Pratique
QUESTIONS JURIDIQUES Maître Tania Hoffmann, avocat à la Cour, répond à des questions de lecteurs sur le thème de l’immobilier et du logement. GÉRANCE D’IMMEUBLE
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Maître Tania Hoffmann Avocat à la Cour
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Je suis propriétaire d’un duplex dans un immeuble. L’année dernière, la gérance immobilière a effectué des réparations de chaufferie sans notre accord préalable et elle nous demande le paiement de la facture. L’intervention était peutêtre urgente, mais j’aimerais savoir quelles sont les obligations des gérances en cas de réparations ? C’est la première fois que je dois voter pour ou contre l’approbation des comptes de gestion et du budget, ainsi que le quitus, et j’aimerais donc savoir quelles sont les conditions/conséquences d’un vote refus. Conformément à l’article 20 de la loi du 16 mai 1975, portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic exécute les décisions de l’assemblée générale. Ainsi, le syndic ne peut en principe qu’exécuter le mandat qui lui a été conféré par l’assemblée générale des copropriétaires. Néanmoins, l’article 21 de la loi précitée stipule également que le syndic est « chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Dans ce cas et conformément à l’article 27 du règlement grand-ducal du 13 juin 1975, prescrivant les mesures d’exécution de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles, il devra cependant informer les
copropriétaires de ces travaux et convoquer immédiatement une assemblée générale. Il en résulte que le syndic peut procéder à des travaux de réparation sans l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires dans deux situations, à savoir : il s’agit de travaux rentrant dans la gestion courante, il s’agit de travaux urgents. Travaux rentrant dans la gestion courante Si le contrat avec le syndic prévoit avec précision les travaux qui tombent sous la gestion courante ou si l’assemblée générale a fixé les travaux qui tombent sous la gestion courante, alors seuls ces travaux pourront être réalisés par le syndic dans le cadre de sa gestion courante. Si rien n’a été décidé, on peut considérer, selon Me Georges Krieger (ouvrage La Copropriété, éditions Portalis 2005), que, « en l’absence d’un mandat précis, on peut considérer que les travaux dont l’impact financier est négligeable sont implicitement compris dans la gestion courante du syndic et ne nécessitent ainsi pas une prise de décision spéciale par l’assemblée générale ». Travaux urgents Tout d’abord, il y a lieu de rappeler l’article 14 de la loi précitée : Les décisions relatives à l’entretien et à la réfection des parties communes, même s’il s’agit du remplacement d’un élément hors d’état de servir
