Palle Kjeldgaard-Christiansen har sammen med sin kompagnion skabt en ejendomsportefølje med mere end 1.000 bolig- og erhvervslejemål i Viborg
Hvad gør udlejer, hvis der konstateres rotter i nærheden af lejemålet?
lettere
FORSIDEN
På forsiden vises et fint billede af Palle Kjeldgaard-Christiansen. Palle og Benny Tolstrup etablerede i 1997 firmaet Viborg Bolig- & Erhvervsudlejning. Firmaet beskæftiger i dag ca. 25 ansatte og udlejer mere end 1000 bolig-og erhvervslejemål. Når man besøger virksomheden, er det tydeligt, at der er styr på tingene – alt har sin plads. Palle er også medlem af bestyrelksen i Viborg Udlejerforening.
DANSKE UDLEJERE
INDHOLD
Magasin nr. 2 - Årgang 2025
3 8-9 12-15 29
Lederen: Byggematerialer
Påkravsbrev og ophævelsesbrev
Kan det betale sig af forfølge mindre tilgodehavender?
Månedens dom: Vilkår i tillæg til lejekontrakt om uopsigelighed tilsidesat
Der er masser af muligheder for at lære noget nyt
Generationsskifte af aktiv udlejningsvirksomhed
KONTOR
Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf. 8618 5155 kontakt@d-u.dk www.d-u.dk
Direktør Michael Preetzmann Tlf. 8618 5155 mp@d-u.dk
REDAKTIONEN
Direktør Michael Preetzmann mp@d-u.dk Kommunikationsmedarbejder Maiken Mark Larsen mml@d-u.dk
Jurist, Boligudlejningschef og juridisk forfatter Martin Birk mb@lejesager.dk
LAYOUT Murdoch rasmus.murdoch@gmail.com
FORMAND
Danske Udlejere
KELD FREDERIKSEN
LEDEREN
Byggematerialer
ennem årtier – og nok også århundreder – har vore boliger / bygninger undergået løbende forandringer. Som oftest har forandringerne været ”til det bedre,” idet byggematerialerne, kombineret med øget kendskab til bl.a. isolerende materialer har været med til at gøre det mere behageligt at opholde sig i bygningerne – både i relation til temperatur og ventilation m.v.
Tagbelægningerne har ændret sig fra stråtag, til tagpap, skifer og videre over teglsten, via eternit bølgeplader til stål og betontagsten.
Det er specielt fabrikationen af eternit, der giver udfordringer. Dansk Eternit Fabrik producerede fra 1927 til 1986 særdeles mange eternitplader, der er anvendt på såvel parcelhuse som på fabriksejendomme og udlejningsejendomme. Tagpladerne, der var udført af en blanding mellem asbest, cement og vand, var meget holdbare. Fra 1988 blev det forbudt at producere tagplader med asbest.
Mange asbesttagplader er gennem årene blevet demonteret og uskiftet med andre tage – i første omgang til tagplader uden indhold af asbest. Dette resulterede desværre i, at pladerne smuldrede og skulle udskiftes – nogle plader blev udskiftet på eternitfabrikkens regning.
Fra den 1. januar 2025 må nedtagning af asbesttage kun foretages af autoriserede virksomheder, hvilket taler for at der er tale om et arbejde, som kræver særlige færdigheder og beskyttelse. Inden den 1. januar 2025 er der dog nedtaget talrige tagplader indeholdende asbest – og det må antages, at ikke alle plader er demonteret på den måde, som nu kræves og at pladerne ikke er afleveret på genbrugsstationer i hermetisk lukkede plastposer.
Det er åbenbart, at vi skal værne om miljøet og de sundhedsmæssige forhold, og derfor er det nødvendigt – fremadrettet
- at indføre de mange restriktioner omkring behandling af bl.a. eternitplader med asbest-indhold.
Men – problemet er, at det efter 2025 er blevet særdeles omkostningstungt at udskifte eternittage, der har indhold af asbest, hvorfor der er risiko for, at nedtagning af de asbestfyldte tagplader ikke sker, eller at det ikke sker på den autoriserede måde – alt med risiko for øget sundhedsmæssige skader.
Hvordan løses dette problem, hvor den eksisterende bygningsmasse med asbesttage pålægges en ekstraordinær udgift for at få fjernet asbestpladerne fra ejendommene? Dette vil selvsagt resultere i, at prisen på disse ejendomme med asbesttage - alt andet lige – vil falde med et beløb, der som minimum svarer til de ekstra omkostninger, som en autoriseret håndtering af asbestpladerne vil beløbe sig til.
Kan der – af hensyn til folkesundheden – tænkes, at der iværksættes ekstra bestræbelser på at finde andre løsningsforslag for at begrænse at asbestfibrene løsnes fra pladerne – såvel, når de ligger på taget, som når pladerne demonteres.
Der er tale om et fælles ansvar, hvor det kunne tænkes, at samfundet / producenten må bistå de bygningsejere, der har købt asbestholdige tagplader – såvel i forsøget på at finde en generel løsning på problemet, men også for at finde frem til konkrete økonomiske løsninger for den enkelte bygningsejer, der er ”kommet i økonomisk klemme,” grundet det forhold, at udviklingen har vist, at det alligevel ikke var fornuftigt at anvende asbest i tagpladerne. Det skal dertil bemærkes, at der også har været anvendt asbest i mange andre bygningsdele, hvorfra der også kan opstå problemer.
Den fortsatte debat om emnet vil forhåbentlig nå frem til, at der findes løsninger.
VIBORG BOLIG& ERHVERVSUDLEJNING
• ETABLERET I 1997 AF PALLE KJELDGAARD-CHRISTIANSEN OG BENNY TOLSTRUP
• 25 MEDARBEJDERE
• 900 BOLIGLEJEMÅL PÅ I ALT 64.000 M2
• 150 ERHVERVSLEJEMÅL PÅ I ALT 160.000 M2
SKRIBENT, FOTOGRAF OG LAYOUT
Maiken Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere
NÅR DE RETTE MODSÆTNINGER MØDES
Ifølge et gammelt udsagn, så tiltrækkes modsætninger. Hvis man spørger stifterne af Viborg Bolig- & Erhvervsudlejning, Benny Tolstrup og Palle Kjeldgaard-Christiansen, så er dette i høj grad tilfældet ved netop deres partnerskab og venskab.
”Jeg tror næsten ikke, at du kan finde nogen, der er mere forskellige end os to”, siger Palle KjeldgaardChristiansen, hvorefter Benny Tolstrup supplerer:
”Mens jeg helst vil ud at skrue i noget og foretage mig noget praktisk, så stortrives Palle jo her på kontoret med de mere administrative opgaver. Vi kunne ganske enkelt ikke have skabt denne virksomhed uden hinandens forskelligheder”.
Benny Tolstrup skulle egentlig slet ikke havde været med til interviewet, da han stort set altid er ude af huset. Han holder nemlig mest af de praktiske opgaver, og de andre, som f.eks. at tale med Danske Udlejeres udsendte, overlader han hellere end gerne til sin kompagnon, Palle Kjeldgaard-Christiansen. Tilfældet vil dog, at han denne dag alligevel kommer et smut forbi kontoret og hilser på, inden han igen suser ud ad døren – lige præcis i rette tid til at undgå fotografen:-)
”Benny og jeg lærte hinanden at kende tilbage i 1996, hvor jeg arbejdede som revisor for ham. Allerede året efter stiftede vi sammen Viborg Bolig- & Erhvervsudlejning, der de første mange år kun var en fritidsbeskæftigelse for os begge. Virksomheden voksede dog så meget, at Benny valgte at gå fuldt ind i projektet i 2003, og jeg selv i 2008” siger Palle Kjeldgaard-Christiansen.
Ejendomsporteføljen består i dag af ca. 900 boliglejemål og 150 erhvervslejemål, og medarbejderstaben tæller i skrivende stund 25 ansatte. Virksomheden er placeret i et erhvervsområde tæt ved Viborgs bymidte, og lokalerne stod, efter en større ombygning, klar til indflytning i september 2020.
”Stedet her var tidligere et autoværksted, hvor vi nu har omdannet den tidligere biludstilling på ca. 1500 m2 til lager og værksted til vores håndværkere. Herudover har vi en maskinhal på 600 m2 og kontorfaciliteter på omkring 700 m2. I kælderne har vi ligeledes lavet et festlokale til firmaarrangementer samt et fitnessrum og badefaciliteter”, siger Palle Kjeldgaard-Christiansen.
SPECIALUDVIKLET APP
Udover kontorpersonalet har virksomheden i dag både ansat murere, malere og tømrere samt adskillige viceværter til at løse de forskellige opgaver, der løbende kommer ind fra de mange lejemål. Næste generaton er ligeledes allerede inddraget i virksomheden, da både Benny Tolstrups datter og søn er blevet ansat. Palle Kjeldgaard-Christiansens to børn har dog valgt andre retninger.
For at kunne administrere og styre opgaverne har virksomheden fået specialudviklet en App.
”Ideen til App’en opstod, da jeg ganske enkelt var blevet godt og grundig træt af de mange gule sedler med opgaver i forruden. De var både svære at holde styr på, men de kunne også nemt falde ned og blive væk i bunden af bilen”, siger Benny Tolstrup.
Han tog herefter fat i et IT-firma og sammen udviklede de det værktøj, der i dag bliver flittigt brugt af både medarbejdere og lejere. Ved indflytningssynet downloader lejeren ganske enkelt App’en, hvorefter de får adgang til alle de nødvendige oplysninger om lejemålet, og hvorfra de ligeledes kan kontakte og evt. fejlmelde noget fra lejemålet hele døgnet. Medarbejderne bruger i den anden ende bl.a. App’en til at meddele lejer, hvornår og hvordan fejlen er løst.
”Vores servicechef gennemgår som det første om morgenen de fejlmeldinger, der er kommet ind i vores system i løbet af aftenen og natten. Det er et meget, meget effektivt værktøj for os, men bestemt også for vores lejere. Vi kan til enhver tid se, hvad der er fejlmeldt, og hvornår det er udbedret. Vi har herudover lejerens tilladelse på skrift, hvis vi f.eks. skal låse os selv ind i en lejemål, og vi har ligeledes noteret nøjagtigt, hvornår vi kom og gik ud igen”, siger Benny Tolstrup.
Lejerne hos Viborg Bolig- & Erhvervsudlejning kan som hovedregel kun lave en fejlmelding fra App’en eller fra hjemmesiden. Hvis der er tale om en hasteopgave, der skal løses udenfor åbningstiden fra kl. 06:00 til kl. 17:00, markerer lejeren blot dette, hvorefter opgaven går direkte videre til vagthavende. I App’en er der ligeledes mulighed for at vedhæfte billeddokumentation, der gør det betydelig lettere for servicechefen at vælge den rette håndværker og de materialer, der evt. skal sendes med. Når opgaven er løst, får lejeren med det samme tilsendt en beskrivelse og et billede af den reparerede eller udskiftede del.
Viborg Bolig- & Erhvervsudlejning har sammen med andre investorer købt den tidl. Overlund Skole, der skal omdannes til et nyt boligområde. Illustration: Viborg Kommune
”Når vi modtager en fejlmelding, bliver den tilsvarende gemt under det pågældende lejemål. Vi kan derfor altid gå tilbage og se, hvornår vi f.eks. har udskiftet et køleskab eller en radiator. Selv vores ældre segment af lejere er faktisk rigtig glade for App’en, men her bruger vi som regel også lidt ekstra tid på at gennemgå den og hjælpe dem godt i gang”, siger Benny Tolstrup.
VIBORG UDLEJERFORENING
OG
DANSKE
UDLEJERE
De to iværksætter har begge involveret sig i flere forskellige frivillige projekter, der på hver deres måde har til hensigt at støtte op om udviklingen i deres fødeby Viborg. Hvor Benny Tolstrup har helliget sig arbejdet i Viborg Innovationsfond, har Palle Kjeldgaard-Christiansen involveret sig i den lokale håndboldklub Viborg HK, og han har derudover gennem godt 20 år været en del af bestyrelsen i Viborg Udlejerforening. Her er han bl.a. med til at arrangere kurser for foreningens medlemmer sammen med Danske Udlejere.
”Kursusdelen er efter min mening en meget vigtig del af Danske Udlejere. Jeg tror på, at vi kan undgå rigtig mange tvister i branchen, hvis udlejerne rent faktisk kender den gældende lovgivning med alle dens faldgruber”, siger Palle Kjeldgaard-Christiansen.
Herudover har Palle Kjeldgaard-Christiansen ligeledes taget hul på sin fjerde periode som boligretsdommer.
"Bestyrelsesposten i Viborg Udlejerforening og mit virke som boligretsdommer giver mig en rigtig god
mulighed for at følge med i, hvad der sker inden for lovgivningen, og hvordan det udmynter sig i praksis”, siger Palle Kjeldgaard-Christiansen.
TVISTER VED FLYTTESYN OG FORBRUGSREGNSKABER
De sager, der havner i huslejenævnet og boligretten, er ofte tvister i forbindelse med flyttesynet. Ifølge Palle Kjeldgaard-Christiansen er der heller ingen tvivl om, at netop flyttesynet, sammen med forbrugsregnskaber, er de to største kilder til mulige tvister. Hos Viborg Bolig- & Erhvervsudlejning har man derfor fundet en måde til at fjerne eller minimere disse.
”Ved flyttesynet gennemgår vi lejemålet og giver dernæst altid lejeren en fast pris på den påkrævede istandsættelse, så de har noget at forholde sig til. Vi kan dog typisk ikke lave istandsættelsen for det beløb, som vi opkræver, men i sidste ende tror vi alligevel på, at det godt kan betalte sig. Jeg kan simpelthen ikke huske hvornår, at vi sidst har haft en huslejenævnssag”, siger Palle Kjeldgaard-Christiansen.
Når man administrerer mere end 1000 lejemål, kan det dog alligevel ikke helt undgås, at der til tider opstår en uenighed eller to.
”De uenigheder, der havner på mit bord, handler stort set altid om størrelsen på forbrugsregnskabet. Lejer har måske haft et toilet der løber og har først fået det fejlmeldt efter noget tid. Det løbende toilet er jo længe glemt, når vandregnskabet kommer måneder efter, og hvis ikke vi havde haft vores App, kunne det nemt ende ud i en egentlig tvist. Ud fra App’en og registreringerne kan vi dog hurtigt lokalisere og minde lejer om den egentlige årsag”, siger Palle Kjeldgaard-Christiansen.
Palle Kjeldgaard-Christiansen fortæller, at netop ordentlighed er en værdi, der er meget kendetegnede for virksomheden.
”Vi skal kunne se os selv i spejlet og behandle hinanden ordentligt. Vi skal bygge ordentlige lejligheder, og vi skal sikre gode relationer til både leverandører, kollegaer og vores lejere”, siger Palle Kjeldgaard-Christiansen.
FREMTIDEN OG STØRRE
BYGGEPROJEKTER
Hvis man spørger de to iværksættere, så lægger ingen af dem ret mange konkrete planer eller budgetter for fremtiden. De byder dog altid nye chancer og muligheder velkomne og satser efter eget udsagn på en god og organisk vækst, sådan helt stille og roligt. Netop sådan en chance bød sig, da den tidl. Overlund Skole med ca. 18.000 kvm grund blev udbudt til salg af Viborg Kommune. Viborg Bolig- & Erhvervsudlejning gik sammen med andre investorer, og handlen gik igennem den 1. juli 2024 til en pris på 10,4 mio. kr. Den efterfølgende byggeproces er budgetteret til 175 mio. kr.
”Det er et meget spændene byggeri. Lokalplanen er lige nu er i høringsfasen og burde være færdig omkring juni måned, hvorefter vi kan få indsendt ansøgningen om byggetilladelse. Vi bevarer den eksisterende skolebygning fra 1954, som vi bygger om til boliger og fælleshus. Vi forventer at bygge op mod 100 boliger og store fællesarealer med bl.a. orangeri, motionscenter, værksteder samt en værelsesafdeling til overnattende gæster”, siger Palle Kjeldgaard-Christiansen.
Viborg Bolig- & Erhvervsudlejning har dog ikke altid investeret i større byggeprojekter som f.eks. Overlund Skole. Det første store byggeprojekt blev igangsat i 2007, hvor de købte en ejendom på 10.000 m2 sammen med en række andre investorer. Siden er det blevet til en hel del flere byggeprojekter som bl.a. en padelhal, adskillige række- og parcelhuse samt større erhvervsbyggerier.
”Vi bliver løbende kontaktet af investorer, der gerne vil købe en grund eller en ejendom. De har ikke selv setuppet, så derfor vil de gerne have os med ombord. Det er vi som udgangspunkt meget positive overfor. Hvis vi går ind i noget, er det dog altid os, der står for hele pakken fra det håndværksmæssige til selve administrationen af lejemålet. Dem der kommer med projektet bliver på denne måde mere eller mindre passive investorer”, siger Palle Kjeldgaard-Christiansen hvorefter Benny Tolstrup supplerer:
”Vi ønsker ikke selv at være passive investorer, for det interesserer os ikke. Vi vil gerne have en føling med tingene, for det vi virkelig brænder for, er selve driften og kontakten med lejerne”.
I 2024 åbnede virksomheden også muligheden op for at administrere lejemål fra eksterne ejendomsfirmaer. Det er ifølge de to investorer gået så godt, at der sandsynligvis er flere på vej.
”Vi kan med vores App relativ enkelt fakturere tiden ud til det selskab, som opgaven vedrører. Med vores nuværende set-up er jeg ret sikker på, at vi kan tage 100 nye lejemål ind i vores administration, og herefter være oppe at køre inden for en uge”, siger Benny Tolstrup.
SKRIBENT
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
PÅKRAVSBREV OG OPHÆVELSESBREV
Hvornår er det nu lige, de må sendes?
t tilbagevendende spørgsmål er: ”Hvornår må påkravsbrevet sendes til lejer – og i tilfælde af, at betalingen af huslejen ikke dukker op senest 14 dage efter modtagelsen af påkravsbrevet, hvornår må ophævelsesbrevet så sendes?”.
Undertegnede laver jævnligt skemaer med de relevante datoer. Det seneste viste skema har desværre en lille fejl – dvs. ved februar-huslejen skal der stå, at påkravsbrevet må sendes 25/2-2025 (og ikke 25/3-2025).
Vi bringer her skemaet:
Sidste rettidige betalingsdag Påkravsbrev må sendes Påkravsbrev fremme (tjek T&T) Ophævelse må sendes
2/1-2025
3/2-2025
3/3-2025
1/4 -2025
1/5-2025 6/5-2025 7/5-2025 22/5-2025
2/6-2025
1/7-2025
1/8-2025
1/9-2025
1/10-2025 6/10-2025 7/10-2025 22/10-2025
3/11-2025 7/11-2025 10/11-2025 25/11-2025
1/12-2025
HOLD ØJE MED
HUSLEJEINDBETALINGERNE
Det er en god ide altid at holde øje med lejernes indbetaling af huslejen. En del udlejere undlader i udlejningssituationen at opkræve forudbetalt leje (altså den leje, som kan bos op til sidst i en lejeperiode). Dette gør udlejerne, fordi de ikke mener, at lejerne kan betale mere end højest 3 mdrs. depositum + første måneds leje og forbrug. Ja – nogle udlejere går faktisk med til, at lejerne slet ikke betaler depositum!
Det sker desværre, at lejeren undlader at betale huslejen. Hvis udlejer ikke er ”hurtig ved havelågen” – går der måske en eller to måneder, hvor lejer ikke betaler husleje og forbrug. Udlejer har i perioden skrevet SMS´er og telefoneret – og lejeren har enten ikke svaret – eller kommet med forskellige undskyldninger.
TIDEN GÅR
Udlejeren går således sent i gang med ”den rigtige restanceprocedure” – men – desværre er der gået en til to måneder. Selve restanceproceduren tager 3-4 uger. Ophævelsesbrevet sendes/eller afleveres personligt så sent, at der kan være gået tre måneder, uden udlejeren har modtaget husleje. Et indbetalt depositum svarende til tre måneders leje er således ”spist op” af manglende betaling af husleje.
LEJEREN TIL UDLEJEREN: DU KAN DA BARE BRUGE DEPOSITUMMET SOM HUSLEJE
Det er dog ikke korrekt. Det fremgår af Lejelovens § 59, at et depositum henstår til sikkerhed for lejerens forpligtigelser ved fraflytningen. I note 334 til førnævnte paragraf bemærkes det:
”Et depositum er en sikkerhed for lejerens opfyldelse af sine forpligtigelser ved fraflytningen og kan ikke på samme måde som forudbetalt leje ”bos op” i den sidste del af lejeperioden, det vil sige i opsigelsesperioden”.
Altså: Forudbetalt leje kan bos op til sidst i lejeperioden. Ordene ”til sidst” skal/kan tages bogstaveligt, idet det også ”ofte” høres, at lejeren i en ”økonomisk presset måned” beder udlejer tage månedens husleje fra den forudbetalte leje. Den går ikke. Har en lejer indbetalt, hvad der svarer til en måneds leje i forudbetalt husleje, kan denne bos op i den allersidste måned i boperioden.
SØRG NU FOR ALTID AT FÅ MINDST EN MÅNEDS FORUDBETALT LEJE – HELST
TRE – UDOVER NATURLIGVIS TRE MÅNEDERS DEPOSITUM SAMT FØRSTE MÅNEDS LEJE OG FORBRUG
Energimærker Nemt, hurtigt og til nedsat
medlemspris
Ud over markedets skarpeste løsning med prisgaranti får du:
• En grøn plan for din ejendom der viser mulige CO2- og energibesparelser
• Overblik over fremtidige energiinvesteringer og omkostninger i driften
• Mulighed for en samlet pris på Energimærke OG en drift- og vedligeholdelsesplan til bank og forsikring, fordi ejendommen typisk over tid er blevet ”en anden” end den, der oprindeligt er forsikret/finansieret. Så husk altid at vise rapporterne til jeres bank/forsikringsselskab. Udover bedre dækning, er her også mange penge at spare - Vi hjælper dig videre!
Energihuset Danmark ApS
Tlf. 8230 3222
info@energihuset-danmark.dk
Firmaaftale med Designa for medlemmer hos Danske Udlejere
Som medlem hos Danske Udlejere får du attraktive rabatter hos alle vores butikker i Danmark. Designa er dansk design, høj kvalitet og solidt håndværk - vi er med dig hele vejen.
Læs mere om aftalen på designa.dk/danske-udlejere, hvor du også finder din Designa butik.
Læs mere her designa.dk/certificeringer
SKRIBENT
Bestyrelsesmedlem Svend Madsen, Svendborg
Lejer betaler ikke sin skyld efter flytteopgøret
KAN DET BETALE SIG AT FORFØLGE MINDRE
TILGODEHAVENDER?
om udlejer oplever man af og til, at f.eks. fraflyttede lejere ikke betaler restbeløbet på flytteopgørelsen. Skal man ”gå efter” det, eller kan det ikke betale sig? Omkostningerne kan mange gange blive større end tilgodehavendet!
S
DER FINDES EN ”BILLIG” MULIGHED
Nemlig – en forenklet inkassoproces. Denne proces kan bruges til at inddrive tilgodehavender helt op til kr. 100.000. En kort beskrivelse af forløbet er følgende:
1. Flytteopgørelsen er sendt til tidligere lejer. Lejer skal efterbetale f.eks. kr. 9.500 for manglende istandsættelse. Her er det vigtigt, at udlejer beder tidligere lejer om at bekræfte modtagelsen af flytteopgørelsen, og hvis tidligere lejer ikke er enig i opgørelsen, skal lejer komme med en begrundet skriftlig indsigelse inden de 10 dages betalingsfrist (dette er ikke et lovkrav, men kan måske gøre, at lejer reagerer på en sådan måde, at sagen ikke skal videre i Fogedretten).
2. Udlejer har skrevet, at betalingen skal ske senest 10 dage efter modtagelsen af kravet.
3. På 11. eller 12. dagen – efter flytteopgørelsen er sendt til lejer, konstaterer udlejer, at pengene ikke er indbetalt til udlejers konto
4. Udlejer afsender en rykkerskrivelse nr. 1 / Se eksempel nr. 1
5. Efter udløb af betalingsfristen afsender udlejer rykkerskrivelse nr. 2/Varsel om inkasso / Se eksempel nr. 2
EKS. 1 RYKKER NR. 1
Fortsættes side 14
EKS. 2
RYKKER NR. 2 Inkl. inkassovarsel
På dette tidspunkt – altså efter 2. rykker/inkl. varsel om inkasso – håber mange udlejere på, at alene truslen om Fogedrettens involvering, får fraflyttende lejer til at betale sin skyld. Desværre er det ikke altid tilfældet – så sagen fortsætter:
6. Hvis ex-lejeren stadig ikke har betalt sin skyld, skal/kan sagen nu indbringes for Fogedretten.
7. Udlejer skal nu hente en Betalingspåkrav = www.dom stol.dk/media/ifhn54ey/betalingspaakrav.pdf
JA eller NEJ - her anbefales at trykke NEJ – idet en civilret alligevel vil afvise at behandle sagen – idet denne slags sager FØRST SKAL behandles i huslejenævnet.
9. Skyldner og rekvirent (udlejer) indkaldes til et møde i Fogedretten. Ved mødet drøftes skyldners mulighed for at betale og stille sikkerhed for gælden, indtil gælden er betalt.
a) Hvis der aftales en afdragsordning – skal skyldner stille sikkerhed for, at denne betaler aftalte beløb til aftalte tidspunkter. Denne sikkerhed kan være
BLANKET /
BETALINGS -
PÅKRAV
8. Udlejer udfylder blanketten og man betaler en retsafgift på kr. 750. Det er vigtigt, at man er omhyggelig med at udfylde alt korrekt, ellers bliver den afvist af Fogedretten.
Når man krydser af i rubrik 7 – under:
Ønsker du betalingspåkravet forkyndt, hvis skyldner har afgivet insolvenserklæring i Fogedretten, eller er under rekonstruktion, konkurs eller gældssanering og derfor er beskyttet mod udlæg – JA ELLER NEJ = Tryk JA – for så finder du ud af, om skylder stadig ikke kan ”røres”.
Næste spørgsmål/afkrydsningsmulighed:
Ønsker du, at Fogedretten automatisk skal iværksætte udlæg, hvis skyldner IKKE kommer med indsigelser (protest) mod dit krav?
JA ELLER NEJ - Tryk ja – Fogedretten vil i så fald betragte den manglende indsigelse som en accept af skylden – og dermed afgive en dom – som kan bruges som fundament for et udlæg.
Næste spørgsmål/afkrydsningsmulighed:
Ønsker du, at retssag automatisk skal indledes i civilretten på grundlag af betalingspåkravet, hvis skyldner kommer med indsigelser (protester) mod dit krav?
BLANKET / BETALINGSPÅKRAV
aktiver – f.eks. en telefon, en bil eller en ejendom. Disse aktiver kan ved manglende betaling kræves solgt via en tvangsauktion.
b) Hvis der aftales en afdragsordning – men skyldner ikke kan stille sikkerhed for gælden, kan skyldner på mødet afgive en insolvenserklæring til fogeden. Det betyder, at skyldner som udgangspunkt først kan indkaldes til nyt møde om gælden igen efter 12 måneder. I denne periode kan rekvirenten ikke anmode om, at der foretages udlæg imod skyldner
10. Hvis lejer overfor Fogedretten gør indsigelse mod kravet, overgår sagen til civilretten / Huslejenævnet
Som det ses af ovennævnte, og for øvrigt i alle sager, er det vigtigt at alle tvister og uenigheder er afklaret INDEN man starter sagen op. Hvis man ikke er enig, skal man gå direkte til Huslejenævnet.
Min erfaring er, at rigtig mange skyldnere reagerer, så snart de ser ordet ”Fogedretten”, og når det er tilfældet, er det en forholdsvis nem og billig måde, at få sit tilgodehavende hjem på.
SKRIBENT
Michael
Preetzmann Direktør Danske udlejere
RENOVATIONEN STIGER I PRIS
Umiddelbart er løsningen: Stigning i skatter og afgifter
SKATTER OG AFGIFTER ER EN DEL AF LEJEN
Når ejendommens skatter og afgifter ændres, har udlejer mulighed for, og i visse situationer pligt til at regulere dem overfor lejerne. Reglerne om regulering af skatter og afgifter findes i Lejelovens § 46 (skatter) og § 47 (afgifter). Reglerne
Formålet er således, at udlejer i tilfælde af, at skatter og afgifter enten stiger eller falder – kan regulere lejen derefter.
gælder for stort alle lejeforhold, dog skal den specifikt aftales i § 11 for lejemål med ”fri lejefastsættelse” (§ 54).
HVOR I LEJEKONTRAKTEN?
I lejekontraktens § 3 markeres, for hvilket årstal, skatter og afgifter er indregnet i huslejen:
FINDES DER EN FORMULAR?
Ja – den formular ligger på Udlejeres Hjemmeside – under: ”Hvad kan vi/formularer”
RENOVATION
Renovation er emnet for denne artikel. Det er her, det bliver lidt vanskeligt. Formålet med denne artikel var nemlig at beskrive en situation fra en ureguleret kommune – i en storhusejendom/nyere rækkehuse. I pågældende kommune opkræves udgiften til renovation således:
Som det kan ses, er der en variabel i forhold til den vægt, som placeres i affaldsbeholderen. Problemet er, at et par lejere – ud af rigtig mange – smider rigtig mange kilo i affaldsbeholderne. Den store mængde (som præcis kunne identificeres for disse to lejere) – set i forhold til de andre lejere – betyder, at udlejere har en relativ stor ekstraudgift. Den store mængde skyldes formentlig manglende sortering. Udlejer spørger så Danske Udlejere, om der er en mulighed for at afregne denne ekstraomkostninger overfor de to omtalte lejere?
Det nedslående svar er nej. Reglerne i Lejelovens § 46 og § 47 hjemler (tillader) alene en mulighed for at få udlignet en stigende pris pr. enhed = taktsændringen – men ikke en mulighed for at få udlignet en ændring i forbruget (mængden) jf. T:BB 2002.392Ø og 2014.632 H.
REPARATIONER | VEDLIGEHOLD | OPRYDNING | REKVIRERING | OG MEGET MERE
FÅ PROFESSIONEL
Vi yder mere for vores kunders kunder – lejerne Med en administrationsaftale hos os er dine lejeres tilfredshed i fokus.
Vores synlige og engagerede ejendomsfunktionærer arbejder tæt sammen med vores administratorer for at sikre velholdte ejendomme og glade lejere.
20 15 37 73 | dacas@dacas.dk | dacas.dk
Problemer med lejere?
� Huslejenævnssager
� Opsigelsessager
� Nye huslejekontrakter
� Boligretssager
� Ejendomsadministration
Den stadig mere indviklede lejelovgivning kræver ofte specialbistand, og det er billigere at tage advokaten med på råd så tidligt som muligt.
Ring til advokat Erik Aagard Poulsen eller advokat
Søren Møller Ejegod på tlf: 86 12 23 66 og få en udlejersnak
Nu i en engelsk udgave og med Danske Udlejeres forslag til klausuler i §§ 10 og 11
et har længe været efterspurgt, og nu den her endelige: Typeformular A, 10. udgave i en engelsk version. Denne blev indført med bekendtgørelse nr. 77 af 29. januar 2025 og trådte i kraft 1. februar 2025.
Det er op til den som udarbejder kontrakten (koncipisten = typisk udlejeren) at vælge, om man ønsker at anvende den danske eller den engelske udgave af typeformularen.
Når udlejeren evt. vælger at benytte den engelske udgave, skal alle felter i kontrakten udfyldes på engelsk – dvs. også §§ 10 og 11 (de åbne skrivefelter).
§ 10 SER SÅLEDES UD:
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
I § 10 udfyldes ved at svarer ja eller nej til disse tre spørgsmål
1) Om der er beboerrepræsentation i ejendommen
2) Om husdyr er tilladt
3) Om der findes en husorden for ejendomme
Samt:
4) Et større felt til beskrivelse af øvrige oplysninger om det lejede. Det kan f.eks. være praktiske oplysninger om forholdene i ejendomme. Her må ikke indgås aftaler om fravigelser fra lejelovens almindelige bestemmelser.
§ 11 SER SÅLEDES UD:
Såvel § 10 som § 11 udfyldes på samme måde som sædvanligt – men – der skal skrives på engelsk.
Danske Udlejere har udarbejdet forslag til klausuler (engelske tekster) svarende til de oftest benyttede fravigelser fra den gældende lejelov.
På Danske Udlejeres hjemmeside – under formularer kan du finde den engelske udgave af lejekontrakten samt Danske Udlejeres forslag til udfyldelse af §§ 10 og 11.
HUSK:
• I § 10 må kun skrives noget om praktiske forhold omkring selve ejendommen
• I § 11 beskrives aftalte fravigelser fra den gældende lejelov. Fravigelserne pålægger lejeren større forpligtigelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i lejeloven.
• Det er vigtigt at huske, at man kun kan fravige bestemmelser, som efter lejeloven ”kan fraviges ved aftale (deklaratoriske)”
• Det er SUPER vigtigt at huske, at man kun i §§ 10 og 11 omtaler forhold som har relation til det KONKRETE lejemål. Tømning af afløb på en altan må ikke omtales, hvis det omhandlende lejemål ikke inkluderer en altan.
• Undgå også at skrive tekst ind i § 11, som er en direkte afskrivning fra lejelovens tekst
BRUG AF KLAUSULER (TIL §§ 10 OG 11) FRA DET AF DANSKE UDLEJERE UDFÆRDIGEDE TILLÆG PÅ ENGELSK ER PÅ EGET ANSVAR.
Christine Toft Ussing, Advokat, BA ling merc. / Clemens Advokatfirm SKRIBENT
HVAD GØR UDLEJER
hvis der konstateres rotter i nærheden af lejemålet?
Rotter har været et stigende problem mange steder i 2024, og kommunernes rottebekæmpelse har ofte slet ikke kunnet følge med i bekæmpelsen af dem. Det til trods er der pligter, man som udlejer skal iagttage ved håndteringen af eventuelle rotteproblemer. Læs med her og få indblik i, hvad du selv kan og må gøre, samt hvad du har pligt til som udlejer i forhold til rotter.
enne artikel ser nærmere på, hvordan man som udlejer forholder sig ved konstateringen af rotter i eller omkring ens udlejningsejendom.
Rotter kan være en frygtelig plage på grund af omfanget af deres evne til at ødelægge genstande og ejendomme, og denne artikel behandler derfor de muligheder og pligter, man som udlejer har i forbindelse med rotter.
HVAD ER ROTTER, OG HVORDAN KONSTATERES DE?
En rotte er en gnaver i musefamilien, og der findes omkring 64 forskellige arter af rotter. Rotter kategoriseres som skadedyr, hvilket er betegnelsen for dyr, som er til fare eller gene for mennesker og deres hjem. Men der er stor forskel på, hvor skadeligt et skadedyr reelt er, da det kan være alt fra myrer og bananfluer til husmår, rotter og væggelus. Her ser vi nærmere på rotter, som er et af de skadedyr, der kan forårsage særligt omfattende skader på genstande og ejendomme.
I de fleste tilfælde vil man ikke være tvivl om det, hvis der er rotter i ejendommen eller lejemålet, da rotter er nemme at opdage. Rotter kan enten opdages ved, at man ser dem, eller ved deres efterladte spor i form af affaldsstoffer eller beskadigelse af lejemålet eller ting i lejemålet.
Typiske tegn på rotter kan fx være pludseligt opståede runde huller i græsset ved ejendommen, nedsunkne fliser, efterladte ekskrementer (aflange pølser, der er op til 2 cm lange og har en diameter på 5-6 mm) eller piben og kradsende lyde under gulve.
Hvis lejer bemærker pludselige gnavemærker eller andet, som man ikke kan finde en forklaring på, så er det derfor vigtigt at undersøge sagen nærmere.
Rotter er natdyr af natur, så det er sjældent, at man ser dem om dagen, medmindre rotterne tvinges frem. Oftest vil det derfor være sporene fra rotterne, der afslører, at der har været rottebesøg.
Det er derfor også vigtigt, at man som udlejer har instrueret lejerne i, hvordan de skal forholde sig, hvis der konstateres tegn på rotter, herunder særligt, at de skal give besked til udlejer hurtigst muligt. Det skyldes, at det er vigtigt at handle hurtigt ved tegn på rotter, så de ikke forårsager alvorlige eller vedvarende beskadigelser af ejendommen.
KAN ROTTER KOMME IND I LEJLIGHEDER?
Som udlejer er det nærliggende at spørge, om rotter også kan komme ind, når lejligheden fx ligger på 4. sal. Svaret er, at det kan de.
Rotter kan komme ind i en ejendom på mange måder, og det gælder også etageejendomme.
Rotter er gode til at klatre, og en af de mest almindelige måder er derfor, at de kryber ind fra kloaksystemet, hvor de som regel lever, og op igennem ejendommens faldstammer. De søger op den vej, fordi de kan fornemme den tørre luft oppe fra taget, hvor faldstammen typisk bliver udluftet. Herfra kan de kravle videre ud på lofter eller ud i ejendommens konstruktioner, hvis der er tæringer i faldstammen, eller hvis udluftningen ikke er lukket i enden.
De kan dog også komme ind gennem åbenstående døre eller vinduer til fx vaskekældre eller opbevaringsrum. Man skal nemlig være opmærksom på, at rotter kun har brug for en åbning på 2 cm for at kunne komme ind.
HVAD GØR DU, HVIS DU OPDAGER TEGN PÅ
ROTTER?
Du har pligt til at anmelde rottebesøg eller tegn på rotter til kommunen med det samme, da det som udgangspunkt er kommunen, der har pligt til at bekæmpe rotter. Det betyder, at jo flere informationer, du kan give kommunen om rotternes adfærd, jo bedre, idet rotterne derved kan bekæmpes mere målrettet.
Kommunen skal komme på besøg hurtigst muligt og senest 8 dage efter modtagelse af rotteanmeldelsen. Det gælder, uanset om anmeldelsen modtages i en weekend eller på en helligdag. Rotter anmeldes til kommunen via kommunens hjemmeside.
Ofte samarbejder kommunen med et skadedyrsbekæmpelsesfirma, og i så fald vil det normalt være dem, der kommer ud til ejendommen.
Når skadedyrsbekæmperen kommer på besøg, skal der helst være nogen fra udlejer til stede, som har viden om problematikken, således at skadedyrsbekæmperen kan få så mange og præcise oplysninger som muligt og samtidig har mulighed for at give gode råd til en udlejerrepræsentant om, hvordan rotter kan forebygges i fremtiden.
HVEM SKAL BETALE FOR SKADEDYRSBEKÆMPELSE?
Som udlejer har du som udgangspunkt pligt til at bekæmpe skadedyr i din ejendom som en del af din vedligeholdelsespligt, ligesom det også er dig, der hænger på regningen for skadedyrsbekæmpelsen, hvis ikke kommunen betaler for denne. Dog dækker kommunen som regel altid bekæmpelse af rotter.
Der kan dog være undtagelser til udgangspunktet, hvis lejer har handlet uforsvarligt, og selv har været medvirkende til, at der er kommet rotter. Det kan fx være tilfældet, hvis lejer ikke har sørget for at holde lejemålet rengjort eller har efterladt madrester eller affald, som har lokket rotterne til. Det betyder, at lejer fx også kan blive pålagt en del af regningen, hvis lejer, efter at have opdaget rotter, ikke har informeret udlejer om konstateringen af eller mistanke om forekomsten af rotterne i tide.
Fortsættes side 22
Det er derfor vigtigt at oplyse alle lejere om, at lejemålet skal holdes rengjort, og at affald mv. skal i affaldscontainere og altså ikke må efterlades rundt omkring.
Derudover bør man som udlejer overveje, om lejerne –hvor det er muligt – må fodre fugle og lignende udenfor, idet fuglefrø, mv., som fuglene ikke får spist i løbet af dagen, også kan være med til at tiltrække rotter. Lejerne skal i så fald ligeledes have besked om, hvorvidt det er tilladt at fodre fugle mv. udenfor ejendommen.
HVEM HAR ANSVAR FOR ROTTESKADER PÅ
LEJERS INDBO?
Hvis rotterne har lavet skader på noget af lejers indbo, skal lejer selv betale for udbedringerne af skaderne eller anmelde det til sin egen forsikring. Det er ikke din pligt som udlejer at erstatte lejers indbo, da det ikke er en del af lejekontrakten.
HAR LEJER KRAV PÅ GENHUSNING VED ROTTER?
Da det som regel ikke tager særlig lang tid at bekæmpe rotter, er det kun i sjældne tilfælde, at lejer vil kunne kræve genhusning. I langt de fleste tilfælde vil lejer kunne blive boende i lejemålet, mens bekæmpelsen finder sted.
KAN LEJER OPSIGE LEJEMÅLET SOM FØLGE AF ROTTER?
Hvis lejer ønsker at opsige lejemålet, fordi der har været rotter, er det som udgangspunkt stadig de normale regler for opsigelse, der gælder. Det skyldes, at det ikke anses for at være udlejers skyld, at der er kommet rotter i lejemålet, og dermed har udlejer ikke misligholdt lejekontrakten.
Hertil gælder dog den undtagelse, ar hvis der er tale om, at lejer har gjort udlejer opmærksom på, at der er rotter i lejemålet, og udlejer ikke gør noget ved rotterne, kan det blive misligholdelse af lejeaftalen fra udlejers side.
HVORDAN FOREBYGGES ROTTEBESØG I UDLEJNINGSEJENDOMME?
Det, første man bør gøre, er at sikre, at kloakker og afløbsinstallationer er i orden, og at omgivelserne er så lidt attraktive for rotter som muligt. Det betyder, at der ikke ligger affald udenfor ejendommen og ikke efterlades foder til andre dyr, som rotterne så vil kunne spise.
Derudover kan du som udlejer overveje at få installeret en rottespærre i ejendommens faldstammer eller kloakledninger, ligesom det anbefales at fjerne rod, byggemateriale og buskadser umiddelbart op ad ejendommen, hvor rotter kan skjule sig. Du bør også sikre, at tagnedløb er intakte og slutter til under jorden eller på anden måde er sikret mod rotter med net, ligesom du bør undersøge, om der kan sættes et kraftigt net på toppen af faldstammens udluftning på taget, så rotterne ikke kan kravle den vej ud og ind i ejendommen.
Sørg sluttelig også for, at lejerne er instrueret i at holde døre og vinduer til vaskekældre eller opbevaringsrum lukkede, så rotterne ikke kan komme ind ad disse.
Få indsigt i dit forbrug og spar op til 20% på varmeregningen
Indkaldelse til Generalforsamling
torsdag den 10. april 2025 kl. 17.00 på Restaurant Varna
Dagsorden ifølge vedtægterne:
1. Valg af dirigent
2. Bestyrelsens beretning for det foregående kalenderår
3. Aflæggelse af regnskab for det foregående kalenderår
4. Forelæggelse af budget, herunder godkendelse af kontingent for 2026
5. Behandling af eventuelle indkomne forslag
6. Valg af formand, når han er på valg
7. Valg af medlemmer til bestyrelsen og 2 suppleanter
8. Valg af revisor og 1 suppleant
9. Eventuelt
Noter til dagsordenen:
Ad. 4 og 5 Aflæggelse af regnskab og forelæggelse af budget
Regnskab og budget vil være tilgængelig på foreningens hjemmeside 1 uge før generalforsamlingen
Ad. 5. Behandling af indkomne forslag. Ingen indkomne forslag.
Ad 6. Valg af formand
Lars H. Rasmussen ønsker ikke genvalg. Bestyrelsen foreslår Louise Kaczor til ny formand.
Ad 7. Valg af medlemmer til bestyrelsen og 2 suppleanter
Bestyrelsen består af 9 medlemmer inkl. formanden. Medlemmerne af bestyrelsen vælges for 2 år og suppleanter vælges for 1 år.
På valg er Louise Kaczor, Michael K. Graff, Morten Holst Aaen og Erik Aagaard Poulsen. Louise Kaczor indstilles som formand, mens de øvrige bestyrelsesmedlemmer er villige til at modtage genvalg.
Bestyrelsen foreslår genvalg af Michael K. Graff, Morten Holst Aaen og Erik Aagaard Poulsen. Såfremt Louise Kaczor vælges til formand, vil bestyrelsen foreslå Lars H. Rasmussen til valg til bestyrelsen.
Valg af 2 suppleanter
På valg er Kim Nielsen og Annemarie Langkilde Vammen. Annemarie Langkilde Vammen ønsker ikke at fortsætte i bestyrelsen, mens Kim Nielsen er villige til at modtage genvalg.
Bestyrelsen foreslår genvalg af Kim Nielsen og indstiller samtidig teknikumingeniør Lotte Stokvad, som suppleant.
Ad 8. Valg af revisor og 1 suppleant
Bestyrelsen foreslår genvalg af Revisionsfirmaet Beierholm og der vælges ikke suppleant.
Program:
Kl. 17.00
Generalforsamling på Restaurant Varna Ørneredevej 3, 8000 Aarhus
Kl. 18.00
Spisning i restauranten *
Kl. 19.30
Spændende foredrag om konflikten Ukraine/Rusland, global sikkerhedspolitik samt den aktuelle situation omkring Grønland
Foredrag ved Ph.d., lektor ved Institut for Strategi, Forsvarsakademiet og professor ved Center for War Studies, Syddansk Universitet, Peter Viggo Jacobsen
Der er plads til 110 spisende gæster, hvorfor tilmelding til spisning efter generalforsamlingen er nødvendig og skal ske via vores hjemmeside udlejerforeningenaarhus.dk – Tilmelding til Generalforsamling.
Bemærk:
For medlemmet er spisning gratis, men for ledsager skal indbetales kr. 500,00. Tilmelding for ledsager er først gældende, når beløbet er indbetalt på foreningens bankkonto i Danske Bank: Reg.nr. 3627 Konto nr. 6236480.
SKRIBENT
Boligudlejningschef, Martin Birk
DER KAN VÆRE EN GOD FORTJENESTE I AT UDLEJE EN PARKERINGSPLADS ELLER EN CARPORT
TIL EN LEJER
I denne sag fra Randers kom en uheldig udlejer galt af sted med dette projekt.
Der er måske ”lidt” opmuntring i vurderingerne af trappelejeklausulen. N
år man arbejder med boliglejeret, så går det ofte ikke som planlagt. Det samme må siges om huslejenaevn. dk, hvor landets huslejenævn har pligt til at offentliggøre deres afgørelser. Af en for mig ukendt årsag så er offentliggørelserne forsinket, så i den kommende tid vil udvalgte domme i stedet for blive kommenteret.
Den valgte dom denne gang er trykt i T:BB 2024.1011 V, og den vedrører både udformningen af en trappelejeaftale samt betaling for en carport.
AFGØRELSEN I HUSLEJENÆVNET OG BOLIGRETTEN
I en lejekontrakt fra den 1. december 2010 var det aftalt, at arealet udgjorde 141 m2 med ”adgang og brugsret til garage”. Den årlige leje var aftalt til 103.800 kr. svarende til en leje på 8.300 kr. og »garageport leje« på 350 kr. månedlig.
I § 11 var anført:
”Da lejemålet er en nyopført ejendom (der tages i brug efter 31. december 1991), er lejemålet omfattet af reglerne om fri huslejefastsættelse/markedsleje. Den månedlige leje reguleres i henhold til nedenstående trappelejeaftale: Ved indflytning udgør lejen pr. måned kr. 8.300
Pr. 01.01.2012 stiger den md. leje med 200,- til 8.500
Pr. 01.01.2013 stiger den md. leje med 500,- til 9.000
Pr. 01.01.2014 stiger den md. leje med 500,- til 9.500
Pr. 01.01.2015 stiger den md. leje med 500,- til 10.000
Pr. 01.01.2016 stiger den md. leje med 500,- til 10.500
Udlejer gav løbende rabat med huslejen, men forsatte med at regulere lejen efter 2016 – dog med rabat således, at lejen den 21. april 2020 kun udgjorde 11.050 kr. om måneden, hvor carport-lejen var 350 kr.
Lejeren indbragte sagen om trappelejen for huslejenævnet
den 1. oktober 2020, der traf afgørelse den 30. november 2020.
Flertallet fandt, at trappelejeklausulen var ugyldig efter forhøjelsen pr. 1. januar 2016, men de præciserede ikke, hvad lejen konkret var på dette tidspunkt. Denne sag blev ikke indbragt for domstolene af nogen af parterne.
Lejeren indbragte efterfølgende også opkrævningen af carportlejen for huslejenævnet samt en tvist om, hvad lejen reelt udgjorde den 1. januar 2016.
Huslejenævnet traf afgørelse den 6. december 2021. Huslejenævnet fandt, at lejeren ikke kunne opkræves carportleje, da garagen var omfattet af lejerens brugsret. De fastslog, at lejen den 1. januar 2016 udgjorde 9.400,00 kr., som var den leje, som udlejeren faktisk havde opkrævet.
Udlejer indbragte den sidste afgørelse for Boligretten. Om husleje pr. 1. januar 2016 kom boligrettens flertal frem til:
”Huslejenævnet har i afgørelsen af 30. november 2020 anført alene at tage stilling til gyldigheden af trappelejeklausulen og har, da trappelejeklausulen ikke indeholdt aftale om forhøjelser med bestemte beløb til bestemte tidspunkter i tiden efter 1. januar 2016, tilsidesat trappelejeklausulen i tiden efter forhøjelsen pr. 1. januar 2016.
Disse voterende lægger herefter til grund, at huslejenævnet ikke med afgørelsen af 30. november 2020 har godkendt en husleje pr. 1. januar 2016 på 10.500 kr. månedligt, hvorfor huslejenævnet i afgørelsen af 6. december 2021 med rette har taget stilling til lejens størrelse pr. 1. januar 2016. Den 27. december 2015 varslede udlejer lejeregulering med virkning fra den 1. januar 2016. Uanset at lejen efter trappelejeklausulen kunne opgøres til 10.500 kr., varslede udlejer en huslejeregulering til 9.400 kr.
Da den faktisk opkrævede husleje pr. 1. januar 2016 herefter udgjorde 9.400 kr., kan lejen pr. 1. januar 2016 alene fastsæt-
skal tilbagebetale fra den 30. september 2017, skyldes, at lejeren først indbragte sagen den 1. oktober 2020, og at krav før den 30. september 2017 er forældet efter reglerne i forældelsesloven. Efter forældelsesloven gælder der en forældelsesfrist på 3 år.]
Om garagelejen kom boligrettens flertal frem til:
”Da det fremgår af lejeaftalens § 1, at lejemålet omfatter brugsret til garage, kan der ikke opkræves særskilt betaling herfor. Da L har indbragt spørgsmålet om garageleje for huslejenævnet den 11. august 2021, har L krav på tilbagebetaling af garageleje fra den 1. september 2018, da kravet ikke kan anses for bortfaldet ved passivitet.”
AFGØRELSEN I LANDSRETTEN
Landsretten stadfæstede blot Boligrettens afgørelse med følgende bemærkning:
”Landsretten er enig i boligrettens flertals begrundelse og dommens resultat. Det, der er anført for landsretten, kan ikke føre til en anden vurdering. Landsretten stadfæster derfor boligrettens dom.”
KOMMENTARER TIL SAGEN
Der er 2-3 ting, der er værd at knytte en kommentar til:
Trappelejen og rabatten
Det er yderst positivt, at huslejenævnet i Randers kun betragter ugyldigheden af trappelejeklausulen for perioden efter den sidste lovlige trappe. Dvs. for sætningen: ”Ovennævnte trappelejeforhøjelse fortsætter løbende”, da den øvrige del af trappelejeaftalen er gyldig.
I T:BB 2020.237 V blev hele trappelejeaftalen tilsidesat, men denne dom er i strid med U 1993.952 V, så det er desværre
JURIDISK
et uklart område at navigere i. Domstolene fik ikke lov til at forholde sig til denne problemstilling i den ovennævnte sag, da huslejenævnets afgørelse blot blev lagt til grund. Den
Vurderingen af udlejerens ensidige rabat er måske til den hårde side, men det er tilsyneladende den faktiske opkrævede leje (den aftalte leje – minus rabatten) og ikke den aftalte leje, der udgør grundlaget for tilbagebetaling. Udlejeren bliver derved straffet for at have givet rabat.
Garagelejen
Dommen er desværre i overensstemmelse med højesteretspraksis: Udlejer kan kun opkræve ydelser, hvis lejeloven giver mulighed for dette – og på juridisk dansk … der skal være hjemmel i lejeloven. Der står intet om garageleje i lejeloven, så det er ikke muligt. Det er indeholdt i huslejen, hvis garagen er nævnt i lejekontrakten.
HVAD SKAL MAN SÅ GØRE?
Løsningen er at lave en lejekontrakt for huset/lejligheden/ værelset og en særskilt lejekontrakt for selve carporten/ garagen/parkeringspladsen. De to kontrakter skal laves på hvert deres ”papir”, og de må under ingen omstændigheder kædes sammen ved at nævne hinanden eller andet vrøvl.
HVAD ER FIDUSEN VED DET?
Huslejenævnet kan ikke tage stilling til en særskilt lejeaftale om en carport/garage, da disse er omfattet af erhvervslejeloven (og ikke lejeloven). Det skal måske forklares (… en carport/garage er ”andet end beboelse”, jf. LL § 2, stk. 5), det bør være retsstillingen. For en parkeringsplads er der som udgangspunkt kun tale om aftaleloven, da der ikke er tale om leje af et lokale eller en ejendom.
Hvis man efter omstændighederne er tvunget til at tage det hele med i den samme boliglejeaftale, så bør carporten/ garagen/parkeringspladsen indgå i vurderingen af lovligheden af lejen. Her er der nok stor forskel på værdien af dette afhængigt af, hvor man er i landet.
PROFESSIONEL RÅDGIVNING
CLEMENS rådgiver om alle områder inden for erhvervsejendomme. Vi er specialister i erhvervsejendomme og rådgiver både bygherre, entreprenør og privatpersoner.
Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50 eller info@clemenslaw.com
Vi er din samarbejdspartner Revision og rådgivning er vores speciale
Lars Mumm Simon Müller Lars Wolthers Søren Westmark
AARHUS KØBENHAVN AALBORG
Sjællandsgade 133, 8000 Aarhus C
SOLGT
Vi har netop solgt denne velvedligeholdte investeringsejendom i Ø-gadekvarteret – lignende søges. Kontakt erhvervsmægler og partner Jan Kirkebæk. Mobil: 2040 3006 eller mail: jk@tk-erhverv.dk
TK ERHVERV LØSER OGSÅ UDLEJNINGSOPGAVER I AARHUS OG OMEGN
Charmerende og spændende kontorlokaler
Guldsmedgade 26B, 2., 8000 Aarhus C
UDLEJET
Kliniklokaler i herskabelig stil
Fredensgade 29, 1., 8000 Aarhus C
Kontakt Matilde Præstgaard – såfremt I leder efter lokaler eller har brug for hjælp til udlejning. Mobil: 2528 2025 eller mail: mp@tk-erhverv.dk
LEJERE EN MODERNE
JEOPLEVELSE
Bliv lejernes foretrukne udlejer med fleksible og ansvarlige depositumsløsninger fra Keyhole
Er du udlejer, og ønsker du at gøre dine lejemål mere attraktive for kommende lejere? Ved at samarbejde med Keyhole kan du give dine lejere adgang til moderne, ansvarlige og fleksible depositumsløsninger såsom Keyhole Deposit og Keyhole Split , der skaber tryghed for både dig og dine lejere.
Derudover tilbyder Keyhole Lejerscreening , som indebærer kreditopslag på private lejere i flere registre. Dette gør det muligt at træffe informerede beslutninger og minimere de risici, der er forbundet med at indgå lejeaftaler med private lejere.
Læs mere, og find ud af, hvordan du kan blive partner på: usekeyhole.dk , eller kontakt os for en uforpligtende snak om, hvordan vi kan hjælpe dig som udlejer.
Daniel Ejler Christensen
Country Sales Manager, Danmark
Tlf.: 93 88 53 65
dec@usekeyhole.com
Jakob Juul-Sandberg, Vidensadvokat
Ph.d., FOCUS Advokater, Odense.
VILKÅR I TILLÆG TIL LEJEKONTRAKT OM UOPSIGELIGHED TILSIDESAT
M
ånedens udvalgte afgørelse er denne gang en dom fra Østre Landsret af den 4. november 2024. Sagen omhandlede en tvist om fraflytning; men herunder også særligt hvorvidt lejeren var bundet et vilkår om uopsigelighed i det første år af lejeperioden. Det sidste er det, der beskrives her. Vilkåret fremgik af en autoriseret typeformular i såvel § 10 som i et særskilt § 11 tillæg, som udlejeren har udarbejdet selv.
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER
Med indflytning i begyndelsen af juni måned 2018 lejede lejer en lejlighed. Lejekontrakten indeholdt i § 10 en umiddelbart klart formuleret klausul om, at lejemålet var uopsigeligt i det første år af lejeperioden. Det fremgik blandt andet: ”Jeg bekræfter herved, at ovenstående vilkår har været til særskilt drøftelse forud for kontraktens underskrift, dels i forbindelse med fremvisningen den 18. april 2018, samt forud for kontraktens underskrift d.d. og jeg er fuldstændig klar over, konsekvenserne såfremt jeg ikke overholder ovenstående uopsigelighedsperioden overfor udlejer, som er på eet kalenderår og én dag. Det vil sige, første dag, jeg kan opsige, er efter, at der er forløbet eet år og én dag, som i dette tilfælde er den 2. oktober 2019 - og da kun med det sædvanlige varsel på 3 måneder fra nærmeste efterfølgende første…” En lignende bestemmelse fandtes i et tillæg til kontraktens § 11, som udlejeren selv havde konciperet.
Ultimo oktober 2018 opsagde lejer lejemålet og fraflyttede i begyndelsen af november. Udlejer fremsendte en flytteopgørelse, der bl.a. indeholdt et krav om betaling af leje for hele uopsigelighedsperioden til og med september 2019, da det først var lykkedes at genudleje lejligheden efter denne dato. Der opstod herefter tvist om omfanget af lejers forpligtelser, og i maj 2020 indbragte udlejer sagen for huslejenævnet.
AFGØRELSE
Huslejenævnet afviste at tage stilling til spørgsmålet om betaling af leje i uopsigelighedsperioden. Herefter anlagde udlejer sag ved boligretten mod lejeren med påstand om betaling af bl.a. lejen i uopsigelighedsperioden, men sagen blev i første omgang afvist af retten pga. manglende indlevering af et påstandsdokument. Herefter anlagde udlejer en helt ny sag om de samme krav. Denne sag blev admitteret af boligretten. Lejeren gjorde gældende ikke at være bundet af nogen aftalt uopsigelighed.
Angående uopsigeligheden fandt boligretten efter bevisførelsen, at vilkåret i lejekontrakten på trods af ordlyden
ikke var blevet oplyst over for lejeren, inden hun underskrev aftalen, hvorfor vilkåret ikke var vedtaget mellem parterne. Tillige blev vilkåret tilsidesat med henvisning til blanketreglen i lejeloven (§ 14). At vilkåret tillige fremgik af kontraktens § 10, kunne ikke tillægges betydning. Lejer kunne derfor alene pålægges at betale leje til udgangen af februar måned 2019 (3 måneders opsigelsesvarsel). Resultatet blev stadfæstet af landsretten med den begrundelse, at tillægget til lejekontraktens § 11 ikke havde været forhandlet mellem parterne, og at tillægget indeholdt bestemmelser, som ikke var af relevans for det konkrete lejemål. I øvrigt henvistes til boligrettens begrundelse. Lejeren havde derfor haft ret til at opsige med tre måneders varsel og skulle kun betale husleje i den periode.
HVAD SKAL UDLEJER VÆRE OPMÆRKSOM PÅ?
Afgørelsen er båret af, at boligretten ”stoler” på lejerens forklaring, der går imod det, der stod i kontrakten (og udlejers forklaring). Udlejer kunne altså ikke skrive sig ud af, at lejeren efterfølgende løftede bevisbyrden for ikke at have fået de oplysninger, som lejeren havde skrevet under på at have fået.
Afgørelsen illustrerer også, at en udlejer ved udarbejdelse af en lejekontrakt altid skal være opmærksom på, at hvis man laver sit eget særskilte tillæg til typeformularen (§ 11), skal dette fremtræde som individuelt overfor lejeren. Det vil sige, at det f.eks. ikke må indeholde bestemmelser eller vilkår vedrørende forhold, der ikke konkret har betydning for lejemålet. F.eks. skal man ikke skrive, at lejeren skal renholde terrassen, hvis lejemålet ikke har terrasse. Man må altså ikke bruge samme § 11 tillæg ubetinget over for alle sine lejere – medmindre alle lejemålene er stort set ens.
Konsekvensen af, at man anvender et tillæg (eller en kontrakt, der ikke er den autoriserede typeformular), der indeholder lejevilkår, som egner sig til benyttelse over for flere lejere og fremtræder på en sådan måde, at lejeren må opfatte dem som standardiserede, er, at bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, ugyldige. I dette tilfælde vil en aftalt uopsigelighed ikke kunne gøres gældende, da det er en større forpligtelse, end hvad der følger af lejeloven. Hvorfor retterne i den konkrete sag bruger både argumentet om, at vilkåret ikke var vedtaget, og at vilkåret var ugyldigt, fremgår ikke klart.
Afgørelsen er refereret i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret: TBB 2025.39 Ø.
K L U M M E
DET
FLYDER MED
TAL OG RAPPORTER PÅ MIT BORD
Mikkel Høegh
Boligøkonom i Jyske Bank/Jyske Realkredit
Bekymringer, bekymringer og bekymringer. Der er altid noget at være bekymret for, og mange af os er trænet i at finde hullerne i osten. Det er netop noget af det, vi danskere kan at forholde os kritisk - altså til tal mv. Kigger man på dansk økonomi, er der imidlertid ikke meget at bekymre sig om. De fleste bekymringer herom er ganske grundløse. Det ændrer imidlertid ikke på, at store emner som inflation og arbejdsløshed bekymrer danskerne.
ndrømmet jeg er under pres. I takt med at vinter bliver til forår og til sidst, at vi kan hilse sommeren velkommen, skal mit kontor og en række andre kontorer flytte ind i et nyt kontorhus. Jyske Bank samler sine stabsaktiviteter øst for Storebælt i et nyt og moderne kontorhus. Jyske Realkredit, hvor jeg holder hof, flytter med. Det bliver supergodt for samarbejdet og den værdiskabelse vi kan lave for vores kunder – men en ting bekymrer en distræt talnørd som mig.
I et moderne kontorhus, hvor der skal være åben og kunderne skal have fri adgang, skal der naturligvis være pænt og ryddeligt. Det betyder også, at der skal være en såkaldt ”clean desk policy” – som det hedder på moderne dansk. Altså at man skal rydde op på sit skrivebord hver dag – det er måske ikke for meget at forlange. Der skal imidlertid være så ryddeligt, at en kollega kan arbejde fra ens skrivebord næste dag. Umiddelbart får man/jeg ikke et fast skrivebord, det er moderne kontorpolitik for at spare kvadratmeter. Som økonom er det svært at anfægte – men det betyder at nogle vaner skal ændres og dermed skabes bekymringer.
MIT SKRIVEBORD ER MED STORE STAKKE OG
LIDT STØV
Kære læser du kender det sikkert, det støvede skrivebord med stakkevis af rapporter og bøger. Sådan et skrivebord har jeg. Så ja, jeg er lidt bekymret. Det er dog en lille bekymring, og det går nok. Netop bekymringer har dog inspireret mig til denne klumme. En af de mange rapporter der ligger på mit skrivebord viser nemlig noget om, hvad danskerne aktuelt bekymrer sig om. Tallene er skabt via en rundspørge af Voxmeter og er er rangeret efter, hvor bekymret vi danskere er.
Det emne der bekymrer os mest her i februar-undersøgelsen er inflation. Det er på trods af, at de løbende inflationstal, der tikker ind på nyhedsrullen viser, at der er styr på inflationen. Reallønnen er stigende. Det er ikke blevet billigere at fylde indkøbsvognen, men lønningerne vokser hurtigere end priserne i supermarkedet, hvorfor vores købekraft faktisk er stigende. Dette taler for, at vi danskerne lider af omvendt pengeillusion, altså at vi føler os fattigere end vi reelt er.
BESKÆFTIGELSEN ER REKORDHØJ
Der er mange ting der bekymrer danskerne, såsom klimaforandringer, folkeskolen, sandsynligheden for
terrorangreb og udviklingen i international politik. Det emne, hvor bekymringer er steget mest over de sidste tolv måneder er imidlertid arbejdsløshed. Cirka hver 5. dansker er bekymret for at miste sit arbejde, mod cirka hver 8. for et år siden. Det er på trods af, at beskæftigelsen i Danmark er rekordhøj, og at der er intet der tyder på, at en større økonomisk opbremsning er undervejs.
VIGTIGT
AT HOLDE FAST I PROPORTIONERNE
Godt nok er der told på vej og godt er USA, som enkeltstående land vores vigtigste samhandelspartner. Men her er det vigtigt at holde fast i nuancerne. Eksporten til USA udgør under 5 pct. af BNP. Samhandlen med hele EU er langt højere og vigtigere. Så nok er USA blevet vigtig, men det er altså primært med vores nærområder vi handler. Derudover har vi i Danmark en ret stor produktion, der er dansk ejet i USA, som således ikke er omfattet af told.
Bekymringen kan muligvis forklares med, at Tysklands økonomi skrænter noget så gevaldigt. Der må vi sætte vores lid til, at en kommende regering kan få sat lidt fut i væksten. Det skal dog gå meget galt, hvis ikke beskæftigelsen stadigvæk vil være at finde inde for området af, hvad vi økonomer traditionelt har betegnet som højkonjunktur. Selv hvis beskæftigelsen falder med 100.000 personer vil vi være inde for området, som historisk er blevet betegnet som højbeskæftigelse. Den vej rundt er det jo en gave, som vi skal værne om, at dansk økonomi er blevet langt mindre konjunkturfølsom og langt mere baseret på produktion af medicin, der skal bruges uanset hastigheden i vores eller verdenens økonomi.
BEKYMRINGERNE OM DANSK ØKONOMI ER GRUNDLØSE
Samler vi sammen, står dansk økonomi bomstærk. Ja det sker mange ting omkring os, som man kan bekymre sig om. Det ændrer imidlertid ikke ved, at på den økonomiske front er de fleste bekymringer grundløse. Lidt ligesom, at mine bekymringer for at flyttet i et moderne kontorhus med moderne kontorpolitikken er helt grundløse og noget som jeg om nogle år formentlig vil smile overbærende af.
SKRIBENT
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
DER ER MASSER AF MULIGHED FOR AT LÆRE NOGET NYT
Eller genopfrisket noget næsten glemt
Kursussæsonen er i fuld gang. Der udbydes både kurser og dialogmøder. Alt sammen med gratis deltagelse (med en enkelt undtagelse ).
Her er en opdatering på de udbudte muligheder. Skynd dig ind på Danske Udlejeres hjemmeside – under kurser – og tilmeldt dig straks.
Og – hold dig gerne løbende orienteret på hjemmesiden, idet der til stadighed kommer nye kurser på.
Aalborg
Hobro
Aarhus
Aarhus
Aarhus
Kolding
Aarhus
Slagelse
Christiansfeld
Allerød
Videbæk
Næstved
Aarhus
Videbæk
Aarhus
Scandic Aalborg Øst / 10.03.2025 / kl. 17:00 - 20:00
Hotel Amerika / 11.03.2025 / kl. 18:00 - 21:30
Scandic Aarhus City / 11.03.2025 / kl. 17:00 - 20:00
Comwell Aarhus / 11.03.2025 / kl. 09:00 - 14:00
Comwell Aarhus / 12.03.2025 / kl. 09:00 - 14:00
Comwell Kolding / 13.03.2025 / kl. 09:00 - 14:00
Scandic Aarhus City / 17.03.2025 / kl. 09:00 - 12:00
Scandic Aarhus City / 31.03.2025 / kl. 09:00 - 12:00
Hotel Falken / 31.03.2025 / kl. 17:00 - 20:00
Scandic Aarhus City / 07.04.2025 / kl. 09:00 - 12:00
Dialogmøde
Misligholdelse af lejeforhold
Dialogmøde
Bindingskonto hos GI
Bindingskonto hos GI
Bindingskonto hos GI
Ind-og fraflytningssyn
Dialogmøde
Dialogmøde
Dialogmøde
Håndtering af dødsboer
Lejeloven – vigtigste områder
Håndtering i huslejenævn/boligret
Dialogmøde
Særlige varslingsregler
For medlemmer For medlemmer
Aarhus
Hillerød
Aarhus
Aarhus
Aarhus
Scandic Aarhus City / 28.04.2025 / kl. 09:00 - 12:00
Pharmakon / 20.04.2025 / kl. 16:00 til kl. 19:00
Scandic Aarhus City / 26.05.2025 / kl. 09:00 - 12:00
Scandic Aarhus City / 02.06.2025 / kl. 09:00 - 12:00
Scandic Aarhus City / 16.06.2025 / kl. 09:00 - 12:00
Lejefastsættelse
10 opmærksomhedspunkter
Udvendig vedligeholdelseskonti
Særlige varslingsregler
Renovering af den ældre boligmasse
For medlemmer For medlemmer For medlemmer
For alle For alle For alle For medlemmer For medlemmer
For medlemmer For medlemmer For medlemmer
For medlemmer
For medlemmer
For medlemmer
For medlemmer For medlemmer For medlemmer For medlemmer
GENERATIONSSKIFTE AF AKTIV
UDLEJNINGSVIRKSOMHED
SKRIBENTER
Af Advokat Rebekka Kjær Jacobsen, Advokat Cecilie Thoft Rahr og Advokat Bent Ramskov DAHL Advokatpartnerselskab
INDLEDNING
Ved aftale mellem en række partier til højre i folketinget fra ultimo juni 2024 blev det aftalt, at der skulle indføres en række lempelser på generationsskifteområdet. Dette skulle omfatte tre områder:
• Retskrav på værdiansættelse ved unoterede kapitalandele og merværdier
• Nedsættelse af bo- og gaveafgift fra 15% til 10% ved generationsskifte af reelle erhvervsvirksomheder
• Indførsel af mulighed for generationsskifte af aktiv udlejningsvirksomhed
De første to emner var forventede, da de begge var forudsat i regeringsgrundlaget fra december 2022. Det sidste emne var derimod en overraskelse. Det er endnu ikke offentligt kendt, hvorfra den gode tanke kommer. At tanken er ”god”, er der vist ingen tvivl om.
Danske Udlejere har tidligere forsøgt at påvirke borgerlige regeringer til noget lignende – uden held. Det er derfor et yderst smukt og godt tiltag, der nu er blevet til et lovforslag.
Et udkast til lovforslaget har været i høring sommeren over. Oprindelig var sigtet, at det skulle fremsættes i første halvdel
af oktober 2024. Det blev dog først fremsat den 22. januar 2025 ved L123
OVERBLIK OVER REGULERINGEN
Denne artikel er en af tre artikler om emnet aktiv udlejningsvirksomhed. Formålet med denne artikel er at give overblik over reguleringen og dens forventede betydning. I de to andre artikler behandles to af de i alt tre betingelser, der foreligger for at bruge reglen. Dette er dels kravet til hvor meget overdrager direkte eller indirekte skal eje af ejendommen og dels kravet til ejerens aktive deltagelse. Disse to betingelser er hver for sig vigtige at afgrænse, og er derfor udskilt i to særskilte artikler.
AKTIEAVANCEBESKATNINGSLOVEN § 34, STK. 7
Rammen for den nye regulering er samlet i Aktieavancebeskatningslovens (ABL) §34, stk. 7. Bestemmelsen definerer, hvad der forstås ved aktiv udlejningsvirksomhed. Denne definition finder anvendelse i to forgreninger; herunder 1) når man skal afgrænse hvilke udlejningsejendomme der ejes i personlig regi, og som kan overdrages med succession, og 2) ved afgrænsningen af pengetanksreglen, der finder anvendelse i en række situationer, særligt ved den negative afgrænsning af passiv kapitalanbringelse. De områder, hvor
bestemmelsen også spiller ind, berøres ikke yderligere i denne artikel.
DEN OVERORDNENDE AFGRÆNSNING AF AKTIV UDLEJNINGSVIRKSOMHED
Som bestemmelsen er formuleret, er der tre betingelser der skal være opfyldt for, at der foreligger aktiv udlejningsvirksomhed:
1. Overdragerens direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom er mere end 50%,
2. Opgaven med indgåelse af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom varetages ikke i overvejende grad af en uafhængig fysik eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, og
3. Ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen, og har i hele denne periode har været aktivt udlejet, eller den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år.
Overordnet vedrører aktiv udlejningsvirksomhed alene fast ejendom. Det må antages, at dette skal afgrænses på den sædvanlige skatteretlige måde. Dvs. der skal foreligge et aktiv, der har et matrikelnummer, førend der er tale om fast ejendom. Man kan nok ikke udelukke, at fast ejendom kan strækkes en grad længere, sådan at en bygning på lejet grund, der ikke har et selvstændigt matrikelnummer, også kan rummes i fast ejendomsbegrebet. Omvendt må det antages, at vindmøller og solceller ikke er fast ejendom, og derfor skal håndteres, som man tidligere har gjort i praksis.
Det er alle ejendomstyper, der er omfattet, herunder udlejning af bl.a. et parcelhus, et ejendomskompleks med 100 enheder, industriejendomme samt jord til opførsel af en solcellepark.
Reglen finder ikke anvendelse på en- og tofamiliehuse samt ejerlejligheder, hvis ejendommen ved overdragelsen eller udlodningen fra et dødsbo bliver omfattet af Ejendomsavancebeskatningslovens (EBL) §8 eller §9, stk. 1. Uden denne værnsregel vil en forælder kunne successionsoverdrage en lejlighed til det barn, der lejer lejligheden, hvorefter barnet kunne sælge ejendommen videre skattefrit, såfremt betingelserne herfor i øvrigt var opfyldt.
Fortsættes side 37
Specialiseret service og kontante fordele
Specialiseret service og kontante fordele
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Ingen binding og ingen gebyrer
Spar administrativ tid!
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Ingen binding og ingen gebyrer
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Læs mere på norlys.dk/boligforening
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Vil du høre mere?
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
Vil du høre mere?
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935.
Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
Det er underordnet, om ejendommen er beliggende i Danmark eller udlandet. Ved personligt ejede ejendomme må man dog have for øje, at der kan indtræde dobbeltbeskatning ved en overdragelse, ligesom succession næppe kan ske i udlandet.
KRAVET OM 1 ÅRS EJERSKAB
Den sidste af de tre betingelser er et ejertidskrav.
Kravet til ejerskab i 1 år skal fortolkes som betingelsen i Boafgiftslovens (BAL) §1a, stk. 2, nr. 1 og §23a, stk. 2, nr. 1. Disse to regler opstiller krav om et ejerskab på 1 år førend man kan gøre brug af den nedsatte bo- eller gaveafgift på 10% - tidligere i 2019 6%. Der er derfor som udgangspunkt tale om en velkendt regel. Praksis om forståelse af reglen ift. omstrukturering er delvist afdækket ved de to bindende svar i SKM 2019.639 SR og SKM 2019.640 SR. Af disse bindende svar følger, at man ved en aktieombytning kan succedere i en del af ejerperioden, selvom det nye selskab f.eks. kun har eksisteret i 4 måneder. Ved opgørelsen af de 12 måneder, kunne man medregne det ejerskab, man havde på kapitalandelene i det selskab, man aktieombyttede kapitalandelene i.
Formålet med 1 års reglen er, at man ikke bare skal kunne gøre sig successionsegnet ved at investere en likvid kapital i udlejningsejendomme.
Udover kravet til ejerskabet, skal man desuden have drevet aktiv udlejningsvirksomhed i hele 1 års perioden. Hvis man laver en ejendomsinvestering, skal der gå 1 år før det er aktiv udlejningsvirksomhed. Man kan også forestille sig, at der er tale om udlejningsejendomme, der ikke opfylder betingelse nr. 2 om indgåelse af væsentlige aftaler, og derfor ikke drives som aktiv udlejningsvirksomhed. Her skal man ændre måden at drive forretningen på, og drive den på den rigtige måde i mindst 12 måneder som aktiv udlejningsvirksomhed, førend betingelsen er opfyldt.
I sidste led i bestemmelsen er der dog en undtagelse til både ejerskabet og det, at ejendommene drives som aktiv udlejningsvirksomhed. Hvis en erhvervet udlejningsejendom indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejningsvirksomhed, som har været ejet i mindst 1 år, behøver 1 års kravet ikke at være opfyldt for den konkrete ejendom. Undtagelsen gælder f.eks. i den situation, hvor man i personlig regi eller i et selskab har 50 udlejningsenheder som alle er drevet som aktiv udlejningsvirksomhed. Erhverver man her 4 enheder mere, skal disse 4 enheder ikke selvstændigt opfylde 1 års kravet. De ”absorberes” af den bestående aktive udlejningsvirksomhed.
EJENDOMME EJET I PERSONLIG REGI
I Kildeskatteloven (KSL) § 33C, stk. 1, 6. pkt. er der indsat en henvisning til ABL § 34, stk. 7. Opfylder man som fysisk person definitionen i bestemmelsen, kan man overdrage den pågældende ejendom med succession. Dette forudsætter naturligvis, at man overdrager ejendommen til en person, der tilhører den successionsberettigede personkreds. Endvidere er der et krav om, at der skal være en gevinst på ejendommen ved opgørelsen af ejendomsavance. Man kan ikke succedere i et tab. Hvis der ikke er en gevinst på ejendomsavancen, kan man derfor ikke succedere i genvundne bygningsafskrivninger. Med andre ord er der en sammenhæng mellem disse to elementer.
Der er ikke ændret på, at fast ejendom, der i øvrigt bruges erhvervsmæssigt, f.eks. i overdragerens erhvervsvirksomhed, naturligvis fortsat kan overdrages med succession. Det samme gælder landbrug og skovbrug, der bortforpagtes.
Det anførte gælder både ved overdragelse i levende live og ved arveudlæg.
EJENDOMME EJET AF SELSKABER
Aktiv udlejningsvirksomhed bliver ved lovændringen til ”aktive” aktiver, når det skal opgøres, hvorvidt et selskabs virksomhed i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse eller ej. Ved ”i overvejende grad” forstås, at over 50% af enten handelsværdien af aktiverne eller over 50% af indtægterne fra aktiverne ikke må stamme fra passiv kapitalanbringelse. Ved passiv kapitalanbringelse forstås fast ejendom, værdipapirer, kontanter eller lign.
Konsekvensen af, at en større andel af selskabernes virksomhed ikke længere består af passiv kapitalanbringelse i overvejende grad er, at flere selskaber kan overdrages med succession.
Ved overdragelse af kapitalandele med succession skal de øvrige almindelige betingelser stadig være opfyldt: 1) der skal være tale om en gevinst på kapitalandelene, 2) det skal være den successionsberettigede personkreds, 3) der skal ske overdragelse af mindst 1% af kapitalandelene og 4) det må ikke være kapitalandele omfattet af ABL § 19 B og § 19 C (investeringsselskaber).
AFSLUTTENDE OVERVEJELSER
Ved generationsskifte af aktiv udlejningsvirksomhed må man have alle udfordringer for øje. Disse udfordringer vil blot blive nævnt – men ikke behandlet i denne artikel.
For det første skal ejendommen værdiansættes. Der findes forskellige standarder afhængig af, om ejeren af den faste ejendom er et selskab eller en fysisk person. Det kræver skarphed at finde den rigtige pris, der kan accepteres af skatteforvaltningen.
For det andet må Lejelovens regler om tilbudspligt haves for øje. Både ved overdragelse af fast ejendom i personlig regi og i selskabsform kan man risikere, at ejendommen skal udbydes til lejerne, så de får mulighed for at erhverve den. Processen med iagttagelse af tilbudspligt er tidskrævende og dyr.
For det tredje skal overdragelsessummen ved et generationsskifte berigtiges. Det er uproblematisk, hvis det sker ved kontant betaling – det er dog ikke den typiske metode. Arv eller gave, sælgerfinansiering, gældsovertagelse mv. kan også være metoder. Kan man gøre det til 10% i afgift? Nogle af metoderne kan navnlig i virksomhedsskatteordningen medføre udfordringer, og blive anset for en hævning. Finansieringsdelen må derfor også håndteres med omhu.
Endelig må man for det fjerde sikre en god aftale ved et fælles ejerskab til et aktiv. Det kan være via en samejeaftale eller en ejeraftale.
Et generationsskifte er en kompleks størrelse, der kræver omhyggelige overvejelser og rådgivning.
IKRAFTTRÆDELSE
Den nye definition på aktiv udlejningsvirksomhed og de muligheder, dette giver, har ifølge L123 § 14, stk. 4 virkning for overdragelser og udlodninger fra dødsboer af aktier og erhvervsvirksomheder, der sker den 1. januar 2025 eller senere. For dødsboer er det altså ikke afhængig af, hvornår personen er afgået ved døden. Det er udlodningstidspunktet eller overdragelsestidspunktet, der er afgørende. Der kan søges om genoptagelse for overdragelser gennemført i perioden mellem ikrafttræden og vedtagelsestidspunktet. Ifølge lovforslaget skal dette skal ske senest den 1. maj 2025.
Som medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske
Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.
Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående personer – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus.
Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra.
Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejledning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor.
Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en mundtlig redegørelse.
PRAKTISKE UDLEJERSPØRGSMÅL:
Eigil Pedersen, Herning
Morten Bünemann Dalsgaard, Horsens
Grønn Hansen
LEJERET:
Leon Vetter, Grenå
Moldt, Aarhus
Justesen, Fyn
Christian Viuff, Fredericia
Louise B. Rosenkilde, Thy og Skive
EJENDOMSREGNSKAB: Anne Evald, Aarhus
SALG, VURDERING OG ADMINISTRATION: Flemming Mørk Pedersen, Aarhus tlf.:
DANSKE UDLEJERE:
MEDLEMSFORENINGER
Brønderslev Gr. ejerforening
Formand: Svend Andersen
Danske Udlejere Vesthimmerland
Formand: René Borg Vinther
Djurslands Udlejerforening
Formand: Johnny Kjærgaard
Fredericia Gr. ejerforening
Formand: Christian Viuff
Frederikshavn Gr. ejerforening
Formand: Adv. Kamilla H. Christiansen
Holstebro Udlejerforening
Formand: Lars Anton Pedersen
Horsens Udlejerforening
Forretningsfører: Hans Kleberg
Kolding Udlejerforening
Formand: Adv. Claus Eland
Lemvig Gr. ejerforening
Formand: Michael R. Madsen
Mariagerfjord Udlejerforening
Formand: Lasse Klitgaard Sanderhoff
Nordjyske Udlejere
Formand: Martin Verwohlt
Nyborg Gr. ejerforening
Formand: Charlotte Pohlmann
Nørresundby Gr. ejerforening
Formand: Anette Valentin
Silkeborg Gr. ejerforening
Formand: Flemming Jespersen
Skanderborg Gr. ejerforening
Formand: Michael Mossin Juul
Skive Udlejerforening
Formand: Adv. Keld Frederiksen
Struer Gr. ejerforening
Formand: Helle Pedersen
Sønderborg Udlejerforening
Formand: Claus H. Østergaard
Thisted Udlejerforening
Formand: Louise Rosenkilde
Udlejerforeningen Aarhus
Formand Lars H. Rasmussen
Udlejerforeningen Esbjerg
Forretningsfører: Adv. Søren Ellerbæk
Udlejerforeningen Midt-Vest
Formand: Adv. Eigil Pedersen
Udlejerforeningen Nordsjælland
Formand: Kurt Ilskov Kristensen
Udlejerforeningen Sjælland
Formand: Mikael Jonassen
Udlejerforeningen Storstrømmen
Bestyrelsesmedlem: Jan Yttesen
Udlejerforeningen Svendborg
Formand: Adv. Michael Vestergaard
Udlejerforeningen Sønderjylland
Forretningsfører: Adv. Mogens Broe-Andersen
Udlejerforeningen Vestfyn
Formand: Adv. Martin Justesen
Vejle Grundejerforening
Forretningsfører: Anne-Mette Jensen Dahm
Viborg Udlejerforening
Formand: Adv. Lars Kaasgaard
Ændringer vedr. abonnement, kontakt venligst: Danske Udlejere på
SKRIBENT
Michael Preetzmann, direktør Danske Udlejere
LEJERNE ELSKER DEN
Kontakt til udlejer kan ske med det samme, og det er gratis
Vi har brugt mange ressourcer på Danske Udlejeres nye udlejningsportal: www.ledigehjem.dk
Vi ved, at du som udlejer også bruger flere ressourcer på at udleje dine boliger. Derfor bør dine udlejningsannoncer være på vores/din egen gratis udlejningsportal. Lejerne får - straks de ser din annonce - øjeblikkelig mulighed for at kontakte dig. Det er absolut en fordel.
me, for det er faktisk let at bruge portalen. Mulighederne er bare flere i forhold til den gamle portal – og så er det hele pakket ind i et nyt, moderne og lækkert design.
Vi har modtaget mange opkald og mails, hvor medlemmerne roser den nye udlejningsportal med alle de nye og nyttige muligheder. En følgegruppe bestående af professionelle administratorer har under tilblivelsen bistået med råd og ønsker til www.ledigehjem.dk
MEDLEMMERNES ANNONCER SKABER TRAFIK
www.ledigehjem.dk
Danmarks eneste udlejningsportal som er fuldstændig gratis for lejere og udlejere
Det er uhyggeligt vigtigt, at vores medlemmer støtter op omkring www.ledigehjem.dk. Støt din egen forenings udlejningsportal, og fortæl dine lejere, venner og familie om muligheden for at finde lejemål – såvel bolig som erhverv – ganske gratis på www.ledigehjem.dk. Spred også nyheden på dine egne sociale medier.
Fortæl også dine udlejerkollegaer om portalen. Skulle disse ikke være medlem, så overtal dem til at indmelde sig og støtte den lokale udlejerforening. Jo flere udlejere der står sammen, jo stærkere er vi.
JO FLERE ”VARER” VI HAR PÅ HYLDERNE,
AL BEGYNDELSE ER SVÆR, MEN DET HER ER FAKTISK IKKE SVÆRT
Når et en nyt design og nye muligheder præsenteres, er nogen måske lidt bekymrede for, om de nu kan finde ud af at bruge portalen. Bekymringen gøres næsten altid til skam-
JO NEMMERE FINDER KUNDERNE OS
Samtidig med at medlemmerne indrykker flere annoncer på www.ledigehjem.dk, spreder Danske Udlejere kendskabet til portalen via bl.a. Facebook, LinkedIn og ved hjælp af add-words hos Google.
