Nr. 1 - Januar/februar - Årgang 2025
Danske Udlejere og DI Ejendom underskrev i april 2024 en samarbejdesaftale. Vi sætter fokus på samarbejdet sammen med Helle Juhler-Verdoner
Vi gør det svære lettere
Vand og vandafledningsafgift hænger sammen som ærtehalm
Forsiden viser et fint billede af Helle Juhler-Verdoner, Fagchef hos DI Ejendom. Da vi hos Danske Udlejere erfarede, at DI i samarbejde med stærke aktører fra ejendomsbranchen havde oprettet DI Ejendom, tog vi straks fat i formand Per W. Hallgren. Der gik ikke lang tid, før et formaliseret samarbejde var etableret. Vi forventer os meget af samarbejdet.
3 4-7 10-13 14-18
Magasin nr. 1 - Årgang 2025
Lederen: Udlejers rådighed over egen ejendom
Samarbejde med store politiske ambitioner
Lejers nægtelse af adgang for håndværkere
Kurser forår 2025
Dialogmøder forår 2025
De vilde forudsigelser
Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf. 8618 5155 kontakt@d-u.dk www.d-u.dk
Direktør Michael Preetzmann
Fredensgade 30, 8000 Århus C Tlf. 8618 5155, Mobil: 5040 3688 mp@d-u.dk
Advokat Keld Frederiksen Søndergade 26, 7830 Vinderup Tlf.: 9744 1444, Mobil: 4015 3058 kf@advokatfrederiksen.dk
Direktør Michael Preetzmann Tlf. 8618 5155 mp@d-u.dk
Direktør Michael Preetzmann mp@d-u.dk Kommunikationsmedarbejder Maiken Mark Larsen mml@d-u.dk
Jurist, Boligudlejningschef og juridisk forfatter Martin Birk mb@lejesager.dk
Murdoch rasmus.murdoch@gmail.com
et sker, at medierne finder frem til situationer, hvor man mener, at udlejere ikke har taget tilstrækkeligt hensyn til lejere i forbindelse med en ombygning, renovering, renovering af elevatorer, altaner mv.
Det må klart være udgangspunktet, at en bygningsejer skal have mulighed for at foretage ændringer/ forbedringer på sine ejendomme og i lejemålene samt foretage ”fornuftige” moderniseringer. Spørgsmålet er blot – hvordan og hvorledes?
Reglerne omkring § 19, stk. 2-lejemålene (tidligere § 5, stk. 2-lejemål) – gennemgribende forbedrede lejemål - er siden indførelsen i 1996, blevet så restriktive, at det er blevet vanskeligere at benytte sig af disse regler. Ingen lejer bliver dog ved disse renoveringer overrasket over pludselig at få varslet en højere leje, da paragraffen ikke kan anvendes i bestående lejemål – men kun for opsagte/tomme lejemål.
Da muligheden for at anvende LL § 19 er reduceret betydelig, må udlejerne i stedet henvises til at anvende de alm. regler for udførelse af forbedringsarbejder – og her er der lejere i bestående lejemål, som ”pålægges” en forhøjet leje. Overordnet har en udlejer ret til at foretage forbedringer i bestående lejemål. Arbejderne skal blot varsles. Hvis det er tale om arbejder, der ikke er til væsentlig ulempe for lejeren, kan arbejderne sættes i gang med et varsel på 6 uger. Hvis arbejderne er til væsentlig ulempe for lejerne – eksempelvis udskiftning af køkken og/eller bad - er varslet forlænget til 3 måneder.
Udlejer er også underlagt den begrænsning i renoveringen af lejligheden, at lejligheden ikke må ændre identitet – dvs. lejligheden må ikke ændres væsentlig i størrelse og/eller indretning. Lejlighedens ”identitet” skal bevares, ellers kan lejer protestere mod en sådan ændring og kan ofte få medhold i, at ændringen ikke kan foretages – uanset om det er en forbedring eller ej.
Udlejer skal tillige være opmærksom på, at de foretagne forbedringer ikke må føre til alt for høje lejestigninger. Lejer kan fremkomme med indsigelser, hvis forbedringen vil medføre en lejeforhøjelse, der overskrider visse beløbsmæssige grænser (kr. 114/m2/pr. år – år 2025) – og udlejer skal derefter indbringe sagen for Huslejenævnet, hvis udlejer ønsker at fastholde sit ønske om at foretage forbedringsarbejderne. Dertil kommer at ”høje” forbedringsforhøjelser (kr. 228/m2/
pr. år – år 2025) kan resultere i, at udlejer skal tilbyde lejer en anden bolig af ”passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr,” jf. LL § 106.
Muligheden for at foretage forbedringer i bestående lejemål er således blevet mere og mere besværlig – specielt henset til at det var muligt for udlejer - frem til en lovændring i 2004 – at opsige en lejer, hvis udlejer kunne dokumentere, at ejendommen – også fortolket som ”lejligheden” - skulle ombygges i et sådant omfang, at lejligheden måtte fraflyttes, jf. dagældende LL § 83 litra b.
Politikerne – opmuntret af lejerorganisationerne – har siden 1996, hvor BRL § 5 stk. 2 blev indført (nugældende LL § 19 stk. 2) løbende opfordret til skærpelser af denne paragraf –selv om reglen på ingen måde gjorde indgreb i den konkrete lejers rettigheder/lejevilkår. Udlejerne er derfor presset over til at anvende de alm. regler om forbedringsforhøjelser, som har været gældende i Lejeloven sideløbende med LL § 19-renoveringerne.
Efter at renoveringerne i henhold til LL § 19 –gennemgribende forbedrede lejemål – er reduceret i betydelig grad, har lejerorganisationerne fundet det af interesse at fokusere på at øge lejernes rettigheder, når der foretages forbedringsarbejder efter lejelovens alm. regler (LL kap. 11) – dvs. hvor forbedringsarbejderne finder sted i eksisterende lejemål.
Der skal selvfølgelig tages hensyn til begge parter – lejer og udlejer – og der skal foretages afvejning af:
1. lejers ret til at bo/blive boende i lejligheden, som den altid har været og til samme pris og i øvrigt bestemme, hvornår renovering skal foretages, sat overfor
2. udlejers ret til løbende at renovere sin ejendom/sine lejligheder i takt med udlejers økonomiske muligheder og øgede miljømæssige krav fra lovgiver.
Det er vor forpligtelse som udlejere at fremkomme med forslag til, hvorledes disse modsatrettede hensyn ved foretagelse af forbedringer i eksisterende lejemål - fra henholdsvis lejer og udlejersiden - kan finde et leje, der tager passende hensyn til ”begge sider.”
Forslag og indlæg derom modtages gerne.
SKRIBENT OG LAYOUT
Maiken Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere
Den 18. april 2024 underskrev Danske Udlejere en samarbejdsaftale med DI Ejendom. En samarbejdsaftale, der bl.a. skal sikre, at vi som branche står endnu stærkere ift. den politiske dagsorden. Danske Udlejeres udsendte har talt med Helle Juhler-Verdoner, der siden 1. februar 2024 har stået i spidsen for DI Ejendom.
Interesseorganisationen DI Ejendom blev etableret tilbage i november 2022, da flere af de største spillere på det danske ejendomsmarked efterspurgte en forening under Dansk Industri, der kunne varetage deres interesser. I DI Ejendoms bestyrelse finder man således bl.a. Jeudans adm. direktør, Per W. Hallgren som bestyrelsesleder og afgående administrerende direktør i Deas Asset Management, Rikke Lykke som vicebestyrelsesleder.
”Ejendomme er selve fundamentet for, at vi kan arbejde og leve. Til trods for dette har ejendomsbranchen historisk set været meget udskældt i mediebilledet. Der bliver hovedsageligt fortalt historier om udlejere, der udelukkende er styret af egeninteresser, hvor de går helt til grænsen og lidt over. Dette narrativ skal vi som branche gøre op med, så vi i stedet går sammen om at fortælle alle de gode historier, og de mange værdifulde
løsninger, som branchen rent faktisk bidrager med til samfundsudviklingen”, siger Helle Juhler-Verdoner.
Helle Juhler-Verdoner påpeger, at vi som mennesker befinder os i bygninger store dele af døgnet. Vi har brug for bygninger, både i forhold til produktion, kontorfaciliteter, detailhandlen, og ikke mindst til at skabe de trygge rammer, som vi kalder vores hjem. Bygninger danner rammen for andre virksomheders muligheder, og de er i høj grad en produktionsfaktor, der bør have anerkendelse tilsvarende øvrige brancher - som f.eks. energibranchen og landbruget.
”Vi skal sammen med Danske Udlejere være med til at fortælle de gode historier, så der bliver skabt en bred forståelse for, hvem vi er, og hvorfor vi gør nytte. Uden denne forståelse bliver det nemlig rigtig svært at løfte vores politiske ønsker og skabe de rette rammevilkår for ejendomsbranchen”, siger Helle Juhler-Verdoner.
DI Ejendom er en nyere del af Dansk Industri, der er Danmarks største erhvervsorganisation og arbejdsgiverforening. Interesseorganisationen har således adgang til hele organisationen DI, hvor de løbende arbejder sammen med relevante afdelinger, som f.eks. skat og byggeri m.m.
”En af vores fælles store sejrer er uden tvivl den seneste lovændring inden for pengetanksreglen og generationsskifte. Jeg tror faktisk ikke, at branchen var lykkedes med at overbevise politikerne om rimeligheden i denne ændring, hvis ikke vi havde været en del af DI, da ønsket er blevet fremført længe fra ejendomsbranchens side. Man har tidligere set ejendomsbranchen som en passiv pengeanbringelse, hvor det for udlejer kun handlede om at fylde lommerne
Fortsættes side 6
DI Ejendom har kontor i Industriens Hus, der ligger på hjørnet af Vesterbrogade og H.C. Andersens Boulevard. En meget central og fremtrædende bygning overfor Københavns Rådhusplads og lige ved indgangen til Tivoli.
og gøre mindst muligt. Men ligesom man skal oliere sin maskine for at den kører godt, så skal udlejer jo også løbende udvikle og tage sig af sine ejendomme og sine lejere. Det er en stor succes, at ejendomsbranchen nu langt om længe bliver anerkendt for dette arbejde”, siger Helle Juhler-Verdoner.
DI Ejendom har tilrettelagt deres arbejde omkring fire hovedfokusområder; samfundsansvar, arbejdskraft, økonomiske rammevilkår, og regulering i øvrigt. I forhold til samfundsansvar, så handler denne del i høj grad om klimakrav til bygninger, ESG-krav generelt og CSR m.m. Der er i dag meget fokus på energikravene til nybyg, men der skal også sættes mere fokus på den eksisterende bygningsmasse.
”Vi så meget gerne, at der blev udviklet det rette værktøj i energimærket. Vi diskuterer bl.a hvordan, man kan udvikle et energimærke, der viser klimaaftrykket i forbrug og materialer samt det faktiske energiforbrug, og ikke bare et standardiseret kvadratmeterforbrug som i dag. Energimærket bør give de rette investeringsincitamenter til, at bygningsmassen både reducerer energiforbrug og klimapåvirkning. Vi arbejder ud fra en hård deadline, da der ikke er længe til 2030, hvor 16 % af de dårligste ikke-beboelsesejendomme, herunder erhvervsbygninger, skal være løftet energimæssigt med 16 %. Alle nye bygninger skal tilsvarende omdannes til nulemissionsbygninger senest i 2030, og eksisterende bygninger senest i 2050”, siger Helle Juhler-Verdoner.
Det har siden 1997 været lovpligtigt at energimærke ejendomme, der enten skal sælges eller udlejes. Til trods for dette, er der forsat mange udlejere, der ikke har denne del på plads. Ifølge Helle Juhler-Verdoner skal vi
dog ikke alene bruge ressourcerne på at kontrollere de enkelte ejendomme, men i lige så høj grad sikre de rette investerings-incitamenter og bedre finansieringsvilkår. Det kan sætte gang i energimærkerne.
Energimærket bør endvidere hænge sammen med de krav, der bliver stillet til ESG-rapportering og i EU's taxonomi (red. et EU-regelsæt, der har til formål at etablere et klassificeringssystem, en såkaldt ”taksonomi”). Vi skal have en fælles forståelse for, hvad der kvalificerer en økonomisk aktivitet som miljømæssigt bæredygtig, og det er da også Helles forventning, at meget af presset netop kommer fra EU's taksonomi og hele finansieringssiden. Herudover kunne man ligeledes ønske sig, at der blev arbejdet med reguleringen ift. lejetillæg, som følger af grønne tiltag, hvor gevinsten deles mellem ejer og lejer. Ligeledes kunne der med fordel arbejdes for bedre finansielle rammevilkår, hvor man f.eks. fjerner, eller i det mindste lemper, den systemiske risikobuffer.
”En anden opgave der fylder meget, er den økonomiske situation i forhold til erhvervsvurderingerne. Det ser nemlig ikke ud til, at vurderingsstyrelsen har tænkt sig at lave om på den seneste model, der skyder fejl. Det er helt afgørende, at der etableres klageret for ejere af erhvervsgrunde således, at alle relevante data kan anvendes. De urealistisk høje vurderinger er jo selve grundlaget for både grundskyld og dækningsafgift, og der er derfor risiko for, at mange får en stor efterregulering, som de ikke kan sende noget sted hen. For boliger vil det ganske enkelt være for sent, da der er gået over fem måneder, og for erhverv har man sandsynligvis ikke skrevet muligheden for en ukendt og forsinket overvæltning af en statslig efteropkrævning ind i kontrakten”, siger Helle Juhler-Verdoner.
I DI Ejendom kan de alt efter behov trække på en bred pallette af viden in-house, bl.a. inden for skat, byggeri og miljøområdet. Der er med andre ord altid en ekspert inden for rækkevidde. Det forholder sig dog anderledes, når det kommer til spørgsmål inden for lejeloven, og det er bl.a. her Danske Udlejere kommer ind i billedet.
”Vi har ikke den nødvendige in-house ekspertise inden for lejeloven, men qua vores samarbejde med Danske Udlejere, har vi, sammen med vore medlemmers viden, denne del på plads. Bestyrelsesformand for Danske Udlejere Keld Frederiksen sidder bl.a. med i en arbejdsgruppe for vores medlemmer inden for lejeret, hvor vi bl.a. har diskuteret tilbudspligten, og hvordan man med fordel kunne fjerne denne for mindre ejendomme".
"Vores medlemmer er jo primært de helt store aktører som eksempelvis Jeudan og NREP m.fl., der har deres aktiviteter i og omkring de store byer. Samarbejdet med Danske Udlejere giver os derimod adgang til erfaringer og cases fra hele landet, for der er jo stor forskel på, om man har en ejendom i Nordhavnen eller i Hjørring. Det er utrolig vigtigt, at vi også får dette perspektiv med, så vi ikke bliver betragtet som en ren storbyklub. Vi skal have alle nuancerne med, for at kunne lande de rette rammevilkår for hele branchen”, siger Helle Juhler-Verdoner.
Der findes dog desværre ingen lette løsninger, der kan sikre, at udviklingen af store som små byer i Danmark kører på skinner. Ifølge Helle Juhler-Verdoner vil det dog løfte vilkårene markant, hvis vi arbejdede os hen imod en større fleksibilitet i planloven og i de forskellige lokalplaner. Det giver f.eks. ingen mening at løse noget i planloven, der udelukkende er et københavnsk problem. Der er med andre ord ingen grund til at trække den samme hætte ned over hele landet, når det giver langt bedre resultater at give frihedsgrader ned på lokalt niveau.
For at kunne drage nytte af hinandens viden og erfaringer, sørger DI Ejendom og Danske Udlejere løbende for at holde tæt kontakt. Herudover afholdes der faste kvartalsmøder, og man deltager desuden ved hinandens medlemsmøder.
”Der hvor vi som branche, kan være med til at gøre den største forskel er helt klart ift., hvad vi kan levere inden for den grønne omstilling, da bygninger i Danmark står for en betydelig del af landets samlede CO2udledning. Herudover vil vi som interesseorganisation gerne bidrage til en byudvikling, der danner de bedste rammer for den grønne omstilling, men også de bedste rammer for den sociale bæredygtighed"
"Vi bliver nødt til at have velfungerende boligområder, hvor vi trygt kan sende vores børn i skole, og hvor beboerne engagerer sig og passer på boligerne og hinanden. Den rolle vil vi meget gerne bidrage til, og her har vi en række gode eksempler fra bl.a. virksomhederne FB-gruppen, AKF Holding,
PensionDanmark m.fl. Det er super vigtigt at fortælle, at vi også leverer denne form for bidrag til byudviklingen. Vi skal netop pege på og beskrive de steder, hvor vi har fundet løsninger, der fungerer –både i forhold til den grønne omstilling og den sociale bæredygtighed”, siger Helle Juhler-Verdoner.
HVAD BYDER FREMTIDEN PÅ?
Renten er på vej ned, og der er kommet styr på inflationen, så de generelle økonomiske vilkår tyder på en vækst i ejendomsbranchen i 2025. Den grønne omstilling kommer også til at drive en del af væksten, da der rent lovgivningsmæssigt skal ske forbedringer. Med væksten følger dog, alt andet lige, en alvorlig mangel på arbejdskraft og kompetencer, som branchen bliver nødt til at forberede sig på.
”Bygge- og anlægsbranchen mangler arbejdskraft og inden for ejendomshandel og ejendomsadministration har man ligeledes svært ved at finde kvalificeret arbejdskraft. Det bliver derfor en udfordring, hvis ikke vi også formår at tiltrække yderligere arbejskraft, herunder ikke etniske danskere til vores branche. Ligeledes handler det i høj grad også om, at branchen får sig brandet godt over for de unge. Uddannelsesinstitutioner i Danmark har ikke samme tradition for at specialisere sig i ejendomskompetencer, som mange andre steder i udlandet. I den offentligt finansierede uddannelsessektor har vi i dag en finansbachelor og en finansøkonom, men i Sverige har man på den tekniske højskole i Stokholm målrettede handelsfag, hvor de studerende får indsigt i finansiering, og hvordan man reelt stykker sin ejendomsportefølje sammen. Herudover kommer de nye krav til den grønne omstilling og digitaliseringskravene. Det er kompetencer inden for disse områder, som vores medlemmer i stigende grad efterspørger”, siger Helle Juhler-Verdoner.
For at kunne imødekomme kravet til de nye kompetencer, er DI Ejendom bl.a. i dialog med forskellige uddannelsesinstitutioner som f.eks. CPH Business og CBS. Herudover arbejder de sammen med deres kollegaer i DI, der sidder med uddannelsesreformen i forhold til, om de sammen kan pege på nye fag, der skal ind på uddannelserne.
”Et andet stort problem, som vi som branche bliver nødt til at håndtere, er selve finansieringen af den grønne omstilling. Vi kan ikke bare sende regningen videre i huslejen, men noget af den bliver nødt til at blive betalt af lejer. Hvis ikke vi lykkedes med det, så sidder lejer med en ringere bolig og udlejer med et aktiv, der har en lavere værdi, og det er en kæmpe, kæmpe udfordring at få løftet på den lidt længere bane”, siger Helle JuhlerVerdoner.
Danske Udlejere ser frem til at fortsætte det gode samarbejde med DI Ejendom og tage fat på de mange opgaver, der ligger foran os...
AARHUS KØBENHAVN AALBORG
Falstersgade 33E, 8000 Aarhus C
Skøn beliggenhed i Ø-gadekvarteret
Ejendommen fremstår velvedligeholdt og er opført i 1901 med flere charmerende bygningsdetaljer. Desuden skønne altaner mod gaden.
Ejendommen indeholder 5 lejemål i varierende størrelser og alle med god og delevenlig indretning. Ejendommens lejemål er i 2023/2024 blevet moderniseret op i standard med bl.a. nyt køkken og badeværelse.
Kontakt Cato Vestergaard for yderligere oplysninger på 2543 2827
14.000.000
Købesum i kr.
Ågade 7-47, 8370 Hadsten
414 m2
Samlet areal
3,75% Forrentning ved køb af anparter
18 ejerlejligheder centralt beliggende i Hadsten
Ejendommen er beliggende helt centralt i Hadsten. Lejlighederne i stueplan har alle en dejlig terrasse og lejlighederne på 1. har dejlige store altaner – på nær to lejligheder. Der er en god variation i størrelserne på enhederne, hvilket tilsikrer, at ejendommen kan tiltrække en bred målgruppe som ældre, enlige samt par. Udenomsarealerne består af 17 p-pladser samt grønt område
Kontakt Jan Kirkebæk for yderligere oplysninger på 2040 3006
15.450.000
Købesum i kr.
870 m2
Samlet areal
5,47% Forrentning
SKRIBENT
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
Fogedret og Østre Landsret
BESIGTIGE
Udlejer har ikke ret til med jævne mellemrum (f.eks. en gang årligt) at besigtige det lejede. Dette gælder også, selvom man skulle have skrevet en klausul ind i § 11. Udlejers adgang til det lejede omtales i kapitel 11 i lejeloven, og alle bestemmelser i dette kapitel kan ikke fraviges ved aftale jfr. § 110 (se note 514) og § 102 (se note 481). Derfor kan en klausul i § 11 ikke give udlejer denne ”ubetingede adgang til besigtigelse”.
SKADER
Lejeren har en eksklusiv brugsret til det lejede. Udlejer har derfor som udgangspunkt ikke adgang til det lejede, medmindre det er aftalt med lejeren – eller situationen, hvor udlejer vurderer, det er nødvendigt, selvom lejeren ikke ønsker at give adgang. Det er derfor fastsat, at udlejeren har ret til at få eller skaffe sig adgang, når forholdene kræver det. Udlejers ret til adgang skal udspringe af udlejerens rettigheder og pligter som ejer af ejendommen. Bestemmelsen indebærer, at udlejeren f.eks. har ret til at få adgang til det lejede ved udførelse af nødvendige arbejder, herunder både vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, aflæsning af målere og som led i udlejers tilsyn med ejendommen.
Er der konkret begrundet mistanke om, at der er risiko for skader på ejendommen, har udlejer efter bestemmelsen ret til at få adgang til det lejede.
Skader på ejendommen som f.eks. har afstedkommet større angreb af skimmelsvamp bør kunne give adgang indenfor ganske kort tid. Det ses desværre, at lejer indimellem kræver varsling med 6 uger – for at udlejer kan få adgang til lejemålet. Dette er naturligvis uforståeligt og ikke i overensstemmelsen med bestemmelserne.
HVORNÅR?
Lejer skal varsles med 6 uger eller 3 måneder, når udlejer ønsker at udføre arbejder i det lejede (LL § 103). De førnævnte perioder har relation til varslede arbejder i det lejede – f.eks. flytning af radiator fra midt i lejemålet til ud under vinduerne (6 uger) eller etablering af et helt nyt badeværelse (3 måneder). Hvorvidt der skal varsles med 6 uger eller 3 måneder har relation til, hvor meget arbejdet er til ulempe for lejeren.
GENERELLE BETRAGTNINGER OMKRING VARSLINGER
Det ses desværre ret ofte, at der opstår uenigheder mellem udlejer og lejer i relation til adgang til det lejede. Jeg hører ganske ofte om situationer, hvor lejer klager over manglende vedligeholdelse, men samtidigt bevist forsøger at hindre udlejer i at få arbejdet udført. De fleste mennesker er klar over, at det er ikke altid er muligt at få en håndværker til at være ved et lejemål f.eks. kl. 12:45 – præcis. Ofte får man et
interval – eller mulighed for at få en sms/telefonopringning 30 minutter før ankomst.
I det følgende skal vi se på en sag, hvor udlejer har varslet adgang til det lejede, men hvor udlejer/håndværkere ikke gives adgang.
ET KONKRET EKSEMPEL – FØRST FRA
FOGEDRETTEN I HOLBÆK
Huslejenævnet pålægger 27. marts 2023 udlejer at udføre visse arbejder: …med en radiator, vindueskroge og fodlister. Disse arbejder skal udføres senest d. 15. maj 2023. Udlejer varsler adgang til lejemålet d. 9. maj 2023. Lejer giver ikke adgang til lejemålet – fordi lejer havde glemt denne ”aftale”. Lejer hævder, at udlejer burde have ringet til lejer, da den manglende adgang kunne konstateres. Samme dag – altså d. 9. maj 2023 ophæver udlejer lejemålet overfor lejer. Dagen efter – d. 10. maj 2023 skriver Lejernes Hus (en lejerorganisation) med forslag til nye datoer, hvor håndværkerne kunne få adgang.
Udlejer anmoder Fogedretten om ophævelsen/udsættelse af lejer.
FOGEDRETTENS BEGRUNDELSE OG RESULTAT:
Fogedretten vælger ikke at fremme (gennemføre) udsættelsen af lejer med henvisning til lejelovens § 183, stk. 1 – som lyder: ”Skønnes det forhold, der lægges lejeren til last, at være af uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen”
Samtidig henviser Fogedretten til retsplejelovens § 597, stk. 3 – som siger, at Fogedretten kan efter begæring af rekvisitus afvise at fremme forretningen i de i § 226, stk. 1 nævnte tilfælde (principielle sager) – og når retten af andre grunde finder det betænkeligt at fremme sagen – og mener i øvrigt, at sagen henhører under Boligretten.
FORFATTERENS TOLKNING:
Fogedretten virker usikker. Lejer har klart ikke givet adgang til det lejede – på trods, at et korrekt varsel er afgivet. Hvis man ser objektivt på sagens indhold, så kan det virke mærkeligt, at lejer ikke blot medvirker til at banale vedligeholdelsesarbejder (påpeget af lejer selv – og påbudt af et huslejenævn) udføres hurtigst muligt. At påstå, at udlejer skulle være forpligtiget til at ringe til lejer, for at få adgang – det virker ”søgt”. Alene det faktum, at disse små vedligeholdelsesarbejder krævede en sag og en kendelse fra et Huslejenævn indikerer, at der bagvedliggende må formodes at være dårlig kemi udlejer og lejer imellem. Vi kender heller ikke historikken – men udlejer kan have haft flere ”håndværker-udkald” til lejemålet, hvor håndværker kommer frem til lejer, men ikke gives adgang (med
Fortsættes side 13
Vilsgaard Advokater rådgiver om alt inden for bolig- og erhvervslejeret
Rådgivningen omfatter bl.a. følgende:
• Udarbejdelse og gennemgang af lejekontrakter.
• Vilkårsforhandlinger herunder ved afståelse af erhvervslejemål.
• Sager om lejeforhøjelser og nedsættelser.
• Voldgifts- og retssagsbehandling inden for alle erhvervslejeretlige problemstillinger.
• Due diligence i forbindelse med køb/salg af udlejningsejendom.
• Sager om fraflytning.
• Foged- og udsættelsessager.
• Ejendomsadministration.
Kontakt advokat (H) Claus Moldt på tlf. 7930 1710
Hasserisgaarden
Hasserisvej 117, 9000 Aalborg Tlf. 98128666 www. pallemørch.dk
Varmeregnskab El regnskab Vandregnskab
Fordele ved energiportalen:
• Alarmer ved stort forbrug
• Du kan opdage vandspild i tide
• Alt bliver aflæst samme dag
• Flytteaflæsninger aflæses automatisk
• Aflæsninger foretages trådløst uden at forstyrre ejer eller lejere
• Du kan følge lejernes forbrug og advares i god tid om efterregninger og for stort forbrug
• Indberetninger om ejendomsinformation og flyttere indberettes let på portalen
• Metrius ”smileyordning” gør det let for lejere at sammenligne sit forbrug med andres
Det er nu lovpligtigt jf. BEK nr. 2251 at beboere skal have forbrugsinformation flere gange årligt
efterfølgende fakturering til udlejer for forgæves udkald). Derfor ønsket om at varsle efter ”bogen” – og straks ophæve på grund af ”endnu” et forgæves udkald. Vi kender ikke baggrunden, så derfor må førnævnte anses for rene spekulationer fra forfatterens side.
FOGEDRETTENS BEGRUNDELSE OG
RESULTAT:
ØSTRE LANDSRETS BEGRUNDELSE OG
RESULTAT:
Først konstaterer Landsretten, at Fogedretten ikke burde have afvist sagen.
Herefter konstaterer Landsretten, at der forelå sådanne forhold, der gav udlejer ret til at få adgang til lejemålet efter lejelovens § 102.
Endelig konstaterer Landsretten, at fordi der var tale om en forglemmelse + en SMS-korrespondance d. 9. maj hvor lejer beklager misforståelsen + lejerorganisationen d. 10. maj fremkommer med forslag til nye datoer ligesom – at misligholdelsen ikke kan anses som væsentlig – hvorfor udlejer ikke var berettiget til at ophæve lejeaftalen.
FORFATTERENS TOLKNING:
Det kan virke underligt, at såvel Fogedretten som Østre Landsret godtager tre undskyldninger/ forklaringer:
1. Jeg havde glemt datoen/tidspunktet
2. Jeg skyndte mig at undskylde
3. Min juridiske assistance skrev dagen efter nye datoer, hvor håndværkere kunne komme ind
På den anden side – vi kender ikke forhistorien. Måske har udlejer adskillige ”forgæves-kørselsfakturaer” liggende og vil til sidst ikke betale flere – og varsler derfor adgang – og er klar med ophævelsen? Hvis dette er forklaringen, burde selv den mindste overskridelse resultere i en ophævelse. Har udlejer selv været skyld i den dårlige kemi, kan afvisningen måske være ok?
INDEN FOR
• Ejendomshandel
• Boliglejeret
• Erhvervslejeret
• Entrepriseret
• Mangler ved fast ejendom, bygningsskader m.v.
Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50
I henhold til § 9 i foreningens vedtægter indkaldes herved til delegeretmøde.
GOLFHOTEL VIBORG
Hans Tausens Alle 2, 8800 Viborg
LØRDAG 24. MAJ 2025 KL. 09:00
Dagsorden: I henhold til vedtægternes § 9:
1. Valg af dirigent
2. Formanden aflægger beretning om foreningens virksomhed i det forløbne år
3. Behandling af indkomne forslag
4. Den reviderede årsrapport fremlægges til godkendelse
5. Godkendelse af budget og fastsættelse af kontingent for det kommende år (2026)
6. Valg til bestyrelsen: På valg: Louise Kaczor, Mogens Broe-Andersen, Keld Frederiksen
7. Valg af revisor
8. Fastlæggelse af stedet for det kommende års delegeretmøde (2026)
9. Eventuelt
SKRIBENT
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
å er vi klar til endnu en kursussæson. Der er igen i år mange forskellige emner at vælge mellem, og er man kvik og ihærdig, kan man nå at tilmelde sig mange af disse gratis-kurser. Som sædvanlig skal vi opfordre medlemmerne til at afsætte tid til deltagelse i flest mulige kurser. Jo flere gange man hører svært stof, jo større sandsynlighed er der for, at noget sætter sig fast. Dette er ikke ment ironisk, men lovgivningen er ofte meget kompliceret, så måske skader det ikke at deltage i samme kursusemne flere gange Samtidig møder og taler du med andre udlejere – det skader heller ikke.
Aarhus
Svendborg
27/1-2025 / kl. 17:00 - 20:00
24/2-2025 / kl. 09:00 - 12:00
GENERATIONSSKIFTE
MISLIGHOLDELSE AF
LEJEFORHOLD
Opsigelse/ophævelse, udsættelse af lejemål og sikring af tilgodehavende
Hotel Svendborg
Centrumpladsen 1, 5700 Svendborg
Advokat Louise Kaczor
Alle medlemmer er velkomne
Servering: Sandwich, øl og vand og kaffe og kage
Tilmelding på: danskeudlejere.dk
Tilmeldingsfrist: 10/1-2025
Max antal: 170 deltagere
Regeringen har fremsat et lovforslag, som rummer en række nye muligheder for generationsskifte af udlejningsejendomme og ejendomsselskaber. Reglerne forventes at træde i kraft 1. januar 2025 og indeholder mange nye muligheder. Hvis reglerne vedtages, så vil vi naturligvis gennemgå disse nye muligheder.
Scandic Hotel Aarhus City Østergade 10, 8000 Aarhus C
Advokat Louise Kaczor
Alle medlemmer er velkomne
Statsaut. revisor Anne Evald
Servering: Kaffe og morgenbuffet
Tilmelding på: danskeudlejere.dk
Tilmeldingsfrist: 19/2-2025
Max antal: 66 deltagere
Ejby
27/2-2025 / kl. 17:00 - 20:00
SOLCELLER & UDLEJNINGSEJENDOMME
Installation, afregning med lejerne, økonomi, tilskud og optimering
Fjelsted Skov Hotel & Konference
Store Landevej 92, 5592 Ejby
Solplus A/S
Energistyrelsen Jyske Bank
Alle medlemmer er velkomne
Servering: Aftensmad, øl og vand
Tilmelding til: mju@advokatjustesen.dk
eller på tlf: 7060 1210
Tilmeldingsfrist: 21/2-2025
Aarhus
17/3-2025 / kl. 09:00 - 12:00
IND-OG FRAFLYTNINGSSYN
På kurset vil vi se på de juridiske regler samt de praktiske forhold omkring ind-og fraflytningssyn
Scandic Hotel Aarhus City
Østergade 10, 8000 Aarhus C
Advokat Louise Kaczor
Alle medlemmer er velkomne
Servering: Kaffe og morgenbuffet
Tilmelding på: danskeudlejere.dk
Tilmeldingsfrist: 12/3-2025
Max antal: 66 deltagere
Hobro
11/3-2025 / kl. 18:00 - 21:30
(Generalforsamling kl. 18.00)
MISLIGHOLDELSE
Vi kommer ind på: Opsigelse/ophævelse
Væsentlig misligholdelse
Generelt om lejers misligholdelse
Almindelige betingelser for ophævelse af lejeaftalerinkl. betalingsmisligholdelse
Ophævelse på grund af andre former for misligholdelse
Udlejers erstatningskrav i forbindelse med misligholdelse
Fraflytning og udsættelse af lejer
Sikring af tilgodehavende
Hotel Amerika Amerikavej 48, 9500 Hobro
Sekretariatsleder og faglig chef Michael Bech Jørgensen
Alle medlemmer er velkomne
Servering: Kaffe og let anretning
Tilmelding på: danskeudlejere.dk
Tilmeldingsfrist: 4/3-2025
Max antal: 50 deltagere
Videbæk
25/3-2025 / kl. 18:30 - 21:30
INKL. BRUGSRETTENS OVERGANG
Som udlejer kan du ikke undgå, at du på et tidspunkt står i den situation.
Vi kommer ind på:
Lejelovens regler om fremleje og bytte
Lejelovens regler om skilsmisse og samlivsophævelse og ophør af fælles husstand
Hvad sker der, når lejer afgår ved døden - hvad skal udlejer være opmærksom på?
Hvordan håndteres udlejers kendskab til lejers dødhvad gør udlejer helt konkret?
Hotel Falken
Falkevej 3, 6920 Videbæk
Sekretariatsleder og faglig chef
Michael Bech Jørgensen
Alle medlemmer er velkomne
Servering: Kaffe og franskbrødsmadder
Tilmelding på: danskeudlejere.dk
Tilmeldingsfrist: 17/3-2025
Max antal: 115 deltagere
Aarhus
31/3-2025 / kl. 09:00 - 12:00
HÅNDTERING AF LEJESAGER – I HUSLEJENÆVNET OG I BOLIGRETTET
Vi ser nærmere på, hvordan du som udlejer eller udlejers repræsentant forbereder dig bedst muligt i en huslejenævns-eller boligretssag
Scandic Hotel Aarhus City
Østergade 10, 8000 Aarhus C
Advokat Louise Kaczor
Alle medlemmer er velkomne
Servering: Kaffe og morgenbuffet
Tilmelding på: danskeudlejere.dk
Tilmeldingsfrist: 26/3-2025
Max antal: 66 deltagere
26/3-2025 / kl. 17:00 - 21:00
Tidsmæssigt starter vi ved lejeaftalens indgåelse og slutter ved flytteopgørelsen.
Der afholdes også generalforsamling.
Hotel Kirstine Købmagergade 20, 4700 Næstved
Advokat Mogens Broe-Andersen
Alle medlemmer er velkomne
Servering: Aftensmad med øl og vand
Tilmelding på: danskeudlejere.dk
Tilmeldingsfrist: 14/3-2025
Max antal: 75 deltagere Næstved
Aarhus
7/4-2025 / kl. 09:00 - 12:00
SÆRLIGE VARSLINGSREGLER
Om udlejers adgang til lejemålet, varsling af iværksættelse af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, særlige varslingsregler om forbedringsforhøjelser og om forbedringer, erstatningslejlighed, beløbsgrænser, huslejenævnets kompetence, og hvilke krav lejeren kan stille ved større forbedringsarbejder, hvor lejer i kortere perioder ikke kan anvende lejemålets køkken og/eller badeværelse.
Scandic Hotel Aarhus City Østergade 10, 8000 Aarhus C
Advokat (H)
Erik Aagaard Poulsen Advokat Søren Møller Ejegod
Alle medlemmer er velkomne
Servering: Kaffe og morgenbuffet
Tilmelding på: danskeudlejere.dk
Tilmeldingsfrist: 2/4-2025
Max antal: 66 deltagere
Aarhus
28/4-2025 / kl. 09:00 - 12:00
Om udlejers adgang til lejemålet, varsling af iværksættelse af vedligeholdelses-og forbedringsarbejder, særlige varslingsregler om forbedringsforhøjelser og om forbedringer, erstatningslejlighed, beløbsgrænser, huslejenævnets kompetence, og hvilke krav lejerne kan stille ved større forbedringsarbejder, hvor lejer i kortere perioder ikke kan anvende lejemålets køkken og/eller badeværelse.
Scandic Hotel Aarhus City Østergade 10, 8000 Aarhus C
Advokat
Louise Kaczor
Jurist
Anne-Dorte H. Puggaard
Alle medlemmer er velkomne
Servering: Kaffe og morgenbuffet
Tilmelding på: danskeudlejere.dk
Tilmeldingsfrist: 23/4-2025
Max antal: 66 deltagere
Aarhus
26/5-2025 / kl. 09:00 - 12:00
UDVENDIGE VEDLIGEHOLDELSESKONTI (LEJELOVENS §§ 119 OG 120)
På kurset vil vi gennemgå reglerne i lejelovens §§119 og 120 om udvendige vedligeholdelseskonti samt Grundejernes Investeringsfond. Vi kommer desuden omkring fradrag på vedligeholdelseskontiene, hvornår en ejendom er omfattet af pligten til hensættelser, hvordan hensættelserne beregnes for en ejendom, hvad man skal være opmærksom på ift. vedligeholdelseskontiene i forbindelse med overdragelse af en udlejningsejendom, og hvilke beføjelser Grundejernes Investeringsfond har ift. tilsyn med kontiene, påbudsarbejder m.v.
Scandic Hotel Aarhus City Østergade 10, 8000 Aarhus C
Advokat Louise Kaczor
Alle medlemmer er velkomne
Servering: Kaffe og morgenbuffet Tilmelding på: danskeudlejere.dk
Tilmeldingsfrist: 21/5-2025
Max antal: 66 deltagere
Hillerød
30/4-2025 / kl. 16:00 - 19:00
10 OPMÆRKSOMHEDSPUNKTER
SOM UDLEJER SKAL VÆRE EKSTRA OPMÆRKSOM PÅ –FOR IKKE AT TABE PENGE
Vi ser specielt på:
1. Udvælgelsen af den gode lejer (inkl. alarmsignaler)
2. Lejekontraktens og hvordan den kommer frem til lejer (inkl. tips til § 11 og evt. følgeskrivelse)
3. Lejeregulering og fri leje - hvordan er det nu lige det er?
4. Lejekontraktens udfyldelse - primært omkring § 4 (udfyldelse og datoer), forbrug og enkelte super gode klausuler til § 11
5. Indflytningssyn - light
6. Mangler på overtagelsestidspunktet
7. Indvendig vedligeholdelse og evt. udvidet vedligeholdelsesforpligtigelse for lejer?
8. Lejers manglende betaling af lejen / Tidsskema/ påkravsbrev/ophævelse/fogedret
9. Fraflytningssyn = Sandhedens time
10. Flytteopgørelsen = Den absolutte sandhedens time
Pharmakon
Milnersvej 42, 3400 Hillerød
Direktør Michael Preetzmann
Alle medlemmer er velkomne
Servering: Kaffe/vand/sandwich/sodavand
Tilmelding på: danskeudlejere.dk
Tilmeldingsfrist: 22/4-2025
Max antal: 50 deltagere
Aarhus
2/6-2025 / kl. 09:00 - 12:00
Om udlejers adgang til lejemålet, varsling af iværksættelse af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, særlige varslingsregler om forbedringsforhøjelser og om forbedringer, erstatningslejlighed, beløbsgrænser, huslejenævnets kompetence, og hvilke krav lejeren kan stille ved større forbedringsarbejder, hvor lejer i kortere perioder ikke kan anvende lejemålets køkken og/eller badeværelse.
Scandic Hotel Aarhus City
Østergade 10, 8000 Aarhus C
(H)
Alle medlemmer er velkomne
Servering: Kaffe og morgenbuffet
Tilmelding på: danskeudlejere.dk
Tilmeldingsfrist: 28/5-2025
Max antal: 66 deltagere
Aarhus
16/6-2025 / kl. 09:00 - 12:00
Hvad sker der med ”min” ældre ejendom, når jeg f.eks. skifter vinduer, køkken, tekniske installationer, tag eller efterisolerer/ energioptimerer i øvrigt?
Er der risiko forbundet med de forskellige tiltag, man kan forbedre sin ejendom med? Ja, det er der!
Kom og hør, hvordan du undgår mange af de faldgruber, der kan opstå, når man i god tro udfører f.eks. vindues- og rørudskiftninger mm.
Scandic Hotel Aarhus City
Østergade 10, 8000 Aarhus C
Alle medlemmer er velkomne
Servering: Kaffe og morgenbuffet
Tilmelding på: danskeudlejere.dk
Tilmeldingsfrist: 12/6-2025
Max antal: 66 deltagere
AltidgratiskurserhosDanskeUdlejere FEDT!!!
Tjekomviskalflytteejendomsforsikringer overiDanskeUdlejeresordning!!!Mulighedforatfågratistelefoniskrådgivning HUSKDET!!!
Tjekligehjemmesidenformularer detfårvibrugfor!!!
Danske Udlejere og Erhvervsakademi Aarhus (EAAA) udbyder til foråret fagene:
Faget indgår som ét ud af to valgfag i hele uddannelsen
Faget indgår som ét af hovedfagene i hele uddannelsen
Datoer:
13. marts
25. marts
08. april
22. april
Sted: Aarhus/Viby J
ECTS: 5 ECTS-point
Underviser:
Mikkel Buus Madsen og Sofie Ladekjær (Clemens Law)
Datoer:
20. februar
06. marts
27. marts
03. april
10. april
24. april
08. maj
Sted: Aarhus/Viby J
ECTS: 10 ECTS-point
Underviser:
Louise Jenner Jensen, Erik Schou Nielsen samt gæsteoplægsholdere fra GI
Eksamen:
6. maj
Pris: Kr. 4.455,-
Eksamen
22. maj
Pris: Kr. 6.345,-
Michael Preetzmann, Direktør Danske Udlejere
Hænger sammen som ærtehalm
Betaling af forbrug giver ofte mange problemer. Specielt vandforbrug kan være vanskeligt at håndtere for udlejeren. Denne artikel handler hovedsageligt om vand og vandafledningsafgift, men kommer også perifer ind over andre problematikker i forhold til forbruget af vand. Artiklen vil også indeholde forslag til, hvorledes man kan imødekomme problemerne.
VI SPOLER TIDEN TILBAGE TIL 2017
En lejer af et enfamilieshus indberetter en tvist for det lokale huslejenævn. Som normalt i et enfamilieshus er der kun én indgang til huset med vand, og her er der monteret en vandmåler. Lejerens forbrug kan altså helt klart ”måles og beregnes”. De fleste ved, at bruger man vand, skal man også betale for, at det ”brugte/forurenede” vand bliver opsamlet og renset. Udgiften til denne behandling kaldes vandafledningsafgift eller spildevandsafgift. Problemet er blot, at selve forbruget af vand oftest betales direkte til et nærliggende vandværk (fordi udlejeren mener dette er en fordel) – mens udgiften til vandafledningsafgift opkræves to gange af den lokale kommune – og – næsten altid til ejendommens ejer (og dermed udlejer).
Tvisten mellem lejer og udlejer var i denne sag, om udgiften til vandafledningsafgiften burde være indeholdt i den af lejer betalte huslejen. Her skal lige nævnes, at der i kontrakten var anført, at lejeren efter påkrav skulle betale vandafledningsafgiften. I dette aktuelle tilfælde var det faktisk vandværket, som sendte ejeren/udlejeren en afregning for vandafledningsafgiften. Udlejeren modtog og viderefakturerede beløbet til lejeren.
HUSLEJENÆVNETS KENDELSE
Nævnet anført i sin kendelse, at lejelovgivning indeholder ufravigelige regler om fastsættelse af lejen, der ikke åbner
mulighed for som tillæg til betalingen at lade lejeren dække udlejerens driftsudgifter ved refusion, med mindre der foreligger særlig lovhjemmel hertil (U2009.2497H).
Nævnet fandt derfor, at alle skatter og afgifter – bortset fra ejendomsskatter som betales af udlejeren iflg. lejekontrakten – skulle være indeholdt i lejen, og i det omfang lejeren havde betalt de anførte afgifter mm, skulle de tilbagebetales til lejeren. ALTSÅ: Vandafledningsafgiften skulle ikke betales af lejeren!
BOLIGRETTENS DOM
Sagen blev indbragt for Boligretten, hvor et flertal fandt, at udlejer som udgangspunkt var berettiget til at opkræve sine udgifter til vand – herunder vandafledningsafledningsaf gift.
Men – udlejer skulle imidlertid have overholdt reglerne for udarbejdelse af vandregnskab – altså de kendte formelle regler, der skal opfyldes for at et forbrugsregnskab anses for at være lovligt/gyldigt:
Forfatterens tilføjelse:
Gyldighedsbetingelser til et forbrugsregnskab:
• Forbrugsregnskabet skal indeholde oplysning om lejers andel af de samlede udgifter
• Forbrugsregnskabet skal indeholde oplysninger om lejers adgang til at gøre skriftligt og begrundet indsigelse mod forbrugsregnskabet (senest 6 uger fra lejer har modtaget regnskabet) *
• Forbrugsregnskabet skal indeholde oplysning om, hvornår udlejer har modtaget forbrugsopgørelsen
fra det kollektive forsyningsselskab (hvis det konkret er tilfældet)
Husk også at der skal laves særskilte forbrugsregnskaber for hver enkelt kategori af forbrug (varme, vand og el)
• Indsigelsesvejledningen (som skal nævnes i alle forbrugsregnskaber) kunne f.eks. lyde:
”Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod de enkelte forbrugsregnskaber, senest 6 uger efter at regnskabet er komme frem til lejeren. Indsigelsen skal indeholde oplysning om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes”
Råd til udlejerne:
Hvis udlejeren modtager en indsigelse (skriftlig og begrundet og inden udløb af fristen) – SKAL udlejeren indbringe tvisten for det lokale huslejenævn inden 6 uger efter lejerfristens udløb. Er udlejeren i tvivl om, om lejerens indsigelse reelt er begrundet/indeholder oplysninger om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes –BØR udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet – eller søge advokatbistand.
LANDSRETTENS DOM
Landsretten godkendte imidlertid opkrævningen med henvisning til, at der ikke var tale om en tillægsbetaling omfattet af lejelovens § 45 b, stk. 1 (nu: § 79, stk. 1).
Landsretten sagde altså, at det ikke var nødvendigt at aflægge et ”rigtigt” forbrugsregnskab (indeholdende de ovenfor anførte gyldighedsbetingelser – f.eks. Indsigelsesvejledningen).
DOM FRA HØJESTERET
Sagen var så principiel, at procesbevillingsnævnet godkendte, at ”sagen/spørgsmålet” kunne ankes til Højesteret.
Højesteret udtalte 21-09-2017:
Udlejeren var berettiget til at kræve sine udgifter til lejers vandforbrug refunderet. Reglerne om at udlejer mister sin ret til tillægsbetaling fandt nemlig ikke anvendelse – da lejeren ikke havde betalt aconto bidrag.
Højesteret udtalte endvidere, at det forhold, at et vandregnskab er ugyldigt, ikke ændrer på, at udlejer efter lejeloven kan kræve udgifterne til lejerens forbrug refunderet, men at ugyldigheden har betydning for dokumentationen for lejerens forbrug. Opgørelsen af lejers vandforbrug i de omhandlende år var sket på grundlag af en forbrugsmåler, som alene havde mål vandbruget i lejers lejemål, der er et enfamilieshus. Lejeren havde selv aflæst forbrugsmåleren og indrapporteret forbruget, og lejeren havde ikke bestridt, at hans betalinger svarede til hans faktiske vandforbrug i de omhandlende år.
OG – HVAD KAN VI SÅ LÆRE AF OVENNÆVNTE?
For det første kan det slås fast, at jfr. Lejelovens § 72, stk. 6:
”I vandregnskabet kan udlejeren medtage samtlige udgifter vedrørende forsyning med vand, herunder vand- og vandafledningsafgift i regnskabsperioden”.
Hvis du udlejer lejemål, hvor der er direkte vandstik ind i lejemålet, kan du overveje, om du vil lade lejeren betale for vandet direkte til vandværket. I forhold til den omvendte situation – hvor udlejer vælger at opkræve acontobetalinger for forbrug (dvs. både vandforbruget og vandafledningsafgiften – og udfærdige forbrugsregnskab årligt) kan følgende fordele og ulemper oplistes (nok ikke fyldestgørende)
Fordele for udlejer ved at lade lejer betale direkte til vandværket:
Udlejer skal Ikke lave forbrugsregnskab for vand
• Udlejer skal ikke lave forbrugsregnskab (for vandafledningsafgift) – hvis udlejer undlader at opkræve aconto bidrag til vandafledningsafgift – og blot afregner via huslejen 2 gange årligt – se næste
• Udlejer kan ”nøjes” med at sende faktura på hele vandafledningsafgiften – straks, udlejer har modtaget disse (evt. 2 gange årligt) *
Bagdele:
• Vandværket har via deres ”leveringsbetingelser” sikret sig ret til at komme til ejeren, hvis ikke lejeren ikke betaler for sit forbrug – dette kan komme som en overraskelse for udlejer
• Lejeren husker måske ikke, at der 2 gange pr. år afregnes vandafledningsafgift – og kommer derfor i restance. Måske er det bedre at opkræve aconto (vand/ vandafledningsafgift) hver måned? Udgiften kommer derfor mere forudsigeligt og i mindre rater.
• Det kan være en god ide, at udlejer i § 11 beskriver, at lejeren selv er tilmeldt som forbruger af vand ved ?-vandværk. Udover betalingen for det målte vand, vil udlejer to gange årligt opkræve udgift til vandafledningsafgift som en pligtig pengeydelse og sandsynligvis sammen med huslejen for januar og juli opkræve den dokumenterede udgift til vandafledningsafgift.
Artiklen er baseret på domme som er af ældre karakter, og man kan således diskutere aktualiteten af denne. Set fra forfatterens synspunkt florerer der imidlertid stadig usikkerhed blandt udlejerne omkring sammenhængen mellem betaling for vand og vandafledningsafgift. Samtidig kommer der mange spørgsmål omkring valget mellem at lade lejer stå for betaling til vandværket – eller udlejer selv tager alle udgifter, og afregner via ”et rigtigt og lovligt” forbrugsregnskab.
Endvidere bør det understreges, at såfremt udlejer opkræver acontobetalinger alene til dækning af vandafledningsafgift – så skal der udfærdiges ”et rigtigt og lovligt” forbrugsregnskab.
SKRIBENT
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
Danske Udlejere udbyder igen i 2025 igen et stort antal dialogmøder. Disse møder er kendetegnet ved, at man maksimum er 30 personer, og man sidder på en måde, så alle kan se og høre hinanden. Advokat Mogens BroeAndersen sørger for at alle kommer til orde, og skulle der opstå tavshed, så har Mogens emner og domme, som har almen interesse for alle udlejere.
19. februar 2025 / kl. 17:00 - 20:00
DIALOGMØDE
24. februar 2025 / kl. 16:00 - 19:00
DIALOGMØDE
inkl. oplæg om finansiering fra Lollands Bank
3. marts 2025 / kl. 17:00 - 20:00
DIALOGMØDE
oplæg fra Key
4. marts 2025 / kl. 17:00 - 20:00
DIALOGMØDE
inkl. oplæg fra Key
Når du ”gratis” deltager i disse lokale dialogmøder, kommer du automatisk i kontakt med ligesindede udlejere. Den sparring, der naturligt opstår ved disse dialogmøder, er fantastisk værdiskabende, fortæller mange deltagere efterfølgende.
KASUS ADVOKATER Torvet 1A, 8600 Silkeborg
VI BYDER PÅ: Kaffe/vand/let anretning
Max: 20 deltagere
Sidste tilmelding: 11. feb. 2025 / kl. 12:00
LOLLANDS BANK
Algade 52, 4760 Vordingborg
VI BYDER PÅ: Kaffe/vand/let anretning
Max: 30 deltagere
Sidste tilmelding: 18. feb. 2025 / kl. 12:00
HUSET GAMMELHAVN A/S Britanniavej 3, 6700 Esbjerg
VI BYDER PÅ: Kaffe/vand/sandwich
Max: 30 deltagere
Sidste tilmelding: 18. feb. 2025 / kl. 12:00
HOTEL SVENDBORG
Centrumpladsen 1, 5700 Svendborg
VI BYDER PÅ: Kaffe/vand/sandwich
Max: 30 deltagere
Sidste tilmelding: 18. feb. 2025 / kl. 12:00
10. marts 2025 / kl. 17:00 - 20:00
DIALOGMØDE
inkl. oplæg fra Key Hole
11. marts 2025 / kl. 17:00 - 20:00
DIALOGMØDE
inkl. oplæg fra Key Hole
17. marts 2025 / kl. 17:00 - 20:00
DIALOGMØDE
18. marts 2025 / kl. 18:00 - 21:00
DIALOGMØDE
24. marts 2025 / kl. 17:00 - 20:00
DIALOGMØDE
31. marts 2025 / kl. 17:00 - 20:00
DIALOGMØDE
GÆLDENDE FOR ALLE DIALOGMØDER:
• Max 30 personer (undtagen Silkeborg = 20 personer)
• Tilmelding er bindende
• Møderne gennemføres med minimum: 18 kursister
SCANDIC AALBORG ØST
Hadsundvej 200, 9220 Aalborg
VI BYDER PÅ: Kaffe/vand/sandwich
Max: 30 deltagere
Sidste tilmelding: 3. marts 2025 / kl. 12:00
SCANDIC AARHUS CITY Østergade 10, 8000 Aarhus C
VI BYDER PÅ: Kaffe/vand/sandwich
Max: 30 deltagere
Sidste tilmelding: 3. marts 2025 / kl. 12:00
DANSK REVISION SLAGELSE
Ndr. Ringgade 74, 4200 Slagelse
VI BYDER PÅ: Kaffe/vand/let anretning
Max: 30 deltagere
Sidste tilmelding: 10. marts 2025 / kl. 12:00
TYRSTRUP KRO
Tyrstrup Vestervej 6, 6070 Christiansfeld
VI BYDER PÅ: Kaffe/vand/aftensmad
Max: 30 deltagere
Sidste tilmelding: 10. marts 2025 / kl. 12:00
NORDSJÆLLANDS KONFERENCECENTER Gydevang 39-41, 3450 Allerø
VI BYDER PÅ: Kaffe/vand/sandwich
Max: 30 deltagere
Sidste tilmelding: 17. marts 2025 / kl. 12:00
HOTEL FALKEN
Falkevej 3, 6920 Videbæk
VI BYDER PÅ: Kaffe/vand/sandwich
Max: 30 deltagere
Sidste tilmelding: 24. marts 2025 / kl. 12:00
Vi håber, at medlemmerne straks tilmelder sig dialogmøderne – og deltager aktivt
Alm. Brand tilbyder i samarbejde med Danske Udlejere en fordelagtig forsikringsordning til medlemmer
Her møder du specialister som deler viden og diskuterer juridiske problemstillinger indenfor lejeretten med deltagerne.
Deltagelse og forplejning er gratis.
Se de næste møder, og tilmeld dig!
En bæredygtig profil er ikke længere bare et plus – det er blevet afgørende for mange virksomheder, når de vælger lejemål. Moderne virksomheder ønsker at reducere omkostningerne og samtidig tage ansvar for miljøet. Varmepumper sænker de samlede energiudgifter og reducerer ejendommens CO₂-udledning, samtidig med at de styrker det bæredygtige image.
Undgå tomme lejemål via varmepumper
Med varmepumper fra Energi360 får du lavere energiomkostninger, bæredygtighed og øget ejendomsværdi. Kombiner med solceller og batterier for maksimal optimering – alt leveret fra ét sted. Kontakt os i dag og sikre din ejendom til fremtiden.
Stigende energipriser og krav til bæredygtighed gør varmepumper til en klog og fremtidssikret investering. De reducerer driftsomkostninger, øger ejendommens værdi og tiltrækker kvalitetsbevidste lejere og investorer.
Derfor skal gasfyret skiftes ud med en varmepumpe:
• Stabile priser: Gaspriserne er uforudsigelige og steg sidste år med 51%. Varmepumper bruger vedvarende strøm, hvilket giver pålidelige energiudgifter.
• Lavere energiomkostninger: Varmepumper er mere energieffektive end gasfyr; spar op til 48% på dine energiomkostninger.
• Grøn profil og højere værdi: Varmepumper tiltrækker miljøbevidste lejere og øger ejendommens markedsværdi.
BESØG VORES WEBSITE
Vi tilbyder en gratis analyse tilpasset dine ejendomme.
TESTIMONIAL
Udlejningschef Søren Justesen fra Go' Bolig fremhæver samarbejdet med Keyhole: "Keyhole er en fremragende partner for os i Go’Bolig. De gør det muligt for vores lejere at opnå en billig indflytning og få en bolig samtidig med, at vi i Go’Bolig sikrer vores indskud og garanti. Vi ser derfor samarbejdet med Keyhole som en fordelagtig løsning for alle parter"
På blot fire år har den danske FinTech startup virksomhed, Keyhole, formået at transformere udlejningsbranchen med moderne og innovative finansieringsløsninger, der giver både udlejer og lejer nye muligheder for at navigere i lejeboligmarkedet. Gennem deres egenudviklede digitale platform, tilbyder Keyhole depositumsløsninger og udlejningsværktøjer, der sigter mod at gøre udlejningsprocessen mere fleksibel og effektiv.
CEO og medstifter af Keyhole, Thomas Wiborg Steen, undrede sig over manglen på alternativer til det traditionelle depositum på lejeboligmarkedet. Dertil opstod Keyholes første produkt, nemlig en depositumsgaranti, der erstatter kontant indbetaling af det traditionelle depositum. På den måde behøver lejer ikke at låse sin likviditet i depositum, men har i stedet pengene til rådighed i hele lejeperioden. Keyhole stiller sikkerhed overfor udlejer med en garanti, mens alle omkostninger afholdes af lejer.
Good-to-know: Keyhole er, ligesom udlejer, afhængig af gode lejere og tager et ansvarligt udgangspunkt i at sikre, at lejerne er bæredygtige og passer til lejemålet. Derfor skal lejer bestå en kreditværdighedsvurdering, som indeholder vurdering af lejers rådighedsbeløb og kredittjek.
KEYHOLE ER MEGET
MERE END EN
DEPOSITUMSGARANTI
Keyhole er ikke længere kun synonym med depositumsgarantier.
Som Daniel Christensen, Country Sales Manager hos Keyhole, fortæller, så har virksomheden udviklet sig fra kun at tilbyde én løsning til nu at have flere produkter og løsninger, der kan hjælpe udlejer med at træffe informerede beslutninger og finde de bedste lejere.
Lejer kan, uafhængigt af udlejer, igennem Keyhole ansøge om Keyhole Split, et finansieringsprodukt, som opdeler betalingen af depositum i overskuelige afdrag. På den måde er det lettere for lejer at balancere budgettet samtidig med, at udlejer er sikret udbetaling af det fulde depositum med det samme.
Som noget nyt har Keyhole lanceret Lejerscreening, et produkt, der giver udlejer mulighed for at vurdere lejer gennem kreditopslag i flere registre. Det betyder, at udlejer kan træffe mere informerede beslutninger og få et mere nuanceret billede af deres kommende lejer.
Good-to-know: I Keyhole Lejerscreening har udlejer et værktøj til at lave kreditopslag i flere registre - en såkaldt one-stop-shop.
FLEKSIBILITET OG
SIKKERHED I BALANCE
En af de største udfordringer for Keyhole har været at overbevise udlejer om, at fleksibilitet i forhold til depositum ikke betyder en dårlig lejer. Ofte har udlejer har nemlig en forudindtaget opfattelse af, at hvis en lejer ikke kan betale et kontant depositum, er vedkommende en økonomisk risikabel lejer. Men som Daniel Christensen understreger, er virkeligheden i dag en anden:
"Verden har ændret sig, og vi er alle blevet vant til fleksible løsninger. Vi bør
udfordre tankegangen om, at evnen til at spare op er det samme som evnen til at betale sine regninger.”
For Keyhole handler det om at finde den rette balance mellem fleksibilitet og sikkerhed. Derfor har de udviklet en grundig vurderingsproces, som sikrer en pålidelig og ordentlig kreditvurdering. Denne tilgang gør det muligt at tilbyde depositumsløsninger uden at gå på kompromis med sikkerheden.
Keyholes værktøj til kreditværdighedsvurdering har allerede haft en positiv indvirkning på udlejningsbranchen. Mange udlejere efterspørger nemlig et redskab, der kan hjælpe dem med at vurdere lejer, inden de indgår en lejekontrakt.
“Vores vurderingsværktøj har skabt interesse blandt udlejerne, hvilket har ført til udviklingen af produktet Lejerscreening, der giver udlejer mulighed for at vurdere lejer mod betaling.”
Det danske startup har allerede krydset landegrænser med deres depositumsløsninger, da de i starten af 2023 gik ind i det norske marked og blandt andet indgik samarbejde med en af de største aktører, Heimstaden.
Med en vellykket ekspansion i det nordiske ser Keyhole nu mod yderligere vækst i andre potentielle markeder, hvor ambitionerne er høje i fortsat at skabe moderne lejeoplevelser med fuld fokus på sikkerhed, fleksibilitet og bekvemmelighed for både lejer og udlejer.
Ud over markedets skarpeste løsning med prisgaranti får du:
• En grøn plan for din ejendom der viser mulige CO2- og energibesparelser
• Overblik over fremtidige energiinvesteringer og omkostninger i driften
• Mulighed for en samlet pris på Energimærke OG en drift- og vedligeholdelsesplan til bank og forsikring, fordi ejendommen typisk over tid er blevet ”en anden” end den, der oprindeligt er forsikret/finansieret. Så husk altid at vise rapporterne til jeres bank/forsikringsselskab. Udover bedre dækning, er her også mange penge at spare - Vi hjælper dig videre!
Energihuset Danmark ApS
Tlf. 8230 3222
info@energihuset-danmark.dk
Bliv lejernes foretrukne udlejer med fleksible og ansvarlige depositumsløsninger fra Keyhole
Er du udlejer, og ønsker du at gøre dine lejemål mere attraktive for kommende lejere? Ved at samarbejde med Keyhole kan du give dine lejere adgang til moderne, ansvarlige og fleksible depositumsløsninger såsom Keyhole Deposit og Keyhole Split , der skaber tryghed for både dig og dine lejere.
Derudover tilbyder Keyhole Lejerscreening , som indebærer kreditopslag på private lejere i flere registre. Dette gør det muligt at træffe informerede beslutninger og minimere de risici, der er forbundet med at indgå lejeaftaler med private lejere.
Læs mere, og find ud af, hvordan du kan blive partner på: usekeyhole.dk , eller kontakt os for en uforpligtende snak om, hvordan vi kan hjælpe dig som udlejer.
Daniel Ejler Christensen
Country Sales Manager, Danmark
Tlf.: 93 88 53 65
dec@usekeyhole.com
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Ingen binding og ingen gebyrer
Spar administrativ tid!
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Ingen binding og ingen gebyrer
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Læs mere på norlys.dk/boligforening
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Vil du høre mere?
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
Vil du høre mere?
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935.
Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
Jakob
Juul-Sandberg, Vidensadvokat Ph.d., FOCUS Advokater, Odense.
Denne gang omhandler den udvalgte afgørelse en dom fra Østre Landsret af den 28. oktober 2024 om, hvem der har bevisbyrden for, om en varslet lejeforhøjelse efter reglerne om omkostningsbestemt leje, vil medføre, at lejen, efter lejeforhøjelsen, vil overstige det lejedes værdi. Det skyldes, at det følger af reglen i lejelovens § 23, stk. 2, at en lejeforhøjelse efter § 23, stk. 1 ikke kan kræves, hvis lejen efterfølgende overstiger det lejedes værdi væsentligt, selvom det kan dokumenteres, at lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkast af ejendommens værdi – og lejeforhøjelsen derfor i øvrigt er gyldig. Det fremgår dog ikke af bestemmelserne, hvem der skal føre beviset for afvigelsen fra lejeværdien.
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER
Sagen vedrørte en stor ejendom beliggende i Farum, hvor afkastet var beregnet efter lejelovens § 25, stk. 2 (da ejendommen var opført efter 1963). Udlejer varslede lejeforhøjelse med virkning fra 1. januar 2022 over for lejerne. Den omkostningsbestemte leje kunne før tillæg af vedligeholdelseshensættelser beregnes til ca. 16,8 mio. kr., men udlejer havde frivilligt nedsat afkastet med ca. 5,1 mio. kr., så der alene varsledes en stigning på ca. 1 mio. kr. til ca. 11,7 mio. kr. svarende til 1.245 kr. pr. m2 årligt ekskl. hensættelser til udvendig vedligeholdelse.
Beboerrepræsentationen i ejendommen gjorde indsigelse mod forhøjelsen, der derfor blev indbragt for huslejenævnet. Nævnets flertal fandt, at den varslede stigning ville bringe lejen væsentligt over det lejedes værdi, hvorfor varslingen ikke kunne godkendes. Udlejer indbragte herefter sagen for boligretten.
Boligretten fandt, at udlejeren havde bevisbyrden for, at den varslede leje ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi, og at denne bevisbyrde ikke var løftet. Retten nåede derfor til samme konklusion som huslejenævnet.
Landsretten derimod fandt, at bevisbyrden påhvilede lejerne, og da lejerne ikke havde fremlagt oplysninger om sammenligningslejemål til at dokumentere det lejedes værdi, blev den varslede lejeforhøjelse godkendt. Landsrettens præmis var, at ”det i en situation, hvor
størrelsen af den krævede budgetleje ikke er bestridt, jf. den dagældende boligreguleringslovs § 7, stk. 1 [i dag § 23, stk. 1], påhviler en lejer, der gør gældende, at den krævede leje efter forhøjelsen vil overstige det lejedes værdi, at føre bevis herfor”.
HVAD SKAL UDLEJER VÆRE
OPMÆRKSOM PÅ?
Udgangspunktet er, at det er den, der kræver en lejeændring, der har bevisbyrden. Det vil sige, at når udlejer kræver en lejeforhøjelse, skal udlejer bevise at lejen er for lav – at den forhøjede leje er den korrekte. Det gælder uanset, om man har fået medhold i huslejenævnet. Også for boligretten (og landsretten) vil den, der har krævet lejen ændret, have bevisbyrden. Det gælder også for den lejer, der har fået medhold i, at lejen var for høj ved huslejenævnet – og huslejenævnets afgørelse er i øvrigt ikke i sig selv et bevis, der kan påberåbes ved domstolene, for, at lejen er fastsat for højt!
Udgangspunktet kan fraviges ved lovbestemmelse – f.eks. er det sket ved krav om lejereguleringer i gennemgribende moderniserede lejemål (lejelovens § 19, stk. 2), hvor det er udlejer, der skal dokumentere, at lejen er sat korrekt, selvom det er lejeren, der vil have lejen sat ned.
I forhold til den her omtalte sag har det ikke været helt afklaret i retspraksis, om udlejeren skulle bære bevisbyrden for, at en korrekt beregnet leje ikke skulle kunne kræves fuldt ud. Resultatet i dommen må dog være det korrekte, da der jo reelt er tale om, at lejeren vil have en i øvrigt gyldigt fastsat leje nedsat.
Vær også opmærksom på, at selvom det ikke fremgår af ordlyden af § 23, stk. 2, at der kræves en væsentlig afvigelse fra det lejedes værdi for at tilsidesætte lejefastsættelsen, så gælder væsentlighedskravet også her.
Dele af afgørelsen er refereret i tidsskrift for Bolig- og Byggeret 2024.1069.
SKRIBENT
Advokat Erwin Steffensen, KROMANN advokatfirma
Denne artikel har til formål at belyse udlejers mulighed for at bortskaffe husdyr (husdyr ikke at forveksle med kæledyr), som efterlades af lejer primært i forbindelse med ophævelse af bolig- og erhvervslejemål.
Artiklen tager udgangspunkt i de retsregler der vedrører denne problematik, den for sagen relevante praksis og skribentens egen erfaring.
Mange udlejere har stået i en situation, hvor de har været nødsaget til at ophæve et lejemål og sætte en lejer ud. Den danske lejelovgivning kortlægger meget nøje en række nærmere oplistede tilfælde, som hjemler ophævelsen af et lejemål samt den nærmere proces herfor.
Efter et lejemåls ophævelse skal lejer straks fraflytte. Såfremt lejer ikke fraflytter kan udlejer anmode fogedretten om bistand til udsættelsen af lejeren.
Politiet vil ofte blive tilkaldt til udsættelsen, herunder for at sikre, at alt forløber på en sikker og hensigtsmæssig måde. Politiet har dog et andet vigtigt formål i forbindelse med udsættelser, nemlig vurdering af hvad der skal ske med det efterladte inventar.
Politiet har til opgave at vurdere om efterladt inventar har en sådan ”værdi”, at udlejer skal drage omsorg herfor og på forsvarlig vis opbevare det efterladte inventar. Inventaret kan så senere udleveres til lejeren mod, at denne betaler omkostninger til opbevaring og transport.
I praksis vil lejeren som regel have fjernet værdifuldt inventar, hvorfor politiet ofte vil skønne, at det efterladte inventar ikke udgør nogen nævneværdig værdi og derfor frit kan bortskaffes. Dette volder i praksis ikke større problemer, idet udlejeren i så fald kan læne sig op ad politiets vurdering.
Ovenstående er møntet på inventar, men lejer efterlader sig i praksis ikke nødvendigvis kun livløst inventar i form af møbler mv. Kæledyr falder ikke under kategorien inventar, og kan ikke blot bortskaffes som småt brændbart. Det vil desuden være urimeligt magtpåliggende for en udlejer at skulle drage omsorg for lejers efterladte kæledyr.
Politiet kan dog i forbindelse med udsættelsen tage kæledyret med til nærmeste internat. Der kan dog være tilfælde hvor en aflevering på internatet imidlertid ikke kan komme på tale. Følgende eksempel illustrerer denne problematik:
FOGEDRETTEN I ODENSES AFGØRELSE
(SAGSNUMMER UDELADT)
Sagen som denne artikel bygger på, tager udgangspunkt i et erhvervslejemål, nærmere bestemt en hesteboks i en stald. Hesteboksen var udlejet, og der var i boksen opstillet en hest. Hesten, og den leje der skulle betales, blev desværre negligeret, hvorfor udlejer til sidst ophævede erhvervslejemålet.
Problematikken lå nu i, hvad der skulle gøres med hesten? Under normale omstændigheder ville lejeren, taget de mange varslinger i betragtning, nok have sørget for, at hesten blev fjernet fra lejemålet, men dette skete imidlertid ikke.
Sagen viste sig at være ny for fogedretten, og der kunne ikke blot gives forhåndstilsagn om, at hesten frit kunne bortskaffes. Hesten havde i denne sag nået en så høj alder,
og var desuden i sådan en ”stand”, at den ikke havde nogen økonomisk værdi, hvilket blev bekræftet af en dyrlæge, som udlejeren havde rekvireret.
Det gav således heller ikke mening at beholde hesten med henblik på en senere auktion eller salg for at få dækket evt. restancer.
I sagen gjorde politiet det imidlertid meget klart, at større dyr end hunde desværre ikke var noget de hjalp med, og at man selv måtte finde en villig aftager. Utallige internater blev efterfølgende kontaktet, men kunne ligeledes ikke hjælpe, da en hest ikke faldt ind under dyr, som de tog imod. Forskellige interesseorganisationer, møntet på dyrebeskyttelse mv., kunne overraskende nok heller ikke hjælpe, og henviste blot tilbage til internaterne.
Det lykkedes dog at finde hjælp i form af en frivillig forening, som gør en stor indsats ved at tage sig af negligerede heste. Der blev således taget hånd om den for sagen relevante hest, som blev hentet på dagen for udsættelsen.
Problematikkens relevans kan måske forekomme begrænset, men virkeligheden er imidlertid, at f.eks. hestebokse bliver udlejet over hele landet, ligesom udlejning af mindre landejendomme med plads til diverse dyr også er en realitet. Tilfældet med udlejning af en større ejendom med plads til en bedrift kan også forekomme. Især i sidstnævnte tilfælde kan en udlejer blive stillet i en vanskelig situation, hvis udlejer skal tage vare på en lejers dyrebesætning uden den rette know-how eller plads.
Som udlejer skal man naturligvis drage den nødvendige omsorg for en lejers eventuelle efterladte ejendele, men dette kan i nogle tilfælde være vanskeligt at effektuere i praksis.
Udover at få bistand fra en advokat med erfaringen indenfor henholdsvis leje- og fogedret bør man som udlejer også sikre sig, at man, forud for evt. påbegyndelsen af en udsættelsesproces, kan tage vare på større husdyr, som lejer måtte efterlade. Det er væsentligt nemmere at være på forkant med situationen fremfor at arbejde under et tidspres, hvis lejemålet f.eks. skal udlejes umiddelbart efter udsættelsen.
Videre bør man også belyse problematikken overfor fogedretten, gerne allerede forud for et evt. møde i fogedretten eller under den udkørende fogedforretning, så det ikke bliver en forhalende overraskelse for sagen.
Fogedretten vil formentlig, som i sagen ovenfor nævnt, give lejer en frist for at fjerne husdyrene og alternativt meddele, at disse kan fjernes fra lejemålet, og f.eks. overgives til tredjemand som kan tage vare herpå. Bemærk dog, at dette formentlig kun er relevant i de tilfælde hvor man kan bevise, at husdyret er værdiløst.
Har husdyret derimod en økonomisk værdi vil man skulle drage omsorg herfor, ligesom almindeligt inventar, dog under hensyn til de regler som gælder for senere udlæg, som udlejer vil man dog stadig stå med omkostningerne til evt. opstaldning og pleje.
Står du som udlejer i en lignende situation, eller ønsker du rådgivning om ophævelse og udsættelse, så kontakt KROMANN advokatfirma.
SKRIBENT
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
Den lave omk.-leje smitter små lejligheder - specielt ved regulering af lejen
I regulerede kommuner har vi følgende kategorier af lejeberegning:
• Omkostningsbestemt leje
• Det lejedes regulerede værdi
• Fri lejefastsættelse
I denne artikel ser vi bort fra (sjældne?) undtagelser som byfornyede ejendomme og ejendomme opført med indekslån.
Den ”laveste” leje i lejehierarkiet.
DEFINITION
Der er tale om storhusejendomme – bygget og taget i brug før 31/12-1991 – og som pr. 1/1-1995 indeholdte 7 eller flere beboelseslejemål.
LEJEFASTSÆTTELSE
Den omkostningsbestemte leje fastsættes efter Lejelovens § 19, stk. 1. Lejelovens § 19 indeholder også fastsættelse af lejen efter ”det lejedes regulerede værdi” – nemlig ved de gennemgribende renoverede lejemål (§ 19, stk. 2) – men disse omtales ikke yderligere i denne artikel.
Den omkostningsbestemte leje beskrives således:
”Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jfr. § 24 og afkastet af ejendommens værdi, jf. § 25. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en forbedringsforhøjelse”.
Den omkostningsbestemte leje består således af:
• Nødvendige driftsudgifter – typisk:
1. Skatter og afgifter
2. Renholdelse og vicevært
3. Administration
4. Forbrug og forbrugsregnskaber
5. Forsikring
6. Hensættelser til udvendig og indvendig vedligeholdelse og
• Afkast
1. 7% af 15. almindelige vurdering
Den omkostningsbestemte husleje kan beregnes ”nogenlunde” præcis – om end det er en smule kompliceret. I hele træskolængder ligger den rene omkostningsbestemte leje på cirka kr. 500/m2/pr. år.
Det næste trin i lejehierarkiet.
DEFINITION
Et småhus betegnes i Lejelovens § 6, stk. 1 som en ejendom der ligger i en reguleret kommune. Herudover beskriver § 7, at ejendommen pr. 1/1-1995 indeholdte 6 eller færre beboelseslejligheder.
LEJEFASTSÆTTELSE
Reglerne om småhuse blev indført d. 1. januar 1995. Baggrunden for at indføre reglerne var, at det var for besværligt og omkostningstungt at skulle beregne omkostningsbestemt leje i små ejendomme, og man ønskede derfor at lette den administrative byrde for udlejerne.
Lejefastsættelsen fremgår af Lejelovens § 32 – og beskrives således:
”Lejen (Redaktionen: I småhusejendomme i regulerede kommuner) kan ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6, stk. (Redaktionen: Storhusejendomme = omkostningsbestemt lejefastsættelse + evt. forbedringsforhøjelser)”.
Ovennævnte betyder på dansk: Lejen i et småhus skal sammenlignes med/må ikke overstige den leje, som opkræves i en storhusejendom med omkostningsbestemt leje + evt. forbedringsforhøjelser.
I en by som Aarhus ligger ”det lejedes regulerede værdi” typisk i lejet fra kr. 800 til kr. 1.100 pr. m2/pr. år.
Det øverste trin i lejehierarkiet.
DEFINITION
Fri lejefastsættelse – jf. Lejelovens § 54 – defineres mere ud fra en beskrivelse af lejetyperne – se nedenfor. Krav til lejekontrakten: SKAL overholdes – dvs. klausul i § 11 skal udfyldes med kryds samt korrekt henvisning (se nedenfor).
LEJEFASTSÆTTELSE
Der er fri lejefastsættelse ved følgende ejendomstyper:
• Lejeforhold om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991
• Lejeforhold om beboelseslejligheder, der den 31. december 1991 eller inden denne dato lovligt udelukkende benyttedes til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål, jf. reglerne i kapitel VII i den tidligere gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene.
• Lejeforhold om nyindrettede beboelseslejligheder eller nyindrettede enkeltværelser i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse. Det samme gælder lejligheder og enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004. I forbindelse med indretning af boliger i tagetagen kan udlejeren med 6 ugers varsel råde over loftsrum, hvis der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte formål. Stk. 2. For lejeforhold omfattet af stk. 1, nr. 2 og 3, er det en betingelse for, at lejen kan fastsættes frit, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af disse bestemmelser.
Stk. 2. For lejeforhold omfattet af stk. 1, nr. 2 og 3, er det en betingelse for, at lejen kan fastsættes frit, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af disse bestemmelser.
Disse kunne f.eks. lyde:
• Lejemålet er beliggende i en ejendom, der er taget i brug efter 31. december 1991 og derfor omfattet af lejelovens § 54, stk. 1, nr. 1
eller
• Lejeforholdet angår en beboelseslejlighed, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til erhvervsformål eller senest forinden denne dato lovligt var benyttet udelukkende til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervslejemål og derfor omfattet af lejelovens § 54, stk. 1, nr. 2 eller
• Lejeforholdet angår en nyindrettet beboelseslejlighed (alternativt: Et nyindrettet enkeltværelse) i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse og er derfor omfattet af lejelovens § 54, stk. 1, nr. 3, 1. pkt.
eller
• Lejeforholdet angår en nyindrettet beboelseslejlighed (alternativt: Et nyindrettet enkeltværelse) i en ny påbygget tagetage, hvortil der er givet byggetilladelse efter d. 1. juli 2004 og er derfor omfattet af lejelovens § 54, stk. 1, nr. 3, 2. pkt.
I en by som Aarhus ligger ”den fri leje” typisk i lejet mellem kr. 1.400 til kr. 1.800 pr. m2/pr. år – ofte højere i små lejemål. Den samlede årsleje er logisk nok en væsentlig faktor for udlejningsmulighederne.
”Nye” 1-vær. lejl. / priser + forbrug (varme/vand)
ADVARSEL – ELLER ET GOD RÅD
Inden en udlejer ønsker at varsle en lejestigning i et småhuslejemål, bør (skal) udlejeren foretage en omkostningsbestemt lejeberegning for lejemålet tillagt mulige
SAGENS KERNE
Under-overskriften lyder: Den lave omkostningsbestemte leje smitter små lejligheder – specielt ved regulering af lejen. Vi ser med jævne mellemrum, at en lejer af et billigt lejemål ved en regulering pludselig klager over lejen f.eks.:
Udlejet 1-vær. ejerlejlighed i ældre storhusejendom / f.eks. 27 m2 / 2 altaner / husleje inkl. vand/ekskl. varme
Udlejer ønsker huslejen reguleret til kr. 4.000 + varme (stadig inkl. vand i lejen)
Huslejenævnet besigtiger lejemålet. Da lejemålet er en udlejet ejerlejlighed (og ejer kun ejer denne), skal denne klassificeres som en enkelt ejendom – dvs. en småhusejendom. Det er meget svært at finde store forbedringer i lejemålet, og lejemålet fremstår ”almindeligt” pænt. Huslejenævnet vurderer lejen efter ”det lejedes regulerede værdi” – dvs. sammenlignet med et lignende lejemål i en storhusejendom – hvor der er omkostningsbestemt leje + evt. forbedringsforhøjelser. Huslejenævnet kommer frem til en leje på kr. 800/pr. m2/pr. år + varme.
Lejen for dette lejemål sættes derfor til kr. 1.800 + forbrug pr. måned. (med individuelle forbrugsmålere) – basis: kr. 800 x 27 m2 = Årsleje kr. 21.600 = månedsleje: kr. 1.800 + forbrug (målt).
Et værelse – 10 – 14 m2 koster typisk kr. 3.000 til kr. 4.000 – som oftest inkl. forbrug.
Det er da ikke rimeligt – vel?
Problemet i denne ”sag” er, at huslejenævnet i sammenligningen er nødt til at lede efter forbedringer – og i forvejen er det svært at finde rene befordringer for kr. 200/ pr. m2/pr. år (vand trækkes ud = ca. kr. 100/md.) – som skal lægges oveni den ”rene” omkostningsbestemte leje på ca. kr. 500/pr. m2/pr. år.
Såvel små lejligheder i omkostningsbestemte ejendomme, som små lejligheder med ”det lejedes regulerede værdi” kommer altså til at være ”alt for billige” – i sammenligning med f.eks. nye små lejligheder eller enkelt- værelser i ældre ejendomme. Se eksemplerne nedenfor.
Enkelt-værelser inkl. forbrug men uden eget køkken/bad – i ældre ejendomme
forbedringsforhøjelser. Giver det en højere leje end den gældende, så varsles der! Ellers ikke, da en gældende leje, som i over 12 mdr. uden protest er betalt af lejeren, risikerer at blive nedsat til den nu af Huslejenævnet fastsatte lavere leje!
SKRIBENT
Peter Winther, Executive Director, Partner, Colliers
Hvert år vover Colliers nogle vilde forudsigelser for markedet for erhvervs- og investeringsejendomme.
Så vilde, at vi ikke engang rigtigt selv tror på dem. Men som alligevel måske kan sætter tankerne i gang, som kan udfordre og inspirere – hvor galt kan det gå, hvor godt kan det gå, og hvor vildt kan det gå?
VILDE FORUDSIGELSER SKAL VÆRE VILDE
For 12 måneder siden vovede vi blandt andet at forudsige, at
• lejen for nye boliger i København kunne stige med mere end 10%
Det skete knap nok – men det var ganske tæt på. Københavnsområdet har en gunstig befolkningsudvikling, nybyggeriet er lavt, og med en stigende realløn er boligforbruget – det gennemsnitlige boligareal pr. indbygger – stigende. Derfor stiger lejepriserne. Markedslejen for boliger i København er således steget med 5-7% i 2024.
• internationale investorer i 2024 igen vil stå for mere end 50% af investeringerne
Det skete ikke. Men udviklingen går i den retning: I 2023 var 1/3 af investeringerne udenlandske, i 1. halvår 2024 var det knap 40%, og i 2. halvår 2024 omkring 45%. Så vi nærmer os.
• den nye ejendomsbeskatning ville blive suspenderet
Intet system er fejlfrit. Men det nye vurderingssystem for erhvervsejendomme er i særklasse problematisk. Igennem 2024 er det væltet frem med eksempler, hvor enhver kan se, at systemet fører til vurderinger, som er løsrevet fra markedsværdierne, og som er både urimelige og konkurrenceforvridende.
Det ville have tjent myndighederne til ære at erkende, at den valgte metode for vurderinger af erhvervsejendomme hviler på en fundamentalt forkert antagelse om sammenhængen mellem priser på boliger og på erhvervsejendomme. Men Vurderingsstyrelsen har i det mindste nu erkendt, at systemet har ført til mange vurderinger, som ikke er retvisende. Og der breder sig heldigvis i det politiske system en opfattelse af, at klagemulighederne bør være bedre. Hver gang en klage afvises, gøres et stort nummer ud af, at de nye ejendomsskatter indfases over en årrække. Så gør det åbenbart ikke så meget, at skatterne er urimelige. Det må være baseret på en opfattelse af, at skatteydere bør reagere som frøer: Hvis en frø puttes i kogende vand, springer den op igen, hvis den imidlertid sænkes ned i koldt vand, der langsomt varmes op, opdager frøen det ikke. Den ender med at dø. Det gør åbenbart ikke så meget, at ejendomsskatterne er urimelige, blot de indfases så langsomt, at vi ikke rigtig opdager det.
NU TIL DE VILDE FORUDSIGELSER FOR 2025 – I ÅR NØJES VI MED 4:
Der kommer mange flere ejerboliger, ikke på grund af politiske indgreb, men fordi flere og flere investorer vælger at sælge lediggjorte boliger i stedet for at genudleje.
Både Københavns Kommune og andre kommuner har opfordret til, at lovgivningen ændres, så man i lokalplaner kan forlange, at der bygges ejerboliger.
Det ville imidlertid ikke hjælpe en tøddel: Udviklerne vil allerede i dag hellere end gerne bygge ejerboliger, men med Finanstilsynets ekstremt restriktive retningslinjer for lån til nybyggeri er det kun pensionskasser, som kan realisere projekter med ejerboliger – 100% finansieret af egenkapital. Så der kommer ikke flere ejerboliger, selv om reglerne ændres. Til gengæld vil der komme færre udlejningsboliger.
Heldigvis er markedet mere effektivt til at regulere end politikerne. Markedsmekanismen tager lidt tid, men vi oplever allerede nu, at flere og flere ejendomsinvestorer vælger at frasælge ledige lejligheder i deres udlejningsejendomme, fordi ejerlejlighedspriserne er høje. Heimstaden var blandt de første, NREP er også begyndt, og flere vil komme efter. Så udbuddet af ejerboliger vil stige, og vi vil få byområder med det blandede udbud, som både politikere, planlæggere og alle vi andre ønsker.
Kontorlejen for førsteklasses ejendomme i CBD (Central Business District) stiger til 4 gange lejen for sekundære kontorlokaler i omegnen.
København har historisk haft en flad lejeudvikling på kontormarkedet, og forskellen på lejepriserne på centrale og decentrale beliggenheder har været meget mindre end i andre europæiske hovedstæder.
Lejepriserne er imidlertid for rigtig mange virksomheder i dag en sekundær faktor i lokaliserings-overvejelserne. Det er langt væsentligere – endog forretningskritisk – at man lokaliserer sig i attraktive bygninger i attraktive områder, hvor det er lettere at tiltrække kvalificeret arbejdskraft.
Billige kontorer i Københavns omegn kostede for år tilbage 650-700 kr./m2 i leje. Det gør de stadigvæk. Til gengæld vil de bedste ejendomme i det centrale København, CBD (Central Business District), kunne udlejes til lejepriser, som er 4 gange så høje.
Vi vil langt om længe igen se stigende investeringsaktivitet på strøggaderne.
På dele af gågaderne i København og andre store byer er der fortsat mange ledige butikker. Og investorerne har i de seneste 5 år været ekstremt tilbageholdende med at investere.
Colliers kan imidlertid registrere, at ejerne af strøgejendomme i stigende grad accepterer, at lejeniveauerne er faldet – og det gør smerten lidt mindre, at Strøget i København er et af de steder, hvor de nye ejendomsvurderinger har ført til markant lavere ejendomsskatter. Så udlejningssituationen vil fortsat forbedre sig.
Samtidig er afkastkravene på Strøget steget langt kraftigere end i andre segmenter. Det er derfor igen muligt at opnå ”value for money” på strøggaderne – og både value-add investorer og andre, primært private investorer og family offices, efterspørger nu aktivt ejendomsinvesteringer på disse beliggenheder.
Og så den helt vilde: Den systemiske buffer målrettet udlån til ejendomsselskaber fjernes.
Det siges, at en kvalificeret nationaløkonom typisk forudser 7 ud af hver 3 kriser. Med andre ord: Det går ikke altid så galt, som økonomerne forudsiger. Vi anerkender, at økonomer i ministerier, i Danmarks Nationalbank og hos andre myndigheder skal være opmærksomme på alle risici og nok hellere bør have en tendens til overbekymring end til overoptimisme. Men økonomerne bør også være parate til at justere deres risikobillede.
I oktober 2023 anbefalede Det Systemiske Risikoråd at aktivere en systemisk buffer (øgede kapitalkrav) for udlån til ejendomsselskaber. Den blev implementeret med virkning fra medio 2024.
Den finansielle sektor har reageret ved at øge bidragssatser og rentemarginaler for udlån til ejendomsselskaber. Hvis det antages, at marginalen er øget med gennemsnitligt måske 20 basispoint for ca. 550 mia. kr. udlån til ejendomme, har det kostet ejendomssektoren lidt over 1 mia. kr. i ekstraomkostninger.
Begrundelsen for anbefalingen om en systemisk buffer tog udgangspunkt i blandt andet risici for et fortsat højere renteniveau og lavere indtjening hos ejendomsselskaberne som følge af øget tomgang og faldende lejepriser. Man stresstestede således et scenarie med en rentestigning på 3%, og et fald i ejendomsselskabernes omsætning på 15%.
Vi er meget langt fra de scenarier, som begrundelsen for at indføre bufferen
Peter Winther, Colliers
Nu, 6 måneder efter implementeringen af bufferen, er den korte rente faldet 100 basispoint, og den lange rente er ligeledes faldet. Udlejningsmarkedet er stærkt, og Colliers forventer, at ejendomsselskaberne i gennemsnit vil have en omsætningsvækst på 3-5% fra 2023 til 2024.
En yderligere risiko, et massivt frasalg af svenske ejendomsselskabers danske porteføljer, er heller ikke aktualiseret. Renten er faldet også i Sverige, og markedet for usikrede obligationslån med svenske ejendomsselskaber er genåbnet med stigende aktivitet og massivt faldende renter.
Det er nok for meget at tro på, at den systemiske buffer fjernes i 2025. Men det værd at notere, at vi er meget langt fra de scenarier, som var begrundelsen for at indføre bufferen.
Mikkel Høegh Boligøkonom i Jyske Bank/Jyske Realkredit
Centralbankerne
bare
er i
gang med
at
sætte renterne ned. Der er
sådan, at renterne falder ikke – nej de stiger. Hvordan kan det nu hænge sammen? Det skyldes, at obligationsmarkederne i høj grad tager forskud på glæderne. Så hvis vi skal have lavere renter, så skal der ske nogle overraskelser.
er findes en række forskellige sjove og rammende kinesiske ordsprog. Et af dem er ”Gid du må leve i spændende tider”. Det må vi sige, at vi gør. Måske kunne man gå så vidt at sige, at nok er tiderne spændende, men de er også lidt mærkelige. Der sker i hvert fald mange ting, der til tider kan være vanskelige at forstå og som trods alt har en ganske stor betydning for vores hverdag.
Et godt eksempel, som jeg tror mange har svært ved at forstå er, at centralbankerne rundt omkring har travlt med at nedsætte renten, idet den store kamp mod inflationen synes at være vundet. Renten falder bare ikke, den stiger. Hvorfor nu det?
Jo, forklaringen skal findes i, at der ikke kun findes én rente, men flere renter. Holder vi det lidt simpelt og fokusere på realkreditlån, så er der en variabel rente –også kendt som den korte rente og en fast rente – kendt som den lange rente. Den korte rente løber op til et år ad gangen. Den lange rente er fast i 30 år. Nok kan der ske meget over et helt år – se bare alt det der er sket i 2024, men der kan i sagens natur ske endnu mere over en 30-årig periode. Derfor gælder der det, at lo længere renten løber desto mere er det forventningerne, der driver renterne. Netop derfor falder de lange renter ikke rigtigt.
Forventningerne er nemlig sådan, at det nu trækker op til at verdens største økonomi – den amerikanske – skal til at føre en mere protektionistisk politik. Det vil sprede sig som ringe i vandet. Selv om man skal tage diverse udmeldinger fra den nye præsident med et gran salt, så må vi forvente, at udviklingen trækker i retningen af told på i hvert fald nogle vare. Uanset hvordan vi vender og drejer det, så trækker det i retningen af højere priser for forbrugerne.
Et andet vigtigt element i præsidentens valgkamp har været, at immigranterne skal ud af USA. Det vil resultere i en formindsket arbejdsstyrke, hvilket vil
presse lønningerne op. Særligt i en tid, hvor der er høj vækst og der skabes flere nye jobs. Endelig er der lovet skattelettelser, hvilket vil understøtte væksten. Alt sammen noget der vil presse inflationen op og dermed give centralbanken mindre plads til at nedsætte renten. Herudover er der meldinger om, at Nato-medlemmer skal indstille sig på at øge deres forsvarsbudgetter. Det kan næppe ske uden, at der stiftes gæld. Det betyder, at udstedelsen af statsobligationer bliver større de kommende år. Statsobligationer er et alternativ til realkreditobligationer set med investorbriller. Derfor må vi forvente, at kurserne på realkreditobligationerne bliver presset nedad. Det giver højere renter, idet sammenhængen er den, at lavere kurs på obligationen er lige med en højere effektiv rente.
Så er der de korte renter. Der kan der som forklaret ovenfor ikke være presset helt så meget ind, idet renterne jo i sagens natur løber over en kortere periode. De europæiske økonomier ”hoster og hakker” imidlertid, hvorfor der allerede er varslet op til fire nedsættelser fra Den Europæiske Centralbank i år. Så skal de korte renter falder yderligere, så skal centralbanken overraske og sætte renten ned med mere end fire gange før end, at vi får fald i de markedsbestemte renter.
Så konklusionen må være, at vi mere eller mindre står på en rentebund. Så Ja! Vi lever sørme i mærkelige tider, hvor centralbankerne sætter renterne ned, men der sker ikke en pind nærmest tværtimod med renterne på realkreditlån.
SKRIBENTER
Advokat (H), Mikkel Fisker og advokat (L), Poul Jensen, DAHL Advokatpartnerselskab
MED UDSTYKNING AF GRUNDE OG
EJERLEJLIGHEDER OG EFTERGIVELSE
AF GRUNDSKYLD FOR 2022-2024 I VISSE
UDSTYKNINGSTILFÆLDE
I slutningen af 2024 vedtog folketinget nye bestemmelser vedrørende udstykninger og eftergivelse af grundskyld for 2022-2024 i visse udstykningstilfælde.
Baggrunden herfor er, at Skatteforvaltningen overtog opkrævningen af grundskyld fra kommunerne, hvilket har givet anledningen til visse praksisændringer, for så vidt angår udstykninger til ejerboliger. Det har været medvirkende til, at enkelte boligejere, der har købt en nyudstykket grund i 2023, er blevet efterladt i en urimelig situation og med en markant skatteregning i form af grundskyld af jord, som de aldrig har ejet.
OPDELING AF GRUNDSKYLDEN FRA DET ANDET SKATTEÅR
Når en stor erhvervsgrund (byggegrund) opdeles i mindre grunde til ejerboliger, kan en af de nye grunde overtage det gamle ejendomsnummer og således få opkrævet grundskyld for hele den oprindelige erhvervsgrund.
Grundskyld for en hel erhvervsgrund opkræves kun hos en enkelt ejer i det første skatteår efter udstykningen. Herefter foretages en ny vurdering baseret på udstykningen, som anvendes til at beregne grundskylden. Dette gælder uanset, hvornår man modtager den nye vurdering. Hvis
grundskylden i det andet skatteår i første omgang opkræves på et midlertidigt grundlag, vil den blive reguleret, når den nye vurdering foreligger.
Det er ejendomsnummeret, der styrer opkrævningen af grundskyld. Derfor, hvis man ejer en nyudstykket grund, der har overtaget det gamle ejendomsnummer, vil man blive opkrævet grundskyld for hele den oprindelige erhvervsgrund i det første år efter udstykningen.
VURDERINGEN AFSPEJLER GRUNDENS VÆRDI
PÅ VURDERINGSTIDSPUNKTET
En ubebygget grund på mindst 1.400 kvadratmeter, der kan opdeles i ejerboliger, anses som en erhvervsgrund. For en erhvervsgrund anvendes grundværdien fra ejendomsvurderingen for 2023 til at beregne grundskylden for 2024. Dette gælder også, selvom ejendommen efterfølgende i løbet af 2023 opdeles i flere ejerboliggrunde. Men på vurderingstidspunktet den 1. januar 2023 var der stadig kun én samlet erhvervsgrund. Det betyder, at ejeren af det oprindelige ejendomsnummer betaler skat baseret på grundværdien fra 2023-vurderingen.
Når der foretages vurderinger med vurderingstidspunkt den 1. januar 2024 af de nybyggede og nyudstykkede ejendomme, vil disse basere sig på den grundstørrelse og boligstørrelse, som ejendommen har pr. denne dato. Vurderingen pr. 1. januar 2024 vil danne grundlaget for ejendomsværdiskatten i 2024 (hvis der er tale om nybyggeri) og for grundskylden i 2025.
HVIS DEN UDSTYKKEDE GRUND ER EN EJERBOLIGGRUND
Hvis den oprindelige grund er en ejerboliggrund og ikke en erhvervsgrund, gælder de samme regler, hvis det oprindelige ejendomsnummer er videreført til en af de nye grunde. Forskellen er, at en ejerboligvurdering anvendes til at beregne grundskylden i stedet for en erhvervsvurdering. Hvis du ejer den grund, der har overtaget det oprindelige ejendomsnummer, betaler du grundskyld i 2024 baseret på ejendomsvurderingen pr. 1. januar 2022. I 2025 og 2026 betaler du grundskyld baseret på ejendomsvurderingen pr. 1. januar 2024. Når en grund er ny, betaler man ikke grundskyld i det første skatteår, men fordi grunden har overtaget et eksisterende ejendomsnummer, betaler man grundskyld fra 2024.
Fordi grunden blev bebygget i 2023, skal man fra 2024 også betale ejendomsværdiskat af bygningerne på grunden.
Ejendomsværdiskatten beregnes ud fra ejendomsvurderingen pr. 1. januar 2024, som udsendes i 2025. Derfor får ejeren i stedet en foreløbig vurdering for 2024, som ejendomsværdiskatten beregnes ud fra. Denne foreløbige vurdering modtages i løbet af 2024.
EFTERGIVELSE AF GRUNDSKYLD FOR 2022-2024 I VISSE UDSTYKNINGSTILFÆLDE
På baggrund af en række tilfælde, hvor ejere er blevet opkrævet grundskyld for udstykkede grunde, har folketinget vedtaget nye regler, som muliggør eftergivelse af grundskyld. Der er sket det, at købere af nyudstykkede ejerboliger i enkelte tilfælde var skattepligtige for grundskylden på et større areal, end de ejer.
De nye bestemmelser medfører, at en eftergivelse eller tilbagebetaling af grundskyld vil være skattefri, hvorfor den pågældende ejer ikke vil skulle svare skat af beløbet.
Omfattet af bestemmelsen vil alene være fysiske personer. Dette skal ses, i lyset af at der i de omfattende udstykningssager typisk vil være tale om en fysisk boligkøber, som erhverver en ny udstykket ejendom af en professionel aktør f.eks. en ejendomsudvikler.
I tilfælde hvor en juridisk person har erhvervet en restejendom af en anden juridisk ejer, lægges det af lovgiver til grund, at begge vil være professionelle aktører, der vil have forudsætninger for at forhindre eller løse en eventuel tvist om betaling af grundskyld for 2024 via domstolene, retsmægling eller lign.
Det vil også være et krav, at der er tale om en ejendom, der på vurderingsterminen den 1. januar 2024 vurderes som en ejendom, der omfattes af eller vil blive omfattet af ejendomsvurderingslovens bestemmelser om ejerboliger eller boliger tilhørende land- og skovbrugsejendomme.
DET VIDERE FORLØB
Hvis man som borger kommer i en situation, hvor man skal søge eftergivelse, vil man skulle henvende sig til Vurderingsstyrelsen. De kan på baggrund af konkret dokumentation vurdere og træffe afgørelse om, der skal ske tilbagebetaling. Desuden vil skattemyndighederne ligeledes kunne kontakte sælger af de udstykkede grunde og anmode om betaling af grundskylden og i sidste ende gå til domstolene, hvis de enkelte boligkøberes kontrakter gør det relevant.
Som medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske
Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.
Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående personer – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus.
Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra.
Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejledning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor.
Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en mundtlig redegørelse.
PRAKTISKE UDLEJERSPØRGSMÅL:
Eigil Pedersen, Herning
Morten Bünemann Dalsgaard, Horsens
Grønn Hansen
LEJERET:
Leon Vetter, Grenå
Moldt, Aarhus
Justesen, Fyn
Christian Viuff, Fredericia
Louise B. Rosenkilde, Thy og Skive
EJENDOMSREGNSKAB: Anne Evald, Aarhus
SALG, VURDERING OG ADMINISTRATION: Flemming Mørk Pedersen, Aarhus tlf.:
DANSKE UDLEJERE:
Brønderslev Gr. ejerforening
Formand: Svend Andersen
Danske Udlejere Vesthimmerland
Formand: René Borg Vinther
Djurslands Udlejerforening
Formand: Johnny Kjærgaard
Fredericia Gr. ejerforening
Formand: Christian Viuff
Frederikshavn Gr. ejerforening
Formand: Adv. Kamilla H. Christiansen
Holstebro Udlejerforening
Formand: Lars Anton Pedersen
Horsens Udlejerforening
Forretningsfører: Hans Kleberg
Kolding Udlejerforening
Formand: Adv. Claus Eland
Lemvig Gr. ejerforening
Formand: Michael R. Madsen
Mariagerfjord Udlejerforening
Formand: Lasse Klitgaard Sanderhoff
Nordjyske Udlejere
Formand: Martin Verwohlt
Nyborg Gr. ejerforening
Formand: Charlotte Pohlmann
Nørresundby Gr. ejerforening
Formand: Anette Valentin
Silkeborg Gr. ejerforening
Formand: Flemming Jespersen
Skanderborg Gr. ejerforening
Formand: Michael Mossin Juul
Skive Udlejerforening
Formand: Adv. Keld Frederiksen
Struer Gr. ejerforening
Formand: Helle Pedersen
Sønderborg Udlejerforening
Formand: Claus H. Østergaard
Thisted Udlejerforening
Formand: Louise Rosenkilde
Udlejerforeningen Aarhus
Formand Lars H. Rasmussen
Udlejerforeningen Esbjerg
Forretningsfører: Adv. Søren Ellerbæk
Udlejerforeningen Midt-Vest
Formand: Adv. Eigil Pedersen
Udlejerforeningen Nordsjælland
Formand: Kurt Ilskov Kristensen
Udlejerforeningen Sjælland
Formand: Mikael Jonassen
Udlejerforeningen Storstrømmen
Bestyrelsesmedlem: Jan Yttesen
Udlejerforeningen Svendborg
Formand: Adv. Michael Vestergaard
Udlejerforeningen Sønderjylland
Forretningsfører: Adv. Mogens Broe-Andersen
Udlejerforeningen Vestfyn
Formand: Adv. Martin Justesen
Vejle Grundejerforening
Forretningsfører: Anne-Mette Jensen Dahm
Viborg Udlejerforening
Formand: Adv. Lars Kaasgaard
SKRIBENT
Boligudlejningschef, Martin Birk
Denne gang har jeg udvalgt en afgørelse fra beboerklagenævnet i Rødovre Kommune, der har j.nr. BN 17-2024. Afgørelsens tidspunktet er ikke oplyst, men den blev indbragt den 7. maj 2024. Husk at det er muligt at bede om aktindsigt i sagen, hvis du har en tilsvarende tvist og kan bruge den.
Beboerklagenævnet behandler kun sager for almene boliger, men reglerne er ens for både huslejenævnet (lejeloven) og beboerklagenævnet (lov om leje af almene boliger), dog den ene undtagelse, at lejerne i den private sektor ikke kan indbringe en sag.
Sidstnævnte betyder, at det altid er udlejeren, der skal vurdere, om man 1) kan få talt den problematiske lejer til ro, hvis man har en husordensag, 2) vil gå direkte til opsigelse eller ophævelse for at få den gældende lejer ud, eller 3) kan få huslejenævnet til at løse problemet eller i det mindste forbedre ens sag ved domstolene.
Det er udlejeren, der frit kan vælge mellem disse løsningsmodeller, og som bekendt er nr. 1 den hurtigste og billigste, hvis det kan lade sig gøre.
Følgende fremgår af afgørelsesteksten på www.huslejenaevn. dk, hvor jeg dog har indsat lidt mere ”luft” for at gøre den mere læsevenlig:
Beboerklagenævnet kan konstatere, at formalia er overholdt til at anvende Almenlejeloven § 82.
Nævnet vurderer på baggrund af forklaringerne fra naboer og lejers egen beskrivelse af sin familie, at lejer og husstand har en højlydt adfærd. Særligt er beskrevet en uhensigtsmæssig adfærd fra det ene af de fire børn, XXXX.
Nævnet lægger til grund, at der ud over adfærdsproblemer, hvis intensitet og omfang hos børn kan variere, også er tale om støjgener og visse andre gener, der ud fra en samlet betragtning og sammenholdt med familiens støjniveau i øvrigt, begrunder at der kan tildeles en advarsel efter Almenlejeloven § 82 stk. 1 nr. 2.
Nævnet finder ikke grundlag for at sanktionere videre, og lægger vægt på, at husstanden består af 4 børn, så menneskelig støj er forventeligt.
Nævnet konstaterer videre, at det til stadighed er sandsynliggjort, at også enkelte andre beboere i ejendommen har en uhensigtsmæssig adfærd, der kan bidrage til at skabe en fortsat og eskalerende situation til gene for andre. Det ligger udenfor nævnets muligheder og kompetence at kunne foretage de behørige skridt til endelig vurdering og stillingtagen omkring disse samlede forhold, idet fx egentlig vidneførelse vil være nødvendig.
KOMMENTARER TIL SAGEN
Der er 3 ting, der er værd at knytte en kommentar til: 1) Formalia, 2) afgørelsen og sanktionen og 3) andre forhold.
Formalia
Som udlejer skal man altid give lejeren en skriftlig advarsel om en forkert adfærd (”påmindelse” ifølge loven), så han har mulighed for at rette ind. Det fremgår af LL § 154, stk. 2.
Den eneste undtagelse hertil er i tilfælde af vold og lignende grove overtrædelser, hvor det er muligt at ophæve uden forudgående advarsel, men det er en undtagelse, så husk den forudgående skriftlige advarsel.
Afgørelsen og sanktionen
Beboerklagenævnet har vurderet, om tålegrænsen er overskredet. Det er altid en konkret vurdering. Det interessante her, at man – med rette – anvender normen ”menneskelig støj”.
Hvis ens naboer har små børn, så må man forvente, at der vil være gråd en gang imellem. Det kan ikke undgås. Med større børn forventes der som oftest mindre larm, og selv en teenager har ikke krav på at spille høj musik (så må han/hun købe høretelefoner).
Beboerklagenævnet kommer frem til, at tålegrænsen er overskredet, særligt for barnet med navn XXXX. I stedet for at gøre lejemålet betinget, så slipper lejeren med en advarsel. Det skyldes nok omstændighederne i sagen.
Som udlejer skal man altid gøre gældende, at lejemålet skal gøres betinget efter LL § 154, stk. 1, nr. 1, når sagen starter i huslejenævnet. Hvis lejeren så inden for 1 år efter afgørelsen ikke er stoppet med den pågældende adfærd, så bør der være grundlag for, at lejemålet kan opsiges eller ophæves.
Andre forhold
Måske har det haft betydning, at andre lejere også er højlydte. Beboerklagenævnet går ikke nærmere ind i dette punkt, da det ”kræver en bevisførelse”.
Jeg vil tillade mig at konkludere, at selvom ens nabo råber og skriger som en tosset, så har man som lejer ikke ret til også at råbe og skrige som en tosset. Beboerklagenævnets afvisning skal formentligt ses i dette lys.
SKRIBENT
Skal der absolut varsles med 6 uger eller 3 mdr.?
Nej – er svaret.
Såvel i Lederen (side 3) samt undertegnedes artikel på siderne 10 - 13 fastslår, at arbejder (forbedringer/vedligeholdelser etc.) initieret af udlejer – og som er til større eller mindre gene for lejeren skal varsles med 6 uger eller 3 måneder. En dom afsagt af Østre Landsret 25. april 2024 / afd. B-14824) underbygger imidlertid, at varslet sagtens kan være af kortere varighed.
Uopsættelige arbejder kan varsles med få dages varsel
I en nyopført ejerlejlighedsejendom opstod der i november 2023 vandskade i en ejerlejlighed umiddelbart under ejer E's ejerlejlighed, som var beliggende i ca. 30 meters højde.
E/F foretog undersøgelser for at kortlægge årsagen til vandskaden, som viste, at skaden skyldtes en utæt tagpapbelægning på en smal altan, der tilhørte E's ejerlejlighed (Redaktionen: Dvs. en altan ovenover lejligheden, hvor vandskaden blev konstateret)
E var ikke uenig i, at arbejderne skulle udføres, men E nægtede at give E/F´s håndværker adgang til altanen via hans lejlighed. E var den opfattelse, at E/F kunne få adgang til altanen ved etablering af et stillads eller ved brug af en lift. Derudover var E af den opfattelse, at udbedring af skaderne ikke var uopsættelig karakter.
E/F indgav begæring til fogedretten for at få adgang til E's lejlighed og gjorde gældende, at varslet på 6 uger efter EJL § 8, stk. 1 (Redaktionen: Næsten samme ordlyd som: LL 103) ikke skulle iagttages henset til at udbedring af skaden var uopsættelig. E/F anførte, at de havde ret til at få adgang uden 6-ugers-varsel i medfør af EJL § 8 stk. 3 (Redaktionen: Næsten samme ordlyd som LL § 103, stk. 3)
Fogedretten pålagde E at give adgang via sin ejerlighed uden varsel.
E kærede afgørelsen og påstod afvisning eller subsidiært frifindelse. E anførte endvidere, at sagen burde afvises, da varslingen og fogedsagen kun vedrørte én altan, og ikke også en større altan, som først af E/F i februar 2024 blev anført, som et problem, hvilket indebar, at der skulle gives adgange til en meget større del af E's lejlighed.
Landsretten fandt ikke grundlag for at afvise sagen på grundlag af udvidelsen af anmodningen fra udbedring af én altan til to altaner.
Landsretten lagde til grund, at vandskaderne i underboens lejlighed ikke kunne udbedres uden at reparere altanerne i E's lejlighed. Det afgørende var derefter, om det i medfør at EJL § 8, stk. 1 var nødvendigt, at E/F fik afgang via E's lejlighed.
Landsretten fandt efter en samlet vurdering, at udgifterne til at få adgang til altanerne på anden vis, og de gener det ville medføre for de øvrige beboere, ville overstige den ulempe, der ville være for E, ved at E skulle give adgang til, at håndværkerne kunne få adgang og bære materiel m.v. til altanen via lejligheden.
Derudover fandt landsretten, at vandskaden, som ikke tidligere havde været forsøgt udbedret, måtte anses for være uopsættelig, og derfor kunne E/F kræve adgang til E´s ejerlejlighed uden varsel, jf. EJL § 8 stk. 3.
Redaktionen: Vandskaden ”skete” d. 16. november 2023, og reparationen kunne først igangsættes umiddelbart efter Østre Landsrets dom d. 25. april 2024. Altså - der gik over 5 måneder før reparationen kunne igangsættes!.