Nyt lovforslag gør generationsskifte billigere for ejendomsvirksomheder. Bent Ramskov (th) gennemgår detaljeret de nye regler og muligheder
Vi
det
Hvad gør udlejer, hvis lejer afgår ved døden?
gør
svære lettere
JULEFERIE
Kontoret holder lukket fra: mandag den 23. december til og med onsdag den 1. januar 2025. Vi ønsker alle vores medlemmer en rigtig glædelig jul samt et lykkebringende nytår.
Mange julehilsner fra Michael, Lone og Maiken
INDHOLD
Magasin nr. 10 - Årgang 2024
3 4-7 16-19 20-22 26-28 32-33
Lederen: Bæredygtighed - på det individuelle plan
Generationsskifte – nye muligheder
Påkravsbrev og tidstabel for afsendelse
Hvad gør udlejer, hvis lejer afgår ved døden?
Nye regler for asbestarbejde
Billigere boliger: Et politisk slogan
KONTOR
Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf. 8618 5155 kontakt@d-u.dk www.d-u.dk
Direktør Michael Preetzmann Tlf. 8618 5155 mp@d-u.dk
LAYOUT Murdoch rasmus.murdoch@gmail.com
FORMAND
Danske Udlejere KELD FREDERIKSEN
LEDEREN
Bæredygtighed - på det individuelle plan
er har gennem årene været afholdt særdeles mange konferencer omkring miljøet i bred forstand, derunder COP-møder angående spørgsmål om bl.a.:
a) Hvorledes forhindrer vi, at isen på Grønland og Antarktis smelter – og hvorfor skal vi? Hvis alt is på jorden smeltede, forlyder det, at vandstanden på jorden vil stige 70 meter, der igen vil betyde, at store del af verden vil blive oversvømmet – jeg minder om, at Himmelbjerget ligger 147 meter over havets overflade.
b) Hvorledes forhindrer vi, at skovene i verden reduceres – og hvorfor nu det? Som mennesker er vi afhængige af træerne, som opsamler CO2 fra atmosfæren ved hjælp af den såkaldte ”fotosyntese”.
Der har været afholdt en del klima-konferencer, og det er fortsat vanskeligt at nå frem til, hvorledes man bedst mulig forhindrer at vandet stiger, og at træerne forsvinder. Der er mange forslag til, hvad der kan/skal gøres – men det er vanskeligt, såvel på verdensplan som på national plan at nå frem til løsningen. Det er også vanskeligt at nå til enighed i virksomheder og i den enkelte familie. Én af de mange årsager er, at ved enhver løsning omkring forbedringer af klimaet/ miljøet, skal man give afkald på et gode.
Mange vil gerne spise oksekød, køre i bil og flyve på ferie m.v. Det er op til os alle – hver især - om man vil og kan tage ansvar for og sikre, at man ikke er skyld i, at der bliver udledt for meget CO2 – og, at man ikke på anden måde er med til at øge forureningen i bred forstand.
Skulle vi hver især tildeles et vist antal kilo CO2 – som vi så kan bruge på den måde, vi selv finder bedst? – alt for at understøtte individets frie valg.
Dét er fortsat et Godt Spørgsmål – og derfor vanskelig at besvare.
Danske Udlejere har også et ansvar vedr. miljøet og bæredygtigheden.
Vi har i mere end 100 år, bestilt tryksager fra landets trykkerier – specielt i form at Grundejerbladet, der i 2013 fik et andet lay-out og i stedet fik navnet, Magasinet Danske Udlejere.
Det har gennem en del år været drøftet om Danske Udlejere skulle undlade at udsende Magasinet i en papirudgave, og i stedet overgå til at Magasinet alene udsendes digitalt. Argumenterne for og imod har først og fremmest handlet om økonomien ved at udgive Magasinet. Derudover anføres det, at det er ”behageligt” at få en papirudgave, der er mere læsbar m.v.
Vi afholder en lang række kurser i hele landet. I den forbindelse bliver der selvfølgelig brugt en del drivmiddel til at bringe kursisterne frem til kursusstedet. Deltagelse i kurser omfatter ikke alene, at man som kursist modtager en masse lærdom fra kursus-holderen – men også, at man med de øvrige kursister får skabt et netværk, som man senere kan nyde godt af.
På det seneste har vi afholdt ”webinar´er” – hvor man fra sit skrivebord eller fra lænestolen, derhjemme, kan følge kurset fra din computer. Der er fordele ved at gennemføre kurser på denne måde, men erfaringsudvekslingen er begrænset.
Uanset om det drejer sig om udgivelsen af Magasinet Danske Udlejere eller afholdelse af kurser, kan alle se, at det kan have en negativ virkning på miljøet – spørgsmålet er blot, om de fordele som mange mener, der findes ved magasinet i papirform og kurser, hvor man mødet frem på kursusstedet, kan opveje de ulemper, der er ved at trykke Magasinet og køre frem til kursusstedet?
Således er vi alle i vores dagligdag udsat for mange valg –fravalg og tilvalg – som alle har betydning for miljøet på den ene side - og på den anden den enkelte persons velbefindende.
Disse svære valg må vi alle træffe ud fra, hvad vi finder er bedst – såvel på den korte bane som på lang sigt.
Med disse bemærkninger ønskes alle en Glædelig Jul.
• MULIGHED FOR SKATTEMÆSSIG SUCCESSION
• NEDSÆTTELSE AF BO- OG GAVEAFGIFT
• RETSKRAV PÅ SKEMATISK VÆRDIANSÆTTELSE
SKRIBENT, FOTOGRAF OG LAYOUT
Maiken Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere
NYT LOVFORSLAG
GØR GENERATIONSSKIFTE BILLIGERE FOR EJENDOMSVIRKSOMHEDER
Torsdag den 14. november 2024 gik Michael Preetzmann, direktør hos Danske Udlejere og Bent Ramskov, advokat (H), Ph.D., HD-R/Partner hos DAHL Advokatpartnerselskab live med webinaret ”Generationsskifte af udlejningsejendomme og ejendomsselskaber – nye muligheder!”. Der var i alt 463 tilmeldte til webinaret, der blev optaget i et professionelt lydstudie i Middelfart.
Forud for webinaret lå et lovforslag, som regeringen sendte i høring den 1. juli 2024. Lovforslaget beskriver en række nye og banebrydende muligheder for generationsskifte af udlejningsejendomme og ejendomsselskaber, og det var netop disse ændringer og muligheder, som Bent Ramskov meget detaljeret gennemgik på webinaret.
Nedenstående artikel er et kort uddrag af det godt to timers lange webinar, så hvis du ønsker en mere detaljeret gennemgang, henviser vi i stedet til vores hjemmeside, hvor alle medlemmer netop nu kan se webinaret i dets fulde længde:
SE ELLER GENSE WEBINAR
www.d-u.dk , vælg menuen kurser i den blå bjælke og dernæst ”Webinar – generationsskifte”.
Michael Preetzmann bød til en start de mange deltagere velkommen, hvorefter Bent Ramskov fik ordet.
”De forventede nye regler giver bl.a. mulighed for, at man overdrager udlejningsvirksomheder med
succession, så første skridt må være at beskrive, hvad det helt konkret betyder” indledte Bent Ramskov.
OVERDRAGELSE MED SUCCESSION
Bent Ramskov forklarede herefter, at den nye ejer ved en skattemæssig succession både opnår en væsentlig skattebesparelse og ligeledes en større likviditetsbesparelse. Dette sker bl.a., da skatteforpligtelserne ikke bliver udløst med det samme. Den nye ejer overtager derimod den tidligere ejers skattemæssige position, inklusiv ikke realiserede skatter på værdistigninger, og skatten skal først betales, når den nye ejer på sigt sælger virksomheden eller aktiverne.
” Likviditetsbesparelsen betyder jo i praksis, at køber ikke bliver tvunget til at sælge dele af ejendomsporteføljen fra, for at skaffe sig den nødvendige likviditet. Det slipper man ganske enkelt for ved skattemæssig succession, og man kan derved holde sammen på virksomheden og beskytte den”, siger Bent Ramskov.
FAMILIEEJEDE
EJENDOMSVIRKSOMHEDER LIGESTILLES MED ANDRE TYPER AF VIRKSOMHEDER
Med lovforslaget følger ligeledes en definition på ejendomme, der fremadrettet bliver kategoriseret som ”aktive udlejningsvirksomheder”. Det betyder med andre ord, at de udlejningsejendomme der tidligere blev betegnet som passiv kapital anbringelse, (populært kaldet pengetangsreglen) nu i stedet bliver gjort aktive og således kan overdrages med succession.
Bent Ramskov har solid erfaring som advokat og har møderet for Højesteret.
Han arbejder med skatteret, primært selskabsskatteret, og hans kernekompetencerne er rådgivning i forbindelse med generationsskifte, omstrukturering af både selskaber og personligt drevne virksomheder, herunder spaltning, fusion, virksomhedsomdannelse mv.
”Ved at indføre begrebet ”aktiv udlejningsvirksomhed” på de personligt ejede ejendomme, så flytter regeringen virkelige teltpælene langt. Helt konkret betyder det, at ejendomsinvestorer nu langt om længe får mulighed for at overdrage deres virksomhed til familiemedlemmer med succession. Det er en kursændring af karakter, som jeg sammen med Danske Udlejere længe har forsøgt at påvirke under den borgerlige regering, desværre uden held. Det er derfor meget glædeligt, at SMV-regeringen nu har valgt at fokusere på denne problematik”, sagde Bent Ramskov.
HVAD KENDETEGNER
”AKTIV UDLEJNINGSVIRKSOMHED”
Helt overordnet er der tre betingelser for, at man kan få kategoriseret sin udlejningsvirksomhed som ”aktiv udlejningsvirksomhed”.
Første betingelse i lovforslaget er, at man ejer mere end 50 % af den faste ejendom eller ejendomsportefølje.
”For at konkretisere denne betingelse, kan vi tage udgangspunkt i et forældrepar, der hver især ejer 50 % af en ejendomsportefølje, som de ønsker at overdrage til deres datter. For at de kan få lov til at overdrage med skattemæssig succession, så kræver det faktisk, at de forinden samler mere end 50 % af ejerskabet hos den ene part før de gennemfører generationsskiftet”, sagde Bent Ramskov.
Anden betingelse er, at man ikke må overlade hele styringen af sine ejendomme til en uafhængig partner.
”Denne betingelse betyder, at man ikke går ind under
Bent Ramskov yder desuden skatterådgivning om overdragelse af aktiver af enhver karakter, herunder værdiansættelse, rådgivning om skattepligt, rådgivning om selskabsret, rådgivning af andre rådgivere. Han fører skattesager på alle niveauer, også i Højesteret.
Bent Ramskov er uddannet HD i regnskabsvæsen og har en ph.d. i skatteret. Han er en meget brugt og anerkendt underviser, og han holder løbende en række kurser for andre rådgivere, især om skatteretlige emner.
Han deltager desuden i en række ERFA-grupper med skatteretlig vinkel og er forfatter til flere bøger og artikler om skatteretlige emner. Bent Ramskov modtog Karnov’s skattepris i 2022.
Sidst men ikke mindst leder han DAHLs afdeling for skat og privat client.
kategorien som ”aktiv udlejningsvirksomhed”, hvis man f.eks. har givet en ejendomsadministrator ”carte blanche” til at foretage alle opgaver med ejendomsporteføljen. Hvis udlejningsvirksomhen derimod har etableret og selv ejer et ejendomsselskab, er der ingen problemer med at give selskabet hele opgaven”, siger Bent Ramskov.
Bent Ramskov fortæller videre, at udlicitering af viceværtopgaver og den administrative del med håndtering af ind- og udflytningssyn ikke umiddelbart giver problemer i forhold til at kunne opnå succession. Det vigtigste er nemlig, at opgaverne ikke har væsentlig økonomisk betydning for driften.
Den tredje betingelse fastslår, at man som minimum skal have drevet aktiv udlejning i 365 dage.
”Jeg tænker, at der med det nye lovforslag er en del ejendomsadministratorer, der nu bliver nødt til at kigge deres aftaler godt efter i sømmene. Omvendt kan man jo fint fortsætte som hidtil, hvis blot den enkelte ejendomsvirksomhed sørger for at hente de kritiske opgaver hjem, senest 365 dage forud for det ønskede generationsskifte”, siger Bent Ramskov.
Lovforslaget stiller ikke krav til, at man skal være fuldtidsbeskæftiget med udlejningsvirksomheden, for at kunne generationsskifte med skattemæssig succession. Det betyder derfor, at udlejere med få lejemål også har mulighed for at komme ind under de nye mere gunstige regler.
PENGETANKSREGLEN
Hvis mere end 50 % af en virksomheds aktiver eller
indtægter stammer fra passiv kapitalanbringelse, såsom værdipapirer, udlejning uden aktiv drift eller lignende, betragtes den som en pengetank. Pengetanksreglen begrænser muligheden for skattemæssig succession ved generationsskifte.
”Ejendomsvirksomheder, der før ønskede at lave deres pengetanke om til aktiv kapitalanbringelse, blev tidligere nødt til at investere i f.eks. skov eller landbrug frem for i flere ejendomme. De ejendomskunder som jeg tidligere har hjulet med generationsskifte, ville uden tvivl langt hellere have investeret i flere udlejningsejendomme, hvis det havde været muligt, og det er det så nu”, siger Bent Ramskov.
De nye regler betyder også, at blandede områder som f.eks. kontorhoteller, p-huse og lagerrumsudlejning m.m. fremadrettet også kan gå under betegnelsen ”aktiv udlejningsvirksomhed”, hvis altså man selv står for administrationen.
Hvis man ønsker at benytte sig af skattemæssig succession, er der dog desværre en del flere faktorer, end blot det at være en aktiv udlejervirksomhed, som man bliver nødt til at tage højde for.
Bent Ramskov nævner som det første tilbudspligten, som foreskriver, at man ved visse udlejningsejendomme med mindst seks beboelseslejligheder, først skal udbyde ejendommen til de eksisterende lejere. Ved blandede ejendomme skal man op på mindst 13 beboelseslejligheder, før det udløser en tilbudspligt.
”I praksis er der ved generationsskifte jo det helt overordnede dilemma, at man her ønsker at overdrage med så lav en pris som muligt. Med tilbudspligten får lejeren dog også mulighed for at købe ejendommen til den lave pris, og hvis man modsat sætter prisen højt, bliver generationsskifte i stedet meget dyrt”, siger Bent Ramskov.
Tilbudspligten frafalder dog ved flere tilfælde (LL § 198, stk. 2), så f.eks. gælder den ikke hvis overdragelsen sker ved arv, medmindre erhververen er en juridisk person og indenfor en nærmere beslægtet personkreds.
"Et andet element er selve finansieringen af overdragelsen. Ved alle overgange, også ved generationsskifte, skal der jo foregå en eller anden form for betaling. Ved generationsskifte er der ofte tale om en yngre generation, der sandsynligvis ikke selv kan frigøre så store likvide midler. Der er derfor ofte brug for, at man laver en eller anden form for sælgerfinansiering”, siger Bent Ramskov.
GAVEAFGIFTEN NEDSÆTTES FRA
15% TIL 10%
"Jeg kunne godt forestille mig, at der er en del ejendomsinvestorer, der allerede nu overvejer, om de skal gennemføre et generationsskifte her og nu som gave, da man med de nye regler kun skal betale en afgift på
10%. Hvis man ønsker at overdrage kapitalandelene, kan man gøre det på to forskellige måder. Man kan enten vælge at lave et gældsbrev, hvor man stille og roligt nedskriver beløbet år for år med de gaver, som man kan give uden afgift til følge. Den dag kreditor dør, vil det resterende beløb i gældsbrevet blive arveudlagt til en afgift på 15%. Alternativt kan man vælge at overdrage kapitalandelene til en afgift på 10%, men ved denne løsning skal man som udgangspunkt jo afregne afgiften lige nu og her. Det er dog muligt at få henstand, men da henstanden skal forrentes er denne løsning ofte ikke så attraktiv” siger Bent Ramskov.
Bent Ramskov gennemgik efterfølgende betingelserne for, at man kan gøre brug af gaveafgiften på de 10 %. Som første betingelse skal man bl.a. overholde en såkaldt personkredsbetingelse, hvor overdragelsen skal foregå i nedadstigende linje til f.eks. børn og børnebørn. Herudover skal man, med få undtagelser, kunne overdrage med succession. Udover førnævnte er der ligeledes tre tidsmæssige betingelser, der skal opfyldes. Der skal være opfyldt et ejertidskrav på 365 dage, og man skal ligeledes have deltaget aktivt i driften de seneste 365 dage. Herudover skal den nye ejer som minimum beholde ejerskabet i mindst 36 måneder, hvis ikke afgiftsrabatten skal bortfalde.
SKEMATISK VÆRDIANSÆTTELSE SKABER KLARHED
Bent Ramskov gennemgik som sidste punkt, muligheden for skematisk værdiansættelse.
Udkastet til lovforslaget giver et retskrav på en skematisk værdiansættelse for kapitalandele i selskaber, hvilket gør det nemmere at forudsige, hvor meget bo- eller gaveafgift, der skal betales. Den skematiske model vil tage udgangspunkt i virksomhedens seneste fem regnskabsår – en udvidelse fra de nuværende tre år, når man skal beregne en værdi for evt. merindtjening.
Hvis den skematiske værdiansættelse viser sig at være højere end virksomhedens reelle handelsværdi, kan virksomheden vælge at bruge handelsværdien i stedet. Denne fleksibilitet sikrer en fair vurdering, samtidig med at den administrative byrde reduceres.
"Lovforslaget forventes at være klar primo december 2024, og det er min forventning, at det kommer igennem meget hurtigt, så det også bliver til gældende lov fra 1. januar 2025", siger Bent Ramskov.
SKRIBENT
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
DANSKE UDLEJERE
SIGER FARVEL OG TAK
til ProDomus/Aalborg Grundejerforening, men på gensyn til mange af medlemmerne
Efter mange års medlemskab af paraplyforeningen Danske Udlejere har ProDomus valgt at udtræde af fællesskabet med 30 andre udlejerforeninger. Det beklager vi naturligvis hos Danske Udlejere, men accepterer naturligvis ProDomus´ bestyrelses beslutning.
Danske Udlejere har allerede en forening placeret i Aalborg – nemlig Nordjyske Udlejere, med kendte, garvede og dygtige udlejere i bestyrelsen, og med formand Martin Verwohlt i spidsen. Kontoret ligger i Alexander Foss Gade 9, 3. sal, Aalborg.
MANGE MEDLEMMER HAR ALLEREDE
INDMELDT SIG
FORENINGER
OMKRINGLIGGENDE
Medlemmer af ProDomus har i mange år nydt godt af de mange fordele, som deres lokale forening har haft som følge af medlemskabet af Danske Udlejere. Her skal blot nævnes:
• Telefonisk hotline til øjeblikkelig hjælp
• Magasinet Danske Udlejere – 10 gange årligt – fyldt med udlejerrelaterede artikler og nyheder
• Tilbud om deltagelse i gratis kurser – ikke alene i Aalborg – men i hele Nordjylland og resten af landet
• En hjemmeside fyldt med alle de relevante formularer som en udlejer har brug for
• En udlejningsportal (www.ledigehjem. dk) som er både gratis for udlejere og lejere
• Adgang til en ejendomsadministratoruddannelse udbudt i samarbejde Erhvervsakademiet til en særdeles attraktiv pris –uden at gå på kompromis på kvaliteten og offentlig godkendelse
• Politisk indblik og indflydelse bl.a. via Danske Udlejers tilknytning til DI Ejendom
• Kontingenter på ca. kr. 850/pr. kalenderår
• Mulighed for deltagelse i den attraktive forsikringsaftale mellem Danske Udlejere og Alm. Brand (se nedenfor)
MANGE MEDLEMMER HAR INDMELDT
SIG I OMKRINGLIGGENDE FORENINGER FOR IKKE AT MISTE…
….. den meget attraktive ejendomsforsikring via forsikringsaftalen mellem Danske Udlejere og Alm. Brand. Denne ejendomsforsikring er specielt attraktiv dels på grund af præmien, men også fordi forsikringsbetingelserne er helt unikke og muligvis ikke fås andre steder. Her tænkes på: Ingen aldersafskrivning på rørog stikledningsskader. Har denne betingelse nogen værdi for dig som ejendomsejer? Ja – nu skal du se:
Når din ejendom er forsikret hos Alm. Brand gennem aftalen med Danske Udlejere, er der ikke nogen automatisk afskrivning for alder på rør og stikledninger.
For at belyse denne fordel, har vi valgt at lave følgende eksempler på to ejendomme: Vi spørger: ”Hvilke betydninger kan det have, når du ikke længere er medlem af Danske Udlejer, og derfor ”forlader” forsikringsaftalen og overgår til Alm. Brand´s normale vilkår og tarifpræmie?
1. En ejendom opført i 1980 har en skade på en stikledning som koster kr. 100.000. Er du forsikret gennem Danske Udlejere aftalen hos Alm. Brand, dækker Alm. Brand kr. 100.000, og du betaler kun selv din normale selvrisiko. Er du forsikret uden for aftalen, betaler Alm. Brand kr. 50.000, og du betaler kr. 50.000
2. En ejendom opført i 1930 har en skade på en stikledning som koster kr. 100.000. Er du forsikret gennem Danske Udlejere aftalen hos Alm. Brand, dækker Alm. Brand kr. 100.000, og du betaler kun selv din normale selvrisiko. Er du forsikret uden for aftalen, betaler Alm. Brand kr. 25.000, og du betaler kr. 75.000
Dvs. skaden koster dig ekstra kr. 50.000 eller kr. 75.000 i forhold til, hvis ejendommen var forsikret gennem Danske Udlejere aftalen (dog betaler du normal selvrisiko i aftalen). Deltagelse i forsikringsaftalen kræver et medlemskab hos en lokal udlejerforening tilknyttet Danske Udlejere.
DEN ENKELTE FORSIKRINGSKUNDE ER NØDT TIL AT REAGERE NU
Såfremt du har policer i forsikringsaftalen mellem Danske Udlejere og Alm. Brand skal du altså reagere senest d. 20. december 2024 / kl. 09:00. For ikke at blive flyttet ud af forsikringsaftalen mellem Danske Udlejere og Alm. Brand – og miste alle de andre fordele et medlemskab af Danske Udlejere indebærer –skal du indmeldes i en lokale udlejerforening tilknyttet Danske Udlejere.
VI ER KLAR TIL AT HJÆLPE DIG!
SKRIV PÅ MAIL: KONTAKT@D-U.DK
RING PÅ TLF.: 86 18 51 55
SKRIBENT
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
LEJER BETALER IKKE SIN HUSLEJE
Hvad, hvornår og hvordan gør udlejer?
HVORNÅR ER LEJEN FORFALDEN TIL BETALING?
Udgangspunktet er, at huslejen er forfalden til betaling d. 1. i måneden. Lejer kan med andre ord betale huslejen med frigørende virkning HELE D. 1. i måneden.
§ 3. BETALING AF LEJE
Leje: Den årlige leje er kr.
Såfremt d. 1. i måneden er en lørdag, Grundlovsdag eller en helligdag udskydes sidste rettidige betalingsdag til kommende hverdag.
Betaling: Lejen m.v. forfalder til betaling den i hver (sætX) Måned Kvartal 1. X
HVORNÅR MÅ UDLEJER SENDE ET PÅKRAVSBREV?
Udlejers påkravsbrev må tidligst sendes/afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag. Husk at bruge Danske Udlejeres formular.
HVORDAN SKAL PÅKRAVSBREVET SENDES?
Klik eller tryk her for at skrive lejers navn/navne
Klik eller tryk her for at skrive lejemålets gade og nr.
Klik eller tryk her for at skrive lejemålets postnr. og by
Brevet er både sendt som anbefalet quickbrev og som almindeligt brev
Klik eller tryk her for at angive en dato.
Påkravsbrev
Vedr. lejemålet: Klik eller tryk her for at skrive adresse, etage, lejemålsnummer og postnr./by
Det er konstateret, at De er i restance med Klik eller tryk her for at skrive tekst, eks. husleje og aconto
varme for Klik eller tryk her for at skrive måned og år
Et påkravsbrev skal sendes i papirform. Danske Udlejere anbefaler, at påkravsbrevet sendes BÅDE som: Quick/anbefalet og som alm. post (begge dele). Årsagen til at vi vælger quick/anbefalet er, at denne forsendelsesform garanteres fremme ”dagen efter” (dog ikke hvis den sendes fredag eller lørdag – her antages brevet at blive leveret mandag) – og samtidig kan brevet ses på PostNord´s hjemmeside (Track & Trace). Husk at udskrive leveringsdetaljer fra Track & Trace (udskriften skal evt. bruges ved en senere sag i fogedretten). Påkravsbrevet som sendes som almindelig post bør også kunne dokumenteres – f.eks. med et billede af brev og almindelig frankeret kuvert. Det sidste pga. en nyere sag, hvor der blev stillet spørgsmål til, om der reelt var sendt 2 enslydende påkravsbreve.
Påkravsbrevet kan også leveres pr. bud til lejeren. Her skal man blot sikre sig dokumentation for, at brevet er kommet frem – f.eks.: Kvittering med dato/tidspunkt fra lejeren – eller – hvis lejeren ikke åbner døren: Et vidne (gerne en person som ikke er knyttet til udlejer) som kan bevidne at have set udlejer smide et brev med påskriften: Påkrav – i lejers postkasse – evt. filmet udlejer smide brevet i postkassen hos lejer. Ved selv at aflevere påkravsbrevet kan udlejer ”spare” en dag.
Dagen efter påkravsbrevet er kommet frem til lejer (eller denne har fået besked på, at der er forsøgt afleveret et anbefalet brev til denne) – kan udlejer begynde at tælle 14 dage frem.
HVORNÅR OG HVORDAN SKAL
OPHÆVELSESBREVET SENDES?
Ophævelsesbrevet må sendes, når der er gået 14 dage efter påkravsbrevet er kommet frem til modtager.
Ophævelsesbrevet sendes i princippet på samme måde som ovenfor – men – da der ikke i lejeloven er krav om skriftlighed i relation til ophævelsesbrevet, kan dette sendes pr. mail eller på anden måde. Men, da Danske Udlejere anbefaler, at der i ophævelsesbrevet også indkaldes til fraflytningssyn –og der til dette kan kræves bevisførelse, anbefaler vi samme fremgangsmåde som påkravsbrevet (beskrevet ovenfor = quick/anbefalet + alm. post + pr. mail).
FÆLDEN KLAPPER NÅR…..
Når først ophævelsesbrevet er ”droppet” i lejers postkasse –eller afleveret personligt – klapper fælden. Efter dette tidsPÅKRAVSBREV
Fortsættes side 13
Det skyldige beløb inklusiv påkravsgebyr kan opgøres som følger:
Husleje Klik eller tryk her for at skrive måned og år Kr. Klik eller tryk her for at skrive beløb
Skyldig aconto varme for Klik her for at skrive måned/år Kr.
Påkravsgebyr (2025-niveau) Kr.
I alt pligtig pengeydelse Kr.
Beløbet er pligtig pengeydelse i lejeforholdet og hermed gives påkrav om Deres betaling af beløbet senest 14 dage efter, at dette brev er kommet frem til Dem.
Betaling kan ske ved overførsel til reg.nr.Klik eller tryk her for at skrive nr., kontonr.: Klik eller tryk her for at skrive nr.
Såfremt beløbet ikke er betalt inden for den angivne frist, må De påregne, at udlejer vil ophæve Deres lejemål, jf. Lejeloven § 182 stk. 1 nr. 1 og stk. 2.
Med venlig hilsen Klik eller tryk her for at skrive dit navn
Restancebrev E1 udarbejdet af Danske Udlejere, januar 2025. Anvendelse sker på eget ansvar.
Klik eller tryk her for at skrive lejers navn/navne
Klik eller tryk her for at skrive lejemålets gade og nr. Klik eller tryk her for at skrive lejemålets postnr. og by
Brevet er både sendt som anbefalet quickbrev og som almindeligt brev
Klik eller tryk her for at angive en dato.
Ophævelse
Vedr. lejemålet: Klik eller tryk her for at skrive adresse, etage, lejemålsnummer og postnr./by Med henvisning til min påkravsskrivelse af den Klik eller tryk for at angive påkravets dato. har det desværre kunnet konstateres, at De ikke har indbetalt den skyldige restance på kr. Klik eller tryk her for at skrive beløbet
På denne baggrund ophæves Deres lejemål hermed, jf. Lejeloven § 182 stk. 1 nr. 1 jf. stk. 2, hvorfor De anmodes om at fraflytte lejemålet straks og efterlade det i kontraktmæssig stand.
Hvis ikke lejemålet er fraflyttet inden Klik eller tryk for at angive dato - samme dato som fraflytningssynet, vil der uden yderligere varsel blive indgivet begæring til Fogedretten om Deres udsættelse af lejemålet med deraf følgende omkostninger for Dem. Jeg skal for en god ordens skyld gøre Dem opmærksom på, at dette brev ikke fritager Dem for deres forpligtelser i henhold til lejekontrakten samt i henhold til Lejeloven.
De indkaldes hermed til fraflytningssyn i lejemålet Klik eller tryk her for at skrive datoen, der er 8 dage e7er ophævelsens ankomst ved lejer klokken Klik eller tryk her for at skrive klokkeslæt
Med venlig hilsen
Klik eller tryk her for at skrive dit navn Klik eller tryk her for at skrive gade og nr. Klik eller tryk her for at skrive postnr. og by
Ophævelsesbrev E3 udarbejdet af Danske Udlejere, januar 2025. Anvendelse sker på eget ansvar. Side af 1 1
Energimærker Nemt, hurtigt og til nedsat
medlemspris
Ud over markedets skarpeste løsning med prisgaranti får du:
• En grøn plan for din ejendom der viser mulige CO2- og energibesparelser
• Overblik over fremtidige energiinvesteringer og omkostninger i driften
• Mulighed for en samlet pris på Energimærke OG en drift- og vedligeholdelsesplan til bank og forsikring, fordi ejendommen typisk over tid er blevet ”en anden” end den, der oprindeligt er forsikret/finansieret. Så husk altid at vise rapporterne til jeres bank/forsikringsselskab. Udover bedre dækning, er her også mange penge at spare - Vi hjælper dig videre!
Energihuset Danmark ApS
Tlf. 8230 3222
info@energihuset-danmark.dk
punkt kan lejer ikke med frigivende virkning nå at betale sin husleje. Betaler lejer hele sin husleje inkl. restancegebyr efter ophævelsesbrevet er kommet frem – indgår beløbet i depositumafregning/flytteafregningen.
HVORNÅR MÅ DU TIDLIGST SENDE PÅKRAVSBREVET
OG OPHÆVELSESBREVET?
I nedennævnte tabel vises hvornår du tidligst må sende de to breve. Når lejeloven foreskriver, at f.eks. restancebrevet tidligst kan afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag betyder det, at udlejer ikke på 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag må indlevere brevet til PostNord – ud fra antagelsen om, at brevet så kommer frem på 4. dagen efter sidste rettidige betalingsdag. Hele 3 hverdage SKAL være gået – før end der må indleveres til f.eks. PostNord.
Det samme gælder i relation til restancebrevets 14 dages frist. Udlejer må tidligst sende ophævelsesbrevet EFTER udløbet af de 14 dage. Brud på disse frister betyder en ”ommer”.
”TRACK & TRACE” VISER, AT LEJER IKKE HAR AFHENTET DET ANBEFALEDE BREV
Det betyder i princippet ikke noget, at lejer ikke afhenter et brev, der ikke kunne afleveres af postbuddet. Der er kommet en meddelelse i lejers postkasse om, at det anbefalede
brev kan afhentes på posthuset fra ”den og den dato”. Hvis lejer ikke gør dette, er det lejers eget problem. Såvel meddelelse – som brevet sendt pr. alm. post er begge kommet i lejers postkasse.
Følg derfor altid nedennævnte frister – og er du i tvivl – så vent en ekstra dag med at sende påkravsbrev eller ophævelsesbrev.
NÅR DU STÅR PÅ DIT LOKALE
POSTHUS – SOM FORMENTLIG ER EN KVICKLY ELLER EN FØTEX – SÅ HUSK
Når du skal sende et brev som quick/anbefalet – så vil du på dit lokale ”posthus” få udleveret en Ipad – hvorpå du skal skrive modtagerens navn og adresse – og tlf. nr. og mailadresse. De sidste to ting vil undertegnede anbefale udlejeren om ikke at udfylde (altså tlf. nr. og mailadresse) Hvis disse 2 oplysninger ikke skrives, ”tvinges” postbuddet til at smide en seddel i lejers postkasse, hvis lejer ikke træffes hjemme – eller ikke vil åbne døren for postbuddet. Den lille seddel fortæller lejer, at denne kan afhente en anbefalet brev på ”det og det posthus” – dagen efter. Når denne lille seddel er droppet i lejers postkasse – antages brevet for at være kommet frem – uagtet – at lejer måske ikke gider at hente det anbefalede brev.
Hvis du er den mindste smule i tvivl om dagene – så ”giv en ekstra dag”. Får du sendt ét af brevene for tidligt, er det en ”ommer”
Problemer med lejere?
� Huslejenævnssager
� Opsigelsessager
� Nye huslejekontrakter
� Boligretssager
� Ejendomsadministration
Den stadig mere indviklede lejelovgivning kræver ofte specialbistand, og det er billigere at tage advokaten med på råd så tidligt som muligt.
Ring til advokat Erik Aagard Poulsen eller advokat Søren Møller Ejegod på tlf: 86 12 23 66 og få en udlejersnak - det koster ikke noget at få et godt råd.
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Ingen binding og ingen gebyrer
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Hos Norlys arbejder vi dedikeret med udlejere – og det kan mærkes. Vi har et specialiseret team, der hver dag samarbejder med udlejere, og intet andet. Det betyder, at du som udlejer får personlig service og direkte adgang til hjælp fra dem, der ved allermest om evt. udfordringerne ved flytninger. Du har ét specielt telefonnummer, og du kommer derfor uden om lange telefonkøer.
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Ingen binding og ingen gebyrer
Du kan også se frem til kontante fordele, når du bliver kunde hos Norlys. Her er der nemlig:
Læs mere på norlys.dk/boligforening
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Ingen gebyrer – hverken på flytninger eller regninger
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Ingen aconto-regning de første 3 måneder af en tomgangsperiode – i stedet får du en opgørelse for det aktuelle forbrug i perioden
Vil du høre mere?
Ingen binding – til gengæld har vi en opstartsperiode, så du kan se, om Norlys er det rette for din forening
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935. Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
Vil du høre mere?
Så er du velkommen til at ringe til René Bjørnskov på 3018 9695 eller Christina Petersen på 2232 8935.
Vi glæder os til at hjælpe dig videre.
SKRIBENT
HUSK AT GEMME
Dokumentation for udgifter til forbedringer
Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
jer du ejendomme, og smider du bogføringsmateriale ud efter 5 år (som er opbevaringspligten efter bogføringsloven) – så skal du nok overveje at ændre denne adfærd.
En ny afgørelse fra byretten SKM2024.466.BR viser, det er vigtigt at have styr på dokumentation for udgifter til forbedring, hvis man skal sælge en skattepligtig ejendom. Ved et sådan salg beskattes fortjeneste nemlig efter ejendomsavancebeskatningsloven. Der skal principielt betales skat af forskellen mellem købsprisen og den senere salgspris. Men – i ejertiden er der måske foretaget forbedringer på ejendomme, og værditilvæksten som følge af disse skal jo helst ikke udløse beskatning, men tværtimod nedbringe den skattepligtige fortjeneste på salget af ejendommen.
Værdien af forbedringsudgifter kan dog ikke lægges til, hvis man efter skattereglerne har kunnet fradrage udgifterne løbende ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det er i den forbindelse uden betydning, om udgifterne rent faktisk er blevet fratrukket.
SAGEN – GANSKE KORT
Sagsøgeren købte på et tidspunkt den omhandlende ejendom for 4.4 mio. – valutaen oplyses ikke – og derfor kan det antages, at der er tale om en udenlandsk ejendom. Ejendommen afhændes efter et antal år – og indbringer 10.2 mio. – i ukendt valuta. Sagsøgeren gør gældende, at ejendomsavancen skal reduceres med forbedringsudgiften på ca. 1.6 mio. i ukendt valuta.
Skatteankenævnet (18. nov. 2021) fandt det ikke godtgjort, at sagsøgeren havde afholdt udgifter svarede til det påståede beløb – læs: Ankenævnet mente ikke, den af sagsøgeren fremlagte dokumentation godtgjorde udgifternes afholdelse, og at der dermed ikke var grundlag for at tillægge forbedringsudgifterne på ca. 1.6 mio. til anskaffelsessummen ved opgørelsen af ejendomsavancen for ejendommen.
Denne afgørelse hviler bl.a. på det faktum, at sagsøgeren kun har fremlagt følgende dokumentationer for en omfattende renovering:
”Da jeg købte ejendommen var lofterne forsænkede med godt en meter bl.a. fordi stuklofterne var ødelagt fra krigens tid. Og de selvsamme stuklofter har jeg restaureret med hjælp fra Y4-nationalitet stukkatører, som brugte cirka ¾ år på at istandsætte ejendomme indvendig. På samme vis er vægge og gulve restaureret hvor de gamle parketgulve er bragt op til nymodens standart. Se ligeledes vedlagte fotodokumentation. Husets balkoner på bagsiden er ligeledes smukt istandsatte.
En del af ejendommen indeholdt et lille hotel som ligeledes er istandsat ligesom husets meget smukke indgangsparti er restaureret. Bl.a. med originale meget smukke gamle vægfliser.
Arbejdet er udført i perioden 2007 og frem til afhændelsestidspunktet, der fremgår af kopi af skødet vedrørende salget.
Arbejdet er udført delvis af egne medarbejde men overvejende af Y2-nationalitet og Y4-nationalitet håndværkere. Jeg har været i kontakt med nogle af de Y2-nationalitet håndværksmestre, som ikke er i besiddelse af materialet fra dengang."
Klageren/sagsøgeren har forklaret, at han ikke er i besiddelse af anden dokumentation vedrørende forbedringsudgifterne.
Skattestyrelsen og Skatteankenævnet havde ikke fundet, at ejendomsavancen skulle reduceres med de 1,6 mio. eller noget andet skønsmæssigt ansat beløb.
Skatteankenævnet havde underkendt klageren blandt andet begrundet med, at klageren ikke havde fremlagt de underliggende fakturaer eller andre relevante regnskabsbilag i relation til udgifterne, ligesom der ikke var fremlagt dokumentation for pengestrømmene. Skatteankenævnet fandt endelig, at de fremlagte reviderede årsregnskaber og anlægskartoteker ikke udgjorde tilstrækkelig dokumentation for afholdelsen af udgifterne.
BYRETTEN
Byretten var enig med Skattestyrelsen og Skatteankenævnet, og byretten anførte blandt andet, at der ikke var fremlagt tilbud, fakturaer, andre regnskabsbilag eller dokumentation for pengestrømme svarende til de påståede forbedringsomkostninger, ligesom der var usikkerhed om, hvorvidt renoveringen var sket med egne ansatte.
Retten fandt heller ikke, at der var grundlag for at hjemvise sagen med henblik på en skønsmæssig opgørelse over udgifterne uanset, at retten lagde til grund, at der var foretaget en renovering af ejendommen, og at der i den forbindelse utvivlsomt var afholdt udgifter.
Retten begrundede dette med: ”… at det klare udgangspunkt er, at en skatteyder må dokumentere de afholdte udgifter, såfremt anskaffelsessummen skal forhøjes i forbindelse med opgørelsen af ejendomsavancen. Skatteyderen kan ikke blot overlade til skattemyndighederne eller domstolene at foretage et skøn i tilfælde, hvor skatteyderen ikke kan fremlægge den nødvendige dokumentation eller i øvrigt løfte sin bevisbyrde”.
Det må således anbefales, at man gemmer dokumentation for forbedringsudgifter til den dag, man sælger ejendommen og skal bruge bevis/dokumentation i forbindelse med ejendomsavanceopgørelsen.
Selvom den almindelige forældelsesfrist på skatteområdet lyder på 4 år, så bør man reelt gemme dokumentationen i ubegrænset tid.
SKRIBENT
Boligudlejningschef, Martin Birk
INDEN JUL HAR JEG FUNDET EN LIDT
SØRGELIG SAG OM ET KONDEMNERET
KAN
GLÆDE
SIG OVER I EN MØRK TID
Social- og Boligstyrelsen har for kort tid siden relanceret hjemmesiden: www.huslejenaevn.dk, hvor man både kan finde principielle afgørelser og afgørelser om lejens størrelse. Jeg regner med at kunne finde andre interessante nævnsafgørelser på denne hjemmeside i den nærmeste fremtid – end de sædvanlige fra Aarhus og København.
Denne gang har jeg udvalgt en afgørelse fra Huslejenævnet i Vejen, der har j.nr. 24/13249. Afgørelsen blev truffet den 7. november 2024. Husk at det er muligt at bede om aktindsigt i sagen, hvis du har en tilsvarende tvist og skal bruge den.
AFGØRELSEN I HUSLEJENÆVNET
Følgende fremgår af afgørelsesteksten på www.huslejenaevn.dk, hvor jeg dog har indsat lidt mere ”luft” for at gøre den mere læsevenlig:
”Afgørelse • At udlejer er forpligtet til at afregne det fulde depositum på 13.500,00 kr. til lejer. Lejer bedes fremsende kontonummer til udlejer hurtigst muligt.
Baggrund: Lejer kræver det fulde depositum på 13.500,00 kr. udbetalt. Lejeaftalen er indgået med ikrafttræden den 1. januar 2016 og dækker et hus oplyst som 126 [m2].
Huset er kondemneret, jf. kommunal beslutning meddelt den 5. marts 2024. Beslutningen går på, at der er forbud mod beboelse og ophold i bygningen med omgående virkning og senest den 31. juli 2024. Med denne beslutning anses lejer berettiget til at fraflytte når som helst og således, at der fra fraflytningsdagen ikke skal betales leje.
Af det fremlagte materiale udledes, at lejer er fraflyttet med udgangen af juni måned 2024, jf. i øvrigt den fælles aftale om, at nøglerne placeres i tagrenden ved køkkenvinduet. Lejer har dokumenteret, der er betalt leje sidste gang dækkende juni måned 2024 og vil dermed være frigjort for yderligere lejebetaling.
Udlejer er partshørt og her anmodet om at dokumentere, hvornår der er fremsendt skriftlige istandsættelseskrav til lejer, hvilket er relevant at få afklaret, i relation til mulige modregninger i depositummet. Udlejer har svaret nævnet den 14. oktober 2024.
Begrundelse:
Det ses udlejer har afkrævet lejer dokumentation for at der er betalt depositum på 13.500,00 kr. En sådan dokumentation forekommer ikke rimelig, idet det fremgår af lejekontrakten, men uagtet det har lejer via bankudskrift dokumenteret betaling af de 13.500,00 kr.
Vedrørende mulige istandsættelseskrav, kan de forskellige meningsudvekslinger der har været ført via sms, forud for fraflytningen ultimo juni 2024, ikke danne grundlag for udlejerkrav. Herefter er situationen den, om udlejer, jf. lejelovens § 187, stk. 2, har fremsat konkrete krav mod lejer inden 2 uger efter den 30. juni 2024. Dette har udlejer ikke dokumenteret er sket, hvilket betyder, ligeledes efter lejelovens § 187, stk. 2, at udlejer har mistet retten til at fremkomme med krav.
Der er 3 ting, der er værd at knytte en kommentar til: 1) Lejen, 2) uenigheden om depositummets størrelse og 3) istandsættelseskravet.
Lejen
Det er godt at se, at huslejenævnet i Vejen holder fast i, at lejeren – selvfølgelig – skal betale for den tid, hvor han bor i lejemålet. Man mødes i praksis med det synspunkt (fra lejerforeninger og lign.), at lejeren ikke skal betale, hvis lejemålet er ulovligt, men i øvrigt kan bruges. Det har intet på sig, og er i bedste fald en misforståelse af gældende ret, jf. T:BB 2023.471 V.
Det kan til gengæld diskuteres, om lejeren ikke stadig skal opsige sit lejemål med sædvanligt varsel, hvis han ønsker at fraflytte. Her antager huslejenævnet, at der ikke er behov for en opsigelse fra lejerens side i en situation, hvor ejendommen er kondemneret, og fraflytningsfristen efter byfornyelseslovens § 76 er overskredet. Byfornyelseslovens regler er yderst komplicerede, og jeg skal indrømme, at jeg er i tvivl om Huslejenævnet i Vejen har ret i dette synspunkt. Som udlejer må moralen dog være, at det er vigtigt at indgå i dialog med kommunen, hvis der er risiko for kondemnering
man falde tilbage på det, der er aftalt, medmindre en af parterne kan dokumentere noget andet.
Det er lidt kækt af udlejeren at bede lejeren om dokumentation for, hvad der er indbetalt af depositum (når det er aftalt i lejekontrakten), men sådanne sager bliver ellers ofte afgjort ud fra de konkrete omstændigheder.
Istandsættelseskravet
Der er tilsyneladende tale om en ”ikke-professionel udlejer”, men selvom han kun skal dokumentere, at der fremsat istandsættelseskrav over for lejeren, så er de konkrete sms´er tilsyneladende ikke nok. Hav fokus på reglerne om formalia ved fraflytning – og husk gerne at lave en aftale om istandsættelsen med et kronebeløb for at få det ud af verdenen og dermed undgå huslejenævnene (og i værste fald) domstolenes vurdering af sagen.
Omkostningerne til sidstnævnte kan uden tvivl bruges til andet, der er mere fornuftig.
SKRIBENT
Mikkel Buus Madsen, advokat (L) / Clemens Advokatfirma
HVAD GØR UDLEJER
hvis lejer afgår ved døden?
Denne artikel behandler det tilfælde, hvor en lejer af et boliglejemål afgår ved døden, og hvad udlejer i den forbindelse skal være opmærksom på, og hvilken konsekvens lejers død har for lejemålet.
Det er vigtigt, at udlejer er bekendt med de relevante lejeretlige regler, idet der kan være andre end lejer, som har ret til at fortsætte eller overtage lejemålet, ligesom der kan gælde særlige frister i et eventuelt fraflytningsopgør, som udlejer skal iagttage for ikke at fortabe sit krav mod dødsboet.
Retsvirkningerne af lejers død er reguleret nærmere i lejelovens kapitel 19 og afsnittet om brugsrettens overgang til ægtefællen mv., ligesom der også er regler i dødsboskifteloven, som udlejer skal være opmærksom på.
LEJER EFTERLADER SIG EN ÆGTEFÆLLE ELLER EN SAMLEVENDE
Lejelovens § 163, stk. 1, hjemler en ret for lejers ægtefælle til at fortsætte lejeforholdet ved lejers død. Registrerede partnere sidestilles med ægtefæller.
Bestemmelsen finder ikke anvendelse, hvis ægtefællerne er separerede, ligesom det er en betingelse, at ægteskabet er gyldigt og ikke indgået proforma.
Efterlader lejer sig ikke en ægtefælle, kan en anden person, der i en periode på mindst to år umiddelbart forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med lejer, fortsætte lejeforholdet, såfremt lejeforholdet er en beboelseslejlighed, jf. lejelovens § 163, stk. 2.
Det bemærkes, at ægtefællen eller den anden person, der har haft fælles husstand med lejer, har ret til at fortsætte lejeforholdet. Det betyder, at udlejer ikke har mulighed for at ændre på lejevilkårene, medmindre ægtefællen/den anden person samtykker hertil, ligesom udlejer ikke har mulighed for at modsætte sig lejerskiftet.
I ganske særlige tilfælde kan udlejer dog efterfølgende opsige lejeforholdet, såfremt ægtefællen eller den anden person ikke opfylder de særlige vilkår, der er knyttet til det pågældende lejemål.
Der kan i den forbindelse henvises til GD 1994/25 Ø, hvor ejendommen var ejet af et legat med en fundats. Ægtefællen ønskede at fortsætte lejeforholdet efter lejers død, men ægtefællen opfyldte ikke fundatsens bestemmelser om, at der kun måtte bo lærerinder i ejendommen. Udlejer fik derfor medhold i, at lejemålet kunne opsiges under henvisning til, at vægtige grunde gjorde det særligt magtpåliggende for udlejer at blive løst fra lejeforholdet, dvs. iht. (nu) lejelovens § 171, stk. 1, nr. 8.
Vælger ægtefællen eller den anden person, der har haft fælles husstand med lejer, at fortsætte lejemålet, indtræder vedkommende således i alle rettigheder og forpligtelser i lejeforholdet, herunder også forpligtelsen til at istandsætte lejemålet ved lejeforholdets ophør og betale eventuelle restancer, der måtte være i lejeforholdet.
Dødsboet hæfter i lejeforholdet med udlejer indtil underretning om, at ægtefællen eller den anden person, der har haft fælles husstand med lejer, fortsætter lejeforholdet, kommer frem til udlejer, eller udlejer på anden måde bliver bekendt hermed. Restancer e.l., som er opstået i perioden frem til orienteringen til udlejer, vil dødsboet dog fortsat hæfte solidarisk for med ægtefællen eller den anden person, der har haft fælles husstand med lejer.
Der gælder ingen frist for, hvornår udlejer skal have meddelelse om lejerskiftet, men retten til at fortsætte lejemålet kan formentlig fortabes ved passivitet.
Vedrørende lejelovens § 163, stk. 2.
En person, der opfylder betingelserne i lejelovens § 163, stk. 2, skal i en periode på mindst to år umiddelbart forud for lejers død have haft fælles husstand med lejer.
Bestemmelsen sikrer ”papirløse” samlevere, men også andre personer, herunder ikke-slægtninge, som lejer måtte have haft fælles husstand med.
Om husstandsbegrebet er opfyldt, beror på en konkret
vurdering i det enkelte tilfælde, men retspraksis indikerer, at det som udgangspunkt forudsætter nære personlige og økonomiske forbindelser, og at lejer og den anden person har haft fælles husholdning.
Der lægges desuden vægt på, om vedkommende person har folkeregisteradresse på lejemålets adresse, og hvor lang tid lejer og personen har boet sammen, og hvad anledningen har været, ligesom det kan tillægges betydning, om personen har haft samme adgang til alle lejemålets rum som lejer og ikke kun adgang til fx et eget værelse samt køkken og bad.
Personen behøver ikke i hele toårsperioden at have beboet den lejlighed, der ønskes overtaget, men længere tids fravær kan medføre, at husstandsbegrebet ikke anses for opfyldt.
Har der været slægtskab i op- eller nedstigende linje, er der umiddelbart en større tilbøjelighed til at anse husstandsbegrebet for opfyldt, men det er ikke nødvendigvis tilstrækkeligt.
I T:BB 2021.1215 Ø havde en lejers søn tilmeldt sig folkeregisteret på lejers adresse pr. 1. januar 2017. Lejer var på dette tidspunkt ramt af alvorlig sygdom og havde brug for meget hjælp. Den 30. januar 2019 døde lejer. Sønnen forklarede bl.a., at han havde sovet i et værelse bag køkkenet, at han havde stået for alt det praktiske, herunder indkøb, og at han havde betalt en del af lejers omkostninger til medicin og andre fornødenheder samt bidraget til huslejen. Disse oplysninger kunne dog ikke bekræftes af konto- og skatteoplysninger og heller ikke af visitatorer eller en hjemmehjælper, der kom hos lejer. Efter en samlet vurdering fandtes sønnen ikke at have løftet bevisbyrden for, at der var etableret en fælles husstand, og betingelserne for at fortsætte lejemålet var derfor ikke opfyldt.
I T:BB 2007.48 Ø blev en lejer og lejers barnebarn dog anset for at have fælles husstand. Barnebarnet benyttede to værelser som soveværelse og arbejdsværelse og delte lejlighedens øvrige rum, herunder køkken og badeværelse med lejer. De delte huslejen og varmeudgiften og skiftedes til at foretage indkøb og lave mad. Barnebarnet stod for rengøringen, og lejer sørgede for vask.
En fremlejetager kan godt konkret opfylde betingelsen i lejelovens § 163, stk. 2, om husstandsfællesskab, men en fremlejetager er som det klare udgangspunkt ikke en del af lejers husstand.
Efterlader lejer sig en ægtefælle, kan lejelovens § 163, stk. 2, formentlig ikke anvendes. Et husstandsmedlem kan dog efter omstændighederne måske alligevel have ret til at fortsætte lejeforholdet, fx hvor ægtefællen forinden lejers død er flyttet på plejehjem og tilkendegiver ikke at ville fortsætte lejemålet.
ERHVERVSBESKYTTEDE BLANDEDE LEJEMÅL
Efterlader lejer sig ikke en ægtefælle, er der en særlig ret for lejers livsarvinger eller svigerbørn til at overtage lejeforholdet, hvis lejemålet delvist er udlejet til andet end beboelse (dvs. et blandet lejemål), og lejer i lejemålet har drevet erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden (dvs. et erhvervsbeskyttet lejemål), jf. lejelovens § 163, stk. 3.
Det bemærkes, at livsarvingen eller svigerbarnet har ret til at overtage lejemålet, dvs. at udlejer – modsat tilfælde hvor
Fortsættes side 22
fx en ægtefælle fortsætter lejemålet – har mulighed for at ændre på lejevilkårene ved at indgå en ny lejeaftale. Udlejer skal dog være opmærksom på, at lejevilkårene ikke fastsættes så byrdefulde, at overtagelsesretten reelt gøres illusorisk.
Det er en betingelse for overtagelsen, at livsarvingen eller svigerbarnet har fornødent kendskab til den branche, hvori forretningen hidtil har været drevet, og selv eller sammen med sin ægtefælle ønsker at føre forretningen videre.
Udlejer kan modsætte sig overtagelsen, såfremt udlejer har vægtige grunde, hvilket eksempelvis kan være livsarvingen eller svigerbarnets manglende økonomi eller branchekendskab.
Bliver parterne ikke enige om lejevilkårene, er udlejer berettiget til at genudleje det lejede til anden side. Her må udlejer dog ikke genudleje lejemålet på lempeligere vilkår, end hvad der er tilbudt livsarvingen eller svigerbarnet.
OPSIGELSE AF LEJEMÅLET
Er der ingen, der skal fortsætte eller overtage lejemålet, kan dødsboet eller udlejer vælge at opsige lejemålet, hvilket skal ske med sædvanligt varsel, selvom lejeforholdet måtte være indgået for en bestemt længere tid eller med længere opsigelsesfrist, jf. lejelovens § 163, stk. 4.
Med sædvanligt varsel forstås det varsel, der følger af lejelovens § 175, og som udgangspunkt er tre måneder.
Det bemærkes, at der i lejelovens § 163, stk. 5, er en særlig regel om én måneds varsel vedrørende plejeboliger. Reglen omtales ikke nærmere her.
Dødsboets opsigelse skal sendes af den, der har fuldmagt til at handle på boets vegne, hvilket udlejer skal tjekke, når opsigelsen modtages. Dokumentationen vil typisk være en skifteretsattest.
Udlejers opsigelse af et lejemål skal sendes til skifteretten og til boets kontaktperson/bobestyrer. De sædvanlige formkrav i lejelovens § 176 til en opsigelsesskrivelse vil ikke gælde, men det skal fremgå, at der er tale om en opsigelse af lejeforholdet.
Modtager udlejer ikke nøglerne til lejemålet, må udlejer ikke selv tvinge sig adgang til lejemålet. Udlejer skal i stedet anmode fogedretten om at udsætte dødsboet fra det lejede.
Har skifteretten ikke truffet beslutning om dødsboets behandlingsmåde, må det dog nok forventes, at fogedretten vil afvise en begæring om udsættelse, hvilket også gælder i de tilfælde, hvor dødsboet fx ikke betaler leje, og udlejer ophæver lejemålet. Udlejer skal således forvente, at der kan gå en del tid, før udlejer opnår disposition over lejemålet, hvis lejer dør.
Når dødsboet er taget under behandling, kan fogedretten udsætte dødsboet fra lejemålet.
BEHANDLING AF FRAFLYTNINGSOPGØRET
Er lejemålet opsagt og fraflyttet (dvs. som udgangspunkt ved nøgleafleveringen) gælder de almindelige regler i lejeloven vedrørende bl.a. indkaldelse til og afholdelse af fraflytningssyn, udarbejdelse af fraflytningsrapport og reklamation over manglende istandsættelse.
Ud over de almindelige regler, hvor omfanget heraf bl.a. afhænger af, om udlejer udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal udlejer også være opmærksom på, om der gælder
en eventuel proklamafrist, jf. dødsboskiftelovens §§ 81-83. Proklama skal udstedes, når et dødsbo skiftes (uanset skifteform), eller hvis dødsboet udleveres som ægtefælleudlæg eller uskiftet bo. Ved proklama indrykkes en bekendtgørelse i Statstidende.
Er der udstedt proklama, skal udlejer anmelde sit krav senest otte uger efter bekendtgørelsen i Statstidende for at retten til dækning i boet ikke bortfalder. Kan en fordring eller et andet krav ikke opgøres endeligt, skal der inden udløbet af anmeldelsesfristen på otte uger indgives foreløbig anmeldelse med en skønsmæssig angivelse af kravet. Endelig anmeldelse skal i så fald indgives senest otte uger efter udløbet af anmeldelsesfristen på otte uger.
Under særlige omstændigheder kan fristen for endelig anmeldelse forlænges af skifteretten, såfremt udlejer anmoder herom inden udløbet af den yderligere frist på otte uger. Det kan fx være aktuelt for udlejer, hvis der ikke endeligt kan afregnes forbrug inden for fristen, eller udlejer ikke har kendskab til sit (fulde) krav, fx fordi dødsboet ikke er fraflyttet lejemålet inden for proklamafristen.
Udlejer skal så udarbejde en foreløbig anmeldelse af sit krav senest otte uger efter bekendtgørelsen i Statstidende, hvor eventuelle krav på istandsættelse, leje, forbrug mv. angives/ anslås skønsmæssigt bedst muligt. Herefter må udlejer anmode skifteretten om at forlænge fristen for den endelige anmeldelse af kravet.
Udlejers anmeldelse, som fremsendes til skifteretten, skal angive udlejers krav/fraflytningskrav, herunder istandsættelseskrav, samt eventuelle krav på renter og omkostninger. Det bemærkes i den forbindelse, at anmeldelse skal ske på domstolenes skifteportal, medmindre man (pga. særlige forhold) er undtaget herfra.
I nogle tilfælde udleveres boet uden skiftebehandling, hvilket sker, hvis værdien af boets aktiver ikke overstiger kr. 51.000 (2024-niveau) efter fradrag af rimelige udgifter til begravelse, sikring af boets aktiver, midlertidige foranstaltninger, vurdering af aktiver og retsafgifter og af gæld, som er sikret ved pant eller på anden tilsvarende måde, jf. dødsboskiftelovens § 18, stk. 1.
Her hæfter udlægsmodtageren (fx afdøde lejers nærmeste efterladte) ikke for den afdødes gæld, herunder udlejers fraflytningskrav, men skifteretten kan betinge udlæg af et overskud af, at udlægsmodtageren ryddeliggør afdødes bolig. Er der indbo mv. i lejemålet efter lejers død, og dødsboet udleveres uden skiftebehandling, bør udlejer således stille krav til skifteretten om at betinge udlæg af ryddeliggørelse.
Pligten til ryddeliggørelse indebærer, at udlægsmodtageren må fjerne alle indboeffekter og andet løsøre, men udlægsmodtageren er ikke forpligtet til at gøre rent.
Denne artikel behandler ikke udtømmende de problemstillinger, som kan aktualiseres i forbindelse med en lejers død, og det anbefales derfor, at du kontakter vores afdeling for boliglejeret, hvis en af dine lejere afgår ved døden.
PROFESSIONEL RÅDGIVNING
CLEMENS rådgiver om alle områder inden for erhvervsejendomme. Vi er specialister i erhvervsejendomme og rådgiver både bygherre, entreprenør og privatpersoner.
Kontakt os uforpligtende, og få en snak med en af vores specialiserede advokater: 87 32 12 50 eller info@clemenslaw.com
Vi er din samarbejdspartner Revision og rådgivning er vores speciale
Lars Mumm Simon Müller Lars Wolthers Søren Westmark
SKRIBENT, ILLUSTRATIONER OG LAYOUT
Maiken Mark Larsen kommunikationsmedarbejder Danske Udlejere
LEJE-PORTALEN BLIVER TIL LEDIGE HJEM
Vi har givet Leje-portalen den helt store makeover, da vi gerne vil tilbyde vores medlemmer et stærkt, synligt og brugervenligt alternativ til det nuværende udlejningsmarked.
Udover de store funktionelle og layoutmæssige ændringer, har vi ligeledes valgt et nyt navn:
LEDIGE HJEM
Navnet fortæller meget præcist, hvad man finder på sitet. Uanset om din kommende lejer leder efter et hjem til sig selv, sin bil eller måske et nyt hjem
til sin virksomhed, så kan de søge efter det på: www.ledigehjem.dk.
”Jeg har haft ansvaret for at relancere og nytænke lejeportalen. Det har været vigtigt for mig, at vores nye side blev både tidssvarende, brugervenlig og et reelt alternativ til det eksisterende udlejningsmarked".
"Jeg allierede mig derfor tidligt i forløbet med en netværksgruppe af ejendomsadministratorer fra Aarhus, og de har løbende bidraget med deres forskellige ønsker og tanker til siden. De har ligeledes hjulpet
med selve testfasten, så der skal lyde en stor tak fra Danske Udlejere for deres store hjælp og engagement”.
Alle tidligere annoncer fra leje-portalen er nu overført til www.ledigehjem.dk , der er online og klar til brug. Du logger ind som normalt med dit personlige loginnummer og postnummer.
”Vi er nu nået i mål med selve lanceringen, og den næste tid vil så vise, om vi har ramt rigtigt. Jeg håber derfor meget på, at vores medlemmer også har lyst til at afprøve siden og annoncere deres lejemål. Vi skal meget gerne have en masse ”varer på hylden”, for at vi kan lokke nye kunder til".
Danske udlejere vil i den kommende tid gå i gang med at markedsføre www.ledigehjem.dk, så den også bliver synlig for de mange potentielle lejere.
”Vi kommer bl.a. til at annoncere siden på sociale medier som Facebook og Instagram. Herudover kommer vi også til at arbejde med Google Ads samt søgeordsoptimering for at sikre, at www.ledigehjem.dk dukker frem, når der bliver søgt efter ledige lejemål”.
EGEN ”LANDINGSSIDE”
På www.ledigehjem.dk har alle medlemmer, som noget nyt, fået deres egen ”Landingsside”.
"Jeg fik for noget tid siden en henvendelse fra et medlem, der efterspugte muligheden for samlet at kunne markedsføre hans ledige lejemål igennem vores side. Det virkede som en rigtig god idé, også for andre udlejere, så vi besluttede at integrere det på www.ledigehjem.dk. Det enkelte medlems lejemål bliver således præsenteret pænt og overskueligt på en såkaldt "landingsside", der nemt kan sendes videre til en evt. venteliste af potentielle lejere".
AUTOMATISK OVERFØRSEL AF
BOLIGANNONCER
For de medlemmer der allerede har deres egen hjemmeside, hvor de kan uploade og præsentere deres ledige lejemål, vil der i stedet være mulighed for at vælge en automatisk overførsel af deres annoncer.
Vi er i skrivende stund ved at udvikle et værktøj, der automatisk kan hente annoncer ind på www.ledigehjem.dk fra medlemmernes eget website. Det er ikke hensigtsmæssigt, at vores medlemmer først skal oprette deres boligannoncer på deres egen side og dernæst på vores, så med dette værktøj sker det helt automatisk.
Danske Udlejere vil derfor gerne opfordre alle, der kunne være interesseret i sådan en løsning til at skrive en mail til kontakt@ledigehjem.dk, så vender vi retur med nærmere info.
Vi ønsker alle rigtig god fornøjelse med siden.
NETVÆRK FOR EJENDOMSADMINISTRATORER
12 ejendomsadministratorer mødes flere gange årligt i Aarhus midtby, for at diskutere branchens udfordringer og muligheder.
De er alle medlemmer af Danske Udlejere, og mange af dem sidder netop dagligt med ledige lejemål, der skal annonceres og udlejes hurtigst muligt. Vi har igennem hele processen haft netværksgruppen med på råd for at belyse, hvilke ønsker og krav branchen og vores medlemmer har til en udlejningsportal.
Annie Bodum, partner i 2+2 Administration ApS og en del af netværksgruppen udtaler:
”Jeg var slet ikke i tvivl om, at jeg gerne ville være med på råd i forhold til at forbedre den tidligere leje-portal. Vi bruger i dag rigtig mange penge på annoncering, og det er efter min mening i alles interesse, hvis vi kan få skabt et stærkt og attraktivt alternativ under Danske Udlejere”.
”Det har været en rigtig god proces at være med på sidelinjen, hvor vi som administratorer fuldt ud er blevet lyttet til. Det er efter min mening nemt og brugervenligt at oprette nye boligannoncer, og rent layoutmæssigt bliver annoncerne præsenteret både pænt og overskueligt over for lejerne”.
”For at siden bliver relevant er det dog meget afgørende, at vores boligannoncer også når ud til de potentielle lejere. Det kræver derfor, at Danske Udlejere også får markedsført den nye portal, både i forhold til os udlejere, men jo også i høj grad i forhold til lejerne. Det er derfor mit håb, at mine kollegaer i branchen også bruger www.ledigehjem. dk til at annoncere deres ledige lejemål”.
AFSÆT
5 MINUTTER
”Jeg vil klart opfordre alle til, at de lige afsætter 5 minutter til at åbne siden og oprette en annonce. Jeg er ret sikker på, at man bliver overrasket over hvor nemt og intuitivt det er – og så er det tilmed ganske gratis”.
Fra årsskiftet kommer der nye regler for nedbrydning af asbest, men hvad kommer de nye regler til at betyde, og indledningsvist; hvad er asbest for et materiale?
Asbest er historisk, indtil 1988, blevet brugt i en række byggematerialer, herunder tagplader, på grund af dets unikke egenskaber som brandsikring, varmeisolation, lydisolation og kemisk modstandsdygtighed.
På trods af dets mange anvendelsesmuligheder, så udgør asbest en betydelig sundhedsrisiko, når fibrene frigives til luften og indåndes. De små, skarpe fibre kan blive fanget i lungerne og forårsage forskellige lungesygdomme, som medfører en relativt høj dødelighed ved personer, som har været udsat for asbest igennem længere tid.
Asbest er ikke farligt, så længe det er indkapslet/i intakt tilstand, men når et asbesttag nedrives, er der en betydelig risiko for, at fibrene frigives. Derfor kræver asbestholdige byggematerialer professionel og omhyggelig sanering - og viden ved den entreprenør som forestår nedrivningen, så alle forholdsregler træffes.
For at sikre, at nedrivninger af asbestholdigt materiale udføres sikkerheds- og sundhedsmæssigt fuldt forsvarligt, kom der den 1. juli 2024 nye regler om en autorisa-
tionsordning. Virksomheder har frem til den 1. januar 2025, hvor reglerne træder i kraft, til at sætte sig ind i reglerne. Virksomheder skal i den forbindelse sørge for, at udvalgte medarbejdere har gennemført de nødvendige kurser, og at virksomheden har søgt om autorisation. Reglerne har også den betydning, at privates adgang til selv at foretage nedrivning af asbestholdigt materiale bliver væsentligt begrænset.
De nye regler finder anvendelse på nedrivning af asbestholdigt materiale. Det kan eksempelvis være nedrivning af et asbestholdigt tag eller nedrivning af et badeværelse med fliser, der er opsat med asbestholdigt fliseklæb.
Virksomheder, der vælger ikke at opnå den fornødne autorisation, og privatpersoner må kun udføre kortvarigt nedrivningsarbejde af mindre karakter. Det kan eksempelvis være nedtagning af enkelte asbestholdige tagplader, enkelte fliser, der er opsat med asbestholdigt fliseklæb, eller enkelte rørbøjninger, hvor der er asbest i isoleringen. Det er også en mulighed at få en autoriseret virksomhed til at stå for nedrivningen af det asbestholdige materiale.
GODKENDELSE SOM FAGLIGT ANSVARLG
For at virksomheder kan opnå den nødvendige autori-
sation til at udføre asbestarbejde, er der flere ting, der skal være styr på. Først og fremmest skal der udpeges minimum én fagligt ansvarlig medarbejder. Det kan være en fordel for en virksomhed at udpege flere fagligt ansvarlige medarbejdere, så de kan dække hinanden ind.
Godkendelsen som "Fagligt ansvarlig" er personlig og gælder hele livet for de udpegede medarbejdere. Det betyder også, at godkendelsen gælder, hvis man skifter job. Godkendelsen udgør således et "kørekort", der ligeledes kan fratages, hvis man, som fagligt ansvarlig, ikke overholder forskrifterne.
Fagligt ansvarlige medarbejdere skal ansøge om godkendelse af som fagligt ansvarlig via en ansøgningsblanket på virk.dk til Sikkerhedsstyrelsen. Sikkerhedsstyrelsens regler for, hvornår en ansøgning kan godkendes eller afslås, fremgår af bekendtgørelsen om autorisation og godkendelse af fagligt ansvarlige på asbestområdet. Fagligt ansvarlige skal have bestået en 4-dages AMU-uddannelse, der består af at lære at arbejde sikkert og effektivt med nedtagning af asbest.
Endvidere er det et krav, at en virksomheds fagligt ansvarlige skal være tilknyttet virksomheden i minimum 30 timer ugentligt indenfor virksomhedens normale forretningstid.
DEN FAGLIGT ANSVARLIGES ROLLE OG ANSVAR
Den fagligt ansvarlige har til opgave at sikre korrekt bemanding, når der udføres opgaver, der kræver autorisation. Udover korrekt bemanding skal den fagligt ansvarlige også sikre, at medarbejdere er instrueret tilstrækkeligt, og at der bliver ført tilstrækkeligt tilsyn med arbejdet. Helt overordnet skal den fagligt ansvarlige sikre, at arbejdet udføres efter Arbejdstilsynets regler om arbejde med asbestholdige materialer.
På trods af den fagligt ansvarliges rolle stilles denne ikke til ansvar for eventuelle overtrædelser. Det er den virksomhed, som får tildelt autorisationen, der har ansvaret.
GODKENDELSE AF KLS-SYSTEM
Før en virksomhed kan ansøge om autorisation, skal virksomheden udarbejde et kvalitetsledelsessystem (KLS) for nedrivningsopgaverne i virksomheden. KLSsystemet er virksomhedens egenkontrolsystem. Systemet skal beskrive, hvordan virksomheden arbejder med asbesten, herunder bemandingen af opgaverne, hvordan
medarbejderne instrueres, og hvordan der føres tilsyn med, om arbejdet udføres i overensstemmelse med asbestreglerne.
Når en virksomhed har færdiggjort en opgave om nedrivning af asbestholdigt materiale, skal KLS-systemet indeholde en slutevaluering. Her skal det beskrives, om arbejdet er udført i overensstemmelse med asbestreglerne. Har en virksomhed ikke udført arbejdet korrekt, skal der tages stilling til, hvordan arbejdet i fremtiden kan udføres korrekt, og dette noteres i KLS-systemet, så proceduren følges fremadrettet.
Ledelsen i virksomheden skal mindst én gang om året evaluere data rapporteret i KLS-systemet, med henblik på at sikre at KLS-systemet er dækkende og egnet for de opgaver, som virksomheden udfører. Minimum hvert andet år skal der føres kontrol af kontrolinstansen med henblik på at efterprøve, om virksomheden bruger KLS-systemet og udfører arbejdet i overensstemmelse med dette.
Virksomheden skal ansøge om forhåndsgodkendelse af KLS-systemet hos en kontrolinstans, der er godkendt af Sikkerhedsstyrelsen. Godkendte kontrolinstanser kan findes på Sikkerhedsstyrelsens hjemmeside. Kontrolinstansen er tillige den instans, der efterprøver KLSsystemet minimum hvert andet år.
ANSØGNING OM AUTORISATION
Virksomheden kan ansøge Sikkerhedsstyrelsen om endelig autorisation, når KLS-systemet er forhåndsgodkendt, og virksomheden har minimum én godkendt fagligt ansvarlig tilknyttet virksomheden. Ansøgningen sendes til Sikkerhedsstyrelsen på virk.dk, hvortil der skal betales et gebyr på 4.975 kr.
KONTROL OG STRAF
Det er Arbejdstilsynet, der fra årsskiftet fører kontrol
betydning for virksomheder, men også privatpersoner. Da nedrivning af asbestholdigt materiale efter årsskiftet kun må udføres af autoriserede virksomheder, pålægger det en udgift hos private borgere. Private må som følge af de nye regler ikke selv nedrive asbestholdigt materiale. På trods af Arbejdstilsynets klare anbefaling om, at private skal have hjælp til nedrivning af asbestholdigt materiale fra professionelle, er det lovligt for private selv at nedrive asbestholdigt materiale frem til den 1. januar 2025.
Der er dog en enkelt undtagelse til forbuddet mod, at private selv må nedrive asbestholdigt materiale. Kortvarigt nedrivningsarbejde af mindre karakter kan private fortsat foretage uden brug af autoriserede håndværkere efter de nye reglers ikrafttræden den 1. januar 2025.
Opsummerende, så bør virksomheder, som arbejder med nedbrydning af asbestholdige materialer, allerede være godt i gang med at få uddannet medarbejdere og implementeret KLS systemet, og ellers så skal der for alvor trykkes på speederen. Manglende autorisation kan blive en hindring i at færdiggøre entrepriser med dertilhørende ekstraomkostninger.
For bygherre kræver det en skærpet opmærksomhed efter den 1. januar 2025. Man skal som bygherre være opmærksom på, om den nedbryder, man indgår aftale med, har de nødvendige tilladelser - både for at undgå forsinkelser på byggeriet, men også (og især) for at sikre at nedbrydning sker sikkerheds- og sundhedsmæssigt forsvarligt.
Jakob Juul-Sandberg, Vidensadvokat Ph.d., FOCUS Advokater, Odense.
LEJEFORHØJELSE
KRAV TIL VARSLING AF EN SKATTEOG AFGIFTS
På dette sted vil jeg fremover i Magasinet Danske Udlejere omtale en aktuel lejeretlig afgørelse fra nævn, boligret eller landsret, og beskrive hvilken praktisk betydning afgørelsen har eller kan få for udlejere.
I denne måned omhandler afgørelsen fra Østre Landsret gyldighedskravene til en varsling af en lejeforhøjelse ved stigning i skatter og afgifter.
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER
Sagen angik spørgsmålet, hvorvidt en udlejers varsling af krav om lejeforhøjelse var ugyldig som følge af, at der i varslingsskrivelsen ikke var medtaget samtlige skatter og afgifter, men alene de forøgede skatter og afgifter, som udlejeren ville udligne for i lejeforhøjelsen.
Udlejeren af en stor ejendom, hvor lejefastsættelsen skulle ske efter lejelovens § 19, beliggende i København varslede i maj 2019 en lejeforhøjelse på grund af stigninger i skatter og afgifter. Lejerne gjorde indsigelse, og udlejer indbragte sagen for huslejenævnet.
I varslingen havde udlejer ikke medtaget stigninger i afgiften på el. Tvisten drejede sig herefter om, hvorvidt varslingen var ugyldig, fordi udlejer ikke havde medtaget denne afgift i beregningen i varslingen. Lejerens primære indsigelse var, at det var en gyldighedsbetingelse, at samtlige udgifter til skatter og afgifter blev medtaget i varslingen, selvom stigningen ikke blev krævet.
AFGØRELSE
Huslejenævnet nåede frem til, at varslingen ikke var gyldig, da udlejer havde udeladt afgiften på el. Denne afgørelse blev stadfæstet af Ankenævnet for de Københavnske huslejenævn med dissens. Sagen blev herefter af udlejeren indbragt for boligretten.
Boligrettens flertal fandt, udlejerens varsling opfyldte betingelserne i lejeloven. Begrundelsen var, at det ikke fremgik af lejelovens § 50, stk. 4, at de afgifter, der ikke kræves forhøjelser for, skal fremgå af varslingsskrivelsen. Flertallet fandt derfor, at udlejerens undladelse af at medtage stigningerne i elafgifterne, som der ikke blev krævet forhøjelse for, eller som i øvrigt ikke havde indflydelse på beregningen af forhøjelsen, ikke kunne medføre, at varslingen blev ugyldigt.
Landsretten tiltrådte boligrettens flertals afgørelse om, at der ikke var grundlag for at stille krav om, at en
varslingsskrivelse skulle indeholde oplysninger om eventuelle stigninger i skatter og afgifter, som der ikke blev krævet forhøjelse for.
Landsretten bemærkede yderligere blandt andet, at lejeloven indeholdt en mulighed for, men ikke en pligt til at regulere lejen ved forøgede skatter og afgifter. Den omstændighed, at der i medfør af den tidligere lejelovs § 52, nu lejelovens § 48, består en pligt til at regulere lejen ned ved faldende skatter og afgifter, kunne ikke føre til en forpligtelse for udlejer til at oplyse om samtlige skatter og afgifter ved en lejeforhøjelse som følge af forøgede skatter og afgifter. Oplysning herom kunne heller ikke anses for nødvendig for lejernes stillingtagen til lejeforhøjelsen og deres overvejelser om at gøre indsigelse mod en varslet lejeforhøjelse.
HVAD SKAL UDLEJER VÆRE
OPMÆRKSOM PÅ?
Det kan være en kompliceret proces at regulere lejen ved stigninger i skatter og afgifter, og det gælder om at få beregning og andre varslingskrav lavet korrekt fra starten. Det kan anbefales på dette område at søge professionel hjælp. Opgørelsen af selve stigningen er tilgængelig ud fra ejendomsskattebillet og opkrævning fra Vurderingsstyrelsen (grundskylden opkræves nu herfra) samt ud fra øvrige opkrævninger fra det offentlige. Husk at der kan medtages ”nye eller forøgede afgifter til vand, el, renovation, wc, skorstensfejning el.lign. efter takster, der er fastsat eller godkendt af det offentlige”, jf. lejelovens § 47. Som vi har lært af afgørelsen ovenfor, er det alene de udgiftsstigninger, som man ønsker at forhøje lejen med, der skal medtages i varslingen. I den sammenhæng skal man dog også være opmærksom på, at man ikke senere kan holde et fald i afgiften ude af regnestykket, fordi man ikke har varslet stigningen. Bortfalder eller nedsættes skatter, afgifter, udgifter og bidrag, skal udlejeren med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende lejenedsættelse for de beboelseslejligheder og beboelsesrum, i hvis leje udgiften har været indregnet.
Hvis lejemålet er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje (lejelovens § 19, stk. 1), kan skatter og afgifter være indeholdt i driftsbudgettet, og udlejer vil kunne medtage stigningen efter reglerne om varsling af lejeforhøjelser i disse lejemål (lejelovens § 23). Afgørelsen er refereret i Ugeskrift for Retsvæsen U 2024.5295 Ø.
Danske Udlejere og Erhvervsakademi Aarhus (EAAA) udbyder til foråret faget:
Erhvervslejeret
Faget indgår som ét ud af to valgfag i hele uddannelsen:
Datoer: 13. marts
25. marts
08. april
22. april
Eksamen: 6. maj
Sted: Aarhus/Viby J
ECTS: 5 ECTS-point
Underviser: Mikkel Buus Madsen, Clemens Law og Sofie Ladekjær, Clemens Law
Pris: Kr. 4.455,-
Tilmelding: mp@d-u.dk
Danske Udlejere og Erhvervsakademi Aarhus (EAAA) udbyder til foråret faget:
Ejendoms- og skatteregnskab
Faget indgår som ét af hovedfagene i hele uddannelsen
Datoer:
20. februar
06. marts
27. marts
03. april
10. april
24. april
08. maj
Eksamen
22. maj
Sted: Aarhus/Viby J
ECTS: 10 ECTS-point
Underviser: Louise Jenner Jensen, Erik Schou Nielsen samt gæsteoplægsholdere fra GI
Pris: Kr. 6.345,Tilmelding: mp@d-u.dk
K L U M M E
BILLIGERE BOLIGER ET POLITISK SLOGAN
JEG VIL GIVE
KØBENHAVNERNE
5.000 NYE BOLIGER
TIL HØJEST 5.000 KR. OM MÅNEDEN
Mikkel Høegh Boligøkonom i Jyske Bank/Jyske Realkredit
Om cirka et år skal der være kommunalvalg. Lur mig om ikke et emne, i hvert fald visse steder i landet, bliver at vi skal have flere betalbare boliger i byer. Det er et slogan man kan vinde valg på, og, det er set før. Det er til trods for, at der aldrig er nogen der er lykkedes med at levere på det. Det er næsten en gratis omgang, for alle vil gerne have billigere boliger til vælgerne, men hvordan levere man? Det er straks mere kontroversielt.
aste læsere af denne klumme vil vide, at jeg drikker meget kaffe. Rigtigt meget kaffe. Jeg ynder at hælde spandevis af kaffe ned, særligt mens jeg læser og studere nye tal om ejendomsmarkedet. Forleden var jeg dog ved at få kaffen galt i halsen, da jeg faldt over nogle tal som var bedre end kage til kaffen. Nogle tal jeg ikke selv havde været opmærksom på – det er jeg nu. Jeg synes de siger ret meget om boligdebatten herhjemme.
Et af disse tal er tal for pendling ud og ind af København. Det fremhæves ofte i boligdebatten, at almindelige mennesker, altså politibetjenten, skolelæreren eller sygeplejersken ikke længere har råd til at bo i de større byer. Det kan blive et problem fordi man kan komme til at mangle varme hænder. Et faktum er imidlertid, at der er flere politibetjente og sygeplejersker der bor i København og pendler ud af byen for at arbejde, end der er betjente og sygeplejersker der bor uden for byen og pendler ind til byen for at arbejde. Så problemet er for nærværende knap så stort. Det ændrer imidlertid ikke på, at vælgerne ønsker flere billigere boliger.
Hvordan kan man så få dem – altså de billigere boliger? I min verden er der to muligheder. Enten kan man bygge nogle flere boliger, hvorfor udbuddet af boliger vil stige og dermed vil prisen alt andet lige falde. Prisen her kan både være kontantprisen på ejerboliger eller lavere husleje. Det kan gøres enten ved at bygge i højden eller bygge tættere. Det vil de fleste nuværende boligejere være imod, men det vil være et af de mest effektive greb at gøre.
En anden ting er straks mere kontroversielt, og det vil være at sætte huslejen fri. Der er ikke nogen fordelingsmekanisme, der er bedre end markedet. Dermed vil der kunne ske en bedre omfordeling af de lejeboliger, der er i den ældre boligmasse. Nogle af de tal jeg har studeret til min kaffe viser, at der for lejeboliger er en meget stærk og direkte korrelation mellem, hvor mange kvadratmeter man bor på og alder. Det giver god nok mening, at unge mennesker der er i gang med at etablere sig bor på få kvadratmeter, og at antallet af kvadratmeter stiger i takt med at man stifter familie, og der bliver flere i husstanden. Det er imidlertid ikke så effektivt, at det gennemsnitlige antal kvadratmeter pr.
borger, også er stigende efter at borgerne er fyldt 60 år. En fri husleje på samtlige boliger, vil give anledning til højere leje er manges opfattelse. Det er imidlertid næppe tilfældet – det vil blot give en omfordeling af lejemålene, således at leje og størrelse/kvalitet af boligerne vil være i bedre synergi med hinanden.
Det med at sætte lejen fri kommer helt sikkert ikke i spil i forbindelse med det kommende kommunalvalg. Det skyldes, at der tidligere har været eksempler på, at man kan tabe valg på den slags forslag. Det skyldes, at det i manges opfattelse er lig med meget højere husleje. Ser man imidlertid mod Norge, er dette ikke tilfældet. Herudover kan man gøre sig nogle geværgreb ved at sige, at den fri husleje først gælder ved genudlejning. En sådan regel vil virke som en blød overgangsordning, således at ingen nuværende lejer kommer til at betale mere end de gør i forhold til nuværende regler.
Til gengæld vil en frisættelse af lejen gøre, at flere administrative byrder og kompliceret lovgivning kan skrottes, og det vil frigive ressourcer. Frygten for at lejen generelt bliver højere er overdrevet, idet de boliger, der er omfattet af den regulerede leje næppe, indgår i det nuværende boligudbud og dermed er boligerne ikke med til at presse lejen ned. De fleste billige boliger overdrages mellem familie, venner og bekendte. Lad nu markedet komme til at lave den omfordeling, det er meget mere effektivt og vil reelt medvirke til at løse det, som alle lover, men ingen leverer på. Det er langt bedre end, at man laver trepartsforhandlinger og alle mulige og umulige løsninger kommer på bordet.
Advokat/partner Jens Bangsgaard og advokat/partner Poul Jensen
OPMÆRKSOMHEDSPUNK
RINGER AF SKATTER & AFGIFTER I FORBINDELSE
MED EJERSKIFTE AF EN FAST EJENDOM
Hvert år skifter titusindvis af faste ejendomme i Danmark ejer - parcelhuse, villaer, sommerhuse og ejerlejligheder, såvel land- og skovbrug som udlejnings- og erhvervsejendomme. I noget nær alle handler udarbejdes en refusionsopgørelse, hvor køber og sælger, med købers overtagelsesdag som skæringsdag, opgør de relevante indtægter og udgifter vedrørende ejendommen. Dette sikrer, at hver part i det indbyrdes regnskab modtager eller afholder de indtægter og udgifter, der relaterer sig til vedkommendes ejertid. En refusionsopgørelse kan som udgangspunkt dog alene tage højde for udgifter og indtægter, hvis størrelse er kendt på tidspunktet for udarbejdelsen af opgørelsen. Ejendomsskatteloven, der sammen med ejendomsvurderingsloven fastsætter reglerne for, hvordan ejere løbende beskattes af fast ejendom, kan føre til nogle uhensigtsmæssige situationer, hvor både Sælger og Køber med fordel kan være opmærksomme på deres position, når vilkårene i en handel skal aftales. Vi giver overblikket i denne artikel.
DE LØBENDE SKATTER OG AFGIFTER, DER PÅHVILER EN EJER AF EN FAST EJENDOM
Ejendomsvurderingsloven og ejendomsskatteloven regulerer beregningsgrundlaget, opgørelsen og opkrævningen af de tre skatter, som ejerskabet af en fast ejendom kan forpligte ejeren at betale: Ejendomsværdiskat, grundskyld samt dækningsafgift.
Ejendomsværdiskat beregnes af vurderingen af den samlede ejendom – altså værdien af både grund og bygning på grunden (eller alene af bygningen, hvis der er tale om en bygning på lejet grund). Ejendomsværdiskat betales dog alene af ejeren, når ejeren har rådighed over ejendommen til sin beboelse.
Grundskyld beregnes af grundværdien, uanset om der på denne grund er opført en bygning eller ej. Grundskyld betales ikke blot af grunde, der anvendes eller kan anvendes til beboelse, men også af landbrugs- og skovejendomme samt
udlejnings- og erhvervsejendomme - kort sagt af alle ejendomme, hvor der efter ejendomsvurderingsloven er ansat en grundværdi.
Dækningsafgift beregnes også af grundværdien. Forudsætningen for opkrævning af dækningsafgift er, at der er tale om en ejendom, der anvendes til kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted eller lignende, og at den kommune, hvori ejendommen er beliggende, har besluttet, at der skal betales dækningsafgift i kommunen.
OPKRÆVNINGEN AF DE ENKELTE SKATTER
OG AFGIFTER
Ejendomsværdiskat opkræves over den fysiske ejers almindelige forskudsopgørelse samt årsopgørelse - altså sammen med ejerens øvrige almindelige A- eller B-skat.
Grundskyld opkræves for ejendomme, der alene ejes af fysiske personer, også over den fysiske ejers almindelige for-
Fortsættes side 36
skudsopgørelse og årsopgørelse, når der er tale om grunde, hvorpå der er eller vil kunne opføres ejerboliger, altså parcelhuse, villaer, sommerhuse og ejerlejligheder.
Grundskyld for ejendomme, der ikke alene ejes af fysiske personer, opkræves over den såkaldte skattekonto - altså den oversigt hos SKAT, der viser de samlede indberetninger, opkrævninger, indbetalinger og udbetalinger hos SKAT.
Dækningsafgift opkræves ligeledes over skattekontoen.
HOS HVEM OPKRÆVES EJENDOMSSKAT, GRUNDSKYLD OG DÆKNINGSAFGIFT?
Ejendomsværdiskat opkræves hos den eller de fysiske personer, der i et såkaldt ”autoritativt register” er registeret som ejer af den pågældende ejendom. Dette register føres af offentlige myndigheder, idet registeret vedligeholdes via løbende indberetninger fra forskellige myndigheder, herunder kommunale myndigheder. Det er ikke afgørende, om et ejerskab er tinglyst. Også et utinglyst ejerskab kan danne grundlag for registrering og dermed opkrævning af ejendomsværdiskat.
Det samme gælder for grundskyld, der skal betales for grunde, der er anvendt til eller kan anvendes til opførelse af ejerboliger, når grunden alene ejes af én eller flere fysiske personer.
Grundskyld for andre grunde end dem, hvor der er eller kan opføres en ejerbolig, eller hvor grunden ikke ejes alene af fysiske personer, opkræves hos den ejer, der på forfaldstidspunktet for skattebetalingen var ”hovedejer” af grunden i henhold til et ”autoritativt register”.
UDFORDRINGER VED EJERSKIFTE
Som anført i indledningen er hovedreglen ved et ejerskifte, at indtægter og udgifter skal tilfalde hhv. afholdes af den part, der var eller er ejer i den periode, som den pågældende post kan henføres til. Kan en post henføres til en periode, der ligger i både Sælgers og Købers ejerperiode, vil posten i refusionsopgørelsen skulle periodiseres herudfra.
Udfordringer med den fordeling kan dog opstå, hvis eksistensen eller størrelsen af posten ikke kendes, når refusionsopgørelsen skal udarbejdes.
Som beskrevet i tidligere artikler har udfordringerne med det nye ejendomsvurderingssystem medført, at opkrævning af ejendomsværdiskat, grundskyld og dækningsafgift i en årrække er sket ud fra foreløbige vurderinger. Den skat, som er blevet betalt, har derfor ikke udgjort den endelige skat for den pågældende ejendom for det relevante indkomstår. Dette kommer også til at gøre sig gældende i en årrække fremover, indtil opkrævning af skatten for en ejendom kan ske på et endeligt fastlagt vurderingsgrundlag, der ikke skal reguleres efterfølgende.
Ved et ejerskifte vil der være udfordringer, hvis en efterregulering af SKAT ikke foretages over for den person, fysisk som juridisk, der var ejer på hæftelsestidspunktet for skatten.
Hvis det ikke er tilfældet, vil en tilbagebetaling, der foretages til en senere aktuel ejer (Køber), kunne risikere ikke at komme videre til den tidligere ejer (Sælger), som tilbagebetalingen retmæssigt tilkommer.
Omvendt vil en efteropkrævning, der foretages over for en senere aktuel ejer (Køber), kunne risikeres ikke at kunne videreføres til den tidligere ejer (Sælger), selvom efterbetalingskravet helt eller delvist vedrører denne Sælgers ejertid.
Problemstillingen kan kun opstå i forbindelse med efterregulering af grundskyld og dækningsafgift. Efterregulering af ejendomsværdiskat sker over for den ejer, der ejede ejendommen i den eller de perioder, der efterreguleres.
For erhvervsejendomme, herunder erhvervs- og boligudlejningsejendomme, vil problematikken være aktuel for skatteårene 2022 og 2023, idet regulering her vil ske hos den, der ejer erhvervsejendommen på det tidspunkt, hvor efterregulering finder sted, uanset hvornår det sker.
Disse forhold medfører, at en part i et ejerskifte dels bør sikre sig, at det i aftalen om ejerskiftet konkret er aftalt, hvem der hæfter for skattebetalingerne for de enkelte perioder, dels bør gøre sig overvejelser omkring den (fremtidige) økonomiske soliditet hos den anden part, hvis der som følge af en efterregulering opstår et krav.
Køber vil især ikke ønske at hænge på efterbetalinger, der vedrører en tidligere ejers (Sælgers) ejertid. Her ligger det f.eks. lige for, at såfremt Sælger er et døds- eller konkursbo, vil mulighederne for på et senere tidspunkt at kunne gøre et regreskrav gældende imod dette bo være minimale. Som følge heraf bør en Køber altid i den situation kræve, at Sælger stiller en sikkerhed for et efterreguleringskrav, typisk ved, at en del af købesummen for ejendommen skal forblive deponeret, indtil afklaring foreligger.
Principielt vil problemstillingen dog være til stede uanset Sælgers status, ligesom en Sælger også kan være betænkelig ved soliditeten hos en Køber, til hvem SKAT måtte få et efterreguleringskrav som følge af, at der tidligere år har været betalt for store foreløbige skatter.
En særskilt problemstilling vil kunne opstå, når en foreløbig skat er blevet videreopkrævet hos en lejer af en ejendom, og det så viser sig, at denne opkrævning har fundet sted med et for lille eller for stort beløb, når den endelige vurdering foreligger.
For ejerboliger eksisterer en tilsvarende problemstilling som for erhvervsejendommen, for så vidt angår grundskyld for årerne 2021-2023. En boligejer bør gøre sig de samme principielle overvejelser som ejere af erhvervsejendomme i en ejerskiftesituation.
Kontakt DAHL
Har du spørgsmål til reglerne om efterregulering af skatter for faste ejendomme, er du velkommen til at kontakte vores specialister.
Få indsigt i dit forbrug og spar op til 20% på varmeregningen
AARHUS KØBENHAVN AALBORG
Frederiks Alle 122, 8000 Aarhus C
NYHED
Hyggelig ejendom på Frederiksbjerg med uudnyttet baghus
På en af Aarhus’ mest eftertragtede gader på Frederiksbjerg finder du denne blandede bolig- og erhvervsudlejningsejendom med muligheder. Ejendommen består af 2 erhvervslejemål og 2 boliglejemål – heraf ét i to plan. Sælger har indtil nu anvendt erhvervslokalerne og valgt at lukke virksomheden Skou Instrumenter, hvorfor køber har mulighed for selv at anvende butikken pr. 1.2.2025 og/eller kontor/ baghus pr. 1.8.2025. TK Erhverv arbejder dog parallelt med udlejning af nævnte arealer, så køber kan overtage erhvervsdelen udlejet Ring og hør nærmere herom v/Jan Kirkebæk på 2040 3006
9.000.000
Købesum i kr.
Odensegade 36, 8000 Aarhus C
4,35 % Forrentning
323 m² Samlet areal
SOLGT
Charmerende og velholdt ejendom
Denne ejendom med 6 boliglejemål beliggende på Frederiksbjerg er solgt for et dødsbo. Vi tilbyder gratis og uforpligtende vurdering af din ejendom. Kontakt erhvervsmægler Cato Vestergaard på 2543 2827
Som medlem af en lokal udlejerforening tilknyttet Danske
Udlejere, har den enkelte udlejer altid mulighed for at få en hurtig afklaring på et givent udlejerspørgsmål.
Udlejeren kan vælge at kontakte én af de nedenstående personer – eller kontakte Danske Udlejere´s kontor i Aarhus. Udlejeren vælger altså selv, hvem denne ønsker et råd fra.
Danske Udlejere skal understrege, at nedennævnte alle arbejder frivilligt og uden honorar, hvorfor råd og vejledning skal anses som værende uden ansvar for disse. Det samme gør sig gældende for svar fra foreningens kontor.
Såfremt udlejeren ønsker svar på spørgsmål, som ønskes afgivet under et rådgiveransvar, bør udlejeren kontakte sin egen betalte rådgiver (advokat, revisor eller lign.), idet et konkret svar ofte kræver en nøjere gennemgang af sagens bilag og sjældent kan afgøres alene på grundlag af en mundtlig redegørelse.
PRAKTISKE UDLEJERSPØRGSMÅL:
Eigil Pedersen, Herning
Morten Bünemann Dalsgaard, Horsens
Olav Grønn Hansen
LEJERET:
EJENDOMSREGNSKAB:
SALG, VURDERING OG ADMINISTRATION:
DANSKE UDLEJERE:
40 30 94 06
79 25 30 00
MEDLEMSFORENINGER
Brønderslev Gr. ejerforening
Formand: Svend Andersen
Danske Udlejere Vesthimmerland
Formand: René Borg Vinther
Djurslands Udlejerforening
Formand: Johnny Kjærgaard
Fredericia Gr. ejerforening
Formand: Christian Viuff
Frederikshavn Gr. ejerforening
Formand: Adv. Kamilla H. Christiansen
Holstebro Udlejerforening
Formand: Lars Anton Pedersen
Horsens Udlejerforening
Forretningsfører: Hans Kleberg
Kolding Udlejerforening
Formand: Adv. Claus Eland
Lemvig Gr. ejerforening
Formand: Michael R. Madsen
Mariagerfjord Udlejerforening
Formand: Lasse Klitgaard Sanderhoff
Nordjyske Udlejere
Formand: Martin Verwohlt
Nyborg Gr. ejerforening
Formand: Charlotte Pohlmann
Nørresundby Gr. ejerforening
Formand: Anette Valentin
ProDomus Aalborg Gr. ejerforening
Direktør: Britta Jespersgaard
Silkeborg Gr. ejerforening
Formand: Flemming Jespersen
Skanderborg Gr. ejerforening
Formand: Michael Mossin Juul
Skive Udlejerforening
Formand: Adv. Keld Frederiksen
Struer Gr. ejerforening
Formand: Helle Pedersen
Sønderborg Udlejerforening
Formand: Claus H. Østergaard
Thisted Udlejerforening
Formand: Louise Rosenkilde
Udlejerforeningen Aarhus
Formand Lars H. Rasmussen
Udlejerforeningen Esbjerg
Forretningsfører: Adv. Søren Ellerbæk
Udlejerforeningen Midt-Vest
Formand: Adv. Eigil Pedersen
Udlejerforeningen Nordsjælland
Formand: Kurt Ilskov Kristensen
Udlejerforeningen Sjælland
Formand: Mikael Jonassen
Udlejerforeningen Storstrømmen
Bestyrelsesmedlem: Jan Yttesen
Udlejerforeningen Svendborg
Formand: Adv. Michael Vestergaard
Udlejerforeningen Sønderjylland
Forretningsfører: Adv. Mogens Broe-Andersen
Udlejerforeningen Vestfyn
Formand: Adv. Martin Justesen
Vejle Grundejerforening
Forretningsfører: Anne-Mette Jensen Dahm
Viborg Udlejerforening
Formand: Adv. Lars Kaasgaard
DATAINDSIGT ER LOVPLIGTIGT
Brug data fra fjernaflæsningsmålerne og find løbende toiletter, uhensigtsmæssigt forbrug eller for høj luftfugtighed i ejendommen
• Husk, beboerne betaler nu via deres forbrugsopgørelse for de lovpligtige EED forbrugsoplysninger
• Få automatiske notifikationer fra Techems Digitale Univers
• Meget mere end fordelingsregnskaber
Din genvej til GRØNNE, SMARTE
SUNDE BYGNINGER &
Ændringer vedr. abonnement, kontakt venligst: Danske Udlejere
SKRIBENT
HVILKE SAGER KAN HUSLEJENÆVNET BEHANDLE?
Og hvilke sager kan ikke behandles i huslejenævnet?
Der findes Huslejenævn i alle 98 kommuner i Danmark. Huslejenævnene behandler tvister (uoverensstemmelser) mellem udlejere og lejere om en række forskellige forhold vedrørende lejeaftalen og boliglejemål. Her er en oversigt over de vigtigste sagstyper, som Huslejenævnene kan behandle:
• Huslejens størrelse
• Lejeforhøjelser
• Tilbagebetaling af depositum
• Manglende vedligeholdelse, fornyelse og renholdelse
• Lejers pligt til istandsættelse ved fraflytning
• Forbedringer
• Forbrugsregnskaber
• Regnskaber for konti til indvendig og udvendig vedligeholdelse
• Overtrædelse af husordenen (kan kun indbringes af udlejer)
• Forhåndsgodkendelser
• Spørgsmål om lejers installations- og råderet
Følgende typer sager kan Huslejenævnene ikke behandle:
• Opsigelse og ophævelse af lejemål
• Lejerens brugsret i forbindelse med fremleje, bytte og retten til at fortsættelse af lejemålet
• Inddrivelse af pengekrav
Der kan ej heller:
• Ydes decideret rådgivning – herunder om lejens størrelse
• Afgøres sager som omhandler erhvervslejemål
• Afgøres sager omhandlende forholdsmæssig afslag i lejen som følge af mangler ved det lejede
KAN MAN KLAGE OVER HUSLEJENÆVNETS KENDELSER ELLER SELVE HUSLEJENÆVNET?
Både lejer og udlejer kan klage over Huslejenævnets afgørelser/kendelser ved at indbringe sagen for Boligretten inden fire uger fra underretning om nævnets afgørelse er meddelt parterne.
Man kan ikke direkte klage over formanden eller nævnsmedlemmerne. Men – der kan klages til kommunen over:
• Inhabilitet (tvivl om personlige eller økonomiske interesser i sagen)
• Sagsbehandling (f.eks.: lang sagsbehandlingstid eller manglende overholdelse af procedurer)
• Adfærd (opført sig uhensigtsmæssigt eller på anden måde skabt tvivl om egnethed)
Pris for at indgive en sag for Huslejenævnet: Kr. 357 (2024) og Kr. 361 (2025).
