DER ER INGEN SOM ØNSKER AT SIDDE I BESTYRELSEN

Skribent

Michael Preetzmann, Direktør Danske Udlejere

ange af vores medlemmer ejer og udlejer ejerlejligheder. Det gode ved at udleje ejerlejligheder er dels, at ”driften” af selve ejendommen varetages af en valgt bestyrelse, dels at store økonomiske byrde skal deles af flere ejere – f.eks.: Udskiftning af tag, renovering af opgangen eller udskiftning af faldstammer. Desværre er bestyrelsesarbejdet ofte baseret på frivilligt og ulønnet arbejde, og på et eller andet tidspunkt løber bestyrelsesmedlemmernes engagement og ”kampvilje” tør for energi. Det sker ofte fordi bestyrelsen ikke løbende fornyes, og evt. problemer i ejendommen ikke løses med samme vilje og iver ”som i gamle dage”. Bestyrelserne udsættes måske samtidig for kritik? Til generalforsamlingerne dukker der kun ganske få medlemmer op, og ingen ønsker at indtræde i bestyrelsen.

HVAD SKER DER, HVIS BESTYRELSEN TRÆKKER SIG?

Hvis alle fra den siddende bestyrelse udtræder, kan foreningen reelt ikke fungere. I sidste instans kan foreningen blive tvunget til at opløse sig selv – MEN – det kan reelt ikke lade sig gøre.

Det G Lder Om At G Re Det Attraktivt At Sidde I Bestyrelsen

Bestyrelsens arbejde er altså nødvendigt for foreningens fremtid, og derfor bliver man i dag i langt de fleste tilfælde nødt til at betale medlemmerne for deres indsats. Bestyrelsesarbejde, afhængig af foreningens størrelse, ambitionsniveau og mængden af store og problematiske arbejdsopgaver, bør honoreres. Bestyrelsesarbejde kan samtidig være forbundet med en vis risiko.

HELT SPECIFIKT – HVAD KAN MAN GØRE?

Det gælder om at lette arbejdet og risikoen for bestyrelsen:

• For det første bør man kontakte en professionel administrator. Administratoren kan (mod betaling naturligvis) overtage en del af de arbejdstunge og administrative opgaver

• For det andet kan bestyrelsen dækkes af en bestyrelsesansvarsforsikring. Denne dækker de bestyrelsesmedlemmer, som måske bliver gjort personligt erstatningsansvarlige

• For det tredje kan man indføre honorar til bestyrelsens medlemmer

HVIS OVENNÆVNTE IKKE SIKRE MEDLEMMER TIL BESTYRELSEN?

Kan der ikke findes bestyrelsesmedlemmer, kan det være nødvendigt at ændre foreningens vedtægter – således at ekstern arbejdskraft kan ansættes. En sådan vedtægtsændring kunne lyde:

”Bestyrelsen skal bestå af mindst tre og op til ?? medlemmer. Hvis ledige bestyrelsesposter ikke kan besættes, kan generalforsamlingen i stedet vælge at antage et eksternt bestyrelsesmedlem for tiden frem til førstkommende ordinære generalforsamling. Dette eller de eksterne bestyrelsesmedlemmer kan tillægges bestyrelsesvederlag inden for en ramme, der med simpelt flertal vedtages af generalforsamlingen”.

Bestyrelsen vil inden generalforsamlingen have en ide om omfanget af udgifterne til en ”professionel” bestyrelse – og samtidig have udfærdiget et budget. Generalforsamlingen vil således vide, hvilke konsekvenser der vil være, såfremt hele bestyrelsen ”går”. Resultatet er således et øget fællesbidrag/fællesudgifter til ejerforeningen – hvilket måske kan anspore visse ejerforeningsmedlemmer til at ”tage en tørn” i bestyrelsen (mod honorar)?

Advokat Maria Duus, Focus Advokater

EKSISTERER DER EN GENHUSNINGSPLIGT FOR UDLEJER AF ET PRIVAT BOLIGLEJEMÅL?

Det hænder, at et privat boliglejemål i en periode bliver helt eller delvist ubeboeligt. F.eks. som følge af mangler ved det lejede eller fordi udlejer ønsker at foretage forbedringer i det lejede. I sådanne situationer henvender lejer sig indimellem til udlejer med krav om at blive genhuset. Spørgsmålet er herefter, hvordan udlejer skal forholde sig til sådan et krav – for har udlejer en pligt til at genhuse lejer i den periode, hvor en mangel eller forbedringsarbejder står på? Det er hvad denne artikel vil belyse nærmere.

Artiklen behandler alene problemstillingen i forhold til private boliglejemål og således ikke i forhold til almene boliger. Genhusning er nemlig ikke reguleret i lejeloven –modsat almenlejeloven – hvorfor det kan være vanskeligt for udlejer at navigere rundt i. I byfornyelsesloven findes der også regler om kommunens pligt til genhusning af en lejer, hvis en ejendom bliver kondemneret. Disse regler vil heller ikke blive omtalt her.

HAR UDLEJER EN GENHUSNINGSPLIGT?

Mange udlejere tror, at de har en genhusningspligt over for lejer, når et lejemål bliver helt eller delvist ubeboeligt. Dette er dog ikke tilfældet! Da genhusning ikke er reguleret i lejeloven, er udgangspunktet, at udlejer ikke er forpligtet til at genhuse lejer. I visse tilfælde kan udlejer dog være forpligtet til at betale for de udgifter, som en lejer har til genhusning, jf. nedenfor. Der kan være mange årsager til, at et lejemål i lejeperioden bliver helt eller delvist ubeboeligt. Der kan f.eks. opstå en brand-, vand- eller svampeskade i lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet er beliggende. Det kan også være, at udlejer blot ønsker at foretage en forbedring i lejemålet. Men uanset årsagen er udgangspunktet stadig; der eksisterer ingen genhusningspligt for udlejer.

HVILKE KRAV KAN DU SOM UDLEJER BLIVE MØDT MED?

Udlejer har imidlertid en pligt til under hele lejeperioden at holde det lejede mangelfrit, dvs. at holde lejemålet i den stand, som lejer i henhold til lejekontrakten og lejeloven kan kræve, og således at det lejede er beboeligt for lejeren. I modsat fald kan der foreligge en mangel, som berettiger lejer til et forholdsmæssigt afslag i lejen og/eller en erstatning, hvis lejemålet er helt eller delvist ubeboeligt.

Det er vigtigt at nævne, at udlejer alene kan blive ansvarlig for en mangel i lejeperioden (og erstatningspligtig), hvis manglen skyldes udlejers forhold eller beror på forhold, som udlejer bærer risikoen for, og det er på grund af sådanne forhold, at lejeren ikke kan bo i lejemålet.

Lejer har krav på et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi. Det gælder uanset manglens væsentlighed og uanset, om der er noget at bebrejde udlejer. Jo mere en mangel forringer det lejedes værdi, desto større et forholdsmæssigt afslag. Bliver et lejemål således helt ubeboeligt i en periode, skal lejeren naturligvis ikke betale husleje imens.

Lejer kan – samtidig med et krav om et forholdsmæssig afslag i lejen – have krav på en erstatning, hvis der er noget at bebrejde udlejer og lejer som følge af manglen har lidt et tab. Har et lejemål f.eks. i en periode været helt ubeboeligt, kan lejer have haft udgifter til midlertidig genhusning. Det kan også tænkes, at nogle af lejers møbler kan være blevet ødelagte, f.eks. som følge af en vandskade. Disse udgifter kan af lejer kræves dækket af udlejer, hvis der er noget at bebrejde udlejer for. Skyldes ubeboeligheden f.eks. udefrakommende forhold – så som et nabobyggeri eller en pludselig oversvømmelse på grund af kraftigt nedbør – kan lejeren ikke hos sin udlejer få erstattet udgifter til genhusning. Anderledes hvis det skyldes forbedringsarbejder, eller hvor udlejer ikke har iagttaget sin vedligeholdelsespligt.

Det betyder, at selvom udlejer ikke kan blive mødt med et krav om genhusning i tilfælde, hvor et lejemål er helt eller delvist ubeboeligt, så kan udlejer blive mødt med krav om et forholdsmæssigt afslag i lejen og/eller et krav om erstatning. Og som nævnt kan et krav om erstatning indeholde lejers genhusningsomkostninger.

Det skal nævnes, at udlejer nogle gange selv kan have et ønske om at tilbyde lejer at blive genhuset, f.eks. hvor udlejer vil have gennemført en renovering af ejendommen hurtigt og med lejernes samtykke. Det kræver selvfølgelig, at udlejer har en anden bolig, som lejer kan tilbydes midlertidigt. Herved vil udlejer efter omstændighederne kunne afværge et erstatningskrav fra lejer, da lejer i en sådan situation ikke vil have udgifter forbundet med en genhusning – forudsat, at den midlertidige bolig ikke påfører lejer andre udgifter, som f.eks. transportudgifter til og fra et arbejde, fordi den midlertidige bolig er beliggende i den anden ende af byen.

HVILKEN ROLLE SPILLER LEJERS INDBOFORSIKRING?

I mange tilfælde har lejer tegnet en indboforsikring. Unge mennesker enten glemmer dette - eller vælger at spare udgiften til indboforsikringen. En sådan forsikring indeholder ofte dækning af udgifter forbundet med en nødvendig genhusning af lejer i op til et år. Dette er lejer ikke altid opmærksom på, hvorfor man som udlejer kan og bør henvise lejer til den tegnede indboforsikring.

Det er dog ikke i alle tilfælde, at en tegnet indboforsikring dækker nødvendige genhusningsudgifter. Ofte vil den ikke dække sådanne udgifter, hvis de er forårsaget af udlejers erstatningspådragende adfærd. Der kan også være tilfælde, hvor hverken udlejer eller en indboforsikring er forpligtet til at dække genhusningsudgifterne, men hvor lejer selv skal dække sådanne.

Hvorvidt en tegnet indboforsikring dækker genhusningsudgifterne, afhænger af forsikringspolicen og forsikringsbetingelserne. Men bliver man som udlejer mødt af et krav fra lejer om at skulle dække genhusningsudgifterne, bør man som udlejer altid have lejers indboforsikring in mente.

I nogle tilfælde kan udlejers forsikring også dække udgiften til genhusning af lejeren – eller et lejetab.

HÆNG IKKE I BREMSEN I GENHUSNINGSPERIODEN!

Viser det sig, at lejers indboforsikring dækker de nødvendige genhusningsudgifter, skal man som udlejer passe på med ikke at ”hænge i bremsen” i forhold til f.eks. udbedring af en mangel, der gør det lejede ubeboeligt.

Dette illustreres meget godt i landsretsafgørelsen refereret i TBB2016.31 V, hvor en udlejer blev erstatningsansvarlig for langsommelig afhjælpning af skader efter oversvømmelse. En lejer blev genhuset – betalt af sit forsikringsselskab – da det var nødvendigt at foretage omfattende afhjælpningsarbejder i det lejede. I forbindelse med afhjælpningen af fugtskaderne blev det konstateret, at ejendommen også var angrebet af svamp og råd. Derfor opstod der tvivl om udlejerens forsikringsmæssige dækning af skaderne. Først efter ca. 18 måneder, var det lejede istandsat. Lejeren havde derfor afholdt udgifter til genhusning, som ikke var forsikringsdækkede. Boligrettens flertal fandt, at lejer tydeligt havde gjort udlejer opmærksom på, at der alene var forsikringsdækning af genhusningsudgifterne i et år. Flertallet fandt også, at afklaringen, af udlejers forsikringsmæssige dækning, var lejer uvedkommende, hvorfor udlejer med henvisning til blandt andet en almindelige kontraktlig loyalitetspligt burde have gennemført mangelafhjælpningen inden for et år. Udlejer blev derfor af boligretten pålagt at erstatte lejers udgifter til genhusning indtil genindflytningen, i det omfang lejeren ikke har fået dækket dem af sin forsikring.

Ovenstående illustrerer, at er du som udlejer for langsom med at foretage f.eks. udbedring af en mangel i et lejemål, så kan du – i en situation, hvor du ellers ikke er erstatningsansvarlig – blive erstatningsansvarlig og derved være forpligtet til at afholde lejers genhusningsomkostninger.

Under alle omstændigheder – udlejer har ikke en genhusningspligt efter lejeloven – men udlejer skal sikre, at et lejemål kun er ubeboeligt for lejerne i så korte perioder som muligt.

VI YDER MERE for din ejendom