Un nouvel outil intelligent d’évaluation des biens immobiliers

UN NOUVEL OUTIL INTELLIGENT D’ÉVALUATION DES BIENS IMMOBILIERS

Après une année de réflexion coordonnée par Miguel Fernandes (Abrigo.lu), la Chambre immobilière a lancé en mars dernier un système d’évaluation des biens immobiliers aussi complet que pratique. Ce nouvel outil intelligent d’évaluation va permettre de combler un manque d’informations sur les prix immobiliers auprès des agents. Cette mission a été confiée à Progetis / easySolutions. Actuellement au Luxembourg, la plupart des outils d’estimation des biens sont basés sur des prix annoncés que l’on peut trouver sur les différents portails immobiliers existants. Or, les prix annoncés ne sont pas forcément le reflet de la réalité ! Il peut y avoir, en fonction de la région du pays et du type de bien, des différences marquantes entre le prix annoncé et le prix signé chez le notaire. Travailler sur les prix annoncés va alimenter l’augmentation des prix, mais cela ne va pas donner, au propriétaire qui veut vendre, le prix réel de la valeur de son bien. La Chambre immobilière a donc mis en œuvre un projet intelligent qui repose sur une triple estimation du prix de façon à donner à ses membres, qui sont tous des professionnels de l’immobilier, trois outils de calcul. Cela permet de réaliser l’estimation la plus juste possible. La première méthode résulte d’une proposition de Progetis. Les membres de la Chambre immobilière mettent en commun les statistiques des prix vendus. Chacun doit alors indiquer dans son logiciel le prix d’un bien vendu chez le notaire. Les agences peuvent partager de manière volontaire leurs données - qui restent anonymes, ce qui est extrêmement important en raison de la protection des données. Cette méthode permet de comparer des ventes récentes d’objets comparables, appartements et maisons, dans un quartier donné, uniquement entre les membres de la Chambre. Voilà un vivier de données extrêmement important, puisque la Chambre représente une grande part du marché luxembourgeois. La deuxième méthode est basée sur le fichier du Liser, organisme public, qui fournit non pas les prix annoncés, mais les prix vendus tels qu’ils ont été enregistrés chez le notaire. Seul bémol, il fournit uniquement les prix des appartements. Avec cette méthode, en un clic sur le logiciel,

l’agent immobilier peut obtenir la valorisation de son bien, sur base de contrats signés endéans les six mois chez un notaire. Progetis se charge de la mise à jour du fichier tous les semestres. Vu l’augmentation des prix au Luxembourg, la différence des prix tous les six mois est signifiante. La troisième méthode a été imaginée par la Chambre immobilière. Il s’agit d’un système de calcul de pondération basé sur la qualité de l’objet et ses équipements : passeport énergétique, type de dalle, année de construction, équipements, vue, environnement, type de rénovation, mode de chauffage… Cela représente une centaine de critères de pondération pour permettre d’avoir un calcul mathématique très fin par rapport à l’estimation du bien, que ce soit un appartement ou une maison. Cela oblige l’agent immobilier à remplir une grille d’informations extrêmement riche, qui détaille parfaitement le bien. Ce résultat est finalement plus fin que celui du Liser, car il prend en compte les qualités et défauts du bien. L’ensemble de ces données permet finalement d’éditer un tableau récapitulatif et de faire des comparaisons très justes.

Un triple atout pour l’agent immobilier Pour l’agent immobilier, cet outil est un atout considérable, car il peut sortir les prix vérifiés d’un ensemble de biens similaires du quartier pendant les six derniers mois. Grâce à ce nouvel outil, l’agent va avoir en sa possession trois prix plus ou moins proches. Il peut ensuite proposer le prix le plus professionnel. En même temps, il a une base concrète pour justifier son estimation auprès du client vendeur. Cela permet de convaincre le propriétaire du bon prix à afficher. Vendre trop cher va à l’encontre des intérêts d’un propriétaire. Sa maison va rester affichée pendant des mois à un prix trop élevé et il finira par perdre de l’argent et du temps. Proposé par la Chambre immobilière, un acteur fédérateur du marché, cet outil permet de gagner du temps et de l’énergie. De plus, l’agence n’a plus besoin de créer son propre outil et de se connecter à des plateformes externes sans savoir où vont les données saisies. Ici, l’agent a son propre logiciel, la base de données lui appartient et personne ne peut l’exploiter, car tout est sécurisé. L’agent peut faire ses propres estimations et décider de partager ses statistiques de vente et de call-back seulement s’il en fait la demande. 

L’agent peut extraire les prix vérifiés d’un ensemble de biens similaires du quartier pendant les six derniers mois.

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