Nr. 4 - Maj - Årgang 2023
ARTIKEL
Glimt og beretninger fra delegeretmøde nr. 123, der blev afholdt lørdag den 29. april på Hotel Marina i Grenaa
ARTIKEL
lettere
Hvad gør udlejer, når huslejen skal markedslejereguleres efter erhvervslejelovens § 13?
Forsiden viser et billede fra Danske Udlejeres årlige delegeretmøde i Grenå. Delegeretmødet/generalforsamlingen blev afholdt d. 29. april 2023 på Hotel Marina. Delegeretmødet er en god anledning til at mødes med bestyrelsesmedlemmer fra alle de lokale foreninger. Udover fagligt indhold er der rig mulighed for at tale med ”gamle venner”. Og – som Ole Andersen fra Aabenraa udtaler: ”A ælske jæ olle” (Redaktionen: Jeg elsker jer alle).
Magasin nr. 4 - Årgang 2023
Lederen: Bæredygtighed og den grønne omstilling
Delegeretmøde i Grenå
Er der behov for kurser?
Eksisterer der en genhusningspligt for udlejere?
Erhvervsejendomme og solceller
Ejendomsinvesteringens ven og obligationsinvesteringers fjende
KONTOR
Fredensgade 30, 8000 Århus C.
Tlf. 8618 5155
kontakt@d-u.dk
www.danskeudlejere.dk
Direktør Michael Preetzmann
Fredensgade 30, 8000 Århus C
Tlf. 8618 5155, Mobil: 5040 3688 mp@d-u.dk
FORMAND
Advokat Keld Frederiksen
Søndergade 26, 7830 Vinderup
Tlf.: 9744 1444, Mobil: 4015 3058 kf@advokatfrederiksen.dk
ANNONCE OG PRODUKTION
Direktør Michael Preetzmann
Tlf. 8618 5155 mp@d-u.dk
REDAKTIONEN
Cand. jur. Ulrik Kjær uk@henning-poulsen.dk
Direktør Michael Preetzmann mp@d-u.dk
Kommunikationsmedarbejder Maiken Mark Larsen mml@d-u.dk
LAYOUT
Murdoch rasmus.murdoch@gmail.com
vennævnte ord og sætning er noget som hele samfundet er blevet bombarderet med gennem en lang årrække –gennem årtier har vi alle været klar over, at bæredygtighed og grøn omstilling er vigtige elementer i bestræbelse for at sikre vor planet.
Når den teknologiske udvikling bliver så ekstrem, at den kan erstatte, ex.vis de eksisterende energiformer, kommer overvejelserne om hvorvidt det er fornuftigt / hensigtsmæssig at tage den nye energiform frem og skrotte de gamle.
Indenfor energi (varme) har varmekilderne i de private husholdninger ændret sig fra alm. brænde i en pejs til brænde og koks i kakkelovnen og videre til oliefyr og individuelle naturgasfyr – og senest varmepumper (luft til vand, luft til luft og jordvarme (væske til vand). Koks´en blev forbudt at anvende i private husholdninger fra 2019.
Jeg kan/skal ikke gøre mig klog på, hvilke at disse varmekilder, der er mest miljø-rigtige – ikke blot på kort sigt, men også med hensyntagen til, hvorledes varmekilden tages fra Naturen, viderebearbejdes og til den ender som opvarmning for den private husholdning.
Varmeværkerne har udviklet sig fra at fyre med olie til kul, flis og senere naturgas – i det væsentlige med henblik på, at ændre belastningen af miljøet. Udviklingen i de private husholdninger har fulgt denne udvikling på varmeværkerne. Produktionen af el er ofte et ”spildprodukt” ved varmeværkernes produktion af varme – vel at mærke et meget nyttigt ”spildprodukt.”
I forbindelse med oliekrisen i 1973 blev der sat fokus på, evt. at overgå til atomkraft. I de følgende 50 år har der været talt for og imod atomkraft – og denne debat vil fortsætte …..
Som udlejer kan man kæmpe kampe på det nationale og internationale plan – men det er også mulig at gøre en forskel i sine egne udlejningsejendomme.
Og det er dér, den enkelte udlejer kan og skal gøre en indsats – dvs.
sikre, at opvarmningskilden, som forsyner ejendommen, er så miljørigtig som mulig, sikre, at installationen i ejendommen er vel vedligeholdt og sikrer at varmen fordeles rundt i hele ejendommen uden spild,
sikre, at lejerne kan se, hvorledes udgiften til varme stiger, hhv. falder i forhold til lejers faktiske handlinger i lejligheden,
orientere lejerne om, hvorledes man får den bedste varmeøkonomi – i relation til at slukke, hhv. skrue op for radiatorerne, kombineret med udluftning.
sikre, at el-installationerne er funktionelle på en miljørigtig korrekt måde,
sikre, at hårde hvidevarerne er af en sådan kvalitet, at elforbruget er så minimal som mulig,
sikre, at lejerne kan se, hvorledes udgiften til el stiger, hhv. falder, i forhold til lejers faktiske handlinger i lejligheden, sikre, at vand-forbruget / vandafledningsafgiften betales af lejerne, som et tillæg til huslejen – dvs. betaling af á conto-beløb til udlejer, der derefter udarbejder årsafregningen,
det er imidlertid p.t. ikke muligt lovgivningsmæssigt, at pålægge lejere, der hidtil har betalt husleje, incl. vand, at gå over til i stedet, at betale et månedligt áconto-beløb, med årlige afregninger. Trods flere anmodninger til politikerne om at ændre denne regel, kan politikerne åbenbart ikke se det fornuftige i en sådan ændring. Det er jo åbenbart, at lejere vil spare på forbruget af vand – og opvarmningen deraf – hvis de er bekendt med, at de derved også sparer et beløb. Ved indgåelse af nye lejemål bør man sikre at lejerne betaler forbruget som en særskilt beløb ud over selve huslejen. Der er i den forbindelse særlige krav i loven til, hvorledes forbruget skal måles og fordeles mellem lejerne. Ventilation / udluftning er også et vigtigt element, når der tales om opvarmning / sund indeklima – og ikke mindst for at undgå fugtskader / skimmel.
Det er vigtigt at præcisere at ovennævnte redegørelse, ikke er en komplet og teknisk-videnskabelig korrekt udredning af varmekildernes udvikling.
Men lad os begynde eller intensivere vor indsats for miljøet - et sted, hvor vi individuelt har mulighed for at gøre - og se - en forskel. Jeg må derfor opfordre til, at der i den daglige drift at udlejningsejendommene tænkes miljørigtig på mange fronter. Ud over det ovenfor anførte omkring energi, kan der også tænkes energirigtigt / bæredygtigt ved valg af byggematerialer m.v.
Danske Udlejere vil følge op med gode ideer, til, hvorledes vi samlet og hver for sig kan være med til generelt at understøtte bæredygtigheden og den grønne omstilling
KOMPETENT RÅDGIVNING
Som medlem hos Danske Udlejere får du attraktive rabatter hos alle vores butikker i Danmark. Designa er dansk design, høj kvalitet og solidt håndværk - vi er med dig hele vejen.
Læs mere om aftalen på designa.dk/danske-udlejere, hvor du også finder din Designa butik.
GRATIS OPMÅLING
FLEKSIBEL LEVERING
PROFESSIONEL MONTAGE
”Efter at vi kom på platformen, er der fortsat sket meget. Der bliver arbejdet på niveau med kunden, og vi føler, at vi er en del af rejsen med Boligflow. Der bliver lyttet til de ideer, vi kommer med, og vi oplever det nordjyske sind”
– Lillebælt Gruppen A/S
Lillebælt Gruppen A/S har forbedret deres arbejdsprocesser og opnået bedre overblik over lejemål og dokumenter med implementeringen af Boligflow. Boligflow har bidraget til øget effektivitet, tidsbesparelser og reducering af fejlkilder.
Ambitiøs automatisering sparer tid og ressourcer
”Med ca. 800 lejemål i porteføljen gentages der mange handlinger flere gange, og her er vi rigtig glade for de høje ambitioner, som Boligflow har, når det kommer til at gøre ejendomsadministration smartere,” fortæller Lillebælt Gruppen A/S
Automatisering er ikke en beskyttet titel, og det er meget forskelligt, hvad folk forbinder med det. Hos Boligflow har vi sat barren højt, når det kommer til automatisering – det giver dig ro og overskud i hverdagen.
”Vi føler virkelig, at der er blevet taget hånd om os. Lige fra den gratis onboarding med besøg fra Jeppe til den efterfølgende gratis support. Vores medarbejdere kan altid få svar på deres spørgsmål og får en support, man ikke oplever mange steder,” fremhæver Lillebælt Gruppen A/S.
Med Boligflow får du en samarbejdspartner, der altid er nysgerrig på, hvordan ejendomsadministration kan gøres mere effektiv. Gratis onboarding, oplæring af medarbejdere og fri support er naturligvis en del af pakken.
Vi taler med vores kunder – vi ser det nemlig som et samarbejde. Det er nødvendigt for at lave et system, du kommer til at elske.
Læs mere på boligflow.dk
MICHAEL PREETZMANN, ULRIK KJÆR OG MAIKEN MARK LARSEN
LAYOUT:
MAIKEN MARK LARSEN
Denne overskrift var udgangspunktet for borgmester Kasper Bjerregaards velkomst til de delegerede. Han fandt det rigtigt glædeligt, at foreningen havde valgt at holde sit årsmødet i Grenaa.
Sidst det skete var for 22 år siden. Han kunne dog afsløre, at det ikke var ham, der dengang bød velkommen, men derimod en anden Venstre-politiker, nemlig tidligere viceborgmester i Grenaa Byråd, Mogens Blach.
I sin tale kom borgmesteren ind på de aspekter, der efter hans opfattelse gør det attraktiv at bosætte sig og leve i kommunen.
I dag er det sådan, at særligt unge flytter fra landet mod byen. Det er ikke en udvikling, man skal kæmpe imod.
Tværtimod skal man i stedet sørge for, at det er attraktivt at flytte tilbage, når man er færdiguddannet og slår sig ned som familie i mere faste rammer.
På Djursland kan man tilbyde noget, som de større byer ikke kan. Når man kan købe et hus til to millioner kroner, i stedet for fire millioner kroner, så kan man som menneske og familie mærke, at man bliver mere frigjort fra det daglige pres. I den forbindelse er det vigtigt, at kommunen også har et fornuftigt udvalg af lejeboliger til en rimelig pris, så alle mennesker over en bred kam har mulighed for at bosætte sig på Djursland.
For at få folk til at blive i kommunen eller flytte til kommunen kræver det imidlertid først og fremmest, at der er gode jobmuligheder. For jobbet kommer først, når man skal få enderne til at mødes. Derfor gør kommunen meget for at tiltrække og fastholde virksomheder, jobs og uddannelsesmuligheder samt for at påvirke udviklingen af velfungerende infrastruktur på Djursland.
I Norddjurs Kommune gør man meget for at gøre hverdagen så nem og attraktiv som muligt for sine virksomheder. Ventetiden på byggesager i Norddjurs Kommune er f.eks. mere end halveret. Det betyder, der er max tre ugers ventetid på ukomplicerede sager. Det er virksomhederne taknemmelige for. De hader nemlig, når der går kommunalt bøvl og bureaukrati i det.
Sidste år kom der således 20 nye gazellevirksomheder i Norddjurs Kommune. Det vidner om, at man er en kommune i vækst.
Alt er dog ikke lutter idyl. Som alle andre kommuner har man nemlig svært ved at rekruttere og fastholde arbejdskraft på velfærdsområdet. Det gælder især til jobs som social- og sundhedsassistent, pædagog, lærer og socialrådgiver. Derfor forsøger man at tænke anderledes og har nedsat et såkaldt paragraf 17-stk. 4-udvalg, som netop har fokus på denne udfordring.
Det er kommunens store håb, at erfaringerne og arbejdet med bedre at kunne tiltrække den nødvendige arbejdskraft på velfærdsområdet også kan overføres til andre områder, hvor man også oplever mangel på arbejdskraft eller kommer til at mangle arbejdskraft. For nyligt har man således afholdt en karrieremesse, hvor kandidater uddannet på universitetet i Aarhus kørte samlet i bus ud til kommunen for at få øjnene op for dens virksomheder og jobmulighederne generelt på Djursland. Det var en succes, og et samarbejde med universitetet som man fortsætter med at udvikle på.
Kommunen har og skal fortsat have gode muligheder for de unge til at tage en ungdomsuddannelse. Uddannelser som gymnasiet, erhvervsuddannelserne, gaming- og multimedieuddannelserne, pædagog og social- og sundhedsuddannelserne er ligeledes i høj fokus.
Hertil kommer, at kommunen har partnerskabsaftaler med VIA University College, Aarhus Universitet og Københavns Universitet (Skovskolen).
Velfungerende infrastruktur er en forudsætning for, at man kan skabe og udvikle rammerne for Norddjurs som et godt sted at bo og drive virksomhed.
Med de massive investeringer, der er sket i Aarhus Air port, har man på Djursland en international lufthavn, som forbinder Østjylland til det øvrige Europa – til gavn for hele det østjyske erhvervsliv.
Hertil kommer, at der er indgået en Kattegatalliance mellem Norddjurs Kommune, Stena Line og Grenaa Havn, der har til formål at arbejde for den fælles infrastruktur samt udvikling af det dansk-svenske samarbejde inden for blandt andet turisme, erhverv og fragt.
Som slutbemærkning kunne borgmesteren således konkludere, at man hænger uløseligt sammen i regionen. Kommunen hænger sammen med øvrige kommuner på Djursland, man hænger sammen med Østjylland og med Business Region Aarhus. Hvis man skal udvikle sig, skal man således udvikle sig sammen og gerne gennem partnerskaber.
»Vi er stolte over, at vi har 5.598 (april 2023) udlejermedlemmer, som alle sørger for at landets borgere får tag over hovedet og har et fast holdepunkt i deres tilværelse – nemlig et ”hjem”«
Sådan indledte foreningens formand Keld Frederiksen delegeretmøde nr. 123, der denne gang blev afholdt i Grenaa. I sin beretning kom han som sædvanligt ind på de mange aspekter, som foreningen i det daglige beskæftiger sig med.
MAN ER BLEVET FLERE
Geografisk dækker foreningen hele landet - 31 medlemsforeninger – fordelt med 25 foreninger i Jylland, 3 på Fyn og 3 på Sjælland. Maribo og Hillerød er de sidst ankomne foreninger under navnene Udlejerforeningen Storstrømmen og Udlejerforeningen Nordsjælland. Derudover har man en forening, der dækker Slagelse og Korsør-området (Udlejerforeningen Sjælland).
Når man har så mange medlemmer, har man også ret til at have stor indflydelse på de vilkår, som er gældende i aftalerne mellem lejer og udlejer – lejelovgivningen, men man har til gengæld også en pligt til at behandle sine lejere - kunder - på en sådan måde, at de omtaler udlejerne positivt og gerne vender tilbage til et nyt lejemål.
Der er ikke mangel på boliger – tværtimod. Det ses såvel i Århus som i Aalborg og i mange mindre provinsbyer, at der er overskud af lejeboliger. En sådan situation kræver derfor, at udlejerne er service-minded.
”NY”
"Med virkning fra den 1.7.2022 blev Lejeloven og Boligreguleringsloven lagt sammen til én lov – Lejeloven. Man har nu været tvunget til at ændre på de ”salmevers”, som man gennem mange år har kunnet lire af sig", bemærkede Keld Frederiksen med et glimt i øjet. "Nu skal man lige lære de nye paragraffer – men, indholdet er jo stort set identiske."
Danske Udlejere har derfor udarbejdet en Paragrafnøgle, der opregner hvilke numre de kendte paragraffer har fået i den nye lejelovgivning. Paragrafnøglen har været rundsendt med Magasinet og kan også findes på foreningens hjemmeside.
Inden den nye lejelov egentlig var kommet i brug, blev der uro omkring pristalsreguleringen. Efter man fra lejerside – og vel også partierne i Folketinget – havde konstateret at pristallene steg voldsomt, ønskede man i efteråret 2022 at lægge et loft på 4 % på huslejestigninger i de boliglejeaftaler, hvori der var / er aftalt pristalsregulering – altså at gribe ind i bindende aftaler mellem lejer og udlejer.
Keld Frederiksen deltog i et møde i Boligudvalget den 20. september 2022, hvor foreningen havde mulighed for at give udlejernes holdning til kende vedrørende huslejeloft, men turen til København ændrede desværre ikke noget. Boligudvalgets formand gav udtryk for, at der jo ikke var protester, da man ændrede reglen om trappeleje til pristalsregulering (i 2015), så hvorfor skulle der så være protester nu, når der blev sat maksimum på pristalsreguleringen? Præmissen var imidlertid forkert. Ændringen i 2015 omfattede ikke allerede indgåede lejeaftaler – modsat den nye ændring, som var lovændring
med tilbagevirkende kraft (fra fri pristalsregulering til maksimal stigning på 4 % pr. år – i en 2-årig periode).
Der var mange protester fra udlejer-siden vedrørende dette indgreb. Det blev bl.a. drøftet, hvorvidt indgrebet kunne være ekspropriation, så udlejerne skulle have erstatning for indgrebet. Flere juridiske professorer fremkom med forskellige holdninger til, hvorvidt der er tale om ekspropriation eller ej. Flertallet mente ”nok” at der ikke er tale om ekspropriation. Et synspunkt som udlejerne så må leve med. - som så meget andet!
Lejekontraktsformularen 10. udgave – nåede heller ikke at ”komme” frem til lovens ikrafttræden den 1. juli 2022, men problemet blev løst ved at forlænge gyldigheden af den tidligere formular til 31.12.2022. Dertil kommer, at der var – og er - problemer med at udfylde formularen digitalt. Men det skal roses, at man tydeligt i kontraktens § 11, har gjort opmærksom på reglerne om fri leje – og muligheden for pristalsregulering.
Kontoret i Århus er nu under kraftig renovering og bestyrelse samt personalet glæder sig til at vende tilbage til de nyindrettede lokaler. Personerne i lokalerne vil fortsat være Dorte, Maiken og Michael.
Som et nyt tiltag er kontoret begyndt med at udsende ”direct mails” så den enkelte udlejer kan få hurtig information om aktiviteterne og omkring evt. nye regler. Udsendelse til de enkelte udlejere, sker selvfølgelig kun, hvis de enkelte grundejer-/udlejerforening har accepteret det.
Det er glædeligt at konstatere, at denne form for beskatning af ikke realiserede værdistigninger er taget af bordet igen.
5.601
Udvalget skulle ”analysere, hvordan indsatsen for at løse tvister mellem lejere og udlejere mest hensigtsmæssigt organiseres.” Det overordnede formål var ”styrkelse af lejerne.” Rapporten skal være inspiration til politikerne i relation til, hvorledes huslejenævnene skal organiseres. Der var derfor sidste år en forventning om, at der indenfor den nærmeste fremtid ville blive fremsat forslag til, hvorledes sagsbehandlingen i Huslejenævnene kunne blive ”hurtigt, nemt og billigt.”
Der henvises til den paneldebat, som foreningen havde på eftermiddagens program, og som er omtalt andetsteds her i bladet.
Der er fra centrale hold fortsat tvivl om, hvad der skal foretages, men udlejerne er alle forpligtede til at holde deres udlejningsejendomme i en god stand. Det gælder såvel fortovet, trapperne med tilhørende gelænder og selvfølgelig også altanerne. Det er oplyst i elevatorerne, hvor mange kilo de kan bære. Sådanne oplysninger på altaner kunne måske også være med til at minimere risikoen for ulykker. Og ikke blot – som nu -hvor man må stole på, at bygningsdele selvfølgelig kan holde, uanset hvilket tryk de bliver udsat for.
Keld Frederiksen opfordrede derfor de enkelte udlejere til at tjekke deres forsikringer med hensyn til, hvorledes forsikringsselskabet vil forholde sig, hvis der sker en skade med en nedfalden altan. Sidst men ikke mindst, så opfordrede Keld Frederiksen til at holde øje med vedligeholdelsesstanden på altaner. I den forbindelse var det værd at bemærke, at Grundejernes Investeringsfond har flere gode publikationer på deres hjemmeside med mange andre gode / nyttige oplysninger.
NY BOG
Der er udgivet en ny bog med titlen ”Udlejning af boliger”. Denne bog blev udgivet / markedsført sidste år i et samarbejde med EjendomDanmark og med juristerne Patrick Viggo Møller, Daniel Skov samt Ramin Salek som forfattere. Bogen forventes også udgivet digitalt.
Keld Frederiksen rejste også spørgsmålet om hvorfor udlejer ikke blev indkaldt til det første syn, når en lejer klagede over skimmelsvamp og kommunen derfor besigtigede lejemålet. Udlejeren burde allerede på dette tidspunkt have mulighed for at fremføre sine synspunkter og påpege fakta. Et sådant tiltag ville være med til at øge retssikkerheden samt sikre bedre og mere korrekte konklusioner omkring tilstedeværelsen af skimmelsvamp.
Jørn Held, Aalborg, er netop udtrådt af bestyrelsen i Grundejernes Investeringsfond. I stedet er Louise Kaczor blevet indstillet og valgt. Keld Frederiksen er også del af bestyrelsen i GI.
Hvis man skal have lån i GI, skal ejendommen have en bindingspligtig konto i GI. Fra et udlejermedlem i en ikke-reguleret kommune – hvor der jo ikke er bindingspligt - har foreningen modtaget en forespørgsel om hvorvidt, der alligevel skulle være mulighed for at optage lån i GI. På samme måde kunne det være af interesse at "vide" om småhuse i regulerede kommunen også kunne optage lån. Der er p.t. ikke svar derpå.
Der er fortsat behov for en omfattende kursusvirksomhed. Derunder er der behov for at foreningen finder frem til løsninger, hvorpå man kan orientere de enkelte udlejere på en måde, som er let tilgængelig for alle. Efter at kontoret er blevet suppleret med en ekstra ansat – Maiken – vil man også gøre alt for, at informationsniveauet stiger. Kurserne skal suppleres med ”direct mails” til medlemmerne, ligesom foreningen på anden måde skal sørge for at dens informationer og synspunkter bliver kendt for offentligheden – og politikerne.
Keld Frederiksen sluttede derfor sin beretning af med følgende udtalelse:
»Vi er mange – men vi vil gerne være flere. Vi skal derfor også være repræsenteret i de områder i Danmark, hvor vi endnu ikke er repræsenteret.«
Leon Vetter aflagde sædvanen tro også beretning om forsikringsordningen.
SAMARBEJDET HAR VARET I NÆSTEN 25 ÅR
Det er nu 24 år siden foreningen startede sit samarbejde med Alm. Brand. Det er derfor håbet, at man kan fortsætte med at tilbyde foreningens medlemmer konkurrencedygtige forsikringer. Siden sidst har Alm. Brand opkøbt Forsikringsselskabet Codan. I forsikringsudvalget forventer man, at mange forsikrede hos det tidligere Codan, vil søge over i foreningens ordning, fordi denne ordnings prissætning er betydelig billigere end den normale pris på ejendomsforsikringer i Alm Brand.
GODT OG SKIDT
Både antallet af policer og forsikringspræmien er steget ganske betragteligt, når man ser på perioden fra 2013 til 2022. Antallet af policer er steget fra ca. 3. 800 til godt 4.900. Den samlede præmieindtægt er steget fra godt kr. 27.000.000 til lidt over kr. 45.000.000. Omvendt er der plads til at forbedre skadesprocenten. Når man ser på skadesprocenten, kan man konstatere, at den er steget det forløbne år. Sidste års usædvanlige høje skadeprocent var påvirket af nogle storskader specielt i København,
samt at frekvensskaderne havde udviklet sig i en uheldig retning. Det er noget forsikringsudvalget har fokus på. Leon Vetter forventer, at det vil blive drøftet på næste forsikringsudvalgsmøde, hvordan man kan forbedre skadesprocenten.
Der er udbetalt kr. 2.618.369,00 i bonus til 75 medlemmer som har haft en skadesprocent, der er lavere end 40 og som har forsikret mere end 5000 m². Jo flere m² man har i sin portefølje jo større bonus. Man kan pt. maksimalt få 40% af indbetalt præmie i bonus. Det kræver, at man har forsikret mere end 40.000 m².
Leon Vetter sluttede sin gennemgang med at rette en varm tak til sine kollegaer i Forsikringsudvalget, nemlig Martin Christensen og Anders Fich fra Alm. Brand, samt Michael Preetzmann fra Danske Udlejere. Herudover oplyste han, at Martin Christensen og Anders Fich med største glæde ville holde orienteringsmøder ude i foreningerne. Det eneste man skulle gøre var at ringe og aftale tid med Michael Preetzmann på Danske Udlejeres kontor i Århus.
Conny Lindholt gennemgik den reviderede årsrapport for 2022. For første gang i flere år var man kommet med et regnskab der udviste et – ganske vist -mindre underskud. Inden hun gik over til en mere detaljeret gennemgang af regnskabet, ville hun gerne knyttet nogle mere generelle kommentarer til samarbejdet med politikerne.
Ikke blot hende, men også ledelsen i søsterorganisationen EjendomDanmark (ED) oplevede, at det var mere end almindelig svært at skabe genklang for udlejerbevægelsens mærkesager på Christiansborg. En måde at styrke denne indsat kunne f.eks. være, at forene sig med Dansk Industri (DI), der havde skabt en platform over for det politiske establishment. Ved at forene kræfterne var der en mulighed for at trænge igennem med sine synspunkter.
Med hensyn til selve regnskabet, så skyldtes underskuddet bl.a. en stigning i udgifterne til kurser. Man måtte se i øjnene, at disse udgifter ikke ville falde i de kommende år - tværtimod. Man skulle i denne forbindelse også huske på, at der hvert år var ca. 4.100 personer, der deltog i kurserne og dermed fik glæde af deres kontingent.
For så vidt angik hjemmesiden, ville man gerne udbygge denne, så den ville indeholde yderligere informationer i de kommende år.
Overordnet set var bestyrelsen dog tilfredse med årets regnskab. På trods af regnskabet havde foreningen fortsat en stor formue, som på denne måde kom medlemmerne til gode.
Palle Christiansen, Viborg Grundejerforening ville gerne vide, om stigningen i lønudgifterne også havde udløst fuld valuta for pengene.
Conny Lindholt kunne hertil svare, at arbejdet med hjemmesiden fortsat vil vare ½ år endnu, hvilket fordrede, at foreningen havde de nødvendige mandskabsmæssige ressourcer til rådighed. Det var nødvendigt at investere i gode medarbejdere, hvis man ville gøre organisationen og medlemstilbuddene bedre.
Lars Rasmussen Udlejerforeningen Aarhus spurgte ind til, hvorfor foreningens likvide formue ikke var investeret anderledes, når man tog i betragtning, at renterne nu – i modsætning til tidligere regnskaber – var stigende.
Mogens Broe-Andersen svarede hertil, at bestyrelsen var forpligtet til at passe godt på foreningens penge, men at man på den anden side også var opmærksom på, at de likvide midler kunne kaste et større afkast af sig.
Der var ingen yderligere bemærkninger til regnskabet og dirigenten kunne derfor konstatere, at dette var godkendt.
Conny Lindholt gik herefter over til at gennemgå budgetforslaget for 2024.
Hun oplyste indledningsvis, at der var sat penge af til at fejre, at foreningen i 2024 havde 125-års jubilæum. Der var ligeledes afsat honorar til bestyrelsen således, som det var blevet besluttet på sidste års generalforsamling. Herudover var der medtaget afskrivninger som følge af ombygning af foreningens lokaler i Fredensgade 30 i Aarhus. Endelig kunne hun løfte sløret for, at bestyrelsen ville komme med et forslag til kontingentforhøjelse på næste års generalforsamling gældende fra 2025.
Britta Jespersgaard, ProDomus erklærede sig enig i, at kontingentet burde sættes i vejret. Hun kunne ligeledes tilslutte sig et øget samarbejde med DI. Endelig slog hun til lyd for et øget samarbejde med ED.
Mogens Broe-Andersen kunne til det sidste forslag oplyse, at et sådant samarbejde allerede eksisterede.
Der var ikke umiddelbart spørgsmål og kommentarer til det fremsatte budget. Dirigenten kunne derfor konstatere, at budgettet for 2024 var godkendt. Herudover blev det præciseret, at kontingentet var uændret i 2024.
I tilknytning til aflæggelse af beretningen fra foreningens formand Keld Frederiksen og forsikringsudvalgets formand Leon Vetter, havde de delegerede mulighed for at komme med bemærkninger og kommentarer til beretningerne. Der bringes her et udpluk af disse.
Mads Guldbæk Jensen. ProDomus fandt det vigtigt, at foreningens repræsentation i GI også omfattede personer med praktisk erfaring inden for byggeteknik. Han kunne pege på en konkret person, der efter hans opfattelse havde de nødvendige kvalifikationer til at bestride et sådant job.
Hanne Teilborg Pedersen kunne desuden berette, at hun i forbindelse med ombygning af en ejendom opdagede, at bindingspligten i GI var ophørt. Det bevirkede, at hun ikke kunne låne penge til ombygningen i fonden. Der burde være mulighed for at låne i GI selvom, der ikke er bindingspligt.
Peter Raahøj, Nyborg Grundejerforening kunne ligeledes berette om, at han havde store problemer med at fakturere mellem koncernforbundne selskaber. Det gav sig udtryk i, at det var vanskeligt at sætte den rigtige timepris på vedligeholdelsesarbejde. P.t førte man en retssag om problematikken.
I relation til foreningens repræsentation i GI´s bestyrelse, påpegede Keld Frederiksen, at dette hvilede på de regler, som lovgivningen nu engang fastsatte. Historisk set havde foreningen oprindelig kun én plads i bestyrelsen, men havde efterfølgende fået tilkæmpet sig endnu en plads.
Det var bestyrelsens ønske, at den ene plads skulle besættes af formanden som fast medlem. Den anden plads blev tildelt et af de øvrige medlemmer af bestyrelsen. Her var det blevet kutyme, at denne plads skiftede mellem bestyrelsesrepræsentanter fra de store byer. Så hvis Aalborg/ ProDomus ønskede en bestemt repræsentant, havde man rent faktisk mulighed herfor gennem de medlemmer, der blev valgt ind i bestyrelsen.
Keld Frederiksen fandt ligeledes anledning til at påpege, at kampen mellem lejere og udlejere ikke skete i GI´s bestyrelse. Den fandt sted i helt andre fora. I GI´s
bestyrelse drøftede man først og fremmest emner af mere teknisk karakter, der havde tilknytning til GI´s virkeområde. Dermed ikke sagt, at man i denne bestyrelse altid var enige. Det var langtfra altid tilfældet, og i sådanne tilfælde måtte man bøje sig for flertallet. Det havde blot ikke noget at gøre med den ideologiske kamp mellem lejere og udlejere generelt.
ET ANDET EMNE VAR FORSIKRINGSORDNINGEN:
Flemming Hyllgaardhus, Nørrejyske Grundejerforening, kunne i tilknytning til beretningen fra forsikringsudvalget oplyse, at han havde en ejendom i Aalborg, hvor forsikringsudgiften tidligere udgjorde kr. 36.000,00 kr. årligt. Ved at skifte til Alm. Brand var udgiften faldet til kr. 16.000,00 årligt. Altså en væsentlig besparelse. I relation til forsikringsordningen ville han desuden gerne vide, om denne kunne udvides til f.eks. erhvervsejendomme og andre former for forsikringer.
Ole Andersen, Sønderjylland så ligeledes gerne, at forsikringsordningen blev udvidet, så man også kunne forsikre erhvervskøretøjer, og villaer til udlejning.
Britta Jespersgaard, ProDomus oplyste at man i hendes forening arbejde sammen med en forsikringsmægler for at skaffe denne forening de bedste forsikringstilbud. Alt hvad der kunne tjenes på forsikringer skulle komme foreningens medlemmer til gode.
Simon Kruse, Fredericia Grundejerforening stillede det spørgsmål, om man ikke kunne fjerne den minimumsgrænse på 5.000 m², der var fastsat for at få del i foreningens bonusordning.
Keld Frederiksen kunne kun give sin tilslutning til, at det var vigtigt, at bestyrelsen og forsikringsudvalget fik input til en udvidelse af forsikringsordningen, hvilket dermed blev givet videre til de enkelte foreninger.
Peter Raahøj, Nyborg Grundejerforening påpegede, at der var konkurrence om at tiltrække lejere. Et af de redskaber man i denne henseende kunne benytte var, at der
var mulighed at kunne koble lejeportalen op til de enkelte udlejeres hjemmesider for på denne måde at få en effektiv annoncering af den pågældende udlejers lejemål.
Simon Kruse, Fredericia Grundejerforening ville i relation til dette emne også gerne høre, hvorfor samarbejdet mellem Lejeportalen og Boligportalen var ophørt.
Keld Frederiksen oplyste, at man arbejdede på at kunne koble lejeportalen op til de enkelte udlejeres hjemmesider. Keld Frederiksen kunne vedrørende det opsagte samarbejde med Boligportalen oplyse, at han ikke mente, at der fra foreningens side forelå fejl, der skulle være årsag til opsigelsen.
Ikke et delegeretmøde uden en lille historie fra Ole Andersen, Sønderjylland:
Han kunne berette om, at han havde haft en bøde på kr. 110.000,00 hængende over hovedet. Årsagen hertil var, at han havde købt varmemålere i Tyskland, da de både var bedre og billigere.
En lejer havde protesteret herimod, og Sikringsstyrelsen havde indstillet til, at han fik en bøde af den anførte størrelse. Hertil havde Ole Andersen anført, at hvis han ikke måtte købe de pågældende målere, hvor de var bedst og billigst, var der tale om en teknisk handels hindring. Det korte og lange blev at styrelsen frafaldt bøden.
Hans Jørgen Svanholt og Conny Lindholt var på valg og blev genvalgt uden modkandidater.
Herudover havde Anne Henriksen meddelt, at hun af personlige grunde ønskede at udtræde af bestyrelsen i Danske udlejere. Bestyrelsen foreslog derfor i stedet Ole Skovrider, bestyrelsesmedlem i ProDomus, til at varetage Anne Henriksens resterende funktionsperiode på 1 år.
Ole Skovrider er direktør og medejer af Erik Sørensen Byg A/S, der ejer ca. 700 lejemål i og omkring Aalborg. Ole Skovrider blev valgt uden modkandidater.
TIL NÆSTE ÅR KAN DANSKE UDLEJERE FEJRER DERES 125 ÅRS JUBILÆUM. DELEGERETMØDE BLIVER I DENNE ANLEDNING AFHOLDT PÅ COMWELL KELLERS PARK I BØRKOP, LØRDAG DEN 25. MAJ 2024.
UDLEJERFORENINGEN MIDT-VEST INDKALDER TIL GENERALFORSAMLING
I henhold til vedtægterne indkaldes herved til generalforsamling på:
Hotel Eyde
Mindegade 1, Herning
Tirsdag d. 6. juni 2023 / kl. 18:00
Dagsorden efter vedtægterne
forsikringsordning til medlemmer
Tilmelding senest d. 1. juni 2023 til: e.christensen@energimail.dk
Michael Preetzmann, direktør Danske Udlejere, havde i år inviteret fem forskellige debattører til at tage del i den boligpolitiske debat. Emnet til debat var ”Huslejenævnene” med udgangspunkt i rapporten ”Udvalget for huslejenævnenes organisering” fra februar 2022.
”I har hver især 10 minutter til at præsentere jeres holdninger og forslag til fremtidens huslejenævn. Debatten fortsætter her efterfølgende, hvor de delegerede har mulighed for at stille spørgsmål fra salen. Det er endda tilladt at skændes lidt i debatten, da vi forhåbentlig bliver gode venner igen senere over en god flaske vin” indledte Michael Preetzmann med et smil.
Den første på talerstolen var Martin Birk, boligudlejningschef og jurist. Martin Birk tilsluttede sig bl.a.
rapportens forslag om centraliseret sagsbehandling, hvor der efter hans mening fremadrettet skulle være et sekretariat i Aarhus og København.
”Rapporten nævner ligeledes muligheden for at oprette flere ankenævn, eksempelvis et ankenævn pr. region. Jeg vil her anbefale, at man anvender den kendte organisering fra landsretten med to ankenævn”, sagde Martin Birk.
Martin Birk påpegede afslutningsvis at kvalitet koster. Hans anbefaling var derfor at hæve honoraret til huslejenævnsmedlemmer - hele vejen rundt. (Red.: I Aarhus bliver suppleanter i skrivende stund aflønnet med kr. 860,00 pr. møde). Et synspunkt alle debatmedlemmerne kunne tilslutte sig.
Gunnar Asmussen, Formand for Udlejerforeningen Sønderjylland og garvet huslejenævnsmedlem, tog deltagerne med helt tilbage til 1982, hvor han i sin tid blev valgt ind i huslejenævnet i Haderslev Kommune. En fortælling der bl.a. kunne bevidne om store forbedringer i huslejenævnet gennem årene. Gunnar Asmussen tilsluttede sig bl.a. forslaget om et fælles sekretariat, blot så længe man også fortsatte med de lokale huslejenævn.
”Man skal efter min mening ligeledes fortsætte med at tilbyde uddannelsesseminarer til huslejenævnsmedlemmerne. Vi skal sikre, at de fortsat har det rette kendskab til lovgivningen og dermed er lige så godt rustet som lejerrepræsentanterne. Herudover skal vi altid vælge de mest kvalificerede til opgaven - uagtet eventuelle kønskvoter.” sagde Gunnar Asmussen.
Elsebeth Due Kjeldsen, bestyrelsesformand, boligretsdommer og tidligere repræsentant for EjendomDanmark, var den næste på podiet.
”Jeg har tidligere udtalt mig noget skarpt i forhold til huslejenævnene i Aarhus, så jeg synes faktisk, at det var modigt at invitere mig med til debatten i dag” indledte Elsebeth Due Kjeldsen.
Elsebeth Due Kjeldsen redegjorde dernæst for hendes utilfredshed med, at så mange afgørelser fra huslejenævnet fortsat skal omgøres i boligretten. Hun hæftede sig især ved, at lejerne typisk får medhold i huslejenævnet,
mens udlejer senere vinder selvsamme sag i boligretten. Et dilemma, der efter Elsebeth Due Kjeldsens mening, udgør et retssikkerhedsmæssigt problem.
”Det er et problem, at huslejenævnsmedlemmerne i dag kun får udleveret fejlbehæftede referater fra sekretariatet.
Vi skal have adgang til de egentlige dokumenter i god tid, så vi kan nå at forberede os. Herudover bør nævnene orienteres om domme, hvor deres afgørelser prøves”, sagde Elsebeth Due Kjeldsen.
Lars Dohn, fhv. medlem af folketinget for Enhedslisten og nuværende æresmedlem hos LLO, Herning, fortalte, at han i dagens anledning havde medtaget både tand- og skridtbeskytter. Det blev der heldigvis ikke brug for, da der til trods for de meget forskellige holdninger var en god stemning i salen gennem hele dagen.
”Vi er uden tvivl uenige om mange ting, men på det her område så tror jeg faktisk, at vi kan blive enige om rigtig meget. Vi er alle interesseret i, at det skal gå rigtigt til. De brodne kar i branchen skal have den behandling, som de fortjener”, sagde Lars Dohn.
Lars Dohn var grundlæggende af den opfattelse, at de fleste udlejere gjorde det godt. Han fremhævede bl.a. de to udlejere i hans bopælskommune Ringkøbing, der for nylig havde valgt at fastholde huslejen i stedet for at lade den stige de tilladte 4 %.
”Vi ser desværre flere fejl i de små nævn, så vi går ind for regionale ankenævn. Samtidig er vi klar over, at der er stor forskel på velhaverkvarterer i eksempelvis Herning og Hvide Sande, så vi skal fremadrettet også sikre, at der er et godt lokalkendskab. Herudover er det vigtig, at vi kan benytte os af den rette tekniske bistand. Når vi har sager med eksempelvis skimmelsvamp, har jeg som tidligere skolelærer naturligvis ikke den samme gennemslagskraft som en teknisk rådgiver” sagde Lars Dohn.
Michael Bech Jørgensen, sekretariatsleder og faglig chef, var dagens sidste debattør på podiet.
”Jeg har deltaget i udvalgsarbejdet på vegne af KL og tilblivelsen af rapporten i Udvalget for huslejenævnenes organisering. Baggrunden for arbejdet var et politisk ønske om at sikre kortere og mere ensartet sagsbehandling på tværs af landet, øge den faglige kvalitet og reducere ressourceforbruget i huslejenævnene. Jeg vil i mit indlæg gerne koncentrere mig om, hvad vi sammen kan gøre bedre fremadrettet. Det er trods alt det, som debatten handler om,” sagde Michael Bech Jørgensen.
Michael Bech Jørgensen foreslog bl.a. større sekretariater med regionale enheder, der fremadrettet skal styres f.eks. af ét hovedkontor.
Modellen med fælles sekreteriatsbetjening er en model, som Aarhus Kommune gennem aftaler med andre kommuner allerede har gode erfaringer med.
"Større sekretariater kunne ske i kombination med at etablere fælleskommunale nævn i større omfang, end vi ser i dag, dog således at lokalkendskab fortsat bibeholdes. Uddannelse, opkvalificering og prioritering af nævn og medarbejdere var et andet vigtigt punkt samt fælles ITløsninger, øget gennemsigtighed i form af databaser mv. sagde," Michael Bech Jørgensen.
”Vi har udarbejdet et nyt og komplet sagsbehandlingssystem i Nævnssekretariatet i Aarhus, som skal lette sagsbehandlingen og sikre den gode brugeroplevelse for lejere og udlejere. Det ville give rigtig god mening at indgå en drøftelse med f.eks. staten og andre kommuner om, at de fremadrettet benytter systemet, så det bliver udbredt i hele Danmark, da dette ville kunne medvirke til større ensartethed og optimering af sagsgangene på tværs af landet”.
Keld Fredriksen, formand Danske Udlejere og debattens ordstyrer. indledte spørgerunden med at stille spørgsmålet: Skal man beholde huslejenævnene? Alle i panelet svarede hertil enstemmigt ”Ja”.
Martin Verwohlt, bestyrelsesformand i Nordjyske Udlejere og medlem af Huslejenævnet i Aalborg opfordrede Danske Udlejere til at højne fagligheden i huslejenævnene. Det skulle både være i forhold til det rent juridiske, men især også i forhold til forhandlerteknik. Herefter
rettede Martin Verwohlt blikket mod Lars Dohn og stillede spørgsmålet:
”Du nævnte tidligere, at du gerne ville have fjernet gebyrerne fra lejerne. Men hvordan forholder det sig så med det strafgebyr, som udlejerne skal betale i dag. Skal det også væk, eller skal det måske også pålægges lejerne, i det mindste, når de er professionelt repræsenteret?”
Lars Dohn startede med at påpege, at lejerne ifølge lovgivningen er den svage part. Det medførte både latter og enkelte buh råb fra salen, der tydeligvis ikke var enig i denne betragtning. Ifølge Lars Dohn var det dog kun rimeligt, at udlejer i dag bliver pålagt en afgift på kr. 6.000, hvis lejer får fuld medhold i en sag. De bruger i dag ligefrem afgiften præventivt over for de udlejere, der ikke har styr på tingene. Ved at oplyse om afgiften oplever de, at mange udlejere efterfølgende trækker sig fra sagen.
Mogens Broe-Andersen, næstformand i Danske udlejere gav udtryk for en stor utilfredshed med den alt for lave honorering af huslejenævnsmedlemmerne.
”De nuværende beløb på henholdsvis 400 og 800 kroner er fuldstændig latterligt. Man kan jo ikke forlange, at man skal løse samfundsmæssige opgaver på hobbybasis. Det får man simpelthen ikke en ordentlig kvalitet ud af”.
”Herudover er det fuldstændig uforsvarligt, at huslejenævnsmedlemmerne ikke får udleveret alle de relevante bilag i en sag, men må tage til takke med et mere eller mindre ufuldstændigt referat fra sekretariatet. Huslejenævnsmedlemmerne bliver på denne måde gjort til marionetter, da afgørelserne reelt træffes af sekretariatet”, sagde Mogens Broe-Andersen.
Anne Henriksen, bestyrelsesformand i ProDomus, havde bl.a. et spørgsmål til Michael Bech Jørgensen, da hun gerne ville høre, om der rent faktisk var en politisk velvilje til at arbejde videre med rapporten og tilføre flere ressourcer?
Michael Bech Jørgensen svarede hertil:
”Ja, det er min opfattelse, at der både er et politisk ønske og en politisk vilje til at arbejde videre med rapportens forslag. Jeg mener dog ikke, at løsningen er at tilføre yderligere ressourcer.
Vi skal i stedet slå kræfterne sammen på tværs af landet og få mest muligt ud af de ressourcer, som vi allerede har i forvejen. Det har vi allerede gode erfaringer med i Aarhus Kommune, hvor sekretariatet bl.a. har bistået Nord- og Syddjurs, Mariagerfjord, Haderslev og Københavns Kommuner med at nedbringe sagsbehandlingstider m.m.. Udover at udnytte de eksisterende ressourcer bedst muligt, er det samtidig med til at sikre en større ensartethed.”
Keld Frederiksen takkede afslutningsvis debatdeltagerne for en god og konstruktiv debat.
Regeringen (Socialdemokratiet), Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet nedsatte i januar 2020 det udvalg, der står bag rapporten ”Udvalget for huslejenævnenes organisering”.
Udvalget arbejdede ud fra følgende politiske ønsker:
• Professionalisere arbejdet i huslejenævnene
• Sikre kortere og mere ensartet sagsbehandling på tværs af landet
• Styrke lejernes retssikkerhed
Udvalgets medlemmer
• Hans Henrik Edlund, professor, lic.jur., Huslejenævnsforeningen
• Anders Serup Svendsen, chefjurist, LLO, på vegne af de større lejerforeninger
• Morten Østrup Møller, chef for asset management, P+, på vegne af de større udlejerforeninger
• Michael Bech Jørgensen, sekretariatsleder og faglig chef, Nævnssekretariatet i Aarhus Kommune, på vegne af Kommunernes Landsforening
• Marianne Mosbæk, vicedirektør og juridisk chef, Grundejernes Investeringsfond
Sammenfatning
Udvalges medlemmer har samstemmende fundet, at huslejenævnenes nuværende sammensætning er den mest ideelle til opnåelse af en agil og fagkyndig administrativ klageinstans. Udvalget finder på denne baggrund ikke anledning til at foreslå, at der ændres herpå.
I rapporten fremsætter udvalget 14 forslag til, hvorledes de forskellige tvister mellem lejere og udlejere mest hensigtsmæssigt kan organiseres og løses.
Rapporten er tilgændelig på social-, bolig- og ældreministeriets hjemmeside, og kan findes ved at søge på navnet i en valgfri browser.
Vil du også vide hvad din ejendom er værd i dagens marked? - Få en gratis og uforpligtigende vurdering.
SOLGT
Fåborggade 4, 8000 Aarhus C
Steen Billes Torv 10, 8200 Aarhus N
- SVARET TIL ALLE UDLEJERE
Overvejer du at få opsat altaner på dine udlejningsejendomme? Der er mange fordele!
Fordelene er:
Attraktive lejligheder
Værdiforhøjelse
Hurtigere genudlejning Højere husleje
Hos Aarhus Altanen tager vi os samtidig af alt besværet. Du skal blot læne dig tilbage og se, hvordan altanerne bliver til. Vi tager os af:
Tegning/Beregning af dine altaner
Byggetilladelser og godkendelser ift. montering af dine altaner
Produktion af dine altaner
Montering af dine altaner
Speciale: Udskiftning af gamle betonaltaner til nye stålaltaner
Få en uforpligtende snak. Giv os et kald på 86 28 66 11, send en mail på info@aarhusaltanen.dk eller besøg aarhusaltanen.dk.
INDEN FOR
• Ejendomshandel
• Boliglejeret
• Erhvervslejeret
• Entrepriseret
• Mangler ved fast ejendom, bygningsskader m.v.
Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50
Boulevarden 11, 1 · 9000 Aalborg · Tlf: 98 12 05 00 info@prodomus.dk · www.prodomus.dk
90% af vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage
99,9% af alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger
Kundeindsigelser behandles inden for 7 dage
Vi er din samarbejdspartner Revision og rådgivning er vores speciale
Tlf. 96 30 24 44 www.varmekontrol.dk
Få rådgivning om anvendelsen af din ejendom, og optimér dine kvadratmeter
↗ Tjen penge på arealopgørelse
↗ Få et tjek af din ejendomsværdi
↗ Øg værdien via opdeling i selvstændige matrikler
Lad os rådgive dig: 77 33 22 22
www.le34.dk
Tangen 9 · 8200 Aarhus N · Tlf. 87 32 57 00 www.beierholm.dk -
REVISIONSPARTNERSELSKAB
- Og en grøn profil er både god for klimaet og for din forretning.
• En grøn profil giver besparelser på drift og afgifter
• Energiforbedringer kan lægges på driften
• Du får et godt og samfundsansvarligt udtryk
• Et godt image gør det nemmere at leje ud
• F.eks. kan certificerede kontorejendomme udlejes til højere leje
- Vi hjælper dig videre!
Energihuset Danmark ApS
Tørringvej 7
2610 Rødovre
Tlf. 8230 3222
info@energihuset-danmark.dk
DE FORSKELLIGE TYPER VÆRELSER
De accessoriske enkeltværelser i et småhus
Dette kunne være et (eller flere) udlejet værelse i ejerens/ udlejerens egen lejlighed (dvs. ejeren bor selv i lejemålet).
Udlejerens lejlighed er beliggende i en ejendom, der pr. 1/11995 indeholdte 6 eller færre beboelseslejemål.
De accessoriske enkeltværelser i et storhus
Dette kunne være et (eller flere) udlejet værelse i ejerens/ udlejerens egen lejlighed (dvs. ejeren bor selv i lejemålet).
Udlejerens lejlighed er beliggende i en ejendom, der pr. 1/1-1995 indeholdte 7 eller flere beboelseslejemål og er beliggende i en reguleret kommune.
Et separat enkeltværelse i et småhus
Et separat enkeltværelse er et værelse, som udgør en selvstændig enhed i bygningen. Der kan væres adgang til fælles køkken og måske til fælles toilet/bad, men værelset er en selvstændig enhed. Typisk vil et sådant værelse være beliggende i ejendommens tagetage. Denne type separate enkeltværelser kaldes ofte for klubværelser
Ovennævnte værelse er beliggende i en ejendom, der pr. 1/1-1995 indeholdte 6 eller færre beboelseslejemål.
Et separat enkeltværelse i et storhus
Et separat enkeltværelse er et værelse, som udgør en selvstændig enhed i bygningen. Der kan være adgang til fælles køkken og måske til fælles toilet og bad, men værelset er en selvstændig enhed. De separate enkeltværelser kaldes også ofte for klubværelser (ofte beliggende i ejendommens tagetage).
Et storhus defineres som en ejendom, der pr. 1/1-1995 indeholdte 7 eller flere beboelseslejemål og er beliggende i en reguleret kommune
HVORLEDES FASTSÆTTES DEN LOVLIGE LEJE?
De accessoriske enkeltværelser i et småhus
Lovgrundlag:
Lejelovens kapitel 4 og 5, jf. § 7, stk. 1 og 2
Lejens beregning:
Det lejedes værdi. Det lejedes værdi er en sammenligningsleje, hvor lejeniveauet fastlægges ud fra en sammenligning med tilsvarende lejemål.
Karakteristika:
Lejen indeholder typisk forbrugsudgifter (varme, vand, internet/tv og el da disse ikke direkte kan henføres til den enkelte lejer).
Opsigelsesvarsel for lejer er 1 måned (lejelovens § 175, stk. 1, 2. pkt.) – samme gælder ved udlejeres opsigelse. I princippet skal udlejer ikke begrunde en opsigelse (kun under specielle omstændigheder).
De accessoriske enkeltværelser i et storhus
Lovgrundlag:
Lejelovens kapitel 4 og 5, jf. § 6, stk. 3, 1. pkt. - modsætningsvis
Lejens beregning:
Det lejedes værdi (det lejedes værdi er en sammenligningsleje, hvor lejeniveauet fastlægges ud fra en sammenligning med tilsvarende lejemål)
Karakteristika: Lejen indeholder typisk forbrugsudgifter (varme, vand, internet/tv. og el da disse ikke direkte kan henføres til den enkelte lejer).
Opsigelsesvarsel for lejer er 1 måned (lejelovens § 175, stk. 1, 2. pkt.) – samme gælder ved udlejeres opsigelse. I princippet skal udlejer ikke begrunde en opsigelse (kun under specielle omstændigheder).
Et separat enkeltværelse i et småhus
Lovgrundlag:
Lejelovens kapitel 4 og 5, jf. § 32, jf. § 7, stk. 1 og 2
Lejens beregning: Det lejedes værdi (det lejedes værdi er en sammenligningsleje, hvor lejeniveauet fastlægges ud fra en sammenligning med tilsvarende lejemål).
Karakteristika:
Lejen indeholder typisk forbrugsudgifter (varme, vand, internet/tv. og el da disse ikke direkte kan henføres til den enkelte lejer).
Lejers opsigelsesvarsel er 3 måneder.
Udlejers mulighed for at opsige et beboelseslejemål (værelse) er begrænset til de situationer, der er anført i loven (f.eks.: Til eget brug, pga. nedrivning og andre)
Et separat enkeltværelse i et storhus
Lovgrundlag:
Lejelovens kapitel 3 (omkostningsbestemt leje), jf. § 6, modsætningsvis
Lejens beregning:
Lejelovens § 19 = omkostningsbestemt leje / kapitel 3.
Lejen må ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der dækker ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkast af ejendommens værdi samt tillæg for evt. forbedringer.
Karakteristika:
Lejen indeholder typisk forbrugsudgifter (varme, vand, internet/tv. og el da disse ikke direkte kan henføres til den enkelte lejer).
Lejers opsigelsesvarsel er 3 måneder. Udlejers mulighed for at opsige et beboelseslejemål (værelse) er begrænset til de situationer, der er anført i loven (f.eks.: Til eget brug, pga. nedrivning og andre).
HVAD KOSTER ET VÆRELSE – F.EKS. I AARHUS?
Prisen på et værelse – ”ude i den virkelige verden” – varierer naturligvis meget. Vi antager, at følgende faktorer spiller ind på huslejens størrelse:
• Størrelsen på værelset
• Er der måske adgang til altan, fælles stue eller spisekøkken?
• Er der gratis vaskemaskine, tørretumbler og opvaskemaskine?
• Er der elevator, cykelrum, udenomsarealer?
• Hvor attraktivt er værelset beliggende?
• Hvorledes fremstår ejendommen?
• Og måske mange flere
Nederst i leje-hierarkiet findes de ”knap så attraktive værelser” – som koster mellem kr. 2.000 og kr. 3.000 pr. måned – inkl. varme/vand/el og måske internet.
Øverst i leje-hierarkiet findes de ”fede værelser” – som koster mellem kr. 4.000 og kr. 5.000 pr. måned – inkl. varme/vand/el og måske internet.
Den sædvanlige morgenmad kan nydes på altanen. Her er vi nok i den lidt dyre ende af værelsesudbuddet.
Når huslejen skal markedslejereguleres efter erhvervslejelovens § 13?
Advokat (L) Mikkel Buus Madsen
angt hovedparten af alle erhvervslejekontrakter indeholder en eller flere bestemmelser om løbende årlig regulering af huslejen.
Disse bestemmelser tager ofte udgangspunkt i nettoprisindekset og normen er, at huslejen reguleres med udgangspunkt i den årlige stigning i nettoprisindekset, evt. med en bestemt minimums- og/eller maksimumsprocentsats.
En løbende regulering af huslejen kan i mange tilfælde imødekomme udviklingen af markedslejen, men som udlejer (og lejer) er det dog værd at huske, at udviklingen i nettoprisindekset og udviklingen i markedslejen er uafhængige af hinanden, hvorfor markedslejen kan udvikle sig væsentligt anderledes end nettoprisindekset.
Formålet med nærværende artikel er at give et indblik i, hvordan huslejen kan markedslejereguleres samt hvilke forhold, der indgår af betydning ved fastlæggelsen af markedslejen.
Erhvervslejelovens § 13 indeholder en mulighed for at markedslejeregulere huslejen i erhvervslejeforhold. Bestemmelsen har følgende ordlyd:
Hver part i lejeforholdet kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, blandt andet under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Ved anvendelse af sammenlignelige lejemål i vurderingen af markedslejen skal der tages højde for samtlige relevante aftaler og aftalevilkår for de pågældende lejemål. Ved tvister om størrelsen af den fremtidige leje finder reglen i retsplejelovens § 344 om rettens fri bevisbedømmelse anvendelse
Som det fremgår, indeholder bestemmelsen flere dele. Disse dele kan inddeles i fire overordnede forhold: (1) væsentlighed, (2) hvad en kyndig lejer og en kyndig udlejer ville aftale på varslingstidspunktet, (3) momenter af betydning for bedømmelsen af markedslejen, (4) bevisligheder, herunder sammenligningslejemål og bedømmelsen heraf.
Markedslejeregulering indeholder mange spændende og omfattende problemstillinger, og nærværende artikel begrænser sig af spaltemæssige årsager til de ovennævnte tre første punkter.
For at kunne kræve markedslejeregulering af lejen er det et krav, at den gældende husleje afviger væsentligt fra markedslejen. Det vil med andre ord sige, at ikke enhver afvigelse fra markedslejen berettiger udlejer eller lejer til at kræve lejen reguleret.
Højesteret har i 2011 – med udgangspunkt i forarbejderne til erhvervslejelovens § 13 - fastslået, at en afvigelse på 10-15 % kan være væsentlig, hvorfor en afvigelse på henholdsvis mere eller mindre end dette altid/aldrig vil være væsentlig.
Ved beregning af afvigelsen tages der udgangspunkt i forskellen mellem markedslejen og den gældende leje, hvilket betyder, at selvom forskellen i forhold til markedslejen beløbsmæssigt er ens, så vil procentsatserne være forskellige afhængigt af, om der er tale om en forhøjelse eller en nedsættelse.
Hvis den gældende årlige leje således udgør kr. 1.000.000 og afvigelsen er kr. 150.000 p.a. i forhold til markedslejen, så betyder det i en nedsættelsessituation, at markedslejen udgør 850.000 kr. p.a., hvilket svarer det til en procentuel afvigelse på ca. 17,65 %, mens det i en forhøjelsessituation, hvor markedslejen udgør kr. 1.150.000 kr., alene svarer til en procentuel afvigelse på ca. 13,04 %.
Begrebet en ”kyndig” lejer/udlejer har i praksis ikke vist sig at have nogen direkte betydning, men begrebet er ikke desto mindre vigtigt, idet vurderingen af markedslejen herved ”objektiviseres”, hvorved diverse individuelle liebhaversynspunkter udelukkes fra vurderingen.
Bestemmelsen betyder således, at ”jeg synes” og ”jeg ville aldrig leje/udleje til så meget/lidt”-betragtninger ikke kan forventes at vinde hverken sympati eller genklang, og sådanne betragtninger har derfor ikke juridisk hjemmel/fundament i retssystemet.
FORHOLD AF BETYDNING FOR VURDERING AF MARKEDSLEJEN
Nedenfor gennemgås en række mere generelle forhold ved det omtvistede lejemål, der typisk spiller ind, når markedslejen skal bedømmes, uden at der dog er tale om en udtømmende opregning, idet der grundlæggende er tale om en konkret vurdering fra lejemål til lejemål, jf. også erhvervslejens § 13, stk. 1’s formulering om ”blandt andet”.
Det første erhvervslejelovens § 13 nævner i denne forbindelse er, hvilke ”vilkår” der gælder for lejeforholdet.
Her tænkes principielt på samtlige lejevilkår, parterne har aftalt, men i praksis samler interessen sig primært om, hvad der er aftalt om fast årlig lejeregulering, lejers mulighed for at afstå lejemålet til en ny lejer, og om der skal betales beløb til udlejer ud over lejen (f.eks. til ejendommens drift).
Målestoksforholdet for de enkelte vilkår er grundlæggende set i forhold til, hvad der må betegnes som ”markedskonforme vilkår”, altså hvad vil en (kyndig) lejer og en (kyndig) udlejer sædvanligvis aftale af lejevilkår for det pågældende lejeforhold, og hvorledes de aftalte vilkår adskiller sig fra dette.
Hvis lejekontrakten indeholder vilkår, som er særligt byrdefulde for lejeren, så vil disse vilkår presse markedslejen ned – og vice versa fra lempelige vilkår.
Det næste erhvervslejelovens § 13 nævner i sin eksemplificering er ”beliggenhed”.
Netop beliggenhed er måske dét vigtigste parameter ved bedømmelsen af markedslejen, når det gælder butikker, da det ofte – sammen med udgifts-/lejeniveauet – er helt afgørende for, hvorvidt lejer overhovedet er interesseret i lejemålet.
Således er det selvsagt ikke ligegyldigt, om et butikslejemål er beliggende centralt på et hovedstrøg/i et populært/velbesøgt butikscenter, eller om det er beliggende på en sidegade eller måske endda en trafikeret vej, idet det alt andet lige er lettere at generere omsætning på en placering, hvor der kommer mange kunder end på en placering, hvor kundestrømmen er lavere.
Hjørneplaceringer for butikker anses almindeligvis som en fordel, idet det giver facade til to sider, men det afhænger af en konkret vurdering, hvor stor en fordel det eventuelt vil være.
Omvendt har beliggenheden sædvanligvis mindre vægt, når der er tale om kontorer o.l.
Herudover nævner erhvervslejelovens § 13 ”anvendelse”, dvs. hvad må (og kan) lejemålet anvendes til.
Her har det stor betydning om der er aftalt en meget snæver anvendelse (f.eks. salg af bukser inden for x-kæde) eller en meget bred anvendelse (f.eks. erhvervsvirksomhed), idet en snæver anvendelse presser markedslejen nedad.
Anvendelsesvilkåret har derudover stor betydning for, hvilke lejemål der kan anvendes som sammenligningsgrundlag, idet et sammenligningslejemål sjældent kan tillægges værdi, hvis anvendelsesvilkårene er vidt forskellige (f.eks. kan et lager således ikke direkte sammenlignes med en detailbutik).
”Størrelsen” på lejemålet spiller også ind, når lejemålet skal bedømmes, idet det antages, at store lejemål typisk har en mindre leje pr. kvadratmeter end små lejemål –altså en art mængderabat, idet den samlede lejeudgiftsbelastning selvsagt er afgørende for lejer.
Det kan i tilslutning hertil nævnes, at ikke blot størrelsen betyder noget, men også og især lejemålets ”kvalitet”, herunder især indretningen af lokalerne, kan betyde rigtig meget, når markedslejen skal bedømmes.
Er lejemålet f.eks. meget smalt og dybt, eller er nogle af lejemålets kvadratmeter f.eks. beliggende bag en bærende væg, vil det typisk have en negativ indvirkning på markedslejeniveauet for et butikslejemål, mens et kvadratisk lejemål med en god, bred og iøjnefaldende facade som udgangspunkt og alt andet lige vil være mere efterspurgt og dermed kunne oppebære en højere leje.
Endelig nævner erhvervslejelovens § 13 ”udstyr” og ”vedligeholdelsestilstand”, og det forekommer åbenbart, at hvis man lejer et lejemål, hvor udlejer har sørget for, at det er ”fuldt udstyret”, så medfører det en højere leje, end hvor det modsatte er tilfældet.
Det samme kan anføres i forhold til vedligeholdelsestilstanden, hvor en nedslidt ejendom/et nedslidt lejemål selvfølgelig vil medføre en lavere leje, end en ejendom/et lejemål, der vedligeholdelsesmæssigt er helt i top.
Når en markedslejeregulering skal indfases, så sker dette – hvis ikke andet er aftalt – efter reglerne i erhvervslejelovens § 13, stk. 4, hvori det er bestemt, at reguleringen fordeles over fire år, således at reguleringen pr. år udgør ¼ af den samlede regulering.
Fordelingsreglen i erhvervslejelovens § 13, stk. 4, hænger efter sin ordlyd som sådan ikke sammen med bedømmelsen af, hvad den gældende leje er, men er derimod en regel, der for så vidt har til formål at ”tilvænne” parterne til den nye højere eller lavere leje.
At det så måske kan være vanskeligt at forstå, hvorfor en leje, der er ude af trit med markedslejen (ellers ville man jo ikke kunne få den reguleret), skal fortsætte med at være ude af trit med markedslejen i en fireårig periode, (hvorved den anden part jo reelt ”snydes”) er en anden sag og et spørgsmål af mere politisk karakter.
Man kunne derfor overveje, om ikke alle parter er bedre tjent med et længere varsel end lovens tre måneder, f.eks. 12 måneder, hvor så forhøjelsen/nedsættelsen træder fuldt ud i kraft. På den måde ville parterne have en rimelig mulighed for at indrette sig på den fremtidige situation, herunder f.eks. ved at forhandle med hinanden, opsige lejemålet, omlægge lån mv.
Erhvervslejelovens § 13, stk. 4, kan i øvrigt i lighed med resten af bestemmelsen fraviges ved aftale.
Jeg håber, at ovenstående har givet dig en bedre forståelse for markedslejeregulering i erhvervslejeforhold og skulle ovenstående give anledning til spørgsmål, er du velkommen til at række ud til mig for en uformel drøftelse/sparring.
Opkræv husleje automatisk gennem dine lejeres foretrukne betalingsapp. Læs mere på boligportal.dk/husleje
Tilmeld lejer en betalingsaftale på 2 min.
Slip for at rykke lejere for manglende betaling.
Nyd at reguleringer automatisk træder i kraft.Er der behov for alle disse kurser?
varet på ovennævnte kan man vel altid diskutere. Først lidt baggrundsviden:
FOR DET FØRSTE:
Danske Udlejere – ene eller i fællesskab med en lokal udlejerforening udbød i 2022 i alt 71 kurser rundt omkring i landet. I alt 4.100 kursister deltog i kurserne. Kurserne foregik som ”normale” kurser, som webinarer, som specialkurser udviklet til en speciel målgruppe eller som såkaldte dialogmød
FOR DET ANDET:
Lokale huslejenævnsrepræsentanter og en repræsentant for selve huslejenævnene udtaler samstemmende, at det oftest forekommende stridspunkt udlejer og lejer imellem er:
Flytteopgørelsen – afledt af indflytningsrapporten og fraflytningsrapporten.
HVORFOR OPSTÅR TVISTER NETOP IFM.
FLYTTEOPGØRELSEN?
SET FRA LEJERENS SYNSPUNKT:
Den fraflyttende lejer er i gang med at etablere sig i et andet lejemål. Det er dyrt at flytte, og derfor er det super vigtigt for lejeren, at denne ikke kommer til at skulle efterbetale til udlejer. Dvs. der er større omkostninger til istandsættelsen, end der er depositum. Mange lejere har en ide om, at fraflytningsomkostninger maksimalt kan andrage størrelsen af depositummet – mens andre mener, at bo-perioden kan været
så lang, at istandsættelse for lejers regning ikke kommer på tale (100 måneder = A-ordningen fra de almene boligselskaber).
Begge udsagn er naturligvis ikke korrekte – udgangspunktet er altid, at det lejedes skal afleveres tilbage i samme stand, som ved overleveringen… – dette fremgår af lejelovens § 187, stk. 1. I samme paragraf – i samme sætning som førnævnte fortsættes med ordene: …med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde... Ordene ”slid og ælde” oversættes af mange lejere (og udlejere !!) som om, at ”et vist slid” altid skal accepteres (underforstået: ikke skal betales af lejer). Dette er imidlertid ikke korrekt – idet ordene umiddelbart efter ”slid og ælde” – nemlig: …og som ikke er omfattet af lejeres vedligeholdelsespligt.. slår fast, at lejeren er ansvarlig for ”slid og ælde” på de elementer, som lejeren har vedligeholdelsesforpligtigelsen af – typisk: Indvendig vedligeholdelse = Maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling jf. lejelovens § 111, stk. 1. Som en sidste sætning nævnes:…og mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Med det sidste menes: Mangler – som allerede blev konstateret (og accepteret af udlejer) ved lejers overtagelse – men som udlejer ikke i mellemtiden har fået udbedret – disse skal lejer naturligvis ikke hæfte for.
SET FRA UDLEJERS SYNSPUNKT:
Udlejers primære interesse er, at få lejemålet tilbage i samme stand, som ved overdragelsen samt tidsnok til at kunne overdrage lejemålet til en ny lejer – uden lejemålet går i tomgang. Altså – en helt uproblematisk og økonomisk neutral udskiftning fra gl. lejer til ny lejer. Desværre er dette ikke altid muligt. Dette skyldes bl.a.:
Dels har fraflyttende lejer og udlejer modsatrettede interesser. Lejer ønsker at løses ”så billigt som muligt” – og udlejer ønsker et økonomisk neutralt skifte mellem gl. lejer og ny lejer. Udlejer skal også iagttage en lang række formelle krav ifm. lejers opsigelse/fraflytning – og disse giver rigtig mange udfordringer (læs: Risiko for at tabe store summer pga. mistede vedligeholdelsesomkostninger).
HER KOMMER KURSERNE IND I ARTIKLEN
I år 2022 fik ny lejelov og ny lejekontraktformular. Hvis kurser med disse 2 specifikke emner holdes udenfor, er topscoren med fleste kursister suverænt et kursus i Fredericia med emnet: Ind-og fraflytningsrapporter – jura – men mest praktik (153 kursister – efterfulgt af samme emne blot afholdt i Svendborg med 141 kursister). Vi har i 2022 gennemført kurset i 7 forskellige byer: Hillerød, Fredericia, Haderslev, Holbæk, Maribo, Odense samt Brønderslev. 602 kursister har dermed stiftet udvidet bekendtskab med emnet: Ind-og fraflytningsrapporter – jura – men mest praktik.
Kurset/emnet har været afholdt rigtig mange gange de sidste 8 år. Alligevel giver disse rapporter (og dermed flytteopgørelserne) stadig store problemer. Vi erkender, at emnet er vanskeligt og fyldt med regler som skal overholdes.
Vi forsøger her i punktform at henlede udlejernes opmærksomhed på forskellige emner, som man som udlejer skal forholde sig til eller huske:
Indflytningsrapport (udlejer mere end én beboelseslejlighed)
• Syn skal afholdes i forbindelse med indflytningen – BØR afholdes inden nøgleoverdragelse
• Lejer indkaldes skriftligt – gerne i § 11 i lejekontrakten
• Lejer/alle på kontrakten skal indkaldes og kvittere for modtagelsen af indflytningsrapporten på indflytningssyn
• Indflytningsrapport skal udleveres til lejer/lejere når synet er overstået – dvs. i hånden. Alternativ - hvis der bruges en elektronisk udgave – skal lejer på synet – kvittere tilbage (på synet), når den elektroniske rapport er modtaget (kvittere via smartphone)
• Hvis ikke alle kan/vil kvittere – send indflytningsrapport pr. mail til den/dem, som ikke kan/vil kvittere – start mailen med: Da du jo ikke ville kvittere for modtagelsen af en indflytningsrapport på synet afholdt ??????? – sender jeg hermed rapporten til dig
• Fra lejers overtagelse af lejemålet – har denne 14 dage til at komme med en mangelliste. Sørg for at få denne ”ud af verden” – dvs. få lavet de ting, som er udlejer anerkender –og giv protest på dem, som udlejer ikke anerkender – og derfor ikke udbedres
• Konsekvenser ved undladelse af:
At indkalde til indflytningssyn
At udarbejde en indflytningsrapport
At overgive indflytningsrapporten til lejeren ved synet
At kunne fremlægge indflytningsrapporten ved fraflytningen
Udlejer mister krav på istandsættelse efter lejelovens § 187, stk. 1, jf. § 90, stk. 3
Fraflytningsrapport (udlejer mere end én beboelseslejlighed)
• Hovedregel: Lejelovens § 187, stk. 2
• Indkaldelse til fraflytningssyn kan/bør ske ifm. bekræftelse på modtagelse af opsigelse (se eksempel på denne bekræftelse på Danske Udlejeres hjemmeside/formular / G14
• Fraflytningssyn skal afholdes senest 2 uger efter, at udlejer er blevet bekendt med, at fraflytning er fundet sted
• Der skal indkaldes skriftligt til fraflytningssyn med mindst 1 uges varsel (udlejer skal kunne bevise dette)
• Hvornår er fraflytningen sket? Hovedregel = Alle nøgler afleveret – eller lejers besked herom. I ferieperioder skal udlejer sørge for at holde øje med sin postkasse. Hvis der pludselig befinder sig en kuvert med 3 nøgler i postkassen, starter ovennævnte 2 ugers regel.
• Fraflytningsrapporten skal udleveres til lejer ved synet, hvis lejer (alle på kontrakten) vil kvittere for modtagelsen.
• Fraflytningsrapporten skal være specificeret – forstået på den måde, at lejer (og måske senere et huslejenævn) blot ved at læse rapporten, kan forstå, hvilke istandsættelses krav udlejer kræver udført for lejeres regning
• Når først fraflytningsrapporten er udleveret (mod kvittering) kan udlejer IKKE komme med flere istandsættelseskrav – der er ”ét skud i bøssen” – så brug gerne god tid ved synet
Fortsættes s. 32
• Da lejer teoretisk kan starte en sag op hos det lokale huslejenævn i op til 3 år efter, at fraflytningen sket – SKAL
OG BØR udlejer sørge for at kunne dokumentere (vha. billeder) ALLE sine vedligeholdelseskrav. Dette står ikke i lejeloven – men aktualiseres af, at det i en senere sag vil være udlejeren, som skal føre bevis for, at det var påkrævet med ”det og det” vedligeholdelsesarbejde. HUSK DET
NU = BILLEDER AF VEDLIGEHOLDELSES
KRAV SAMMEN MED SPECIFICERET SKRIFT
LIG BESKRIVELSE AF DISSE
• Husk – fraflytningssynet er ikke en diskussionsklub. Det er udlejer, som bestemmer, hvad der skal stå i fraflytnings rapporten – OG der skal ikke oplyses forventede priser.
• Når fraflytningsrapporten udfyldes sørg for kort at beskrive, hvilket arbejde udlejer ønsker udført. Lad være med at specificere måden arbejdet udføres på – lad det være op til den pågældende håndværker (f.eks. en maler). Maleren vurderer og sørger for at et påkrævet arbejdet udføres håndværksmæssigt korrekt. Er der f.eks. tale om en ”ryger-lejlighed” – og denne er meget ”slem” – så kan man f.eks. skrive:
Vægge i stuen mod gården:
• Overtager udlejer et meget misligholdt lejemål, og fornemmer udlejer, at istandsættelsesomkostninger bliver meget høje – måske usædvanlig høje pga. vanskelige forhold i/ved lejemålet – har udlejer den mulighed at rekvirere huslejenævnet til en besigtigelse af de mang lende vedligeholdelser (dvs. inden lejer overdrager leje målet til udlejer). Dermed sikre udlejer sig, at husleje nævnet inden en evt. senere tvist om istandsættelseskravets økonomiske størrelse bedre kan vurderes af nævnet (man har selv set standen på lejemålet).
Ovennævnte huskelister er ikke fuldstændige. Der forekommer masser af nuancer og snubletråde.
I relation til fraflytningsrapporten vil jeg til sidste nævne muligheden for - på synet – MEN EFTER at rapporten er udfyldt specificeret – at indgå en fast aftale om at lejer betaler udlejer et fast beløb – for at blive løst fra alle vedligeholdelsesarbejder nævnt i rapporten. En indgåelse af en sådan aftale er helt lovlig – bl.a. fordi lejer jo er oplyst om, hvilke arbejder udlejer ønsker udført for dennes regning. En sådan aftale fordrer jo naturligvis, at udlejer også er i stand til at vurdere prisen på de krævede vedligeholdelsesarbejder.
Fordelen for udlejer ved at indgå en sådan aftale (om måske tabe et mindre beløb) er, at fraflytningsopgørelsen hviler på en frivillig aftale – og derfor er bindende – og kan IKKE efterfølgende bringes op i et huslejenævn.
Fordelen for lejer ved at indgå en sådan aftale er, at lejer præcis ved, hvad det koster at komme ud af lejemålet. Dermed kender lejer sin økonomiske situation – og skal ikke gå i længere tid og vente på afregningen.
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Spar administrativ tid!
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Ingen binding og ingen gebyrer
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Ingen binding og ingen gebyrer
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Læs mere på norlys.dk/boligforening
Læs mere på norlys.dk/boligforening
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Vil du høre mere?
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Vil du høre mere?
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
ange af vores medlemmer ejer og udlejer ejerlejligheder. Det gode ved at udleje ejerlejligheder er dels, at ”driften” af selve ejendommen varetages af en valgt bestyrelse, dels at store økonomiske byrde skal deles af flere ejere – f.eks.: Udskiftning af tag, renovering af opgangen eller udskiftning af faldstammer. Desværre er bestyrelsesarbejdet ofte baseret på frivilligt og ulønnet arbejde, og på et eller andet tidspunkt løber bestyrelsesmedlemmernes engagement og ”kampvilje” tør for energi. Det sker ofte fordi bestyrelsen ikke løbende fornyes, og evt. problemer i ejendommen ikke løses med samme vilje og iver ”som i gamle dage”. Bestyrelserne udsættes måske samtidig for kritik? Til generalforsamlingerne dukker der kun ganske få medlemmer op, og ingen ønsker at indtræde i bestyrelsen.
Hvis alle fra den siddende bestyrelse udtræder, kan foreningen reelt ikke fungere. I sidste instans kan foreningen blive tvunget til at opløse sig selv – MEN – det kan reelt ikke lade sig gøre.
Bestyrelsens arbejde er altså nødvendigt for foreningens fremtid, og derfor bliver man i dag i langt de fleste tilfælde nødt til at betale medlemmerne for deres indsats. Bestyrelsesarbejde, afhængig af foreningens størrelse, ambitionsniveau og mængden af store og problematiske arbejdsopgaver, bør honoreres. Bestyrelsesarbejde kan samtidig være forbundet med en vis risiko.
Det gælder om at lette arbejdet og risikoen for bestyrelsen:
• For det første bør man kontakte en professionel administrator. Administratoren kan (mod betaling naturligvis) overtage en del af de arbejdstunge og administrative opgaver
• For det andet kan bestyrelsen dækkes af en bestyrelsesansvarsforsikring. Denne dækker de bestyrelsesmedlemmer, som måske bliver gjort personligt erstatningsansvarlige
• For det tredje kan man indføre honorar til bestyrelsens medlemmer
Kan der ikke findes bestyrelsesmedlemmer, kan det være nødvendigt at ændre foreningens vedtægter – således at ekstern arbejdskraft kan ansættes. En sådan vedtægtsændring kunne lyde:
”Bestyrelsen skal bestå af mindst tre og op til ?? medlemmer. Hvis ledige bestyrelsesposter ikke kan besættes, kan generalforsamlingen i stedet vælge at antage et eksternt bestyrelsesmedlem for tiden frem til førstkommende ordinære generalforsamling. Dette eller de eksterne bestyrelsesmedlemmer kan tillægges bestyrelsesvederlag inden for en ramme, der med simpelt flertal vedtages af generalforsamlingen”.
Bestyrelsen vil inden generalforsamlingen have en ide om omfanget af udgifterne til en ”professionel” bestyrelse – og samtidig have udfærdiget et budget. Generalforsamlingen vil således vide, hvilke konsekvenser der vil være, såfremt hele bestyrelsen ”går”. Resultatet er således et øget fællesbidrag/fællesudgifter til ejerforeningen – hvilket måske kan anspore visse ejerforeningsmedlemmer til at ”tage en tørn” i bestyrelsen (mod honorar)?
Det hænder, at et privat boliglejemål i en periode bliver helt eller delvist ubeboeligt. F.eks. som følge af mangler ved det lejede eller fordi udlejer ønsker at foretage forbedringer i det lejede. I sådanne situationer henvender lejer sig indimellem til udlejer med krav om at blive genhuset. Spørgsmålet er herefter, hvordan udlejer skal forholde sig til sådan et krav – for har udlejer en pligt til at genhuse lejer i den periode, hvor en mangel eller forbedringsarbejder står på? Det er hvad denne artikel vil belyse nærmere.
Artiklen behandler alene problemstillingen i forhold til private boliglejemål og således ikke i forhold til almene boliger. Genhusning er nemlig ikke reguleret i lejeloven –modsat almenlejeloven – hvorfor det kan være vanskeligt for udlejer at navigere rundt i. I byfornyelsesloven findes der også regler om kommunens pligt til genhusning af en lejer, hvis en ejendom bliver kondemneret. Disse regler vil heller ikke blive omtalt her.
HAR UDLEJER EN GENHUSNINGSPLIGT?
Mange udlejere tror, at de har en genhusningspligt over for lejer, når et lejemål bliver helt eller delvist ubeboeligt. Dette er dog ikke tilfældet! Da genhusning ikke er reguleret i lejeloven, er udgangspunktet, at udlejer ikke er forpligtet til at genhuse lejer. I visse tilfælde kan udlejer dog være forpligtet til at betale for de udgifter, som en lejer har til genhusning, jf. nedenfor. Der kan være mange årsager til, at et lejemål i lejeperioden bliver helt eller delvist ubeboeligt. Der kan f.eks. opstå en brand-, vand- eller svampeskade i lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet er beliggende. Det kan også være, at udlejer blot ønsker at foretage en forbedring i lejemålet. Men uanset årsagen er udgangspunktet stadig; der eksisterer ingen genhusningspligt for udlejer.
HVILKE KRAV KAN DU SOM UDLEJER BLIVE MØDT MED?
Udlejer har imidlertid en pligt til under hele lejeperioden at holde det lejede mangelfrit, dvs. at holde lejemålet i den stand, som lejer i henhold til lejekontrakten og lejeloven kan kræve, og således at det lejede er beboeligt for lejeren. I modsat fald kan der foreligge en mangel, som berettiger lejer til et forholdsmæssigt afslag i lejen og/eller en erstatning, hvis lejemålet er helt eller delvist ubeboeligt.
Det er vigtigt at nævne, at udlejer alene kan blive ansvarlig for en mangel i lejeperioden (og erstatningspligtig), hvis manglen skyldes udlejers forhold eller beror på forhold, som udlejer bærer risikoen for, og det er på grund af sådanne forhold, at lejeren ikke kan bo i lejemålet.
Lejer har krav på et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi. Det gælder uanset manglens væsentlighed og uanset, om der er noget at bebrejde udlejer. Jo mere en mangel forringer det lejedes værdi, desto større et forholdsmæssigt afslag. Bliver et lejemål således helt ubeboeligt i en periode, skal lejeren naturligvis ikke betale husleje imens.
Lejer kan – samtidig med et krav om et forholdsmæssig afslag i lejen – have krav på en erstatning, hvis der er noget at bebrejde udlejer og lejer som følge af manglen har lidt et tab. Har et lejemål f.eks. i en periode været helt ubeboeligt, kan lejer have haft udgifter til midlertidig genhusning. Det kan også tænkes, at nogle af lejers møbler kan være blevet ødelagte, f.eks. som følge af en vandskade. Disse udgifter kan af lejer kræves dækket af udlejer, hvis der er noget at bebrejde udlejer for. Skyldes ubeboeligheden f.eks. udefrakommende forhold – så som et nabobyggeri eller en pludselig oversvømmelse på grund af kraftigt nedbør – kan lejeren ikke hos sin udlejer få erstattet udgifter til genhusning. Anderledes hvis det skyldes forbedringsarbejder, eller hvor udlejer ikke har iagttaget sin vedligeholdelsespligt.
Det betyder, at selvom udlejer ikke kan blive mødt med et krav om genhusning i tilfælde, hvor et lejemål er helt eller delvist ubeboeligt, så kan udlejer blive mødt med krav om et forholdsmæssigt afslag i lejen og/eller et krav om erstatning. Og som nævnt kan et krav om erstatning indeholde lejers genhusningsomkostninger.
Det skal nævnes, at udlejer nogle gange selv kan have et ønske om at tilbyde lejer at blive genhuset, f.eks. hvor udlejer vil have gennemført en renovering af ejendommen hurtigt og med lejernes samtykke. Det kræver selvfølgelig, at udlejer har en anden bolig, som lejer kan tilbydes midlertidigt. Herved vil udlejer efter omstændighederne kunne afværge et erstatningskrav fra lejer, da lejer i en sådan situation ikke vil have udgifter forbundet med en genhusning – forudsat, at den
midlertidige bolig ikke påfører lejer andre udgifter, som f.eks. transportudgifter til og fra et arbejde, fordi den midlertidige bolig er beliggende i den anden ende af byen.
HVILKEN ROLLE SPILLER LEJERS INDBOFORSIKRING?
I mange tilfælde har lejer tegnet en indboforsikring. Unge mennesker enten glemmer dette - eller vælger at spare udgiften til indboforsikringen. En sådan forsikring indeholder ofte dækning af udgifter forbundet med en nødvendig genhusning af lejer i op til et år. Dette er lejer ikke altid opmærksom på, hvorfor man som udlejer kan og bør henvise lejer til den tegnede indboforsikring.
Det er dog ikke i alle tilfælde, at en tegnet indboforsikring dækker nødvendige genhusningsudgifter. Ofte vil den ikke dække sådanne udgifter, hvis de er forårsaget af udlejers erstatningspådragende adfærd. Der kan også være tilfælde, hvor hverken udlejer eller en indboforsikring er forpligtet til at dække genhusningsudgifterne, men hvor lejer selv skal dække sådanne.
Hvorvidt en tegnet indboforsikring dækker genhusningsudgifterne, afhænger af forsikringspolicen og forsikringsbetingelserne. Men bliver man som udlejer mødt af et krav fra lejer om at skulle dække genhusningsudgifterne, bør man som udlejer altid have lejers indboforsikring in mente.
I nogle tilfælde kan udlejers forsikring også dække udgiften til genhusning af lejeren – eller et lejetab.
HÆNG IKKE I BREMSEN I GENHUSNINGSPERIODEN!
Viser det sig, at lejers indboforsikring dækker de nødvendige genhusningsudgifter, skal man som udlejer passe på med
ikke at ”hænge i bremsen” i forhold til f.eks. udbedring af en mangel, der gør det lejede ubeboeligt.
Dette illustreres meget godt i landsretsafgørelsen refereret i TBB2016.31 V, hvor en udlejer blev erstatningsansvarlig for langsommelig afhjælpning af skader efter oversvømmelse. En lejer blev genhuset – betalt af sit forsikringsselskab – da det var nødvendigt at foretage omfattende afhjælpningsarbejder i det lejede. I forbindelse med afhjælpningen af fugtskaderne blev det konstateret, at ejendommen også var angrebet af svamp og råd. Derfor opstod der tvivl om udlejerens forsikringsmæssige dækning af skaderne. Først efter ca. 18 måneder, var det lejede istandsat. Lejeren havde derfor afholdt udgifter til genhusning, som ikke var forsikringsdækkede. Boligrettens flertal fandt, at lejer tydeligt havde gjort udlejer opmærksom på, at der alene var forsikringsdækning af genhusningsudgifterne i et år. Flertallet fandt også, at afklaringen, af udlejers forsikringsmæssige dækning, var lejer uvedkommende, hvorfor udlejer med henvisning til blandt andet en almindelige kontraktlig loyalitetspligt burde have gennemført mangelafhjælpningen inden for et år. Udlejer blev derfor af boligretten pålagt at erstatte lejers udgifter til genhusning indtil genindflytningen, i det omfang lejeren ikke har fået dækket dem af sin forsikring.
Ovenstående illustrerer, at er du som udlejer for langsom med at foretage f.eks. udbedring af en mangel i et lejemål, så kan du – i en situation, hvor du ellers ikke er erstatningsansvarlig – blive erstatningsansvarlig og derved være forpligtet til at afholde lejers genhusningsomkostninger.
Under alle omstændigheder – udlejer har ikke en genhusningspligt efter lejeloven – men udlejer skal sikre, at et lejemål kun er ubeboeligt for lejerne i så korte perioder som muligt.
VI YDER MERE for din ejendom
Vi yder ikke kun mere for vores kunder, men også vores kunders kunder – lejerne. Ho s os er dine lejeres tilfredshed nemlig i højsædet.
I tæt samarbejde med vores administratorer sikrer vores synlige og engagerede ejendomsfunktionærer glade lejere og velvedligeholdte ejendomme.
Vores ejendomsfunktionærer foretager bl.a.:
småreparationer hos dine lejere vedligehold af grønne arealer oprydning af fællesområder aflæsning af hovedmålere rekvirering af håndværkere ved behov ... og meget andet
Skal vi yde mere for dine lejere?
Viby J | 20 15 37 73 | dacas@dacas.dk | dacas.dk
NPI-regulering - Nyt forhandlingsrum imellem erhvervslejer og -udlejer?
Erhvervslejemarkedet har været under pres igennem lang tid, herunder først grundet stigende internethandel og lignede, dernæst grundet coronapandemien, som medførte bølger af restriktioner og nedlukninger. I kølvandet herpå oplever flere brancher udfordringer med lange leveringstider og massive stigninger på materialer og energi. Lejerne står dog ikke alene, da også udlejere rammes af stigende omkostninger på energi, finansiering og vedligeholdelse.
Udviklingen ses naturligvis også på nettoprisindekset, som igennem de sidste 12 måneder har udviklet sig i et tempo, som vi ikke har set magen til i adskillige år. Fra marts 2022 til marts 2023 er nettoprisindekset steget med 8,3 procentpoint.
Såfremt parterne i erhvervslejekontrakten har vedtaget vilkår om, at den gældende leje kan reguleres i henhold til stigninger i nettoprisindekset, kan dette afbøde lidt for de stigende omkostninger som udlejer oplever. Spørgsmålet er dog, hvorvidt dette er en mulighed, som udlejer bør udnytte eller udlejer i stedet skal benytte sig af forhandlingsrummet til at optimere lejeforholdet, og gemme reguleringsmuligheden til bedre tider.
Det er en hårfin balancegang, hvor begge parter både er under pres, og samtidig er gensidigt afhængige.
Det ses i flere lejeforhold, at rigtig mange udlejere, på forskellig vis, hjalp deres lejere – primært under coronapandemien. Parternes forskellige aftaler om blandt andet henstand med betaling, udskydelse af vedligeholdelsesarbejder og andre ressourcekrævende forhold, har i flere
situationer medført et efterslæb eller en byrde, som parterne nu bør håndtere mens de fortsat er de samme og mens alle husker, hvad bevæggrundene og intentionerne var.
Det kan konstateres, at udviklingen i nettoprisindekset og den aktuelle situation i markedet i realiteten har givet udlejer en åbning til forhandling, som udlejer bør overveje grundigt, inden vedkommende vælger at gennemføre en eventuel lejeregulering i henhold til nettoprisindekset. Det kan ses som et kærkomment forhandlingsrum, som man som udlejer bør benytte, for herved at få mulighed for at gribe chancen for at optimere et lejeforhold, mod at give helt eller delvist afkald på en lejeregulering i henhold til nettoprisindekset.
Det er i den sammenhæng værd at bemærke, at ved at give afkald på en lejeregulering i henhold til nettoprisindekset nu, vil man forbedre muligheden for at gennemføre en såkaldt § 13-regulering på et senere tidspunkt. Dette bliver f.eks. tilfældet, når lejemålet er optimeret, markedet –forhåbentligt – har rettet sig og det kan dokumenteres, at den gældende leje er væsentligt lavere end markedslejen. Markedsudviklingen har medført et naturligt forøget fokus i kontraktsforhandlinger på faste reguleringsbestemmelser med aftalte procentsatser, fremfor ren nettoprisindeksering, samt minimum- og maksimumsreguleringer på nettoprisindeks.
Mulighederne er mange, og der er flere relevante overvejelser i processen, men vigtigst er det, at man som udlejer får sine prioriteter på plads, inden man varsler en lejestigning.
Med markedets øgede fokus på ESG (Environmental, Social and Governance) og forbedret teknologi mv. er det tiltagende relevant for udlejere at overveje etablering af solceller på nye og eksisterende bygninger.
Det er økonomisk mest attraktivt for ejer/udlejer at udnytte elproduktionen lokalt. Det kan enten ske i forbindelse med ejendommens drift eller ved levering til ejendommens erhvervslejere. I erhvervslejeforhold er der – modsat boliglejeforhold – vid adgang til at indgå aftale om betaling af beløb ud over lejen. Det er min vurdering, at der er et uudnyttet potentiale på dette område.
Fokus er her på elproduktion fra solceller. Samme overvejelser gør sig dog gældende for vindmøller eller andre produktionsanlæg.
FÅ STYR PÅ VILKÅRENE
De fleste erhvervslejekontrakter indeholder bestemmelser om, at lejer aftager el direkte fra et forsyningsselskab og at afregning sker i henhold til individuel forbrugsmåler. Der er dog ikke noget i vejen for, at udlejer i stedet leverer el til lejerne inklusiv el fra ejendommens eget solcelleanlæg.
Det kræver imidlertid en aftale mellem parterne, der lever op til lovgivningen på området, som blandt andet betyder, at udgiften skal specificeres og anslås. Og det gælder uanset, om den pågældende el leveres direkte til lejer eller forbruges som led i drift af fx ejendommens fællesarealer og betales af lejerne via driftsregnskab.
Med hensyn til prissætning kan det aftales, at el leveres til lejerne på samme vilkår, som den ellers ville kunne aftages fra tredjemand inklusiv markedsdel, afgifter og tariffer. Dermed baseres prissætningen på objektive principper, og lejers samlede udgift er baseret på egen adfærd og forbrugsmønster.
Denne prissætning skal sammenholdes med, at udlejer kan afregne sin overskydende elproduktion til det kollektive forsyningsnet til den aktuelle spotpris eksklusiv afgifter. Derudover fragår typisk et fee til en ’balanceansvarlig’ aktør, som varetager salget på ejers/udlejers vegne. Derfor er det kommercielt mindre attraktivt at sælge den producerede el til det kollektive forsyningsnet end at udnytte den på ejendommen.
Det vil derfor være naturligt at behandle emnet i erhvervslejekontrakterne, hvis der allerede er etableret eller planlagt etablering af et solcelleanlæg. Det kan også være værd at overveje at fremtidssikre sin ejendom på dette punkt. Det kan ske ved at indarbejde bestemmelser, som kan træde i kraft mellem parterne, hvis solcelleanlæg senere etableres.
Ikke desto mindre er det indtil videre min oplevelse, at denne type bestemmelser kun sjældent ses i praksis.
Forbrug af el her i landet medfører normalt pligt til at afregne afgift efter elafgiftsloven. Leveringen af el direkte fra udlejer til lejer giver derfor anledning til en overvejelse om, hvordan udlejer er stillet i forhold til afregning af elafgift.
Der er taget stilling til dette i elafgiftsloven (§ 2, stk. 1, litra c), som undtager el, der ”direkte forbruges af el-producenten eller af en lejer i en udlejningsejendom, når anlægget er placeret i forbindelse med udlejningsejendommen og den udlejede ejendom udlejes af el-producenten”.
Afgiftsfritagelsen kræver ikke nødvendigvis, at anlægget er placeret på samme matrikel. Anlægget skal dog være placeret ”i forbindelse med” ejendommen, og begge dele skal have samme ejer. I de mest almindeligt forekommende tilfælde, hvor el leveres direkte fra solceller monteret af udlejer på taget af den ejendom, som de forsyner, vil afgiftsfritagelsen altså være gældende.
FRIT VALG?
Det vil i alle tilfælde være et lejeretligt krav om, at der skal være indgået en aftale mellem lejer og udlejer om levering af el. Det samme følger forudsætningsvis af elforsyningsloven (§ 6). Ifølge elforsyningslovens § 6 har elkunder desuden frit valg af elhandelsvirksomhed og må ikke opkræves gebyr i forbindelse med skift.
Retten til frit valg rejser derfor spørgsmålet om, hvorvidt en erhvervslejer er bundet af lejekontraktens bestemmelser om levering af el, eller om denne frit kan vælge en anden leverandør?
Spørgsmålet ses ikke at være afklaret i praksis. Ud fra definitionen af elhandelsvirksomhed i elforsyningslovens § 5 kan det dog formentlig lægges til grund, at en udlejers egenproduktion af el ”bag måleren” ikke er omfattet af reglerne om elkunders frie valg. I givet fald vil lejekontraktens bestemmelse om levering af el være bindende for lejer i hele lejeperioden.
FREMTIDSSIKREDE
ERHVERVSLEJEKONTRAKTER
Hvis der skal installeres solceller på en eksisterende ejendom, kan det være en temmelig omfattende proces at skulle indgå tillægsaftaler med erhvervslejerne om vilkårene på bagkant.
Som udlejer bør man derfor overveje at indarbejde bestemmelser i sine kontrakter, så der på forhånd er taget højde for dette og sikret den bedst mulige kommercielle udnyttelse af den producerede el.
betragtninger om markedet der er forsvundet
er skal ikke være nogen tvivl. Jeg er glad for mit job og elsker at nørde med renter, boligpriser mv. Det ændrer imidlertid ikke på, at det nogle gange godt kan være svært at være ansat til at betragte noget, der udvikler sig anderledes, end man havde forventet. Netop nu har jeg den svære opgave at følge med i og betragte et marked der er forsvundet. Hvordan skal man mene noget om et marked, der ikke er der? Det kan man ikke. Markedet for erhvervsejendomme findes nærmest ikke, og derfor har vi ikke megen valid statistik for, hvad der rent faktisk sker på markedet.
En ting ved jeg dog med sikkerhed: Frem og tilbage er lige langt. Så et eller andet må give sig. Det såkaldte yield gap, altså forskellen mellem det afkast man kan få på en obligation, og det afkast man kan få på en ejendom er vokset betydeligt. Den kraftigste rentestigning i 50 år har ikke rigtigt givet anledning til, at der har været nogen bevægelse i afkastene på ejendomme. Teoretisk kan det være svært at forstå, idet det risikofrie alternativt til at købe en ejendom er en obligation.
En vigtig brik i den fortælling er, at markedet mere eller mindre er forsvundet. Når markedet nærmest er ikke eksisterende, så er det umuligt at lave retvisende statistik. Dermed kender vi heller ikke de priser, som ejendommene kan omsættes til. Man kan have en formodning, men som bekendt skal der to til en handel. En køber og en sælger. Og netop sælgerne har lige nu en ganske stærk økonomi. De vil ikke forære deres ejendomme væk, hvorfor ejendommene bare ikke er til salg, hvis ikke de kan få de priser de ønsker sig. Det er en tilgang, man kan tillade sig at have så længe man har en stærk økonomi. Det tyder på, at det har hovedparten af ejendomsinvestorerne. Køberne til gengæld, kan ikke betale så meget, fordi renten er steget. Det betyder, at der lige nu ikke er to til en handel.
Når der så endelig alligevel bliver handlet, hvad er det så for nogle ejendomme der skifter hænder? Er det de bedste ejendomme fordi de altid kan handles eller er det dårlige ejendomme fordi man må antage, at de investorer der kommer i nød og som skal tvangsrealisere deres aktiver, står svagt i en prisforhandling? Det kan betyde, at de få handler vi trods alt ser giver et ganske skævt billede af, hvad der egentlig er markedets tilstand.
Der er forskning der tyder på, at vi i opgangstider overvurderer, hvor meget ejendomme reelt kan handles til, ligesom at vi i nedgangstider undervurdere, hvad ejendomme kan handles til. Derfor skal man være meget forsigtig med at drage forhastede konklusioner i en tid, hvor vi netop ser en priskorrektion.
Umiddelbart synes der at være en bred konsensus om, at afkastet på udlejningsejendomme er gået op med 0,25 pct. point. over en bred kam. Ser man på rentestigningerne kunne man godt foranlediges til at tro, at afkastet skal en spids mere op.
Det der taler imod at afkastet skal mere op er, at vi lige nu ser noget der ligner en vending på markedet for ejerlejligheder. Netop ejerlejlighedsstatistikken er en meget god forbrænder for markedet for udlejningsejendomme og her er det statistiske grundlag ofte lidt stærkere. Ejerlejlighederne er faldet cirka 10 pct. fra toppen. Det svarer nogenlunde til at afkastet på en ejendom er gået op med 0,25 pct. point.
Vi ser, at der er flere handler med lejligheder, at afslagene bliver mindre og faktisk også at de handlede priser går op. Det er på trods af, at den økonomiske udvikling ikke rigtigt er vendt. Usikkerheden der har været i markedet, har dog givet et opsparet behov. Et sådant behov kan også opstå på det mere professionelle marked for boliger. I den forbindelse skal man huske på, at nok er renten steget, men i historisk kontekst er den stadigvæk lav. Nok tales der rigtigt meget om økonomisk krise, men beskæftigelsen bliver ved med at stige. Det er således svært at få øje på en meget dyb krise – tværtimod tales der mere og mere om at vi undgår en egentlig recession.
Så hvad bliver afgørende for den nærmeste fremtid? Ja det gør inflationen. Det er faktisk ganske kontraintuitivt men, en omgang halvdårlige økonomiske nøgletal, der kan overbevise os om, at inflationen vil falde, vil sende renterne nedad. Det vil betyde, at vi stille og roligt vil se et marked for udlejningsejendomme, der vil dukke op igen.
I den forbindelse kan vi glæde os over noget simpelt matematik. Inflation måles nemlig, som den årlige ændring i priserne fra måned til måned. Det er godt og vel et år siden, at inflationen tog til for alvor i de statistiske opgørelser. Det betyder at vi stille og roligt begynder at have basis i et højt tal, når inflationen skal opgøres og dermed skal der mere til for priserne stiger yderligere. Det er det vi på økonomsprog kalder for basiseffekter. Det vil i sig selv sende inflationen ned og derfor forventer man også, at der i slutningen af 2023 eller i begyndelsen af 2024 bliver plads til at renterne kan sættes ned igen. Vi må se om det går, som præsten prædiker eller om nye overraskelser opstår.
I 2022 faldt priserne på erhvervs- og investeringsejendomme i Danmark gennemsnitligt med godt 10%, langt overvejende på grund af en stigning i investorernes krav til det direkte afkast som følge af de stigende renter. Med en inflation massivt over centralbankernes mål på 2% - som vel at mærke er sværere at få bugt med, end mange forventede - er der på kort sigt ikke udsigt til, at renterne for alvor begynder at falde igen. Så skal ejendomspriserne længere ned?
På mange områder går det godt i økonomien, måske for godt. Beskæftigelsen er rekordhøj og vi er i gang med at bevilge hinanden lønstigninger på det generelle arbejdsmarked på omkring 5% om året de næste par år.
Men det har samtidig vist sig, at den meget høje inflation ikke var et helt kortsigtet fænomen, forårsaget af forstyrrelser i forsyningsvejene efter COVID-19 og af den ulykkelige krig i Ukraine.
Inflationen er begyndt at falde. Energipriserne er faldet massivt tilbage, og det samme gælder mange råvarer, specielt fødevarer. Vi mangler ikke energi, vi mangler ikke korn.
Men kerneinflationen falder ikke, snarere tværtimod. Og spørgsmålet er, om vi med generelle lønstigninger på 5% om året i de næste par realistisk set kan forvente, at inflationen falder massivt tilbage.
I de seneste 40 år har globaliseringen holdt inflationen i skak. Ved at udflage produktion til områder med billigere arbejdskraft er det lykkedes at holde priserne i ro.
Nu søger virksomhederne mere robuste forretningsmodeller og de ønsker at mindske afhængigheden af geopolitiske risici. Det øger behovet for arbejdskraft i Europa og USA, og det afføder et lønpres. I Ungarn stiger lønningerne i øjeblikket med voldsomme 18% om året.
Det er formentligt naivt at forestille sig, at centralbankerne på kort og mellemlangt sigt kan tvinge inflationen ned til 2% - i hvert fald ikke uden massiv risiko for en både meget dyb og hård recession samt risiko for at udløse flere finansielle kriser.
Tør centralbankerne, når inflationen måske indenfor et år stabiliserer sig omkring 4-5%, blive ved med at hæve renterne?
Vi har indenfor det seneste halvår set, at fortsatte rentestigninger kan true dele af det finansielle system – i oktober sidste år de engelske pensionskasser, og for ganske nylig enkelte amerikanske banker.
Vi har oplevet næsten ti år med negative renter. Og vi har været vant til, at det direkte afkast på ejendomsinvesteringer naturligt nok har været væsentligt højere end den sikre rente, defineret som den effektive rente på en 10-årig statsobligation.
Ti år er en lang periode. I den første tid med negative renter rystede vi alle på hovedet og var sikre på, at det var en helt unormal situation, som kun kunne vare i kort tid. Men efter ti år synes vi efterhånden, at det er en normal situation.
Her har vi taget fejl: De seneste ti år er den eneste periode i verdenshistorien med negative renter.
Samtidig glemte vi, hvad inflation var. I talrige regneark opererede man med 2% inflation – men inderst inde vidste vi jo godt, at inflationen var næsten ikkeeksisterende.
Derfor troede vi, at kapitalgevinster på fast ejendom kun kunne komme fra faldende startafkastkrav. Vi havde glemt, at ejendomsinvesteringer er investeringer i realaktiver med beskyttelse mod inflation, og vi overså, at når afkastet på ejendomme skal sammenlignes med obligationsrenten, er det ikke første års direkte afkast, som skal indgå, det er det samlede afkast genereret ved den løbende drift og de inflationært betingede værdistigninger.
På trods af det seneste års massive rentestigninger yder sikre obligationsinvesteringer ikke nogen beskyttelse af købekraften. Faktisk var tabet af købekraft ved obligationsinvesteringer mindre i lange perioder med negative obligationsrenter end i dag.
Det er en fejlagtig antagelse, at ejendomsinvesteringer yder en perfekt inflationsbeskyttelse. I perioder kan markedslejen sagtens falde, selv om der er inflation, og det er langt fra sikkert, at markedslejen i perioder med høj inflation stiger lige så kraftigt.
På den anden side er det også en fejlagtig antagelse, at ejendomsinvesteringer ikke beskytter mod inflation. Investeringer i fast ejendom – i det mindste velbeliggende ejendomme, som ikke er specialejendomme – beskytter på langt sigt mod en inflationær udhuling af købekraften. Ikke blot på grund af den indeksering, som normalt aftales på lejekontrakter, men først og fremmest fordi inflation øger omkostningerne til nybyggeri.
Det er svært at spå om fremtiden. Men vi tør godt give et bud på nogle scenarier:
1. Centralbankerne vinder kampen mod inflationen fuldstændig uden at sende økonomien i en dyb recession
Så falder renterne tilbage, næppe til negative renter, men til en lav rente, måske en rente på 1-2%. Det vil stabilisere ejendomspriserne, formentlig vil vi igen se et nedadgående pres på startafkastkravene og deraf følgende prisstigninger. Det håber vi alle på, men det er måske et lønligt håb.
2. Centralbankerne vinder kampen mod inflationen fuldstændig, men sender samtidig økonomien i en dyb recession
Det frygter vi alle. Så falder renterne tilbage – men til gengæld falder den økonomiske aktivitet betydeligt med stigende ledighed, faldende investeringer og forbrug. De lavere renter vil kunne stabilisere kravet til det direkte afkast – til gengæld rammes ejendomsinvesteringer af stigende tomgang og faldende huslejer.
3. Centralbankerne accepterer i en årrække en noget højere inflation end 2% for at undgå at skulle øge renten så meget, at økonomien sendes i en dyb recession
Det får man næppe nogen centralbankdirektør til at indrømme er et muligt scenarie. Men hvis det er en nødvendig konsekvens for at undgå en dyb recession og for at sikre stabiliteten i det finansielle system, kan det meget vel vise sig at være et muligt eller endog sandsynligt scenarie. Og i dette scenarie vil værdien af den inflationsbeskyttelse, som ejendomsinvesteringer giver, i det mindste på langt sigt, for alvor gå op for os. Hvis inflationen i nogle år ligger omkring 5%, er det trods alt nok bedre at eje ejendomme til et direkte afkast på fx 4% end en obligationsportefølje med en effektiv rente på 4% eller mere.
Vi er ikke overbeviste om, at korrektionen på ejendomsmarkedet er helt ovre. Men vi tror, det er tiden at huske på, at inflation er ejendommenes ven og obligationernes fjende.
Og så opfordrer vi i øvrigt alle til at læse Nationalbankens analyse fra 17. februar i år: ”Realrenter i lyset af inflation og højere offentlig gæld”.
Hasserisgaarden
Hasserisvej 117, 9000 Aalborg
Tlf. 98128666 www. pallemørch.dk
− Varmeregnskab
− El regnskab
− Vandregnskab
Fordele ved energiportalen:
• Alarmer ved stort forbrug
• Du kan opdage vandspild i tide
• Alt bliver aflæst samme dag
• Flytteaflæsninger aflæses automatisk
• Aflæsninger foretages trådløst uden at forstyrre ejer eller lejere
• Du kan følge lejernes forbrug og advares i god tid om efterregninger og for stort forbrug
• Indberetninger om ejendomsinformation og flyttere indberettes let på portalen
• Metrius ”smileyordning” gør det let for lejere at sammenligne sit forbrug med andres
Det er nu lovpligtigt jf. BEK nr. 2251 at beboere skal have forbrugsinformation flere gange årligt
Nabosager er ofte særligt konfliktfyldte, idet de meget ofte vækker betydelige følelser hos de mennesker, der i mange tilfælde bor i de pågældende ejendomme og derfor i særlig høj grad har en holdning til ejendommens og omgivelsernes beskaffenhed. Den gode ejer eller administrator af fast ejendom bør derfor gøre sig bekendt med naborettens regler for at sikre sig selv mod unødvendige konflikter.
I en ny dom fra Østre Landsret, MAD2022.193ØL, er den naboretlige tålegrænse blevet trykprøvet. Begrebet ”den naboretlige tålegrænse” bygger på en række retsgrundsætninger, der er udviklet i domspraksis. Reglen har derfor ikke noget lovmæssigt ophæng, og begrebets indhold og omfang beror på en fortolkning af domstolenes afgørelser.
Den naboretlige tålegrænse er en integreret del af naboretten, der regulerer de naboretlige forpligtelser og rettigheder mellem naboer og er i sidste ende afgørende for, hvordan udfaldet af en nabokonflikt bliver. Naboretten kan ses som en rettesnor, som ”den gode nabo” kan navigere efter for at undgå at optrappe uoverensstemmelser med de omkringliggende ejendomme.
I det følgende gennemgås den omtalte dom, hvor byretten i første instans kom frem til, at tålegrænsen var overskredet. Landsretten kom omvendt frem til, at tålegrænsen ikke var overskredet, på trods af at der er veldokumenterede skygge- og nedfaldsgener.
En nabo til en kirkegård oplevede store gener fra en række ældre træer på kirkegården. Naboen henvendte sig til menighedsrådet i 2007, hvorefter en del af træerne blev beskåret og to træer fældet. Men i takt med, at træerne voksede, og at skygge- og nedfaldsgenerne blev værre, så naboen sig nødsaget til at anlægge sag mod menighedsrådet.
Naboen nedlagde påstand om, at menighedsrådet skulle fjerne samtlige egetræer og bøgetræer indtil 19 m fra skellet mellem ejendommene. Subsidiært nedlagde naboen påstand om, at visse træer skulle fældes og andre beskæres.
Der blev afholdt et syn og skøn om træernes skyggevirkning på naboejendommen, hvor det blev fastslået, at træerne var 16-22 m høje i 2020. Skønsmanden forklarede:
”Der er utroligt meget skygge. Man fornemmer ikke, at man sidder i solskin på noget tidspunkt. Han var på ejendommen på en varm dag. Der var køligt i skyggen. Klokken 17.23 lå terrassen længst væk på grunden i fuldstændig skygge. Hele grunden lå i skygge på det tidspunkt. […] Der er ikke en solplet tilbage.”
Naboen forklarede, at hun erhvervede ejendommen i 1997.
Naboen anslog, at træerne på kirkegården var 5-7 m høje i 1997 og anførte:
”Bøgetræerne skyggede, men det var kun helt nede i bunden af deres have. Resten af træerne skyggede ikke. Hun kunne have urtehave og blomsterbede, hvilket ikke længere er muligt, fordi der er for mørkt i haven. De kan heller ikke have noget i drivhuset længere. Der er for mørkt en stor del af dagen. De kan heller ikke bruge haven socialt. I begyndelsen samlede de ofte familie og venner i haven, men det kan de ikke længere. Deres sociale liv er meget påvirket af, at deres ejendom ligger i skygge. Der er mørkt og koldt hos dem. Om sommeren går de med fleecetrøjer og lange bukser allerede fra klokken 17.”
Byretten i Næstveds dom af 23. februar 2021
”Efter oplysningerne i syns- og skønserklæringen og forklaringerne fra A og skønsmand C lægger retten til grund, at træerne på kirkegården på grund af deres antal og højde står som en tæt mur, der skygger så meget på A’s ejendom, at der store dele af eftermiddagen og om aftenen ikke er sol på A’s terrasser eller i haven i øvrigt, ligesom sidebygningen en stor del af tiden henligger i skygge. A har betydelige gener fra træerne i form af nedfald, skyggevirkning, manglende udnyttelsesmuligheder af haven og påvirkning af bygninger på ejendommen.”
Retten kom i forlængelse heraf frem til, at den naboretlige tålegrænse var overskredet, og at A havde krav på, og at der skulle foretages en lang række fældninger og kraftige beskæringer af træerne, for at begrænse ulemperne.
LANDSRETSSAGEN
I landsretten blev det i højere grad end tidligere tydeligt hvilken betydning, som træerne havde for kirken. Menighedsrådets anførte:
”Sagen handler om Egelunden, der er en fælles anonym begravelsesplads for pt. 180 afdøde tilknyttet F By Kirke, og hvor pårørende dagligt kommer. Der knytter sig tungtvejende kirkelige, arkitektoniske og kulturarvmæssige værdier til kirkegårde, og træerne i Egelunden er de bærende elementer på kirkegårdens fællesgravplads. Træerne udgør således selve den anonyme fællesgravplads.”
Under et nyt syn- og skøn for landsretten fremgik:
”Generelt bør man ikke plante træer eller anden plantevegetation, der generer ens naboer eller naboejendomme. I særdeleshed har den danske folkekirke en moralsk forpligtelse til ikke at genere sine medmennesker.”
Skønsmanden blev spurgt ind til træernes funktion som begravelsesplads og betydningen af en beskæring eller fældning. Skønsmanden svarede:
”Æstetisk, arkitektonisk og landskabeligt danner egelunden og de 2 bøgetræer i dag en fin helhed både for kirke, kirkegården i sin helhed og landskabet, som de står i dag ubeskåret. Den kulturhistoriske værdi af beplantningen er af væsentlig mindre betydning bl.a. qua beplantningens relativt unge alder, samt at antallet af egetræer burde have været væsentlig mere udtyndet, hvis egelunden skulle have givet tilstrækkeligt lys og luft til et sundt græstæppe under træerne. […]
Derimod vil det give god mening at fælde alle de berørte træer inkl. de 2 bøgetræer, idet de tilbageblevne egetræer stadig vil danne en fin lille lund af fuldkronede træer […]”
Østre Landsrets dom af 7. juni 2022
”Hvad en nabo må tåle, beror på en konkret rimelighedsvurdering af ulempens karakter, væsentlighed og påregnelighed
sammenholdt med ejendommens karakter og beliggenhed og områdets karakter. […]
I denne sag må det på den ene side tillægges betydning, at A på sin ejendom oplever tiltagende og betydelige gener som følge af skyggevirkning og nedfald fra de høje træer på kirkegården, […] Der er tale om gener, som normalt vil overstige tålegrænsen i et villaområde.
På den anden side må det tillægges betydning, at de omhandlede træer står i og udgør centrale elementer i et såkaldt anonymt gravanlæg på en kirkegård med den særlige kirkelige og kulturelle betydning, som et sådant anlæg har.”
Landsretten tillagde det herudover betydning, at den omtvistede bevoksning var anlagt i 1960’erne, og derfor havde været naboen A bekendt, da A ca. 30 år senere erhvervede naboejendommen.
Efter en samlet afvejning kom landsretten frem til, at A måtte tåle de gener, som naboskabet til kirkegården var forbundet med, og som A måtte have været bekendt med eller havde kunnet forudse, da A erhvervede sin ejendom.
KAN DIN NABO KRÆVE DINE TRÆER FÆLDET?
Der kan ikke gives noget entydigt svar på spørgsmålet, da de konkrete omstændigheder vejer tungt i nabosager.
I vurderingen af om den naboretlige tålegrænse er overskredet, må det i et vist omfang tillægges betydning, om den generende indretning har særlig værdi eller funktion for ejeren, hvormed den pågældende nabos muligheder for at påberåbe sig forholdet kan blive begrænset, uanset at naboen oplever store gener.
Landsretten ses i sagen også at tillægge tidspunktet for naboens erhvervelse betydning, hvorefter kendskab til den generende indretning kan tale for, at indretningen ikke overskrider tålegrænsen.
Afvejningen kan dog i de fleste sager koges ind til, at den generende indretning skal være til større gene for naboen, end den er til gavn for den pågældende indretnings ejer.
Den gode ejer eller administrator af en ejendom bør i kølvandet på Østre Landsrets dom lade sig inspirere til at sikre, at etablering og nyopførelse af f.eks. parkeringspladser, legepladser, skraldeanlæg mv. eller plantning af træer og anden bevoksning sker på en velovervejet og hensynsfuld måde i forhold til de omkringliggende naboer. Dette kan være med til at sikre, at fremtidige konflikter minimeres.
I forlængelse af dommen kan der samtidig ikke herske tvivl om, at eksisterende – og i visse tilfælde for naboerne kendte forhold – ikke kan kræves flyttet eller fjernet, medmindre naboernes gener overstiger hensynet til ejeren af den generende indretning eller aktivitet.
Advokatfuldmægtig Marcus Pihlmann, DAHL Advokatpartnerselskab
Som medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.
Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående personer – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus.
Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra.
Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejledning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor. Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en mundtlig redegørelse.
Brønderslev Gr. ejerforening
Formand: Svend Andersen
Danske Udlejere Vesthimmerland
Formand: Jacob Dalgaard
Djurslands Udlejerforening
Formand: Martin Just Nielsen
Fredericia Gr. ejerforening
Formand: Jens Bilde Jørgensen
Frederikshavn Gr. ejerforening
Formand: Adv. Kamilla H. Christiansen
Nordjyske Udlejere
Formand: Martin Verwohlt
Holstebro Udlejerforening
Formand: Lars Anton Pedersen
Horsens Udlejerforening
Forretningsfører: Hans Kleberg
Kolding Udlejerforening
Formand: Adv. Claus Eland
Lemvig Gr. ejerforening
Formand: Michael R. Madsen
Mariagerfjord Udlejerforening
Formand: Steffen Torp Jacobsen
Nyborg Gr. ejerforening
Formand: Charlotte Pohlmann
Nørresundby Gr. ejerforening
Formand: Anette Valentin
ProDomus Aalborg Gr. ejerforening
Direktør: Britta Jespersgaard
Silkeborg Gr. ejerforening
Formand: Flemming Jespersen
Skanderborg Gr. ejerforening
Formand: Michael Mossin Juul
Skive Udlejerforening
Formand: Adv. Keld Frederiksen
Struer Gr. ejerforening
Formand: Helle Pedersen
Sønderborg Udlejerforening
Formand: Claus H. Østergaard
Thisted Udlejerforening
Formand: Louise Rosenkilde
Udlejerforeningen Aarhus
Formand Lars H. Rasmussen
Udlejerforeningen Esbjerg
Forretningsfører: Adv. Søren Ellerbæk
Udlejerforeningen Midt-Vest
Formand: Adv. Eigil Pedersen
Udlejerforeningen Nordsjælland
Formand: Kurt Ilskov Kristensen
Udlejerforeningen Sjælland
Formand: Lars Falster
Udlejerforeningen Storstrømmen
Bestyrelsesmedlem: Kim Sørensen
Udlejerforeningen Svendborg
Formand: Adv. Michael Vestergaard
Udlejerforeningen Sønderjylland
Forretningsfører:
Adv. Mogens Broe-Andersen
Udlejerforeningen Vestfyn
Formand: Adv. Martin Justesen
Vejle Grundejerforening
Forretningsfører:
Anne-Mette Jensen Dahm
Viborg Udlejerforening
Formand: Adv. Lars Kaasgaard
Lovpligtige fordelingsregnskaber
Automatisk udveksling af data
Filudveksling af beboer- og ejendomsinfo
Fuld integration med bl.a.
Unik Bolig
Din genvej til GRØNNE, SMARTE SUNDE BYGNINGER &
Som traditionen foreskriver, kunne alle de delegerede deltage i en gættekonkurrence ved årets møde.
Lykkens pamfilius var som altid Michael Preetzmann, der sidst på aftenen overrakte præmierne til de to dygtige og glade vindere.
Joe Domino, bestyrelsesmedlem i Kolding Udlejerforening udfyldte sin konkurrencekupon med det helt rigtig antal på i alt 83 kuglepenne. Han kunne således tage 1. præmien med sig hjem i form af en spritny Apple iPad, sponsoreret af Techem.
Annemarie Hyllgaardhus, bestyrelsesmedlem i Nordjyske Udlejere havde gættet på 84 kuglepenne, og det svar udløste 2. præmien. Præmien bestod af en kurv med 5 professionelle Endeavour knive samt en knivblok i bambus sponsoreret af DESIGNA .
Rigtig hjertelig tillykke.
