Questions juridiques

› Maître Tania Hoffmann Avocat à la Cour

Maître Tania Hoffmann, avocat à la Cour, répond à des questions de lecteurs sur le thème de l’immobilier et du logement.

GÉRANCE D’IMMEUBLE

Je suis propriétaire d’un duplex dans un immeuble. L’année dernière, la gérance immobilière a effectué des réparations de chaufferie sans notre accord préalable et elle nous demande le paiement de la facture. L’intervention était peutêtre urgente, mais j’aimerais savoir quelles sont les obligations des gérances en cas de réparations ? C’est la première fois que je dois voter pour ou contre l’approbation des comptes de gestion et du budget, ainsi que le quitus, et j’aimerais donc savoir quelles sont les conditions/conséquences d’un vote refus. Conformément à l’article 20 de la loi du 16 mai 1975, portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic exécute les décisions de l’assemblée générale. Ainsi, le syndic ne peut en principe qu’exécuter le mandat qui lui a été conféré par l’assemblée générale des copropriétaires. Néanmoins, l’article 21 de la loi précitée stipule également que le syndic est « chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Dans ce cas et conformément à l’article 27 du règlement grand-ducal du 13 juin 1975, prescrivant les mesures d’exécution de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles, il devra cependant informer les copropriétaires de ces travaux et convoquer immédiatement une assemblée générale. Il en résulte que le syndic peut procéder à des travaux de réparation sans l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires dans deux situations, à savoir :  il s’agit de travaux rentrant dans la gestion courante,  il s’agit de travaux urgents.

Travaux rentrant dans la gestion courante

Si le contrat avec le syndic prévoit avec précision les travaux qui tombent sous la gestion courante ou si l’assemblée générale a fixé les travaux qui tombent sous la gestion courante, alors seuls ces travaux pourront être réalisés par le syndic dans le cadre de sa gestion courante. Si rien n’a été décidé, on peut considérer, selon Me Georges Krieger (ouvrage La Copropriété, éditions Portalis 2005), que, « en l’absence d’un mandat précis, on peut considérer que les travaux dont l’impact financier est négligeable sont implicitement compris dans la gestion courante du syndic et ne nécessitent ainsi pas une prise de décision spéciale par l’assemblée générale ».

Travaux urgents

Tout d’abord, il y a lieu de rappeler l’article 14 de la loi précitée : Les décisions relatives à l’entretien et à la réfection des parties communes, même s’il s’agit du remplacement d’un élément hors d’état de servir

par une installation plus perfectionnée, peuvent être prises hors assemblée par voie de consultation écrite, à condition que le syndic ait soumis tous les éléments d’appréciation nécessaires et notamment le coût des travaux. Le recours à ce procédé doit être autorisé préalablement par le conseil syndical s’il existe. » Ainsi, l’urgence de réaliser les travaux doit être telle que le syndic n’avait plus la possibilité de procéder à une consultation écrite.

Par ailleurs, le syndic, s’il réalise des travaux de réparation urgents, doit en informer immédiatement les copropriétaires et convoquer une assemblée générale. Ainsi, le syndic ne pourra pas attendre la prochaine assemblée générale ordinaire pour faire ratifier ces travaux. Si les comptes sont approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires et qu’aucun recours en annulation n’a été introduit contre cette décision endéans le délai légal, il ne sera plus possible de contester les dépenses engagées pour le compte de la copropriété ultérieurement. En ce qui concerne le quitus, la jurisprudence a retenu : « Il convient de rappeler que le quitus constitue l’approbation de la gestion du syndic dans sa globalité, donc aussi bien en ce qui concerne les comptes qu’en ce qui concerne tous les éléments de la gestion et également en ce qui concerne les actes irréguliers du syndic, qui, lorsqu’ils ont été portés à la connaissance de l’assemblée, sont couverts par le quitus donné par l’assemblée » (TA Lux 15 mars 2000 rôle n° 58676) En refusant le quitus au syndic, le syndicat des copropriétaires se réserve le droit d’engager la responsabilité du syndic.

CHARGES IMPAYÉES

J'habite actuellement dans une résidence. Nous rencontrons le problème suivant : un copropriétaire ne paie pas ses charges depuis trois ans. Nous venons de l’apprendre seulement maintenant, car le syndic nous réclame des avances afin de régler des factures importantes. Que pouvons-nous faire, au niveau du syndic, de la copropriété ou aux yeux de la loi pour résoudre le problème ? Que pouvons-nous faire (ou que doit faire notre syndic) afin de recevoir l'argent de la personne en question ? Si un copropriétaire ne paye pas ses charges, le syndic a l’obligation de procéder au recouvrement des montants impayés. Pour procéder à un recouvrement par voie judiciaire, le syndic n’a pas besoin de l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, alors que le recouvrement des créances tombe dans la gestion normale de la copropriété. De même, le syndic peut procéder à une inscription hypothécaire sur le lot du copropriétaire qui ne paye pas ses charges. L’inscription hypothécaire n’est cependant seulement possible qu’après une mise en demeure adressée au propriétaire défaillant et qu’il n’y a pas réagi. Ensuite, le syndic peut également procéder à une saisie-gagerie des meubles qui garnissent le lot du copropriétaire défaillant. Finalement, si le lot est loué par le copropriétaire défaillant, le syndic pourra s’adresser au juge compétent pour procéder à une saisie-arrêt sur les loyers. 

› Maître Tania Hoffmann

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