Direktør Michael Preetzmann Tlf. 8618 5155 mp@d-u.dk
REDAKTIONEN
Direktør Michael Preetzmann mp@d-u.dk Kommunikationsmedarbejder Maiken Mark Larsen mml@d-u.dk
Jurist, Boligudlejningschef og juridisk forfatter Martin Birk mb@lejesager.dk
LAYOUT
Murdoch rasmus.murdoch@gmail.com
FORMAND
Danske Udlejere
KELD FREDERIKSEN
LEDEREN
Generationsskifte
ørdag den 24. maj 2025 blev der afholdt Delegeretmøde i Viborg. Sædvanen tro blev mødet indledt om fredagen, hvor Viborg Udlejerforening have arrangeret rundvisning i byens spændende gader. Selve delegeretmødet, der er refereret andet steds i Magasinet, blev åbnet om lørdagen kl. 09:00 og var fyldt med spændende indlæg til sent på eftermiddagen. Delegeretmødet blev afsluttet med en aftenfest.
20 af vore 30 udlejerforeninger var repræsenteret ved mødet, hvilket viser, at der er interesse for foreningens arbejde hvilket er glædeligt.
Gennem mange år har Danske Udlejere kæmpet og argumenteret for, at skattereglerne ved generationsskifte omkring udlejningsejendomme, skal omfattes af samme regler som ved generationsskifte af andre virksomheder. Dette er nu sat i gang, hvilket vi må glæde os over.
Generationsskifte i Danske Udlejere, kan også give anledning til overvejelser. Gennemsnitsalderen for ejere af udlejningsejendomme, og dermed hvem, der kan blive placeret i bestyrelserne i vore medlemsforeninger, og senere i Danske Udlejere´s bestyrelse, er højere end i mange andre brancher. Da der ikke foreligger en specifik undersøgelse, der kun fokuserer på denne gruppe, kan gennemsnitsalderen for udlejere i Danmark ikke angives præcist. Kilder, derunder Colliers har dog ”angivet” at gennemsnitsalderen for ejere af udlejningsejendomme er 51 år. Andre data tyder på, at danske udlejere typisk er i 50'erne og 60'erne.
Der er dog også en del udlejere, som er under 50 år, men antallet og gennemsnitsberegningen skulle altså nå frem til 51 år. Tallet skal selvfølgelig tages med et vist forbehold.
Vi bør alle tænke tanker for at anspore de unge udlejere til at engagere sig i foreningsarbejdet, og derigennem være med til at bestemme, hvorledes udlejning af private boliger skal udvikle sig.
Det yngre segment blandt udlejerne skal også være med til at markedsføre branchen på en positiv måde, således at branchen fremadrettet kan bevare sin status i forhold til det øvrige boligmarked og være med til at udvikle renoméet.
Specielt skal vi fremhæve de mange positive forhold for samfundet, som udlejerne bidrager med i forbindelse med at udlejerne opfylder den grundlæggende og primære opgave, som er:
……..at skaffe borgerne tag over hovedet.
Maiken
SKRIBENT, FOTOGRAF OG LAYOUT
Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere
THISTED UDLEJERFORENING BLIVER TIL
THY-MORS UDLEJERFORENING
THISTED UDLEJERFORENING HAR SIDEN 1904 VÆRET EN CENTRAL AKTØR FOR PRIVATE UDLEJERE I DET NORDVESTJYSKE. MED 165 MEDLEMMER FORDELT OVER BÅDE THY OG MORS ER DET BLEVET TID TIL AT MARKERE EN UDVIKLING, DER LÆNGE HAR VÆRET UNDERVEJS. VED FORENINGENS GENERALFORSAMLING DEN 3. APRIL OG EKSTRA ORDINÆRE GENERALFORSAMLING DEN 22.
APRIL BLEV NAVNESKIFTET ENSTEMMIGT VEDTAGET. FORENINGEN HEDDER SÅLEDES I DAG THY-MORS UDLEJERFORENING.
”Vi vil gerne signalere, at vi er en forening for hele området og ikke kun for hovedbyen Thisted. Med navneskiftet gør vi det tydeligt, at vi også er her for udlejerne på Mors og i hele Thy-området,” fortæller Louise Rosenkilde, der udover at være formand også er advokat.
EN STÆRK BESTYRELSE MED BRED FAGLIG SAMMENSÆTNING
Bestyrelsen i Thy-Mors Udlejerforening er i dag sammensat af fem vidt forskellige profiler, der hver især beriger foreningen med deres unikke spidskompetence. Kim Nielsen har været aktiv i foreningen i næsten 40 år, hvoraf 20 af dem har været som næstformand.
”Jeg tilbyder altid at undervise nye medlemmer i det helt basale inden for lejeret – særligt ind- og fraflytningssyn, da der her gemmer sig mange snubletråde. Jeg udleverer også en huskeliste, og hvis udlejerne følger disse råd, er det næsten umuligt for dem at komme galt afsted,” siger Kim Nielsen, der også fungerer som
Lægdommer ved Boligretten og udlejernes repræsentant i Huslejenævnet.
Sammen med sin kone driver Kim Nielsen i dag en portefølje på godt 200 lejemål i Thisted og administrerer yderligere 50 lejemål for andre. Han er autodidakt udlejer, men de mange år i branchen har gjort ham velbevandret i lejelovens kringlede kroge.
”Det er livsfarligt at være udlejer, hvis man ikke kender reglerne. Jeg forstår simpelthen ikke, at folk tør udleje uden at være medlem af en udlejerforening og få det fællesskab med,” siger Kim Nielsen.
Formanden Louise Rosenkilde er partner hos Advodan og har gennem årene ført utallige lejesager for udlejere i området. Hun blev en del af foreningen for fem år siden, da man ønskede en juridisk fagperson i bestyrelsen. Efter kun et år som menigt medlem blev hun valgt som formand.
VI VIL MED VORES NAVNEÆNDRING GERNE
VISE, AT VORES FORENING IKKE KUN
FAVNER MEDLEMMER FRA HOVEDBYEN
THISTED. VI REPRÆSENTERER HELE THY OG MORS, OG DET SKAL SELVFØLGELIG OGSÅ FREMGÅ AF VORES NAVN.
Louise Rosenkilde, Advokat og formand
”Jeg har altid beskæftiget mig med lejeret, så jeg ved om nogen, hvor kompliceret lovgivningen kan være. Hvis du som udlejer laver den mindste fodfejl, taber du simpelthen sagen i huslejenævnet. Som udlejer er man nødt til at sætte sig ind i reglerne og følge dem, uanset hvor tåbelige de måtte synes. Det vil vi gerne hjælpe vores medlemmer med,” siger Louise Rosenkilde.
Hanne Pedersen har været foreningens kasserer i godt 10 år. Hun er uddannet bogholder og ejer selv 30 lejemål i Thisted.
”Min far var ejendomshandler, så jeg har haft interesse for ejendomme helt fra barnsben. Min opgave i foreningen er at holde styr på økonomien og sørge for, at medlemmernes kontingent bliver brugt fornuftigt,” siger hun med et smil.
Bestyrelsen tæller desuden byråds- og regionsrådsmedlem Peter Larsen og statsautoriseret revisor Børge Hove, der begge står klar med viden og rådgivning, når medlemmerne har brug for det.
”Vi har i dag en utrolig stærk bestyrelse, der kan hjælpe vores medlemmer inden for næsten alle områder. Louise og jeg supplerer hinanden perfekt inden for lejeret, og der går sjældent en uge, uden vi har talt med hinanden. Jeg står for den mere praktiske og jordnære del af lejeloven, og når det bliver lidt for juridisk, sender jeg medlemmet videre til Louise. Man bør efter min mening ikke sidde af navn, men af gavn. Og det lever vi til fulde op til i bestyrelsen,” siger Kim Nielsen.
Thy-Mors Udlejerforening har allerede medlemmer på Mors, men ønsker at styrke tilstedeværelsen på øen yderligere. Derfor har man åbnet op for to ekstra pladser i bestyrelsen for at inkludere Mors-baserede udlejere.
”Historisk set har der altid været en lokal rivalisering mellem Thy og Mors, lidt ligesom Jylland og Sjælland. Vi vil dog meget gerne have flere udlejere fra Mors med i vores forening, og det håber jeg, at vi kan indbyde til med vores navneændring. Der er behov for, at vi sammen skaber bedre og mere ordnede forhold for både udlejere og lejere i området,” siger Kim Nielsen.
DIGITALE INITIATIVER OG SAMARBEJDE MED THISTED KOMMUNE
Thy-Mors Udlejerforening arbejder konstant på at tiltrække nye medlemmer. Hvor avisannoncer tidligere var en mulighed, har foreningen i flere år i stedet valgt at satse på sociale medier som Facebook.
”Vi har oprettet en lukket Facebook-gruppe for medlemmer og en åben gruppe for alle interesserede, hvor vi bl.a. lægger videoer op med vores formand, der fortæller kort om et udvalgt emne. Videoklip virker langt bedre end stillbilleder, så det er noget, vi fremadrettet vil arbejde meget mere med. Vi har også besluttet at lave små videoer med vores samarbejdspartnere, så det bliver tydeligere, hvilke fordele man har som medlem hos os,” siger Kim Nielsen.
Thisted Kommune inviterede i foråret formanden og næstformanden med i arbejdsgruppen Thisted By Forum, der har til formål at skabe mere liv i gågaden og bymidten.
”Som mange andre byer oplever Thisted tomme butikslokaler i gågaden, og det vil vi meget gerne være med til at ændre. Vi har størstedelen af de erhvervsdrivende som medlemmer, så vi er om nogen tæt på problemet og kan skabe kontakten mellem de relevante aktører. Det er i alles interesse, at der kommer mere liv i byen,” siger Louise Rosenkilde.
ET STÆRKT FÆLLESSKAB
I Thy-Mors Udlejerforening har det altid været klart, at der er behov for en større organisation som Danske Udlejere til at skabe bedre forhold for udlejerne og tale deres sag over for politikerne, lejerorganisationer og andre aktører.
”Vi kan som enkelte foreninger ikke klare os alene, så det er helt afgørende for os, at vi står sammen. Vi får adgang til bedre samarbejdsaftaler som f.eks. ejendomsforsikringen hos Alm. Brand og andre rabatordninger. Det betyder også meget for vores medlemmer, at de 10 gange årligt modtager Magasinet Danske Udlejere. Jeg henviser faktisk også løbende klienter til at benytte formularerne på Danske Udlejeres hjemmeside, så de kan spare på advokatregningen. Vi får med andre ord rigtig meget for vores kontingent og er yderst tilfredse,” siger Louise Rosenkilde.
Det brede kursusudbud er også noget, foreningens medlemmer er glade for og løbende benytter sig af. Thy-Mors Udlejerforening afholder desuden selv flere kurser årligt, hvor netværk, hygge og faglighed er i højsædet.
”Vi holder typisk vores kurser i samarbejde med vores erhvervsmedlemmer, der gerne vil vise deres forretning frem. Til gengæld står de for lokale og forplejning. Jeg holder som regel også et indlæg om et emne fra lejeloven, men det er vigtigt for os, at der altid er god tid til hygge og netværk,” siger Louise Rosenkilde.
Formanden påpeger, at Danske Udlejere med fordel kunne tilbyde flere webinarer.
”Jeg vil ikke undvære de fysiske kurser, men et webinar er et rigtig godt alternativ i en travl hverdag. Det kunne f.eks. være webinarer på en halv time med forskellige emner, som man så kunne dykke ned i efter behov. Det ville fungere rigtig godt for mig,” siger Louise Rosenkilde.
Med magasinet, kurser, rabataftaler og adgang til juridisk materiale får medlemmerne ifølge bestyrelsen meget for kontingentet – men vigtigst af alt: De står aldrig alene.
”Det bedste råd, jeg kan give en ny udlejer? Meld dig ind i en udlejerforening. Og gør det, før du får problemer – ikke efter,” afslutter Kim Nielsen.
Specialiseret service og kontante fordele
Specialiseret service og kontante fordele
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Ingen binding og ingen gebyrer
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Ingen binding og ingen gebyrer
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Læs mere på norlys.dk/boligforening
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Vil du høre mere?
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
Vil du høre mere?
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935.
Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
PROFESSIONEL RÅDGIVNING
INDEN FOR
• Ejendomshandel
• Boliglejeret
• Erhvervslejeret
• Entrepriseret
• Mangler ved fast ejendom, bygningsskader m.v.
Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50
- et verdensomspændende netværk af uafhængige revisionsfirmaer og virksomhedsrådgivere
REVISIONSPARTNERSELSKAB
MED ADMINISTRATION HOS DANSK ADMINISTRATIONSCENTER HAR DU
Følg med i din ejendom, præcis når det passer dig
Som udlejer har du brug for, at dine data er opdaterede, tilgængelige og pålidelige. Derfor har du online adgang til de nøgletal og dokumenter, der betyder noget – når og hvor det passer dig.
Du får også løbende adgang til nye, moderne løsninger, der skaber værdi for både dig og dine lejere – og gør det nemt at bevare overblikket over din portefølje.
Kim Nielsen Harry Andreasen Peter Ebbesen Lene Lausen
SKRIBENT
Af Anne Woldenhof, advokatfuldmægtig / Clemens Advokatfirma
HVAD GØR UDLEJER
hvis lejer ikke betaler sin fraflytningsopgørelse?
år en lejer fraflytter sit lejemål, vil der være et fraflytningsopgør. Udlejer vil efter fraflytningen typisk opgøre et krav på istandsættelses- og retableringsudgifter i henhold til lejekontrakten. Kravet modregnes i eventuelt indbetalt depositum.
Undertiden vil dette flytteopgør medføre, at udlejer har et resttilgodehavende hos lejer. Emnet for denne artikel er, hvad udlejer gør i det tilfælde, hvor lejer ikke betaler resttilgodehavendet, herunder hvilke inddrivelsesmuligheder udlejer har.
Når lejer ikke betaler, kan det enten skyldes, at lejer ganske simpelt ikke har forholdt sig til det fremsendte fraflytningskrav, eller at lejer har indsigelser mod kravet. Artiklen vil alene berøre førstnævnte tilfælde.
INDLEDENDE INDDRIVELSESFORANSTALTNINGER
I det tilfælde, hvor lejer ikke reagerer på det fremsendte fraflytningskrav, må udlejer som udgangspunkt kunne lægge til grund, at lejer ikke har indsigelser.
Udlejer kan derfor, så snart kravet er forfaldet til betaling, fremsende rykkerbreve til lejer som påmindelse om betalingen. Udlejer er i den forbindelse berettiget til at opkræve renter og kan pålægge fraflytningskravet en række gebyrer. Udlejer kan med fordel medtage disse beløb i rykkerbrevet for at indikere overfor lejer, at kravet f.eks. forrentes, indtil der sker betaling.
Reglerne for opkrævning af renter afhænger af, om lejer er privatperson eller erhvervsdrivende.
Hvis lejer er privatperson, gælder visse ufravigelige regler angående opkrævning af renter. Ifølge rentelovens § 3, stk. 2 kan udlejer først kræve renter hos en privat lejer fra 30 dage efter fremsættelsen af betalingsanmodningen. Desuden har udlejer overfor en privat lejer ikke – som ved erhvervsdrivende lejere - mulighed for at aftale andre rentesatser end procesrenten. Procesrenten reguleres to gange om året, henholdsvis den 1. januar og den 1. juli, og det er derfor vigtigt, at udlejer er opmærksom på, at den korrekte rentesats benyttes ved beregningen. Procesrenten fastsættes efter rentelovens § 5 til Nationalbankens udlånsrente med tillæg af 8 %. Fra den 1. januar 2025 udgør procesrenten 10,75 % p.a. og ændres næste gang den 1. juli 2025.
Udlejer kan herudover - uanset om lejer er privatperson eller erhvervsdrivende - pålægge lejeren at betale et rykkergebyr på (dog højest) 100,00 kr. pr. rykker for de første tre rykkerbreve, såfremt rykkerne sendes med mindst 10 dages mellemrum. Herudover er der ingen krav til eller begrænsning for, hvor mange rykkere udlejer må sende.
Er lejer erhvervsdrivende, har udlejer desuden mulighed for at opkræve et kompensationsgebyr på 310 kr. fra det tidspunkt, hvor udlejer er berettiget til at kræve renter af det skyldige beløb. Hjemlen hertil findes i rentelovens § 9 a, stk. 3.
Ønsker udlejer ikke at benytte sig af rykkerbreve, kan udlejer i stedet ved at give lejer en betalingsfrist på 10 dage indbringe fraflytningskravet direkte for boligretten – eller, hvis kravet er under 100.000 kr., for fogedretten som et betalingspåkrav.
INKASSOLOVENS § 10
Uanset om udlejer ønsker at indgive et betalingspåkrav til fogedretten (se nærmere nedenfor), udtage stævning for beløbet eller tage kravet til inkasso, skal udlejer være opmærksom på inkassolovens § 10.
Inkassolovens § 10 foreskriver nemlig, at udlejer først skal sende en påkravsskrivelse til lejer. I påkravsskrivelsen skal udlejer sikre, at der tydeligt er angivet alle de oplysninger, som måtte være nødvendige for, at lejer kan bedømme kravet. Herudover skal udlejer angive en betalingsfrist på minimum 10 dage fra afsendelsen af påkravsskrivelsen, før udlejer må foretage foranstaltninger, hvorved der påføres lejer yderligere omkostninger, dvs. før udlejer må udtage stævning eller indgive et betalingspåkrav til fogedretten.
Hvis udlejer ønsker, at kravet skal inddrives udenretligt hos en advokat eller hos et inkassofirma, kan advokaten eller inkassatoren være behjælpelig med at fremsende påkravsskrivelsen.
Udlejer kan med fordel gøre det til en god vane at kombinere første rykkerbrev med en påkravsskrivelse, idet udlejer så altid senere kan foretage retslige skridt uden først at skulle afvente, at fristen i påkravsskrivelsen udløber.
UDLEJER KAN INDBRINGE SAGEN FOR FOGEDRETTEN SOM ET BETALINGSPÅKRAV
Hvis kravet ikke overstiger 100.000 kr., kan udlejer indbringe sagen for fogedretten som et såkaldt ”betalingspåkrav”. Dette er en forsimplet proces, der har til formål at gøre det lettere for kreditorer at inddrive krav, der ikke er indsigelser imod, og som der ikke forventes at komme indsigelser imod. Der bruges en særlig blanket til den type sager. Blanketten kan findes på domstol.dk under blanketter og vejledninger.
Udlejer kan dog også vælge at udtage stævning i sagen, selvom kravet er under 100.000 kr., men som regel vil man dog bruge reglerne om betalingspåkrav. Stævning udtages som regel kun, hvor lejer har gjort indsigelser mod det opgjorte krav.
Reagerer lejer ikke på betalingspåkravet, vil fogedretten give det en påtegning om, at betalingspåkravet har virkning som en dom. Betalingspåkravet kan herefter bruges som grundlag for tvangsfuldbyrdelse overfor lejer, dvs. at der kan gøres udlæg i lejers ejendele, hvis lejer stadig ikke betaler.
Har udlejer udtaget stævning, og indleverer lejer ikke et svarskrift, bliver lejer dømt i overensstemmelse med udlejers påstand. Dommen kan herefter bruges som grundlag for tvangsfuldbyrdelse.
Når udlejer har fået en påtegning fra fogedretten eller en dom, forældes kravet først efter 10 år.
EKSEMPEL:
Lejeforholdet er afsluttet, og udlejer har den 2. juni 2025 afsendt en endelig flytteopgørelse til lejer. Det fremgår af flytteopgørelsen, at lejer skal betale 6.000 kr. til udlejer inden 10 dage (dvs. forfaldsdagen er den 12. juni 2025).
Udlejer modtager ikke beløbet på 6.000 kr. inden for fristen, og udlejer sender den 13. juni 2025 en rykkerskrivelse, hvori kravet er opgjort og tillagt et rykkergebyr på 100 kr. Af samme rykkerskrivelse fremgår det, at kravet vil blive overgivet til inkasso, såfremt beløbet ikke er betalt inden 10 dage fra dags dato. Det fremgår ligeledes, at der vil påløbe yderligere omkostninger, såfremt lejer ikke betaler.
Udlejer vælger altså her at kombinere den lovpligtige påkravsskrivelse med den første rykkerskrivelse. På den måde kan udlejer altid senere (men tidligst efter udløbet af fristen) foretage foranstaltninger, hvorved lejer påføres yderligere omkostninger.
Udlejer modtager fortsat ikke beløbet, og udlejer kan derfor den 24. juni 2025 vælge mellem i) at sende en ny rykkerskrivelse med tillæg af et rykkergebyr på 100 kr., ii) at tage beløbet til inkasso, eller iii) at indgive et betalingspåkrav til fogedretten, da kravet er under 100.000 kr., og der ikke forventes indsigelser.
Uanset hvilken fremgangsmåde udlejer vælger, skal udlejer, såfremt lejer er en privatperson, være opmærksom på, at der tidligst kan opkræves procesrente fra den 3. juli 2025, og at procesrenten ændres pr. 1. juli 2025.
Hvis udlejer vælger at sende en ny rykkerskrivelse med tillæg af 100 kr., skal udlejer vente 10 dage, før der igen må sendes en rykkerskrivelse med tillæg af 100 kr. Når der er sendt 3 rykkerskrivelser med tillæg af rykkergebyr, kan udlejer alene sende rykkerskrivelser uden tillæg af rykkergebyr.
OPGØRELSE AF KRAVET PR. 1. AUGUST 2025 (EKSEMPEL):
Skyldigt beløb i henhold til flytteopgørelse af 2. juni 2025 kr. 6.000,00
Rente (procesrente*) fra den 3. juli 2025 til den 1. august 2025 kr. 49,48
Rykkergebyr den 13. juni 2025 kr. 100,00
Rykkergebyr den 24. juni 2025 kr. 100,00
Rykkergebyr den 5. juli 2025 kr. 100,00
I alt kr. 6.349,48
*Da artiklen blev skrevet inden regulering af procesrenten, er renten beregnet med udgangspunkt i procesrenten pr. 1. januar 2025.
Udregningen: kr. 6.000 x 10,75 x 28 dage divideret med 365 x 100 = kr. 49,48 Bank | Forsikring | Pension
Alm. Brand tilbyder i samarbejde med Danske Udlejere en fordelagtig forsikringsordning til medlemmer
Hejm Vilsgaard Advokater rådgiver om alt inden for bolig- og erhvervslejeret
Rådgivningen omfatter bl.a. følgende:
• Udarbejdelse og gennemgang af lejekontrakter.
• Vilkårsforhandlinger herunder ved afståelse af erhvervslejemål.
• Sager om lejeforhøjelser og nedsættelser.
• Voldgifts- og retssagsbehandling inden for alle erhvervslejeretlige problemstillinger.
• Due diligence i forbindelse med køb/salg af udlejningsejendom.
Palle Mørch A/S - Din genvej til Energibesparelser
Fordele ved energiportalen:
• Alarmer ved stort forbrug
• Du kan opdage vandspild i tide
• Alt bliver aflæst samme dag
• Flytteaflæsninger aflæses automatisk
• Aflæsninger foretages trådløst uden at forstyrre ejer eller lejere
• Du kan følge lejernes forbrug og advares i god tid om efterregninger og for stort forbrug
• Indberetninger om ejendomsinformation og flyttere indberettes let på portalen
• Metrius ”smileyordning” gør det let for lejere at sammenligne sit forbrug med andres
Det er nu lovpligtigt jf. BEK nr. 2251 at beboere skal
have forbrugsinformation flere gange årligt
Energimærker Nemt, hurtigt og til nedsat
medlemspris
Ud over markedets skarpeste løsning med prisgaranti får du:
• En grøn plan for din ejendom der viser mulige CO2- og energibesparelser
• Overblik over fremtidige energiinvesteringer og omkostninger i driften
• Mulighed for en samlet pris på Energimærke OG en drift- og vedligeholdelsesplan til bank og forsikring, fordi ejendommen typisk over tid er blevet ”en anden” end den, der oprindeligt er forsikret/finansieret. Så husk altid at vise rapporterne til jeres bank/forsikringsselskab. Udover bedre dækning, er her også mange penge at spare - Vi hjælper dig videre!
Energihuset Danmark ApS
Tlf. 8230 3222
info@energihuset-danmark.dk
SKRIBENT
Boligudlejningschef, Martin Birk
SELVOM DET ER BLEVET LETTERE AT AFTALE EN
REGULERING AF LEJEN MED EN NETTOPRISREGU -
LERING I STEDET FOR EN TRAPPELEJE, SÅ ER DER
STADIG FALDGRUBER, SOM MAN SOM UDLEJER
SKAL VÆRE OPMÆRKSOM PÅ. DENNE ARTIKEL
SER NÆRMERE PÅ EN DOM, DER NETOP BEHANDLER DETTE TEMA.
enne gang er det en dom fra Boligretten i Holbæk, der er trykt i T:BB 2025.20 B, der viser kravene til en aftale om nettoprisregulering – også kaldet NPI-regulering.
I min optik er den ganske vidtgående, da den tager ordlyden i den tidligere vejledning til typeformularen A, 9. udg. meget bogstavelig sammen med brugen af koncipist-reglen (reglen om, at den, der laver aftalen, også bærer risikoen for fortolkningen).
AFGØRELSEN
I HUSLEJENÆVNET
Parterne indgik en lejeaftale den 12. maj 2022. Lejeaftalen var lavet på en typeformular A, 9. udgave. Af lejekontraktens § 11 fremgik følgende:
”Paragraf 11 er vedhæftet som bilag.”
I tillægget – der var underskrevet af begge parter – fremgik følgende:
”Lejen for lejemålet skal reguleres således: Med for lejemålet virkning fra 1/1 2019 skal lejen hvert år den 1/1, første gang den 1/1 2020, forhøjes i overensstemmelse med stigningen i nettoprisindekset, jf. lovbekendtgørelse nr. 76 af 3/2 1999 om beregning af nettoprisindeks med senere ændringer.
Den forhøjede årsleje pr.1/1 2020 beregnes efterfølgende princip:
Såfremt indeksreguleringen umuliggøres enten ved bortfald af beregning af nettoprisindekstallet eller anden lovgivning herom, forhøjes lejen i stedet i overensstemmelse med stigningen i et andet eller nyt tilsvarende indeks, eller hvis et sådant ikke findes, efter principper, der ligger beregningen af nettoprisindekset så nært som muligt.”
Udlejer gav lejeren besked den 14. december 2022 om, at lejen pr. 1. januar 2023 ville blive hævet med 4 % [hvilket var det maksimale, som man kunne indeksere med på dette tidspunkt].
Lejeren indbragte sagen for huslejenævnet, der enstemmigt afviste udlejerens besked om at hæve lejen med 320,12 kr. pr. måned med følgende begrundelse:
”Nævnet kan fastslå, at aftalerne i/til lejekontraktens § 11 er formuleret som et tillæg, dateret den 11/5 2022 og angivelig underskrevet den 12/5 2022.
Dette ses ikke umiddelbart som en ugyldighedsgrund, at tillægget muligvis anvendes i andre lejeforhold, idet lejer ved sin underskrift må have opfattes tillægget som vilkår aftalt mellem lejer og udlejer.
Herefter vil nævnet se på den af udlejer formulerede forhøjelsesklausul.
Denne formulering må efter sit indhold gå tilbage til 2019, altså adskillige år før den 15/5 2022.
Ved ikke at benytte sig af en formulering, der med klarhed viser, hvad lejer har af forpligtigelser, hvilket nævnet ikke vurderer, er situationen, falder dette tilbage på udlejer, jf. reglen om, at koncipisten bærer risikoen for uklarhed.
Nævnet er opmærksom på, at udlejer alene vil udløse en stigning på 4 %, men dette kan udlejer ej heller fastholde, idet der ikke tydeligt ses vedtaget en aftale om regulering efter nettoprisindekset, hvilket vil være en forudsætning for at kræve de 4 %.
Sammenfattende afviser nævnet derfor udlejes forhøjelse.”
AFGØRELSEN
I BOLIGRETTEN
I typeformular A, 9. udgave fremgår følgende i vejledningen under pkt. 3 med overskriften ”Nettoprisindeksregulering”:
En aftale om regulering af lejen efter nettoprisindeks skal indføjes i lejekontraktens § 11. Det bør heraf fremgå, hvilket tidspunkt, der danner udgangspunkt for reguleringen, og hvilken værdi nettoprisindekset har på dette tidspunkt. Det skal endvidere fremgå, hvornår lejen første gang vil blive reguleret.
Boligretten traf følgende afgørelse:
”Af dagældende lejelovs § 53, stk. 2, 2. pkt., fremgår, at der mellem parterne kan træffes aftale om, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.
Parterne er enige om, at det i lejekontraktens § 11 anførte tidspunkt, for hvornår lejen første gang vil blive reguleret efter nettoprisindekset, ikke er gældende, da det ligger forud for lejekontraktens indgåelse. U A/S' har anført, at udformningen af klausulen beror på tastefejl fra deres side og nedlagt påstand om, at L skal anerkende, at den aftalte leje årligt kan reguleres med stigningen i nettoprisindekset første gang pr. 1. januar 2023.
Af vejledningen til typeformular A, 9. udgave, som er en del af parternes lejekontrakt, fremgår under pkt. 3, Nettoprisindeksregulering, bl.a., at en aftale om regulering af lejen efter nettoprisindeks skal indføjes i lejekontraktens § 11. Det fremgår videre, at det bør fremgå deraf, hvilket tidspunkt, der danner udgangspunkt for reguleringen, og hvilken værdi nettoprisindekset har på dette tidspunkt. Endvidere fremgår, at det skal fremgå, hvornår lejen første gang vil blive reguleret.
Det fremgår ikke af lejekontraktens § 11, at parterne har aftalt, at stigningen i nettoprisindekset første gang kan ske den 1. januar 2023. Det fremgår heller ikke hvilken værdi nettoprisindekset har på det tidspunkt, der danner grundlag for reguleringen. Som sagen er forelagt, må det videre lægges til grund, at vilkåret om nettoprisindeksregulering ikke har været drøftet mellem parterne, og der forefindes således ikke nogen fortolkningsbidrag udover selve lejekontrakten til, hvad der på aftaletidspunktet måtte havde været den fælles vilje mellem parterne omkring nettoprisindeksregulering, herunder hvornår lejen første gang vil blive reguleret eller i henhold til hvilken nettoprisindeksværdi.
Herefter, og da U A/S som koncipist af lejekontrakten bærer risikoen for usikkerhed omkring, hvad der mellem parterne kan anses for aftalt, har U A/S ikke godtgjort, at det mellem parterne er aftalt, at lejen årligt kan reguleres med stigningen i nettoprisindekset første gang pr. 1. januar 2023 som påstået. L frifindes allerede af denne grund for den nedlagte påstand.”
KOMMENTARER TIL SAGEN
Der er 3 ting, der er værd at knytte en kommentar til: 1) Skal referencemåneden i forhold til NPI og starttidspunktet fremgår af en NPI-aftale?
Ifølge T:BB 2025.20 B så skal det åbenbart. Det er tilsyneladende en eller anden form for gyldighedskrav, da den aftalte NPI tilsidesættes.
Det er i min optik en hård dom, da loven (L 2015.310) intet udtaler om gyldighedskrav til en NPI-aftale – heller ikke i forarbejderne. Som fortolkningsbidrag findes kun lovens ordlyd, der udtaler:
»Det kan dog aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.«
Hvis noget er uklart, vil domstolene normalt udfylde det med, hvad der er sædvanligt. I den sammenhæng er en regulering pr. 1. januar i forhold til de sidste to års nettoprisregulering
for oktober måned det mest anvendte i praksis. Det ser T:BB 2025.20 B helt bort fra.
I den konkrete sag bliver koncipistreglen brugt til at bortfortolke aftalen i sin helhed.
Heldigvis har domstolene ikke blindt tilsidesat tillægget. Her har udlejeren tilsyneladende haft rettidig omhu, da han fik lejeren til også at underskrive tillægget, hvilket der ellers blev procederet på, da den samme formulering er anvendt i udlejerens øvrige lejemål.
2) Skal værdien af NPI for den valgte måned fremgå af NPIaftalen?
Ja, ifølge vejledningen, men det er i bedste fald vildledende - i værste fald en fejl - fra ministeriets side at skrive sådanne ting i en vejledning.
Hvis den sædvanlige oktober-måned endnu ikke er offentliggjort på dst.dk, fx hvis man udlejer i juli-måned, så vil et sådant synspunkt indebære, at man som udlejer er tvunget til at anvende en anden måned end oktober og dermed gøre administrationen mere vanskelig.
Jeg har svært ved at se, at det skulle være gældende ret. Men omvendt så synes jeg også, at ovenstående dom ikke nødvendigvis forekommer overbevisende.
3) Hvad så med typeformular A, 10. udg.?
Ministeriet har her været behjælpelig med en standardaftale om NPI (der har en sproglig udfordring), men også her fremgår den samme formulering i vejledningen som i A, 9. udg.:
En aftale om regulering af lejen efter nettoprisindeks skal indføjes i lejekontraktens § 11. Det bør heraf fremgå, hvilket tidspunkt der danner udgangspunkt for reguleringen, og hvilken værdi nettoprisindekset har på dette tidspunkt. Det skal endvidere fremgå, hvornår lejen første gang vil blive reguleret.
Skal man så huske at skrive, hvad nettoprisreguleringen er på det tidspunkt, som man ønsker reguleringen fra?
Ministeriet har i hvert fald ikke gjort det i deres standard, som de har skrevet ind i § 11. Det kan tyde på, at det ikke er et gyldighedskrav, og at det er valgfrit.
Dette er dog endnu ikke afklaret af domstolene, og hvis man vil gå med livrem og seler, så må jeg desværre opfordre til, at man gør det.
Danske Udlejer vil i den nærmeste fremtid spørge ministeriet, hvorvidt det er en gyldighedsbetingelse at anføre ”hvilken værdi nettoprisindekset har på dette tidspunkt” – som det fremgår af vejledningen.
AARHUS KØBENHAVN AALBORG
Abildgade 18, 8200 Aarhus N
NYHED
Præsentabel ejendom ved Risvang/Trøjborg
Ejendommen fremstår generelt meget velholdt med en flot klimaskærm.
Ejendommen rummer i alt 275 m² bolig fordelt på tre beboelseslejemål, alle i god og velvedligeholdt stand og med attraktive planløsninger.
Kontakt Jan Kirkebæk på 2040 3006 for yderligere oplysninger.
7.600.000
Købesum i kr.
Niels
Juels Gade 15, 8200 Aarhus N
m2
Samlet areal
NYHED
3,09%
Forrentning ved køb af anparter
Bedste beliggenhed på Trøjborg
Ejendommen ligger helt centralt på Trøjborg med kort afstand til den livlige
Tordenskjoldsgade, byens studiefaciliteter, Riis Skov og Den Permanente. Ejendommen er opført i 1929 og fremstår med vedligeholdt klimaskærm.
Ejendommen indeholder 5 boliglejligheder, hvoraf 1 på 165 m2 er ledig til købers disposition.
Kontakt Cato Vestergaard på 2543 2827 for yderligere oplysninger
16.000.000
Købesum i kr. 597 m2
Samlet areal
3,03%
Forrentning
TRÆT AF DÅRLIGE LEJERE?
Få ro i maven med Keyhole Lejerscreening
Som udlejer ved du, hvor vigtigt det er at finde de rigtige leje re. Keyhole Lejerscreening er din one-stop-shop til kreditopslag på potentielle lejere i alle relevante registre. Det giver dig det solide grundlag til hurtigt at udvælge de bedste lejere til dine lejem ål og dermed minimere risikoen for problemer, før lejeaftalen indgås.
KUN 70 KR. PER TJEK
Ingen binding – betal kun for det, du bruger. ✅
Du kan bruge lejerscreening helt uafhængigt af vores andre Keyholeløsninger og produkter. Er du ny hos Keyhole? Registrér dig nemt og gratis på: http://portal.usekeyhole.com/register eller ønsker du at høre mere? Scan QR-koden for et uforpligtende møde, med fokus på, hvordan vi kan hjælpe dig som udlejer.
Daniel Ejler Christensen
Country Sales Manager, Danmark Tlf.: 93 88 53 65 dec@usekeyhole.com
Danmark og en række andre europæiske lande oplever, at det er blevet sværere og dyrere at etablere sig på boligmarkedet i vækstområderne. Det rammer de unge, singlerne og de lavtlønnede. Denne såkaldte ”betalbarhedskrise” har foranlediget, at EU-kommissionen udpegede sin første boligkommissær i form af Dan Jørgensen. Den har også fået EUparlamentet til at nedsætte en boligpolitisk kommission, der skal kulegrave problemer og muligheder. Men hvad kan kommissærer og kommissioner gøre ved de barske realiteter på boligmarkedet?
I første omgang er løsningsforslagene ikke opmuntrende for os danskere. For de forslag, der ofte fremføres, handler om at opbygge en almen sektor – hyppigt med den danske almene sektor og Landsbyggefonden som forbillede. Samtidig peges der på det danske såkaldte ”Blackstone-indgreb” som et eksempel til efterfølgelse, altså en begrænsning i adgang til mere omfattende renoveringer med efterfølgende huslejestigninger. For Danmark, der har gennemført disse tiltag, men fortsat har udfordringer med betalbarheden i vores
største byer, er det jo ingen hjælp, at andre peger på os som forbillede. Det viser blot, at problemerne er endnu større i de øvrige lande.
Når medierne dækker boligmarkedet, så fokuseres der ofte på ejerboliger og førstegangskøbernes vilkår. Det bør derfor ikke komme som en overraskelse, at mange boligpolitiske tiltag i udlandet er målrettet ejerboligsektoren fremfor den private udlejningssektor. Alligevel er der gjort flere forsøg på at inddrage privat udlejning som et værktøj til at afhjælpe betalbarhedskrisen. Måske kunne vi i Danmark også lære heraf, selvom vi på mange måder klarer os bedre end udlandet.
For at gøre privat udlejning til et værktøj i kampen mod boligkrisen, har man prøvet at sænke huslejen i nybyggede boliger i en årrække mod at udlejer opnår særlige fordele. Herved bliver de private udlejningsboliger et supplement/ alternativ til decideret socialt boligbyggeri. Dette alternativ er nødvendigt, fordi man i nogle lande har grænser for, hvor meget man må tjene for at kunne bo i socialt boligbyggeri. Derfor bliver subsidieret privat udlejningsbyggeri et alterna-
tiv, der henvender sig til en mellemgruppe mellem boligejere og lejerne i det sociale boligbyggeri. Det er den rolle, som andelsboliger i gamle dage spillede i Danmark.
De forskellige tiltag kan i et skandinavisk perspektiv godt virke lidt som nødløsninger. De bruges, fordi landene ikke har en stor og velfungerende almen sektor.
MODEL A – DIREKTE ØKONOMISK FORDEL FOR UDLEJER I AUSTRALIEN
Tager vi et konkret eksempel fra udlandet, Australien med de meget lidt betalbare storbyer Sydney og Melbourne med hver 5 millioner indbyggere, så bliver huslejen nedsat med 20-25% af markedslejen i de særlige ordninger. Alternativt sættes den til max 25 – 30% af husstandsindkomsten. Boligen skal forblive betalbar med reduceret husleje i 10 år. Dette er et krav for at få støtte fra en række fonde, nationale eller i delstater. Støtten kan bestå i en direkte betaling
til udlejer, eller i en skattelempelse. Denne udregnes med et fast beløb pr. lejlighed, og støtten pristalsreguleres. En sådan fond er NRAS, National Rental Affordability Scheme. Tanken er, at husstanden – der ikke hører til de mest udsatte grupper – i løbet af en tiårig periode med betalbar husleje kan få luft i budgettet til at spare op og blive bedre stillet til at købe ejerbolig.
Den midlertidige betalbarhed kan minde om Ritts ”billige boliger”. Det er i boligøkonomi også kendt som en ”revolving fund” . Fonden ejer boliger, der i en periode er betalbare, derefter realiseres kapitalgevinsten, og den anvendes til at finansiere nye boliger.
For at få enderne til at hænge sammen i projekterne opføres de typisk på de lidt billigere beliggenheder. Grundene sælges af offentlige myndigheder med et prisafslag.
MODEL B – SKATTEFORDELE TIL UDVIKLER I USA
En ordning, der alene baserer sig på skattefordele for udvikler, er den amerikanske LIHTC- ordning, den mest udbredte og vigtigste amerikanske finansieringskilde for betalbare boliger.
LIHTC står for Low Income Housing Tax Credit. Den daterer sig tilbage til den amerikanske skattereform i 1986. Programmet giver skattelettelser til investorer, der sikrer finansiering til boliger til lavindkomstgrupper. Disse boliger skal bevare en lav husleje i 30 år. Skattelettelserne gives som en ret til lettelser, hvor retten kan handles. Developeren kan sælge en sådan rettighed til virksomheder, der kan udnytte dem maksimalt, og provenuet fra salget finansierer så, at en vis andel lejligheder i et byggeprojekt gøres betalbare.
Ordningen koster staten ganske meget i tabt skatteprovenu, og den vil næppe være salgbar overfor danske politikere.
Det amerikanske samfund er mere ulige indkomstmæssigt end Skandinavien, og betalbarhed er derfor en større udfordring i USA. Man ser også, at den amerikanske form for boligstøtte – kaldet Section 8 – ud over at være målrettet individer også kan målrettes projekter, hvor udlejeren får en garanteret indtægtskilde knyttet til bygningen fremfor at den er knyttet til den enkelte lejer.
MODEL C – DEVELOPER OG MYNDIGHED FORHANDLER SIG TIL EN LØSNING TIL GENSIDIG
FORDEL I UK
I England giver planlovgivningen mulighed for, at planmyndigheden og en privat udvikler kan indgå aftaler, hvor udvikleren bliver pålagt bestemte forpligtelser. Disse er individuelt forhandlet skræddersyet til det konkrete tilfælde. De kan blandt andet omfatte betalbare boliger, hvor antal og husleje samt tidspunkt for opførelse indgår i aftalen.
Denne mulighed er indeholdt i Town & Country planning act, section 106. I daglig tale en “s106 agreement”. Disse
Betalbare boliger i Penrith 50 km vest for Sydney centrum
rammevilkår giver tilsyneladende vidtgående fleksibilitet i aftalemulighederne sammenlignet med en dansk sammenhæng. Op mod halvdelen af de betalbare boliger, der bygges i England, bliver opført som følge af section 106 aftaler.
Section 106 er imidlertid ikke uden problemer. Sådanne aftaler for større udviklingsprojekter over flere år kan møde
problemer, hvis konjunkturerne ændrer sig undervejs og ødelægger det økonomiske grundlag for aftalen. Samtidig er aftalerne komplekse, og da de bliver til i et fortroligt forhandlingsmiljø mellem udvikler og myndighed, er de blevet kritiseret for at mangle gennemsigtighed.
ER EN DANSK VERSION MULIG?
Det er nok ret sikkert, at de beskrevne modeller ville møde modstand i Danmark i deres rene form. Men måske kunne man hente inspiration i en kombination af elementer fra modellerne. En sådan version kunne være et byggeprojekt,
hvis økonomi blev forhandlet på plads mellem myndighed og udvikler, og hvor huslejen i en periode var under markedslejen for en vis procentandel af boligerne, og hvor kommunen havde anvisningsretten.
Betalbare boliger fra San Francisco – dog kræves der jordskælvssikring
Betalbare boliger fra San Francisco
Danske Udlejere og Erhvervsakademi Aarhus (EAAA) udbyder til efteråret faget:
Ejendomsinvestering og finansiering
Faget indgår som et valgfag i hele uddannelsen
Datoer:
11. september
25. september
09. oktober
30. oktober
Eksamen:
13. november
Sted: Aarhus/Viby J
ECTS: 5 ECTS-point
Administration af boligudlejningsejendomme
Faget indgår som et grundfag i hele uddannelsen
Underviser: Adjunkt
Daniel Vikær Jeppesen
Pris: Kr. 4.455,-
Datoer: 15. september
22. september
06. oktober
20. oktober
03. november
17. november
Eksamen: 01. december
Sted: Aarhus/Viby J
ECTS: 10 ECTS-point
Underviser: Lektor
Mitzi Hjuler Jacobsen
Pris: Kr. 6.345,-
SKRIBENT
Jakob Juul-Sandberg, Vidensadvokat, Ph.d., FOCUS Advokater, Odense.
KRAV TIL SPECIFICERET
REKLAMATION I FRA -
FLYTNINGSRAPPORTEN
M ånedens udvalgte afgørelse er denne gang en dom fra Vestre Landsret om kravene til udlejers reklamation ved lejers fraflytning.
Tvisten i sagen var, det, som udlejer havde anført i en fraflytningsrapport, var tilstrækkeligt klart, så det kunne danne grundlag for et istandsættelseskrav mod lejerne.
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER
Efter at nogle lejere var fraflyttet, blev der afholdt flyttesyn i deres lejligheder. Udlejer udarbejdede flyttesynsrapport. I synsrapporterne var der under »MALER« og »GULV« under en række forhold anført »PV*«, og spørgsmålet i sagen var, om synsrapporterne, som udlejer havde sendt til henholdsvis lejer 1 og lejer 2 i anledning af deres opsigelse og fraflytning af lejemålene, udgjorde den nødvendige reklamation i henhold til den dagældende lejelovs § 98, stk. 2 (§ 187, stk. 2, i dag).
Synsrapporterne indeholdt på side 1 et skema benævnt MALER og umiddelbart herunder var der anført: »Påkrævet vedligeholdelse (Anvendes kun i lejemål udlejet efter 1. juli 2015 og hvor lejer har indv. vedl. pligt)«. Skemaets kolonner vedrørte lejemålenes rum, mens rækkerne vedrørte forskellige former for malerarbejde vedrørte lofter, vægge, vinduer, træværk, dørplade, skabslåger og rør og radiatorer. Skemaerne var udfyldt med »PV*«. Et tilsvarende skema benævnt GULV fandtes i synsrapporterne på side 2. I synsrapporternes vilkår var det under overskriften »Lejers istandsættelsespligt efter fraflytning« blandt andet anført, at lejer skulle betale for malerarbejde og lakering af gulve, hvis lejer havde den indvendige vedligeholdelsespligt og vedligeholdelse ved fraflytning – efter en konkret vurdering – var påkrævet. Under overskriften »Sådan er fraflytningsrapporten bygget
op« var det blandt andet anført, at hvis lejekontrakten var indgået efter 1. juli 2015, omfattede lejers forpligtelser påkrævet vedligehold, eventuel misligholdelse og rydning og rengøring. Det var videre anført, at istandsættelsesforpligtelserne i synsrapporten var delt op i tre afsnit, herunder afsnit A om påkrævet vedligehold, som skulle bringe lejemålet i vedligeholdelsesmæssig forsvarlig stand.
AFGØRELSE
Huslejenævnet tilsidesatte størstedelen af udlejerens istandsættelseskrav grundet manglende tilstrækkelig specifikation.
Et flertal i boligretten fandt, at fraflytningsrapporten i sin helhed var specificeret med en sådan klarhed, at kravene der stilles for at kunne gøre fraflytningsomkostningerne gældende over for fraflyttende lejere var opfyldt.
Landsretten anførte, at det var ubestridt, at lejerne i 2019 havde overtaget deres lejemål nyistandsatte, og at de i henhold til lejeaftalerne havde den indvendige vedligeholdelsespligt. Ved afgørelsen af, om synsrapporterne, som bortset fra den konkret konstaterede manglende vedligeholdelse, var enslydende, måtte anses for tilstrækkelig reklamation i medfør af den dagældende lejelovs § 98, stk. 2, måtte der foretages en samlet vurdering af synsrapporternes indhold, opbygning og den tilhørende vejledning. Landsretten henviste herefter til de konkrete omstændigheder, som er beskrevet ovenfor. På denne baggrund og efter en samlet vurdering af synsrapporterne fandtes synsrapporterne på en klar og utvetydig måde at have bibragt lejerne en forståelse af, hvilke istandsættelseskrav, som udlejeren påtænkte at rejse, og om at istandsættelseskravene skulle afholdes endeligt af lejerne. Synsrapporterne udgjorde således tilstrækkelig
reklamation. På den baggrund, og da der efter de fotos, der var vedlagt de to synsrapporter i sagen, ikke var grundlag for at tilsidesætte udlejerens konkrete vurdering af omfanget af den påkrævede vedligeholdelse i de to lejemål, skulle lejerne anerkende istandsættelseskravet.
HVAD SKAL UDLEJER VÆRE OPMÆRKSOM PÅ?
Det er væsentligt, at udlejer i fraflytningsrapporten beskriver tydeligt og overskueligt, hvad der er mangelfuldt i lejemålet (manglende vedligehold eller misligholdelse), og at det er lejeren, der hæfter for udbedringen. Af forarbejderne til lejelovens § 187 fremgår det fx: ”… udlejerens krav skal have en form, som giver lejeren en forståelse af hvilke istandsættelsesarbejder, lejeren skal betale for. Er kravet ikke tilstrækkelig klart, kan det ikke gøres gældende over for lejeren, idet lejeren ikke vil have mulighed for at tage stilling til, om kravet er berettiget”.
Eksempler fra retspraksis på manglende tilstrækkelig reklamation er fx ”Vi kunne konstatere, at lejer ikke havde malet eller rengjort lejemålet som aftalt… Udlejer forbeholder sig derfor ret til indhentning af tilbud/iværksættelse af istandsættelse af lejemål på lejers regning.” (TBB 2009.626 V). ”Vinduer defekte. Kicnitter defekte. Stikkontakter defekte. Maling og tæpper. Døre.” (T:BB 2002.223 B).
I afgørelsen refereret i TBB 2016.19 V havde udlejer ikke afholdt flyttesyn (han havde heller ikke været forpligtet til det under de dagældende regler!). Få dage efter fraflytningen fremsendte udlejer en flytteafregning, hvoraf bl.a. følgende fremgik: ”Maling 20.500” og ”Tæpper 3.750”. Landsretten fandt i denne sag, at uanset lejekontraktens bestemmelser om, at lejemålet var nyistandsat ved indflytning og ved lejeforholdets ophør skulle afleveres nyistandsat, var flyt-
teafregningen ikke tilstrækkelig specificeret til, at udlejers krav herved kunne anses for at være gjort gældende. Denne afgørelse påberåbes ofte af lejerne i huslejenævn (og bruges også af nogle huslejenævn i deres begrundelser). Afgørelsen kan dog ikke bruges til meget, da der ikke var lavet hverken indflytnings- eller fraflytningsrapport (reglerne herom var ikke indført, da sagen startede), hvorfor værdien af afgørelsen som rettesnor i dag reelt er begrænset.
Det er ikke et krav, at der i reklamationen sættes beløb på de udgifter, som vil blive krævet af lejeren.
Vestre Landsrets dom af den 8. april 2025 i anke 4. afd. BS61122/2023-VLR og BS-61135/2023-VLR. Dommen er offentliggjort i Ugeskrift for Retsvæsen U 2025.2848 V..
Få indsigt i dit forbrug og spar op til 20% på varmeregningen
K L U M M E
VI BLIVER FLERE OG FLERE DER BOR ALENE
Mikkel Høegh
Boligøkonom i Jyske Bank/Jyske Realkredit
Jeg har fået en ny kollega. Min nye kollega er meget klog og skal hjælpe mig med at spare tid. Det er nemlig en AI-assistent. Grundlæggende giver den fine svar, og måske kan jeg blive bedre til at spørge. Det ændrer dog ikke ved, at det er meget godt at tolke på dens svar. I forhold til hvad der bestemmer huslejen, er sagen naturligvis kompleks. Det hele starter dog med udbud og efterspørgsel. Udbuddet er lidt specielt på boligmarkedet, da udbuddet har en lang tilpasningstid. Det er et faktum, at efterspørgslen stiger. Det må betyde, at prisen (altså husleje) skal tilpasse sig, når udbuddet ikke kan nå det.
mit lille elfenbenskontor i Jyske Realkredit er jeg blevet udstyret med et nyt AI-værktøj. Jeg har været på kursus i at bruge det og har fået at vide, af mine dygtige kollegaer fra IT-afdelingen, at jeg skal betragte det nye værktøj som en kollega. ”Væn dig til at snakke til den” sagde min it-kollega, den skulle jeg lige skylle ned med en stæk kop kaffe. Jeg skal altså tale med min computer og lære at stille den spørgsmål. Et andet godt råd jeg fik var, at jeg evt. inden jeg spurgte den om noget, sagde til den, at den skulle tænke som en økonom.
Jeg er umiddelbart meget glad for at være økonom, men det er da muligt at mit fremtidige job er udfordret af denne fremtidige alvidende assistent. Som sagt så gjort. Jeg spurgte den derfor om, hvad der bestemmer den fremtidige husleje og fik at vide, at fire faktorer er afgørende.
1. Lovgivning og regulering – her er pointen at lejen enten er omkostningsbestemt, fri eller omfattet af lejeregulering og huslejeloft.
2. Markedsforhold – her er pointen, at det er efterspørgsel, beliggenhed, inflation og renteudvikling der bestemmer efterspørgslen.
3. Ejendommens stand og forbedringer – her er den inde på at væsentlige forbedringer af lejemålet kan løfte lejen, mens almindeligt vedligehold ikke kan.
4. Dokumentationskrav - her påpeger min nye assistent, at der fremadrettet vil komme skærpede krav til huslejereguleringer særligt i forhold til forbedringer.
Det er jo meget godt alt sammen! Nu er det jo på den tide af året, at de unge oecon- eller polit-studerende sidder og sveder ved det grønne bord til eksamen. Har de så bare lediggang at frygte efter endt indsats? Nej ikke umiddelbart. Dels synes svaret her ikke at være ny raketvidenskab, dels så synes analysen at være lidt mere kompleks end blot angivet her.
Hvis det var mig der havde trukket spørgsmålet til eksamen, var jeg nok startet et lidt andet sted. Jeg var startet med et udbud og efterspørgselsdiagram. Ikke fordi det er forkert, hvad min AI-assistent siger, men fordi udbud og efterspørgsel er grundlæggende. Assistenten nævner slet ikke udbuddet – som ellers er meget karakteristisk på boligmarkedet. På boligmarkedet gælder der nemlig det særegne, at på kort sigt er udbuddet en konstant. Vi har kun de boliger vi nu engang har. På langt sigt kan vi imidlertid øge udbuddet ved at bygge flere boliger.
Der er og bliver en kendsgerning, at vi bliver flere og flere i dette land. Dengang jeg gik i den stråtækkede skole på Als i Sønderjylland, var det en lærdom, at vi var 5 millioner indbyggere i vores land. Aktuelt har dette tal netop rundet 6 millioner. Vi bliver altså flere, og det skal byggeriet følge med til. En stor del af denne befolkningstilvækst sker ved indvandring og efterkommende af indvandre. De etniske danskere er ikke superdygtige i kunsten at reproducere sig selv. Udlændige har generelt en lavere tilknytning til ejerboligmarkedet.
Noget der vokser hurtigere end befolkningen er imidlertid antallet af husstande. Der er således flere der bor alene. Over de sidste 15 år er antallet af husstande vokset med godt 11 pct. mens befolkningen er vokset med godt 8 pct. Det giver efterspørgslen efter boliger et ekstra tryk.
Trækker vi så det hele sammen, så har vi flere mennesker og flere mennesker der bor alene. En større andel af befolkningen er indvandrere eller efterkommere heraf og disse har en løsere tilknytning til ejerboligmarkedet. Tilsvarende gør sig gældende for folk der bor alene. Dermed tegner der sig en stigende efterspørgsel efter lejeboliger. Skal den stigende efterspørgsel ikke resultere i højere huslejer, så skal udbuddet rykke med. Udbuddet af lejeboliger rykker sig langsomt – særligt i de store byer. Derfor bliver huslejerne også presset op. Det er der hverken noget unaturligt eller grådigt i – det er sådan markedsøkonomi fungerer.
MELLEM INTERESSEFORBUNDNE PARTER
SKRIBENTER
Advokat, Ph.D. Bent Ramskov og Advokat Mette Houborg, DAHL Advokatpartnerselskab
Et ”gyldent vindue” er en situation, hvor en række punkter rammer hinanden og gør en situation særlig optimal. Et sådant gyldent vindue opstår kun sjældent - men når det sker, er det vigtigt at være opmærksom på de muligheder vinduet giver, og hvor længe vinduet er åbent.
På skatteområdet er der netop åbnet et sådant gyldent vindue, dels da der den 9. april 2025 blev vedtaget nye regler, der forbedrer mulighederne for generationsskifte af fast ejendom.
Samtidig er der dog også den 22. maj 2025 vedtaget nye regler, der forringer den nuværende retsstilling i forhold til værdiansættelse af erhvervs-, landbrugs-, skov og blandet benyttede ejendomme i forbindelse med overdragelse mellem interesseforbundne parter. Disse regler har dog først betydning, når de nye ejendomsvurderinger kommer for disse ejendomstyper. Prognosen er lige nu, at Vurderingsstyrelsen begynder at udsende nye ejendomsvurderinger for erhvervs-, landbrugs-, skov og blandet benyttede ejendomme ultimo 2025.
De ”gode” regler kan altså allerede udnyttes nu, mens de ”dårlige” regler først har betydning, når der kommer nye vurderinger for erhvervs-, landbrugs-, skov og blandet benyttede ejendomme. Deraf opstår ”det gyldne vindue”.
Nedenfor gennemgås 1) de muligheder, der nu er givet med de nye regler om generationsskifte af fast ejendom, 2) de nugældende regler for værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter, og 3) den ændring, der kommer heri, så snart de nye ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme, landbrugsejendomme,
skovejendomme og blandet benyttede ejendomme. Slutteligt opsummeres, hvorfor der lige nu er et gyldent vindue.
NYE REGLER OM GENERATIONSSKIFTE AF FAST EJENDOM
Den 9. april 2025 blev lovforslaget, L123, vedtaget. Med dette lovforslag blev der vedtaget en række nye og spændende regler. De to hovedpunkter, der er relevante for det gyldne vindue, er:
1) Det bliver nu muligt at overdrage ”aktiv udlejningsvirksomhed” med skattemæssig succession
2) Bo- og gaveafgiften nedsættes til 10 % ved generationsskifte af ”reelle erhvervsvirksomheder”
For det første er der indført en regel om, at aktiv udlejningsvirksomhed har en sådan karakter, at der kan ske overdragelse med skatteretlig succession. At en ejendom kan overdrages med skattemæssig succession betyder, at overdrageren ikke beskattes ved afståelsen, og at køber indtræder i sælgers skattemæssige position.
Ændringen giver både mulighed for at overdrage personligt ejede udlejningsejendomme med skattemæssig succession, men også kapitalandelene i et selskab, der driver aktiv udlejningsvirksomhed. En række betingelser skal dog opfyldes. Landbrugs- og skovejendomme har i mange år kunne
Fortsættes side
overdrages med skattemæssig succession, men reglen udvides markant til nu også at omfatte ”aktiv udlejningsvirksomhed”.
For det andet er bo- og gaveafgiften nedsat til 10 % ved generationsskifte af ”reelle erhvervsvirksomheder”, hvis en række betingelser er opfyldt. Det betyder, at ved arveudlæg af reelle erhvervsvirksomheder vil boafgiften udgøre 10 %, og ved generationsskifte af reelle erhvervsvirksomheder kan købesummen berigtiges ved gave med 10 % i gaveafgift. Både landbrugs- og skovejendomme samt ”aktiv udlejningsvirksomhed” vil være ”reel erhvervsvirksomhed” omfattet af den nedsatte bo- og gaveafgift.
VÆRDIANSÆTTELSE AF FAST EJENDOM
Nu – inden de nye ejendomsvurderinger for erhvervs-, landbrugs-, skov og blandet benyttede ejendomme kommer
Når en fast ejendom skal overdrages mellem interesseforbundne parter, skal ejendommen som udgangspunkt værdiansættes til handelsværdien. Dog gælder der iht. 1982-cirkulæret og 2021-cirkulæret særlige regler om værdiansættelse af fast ejendom, der overdrages mellem personer, der kan give hinanden gaver med gaveafgift til følge.
Hvis der ikke er kommet en ny ejendomsvurdering efter Ejendomsvurderingsloven, kan ejendommen værdiansættes til den videreførte offentlige vurdering +/- 15 %, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Den 8. maj 2025 har Skattestyrelsen udsendt et styresignal (SKM2025.243.SKTST), der beskriver, hvornår der foreligger en særlig omstændighed. Styresignalet er i det store hele blot en opsummering af den omfattende praksis, der allerede foreligger.
Det tydeliggøres i styresignalet, at det er en forudsætning for at statuere særlige omstændigheder, at der foreligger et konkret holdepunkt vedrørende den konkrete ejendom, som indikerer, at en værdiansættelse efter 15 %-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi. Herefter inddrages forskellen mellem den offentlige ejendomsvurdering og den værdi, der fremkommer ifølge holdepunktet, og den tidsmæssige sammenhæng mellem holdepunktet og tidspunktet for overdragelsen efter 15 %-reglen i en samlet vurdering af, om der alt i alt foreligger særlige omstændigheder.
Et holdepunkt kan f.eks. være tidligere eller efterfølgende salg af ejendommen, indhentede vurderinger, belåning af ejendommen, arveafkald og anden kompensation af øvrige arvinger/familiemedlemmer.
Når de nye ejendomsvurderinger for erhvervs-, landbrugs-, skov og blandet benyttede ejendomme kommer
Når de nye ejendomsvurderinger kommer, vil erhvervs-, landbrugs-, skov og blandet benyttede ejendomme ikke længere få fastsat nogen ejendomsværdi. Der vil alene blive fastsat en grundværdi og eventuelt en stuehusværdi/ejerboligværdi. Derfor finder 2021-cirkulæret og 20 %-reglen
ikke direkte anvendelse for så vidt angår disse ejendomstyper. Ejerboliger vil derimod kunne overdrages til den nye ejendomsvurdering +/- 20 %, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.
Når erhvervs-, landbrugs-, skov og blandet benyttede ejendomme skal overdrages inden for bo- og gaveafgiftskredsen, efter de nye vurderinger er kommet, vil ejendommene skulle overdrages til handelsværdien – enten ved at indhente en ejendomsmæglervurdering eller ved at indhente en ejendomsværdi fra Vurderingsstyrelsen efter Ejendomsvurderingsloven § 11.
Den 22. maj 2025 blev L177 vedtaget, som dels medfører en omskrivelse af § 11 og dels et retskrav på brug af en § 11 vurdering ved overdragelse af fast ejendom inden for den nævnte personkreds ved arv og gave. En § 11 vurdering bliver lavet, hvis en ejendomsejer beder Vurderingsstyrelsen om, at der fastsættes en ejendomsværdi under visse betingelser. Retskravet på brug af den fastsatte ejendomsværdi gælder i 2 år fra modtagelsen af § 11 vurderingen. Retskravet indebærer, at man kan støtte ret på værdien, uanset om der måtte foreligge særlige omstændigheder, f.eks. en nyere handelspris.
Hvis man i stedet går med handelsværdien – altså hovedreglen for værdiansættelsen ved overdragelse ved arv og gave – kan man stadig bruge +/- 20 %-reglen i forhold til en § 11 vurdering, da denne værdi er udtryk for handelsværdien. Man kan da dog blive mødt med, at der foreligger særlige omstændigheder. Det har dog formodningen imod sig at dette skulle give udfordringer, da Vurderingsstyrelsen jo netop lige har fastsat værdien efter § 11, og dermed ofte har besigtiget ejendommen.
Værdien, som ansættes efter § 11, skal efter forarbejderne til bestemmelsen være handelsværdien. Det vil uden tvivl som udgangspunkt være en højere værdi end de nuværende videreførte vurderinger. Overdragelsen kan dog stadigvæk ske skattefrit med skatteretlig succession og med 10 % i bo- eller gaveafgift - men til nogle forventeligt noget højere værdier.
DET GYLDNE VINDUE
Essensen af det ovenfor anførte er, at det lige nu er muligt at overdrage (1) udlejningsejendomme, som opfylder kriterierne for at være ”aktiv udlejning”, skov- og landbrugsejendomme med skattemæssig succession, dvs. uden at overdragelsen udløser skat, (2) til en bo- eller gaveafgift på 10 % og (3) til en værdiansættelse på +/- 15 % af de videreførte – typisk lave - ejendomsvurderinger. Det er i den grad et ”gyldent vindue”.
Vinduet er åbent fra nu og frem til, at Vurderingsstyrelsen begynder at udsende de nye ejendomsvurderinger for erhvervs-, landbrugs-, skov og blandet benyttede ejendomme.
Vær opmærksom på, om alle betingelserne er opfyldt. Det er særdeles komplekse regler, men som giver gode muligheder for generationsskifte af fast ejendom, hvis de benyttes korrekt.
Firmaaftale med Designa for medlemmer hos Danske Udlejere
Som medlem hos Danske Udlejere får du attraktive rabatter hos alle vores butikker i Danmark. Designa er dansk design, høj kvalitet og solidt håndværk - vi er med dig hele vejen.
Læs mere om aftalen på designa.dk/danske-udlejere, hvor du også finder din Designa butik.
Læs mere her designa.dk/certificeringer
ARTIKLERNE ER
SKREVET AF:
MICHAEL PREETZMANN,
MARTIN BIRK OG
MAIKEN MARK LARSEN
LAYOUT & FOTOS:
MAIKEN MARK LARSEN
VELKOMMEN TIL VIBORG
Delegeretmødet startede som traditionen byder med sang. I år var det: ”I Østen stiger solen op” – flot akkompagneret af Hanne Kjeldgaard Christiansen, Viborg Udlejerforening på klaver.
Ulrik Wilbek oplyste, at Viborg Kommune er den næststørste kommune arealmæssigt med et indbyggertal på ca. 98.000 mennesker - med potentiale for yderligere vækst. Viborg Kommune er ikke gået tilbage rent befolkningsmæssigt, selvom Danmarks Statistik siger det modsatte.
Viborg By havde en udfordring for et par år siden, men denne blev løst. De øvrige 42 byer var gået lidt tilbage, mens landområderne desværre stadig oplever tilbagegang. Der var mistet 3.000 beboere i landområderne, og der var intet der tyder på, at de vil komme tilbage.
Efter Ulrik Wilbek var kommet til, var kvoterne for de almene boliger faldet fra 10 millioner til 5 millioner om året, og der er ikke opført almene boliger i Viborg By, da de private udlejere kan håndtere efterspørgslen.
Der er kommet 10 nye landsdækkende uddannelser til Viborg Kommune, bl.a. kan man nu uddanne sig som maskinmester, inden for software eller inden for en af de mange sundhedsuddannelser. Aarhus Universitet har ligeledes udbudt 3 linjer i Foulum, herunder dyrlæge-uddannelsen.
Apple har også placeret sig i Foulum, og der arbejdes på at etablere en industripark for at udvide de 52.000 arbejdspladser, der er i kommunen. Karup Flyvestation er i den sammenhæng en af de store arbejdspladser i kommunen.
Ulrik Wilbek oplyste afslutningsvist, at Viborg Kommune også har fokus på kulturarrangementer. I den sammenhæng blev Classic Car Race, Royal Run, Forever Festival, Fyrfest og Viborg Snapsting fremhævet.
FORMANDSBERETNINGEN
Foreningens formand Keld Frederiksen indledte delegeretmøde nr. 125. med sin formandsberetning.
MEDLEMSSITUATIONEN
Medlemsskaren består i dag af ca. 5.500 udlejere. Medlemmerne spænder fra udlejere med et enkelt lejemål til udlejere med flere hundrede lejemål.
Det geografiske område dækker nu hele landet i stedet for kun Jylland. På Fyn er der 3 foreninger, mens Sjælland har medlemsforeninger i Syd-, Nord- og Vestsjælland.
I efteråret vil der blive afholdt et kursus i København for at se, om der grundlag for en ny forening der.
Hvad er der sket i årets løb?
SAMARBEJDET MED DI EJENDOM
Det vigtigste i 2024 var uden tvivl opstarten på samarbejdet med Dansk Industri, der har flere indgange til henholdsvis politikerne og embedsmandsværket end Danske Udlejere.
Et konkret resultat af samarbejdet er ændringen i reglerne om generationsskiftet, så virksomheder med ejendomme ikke altid betragtes som en passiv pengetank, men i stedet for som en erhvervsvirksomhed med de muligheder, som dette giver.
DI Ejendom har nedsat flere arbejdsgrupper, der arbejder inden for områder af Danske Udlejers interesse. Formanden er med i ”Forum for lejelovgivningen”, og det forventes, at der opnås mange fordele herved.
BOGEN: ”GRUNDLÆGGENDE UDLEJNING AF BOLIGER”
Der arbejdes på en ny, revideret udgave af bogen. Den forventes genudgivet i 2025.
Fortsættes side 34
KONTAKT TIL MEDIERNE OG
POLITIKERNE
Der har på det seneste været overskrifter om, at ”Huslejen stiger 40 %”. Det er ganske enkelt objektivt forkert, da man får indtrykket, at det skulle gælde for alle lejemål. Hvis det forholdt sig sådan, så kunne man i hvert fald bryste sig af, at også indtjeningen var steget med 40 %.
Danske Udlejere har forsøgt at ”komme bag tallene”, men det er desværre ikke lykkes.
Husk hvilket ramaskrig der fremkom, da NPI-stigningen var på 8-10 %. Det resulterede i et lovindgreb, der på ekspropriationsmæssig vis begrænsede den aftalte leje til max 4 % om året.
Nu er det vistnok kun Enhedslisten, der giver udtryk for, at lovgiveren skal bestemme, hvilken procentsats udlejer skal have i fortjeneste på sin udlejning. Procentsatsen oplyses ikke, og erfaringerne med den omkostningsbestemte leje viser, at ikke alle omkostninger dækkes.
KURSER
I 2024 er der gennemført 83 kurser i hele landet. Der har været mere end 3.000 deltagere på disse kurser.
I 2025 er Danske Udlejere allerede godt i gang.
Keld Frederiksen gav en tak til Grundejernes Investeringsfond for tilskuddet, der gjorde det muligt at afholde kurserne gratis.
Der tilbydes også en administrator-uddannelse i samarbejde med Erhvervsakademiet i Aarhus. Fagene her er til den almindelige udlejer, der ønsker at vide mere om lejeret. Dette er også til meget konkurrencedygtige priser.
LÆGDOMMERE OG HUSLEJENÆVNSREPRÆSENTANTER
Det er blevet vanskeligt at finde medlemmer, der kan hjælpe ved Huslejenævnene og domstolene. Honoraret er ikke værd at tale om. Grundlaget i sagsbehandlingen i huslejenævnene og domstolene er forskelligt, og det er ikke rimeligt alene at kritisere de forskellige resultater, der fremkommer ved de to instanser.
Der er netop udkommet en ny rapport om sagsbehandlingen ved huslejenævnene. Styrken ved huslejenævnene er deres hurtige afgørelser af tvister, mens man ikke kan forlange, at der er tale om ”små” boligretter – kun tiden og de fremtidige drøftelser vil vise, hvor dette ender.
Danske Udlejere fastholder traditionen om special-kurser for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter, dels for at orientere om nye regler og domspraksis, dels for at erfaringsudveksle, da man kun bliver klogere af dette.
GRUNDEJERNES INVESTERINGSFOND
Louise Kaczor og Keld Frederiksen er udlejernes repræsentanter i GI-bestyrelsen.
Der arbejdes med at få reglerne ændret, men indtil videre må vi arbejde ud fra de regler, som lovgiverne har fastsat.
Der opfordres i øvrigt til at besøge GI´s hjemmeside, da der ofte er noget af interesse på den.
KOMMENDE LOVÆNDRINGER OG RETSPRAKSIS
Der er fremkommet et beslutningsforslag i Folketinget om at ændre reglen for strafgebyr ved Huslejenævnet, hvis man som udlejer taber en sag i nævnet, men senere vinder den i retssystemet. Det bliver interessant at følge.
Udvalget ser stadig på reglerne om tilbudspligt, selvom der er kommet en mindre lovændring. Tidligere var det muligt at lejerne med en interesse i en ejendom kunne få tinglyst en ret til at købe ejendommen. Det er svært at se behovet for komplicerede regler.
Der er truffet en spændende afgørelse i T:BB 2025.166 Ø, der giver en udlejer ret til at ophæve et lejemål, da lejeren ikke gav adgang for at se et skimmelsvampangreb. Der er ligeledes faldet et par domme om modtagelsen af et påkrav (T:BB 2025.144 Ø), hvor en kundechefs oplysning om, at et brev var afsendt, ikke var nok, mens en kurers aflevering af en opsigelse i T:BB 2025.826 var ok.
AFSLUTTENDE TAK
Keld Frederiksen afsluttede sin beretning med ar sige tak til sine bestyrelseskollegaer og tak til kontoret i Aarhus, hvor Michael Preetzmann, Maiken Mark Larsen og Lone Kragh udfører de mange opgaver, der får foreningen til at fungere i dagligdagen.
FORSIKRINGSORDNINGEN
Michael Preetzmann aflagde status for forsikringsordningen.
SAMARBEJDET
Det er nu 26 år siden, at samarbejdet mellem Danske Udlejere og Alm. Brand startede for at sikre konkurrencedygtige priser til medlemmerne. Det er en unik ordning, hvor skader på rør og stikledninger erstattes uden aldersafskrivning.
Der er tale om et partnerskab til gavn for både udlejerne, Alm. Brand og Danske Udlejere.
UDVIKLINGEN OG NY FORHANDLING
Pr. 31. marts 2025 er der tegnet 4.926 policer med en samlet præmieindtægt på 52.888.995 kr. De tidligere varslinger af præmieforhøjelser har tilsyneladende hjulpet, da der i 2024 alene er varslet 15 forhøjelser.
DER BLEV UDBETALT 2.332.539 KR. I
BONUS I 2024.
Der er dog opstået en udfordring. Alm. Brand har foretaget en analyse af den nuværende portefølje og har konstateret, at en stor andel består af ældre ejendomme, hvilket i høj grad påvirker skadesprocenten negativt. Dette har medført et årligt underskud for Alm. Brand på 15 mio. kr.
Alm. Brand ønsker derfor at forhandle en ny aftale med virkning fra den 1. oktober 2025 for at få en mere balanceret portefølje ind under ordningen.
Det skal understreges, at en eventuel ny aftale ikke vil få indflydelse på eksisterende medlemmer, da den nuværende kontrakt løber frem til 1. oktober 2026.
KONTAKT
Det er muligt at kontakte enten Morten Jacobsen eller Michael Preetzmann fra Danske Udlejere for at høre nærmere om forsikringsordningen, herunder aftale et nærmere møde.
ÅRSREGNSKAB OG BUDGET
Conny Lindholt oplyste indledningsvist, at der ikke var nogen overraskelser eller anmærkning til årsrapporten 2024. Kontoret fik ros i den sammenhæng, herunder for arbejdet med det nye økonomisystem og hjemmesiden.
Conny opfordrede alle til at sende deres medarbejdere afsted på uddannelse hos Erhvervsakademiet, da kvaliteten af disse var i top, mens der med sammenlignelige udbydere var tale om ½-pris. (Uddannelsen hedder: Akademiuddannet i finansiel rådgivning – ejendomsadministration AUE – tilmelding kan ske til Michael Preetzmann, Danske Udlejere.
Conny Lindholt gennemgik herefter den reviderede årsrapport. Det blev konstateret, at der var en blank påpegning fra revisoren Beierholm.
Årsagen til, at årets resultat blev på 29.236 kr., skyldes
øgede indtægter fra forsikringsordningen og øgede renteindtægter.
På balancen fremgik det, at der nu er obligationsværdier for kr. 4.735.933.
Der var ingen bemærkninger til årsregnskabet, der efterfølgende blev enstemmigt vedtaget.
Conny Lindholt gennemgik herefter budgetforslaget for 2026. Kontingentet vil forblive uændret, således at det udgør 400 kr. årligt.
Der forventes et årsresultat på 355.000 kr.
Der var ingen bemærkninger til budgettet, der efterfølgende blev enstemmig vedtaget.
UDPLUK FRA DAGENS DEBAT
I tilknytning til formand Keld Frederiksens beretning og under eventuelt var der spørgsmål og debat. Nedenstående er et udpluk af disse.
Claus Eland, Kolding Udlejerforening spurgte ind til, hvor solidt flertallet bag lovændringen af generationsskifte var?
Kjeld Frederiksen konstaterede, at der altid er usikkerhed om lovgivningen, der kan blive ændret lige pludseligt som følge af de politiske vinde, så det var svært at sige noget om.
Claus Eland, Kolding Udlejerforening spurgte ind til, om fredede ejendomme ikke kunne forsikres i forsikringsordningen?
Michael Preetzmann oplyste, at det ikke er muligt at forsikre fredede ejendomme i forsikringsordningen. Det har i øvrigt aldrig været muligt – og skulle enkelte ejendomme have sneget sig ind – så må udlejeren være glad for den tid, som er gået godt. Har man fredede ejendomme, må disse tegnes udenom forsikringsordningen til ”fuld pris”, eller vælge et andet selskab – og erfaringen er desværre, at det vil blive dyrt.
Flemming Hyldgaardhus, Nordjyske Udlejere oplyste, at der er vedtaget en ændring i retsplejeloven, hvor domsmænd kan bevare hvervet, indtil de er fyldt 80 år. Han spurgte om noget lignende er på vej for huslejenævnsmedlemmer?
Kjeld Frederiksen havde ikke kendskab til en sådan lovændring og konstaterede, at det er svært at finde huslejenævnsmedlemmer. Det er lokalforeningen, der indstiller, og kun undtagelsesvist bør man indstille en person, der ikke bor i kommunen. Rettidig omhu er hjælp til selvhjælp.
[Red.: I lov om boligforhold § 79, stk. 7, står følgende: ”Stk. 7. Udnævnelsen af formand, medlemmer og suppleanter sker for indtil 4 år. Et medlem kan dog vælge at udtræde af huslejenævnet efter at være fyldt 67 år.” Der er således kun en ret til at udtræde, men ikke en pligt. Kommunen kan dog ytre et ønske om en indstilling af en anden kandidat.]
Flemming Hyldgaardhus, Nordjyske Udlejere oplyste, at praksis for opkrævning af (byggeaffald er meget forskellig i Thisted, Hjørring og Aalborg, og han spurgte, om andre havde erfaringer på dette område.
Mikkel (Kim) Sejr, Udlejerforeningen Vestfyn oplyste, at han havde haft held med at oplyse, at det var ”borger-relateret affald”.
Ole Andersen , Sønderjylland oplyste, at han havde kæmpet med dette i mange år, herunder med fotos og lignende tiltag. Han er i dag blevet fritaget. Han henviste til et notat fra Miljøstyrelsen.
Henning Filbert, Viborg Udlejerforening medgav, at det var et cirkus, da der er forskellige ordninger i kommunerne. Han oplever, at fjernelsen af affaldsmedarbejdere havde gjort det vanskeligere i praksis.
VALG TIL BESTYRELSEN
Bestyrelsen i Danske Udlejere består i henhold til vedtægterne af 7-10 medlemmer. Den del af bestyrelsen, som ikke er på valg udgøres af følgende personer:
• Conny Lindholt
• Hans Jørgen Svanholt
• Leon Vetter
• Svend Madsen
• Mikael Jonassen
PÅ VALG I 2025 VAR:
• Keld Frederiksen
• Mogen Broe-Andersen
• Louise Kaczor
Alle tre accepterede genvalg – og blev genvalgt.
KELD FREDERIKSEN
Formand fra 2005 og bestyrelsesmedlem fra maj 1991
Bestyrelsesmedlem fra maj 2019
MOGENS BROE-ANDERSEN
Næstformand fra 2011 og bestyrelsesmedlem fra maj 1997
Bestyrelsesmedlem fra maj 2024
EFTERFØLGENDE KONSTITUEREDE BESTYRELSEN SIG SÅLEDES:
• Formand
Keld Frederiksen
• Næstformand
Mogens Broe-Andersen
• Kasserer
Conny Lindholt
• Menigt medlem
Leon Vetter
• Menigt medlem
Louise Kaczor
• Menigt medlem
Svend Madsen
• Menigt medlem
Mikael Jonassen
• Menigt medlem
Hans Jørgen Svanholt
CONNY LINDHOLT
Kasserer fra 2013 og bestyrelsesmedlem fra maj 2011
Bestyrelsesmedlem fra maj 2024
LEON VETTER
Bestyrelsesmedlem fra maj 2004
Bestyrelsesmedlem fra maj 2015
LOUISE KACZOR
HANS JØRGEN SVANHOLT
SVEND MADSEN
MIKAEL JONASSEN
FÆLLES INDSATS FOR AT REALISERE POLITISKE AMBITIONER
Per W. Hallgren – bestyrelsesleder i DI Ejendom og adm. direktør for Jeudan A/S – er glad for samarbejdet mellem DI Ejendom og Danske Udlejere, der startede den 18. april i 2024.
Danske Udlejere og DI Ejendom supplerer hinanden godt både geografisk og størrelsesmæssigt, og DI har siden 1838 arbejdet for bedre rammevilkår for industrien. DI Ejendom ønsker ikke at involvere sig i rådgivning eller uddannelse, men vil hellere arbejde for styrket politisk indflydelse og øget legitimitet.
Som eksempler på indsatsområder nævnte Per W. Hallgren skattepolitiske indsatser, hvor der er opnået resultater inden for generationsskiftebeskatning, stigningsbegrænsning på dækningsafgiften samt stillet forslag om at sikre klageret ved vurderinger og beskatning af erhvervsejendomme samt forslag om loft over efteropkrævning af dækningsafgift.
Der ønskes en klar grøn profil, hvilket vil ske gennem et tæt samarbejde med DI Byggeri, bl.a. om Helhedsorienteret Bygningsreglement, EU´s bygningsdirektiv og ESG-omnibus-forslaget samt en påvirkning af Dansk Industris politikker, fx ift. revision af energimærkeordningen.
Et sidste fokuspunkt er det kommende boligpolitiske udspil, hvor DI Ejendom gerne vil give et bud på at efterkomme boligefterspørgslen.
BRANCHENS IMAGE ER AFGØRENDE.
På initiativ fra By og Havn (København) og Jeudan A/S har DI Ejendoms bestyrelse fået udarbejdet en undersøgelse om private udlejningsvirksomheder. Den gode nyhed i den sammenhæng er, at de personer, der ikke havde kendskab til private udlejere, var tilfredse. Den lidt mere dårlig nyhed er derimod, at folk med kendskab til branchen havde en negativ holdning til branchen. Utilfredsheden var større end hos landbruget (selv i København, hvor der som bekendt ikke er landbrug), men holdningen til udlejningsbranchen er til gengæld bedre end folks holdning til finanssektoren.
Der blev opfordret til at byde ind med gode historier, herunder evt. positive historier om byudvikling. Historierne kan evt. gives til Danske Udlejere.
Under forsamlingens spørgsmål oplyste Per W. Hallgren, at der vil blive arbejdet med at få set på reglerne om den kritiske leje, da disse er udarbejdet gennem vejledninger under Finanstilsynet. Retteligt bør de gives på lovniveau.
Per W. Hallgren vurderede, at der vil ske noget positivt med bidragssatsen, da det Systemiske Risikoråd her til efteråret skal genbesøge deres beslutning.
Per W. Hallgren sagde atter en gang tak for samarbejdet.
FRA MØDE TIL NETVÆRK: SOCIALE ØJEBLIKKE FRA DELEGERETMØDE 2025
FREDAGSARRANGEMENT
MED BÅDE KULTUR OG GOD MAD
Endnu et pletskud fra Viborg Udlejerforening
Det er efterhånden blevet en tradition, at den medarrangerende forening udbyder et uformelt og hyggeligt arrangement for de delegererede, som ankommer allerede fredag eftermiddag.
Viborg Udlejerforeningen havde sammen med Viborg Kommune arrangeret en historisk byvandring i indre by Viborg. Hele 83 personer havde tilmeldt sig arrangementet, og på trods af et lidt trist vejr, var det et super interessant arrangement.
Efter ca. 1 ½ times rundvisning i 5 grupper, satte vi kursen mod Brygger Bauers Grotter. I disse hyggelige omgivelser blev der serveret en meget lækker 2-retters menu inkl. vine/øl.
LEDSAGERTUR
Når de delegerede hygger sig med generalforsamling og boligpolitisk debat, skal ledsagerne naturligvis også underholdes.
I år var det Lars Kaasgaard, formand for Viborg udlejerforening (billede øverst tv.) der agerede turguide. Iflg. pålidelig kilde var Lars en fantastisk og meget vidende guide. På turen til ”De fem Halder” fortalte Lars historien om det naturskønne borg- og herregårdsmiljø ved Hald Sø udenfor Viborg.
Frokosten foregik ca. ½ times kørsel fra De fem Halder, nemlig på Hjarbæk Kro. På kroen fortalte værtsparret om kroens historie og delte anekdoter med rund hånd. Efter en dejlig frokost og kold hvidvin, var det tid til afgang retur til Viborg.
Vel ankommet ved Salonen (Golf Hotel Viborg), kunne Lars Kaasgaard afsløre en sidste overraskelse – nemlig en sejltur på Viborgsøerne med det gode skib Margrethe I.
Kl. 15:00 kunne ledsagerne således tilslutte sig de delegerede og drikke kaffe og spise kage.
GÆTTEKONKURRENCE – ELLER
BARE
EN DYGTIG MATEMATIKER?
Traditionen tro var det igen tid til årets mest spændingsfyldte disciplin på Delegeretmødet: Gættekonkurrencen! Med uvurderlig opbakning fra vores trofaste leverandører og samarbejdspartnere blev der lagt i ovnen til en dyst, der kunne få selv en sudoku-mester til at svede.
Michael Preetzmann havde ofret sig for sagen – og vi mener bogstaveligt talt – ved at spise sig igennem ikke færre end 625 ispinde. En opgave, der kræver både viljestyrke, mavesyre og måske lidt hjælp fra en tandlæge bagefter. Heldigvis var det hele for en god sag, og de mange ispinde blev efterfølgende samlet i en glaskrukke, hvor den, der kom tættest på det korrekte antal vandt konkurrencen.
Direktør Erik Høj fra Designa i Kjellerup sponsorerede 2. præmien, der kan få enhver amatørkok til at føle sig som Jamie Oliver: en lækker knivblok i bambus og en imponerende kokkekniv i topkvalitet. Med sådan en præmie kan selv kogt spaghetti blive serveret med stolthed!
Mette Harboesgaard fra Udlejerforeningen Sønderjylland gættede sig til den eftertragtede Ipad, som igen i år blev sponsoreret af Techem. 2. præmien gik til Preben Hove fra Thy-Mors Udlejerforening. DATOEN
DANSKE UDLEJERES OVERRASKELSE: THE POWLS – GAS, GAG & GODT HUMØR
Danske Udlejere byder indimellem på en uventet og munter afslutning. Umiddelbart efter delegeretmødet og den efterfølgende boligpolitiske debat var det tid til at sænke skuldrene, nyde en kold øl eller sodavand – og få sig et godt grin.
Underholdningen stod The Powls for, og de leverede et show med højt tempo, skarpe punchlines og masser af energi i cirka 45 minutter. Ikke alle jokes var lige egnede til kaffeselskabet – men stemningen var i top, og latteren rungede i lokalet.
BOLIGPOLITISK DEBAT
DEBATTØRER
Thomas Fokdal
(længst til venstre) er stifter af konsulentbureauet Copenhagen Windows og ekspertrådgiver for ejendomsbranchen med fokus på kommerciel by- og ejendomsudvikling.
Thomas Fokdal er uddannet cand. scient. pol. med speciale i anvendt fremtidsforskning.
Curt Liliegreen
(nr. 2 fra højre) er direktør i Boligøkonomisk Videnscenter, der er et videnscenter etableret af Realdania efter boligkrisen i 2008. Videnscenteret har til formål at prioritere boligøkonomi i samfundet, samt at arbejde på at styrke det faglige, boligøkonomiske miljø.
Curt Liliegreen er uddannet cand. polit.
Helle Juhler-Verdoner
har siden 1. februar 2024 været ansat som branchechef i DI Ejendom, hvor hun forinden var ansat som branchechef for Intelligent Energi i Green Power Denmark.
Helle Juhler-Verdoner er uddannet cand. polit, og hun har desuden en MBA fra Henley Business School.
Mikkel Høegh
(længst til højre) er boligøkonom i Jyske Bank og daglig leder af afdelingen boligøkonomi. Udover forskellige jobs i den finansielle sektor har han ligeledes undervist i en række fag som bl.a. finansiering på handelshøjskolen og universitetet.
Mikkel Høegh er uddannet cand. oecon.
FREMTIDENS BOLIGUDLEJNING
I EN TID PRÆGET AF HASTIGE FORANDRINGER PÅ BOLIGMARKEDET VAR
TRE CENTRALE TEMAER I FOKUS UNDER ÅRETS PANELDISKUSSION VED DEN BOLIGPOLITISKE DEBAT: TEKNOLOGISK INNOVATION, ÆNDREDE BEBOERPRÆFERENCER OG BÆREDYGTIGHED.
Efter Danske Udlejere delegeretmøde samledes fire brancheeksperter for at drøfte, hvordan den fortsatte udvikling inden for ovenstående områder vil påvirke boligudlejningssektoren fremadrettet. De diskuterede de udfordringer og muligheder, som udlejerne bør være opmærksomme på i den kommende tid.
Jesper Sørensen, journalist, forfatter og foredragsholder, modererede diskussionen og sikrede, at alle debattørerne fik tid bag mikrofonen.
MIKKEL HØEGH: GRØNNE LÅN
Mikkel Høegh, boligøkonom i Jyske Bank, åbnede debatten ved at understrege, at investeringer i boliger først og fremmest skal være økonomisk rentable fra start. Hvis ikke investeringen "kan regnes hjem" fra start, så kan den det nok heller ikke på sigt.
Han påpegede, at man ikke kan forudsige fremtidens boligbehov, da udviklingen ofte tager kvantespring, der kan overraske markedet. For boligsøgende er det stadig det vigtigste, at finde en funktionel bolig, som de har råd til at bo i.
Høegh påpegede, at havvindmøller ikke bør finansieres med realkreditlån, da de ikke har samme levetid som gode gamle danske ejendomme. Dernæst udtrykte han sin kritik af de grønne lån.
"Der er et stort ønske om, at grøn finansiering skal tilbyde lavere renter for ejendomme, der udleder mindre CO2. Desværre må jeg skuffe jer, renten er ikke markant lavere på disse ejendomme. På de bedste dage kan der være en forskel på måske 0,1 procentpoint, men for det meste, så handles både grønne og brune obligationer til samme pris i dag," sagde Mikkel Høegh.
Ifølge Høegh viser undersøgelser, at folk gerne vil bo i bæredygtige byggerier. Men spørger man de selvsamme, om de er villige til at betale ekstra for det, ja så er svaret
ofte et nej. Dette står i kontrast til det faktum, at de adspurgte til gengæld gerne vil betale mere for nybyggeri i høj kvalitet, som i sig selv også er bæredygtigt.
Høegh påpegede, at nyt byggeri, der helt automatisk opfylder kravene til at få grøn finansiering, med tiden vil blive det nye normale. Efter hans mening vil dette potentielt stille den ældre boligmasse dårligere, da de så vil stå tilbage med de såkaldte brune obligationer, der bliver illikvide.
"Ved illikvide obligationer stiger renten stille og roligt, da investor grundet usikkerheden skal have noget mere, for at købe de brune obligationer," sagde Høegh.
Ifølge boligøkonomen åbner det op for en yderst farlig debat, hvor de nye og moderne boliger får lettere og billigere adgang til finansiering, mens de ældre bygninger modsat bliver belæsset med højere omkostninger. Ældre bygninger, der måske ovenikøbet ligger i yderområderne. En udvikling der nok ikke var det, som man ønskede sig oprindeligt.
"Jeg mener, det ville være langt bedre at fastholde det system, vi har i dag med realkreditlån. Realkreditobligationer, der stiller krav til moderne bygninger, betyder, at de grønne papirer allerede opfylder ESG-kravene. Jeg er kritisk overfor grønne lån, da jeg er bekymret for, hvad resultatet af den udvikling kan blive," sagde Mikkel Høegh.
THOMAS FOKDAL: URBANISERING OG ÆNDREDE BOLIGPRÆFERENCER
Thomas Fokdal, stifter af konsulentbureauet Copenhagen Windows, satte fokus på urbaniseringen og de ændrede boligpræferencer, som udlejere bør tage højde for. Ifølge Fokdal vil den stigende urbanisering føre til øget efterspørgsel på boliger i byerne, især i de større byer som København og Aarhus. Fokdal fremhævede, at udlejere bør fokusere på at bygge tættere og højere
Fortsættes side 44
for at imødekomme efterspørgslen, især på de mindre og mellemstore lejligheder, som mange unge og ældre efterspørger.
"Vi skal sikre, at vi som branche om fem år ikke står med bæredygtige, men alt for dyre boliger, når det omkringliggende samfund i stedet efterspørger betalbare boliger eller et boligmarked i balance,” sagde Thomas Fokdal.
Fokdal fremhævede værket "Vores Livskvalitet - Hvad kan vi lære af de lykkeligste danskere?", som Realdania udgav i marts 2025. Værket, der er baseret på evidens og frit tilgængeligt for alle, undersøger, hvordan vi kan skabe bedre rammer for bymiljøer og boliger. Det påpeger den massive boligmangel, hvor alt for få boliger bliver bygget, hvilket vil føre til et pristryk, der vil forværre ubalancen på boligmarkedet. Ifølge Fokdal vil dette være en af de større udfordringer, vi kommer til at stå overfor i de kommende år.
HELLE JUHLER-VERDONER: BÆREDYGTIGHED OG RETTE INCITAMENTER
Helle Juhler-Verdoner, branchechef i DI Ejendom, satte fokus på de kommende krav om bæredygtighed, som boligudlejere bør forberede sig på. Hun fremhævede, at bæredygtighed ikke længere er et valg, men et ufravigeligt krav med EU’s nye bygningsdirektiv, som Danmark er i gang med at implementere. Ifølge Juhler-Verdoner skal udlejere forberede sig på strengere krav om CO2reduktion og energieffektivitet, der bliver en del af den nye regulering. Dette vil påvirke både, hvordan bygningsejendommene værdisættes og finansieres.
"Vi tror på, at der kommer et pres fra den finansielle sektor, hvor vi får højere renter, hvis vores aktiver ikke følger med den grønne udvikling. Derfor er det afgørende at orientere sig mod både klima- og energiforbrug samt de sociale parametre for at sikre værdien af sine ejendomme og tiltrække lejere," sagde Helle Juhler-Verdoner.
Juhler-Verdoner påpegede, at der i dag ikke er det rette incitament for grønne investeringer med reduceret energiforbrug og CO2-udledning. Problemet er uhensigtsmæssige regler og en energimærkning, der ikke afspejler virkeligheden. De massive krav til solcelleanlæg er svære at opfylde, og med de nuværende regler giver de ikke økonomisk mening for ejendomsejerne.
"Man kan ikke pålægge sine lejere at bruge den strøm, man selv producerer, medmindre man er et selskab. Samtidig skal der betales tariffer til elnettet og elafgifter, så det er virkelig svært at få forretningsmodellen til at hænge sammen for ejendomsejere. Modsat kan jeg dog se et forretningspotentiale for ladestandere kombineret med solceller og bygningsautomatik,” sagde Helle Juhler-Verdoner.
Den grønne omstilling i bygninger skal give økonomisk mening, så Juhler-Verdoner påpegede følgende tre vigtige arbejdsmål:
• Et energimærke, der måler reelt energiforbrug og på sigt CO2-aftryk
• Regler, der gør lokal, grøn energiproduktion til en investering – ikke en udgift
• Sammenhæng mellem bygningsregler og EU’s taksonomi, så grønne projekter også kan finansieres
"Ejendomsbranchen har i dag nok ikke det omdømme, som vi kunne ønske os. Jeg ser derfor arbejdet med bæredygtighed som en unik mulighed for at forme den rolle, vi ønsker at spille i den grønne omstilling. Det handler om at være på forkant, så vi kan positionere os som ledende aktører. Vi bliver dog nødt til at have de rigtige værktøjer, der gør det muligt at levere på de grønne ambitioner – og samtidig drive en fornuftig forretning," sagde Helle Juhler-Verdoner.
CURT LILIEGREEN: DEMOGRAFISKE FORANDRINGER OG UDFORDRINGER
FOR BOLIGMARKEDET
Curt Liliegreen, direktør i Boligøkonomisk Videnscenter, startede med at understrege, at ejendomsejere ikke kan komme uden om de store forandringer, der præger boligmarkedet.
Udlejningsboliger henvender sig i høj grad til den yngre målgruppe, ofte singler, mens ejerboliger traditionelt tiltrækker par og ældre mennesker. Liliegreen påpegede, at udlejerne derfor potentielt står over for en skrumpende målgruppe, da antallet af unge i fremtiden vil falde, og antallet af ældre vil stige. For udlejerne er der derfor et klart potentiale, hvis man formår at tiltrække og overtale den voksende andel af ældre, til at flytte i lejebolig. Denne gruppe af potentielle lejere er ligeledes mere stabile, da man, ifølge undersøgelser, sjældent flytter, når man har passeret de 50 år.
Liliegreen påpegede derudover, at befolkningstallet ikke stiger så meget som forventet. Selv i vækstkommuner som København vil stigningen være meget mindre, end vi troede for blot 10 år siden. Især i yderkommuner vil dette kunne mærkes i form af tomme boliger og tomgang, og ejerboliger kan på sigt blive sværere at sælge. En udvikling der kan betyde, at flere af disse boliger i stedet bliver lejet ud.
"Jeg har jo lige fået at vide af Mikkel Høegh, at vi ikke kan sige noget om fremtiden, men det kan vi faktisk godt,” sagde Liliegreen med et smil.
"Jeg har igennem de seneste 15 år arbejdet sammen med Statens forskningscenter for økonomisk analyse og modeller (red.: DREAM) om modellen ’SMILE’. Modellen samler oplysninger ud fra CPR-numre, og I er alle med i modellen. Vi har alle "ikke lyssky" oplysninger med i modellen som indkomst, parforhold, uddannelse, arbejdsmarkedsstatus, ejerforhold i bolig, størrelse, alder – ja, vi ved stort set alt."
"Vi regner på dataene med sandsynlighedsregning, og vi kan se, at udviklingen med stadig flere singler, bl.a. de såkaldte COLA-forhold (red. COuples Living Apart) fortsætter. Vi kommer dog ikke til at se samme stigning i de større byer som København og Aarhus, da det her
er blevet for dyrt. Men alle andre steder stiger antallet af singler, så der bliver i fremtiden en større efterspørgsel efter de mellemstore lejligheder frem for parcelhuse. I er med andre ord i et marked, der lejer ud til singler.”
Bæredygtighed er et andet emne, som Liliegreen anså for uundgåeligt. Han påpegede, at selvom bæredygtighed er en væsentlig trend, vil det i praksis betyde mindre, hvis huslejen stiger til et punkt, hvor folk ikke længere har råd til at bo i deres lejligheder. Dette er en problemstilling, der er på vej op på den politiske dagsorden, både i Danmark og internationalt. Liliegreen nævnte her EUparlamentets nedsættelse af HOUS-udvalget. Udvalget blev nedsat i januar 2025 med det formål at analysere boligmarkedets udfordringer og foreslå konkrete løsninger for at øge tilgængeligheden af anstændige, bæredygtige og overkommelige boliger i hele EU.
For at illustrere de stigende huslejepriser fremhævede Liliegreen et søjlediagram, hvor godt 15 % af danskerne, indenfor udvalgte delmarkeder af boligmarkedet, havde en boligbyrde på mere end 50 % ved lejeboliger. Et normalt måltal er ifølge Liliegreen 30 %, mens 50 % er helt afsindigt højt. Tallet var for ejerboliger tilsvarende under 3 %. Boligbyrden er en betegnelse for, hvor stor en økonomisk belastning udgifterne til bolig udgør for en husstand.
Liliegreen afsluttede med at bakke op om Mikkel Høeghs synspunkt om, at realkreditlån bør forblive udelukkende knyttet til boligmarkedet. Han advarede mod at bruge realkreditlån til andre formål, som f.eks. finansiering af vindmøller, da det kan underminere tilliden til systemet. Hvis realkreditlån begynder at blive brugt til andre typer investeringer, risikerer vi at skabe økonomiske problemer for både private og virksomheder. Realkreditlån er en hjørnesten i det danske boligmarked, og det er vigtigt at bevare tilliden til realkreditlånene for at sikre stabiliteten i boligsektoren.
AFSLUTNING PÅ BOLIGPOLITISK
DEBAT: UDFORDRINGER OG MULIGHEDER FOR FREMTIDENS UDLEJNING
Efter de fire indlæg blev der indledt en livlig debat, hvor salen aktivt deltog med spørgsmål og kommentarer til de præsenterede emner. Moderator Jesper Sørensen lagde ud med at stille spørgsmålet, om ikke der var behov for mere offentlig kapital for at kunne gennemføre den grønne omstilling i boligbranchen.
Helle Juhler-Verdoner understregede, at der allerede eksisterer flere støtteordninger for varmeomstilling i bygninger, og at det har været nødvendigt. Når det drejer sig om at energieffektivisere det eksisterende byggeri, påpegede hun endvidere, at offentlig støtte kan være helt afgørende for, at man kan opfylde de nye bæredygtighedskrav.
Curt Liliegreen påpegede, at bæredygtighed ikke kun handler om energi, men bør tænkes mere bredt og inkludere både de sociale og økonomiske aspekter. Han nævnte, at det offentlige med fordel kunne stille krav til sin bygherrerolle i forhold til at udbrede brugen af
bæredygtighedssystemet DGNB. Systemet fokuserer netop på alle aspekter af bæredygtighed.
Thomas Fokdal påpegede nødvendigheden af offentlig støtte, især i forhold til de krav, der stilles gennem taksonomiordningen og byggeregulativet. Han understregede vigtigheden af, at der skal være en form for solidarisk dækning, især når det gælder ejendommes forbedringer i yderkommunerne, hvor finansieringen kan være en udfordring.
Mikkel Høegh supplerede med, at der er steder i Danmark, hvor det ikke er muligt at overholde de grønne krav uden offentlig støtte. Han advarede om, at hvis vi begynder at gøre visse ejendomme ulovlige med klimakrav, risikerer vi, at de ikke længere kan finansieres.
Debatten tog en personlig drejning, da Kim Sejer fra salen delte sin erfaring med den ældre målgruppe, der har masser af penge til bolig og gerne vil bo til leje, så længe boligen lever op til deres ønsker. Ole Andersen fra salen rejste bekymringen om, hvad der skal ske med de mange tomme boliger på landet, som i fremtiden ikke kan lejes ud. Flere opfordrede til at finde løsninger på dette problem, herunder idéen om at omdanne forfaldne boliger til ferieboliger.
Liliegreen bekræftede, at tomgang er et stigende problem i visse områder, hvor man på f.eks. Lolland allerede har en tomgangsrate på 14 %. Han kunne dog fortælle, at det ud fra fremtidsprognoserne så ud til at være et problem, der er til at håndtere. Men ingen tvivl om, at der også bliver brug for nedrivningspuljer.
Thomas Fokdal afsluttede debatten med en opfordring til udlejere om at gøre sig umage, lytte til deres målgruppe og forstå deres lokalområde, da det er nøglen til at lykkes med fremtidens boligprojekter.
Mikkel Høegh understregede vigtigheden af at begynde med de lavthængende frugter og få styr på dataene. Han fremhævede, at det er en uundgåelig opgave for udlejere at samle de nødvendige data for at kunne imødekomme de kommende krav og tilpasse sig de grønne obligationer, som vil blive normen i fremtiden.
Jesper Sørensen afsluttede den boligpolitiske debat ved at opsummere de forskellige højdepunkter. Han påpegede, at udlejerne står overfor en målgruppe af unge lejere, der i fremtiden vil skrumpe, samtidig med at der skal arbejdes på at få de ældre ud af deres ejerboliger. Han konstaterede, at branchen står overfor en lang række nye krav fra både myndigheder og markedet. "Det er i dag ikke lykkedes at gøre det svære lettere, men debattørerne har i hvert fald formået at få det svære frem i lyset, så vi nu kan tage fat om det," afsluttede Sørensen.
Med denne afslutning står det klart, at boligudlejningsektoren står overfor store forandringer. Udfordringerne er mange, men der er også muligheder, hvis udlejere er i stand til at tilpasse sig de nye krav, lytte til deres målgruppe og arbejde målrettet mod en grøn og bæredygtig fremtid.
Som medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske
Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.
Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående personer – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus.
Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra.
Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejledning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor.
Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en mundtlig redegørelse.
PRAKTISKE UDLEJERSPØRGSMÅL:
Eigil Pedersen, Herning
Morten Bünemann Dalsgaard, Horsens
Grønn Hansen
LEJERET:
Louise B. Rosenkilde, Thy og Skive
EJENDOMSREGNSKAB: Anne Evald, Aarhus
SALG, VURDERING OG ADMINISTRATION: Flemming Mørk Pedersen, Aarhus tlf.:
DANSKE UDLEJERE:
MEDLEMSFORENINGER
Brønderslev Gr. ejerforening
Formand: Svend Andersen
Danske Udlejere Vesthimmerland
Formand: René Borg Vinther
Djurslands Udlejerforening
Formand: Johnny Kjærgaard
Fredericia Gr. ejerforening
Formand: Christian Viuff
Frederikshavn Gr. ejerforening
Formand: Adv. Kamilla H. Christiansen
Holstebro Udlejerforening
Formand: Lars Anton Pedersen
Horsens Udlejerforening
Forretningsfører: Hans Kleberg
Kolding Udlejerforening
Formand: Adv. Claus Eland
Lemvig Gr. ejerforening
Formand: Michael R. Madsen
Mariagerfjord Udlejerforening
Formand: Lasse Klitgaard Sanderhoff
Nordjyske Udlejere
Formand: Martin Verwohlt
Nyborg Gr. ejerforening
Formand: Charlotte Pohlmann
Nørresundby Gr. ejerforening
Formand: Anette Valentin
Silkeborg Gr. ejerforening
Formand: Flemming Jespersen
Skanderborg Gr. ejerforening
Formand: Michael Mossin Juul
Skive Udlejerforening
Formand: Adv. Keld Frederiksen
Struer Gr. ejerforening
Formand: Helle Pedersen
Sønderborg Udlejerforening
Formand: Claus H. Østergaard
Thy-Mors Udlejerforening
Formand: Louise Rosenkilde
Udlejerforeningen Aarhus
Formand Lars H. Rasmussen
Udlejerforeningen Esbjerg
Forretningsfører: Adv. Søren Ellerbæk
Udlejerforeningen Midt-Vest
Formand: Adv. Eigil Pedersen
Udlejerforeningen Nordsjælland
Formand: Kurt Ilskov Kristensen
Udlejerforeningen Sjælland
Formand: Mikael Jonassen
Udlejerforeningen Storstrømmen
Bestyrelsesmedlem: Jan Yttesen
Udlejerforeningen Svendborg
Formand: Adv. Michael Vestergaard
Udlejerforeningen Sønderjylland
Forretningsfører: Adv. Mogens Broe-Andersen
Udlejerforeningen Vestfyn
Formand: Adv. Martin Justesen
Vejle Grundejerforening
Forretningsfører: Anne-Mette Jensen Dahm
Viborg Udlejerforening
Formand: Adv. Lars Kaasgaard
Ændringer vedr. abonnement, kontakt venligst: Danske Udlejere på
FÆLLESSKAB STYRKER UDLEJERNE
en god aften hos Faxe Grundejerforening
Mandag den 2. juni havde jeg fornøjelsen af at besøge Faxe Grundejerforening i Haslev.
Invitationen kom fra foreningens formand, Jørgen Høyer Klifoth, og anledningen var et ønske fra medlemmerne om at høre mere om, hvad Danske Udlejere tilbyder, og hvordan vi som landsdækkende forening kan være relevante for dem i deres hverdag som udlejere.
Det blev en aften præget af faglig nysgerrighed, gode spørgsmål og en gensidig forståelse for de udfordringer, der følger med at være udlejer, uanset om man har ét eller mange lejemål. Vi havde et rigtig godt møde med dialog om alt fra varslinger og lejeregulering til opsigelser, beboerklager og de mange små og store beslutninger, der kræver både juridisk overblik og praktisk erfaring.
SAMME UDFORDRINGER – PÅ TVÆRS AF KOMMUNEGRÆNSER
Faxe Grundejerforening fungerer i praksis som en lokal udlejerforening, og det var tydeligt, at medlemmerne her deler mange af de samme behov og overvejelser som de mere end 5.500 medlemmer hos Danske Udlejere. Især ønsket om adgang til specialiseret juridisk rådgivning og opdateret viden om lejeloven blev nævnt igen og igen, ligesom ønsket om at kunne spejle sig i andres erfaringer og løsninger (læs: Danske Udlejeres dialogmøder).
Det er netop her, fællesskabet gør en forskel. At stå alene med ansvaret som udlejer kan være både ressourcekrævende og usikkert, især når reglerne ændrer sig, og lejerne bliver mere bevidste om deres rettigheder.
Hos Danske Udlejere arbejder vi for at skabe et solidt fundament under det enkelte medlems udlejning, både med rådgivning, skabeloner og fællesskab, men også med politisk interessevaretagelse, som sikrer, at private udlejere bliver hørt. Her blev samarbejdet med DI Ejendom naturligvis nævnt.
EN VENLIG OG VÆRDIFULD AFTEN
Efter oplæg og debat blev vi forkælet med dejlig, varm aftensmad og god stemning omkring bordene. Som afslutning kvitterede Faxe Grundejerforening med vin og specialøl som tak for besøget. Det var både generøst og rørende, og jeg kørte derfra med en stærk fornemmelse af, at fællesskaber som dette er vigtige, men at de også kan styrkes gennem samarbejde med en national forening, der kan bakke op med viden, netværk og politisk styrke.
Tak til Jørgen, Erik og resten af Faxe Grundejerforening for invitationen og for at tage så godt imod mig. Jeg håber, vi får mulighed for at samarbejde endnu mere fremover, til gavn for de mange private udlejere, som hver dag bidrager til boligmarkedet med ansvar, omtanke og engagement.
