen an die Firmengruppe Fortress zu. Als erste deutsche Großstadt wurde Dresden schuldenfrei. Bis zu dieser Zeit lag die Pro-Kopf-Verschuldung bei über 1.500 Euro. Damals gab es eine hohe Leerstandsquote auf dem Wohnungsmarkt, Geld für die Sanierung der städtischen Bestände fehlte. Mit dem Verkauf sicherte sich die Landeshauptstadt in einer Sozial-Charta neben Regelungen zum Mieterschutz auch 8.000 Belegungsrechte für Haushalte mit niedrigem Einkommen. Nach einem Rechtsstreit wurde die Anzahl der Belegungsrechte bis 2026 auf 10.000 erhöht, mit der Option einer zehnjährigen Verlängerung.

Dennoch geht die Rechnung auf Dauer nicht auf, die Stadt braucht wieder eigene Wohnungen. Nach den Kommunalwahlen 2014 forderten Linke, Grüne und SPD im Dresdner Stadtrat die Gründung einer neuen städtischen Woba, um bezahlbare Wohnungen zu schaffen. 2017 entstand schließlich die Gesellschaft Wohnen in Dresden (WiD). Doch das Geschäft ist mühsam, Baugrundstücke sind rar, die Baupreise steigen und die Zeit drängt.

Nun gibt es einen neuen Plan: Verhandlungen mit der Vonovia über den Ankauf von bis zu 3.000 Wohnungen. Im April 2022 haben Oberbürgermeister Dirk Hilbert und Vonovia-Vorstand Arnd Fittkau eine entsprechende Absichtserklärung unterzeichnet. Am 15. Juli gab der Stadtrat dem Oberbürgermeister den Auftrag, über den Ankauf zu verhandeln.

Dirk Hilbert erklärte, dies bringe Dresden dem Ziel von 5.000 kommunalen Wohnungen bis 2030 einen riesigen Schritt näher. „Wir haben mit dem größten Vermieter

der Stadt nun eine gemeinsame Zukunftsperspektive und schaffen eine konstruktive Basis der Zusammenarbeit.“ Vor einem Jahrzehnt gab es noch einen erbitterten Streit mit dem Vonovia-Vorgänger.

In den Eckpunkten zum Haushalt 2023 /24 hat Dresden bereits 40 Millionen Euro als Eigenmittel für den Wohnungsankauf durch das Tochterunternehmen WiD eingestellt. Jetzt werden die Wohnungsbestände, die aus Sicht von Vonovia infrage kommen, geprüft. „Im Herbst 2022 sprechen die Partner konkret über das mögliche Portfolio“, kündigt Vonovia-Sprecher Matthias Wulff an. Für die Mieterinnen und Mieter sollen sich aus dem Verkauf keine Nachteile ergeben, erklären beide Seiten ausdrücklich.

Zudem umfasst die Vereinbarung eine zügige gemeinsame Standortentwicklung in den Gebieten Windmühlenstraße (Niedersedlitz) und Johnsbacher Weg (Seidnitz). Beide Seiten sicherten ein partnerschaftliches Engagement bei der Entwicklung von Stadtteilen wie Prohlis, Gorbitz und Johannstadt zu. Ziel sei es, dort eine stärkere soziale Durchmischung zu erreichen. Außerdem ist ein gemeinsames Engagement für klimagerechtes Wohnen in dem Dokument hinterlegt.

Über Details zum Kauf wird es sicherlich noch viele Fragen geben. „Wir haben damals für durchschnittlich 38.000 Euro pro Wohnung verkauft und werden jetzt garantiert keine Mondpreise bezahlen“, kündigt Linken-Stadtrat Tilo Wirtz an. Auch über die Lage der Wohnungen gibt es sicherlich Gesprächsbedarf, aus Sicht der Stadt können sie nicht nur in problematischen Gebieten liegen.

Vonovia ist nach dem Zusammenschluss mit der Deutsche Wohnen SE mit insgesamt 45.000 Wohnungen und einem Marktanteil von 18 Prozent einer der bedeutenden Akteure auf dem Dresdner Mietwohnungsmarkt. Das Unternehmen gibt den Leerstand in seinen Beständen derzeit mit 3,35 Prozent und die Durchschnittskaltmiete mit 6,45 Euro an. Das sei deutlich niedriger als im Dresdner Durchschnitt.

Bettina Klemm

Quelle: shutterstock

DIE AS UNTERNEHMENSGRUPPE

Seit knapp zwei Jahrzehnten Ihr erfahrener Partner in der Wohnungswirtschaft für private Anleger und institutionelle Investoren

Die AS Unternehmensgruppe Holding ist ein Immobilieninvestor, Investmentmanager und Projektentwickler mit Hauptsitz in Berlin und Tochtergesellschaften in Hamburg, Frankfurt am Main, Köln, Leipzig und Magdeburg. Das Unternehmen steht für die Entwicklung, Bewirtschaftung und den Verkauf von Wohnimmobilien und Portfolios zur Kapitalanlage.

Mit einer aktuellen Leistungsbilanz von mehr als 500 Millionen Euro Transaktionsvolumen aus der Vermarktung von über 3.800 Wohneinheiten gehört das Unternehmen mit seinen rund 45 Mitarbeitern zu den etablierten Marktteilnehmern in Deutschland.

Unsere Geschäftstätigkeit umfasst dabei vier Kernbereiche. Dazu zählen der mieternahe Vertrieb von Wohnungen an Eigennutzer und private Kapitalanleger, der Verkauf von Immobilienportfolien an institutionelle Investoren, der Aufbau und die Bewirtschaftung eines eigenen Immobilienbestands sowie die Vermarktung von Wohnungen für Bestandshalter, Investoren und Projektentwickler.

Wir engagieren uns insbesondere in der Revitalisierung und dem Verkauf von Bestandswohnimmobilien, hochwertigen, kernsanierten Denkmalobjekten und Neubauten an private Käufer im Single Sale sowie institutionelle Investoren im Globalverkauf.

Unsere langjährige Kompetenz ist Ihr Vorteil

Die AS UNTERNEHMENSGRUPPE sieht sich hier als FullService-Provider und bietet ihren Kunden und Investoren alle wertsteigernden Dienstleistungen komplett aus einer Hand. Angefangen von der Vorbereitung wie der Auswahl

der Immobilie inklusive einer fundierten Standortanalyse, der kompletten Beratung und Kundenbetreuung während des gesamten Prozesses über passgenaue Finanzierungskonzepte bis hin zur anschließenden WEG- und SE-Verwaltung der Immobilie durch das Tochterunternehmen AS Property Management GmbH und falls gewünscht auch lukrativen Exit-Strategien. Dabei profitieren unsere Kunden von lukrativen Steuervorteilen und Abschreibungsmöglichkeiten, sowie einer stabilen, zukunftsfähigen Rendite durch einen inflationsgeschützten Sachwert.

Management & Team

Das Team der AS UNTERNEHMENSGRUPPE besteht aus hochqualifizierten Mitarbeitern, wie Dipl. Immobilienökonomen, zertifizierten Sachverständigen, geprüften Immobilienwertermittlern, Immobilienfachwirten, geprüften Baufinanzierungsspezialisten und kann mittlerweile auf eine fast 20-jährige Firmenhistorie blicken.

Kontakt: AS Unternehmensgruppe Holding Hagenstraße 67 14193 Berlin

Telefon: +49 30 814042-200 Telefax: +49 30 814042-300

E-Mail: info@unternehmensgruppe-as.de Internet: www.unternehmensgruppe-as.de

Quelle: Dirk Lässig

König Fußball

In der Rangliste der beliebtesten Sportarten ist und bleibt Fußball deutschlandweit die unangefochtene Nummer eins. Kein Wunder, dass das Spiel als Ziel von Sponsoring-Aktivitäten mit weitem Abstand an der Spitze steht. Auch die Immobilienwirtschaft ist hier stark engagiert – und dies unabhängig von der Klassenzugehörigkeit, wie drei aktuelle Beispiele aus dem Ruhrgebiet zeigen.

mit einer langen Geschichte im Bau von Werkswohnungen für die Bergleute. Der Beginn der Zusammenarbeit war zugleich der Startschuss für eine sportliche Erfolgsserie der Schalker, die Mitte Mai 2022 mit dem Aufstieg in die Bundesliga gekrönt wurde. Dies führte paradoxerweise dazu, dass VIVAWEST sein ursprünglich bis 2023 geplantes Engagement von jährlich 4,5 Millionen Euro neu bewerten musste und zu dem Ergebnis kam, dass ein Auftritt als Hauptsponsor in der Ersten Bundesliga nicht in Frage komme. Man wolle jedoch künftig die Zusammenarbeit als Premiumpartner fortsetzen. Als Schalke Mitte Juli 2022 mit Mein Auto.de einen neuen Hauptsponsor verkündete, bedankte sich der Club noch einmal bei VIVAWEST dafür, dass das Unternehmen in einer schwierigen Phase zur Verfügung stand.

Die Heimatverbundenen: Vonovia SE beim VfL Bochum

Hier schlägt das Herz des Fußballs besonders kräftig, denn die Dichte an Vereinen ist bundesweit einzigartig. Mit dem FC Schalke 04, dem nach einem Jahr in der Zweiten Liga der sofortige Wiederaufstieg gelang, dem VfL Bochum, der als Aufsteiger in die Erste Bundesliga in der vergangenen Saison den Klassenerhalt schaffte, und Rot-Weiss Essen, das mit dem Aufstieg in die Dritte Liga nach anderthalb Jahrzehnten die Rückkehr in den Profifußball feierte, sorgten im Frühsommer 2022 gleich drei Vereine aus dem Pott für positive Schlagzeilen. Der sportliche Erfolg strahlt dabei auch auf das Engagement ihrer Sponsoren aus der Immobilienbranche ab.

Die Retter in der Not: VIVAWEST beim FC Schalke 04

Nur wenige Tage nach dem Überfall Russlands auf die Ukraine beendete der FC Schalke 04 seine Kooperation mit Hauptsponsor GAZPROM Germania. Obwohl dessen Engagement seit Beginn der Partnerschaft im Jahr 2007 in Teilen der Fanszene und in der Öffentlichkeit immer wieder in der Kritik stand, waren die Gelder der deutschen Tochter des staatlichen russischen Energiekonzerns für den finanziell nicht auf Rosen gebetteten Traditionsverein unverzichtbar. Zuletzt flossen in der Zweiten Liga neun Millionen Euro, für die kommende Erstliga-Saison wäre der Etat auf 15 Millionen Euro gestiegen. Da erwies es sich als glücklicher Umstand, dass bereits Anfang März 2022 mit VIVAWEST ein neuer Name auf den Trikots der Knappen stand.

Und auch sonst passte die Verbindung. Da ist zum einen die lokale Nähe: VIVAWEST ist in Gelsenkirchen beheimatet; der Verwaltungssitz liegt auf einem ehemaligen Zechengelände. Sowohl der Traditionsclub als auch der Wohnungsanbieter, der aktuell knapp 120.000 Wohnungen in rund 100 Kommunen an Rhein und Ruhr bewirtschaftet, sehen ihre Wurzeln im Bergbau – Schalke 04 als Club der Kumpel und Malocher und VIVAWEST als Unternehmen

Nicht einmal zehn Autominuten liegen zwischen der 2018 eingeweihten Unternehmenszentrale der Vonovia SE und dem Ruhrstadion des VfL Bochum. Seit Sommer 2016 trägt die Heimspielstätte des 1848 gegründeten Vereins an der Castroper Straße den Namen des DAX-Unternehmens, das als einer von Deutschlands größten Vermietern derzeit

rund 415.000 Wohnungen im Bestand hat. Nach dem Bundesligaaufstieg der Bochumer im Frühjahr 2021 weitete Vonovia das Engagement beim Revierclub deutlich aus: Seit Anfang Juli 2021 tritt sie als neuer Hauptsponsor auf und ziert seither auch die Brust der VfL-Spieler. Wie sich aus den Reaktionen anlässlich der Unterzeichnung der Kooperation entnehmen lässt, geht es für Vonovia neben dem lokalen Aspekt auch um einen Imagetransfer von dem Traditionsverein, der allgemein als „ehrlich und bodenständig“ wahrgenommen wird. Die Partnerschaft wurde zunächst mindestens bis Ende der Spielzeit 2022 / 23 angelegt – unabhängig von der Ligazugehörigkeit. Wie die abgelaufene Spielzeit zeigte, bestand allerdings zu keinem Zeitpunkt eine echte Gefahr für den Klassenerhalt des VfL Bochum. Die Mannschaft beendete die Saison auf einem ungefährdeten 13. Platz. Für den Klub und seinen Hauptsponsor bedeutet das (mindestens) ein weiteres Jahr im Schaufenster Bundesliga.

Die Aufsteiger: Rot-Weiss Essen und die HARFID-Unternehmensgruppe

Zwei Spielklassen tiefer engagiert sich mit der HARFID-Unternehmensgruppe schon seit 2018 ein mittelständischer Projektentwickler und Generalunternehmer beim Rot-Weiss

Essen e. V. HARFID ist ein inhabergeführtes mittelständisches Familienunternehmen mit Sitz in der Ruhrgebietsmetropole, das Baugrundstücke kauft sowie Wohn- und Geschäftsgebäude entwickelt. Über einen eigenen Vertrieb erfolgt die Vermarktung an institutionelle und private Investoren, Family Offices sowie private Erwerber. Das 2008 von Harfid Hadrovic gegründete Unternehmen hat seitdem eine rasante Entwicklung genommen. So stiegen die Umsätze von 3,1 Millionen Euro im Gründungsjahr auf 200 Millionen Euro im Jahr 2021. Die im April 2021 getroffene Entscheidung, das zum damaligen Zeitpunkt bereits zwei Jahre bestehende Engagement als Trikotpartner und Hauptsponsor zu verlängern, zahlte sich schon aus: Am 14. Mai 2022 stieg der Verein von der Hafenstraße nach 15-jähriger Pause in die dritte Liga auf und somit wieder in den deutschen Profifußball ein. Bis mindestens 2025 bleibt HARFID als Hauptsponsor zugleich auf den Mannschaftstrikots – zu verbesserten Konditionen für beide Parteien, wie es in einer gemeinsamen Erklärung hieß.

Im Übrigen unterstützt HARFID auch den VfL Bochum und ist seit der Saison 2020 / 21 Premium-Partner beim FC Schalke 04. Auch dies nichts Ungewöhnliches bei der Dichte an Vereinen im Revier, wo das Herz des Fußballs schneller und lauter schlägt als anderswo.

Jörn Glasner

Ruhrstadion in Bochum

Marktplatz der Eitelkeiten

Immobilienanzeigen sind erstaunlich altmodisch geblieben und bemühen Wörter, die auch einen Käse oder Wein beschreiben könnten.

Wortgewaltig drückte es Johann Wolfgang von Goethe aus: „Aufmerksamkeit ist das Leben.“ Manch einem erscheint sie als beachtliches Geschenk, manch einer fordert sie massiv ein. Dies geschieht meist ganz instagramable über Bilder. Auf denen es natürlich nicht wie bei Hempels unter dem Sofa aussieht, sondern gediegen. Vielleicht auch stilvoll. Oder spektakulär und immer lichtdurchflutet.

Während mit dem Filter verschönerte Aufnahmen von Wohnungen durch das Netz flirren, geben sich die Immobilienanzeigen eher altmodisch. Fast immer prangt die Hochwertigkeit an erster Stelle, exklusiv mit atemberaubendem Blick wird gewohnt, die Hektik der Stadt verschwindet in der Oase (auch wenn sie an einer Hauptverkehrsstraße liegt), Metropolen-Feeling stellt sich ein, es ist ein beliebter Standort im quirligen Viertel, mit genug Privatsphäre, angereichert

mit Faszination, Außergewöhnlichkeit, ein Wohntraum eben. Eingemeißelt in die Gedankenwelt ist die Floskelsprache –dabei ist es vollkommen egal, ob es sich um ein Luxusapartment in der Hauptstadt oder eine Wohnanlage in der B-Stadt handelt. Würde man ein Beschreibungs-Quiz veranstalten, vermutlich hätten alle recht. Die Destinationen bekommen keine maßgeschneiderten Beschreibungen mehr, sondern müssen mit Wortgruppen von der Stange vorliebnehmen. Wichtig: Aufmerksamkeit ist nicht umtauschbar, deshalb eignet sich eine Verzierung mit schönen Worten.

Dass offener Neid auch eine Form der Aufmerksamkeit ist, kann man beispielsweise im Tagesspiegel sehen. Während der Verlag mit eben jenen nichtssagenden Anzeigen viel Geld verdient und diese prominent platziert, lästert sich die Redaktion eins. So beispielweise über Black Label Immobilien, die ein Luxus Penthouse by Swen Burgheim für 3,25 Millionen Euro mit dem Spruch „Arm, aber sexy war einmal“ verkaufen wollten. Und dann gibt es da noch ein Parfüm, das für das „avantgardistische Wohngebäude Joux auf dem von Herzog & de Meuron konzipierten Berliner Stadtquartier Am Tacheles“ kreiert wurde. Herb-zitronische Aromen von Bergamotte sowie Noten von Sandelholz, Tabak, Weihrauch, Amber und Zedernholz sollen zur Seele einer Wohnung werden. Verspricht der Hersteller. Der Tagesspiegel kommentiert: „So also riecht das neue Berlin – und pro 100 Milliliter, die ‚mit einem gleichmäßigen, feinen Sprühnebel‘ aufs Parkett und das Ledersofa nieseln, um sich dort sinnlich miteinander zu verseelen, werden auch nur 35 Euro fällig. Dufte, wa?“ Aufmerksamkeit um jeden Preis eben.

Ivette Wagner

Baulandentwicklung

Büroimmobilien

Löwitz Quartier - Quartiersentwicklung am Leipziger Hauptbahnhof. Ein Joint Venture von OTTO WULFF, HAMBURG TEAM und HASPA PeB Finanziert durch ein Konsortium von Hamburger Sparkasse und Sparkasse Leipzig.

Büroneubau in der Nürnberger Straße im Zentrum Leipzig SüdOst. Ein Projekt der AOC / Der Stadtentwickler GmbH.

„Scheuklappen ablegen“

BFW-Präsident Dirk Salewski spricht über Maß und Mitte, Regulierung, eine auskömmliche Förderkulisse und den Bestand als „des Pudels Kern“.

IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Beginnen wir mit einem Zitat von Ihnen: „Die Branche spürt die neue Lage in allen Bereichen. Leider macht die Politik zu wenig, um die Rahmenbedingungen für den dringend benötigten bezahlbaren Wohnraum zu verbessern. Wir brauchen schnell Lösungen für diese ganz konkreten Herausforderungen.“ Sollte die Branche nicht besser aus dem Forderungsmodus rausgehen, den sie seit Jahren als Strategie gewählt hat?

Dirk Salewski (DS): Wir verstehen uns als ein Partner der Politik und Verwaltung. Uns geht es darum, die Perspektive der Praktiker aus den Immobilien- und Wohnungsunternehmen in die Debatte einzubringen – wenn Sie so wollen, den Realitätscheck. Unsere

Mitglieder erleben jeden Tag die Auswirkungen der Entscheidungen, die getroffen werden in Bezug auf Rohstoffe, Energie und Nachhaltigkeit. Oftmals sind die beteiligten Politikerinnen und Politiker nicht vom Fach. Das müssen sie auch nicht unbedingt sein. Sie können bestimmte Zusammenhänge und Sachverhalte aber nur durchdringen, wenn sie die Praxis einbeziehen. Und am Ende sind wir es, die bauen wollen und sollen. Wenn die mittelständische Immobilien- und Wohnungsbranche mit ihren vielen Arbeitsplätzen nicht mit ihren Forderungen gehört wird, dann ist das schon mehr als traurig.

IA: Noch ein Zitat von Ihnen, das Ihre Vision in aller Kürze zusammenfasst:

„Kurzfristiges Renditedenken durch nachhaltige Wertschöpfung ersetzen“.

DS: Als mittelständische Unternehmen sind wir in der jeweiligen Region verwurzelt und übernehmen Verantwortung für unser Unternehmen, unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und unsere Kunden. Es geht uns darum, langfristige Beziehungen aufzubauen und zu pflegen. Viele sind Familienunternehmen, die von einer Generation an die nächste weitergegeben werden. Das funktioniert nur, wenn auch das Interesse und der Fokus auf nachhaltiger Wertschöpfung liegt.

IA: Sie sind seit Mai 2022 Präsident des BFW, Andreas Ibel hatte diesen

Wie kann das gehen?

Quelle: BFW

Posten seit 2014 inne. Welche Akzente wollen Sie setzen, wo sehen Sie Ihre Schwerpunkte?

DS: Ich freue mich sehr über die Wahl und möchte den von Andreas Ibel eingeschlagenen erfolgreichen Weg für unsere Mitgliedsunternehmen fortführen. Wir brauchen echten Fortschritt sowie Maß und Mitte auch bei den Anforderungen an die Immobilienwirtschaft. Die Rahmenbedingungen für die Immobilien- und Wohnungsunternehmen haben sich nicht erst in den letzten Wochen und Monaten deutlich verschlechtert. Lieferketten sind unterbrochen, Baumaterialpreise steigen dramatisch und Energiekosten explodieren. Zudem wachsen die Anforderungen an den Klimaschutz stetig. Die Branche spürt die neue Lage in allen Bereichen. Leider macht die Politik zu wenig, um die Rahmenbedingungen für den dringend benötigten bezahlbaren Wohnraum zu verbessern. Wir brauchen schnell Lösungen für diese ganz konkreten Herausforderungen.

DS: Das wäre unseriös. Die vergangenen Monate haben doch gezeigt: Vieles ist im Umbruch und manches hatte noch niemand auf dem Schirm wie den Angriffskrieg in der Ukraine. Richtig ist aber auch: Wir brauchen mehr Wohnungen in Deutschland. Mit verlässlichen Rahmenbedingungen und einer auskömmlichen Förderkulisse können wir unseren Beitrag leisten, um den Bedarf auf dem Wohnungsmarkt zu decken.

IA: ESG ist eine riesige Aufgabe und das auch im Bestand. Wie kann der in der jetzigen Situation revitalisiert und hin zu modernen Ansprüchen bearbeitet werden?

Wir sollten alle gemeinsam versuchen, die gesteckten Ziele auch zu erreichen. Das können wir aber nur, wenn wir wieder zu Maß und Mitte zurückfinden.

IA: Hohe Grundstückspreise, immer weiter steigende Baukosten, Regulatorik, Fachkräftemangel heißen die Probleme der Gegenwart. In welchem der vier Punkte sehen Sie die größte Gefahr?

DS: Die Anforderungen an unsere Mitgliedsunternehmen steigen und steigen. Dabei sind viele Verschärfungen nicht zielführend im Sinne des Klimaschutzes. Es ist nichts gewonnen, wenn wir bei den Neubaustandards nur noch überoptimieren und den eigentlich wesentlichen Teil, der uns Einsparungen bringen könnte, vergessen. Und um ihre Frage zu beantworten: Es ist die Summe der Themen, die uns Probleme bereitet. Die Herausforderung liegt darin, dass alles zusammenkommt. Ein Grund mehr für Entschlossenheit und Mut.

IA: 400.000 Wohnungen sollten jährlich entstehen, schon jetzt ist klar, dass das nichts wird. Wollen Sie eine Prognose wagen, wie viele Einheiten in den kommenden fünf Jahren entstehen?

DS: Der Bestand ist bekanntlich des Pudels Kern. Hier können wir die größten CO₂-Einsparungen erreichen. Dazu braucht es allerdings enorme Investitionen. In der momentanen Lage fehlt es aber nicht nur an Fachkräften. Lieferketten sind unterbrochen und erhöhen so die Kosten für Sanierungen, da Baumaterial teurer ist. Es wird nur mit einer verbesserten, verlässlichen Förderung gehen. Es braucht Rahmenbedingungen, die Investitionen möglich machen.

IA: Vor allem im ländlichen Raum tun sich viele Fragezeichen auf: Die Mieten sind sehr niedrig, die Baukosten aber genauso hoch wie in den Metropolen. Wie kann dieses Dilemma gelöst werden?

DS: Die Kosten für Rohstoffe und Baumaterialien sind sehr hoch und für alle gleich. Das führt natürlich zu höheren Preisen. Klar ist, dass Wohnen teurer wird, sowohl auf dem Land als

auch in Metropolen. Ich komme bekanntlich aus Westfalen und erreiche deshalb unsere niederländischen Nachbarn in einer guten Stunde. Dort habe ich mit Freude beobachtet, wie es ein Mitglied der EU mit einem radikalen Schnitt schaffen konnte, ein verfilztes und in vielen Gesetzen und Verordnungen verworrenes Baurecht auf ein ordnungsrechtliches Mindestmaß zurückzustutzen, den Bürgerinnen und Bürgern Eigenverantwortung zurückzugeben und die Bau- und Immobilienbranche in einer Zeit der Krise massiv zu unterstützen. Wie gesagt: durch weniger Regeln. Ein Ansatz, über den es sich nachzudenken lohnt.

IA: Der BFW vertritt derzeit etwa 1.600 mittelständische Immobilienunternehmen. Im Mittelpunkt der Diskussionen steht immer Wohnen. Verliert Deutschland hier nicht den Blick darauf, dass es als Wirtschaftsland auch moderne Bürostandorte braucht? Oder intakte Innenstädte mit funktionierenden Einzelhandelsangeboten?

DS: Der Mix macht es. Moderne Quartiere sind eine Mischung aus Wohnen und Arbeiten, Freizeit und Kultur. In der Corona-Zeit der vergangenen Jahre haben wir eine Veränderung des Büroalltags erlebt. Aber das führt nicht zu einem geringeren Bedarf an Büroflächen insgesamt. Die Flächen, die modernen Anforderungen genügen, werden immer ihre Abnehmer finden.

IA: Wenn Sie einen Wunsch hinsichtlich der Immobilienbranche für Ihre Tätigkeit als Präsident frei hätten: Welcher wäre das?

DS: Mein Wunsch wäre es, die Scheuklappen abzulegen und aufeinander zuzugehen, um technologieoffen und kreativ die sich uns stellende Herausforderung zu meistern. Mehr Wohnraum schaffen. Energiefragen lösen. Jetzt ist die Zeit, mutig voranzugehen. Wir haben keine Zeit zu zaudern.

Interview: Ivette Wagner

Markt, Material und Machbarkeit

Garbe Immobilien-Projekte hält sich an die Innovation: Das Unternehmen baut mit Holz, will ein Statement gegen globale Massenfertigung setzen, hat den demographischen Wandel im Blick und interpretiert Mobilität.

Ein außergewöhnliches Projekt mit großem Anspruch: „Es ist unser Versuch, einen Trend gegen globale Massenfertigung zu setzen“, sagt Fabian von Köppen, Geschäftsführer der Garbe Immobilien-Projekte GmbH. Gemeint ist der Marktplatz der Manufakturen, mitten in der Hamburger HafenCity. Der Name ist Programm: Manufakturen aus ganz Deutschland können sich an diesem Ort auf über 2.300 Quadratmetern präsentieren, ihre Produkte aus Leder, Glas, Porzellan, Gold, Seide und vielem mehr. Es sei nicht so sehr Handwerk, sondern eher Kunst, so Fabian von Köppen. „Wir wollen niemanden dauerhaft in Mietverträge ketten“, sagt er. Um Flexibilität für die Produzenten und auch Abwechslung für die Besucher zu garantieren. Die Besonderheit dieses Projektes besteht – neben der Idee selbst – darin, dass Garbe bewusst ist, dass man damit nicht direkt Geld verdienen kann. Trotzdem betreibt das Unternehmen den Marktplatz der Manufakturen für die kommenden zehn Jahre selbst.

Nadelholz & Hochhaus

Ein Produkt, das neben dem Marktplatz ebenso zur DNA von Garbe passt, ist Holz. Roots heißt das aktuelle Vorzeigeprojekt, ein 19-geschossiges Holzhochhaus von über 60 Metern Höhe, ebenfalls in der Hamburger HafenCity. Weltweit erstmalig, so der Projektentwickler, werden mit dem Roots über 5.500 Kubikmeter Nadelholz in einem Projekt verbaut. „Wir sehen, dass der Wunsch nach einer nachhaltigen und grünen Stadt so groß ist wie nie zuvor“, sagt Fabian von Köppen. „Doch die Anzahl der umgesetzten Konzepte in Deutschland, die zeigen, wie die Zukunft aussehen könnte, ist noch ziemlich überschaubar.“ Für etwa 140 Millionen Euro Investmentvolumen entstehen bis 2024 auf einer Bruttogeschossfläche von rund 20.600 Quadratmetern 181 Wohneinheiten, davon 128 Eigentumswohnungen und 53 öffentlich geförderte Wohnungen.

„Um die Städte mit Lückenbebauungen oder Aufstockungen aus Holz nachverdichten zu können, bedarf es einer Vereinheitlichung der Landesbauordnungen für den Umgang mit diesem Material“, sagt Fabian von Köppen und mahnt damit einen geschärften Blick in die Zukunft an. „Besser wäre noch die Einführung einer bundeseinheitlichen Bauordnung, denn es brennt in Schleswig-Holstein nicht anders als in Hamburg oder Niedersachsen.“ Weitsicht bedarf es auch im Hinblick auf den demographischen Wandel. „Altersgerechte Wohnformen gewinnen innerhalb der Immobilienwirtschaft zunehmend an Bedeutung. Es ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach Produkten zukünftig weiter steigen wird, das rückt die

Quelle: Garbe Immobilien-Projekte

Fabian von Köppen denkt visionär.

Assetklasse auch auf Entwickler- und Investorenseite in den Fokus“, prognostiziert Fabian von Köppen und schlägt so die Brücke zum VILVIF, ebenfalls in Hamburg. Neben dem üblichen Grundservice gibt es hier ergänzend Service- und Gemeinschaftsflächen: ein öffentliches Restaurant, ein Atelier, einen Spa- und Fitnessbereich mit Schwimmbad, Sauna und Kneipp-Pfad. Auf einer Bruttogeschossfläche von rund 20.400 Quadratmetern wird es 186 speziell für Best-Ager konzipierte Mietwohnungen im Premium-Bereich geben. Die Wohneinheiten befinden sich oberhalb der Retail-Flächen des Westfield Hamburg-Überseequartiers, ihre Größen reichen von 40 bis zu 180 Quadratmetern.

Grüne Dächer & ÖPNV

Ergänzung erhält das Hamburg-lastige und damit auf den Heimatmarkt konzentrierte Portfolio durch weitere Entwicklungen in Deutschland. Mixed Use setzt das Team von Fabian von Köppen in Bonn unter dem Namen Kottentor um. Als „eine Antwort auf das Bedürfnis nach kurzen Wegen, sozialer Vielfalt und Orten mit Aufenthaltsqualität“. Auf dem rund 8.700 Quadratmeter großen Gesamtareal der Projektentwicklung in grüner Lage sieht die Planung die neue Polizeiwache Bad Godesberg, eine Kindertagesstätte für die Stadt Bonn, 70 moderne Wohneinheiten, Büros mit flexiblen Grundrissen und Erstausstattung sowie Einzelhandelsflächen vor. Dazu gibt es begrünte Dächer und eine Versickerungsanlage, die das Niederschlagswasser des entsiegelten Geländes wieder dem Grundwasser zuführt. Nachhaltigkeit als Konzept ist neben dem bereits genannten Holz für Garbe elementar. Darauf zahlt das Mobilitätskonzept GO ein, das im Düsseldorfer Stadtteil Bilk umgesetzt wird. Dort soll nur die Hälfte der Anwohner ein Auto benötigen: 46 Stellplätze für knapp über 70 moderne Eigentumswohnungen. Mobilität geht hier anders: durch insgesamt fünf E-Pedelecs, davon zwei Lastenräder, durch eine Elektroauto-Vermietung. Den öffentlichen Nahverkehr erreicht man in nur wenigen Minuten. Die Fertigstellung dieses Projektes ist bis Ende 2023 geplant.

Ivette Wagner

Quelle: Garbe Immobilien-Projekte

Das Roots sorgt deutschlandweit

für Aufsehen.

Der Marktplatz der Manufakturen soll das Handwerk stärken.

„Wir stellen Produkte her, die grün sind“

Im Kampf gegen den Klimawandel spielt eine nachhaltige Immobilienentwicklung eine entscheidende Rolle. AOC | Die Stadtentwickler GmbH nähert sich dem Thema mehrgleisig.

Nachhaltigkeit ist eines der wichtigsten Schlagworte derzeit und eine fast unendlich große Aufgabe. Wissenschaftler gehen davon aus, dass das 1,5-Grad-Ziel des Pariser Klimaabkommens schon in den nächsten Jahren gerissen wird. Für die Immobilienbranche mit ihrem besonders tiefen ökologischen Fußabdruck heißt das: Die Zeit zur Anpassung von Gebäuden und Infrastruktur an die Auswirkungen des Klimawandels wird immer knapper. Dass es dennoch gelingen kann, zeigt der auf Wohn- und Gewerbeimmobilien spezialisierte Projektentwickler AOC | Die Stadtentwickler GmbH.

Das Unternehmen aus Magdeburg bildet die gesamte Wertschöpfungskette von der Konzeption, Planung, Realisierung bis hin zur Vermarktung und Übergabe von hochwertigen Immobilien im Sinne der neuesten Qualitätsstandards ab. Geschäftsführer Till Schwerdtfeger betont: „Um wirklich nachhaltig zu sein, muss die Immobilienentwicklung in der Lage sein, die Bedürfnisse der Gegenwart zu erfüllen, ohne die Fähigkeiten künftiger Generationen zu gefährden und ihren eigenen Bedürfnissen Genüge zu tun.“ Das bedeute, dass von vornherein der gesamte Lebenszyklus eines Projektes bedacht sowie in jeder Planungs- und Bauphase die Folgen für die Umwelt berücksichtigt werden müssten. Es gebe viele Herangehensweisen, mit denen sich dieses Ziel erreichen lässt. Etwa der Gebrauch nachhaltiger Baumaterialien, die Wiederverwertung von Ressourcen oder der Rückgriff auf erneuerbare Energien.

Bewusster Fokus auf DGNB Gold-Standard

AOC selbst verfolgt in Sachen Nachhaltigkeit seit einigen Jahren einen mehrgleisigen Ansatz: intern und auf Produktseite. Der inhabergeführte Developer, der in Ostdeutschland ein Branchenschwergewicht ist, hat sich beispielsweise dazu entschieden, Gebäude mindestens mit DGNB Gold-Zertifizierung zu errichten. „Das DGNB-System ist das marktführende System in Deutschland und bildet den Grad der Nachhaltigkeit der Gebäude aus unserer Sicht sehr gut ab“, sagt Till Schwerdtfeger. Auch im Vergleich zum Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG), über das momentan viel gesprochen werde. Zudem wüssten auch Investoren, was unter einem DGNB-Siegel zu verstehen ist, so der Firmenchef.

Nach eigenen Angaben hat AOC unlängst eine Referentin eingestellt, um sie zum DGNB-Consultant auszubilden. So will sich das Unternehmen die Expertise direkt ins Haus holen. Bereits 2021 wurde zudem ein erster Nachhaltigkeitsbericht

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verfasst. Konkrete Pläne, die AOC demnach sukzessive in die Tat umsetzen will, sind die Reduktion der CO₂-Emissionen im Bereich Neubau, die energetische Sanierung von Bestandsobjekten sowie die Errichtung von Photovoltaikanlagen.

Teil der Nachhaltigkeitsstrategie ist darüber hinaus die im Frühjahr 2022 mit fünf Jahren Laufzeit begebene Anleihe in Höhe von 30 Millionen Euro mit einer jährlichen Verzinsung von 7,5 Prozent. Die Mittel aus diesem Green Bond sollen der Wachstumsfinanzierung zufließen und zwar in den Bereichen umweltfreundliche Gebäude, erneuerbare Energien und sauberer Transport. „Wir haben uns dazu verpflichtet“, erklärt Sebastian Sieland, Leiter Unternehmensentwicklung und Nachhaltigkeit, „jedes Jahr über die Verwendung der Erlöse und den Nachhaltigkeitsnutzen der finanzierten Projekte zu berichten.“

Hoch hinaus am Hauptsitz

Derzeit haben die Magdeburger eine Projektpipeline von 16 Projekten mit einem Volumen von 1,1 Milliarden Euro. Dazu gehören Vorhaben in Leipzig, Dresden, Erfurt, Halle (Saale), Schwerin und Weyhausen bei Wolfsburg.

1 Hat AOC als einen der größten inhabergeführten Projektentwickler in Ostdeutschland etabliert: Geschäftsführer Till Schwerdtfeger.

2 Sebastian Sieland leitet bei AOC den Bereich Unternehmensentwicklung und Nachhaltigkeit.

3 In Halle (Saale) realisiert AOC das Projekt Riebecks Gärten mit 330 Wohnungen.

4 Das Mixed-Used-Quartier M1 – Magdeburger Tor soll in Magdeburg-Stadtfeld mit 16 Stockwerken rund 60 Meter in den Himmel ragen.

5 + 6 Für die Projekte Aurum1 und Kontor63 im Leipziger Stadtzentrum werden voraussichtlich im Frühjahr 2023 die ersten Arbeiten beginnen.

Am meisten hervorsticht das Mixed-Used-Quartier M1 –Magdeburger Tor, das AOC am westlichen City-Eingang der sachsen-anhaltinischen Landeshauptstadt realisiert. Neben einem Gebäuderiegel aus zwei Bauteilen mit rund 25.000 Quadratmetern Gewerbefläche für Büros und kleinteiligen Einzelhandel, darunter ein rund 60 Meter hohes Hochhaus, ist ein weiterer Baukörper mit einer Gesamtmietfläche von etwa 6.000 Quadratmetern ausschließlich zur Wohnnutzung vorgesehen. Der erste Spatenstich erfolgte im Sommer 2022, eine Fertigstellung der Wohnungen ist bereits für 2024 geplant.

Weitere „grüne Produkte“, die AOC einem Firmenslogan zufolge „herstellt“, sind die Büroobjekte Aurum1 in der Leipziger City und Kontor63 im Leipziger Zentrum Nord. Für das Aurum1 wurde im Sommer 2022 die Baugenehmigung erteilt und voraussichtlich werden hier im Frühjahr 2023 die ersten Arbeiten beginnen. Und wie ist der Nachhaltigkeits-Gedanke intern implementiert? „Wir diskutieren die Notwendigkeit umzudenken offen im Team, in allen Abteilungen. Die Bereitschaft, sich dieser Thematik zu öffnen ist grundsätzlich bei allen Mitarbeiter:innen hoch. Natürlich ist es wichtig, es nicht beim Reden zu belassen, sondern auch selbst den Worten Taten folgen zu lassen“, berichtet

Sebastian Sieland. So habe die AOC-Belegschaft im Frühsommer auf Initiative einer Mitarbeiterin in einem Waldstück bei Magdeburg Bäume gepflanzt – als Reaktion auf große Baumschäden, die es dort gab. Produkte wie Papier, Reinigungsmittel oder Milch würden nur noch als nachhaltige Varianten über einen Lieferanten bezogen. Und auch die Elektrifizierung des eigenen Fuhrparkes werde vorangetrieben. Bis 2030 sollen sämtliche Mitarbeiter-Fahrzeuge auf Elektromobilität umgerüstet werden.

Sebastian Sieland unterstreicht: „Wir fokussieren uns bei unseren Projekten auf Nachhaltigkeitsziele und leisten zugleich als Unternehmen unseren Beitrag. Das ist der Weg von AOC.“ Und diesen werde der Entwickler auch in den nächsten Jahren konsequent weitergehen.

Zwischen Aufwärtstrend und Nachholbedarf

Pflegeimmobilien sind sowohl für Investoren als auch für die Gesellschaft wertvoller denn je. Die Nische unter den Assetklassen spielt in Pandemiezeiten ihre Stärken aus –doch die Herausforderungen für Bestand und Neubau werden größer.

Noch dröhnt der Baulärm am Brunschwigpark im brandenburgischen Cottbus, werden Fenster eingesetzt, Wände verputzt und die Gebäudetechnik installiert. Doch schon im Sommer 2023 soll hier ein Ensemble aus Seniorenresidenz und Service-Wohnen den Betrieb aufnehmen. Auf Initiative des Hamburger Pflegeimmobilien-Spezialisten Cureus wird es 147 Einzelzimmer für vollstationäre Pflege, 41 Service-Wohnungen und eine Tagespflege mit 27 Plätzen bereithalten. Für den nötigen Komfort sollen ein Restaurant mit Frischküche und Terrasse, ein hotelähnlicher Empfang, ein Friseur, moderne Pflegebäder sowie eine hauseigene Wäscherei sorgen. Das Projekt, das im Sommer 2022 im Rohbau vollendet wurde, steht exemplarisch für die weiterhin wachsende Bedeutung der Assetklasse Pflegeimmobilien.

„Erhebliches Wachstumspotenzial“

Die Analysten von Savills schätzen das Marktvolumen in Deutschland inzwischen auf etwa 201 Milliarden Euro. Davon entfielen rund 64 Prozent auf Pflegeheime und 36 Prozent auf Wohnanlagen des Betreuten Wohnens. Bestandsimmobilien

– aktuell rund 16.300 Objekte – würden circa 186 Milliarden Euro ausmachen, in Bau oder in Planung befindliche Projekte weitere 15 Milliarden Euro. Jährlich gehandelt werden, so die kürzlich veröffentlichte Studie weiter, „zwischen ein bis maximal 1,5 Prozent des Marktvolumens“. Pflegeimmobilien, sagt Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills, stellen zwar nur „rund ein Prozent des Anlageuniversums am deutschen Immobilienmarkt“ dar, der Investmentmarkt besitze jedoch „erhebliches Wachstumspotenzial“.

Davon scheinen auch der Londoner Investor Round Hill Capital und der Berliner Assetmanager Auxenia überzeugt. Zusammen wollen sie eines der führenden Portfolios für Seniorenimmobilien in Deutschland aufbauen. Der erste Ankauf ist schon unter Dach und Fach: ein Pflegeheim im nordrhein-westfälischen Arnsberg mit 84 stationären Betten und zehn Wohneinheiten. Insgesamt will das neu gegründete Joint-Venture mindestens 850 Millionen Euro zusammenkaufen. Eine Summe, die das Transaktionsvolumen im Bereich Pflegeheime und Betreutes Wohnen weiter nach oben schrauben würde. Für das erste Halbjahr 2022 kommen NAI apollo und CBRE auf Investments in Höhe von 960 Millionen respektive 940 Millionen Euro. Die Spitzenrendite sehen die

1 In Cottbus realisiert Cureus bis Mitte 2023 eine Kombination aus Seniorenresidenz und Service-Wohnen.

2 Die Carestone Group GmbH hat im niedersächsischen Alfeld einen Ersatzneubau mit 120 Pflegeapartments und 16 Tagespflegeplätzen an den Betreiber, die Cosiq GmbH, übergeben.

beiden Immobiliendienstleister unverändert bei 3,9 Prozent. Die Erklärung: starke Nachfrage von immer mehr Investoren, die Sozialimmobilien erwerben wollen, und eine spürbare Angebotsknappheit.

Droht eine Versorgungslücke?

Obwohl also immer mehr Kapital in den Markt fließt, ist es fraglich, ob die Neu- und Umbauaktivitäten – zu nennen sind Entwickler wie die Hamburger IMMAC Sozialbau GmbH, die Carestone Group GmbH aus Hannover oder die Chemnitzer Theed.Projekt GmbH – mit dem wachsenden Bedarf an Pflegeimmobilien Schritt halten können. Deutschlandweit, so eine Prognose des Wissenschaftlichen Institutes der AOK, wird die Zahl der pflegebedürftigen Menschen von aktuell rund 3,5 Millionen auf circa 4,4 Millionen im Jahr 2040 zulegen. Längst ist der Nachfrageüberhang ein bestimmender Faktor am Pflegemarkt. Auch weil Hürden wie die massiv erhöhten Baupreise den Neubau zunehmend eindämmen. Ende Juni 2022 meldete mit der TERRAGON AG gar ein Schwergewicht der Assetklasse Insolvenz an, nachdem zuvor unter anderem über gestiegene Baukosten berichtet worden war. Hinzu kommt, dass viele Bestandsobjekte nicht mehr dem aktuellen Stand der Nutzerbedürfnisse entsprechen. „Sanierungsmaßnahmen müssen angestoßen werden, um möglichst viele zeitgemäße Pflegeplätze zu schaffen und zu erhalten“, mahnt etwa Jens Nagel, Geschäftsführer von

Hemsö Deutschland. Für das Unternehmen mit einem Bestand von bundesweit 80 Pflegeheimen ist die Sanierung des Altbestandes ein Teil der Firmenstrategie. Doch wie lassen sich Kosten einsparen? Einen Ausweg sehen Branchenvertreter im Quartiersgedanken. Eine Immobilie sollte unterschiedliche Wohnungsangebote für ältere Menschen kombinieren. Dazu gehörten barrierefreies und Betreutes Wohnen, ambulante Pflege und Tagespflege sowie teilstationäre und vollstationäre Pflege. Idealerweise komplettieren Arztpraxen, Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote des täglichen Bedarfes sowie kulturelle Angebote das Quartier. Was Cureus am Cottbuser Brunschwigpark bereits in die Tat umsetzt, plant beispielsweise BayernCare in der Nähe von Nürnberg. Auf einem gut 10.300 Quadratmeter großen Grundstück in Schwaig will das Unternehmen der Sontowski & Partner Group ein Seniorenquartier errichten, das neben einem Pflegezentrum für insgesamt 86 Bewohner auch Platz für 38 Senioren- und 24 barrierefreie Wohnungen sowie 22 Mitarbeiterapartments bietet. 2025 soll das Am Kohlschlag genannte Quartier fertig sein, Baubeginn ist 2023. Durch zahlreiche Freizeitmöglichkeiten in der Umgebung sei das Quartier „als Wohnort für Senioren und Mitarbeiter gleichermaßen attraktiv“, so Christopher Kunze, Geschäftsführer der BayernCare.

Optimismus dank voller Projektpipeline

Neben der Aussicht auf neue Landesheimgesetze ist es vor allem der hohe Investitionsbedarf, der trotz aller Herausforderungen für ein langfristiges strukturelles Wachstum am Pflegemarkt spricht. So geht Savills davon aus, dass sich die Angebotslage in den nächsten Jahren verbessert. Begründet wird diese Zuversicht mit einer Projektpipeline im Umfang von 15 Milliarden Euro, darunter 555 Pflegeheime und 794 Häuser für Betreutes Wohnen. Die Frage ist, inwiefern neue wirtschaftliche Realitäten künftig die Chancen auf einen weiteren Ausbau schmälern.

Matthias Klöppel

„Architektur gern maßlos unterschätzt“

über

IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Im April 2022 wurde der Grundstein für den Innovationsbogen in Augsburg gelegt: Das Projekt hat begrünte Dächer, ist auf Ressourcenschonung und Energieeffizienz konzipiert. Nachhaltigkeit ist ein stark strapazierter Begriff, trotzdem: Welche Rolle spielt er in der aktuellen Architektur?

Hadi Teherani (HT): Nachhaltigkeit ist gerade beim Bauen von zentraler Bedeutung. Wir bauen schließlich nicht für morgen oder übermorgen, sondern für die nächsten Generationen. Dabei geht es nicht nur darum, Gebäude zu entwerfen, die den Anforderungen der Zukunft räumlich gerecht werden, sondern insbesondere darum, durch

die Art und Weise wie wir bauen, die Lebensbedingungen der kommenden Generationen zu verbessern. Nicht etwa darum, sie durch negative Effekte in ihren Lebensbedingungen zu beschränken. Diesen Anspruch haben wir schon vor über 20 Jahren realisiert, beispielsweise beim Berliner Bogen in Hamburg mit Aquathermie und Bauteilaktivierung oder bei der Hauptverwaltung für die SwissRe in Unterföhring mit einer vollständig begrünten Fassade. Insofern ist der Begriff Nachhaltigkeit für uns absolut unausweichlich. Wir dürfen nur nicht vergessen, dass es trotz all dieser drängenden Prioritäten beim nachhaltigen Bauen immer auch darum gehen muss, Architektur zu schaffen:

Städte, Gebäude und Innenräume, die atmosphärisch überzeugen und emotional bewegen. Nur dann ist Architektur eine absolut nachhaltige Investition in die Zukunft.

IA: Welche Baumaterialien sind für Sie in Zukunft besonders wichtig?

HT: Es gibt eine große Debatte um Holz, ein naheliegender Ansatz. Aber man darf dieses Thema nicht überstrapazieren. Jedes Material muss zu seiner Bauaufgabe passen, nicht jedes Projekt muss und kann jetzt unbedingt in Holz verwirklicht werden. Das würde den Baumbestand in Deutschland sogar schnell überfordern. Hinzu kommen negative Einflüsse wie zum Beispiel

Star-Architekt Hadi Teherani spricht

Nachhaltigkeit, das Design von Solaranlagen, über den Innovationsbogen in Augsburg und den Baustoff Holz.

Quelle: Panoptikon

Logistikprozesse oder das Thema Artenschutz, um nur zwei zu nennen. Andererseits gibt es bei den herkömmlichen Baustoffen wie beim Stahlbeton enorme Fortschritte, den Materialeinsatz und den CO₂-Ausstoß zu reduzieren. Der Einsatz von Recyclingbaustoffen oder -zusätzen ist ein ebenso wichtiges Ziel, das wir weiter vorantreiben müssen. Die Fassade unseres Projektes Mercator One in Duisburg ist vollständig aus recyceltem Aluminium gefertigt, was niemand bemerken wird.

IA: Sie haben ein Solar-Unternehmen gegründet. Welches Ziel verfolgt das Unternehmen?

HT: Als Architekten und Energiespezialisten sind wir Gestalter der Lebenswelt. Unsere Projekte sind ganzheitlich und nachhaltig ausgerichtet. Wir wirtschaften umwelt- und ressourcenschonend, bauen auf Fairness und eine ehrliche, transparente Geschäftspolitik, im täglichen Leben, im Unternehmen, als Partner und weit darüber hinaus. Seit 25 Jahren stellen wir die Weichen für eine Zukunft mit sauberer Energie. Wir realisieren die Projekte mit integrierten PhotovoltaikLösungen. Uns verbindet der Mut, die Offenheit und das Bestreben, Veränderungen zuzulassen und grenzenlos

fachübergreifend zu planen. Nur so können wir den Herausforderungen begegnen, die mit dem Klimawandel auf uns zukommen. Unser innovatives Unternehmen hat sich der umfassenden Nachhaltigkeit verschrieben.

IA: Was bedeutet das genau?

HT: Nicht nur unsere Regierung hat sich klare Klimaziele bis zum Jahr 2030 gesetzt, auch wir wollen und werden unseren Beitrag dazu leisten, um die Energieversorgung in Deutschland nachhaltig zu verändern. Wir möchten unseren Kunden die Chance geben, von der Energiewende zu profitieren, sowohl in finanzieller Hinsicht als auch der Umwelt zuliebe. Dabei sollte man die CO₂-Emissionsminderung nicht unterschätzen. Nicht nur der Name Hadi Teherani als Architekt steht für Innovation, Qualität und Nachhaltigkeit, auch unser Solar-Unternehmen HTS verfolgt das Ziel, diesen Anspruch zu verwirklichen.

IA: Geht es bei Solaranlagen auch um Design?

HT: Ganz wesentlich sogar. Wir müssen uns vor dem Hintergrund der Energiewende – und aktueller politischer Entwicklungen natürlich – nicht nur die Frage stellen: Wo kommt die

Energie her? Sondern parallel auch: Welche neuen Erscheinungsbilder sind damit verbunden? Denn so oberflächlich das klingen mag, letztendlich müssen und wollen wir ja alle auch weiterhin in dieser Welt leben. Also gilt es, sie anspruchsvoll zu gestalten. Unser Projekt Innovationsbogen in Augsburg veranschaulicht das eindringlich: Ein Bürogebäude, dessen Dach als begrünter Bogen dem Sonnenverlauf folgt und dabei die Effizienz der Solarpanele maximiert. Nicht zuletzt deshalb haben wir uns als Gestalter, als Architekten und Designer dieses Thema auf die Fahnen geschrieben.

IA: Die Baukosten steigen, die Regulatorik wird größer, die Ansprüche der Politik auch. Wie kann man das mit nachhaltiger Architektur alles unter einen Hut bekommen?

HT: Das ist unsere tägliche Herausforderung seit langem. Architektur gehört zum Komplexesten, das man sich vorstellen kann, und wird dennoch gerne maßlos unterschätzt. Es geht jeden Tag darum, die verschiedensten und nicht selten diametral einander ausschließenden Anforderungen in einer architektonischen Lösung zu vereinen. Das ist insofern für uns nichts Neues.

Interview: Ivette Wagner

Quelle: Roger Mandt, Berlin

Immobiléros – DER ImmobilienPodcast

Am 27. Mai 2019 startete der Podcast Immobiléros mit einem Gespräch mit dem Immobilienweisen Prof. Harald Simons von empirica über Landflucht und den ungerechten Immobilienmarkt. Seitdem rückt das innovative Format Menschen aus allen Bereichen und Segmenten der Immobilienbranche in den Fokus und lässt auch politische Entscheidungsträger zu Wort kommen.

Moderiert durch die Immobilien- und Marketing-Profis Ivette Wagner und Michael Rücker entstehen so unterhaltsame und informative 45 Minuten für all jene, denen das Thema Immobilien wichtig ist. Im August 2022 feierte Immobiléros seine inzwischen 100. Ausgabe. Einige der spannendsten Zitate aus den vergangenen drei Jahren finden Sie hier.

Christoph Gröner, CG Elementum AG: „In der Zukunft ist es überlebenswichtig, den Bau selber zu können. Ich glaube, dass die Zeit der Glücksritter, die durch Deutschland gerannt sind und Grundstücke gekauft haben, dann Generalunternehmer beauftragten und später teuer weiterverkauften, vorbei ist.“

Aus: Ein Ritt durch den Immobilienmarkt mit Torero Christoph Gröner

Andrea Gebhard, Bundesarchitektenkammer: „Wenn zu mir jemand kommt und sagt, ich soll ein Produkt erstellen, und nicht ein Quartier oder eine Grünanlage oder ein Gebäude, dann finde ich das schwierig. Denn bei einem Produkt ist ja immer dieses Element des Handels dabei und eigentlich ist es ja Lebensraum für Menschen, den wir bauen und den muss man verantworten. Und diese Verantwortung muss die Immobilienbranche auch spüren.“

Aus: Andrea Gebhard: Die Präsidentin der Bundesarchitektenkammer über die Zukunft der Stadt

Das Who is Who der Immobilienwirtschaft: Alle sieben Tage gibt es ein spannendes, informatives und unterhaltsames Gespräch.

notiert von Pierre Pawlik

Dirk Arenz, Drees & Sommer:

„Leuten, mit denen ich mich über Starkregen unterhalte, gebe ich immer mit, einfach mal mit offenen Augen durch die Welt zu laufen. Etwa durch eine Stadt wie Düsseldorf oder Köln. Lauft einfach einmal durch und schaut euch an, wie viel Fläche tatsächlich versiegelt ist. Wo Wasser vollständig in der Kanalisation verschwindet und darüber abfließt. Es ist Wahnsinn, wie viel Fläche versiegelt ist in Deutschland.“

Aus: Starkregenmanager Dirk Arenz: „Neubauten sollten alle mit Grünflächen errichtet werden“

Steffen Göpel, GRK Gruppe: „Ich finde, man muss immer den Markt im Auge behalten und darf nicht am Bedarf vorbeibauen, bloß weil es gerade einmal angesagt ist, in dieser Assetklasse.“

Aus: Steffen Göpel: Vom Rennfahrer zum Herrn der Baudenkmäler

Harald Simons, empirica:

„Bei den 2015er Flüchtlingen herrschte noch das Role Model vor, dass der Mann das Geld verdient und die Frau sich zu Hause um die Kinder kümmert. Dieses Role Model gibt es allerdings in der Ukraine nicht. Wir werden demzufolge viele Doppelverdiener sehen, die früher auf dem Wohnungsmarkt erscheinen werden.”

Aus: Prof. Harald Simons über ukrainische Flüchtlinge und den Wohnungsmarkt

Sebastian Czaja, FDP Berlin: „Man kann ja schon davon ausgehen, dass dieser Mietendeckel vor dem Verfassungsgericht in Zweifel gezogen, wenn nicht sogar gekippt wird.“

Prophetisches aus: Sebastian Czaja von der FDP Berlin über die Hauptstadt als „Labor des Grauens“

Hier alle Podcasts anhören: www.immobileros.de

„Erfahrung ist maßgeblicher Faktor“

Henrik Thomsen, Vorstand der QUARTERBACK Immobilien AG, spricht über Projektentwicklung in herausfordernden Zeiten, über Personalmangel und die DNA des Unternehmens.

IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Steigende Baukosten, große Unsicherheit, viel Regulatorik, es war schon mal einfacher Projektentwickler zu sein. Was macht diesen Beruf trotzdem so reizvoll?

Henrik Thomsen (HT): Zuallererst ist es die Faszination, dass man Dinge entstehen sieht. Jahre später, wenn ich dann an den Projekten vorbeigehe, weiß ich, dass ich einen Teil dazu beigetragen habe. Natürlich steckt dahinter die eigentlich noch größere Bedeutung, dass man selbst aktiv an der Entwicklung einer Stadt, eines Stadtteiles mitwirken kann.

IA: Sie sind seit vielen Jahren aktiver Teil der Immobilienbranche. Erleben wir gerade die größte Krise?

HT: Es ist nicht die größte Krise, sondern eine Zeit, in der sehr viele Probleme auf einmal da sind und sich gegenseitig beeinflussen und auch verstärken. Der Fachkräftemangel beispielsweise ist nicht neu, er ist seit mehreren Jahren präsent. Nun spitzt er sich unter anderem durch die Pandemie zu. Ökologische Aspekte spielen eine größere Rolle, werden politisch wie auch gesellschaftlich immer stärker beachtet. Das Zusammenspiel der Faktoren wie auch steigende Energiekosten und der Ukraine-Krieg führten zu einer besonderen Dynamik.

IA: QUARTERBACK ist einer der aufstrebenden Projektentwickler in Deutschland. Wie würden Sie die DNA definieren?

HT: Das Unternehmen steht für ein Wort: Projektrealisierer. Unter dem QUARTERBACK-Dach finden sich Planung, Umsetzung, Bestandspflege

Wohnen ist ein Grundbedürfnis und muss allen zugänglich sein. Darüber besteht Konsens. Soziale Aspekte spielen immer eine Rolle, können aber nicht ökonomische und wirtschaftliche Faktoren missachten.

und Facility Management. Eine solche Bündelung setzt Synergien frei und macht uns schnell. Dazu kommt die über 30 jährige Erfahrung in Bau- und Projektentwicklung. Ganz wichtig für eine solche positive Entwicklung ist natürlich das Team. Wir haben sehr viele Mitarbeiter, die schon sehr lange bei uns sind, viele junge Kollegen. Diese Mischung macht es besonders. Während die einen von der Erfahrung

profitieren, können die anderen einen jungen, frischen Blick auf die Branche und die Aufgaben bekommen.

IA: Momentan sind über 40 Baustellen deutschlandweit in Arbeit. Wie halten Sie die Baukosten im Rahmen, wie geht heute Budgetierung?

HT: Wie schon gerade erwähnt: Erfahrung ist in dieser Zeit ein maßgeblicher Faktor. Es gehört tägliches Controlling dazu, der Blick auf Details wie auch der Überblick über alle Projekte.

IA: Apropos: Wie wichtig sind Kooperationen oder Joint Ventures?

HT: Ein Netzwerk aus Leistungsträgern und Partnerfirmen ist Voraussetzung für die Realisierung von Projekten. Ein Beispiel: Wir haben mit der BERLING Ingenieurgesellschaft mbH eine langfristig angelegte Kooperation. Das Unternehmen unterstützt uns bei Planung, Beratung und Bauüberwachung in der Technischen Ausrüstung und der Technischen Infrastruktur. Dabei ist der Einsatz neuer, zukunftsweisender Technologien bei der technischen Gebäudeausrüstung mit dem Fokus auf die wachsenden ESG-Anforderungen bei der Planung und dem Bau von Wohn- und Gewerbeimmobilien für uns sehr wichtig.

IA: QUARTERBACK baut neben kompletten Quartieren vor allem Mietwohnungen. Die Debatte um bezahlbaren Wohnraum hat Deutschland fest im Griff. Wie kann man zurückfinden zu einer zielorientierten Debatte?

HT: Indem die Debatten zur Sachlichkeit zurückkehren. Wohnen ist ein Grundbedürfnis und muss allen zugänglich sein. Darüber besteht Konsens. Soziale Aspekte spielen immer eine Rolle, können aber nicht ökonomische und wirtschaftliche Faktoren missachten. Das muss allen bewusst sein. Wenn die Baukosten steigen, macht sich das auch bei der Vermietung bemerkbar. Bei aller Diskussion um den Neubau darf der Blick auf die Bestandssanierungen nicht versperrt werden. Diese sind zwingend notwendig und müssen ebenfalls im wirtschaftlichen Kontext betrachtet werden.

IA: Quartier ist eines der Wörter, das inflationär gebraucht wird. Zwei Häuser,

ein Stück Grün dazwischen – für viele ist es das schon. Wie definiert QUARTERBACK ein Quartier?

HT: Das reicht natürlich nicht. Ich würde auch nicht DIE Definition favorisieren. Grundlage ist eine Mischnutzung. Ein Quartier sollte in sich funktionieren und den Menschen, die darin arbeiten und leben, ein gutes Gefühl geben. Zudem sollte es sich an die Umgebung der Nachbarschaft anpassen und auf das Stadtentwicklungskonzept der jeweiligen Kommune einzahlen.

IA: Das Unternehmen hat zahlreiche Niederlassungen in ganz Deutschland. Wie sieht Ihre weitere Expansionsstrategie aus?

HT: QUARTERBACK, mit Hauptsitz in Leipzig, ist in den vergangenen zwei Jahren in verschiedenen Regionen stark gewachsen und damit deutschlandweit tätig. So ist beispielsweise ISARIA im Süden Teil unseres Unternehmens, womit wir die Region München und

Stuttgart mit einem eigenen Team abdecken. Wir schauen intensiv nach weiteren Beteiligungen und Joint Ventures, die ein Wachstum ermöglichen. Zudem denken wir über die Ausweitung der Assetklassen nach. Das wirtschaftliche Umfeld bietet neben den Risiken auch Chancen. Unser Kernthema bleibt aber immer das Realisieren von Projekten.

IA: Um genau das umzusetzen, bedarf es einer Menge Personal. Stellenanzeigen türmen sich, der War for Talents ist im vollen Gange. Wie löst das QUARTERBACK?

HT: Wir leben eine sehr offene Unternehmenskultur, fordern und fördern vor allem junge Mitarbeiter, um sie so langfristig an uns binden zu können. Verlässlichkeit und eine Perspektive für die Zukunft sind wichtig – unabhängig vom Alter der Mitarbeiter. Eine Verschärfung auf dem Arbeitsmarkt ist für die kommenden Jahre zu erwarten.

Interview:

Ivette Wagner

Seniorenwohnen à la lively

Unweit der niederländischen Grenze erwacht eine alte Spinnerei aus dem Dornröschenschlaf. Das Start-up lively wagt darin mit einem Konzept für neues Seniorenwohnen den ersten Schritt auf den deutschen Defizitmarkt für Betreutes Wohnen.

Industriegebäude wurde 1910 erbaut und lebte bis 1994 durch die Neue Teppich Spinnerei auf. Seither lag es brach. Versuche, die Immobilie wiederzubeleben, schlugen fehl. Nun wird der beliebte Lost Place durch eine Projektgesellschaft vollständig entkernt und bis Ende 2023 zu einer barrierefreien Neunutzung nach Effizienzhaus-40-EE-Standard umgebaut. Neben lively ziehen ein stationäres Pflegeheim, ein Café sowie ein Kindergarten ein.

Das Konzept des Senior-Living-Betreibers sieht neben unterschiedlich ausgestatteten Apartements einen Empfang mit Minishop, einen Ruhe- und Wäscheraum, eine Gartenanlage mit Hochbeeten, ein Wohnzimmer mit angrenzender Wohnküche sowie zahlreiche Communitybereiche für Kurse, Lernangebote, Veranstaltungen und individuelle Nutzung vor. Ein Einzug ist für die Senioren auch ohne Pflegegrad möglich. Wo Hilfe gebraucht wird, sind Zusatz- und Hilfsangebote durch regionale Partner bis zum Pflegegrad 5 zubuchbar. Investitionen in die Digitalisierung werden anvisiert, um in Bereichen wie der Infrastruktur für Telemedizin durch schnelles Internet die Kommunikation mit Angehörigen, Pflegediensten und Nachbarn zu fördern.

Demografischer Wandel: Der Trend hin zu einer alternden Gesellschaft ist in Deutschland nicht mehr aufhaltbar. Allein bis 2040 steigt der Anteil der 65-Jährigen um ein Viertel an und sorgt im Betreuten Wohnmarkt für ein Defizit von über 1,3 Millionen Wohnplätzen. Dabei ist der Markt groß und für viele Modelle offen, blieb aber bisher von Start-ups eher unangetastet. Bis jetzt.

Der Senior-Living-Betreiber lively möchte mit einem neuen Wohnkonzept für selbstbestimmtes Wohnen und Leben im Alter den Schritt in die Immobilien-Szene wagen. Dabei sollen Gemeinschaftsflächen und optimale Serviceleistungen mit modernem Wohnraum kombiniert und Personen ab 65 Jahren ein vielfältiges Leben mit Charme ermöglicht werden. Dafür wird die Privatsphäre einer Wohnung mit den Annehmlichkeiten eines Hotels verbunden.

Das erste Projekt hat lively bereits gestartet: In der ehemaligen Baumwollspinnerei Weiße Dame in Gronau (Westfalen) mietet das Unternehmen 7.000 Quadratmeter Wohn- und etwa 800 Quadratmeter barrierefreie Gemeinschaftsfläche für mindestens 80 Apartements. Das historische

Zudem setzt lively in zukünftigen Projekten auf suburbane Regionen mit Fokus auf die Metropolregionen NordrheinWestfalen, Rhein-Main-Gebiet sowie Hamburg. Zielmärkte sind Städte ab 15.000 Einwohnern, wobei Hotelumnutzungen sowie geplante Hotelprojekte ebenfalls im Fokus der Expansionsstrategie stehen. Von der Orientierung ins Premiumsegment wird abgesehen. Jährlich möchte der Betreiber um zwei bis vier Projekte wachsen. Dieser Gedankengang ist nicht unbegründet. Die Gründer Christina Kainz und Constantin Rehberg stammen aus der Budget-Hotelkette prizeotel, einer Marke der Radisson Hotel Group, und bringen sowohl Erfahrungen als auch den entsprechenden Servicegedanken durch ein frisches Designkonzept für alle Häuser mit.

Das holistische Konzept kann auch einen weiteren Erfolg vorweisen. Unlängst beteiligte sich die Investmentgesellschaft neworld am Start-up. Wird livelys frischer Wind für einen Anschub an Wohnangeboten für Senioren genügen? Die Lücke auf dem Markt sorgt zumindest auch zukünftig für ausreichend Spannung.

Viviane Karel

Quelle: lively

Investment für jedermann – leicht wie Shopping

Das österreichische Start-up Brickwise will auf dem ersten Online-Marktplatz für Immobilien-Anteile jedermann zu einem Immobilieninvestor machen. Doch funktioniert das einfach so?

Start-ups sind längst mehr als ein vergänglicher Hype und wachsen weit über die Garagen-Tüfteleien im Hinterhof hinaus. Auch in der Immobilienbranche suchen junge Unternehmer ständig nach Nischen, um innovative Start-ups zu gründen. So auch der Grazer Finanzwissenschaftler Michael Murg (Foto oben: 2. v. r.). Gemeinsam mit dem Rechtsanwalt Klaus Pateter (2. v. l.), dem Compliance-Experten Marco Neumayer (l.) und dem Cybersecurity-Spezialisten Valentin Perkonigg (r.) hat er die digitale Immobilienhandelsplattform Brickwise entwickelt.

Bekanntlich ist die Investition in Immobilien ein teures Vergnügen und längst nicht für jedermann und schon gar nicht für jedes Portemonnaie zugänglich. Doch Brickwise schafft eine Plattform, auf der interessierte Investoren – auch ohne große Rücklagen – mit Verkäufern zusammenkommen können. Eigentumswohnungen, Villen, mehrstöckige Zinshäuser oder Gewerbeimmobilien werden in digitalisierte Anteile zerlegt und können auf dem Online-Marktplatz von unterschiedlichen Nutzern erworben werden.

Jeder Investor einer Brickwise-Immobilie profitiert nach seinem Investment genau wie Wohnungs- oder Hauseigentümer auch von Mieteinnahmen und einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie – und das ab 100 Euro. Dafür werden die ersten Immobilienanteile über den virtuellen Marktplatz von Brickwise ge-und verkauft. Schon 3.500 User nutzen Brickwise. Doch wie sicher ist der Handel auf dem Online-Marktplatz?

Die digitalisierten Anteile einer Immobilie werden von Brickwise in ein Blockchain-basiertes Register, das wie ein digitales Grundbuch funktioniert, übertragen. Das Start-up

hält die Blockchain-Technologie für besonders sicher. Nach eigenen Angaben kommen langwierige und komplexe Immobilientransaktionen bei Brickwise nicht in die Tüte. Das Unternehmen wirbt vielmehr mit verschlüsselten und fälschungssicheren Transaktionen in Echtzeit: „Mit Brickwise soll ein Immobilieninvestment so einfach sein wie OnlineShopping.”

Investoren der österreichischen Start-up-Show „2 Minuten, 2 Millionen“ sehen Potenzial in dem jungen Unternehmen und boten ein Werbevolumen von einer Million Euro für eine dreiprozentige Unternehmensbeteiligung. Andere Investoren aus Österreich, aber auch aus Deutschland wie der Venture Capital-Fonds yabeo, glauben an die Idee.

2022 steht voraussichtlich der Einstieg in den deutschen Immobilienmarkt an, und in den nächsten fünf Jahren soll die App-basierte Handelsplattform mit Immobilienangeboten aus etlichen Städten und Ländern EU-weit verfügbar sein. Brickwise-CEO Michael Murg denkt groß: „Wir planen im Jahr 2025 mit einem Transaktionsvolumen in Höhe von einer Milliarde Euro über unsere Plattform.“

Dennoch steckt das Start-up noch in den Kinderschuhen und es bleibt abzuwarten, wie es sich entwickelt und wann es anfängt, laufen zu lernen. Kann die Idee überleben? Ist es überhaupt ratsam, dass sich in dem komplexen, kostspieligen und zeitaufwendigen Markt noch mehr Leute auch ohne besondere Expertise bewegen? Fragen, die sich erst über die Zeit hinweg beantworten lassen. Was bleibt, ist, Brickwise im Auge zu behalten. Das letzte Wort über das Start-up ist sicherlich noch nicht gesprochen.

Kirsten Göthel

Quelle: Brickwise

Zwei Mal Berlin ist Österreich

Zumindest was die Einwohner betrifft. Das sagt schon viel aus. Sprich: Aufgrund der Größe hat der deutsche Immobilienmarkt für Österreicher viel zu bieten, nicht nur die Hauptstadt. Ein Gastkommentar von Walter Senk, dem österreichischen Immobilien-Blogger.

Was für ein Glück! Wir leben direkt neben der stärksten Volkswirtschaft Europas und sprechen auch noch die gleiche Sprache. „Zumindest in geschriebener Form“, wie Alexander Neuhuber, Geschäftsführer der MAGAN Firmengruppe, etwas einschränkt. Die Sprachbarrieren lassen sich auf jeden Fall überwinden, wie die jahrzehntelangen Partnerschaften zwischen österreichischen und deutschen Immobilienunternehmen beweisen. Da kommt natürlich auch ein „in den Grundzügen ähnliches Rechts- und Steuersystem“ einer Zusammenarbeit entgegen, so Alexander Neuhuber. Und die Nähe: „Schnelle Erreichbarkeit, viele tägliche Direktflüge, aber auch mit Bus, Bahn und Auto erreichbar.“ Womit Deutschland auf jeden Fall punkten

kann, ist einfach die Größe. „Der deutsche Markt ist zehn Mal größer und es gibt nicht eine, sondern sieben A-Städte“, sieht Thomas G. Winkler, CEO von UBM Development, das enorme Potenzial. Herwig Teufelsdorfer, CIO der SIMMO AG, konkretisiert die vielfältigen Möglichkeiten: „Vier Städte mit mehr als einer Million Einwohnern, 26 Städte mit mehr als 250.000 Einwohnern und weitere 54 Städte mit über 100.000 Einwohnern spiegeln, insbesondere für die Immobilienwirtschaft, ausreichend Marktliquidität für Investitionen in allen Assetklassen.“

Der deutsche Immobilienmarkt bietet den österreichischen Projektentwicklern die Möglichkeit, ihr Geschäft zu erweitern. Während sich in Österreich der Markt hauptsächlich auf Wien und Graz konzentriert, „bildet Deutschland als polyzentrischer Wirtschaftsmotor Europas eine Vielfalt, die ihresgleichen sucht“, so Herwig Teufelsdorfer. Stefan Spilker, CEO von SORAVIA Deutschland: „Während in Österreich ein Großteil der Neubauvorhaben in Wien projektiert wird, ist Deutschland sowohl wirtschaftlich als auch demographisch weniger zentralisiert.“ Für SORAVIA bietet der deutsche Markt eine Chance, Kompetenz bei großen Projekten und Quartiersentwicklungen zu replizieren. „Wir entwickeln derzeit zum Beispiel in Mülheim an der Ruhr ein Stadtquartier mit einer Kombination aus Revitalisierung und modernen

Quelle: Eike Becker Architekten

Neubauflächen im Ausmaß von rund 200.000 Quadratmetern“, so Stefan Spilker. Unter anderem sind auch in München, Berlin, Köln und Hamburg weitere Projekte in der Umsetzung. Besonders attraktiv sei für ihn außerdem das hohe Interesse der Investoren an Projekten in Deutschland.

Nicht nur die Städte, sondern auch die „schiere Anzahl an Objekten erzeugen eine ganz andere Auswahlmöglichkeit, von kleinen Wohnungen über Zinshäuser bis zu großen Gewerbeobjekten“, sagt Alexander Neuhuber, der seit 2006 in Deutschland aktiv ist. Spezielle Regionen gibt es für Österreicher nicht – es sind eher die Optionen, die sie suchen, egal ob alte oder neue Bundesländer. So hat im Juni 2022 die C & P Immobilien aus Graz das ‚Portfolio Mitteldeutschland‘ erworben. Es besteht aus elf Liegenschaften im Umkreis von rund 50 Kilometern um Leipzig – unter anderem in Halberstadt im Harz, Halle (Saale) oder Bad Düben. CEO Markus Ritter sieht nicht nur in dieser Region, sondern „auch in den anderen 80 Städten mit über 100.000 Einwohnern interessante Renditen. In Kombination mit hoher Stabilität führt das zu einem attraktiven Chancen-Risiko-Verhältnis“.

Auch wenn die österreichischen Marktteilnehmer nur ein kleines Feld im deutschen Immobilienmarkt bespielen, so haben sie da und dort eine wichtige Rolle, oder wie Thomas G. Winkler meint: „Österreicher werden in Deutsch-

land tendenziell unterschätzt, haben aber manchmal die innovativeren Ideen.“ Das hat eindeutig Bruno Ettenauer bewiesen. Der damalige CEO der CA IMMO erwarb im Jahr 2007 ein Immobilienportfolio, das wenig interessant schien: Das VIVICO-Portfolio mit den Liegenschaften der Deutschen Bahn.

Walter Senk ist ein österreichischer Journalist mit dem Spezialgebiet Immobilien. Seit 25 Jahren hat er sich diesem Metier verschrieben und kennt die österreichische Immobilienwirtschaft wie kaum ein anderer. Er schreibt für zahlreiche Medien und betreibt seit zwölf Jahren den Blog Immobilien-Redaktion.

Walter Senk

Quelle: Eike Becker Architekten

Quelle: Eike Becker Architekten

UBM baut in Frankfurt am Main: Das Timber Pioneer entsteht in Holz-Hybrid-Bauweise. 14.100 Quadratmeter Officefläche sollen im zweiten Quartal 2023 fertig sein.

Quelle: Bloomimages

Quelle: Richard Tanzer

Besser als ihr Ruf

Selten waren Reihenhäuser und Doppelhaushälften so beliebt wie heute. Jeder Zweite würde beim Kauf einer Immobilie einen dieser beiden Haustypen bevorzugen, ergab eine Forsa-Umfrage. Warum Häuser von der Stange so gefragt sind.

Hohe Immobilienpreise, knappes Bauland, wenig Eigenkapital – für viele Menschen ist es in den letzten Jahren immer schwieriger geworden, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Dennoch ist die Nachfrage ungebrochen hoch. Daran hat auch die Corona-Krise ihren Anteil, denn sie veränderte bei vielen Menschen die Prioritäten in Wohnfragen. Ein privater Rückzugsort mit Abstand zu den Nachbarn, eigenem Garten, viel Ruhe und Möglichkeiten zur Betätigung an der frischen Luft, all dies ist für 65 Prozent der 25- bis 69-Jährigen deutlich wichtiger geworden. Bei 43 Prozent kommt der Wunsch nach einem separaten Raum für ein Homeoffice hinzu. So lauten die Ergebnisse einer Forsa-Umfrage für das Dornieden-Wohnbarometer. Eine weitere Erkenntnis: Jeder Zweite würde beim Kauf einer Immobilie ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte bevorzugen.

Die Gründe hierfür liegen für Martin Dornieden, Geschäftsführer der Dornieden Gruppe, auf der Hand: „Beide Haustypen sind platzsparender und viel günstiger als ein freistehendes Einfamilienhaus, verfügen aber trotzdem über eine Terrasse und einen kleinen, eigenen Garten.“ Meist ist auch eine Garage oder ein Stellplatz dabei. Zudem bieten Reihenhäuser und Doppelhaushälften gegenüber Eigentumswohnungen mehr Wohnfläche und gegenüber freistehenden

Häusern auf großen Grundstücken einen geringeren Energieverbrauch und Unterhaltsaufwand.

Für Familien gerade noch leistbar

Laut bulwiengesa-Immobilienindex 2022 sind Reihenhäuser seit einigen Jahren „wieder beliebter geworden“. Das spiegeln die Kaufpreise wider, die sich allein von 2020 bis 2021 um 7,8 Prozent erhöhten. Dennoch, so das Analyseunternehmen, seien Reihenhäuser vor allem für Familien „gerade noch leistbar“, da sie kleinere Grundstücke finanzieren müssen und Baukosten sparen durch gemeinsame Wände und Baustelleneinrichtungen.

Die Vorliebe der Deutschen für solche Häuser bestätigt auch eine Studie des Institutes der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag der Deutschen Reihenhaus AG. Demnach ist den meisten Menschen die Wohnform wichtiger als die Wohnfläche, der Standort oder die Eigentumsform. Viele Stadtbewohner würden für ein Haus im Grünen eine Fahrtzeit von bis zu 40 Minuten ins Zentrum akzeptieren. Das IW sieht in dieser klaren Wohnpräferenz eine große Chance, die Wohnungsnachfrage gleichmäßiger zu verteilen. Das diskutierte Verbot von Einfamilienhäusern helfe hier nicht weiter. Im Gegenteil: Neue und gut angebundene Quartiere im Umland könnten die städtischen Wohnungsmärkte deutlich entspannen.

Günstiger bauen, früher einziehen

Dass sich neue Quartiere im Umland obendrein zügig errichten lassen, ist ein weiterer Pluspunkt von Reihenhäusern. Möglich macht es das serielle Bauen. Ein Spezialist auf diesem

Quelle: shutterstock

Gebiet ist die Deutsche Reihenhaus AG, die bundesweit bereits 400 Wohnparks errichtet hat. Ein aktuelles Projekt ist der Wohnpark Tiliastraße in Blankenfelde-Mahlow, südlich von Berlin mit 26 Reihenhäusern und 52 Pkw-Stellplätzen. Hier sind dank der seriellen Bauweise zwei Häuser pro Tag entstanden, die nun innen ausgebaut werden. Da die Abläufe standardisiert sind, entfallen lange Planungs- und Bauzeiten. Alle Elemente wie Wände, Decken, Dächer, Türen und Fenster werden im Werk kostengünstig in Serie vorproduziert und auf der Baustelle zusammengesetzt. Die Vorteile dieses Verfahrens: Es spart Zeit, senkt Baukosten und Kaufpreise, ermöglicht früheres Einziehen und sorgt durch fixe Baukosten für Planungssicherheit.

Haus von der Stange – nur ein Klischee

Kein Wunder also, dass Fertighäuser so beliebt sind. Laut Bundesverband Deutscher Fertigbau ist ihr Marktanteil an den Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser 2021 auf ein Allzeithoch von 23,1 Prozent gestiegen. Damit war fast jeder vierte Eigenheim-Neubau ein Serienmodell. Das

ist beachtlich, hängt dem Fertighausbau doch das Klischee an, nur langweilige Siedlungen mit identischen Häusern von der Stange hervorzubringen. Doch dieser Eindruck täuscht. Seriell gefertigte Typenhäuser machen nur ein Drittel aller Fertighäuser aus, denn diese können genauso nach individuellen Wünschen konzipiert und gefertigt werden wie frei geplante Architektenhäuser. Allerdings kosten individuelle Fertighäuser dann schnell so viel wie konventionelle Häuser. Was viele Bauherren und Käufer ebenfalls nicht wissen: Die Hauselemente bestehen nicht nur aus gefüllten Holzrahmen oder Leichtbeton. „Seit mehr als 20 Jahren gibt es auch Fertighäuser in Massivbauweise“, sagt Holger Kühne, Prokurist der Dennert Massivhaus GmbH. Solche Modelle seien neben Wohnanlagen und Reihenhaus-Siedlungen besonders für das Schließen von Baulücken in Städten attraktiv. Gerade hier sei es „eine unglaubliche Erleichterung, wenn vor Ort alles zügig und termingerecht abgewickelt werden kann“. Angesichts der professionellen, kostensparenden und individuellen Hauslösungen scheint das Ziel der Fertigbaubranche, in zwei Jahren einen Marktanteil von 25 Prozent zu erreichen, durchaus realistisch.

Frank Baecke

„

Zwischen Backboarding und Flächenkonversion

Was passiert mit dem deutschen Büromarkt? Die aktuellen Zahlen sehen zwar für Investoren gut aus: Die Belegungsquoten ziehen wieder an, das Transaktionsvolumen nimmt wieder zu, die Mietpreise steigen. Doch ein simples „Weiter so“ ist angesichts zahlreicher Unwägbarkeiten nicht mehr möglich. Es hängt fast alles von den sieben A-Städten ab, die 83 Prozent aller Bürotransaktionen in Deutschland unter sich aufteilen.

Junge, komm‘ bald wieder“: Der Evergreen von Freddy Quinn aus dem Jahre 1963 ist seit einigen Monaten eine beliebte Melodie in den Chefetagen der deutschen Unternehmen. Der Junge und ebenso das Mädchen sind die Bürobeschäftigten in Deutschland. Nach dem vorläufigen Abflauen der Corona-Pandemie sollen die deutschen Büros wieder mit Leben gefüllt werden. Dies entspricht offensichtlich dem Willen der Unternehmen wie auch der Angestellten: Denn dieses Horrorszenario einer massiven Büroflächenreduzierung im Zuge der Corona-Pandemie ist nicht eingetroffen. Die Belegungsquoten im deutschen Büromarkt ziehen ebenso an wie die Ausbaukosten. Gerade mittelständische Unternehmen bevorzugen die Vor-Ort-Präsenz, um Mitarbeiter fachlich und emotional zu binden sowie neue Fachkräfte zu gewinnen. Umfragen unter Bürobeschäftigten belegen zudem die Präferenz für ein hybrides Modell mit durchschnittlich rund drei Tagen Büroanwesenheit pro Woche.

Kehren wir also mit dem Backboarding der Büroarbeiter wieder vollständig zum Status Quo vor Corona zurück? Einige Zahlen sprechen dafür: Die Leerstandsquote in den Top7 wird zwar gegenüber 2019 von 3,3 auf prognostizierte fünf Prozent anwachsen, bewegt sich aber immer noch im normalen Rahmen. Die Fertigstellungen sind in den vergangenen fünf Jahren kontinuierlich angestiegen: 2021 kamen sogar 1,6 Millionen neue Quadratmeter auf den Markt – rund doppelt so viele wie 2017. Und die Mieten sind laut Institut der Deutschen Wirtschaft (IW Köln) an 56 von 71 untersuchten Standorten gestiegen: 2021 fiel der durchschnittliche Mietpreisanstieg um fünf Prozent höher aus als 2020 mit vier Prozent.

Nicht zuletzt steigt die Nachfrage nach Büros im hochwertigen Segment, die laut JLL-Einschätzung rund 50 Prozent des Gesamtmarktes ausmachen. Besonders die Öffentliche Hand hat ihren Nachholbedarf erkannt und zählt neuerdings zu den stärksten Nachfragern nach komfortablen und modernen Büroflächen. Dennoch gibt es Anlass für

Sorgenfalten, zumindest bei den Entwicklern. Die Neubautätigkeit wird aller Voraussicht nach abnehmen. Dazu tragen nicht nur die höheren Zinsen und die europaweit um sieben Prozent gestiegenen Ausbaukosten bei. Darüber hinaus stagniert nach Analysen der Berenberg-Bank bereits seit 2005 die Bürobeschäftigungsquote in den sieben A-Städten. Die am stärksten wachsenden Branchen seitdem sind mit dem Gesundheits- und Bildungssektor zwei Wirtschaftszweige, die wenig bis gar keine Büros benötigen. Auch der Faktor Flächeninanspruchnahme spricht nicht für mehr Neubau: Jedes zweite von Drees & Sommer im Juni 2022 befragte Unternehmen hatte bereits Desksharing eingeführt. Nach Einschätzung des IW Köln könnten 85 Prozent aller Bürobeschäftigten von zu Hause arbeiten, wenn sie es wollten.

Kommt es also aufgrund politischen Drucks im medial omnipräsenten Thema Wohnraum nicht zu einem massiven Anstieg von Flächenkonversionen, wandern die Investitionen in den Bürobestand. Vollsanierte und ESG-konforme Büroimmobilien erfüllen die Konditionen im Core-Segment und werden daher bei institutionellen Anlegern weiterhin auf hohe Nachfrage treffen. Für Bestandshalter und Investoren ist folglich eine Value-Add-Kompetenz zunehmend notwendig, die Entwickler müssen ihre Augen aufgrund gesättigter Märkte in den sieben A-Städten zwangsläufig auf den Bestand richten. Gute Lage und gute Ausstattung werden weiterhin steigende Mietpreise nach sich ziehen. Idealerweise greifen Vermieter angesichts rapider Inflation auf indexierte Mietverträge zurück. Und sollte doch alles anders kommen, ist ein großer Einbruch trotzdem unwahrscheinlich: Für den Büromarkt Stuttgart beispielsweise hat JLL in einer Negativprognose einen möglichen Rückgang der Büroflächen um über 280.000 Quadratmeter für die nächsten Jahre kalkuliert. Das wären allerdings gerade einmal drei Prozent des aktuellen Gesamtflächenbestandes in der Schwabenmetropole.

Dr. Ulrich Nagel

„Der Büromarkt bereitet mir keine Sorgenfalten“

Eva Welzenbach ist Geschäftsführerin von Advenis Germany, der Deutschland-Tochter des börsennotierten französischen Immobilienkonzerns Advenis S.A. Das Unternehmen verantwortet das Investment-, Asset- und Property-Management von Büroimmobilien der Muttergesellschaft.

IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Im vergangenen Jahr sind mit 1,6 Millionen Quadratmetern rund doppelt so viele neue Büroflächen wie 2017 auf den Markt gekommen. Ist hier bereits angesichts kaum noch verfügbarer Grundstücke und mehr Homeoffice am Bedarf vorbei gebaut worden?

Eva Welzenbach (EW): Sicherlich sind in den vergangenen Jahren überproportional viele Flächen neu auf den Markt gekommen. Zuvor hatten wir aber in den Top7-Städten extrem niedrige Leerstandsquoten von teilweise unter drei Prozent erreicht. Zudem sind die neuen Flächen nahezu alle vollvermietet. Insofern decken sie den Bedarf ab, der allen voran nach modernen und zeitgemäßen Büros in den letzten Jahren zugenommen hat. Die Gründe hierfür sind hinlänglich bekannt: die ESG-Regularien, der Wettbewerb um qualifizierte Mitarbeiter und das Konkurrenzverhältnis zwischen Büro und den eigenen vier Wänden.

IA: An wichtigen Standorten stagniert bereits die Bürobeschäftigtenzahl, das Homeoffice genießt auch nach Auslaufen der Pflichtregelung hohen Zuspruch. Schauen Sie mit gewissen Sorgenfalten in die Zukunft des Marktes?

EW: Wir sind davon überzeugt, dass in unserer aktuellen Informationsgesellschaft der Bedarf an Büros ungebremst hoch sein wird. Der Dienstleistungssektor beschäftigt aktuell rund 75 Prozent der Erwerbstätigen, vor 20 Jahren lag der Anteil noch bei 70 Prozent. Er wird weiter steigen. Für diese Erwerbstätigen benötigen wir Büros. Denn trotz medialen Hypes des Homeoffices hat sich der Büroflächenanteil nicht merklich reduziert. Von

Sorgenfalten also keine Spur, auch wenn wir natürlich die Entwicklung genau beobachten.

IA: Alle Indikatoren deuten aktuell darauf hin, dass das Neubauvolumen zurückgehen wird. Sehen wir sowohl auf Entwickler- als auch auf Investorenseite einen neuen Fokus auf den Bestand?

EW: Ja, das kann ich ganz klar bestätigen. Entwickler finden keine Grundstücke mehr und sind mit massiven Baukosten konfrontiert, wobei das Ende der Preisspirale nicht in Sicht ist. Ihr Augenmerk richtet sich also aktuell auch auf Refurbishments, die bekanntermaßen auf die ESG-Strategie eines Projektentwicklers einzahlen. Durch dieselbe ESGThematik gewinnen Investoren eine zunehmende Sympathie für Bestandsgebäude, in denen die graue Energie bereits gebündelt ist. CO₂-Ausstöße durch Bauschutt und Transport fallen im Bestand in viel kleinerem Maße an. Das heißt aber nicht, dass Value-Add

zum neuen Investorenliebling mutiert. Wohl aber ist nun eine günstige Stunde für spezialisierte Value-Add-Manager gekommen, die Büroimmobilien mit einer Manage-to-Core-Strategie neu dem Markt zuführen. Mit der passenden Repositionierung kann dann auch ein hässliches Entlein aus den 1970er-Jahren zu einem Core-Objekt mit modernen Arbeitswelten werden.

IA: Der Transaktionsmarkt wird ganz überwiegend durch die Top7 dominiert. Wird sich dies in den kommenden Jahren wegen erschwinglicher Mieten an den B-Standorten ändern?

EW: Nein, die Top7 werden ihre Marktdominanz aufrechterhalten. Die steigenden Mieten in diesen Metropolen sind nämlich kein Hindernis für solvente Unternehmen, die diese Standorte aus einfachen Gründen der Repräsentanz und der Visibilität schätzen und benötigen. Allerdings können wir ein gestiegenes Interesse von Investoren an B- und C-Städten feststellen. Hauptgrund hierfür war die Renditekompression der vergangenen Jahre an den A-Standorten bei kaum noch auskömmlichen Renditen von unter vier Prozent. Da boten die Sekundärmärkte in der Regel stets über fünf Prozent. Die B- und C-Städte haben ihre Wahrnehmung jedoch erheblich steigern können – allen voran aufgrund gewachsener Markttransparenz. Die großen US-Makler eröffnen ihre Büros mittlerweile auch an regionalen Oberzentren und sorgen so für eine zunehmende Bekanntheit der Sekundärstädte auch unter internationalen Investoren. Insofern werden B- und C-Städte mehr Marktanteile für sich gewinnen, die Marktdominanz der A-Städte bleibt aber bestehen.

Dr. Ulrich Nagel

Quelle: Advenis

Ist Grün das neue Gold?

Spätestens seit der EU-Taxonomieverordnung, die seit Januar 2022 anzuwenden ist, bemüht sich die Immobilienwirtschaft um nachhaltige Investments. Die wichtigsten Mittel hierbei sind auch im Gewerbebereich Bestandsinvestitionen und Zertifizierungen von Neubauten. Erste Anzeichen deuten darauf hin, dass der Markt die grünen Investments belohnt. Die besonders nachhaltig konzipierten Artikel-9-Fonds sind zwar noch Raritäten, können aber schon bald zum neuen Standard werden.

Der Gesetzgeber macht es möglich: Die Immobilienwirtschaft stellt nach und nach auf grüne Anlagen und Objekte um. Dabei ist die Lieblingsfarbe der ökologisch-nachhaltigen Bewegung als Chiffre für Immobilien zu sehen, die aktuell allen voran die Reduktion von CO₂-Emissionen zum Ziel haben. Dieser Schwerpunkt erklärt sich aus der Zielsetzung der Bundesregierung, bis 2050 Klimaneutralität im Gebäudesektor zu erreichen. Der erste Buchstabe der Nachhaltigkeits-Trias ESG bleibt nach wie vor in nächster Erreichbarkeit für Bestandshalter und Investoren. Spezifizierungen zu den Kategorien Social und Governance werden jedoch noch 2022 seitens der EU-Kommission erwartet.

Die sogenannten Green Buildings verzeichnen schon jetzt ein erhebliches Wachstum. Nachhaltigkeitszertifikate sind hierbei der wichtigste Indikator, um den grünen Gehalt einer Immobilie zu prüfen. Weltweit gibt es rund 60 ihrer Art; die drei größten hierzulande sind DGNB und LEED –vornehmlich für den Neubau – sowie das britische Zertifikat BREEAM mit Fokus auf den Bestand. 2021 war nach BNP Paribas-Berechnungen bereits jedes vierte Transaktionsobjekt auf dem Gewerbeimmobilienmarkt zertifiziert. JLL gibt den derzeitigen zertifizierten Gebäudebestand im Gewerbesektor mit zehn Prozent an, was rund neun Millionen Quadratmetern entspricht. Und in der diesjährigen Investorenumfrage von Engel & Völkers gaben 63 Prozent der befragten Manager an, dass sie im Ankauf bereits eine definierte ESG-Due-Diligence haben. Doch belohnt der Markt die grünen Anstrengungen

der Branche? Laut einer JLL-Studie von März 2021 lässt sich die Frage mit einem vorsichtigen Ja beantworten. Die Researcher fanden heraus, dass zertifizierte Büroimmobilien in Top-Lagen einen Mietpreisaufschlag von durchschnittlich 1,5 Prozent einbringen. In Nebenlagen steigt der Aufschlag auf fast vier Prozent. Deutlich lässt sich erkennen: Je internationaler der Mietermarkt, desto höher ist das ESG-Interesse. So weisen Frankfurt am Main und Düsseldorf mit ihren zahlreichen global operierenden Unternehmen einen Zertifizierungsgrad im Bürosektor von jeweils über 40 Prozent aus. Köln und Hamburg liegen hingegen bei unter 20 Prozent. Zwar steigen die Baukosten laut einer Analyse der Hochschule Zittau / Görlitz für eine DGNB-Goldzertifizierung um rund ein bis zwei Prozent. Doch mit Blick auf den gesamten Lebenszyklus sind zertifizierte Gebäude günstiger, wie das Beratungshaus Buus Consulting ermittelte.

Die Annahme im Markt ist folglich das stärkste Indiz für ein stetiges Wachstum grüner Immobilienprodukte. In Bezug auf den Fondssektor bedeutet dies: Artikel8-Fonds mit ihren grünen Absichtserklärungen bilden jetzt bereits laut der Service-KVG IntReal rund 70 Prozent der offenen Immobilienfonds. Nach und nach, so Marktexperten, werden sie den strengeren Artikel-9-Fonds folgen. Diese sind noch Raritäten im Markt und in der Regel frisch aufgelegt. Wenn sie aber ihre ersten Renditeausschüttungen vornehmen, könnte für viele Investoren Grün zum neuen Gold geworden sein.

Dr. Ulrich Nagel

Scharf und schärfer

Der Fachkräftemangel erweist sich als Investitionshemmnis. Experten gehen davon aus, dass der Tiefpunkt noch nicht erreicht ist.

Dieses Problem schlich sich langsam in die Gedankenwelt ein, nun hängt es da fest: der Fachkräftemangel. „Dabei stehen wir hier erst am Anfang“, sagt Klaus Leuchtmann, Vorstand des Europäischen Bildungszentrums der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ). „Die Lage wird sich bis 2030 kontinuierlich weiter verschlechtern.“ Hauptgrund: die demographische Entwicklung. Die EBZ veröffentlichte mit dem Human Resources Monitor die Zahlen dazu. 55 Prozent der befragten Unternehmen sehen den Fachkräftemangel als Investitionshindernis. Besonders fehlt es an technischen Führungs- und Fachkräften, diese Zahlen liegen bei fast 90 Prozent.

Die Themen, die Aufmerksamkeit brauchen, sind vielfältig: Aus-, Fort- und Weiterbildung sind in den Transformationsprozessen zwingend notwendig, vor allem hinsichtlich ESG und Digitalisierung. Veränderungsmanagement und Agilität sind zwei weitere Punkte. Und: Die vielen kleinen und mittleren Unternehmen in der Branche kommen da an ihre Grenzen. Spezielles und kompliziertes Know-how sei erforderlich, das „sich nicht von dem Anforderungskatalog großer Unternehmen unterscheidet“. Ein Upscaling aller Kompetenzprofile geht damit einher.

Galten früher markige Unternehmenslenker noch als Vorbilder, so ändern sich auch hier Ansichten und Rollen. In kreativen Bereichen wird das vielleicht manchmal zu ekzessiv vorgelebt – die Immobilienbranche agiert zurückhaltender. Prof. Marion Peyinghaus, Geschäftsführerin Competence Center Process Management Real Estate GmbH (CCPMRE) und Professorin an der Hochschule 21, fasst es zusammen mit: „Das System verdient zukünftig Lorbeeren, nicht die Person.“ Heißt: Der Einfluss einer Führungskraft

sinkt. Inspiration und Motivation führen zum Erfolg, nicht der Bonus. „Sustainable Leadership – Führung im digitalen Zeitalter“ heißt die Studie von Prof. Marion Peyinghaus, die auch einen Blick in die Zukunft wirft. Dabei bedient sie sich eines Satzes des Soziologen Andreas Reckwitz: „Individualität wird zu einem Asset, zu einem Vermögenswert.“ Stärken und persönliche Bedürfnisse sollen eine größere Rolle spielen, Gesundheit, Stressabbau, Sport und digitale Auszeiten stehen ganz oben auf der Liste der Wünsche. Das Fazit der Expertin: „Wir brauchen einen neuen Maßstab für Arbeitgeber.“

Ein weiteres Ergebnis der Studie: Es zeigt sich ein klarer Generationsbruch. Die gegenwärtigen Mitarbeiter der Immobilienwirtschaft möchten keine minutiösen Arbeitsvorgaben und schätzen Ziele mit großem Handlungsspielraum. Zu detaillierte Kontrollen sind kontraproduktiv. Die Generation Z freut sich hingegen über kleinteilige Arbeitsaufträge und fordert Kontrollen aktiv ein. Ein Spagat, der individuell zu lösen sein wird.

Da sollte auch niemanden die neue Kampagne von Ruby Hotels irritieren: Ready for a new tattoo? Die Employer Branding Kampagne, die im Sommer 2022 in DACH, UK und den Niederlanden startete, zeigt Jobsuchenden, dass die Hotellerie ‚sexy‘ und Ruby mehr als ein klassischer Arbeitgeber ist. Nach sechs Monaten im neuen Job spendiert das Unternehmen bis zu 500 Euro für ein Tattoo, ein Piercing oder eine neue Frisur. „Ruby ist ein Love Brand für Teamplayer, die Charakter, Seele und Individualität schätzt”, so Uta Scheurer, Vice President Human Resources. „Wir lieben Menschen mit Persönlichkeit und genau das möchten wir mit unserer Kampagne kommunizieren.“

Wahrscheinlich werden sich alle an solch außergewöhnlichen Kampagnen gewöhnen müssen, denn der War for talents ist in vollem Gang. Prof. Dr. Enzo Weber, Leiter des Forschungsbereiches Prognosen und gesamtwirtschaftliche Analysen am IAB und Inhaber des Lehrstuhls für Empirische Wirtschaftsforschung, macht keinen Mut: „Die Leute sind grundsätzlich knapp, nun gehen auch noch die Babyboomer in die Rente. Das verschärft die Situation. Wenn wir keine Zuwanderung bis 2030 haben, dann werden fünf Millionen Arbeitskräfte weniger auf dem deutschen Markt sein. Das wäre für die Wirtschaft und auch für das Rentensystem sehr heftig.“

Ivette Wagner

Immer im Kreis rum?

Nach der Pandemie hat sich der Einzelhandel berappelt, der Optimismus war groß, Fehlentwicklungen wurden beherzt angegangen. Nun droht das nächste Ungemach – und E-Commerce prägt zudem weiter das Konsumverhalten.

Es ist Bewegung im Markt: „Der Retailbereich zeigte sich hier bislang robust“, kann Sarah Hoffmann, Head of Retail Investment JLL Germany, verkünden. „Dennoch sind in den laufenden Transaktionsprozessen leichte Preisanpassungen zu verzeichnen. Sofern Lage, Nutzer und Objekt nachhaltig sind, geschieht dies jedoch auf einem moderaten Niveau.“ Top-Objekte seien im Fokus, hier erwartet die Expertin eine höhere Dynamik. „Dabei spielt der Schutz gegen Inflationsverluste eine entscheidende Rolle. Indexierungsregelungen, aber auch Systemrelevanz der Mieter sind wichtige Kriterien der Investoren. Ferner gehen wir von einer Zunahme an All-Equity-Käufen aus.“ Im Sommer 2022 verkündete JLL zudem, dass die Spitzenmieten zur Jahresmitte im Vergleich zum Vorjahr bundesweit noch einmal um 1,8 Prozent nachgaben. In kleineren Städten lag der Wert unter einem Prozent, in den Kommunen zwischen 250.000 und 500.000 Einwohnern bei über vier Prozent, in den Metropolen bei 1,7 Prozent. Matthias Leube, CEO bei Colliers, wertet „angesichts der konjunkturellen Rahmenbedingungen, die für den gesamten Einzelhandel sehr herausfordernd sind“, die solide Entwicklung am Investmentmarkt positiv.

Laut einer Befragung des Institutes für Handelsforschung (IFH Köln) aus dem Juni 2022 gehören gezielter Einkauf und Shopping-Touren immer noch zu den Topbesuchs-Gründen der Innenstadt. Allerdings zeigt sich immer

deutlicher, dass gerade die junge Zielgruppe sich mehr als gut mit dem Online-Shopping anfreunden kann. Ein Beispiel: Das ECC Köln untersuchte die Möglichkeiten des Metaverse. Der digitale Raum wird zum einen immer bekannter und ist für die 18- bis 29-Jährigen nicht nur Nische und One-Season-Trend, sondern ein Konzept der Zukunft. Die arg gebeutelte Fashion-Branche könnte hier punkten, dicht gefolgt von Wohnen & Einrichten sowie Freizeit & Hobby. Der Grund liegt auf der Hand: Produkte können individuell präsentiert werden, virtuelle Beratung kommt an, begehbare Erlebniswelten und Onlineshops bilden genau das ab, was Innenstädte so oft nicht mehr haben: Abwechslung und Aufenthaltsqualität.

„Zu den Top-Trends im Handel werden in den kommenden fünf Jahren Live-Shopping, Quick-Delivery und Virtual Commerce zählen“, bestätigt auch Lars Hofacker, Leiter des Forschungsbereiches E-Commerce beim EHI Retail Institute. Virtuelle Erlebnisse finden verstärkt Beachtung, werden gewollt und gemocht. So weit in die Zukunft schauen der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) und der Handelsverband Deutschland (HDE) erst einmal nur bedingt. In einem gemeinsamen Papier mit dem Titel „Corona vor dem nächsten Herbst: Was jetzt zu tun ist“ weisen sie noch einmal darauf hin, dass erneute Schließungen im Einzelhandel wegen der Pandemie unbedingt zu vermeiden sind: „Viele Unternehmen

haben einen Großteil ihrer Reserven aufgebraucht, einige Unternehmen mussten sogar schon Insolvenz anmelden.“ In Verbindung mit der geopolitischen Lage, Fachkräftemangel sowie steigenden Energiekosten kein guter Ausblick.

Dazu passen die Zahlen der GfK-Konsumklimastudie im Juli 2022: Die Talfahrt der deutschen Verbraucherstimmung geht auch wegen der steigenden Inflation weiter.

Die deutlich höhere Belastung der privaten Haushalte mit stark steigenden Energie- und Lebensmittelpreisen mache sich zunehmend bei der Konsumneigung bemerkbar, heißt es. Wenn für Energie und Lebensmittel deutlich mehr Geld ausgegeben werden müsse, fehlen diese Mittel für andere Anschaffungen. Ein Kreislauf. Für den stationären Einzelhandel bedeutet das, dass er sich auf eine weitere, länger anhaltende Durststrecke einstellen muss, konstatiert Aengevelt Research. Da die Kunden preissensibler geworden sind, müssten vermehrt preiswerte Produkte und Eigenmarken in das Sortiment. Mit Sonderangeboten könnten Kunden motiviert werden, Anschaffungen vorzuziehen. Um nicht noch mehr Umsätze an den Online-Handel zu verlieren, muss auch der stationäre Einzelhandel Online-Angebote unterbreiten (Omnichannel-Strategie). Durch die vermehrte Nutzung des Homeoffice, die in begrenztem Umfang auch nach Ende der Pandemie noch fortgesetzt wird, werden wohnortnahe Einzelhandelsstandorte wieder verstärkt gefragt. Matthias Brinkmann, Leiter von Aengevelt Research, schätzt deshalb ein: „Die schwierige Situation des Einzelhandels führt dazu, dass Transaktionen zunehmen. Auf der einen Seite gibt es Besitzer von Objekten, die fürchten, dass sie ihre Flächen nicht mehr so gut vermieten können. Auf der anderen Seite finden sich Käufer, die genau jetzt, in der schwierigen Einzelhandelskonjunktur, die Chance sehen, durch antizyklisches Handeln günstige Gelegenheiten zu nutzen und die damit rechnen, dass sich die Situation in zwei bis drei Jahren wieder verbessert.“

abzugeben, fällt schwer. Schon jetzt ist die Belastung der Konsumenten hoch und könnte sich angesichts der Gefahr eines Gasembargos drastisch verschärfen. Das träfe insbesondere den Non-Food-Handel nach zwei Corona-Jahren besonders hart – mit weiteren schweren Folgen für den Vermietungsmarkt.“

Ivette Wagner

Dirk Hoenig-Ohnsorg, Head of Retail Investment bei Colliers, wagt nur zaghaft einen Blick in die Zukunft: „Eine Prognose unter den gegebenen geopolitischen, makroökonomischen und kapitalmarktspezifischen Verhältnissen

Quelle: EEC KÖLN / Trend Chek Handel Vol.3, 06/22

Quelle: EEC KÖLN / Trend Chek Handel Vol.3, 06/22

„Bremsspuren in den Innenstädten unausweichlich“

Prof. Dr. Werner Reinartz, Inhaber des Seminars für Handel und Kundenmanagement an der Universität zu Köln und Direktor der IFH FÖRDERER, spricht über den Handel in Krisenzeiten.

IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Lange Zeit wurde das Narrativ des Onlinehandels als Sargnagel des stationären Einzelhandels genutzt. Muss das nun zurückgenommen werden?

Dr. Werner Reinartz (WR): Ein klares Nein. Die digitale Transformation bleibt und entwickelt sich natürlich weiter. Sie dringt immer weiter in die Lebenswirklichkeit der Konsumentinnen und Konsumenten vor und wird nach wie vor nachhaltig das Einkaufsverhalten beeinflussen. Damit bleibt der Druck auf den stationären Einzelhandel. Wir sehen jedoch, dass sich die Wachstumsraten des Onlinehandels deutlich reduzieren. Das heißt, auch dort wachsen die Bäume nicht in den Himmel.

IA: Die Pandemie hat ebenfalls noch einmal Schwachstellen aufgezeigt: Welche sind das aus Ihrer Sicht?

WR: Mittlerweile haben fast alle Konsumentinnen und Konsumenten Erfahrungen im E-Commerce gesammelt und die im Vergleich zum stationären Einzelhandel große Sortimentsbreite und -tiefe zu schätzen gelernt. Komplementiert wird dieser Sortimentszugang durch entsprechende ausführliche Produktinformationen, eine effektive Suchbarkeit und ausführliche Bewertungen. Dies alles sind wichtige Treiber hinter dem dynamischen Onlinewachstum – aus Konsumentensicht wird hier klarer Nutzen gestiftet. Auf der anderen Seite haben viele Kunden während der Pandemie die

sofortige Verfügbarkeit im Geschäft wieder zu schätzen gelernt.

IA: Wie viel Innovation kann vom Internet in die Läden übertragen werden?

WR: Geschäftskonzepte brauchen eine kontinuierliche Entwicklung, um mit den Konsumentenbedürfnissen Schritt zu halten. Dazu gehören die Nutzung und Integration digitaler Möglichkeiten. Beispielsweise erwarten immer mehr Menschen – vor dem Besuch des Geschäftes – Informationen zur Verfügbarkeit. Ist ein Produkt in der gewünschten Form, Farbe oder Größe überhaupt in einer Filiale vorrätig? Ein anderes Beispiel ist die erwartete WLAN-Verfügbarkeit in stationären

Quelle: Lisa Beller

Geschäften. Alle möchten online sein, egal wo und wann. Daher ist die digitale Komplementierung des stationären Besuches unumgänglich.

IA: In einer Studie haben Sie die Wertschöpfung des Onlinehandels untersucht: mit welchen Ergebnissen?

WR: Ein Kernergebnis der Studie ist, wenig überraschend, dass die Onlineformate deutlich an Bedeutung gewinnen. Natürlich sind daran auch die etablierten Händler beteiligt und hier gibt es viele gute Beispiele. Diese Entwicklungen sind besonders stark im Textil- und Elektronikhandel ausgeprägt, jedoch haben hier gerade in der Pandemie viele andere Branchen wie Möbel, Schreibwaren, Einrichtung, DIY nachgezogen. Kauf- und Warenhäuser und der kleinbetriebliche Fachhandel kommen unter signifikanten Druck.

IA: Sind Multi-Channel-Händler die Zukunft?

WR: Mehr oder weniger ja. Auch wenn ich nicht immer über das Internet verkaufen muss, so ist die digitale Integration ein Muss. Die digitale Präsenz, das Bespielen der sozialen Netzwerke, Warenverfügbarkeitsinformationen und Click & Collect sind hier beispielsweise wichtige Zugangspfade.

IA: Die Textilbranche leidet weiter, die Umsätze sind durch Corona stark gesunken: Werden wir in diesem Bereich ein Ladensterben sehen und wie beeinflusst das die Entwicklung der Innenstädte?

WR: Die Probleme der Textiliten in den Innenstädten haben vielfältige Gründe, die Pandemie ist nur einer davon. Die Kleiderschränke sind übervoll, Kleidungskonventionen ändern sich weg von der formellen Bekleidung, der Homeoffice-Trend hinterlässt Spuren und das digitale Einkaufen sowieso. Insofern sind die damit verbundenen Bremsspuren in den Innenstädten unausweichlich und nachhaltig. Die Diskussion um die

zukünftige Struktur in den Innenstädten ist voll entbrannt – Multifunktionalität ist hier das Stichwort. Der innerstädtische Handel bleibt auch in Zukunft essentiell, aber es müssen andere Kräfte für zusätzliche Attraktivität sorgen.

IA: Die Preise in Deutschland steigen, droht hier die nächste Krise? Nämlich dann, wenn die Konsumenten ihr Kaufverhalten stark reduzieren?

WR: Diese Entwicklung ist sehr ernst. Konsumentinnen und Konsumenten haben bereits beträchtliche Verhaltensänderungen an den Tag gelegt. Die Krise ist bereits da und der Konsum wurde aufgrund der hohen Inflationsrate und der steigenden Energiepreise reduziert. Darüber hinaus werden Handelswaren und Discountformate deutlich stärker nachgefragt. Hier sehe ich kurz bis mittelfristig erhebliche Herausforderungen für den stationären Handel.

Interview:

Ivette Wagner

Generation Nachhaltigkeit

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Die Immobilienbranche ist innovativer als viele denken. Das zeigt sich nicht zuletzt auf dem weiten Feld der Projektentwicklungen. In unserer Rubrik DIE GALERIE präsentieren wir Ihnen in vier ausgewählten Themenbereichen interessante Bauvorhaben, die nicht nur optisch ein Hingucker sind.

Neues am Bau: Projekte mit innovativen Baustoffen

Factory 56 – Sindelfingen

Bei R-Beton handelt es sich um ein besonders ressourcenschonendes Material, dessen Gesteinsstruktur aus Bauschutt aufbereitet wird. Im Falle der hier repräsentativ gewählten Factory 56, die der Automobilhersteller Mercedes-Benz für 2,1 Milliarden Euro auf 220.000 Quadratmetern Fläche in Sindelfingen errichten ließ, trägt dieser futuristische Baustoff dazu bei, die nachhaltige Transformation der Automobilindustrie voranzutreiben. Laut dem Unternehmen Mercedes-Benz ist die 2020 fertiggestellte Fabrik im Betrieb zu 100 Prozent CO2-neutral. Im Vergleich zu herkömmlichen Fabriken dieser Art spare sie etwa ein Viertel des Energiebedarfes ein und hat durch Begrünung und 12.000 Photovoltaikmodule weitere nachhaltige Elemente.

CUBE – Dresden

An der Ecke Zellescher Weg und Einsteinstraße in Dresden wird seit 2021 ein Pilotprojekt mit einem der am meisten Aufsehen erregenden Baustoffe dieses Jahrzehntes realisiert. Die Arbeitsgemeinschaft der TU Dresden um Manfred Curbach und den Verband C³ –Carbon Concrete Composite entwickelt hier ein Gebäude aus neuartigem Beton, einem Kompositwerkstoff aus Carbonfasern und Beton, der ähnlich wie Stahlbeton eine höhere Stabilität bei vergleichbar dünneren Bauteilen bietet. Gleichzeitig handelt es sich laut den Verantwortlichen um das weltweit erste Gebäude mit ausschließlich nichtmetallischer Bewehrung. Im Februar 2022 feierte das CUBE Dresden mit dem Richtfest den nächsten Schritt Richtung Fertigstellung, welche mit der Einweihung im September abgeschlossen war.

Quelle: Mercedes-Benz AG

Texte: Robert Hoffmann

Quelle:

Senckenberg-Turm – Frankfurt am Main

Der Anfang 2022 fertiggestellte Senckenberg-Turm in FrankfurtBockenheim ist das bisher höchste mit nachhaltigem Aluminium errichtete Gebäude in Deutschland. Die Fassade des 106 Meter hohen Büroturms besteht zu 95 Prozent aus Aluminium, das mindestens zu 75 Prozent aus recyceltem Aluminium gewonnen wurde. Dadurch konnten mehr als 2.600 Tonnen CO2 eingespart werden. Denn zum Recyclen von Aluminium werden nur fünf Prozent der Energie benötigt, die zur Herstellung des Primärmetalls erforderlich sind. Der neue 25-Geschosser mit rund 27.000 Quadratmetern Mietfläche ist eine Projektentwicklung von BNP Paribas Real Estate.

HOUS3DRUCK Modellhaus – Beckum Druckmörtel ist ein neues Material, das den vollautomatisierten Bau von Häusern mit einem 3-Drucker ermöglicht. Das erste auf diese Weise errichtete Haus in Deutschland steht im nordrhein-westfälischen Beckum. Es entstand aus dem von HeidelbergCement entwickelten Druckmörtel i.tech 3D. Dieses Hightech-Material zeichnet sich durch sehr gute Pumpbarkeit und beste Extrusionseigenschaften aus. Es erlaubt, die einzelnen Druckschichten mit einer Geschwindigkeit von einem Meter pro Sekunde in hoher Formtreue frisch-in-frisch aufzubringen. Die gesamte Druckzeit des zweistöckigen Hauses mit 160 Quadratmetern Wohnfläche betrug lediglich 100 Stunden, also gute vier Tage. In herkömmlicher Bauweise wären fünf Monate Bauzeit nötig gewesen. Bauherr des erstmals in dieser Technik ausgeführten Gebäudes ist die Beckumer HOUS3DRUCK UG.

Quelle: N A S Invest

LION – Berlin

Der avantgardistische Neubau LION, der durch die Euroboden GmbH in Zusammenarbeit mit FAR frohn & rojas Architekten in der namensgebenden Lion-Feuchtwanger-Straße 61 im Berliner Bezirk Marzahn-Hellersdorf entsteht, besticht durch eine besondere Mischung aus grün und grau. Die beiden sechsgeschossigen Zeilenbauten aus serieller Betonfertigung werden mittig durch eine Grünachse geteilt, die der für den Standort üblichen Blockstruktur neues Leben einhaucht. Die serielle Fertigung im Zusammenspiel mit der innovativen Begrünung der Landschaftsplaner TOPOTEK 1 erschafft ein lebenswertes und nachhaltiges Quartier auf einer Gesamtwohnfläche von etwa 7.650 Quadratmetern.

LB 76 – Berlin

Nach Vorbild des bekannten Bosco Verticale in Mailand erwächst im Berliner Bezirk CharlottenburgWilmersdorf mit dem LB76 ein futuristisches Bürohaus mit einer starken Ausrichtung auf Begrünung der Dach- und Fassadenflächen. Sechs Etagen mit einer Bruttogrundfläche von etwa 4.500 Quadratmetern sollen künftig als Büroflächen vermietet werden. Ebenso sind Gewerbeflächen im Erdgeschoss sowie ein umfangreicher Fahrradkeller für die künftigen Mieter geplant. Das Projekt des Entwicklers PRIMUS Immobilien AG befindet sich seit 2021 im Bau und soll planmäßig 2024 vollendet werden.

Grüner wird es nicht: Nachhaltige Projekte mit innovativer Bepflanzung

Quelle: Filippo Bolognese für Euroboden

Timber Office – Hamburg Beim Timber Office, das die Hamburger AVW Immobilien AG derzeit in HamburgBahrenfeld entwickelt, ist der Name Programm. Die rund 3.500 Quadratmeter umfassende Büroimmobilie in HolzHybrid-Bauweise hat das Ziel, Nachhaltigkeit an erste Stelle zu setzen, als Bauprojekt wie auch als künftiger Arbeitsplatz. Fünf begrünte Terrassen bringen mehr Ökologie in die Stadt und bieten gleichzeitig den künftigen Mietern einen Mehrwert. Durch die Holzbauweise und eine Fassade aus 100-prozentig recycelter Keramik sollen etwa 470 Tonnen CO₂ eingespart werden. Circa 25 Millionen Euro investiert der Projektentwickler in die geplanten 250 Arbeitsplätze. Mit dem Bezug der ersten Büros wird noch 2022 gerechnet.

M60 – Berlin

Art-Invest setzt mit seinem Projekt M60, einem Bauabschnitt des dreiteiligen Quartiers Die Macherei in Berlin-Kreuzberg, hohe Ansprüche in Sachen Klimaschutz um. Der Projektentwickler plant am Halleschen Ufer den Bau eines achtgeschossigen Büroriegels mit Mischnutzung und einer Bruttogrundfläche von 8.200 Quadratmetern, der mit innovativen Photovoltaikelementen komplett klimaneutral betrieben werden soll. Des Weiteren profitieren die Mieter von begrünten Dachterrassen und individuell zusammenstellbaren Büros zwischen 400 und 800 Quadratmetern. Die Baugenehmigung für den von sauerbruch hutton designten grünen Riesen wurde Mitte 2022 erteilt. Die Fertigstellung soll im ersten Quartal 2024 folgen.

Bürokratie baut:

Wegweisende

öffentliche Bauvorhaben

Terminal 3 – Frankfurt am Main

Mit dem Terminal 3 wächst im Süden des Frankfurter Flughafens auf 176.000 Quadratmetern eines der größten Infrastrukturprojekte Europas heran. Seit 2019 laufen die Hochbauarbeiten im ersten Bauabschnitt mit dem Terminal-Hauptgebäude und den Flugsteigen H und J. Der zweite Bauabschnitt, der Flugsteig G, wurde im April 2022 baulich fertiggestellt. In Betrieb gehen soll das gesamte Terminal 2026. Bei Bedarf könnte ein Flugsteig K als dritter Bauabschnitt realisiert werden. An den drei neuen Flugsteigen G, H und J können künftig bis zu 19 Millionen Reisende pro Jahr abgefertigt werden, im Vollausbau wären es sogar 25 Millionen. Die mehrheitlich im staatlichen Eigentum befindliche Fraport AG investiert vier Milliarden Euro in den Flughafenausbau.

Neubau Seehausener Straße –Berlin

Insgesamt 210 Wohnungen in Systembauweise entwickelt die HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH in der Seehausener Straße 33 bis 39 in Berlin-Neu-Hohenschönhausen, von denen die Hälfte barrierefrei und sozialgefördert umgesetzt werden. Bis Anfang 2023 soll so westlich der Falkenberger Krugwiesen in kurzer Zeit ein lebenswertes Areal für die Bewohner der Stadt entstehen. Die Systembauweise ermöglicht ein besonders hohes Bautempo, weil die Außenwände inklusive Fenstern und Innenwänden sowie die Böden als Fertigteile aus Beton verbaut werden. Bei dem Projekt handelt es sich um das erste Typenhaus der HOWOGE.

Quelle: Fraport AG Quelle: Mad arktikter

Bunte Innenstadt – Hannover Niedersachsens Landeshauptstadt will seine Innenstadt lebenswerter und klimaneutral machen. Dafür hat die Stadtverwaltung im Juli 2022 ein Entwicklungskonzept vorgelegt, das mehr Grün, unterirdische Regenwasserspeicher sowie Raum für Spiel-, Kunst- und Freizeitangebote vorsieht. Beim Thema Mobilität steht die Erreichbarkeit mit allen Verkehrsmitteln im Mittelpunkt – ohne mehrspurige Straßen in der City. Der Radverkehr soll gestärkt und das Parken am Straßenrand unterbunden werden. Das Konzept wird aktuell in den Ratsgremien beraten. Ziel sei, im Herbst 2022 zu Beschlüssen zu kommen.

Neubau Quedlinburger Straße – Berlin

Die landeseigene WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH errichtet in der Spreemetropole in Zusammenarbeit mit dem Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten einen modularen Gebäudekomplex mit gemeinschaftlicher Nutzung sowie Gewerbeeinheiten. Das Projekt in der Quedlinburger Straße 45 im Stadtteil Charlottenburg fällt durch seine konsequente Auseinandersetzung mit der Thematik von Zwischennutzungen, auch im öffentlichen Baugewerbe, auf. In der Erstnutzung sollen die 146 Wohnungen dem Landesamt als Unterkünfte zur Verfügung stehen und danach als Studenten-Apartments weitergenutzt werden. Die Fertigstellung ist im Herbst 2023 geplant.

Quelle: DMSW Architekten

Quelle: Willner

Spinnweberei-Areal

– Uhingen

Das 1,2 Hektar große Gelände der alten Spinnweberei in Uhingen bei Stuttgart, auf dem nach einer über 100-jährigen Produktionszeit im Jahr 2017 der Betrieb eingestellt wurde, soll sich in ein urbanes Quartier mit gemischter Nutzung wandeln. Die Stadt Uhingen als Eigentümerin hatte dafür Anfang 2022 in Kooperation mit der STEG Stadtentwicklung GmbH und der Internationalen Bauausstellung 2027 StadtRegion Stuttgart einen städtebaulichen Wettbewerb ausgelobt, der Ende April 2022 entschieden wurde. Den Zuschlag erhielt ein gemeinsamer Entwurf des Architekturbüros STUDIO CROSS SCALE in Stuttgart und des Büros für Landschaftsarchitektur PLANSTATT SENNER mit Sitz in Überlingen am Bodensee. Das Konzept überzeugte die Jury durch einen gesunden Mix aus Wohnen und Arbeiten, die städtebauliche Einbindung und gemeinschaftliche Aspekte.

Spurwerk - Bremen

Die rund neun Hektar große Brachfläche des ehemaligen Güterbahnhofs in der Bremer Neustadt soll nach Plänen des Projektentwicklers Peper & Söhne im Laufe der nächsten Jahre in ein Gewerbe-Quartier für unterschiedlichste Nutzergruppen überführt werden. Das unter dem Namen „Spurwerk“ firmierende Projekt gab kürzlich den Startschuss für den ersten Bauabschnitt A, welcher mehrere Büros, Gewerbeeinheiten sowie ein Mobilitätshaus auf circa 31.000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche umfasst. Im dritten Quartal 2023 sollen die ersten Flächen im Bauabschnitt A bezugsfertig sein. Der Bauabschnitt B befindet sich noch in der Planung. Unter anderem erwägt die Stadt Bremen hier den Bau eines Berufsschulzentrums.

Altes neu interpretiert: Projekte aus umgewidmetem Altbestand

Friedenauer Höhe – Berlin

Auf dem ehemaligen Güterbahnhof Wilmersdorf in Berlin-Friedenau erwächst eines der größten Stadtquartiere der Bundeshauptstadt. Rund 1.350 neue Wohnungen zur Vermietung und als Eigentum soll die Friedenauer Höhe nach ihrer Gesamtfertigstellung im Jahr 2024 beheimaten. Teile des neuen Viertels sind bereits vollendet, weitere Wohnhäuser derzeit im Bau. Diese realisiert ein Joint Venture aus OFB Projektentwicklung GmbH und Instone Real Estate AG. Das neue Quartier soll einen großen öffentlichen Park beherbergen und durch eine unterirdische Verkehrsführung möglichst autofrei gestaltet werden. Zudem enthält die Planung rund 2.000 Fahrrad-Stellplätze. Am östlichen Rand des Geländes sind Flächen für Einzelhandel, Büros, Gastronomie und Gewerbe vorgesehen.

VfL-Post-Areal – Esslingen am Neckar

Das nicht mehr für den Vereinssport benötigte ehemalige VfL-Post-Areal in Esslingen am Neckar soll ein gemischtes Wohnquartier mit 150 Wohnungen, Büros und Räumen für Kreative werden. Der Entwurf für das 2,5 Hektar große Gelände stammt vom Wiener Architekturbüro Urbanism ZT GmbH und der DnD Landschaftsplanung ZT KG. Er ging im Mai 2022 als Sieger aus einem von der Stadt als Grundstückseigentümerin ausgelobten Planungswettbewerb hervor. Neben dem Wohnungsbau sind auch Flächen für Nahversorgung, Kita und ein Seniorenwohnheim vorgesehen. Außerdem enthält der Entwurf 10.000 Quadratmeter Grün- und Freifläche, die als Aktiv- und Bewegungsfläche öffentlich zur Verfügung stehen soll. Baurecht ist frühestens Mitte 2024 zu erwarten.

Quelle: superwien urbanism zt gmbh

Die Fonds werden grün

Immer mehr Artikel-8- und Artikel-9-Fonds drängen auf den Markt. Hintergrund ist das Bestreben der EU, die Finanz- und Immobilienbranche nachhaltiger zu machen. Doch ob ein Fonds wirklich ESG-konform ist, ist gar nicht so leicht zu beurteilen.

Kindertagesstätten und Schulen, Bibliotheken und Universitätsgebäude, Polizei- und Feuerwehrwachen: Das sind Immobilien, in die der offene Spezialfonds Barton Social Infra Immo mit Vorliebe investiert. Der Fonds ermögliche es institutionellen Anlegern, „sich an nachhaltigen Immobilieninvestments zu beteiligen und dabei auch einen Beitrag zur Gemeinwohlentwicklung zu leisten“, sagt Dominik Barton, geschäftsführender Gesellschafter des Bonner Investmenthauses Barton Group, das den Fonds aufgelegt hat (siehe auch Seite 24 f.).

Bei dem Produkt handelt es sich um einen sogenannten Artikel-8-Fonds. Daneben gibt es Artikel-6-, Artikel-9- und seit kurzem auch Artikel-8-Plus-Fonds – eine komplexe Gemengelage, die nicht leicht zu durchschauen ist und die ihren Ursprung in der Regulatorik auf EU-Ebene hat. 2018 beschloss die Europäische Union den Aktionsplan für ein nachhaltiges Finanzwesen (Action Plan on Financing Sustainable Growth). Teil dieses Planes ist die sogenannte Taxonomie, die festlegt, welche wirtschaftlichen Aktivitäten als ökologisch nachhaltig gelten.

Für die konkrete Umsetzung der Nachhaltigkeitsziele wichtig ist die Offenlegungsverordnung, die im März 2021 in Kraft trat. Sie definiert drei verschiedene Kategorien von Finanzprodukten: Artikel-6-Fonds berücksichtigen keine Nachhaltigkeitskriterien; Artikel-8-Fonds beziehen ökologische und soziale Kriterien in die Anlageentscheidung ein (man spricht auch von light green); und Artikel-9-Fonds (dark green) streben neben einer finanziellen Rendite aktiv ökologische und / oder soziale Ziele an.

Investoren verlangen Nachhaltigkeit

Ein zweiter Treiber neben der Regulatorik ist der Druck des Marktes. „ESG ist zu einem unverzichtbaren Bestandteil bei Immobilieninvestments geworden“, sagt Lahcen Knapp, Verwaltungsratsvorsitzender des in der Schweiz ansässigen, aber auch in Deutschland aktiven Investmenthauses Empira.

Dabei beruft er sich auf eine Ende 2021 durchgeführte Umfrage unter Pensionsfonds, Versicherungen und anderen institutionellen Investoren, wonach für fast 70 Prozent der Investoren ESG-Kriterien von großer oder sehr großer Bedeutung sind. Hingegen erklärten nur 26 Prozent der Befragten, noch in Artikel-6-Fonds – also Produkte ohne Nachhaltigkeitsbezug – investieren zu wollen.

„Aus ureigenstem Interesse muss die Immobilienwirtschaft die nachhaltige Transformation jetzt voll annehmen“, sagt auch Christian Schulz-Wulkow, der bis Sommer 2022 Managing Partner bei EY Real Estate war. „Andernfalls droht angesichts des immensen Anteils des Gebäudesektors an den Gesamtemissionen eine nicht zu unterschätzende Abqualifizierung unserer Assets.“

Während sich mittlerweile zahlreiche Artikel-8-Fonds finden, haben Artikel-9-Fonds noch Seltenheitswert. Zu den Vorreitern zählt die Berliner Assiduus Development GmbH, die Ende 2021 einen Artikel-9-Büroimmobilienfonds auflegte. Bei den ersten drei vom Fonds erworbenen Liegenschaften handelt es sich um eine Projektentwicklung und zwei Bestandsobjekte, wobei letztere durch ein Refurbishment nachhaltig gemacht werden sollen. Nach Angaben von Assiduus sind danach alle Gebäude CO₂-neutral. Bei der Vermietung schließt Assiduus bestimmte Branchen aus, und die Baumaterialien werden im Materialienkataster Madaster erfasst und der Wiederverwertung zugeführt.

Noch ein anderes Produkt, nämlich einen Artikel-8-PlusFonds, hat die Wertgrund Immobilien AG im Angebot. Dabei handelt es sich um ihren schon länger bestehenden offenen

Wohnimmobilien-Publikumsfonds Wertgrund WohnSelect D. Das Plus in der Bezeichnung bezieht sich darauf, dass der Fonds nach den seit dem 2. August 2022 geltenden MiFIDVorgaben vertrieben werden darf. Diese schreiben vor, dass Anleger zu ihren ESG-Präferenzen befragt werden müssen und dass ihnen nur Produkte angeboten werden, die ihren Wünschen in Bezug auf Nachhaltigkeit entsprechen.

Diese neuen Vorgaben seien nicht auf die bisherige ESG-Regulierung abgestimmt, kritisiert Hannah Dellemann, ESG-Beauftragte der Service-KVG INTREAL. Nach ihren Angaben müssen bestehende Artikel-8-Fonds jetzt zu sogenannten Artikel-8-Plus-Fonds aufgewertet werden, um auch unter den neuen MiFID-Vorgaben als nachhaltig vertrieben

werden zu dürfen. „Für die Fondsanbieter“, sagt Hannah Dellemann, „bedeutet das einen erheblichen Zusatzaufwand.“

Wie Nachhaltigkeit gemessen wird

Für die Branche stellt sich aber noch eine weit grundsätzlichere Frage: Wie gelingt es, die Nachhaltigkeit von Fonds und den in ihnen enthaltenen Immobilien nachzuweisen und so Greenwashing zu vermeiden? Eine Antwort darauf gibt die Brancheninitiative Ecore (ESG Circle of Real Estate), die 2020 von Bell Management Consultants und großen AssetManagern gegründet wurde. Ihr Ziel ist es, Nachhaltigkeit in Immobilienportfolios transparent, messbar und vergleichbar zu machen.

Zu diesem Zweck ist seit Frühjahr 2022 eine digitale Plattform verfügbar, die es den Ecore-Mitgliedern ermöglicht, direkt im Online-Tool Daten einzugeben und das ScoringErgebnis (das in einer Punkteskala von 0 bis 100 abgebildet wird) einzusehen. Berücksichtigt werden dabei alle drei Säulen von ESG, also Umwelt, Soziales und gute Unternehmensführung. Zudem zeigt das Tool, welche Kriterien noch nicht erfüllt sind und welche Optimierungsmöglichkeiten bei den Immobilien bestehen. Das sei der richtige Weg, findet Jens Mueller, CEO des PropTechs Building Minds: „Nur auf Basis eines kontinuierlichen und vergleichbaren Scorings lässt sich Nachhaltigkeit in all ihren Dimensionen messbar erreichen und optimieren.“

Christian Hunziker

Quelle: INTREAL

Quelle: Lily Banse / Unsplas

Hannah Dellemann, ESG-Beauftragte der INTREAL

„Jetzt beginnt die Ära der PropTechs!“

Sarah Maria Schlesinger, geschäftsführende Gesellschafterin der PropTech-Plattform blackprintpartners GmbH, spricht über die wichtigsten Trends im PropTech-Sektor.

IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Im Jahr 2021 hat der PropTech-Sektor in der DACH-Region 666 Millionen Euro eingesammelt und damit ein Rekordergebnis erzielt. Welche Summe erwarten Sie für 2022?

Sarah Maria Schlesinger (SMS): Wir wären schwer enttäuscht, wenn in diesem Jahr nicht die Schwelle von einer Milliarde Euro geknackt würde. Bis Ostern wurden bereits um die 550 Millionen Euro investiert, und seither gibt es keinerlei Anzeichen, dass Wagniskapitalgeber zurückhaltend geworden wären. Ganz im Gegenteil: 2020 und

2021 erkannten viele Wagniskapitalgeber das Potenzial des PropTech-Segmentes und legten entsprechende Vehikel auf. Diese Töpfe sind jetzt voll und werden über einen Zeitraum von zwölf bis 18 Monaten investiert. Hinzu kommt, dass PropTechs mittlerweile zahlreiche reife Lösungen entwickelt haben.

IA: Kommt es zu einer Konsolidierung des PropTech-Marktes?

SMS: Zu einer gesunden Marktentwicklung gehört immer eine gewisse Konsolidierung. Natürlich sehen wir Marktabgänge, da nicht jede Idee

Marktreife erreicht. Diese Quote ist aber nicht auffällig hoch. Häufiger sind Übernahmen von PropTechs durch etablierte Unternehmen und Zusammenschlüsse unter PropTechs.

IA: Was ist das Erfolgsgeheimnis einer guten Zusammenarbeit zwischen PropTechs und etablierten Unternehmen?

SMS: Erfolgversprechend ist eine technische Kooperation mit dem gemeinsamen Ziel, das Produkt des PropTechs weiterzuentwickeln und damit ein Problem des etablierten Unternehmens zu lösen. Wir sehen aber auch Fälle, wo ein Unternehmen eine Sperrminorität an einem PropTech erwirbt und sich dabei zu viele Rechte sichert. Ich kenne kein Beispiel, wo eine solche Beteiligung einem PropTech gut getan hat. Es kann dann kein weiteres Venture Capital mehr akquirieren, und der Weg zum Dahindümpeln ist vorgezeichnet.

IA: Die Immobilienbranche findet derzeit schwierige Rahmenbedingungen vor. Wie wirkt sich das auf PropTechs aus?

SMS: Aus der Sicht von jungen, innovativen und dynamischen Unternehmen ist die Krise eine Chance, neue Geschäftsmodelle zu etablieren. Ein Beispiel dafür ist der massive Sanierungsstau. Der lässt sich nicht dadurch auflösen, dass mehr Handwerker ausgebildet werden, sondern nur durch standardisierte und automatisierte Produktionsweisen und Sanierungsmethoden. Deshalb: Jede Krise der Immobilienbranche öffnet die Tür für neue, innovative Geschäftsmodelle. Jetzt erst beginnt die Ära der PropTechs!

Interview: Christian Hunziker

Die Szene wird erwachsen

Innovative Lösungen für die Immobilienwirtschaft versprechen Start-ups, die auf das Potenzial der Digitalisierung setzen. Manche dieser sogenannten PropTechs verschwinden schnell wieder, andere aber etablieren sich – und manche werden von großen Playern übernommen.

Das Unternehmen Brickbyte, 2019 gegründet und in München ansässig, befasst sich mit einem Thema, das durch die Corona-Pandemie an Bedeutung gewonnen hat: mit der Gestaltung von Bürowelten. Dabei arbeitet Brickbyte – typisch für PropTechs – mit einem digitalen Tool, das Künstliche Intelligenz einsetzt, um Flächenanalysen zu erstellen und so die Basis für zukunftsfähige Bürokonzepte zu legen. Doch seit Mai 2022 ist Brickbyte nicht mehr unabhängig – die Immobilienberatungsgesellschaft Savills kaufte das PropTech.

Das ist nicht die einzige Übernahme im deutschen PropTech-Sektor. Schon zuvor hatte das Softwarehaus Aareon die auf die digitale Vermittlung von Wohnungen spezialisierte Wohnungshelden GmbH übernommen, und Branchenriese Scout24 sicherte sich vermietet.de, eine digitale Plattform für private Vermieter.

„Enger Schulterschluss“

Diese Zusammenschlüsse unterstreichen die wachsende Bedeutung der jungen Wilden. „Die PropTech-Szene in der Immobilienwirtschaft ist rasant gewachsen“, stellt Aygül Özkan, stellvertretende Hauptgeschäftsführerin des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), fest. Und Christoph Holzmann, Geschäftsführer der Union Investment Real Estate GmbH (die jedes Jahr den PropTech Innovation Award auslobt), betont: „Der enge Schulterschluss zwischen Immobilienwirtschaft und PropTechs ist erfolgskritisch für das Gelingen der großen Transformationsaufgabe.“

Insgesamt waren Ende 2021 nach einer Analyse von blackprintpartners im DACH-Raum 881 PropTechs aktiv,

darunter 654 in Deutschland und von diesen wiederum nicht weniger als 196 in Berlin. Einblicke in die Tätigkeit dieser jungen Unternehmen gibt die PropTech Germany 2022 Studie, die das Institut für Immobilienwirtschaft und -management der Technischen Hochschule (TH) Aschaffenburg, die Beratungsgesellschaft brickalize! GmbH und blackprintpartners Mitte 2022 veröffentlichten. Demnach beträgt zwar der Jahresumsatz bei elf Prozent der befragten Unternehmen weniger als 10.000 Euro, bei gut 13 Prozent aber mehr als zwei Millionen Euro. Rund 80 Prozent haben bisher Wagniskapital eingesammelt, und fast ebenso viele wollen in den kommenden zwei Jahren in weitere Länder expandieren. „PropTechs“, bilanziert Prof. Dr. Verena Rock, Leiterin des Studienganges Digitales Immobilienmanagement an der TH Aschaffenburg, „sind erwachsen geworden.“

Lösungen für mehr Energieeffizienz

Als wesentlicher Treiber erweist sich dabei die wachsende Bedeutung der unter dem Kürzel ESG zusammengefassten Nachhaltigkeit. Laut der Studie haben PropTechs unter anderem Angebote zur Ressourcenschonung und zum Energieverbrauchsmanagement (im Bereich Umwelt), zur Steigerung des Nutzerkomforts (im Bereich Soziales) und zur Schaffung von Transparenz (im Bereich gute Unternehmensführung) entwickelt. Wie wichtig Nachhaltigkeit ist, unterstreicht der vom ZIA verliehene PropTech of the Year Award: Mit dem Preis ausgezeichnet wurde 2022 das Berliner Start-up ecoworks GmbH, das eine Lösung für die serielle energetische Sanierung von Gebäuden entwickelt hat.

Christian Hunziker

Investment-Sprint

Mit dem RAIF können Investoren unbürokratisch in Alternative Investmentfonds investieren.

Um Marktopportunitäten bei Alternatives zu nutzen, brauchen Anleger und Fondsmanager schnell auflegbare, flexible Anlagevehikel, die ein gutes Regulierungsniveau aufweisen. Der Luxemburger Fondsstandort hat diese Opportunitäten erkannt und mit dem im Juli 2016 verabschiedeten Gesetz über den Reserved Alternative Investment Fund (RAIF) eine neue Anlageform eines Alternativen Investmentfonds (AIF) für institutionelle Anleger geschaffen. Das neue Fondsvehikel aus Luxemburg vereint die Vorteile des Spezialfondsgesetzes vom 13. Februar 2007 mit den aufsichtsrechtlichen Bestimmungen des AIFMDGesetzes vom 13. Juli 2013.

In Luxemburg zugelassene Fonds unterliegen in der Regel zwei Prüfungsphasen: Zulassung und Überwachung durch die luxemburgische Aufsichtsbehörde Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF). Mit der Einführung des RAIF-Gesetzes ist jedoch die Zwei-Phasen-Prüfung des Anlagevehikels entfallen. Durch das 2016 beschlossene Gesetz kann der Fonds zügig aufgelegt werden, weil er eben keiner Genehmigung durch die Aufsichtsbehörde bedarf. Gleichwohl darf der RAIF ausschließlich von Alternativen Investment

Fund Managern (AIFM) aufgelegt und verwaltet werden, die wiederum durch die Aufsichtsbehörde und die Alternative Investment Fund Manager Richtlinie (AIFMD) reguliert sind.

Da der RAIF gemäß seinen Gründungsunterlagen ausschließlich auf das Investment in Risikokapital beschränkt ist, muss dieser immer die Rechtsform einer Gesellschaft (Société) aufweisen. Während die Aktiengesellschaft den Vorteil der beschränkten Haftung von Aktionären und einer freien Übertragbarkeit von Aktien aufweist, schützt die Kommanditgesellschaft auf Aktien den Gesellschaftsgründer vor einem möglichen Rückzug von Anteilseignern. Grundsätzlich können RAIFs als Umbrella-Strukturen mit entsprechenden Teilfonds ausgestaltet werden. Die Einbindung mehrerer Manager (Multi-Manager-Ansatz) in einen Teilfonds ist möglich, ebenso wie unterschiedliche Anteilklassen mit unterschiedlicher Ausgestaltung.

Vorteil Zeitersparnis

Da sich durch die in Luxemburg geschaffene Variante des AIF die Zeitspanne zwischen Produktidee und Markteinführung deutlich verkürzt hat, können auch die Anlagestrategien schneller am Markt platziert und entsprechende Investitionsgelder schneller eingesammelt werden. Durch die nicht benötigte Zulassung eines RAIF-Vehikels bei der Luxemburger Aufsichtsbehörde ist Time-to-Market in etwa zwei Wochen möglich. Somit können RAIF-Strukturen etwa zwei Monate schneller aufgelegt werden als vergleichbare SIF-Strukturen (Specialized Investment Fund) oder Investitionsgesellschaften für Risikokapital. Insgesamt wird die Anlage in Alternative Investments somit stark erleichtert.

Risikostreuung wichtig

Wenngleich der Fonds laut dem RAIF-Gesetz keine Ausschlusskriterien in Bezug auf die Anlagegegenstände enthält und somit in alle gesetzlich zugelassenen Vermögensgegenstände investieren kann, muss das Anlagevehikel im Hinblick auf die Risikostreuung breit diversifiziert sein und darf nicht mehr als 30 Prozent der Aktiva oder Zeichnungsverbindlichkeiten in Wertpapiere desselben Typs investieren, die von demselben Emittenten ausgegeben wurden. Ferner hat eine angemessene Risikostreuung bei derivativen Finanzinstrumenten zu erfolgen.

Festzuhalten ist, dass der RAIF auf institutionelle Kunden (und nicht auf klassische Privatkunden) abzielt, die auf der Suche nach einem flexiblen Fondsvehikel mit einer möglichst zeitnahen Platzierung des Produktes sind.

Karl-Heinz Goedeckemeyer

Quelle: shutterstock

Kauflust

Mit der Übernahme der VIB will die DIC Asset AG ihr Logistikportfolio weiter ausbauen.

Die Konsolidierung im deutschen Immobiliensektor schreitet weiter voran. Dieser Prozess geht einher mit dem Reifeprozess der Branche, den veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der Erreichung von Skaleneffekten und Synergien insbesondere hinsichtlich der Zusammenführung von Immobilienportfolios, die immer stärker in den Fokus der Investoren rücken. Während andere deutsche Immobilienkonzerne mit Übernahmen von sich reden machten, war die DIC Asset AG in Frankfurt am Main bislang eher zurückhaltend.

Im März 2022 hat das Unternehmen eine Grundsatzvereinbarung zum Unternehmenszusammenschluss mit der VIB Vermögen AG (VIB) geschlossen. Demnach hält die DIC-Gruppe bereits 60 Prozent der derzeit ausgegebenen VIB-Aktien. „Mit dem Mehrheitserwerb sind wir einen wichtigen strategischen Wachstumsschritt gegangen. Unter Berücksichtigung vorläufiger Bewertung schauen wir jetzt auf ein gut strukturiertes, nachhaltiges und diversifiziertes konsolidiertes DIC-Bilanzportfolio von rund 4,5 Milliarden Euro mit einem klaren Fokus auf Logistik und Büro“, sagt Sonja Wärntges, Vorstandsvorsitzende der DIC Asset AG.

Laut der Vorständin hat sich das Unternehmen bereits im Jahresverlauf 2020 entschieden, neben Büroimmobilien als zweiten Schwerpunkt Logistik aufzubauen. Insofern war die VIB – und damit Kompetenz in Süddeutschland –interessant. Hinzu kommt, dass DIC im süddeutschen Raum bereits über eine Niederlassung in München und eine in Stuttgart verfügt. Durch den Mehrheitserwerb sei die Gesellschaft in dieser Wachstumsregion noch besser aufgestellt. Das erweiterte Interesse an Logistik, so Sonja Wärntges, sei auf einige der innerstädtischen Immobilien, die sich für den Mixed Use anbieten, zurückzuführen. Hintergrund der Übernahme ist darüber hinaus die starke Entwicklung des Marktes in diesem Segment sowie die anhaltend

hohe Nachfrage, die durch große Handelsvolumina geprägt wurde.

Bereits im Jahr 2020 hatte DIC den Spezialisten RLI Investors und durch die Minderheitsbeteiligung von 25 Prozent an der Realogis Holding GmbH Logistikimmobilien im Wert von rund 700 Millionen Euro übernommen. Die Logik der Zukäufe basiert auf dem neuen Schwerpunkt und der Platzierung mehrerer Fonds in diesem Bereich. Das Immobilienportfolio des Frankfurter Unternehmens gliedert sich in zwei Teile: Eigenbestand im Commercial Portfolio und im Institutional Business, wo DIC Asset Services für nationale und internationale institutionelle Investoren arbeitet und dabei laufende Gebühren aus der Strukturierung und dem Management von Investmentvehikeln erzielt.

Zum 1. April 2022 ist laut Unternehmensangaben der Wert des Eigenbestandes der DIC auf rund 4,5 Milliarden Euro und der Wert der Assets under Management nach Vollkonsolidierung auf den bisherigen Höchstwert von rund 13,8 Milliarden Euro angestiegen. Damit wird Logistik zur größten Assetklasse im Eigenbestand (Commercial Portfolio). Der Mehrheitserwerb soll die Erträge der Gesellschaft spürbar steigern. Demnach wird mit einem zusätzlichen Funds From Operations (FFO) aus der VIB-Übernahme und mit einem beschleunigten Wachstum der Assetklasse Logistik gerechnet.

Durch die Akquisition wächst die Immobilienplattform in Süddeutschland um 112 Objekte mit einem aktuellen Marktwert von rund 1,5 Milliarden Euro deutlich an. Die Expertise innerhalb des Unternehmens steigt mit etwa 40 Mitarbeitern im Segment Logistik und Light Industrial. Neben den Zukäufen im Inland will DIC mit der Akquisition von drei Logistikprojekten in den Niederlanden auch im europäischen Ausland weiterwachsen.

Karl-Heinz Goedeckemeyer

Impressum

IMMOBILIEN AKTUELL

Herausgeber

Michael Rücker IMMOCOM GmbH Richterstraße 7 04105 Leipzig ruecker@immocom.com

Redaktionsleitung

Ivette Wagner wagner@immocom.com

Layout

Andreas Späthe druckdaten@immocom.com

Autoren

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Anzeigenverkauf

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Vier Standorte – ein Ziel.

Ob München, Dresden, Leipzig oder Berlin – hochwertige Wohn- und Lebensräume sowie solide Zukunftswerte für Eigennutzer und Kapitalanleger zu schaffen, ist unser Anspruch. Und das natürlich stets in ausgewählten Lagen. Seit 1966 wurden bisher zirka 350 Vorhaben mit über 20.000 Wohneinheiten realisiert.

Dabei ist unsere Arbeitsweise schon immer untrennbar damit verbunden, dass wir die Bedürfnisse und Wünsche unserer Kunden erkennen und in unseren Vorhaben zuverlässig umsetzen.

Am östlichen Ende des Lene-Voigt-Parks entsteht ein U-förmiger, zum Park geöffneter Baukörper mit 100 kompakten Wohnungen und einer Gewerbefläche im Erdgeschoss. Die Architektur wird von auf allen Balkonen baulich vorgesehenen Pflanzflächen dominiert.

Da, wo das Hafenbecken beginnt, setzt der Lindenauer Hafen seine erfolgreiche Entwicklung fort. Auf dem ersten von vier Baufeldern entsteht ein zum Hafenbecken orientierter Riegel, Servicewohnungen, Tagespflege und Tiefgarage. Die großen Balkone ermöglichen jeder Wohnung den Blick zum Lindenauer Hafen.

Direkt am Heinrich-Schütz-Platz entsteht ein eleganter Neubau mit modernen 2- bis 4,5-Zimmerwohnungen und Stellplätzen im Erd- und Untergeschoss. Die Kiezlage zwischen Karl-LiebknechtStraße und Fockeberg bietet für jede Lebensphase die passende Wohnung.

In der schönsten Wohnlage von Leipzig wird eine der letzten Baulücken mit dem „Palais Armida“ geschlossen. 12 großzügige Wohnungen mit bis zu 185 m² Wohnfläche, großen Balkonen und Kamin laden die neuen Bewohner zum Wohlfühlen ein. KönigAlbert-Park und Innenstadt sind jeweils in Kürze zu Fuß erreichbar.

Haydnstraße 10 im Musikviertel