Bobättre nr 1, 2021

Nya avgifter ger kostnadsökningar

Ny lag om mätning av värme och skenande elnätskostnader. Sidan 5.

Pandemins effekt på borätterna

Sidorna 8, 11, 21 och 22.

Spara pengar: köp bredband gemensamt

TEMA: IT OCH SMART TEKNIK. Sidan 14.

Bygg om – och öka intäkterna

Ett fönster mot omvärlden – och bättre ekonomi

TEMA FÖNSTER. Sidan 35.

Juristen:

Kampen om alla extrautrymmen

Sidan 46.

TEMA: OMBYGGNAD. Sidan 23.

Så kan styrelsen digitaliseras

TEMA: IT OCH SMART TEKNIK. Sidan 21.

Styrelseskolan: Föreningen fick

stå för notan

Sidan 48.

Lag & rätt: Vem ska betala inspektionen?

Sidan 44.

För att både du och ditt boende ska må bra

I hundra år har vi hjälpt bostadsrätts�öreningar över hela Sverige med allt från daglig drift till ekonomi, juridik och ombyggnationer. Med all vår samlade erfarenhet är vi verkligen experter på det vi gör och det ska vi fortsätta vara. Om din styrelse eller �örening behöver hjälp, står vi tryggt vid din sida. Så att du kan ägna dig åt det som ligger dig närmast hjärtat. Läs mer om hur vi kan hjälpa dig på sbc.se

OBEROENDE INFORMATIV AKTUELL

www.bobattre.se

Chefredaktör och ansvarig utgivare Gunnar Wessléngunnar.wesslen@bobattre.se

Redaktör Karin Urbina Rutström 08-556 963 10, karin.rutstrom@bobattre.se

Administrativ redaktör Gunilla Welin gunilla.welin@bobattre.se

Redigering och layout ETC Kommunikation

Fasta medarbetare

Göran Olsson

Jörn Liljeström

Inger Evertsson

Peter Forsman

Produktion Mediabolaget AB

Swedenborgsgatan 7

118 48 Stockholm red@bobattre.se

Tryck V-TAB

Annonser

Recta Media AB

www.rectamedia.se

Säljare Mie Karlsson 08-410 644 94 mie@rectamedia.se

Prenumeration Helår (4 nr), 189 kronor Specialerbjudande Stora styrelsepaketet

545 kr/år, fem utvalda styrelsemedlemmar får årsprenumeration.

Prenumerationsärenden

Flowy AB

Box 3217

10364 Stockholm www.prenservice/bobattre.se

Bo bättre är en genuin facktidning som riktar sig till en intresserad läsarkrets, trycks i 28 000 ex med TS-kontrollerad upplaga på 26 800 ex. TS är en opartisk kvalitetstämpel som visar att tidningen är en seriös aktör på mediemarknaden. Bo bättre delas även ut på valda mässor och evenemang i hela landet.

Bo bättre är en oberoende, informativ och aktuell tidning till för styrelseledamöter och boende i bostadsrätter. Allt redaktionellt material lagras digitalt och används på gemensamma hemsida. Skribenter och fotografer som medverkar i Bo bättre förutsätts medge elektronisk lagring/publicering.

Utbetalt arvode inkluderar Bo bättres och hittaBrf:s rätt till elektronisk publicering.

TEMA: Ombyggnad

Svårt att hyra ut lokaler? Allt fler satsar på att bygga bostäder i lokaler och på tomma ytor. Brf Smålänningen 3 i Bromma omvandlade fem gamla ateljélokaler till vackra lägenheter. Brf Västersol byggde om sina lokaler. Det resulterade i två nya lägenheter och en bra intäkt till föreningen.

TEMA: IT & smart teknik

Videomöten, digital signering och digitala postlådor. Ett virus har kastat oss in i den digitala världen. Det är mer aktuellt än någonsin att digitalisera styrelsearbetet. Funderar din förening på att upphandla kollektiva digitala tjänster eller gemensamt bredband?

TEMA: Fönster

En stor del av värmen läcker ut genom fönstren i en fastighet. Dags att renovera eller att byta fönster. En renovering eller ett byte av fönster kan innebära att föreningen kan minska värmeförbrukningen. Men det är viktigt att starta arbetet på rätt sätt – detta bör föreningen tänka på.

Planera din marknadsföring

i

Bo bättre under 2021. Kontakta Mie Karlsson för att boka dina annonser!

• Nr 2 utgivningsdag 27 maj

• Nr 3 utgivningsdag 30 september

• Nr 4 utgivningsdag 25 november

Kontakta Mie på: 08-410 644 94, 070-725 66 77 mie@rectamedia.se

Tvång passar inte den svenska modellen!

et har varit gott om överraskningar de här senaste två åren utöver pandemin. Nu senast kom kravet från EU att fastigheter som inte är energieffektiva måste installera IMD som betyder individuell mätning och debitering av värme och varmvatten. Kraven har visserligen satts så lågt att det bara är de ur energisynpunkt sämsta fastigheterna som drabbas. Men frågan är om det här är ett bra sätt att få fler att satsa på att energieffektivisera. Kritiken har inte låtit vänta på sig från experterna. Såväl landets bostadsrättsorganisationer som Fastighetsägarna är kritiska till lagkravet och menar att IMD inte passar in i den svenska modellen

(s. 5) Lösningen borde istället vara, menar experterna att uppmuntra fastighetsägarna att energirenovera istället för att gå på lägenhetsinnehavarna individuellt. Det finns naturligtvis föreningar som valt att installera IMD men då har det ofta handlat om att man vill att varje hushåll ska betala för sin egen förbrukning.

För många föreningar drar naturligtvis en hel del arbete igång. Det känns nog både kul och samtidigt lite motigt då det finns en hel del att ta tag i efter en kall vinter. En del måste kanske se över tak, fasad och fönster då värmekostnaderna skjutit i höjden. Som vanligt är det viktigt att kolla taket så det inte uppstått skador i samband med röjning av snö och is.

Ett gott råd innan renoveringsarbetet drar igång är att se över om det går att samordna åtgärder, något som kan spara 100 000-tals kronor om det ändå ska upp byggnadsställningar (s. 38).

Ett annat bekymmer som också dykt upp för många föreningar är att kommuner kraftigt höjt tomträttsavgälden. Något som troligtvis

beror på att de behöver fylla på kassakistan efter ett år med de stora kostnader pandemin för med sig. Den väg kommuner ofta väljer för att få in pengar när de statliga bidragen inte täcker hålen i budgeten är att höja avgifter och hyror.

För många föreningar börjar det bli allt viktigare att ha en stabil ekonomi. Det handlar om att se till att det finns pengar i reparationsfonden och att betala av lån. Det finns förstås olika sätt att förbättra ekonomin istället för att chockhöja avgifterna när man vill sänka lånen eller för att kunna genomföra stambyten och andra viktiga underhållsåtgärder. Ett sätt att få in en större intäkt och samtidigt öka värdet på föreningen är att bygga lägenheter i tomma lokaler och på andra ytor som inte används (s. 23). Det finns gott om exempel där föreningar med hjälp av sakkunniga lyckats hitta ytor som gått att slå samman och därefter blivit lämpliga att bygga om.

Digitalisering är en annan utmaning många bostadsrättsföreningar har kastats in i trots att de inte själva inte valt det. Ett elakt virus har istället tvingat fram beslutet. För många har digitaliseringen blivit frustrerande medan andra har sett potentialen i den digitala världen. Det mest positiva är kanske att digitaliseringen kan spara mycket tid för styrelsen som ofta har en tung arbetsbörda. Under tema IT & smart teknik (s. 21) ger vi tips och råd om hur årsmötet kan klaras av i Coronatider. Vi berättar även om fördelar och nackdelar med gemensamt bredband för bostadsrättsföreningar.

Missa inte styrelseskolan där juristen Göran Olsson, tidigare Vd för Bostadsrätterna tar upp ett färskt intressant rättsfall. Det handlar om hur en förening blev ansvarig att betala för en skada som en bostadsrättshavare ställt till med vid en ombyggnad. Och under rubriken "Boende tar föreningens utrymmen i anspråk – hur ska föreningen agera?" ger advokat Jörn Liljeström råd om hur föreningen ska agera för att få stopp på den här typen av problem.

Detta och mycket annat bjuder vi på i årets första nummer av Bo bättre.

Trevlig läsning/red.

Tuff höst väntar föreningar

IMD är för de flesta bostadsrättsföreningars styrelser ett okänt begrepp men om mindre än sex månader, den 1 juli, gäller förkortningen alla flerfamiljshus i Sverige.

IMD står för individuell mätning och debitering av värme och varmvatten och det är ett gammalt EU-krav som Sverige nu tvingats införa. Även om den stora majoriteten av fastigheter i Sverige kommer att bli undantagna från kraven drabbar det ändå cirka 320 000 lägenheter i landet.

Det blir en tuff höst för bostadsrätterna i Sverige; I maj lägger regeringen dessutom fram ett lagförslag som väntas höja elnätskostnaderna för konsumenterna med 28 miljarder kronor.

TEXT GUNNAR WESSLÉN

● IMD ses av de flesta i Sverige som ett slag i luften. Det vänder sig framför allt till de fastigheter i landet som har den högsta energiförbrukningen – EUs tanke är att om lägenhetsinnehavarna själva kan mäta sin förbrukning och tvingas betala för den individuellt så ska det ge dem incitament att sänka sin förbrukning.

Samtidigt har kraven satts så lågt att bara de ur energisynpunkt sämsta fastigheterna drabbas, ingen skulle idag bygga hus med så dåliga energivärden. Ett betydligt effektivare sätt att komma åt dessa fastigheter vore att uppmuntra fastighetsägarna att energirenovera dem istället för att gå på lägenhetsinnehavarna individuellt.

Bostadsrättsorganisationerna, liksom fastighetsägarna och olika bostadsbolag har också kritiserat den nya lagstiftningen.

David Sjöqvist på Bostadsrätterna är mycket kritisk:

– Det är svårt att förstå vitsen med detta. Man flyttar problemet till nyttjaren vilket

dessutom minskar incitamentet för fastighetsägaren att göra något åt grundproblemet.

– Bostadsrättsföreningen får dessutom en massa byråkratiskt extrajobb där det inte finns undantag, man måste ta in debiteringsunderlag, man måste fakturera varje medlem med moms, vilket kräver momsredovisning. Detta kommer att bli dyrt för föreningen.

Anders Lago, förbundsordförande för HSB är också kritisk:

– IMD passar inte in i den svenska modellen, det är ingen bra lösning för oss för att kunna hålla nere energikonsumtionen eller kostnaderna. Det är naturligtvis fastighetsägarna som borde göra insatser.

Det blir inte lättare för bostadsrättsföreningar eller andra fastighetsägare när det dessutom är oklart vem som ska göra vad trots att det bara är ett halvår kvar innan det blir lag. På Boverket kan man inte svara på om det är fastighetsägaren som ska anmäla uppgifterna till kommunen, som är tillsynsmyndighet, eller om man kommer att bli kontaktad.

Ingen kan ens med säkerhet säga om man behöver anmäla energieffektiviteten oavsett om man ligger över eller under gränsvärdena. Ännu svårare blir det för fastighetsägare som ligger över eller nära gränsen, eftersom alla förutsätts känna till de lagar som reglerar dem kan det betyda att de själva tvingas anmäla sin energieffektivitet.

Det är dock klart att det finns möjligheter att utifrån planerade energiinsatser, eller om det är så dyrt att kostnaderna överväger nyttan, att söka undantag från införande av IMD. Men ett sådant undantag måste sökas före den 1 juli i år vilket innebär att föreningen eller fastighetsägaren inte har mycket tid på sig.

Ytterligare en oklarhet i regelverket är att i äldre energideklarationer, som alla fastighetsägare måste upprätta, använder man andra måttenheter än de som finns i den nya lagen och än så länge finns det inte någon lathund som man kan översätta siffrorna med hjälp av.

Nytt lagförslag kan höja elnätskostnaderna för konsumenter med 28 miljarder kronor.

– Vi håller på med detta just, jag räknar med att större delen av min arbetstid fram till juli kommer att gå åt till att arbeta med den nya lagen, säger Mikael Näslund på Boverket.

– Mitt råd till bostadsrättsföreningarna är att samla ihop sin dokumentation och vara förberedda. Det är ännu inte klart vem som ska söka upp vem så det gäller att vara medveten om sin energianvändning och de krav som ställs.

Klart är dock att IMD-kraven medför merarbete för bostadsrättsföreningarna och att åtminstone de som ligger nära eller över gränsvärdena kommer att behöva att ta ta in dyr konsulthjälp eftersom den nya lagstiftningen är mycket komplicerad och en hel del återstår för att klargöra dess effekter och användning. Det är inte ens helt klarlagt vilken kommunal enhet som ska vara ansvarig för tillämpningen eller övervakningen.

En annan ny lag som kommer att påverka kostnaden för bland annat bostadsrättsför-

Testa oss kostnadsfritt

året ut!

eningarna är den nya ellagen som innebär att nätbolagen tillåts höja sitt utnyttjande av gamla investeringsmedel med cirka 28 miljarder kronor – pengar som kan komma att hamna på hushållens elräkningar.

Remissinstanserna, däribland Bostadsrätterna och HSB, var överlag kritiska mot regeringens förslag som betyder att energiföretagen får höja elnätspriserna igen. Till och med regeringens egen tillsynsmyndighet Energimarknadsinspektionen och Konkurrensverket avstyrker förslaget eftersom de menar att det inte ens garanterar att pengarna går till investeringar utan att det mycket väl kan leda till att höja bolagens vinster – som redan är mycket höga.

Trots kritiken av remissinstanserna avser regeringen och energiminister Anders Ygeman att lämna sitt lagförslag till lagrådet utan några större förändringar. Regeringen hoppas kunna lägga det på riksdagens bord i maj.

Regeringens förslag kom som en

Vi hjälper din styrelse med stöd och rådgivning

överraskning för många sedan den gamle energiministern Ibrahim Baylan inför valet 2018 lovat sänkta elnätspriser. Under åren 2014 till 2019 hade elnätskostnaden ökat med 28 procent, vilket är flera gånger över det allmänna konsumentprisindexet, KPI, som låg på sex procents höjning. Följden blev att elnätsbolagen, som dessutom har naturliga monopol inom sina områden, ökade sina vinster rekordartat.

Bedömare, med stöd av energiministern Anders Ygeman, menar att elnätsbolagen, framför allt EON, har tvingat regeringen att tillåta dem använda de 28 miljarderna för att vara med om att lösa energibehovet i Skåne och Malmö kortsiktigt. Hotet låg i att EON inte skulle medverka till detta om man inte fick loss pengarna från regeringen. EON elnätsbolag hade då höjt sina priser för näten med över 38 procent mellan 2014–2019 och bara under 2019 var vinsten över fem miljarder varav trefjärdedelar delades ut som vinst inom koncernen. n

Genom ett medlemskap hos Bostadsrätterna får ni i styrelsen i bostadsrättsföreningen rådgivning inom juridik, teknik, ekonomi och tillgång till ett stort utbud av utbildningar samt en rad andra förmåner.

Vårt uppdrag är att genom medlemskap stödja, hjälpa och utbilda de engagerade personer som valts till ett förtroendeuppdrag i en bostadsrättsförening. Vi hjälper idag närmare 8 900 medlemsföreningar och gör gärna detsamma för dig och din förening.

Bli medlem nu och testa vårt medlemskap kostnadsfritt året ut!

Kanske brinner du för att laga mat. Kanske är du en tålmodig granne. Ni kommer båda att gilla våra dörrar. Vi tillverkade vår allra första dörr för att stå emot brand. Det var 1942. Sen dess har varje dörr vi tillverkat haft ett viktigt syfte. Att stoppa tjuvar och oväsen, eldsvådor och giftig rök, kalldrag och matos. Att göra

så att du kan bo tryggt, säkert och trivsamt.

Vårt företag har också ett tydligt syfte. Att hjälpa dig med det du behöver för att få rätt dörr till din lägenhet. Och att göra det så enkelt som möjligt för dig att byta till den.

Läs mer på daloc.se/tryggthem

Booli publicerar slutpriser för underhandsförsäljning

Bostad. Nu tar Booli tillsammans med systersajten Hittamäklare nästa steg mot en mer transparent bostadsmarknad och publicerar prisstatistik för objekt som inte har annonserats på den öppna marknaden utan sålts underhand. Det är statistik som hittills har varit svår att hitta för konsumenter. Eftersom många objekt säljs underhand är datan en viktig pusselbit i arbetet att skapa en mer transparent bostadsmarknad.

– Att få in data om underhandsförsäljningar är viktigt för att få en så komplett bild som möjligt över bostadsmarknaden och hur den utvecklas, säger Josephine Linghammar, marknadschef på Booli.

Att sälja underhand innebär att mäklaren förmedlar en bostad utan att den någonsin når den öppna marknaden. Istället för att marknadsföra objektet på ett traditionellt sätt på nätet eller i media hittar mäklaren en köpare på annat vis.

Underhandsförsäljningarna visas som slutpriser på Booli och på mäklares profilsidor på Hittamäklare. n

Ny rapport – ett år med Corona Bostadsmarknaden påverkades kraftigt

● Coronapandemin har fått 140 000 svenskar att flytta till större boende. Mer än 900 000 svenskar vill bo större på grund av coronapandemin och 140 000 av dem har redan flyttat. Det visar en ny rapport från Länsförsäkringar Fastighetsförmedling, som undersökt hur bostadsmarknaden påverkats av coronapandemin. Störst behov av mer boyta känner unga mellan 18–29 år, där en fjärdedel säger att pandemin fått

dem att flytta, eller att vilja flytta till ett större boende.

– Svenskarna har på ett historiskt unikt sätt omvärderat var och hur de vill bo. Det ökade distansarbetet har lett till att fler vill bo större för att enklare kunna kombinera jobb och fritid – en trend som kommer att bestå även efter pandemin, säger Marcus Svanberg, Vd för Länsförsäkringar Fastighetsförmedling. n

V i bidrar till en tryggare BRF-värld

Vi ser andra saker i siffror än vad de flesta gör. Där vi ser utmaningar, möjligheter och framgångar kan andra se svårigheter. Diagram och grafer berättar historier om händelser och mänskliga beslut. I nära 90 år har vi gett råd för att ni skall känna er tryggare.

Det är därför vi säger;

140 000 svenskar har flyttat till större boende.

Våra installatörer är

certifierade att skydda mot både matos och inbrottstjuvar.

Mitt emellan Vänern och Vättern ligger Töreboda. Här tillverkas Daloc Säkerhetsdörr som inte bara skyddar dig mot inbrott, brand och ljud från trapphuset. Den stänger också ute giftiga brandgaser, kallt drag och oönskade dofter som matos. Men var noga med vem som installerar dörren. En felinstallerad dörr fungerar inte som den ska. Kontakta därför någon av våra certifierade installatörer. Vi finns nära dig över hela Sverige.

Hitta din dörr och installatör på secor.se eller ring oss på 020–440 450.

Secor ingår i Dalockoncernen, Sveriges ledande tillverkare av säkra dörrar.

Stora lägenheter ökade mest förra året

Enligt Länsförsäkringars Fastighetsförmedling steg priset på lägenheter med mer än fyra rum med 9,4 procent och villapriserna visade en uppgång med 13 procent. Under 2020 såldes det 6 500 fritidshus i Sverige, ett rekordstort antal och en ökning med 13 procent från året innan.

– Coronavirusets långsiktiga effekter på samhället blir avgörande även för bostadsmarknaden. Bostadsbrist och låga räntor talar för en fortsatt stark bostadsmarknad medan svagare konjunktur, ökad arbetslöshet och försenade vaccinleveranser är orosmoln, säger Marcus Svanberg Vd för Länsförsäkringar Fastighetsförmedling.

Trots kraftigt stigande bostadspriser slår

rapporten fast att sex av tio svenskar, 60 procent, tror på fortsatt prisuppgång under 2021. Bland fastighetsmäklarna tror hälften, 49 procent, att bostadspriserna ska fortsätta stiga kommande år.

– Höga bostadspriser, hårda kreditvillkor och osäkerhet kring den egna ekonomin gör det svårare för unga att köpa bostad. För en långsiktigt hållbar bostadsmarknad krävs politiska åtgärder som gör det lättare för människor att byta bostad efter behov. Här bör omformulerade amorteringskrav, sänkt flyttskatt och kontantinsatsregler som tar hänsyn till bostadsköparens ekonomiska förutsättningar vara i fokus, säger Marcus Svanberg. n

Ny podd om framtidens hållbara boende lanseras

Bostad. HSB Stockholms nya podd ”Under våra tak” kommer att handla om hur forskning, ny teknik och proaktiva lösningar kan skapa boendemiljöer som matchar omvärldens förväntningar och ännu inte upptäckta behov. Här möts experter inom fastighetsförvaltning och bostadsutveckling för att bidra till fastighetsbranschens utveckling av hållbara bostäder.

– Genom att börja podda skapar vi ett nytt forum att diskutera en av vår branschs viktigaste frågor. Vi behöver hjälpas åt för att tillsammans hitta nya och bättre lösningar för framtidens hållbara boende. Som fastighetsaktör, kooperation och samhällsbyggare vill vi ge inspiration, säger Anders Svensson, Vd HSB Stockholm. Avsnitten sänds en gång per månad. n

Uppsala kommun bygger medborgarhus i Rosendal

Bostad. Ett medborgarhus ska byggas vid Rosendals torg i Uppsala. Här kommer det finnas plats för en ny idrottshall, bibliotek och lokaler för kulturskola. Medborgarhuset beräknas stå klart hösten 2024.

– Det här blir ytterligare ett häftigt tillskott i Rosendal och ett nav i stadsdelen. Det kommer att bli en plats för rosendalsborna att mötas och låna böcker, för bostadsrättsföreningar att ha sina årsmöten och för barnens aktiviteter, säger Erik Pelling (S), kommunstyrelsens ordförande. n

Bostadspriserna har ökat.

HSB Stockholms nya podd ”Under våra tak”.

Axema VAKA - Ett smart och komplett system för hela fastigheten

Passersystem, porttelefoni, digital informationstavla & bokingssystem

Flexibelt, modernt och säkert passersystem som är anpassat för alla

Skydda alla delar av fastigheten som entrén, tvättstugan eller garaget med VAKA passersystem. Systemet är modulbyggt för att funktioner som porttelefoni smidigt ska kunna läggas till i efterhand genom smarta plug-in moduler. Fler fördelar:

• Enkel utbyggnad från kodlås till komplett passersystem

• IP-baserat

• Tillgänglighetsanpassat

• Inbyggda högtalare för talande vägledning

• Inga avgifter eller löpande kostnader

Användarvänlig och framtidssäker porttelefoni för högre säkerhet

Komplettera med VAKA porttelefoni om ni vill erbjuda hög säkerhet i entrén tillsammans med bra service och tillgänglighet.

Fler fördelar:

• IP-telefoni

• Ingen kabeldragning in i lägenheterna

• Kopplas till mobil, hemtelefon eller trådlös svarsapparat

”Kika på vår hemsida för vår trådbunda porttlefonilösning.”

Digital informationstavla och bokningssystem till tvättstugan

Axema VAKA informationstavla och bokningssystem erbjuder en säker bokning av t.ex. tvättstugan och trygghet i entrén med dagsaktuell information för de boende. Bokningssystemet kan anpassas så att t.ex. hushåll med fler medlemmar får nyttja tvättstugan oftare.

• Schemaläggning för boendeinformation

• Maskinstyrning för jämnare tvättmaskinslitage

• Informations- och bokningstavla med 21,5’’ pekskärm

Kontakta oss för ett kostnadsfritt projekteringbesök som vi utför tillsammans med en erfaren säkerhetsinstallatör:

Digitalisera styrelsearbetet!

Videomöten, digital signering och digitala postlådor. Ett virus har kastat oss in i den digitala världen. Det är mer aktuellt än någonsin att digitalisera styrelsearbetet.

Funderar din förening på att upphandla kollektiva digitala tjänster eller gemensamt bredband så ska du läsa det här.

250 föreningar i gemensam upphandling av bredband

HSB Malmö har nyligen gjort en avancerad upphandling av bredband med tillhörande tjänster för sina cirka 250 bostadsrättsföreningar. För att upphandlingen skulle få bästa möjliga förankring ställde man frågor till några av föreningarna om vilka förväntade lösningar man önskade och vilken typ av avtal som var av intresse. Innan man bjöd in till workshops med utvalda leverantörer tog HSB Malmö del av leverantörernas kundundersökningar på nationell nivå.

● – Många föreningar som väljer bredbandslösningar gör en enkel förfrågan till olika leverantörer och väljer en standardlösning. Ibland blir det den leverantör som är billigast, som får affären. Vi gjorde precis tvärt om, berättar Oliver Curovic, verksamhetscontroller vid HSB Malmö.

Redan 1999 introducerade HSB Malmö gemensamma digitala tjänster via ett koncept som kallades Bolina. Med Telia som partner byggdes fastighetsnät med hjälp av kopparkabel. Då hade man också ett avtal med Telia som leverantör av tjänster.

År 2011 installerades en Gigabit-switch, en typ av digital växel, som ökar farten väsentligt. Men konceptet började bli omodernt och HSB Malmö valde att göra en ny upphandling.

– Vi ville göra en bra digital lösning som har framtiden för sig, säger Oliver Curovic.

En del ledamöter i olika Brf-styrelser fick tala om vilka förväntningar de hade på de kommande tjänsterna. Därefter fick leverantörerna möjlighet att på basis av sina kundundersökningar berätta om sin syn och sina möjligheter att leverera det som efterfrågades.

En konsult handlades upp, i detta fall föll valet på Sweco.

– Vi bedömde att vi inte hade den kompetens som behövdes för en så pass stor upphandling som det var fråga om här.

Tillsammans med Sweco fick leverantörerna berätta om sina digitala framtidsvisioner och bland annat arrangerades flera olika workshops.

– Sweco utformade det offertunderlag som låg till grund för upphandlingen. Förfrågningsunderlaget till leverantörerna, vilket ursprungligen användes i våra

250 HSB-föreningar i Malmö har fått gemensamt bredband genom en avancerad upphandling.

workshops, användes efteråt för att tillsammans med leverantörerna skapa offertunderlaget, berättar Oliver Curovic.

Man bjöd också in ett antal leverantörer av digitala tjänster, vilka fick förhålla sig till upphandlingsunderlaget och berätta om sina lösningar.

Efter utvärdering och nya workshops fanns tre leverantörer kvar, vilka mer i detalj fick berätta om sina tjänster. Till slut föll valet på Telia.

– Att vi hade Sweco som konsult kändes bra. Vi i ledningen var inte operativt inblandade i själva upphandlingsförfarandet utan det sköttes av Sweco tillsammans med vår projektgrupp.

Upphandlingen inleddes för två år sedan och i januari i år, 2021, implementerades det.

Nu är det upp till de olika föreningarna att ansluta sig till den nya lösningen, som har fått namnet Bolina 3.0.

– Själva infrastrukturlösningen i fastigheterna behöver, i de allra flesta fall, inte förnyas på grund av det nya avtalet. Cirka 20 procent av våra fastigheter i Malmö har fiber i lägenheterna och resten har kopparkabel, cat 5 eller cat 6. Det räcker mer än väl. Fram till alla fastigheter finns fiberkabel, berättar Oliver Curovic.

Det finns två olika lösningar som de boende kan välja mellan. Det ena alternativet innebär enbart snabbt bredband, det andra innebär Telia Trippel Play där det ingår bredband, IP-telefoni och digital-TV med 12 av de vanligaste svenska kanalerna samt några danska kanaler.

Bredbandet ger också möjlighet till digitala tjänster i fastigheten, såsom informationstavlor i portarna eller styrning av värme och ventilation.

Till de föreningar som förhandlar själva eller som inte är med i någon bostadsrättsorganisation ger Oliver Curovic rådet att inte enbart titta på priset.

– Är priset alltför lågt är det troligen något som inte stämmer, säger han.

Han säger också att det är svårt att kravställa i ett offertunderlag när man inte har den tekniska kompetensen. Risken är att man glömmer bort viktiga detaljer. Finns inte dessa detaljer med i den offert som man har skrivit på, måste de köpas in separat och det kan bli dyrt.

Företagen som får offertförfrågan tar nämligen oftast endast med de parametrar, som finns i underlaget, i sin prisbild.

– Det bästa man kan göra är att upphandla en duktig konsult som har dokumenterad

erfarenhet av just digitala tjänster. Det kan långsiktigt bli en ekonomiskt fördelaktig lösning, säger Oliver Curovic.

Han säger att en gemensam upphandling för hela föreningen ofta blir billigare för de boende än att varje bostadsrättshavare ska teckna avtal själva.

Han påminner om att det kan behövas ett stämmobeslut, att stadgarna kan behöva förändras och att de boende kan behöva säga upp sina individuella kontrakt för att ansluta sig till den gemensamma digitala lösningen. n

"Det bästa man kan göra är att upphandla en duktig konsult som har dokumenterad erfarenhet av just digitala tjänster. Det kan långsiktigt bli en ekonomiskt fördelaktig lösning."

Exempel på en router, som kan installeras i lägenheterna. Just denna kan ta sända signaler både trådbundet och trådlöst.

Exempel på en switch, som ofta sitter i källarvåningen och som fördelar signalerna ut till användarna.

FOTO: PIXABAY

FOTO: PIXABAY

Se över stadgarna för digitala tjänster!

Funderar din förening på att upphandla kollektiva digitala tjänster som TV och IP­telefoni? Då ska ni först ta en titt på stadgarna. Där måste det nämligen finnas en paragraf om särskild debitering. Annars måste avgiften till leverantören grunda sig på andelstalen alternativt insats, beroende på vilket som är föreningens fördelningsgrund. Om man vill att alla bostadsrättshavare ska betala samma summa måste en stadgeändring göras.

● När bredband, telefoni och TV ska nyanslutas genom gemensam upphandling i en bostadsrättsförening bör det finnas ett stämmobeslut. Enkel majoritet är tillräckligt för att göra en kollektivanslutning av bredband.

Detta förutsätter dock att inga fasta tekniska installationer görs i lägenheterna. Lägenheterna anses ändrade om man till exempel behöver montera ett utrustningsskåp. Om så är fallet krävs två tredjedels majoritet för att beslutet ska vara giltigt. Det krävs också att alla berörda medlemmar

samtycker, alternativt ett godkännande från Hyresnämnden.

– Vi ser att intresset för gruppanslutning har ökat under senare år, och det är i många fall en prisvärd och bra lösning för föreningen. Om kostnaden ska vara lika stor för alla bostadsrättshavare behöver det finnas en paragraf om lika fördelning av kostnader för bredband i stadgarna, säger Fred Åkesson, ombudsman vid HSB Stockholm.

Andelstalet eller insatsen blir annars fördelningsmetoden, vilket innebär att de bostadshavare som har stora lägenheter får betala mer för sitt bredband än de som har små lägenheter, något som kan upplevas som orättvist. Det är dock fullt möjligt att ha andelstal eller insats som fördelningsmetod om föreningen så önskar.

– Ändring av stadgar beslutas av föreningsstämman. Det krävs beslut på två stämmor efter varandra för att beslutet skall vara giltigt och därefter registrering av stadgarna hos Bolagsverket. Det går att ändra stadgar med endast ett stämmobeslut, men det förutsätter att alla medlemmar deltar och är enhälligt överens, vilket i praktiken endast är möjligt i mycket små föreningar, säger Fred Åkesson.

Eftersom detta är en ändring av beräkningsgrunden för årsavgiften behövs två tredjedels majoritet för förslaget vid den senaste stämman. Protokollet samt de nya stadgarna ska sedan lämnas till Bolagsverket, som godkänner ändringen. I protokollet ska stå hur stor majoritet som beslutet togs med och hur stor del av medlemmarna som var närvarande vid stämman. Skulle något vara oklart eller bryta mot lagen för ekonomiska föreningar så återkommer Bolagsverket med synpunkter. n

Fred Åkesson, ombudsman vid HSB Stockholm, reder ut vad som gäller.

"Ändring av stadgar beslutas av föreningsstämman."

Välkomm e n t ill e n

t rev li g are upp kop p ling .

V ill ni ha e n snab b, e nkel o ch b e k y m m e r s f ri up p ko p p lin g

ska ni p r at a m e d Fredrik . H a n är v år exp e r t på b re dban d v ia fi b e r fö r B R F - fö re nin g ar o ch han s jo b b är at t gör a s t y rel se r o ch m e dl emm ar gla d are.

V i t ycke r at t du ska k unna fo k u se r a på annat . B arne n s

lä xo r ell e r fö re ni ng e n s t v ät t s tu g a , exem p el v i s .

Friskluft &skönvärme!

Extra

Utvärdera vår värmeåtervinning och ventilation i er egen fastighet!

Ring 08-756 69 69

Minska värmekostnaden med 30%

Värmeåtervinning sparar energi

Återvinn värmen i er frånluft med CleanAir24 FTX som återför energin till den rena tilluften. Vi konverterar från självdragsventilation, helt utan ingrepp som smutsar ned och förstör fastigheten.

Värmeväxlingen sker i de befintliga kanalerna och inga skrymmande ventilationsaggregat behöver installeras.

Tilluften tar vi från taket där luften är ungefär 3 gånger så ren som i gatunivå. Luften filtreras sedan från trafik- och avgaspartiklar. Det ger friskare och mer syrerik luft i alla lägenheter.

CleanAir24 FTX minskade uppvärmningskostnaden med 50 % på Stockholms Slott.

Ventilera bort dina radonproblem

Strålning från både markradon och från byggmaterial som idag är förbjudna går att ventilera bort med mycket bra resultat.

Vi har nyligen utfört en lyckad radonsanering i en större brf med ett hundratal lägenheter och blåbetong i väggarna, ned till säkra, godkända nivåer.

I en större sekelskiftesvilla minskade vi strålningen från markradon från drygt 1000 Bq/m3 till godkända nivåer! Samtidigt minskade värmekostnaden med 30%.

• 30-50 % lägre uppvärmningskostnad

• Minst 3 gånger renare, filtrerad och frisk luft

• Värme på vintern och frisvalka på sommaren

• Eliminerar matos, fukt och skadliga föroreningar

• Minskar risken för radon, fukt och mögel

Återvinn 92% av värmen i frånluften

I utvärderingen av Clean-Air24 FTX2, med dubbel värmeåtervinning, uppmättes hela 92 % verkningsgrad vid en utetemperatur på 2°C (Kungsholmen i Stockholm, januari 2020)

Den inkommande filtrerade luften värmdes från 2°C till 23°C bara med hjälp av värmeåtervinning.

Just nu!

förmånligt pröva-på-erbjudande.

Problem med matos?

Från kolfilterfläkt till aktiv ventilation

Många fastigheter med självdragsventilation har kolfilterfläktar installerade i köken. Tyvärr fungerar de oftast inte bra, vilket gör att matos och sotpartiklar sprids i bostaden och i värsta fall även mellan lägenheter. Kolfilterfläktar förbjöds därför av Miljödomstolen 2013.

Kök24 innebär att vi konverterar existerade kolfilterfläktar och kopplar dem till aktiv ventilation. Du och dina grannar får en köksventilation som effektivt evakuerar matos och fukt vid matlagning och ger friskare och bättre luft i hela lägenheten.

Kök24 är en patenterad och OVK-godkänd lösning på problem med matos.

Offertförfrågan: info@skorstensbolaget.se

Renovering av kanaler och kakelugnar

Före och efter renovering med SafeSeal

Kakelugn i funktion

Har du en gammal fin kakelugn som du inte får elda i? En invändig renovering med SafeSeal gör kakelugnen tät och säker att elda i igen.

Täta kanaler - förutsättningen för god ventilation & mys vid brasan

SafeSeal är en metod som möjliggör kanalrenovering utan smutsig och kostsam håltagning i bostadsutrymmen.

Renoverade kanaler ger förutsättningar för bättre fungerande ventilation med bättre inomhusluft, lägre radonhalter, sänkta värmekostnader och frisvalka sommartid.

Vi renoverar utan att demontera kakelugnen. Det är snabbare, mindre stökigt och minskar risken för skador.

Utvärdera vår värmeåtervinning i din egen fastighet!

Just nu kan du utvärdera vår värmeåtervinning genom en testinstallation i din fastighet eller brf, helt utan vidare förpliktelser. Du betalar endast självkostnaden för installationen.

Under testperioden kan du förutom komforten själv se och beräkna hur mycket energi- och värmekostnad du sparar med Clean-Air24 FTX.

• Ingen håltagning i lägenheter

• Infraljusfilmning vid besiktning

• Fräsning och rensning av kanaler

• 40 år utan reklamationer

• Gjutning av nya skiljeväggar

• Trygghetsgaranti

Med tätade rökkanaler kan du återigen elda i kakelugn och öppen spis. Med SafeSeal behövs ingen smutsig demontering av din kakelugn. info@skorstensbolaget.se

CleanAir FTX kan också användas för gratis frisvalka om sommaren.

OBS! Begränsat antal. Först till kvarn gäller.

Ring 08-756 69 69!

Kontakta oss på: info@skorstensbolaget.se

Digital signering av protokoll, avtal och andra dokument.

Med Hogia Signit behöver inte dokument som styrelseprotokoll, överlåtelseavtal, andrahandstillåtelser och årsredovisningen fastna i posten och stjäla dyrbar tid för er i styrelsen såväl som era medlemmar. Istället skickas de digitalt, krypterat och signeras snabbt och enkelt i rätt ordning, var mottagaren än befinner sig.

 Du kommer snabbt igång med Hogia Signit. Det fungerar både i webbläsare, mobilen och är mycket användarvänligt.

 Du får en tydlig överblick av alla dokument samlade på ett och samma ställe.

 Systemet påminner de som glömt att signera och du kan när som helst avbryta pågående signeringsärende.

Erbjudande

För dig som vill få en smidigare hantering av signeringsprocessen erbjuder vi nu tre användare till priset av en under första året. Från 10 kr/signatur och 99 kr/mån per användare. Erbjudandet gäller till och med 2021-05-31.

Vill du veta mer?

Använd QR-koden till vänster eller hör av dig till oss på Hogia Fastighetssystem på 0303 - 668 20 eller fastighetssystem@hogia.se så berättar vi mer.

Tryggt, säkert och enkelt med mobilt BankID.

Läs mer här:

Corona har kastat styrelserna in i den digitala världen

Videomöten, digital signering och digitala postlådor. Många bostadsrättsföreningar har tvingats kasta sig in i den digitala världen trots att de inte själva inte valt det. Istället har ett litet virus hjälpt till att ta beslutet. För många styrelser har digitaliseringen blivit frustrerande medan andra har sett potentialen i den digitala världen.

● Det har blivit mer aktuellt än någonsin tidigare att kunna digitalisera styrelsearbetet.

– Tidigare undvek många att använda de digitala videomötes-verktyg som finns, men idag är det annorlunda, säger Fredrik Johansson, affärsområdeschef på allabrf.se. Det är en digital plattform för bostadsrättsföreningar, men som också arbetar med ekonomisk förvaltning.

– Styrelsen kan idag ingå juridiska avtal och signera elektroniskt utan att behöva samla ihop ledamöterna rent fysiskt. Man kan få automatiska påminnelser när det är dags att förhandla om räntorna på föreningens lån eller när det är dags att omförhandla andra avtal, säger Fredrik Johansson.

Lägenhetsförteckningen kan göras digital, vilket gör att man slipper alla pärmar. I mobilen eller datorn kan man se alla kontrakt, alla lägenheters ytor och uppgifter som är kopplade till en viss lägenhet.

En offentlig föreningshemsida, som innehåller svar på de vanligaste frågorna, gör att styrelsen slipper onödiga mail och samtal från boende och mäklare.

– Men där är det viktigt att hemsidan är väldigt enkel för

styrelsen att uppdatera. En ouppdaterad hemsida gör ingen nytta, säger Fredrik Johansson.

En digital plattform över alla lägenheter kan också användas av mäklare, som på egen hand kan få information om en viss bostad. Egen inloggning för alla medlemmar gör att de själva kan komma åt sina lägenhetsuppgifter.

Autogiro är ett vanligt sätt för hyresgäster och medlemmar att betala hyra eller avgift, men de kan också välja att ta emot avier via e-post, e-faktura eller via vanlig post. Garageblippar och övernattningslägenheter administrerar styrelsen ofta själv, digitalt kan det göras via ett webbverktyg.

Digitala mappar gör det enkelt att hålla koll på alla filer och dokument som rör styrelsearbetet. Istället för att informationen finns i enskilda ledamöters mailkorgar kan den samlas i en portal dit hela styrelsen har tillgång. Bokslutet kan till exempel förenklas genom att dela behörigheten med revisorn.

Fredrik Johansson säger att det är betydligt bättre och enklare med en portal där allt finns digitalt än ett stort antal pärmar. Om informationen är lättillgänglig ökar engagemanget bland ledamöterna. Styrelseledamöter som är nya har också lättare för att sätta

FOTO: FREEPIK

Fredrik Johansson, affärsområdeschef på allabrf.se.

Nu är det viktigare än någonsin för styrelserna att bli digitala.

Tema:

sig in i styrelsens arbete snabbt.

För en styrelseledamot tar det ett par minuter att registrera ett eget utlägg digitalt. Inom några dagar har man fått tillbaka pengarna för sina utlägg sedan man enkelt fotograferat sitt kvitto. När det gäller arvode måste en styrelsekollega attestera via en digital funktion. Sedan sker utbetalningen snabbt och enkelt.

Papperspost kan vara ett minne blott inom bostadsrättsföreningen. Det kan istället vara den ekonomiske förvaltarens digitala brevlådetjänst som tar emot all post. På vissa saker måste styrelsen agera, men förvaltaren kan ta del av alla förvaltningsdokument och skicka det som eventuellt kräver styrelsebeslut till föreningen.

– Digitalt kan man också hantera leverantörsfakturor och leverantörsavtal, säger Fredrik Johansson.

Han anser att många Brf:er har dåliga leverantörsavtal.

– Genom vår jämförelsedata vet vi med

säkerhet att många Brf:er betalar överpriser. Det är heller inte så konstigt. Det är svårt att få en överblick om avtalet ligger i ett dokumentskåp i källaren. Många avtal löper under ett år och måste sägas upp ett halvår innan de går ut, annars förlängs de automatiskt. Hyresavtal har ofta nio månaders uppsägningstid. Med en digital hantering är det betydligt lättare att få en helhetsbild över föreningens avtal.

Underhållsplanen är en annan tjänst som kan digitaliseras. Överblicken av långtidsplanen är viktig och alla som behöver kan enkelt ta del av planen.

Dock är det viktigt att tänka på att allt material i datorn måste finnas på en backup-disk, för också en dator kan bli sjuk. Kanske inte av corona, men av annat virus eller drabbas av en krasch av annan orsak. Säkerställ att den som tillhandahåller föreningens portal har en betryggande backup-lösning. n

Så här klarar ni av årsmötet i Coronans år

Snart är det dags för årsstämma. I år blir det en utmaning för många föreningar, eftersom de flesta personer just nu inte vill delta i stora fysiska möten. Ett alternativ är digitalt årsmöte. Det kräver förberedelser av styrelsen, men är ett bra alternativ för att inte utsätta medlemmarna för smittorisk.

● – Utdelning av kallelser till årsstämman måste snart göras. Coronasmittan gör att många är oroliga och undviker fysiska möten.

– Sista juni är oftast sista datum när man kan hålla stämman, eftersom den ska hållas sex månader efter räkenskapsårets slut. Före utgången av maj månad är därför en vanlig stämmotid. Föreningsstämmans agenda är bunden både av lag och av föreningens stadgar, säger Fredrik Johansson på allabrf.se.

Det är med hänsyn till coronapandemin en god idé att skjuta fram stämman så långt det går.

Bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar är tydliga med vad som ska avhandlas på en stämma och hur den ska genomföras, men genom en tillfällig lag kan styrelsen bestämma om vissa avsteg från vad som brukar gälla för dylika stämmor.

– Stadgarna pekar till exempel ut vilka som får företräda medlemmarna som ombud vid en stämma, men det går att göra avsteg från detta fram till den sista december 2021. Flera medlemmar kan också genom den nya, men

tillfälliga, lagen få företrädas av en och samma person, säger Fredrik Johansson.

Han säger också att poströstning är en annan möjlighet och det går också att genomföra stämman helt eller delvis digitalt. Poströstning betyder att styrelsen via brev eller mail ber medlemmarna ge sin syn på olika frågor i agendan.

Digitala möten är också möjliga och detta förordas av Folkhälsomyndigheten. En stämma kan hållas helt digitalt och då medverkar alla via videolänk, till exempel via tjänsterna Zoom, Teams eller Skype. Det ska också sägas att verktyget Zoom under senare tid har förbättrat sin säkerhet betydligt.

Vid digitala möten kan medlemmarna koppla upp sig via dator med kamera, surfplatta eller smartphone och måste dessutom ha laddat ner konferensverktyget i sin digitala enhet.

Konferensverktygen Zoom ger möjlighet att rösta helt digitalt via röstningsfunktionen ”Poll”. Verktyget finns i Zoom och ser ut som ett stapeldiagram. Det finns också andra externa digitala verktyg för röstning, såsom Trippus, Scribe och Poströsta.se.

Den som håller i mötet hämtar hem en länk från det konferensverktyg som man har valt. Länken skickas sedan ut tillsammans med kallelsen. Används ett externt röstningsverktyg skickas också en länk till detta med kallelsen.

Digital omröstning går vanligen till så att

dokument med olika alternativ och ”klickfunktioner” visas på en delad skärm av den som håller i mötet. Man har i förväg skrivit in frågor och olika alternativ i verktyget och visar dem på skärmen vid röstningsförfarandet. Enligt Svenska Möten går röstningsverktygen bra att använda vid alla årsstämmor.

Det går också att genomföra ett helt digitalt möte med poströstning, där medlemmarna i förväg har talat om vilken åsikt de har i olika frågor som kommer upp på årsmötet.

Den som ska hålla i ett videomöte bör vara väl förberedd, lära känna verktyget väl och kunna förklara för deltagarna hur mötet och de olika funktionerna i tjänsten fungerar. Det bästa är att avdela en person som håller reda på alla tekniska detaljer och finesser före och under mötet. Det finns också en chatt, där medlemmarna kan skriva in frågor eller förslag.

För den förening som ändå vill ha ett ”vanligt” årsmöte gäller att nära socialt umgänge ska undvikas i coronatider. Förbudet att hyra ut lokaler till stora sammankomster gäller inte för styrelsemöten och föreningsstämmor. Men ingen servering av något slag får förekomma. Det gäller också att möblera om så att deltagarna på mötet inte behöver sitta nära varandra.

Ett årsmöte kan också hållas som en hybridstämma, vilket betyder att några personer finns i en fysisk lokal medan andra deltar via videolänk. n

Guide över vilka delar i styrelsens arbete som kan digitaliseras.

" Tidigare undvek många att använda de digitala videomötes-verktyg som finns, men idag är det annorlunda."

Nya lägenheter byggs av gamla lokaler

Allt fler bostadsrättsföreningar satsar idag på att bygga bostäder av sina lokaler, Det kan bero på svåruthyrda lokaler. Med nya lägenheter får föreningen också en starkare ekonomi.

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

Tema: Ombyggnad

Fler bostäder byggs – en ökande trend!

Allt fler bostadsrättsföreningar satsar på att bygga bostäder. För många är det också ett sätt att stärka upp ekonomin och få råd att ta itu med kostsamma underhållsåtgärder. Det kan även bero på att föreningen har svårt att få lokalerna uthyrda.

● – Generellt finns en större medvetenhet numera om möjligheterna att ta vara på sina ytor, säger arkitekt Urban Selander på Selanders arkitekter. Det finns också betydligt fler aktörer i branschen som är specialiserade på konverteringar, jämfört med tidigare.

Det finns många olika ytor i en fastighet, som går att konvertera till bostäder. Utöver kontor, butikslokaler och råvindar kan även exempelvis gamla cykelförråd, sop- och pannrum vara möjliga att bygga om. Den tekniska utvecklingen har också gjort att ytor frigjorts.

I äldre fastigheter var förutsättningen helt annorlunda när de byggdes, säger Urban Selander.

I många äldre flerfamiljshus var det exempelvis tänkt att varje hushåll skulle ha två förråd. Ett på vinden och ett i källaren. Förrådsutrymmet i källaren var avsett som matkällare där de boende exempelvis kunde förvara potatis, morötter och annat. Det var också vanligt att man hängde tvätt på vinden. Men behoven har

förändrats. Numera är lägenheterna utrustade med kyl och frys och ibland även tvättmaskin och tumlare. Alternativt torkas allt snabbt i tvättstugan. Installationer av fjärr- och bergvärme har också gjort att behovet av stora panncentraler börjat försvinna.

– Det finns många olika ytor i en fastighet som faktiskt kan gå att konvertera, säger Alexander Piskoohani på Gleipnergruppen som är ett av de företag som är specialiserade inom området. En ombyggnad av lokaler till bostäder som görs på rätt sätt kan ge ett rejält tillskott i föreningens kassa.

Det finns fler fördelarna med att omvandla lokaler till bostäder säger Alexander Piskoohani:

– Försäljningen inbringar ett kapitaltillskott plus att det blir fler avgiftsbetalande medlemmar, vilket gör att föreningen kan amortera på lånen med intäkter från genomfört projekt.

– Även skuldsättningen per kvadratmeter, vilket är ett vanligt nyckeltal, minskar när mer bostadsyta tillkommer och förening-

Många olika ytor i en fastighet kan göras om till fina bostäder.

ens lån fördelas mellan fler medlemmar. Det gör att värdet på föreningen och befintliga bostadsrätter ökar.

Numera är det inte ovanligt att flera ytor slås samman för att det ska vara möjligt att göra större eller fler lägenheter eller kunna skapa bättre planlösningar.

– Initialt byggdes mest större ytor om, säger Urban Selander. Men nu har andra ytor börjat tas tillvara, ytor man tidigare inte förstått att de går att bygga om.

Det är flera olika faktorer som avgör om det går att tillskapa lägenheter i en fastighet. Utöver bygglovet är det också viktigt att det går att uppfylla de krav som ställs, hitta tekniska lösningar och se till att skapa funktionella bostäder.

– Största utmaningen med att bygga om en lokal är att få till bra dagsljus, säger Urban Selander. Samma sak är det med tillgänglighet. En lägenhete ska kunna användas även av en boende som inte är så rörlig.

Tema: Ombyggnad

Det finns dock ingen garanti för att en butikslokal, råvind eller kontor garanterat får eller går att omvandla till bostäder. Därför är det viktigt att, innan beslut tas på en stämma, kontakta ett företag som har kompetens och erfarenhet av att konvertera lokaler och råytor till bostäder. De kan göra en förstudie och se vad som är möjligt. Sedan gäller det förstås att det är möjligt att få ett bygglov.

– Det gäller att föreningen är noggrann i valet av företag, säger Alexander Piskoohani. Det räcker inte med att ett de har byggkompetens. Bostadsbyggande är ett brett område och det är stora skillnader mellan att bygga nytt och att anpassa sig efter de regler som gäller vid en ombyggnad. Vi har sett föreningar som på egen hand påbörjat projekt där det tickat iväg miljoner innan ens bygget startat. Alternativt att projektet inte ger de intäkter som det borde på grund av bristfällig förståelse för hur ytorna på bästa sätt ska omvandlas. n

Ofta kan flera ytor slås samman för att det ska gå att bygga större lägenheter.

" Vi har sett föreningar som på egen hand påbörjat projekt där det tickat iväg miljoner innan ens bygget startat."

Vi hjälper er med

Tillgängligheten till tvättstugan är alltid viktig för de som bor i flerfamiljshus och här krävs snabbare och robustare maskinutrustning än i ett enfamiljshushåll.

Fler maskiner, inte större, ger bättre möjlighet till lediga tider i tvättstugan. Vi vet att tvättmängden för varje tvätt i genomsnitt väger 3 kilo. Det innebär att tvättmaskiner och torktumlare med 5–6 kilos kapacitet i de flesta fall är fullt tillräckliga. Vi vet också

att behoven ökar av att tvätta och torka olika typer av textilier med olika kvaliteter och en mångfald av färger. Moderna och miljövänliga maskiner ger dig en flexiblare och bättre tvättstuga med lägre driftskostnader. Därför har vi ett brett urval av driftssäkra fastighetsmaskiner från marknadens största tillverkare, något som ger er förening möjlighet att optimera tvättstugan efter medlemmarnas behov.

Kontakta våra brf-säljare

Tel: 08-612 40 91

MIELE

Lugnvattnet

maskiner för brf:er

• Modern styrning, med swipe-funktion

• Enkel användning, med språkval

• 32 språk, inklusive arabiska

• Återgång till originalspråk efter varje tvätt

• Anpassade tvättprogram för olika textilier

• Extremt användarvänlig

• Alltid tillgängligt, från knapp på displayen

Kontakta någon av våra brf-säljare

för mer information: 08-612 40 91

tvättstugan!

Tvättmaskiner och torktumlare.

Alla Miele tvättmaskiner har en patenterad skontrumma som är varsam med tvätten, samtidigt som den minimerar dyra driftsstopp.

Den perfekta tvättmaskinen för mindre fastighetstvättstugor. Specialprogram för sänglinne, gardiner, funktionskläder med mera. Patenterad skontrumma minimerar dyra driftstopp. PWM507

Proffstvätt för flerfamiljshus och helt anpassade till svenska tvättvanor. Passar dessa utmärkt i fastighetstvättstugor, idrottsanläggningar mm. Dessutom klarar Performace Plus serien att pelarmonteras. PWM906

Proffstorktumlare som är anpassad för tvättmaskin PWM507 och rymmer 7kg tvätt. PDR507EL / HP / HP Special

Performance Plus maskin med 15 standardprogram. Klarar att torka 8 kg tvätt under 40 minuter emaljerad front som tål tuffa tag I tvättstugan, automatisk fuktsensor, enkel och tydlig display med möjlighet att låsa favorit program.

PDR908EL / PDR908HP

Nyhet! En maskin med låg förbrukning och högsta driftsäkerhet. Anslut till kall- och/eller varmvatten, vilket flyttar energiförbrukning från el till exempelvis fjärrvärme som vanligtvis är billigare och miljövänligt producerad. Enkel användning med touch-display. Enkelt språkval, bl.a. arabiska. TPWM906+PDR908

Frånluftstumlare för hela 9 kg tvätt med luftintag som förvärms i kabinettet. Reverserande skontrumma, trumvolym 180 l. Luddfilter med extra stor kapacitet ger ett rensningsintervall på upp till 16 torkomgångar. 24 displayspråk. PT7186

Torkskåp för fastighetstvättstugor. Lättarbetat torkskåp med kraftig hängare i svängbar pelare. Dubbla isolerade väggar och dörrar för snabb uppvärmning och låga värmeförluster. Elektroniskt styrd torkning med. fuktavkänning för energibesparing och korta torktider. Tre automatprogram ”40 C”, ”60 C” och ”Express 60 C” Recirkulation av frånluften. DryMaster TS 2120FL

10% rabatt på Miele fastighetsmaskiner

Gäller t.o.m. 2021-04-30 Tel: 08-612 40 91

Detta är endast ett urval från vårt stora sortiment av fastighetsmaskiner. Kontakta Robert eller Magnus för mer information och offert.

072-511 37 48

STOCKHOLM - INNERSTAN

072-5113749

Sveavägen 122 Tel: 08-23 48 00 sthlm.sveavagen@elon.se

STOCKHOLM SÖDER

Sickla Köpkvarter, Simbagatan 21 08-641 95 70, sthlm.sickla@elon.se

STOCKHOLM NORR KOM Köpcentrum, Bollstanäsv. 1 08-754 42 80, sthlm.rotebro@elon.se

Magnus Eriksson magnus.eriksson@elon.se

Robert Boquist robert.boquist@elon.se

Lokalerna blev nya moderna lägenheter

För snart tre år sedan beslutade bostadsrättsföreningen Västersol i Stockholm att bygga om sina lokaler i fastighetens gatuplan. Det resulterade i två nya lägenheter.

– Lägenheterna blev jättefina säger ordförande Cristophe Le Calvez. Det blev verkligen ett lyft för vår förening.

FOTO BJÖRN MALMBERG

De putsade betonggolven med sin råa yta förstärker lägenheternas industribetonade design.

En dörr mot gatan blev kvar i båda lägenheterna. Men lägenheternas verkliga entrédörr finns i trapphuset.

● Det fanns flera anledningar till att föreningen valde att konvertera befintliga lokaler trots att de var uthyrda. En anledning var att lokalerna var mycket slitna och behövde renoveras. Föreningen hade också fått klagomål från boende över verksamheten i en av lokalerna.

Vi var också i en fas då vi behövde intäkter eftersom vi har en del planerat underhåll i fastigheten som måste göras, säger ordförande Christophe Le Calvez. Vår ekonomi är stabil och vi har inte så stora lån. Men eftersom den tidigare styrelsen under flera år inte gjorde några renoveringar finns det ett underhållsbehov.

Eftersom det finns en bred kompetens bland ledamöterna i styrelsen kunde de själva göra en del av det inledande projekteringsarbetet som krävs innan en ombyggnad startar.

– Styrelsen är stabil och vi har bra kom-

petenser inom olika områden exempelvis juridik, vilket är en stor fördel, säger Christophe Le Calvez. Det finns även en arkitekt och själv är jag ekonom och van att arbeta med riskbedömningar.

När arbetet med projektet startat kalllade styrelsen medlemmarna till en extra stämma.

– Vi föreslog att stämman skulle ge oss i styrelsen mandat att driva projektet och bestämma i vilken form det skulle genomföras, säger Christophe Le Calvez. Vi fick ett okej och kunde jobba vidare i lugn och ro.

Oväntat blev bygglovet en av de svåraste och mest tidskrävande delarna i arbetet. Det visade sig att gården låg på prickad mark. Det gjorde att det inte var tillåtet att göra ändringar av bland annat lokalens fasad. Något som ofta är nödvändigt när man bygger bostäder i gamla affärslokaler. Efter två års enträget arbete lyckades föreningen slutligen hitta en lösning så de kunde få bygglov och arbetet gick in i nästa fas.

– Vi övervägde om vi skulle sälja eller själva ta hand om projektet. Men vi insåg att det var ett projekt som krävde mycket kunskap och var tidskrävande.

Föreningen beslutade att sälja ytan till företaget Make Space som är specialiserade

"

Styrelsen är stabil och vi har bra kompetenser inom olika områden exempelvis juridik, vilket är en stor fördel."

Tema: Ombyggnad

Sovalkoverna har placerats längst in för insynsskydd.

Allt måste skräddarsys utifrån fastighetens tekniska egenskaper.

Nya fönster med fönsterbänkar på insidan togs fram.

på lokalkonverteringar.

– Vi hade kontakt med 3–4 olika bolag som alla hade lite olika upplägg, säger Cristophe Le Calvez. För oss var det viktigt att sälja till ett stabilt företag, som hade ett bra upplägg när det gäller ansvar och bra referenser.

– I avtalet med det företaget fick vi trygga villkor. Bland annat fanns det en särskild klausul i avtalet som innebar att de skulle stå för månadsavgiften efter tio månader om projektet drog ut på tiden eller lägenheterna inte såldes. Vi fick också en stor del av köpeskillingen tidigt.

Byggarbetet startade förra året i slutet av våren och i oktober var lägenheterna klara. Det som är särskilt med den här typen av ombyggnadsprojekt är att det inte är det enklaste att hitta bra lösningar i befintliga lokaler. Allt måste skräddarsys då det utgår från de tekniska egenskaper som finns i fastigheten.

– Ursprungligen var det en ganska enkel planlösning på ritningarna som låg till grund för bygglovet. Så vi gjorde en del förändringar, som vi blev väldigt nöjda med säger Åke Pettersson på Make Space.

Ett exempel är förändringen som gjordes i den lite större lägenheten där det först planerats wc och dusch i ett utrymme där det tidigare funnits ett litet arkiv. För att lägenheten skulle få in mer ljus avväxlades en bärande vägg, rummet öppnades upp med en glasvägg och i stället placerades där ett sovrum. Toalett och dusch flyttades till en plats som fungerade bättre i relation till flödet i bostaden.

När vi börjar att arbeta med ett projekt ser vi ofta andra möjliga lösningar som kan göra att planlösningen blir mer optimal. Det var en utmaning att öppna upp och avväxla väggen, men det blev väldigt bra, så det var det värt.

Eftersom det skulle bli mindre lägenheter valde vi att göra studiolägenheter designade i rå New York-inspirerad industristil, vilket tilltalar yngre köpare , säger Åke Pettersson.

– Lägenheterna blev jättefina och de höll tidsplanen hela tiden, säger Cristophe Le Calvez. Det vi har kvar nu är att se över soprummen som är lite underdimensionerade eftersom vi fått två nya lägenheter. Vi kunde även ordna förråd till de nya lägenheterna eftersom det ger lägenheterna ett viktigt mervärde. n

Sitter er BRF också på en outnyttjad lokal och vill göra om den till en lägenhet?

1 00% NÖJD A

!RE:FRB

Så här säger några av våra referenser:

“Första gången jag såg resultatet blev jag stum. Alla medlemmar är väldigt nöjda.”

BRF Diktsamlingen i Bromma

“Har kompetensen, erfarenheten, bygger med kvalitet och var dessutom trevliga att samarbeta med!”

BRF Skrattmåsen i Aspudden

De italienska bänkskivorna Terazzo fior de pesco ramas fint in av kökets mattsvarta inredning.

Gamla ateljéer blev nya bostäder

Hos Brf Smålänningen 3 i Bromma pågår för fullt ombyggnaden av fem gamla ateljélokaler som omvandlas till lägenheter. För att projektet ska fungera smidigt har föreningen valt att ta hjälp av ett företag med expertkompetens som sköter projektet från start till försäljning.

● – Vi var mer delaktiga i början efter att den första ateljén var såld, säger ordförande Helen Lind Jaktlund. Men det blev för tidskrävande och komplext då vi inte längre hade någon i styrelsen med byggkompetens.

Föreningens fastigheter som ligger i en av Brommas gamla kvarter byggdes på 50-talet. Husen är unika på flera sätt, det vittnar inte minst de konstutsmyckningar som finns i källargångar och på en av fasaderna. I ett av husen byggdes i bottenvåningen även fem stycken mindre konstateljéer med takfönster och terrasser.

Med åren har de gamla ateljéerna blivit slitna och istället för att rusta upp dem beslutade föreningen att det skulle byggas om till lägenheter. Något som istället skulle kunna ge ett gott ekonomiskt

tillskott att använda till kommande underhållsåtgärder. Det fanns misstankar att en del av ateljéerna olovligen användes som bostäder, vilket var olämpligt och inte tillåtet enligt detaljplanen.

Tema: Ombyggnad

"Inför ombyggnaden av resterande ateljéer, beslutade vi att ta in en entreprenör som kunde ta ett helhetsansvar."

Fem ateljéer byggs om till bostäder.

– De flesta nekade till att de bodde där men när vi gjorde besiktningar upptäckte vi att det hade installerats tvättmaskiner, badkar, och annat som hörde hemma i en bostad, säger Helen Lind Jaktlund

Den första ateljén såldes till en familj som själva ville genomföra ombyggnaden. När lägenheten var färdig visade det sig att tillgänglighetskraven som ställs vid ombyggnader inte var uppfyllda. Kommunen gav därför inget slutbesked, vilket krävs för att det ska vara tillåtet att flytta in. Enligt reglerna måste den som är byggherre visa att alla krav som gäller åtgärder enligt bygglovet, kontrollplanen, startbeskedet eller beslut om kompletterande villkor är uppfyllda. Ombyggnaden hade också tagit längre tid än planerat och under tiden det pågick fanns många frågor som måste lösas, vilket krävde mycket tid av styrelsen.

– Inför ombyggnaden av resterande ateljéer beslutade vi att ta in en entreprenör som kunde ta ett helhetsansvar, säger Helen Lind Jaktlund. Vi tog in offerter från olika företag och träffade olika entreprenörer.

Föreningen valde att anlita Gleipnergruppen, som är ett företag med bred kompetens och stor erfarenhet när det gäller konvertering av råytor. De var också det enda företaget som hade ett förslag på hur problemet med den första redan ombyggda ateljén som saknade slutbesked skulle kunna lösas. Allt för att familjen skulle slippa riva det nybyggda köket och badrummet.

– Vi har stor erfarenhet av plan- och bygglagen och är väl insatta i myndighetskraven, säger Alexander Pishkoohani på Gleipnergruppen. Det gör att vi därför snabbt kan ta fram lösningar när det ibland uppstår problem som är komplexa. Det är viktigt att hitta lösningar innan byggnationen påbörjas så att ett projekt inte stannar av eller drar ut på tiden mer än nödvändigt.

Direkt efter att upphandlingen var klar i november startade arbetet med konverteringen av ombyggnaden. Föreningen hade förlorat en hel del tid eftersom det första projektet rejält dragit ut på tiden. Tursamt nog var bjälklag och övrigt i ateljéerna i gott skick, vilket gjort att ombyggnadsarbetet

Personlig och engagerad förvalting – bara en uppkoppling bort

Med entusiasm för bostadsrättsföreningar erbjuder vi er styrelse hjälp med mer än bara ekonomi. Våra kompetenta, uppdaterade ekonomer och administratörer underlättar ert uppdrag och hjälper er att fatta kloka beslut som ger styrelsen möjlighet att fokusera på andra viktiga frågor. Vi tillhandahåller användarvänliga molnbaserade lösningar från innovativa programleverantörer för att leverera våra tjänster transparent, smidigt och säkert.

fungerat bra trots den tajta tidsplanen. – Normalt brukar vi ha lite mer tid på oss men i det här fallet var vi tvungna att starta omgående för att inte bygglovet skulle gå förlorat, säger den ansvarige projektledaren Peter Bergström på Gleipnergruppen. Allt har hittills gått bra och vi håller tidsplanen.

Projektet som startade i november kommer att pågå fram till i vår. I april ska de nya lägenheterna vara klara. Sedan starten i november har allt fungerat bra och samtidigt har arbetsbelastningen på styrelsen minskat avsevärt. n

Fakta

• Bygglov ges av kommunen. Innan byggarbetet startar måste sökanden fått ett startbesked. Åtgärden måste påbörjas inom två år, annars är bygglovet inte giltigt. Byggprojektet ska vara färdigt senast fem år från dagen för lovbeslutet.

• Slutbesiktning bör utföras av en certifierad besiktningsman med ansvarsförsäkring. Certifieringar utfärdas av Svenska byggingenjörers riksförbund (SBR).

Föreningens fastigheter som ligger i en av Brommas gamla kvarter byggdes på 50-talet.

FOTO: OSCAR URBINA LANZA

"Föreningen valde att anlita Gleipnergruppen, som är ett företag med bred kompetens och stor erfarenhet när det gäller konvertering av råytor."

Fler lägenheter och sänkta lån!

För Brf Sparbanksvägen 10–16 i Hägersten innebär byggnationen av åtta nya lägenheter att de kan sänka sina lån och samtidigt höja värdet på föreningen.

– Eftersom vi är en liten förening med 31 lägenheter har vi inte så stora tillgångar, säger Steffi Siegert på Brf Sparbanksvägen 10–16. Vår plan är att vi ska kunna sänka våra lån med en tredjedel.

togs beslut på en stämma.

Föreningens fastighet som byggdes 1945 ombildades för cirka sex år sedan. Då fastigheten övertogs köpte föreningen även tomtmarken. Det innebar att priset ökade avsevärt och därmed också lånebördan.

– Det finns risker med att inte äga marken, säger Steffi Siegert. Om tomträttsavgälden ökar kraftigt kan man tvingas att höja avgifterna rejält. Vi har sett exempel på det, en grannförening fick en ökning med 100 procent.

Men att vara högt belånade har också en baksida menar Steffi Siegert eftersom det begränsar såväl föreningens som medlemmarnas rörelsefrihet. Det var också ett av skälen till att föreningen tog beslutet att bygga fler lägenheter.

– Egentligen var vi nöjda med att ha lokalhyresgäster, det gav oss en bra avkast-

ning. Samtidigt behövde vi en större intäkt för att kunna minska vår lånebörda. Så när en av hyresgästerna som hade en stor lokal ville komma ur sitt kontrakt beslutade vi att bygga bostäder.

Det finns olika projektformer att välja mellan när lokaler ska omvandlas till bostäder. Föreningen startade med att ta in offerter. Två olika företag valdes ut och kontaktades. Styrelsen tyckte att bägge företagen var bra men det fanns skillnader i upplägget.

– Det ena företaget hade en modell som innebar att ansvaret skulle falla på oss i styrelsen, säger Steffi Sieger. Eftersom vi alla har heltidsjobb var det något som inte fungerade för oss. Så vi valde Gleipnergruppen eftersom de kunde ta hand om allt, därefter

Det är ganska vanligt att föreningar såsom Brf Sparbanksvägen väljer att anlita ett oberoende företag som är expert på projektering och konverteringar. Då kan de även få hjälp med att göra det förarbete som krävs innan projekten tas upp för beslut på stämman. – Den här typen av konverteringar är komplicerade projekt, de kräver bred kompetens och tar mycket tid i anspråk, säger Alexander Piskoohani, en av grundarna till Gleipnergruppen, som är specialiserade på lokal- och råvindskonverteringar. Till att börja med är det viktigt att undersöka att det finns ekonomiska, byggtekniska och arkitektoniska förutsättningar för att omvandla ytan till bostäder. Nästa steg är att skapa ett gediget beslutsunderlag till föreningsstämman.

För Brf Sparbanksvägen har projektet rullat på enligt plan sedan starten. Bygglov har beviljats och arbetet med ombyggnaden är planerad att dra igång så snart lokalhyresgästernas kontrakt löpt ut. Lägenheterna beräknas bli klara 2022. n

specialistbyrån inom fastighetsrätt, hyresrätt, bostadsrätt och arrenderätt!

- när det gäller fastigheter - Tel 08-663 97 96 info@steinmann.se www.steinmann.se

Tema: Ombyggnad

Steffi Siegert på Brf Sparbanksvägen 10–16.

Brf Sparbanksvägen 10–16 i Hägersten planerar att sänka sina lån med en tredjedel.

FOTO: FASTIGHETSBYRÅN HÄGERSTEN

FOTO: STEFFI SIEGERT

I Råsunda, Solna längs en lugn gata ligger bostadsrättsföreningen Resedan. Det är en liten förening med endast tre hushåll. Fastigheten är en gammal karaktärsfylld grosshandlarvilla och förr i tiden fanns en butik på nedre plan. Det är ett villaaktigt boende med en stor ombonad tomt runt. Johan Rigberth, en av de drivande till att skaffa en laddlösning, berättar att den lilla föreningen blir väldigt personlig och att de boende har bra gemenskap.

Lärdomar efter resan mot elbilsladdning i föreningen

Det finns mycket att tänka på inför val av leverantör och operatör till en laddlösning. Brf Resedan 1 har nyligen själva gjort resan, och efter att deras laddare nu är installerade, delar de med sig till andra bostadsrättsföreningar om deras lärdomar.

– Vi tittade bland annat på vilken effekt vi kunde uppnå med laddarna. Idag har två av oss laddhybrider så just nu spelar kanske inte effekten så stor roll. Men vad händer om några år då någon av oss kanske har en elbil? Vi bestämde oss därför för att framtidssäkra anläggningen och se till att vi hade en bra hårdvara och med hög effekt. Detta för att undvika att göra om allt i framtiden och då dra på oss dyra kostnader igen. Vi ville göra det på riktigt på en gång.

Viktigt med flexibel betallösning

Några andra faktorer som föreningen tyckte var viktiga var att laddarna skulle kunna lastbalansera samt att hitta en operatör med en flexibel betallösning.

– Vi ville inte vara bundna till en operatör, utan ha möjlighet att kunna välja mellan att operera laddarna själva eller att använda oss av operatörstjänster. Vi letade efter friheten att inte binda upp sig för evigt berättar Johan.

Några lärdomar efter resan mot en laddlösning har BRF Resedan 1 fått med sig och Johan berättar om deras tre bästa tips till andra bostadsrättsföreningar som funderar på laddstolpar:

Ville ha en laddlösning som fungerar över tid

När två i föreningen nyligen skaffade laddhybrider uppstod ett naturligt behov av att ladda bilarna och föreningen började kolla runt efter en leverantör.

– Vi hörde oss för med ett flertal leverantörer innan vi till slut bestämde oss för Mer, säger Johan och berättar att det var några saker som var speciellt viktiga för dem inför valet av leverantör.

• Kontakta många operatörer/leverantörer, då priserna varierar kraftigt.

• Fundera på att framtidssäkra laddlösningen. Även om en mindre kraftfull anläggning fungerar idag så går utvecklingen fort framåt och batterierna får högre laddkapacitet.

• Välj en trygg leverantör med en operatöroberoende hårdvara. Som finns kvar i framtiden.

Ladda i bostadsrättsförening och samfällighet!

Elektrisk mobilitet är nytt för många - men inte för oss!

Mer är en Europeisk laddkoncern och har mer än 10 års erfarenhet av elbilsladdning. Mer är en helhetsleverantör av smarta laddlösningar för bostadsrättsföreningar och företag.

Kontakta oss på Info.se@mer.eco för ett förutsättningslöst samtal eller platsbesök!

Johan Rigberth, BRF Resedan 1

Paula Fornstedt, boende i föreningen, laddar sin bil

Renovera era fönster men bara vid behov

Nya EU­krav gör att fastighetsägare måste vidta åtgärder. Funderar du på en fönsterrenovering, då är det viktigt att först göra en behovsanalys och en budget.

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

Fönster – välj rätt!

En stor del av värmen läcker ut genom fönstren i en fastighet. En renovering eller ett byte av fönster kan innebära att föreningen kan minska värmeförbrukningen. Men det är viktigt att göra en behovsanalys innan en renovering dras igång och ta fram en budget.

● – Innan föreningen börjar ta in offerter bör de fundera på vad som är huvudanledningen till att fönstren ska bytas eller renoveras säger fönsterexpert Kenny Lundegård på IWA 21.

Det bör tydligt framgå när offerter tas in vad det är föreningen vill uppnå med renoveringen som exempelvis energieffektivitet, minskat buller eller underhåll. Behoven och typ av insatser kan alltså variera beroende på var i huset fönstren sitter.

– Det är viktigt att man kontrollerar flera olika fönster i fastighe-

ten och gör på stickprov nord- och sydfasad, säger Kenny Lundegård. Det är större slitage på fönster som sitter på fasadens sydliga del eftersom exempelvis solen torkar ut färgen. Det är också mer press från väder och vind högre upp på fasaden.

För fönster med träkarmar brukar det vara lämpligt med ommålning efter 10–15 år beroende på var på fasaden fönstret sitter. Har det gjorts flera renoveringar, finns det synliga rötskador i kombi-

En modern kommunikationsplattform för din brf

Snygg och lättskött hemsida

Fungerar på dator och mobil

Smarta verktyg för styrelsen

Följer GDPR

Smidigt medlemsregister

Enkel medlemskommunikation

Registrera din brf på egrannar.seHemsidan är igång på mindre än 15 min!

”Att börja använda Egrannar var bland det bästa vi har gjort” Caroline Silverudd Lundbom, ordf Brf Mallen 9, Stockholm

Över 400 föreningar i hela Sverige använder www.egrannar.se

"Många fönsterbyten som sker är onödiga."

Gör en behovsanalys innan en fönsterrenovering och ta fram en realistisk budget.

nation med beslag och handtag som börjat lossna är kanske enda alternativet att byta fönstren. Men ofta går det att renovera gamla fönster som förefaller utslitna. Finns det problem med kallras kan det ibland räcka med att tilläggsisolera ett fönster för att på så sätt minska problemet.

– Många fönsterbyten som sker är onödiga säger Kenny Lundegård.

Det kan vara fönster med friskt trä som kasseras istället för att de tilläggsisoleras och renoveras, vilket skulle innebära halva kostnaden.

Hans Olof Karlsson Hjorth, expert på hållbara byggnader och energi på Boverket påpekar att det är viktigt att kontrollera med myndigheterna i den egna kommunen innan ett fönsterbyte görs:

– Det kan finnas regler för vilka förändringar som får göras som kan påverka utseendet av fasaden inte minst när det gäller kulturfastigheter. Det är kanske inte det första föreningen tänker på när de vill få fönster med så höga energieffektiva värden som möjligt.

När fönsterbytet är klart behövs det nästan alltid göras en balansering av värme och ventilation. Vid en väl genomförd fönsterrenovering går det ofta att sänka inomhustemperaturen och ändå upplever de boende en förbättrad komfort. Men det är även viktigt att ventilationen ses över.

– Om balanseringen av till och från luft inte är rätt kan det skapas under- eller övertryck i lägenheterna, säger Hans Olof Karlsson Hjorth. Blir det exempelvis undertryck kan det bli svårt att öppna ytterdörren. Ibland kan det behövas tas upp en extra ventil eller liknande för att inte balansen av värme och ventilation ska bli felaktig i huset.

Ibland är det dock nödvändigt att byta ut fönstren i en eller flera av föreningens fastigheter. Det är inte ovanligt att föreningar satsar på energieffektiva fönster, vilket är fördelaktigt i fastigheter med stora fönster. Men det är bra att tänka på att energifilmen på glasrutan på energitäta fönster kan försämra inomhustäckningen för mobiltelefonerna i hemmet. n

Fakta om fönster

• U-värdet beskriver hur mycket värme som passerar genom en kvadratmeter fönster när temperaturskillnaden mellan inne och ute är en grad. Ju lägre U­värde desto bättre isolerar fönstren.

• G-värdet är ett mått på hur mycket av solens värme som kommer in genom fönstren.

• Fönster i en fasad är oftast den svagaste länken när det gäller ljudisolering mot buller och ljud utifrån. Det finns flera olika typer av bullerskyddande eller ljudisolerande fönsterlösningar.

• CE-märkning, fönster som säljs inom EU måste vara CE­märkta. Märkningen visar att produkten är tillverkad, testad och godkänd enligt gällande europeisk standard.

• Svanenmärkta fönster – de är extra väl värmeisolerade och har bra g­värde, vilket betyder att de släpper in en anpassad mängd solvärme. De måste hålla hög kvalitet och funktionstestas för att få märkningen.

• Svensk fönster- & dörrkontroll är industrins egna system för godkännande och kvalitetsmärkning av fönster och ytterdörrar på den svenska marknaden. Märkningen bygger på europastandarder, men har också ett eget väldokumenterat och nationellt anpassat innehåll som syftar till att höja kvaliteten.

Svenska Skydd är specialiserade på montering av säkerhetsdörrar och har en rikstäckande organisation. Vi hjälper fastighetsägare och bostadsrättsföreningar med leverans och montage av säkerhetsdörrar och erbjuder även tjänster som omfattar hela trapphus.

Med en säkerhetsdörr får du skydd mot både ljud, brandgas, brand och inbrott.

0200 - 76 76 76 svenskaskydd.se

Förbättra boendekomforten med en säkerhetsdörr Tyst, Tätt & Tryggt.

Miljökrav måste uppfyllas

De nya kraven från EU och landets myndigheter innebär att fastighetsägare nu måste vidta åtgärder för att ska uppnå de nationella miljökraven. Det innebär att energianvändningen rejält måste minskas. Ett bra sätt att starta arbetet är att se över fastigheternas klimatskal.

● – Man bör ha i åtanke att myndigheter ställer allt hårdare krav på fastighetsbranschen för att få ner energianvändningen och minska vår klimatpåverkan, säger Hans Olof Karlsson Hjorth på Boverket. I dagsläget finns det krav när det byggs nytt men EU ser nu över vilka ytterligare krav som kan ställas vid ombyggnad.

Fönster, tak och fasad är viktiga delar som måste ses över för att fastigheten ska ha ett väl fungerande klimatskal. Det kan vara ekonomiskt fördelaktigt att samordna flera åtgärder samtidigt när byggnadsställningar ändå är på plats. Dessutom går det att söka gröna investeringslån med fördelaktig ränta i samband med energieffektiviserande åtgärder. Exempelvis tilläggsisolering av tak eller fasader och fönsterbyte.

jektledning, SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB.

Priset kan variera något men ligger ungefär på cirka 250 kronor per kvadratmeter. Det innebär att byggnadsställningen för ett tak på 400 kvadratmeter kostar cirka 100 000 kronor exklusive moms. En byggnadsställning kostar en hel del men det finns knep att få in lite intäkter under tiden ställningen sitter uppe.

– Det många inte tänker på är att skyddsnäten på byggställningen kan användas för reklam, vilket kan inbringa extra slantar för föreningen. Vill företaget som gör renoveringen sätta upp fasadvepor kan föreningen begära ersättning för det. Det finns även reklamföretag man kan kontakta och fråga om de vill hyra plats.

Vid samordning av underhåll är det viktigt att de olika åtgärderna görs i rätt ordning, bland annat för att slippa onödigt efterarbete.

Först bör fönsterrenoveringen göras, därefter fasad och sedan tak, säger David Jost. När fasaden renoveras är det kanske även lämpligt att passa på och tilläggsisolera.

En byggnadsställning utgör ofta en betydande del av kostnaden vid exempelvis vid en renovering av tak. Det kan därför vara bra att göra flera underhållsåtgärder samtidigt eftersom det kan minska den totala kostnaden rejält.

– Ska taket renoveras är det storleken på taket som avgör vad ställningen kommer att kosta, säger David Jost, Gruppchef för pro-

– Vid renovering av taket är det viktigt att se över hängrännor, skorsten, ventilationshuvor och luckor samt skydd för taksäkerheten. Det kan vara så att de nått sin livslängd och måste byta.

– Görs byten av olika plåtslagardetaljer är det viktigt att se till att dessa monteras så att de är lätta att underhålla, säger David Jost. Det är också viktigt att det installeras elkabel i stuprännan, om det saknas så det inte skapas hängande istappar på vintern. Finns elkabel bör det kontrolleras att den funkar. n

" Fönster, tak och fasad är viktiga delar som måste ses över för att fastigheten ska ha ett väl fungerande klimatskal."

Att ha med er på

BRF-mötet

Frågor om service och reparationer kan dra ut på styrelsemöten. Någon som känner igen sig? Med oss kan ni göra mötena kortare. Vi är alla företag som gillar att jobba med bostadsrättsföreningar, och har gjort det länge. Här kommer några punkter som hjälper er att fatta beslut.

Med oss vet ni exakt vad ni betalar för.

Vi lovar er tydliga offerter, avtal och fakturor. Med vår moderna fastighetsservice kan ni följa samtliga ärenden via er egen kundportal.

Vi kompletterar varandra.

Ingen kan vara bäst på allt. Men var och en av oss är experter på vårt område. Därför gillar vi att samarbeta med varandra. Det gör att ni får bästa möjliga service.

Om något ändå skulle gå fel...

Ni kan vara trygga med att vi är väldigt bra på det vi gör. Men vi är självklart inte felfria. Händer det något så gör vi om och rätt. Det kan ni lita på.

Alla kontakter

Humidus AB VID FUKT & VATTENSKADOR

www.humidus.se Kontakt: Niklas Sundin

niklas@humidus.se 0708-23 20 00

Driftia Förvaltning AB MODERN FASTIGHETSSERVICE

www.driftia.se Kontakt: John Friberg

john.friberg@driftia.se 070-412 19 39

GR-Avloppsrensning

www.gr-avloppsrensning.nu Kontakt: Rolf Pettersson rolf.pettersson@gr-avloppsrensning.nu 08-795 75 10

PO Erikssons Rör

www.poeror.se Kontakt: Stefan Fröling

stefan@poeror.se 08-510 120 10

AW Jonæson Bleck & Plåtslageri AB

www.jonaeson.se

info@jonaeson.se 08-640 52 38

SKFM Ulf Öberg AB

www.uffesotare.se Kontakt: Ulf Öberg

uffe@uffesotare.se 0702-12 72 10

Städpoolen Scandinavia TRAPPSTÄD FÖR BRF

www.stadpoolen.se Kontakt: Lovisa Lindén

lovisa@stadpoolen.se 0708-88 49 99

Ovento AB

www.ovento.se

info@ovento.se 08-754 00 50

Visst är det skönt att hitta servicelösningarna för er bostadsrättförening på ett enda uppslag?

Här har ni det. Vi som annonserar här kommer leverera. Det gör vi över hela Storstockholm.

Tillsammans ger vi er det mesta ni behöver.

• Skadebesiktningar

• Fuktutredningar

• Avfuktningsuppdrag

• Jour

www.humidus.se

Kontakta oss för mer information info@humidus.se eller jour 0708-23 20 09.

Trappstädning i bostadshus sedan 1989

Vi erbjuder kvalificerade städtjänster till bostadsrättsföreningar och fastighetsbolag.

info@stadpoolen.se 08-556 701 50 www.stadpoolen.se

Vi hjälper er med allt inom VVS

info@poeror.se 08-510 120 10 www.poeror.se

Vi tar hand om hela ditt tak

Trygghet, service och kvalitet sedan 1918.

jonaeson.se 08-640 52 38

Vi hjälper dig att bli av med fukt

– snabbt, effektivt & miljövänligt.

– vattenskador

– fuktmätningar

– avfuktning

– krypgrunder

– vindar

www.ovento.se

info@ovento.se / 08-754 00 50

Låt Easy ReCycling sköta hanteringen av cyklarna helt kostnadsfritt! Vi kommer när ni önskar och transporterar bort alla cyklar och cykeldelar, oavsett skick. Därefter rustar vi upp cyklarna och ser till att de kan återanvändas. En smidig, klimatsmart och kostnadsfri tjänst helt enkelt!

Tjänsten är helt kostnadsfri, klimatsmart och smidig.

Slipp dyra och onödiga avgifter för att skicka cyklar till skroten.

Vi hämtar alla övergivna cyklar och cykeldelar, oavsett skick.

Upp till 90% av alla insamlade övergivna cyklar kan återanvändas.

Haga är vår nya produktserie för plantering där möjligheten till kombinerade sittytor finns.

- Haga passar väl in i park såväl som i stadsmiljöer. blidsbergs.se

Läsarfrågor och Lag&rätt

Under temat Lag&rätt presenterar vi experternas svar på några av de frågor som kommer till vår redaktion. Vi tar också upp intressanta och aktuella rättsfall med kommentarer och råd från våra experter.

n Har min bostadsrättsförening rätt att kräva mig på den avgiften från miljöförvaltningen?

n Otillåten uthyrning i andra hand är grund för uppsägning!

n Dolt fel i nybyggd fastighet – agera snabbt!

Uthyrning utan tillstånd kan leda till uppsägning

Fel på ventilationen

Hej! Jag bor i en bostadsrätt och jag har problem i min lägenhet, att matos sprider sig i min lägenhet när min granne lagar mat. Speciellt i barnens sovrum och i vardagsrummet. Jag har klagat till föreningen i flera år, men utan resultat. Varje gång är deras svar att det är inget fel på ventilationen. Jag har erbjudit styrelsen att komma och inspektera min lägenhet men ingen kommer. De lägger ner ärendet varje gång jag skriver till dem. Till sist gjorde jag en anmälan till miljöförvaltningen. Nu har miljöförvaltningen krävt bostadsrättföreningen på en avgift för det jobb de har gjort. Min förening kräver nu mig på den summa som miljöförvaltning debiterat. Min fråga är: har min bostadsrättsförening rätt att kräva mig på den avgiften från miljöförvaltningen? Jag har bestridit fakturan men de fortsätter att skicka påminnelser. Vad jag ska göra?

Med vänlig hälsningar Pierre

Bostadsrättsföreningen ansvarar för att ventilationen i fastigheten fungerar. Det innebär att styrelsen måste se till att OVK utförs regelbundet av en sakkunnig funktionskontrollant, som är certifierad av ett ackrediterat certifieringsorgan. Föreningen är också skyldig att kontrollera om det kommer klagomål från enskilda medlemmar. Det är inte ovanligt att den här typen av problem kan bero på att någon enskild har installerat en otillåten fläkt vilket rubbar balansen i hela fastigheten.

Föreningen har inte rätt att kräva ersättning av dig för vad de behövt betala till mil-

jöförvaltningen. Det är föreningens ansvar att se till att ventilationen fungerar bra. Punkt slut.

Karin Urbina Rutström

Dolt fel i nybyggd fastighet

Hej, vi är en rätt så nybyggd förening som har FX-ventilation i lägenheterna. Luften kommer in och värms upp i elementen. I cirka 30 fönster har detta missats och då kommer det bara in kalluft ovanför fönstren utan filter. Byggföretaget påstår att de får göra så här, stämmer det verkligen? Måste väl finnas regler för detta också att rätta upp det hela.

Med vänliga hälsningar Styrelsen

Ni behöver så fort som möjligt ta in en oberoende sakkunnig besiktningsman samt jurist. Skaffa klarhet i om ert fel kvalificerar sig som ”dolt fel" i lagens mening. För att få ett utlåtande och även kunna hitta bästa möjliga förutsättningar för att driva en framgångsrik ersättningsprocess om det skulle behövas. Risken finns annars att man ger sig in i en tvist där föreningen saknar juridiskt hållbara förutsättningar och att formalia sköts på rätt sätt att kunna vinna framgång. Granska även ert försäkringsskydd för att täcka kostnaden för juridiska tjänster.

Jörn Liljeström

Otillåten uhyrning i andra hand är grund för uppsägning

Hej, jag sitter i styrelsen i vår Brf. Vi har en situation med en medlem som har upplåtit sin lägenhet i andra hand flera gånger

under flera år, utan styrelsens tillstånd. Han bor inte i lägenheten sedan 10 år tillbaka och är dessutom folkbokförd på annan ort. Men han står på överlåtelsekontraktet och är medlem i föreningen. Vi har ringt och skrivit till honom att det inte är ok. Han har ursäktat sig och sagt att han ska tänka på det framåt. Den nuvarande andrahandshyresgästen har stört grannen och sedan lånat ut lägenheten till en kompis i en månad under sommaren, alltså en tredjehandsuthyrning – återigen utan någon som helst information till styrelsen.

Vi undrar hur vi kan agera i denna situation. Vi har diskuterat att neka tillstånd för andrahandsupplåtelse framöver, men samtidigt inser vi att vi har egentligen inte rätt att göra det. Vi vill inte heller vräka nuvarande hyresgästen – det är ganska drastiskt och skulle göra livet onödigt svårt för honom. Men samtidigt känner vi att vi har en skyldighet gentemot hela föreningen att agera och rätta till situationen. Skulle verkligen uppskatta input från er.

Hälsningar

D

Det är inte tillåtet att upplåta sin lägenhet i andra hand utan styrelsens tillstånd. Om man ändå gör det så kan lägenheten sägas upp på grund av förverkande efter en rättelseanmodan. Det går kanske att komma överens om avflyttning och försäljning eller så måste föreningen driva en tvistig uppsägning i domstol och för att se om det går att avhysa den som upplåter lägenheten i andra hand utan tillstånd. Ni behöver hjälp av ett skickligt ombud för att göra allt rätt, ni kan inte göra detta själva.

Jörn Liljeström

Har du frågor som rör föreningen och styrelsearbetet? Ställ din fråga till oss så ska vi låta våra experter svara. Vi försöker svara på alla frågor som kommer in men kan tyvärr inte garantera att vi svarar på alla beroende på att frågeanhopningen är stor under vissa perioder. Skriv ner din fråga och mejla till red@bobattre.se.

Jörn Liljeström Advokat Karin Urbina Rutström Bostadsjournalist Göran Olsson Jurist Johan Ehrenberg Miljö- och energiexpert

Bo bättres kunniga experter svarar på dina bostadsrättsfrågor

Det har aldrig varit enklare att få solceller till föreningen. Börja med att scanna QR-koden.

Lockas ni också av tanken med solceller på taket? Så att föreningen bokstavligen blir en del av ett hållbart samhälle, och samtidigt får en bättre kostnadsbild? Vi har gjort det enkelt. Bor du i en bostadsrättsförening med många lägenheter, behöver ni inte investera i och driva solcellsanläggningen själva. Slipp stora investeringar och avbetalningar – du köper helt enkelt den el som produceras på ditt tak till ett förutbestämt pris.

Läs mer och anmäl intresse på Vattenfall.se/solklart eller scanna QR-koden!

Boende tar föreningens

utrymmen i anspråk – hur ska föreningen agera?

På dagens pressade bostadsmarknad där räntan är nära noll fortsätter kvadratmeterpriserna att stiga. Med ett kvadratmeterpris över 100 000 kr i Stockholms innerstad blir trångboddhet allt vanligare. Kombinationen av trångboddhet och de höga priserna driver på strider om extrautrymmen.

En styrelseledamot i en förening berättade om en dröm där det bakom tapeten fanns en gammal dörr, i parets etta på 29 kvm högst högt upp i huset och med en eftermiddagssolig liten balkong. Bakom dörren fanns ett soligt sovrum. Det var lösningen på problemet att vara instängd i ett litet utrymme och gå varandra på nerverna i Coronatider. Sedan vaknade han… och insåg att de behövde skramla ihop handpenning på en miljon och lån upp över öronen för att kanske ha råd med en tvåa på 48 kvadratmeter.

men mindre nogräknade personer tar genvägar. Ett exempel, bland många, är en förening som upptäckt att en medlem (högst upp i huset) hade tagit hälften av hissrummet i anspråk och anslutit till sovrummet som en walk-in closet. Det hela skedde utan tillstånd och upptäcktes vid service av hissen. Medlemmen sa till styrelsen att det fanns ett muntlig godkännande från förra ordföranden. Men vid kontroll så fanns varken anteckningar eller något minne av det. Ibland ger föreningar upp i sådana här situationer. Eftersom det verkar svårutrett och för hederliga människor så känns det långsökt att utan bevisning utgå från att någon luras.

utöver flertalet hissrumsfall har det funnits källarfall, utgrävda källare, antal inbyggda översta våningar i trapphus, tagna ventilationstrummor (vinner en garderob i lägenheten) med mera. För att inte tala om alla ianspråktagna förråd och mindre frekvent använda rum i föreningen som inte kan anslutas till en lägenhet men som tillfälligtvis stått outnyttjat och utan tillsyn.

dessa problematiska ”tjuverier” av yta är inte olösliga.

När föreningen i hissrumsexemplet bad om hjälp så löste vi det med en förverkandetalan, som ledde till att medlemmen lämnade hissrummet. Det är en metod som fungerat i övriga fall också.

en bostadsrättshavare är skyldig att iaktta allt som fordras för att bevara ordning och skick inom eller utanför huset. Den som tar ett utrymme utanför lägenheten brister i detta. Man kan därför skicka en rättelseanmodan och kräva att medlemmen slutar att använda utrymmet och stänger till lägenhetsavgränsande vägg. Föreningen får sedan återställa föreningens egendom och kan kräva skadestånd av medlemmen för kostnaden.

om rättelse inte vidtas har föreningen rätt att säga upp bostadsrätten på grund av förverkande. Medlemmen har svårt att vinna revirstriden även om det finns ett skriftligt tillstånd eftersom styrelsen inte har rätt att avhända gemensamma utrymmen utan vidare. Ingen rationell människa tar risken att få hela bostadsrätten förverkad bara för att tömma ut chansen att få behålla ett ”hittat” utrymme. Sannolikt blir det förlikning och återställande när medlemmen förstår att föreningen är beredd att driva prövning hela vägen i domstol.

om föreningen dröjer med att agera, genom att inte vilja säga upp bostadsrätten eller annars visar tvekan för att facit inte finns i förväg så blir man sannolikt aldrig av med problemet.

om föreningen däremot är beslutsam och tar hjälp, även om det aldrig går förutse utgången, så kan föreningen i regel åtgärda problemen som drabbar föreningen. n

Jörn Liljeström, advokat på Creo Advokater, specialiserad på och med stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik. Tidigare jurist på HSB riksförbund.

Rädd eller beredd?

Ett utbildningsmaterial om hur vi kan hjälpas åt vid en kris eller ett krig.

Sveriges krisberedskap börjar i ditt närområde. För bostadsrättsföreningar och studieförbund finns nu ett utbildningsmaterial som tar avstamp i broschyren Om krisen eller kriget kommer. Filmserien Rädd eller beredd? ger ett personligt perspektiv på Sveriges beredskap. I den tillhörande scenarioövningen kan du och dina grannar fundera över tänkbara hot och risker och lära er mer om era egna styrkor och förmågor vid allvarliga händelser. Ladda ner eller beställ på msb.se/krisberedskapsveckan

Ligg steget före.

Det blir kallt nästa år igen.

Det är vi på Stockholm Exergi som ser till att hålla dig varm i Stockholmsvintern. Fjärrvärmecentralen i källaren ser till att elementen blir varma och att det blir varmt vatten i kranen. Genom att byta till en ny och effektiv fjärrvärmecentral kan värmeanvändningen optimeras. Det ger möjlighet till sänkta uppvärmningskostnader och en stabil värmeförsörjning i många år framöver.

Ligg steget före och förnya fjärrvärmecentralen innan vintern är här igen.

Läs mer på stockholmexergi.se/energitjanster

Styrelseskolan

Studie i konsten att få andra att stå för notan

Nyligen kom ett rättsfall som är intressant för alla bostadsrättsföreningar. Det handlade om en trasig golvvärme i ett toalettutrymme. Trots att det var medlemmen som installerat golvvärmen blev föreningen ansvarig för att åtgärda problemet.

Värmen hade installerats av medlemmen i samband med att en råvind konverterades till en lägenhet. Den vattenburna golvvärmen installerades av medlemmen utan föreningens kännedom och la golv ovanpå. Medlemmen menade att installationen delvis skedde utanför det som definieras som lägenheten. Det är precis det som sker vid renovering av gamla lägenheter när man exempelvis drar rör i bjälklag. Man går ner under lägenhetens ytskikt dvs utanför lägenhetsgränsen.

stadgarna i den aktuella föreningen föreskriver att installationer som föreningen försett lägenheten med är föreningens ansvar. Motsatt borde det då betyda att installationer som medlemmen försett lägenheten med är medlemmens ansvar. Men domstolen säger att golvvärmen måste betraktas som om den var installerad av föreningen eftersom den ligger utanför lägenhetens fysiska gräns. Verkligheten ser dock annorlunda ut. Medlemmar bygger hej vilt. Kök flyttas ut för att skapa öppna planlösningar och borrar sig ner genom bjälklag. Bärande väggar tas bort. Det görs en massa andra saker där mycket ligger utanför den fysiska lägenheten.

nere i bjälklaget är man utanför lägenheten och borde inte ens med domstols hjälp kunna tvinga till sig rätten att borra genom balkar. Jag ska tillägga ”tror jag”, detta är synnerligen oklart. Lagen säger att åtgärder med exempelvis bärande konstruktioner och ledningar kräver tillstånd. Föreningen är enligt samma lag skyldig att ge tillstånd om det inte är till påtaglig skada. Tydligen kan medlemmen tilltvinga sig rätten att göra ändringar utanför lägenheten men händer något blir föreningen ansvarig oavsett om man lämnat tillstånd eller ej och även om det ligger utanför själva lägenheten. Det är den slutsats jag drar av domen.

jag vet inte om jag tolkat lagar och rättsfall rätt. Men det finns avgöranden från Högsta domstolen som slår fast att man i stadgarna inte kan ålägga en medlem ansvar för sådant som ligger utanför lägenheten. Så några smarta skriv-

ningar i stadgarna tycks vara uteslutna. Samtidigt finns det ett avgörande som lagt ansvaret på medlem för en balkong med hänvisning till stadgarnas bestämmelser.

Som i alla rättsfall är ingenting klart och entydigt, utan belastat med en ett antal komplikationer vilka jag inte kan skriva om här. Om någon slutsats ska dras av rättsläget så är det att föreningarna får framtida problem och kostnader i knät.

" Tydligen kan medlemmen tilltvinga sig rätten att göra ändringar utanför lägenheten men händer något blir föreningen ansvarig oavsett om man lämnat tillstånd eller ej och även om det ligger utanför själva lägenheten."

det råder oklarhet om huruvida gränserna för det inre underhållet och rätten till att ändra i lägenheten har samma fysiska omfattning. Jag tror det strider mot de flestas rättsuppfattning att en medlem först kan bygga om sin lägenhet och rota i bjälklagen under lägenheten. Men om fel senare uppstår kan hen hävda att det är föreningen som ska åtgärda dessa fel. Det blir inte heller mindre komplicerat av att åren går och bakomliggande förhållanden successivt försvinner bort i dimman.

hur ska föreningarna hantera en fråga från medlem som vill bygga om och som innebär arbeten och ändringar utanför lägenheten? Först och främst ställa krav på underlag. Ge aldrig besked innan ni har alla underlag så att förutsättningarna för tillståndet är fullständigt klara. Då finns det åtminstone en utgångspunkt för diskussionen om vem som ska stå för skador och felaktigheten. n

Göran Olsson tidigare Vd för bostadsrättsorganisationen Bostadsrätterna. Med sina dryga 20 år inom organisationen (tidigare SBC) har han stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik.

Balkonginglasning som gör skillnad

Malmö - Stockholm - Göteborg

Tel: 040-631 23 00

Tema: Balkong

l Även balkonger behöver tillsyn och underhåll. Numera går det ofta att få bygglov för att bygga eller bygga ut balkongen. Men det finns delar som är viktiga att tänka på innan projektet startar.

Nästa nummer av Bo bättre kommer 27 maj 2021

Tema: Tvättstuga

l Byte till energisnåla maskiner i tvättstugan – något föreningen kan få bidrag till. Betaltvättstuga så fungerar det. Välj rätt tumlare och torkskåp – dessa är alternativen.

Tema: Gården

l Renovera gården och gör den till sommarens oas. Välj rätt utrustning och möbler. Dags att besiktiga lekplatsen. En trygg och säker plats för gårdens barn – föreningens ansvar.

Har styrelsen frågor? Finn svaren på bobattre.se

Bobattre.se är den heltäckande webbplatsen för dig som är intresserad av bostadsrätt. Säkert var det något i detta nummer som inspirerade dig, bobattre.se hjälper dig att komma vidare.

l Våra experter ger tips och råd och svarar på frågor från våra läsare. Ämnesområdena varierar. På bobattre.se finns styrelseskolan där vår styrelseexpert Göran Olsson tar upp vilka regler som gäller och hur föreningen ska arbeta. Här finns även en rad juridiska frågeställningar som vår expert, advokat Jörn Liljeström, besvarar.

l Styrelseguiden En avdelning för bostadsrättsförening med nyttofunktioner, dokument och dokumentmallar.

l Nyhetsartiklar som gäller bostadsrätten inom, ekonomi, energi, lag och Rätt, miljö och nya bostadsrättsprojakt.

l Våra experter svarar på dina frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss på www.bobattre.se

l Bo bättre finns även på Facebook / Gilla oss på Facebook

Trivsel i tvättstugan - ett framgångskoncept

Med vår hjälp kan du förändra den gemensamma tvättstugan till en trivsam tvättstuga i toppklass. Vi har alla kvalitetsprodukter som krävs; professionella tvättmaskiner, torktumlare, torkskåp, torkrumsutrustning, manglar och tillbehör. Med specialistkompetens och engagerad service gör vi den gemensamma tvättstugan mer ekonomisk, hållbar och trivsam. Hos Brf Steglitsen, som vann vår jubileumstävling, kan du se hur vi med enkla och smarta lösningar förvandlade en traditionell tvättstuga till en drömtvättstuga.

Nu kan du få specialisthjälp på plats. Vi kommer till er gemensamma tvättstuga, rekommenderar vilken utrustning som behövs och hjälper er till rätt lösning. Boka kostnadsfri rådgivning på www.podab.se eller ring 031-752 01 55. För att du ska känna dig extra trygg har vi Supernöjd Kundgaranti på våra produkter. Är du inte supernöjd får du helt enkelt pengarna tillbaka.

Drömtvättstugan finns i verkligheten. Skanna koden för att se hur drömmen blev sann eller besök www.podab.se/drom2

Bo bättre

c/o Flowy AB

Box 3217

10364 Stockholm

Vi arbetar för att ge dig Stockholms bästa fastighetsförsäkring.

Det har vi gjort sedan 1746.

I snart 300 år har vi hjälpt Stockholms fastighetsägare att sova gott om nätterna med vetskapen att om något händer så har de stans bästa fastighetsförsäkring i ryggen.

Vår Fastighetsförsäkring för BRF är speciellt framtagen för bostadsrättsföreningar och ger ett komplett skydd mot allt från brand och stöld till skadegörelse och vattenläckor. Finslipad under årens lopp för att alltid ge er rätt skydd i rätt tid.

Erbjudande till Bostadsrättsföreningar

Nu kan ni beställa hem ”Fastighetsvård – för säkerhets skull”, helt utan kostnad - en guide med konkreta tips och checklistor som hjälper er att ta hand om er BRF och minimera risken att något händer.

Beställ på brandkontoret.se/brf eller ring 08-545 286 00