NPIREGULERING

Nyt forhandlingsrum imellem erhvervslejer og -udlejer?

NPI-regulering - Nyt forhandlingsrum imellem erhvervslejer og -udlejer?

Erhvervslejemarkedet har været under pres igennem lang tid, herunder først grundet stigende internethandel og lignede, dernæst grundet coronapandemien, som medførte bølger af restriktioner og nedlukninger. I kølvandet herpå oplever flere brancher udfordringer med lange leveringstider og massive stigninger på materialer og energi. Lejerne står dog ikke alene, da også udlejere rammes af stigende omkostninger på energi, finansiering og vedligeholdelse.

Udviklingen ses naturligvis også på nettoprisindekset, som igennem de sidste 12 måneder har udviklet sig i et tempo, som vi ikke har set magen til i adskillige år. Fra marts 2022 til marts 2023 er nettoprisindekset steget med 8,3 procentpoint.

Såfremt parterne i erhvervslejekontrakten har vedtaget vilkår om, at den gældende leje kan reguleres i henhold til stigninger i nettoprisindekset, kan dette afbøde lidt for de stigende omkostninger som udlejer oplever. Spørgsmålet er dog, hvorvidt dette er en mulighed, som udlejer bør udnytte eller udlejer i stedet skal benytte sig af forhandlingsrummet til at optimere lejeforholdet, og gemme reguleringsmuligheden til bedre tider.

Mulighed For Gensidig Optimering

Det er en hårfin balancegang, hvor begge parter både er under pres, og samtidig er gensidigt afhængige.

Det ses i flere lejeforhold, at rigtig mange udlejere, på forskellig vis, hjalp deres lejere – primært under coronapandemien. Parternes forskellige aftaler om blandt andet henstand med betaling, udskydelse af vedligeholdelsesarbejder og andre ressourcekrævende forhold, har i flere situationer medført et efterslæb eller en byrde, som parterne nu bør håndtere mens de fortsat er de samme og mens alle husker, hvad bevæggrundene og intentionerne var.

Det kan konstateres, at udviklingen i nettoprisindekset og den aktuelle situation i markedet i realiteten har givet udlejer en åbning til forhandling, som udlejer bør overveje grundigt, inden vedkommende vælger at gennemføre en eventuel lejeregulering i henhold til nettoprisindekset. Det kan ses som et kærkomment forhandlingsrum, som man som udlejer bør benytte, for herved at få mulighed for at gribe chancen for at optimere et lejeforhold, mod at give helt eller delvist afkald på en lejeregulering i henhold til nettoprisindekset.

Gemme Reguleringsmuligheden Til Bedre Tider

Det er i den sammenhæng værd at bemærke, at ved at give afkald på en lejeregulering i henhold til nettoprisindekset nu, vil man forbedre muligheden for at gennemføre en såkaldt § 13-regulering på et senere tidspunkt. Dette bliver f.eks. tilfældet, når lejemålet er optimeret, markedet – forhåbentligt – har rettet sig og det kan dokumenteres, at den gældende leje er væsentligt lavere end markedslejen. Markedsudviklingen har medført et naturligt forøget fokus i kontraktsforhandlinger på faste reguleringsbestemmelser med aftalte procentsatser, fremfor ren nettoprisindeksering, samt minimum- og maksimumsreguleringer på nettoprisindeks.

Mulighederne er mange, og der er flere relevante overvejelser i processen, men vigtigst er det, at man som udlejer får sine prioriteter på plads, inden man varsler en lejestigning.

Med markedets øgede fokus på ESG (Environmental, Social and Governance) og forbedret teknologi mv. er det tiltagende relevant for udlejere at overveje etablering af solceller på nye og eksisterende bygninger.

Det er økonomisk mest attraktivt for ejer/udlejer at udnytte elproduktionen lokalt. Det kan enten ske i forbindelse med ejendommens drift eller ved levering til ejendommens erhvervslejere. I erhvervslejeforhold er der – modsat boliglejeforhold – vid adgang til at indgå aftale om betaling af beløb ud over lejen. Det er min vurdering, at der er et uudnyttet potentiale på dette område.

Fokus er her på elproduktion fra solceller. Samme overvejelser gør sig dog gældende for vindmøller eller andre produktionsanlæg.

FÅ STYR PÅ VILKÅRENE

De fleste erhvervslejekontrakter indeholder bestemmelser om, at lejer aftager el direkte fra et forsyningsselskab og at afregning sker i henhold til individuel forbrugsmåler. Der er dog ikke noget i vejen for, at udlejer i stedet leverer el til lejerne inklusiv el fra ejendommens eget solcelleanlæg.

Det kræver imidlertid en aftale mellem parterne, der lever op til lovgivningen på området, som blandt andet betyder, at udgiften skal specificeres og anslås. Og det gælder uanset, om den pågældende el leveres direkte til lejer eller forbruges som led i drift af fx ejendommens fællesarealer og betales af lejerne via driftsregnskab.

Med hensyn til prissætning kan det aftales, at el leveres til lejerne på samme vilkår, som den ellers ville kunne aftages fra tredjemand inklusiv markedsdel, afgifter og tariffer. Dermed baseres prissætningen på objektive principper, og lejers samlede udgift er baseret på egen adfærd og forbrugsmønster.

Denne prissætning skal sammenholdes med, at udlejer kan afregne sin overskydende elproduktion til det kollektive forsyningsnet til den aktuelle spotpris eksklusiv afgifter. Derudover fragår typisk et fee til en ’balanceansvarlig’ aktør, som varetager salget på ejers/udlejers vegne. Derfor er det kommercielt mindre attraktivt at sælge den producerede el til det kollektive forsyningsnet end at udnytte den på ejendommen.

Det vil derfor være naturligt at behandle emnet i erhvervslejekontrakterne, hvis der allerede er etableret eller planlagt etablering af et solcelleanlæg. Det kan også være værd at overveje at fremtidssikre sin ejendom på dette punkt. Det kan ske ved at indarbejde bestemmelser, som kan træde i kraft mellem parterne, hvis solcelleanlæg senere etableres.

Ikke desto mindre er det indtil videre min oplevelse, at denne type bestemmelser kun sjældent ses i praksis.

ELAFGIFTER?

Forbrug af el her i landet medfører normalt pligt til at afregne afgift efter elafgiftsloven. Leveringen af el direkte fra udlejer til lejer giver derfor anledning til en overvejelse om, hvordan udlejer er stillet i forhold til afregning af elafgift.

Der er taget stilling til dette i elafgiftsloven (§ 2, stk. 1, litra c), som undtager el, der ”direkte forbruges af el-producenten eller af en lejer i en udlejningsejendom, når anlægget er placeret i forbindelse med udlejningsejendommen og den udlejede ejendom udlejes af el-producenten”.

Afgiftsfritagelsen kræver ikke nødvendigvis, at anlægget er placeret på samme matrikel. Anlægget skal dog være placeret ”i forbindelse med” ejendommen, og begge dele skal have samme ejer. I de mest almindeligt forekommende tilfælde, hvor el leveres direkte fra solceller monteret af udlejer på taget af den ejendom, som de forsyner, vil afgiftsfritagelsen altså være gældende.

FRIT VALG?

Det vil i alle tilfælde være et lejeretligt krav om, at der skal være indgået en aftale mellem lejer og udlejer om levering af el. Det samme følger forudsætningsvis af elforsyningsloven (§ 6). Ifølge elforsyningslovens § 6 har elkunder desuden frit valg af elhandelsvirksomhed og må ikke opkræves gebyr i forbindelse med skift.

Retten til frit valg rejser derfor spørgsmålet om, hvorvidt en erhvervslejer er bundet af lejekontraktens bestemmelser om levering af el, eller om denne frit kan vælge en anden leverandør?

Spørgsmålet ses ikke at være afklaret i praksis. Ud fra definitionen af elhandelsvirksomhed i elforsyningslovens § 5 kan det dog formentlig lægges til grund, at en udlejers egenproduktion af el ”bag måleren” ikke er omfattet af reglerne om elkunders frie valg. I givet fald vil lejekontraktens bestemmelse om levering af el være bindende for lejer i hele lejeperioden.

FREMTIDSSIKREDE

ERHVERVSLEJEKONTRAKTER

Hvis der skal installeres solceller på en eksisterende ejendom, kan det være en temmelig omfattende proces at skulle indgå tillægsaftaler med erhvervslejerne om vilkårene på bagkant.

Som udlejer bør man derfor overveje at indarbejde bestemmelser i sine kontrakter, så der på forhånd er taget højde for dette og sikret den bedst mulige kommercielle udnyttelse af den producerede el.

Frem Og Tilbage Er Lige Langt

betragtninger om markedet der er forsvundet

Mikkel Høegh Boligøkonom i Jyske Bank/Jyske Realkredit

er skal ikke være nogen tvivl. Jeg er glad for mit job og elsker at nørde med renter, boligpriser mv. Det ændrer imidlertid ikke på, at det nogle gange godt kan være svært at være ansat til at betragte noget, der udvikler sig anderledes, end man havde forventet. Netop nu har jeg den svære opgave at følge med i og betragte et marked der er forsvundet. Hvordan skal man mene noget om et marked, der ikke er der? Det kan man ikke. Markedet for erhvervsejendomme findes nærmest ikke, og derfor har vi ikke megen valid statistik for, hvad der rent faktisk sker på markedet.

En ting ved jeg dog med sikkerhed: Frem og tilbage er lige langt. Så et eller andet må give sig. Det såkaldte yield gap, altså forskellen mellem det afkast man kan få på en obligation, og det afkast man kan få på en ejendom er vokset betydeligt. Den kraftigste rentestigning i 50 år har ikke rigtigt givet anledning til, at der har været nogen bevægelse i afkastene på ejendomme. Teoretisk kan det være svært at forstå, idet det risikofrie alternativt til at købe en ejendom er en obligation.

En vigtig brik i den fortælling er, at markedet mere eller mindre er forsvundet. Når markedet nærmest er ikke eksisterende, så er det umuligt at lave retvisende statistik. Dermed kender vi heller ikke de priser, som ejendommene kan omsættes til. Man kan have en formodning, men som bekendt skal der to til en handel. En køber og en sælger. Og netop sælgerne har lige nu en ganske stærk økonomi. De vil ikke forære deres ejendomme væk, hvorfor ejendommene bare ikke er til salg, hvis ikke de kan få de priser de ønsker sig. Det er en tilgang, man kan tillade sig at have så længe man har en stærk økonomi. Det tyder på, at det har hovedparten af ejendomsinvestorerne. Køberne til gengæld, kan ikke betale så meget, fordi renten er steget. Det betyder, at der lige nu ikke er to til en handel.

Når der så endelig alligevel bliver handlet, hvad er det så for nogle ejendomme der skifter hænder? Er det de bedste ejendomme fordi de altid kan handles eller er det dårlige ejendomme fordi man må antage, at de investorer der kommer i nød og som skal tvangsrealisere deres aktiver, står svagt i en prisforhandling? Det kan betyde, at de få handler vi trods alt ser giver et ganske skævt billede af, hvad der egentlig er markedets tilstand.

Der er forskning der tyder på, at vi i opgangstider overvurderer, hvor meget ejendomme reelt kan handles til, ligesom at vi i nedgangstider undervurdere, hvad ejendomme kan handles til. Derfor skal man være meget forsigtig med at drage forhastede konklusioner i en tid, hvor vi netop ser en priskorrektion.

Umiddelbart synes der at være en bred konsensus om, at afkastet på udlejningsejendomme er gået op med 0,25 pct. point. over en bred kam. Ser man på rentestigningerne kunne man godt foranlediges til at tro, at afkastet skal en spids mere op.

Det der taler imod at afkastet skal mere op er, at vi lige nu ser noget der ligner en vending på markedet for ejerlejligheder. Netop ejerlejlighedsstatistikken er en meget god forbrænder for markedet for udlejningsejendomme og her er det statistiske grundlag ofte lidt stærkere. Ejerlejlighederne er faldet cirka 10 pct. fra toppen. Det svarer nogenlunde til at afkastet på en ejendom er gået op med 0,25 pct. point.

Vi ser, at der er flere handler med lejligheder, at afslagene bliver mindre og faktisk også at de handlede priser går op. Det er på trods af, at den økonomiske udvikling ikke rigtigt er vendt. Usikkerheden der har været i markedet, har dog givet et opsparet behov. Et sådant behov kan også opstå på det mere professionelle marked for boliger. I den forbindelse skal man huske på, at nok er renten steget, men i historisk kontekst er den stadigvæk lav. Nok tales der rigtigt meget om økonomisk krise, men beskæftigelsen bliver ved med at stige. Det er således svært at få øje på en meget dyb krise – tværtimod tales der mere og mere om at vi undgår en egentlig recession.

Så hvad bliver afgørende for den nærmeste fremtid? Ja det gør inflationen. Det er faktisk ganske kontraintuitivt men, en omgang halvdårlige økonomiske nøgletal, der kan overbevise os om, at inflationen vil falde, vil sende renterne nedad. Det vil betyde, at vi stille og roligt vil se et marked for udlejningsejendomme, der vil dukke op igen.

I den forbindelse kan vi glæde os over noget simpelt matematik. Inflation måles nemlig, som den årlige ændring i priserne fra måned til måned. Det er godt og vel et år siden, at inflationen tog til for alvor i de statistiske opgørelser. Det betyder at vi stille og roligt begynder at have basis i et højt tal, når inflationen skal opgøres og dermed skal der mere til for priserne stiger yderligere. Det er det vi på økonomsprog kalder for basiseffekter. Det vil i sig selv sende inflationen ned og derfor forventer man også, at der i slutningen af 2023 eller i begyndelsen af 2024 bliver plads til at renterne kan sættes ned igen. Vi må se om det går, som præsten prædiker eller om nye overraskelser opstår.