Bobättre nr 1, 2023

”Bostadsrätter är ingen krisbransch”

Det kommer att bli en tuff tid för många bostadsrättsföreningar, men det finns inte skäl att kalla det en allmän kris för bostadsrätterna. Sidan 9.

Dags att byta fönster?

TEMA FÖNSTER. Sidan 19.

Juristen: Alternativ till avgiftshöjning

Sidan 46.

måste åtgärda mögel i badrum

Styrelseskolan: Ökade kostnader ingen överraskning

Sidan 48.

Läsarfrågor:

Måste vi göra

radonmätning?

Sidan 44.

Dags att uppdatera tvättstugan? Då har du hamnat rätt.

Miele Professional erbjuder marknadens mest hållbara tvättutrustning. En energisnål maskinpark med lång livslängd ger både högsta miljöhänsyn och bäst totalekonomi för föreningen.

Miele Professional. Immer Besser.

Maximal driftsäkerhet och en uppskattad användarvänlighet skapar goda förutsättningar för smidigt tvättande och en nöjd BRF.

Skanna QR-koden och hitta en Miele Professional partner nära dig för ett kostnadsfritt hembesök med offert.

OBEROENDE INFORMATIV AKTUELL

www.bobattre.se

Chefredaktör och ansvarig utgivare

Gunnar Wesslén, gunnar.wesslen@bobattre.se

Redaktör Karin Urbina Rutström

08-556 963 10, karin.rutstrom@bobattre.se

Administrativ redaktör Gunilla Welin gunilla.welin@etc.se

Redigering och layout ETC Kommunikation

Fasta medarbetare

Göran Olsson

Jörn Liljeström

Inger Evertsson

Peter Forsman

Produktion Mediabolaget AB

Swedenborgsgatan 7

118 48 Stockholm red@bobattre.se

Tryck V-TAB

Annonser Recta Media AB www.rectamedia.se

Säljare Mie Karlsson 08-410 644 94 mie@rectamedia.se

Prenumeration Helår (4 nr), 189 kronor Specialerbjudande Stora styrelsepaketet 545 kr/år, fem utvalda styrelsemedlemmar får årsprenumeration.

Prenumerationsärenden

Flowy AB

Box 3217

10364 Stockholm https://bobattre.prenservice.se/

Bo bättre är en genuin facktidning som riktar sig till en intresserad läsarkrets, trycks i 28 000 ex med TS-kontrollerad upplaga på 26 800 ex. TS är en opartisk kvalitetstämpel som visar att tidningen är en seriös aktör på mediemarknaden. Bo bättre delas även ut på valda mässor och evenemang i hela landet.

Bo bättre är en oberoende, informativ och aktuell tidning till för styrelseledamöter och boende i bostadsrätter. Allt redaktionellt material lagras digitalt och används på gemensamma hemsidan. Skribenter och fotografer som medverkar i Bo bättre förutsätts medge elektronisk lagring/publicering.

Utbetalt arvode inkluderar Bo bättres och hittaBrf:s rätt till elektronisk publicering.

TEMA: Tak & fasad

10 tips till bostadsrättsföreningen. När vårsolen tittar fram och kylan börjar släppa greppet är det lämpligt att göra den årliga turen och ta en titt på hur föreningens fastigheter klarat vintern. Här kommer några av Bo bättres tips på vad som kan vara viktigt att tänka på. En besiktning av taket efter vintern bör göras årligen.

TEMA: Fönster

Bor du i en bostadsrättsförening, byggd under miljonprogrammet. Då står din förening troligen inför ett fönsterbyte –om det inte redan är gjort. Stigande energipriserna gör att allt fler väljer att satsa på energiglas - Brf Luleåhus 18 är en av dessa. Det över 130 år gamla vackra, gulrappade, huset har blivit som nytt.

TEMA: Ventilation

När energipriserna skjuter i höjden börjar de flesta se över vad som kan göras för att sänka värmekostnaderna både på kort och lång sikt. Ventilationen kan vara en del som orsakar höga energikostnader – här är de typiska problemen. OVK – föreningens lagstadgade ansvar men också en stor nytta.

Fem vanliga misstag vid radonmätning s.6

Fönsterbyte hos Brf Luleåhus s.26

Ventilationssystemets ABC s.36 Ny FTX hos Brf Peppared i Mölndal s.38

Planera din marknadsföring i Bo bättre 2023! Kontakta Mie Karlsson för att boka dina annonser.

Utgivningar Bo bättre 2023

25 maj

28 september

23 november

Kontakta Mie på: 08-410 644 94, 070-725 66 77 mie@rectamedia.se

Rak och tydlig kommunikation

rectamedia Rak och tydlig kommunikation

Rusta för framtiden

isst är det härligt med vårsol och lite lugn och ro efter alla kriser. Äntligen kan vi få möjligheten att kunna njuta en tid där vi äntligen får pusta ut. De senaste åren har varit turbulenta. Vi hade knappt hunnit hämta oss efter pandemin så anföll Ryssland Ukraina, därefter kom energikrisen och som krydda på moset slog inflationen till och Riksbanken drog igång med räntehöjningar. När det stod klart att Riksbanken skulle ta i med hårdhandskarna för att få ned inflationen hamnade bostadsrättsföreningarnas ekonomi i fokus. Plötsligt målades det upp en bild i media av landets bostadsrättsföreningar som en krisbransch. En ganska onyanserad bild som inte riktigt känns igen. Enligt de experter Bo bättre talat med kan en del föreningar få det tufft med dagens förutsättningar. Men det handlar framför allt om nybildade föreningar i nyproducerade fastigheter som inte har bundit räntor eller olika avtal. På våra nyhetssidor kan du läsa mer om detta och experternas bedömning av situationen (s.9).

Något som däremot är viktigt och borde läggas mer fokus på är vilka effekter en kommande energikris kan föra med sig och hur man som fastighetsägare kan vidta lämpliga åtgärder. Det är nog ingen som tvekar inför det faktum att det scenario vi hade under hösten och vintern kan upprepa sig. Många föreningen hade fast elprisavtal och klarade sig därför bra. Men det är nog dags att börja fundera över och lägga upp en plan på vad föreningen kan göra för att minska sårbarheten vid en energikris utöver att ha fasta prisavtal. Svaret på den frågan handlar i många fall om att få ned energiförbrukningen och därmed kostnaderna långsiktigt. Det handlar om att på allvar börja energieffektivisera. Oavsett om det kommer en ny energikris nästa vinter är det åtgärder som både kort och långsiktigt sänker föreningens kostnader.

Var ska man då börja? Det finns många delar som går att påverka. Kanske är det bra att se över husets skal, tak, fönster och fasad eftersom här kan det läcka ut en hel del värme (s.19). Med de periodvis galopperande energipriserna finns det en hel del pengar att tjäna in och många projekt visar att ofta blir pay­off­tiden kortare än beräknat. Med facit i handen är det bättre att betala för en åtgärd som ökar standarden på huset och minskar energiåtgången. Jämfört med att elda för kråkorna, vilket är meningslöst och dyrt. Förr eller senare måste underhållsåtgärder ända göras.

Ventilationen är en viktig del i fastigheten som faktiskt, när det inte fungerar, kan ha stor påverkan på energiförbrukningen. Tätning av kanaler och värmeåtervinning är två delar som bägge rejält kan minska föreningens kostnader (s.36). Värmeåtervinning med hjälp av FTX kan vara en god idé med tanke på att 30–50 procent av den värme som läcker ut från fastigheten, beräknas gå ut genom ventilationen. Saknas möjlighet att dra nya kanaler i huset går det att istället installera små aggregat i lägenheterna (s.38). Eftersom det finns modeller med behovsstyrning så öppnar det möjligheten att ytterligare kunna minska energiåtgången.

Kort sagt det finns mycket som kan göras för att sänka de löpande kostnaderna och dessutom öka trivseln i föreningen.

Trivseln är en viktig del och med våren kommer det sedvanliga pysslet med städdagar, stämma och förstås den årliga besiktningsrundan. Det sistnämnda kanske inte låter bekant i allas öron, särskilt inte för den som är ny i styrelsen. Det är en bra idé att en eller flera från styrelsen tar en besiktningsrunda tillsammans med förvaltaren. Vintern är en tid på året då väder och vind sliter hårt på exempelvis taket (s.28). Snabb åtgärd av skador minskar risken för akuta kostsamma underhållsåtgärder. Detta och mycket annat bjuder vi på i årets första nummer av Bo bättre.

Trevlig läsning/red.

Dörren som skyddar det viktiga här i livet.

Daloc Säkerhetsdörr stoppar inte bara klåfingriga tjuvar. Den skyddar även mot oväsen och eldsvådor, matos och brandrök. Dörren har en unik design som gör att den håller väldigt länge utan att förlora sina skyddande egenskaper. En investering för livet. Och för grannsämjan.

Läs mer om hur du skyddar ditt hem på daloc.se

Fem vanliga misstag vid radonmätning

● Det finns flera tillfällen då en radonmätning i bostaden är särskilt angelägen. Vid en husförsäljning, ombyggnation, byte av ventilationen eller när en mätning inte genomförts de senaste tio åren är några exempel när det är viktigt att få full koll på radonsituationen.

Här är exempel på fem misstag enligt Radonovas experter på radonmätning som går att undvika.

1. Dosorna placeras fel I en del fall placeras dosor i exempelvis pannrum eller förråd för att man där misstänker att det finns höga radonhalter (vilket det inte sällan är). Mät där de boende vistas mest. Sovrum, gillestuga och vardagsrum är i allmänhet exempel på viktiga mätpunkter.

2. Mätningen genomförs med för få dosor Det är viktigt att mätningen ger en noggrann kartläggning av radonsituationen,

särskilt första gången. Det förenklar om höga radonhalter påträffas och behöver åtgärdas. Radonhalten kan skilja stort mellan olika byggnader även om de ligger nära varandra.

3. Hela eller delar av mätningen genomförs utanför säsong

Det går visserligen att mäta radonhalten året om men om man vill ha ett årsmedelvärde (vilket i de flesta fall är ett krav) för sitt hem eller arbetsplats ska man mäta radon under den så kallade eldningssäsongen i minst två månader. I Sverige pågår den mellan 1 oktober och 30 april.

4. Man beställer och använder radondosor från ett laboratorium som inte är ackrediterat Med ackrediterad radonmätning menas att genomföra en mätning med radondosor från ett radonlaboratorium, ackrediterat enligt ISO/IEC 17025.

5. Mätningen genomförs inte under normala förhållanden

En radonmätning ska genomföras under normala förhållanden. Det innebär bland annat att man inte ska vädra eller elda i en öppen spis mer eller mindre än normalt. Ventilationen ska användas på det sätt man gör även när en radonmätning inte genomförs. En korrekt genomförd mätning ger boende klara besked.

Precis som vid radonmätning på arbetsplatser bör man inte underskatta den mänskliga faktorn när man mäter radon i en bostad. Rådet är att mäta på ett sådant sätt att varje boende känner sig trygg. n

*Källa: https://radonova.se

Haparanda kan bli solenergins nordliga huvudstad

Grön energi. Den gröna omställningen kommer till stor del att ledas från Norrbotten skriver Affärstidningen Näringsliv. Det är främst de investeringar som görs av industrin som investeras i grön teknik, vilket kommer att vara avgörande för utvecklingen av en cirkulär ekonomi. Men det kräver att det skapas förutsättningar för fler människor att bosätta sig i det nordligaste länet. Den stora tillgången i Norrbottensregionen av förnybar energi i regionen är en viktig faktor. Det krävs stora mängder energi för att den gröna industrin ska kunna växa och utvecklas.

– Framtidens gröna industri kommer att behöva nyttja så stor kapacitet att dagens mängder av förnybar energi i Norrbotten som visserligen är stor, men det planeras så många energiintensiva etableringar att den troligtvis inte kommer att räcka, säger Bengt Strandberg, tidigare näringslivschef i Haparanda Stad, till Affärstidningen Näringsliv. Kommunen undersöker för fullt möjligheterna som finns för att öka produktionen av grön energi lokalt. Det planeras bland annat en storskalig solcellspark i kommunen. n

Föreningen sänkte elförbrukningen med hjälp av säkerhetsdörrar.

Säkerhetsdörrar är inte bara bra för ökat brand- och inbrottsskydd, de kan även bidra till sänkt uppvärmningskostnad – så blev det för BRF Solhöjden.

av hela föreningen för att motverka avgiftshöjningar. Dessutom innebär det att säkerhetsdörrarna betalar av sig själva.

– Dörrarna vi köpte var medvetet dyrare för vi valde med spegelutförande precis som originaldörrarna. Men i och med vi nu kan kallställa både källare och trapphus blir det en oväntat bra återbetalning på dem i form av minskade uppvärmningskostnader i minst 50 år framåt, säger Emil Edström.

Ville ha en specialist Bostadsrättsföreningen Solhöjden är den äldsta HSB-föreningen i Skellefteå. Fastigheten är ett tvåvåningshus som består av tre trappuppgångar med sex lägenheter i varje trapphus samt en stor källare.

Bostadsrättsföreningen Solhöjden i Skellefteå huserar i en fastighet byggd 1936. När de bytte till säkerhetsdörrar hade de haft originaldörrarna på plats i över 85 år, och dessa var både otäta och osäkra. Orsaken till bytet var att man ville höja brandsäkerheten och slippa buller från trapphuset inne i lägenheterna, men en oväntad följd blev att man även sänkte uppvärmningskostnaden.

– Säkerhetsdörrarna är täta så att när vi satte in dem blev vi tvungna att sänka temperaturen i lägenheterna för det blev plötsligt för varmt. Det var för att det inte längre kom in kalluft från trapphuset. Tidigare har vi behövt ha trapphusen uppvärmda eftersom luften tog sig in i lägenheterna vilket har varit ett kostsamt problem speciellt på vintern, men nu kan vi sänka temperaturen främst i trapphusen och källaren, men också i lägenheterna, säger Emil Edström som är ordförande i bostadsrättsföreningen.

De beräknar att de har sparat drygt 10 procent på uppvärmningskostnaden i och med bytet till säkerhetsdörrar. Efter den injustering de nu även ska göra av värmesystemet – för att jämna ut temperaturen mellan lägenheterna – beräknar man spara ytterligare cirka 10 procent. Det innebär att dörrbytet och injusteringen tillsammans ger en besparing på 20 procent per år.

I tider av höga räntor och elpriser är detta något som uppskattas

Secor fick uppdraget att installera säkerhetsdörrarna. Arbetet tog cirka två veckor.

– Vi aviserade med fullmakter, sedan tog de en trappuppgång i taget. Alla var väldigt nöjda efteråt, säger Emil.

I upphandlingen var inte Secor billigast. En byggfirma var snäppet billigare, men föreningen valde ändå Secor. Anledningarna var främst två: Dels på grund av att det var stora, tunga dörrar på grund av spegelkonstruktionen, då kändes det tryggt att ta in en firma som är specialister på just dörrbyten och slippa risken för skador i trapphusen. Dels ville man ha speglarna på plats ifrån fabrik. Hade man valt den andra firman så hade inte kvaliteten på dörrarna kunnat garanteras på samma sätt, då de skulle ha hemmasnickrat utseendet och lackerat på egen hand.

– Den lilla prisskillnaden spelade inte så stor roll för det kändes mycket bättre att välja ett företag som jobbar med detta dagligen och slippa eventuella kostsamma åtgärder i framtiden. Det kändes tryggare med Secor och vi sparade tid, säger Emil Edström.

Hitta din dörr och installatör på secor.se, ring oss på 020-440 450 eller boka ett videomöte.

Emil Edström.

Bostadsrättsföreningen Solhöjden i Skellefteå.

Bekymmersfritt hissägande

Vi är specialister på nyinstallation, service & modernisering

Service 24 timmar om dygnet, året runt

Vår service förebygger problem med hissarna och ger er ett bekymmersfritt hissägande. Om något ändå trots allt skulle hända finns vi tillhands dygnet runt och är snabbt på plats.

Reservdelar för alla hissfabrikat

Vi kan serva alla slags hissar, oavsett fabrikat. Vi tänker också på din ekonomi och på miljön. Därför har vi ett utbytessystem, där vi själva renoverar delarna. Snabbt, smidigt och kostnadseffektivt!

Avtalsformer anpassade efter era behov

Vi tar fram underhållsplaner för dina hissar och kan i förväg tala om hur mycket servicen kommer att kosta. Vi utformar avtal från enklaste grundservice till fullservice inklusive allt!

Modernisering istället för utbyte

Våra smidiga modulsystem gör det lämpligt för modernisering oavsett typ av hiss och fabrikat, och endast byta det som behövs istället för ett komplett utbyte. Modulsystemet innebär också enklare underhåll !

Rikstäckande – vi finns i hela landet

Reservdelar för alla hissfabrikat Service dygnet runt, året runt

Serviceavtal anpassade till era behov Modernisering med smidigt modulsystem

Boka ett kostnadsfritt besök om service, modernisering eller energieffektivisering av era hissar med chans att vinna ett års gratis serviceavatal!

Hör av er till info@alt.se, ring 0472-390 700 eller skanna QR-koden med din telefon för att besöka alt.se/brf och läsa mer.

Läs mer på om oss och vad våra kunder tycker på althiss.se/brf

Tuffa tider men ingen kris för bostadsrätterna

Under senaste tiden har larmrapporter om situationen för bostadsrättsföreningar slagits upp stort i media. Bakgrunden är höjda räntor, ökade energikostnader och de allmänna kostnadshöjningarna. De flesta föreningar och de som arbetar med borätter känner inte igen bilden att bostadsrättsföreningar skulle vara en krisbransch. Men den nya situationen leder till en förändring av bostadsmarknaden.

TEXT GUNNAR WESSLÉN

● – Självklart påverkas bostadsrättsföreningar liksom alla andra av höjda kostnader, säger Bo bättres expert Göran Olsson, men att detta skulle vara en stor nyhet är svårt att förstå. Detta är inget nytt, jag förstår inte paniken, bostadsrättsföreningar har alltid klarat av sådana här svängningar.

– Går kostnaderna upp måste föreningen öka uttaxeringen av medlemmarna – det är raka rör mellan föreningarnas kostnader och medlemmarnas avgifter. Men att detta målas upp som en kris för alla bostadsrättsföreningar är mycket tråkigt.

Men vissa föreningar får det tufft med dagens förutsättningar. Det handlar då framför allt om nybildade föreningar i nyproducerade fastigheter som inte har bundit räntor eller olika avtal. Flertalet har emellertid haft strikta ekonomiska planer som tagit höjd för höjda räntor och kunnat amortera på sina skulder, vilket gjort att deras situation är under kontroll.

Uppenbart är dock att kostnadsutvecklingen ställer hårdare krav på föreningarna. Arturo Arques är privatekonom på Swedbank:

– Många föreningar har underskattat de totala kostnaderna för verksamheten. Man har skjutit upp renoveringar och underhållsarbeten och inte avsatt så mycket som man borde till olika fonder.

– Man har kort sagt inte höjt avgifterna så mycket som egentligen var nödvändigt och har inte tagit höjd för exempelvis ökade räntekostnader. Nu är det för sent att åtgärda det – man kan inte teckna en brandförsäkring när huset redan brinner.

Arturo Arques menar att föreningarna måste ha en medvetenhet om att avskrivningar, sparande, underhåll, räntor med mera uppgår till 320 kronor per kvadratmeter och år och det måste vara budgeterat. Men Göran Olsson och andra menar att det inte går att sätta en siffra som gäller för alla föreningar. Utan det beror helt på förutsättningarna för den individuella föreningen och hur den ser ut.

Ulrika Blomqvist är vd för Bostadsrätterna, Sveriges största organisation för bostadsrättsföreningar:

– Man får inte glömma att varje förening är unik och att den består av medlemmar som känner sina fastigheter. De vet vad som behöver göras och när det behövs. Måste stammar bytas gör man det och regnar det in så ordnar man taket. Man fattar demokratiska beslut och arbetar med underhållsplaner.

– Det är klart att det finns undantag och föreningar som inte avsatt tillräckligt mycket, men de är just undantag. Det är tråkigt att situationen målas upp som en stor kris för alla bostadsrättsföreningar vilket vi inte kan se stämmer med verkligheten.

Men att inflationen, ränteuppgången tillsammans med det minskade värdet på bostadsrätter får betydelse för marknaden för bostäder är alla eniga om.

- när det gäller fastigheter - Tel 08-663 97 96 info@steinmann.se www.steinmann.se

Arturo Arques Privatekonom på Swedbank

Ulrika Blomqvist vd för Bostadsrätterna

till fullservicebyrån inom fastighetsrätt, hyresrätt, bostadsrätt och arrenderätt!

specialistbyrån inom fastighetsrätt, hyresrätt, bostadsrätt och arrenderätt!

– Marknaden kommer att stöpas om, säger Göran Olsson, tidsperspektivet blir allt viktigare. Det kommer inte att gå att sälja lägenheter flera år innan de är färdigställda.

Ulrika Blomqvist håller med och ser även positiva konsekvenser av det:

– Som konsument är det inte så dumt att man ser vad man köper och inte bara köpa något på ritningar. För en ny generation som bara sett värdeuppgångar på bostads­

marknaden har det varit självklart att köpa något som under tiden man väntar stiger i värde. Idag är situationen en annan, objektet kan tappa värde och affären blir något helt annat än man förväntat sig.

Arturo Arques på Swedbank ser även andra konsekvenser:

– Ska man sälja sin gamla lägenhet för att finansiera den nya blir framtiden annorlunda. Det är inte alls säkert att man kan få ett lånelöfte när marknaden förändras så

Ett medlemskap som förenklar livet i föreningen

Genom ett medlemskap hos Bostadsrätterna får styrelsen i din bostadsrättsförening rådgivning inom bland annat juridik, teknik och ekonomi. Dessutom får ni tillgång till ett stort utbud av kurser och en rad andra förmåner.

Förmåner för våra medlemsföreningar:

• Styrelserådgivning via telefon och e-post.

• Styrelsetidningen Bostadsrätterna Direkt, tio gånger per år.

• Alla medlemmar i föreningen får boendetidningen Din Bostadsrätt fyra gånger per år.

• Kostnadsfria kurser i Bostadsrättsskolan

mycket. Det kommer också att bli allt viktigare för en spekulant att mycket noggrant gå igenom den förenings ekonomi som man är intresserad av.

– Det kommer inte bara att handla om läge och storlek på lägenheten, vi kommer att få se stora prisskillnader mellan olika föreningar. Det handlar om bra och dåliga föreningar och det kommer att prissättas. n

• Bostadsrätternas stadgemall, blanketter för avtal, ansökningar och annat som behövs i föreningen.

• Fina medlemsrabatter för både styrelsen och de boende, bland annat på fastighetsförsäkring, underhållsplan, tvättstugeutrustning, säkerhetsdörrar och mycket mer.

Skanna QR-koden med mobil eller surfplatta för att komma till anmälan.

För frågor kontakta oss på 0775-200 100 eller info@bostadsratterna.se

Du kan också ansöka direkt på bostadsratterna.se/medlemskap-formaner Bostadsrätterna_annons_halvsida_185x130mm_AoB+BoBättre_.indd

*Erbjudandet gäller endast föreningar som inte varit medlemmar i Bostadsrätterna tidigare.

Testa oss kostnadsfritt!*

En liten investering som ger stora besparingar

Line 6000 är maskiner utformade för lägsta möjliga vatten-, energioch tvättmedelsförbrukning. Vi påstår att det är den bästa investeringen du kan göra när det kommer till tvätt.

Electrolux Professional – din partner i vått och torrt.

Såpbubblor visar hur smittor kan spridas

På Högskolan i Gävle pågår ett projekt där forskare undersöker hur rum skulle kunna ventileras för att minska risken för att smittor sprids. En del i studierna är att genomföra experiment där såpbubblor som puttas ut med hjälp av tryckluft i ett glasrum i Högskolans labbhall. Två personer sitter i ett glasrum. En maskin släpper ut små såpbubblor. Experimentet visar hur luften rör sig i ett rum när vi sitter där tillsammans, och därmed också hur smittämnen kan spridas från en person till en annan. Syftet är att hitta ventilationsmetoder för att minska risken för smittspridning i lokaler.

– Såpbubblorna följer luftens rörelse i

rummet och med hjälp av dem kan vi se hur luften rör sig., säger Elisabet Linden, forskningsingenjör. När man sitter i rummet och såpbubblorna virvlar runt är det lätt att börja hosta, eftersom bubblorna letar sig in i andningsvägarna också, och det gör det ännu tydligare hur partiklarna rör sig när vi hostar i ett rum, berättar Elisabet Linden.

Syftet med projektet är att se hur ventilation kan minska luftburna infektioner inomhus. Tanken är att det även ska ge möjlighet att utveckla en förbättrad modell för att bedöma smittrisker samt bidra till ny kunskap om hur man kan bygga hus anpassade till pandemier. n

Eva Nordström ny vd för HSB Stockholm

Ny vd. Eva Nordström har utsetts till ny vd för HSB Stockholm. Hon kommer närmast från ett samordnande regeringsuppdrag för samhällsbyggande i norr, och har sedan tidigare lång erfarenhet av ledande befattningar inom bostads­ och fastighetsbranschen. Eva Nordström tillträder posten som vd under maj, och lämnar därmed uppdraget som samordnare för hållbart samhällsbyggande i Norrbotten och Västerbotten. I rollen som särskild utredare presenterade hon under 2022 den statliga utredningen om startlån för förstagångsköpare. Dessförinnan var hon vd för SKB under sju år, samt vd för HSB Riksförbund. Hon har även erfarenhet från flertalet styrelseuppdrag, bland annat som ledamot i HusmanHagbergs koncernbolagsstyrelse samt i HSB Bostads styrelse.

– HSB ligger mig varmt om hjärtat, det känns som att komma hem. Det är en utmanande tid med ett fallande bostadsbyggande och en osäker bostadsmarknad. Men det skapar också möjligheter för att tillsammans med styrelse, förtroendevalda och medarbetare sätta en ny kurs. HSB Stockholm är i grunden en välfungerande organisation, och kooperationen har överlevt många kriser förut, säger Eva Nordström. n

AI gör solceller på hustak mer träffsäkra - Mer energieffektiva om de placeras rätt.

Solenergi. Mohammad Aslani, forskare inom Geospatial Informationsvetenskap på Högskolan i Gävle, har utvecklat en AI­metodik som i flera steg gör placeringen av solpaneler på hustak mer träffsäker. Att avgöra hur mycket el man kan få ut av att placera solceller på tak är svårt. För privatpersoner kan solpaneler vara en bra investering till villan – men utmaningen är att avgöra hur många paneler som behövs och hur de ska placeras för att optimera mängden el man får ut. – Att montera för många solpaneler på villataket ger ett elöverskott som inte genererar särskilt mycket pengar när elen säljs på marknaden, och för få solceller ger för lite el i förhållande till investeringskostnaden. Solceller är dyra, och det gäller att hitta en balans som konsument för att investeringen ska löna sig så mycket som möjligt, säger Mohammad Aslani.

Metodiken kan vara till nytta på mikronivå för enskilda husägare, såväl som på makronivå för kommunala stadsplanerare eller fastighetsbolag. I två fallstudier, en i Göteborg och en i Uppsala, har den nya AI­metodiken visat sig öka träffsäkerheten jämfört med tidigare metoder. n

Problem med torr luft inomhus

Innomhusklimat. Brukar du skruva upp värmen lite extra under de kalla månaderna? Det kan dock ställa till problem med för låg luftfuktighet.

Statisk elektricitet, torra händer och irriterade luftvägar kan vara tecken på att den relativa luftfuktigheten är för låg. För byggnader kan det leda till golvsprickor och att paneler skadas. Värme inomhus vintertid leder till att luftfuktigheten sjunker. Förutom redan nämnda problem kan golv börja knarra och möbler i skinn kan torka ut och bli skadade. Dessutom leder den torra luften till obehag för de som vistas i rummet.

Ett bra tips är att mäta den relativa luftfuktigheten inomhus för att se till att den ligger på en bra nivå. I ett vardagsrum bör fuktnivån ligga på 30­60 procent. Om rummet blir för torrt dras fukten ur till exempel trägolv och de kan krympa. Sker detta över tid kan permanenta skador uppstå. Många sprickor går dock tillbaka igen när fuktnivån blir högre. *Källa: Intab n

Riksbyggen påbörjar inflyttning i sista etappen av Mölndals innerstad

Nybygge. Nu är alla Riksbyggens nya bostäder i Mölndals innerstad färdigställda och inflyttning av den tredje och sista etappen påbörjad. Brf Browallia är den sista etappen för Riksbyggen i Mölndals innerstad som består av över 300 lägenheter i sex bostadsrättsföreningar.

– Brf Browallia är den sista delen i Riksbyggens satsning på att utveckla Mölndals innerstad med hållbara bostäder, säger Maria Kjellgren, sälj­ och marknadsansvarig Bostad Väst i Göteborg.

Totalt har det planerats för 600 nya bostäder och 2000 nya arbetsplatser. Brf Browallia är den sista av Riksbyggens tre etapper med sammanlagt 183 bostadsrätter i det västra kvarteret i Mölndals innerstad. Alla tre etapperna har byggts med högt ställda hållbarhetskrav och uppförts enligt Miljöbyggnad Silver. n

Förbered dig inför nästa vintersäsong

Dags för en ny fjärrvärmecentral? En ny, modern fjärrvärmecentral är inte bara mer effektiv och driftsäker, den möjliggör även minskade uppvärmningskostnader och tar mindre plats. Som din energipartner är vi på Stockholm Exergi med dig hela vägen från planering och installation, till slutbesiktning. Tryggt och smidigt, med 10 års garanti.

Läs mer på stockholmexergi.se/fjarrvarmecentral

Viktigt att tänka på vid köp av bostadsrätt

Priset

För de allra flesta finansieras bostadsrättsköpet av lån kombinerat med eget sparkapital. För att kunna avgöra vad du har råd med behöver du kontakta din bank för att ansöka om lånelöfte. När det beviljats håll dig inom det uppskattade priset. Vinner du budgivning och vill gå vidare, stäm av med banken innan köpet fullföljs och kontrollera att finansieringen är klar.

Budgetering och föreningen

Kostnaderna inkluderar oftast mer än bara månadsavgiften, amortering och räntekostnader. Ta höjd för att det kan uppstå plötsliga utgifter för underhåll av bostadsrätten eller om bostadsrättsföreningen beslutar om att skjuta till kapital från medlemmarna till följd av ekonomiska svårigheter. Stäm av med styrelsen om det finns några planerade underhållsåtgärder i huset, avgiftshöjningar eller annat. Ta del av föreningens stadgar, ordningsregler och rutiner. Granska årsredovisningen för att få en uppfattning om föreningens ekonomi.

Lägenhetens skick

Se till att undersöka lägenheten noga före köpet, har det skett renoveringar som kräver fackkompetens, finns det intyg från de arbetena i sådant fall och har styrelsen godkänt åtgärderna (om de är tillståndspliktiga)? Finns indikation på skador i lägenheten? Be att få besöka lägenheten för en inspektion innan köpet fullföljs med en besiktningsperson. Upptäcks fel kan parterna komma överens om att gå ned i pris eller lösa saken på något annat sätt.

Avtalet

När det ska skrivas avtal är det viktigt att förstå kontraktet. Alla eventuella muntliga garantier och uppgifter säljaren gett bör framgå. I specifikationen över bostadsrätten ska det tydligt framgå vad det är man köper och vad som ingår. Mäklaren ansvarar för att kontrollera att säljaren äger bostadsrätten som säljs, att det inte finns skulder till föreningen (alternativt ska de ska regleras i samband med försäljningen) eller att lägenheten inte är pantsatt. Om bostadsrätten är pantsatt ska det framgå av lägenhetsförteckningen.

*Källa: HSB Riksförbund n

Fullbokat direkt när världsberömda bastun Solar Egg återvänder till Norrland

Bastu. Norrländsk vinterkyla och värme möts när Solar Egg invigdes på Sara kulturhus Norra terrass i Skellefteå. När bokningarna släpptes blev det fullt direkt. Den mobila bastun och skulpturen skapades 2017 av konstnärsduon Bigert & Bergström för Riksbyggens räkning för att uppmärksamma samhällsomvandlingen i Kiruna. På samma sätt ska nu Skellefteås utveckling belysas. – Syftet med Solar Egg är att lyfta samhällsomvandling och hållbarhet genom samtal. Att vi nu får inviga bastun i Skellefteå, en av Sveriges mest expansiva och moderna platser, ska bli väldigt intressant och spännande, säger Johanna Frelin, vd på Riksbyggen.

Sedan 2017 har Solar Egg varit på turné som rönt stor uppmärksamhet i bland annat Kiruna, Paris, Minneapolis, Köpenhamn, Rättvik, Jukkasjärvi och senast Stockholm.

– Bastun fungerar som mötesplats för svettiga framtidsfrågor, som social hållbarhet, elektrifiering och nya bostäder, säger Mathias Sandberg, konceptchef affärsområde bostad, på Riksbyggen.

Sedan öppningen i Kiruna 2017 har nästan 5 000 personer fått bada bastu och känna värmen från det hjärtformade aggregatet av gjutjärn. n

SÄNK DIN ELKOSTNAD!

INFRAPANELER + PROGRAMMERBAR TERMOSTAT SÄNKER DIN UPPVÄRMNINGSKOSTNAD

Sänker din uppvärmningskostnad.

Infravärme lagras i alla ytor, ger varma golv.

Tål fuktiga miljöer med IP54.

Monteras enkelt i undertak eller på vägg.

Förebygger fukt och mögelskador.

10 GARANTI

ÅRS www.infracenter.se

Ger hälsosam värme, avslappnande effekt på muskler. Ger golvärme och förbättrad luftkvalitet.

Stilren/tidlös design, tillverkad i Tyskland.

TILLVERKADE I TYSKLAND

SMART INFRAVÄRME DIREKT FRÅN GROSSISTEN - ÖVER 4000 INFRAVÄRMEPRODUKTER PÅ LAGER I SVERIGE

ENERGIEFFEKTIV UPPVÄRMNING

INFRAPANELER GER GOLVVÄRME I BADRUM

Tyska försäkringsbolag rekommenderar alla att ha infrapaneler i sina badrum för att förebygga fukt- och mögelskador.

DARK HEATER 1800W

Infravärme för inomhusbruk. Svart även i drift. Utvecklad av ingenjörer på Enzo Ferrari-avdelningen i Italien.

Tål vatten med IP65.

Solel som ansluts med stickpropp kan innebära risker

● Solceller som ansluts med en stickpropp i ditt vanliga eluttag är inte säkra nog, menar Mikael Carlson, Teknisk expert vid Elsäkerhetsverket. Några av de risker som identifierats kan innebära risk för både bränder och strömgenomgång.

Elsäkerhetsverket har genomfört en marknadskontroll på det enda solcellspaketet på Svenska marknaden där anslutningen skulle göras med vanlig stickpropp. Efter granskning av produkten beslutade Elsäkerhetsverket 2022 om försäljningsförbud utifrån gällande produktkrav.

Elsäkerhetsverket avråder från användning av stickproppsansluten solel. Se över förbrukningen på vitvaror och eventuellt värmegolv. Du kan också föreslå att fastighetsägaren eller bostadsrättsföreningen installerar solceller på byggnadens tak, menar

Mikael Carlson. Mindre solcellsanläggningar anpassade för balkonger marknadsförs i Europa och över 200 000 anläggningar har installerats i Tyskland senaste åren. Där har ett förslag på standard tagits fram för att kunna tillåta stickproppsanslutna solceller. Enligt standarden krävs att stickproppen är beröringsskyddad och inkopplingspunkten är avsedd för användningen. Dessutom måste installationen anmälas till nätbolaget på samma sätt som en vanlig solcellsanläggning.

Vid användning av mindre solcellsanläggningar till exempel på balkongen bör ett elinstallationsföretag anlitas för dimensionering och snabb anslutning av anläggningen. Dessutom krävs godkännande från fastighetsägaren och nätbolaget innan installation. n

Anmälan till årets sommarkollo i Magnarp är öppen

Kollo. Vad vore en sommar utan kollo? Nu har anmälan till årets sommarkollo för barn mellan 9­12 år öppnat. HSB Skåne står som arrangör för kollot som äger rum i företagets egen fastighet, Magnarpskolonin i Skälderviken. Under sammanlagt tre veckor kommer 24 barn per vecka att skapa härliga sommarminnen och träffa nya kompisar. Fastigheten där kollot arrangeras ägs av HSB Skåne och ligger ett stenkast från havet i Magnarp. Här erbjuds barnen en unik sommarvistelse med bad, minihajk, korvgrillning, myskväll och avslutningsdisco med möjlighet att uppträda. Barnen kommer även att erbjudas pyssel och bollspel, allt fritt att välja utifrån tycke och smak. Kollokocken lagar god mat och ledarna ser till att alla barn blir uppmärksammade.

De som anmäler sina barn kan välja på veckorna 25­27. Kostnaden ligger på 500800 kronor per barn och vecka, beroende på vilken vecka som barnet anmäls till.

Barn mellan 9 och 12 år (födda 2011­2014) som är medlemmar eller bor i hyresrätter eller bostadsrätter inom verksamhetsområdet för HSB Skåne, HSB Malmö, HSB Landskrona och HSB Nordvästra Skåne är välkomna att anmälas till kollot. Genom ett samarbete med Eslövs Bostads AB (EBO) och AB Kristianstadsbyggen (ABK) erbjuds även barn boende i deras hyresfastigheter, utan koppling till HSB, möjlighet att åka på kollo.

Hållbarhet. Nu lanserar HSB Stockholm en ny hållbarhetsredovisning för bostadsrättsföreningar. Syftet är att inspirera styrelser och boende till ett systematiserat och målbaserat arbete med alla delar av hållbarhetsperspektivet.

Redovisningen, som tagits fram tillsammans med HSB Stockholms medlemmar, ska både uppmuntra och underlätta för styrelser att arbeta långsiktigt med alla delar av hållbarhetsperspektivet. Med olika kategorier såsom energi, avfall, utemiljö, resor, upphandlingar, samt det ekonomiska och sociala perspektivet, är hållbarhetsredovisningen en del av föreningens bokslut och årsredovisning.

– Har man som förening inte utsett någon som ansvarar för hållbarhetsfrågor är det hög tid att göra det, säger Anna Bengtsson på HSB. Idag står bygg­ och fastighetssektorn för cirka 35 procent av Sveriges totala energianvändning, och över 20 procent av koldioxidutsläppen. Enligt HSBs nya klimatmål ska organisationen ha netto­noll klimatpåverkan genom hela värdekedjan år 2040.

Det innebär att klimatpåverkan beräknas för alla verksamheter och skeenden – även bostadsrättsföreningarnas energianvändning.

Hållbarhetsredovisningen finns tillgänglig för alla bostadsrättsföreningar på HSB Stockholms webbsida. n

Ansökningar till platser via ABK görs via ABKs hemsida. Platserna fördelas löpande från och med den 1 mars. Anmälan stängs den 30 april. n

Ny redovisning ska påskynda bostadsrättsföreningars hållbarhetsarbete

FOTO: ISTOCK

Klimat. Stigande medeltemperaturer och ökad nederbörd kan få konsekvenser för elsäkerheten. Elsäkerhetsverket har regeringens uppdrag att tillhandahålla en handlingsplan för att skydda människors liv och hälsa, genom att anpassa elsäkerheten i samhället till ett förändrat klimat. Den omfattar hur privatpersoner, anläggningsägare och andra ska informeras och vad man bör tänka på.

Klimatförbättrad betong minskar utsläppen med 537 000 kg CO2 i tre bostadsprojekt i Malmö

Klimat. Klimatförbättrad betong används i tre bostadsprojekt med sammanlagt 182 lägenheter i Malmö. Klimatpåverkan kommer att minskas med totalt 537 000 CO2 genom använda den nya betongen. – Riksbyggen har varit pionjär för användandet av klimatförbättrad betong och det känns fantastiskt roligt att vi nu på ett så konkret sätt kan bidra till minskade utsläpp av CO2 i vår nyproduktion av bostäder här i Malmö, säger Ulrika Nyström, regionchef på Riksbyggen Bostad Sydväst. De tre projekten är Brf Slottshamnen, Brf Kanalpromenaden och Brf Skeppskajen som tillsammans bildar ett nytt kvarter i centrala Malmö. Först ut är Brf Slottshamnen som har beräknad inflyttning till hösten 2023. n

Några exempel på de risker som kan uppstå i samband med förändrat klimat är höga vattenflöden och översvämningar som medför risk för att elanläggningar och elprodukter, hamnar i vatten. Människor som berör anläggningsdelar eller ansluten utrustning, eller befinner sig i vattnet, kan drabbas av strömgenomgång.

Ökad risk för att ras, skred och erosion kan medföra att elanläggningar drabbas av skada. I samband med skada på elanläggning så kan strömförande ledare bli

blottade eller nåbara för människor som av misstag kommer i kontakt med dessa. Om det handlar om högspänning kan ljusbåge uppstå om någon person kommer för nära. Risk för stegspänning i mark finns också om ledning nuddar marken men inte har tillräckligt jordkontakt för att skyddas. Åska och blixtnedslag ökar och var femte brandskada i villor orsakas idag av åsk­ och blixtnedslag.

För att nå klimatmålen gällande elsäkerhet krävs ökad kunskap och insatser. n

Låt Easy ReCycling sköta hanteringen av cyklarna helt kostnadsfritt! Vi kommer när ni önskar och transporterar bort alla cyklar och cykeldelar, oavsett skick. Därefter rustar vi upp cyklarna och ser till att de kan återanvändas. En smidig, klimatsmart och kostnadsfri tjänst helt enkelt!

Tjänsten är helt kostnadsfri, klimatsmart och smidig.

Slipp dyra och onödiga avgifter för att skicka cyklar till skroten.

Vi hämtar alla övergivna cyklar och cykeldelar, oavsett skick.

Upp till 90% av alla insamlade övergivna cyklar kan återanvändas.

För bokning och mer information besök oss på www.easyrecycling.nu eller ring 08-400 259 77

Har ni övergivna cyklar som ska bort efter en cykelrensning?

Förändrat klimat kan innebära risker för elsäkerhet

DET GLASKLARA VALET FÖR SOMMAR ÅRET OM

Funderar du på att glasa in din balkong – eller föreslå att hela föreningen gör det? Fatta inget beslut förrän du har pratat med någon av våra återförsäljare.

Sunparadise är de svenskägda inglasningsspecialisterna som tidigare hette Windoor. Sedan 1985 har vi glasat in balkonger – först i Sverige, sedan i övriga Skandinavien, Europa och vidare ut i världen.

Skälet är enkelt: hos oss får du skräddarsydd skandinavisk toppkvalitet till rimliga priser. Vilket kanske förklarar varför Sunparadise har vunnit HBV:s upphandling för allmännyttan nio år i rad.

Tema Fönster

Bor du i en bostadsrättsförening, byggd under miljonprogrammet. Då står din förening troligen inför ett fönsterbyte – om det inte redan är gjort. Stigande energipriserna gör att allt fler väljer satsa på energiglasBrf Luleåhus 18 är en av dessa. →

TEXT INGER EVERTSON

Tema: Fönster

Renovering av fönster kräver noggrannhet och precision

Att renovera träfönster är en hel vetenskap. Allt ifrån dokumentation, innan fönstren tas till en verkstad, till borthyvling av rötskadade partier, kräver stor noggrannhet. Att renovera fönstren är oftast billigare än att byta ut dem. En sak för styrelsen att tänka på är att alla moment som ingår i en fönsterrenovering –och de är många – måste vara med vid en anbudsförfrågan och även tillsammans med en arbetsbeskrivning.

TEXT INGER EVERTSON

● Värdet höjs på bostadsrättsföreningens fastigheter, samtidigt som originalkaraktären bevaras, vid en fönsterrenovering. Är fönstren slitna kan det ge intryck av att hela fastigheten är i dåligt skick. Att rädda fönstren genom en renovering kan vara ett bättre alternativ än att byta dem, om detta inte absolut behövs.

– Man får göra en avvägning. Om träfönstren är väldigt skadade av röta kan det, trots allt, ibland vara mer ekonomiskt lönsamt för kunden om man tillverkar nya fönster. Vid vissa tillfällen behövs endast nya fönsterbågar men ibland också helt nya fönsterkarmar. De nya delarna tillverkas så att de blir identiskt lika jämfört med originalet. Men ofta räcker det med en renovering, säger Stefan Karlsson, försäljare på företaget Fog och Fönster.

När ett hus ritas kan man räkna med att arkitekten lägger stor vikt vid fönstren, vilket

gör att mycket av fastighetens karaktär sitter just i fönstren. Uppvärmningskostnaderna sänks genom att fönstren, vid en renovering, blir bättre isolerade och dessutom ser huset mer attraktivt ut. Varje år drar också värmekostnaderna iväg om glasen har för högt U­värde, så det behövs en gedigen kalkyl. Värmebesparingarna kan vara ett argument för styrelsen, om man vill byta ut fönsterglasen.

Vid fönsterrenoveringar, där glaset ska bytas, är det klokt att satsa på energiglas. Solens strålar kan med lätthet komma in genom glaset, men en beläggning gör att värmen inte

strålar ut lika lätt. I ett bostadshus är detta ett miljömässigt och smart sätt att sänka energikostnaderna.

– Nästan alltid gör vi en uppgradering av glaset till energiglas vid en fönsterrenovering, säger Stefan Karlsson.

– Innan fönstren tas ut för renovering bör entreprenören gå igenom alla lägenheter för att se hur fönsterbågar och fönsterkarmar ser ut. Ofta behöver man byta ut

" Vid fönsterrenoveringar, där glaset ska bytas, är det klokt att satsa på energiglas. Solens strålar kan med lätthet komma in genom glaset, men en beläggning gör att värmen inte strålar ut lika lätt"

En modern kommunikationsplattform för din brf

Snygg och lättskött hemsida

Fungerar på dator och mobil

Smarta verktyg för styrelsen

Följer GDPR

Smidigt medlemsregister

Enkel medlemskommunikation

Över 400 föreningar i hela Sverige använder www.egrannar.se

Registrera din brf på egrannar.seHemsidan är igång på mindre än 15 min!

”Att börja använda Egrannar var bland det bästa vi har gjort” Caroline Silverudd Lundbom, ordf Brf Mallen 9, Stockholm

karmbottenstycket, eftersom det är detta som är mest fuktutsatt, men även andra delar av fönstret kan vara angripna av röta, säger han.

Ett fönster består av olika delar. Karmen är den del som sitter fast i väggen och bågen är den del som sitter fast i karmen och som glaset sitter i.

Entreprenören ska dokumentera alla rötangrepp och andra skador på fönster, i karm och båge, på ett spårbart sätt. Vid en renovering tar entreprenören med sig alla ytterbågar till en verkstad och då gäller det sedan att man vet exakt vilket fönster som ska sitta var. Alla fönster ska dokumenteras, lägenhet för lägenhet. Därför är noggrann faktainsamling extra viktig. Det gäller med andra ord att entreprenören har ordning på sin dokumentation. Anlita gärna ett företag som har till exempel certifieringen BKMA (tidigare BF9K). För att få denna certifiering gäller det att ha ordning på företagets papper, samt KMA kvalitet, miljö och arbetsmiljöarbete.

– När fönstren väl har kommit till verkstaden avlägsnar man färg enligt arbetsbeskrivningen och undersöker fönstret minutiöst. De delar som är rötangripna hyvlas eller sågas bort och byts ut mot nytt kärnvirke från långsamväxande furu. De nya delarna limmas fast och vid behov även skruvas inifrån, berättar Stefan Karlsson.

När man byter ut en skadad del är minsta ”bytesdelen” alltid 30 centimeter – även om skadan enbart skulle var 10 centimeter. Om kunden så önskar byts också glaset till energiglas. Sedan målas fönstren i den färg som kunden har beställt. Vid behov tätas fönstren. Spaltventiler kan också installeras om så behövs. Andra ventilationslösningar är springventil eller karmventil.

Även i kulturhus måste fönstren repareras. Många hus i Stockholm är klassade som kulturhistoriskt värdefulla byggnader och måste behandlas på ett varsamt sätt.

– Då är det viktigt att fönstren blir exakt likadana som de var före reparationen. Kulören måste vara exakt samma som originalet och glasen som installeras måste till exempel vara kulturglas, det vill säga glas som inte är helt plant utan lite ”vågigt”. I gamla kulturbyggnader är det oftast inte möjligt att installera energiglas i ytterbågarna, utan då monteras det med fördel i innerbågarna i stället, förklarar Stefan Karlsson.

För att fönstren inte ska bli alltför angripna av, till exempel, röta gäller det att underhålla dem och styrelsen bör ta sig en titt på fönstren med jämna mellanrum.

– Ofta hör bostadsrättsföreningar av sig lite för sent, först när fönstren ser risiga ut och det har bildats sprickor i träet. Vi ser

ofta att underhållet har varit eftersatt, säger Stefan Karlsson.

Han säger också att fönstren behöver ses över och kanske underhållsmålas ungefär vart sjunde år.

Att underhåll och renoveringar sköts på rätt sätt är bostadsrättsföreningens ansvar, så att de boendes ekonomiska intressen tillvaratas. Det är helt enkelt en styrelsefråga.

Vid en stor renovering behöver en medlemsstämma ge klartecken för att styrelsen ska få utföra ingrepp i fastigheten. Ett sådant ingrepp är en fönsterrenovering. Medlemmarna behöver uttryckligen säga sitt ja om styrelsen vill genomföra en fönsterrenovering. En medlemsstämma måste behandla ärendet, om alla medlemmar inte har gett sitt medgivande. Beslutet går igenom på stämman om två tredjedelar av medlemmarna säger ja.

Renoveringar i bostadsrättsföreningar är stipulerade i lagar och regler, det är mycket viktigt att styrelsen håller sig till dessa.

Även om en fönsterrenovering för det mesta är billigare än ett fönsterbyte, så finns det många fönster i ett flerbostadshus. Därför kan en fönsterrenovering ändå medföra en stor kostnad. Ibland måste föreningen finansiera fönsterrenoveringen med hjälp av lån.

– Det är då viktigt att entreprenören tar med alla kostnader i offerten och det är också viktigt att ett eventuellt offertunderlag är så detaljerat som möjligt. Jag skulle råda föreningar att ta kontakt med en konsult som kan bistå, om kompetensen inte finns i styrelsen eller i föreningen, säger Stefan Karlsson.

Fönstren i hela fastigheten bör kontrolleras med avseende på funktion och kvalitet före en renovering. En fönsterrenovering förutsätter ett grundligt förarbete och en noggrann planering, särskilt när offertunderlaget tas fram. Förfrågan och/eller anbudet måste innehålla någon form av arbetsbeskrivning av det som ska göras. Ju tydligare förfrågningsunderlaget är, desto mer likvärdiga blir anbuden, eftersom det inte finns så mycket utrymme för anbudsgivarnas egna tolkningar.

– Bjud gärna in flera olika företag för en offertförfrågan, råder Stefan Karlsson. n

Tema: Fönster

Före fönsterrenovering

Noggrannhet är viktigt när man byter fönster. Såhär slitna var dessa fönster före renoveringen och...

Efter fönsterrenovering

….. såhär blev resultatet efter ett besök i verkstaden. Det är ofta billigare att renovera fönstren än att byta dem.

FOTO: FOG OCH FÖNSTER

Tema: Fönster

Dags att byta fönster i miljonprogrammets hus

Bor du i en bostadsrättsförening, byggd under miljonprogrammet under ­60 och 70­talen. Då står din förening troligen inför ett fönsterbyte – om det inte redan är gjort. Vi tog kontakt med Mikael Laudon på konsultföretaget FK­gruppen. Han säger att det allra viktigaste är att välja en kompetent entreprenör som monterar fönstren rätt.

TEXT INGER EVERTSON

● Fönstren kanske behöver bytas ut i er bostadsrättsförening? Eller måste de verkligen det?

– Det är inte alltid som fönstren måste bytas trots att de är gamla, säger Mikael Laudon, vd på FK­gruppen, ett konsultbolag inom fönsterbranschen.

Han säger att hus, byggda före och efter miljonprogrammet, har fönster som ofta går att renovera. Med miljonprogrammets hus är det dock annorlunda.

– Under miljonprogrammet skulle ett mycket stort antal bostäder byggas under kort tid och då var det svårt att få fram bra råvaror i byggbranschen. Därför har byggnader, uppförda under 1960­ och 1970­talen ett mycket stort underhållsbehov och fönstren är inget undantag. De behöver nästan alltid bytas, säger han.

Han ger rådet att anlita en konsult som kan bedöma fönstrens status innan man i föreningen bestämmer sig för att antingen byta eller också renovera dem. Miljonprogrammet innebar bland annat att det nu finns väldigt mycket fönster av låg kvalitet, något som nu börjat märkas på allvar.

– När det gäller miljonprogrammet finns det väldigt många fönster, som har nått sin tekniska livslängd. Det blir

omöjligt att uppfylla klimatmålen utan att byta alla undermåliga fönster, säger Mikael Laudon.

När det gäller äldre fastigheter, byggda före 1960, menar Mikael Laudon att det i många fall kan vara bättre att renovera, eftersom dessa fönster ofta är gjorda av kärnvirke, som håller praktiskt taget hur länge som helst. Förutsättningen är dock att fönstren har underhållits på ett tillfredsställande sätt.

– Att måla sina träfönster är väldigt viktigt. En tumregel är att målning bör göras vart sjunde år för att fönstren ska må riktigt bra, säger Mikael Laudon. En underhållsplan är bra att ha och att följa.

– Men, säger Mikael Laudon, nya bostadsrättsföreningar kommer med en underhållsplan, men det är oftast en skrivbordsprodukt där man utgår från ekonomisk livslängd på, till exempel fönster, och detta har ofta ingenting med verkligheten att göra.

Därför är det bra om styrelserna i nya bostadsrättsföreningar ser över och eventuellt justerar underhållsplanen så att den tar hänsyn till, exempelvis fönstrens, förväntade tekniska livslängd.

Det är många olika saker som gör att husen slits. En fastighet skyddas mot yttre åverkan av tak, fasad och fönster. Fastigheten får slitage av värme, kyla, vatten och UV­strålning.

Mikael Laudon, vd på FK-gruppen

Bruna fönster Brf Trasten efter bytet ….. och denna bild är denna är tagen efter. Ljusinsläppen är större och med moderna energiglas sparar man energi. Byggnaden har också fått tillbaka sitt originalutseende.

Bruna fönster, Brf Trasten, före bytet Vid en tidigare renovering hade Brf Trasten i Stockholm fått så kallade insticksfönster, som gör att karmarna blir kraftigare och glasrutorna mindre. Denna bild är före bytet…..

FOTO: PATRIK BERGHOLZ

Grönt fönster, Trasten, före byte Gör man ett fönsterbyte kan man också förändra och förbättra utseendet på fönstren. Fönstren hos Brf Trasten i Stockholm såg före bytet ut såhär...

Hållbarheten på nya fönster måste vara lång, men det krävs också hög kvalitet på fönsterrutorna, hög säkerhet samt god funktion. Värmekostnaderna hålls nere om fastigheten är energieffektiv. Att byta fönster kan i slutändan spara pengar och gör bostäderna mer trivsamma året runt.

– Slitage på fönstren kommer sakta men säkert efter många år. Det blir nödvändigt att se över sina fönster om det blir fukt, kallras eller att fönsterkarmarna är skadade. Kommer man nära fönstret och man känner att det blir kallt, har man troligen fått kallras, säger Mikeal Laudon.

Kallras kan förebyggas genom att välja fönster med låga U­värden. Dock medför det ofta att man istället riskerar utvändig kondens på glasen, vilket kan motverkas med rätt glasval.

Fötterna blir kalla eftersom golven kyls ner. Uppvärmningskostnaderna stiger när bostradsrättshavarna försöker höja värmen för att kompensera för kylan.

Med fönsterbyte sparar föreningen energi och inomhusklimatet blir bättre. Slitaget på miljonprogramsfönstren kommer nu, efter cirka 50 – 60 år, eftersom fönstren fått utstå många prövningar i olika väderförhållanden. Vid byte är det förstås bra att få så energieffektiva fönster som möjligt med lågt U­värde. U­värde är ett mått på energiförlust. Energigenomsläppet är mindre ju lägre U­värdet är. 1,2 eller lägre har ett energifönster med tvåglasfönster i U­värde. U­värdet 0,9 har ett fönster med energiklass

A. Ett äldre tvåglasfönster har U­värde 2,3 – 3, ett modernt tvåglasfönster har U­värde 1,5 och ett vanligt treglasfönster utan energiglas har 1,1 – 1,2.

Inomhusklimatet blir bättre med nya fönster eller nya fönsterrutor. Sjunkande ljudnivå från vägen och lägre uppvärmningskostnader kommer också med mer moderna fönster.

Om man nu ska byta sina fönster – vad ska man tänka på?

– Om man byter material behövs bygglov. Många vill byta från träram till aluminium, eftersom detta material är praktiskt taget

Grönt fönster Brf Trasten efter bytet … och efter bytet såhär. Fönsterrutorna blev större och de välvda överljusen fick tillbaka sina glas.

underhållsfritt. Ibland kan det dock vara svårt att övertyga byggnadsnämnderna i de olika kommunerna om att aluminium i dag kan ha samma utseende som trä. Man förändrar alltså inte byggnadens utseende på grund av materialbytet.

En annan sak att tänka på är ventilationen, speciellt i hus, byggda på 1800­talet, men även andra hus med självdrag.

– Det är vanligt att man i självdragshus underdimensionerar luftintaget på grund av att spaltventilerna är för små.

Asbest är en annan sak att ta med i beräkningen. Det användes i byggbranschen från 1920­talet ända fram till början av 1990­talet. Som mest användes asbest under åren 1960 till 1980, alltså under hela miljonprogrammet. Sanering av asbest gör att fönsterbytet kan bli dyrare än man tänkt sig från början.

Att satsa på kvalitativt bra fönster är naturligtvis en bra idé. Men det finns något som är ännu viktigare.

– Rätt montage är det allra viktigaste. Om det blir vattenläckage mellan fönster och fasad är det nästan aldrig fönstrets fel, utan det beror på felaktigt montage. Många använder i dag fogskum för tätning mellan vägg och fönster, något som vi inte rekommenderar. Mikael Laudon rekommenderar istället mineralullsremsa samt en mjukfog längst in mot rummet.

Hur väljer man då ut den entreprenör som ska montera fönstren?

– Om företaget är certifierat enligt BF9K (numera BKMA) betyder det att entreprenören har bra ordning på sina papper. Det säger inte något om yrkesskicklighet, men det kan ändå betraktas som en kvalitetscertifiering. Man bör alltid utgå ifrån att man får det man betalar för. Ett alltför lågt anbud kan betyda bristande kompetens hos montörerna.

Försäkra er också om att montörerna använder legitimationen ID06. Liksom det mesta inom byggbranschen är fönsterbyte ett mer komplext åtagande än man kanske tror. Att ta hjälp av en konsult med erfarenhet av fönster, kan vara en bra idé.

– Konsulten kan hjälpa till med allt från besiktning av fönstren till förfrågningsunderlag och värdering av de inkomna offerterna samt projektledning, när entreprenaden väl har kommit igång, berättar Mikael Laudon. Han rekommenderar också att man anlitar en besiktningsman när arbetet är slutfört.

– Det bör dock inte vara någon från det konsultbolag som har haft hand om projektledningen utan man bör välja en besiktningsman från någon annan firma, eftersom det annars lätt kan bli diskussion om jäv.

Seriösa konsulter skriver avtal enligt bestämmelserna i ABK 09. Det är ett standardavtal, utarbetat av Byggandets Kontaktkommitté (BKK). Det reglerar bland annat konsultbolagets skyldigheter gent emot beställaren.

Vad kostar då ett fönsterbyte?

– I en förening med över 50 lägenheter brukar vi räkna med cirka 12 000 kronor exklusive moms per fönster i normalfallet, säger Mikael Laudon.

När det gäller mindre föreningar blir det ofta lite dyrare.

– Det beror på att varje objekt är unikt för entreprenören. Det gäller att logistiken fungerar och att man arbetar så snabbt och metodiskt som möjligt. De första trapphusen blir som en läroperiod och ger oftast inte entreprenören någon vinst. Efter de första trapphusen har man lärt sig hur logistiken ska fungera. Men i den lilla föreningen är jobbet nästan slutfört när logistiken fungerar som bäst. Detta gör att det ofta blir dyrare per fönster för den lilla föreningen än för den stora.

När fönsterbytet är klart kan man räkna med att fastighetens värde ökar. Design, säkerhet och kvalitet värdesätts av både bostadsrättshavare, köpare och banker. Fönsterbyte gör bostadsrättsföreningen mer attraktiv. Ur energi­ och värmesynpunkt är nya fönster en god investering och det kan också sänka försäkringspremien, då nya fönster anses vara säkrare mot brand och inbrott. Fastigheten får också ett mer vårdat utseende samtidigt som bullernivån minskar och säkerheten ökar. n

FOTO: PATRIK BERGHOLZ

Över 130 år gammalt hus fick nya fönster vid renovering

Det över 130 år vackra, gulrappade, huset vid Stationsgatan i Luleå har blivit som nytt. Huset har försetts med nya energifönster, tilläggsisolering och ny puts. Det är Brf Luleåhus 18 som äger den gamla byggnaden, som består av sex lägenheter. I bostadsrättsföreningen finns ytterligare ett större och nyare hus med 43 bostadsrätter.

TEXT INGER EVERTSON

● År 1892 byggdes det hus som i dag är en del av Brf Luleåhus 18. Vid en omfattande renovering nyligen har fönstren blivit mer energieffektiva och fasaden har fått bättre isolering och ny puts.

– Det är stor skillnad på fönstren efter ombyggnaden, dock inte utseendemässigt, säger Stefan Rönnbäck, medlem i styrelsen. Han har dokumenterat hela ombyggnadsprocessen i text och bild.

– Tidigare hade vi målade träfönster, men i dag har vi träfönster med aluminiumbeklädd utsida. Utseendemässigt kan man inte se skillnad, men vi har fått moderna 3­glasfönster med energiglas, vilka är vridbara utåt. De är konstruerade på ett sådant sätt att man behöver inte ta bort något på fönsterbrädan när man öppnar fönstren. En väldigt smart konstruktion. Både de övre

och nedre fönsterpartierna är öppningsbara var för sig, säger Stefan Rönnbäck.

Tidigare hade man 2+1. Det betyder att två av glasen sitter i ett paket medan det tredje går att sära från de två andra.

Fönstren är specialbeställda. Varje fönster består av fyra glasgenomsläpp, där de nedre delen av fönstret är öppningsbart. Varje fönster består av fyra kassetter. Fönstren är också försedda med spaltventiler. Färgen är samma som den var tidigare.

– Huset är varken K­ eller Q­märkt, men stadsarkitekten har betraktat det som värt att bevara, vilket gjorde att vi inte fick ändra utseendet på fasaden. Det betydde att proportionerna på fönstren inte fick ändras, utan de skulle se ut precis som de gjorde tidigare, däremot fick vi ändra på materialet, så i dag har vi träfönster med

FOTO: STEFAN RÖNNBÄCK

FOTO: RIKSBYGGEN

Tema: Fönster

aluminiumbeklädnad utvändigt, säger Stefan Rönnbäck.

Färgen på fönstren samt färgen och stuckaturerna på fasaden skulle se ut som tidigare, vilket de också gör.

– Resultatet har blivit mycket bra.

Eftersom man inte ändrade något i utseendet på huset behövdes inte heller något formellt bygglov utan endast en bygganmälan till miljö­ och byggnadsnämnden.

Fönsterglasen är plana energiglas. Det fanns inget krav på att det skulle vara kulturglas.

Renoveringen slutfördes i november 2022 och tog cirka ett halvt år.

– Före renoveringen hade vi tankar på att vi bara skulle renovera fönstren. Men det visade sig att de var i ganska dåligt skick, så vi tog beslutet att byta när vi ändå renoverade fasaden och det har vi inte ångrat.

Senast huset renoverades var 1987.

– Då bildades bostadsrättsföreningen och det byggdes ett nytt hus i anslutning till det gamla. Förutsättningen för detta var att det gamla huset renoverades samtidigt. Därför har vi i dag två hus med sammanlagt 49 lägenheter, berättar Stefan Rönnbäck.

Hela renoveringen 2022 blev en komplex historia. Ytterfasaden är putsad och innanför finns en timmerstomme och spiktegel. All gammal puts och spiktegel knackades bort. Det visade sig då att många spikar som höll teglet hade rostat sönder, med stora sprickor i putsen och även putsutfall som följd. Innan den nya putsen sattes på plats lades 50 mm tilläggsisolering.

De stigande energipriserna gör att bostadsrättsföreningen välkomnade ett mer energisnålt hus, vilket blir följden av energiglasen i fönstren och den nya isoleringen.

Nu återstår lite uppsnyggning runt huset. Asfaltering med kantsten och markåterställning av gräsytor blir nästa projekt för bostadsrättsföreningen. Granitsockeln på huset kommer också att ses över. Medlemmarna i bostadsrättsföreningen har varit intresserade och engagerade i ombyggnadsprocessen.

Hela entreprenaden har skötts av Riksbyggen på uppdrag av Brf Luleåhus 18, som är en helt fristående bostadsrättsförening. Underentreprenör har byggföretaget Jekab varit.

Föreningen har tagit lån för att finansiera renoveringen och man har också höjt avgiften med några procent. n

Vi tar hand om er fönsterentreprenad

Från

tillverkning till installation

Visste du att... ...vi även har solskyddsglas och smarta

Svensktillverkat sedan 1986

Fönster på rad. Lägg märke till ventilerna mellan de stora och de små fönsterpartierna.

Det nya fönstret är på väg att lyftas på plats.

FOTO: STEFAN RÖNNBÄCK

FOTO: STEFAN RÖNNBÄCK

Tak och fasad

– 10 tips till bostadsrättsföreningen

När vårsolen tittar fram och kylan börjar släppa greppet är det lämpligt att göra den årliga turen och ta en titt på hur föreningens fastigheter klarat vintern. Här kommer några av Bo bättres tips på vad som kan vara viktigt att tänka på.

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

1. Väder och vind sliter hårt på fasaden under vintern. Leta efter sprickor i puts eller murbruk om fasaden är putsad eller i tegel. När det gäller träfasad leta efter mörka fläckar och kolla brädor som verkar sitta löst. Gör en fasadtvätt om det ser ut att behövas. Tänk på att smuts binder fukt till fasaden. Rena fasader ökar också trivseln.

2. Dokumentera enkelt genom att ta bilder med mobilen och skriv upp var skadan sitter. Då är det lättare att komma ihåg var skadorna fanns när de ska åtgärdas. Ta även en titt nere vid husgrunden där det kan bli vattenansamlingar.

3. Titta på balkongernas betongplattor och fästen. Det kan även vara lämpligt att be bostadsrättshavarna att meddela om de kan se några skador. Det är enklare och billigare att åtgärda skador desto tidigare de upptäcks. Även små sprickor i betongen och mindre rostangrepp är viktigt att kontrollera.

4. Finns det misstankar om sättningsskador i fastigheten kan det behöva göras en okulär besiktning av sprickorna. Det kan ge ett litet underlag för att ta beslut om det behöver göras en större sättningsutredning eller åtgärder.

5. Ibland är det lämpligt att det görs en professionell statusbesiktning av fasaden, för att få en helhetsbild och kunna fatta kloka beslut om prioriteringar. Det ger också en möjlighet att kunna samordna projekt för att hålla totalkostnaden nere.

6. En besiktning av taket efter vintern bör göras årligen. På ett tak med tegel eller betongpannor bör det kontrolleras om det finns pannor som spruckit.

7. Finns det påväxt av mossa bör den tas bort. Mossan hindrar vatten från att rinna av. Bildas det fuktansamlingar är risken stor att fukt tränger in, inte bara under taket utan även i fasad och stomme.

8. Kontrollera också att det inte blivit skador efter snöskottning eller borttagning av is. Ser taket slitet ut kan det vara dags att det görs en professionell takbesiktning. Glöm inte att se till att det finns fungerande skyddsanordningar. Om de saknas eller är undermåliga och det upptäcks då sotare eller andra yrkespersoner kommer för att sota, utföra reparationer eller röja kan det ställa till med problem. Säkerhetskraven måste vara uppfyllda om yrkespersoner ska gå upp och arbeta på taket. Och det är föreningens ansvar att taket är säkert!

9. Se till att det finns skydd på skorstenar som hindrar att fåglar bygger bon. Det kan leda till att rök­ och ventilationskanaler proppas igen, vilket kan ställa till med problem och ta tid att åtgärda. Det är främst kajor och starar som brukar välja skorstenen som boplats.

10. Missa inte att kontrollera hängrännor och stuprör. Under vintern kan vatten ha frusit till is och orsakat skador. Den typen av skador bör åtgärdas snabbt så inte fasaden tar skada. Glöm inte att rensa hängrännorna från löv, skräp och annat. n

Sverige har 10 000-tals läckande tak Inget av dem är levererat och monterat av oss

• Tak Compagniet är väl etablerat sedan 1983. Vi fyller 40 år 2023.

• Vi har lagt mer än 5 300 000 m2 tak i Sverige

• Med över 40- års erfarenhet av utveckling, renovering och projektledning av takarbete, ger det våra kunder ett tryggt val vid renovering av deras tak.

• Vi är specialister på tegeltak och betongtak.

• V i levererar kompletta tak med taksäkerhet, takavvattning, plåtarbeten, takfönster med mera.

BRF FJÄDERN, NACKA

Tak Compagniet lade om 9.000 m2 tak. Det är utfördes mycket professionellt och helt utan anmärkningar och dessutom fullt färdigt på 5 månader. Personalen var väldigt trevliga och hade en fantastisk ordning på arbetsplatsen.”

Vi vågar påstå att Tak Compagniet är det tryggaste och lönsammaste alternativet.

BRF RÖDSHÖJDEN, STRÖMSTAD

8.500 m2 råspont, papp, läkt, 2-kupiga betong pannor, taksäkerhet, vattenavrinning samt tillhörande plåtarbeten. Arbetet utfört helt utan anmärkningar.

Vi f finns i hela Sverige!

Dusko Susnjar ordförande Brf Fjädern Nacka

Exempel på ett av våra projekt

Exempel på ett av våra projekt

Minska värmekostnaden med 30-50 %

Just nu!

Kostnadsfri energi- och ventilationsrådgivning (värde 5.300 kr)

Ring 08-756 69 69 info@skorstensbolaget.se

Värmeåtervinning sparar pengar och ger bra inneklimat

Återvinn värmen i er frånluft med CleanAir24 FTX - marknadens smartaste val för självdragsfastigheter.

Så här ökar värmeeffektiviteten:

CleanAir24-FTX i korthet

• Konvertering från självdragsventilation till ventilation med värmeväxling

• Värmeväxlingen sker i befintliga kanaler så att inga skrymmande aggregat behövs

• Inga förstörande ingrepp i fastigheten - ingen håltagning eller nya schakt genom huset behöver göras

• Frisk luft från taket värms upp med hjälp av frånluften

• Filtrerad och tempererad tilluft ger bra innemiljö

• 30-50 %lägre uppvärmningskostnad

Självdragsventilation

• Minst 3 gånger renare, filtrerad och frisk luft

• Värme på vintern och frisvalka på sommaren

• Eliminerar matos, fukt och skadliga föroreningar

• Minskar risken för radon, fukt och mögel

”Tycker verkligen om konceptet som spar på naturresurser och ger bra inneklimat. Installerat Clean-Air24 FTX och är mycket nöjd med luftförbättringen och arbetet från Skorstensbolaget. Rekommenderar starkt systemet till alla som vill ha bättre och renare tilluft och inneklimat och samtidigt minska klimatpåverkan.”

- Hugo Hofer, f.d. självdragshus, Östermalm

”Skorstensbolaget har gjort ett mycket bra jobb gällande glidgjutning av våra rökkanaler och renovering av kakelugnar. Projektet löst med hög kvalitet, utmärkt kommunikation, inga tillkommande kostnader, leveranstiden som hölls. Tack för mycket bra samarbete!”

- Erik Hay, självdragshus med 23 kakelugnar, Södermalm

bygger på tillförsel av kall, smutsig tilluft från gatan som sedan måste värmas upp i bostaden.

Med CleanAir24-FTX tas den filtrerade tilluften från taket och värms upp av återvunnen värme innan den kommer in i bostaden.

Problem med matos i kök och bostadsrum?

Från kolfilterfläkt till riktig ventilation

Många fastigheter med självdragsventilation har otillräckliga kolfilterfläktar installerade i köken. Kök24 är lösningen!

• Konvertering av befintliga kolfilterfläktar till riktig, aktiv ventilation

• OVK-godkänd, patenterad lösning

• Frisk luft istället för matos, fukt och sotpartiklar

Offertförfrågningar: info@skorstensbolaget.se

ROT-avdrag kan utnyttjas vid debitering direkt till bostadsrättsinnehavarna.

Renovering av kanaler och kakelugnar

Vi tätar och renoverar kakelugnar och skorstenskanaler med vår egen metod SafeSeal som möjliggör kanalrenovering utan smutsig och kostsam håltagning i bostadsutrymmen eller kakelugnar som behöver demonteras.

• Ingen håltagning i lägenheter

• Infraljusfilmning vid besiktning

• Fräsning och rensning av kanaler

• 40 år utan reklamationer

• Gjutning av nya skiljeväggar

• Trygghetsgaranti

ROT-avdrag kan utnyttjas vid debitering direkt till bostadsrättsinnehavarna.

Före och efter renovering med SafeSeal

Renoverade kanaler ger också förutsättningar för bättre fungerande ventilation med bättre inomhusluft, lägre radonhalter, sänkta värmekostnader och frisvalka sommartid.

Vi gör rent efter oss!

De enda spår vi lämnar efter oss i lägenheter och gemensamma utrymmen är ett väl utfört arbete! När vi är klara med det vi ska göra städar vi rent efter oss och ställer vi tillbaka det vi eventuellt behövt flytta på.

Kontakta oss!

Ring 08-756 69 69 info@skorstensbolaget.se

Läs mer på hemsidan! Skanna koden med mobilens kamera.

”Renoverat imkanaler & rökkanaler till 16 lägenheter , väldigt bra över förväntan. Väldigt prisvärda, seriös offert och enkla att ha göra med. Bra stöd genom hela vägen.”

- RC, BRF Lägret 11, Riddargatan 49, Stockholm

info@skorstensbolaget.se

”Hjälpt återställa samt täta 2 x rökkanaler till kakelugnar efter annan firma som gjutit stopp och fastnat med verktyg. Sannolikt en av de bästa leverantörerna jag har gjort affärer med. Utmärkt relation med kontaktpersonen, duktiga hantverkare som slutförde arbetet på ett mycket bra sätt. Betyget är tveklöst en femma!”

- Roger, BRF Birger Jarlsgatan 100

Tilläggsisolera och minska energiförbrukningen i din förening

Tilläggsisolering på vinden är den bästa lösningen för att minska energiförbrukningen och sänka föreningens uppvärmningskostnader. Det är en effektiv åtgärd som har mycket snabb återbetalningstid och är en investering för framtiden.

En tilläggsisolering av vinden ger:

• Direkt sänkta uppvärmningskostnader.

• Behagligare lägenhetsklimat.

• Lägre energiförbrukning som ger mindre miljöbelastning.

• Mycket god ljudisolering.

• Snabbast återbetalningstid av olika energisparåtgärder.

• Fortsatt besparing år efter år efter år.

Vi på ENIVA Isolerproffs är störst i Sverige på lösullsentreprenader och har 40 års erfarenhet av energieffektiva lösningar i klimatskalet. Vi använder hållbara material för mindre miljöbelastning och är certifierade enligt kvalitetsprogrammet ”Behörig lösull”.

Kontakta oss så gör vi en kostnadsfri isoleringsbesiktning och åtgärdsbedömning med besparingskalkyl för din förening. Titta gärna på vårt kostnadsfria webbinarium om hur du kan energieffektivisera klimatskalet.

40 år med energieffektivisering 1983 - 2023

Tema ventilation

När frågor om ventilation står på styrelsens agenda är det viktigt att ta reda på vad de boende tycker och kontrollera om det finns problem eller missnöje.

Otäta ventilationsrör ibland i kombination, med gamla fläktar kan vara en orsak till att det är kallt, luktar matos och energikostnaderna är onödigt höga.

Få koll på ventilationen →

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

Ventilationen är föreningens ansvar

Bostadsrättsföreningen är skyldig att hålla ventilationen i sina fastigheter i gott skick. Det innebär att utföra nödvändiga reparationer och se till att det löpande underhållet sköts. I ansvaret ingår även att se till att OVK, obligatorisk ventilationskontroll utförs regelbundet.

● Det händer att bostadsrättsföreningar försöker överlåta ansvaret för ventilationskanalerna i fastigheten på bostadsrättshavarna genom att ändra i stadgarna. Men det är ett ansvar som aldrig går att överlåta. När det gäller OVK är det viktigt att den genomförs regelbundet enligt angivna årsintervaller och de brister som upptäcks ska åtgärdas.

– Hur ofta OVK ska genomföras beror på vilken typ av byggnad det gäller och vilken typ av system som är installerat säger Hans­Olof Karlsson Hjorth på Boverket. Flerbostadshus med självdragssystem samt F­ och FX­system ska besiktigas var sjätte år. Medan flerbostadshus med FT­ och FTX ska besiktigas vart tredje år.

Fördelen med OVK­kontrollen är att det upprättas ett protokoll där det framgår om det finns brister som är nödvändiga att åtgärda. Besiktningsprotokollet ska skickas till kommunen som är tillsynsmyndighet.

Bostadsrättsföreningen ansvarar även för kostnaden för OVK och för att de brister och anmärkningar som tas upp vid besiktningen åtgärdas.

– OVK­kontrollanten ger ett omdöme som visar hur akut det är att åtgärda bristerna och hur de ska göras, säger Hans­Olof Karlsson Hjorth. Föreningen kan även få förslag på åtgärder som kan spara energi.

Upptäcks det att allvarliga brister som kommit upp på en OVK inte åtgärdats kan kommunen som är tillsynsmyndighet utdöma åtgärdsföreläggande som kombineras

med vite. Anledningen till att det ställs krav på OVK beror på att dålig ventilation kan leda till att människor drabbas av hälsobesvär. Dålig inomhusmiljö orsakas ofta av hälsofarliga ämnen som avges från byggmaterial, möbler, mögel, radion och andra luftföroreningar. Finns det en hög fukthalt i byggnaden och i inneluften kan det också påverka inomhusmiljön. Det finns undersökningar som visar att är det riktigt illa kan luften utomhus på en normalt trafikerad gata i stan vara renare än luften i ett vardagsrum.

– Det är viktigt att värna om att ha bra en inomhusmiljö i fastigheten, säger HansOlof Karlsson Hjorth. Sänks värmen i en stor lägenhet med självdrag finns risk för att ventilationen fungerar sämre. Det kan i sin tur leda till risk för fuktskador.

– Bostadsbristen gör att det ofta bor fler i lägenheterna än vad de är dimensionerade för, vilket kan göra att det behövs ökat luftflöde för att inte inomhusluften ska bli ohälsosam.

När frågor om ventilation står på styrelsens agenda är det viktigt att ta reda på vad de boende tycker och kontrollera om det finns problem eller missnöje.

– Gå husesyn, prata med de boende där det finns problem, säger Hans­Olof Karlsson Hjorth. Styrelsen bör se till att väl informera de boende om vad som är viktigt för att bibehålla en god inomhusmiljö och varför vissa åtgärder görs. Det finns undersökningar man kan göra i befintliga byggnader. Vi samarbetar just nu med energimyndigheten som har en kampanj där energieffektiv ventilation ingår.

Information om Energieffektiv ventilation finns på Energimyndighetens hemsida, https://www.energimyndigheten. se/energieffektivisering/husguiden­fordig­som­vill­energieffektivisera­ditt/minska­behovet­av­varme­och­varmvatten/ ventilation/n

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

"Finns det en hög fukthalt i byggnaden och i inneluften kan det också påverka inomhusmiljön. Det finns undersökningar som visar att är det riktigt illa kan luften utomhus på en normalt trafikerad gata i stan vara renare än luften i ett vardagsrum"

Hans-Olof Karlsson Hjort Boverket

FOTO: UNSPLASH

Läckande ventilation – ett onödigt men vanligt problem

Upp mot 80 procent av frånluftskanalerna läcker i svenska bostadshus byggda före 1990. Det innebär onödiga kostnader och dålig inomhusluft för många. Källa: Energimyndigheten.

Vad är kanaltätning?

Kanaltätning är en metod som tätar och återställer funktionen i en byggnads ventilationssystem. Täta ventilationskanaler ger ett friskare inomhusklimat och bättre boendehälsa. Utöver det finns ett miljöoch kostnadsperspektiv. Med täta kanaler kan fastighetens energikostnader sänkas och leda till godkänd OVK.

Hur fungerar kanaltätning?

En “strumpa” fylld med kompositmaterial förs in i ventilationskanalen, blåses upp och bildar på plats ett nytt tätt rör på insidan.

Kompositmaterialet använder hela ventilationskanalens storlek och klarar både böjar och övergångar mellan olika diametrar utan problem. Det klarar även rörelser och sättningar i byggnaden.

”Metoden kan användas för alla typer av ventilationskanaler och i alla typer av byggnader. Den klarar alla typer av rör samt direkta övergångar, S-kurvor och T-kors mellan dessa. ”

Ventilationssystemens ABC

Det kan skilja en del mellan olika ventilationssystem inte minst när det gäller vilken typ av åtgärder som krävs för att säkerställa att det är rätt luftflöde i varje lägenhet. Enligt lagen ska ett ventilationssystem hållas i sådant skick att det alltid uppfyller sitt ändamål. Grundregeln är att det, utan obehagligt drag, ska tillföras uteluft med 0,35 liter per sekund och kvadratmeter i en bostad.

● – Luftkvaliteten har en direkt inverkan på vår hälsa, säger Hans­Olof Hjorth på Boverket. Skälet till att det ska finnas ett visst luftflöde är för att vissa ämnen ska försvinna. Nya möbler, datorer, växter, rengöringsmedel och annat släpper ifrån sig partiklar som kan förorena luften. För en lekman kan det vara svårt att avgöra vilken typ av system som finns i fastigheten. Ofta är byggåret avgörande för vad som installerats.

– Ventilationskraven har genom årens lopp varierat en del, säger Thomas Oltnäs på Swegon. Sjävdragssystem är vanligast i äldre fastigheter. F­system ­ ventilation med mekaniskt frånluft­system blev dominerande under 60 och 70­talet då det infördes krav på luftväxling i bostäder i takt med att man började bygga mer välisolerade hus vilket krävde bättre ventilation.

F­ventilation innebär att fläktar automatiskt drar ut luft ur huset. Medan ny luft kommer in i huset via ventiler i fasaden eller fönstren, ofta i sov och vardagsrum. I takt med att värmekostnaderna ökade lanserades FTX­systemet som är ett ventilationssystem med värmeåtervinning som består av två fläktar ­ en till­ och en frånluftsfläkt.

– Ventilation med FTX­system var vanlig i nästan all nyproduktion under 80­talet och ända fram till mitten av 90­talet, säger Thomas Oltnäs på Swegon. Därefter började man med att installera lite olika typer av ventilationslösningar.

– I exempelvis ett FTX­system kommer luften in centralt och värmen från inomhusluften återvinns, genom att värma den kalla uteluften som sedan blåses in i bostaden, säger Andreas Martinsson Björkdahl på Svensk Ventilation. Självdragssystem bygger på att den varma luften stiger uppåt och lämnar bostaden genom olika kanaler. Det skapas ett undertryck som gör att frisk luft tränger in via friskluftventiler samt otätheter i golv, väggar och fönster.n

Energieffektivisering av ventilation – alternativen

Nu när energipriserna skjuter i höjden börjar de flesta bostadsrättsföreningar att se över vad som kan göras för att sänka värmekostnaderna både kort­ och långsiktigt. Men när det gäller ventilationen är det flera olika faktorer som avgör vilka åtgärder som är lämpliga och lönsamma.

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

● – I samband med energikrisen kommer ibland frågan varför man inte kan stänga av ventilationen, men det ska man inte göra, säger Andreas Martinsson Björkdahl på branschorganisationen Svensk Ventilation. Syftet med ventilation är att den ska tillföra frisk luft och avlägsna förorenad luft. En byggnad behöver dessutom ventileras för att det inte ska uppstå fuktproblem som kan leda till mögel och andra skador.

F­system, mekaniskt frånluftsystem, innebär att det vanligtvis sitter en fläkt på taket, som suger ut luften genom att det skapas undertryck i huset. Luften kommer in genom exempelvis fönsterventilerna.

FX­system, mekanisk frånluftsventilation med värmeåtervinning. Kombineras med exempelvis en frånluftsvärmepump för att återvinna en del av den värme som leds ut med ventilationen.

FT­system, mekaniskt till­ och frånluftsystem, innebär att det finns två olika fläktar som både driver in och suger ut luft ur huset men utan värmeåtervinning.

FTX­ventilation, mekaniskt tilloch frånluftsystem, som består av två fläktar ­ en till­ och en frånluftsfläkt. Fläktarna ventilerar byggnaden i två separata kanaler. Värmen återvinns genom en växlare mellan de två kanalerna. Endast värmen återanvänds ­ aldrig luften.

Möjligheter att byta ventilationssystem eller göra energibesparande åtgärder på det befintliga systemet varierar beroende på vad som finns installerat i fastigheten. Med hjälp av värmeåtervinning går det exempelvis att ta tillvara på 85 procent av värmen i frånluften. Det går även att göra besparingar genom att installera en frånluftsvärmepump.

Thomas Oltnäs

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

F, FT, FX och FTX - så fungerar dessa:

FAKTA

– Det man bör tänka på är att ett centralt FTX­system kräver fysisk plats för att det ska gå att dra ventilationskanaler, säger Andreas Martinsson Björkdahl. Men det finns exempel där man i samband med att det gjorts tilläggsisolering använt utrymmet mellan fasad och innervägg för att dra kanaler. Alternativt går det att sätta in lägenhetsbaserade ventilationsaggregat i varje lägenhet.

Ska ventilationssystemet bytas ut är det viktigt att tänka på att det kan krävas ett bygglov. Ett bra alternativ om fastigheten är försedd med någon form av mekanisk ventilation kan vara att optimera systemet. Om delar i det befintliga systemet är uttjänta eller gamla kan det löna sig väl att byta ut dessa mot ny mer energieffektiv utrustning, som exempelvis aggregat, fläktar och värmepumpar.

– I äldre fastigheter med mekaniskt frånluftsystem kan man minska energiförbrukningen genom att byta till moderna takfläktar med utomhuskompenserad temperatur och tryckstyrning, säger Thomas Oltnäs på Swegon. Det är i allmänhet en lönsam åtgärd med en relativt kort återbetalningstid.

Nackdelen med ett F­system eller självdrag är att all värme går rakt ut ur huset, vilket i princip innebär att man eldar för kråkorna. Det som brukar rekommenderas och även visat sig fungera väl i olika projekt är att installera FTX­aggregat i varje lägenhet. Uteluften tas då in genom fasaden och dras via en kanal in i lägenheten där den passerar filter, värmeväxlare, eftervärmare

och fläkt innan den distribueras ut i sovrum och vardagsrum. De boende kan själva sköta filterbytet och det är en betydligt enklare metod jämfört med om det ska installeras ett centralt FTX­system.

I nyproduktion är det väldigt vanligt att det installeras i flerfamiljshus. Det används även i flerfamiljshus där det görs åtgärder för att exempelvis få bort radon. Metoden funkar ofta bra i miljonprogramfastigheter.

När det görs åtgärder som exempelvis tilläggsisolering med diffusionsspärr i kombination med fönsterbyte eller isolering av vind för att minska energiåtgången gäller det att ta ett helhetsgrepp. För med stor sannolikhet kommer det att påverka luftflödet i lägenheter och fastigheten.

– Fuktrelaterade problem på grund av bristfällig ventilation efter den här typen av åtgärder är vanligare än man tror och om den fuktiga luften stiger i bjälklaget kan det leda till att det bildas mögel, säger Thomas Oltnäs på Swegon.

Underhåll och rengöring av kanaler, filter och värmeväxlarytor kan även minska energianvändningen och göra att kostnaderna sänks.

– Filterbyten är viktigt likaså att det är rätt filterklass som används, säger Thomas Oltnäs. Ett dåligt filter kan göra att systemet drar mer energi eller att det inte gör det jobb som förväntas. Skötsel är överhuvudtaget viktigt för att systemet ska fungera optimalt.

Andra åtgärder som kan minska energianvändningen är exempelvis behovsstyrd ventilation. Det är något som länge funnits på skolor och kontor samt i kommersiella lokaler. Det har även visat sig ha många fördelar när det används i bostäder.

– Belastningen i bostäder är av lite annan karaktär än den i kommersiella lokaler framför allt gällande betydligt högre fuktbelastning. säger Thomas Oltnäs. Fuktalstring är en bostadsfastighets värsta fiende. Den kommer framför allt ifrån människor, dusch, tvätt och matlagning vilket innebär att det verkliga ventilationsbehovet periodvis är högre än det dimensionerade normalflödet för bostaden.

– Vid energirenovering är installation av lägenhetsbaserade FTX­aggregat en enklare lösning jämfört med centrala ventilationsaggregat då man inte är beroende av att dra kanaler genom hela fastigheten på samma sätt, säger Thomas Oltnäs. Då kan man lösa kanaldragningen med uteluft och avluft för respektive lägenhet på ett betydligt enklare sätt.

– Det här ingen ny metod, den kom redan på 70­talet i samband med oljekrisen.

– För att få en bättre överblick av fastighetsdriften och larmhantering kan man även koppla upp ventilationsaggregaten till fastighetens drift­ och övervakningssystem.

När arbetet med att energieffektivisera ska påbörjas kan det vara bra att kontakta kommunens energi­ och klimatrådgivare. Det är kostnadsfritt och de kan även ge råd och tips när det gäller möjligheter att söka

ekonomiskt stöd för olika åtgärder. n

" Vid energirenovering är installation av lägenhetsbaserade FTX-aggregat en enklare lösning jämfört med centrala ventilationsaggregat då man inte är beroende av att dra kanaler genom hela fastigheten på samma sätt"

Små lägenhetsbaserade FTX­aggregat är en enklare lösning jämfört med centrala. Då behövs det inte dras kanaler genom hela fastigheten.

FOTO: SWEGON

Tema: Ventilation

Bättre luft och lägre kostnader med nya behovsstyrda aggregat

Brf Peppared i Mölndal är en av de föreningar som för några år sedan bytte ut de gamla ventilationsaggregaten som installerades när husen byggdes. De nya som monterats in är energisnåla, tystgående och kan behovsstyras.

– Vi har fått betydligt bättre inomhusklimat, säger Mats Hård, ordförande på Brf Peppared. De nya aggregaten är effektivare, det syns inte minst när man byter filter.

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

● – Brf Peppareds fastigheter består av tretton huskroppar med totalt 64 lägenheter. Radhusen byggdes under 80­talet och då var det vanligt att ventilation med FTX­system installerades i nyproducerade bostäder. Det system som finns i föreningens hus består av mindre aggregat som är placerade i lägenheterna. För cirka sju år sedan började det bli kostsamt och svårt att få tag i reservdelar till aggregaten. De slukade dessutom mycket energi jämfört med

nya modeller som fanns på marknaden. Föreningen beslutade att byta ut ventilationsaggregaten.

För att hitta en bra lösning gjorde föreningen ett grundligt förberedande arbete. Det gjordes en genomgång av det befintliga systemet och man tittade på olika modeller av aggregat som skulle kunna ersätta de gamla. Därefter tog föreningen in offerter från olika företag och det gjordes en upphandling.

– Projektet fungerade mycket bra, säger Mats Hård. Vi valde GK ett av de branschledande företagen.

Det äldre köksplacerade FTX aggregaten som var av märket Bacho Minimaster ersattes med Swegon CASA R2, ett aggregat med hög energiprestanda. Ned­ och uppmontering av aggregaten beräknades ta cirka en dag i varje lägenhet Eftersom de nya aggregaten hade samma bredd som de

befintliga kunde de placeras där de ursprungliga suttit utan att det behövde göras några större förändringar.

– Standardmodellen var i vitlackad plåt säger Mats Hård. Sedan fanns möjlighet för varje hushåll att göra lite tillval på egen bekostnad, exempelvis om man ville ha en rostfri modell.

Bytet var uppdelat i fem steg. Det gamla systemet ovanför spisen monterades ned. Därefter rengjordes alla ventilationsrör i lägenheten. Samtliga ventiler i lägenheten byttes även ut innan det nya systemet monterades. Arbetet avslutades med att det gjordes en finjustering med OVK­ kontroll.

– De nya aggregaten kommer att hålla i minst 25 år innan det åter är dags för ett byte, säger Mats Hård. Men även om de har en lång teknisk livslängd, kommer vi att se till att det finns med i underhållsplanen redan nu.

Det är inte ovanligt att det efter några år väljs en helt ny styrelse i bostadsrättsföreningar. Ofta är det dålig erfarenhetsöverföring mellan avgående och tillträdande ledamöter. Som ny ledamot i styrelsen är det omöjligt att känna till livslängden för olika delar i fastigheten, menar Mats Hård:

– Underhållsplanen är ett otroligt viktigt verktyg för de nya i arbetet med att planera och sköta underhållet, säger han. Kommer det en ny styrelse har man ingen aning om vad som ska göras såvida den inte finns med i underhållsplanen. n

Varför?

Ger lägre driftskostnader

Minskar energiåtgången

Är en miljövänlig metod

Löser lukt- och ljudproblem

Aerosealtekniken är snabb, effektiv och tätar hål och spalter upp till 1,5 cm. De tätade ventilationskanalerna kan tas i drift två timmar efter utförd tätning.

Aeroseal tätningsmedel uppfyller svenska krav för ofarlighet.

"De nya aggregaten kommer att hålla i minst 25 år innan det åter är dags för ett byte. Men även om de har en lång teknisk livslängd, kommer vi att se till att det finns med i underhållsplanen redan nu"

I Brf Peppareds 64 lägen¬heter som byggdes under 80­talet installerades aggregat med FTX­system i varje när de byggdes.

Tema: Ventilation

Täta ventilationskanalerna och bättra på ekonomin

Så mycket som 80 procent av frånluftskanalerna i fastigheter byggda fram till slutet av 1980­talet läcker, vilket kan leda till dålig inomhusmiljö och höga energikostnader. Men vad många inte känner till är att problemet enkelt kan avhjälpas med hjälp av kanaltätning, oavsett material eller konstruktion.

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

● – Vilken typ av ventilationssystem det är i fastigheten spelar ingen roll när det görs en kanaltätning, säger Daniel Neuendorf, Produktionschef på Repipe Kanaltätning. Metoden kräver ingen rivning av väggar eller håltagning i lägenheter. När kanalen är tätad går det ofta att byta till fläktar som drar mindre energi eller skruva ner befintliga fläktar.

Ventilationskanaler kan se olika ut och bestå av olika material beroende på fastighetens ålder. Med tiden uppstår vanligtvis läckage när kanalerna slits, vilket gör att ventilationen fungerar dåligt. Det får till följd att inomhusluften blir sämre, matos sprids mellan lägenheterna och det bildas lätt mögel.

– Det finns fastighetsägare som vet att de har läckage i ventilationskanalerna och därför väljer att installera större fläktar på taket. Syftet är att få den luftväxling som behövs i lägenheterna. Men många av de här fläktarna drar enormt mycket energi

och med dagens priser blir det väldigt dyrt, säger Daniel Neuendorf.

Metoden som används vid kanaltätning är effektiv och mätningar har visat att det ger en avsevärd förbättring. Det finns flera exempel som visar hur stor effekten blir när ventilationskanaler tätas.

– Vi gjorde ett objekt i Enköping. Provtryckningen som sotaren gjorde innan tätningen visade på 259,50 liter per sekund. Efter kanaltätningen låg den på 2,07 liter per sekund.

En annan fördel med metoden är att den går snabbt i jämförelse med exempelvis en traditionell kanalrenovering. Då det bland annat måste göras rivning av väggar och håltagning i lägenheterna, vilket

tar tid och ofta är påfrestande för de boende.

– Vi erbjuder alltid att komma ut och göra en kostnadsfri undersökning med en inspektionskamera, säger Daniel Neuendorf. Då får föreningen som fastighetsägare också en möjlighet att själva se hur kanalerna ser ut.

– Har man murade tegel­, eternit­ eller betongkanaler är det viktigt att göra en

"En annan fördel med metoden är att den går snabbt i jämförelse med exempelvis en traditionell kanalrenovering. Då det bland annat måste göras rivning av väggar och håltagning i lägenheterna, vilket tar tid och ofta är påfrestande för de boende"

inspektion. I exempelvis en murad kanal vittrar ofta murbruket sönder mellan tegelstenarna. Det kan också bli sättningar med sprickbildning eftersom det saknas flexibilitet i den här typen av material.

En kanaltätning går relativt snabbt. När inspektionen är klar rengörs kanalerna om det är nödvändigt. Strumpan anpassas efter kanalens utformning och material. Tätningsprocessen består sedan av tre steg. Först fylls en strumpa vävt material, med en polymer som fördelas i strumpan med hjälp av valsning. Materialet är brandsäkert. Därefter rullas strumpan upp i en trumma för att sedan blåsas in i kanalen. Strumpan härdas sedan med hjälp ett visst övertryck.

– Normalt tar arbetet i en lägenhet cirka två dagar, säger Daniel Neuendorf. Materialet är inget som luktar eller är ohälsosamt och farligt att inandas.

Eftersom strumpan som användas vid tätningen är formbar och flexibel går den att använda på alla olika typer att ventilationskanaler, även om det är gott om vinklar, krökar och glipor. Den klarar också dimensionsförändringar och övergångar från fyrkantigt till cirkulärt och det spelar ingen roll vilken typ av material kanalen består av. Det finns en stor fördel med att använda metoden på eternitkanaler som annars är komplicerade att åtgärda på grund av att de innehåller asbest.

– När man kör strumpan i eternitkanaler kapslas kanalerna in, vilket gör att de kommer att kunna rengöras med borstning vid behov. Något som annars inte varit möjligt på grund av asbesten.

HSB Brf Dragonen i Märsta är en av de föreningar som efter flera år av problem med läckande ventilationskanaler valt att göra kanaltätning i samband med att de installerar mekaniskt frånluftssystem.

– Vi passar på att göra det i samband med att vi byter fönster, säger Lars Carlsson

ordförande för Brf Dragonen i Märsta. Vi har länge haft problem med ventilationen. När vi tittade på det här tyckte vi att det var den smartaste lösningen. Dessutom är kanalerna i våra hus byggda med eternitplattor, vilket gör kanaltätning till det bästa alternativet.

Det finns tre bostadsrättsföreningar med fastigheter i området där Brf Dragonens fastigheter ligger som är byggda under samma tid och likvärdiga. Tillsammans har de tre föreningarna 560 lägenheter. Under åren har föreningarna samarbetat när det gjorts olika underhållsprojekt.

– Genom att gå ihop och göra gemensamma upphandlingar kan vi få bättre priser när vi ska göra ett projekt, säger Lars Carlsson. Vi har ett mycket bra samarbete. Kanaltätningen har precis startat och det första huset hos Brf Dragonen är klart.

– Det har fungerat jättebra och det är ingen som blivit störd, säger Lars Carlsson. Enda problemet är väl att det finns boende som satt för ventilationsröret när de renoverat. Sånt är vanligt trots att det inte är tillåtet. Men det är bara bra att vi upptäckt att sådant gjorts. n

Ventilationskanalen undersöks före arbetet startar med en inspektionskamera.

Ventilationskanaler kan se olika ut beroende på material och fastighetens ålder.

En polymer fördelas i strumpan med hjälp av valsning.

Strumpan rullas upp i en trumma för att sedan blåsas in i ventilationskanalen

Toppen, här sparar huset fritt med ränta

Brf-sparande med fria uttag, ingen avgift och schysst ränta. Kolla aktuell sparränta och kom igång genom att skanna QR-koden.

Vi vet att ni i styrelsen jobbar hårt för att hela huset ska trivas. Det gör vi med och hjälper er gärna på vägen SBAB.se/brf

Kontot omfattas av den statliga insättningsgarantin enligt beslut av Riksgälden. Insättningsgarantin innebär att om SBAB försätts i konkurs eller om Finansinspektionen beslutat att garantin ska träda in, garanteras varje kund ersättning för sin sammanlagda behållning i SBAB med ett belopp om högst 1 050 000 kronor. Utöver detta belopp kan kunden få ersättning för insättningar från vissa särskilt angivna händelser t.ex. försäkringsersättning samt ersättning för skada till följd av brott, felaktig dom eller fel eller försummelse vid myndighetsutövning med högst 5 miljoner kronor. Ersättningen betalas ut av den myndighet som hanterar garantin inom sju arbetsdagar från den dag SBAB försattes i konkurs eller från Finansinspektionens beslut enligt ovan. Garantimyndigheten har rätt att i vissa fall skjuta upp utbetalningen. För ytterligare information, se www.riksgalden.se/sv/insattningsgarantin/ Följande kontohavare kan inte få ersättning enligt garantin: En bank, ett kreditmarknadsföretag, ett värdepappersbolag, ett försäkringsföretag, ett återförsäkringsföretag, en understödsförening, ett finansiellt institut enligt lag (2004:297) om bank- och finansieringsrörelse, en värdepappersfond eller en alternativ investeringsfond, en pensionsfond, en region, en kommun eller en statlig myndighet. Ny sparränta per 2/3 2023. Angiven sparränta kan komma att ändras i enlighet med villkoren för sparkontot. Annonsen gäller sparkonto för företag.

Läsarfrågor och Lag&rätt

Under temat Lag & rätt presenterar vi experternas svar på några av de frågor som kommer till vår redaktion. Vi tar också upp intressanta och aktuella rättsfall med kommentarer och råd från våra experter.

n Är vi skyldiga att göra en radonmätning som kommunen påstår?

n Föreningen ska undersöka vad som är orsaken till mögellukt även om det inte finns synliga problem.

n Vem som ansvar för byte av vattenkranar framgår av stadgarna.

n Kan medlemmarna ta över underhållsansvaret för stenplattor utanför varje radhus?

Läsarfrågor

Krav på radonmätning

Hej hoppas ni kan hjälpa oss. Vi är en bostadsrättsförening och vi fick ett meddelande från kommunen att vi är skyldiga att göra en radonmätning. Är vi tvungna att göra det? Vi i styrelsen kan tänka oss att detta var gjort när villorna byggdes, tyvärr har vi inga uppgifter om detta när vi tog över styrelsen från byggherren, och därifrån får vi inga svar.

Radonmätningen är en kostnad runt 15000–18000 för alla dosor, och vi undrar om ni kan hjälpa oss att finna ut om vi faktiskt är skyldiga att göra denna mätning som kommunen påstår.

Med vänlig hälsning Sofia

Nämnden för miljö­ och hälsoskydd eller motsvarande i varje kommun har ett tillsynsansvar och ska se till att bostadsrättsföreningar följer bestämmelserna i miljöbalken. Det innebär att kommunerna är skyldiga att se till att kraven på radonmätning i bostadshus görs. Det finns inga krav på hur ofta de ska göras. Men har det inte gjorts på 10 år är det lämpligt att det görs. Det är inte särskilt komplicerat och framförallt är radon mycket ohälsosamt. Skulle ni ha höga värden är det något som måste åtgärdas. Det finns bidrag att söka via Boverket för åtgärder. Skälet till att ni får detta just nu är beroende på att mätningarna ska göras en viss period på året.

Karin Urbina Rutström

inga anmärkningar vid besiktningen. Nu undrar jag om det är föreningens ansvar för ventilationen i hans badrum, för info så är det självdrag i fastigheten från 1935. Flera medlemmar har installerat en fläkt i badrummet för att suga ut fukt. Förmodar att ventilationen är föreningens ansvar, skall då föreningen bekosta fläkt? för övrigt så har nog de som har fläkt bekostat detta själva vid renovering av badrum.

Med Vänlig Hälsning Olle

Även om aktuell lägenhet inte haft några problem tidigare och att den senaste OVK­besiktningen gick igenom utan anmärkningar så är mögeldoften ett miljöproblem. Föreningen ska undersöka vad som är orsaken till mögellukten. Om det sedan visar sig räcka med anvisningar till bostadsrättshavare hur man håller ett badrum i gott skick, exempelvis med rengöring och avskrapning av våta ytor efter dusch, så stannar det där. Men bostadsrättsföreningen har annars ett ansvar för boendemiljön och måste åtgärda eventuell förekomst av mögel i huset.

Jörn Liljeström

Vem bekostar byte av vattenledningar?

Hej. Vår förening har beslutat om byte av vattenledningar och avloppsrör på årsstämman. Styrelsen har gått ut med information att medlemmarna själva skall betala för byte av vattenledningar i kök och toalett. Men är det inte föreningen som ska stå för detta?

Tacksam för svar - Larsson

lägenheten. Bostadsrättshavaren ska alltså betala renovering och byte av dessa. Gränsen för ansvarsfördelningen är där ledningarna ansluts till fastighetens gemensamma system. Ledningar som tjänar fler lägenheter är alltid föreningens ansvar. Som bostadsrättsinnehavare är du skyldig att ge föreningen tillträde till lägenheten för att kunna underhålla alla rör och ledningar och utföra service.

Jörn Liljeström

Ansvar för stenplattor utanför lägenheten

Våra hus i bostadsrättsföreningen består av kedjehus så har vi både altan och framsida med stenplattor som "tillhör" varje hus. Hur gör vi för att dessa inte ska omfattas av föreningens underhållsansvar, det vill säga så att varje boende ansvarar själv för dess underhåll? Läste någonstans att vi kan ändra stadgar och vad krävs det då för beslut? Krävs det två stämmobeslut? Tacksam för svar!

mvh Barin

Det avgörande är om marken är upplåten med bostadsrätt eller inte. Du kontrollerar vad som gäller genom att be om utdrag ur lägenhetsförteckningen och jämför även med den ursprungliga upplåtelsen. Om marken är upplåten med bostadsrätt har bostadsrättshavaren redan underhållsansvaret för stenplattorna, om inte stadgarna är mycket udda och anger något annat.

Om marken inte är upplåten med bostadsrätt har föreningen underhållsansvaret enligt lag och det är inte möjligt att i stadgar lägga underhållsansvaret på bostadsrättshavaren.

Doft av mögel

Hej! Vi är en liten förening och har nyligen gjort en OVK. Nu klagar en medlem på att det är fuktigt och börjar lukta mögel i hans badrum, denna lägenheten fick

Svaret på din fråga är att det ofta framgår av stadgarna. De är olika från förening till förening. Det vanliga är att bostadsrättshavaren bär underhållsansvaret för kranar och alla synliga ledningar inuti

En bostadsrättshavare får inte åläggas ansvar för något som ligger utanför vad som är upplåtet med bostadsrätt.

Jörn Liljeström

Har du frågor som rör föreningen och styrelsearbetet? Frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss så ska vi låta våra experter svara. Vi försöker svara på alla frågor som kommer in men kan tyvärr inte garantera att vi svarar på alla beroende på att frågeanhopningen är stor under vissa perioder. Skriv ner din fråga och mejla till bbfraga@bobattre.se.

Jörn Liljeström Advokat

Karin Urbina Rutström Bostadsjournalist Göran Olsson Jurist Johan Ehrenberg Miljö- och energiexpert

Bo bättres kunniga experter svarar på dina bostadsrättsfrågor

Konsekvenser vid för höga avgiftshöjningar

En bortglömd effekt av kraftigt höjd årsavgift är att en bostadsättshavare kan åberopa lagstöd för att frånträda lägenheten efter uppsägning på grund av väsentlig avgiftshöjning.

Det finns opinionsbildning som uppmuntrar avgiftshöjningar. Jag har fört fram motsatt linje i tidigare krönika och avrått från att orsaka medlemmarna ekonomisk smärta i onödan genom väsentliga avgiftshöjningar. Av reaktionerna har jag förstått att det finns kritik mot linjen att en bostadsrättsförening bör vara försiktig med avgiftshöjningar och jag har svårt att förstå varför.

Vid en tillfällig kostnadschock är det ofta mindre riskabelt för en bostadsrättsförening att ta upp ett begränsat lån med lång amorteringstid och höja årsavgiften måttligt än att göra en väsentlig avgiftshöjning. Höjda årsavgifter medför att bostadsrättslägenheternas marknadsvärde sjunker. Det kan få en kraftig temporär effekt som kan välta ekonomin för den som tvingas sälja snabbt exempelvis på grund av att ett par separerar eller att någon varslas om uppsägning och snart inte har råd med sin skuldbörda. Det finns alltså skäl att visa hänsyn och försöka hålla årsavgiften på en stadig och någorlunda måttlig bana med förutsebara och hanterbara avgiftshöjningar. Abrupta stora förändringar riskerar inte bara att förstöra för många människor utan medför även rättsliga risker för föreningen.

En bortglömd effekt av kraftigt höjd årsavgift är att en bostadsättshavare kan åberopa lagstöd för att frånträda lägenheten efter uppsägning på grund av väsentlig avgiftshöjning. Detta måste ske inom tre månader från den dag då bostadsrättshavaren fick kännedom om avgiftshöjningen. Det får då inte vara oskäligt mot föreningen eller dess övriga medlemmar att bostadsrätten frånträds.

Sägs bostadsrätten upp övergår bostadsrätten genast till föreningen som ska betala en skälig ersättning för bostadsrätten som bedöms utifrån marknadsvärdet på bostadsrätten vid uppsägningen.

Ett sådant förfarande är extra riskabelt för bostadsrättsföreningar som höjer årsavgiften kraftigt samtidigt som marknaden är i nedgång eftersom föreningen sedan sitter kvar med lägenheten medan marknadspriset dalar. Den som sagt upp sin bostadsrätt har rätt att i uppsägningen begära att få bo kvar i lägenheten som hyresgäst. Ett hyresavtal anses då ingått som gäller efter uppsägningen och framåt. Kommer parterna inte överens om hyresvillkoren ska dessa fastställas av hyresnämnden. Tills dess ska bostadsrättshavaren betala motsvarande summa som årsavgiften. I praktiken innebär det här att bostadsrättshavaren får ersättning för den frånträdda bostadsrätten samtidigt som den får besittningsskydd i sin nya hyreslägenhet.

Detta är inte ekonomiskt gynnsamt för föreningen och risken för att uppsägning sker måste beaktas innan föreningen fattar beslut om mer väsentlig avgiftshöjning. Det bör vara problemfritt att höja avgiften med 10 procent. För högre höjningar bör det finnas någon form av tvingande nödvändighet till stöd för höjningen. Då det är en faktor som skulle kunna leda till att det bedöms oskäligt mot föreningen eller dess medlemmar att bostadsrätten frånträds.

En bostadsrättsförening vill knappast att en avgiftshöjning slår tillbaka i form av att marknadsvärdet för en av bostadsrätterna ska betalas ut. Samtidigt blir lägenheten låst på obestämd tid framöver som en hyresrätt med fullt hyresrättsliga besittningsskydd för hyresgästen. Efter att ha erhållit pengarna kan den nyblivne hyresgästen använda kapitalet fritt. n

Jörn Liljeström, advokat på Creo Advokater, specialiserad på och med stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik. Tidigare jurist på HSB riksförbund.

Väldigt enkel också! Särskilt för dig i styrelsen. Samla viktiga dokument, bokningssystem och föreningens kommunikation i en app.

Ett förslag till årsstämman? Läs mer på boappa.se

Skanna och förbered inför stämman!

Styrelseskolan

Hur ska det gå med ekonomin i Brf

Notera hur massmedia om och om igen rapporterar om behoven av att höja avgifterna i bostadsrättsföreningar på grund av högre räntor och energikostnader. Det märkliga är att det slås upp som en stor nyhet med sedvanliga tillhörande interjuver av sakkunniga. Inte ens relativt upplysta personer som rapporterar verkar ha förstått. Det tål därför att upprepas - självklart påverkas avgifterna till föreningen av ökade kostnader. Som medlem eller köpare är det därför viktigt att sätta sig in i föreningens ekonomi.

Rapporteringen är givetvis korrekt. Det lustiga är att det framställs som en stor nyhet att även bostadsrättsföreningar kan drabbas av kostnadsökningar som påverkar årsavgifterna i föreningen. Rapporteringen fyller sin funktion att upplysa om läget men den ger också bekräftelse på en annan sak som det tjatats om genom åren men ingen verkar ha brytt sig om. Det viktigaste faktorn med en investering i bostadsrätt är föreningens förutsättningar att klara sin tillvaro. En bra investering i en bostadsrätt är nämligen i högsta grad beroende av den tredje dimensionen nämligen ”företaget” bostadsrättsföreningen med bra eller mindre bra framtidsutsikter.

Det verkar som om det faktum att ökade ränte­ och energikostnader ändrar förutsättningarna för föreningens ekonomi kommer som en överraskning. Inte ens de relativt upplysta personer som rapporterar verkar ha förstått. Det tål därför att upprepas att det är raka rör mellan föreningens kostnader och medlemmanas avgifter. En bostadsrättsförening har i allmänhet inga andra inkomster än de som medlemmarna bidrar med i form av månadsavgifter. Går kostnaderna upp måste föreningen uttaxera högre avgifter från medlemmarna. Det är av detta enkla skäl det är viktigt att analysera bostadsrättsföreningen kors och tvärs innan man köper lägenheten som lockar med den öppna kökslösningen.

Självklart påverkas avgifterna till föreningen av ökade kostnader. Som medlem eller köpare är det viktigt att sätta sig in i föreningens ekonomi, för att förstå hur olika faktorer kan påverka boendekostnaderna. Det gäller att bedöma riskerna för kostnadsökningar och hur de i sin tur kan påverka medlemmarnas egna boendekostnader. Hur ser lånebilden ut?

Har föreningen spridit sina lån på olika löptider? Har föreningen tomträtt och vad kan en höjning av tomträttsavgälden betyda?

Min förhoppning är att alla blir lite klokare av dagens situation. Det kan låta besvärligt att analysera föreningens ekonomi. Ett steg till förbättrad information är de ändringar i årsredovisningsreglerna som nu genomförs. De syftar till att öka informationen och ska vara till hjälp vid en analys av föreningen. Just höjningarna av räntorna är extra förrädiska eftersom de påverkar både medlemmarnas och föreningens lånekostnader. Efter ett stort antal år av relativt lugn måste aktiviteten hos styrelserna nu definitivt öka.

Föreningarna står inte helt utan verktyg att möta kostnadsökningarna. Ofta är lånen fördelade med olika bindningstider. Det går på så sätt att ändå ha en viss planering för kommande räntehöjningar. En naturlig reaktion på läget är också att se över alla kostnader genom att ompröva olika avtal och kanske avstå från köp av vissa tjänster. Att handla upp en ny ekonomisk förvaltare kräver mycket arbete av styrelsen. Det görs kanske inte förrän det är absolut nödvändigt. Hur ser försäkringspremierna ut? Att anlita en försäkringsmäklare och ta in nya offerter är inte särskilt arbetsamt. Men framför allt kan föreningarna se över och omprioritera på olika större arbeten i föreningen. Mycket av det som ska utföras i form av löpande underhåll planeras långt i förväg. Det är nästan aldrig nödvändigt att slaviskt följa underhållsplanernas tider. Det finns ofta utrymme för senareläggning. Något som kanske passar föreningens ekonomi bättre och i dagens mer ansträngda läge kan ge möjlighet till en fördelaktigare upphandling. n

Göran Olsson tidigare Vd för bostadsrättsorganisationen Bostadsrätterna. Med sina dryga 20 år inom organisationen (tidigare SBC) har han stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik.

Du sparar

435 kr

(ord.pris 980 kr)

545 :–

Prenumerera på Bo bättre till alla i styrelsen!

Beställ din prenumeration på prenservice.se eller mejla prenhantering@flowyinfo.se

Du kan också ringa 08­52218319 vardagar mellan kl 08:00 ­ 18:00

4 nr/år till 5 styrelsemedlemmar

Vi vet att styrelseuppdrag kan vara intensiva och du skumläser igenom alla nya lagkrav på detta med Sophanteringen, det är skitjobbigt.

Ännu jobbigare med Styrelsen som är på dig att hålla budgeten och medlemmarna som kräver bättre återvinning. Vad kan du Göra för att vårstädningen ska kännas enklare och samtidigt

spara pengar?!

Nu Får du 5% rabatt på er sopcontainer via Recycla.

5% Rabatt med kod: SOLSKEN5

Nästa nummer av Bo bättre kommer den 25 maj

Tema: Balkong & Inglasning

lBalkongen har stor betydelse för värdet på en bostadsrätt. Det finns mycket som går att passa på att göra i samband med balkongrenoveringen. Inglasning av balkongen har många fördelar Det förlänger säsongen, isolerar mot väder och vind samt höjer värdet på bostadsrätten.

Tema: Stammar & vattenskador

l När måste stammarna bytas och när lämpar det sig för relining – tips och råd från experterna. En del föreningar väljer hybridmetoden vid stambytet. Det innebär att använda olika metoder. Bo bättre reder ut begreppen!

Tema: Gården

l På våren hamnar gården i fokus när boende vill umgås både med grannar, familj och vänner. Cyklar plockas fram och barnen vill leka på gården. Det finns mycket att göra för att öka trivseln. Kanske det finns behov av grill, cykelställ eller laddmöjlighet för elbil.

Vill du marknadsföra dina produkter/tjänster mot styrelsen i Brf

eller maila mie@rectamedia.se Välkommen som annonsör!

Har styrelsen frågor?

Finn svaren på bobattre.se

Bobattre.se är den heltäckande webbplatsen för dig som är intresserad av bostadsrätt. Säkert var det något i detta nummer som inspirerade dig, bobattre.se hjälper dig att komma vidare.

l Våra experter ger tips och råd och svarar på frågor från våra läsare. Ämnesområdena varierar. På bobattre.se finns styrelseskolan där vår styrelseexpert Göran Olsson tar upp vilka regler som gäller och hur föreningen ska arbeta. Här finns även en rad juridiska frågeställningar som vår expert, advokat Jörn Liljeström, besvarar.

l Styrelseguiden En avdelning för bostadsrättsförening med nyttofunktioner, dokument och dokumentmallar.

l Nyhetsartiklar som gäller bostadsrätten inom, ekonomi, energi, lag och Rätt, miljö och nya bostadsrättsprojakt.

l Våra experter svarar på dina frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss på www.bobattre.se

l Bo bättre finns även på Facebook / Gilla oss på Facebook

Spara energi och pengar med rätt produkter i tvättstugan

Sänk kostnaderna i den gemensamma tvättstugan med mer än 50 % bara genom att välja vatten- och energisnåla produkter. Med vår smarta energikalkyl räknar vi ut exakt hur mycket du sparar med ny jämfört med gammal tvättstugeutrustning. Den största energiboven är torkningen och därför erbjuder vi extra energisnåla torktumlare och torkskåp med värmepump. Vi har alla kvalitetsprodukter som krävs för att göra den gemensamma tvättstugan mer ekonomisk, hållbar och trivsam!

Vill du ha energispartips anpassade för din gemensamma tvättstuga? Nu kan du få specialisthjälp på plats. Boka kostnadsfri rådgivning på www.podab.se eller ring 031-752 01 00 så berättar vi mer om hur ni sänker era driftskostnader och sparar energi.

Drömtvättstugan finns i verkligheten. Skanna koden för att se hur drömmen blev sann eller besök www.podab.se/drom2

Bo bättre

c/o Flowy AB

Box 3217

10364 Stockholm

Vi arbetar för att ge dig Stockholms bästa fastighetsförsäkring.

Det har vi gjort sedan 1746.

I snart 300 år har vi hjälpt Stockholms fastighetsägare att sova gott om nätterna med vetskapen att om något händer så har de stans bästa fastighetsförsäkring i ryggen. Vår Fastighetsförsäkring för BRF är speciellt framtagen för bostadsrättsföreningar och ger ett komplett skydd mot allt från brand och stöld till skadegörelse och vattenläckor. Finslipad under årens lopp för att alltid ge er rätt skydd i rätt tid.

Erbjudande till Bostadsrättsföreningar i Stockholm

Nu kan alla Stockholms BRF:er beställa hem ”Fastighetsvård – för säkerhets skull”, helt utan kostnad - en guide med konkreta tips och checklistor som hjälper er att ta hand om er BRF och minimera risken att något händer.

Beställ på brandkontoret.se/brf eller ring 08-545 286 00