KURSUSAFHOLDELSE

Er der behov for alle disse kurser?

varet på ovennævnte kan man vel altid diskutere. Først lidt baggrundsviden:

FOR DET FØRSTE:

Danske Udlejere – ene eller i fællesskab med en lokal udlejerforening udbød i 2022 i alt 71 kurser rundt omkring i landet. I alt 4.100 kursister deltog i kurserne. Kurserne foregik som ”normale” kurser, som webinarer, som specialkurser udviklet til en speciel målgruppe eller som såkaldte dialogmød

FOR DET ANDET:

Lokale huslejenævnsrepræsentanter og en repræsentant for selve huslejenævnene udtaler samstemmende, at det oftest forekommende stridspunkt udlejer og lejer imellem er:

Flytteopgørelsen – afledt af indflytningsrapporten og fraflytningsrapporten.

HVORFOR OPSTÅR TVISTER NETOP IFM.

FLYTTEOPGØRELSEN?

SET FRA LEJERENS SYNSPUNKT:

Den fraflyttende lejer er i gang med at etablere sig i et andet lejemål. Det er dyrt at flytte, og derfor er det super vigtigt for lejeren, at denne ikke kommer til at skulle efterbetale til udlejer. Dvs. der er større omkostninger til istandsættelsen, end der er depositum. Mange lejere har en ide om, at fraflytningsomkostninger maksimalt kan andrage størrelsen af depositummet – mens andre mener, at bo-perioden kan været så lang, at istandsættelse for lejers regning ikke kommer på tale (100 måneder = A-ordningen fra de almene boligselskaber).

Begge udsagn er naturligvis ikke korrekte – udgangspunktet er altid, at det lejedes skal afleveres tilbage i samme stand, som ved overleveringen… – dette fremgår af lejelovens § 187, stk. 1. I samme paragraf – i samme sætning som førnævnte fortsættes med ordene: …med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde... Ordene ”slid og ælde” oversættes af mange lejere (og udlejere !!) som om, at ”et vist slid” altid skal accepteres (underforstået: ikke skal betales af lejer). Dette er imidlertid ikke korrekt – idet ordene umiddelbart efter ”slid og ælde” – nemlig: …og som ikke er omfattet af lejeres vedligeholdelsespligt.. slår fast, at lejeren er ansvarlig for ”slid og ælde” på de elementer, som lejeren har vedligeholdelsesforpligtigelsen af – typisk: Indvendig vedligeholdelse = Maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling jf. lejelovens § 111, stk. 1. Som en sidste sætning nævnes:…og mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Med det sidste menes: Mangler – som allerede blev konstateret (og accepteret af udlejer) ved lejers overtagelse – men som udlejer ikke i mellemtiden har fået udbedret – disse skal lejer naturligvis ikke hæfte for.

SET FRA UDLEJERS SYNSPUNKT:

Udlejers primære interesse er, at få lejemålet tilbage i samme stand, som ved overdragelsen samt tidsnok til at kunne overdrage lejemålet til en ny lejer – uden lejemålet går i tomgang. Altså – en helt uproblematisk og økonomisk neutral udskiftning fra gl. lejer til ny lejer. Desværre er dette ikke altid muligt. Dette skyldes bl.a.:

Dels har fraflyttende lejer og udlejer modsatrettede interesser. Lejer ønsker at løses ”så billigt som muligt” – og udlejer ønsker et økonomisk neutralt skifte mellem gl. lejer og ny lejer. Udlejer skal også iagttage en lang række formelle krav ifm. lejers opsigelse/fraflytning – og disse giver rigtig mange udfordringer (læs: Risiko for at tabe store summer pga. mistede vedligeholdelsesomkostninger).

HER KOMMER KURSERNE IND I ARTIKLEN

I år 2022 fik ny lejelov og ny lejekontraktformular. Hvis kurser med disse 2 specifikke emner holdes udenfor, er topscoren med fleste kursister suverænt et kursus i Fredericia med emnet: Ind-og fraflytningsrapporter – jura – men mest praktik (153 kursister – efterfulgt af samme emne blot afholdt i Svendborg med 141 kursister). Vi har i 2022 gennemført kurset i 7 forskellige byer: Hillerød, Fredericia, Haderslev, Holbæk, Maribo, Odense samt Brønderslev. 602 kursister har dermed stiftet udvidet bekendtskab med emnet: Ind-og fraflytningsrapporter – jura – men mest praktik.

Kurset/emnet har været afholdt rigtig mange gange de sidste 8 år. Alligevel giver disse rapporter (og dermed flytteopgørelserne) stadig store problemer. Vi erkender, at emnet er vanskeligt og fyldt med regler som skal overholdes.

Vi forsøger her i punktform at henlede udlejernes opmærksomhed på forskellige emner, som man som udlejer skal forholde sig til eller huske:

Indflytningsrapport (udlejer mere end én beboelseslejlighed)

• Syn skal afholdes i forbindelse med indflytningen – BØR afholdes inden nøgleoverdragelse

• Lejer indkaldes skriftligt – gerne i § 11 i lejekontrakten

• Lejer/alle på kontrakten skal indkaldes og kvittere for modtagelsen af indflytningsrapporten på indflytningssyn

• Indflytningsrapport skal udleveres til lejer/lejere når synet er overstået – dvs. i hånden. Alternativ - hvis der bruges en elektronisk udgave – skal lejer på synet – kvittere tilbage (på synet), når den elektroniske rapport er modtaget (kvittere via smartphone)

• Hvis ikke alle kan/vil kvittere – send indflytningsrapport pr. mail til den/dem, som ikke kan/vil kvittere – start mailen med: Da du jo ikke ville kvittere for modtagelsen af en indflytningsrapport på synet afholdt ??????? – sender jeg hermed rapporten til dig

• Fra lejers overtagelse af lejemålet – har denne 14 dage til at komme med en mangelliste. Sørg for at få denne ”ud af verden” – dvs. få lavet de ting, som er udlejer anerkender –og giv protest på dem, som udlejer ikke anerkender – og derfor ikke udbedres

• Konsekvenser ved undladelse af:

At indkalde til indflytningssyn

At udarbejde en indflytningsrapport

At overgive indflytningsrapporten til lejeren ved synet

At kunne fremlægge indflytningsrapporten ved fraflytningen

Udlejer mister krav på istandsættelse efter lejelovens § 187, stk. 1, jf. § 90, stk. 3

Fraflytningsrapport (udlejer mere end én beboelseslejlighed)

• Hovedregel: Lejelovens § 187, stk. 2

• Indkaldelse til fraflytningssyn kan/bør ske ifm. bekræftelse på modtagelse af opsigelse (se eksempel på denne bekræftelse på Danske Udlejeres hjemmeside/formular / G14

• Fraflytningssyn skal afholdes senest 2 uger efter, at udlejer er blevet bekendt med, at fraflytning er fundet sted

• Der skal indkaldes skriftligt til fraflytningssyn med mindst 1 uges varsel (udlejer skal kunne bevise dette)

• Hvornår er fraflytningen sket? Hovedregel = Alle nøgler afleveret – eller lejers besked herom. I ferieperioder skal udlejer sørge for at holde øje med sin postkasse. Hvis der pludselig befinder sig en kuvert med 3 nøgler i postkassen, starter ovennævnte 2 ugers regel.

• Fraflytningsrapporten skal udleveres til lejer ved synet, hvis lejer (alle på kontrakten) vil kvittere for modtagelsen.

• Fraflytningsrapporten skal være specificeret – forstået på den måde, at lejer (og måske senere et huslejenævn) blot ved at læse rapporten, kan forstå, hvilke istandsættelses krav udlejer kræver udført for lejeres regning

• Når først fraflytningsrapporten er udleveret (mod kvittering) kan udlejer IKKE komme med flere istandsættelseskrav – der er ”ét skud i bøssen” – så brug gerne god tid ved synet

Fortsættes s. 32

• Da lejer teoretisk kan starte en sag op hos det lokale huslejenævn i op til 3 år efter, at fraflytningen sket – SKAL

OG BØR udlejer sørge for at kunne dokumentere (vha. billeder) ALLE sine vedligeholdelseskrav. Dette står ikke i lejeloven – men aktualiseres af, at det i en senere sag vil være udlejeren, som skal føre bevis for, at det var påkrævet med ”det og det” vedligeholdelsesarbejde. HUSK DET

NU = BILLEDER AF VEDLIGEHOLDELSES

KRAV SAMMEN MED SPECIFICERET SKRIFT

LIG BESKRIVELSE AF DISSE

• Husk – fraflytningssynet er ikke en diskussionsklub. Det er udlejer, som bestemmer, hvad der skal stå i fraflytnings rapporten – OG der skal ikke oplyses forventede priser.

• Når fraflytningsrapporten udfyldes sørg for kort at beskrive, hvilket arbejde udlejer ønsker udført. Lad være med at specificere måden arbejdet udføres på – lad det være op til den pågældende håndværker (f.eks. en maler). Maleren vurderer og sørger for at et påkrævet arbejdet udføres håndværksmæssigt korrekt. Er der f.eks. tale om en ”ryger-lejlighed” – og denne er meget ”slem” – så kan man f.eks. skrive:

Vægge i stuen mod gården:

• Overtager udlejer et meget misligholdt lejemål, og fornemmer udlejer, at istandsættelsesomkostninger bliver meget høje – måske usædvanlig høje pga. vanskelige forhold i/ved lejemålet – har udlejer den mulighed at rekvirere huslejenævnet til en besigtigelse af de mang lende vedligeholdelser (dvs. inden lejer overdrager leje målet til udlejer). Dermed sikre udlejer sig, at husleje nævnet inden en evt. senere tvist om istandsættelseskravets økonomiske størrelse bedre kan vurderes af nævnet (man har selv set standen på lejemålet).

Ovennævnte huskelister er ikke fuldstændige. Der forekommer masser af nuancer og snubletråde.

I relation til fraflytningsrapporten vil jeg til sidste nævne muligheden for - på synet – MEN EFTER at rapporten er udfyldt specificeret – at indgå en fast aftale om at lejer betaler udlejer et fast beløb – for at blive løst fra alle vedligeholdelsesarbejder nævnt i rapporten. En indgåelse af en sådan aftale er helt lovlig – bl.a. fordi lejer jo er oplyst om, hvilke arbejder udlejer ønsker udført for dennes regning. En sådan aftale fordrer jo naturligvis, at udlejer også er i stand til at vurdere prisen på de krævede vedligeholdelsesarbejder.

Fordelen for udlejer ved at indgå en sådan aftale (om måske tabe et mindre beløb) er, at fraflytningsopgørelsen hviler på en frivillig aftale – og derfor er bindende – og kan IKKE efterfølgende bringes op i et huslejenævn.

Fordelen for lejer ved at indgå en sådan aftale er, at lejer præcis ved, hvad det koster at komme ud af lejemålet. Dermed kender lejer sin økonomiske situation – og skal ikke gå i længere tid og vente på afregningen.