Bobättre nr 3, 2021

Vi måste få en bostadspolitik” ”

HSB:s nya ordförande Johan Nyhus är hård i sin kritik mot politikerna i Sverige: Vi har ingen sammanhållen bostadspolitik i Sverige. Sidan 6.

Skjut inte upp stambytet – risk för stora kostnader

TEMA STAMBYTE.

Sidan 22.

Bygg in vattenvarnare under alla diskbänkar

TEMA STAMBYTE.

Sidan 28.

Solceller på taket – tänk på säkerheten

TEMA SÄKERHET.

Sidan 43.

Taket – Husets mest utsatta del

TEMA TAK. Sidan 33.

Juristen: Kan styrelsen bestämma om säkerhetsdörrar?

Sidan 47.

Kan föreningens kassör och revisorn ha firma ihop?

LÄSARFRÅGOR.

Sidan 46.

Styrelseskolan: Vad ska vi göra med föreningens överskott?

Sidan 48.

Radonlarm i nyproduktion

Sidan 16.

Vet ni hur er fastighet mår idag eller om tio år?

I hundra år har vi hjälpt bostadsrätts�öreningar över hela Sverige med allt från teknik och daglig drift till ekonomi, energi, juridik och ombyggnationer. Vi vet att en fastighet som sköts långsiktigt, hållbart och strukturerat blir billigare i drift, ökar i värde på sikt och ger ett tryggare och stabilare boende. Med all vår samlade erfarenhet är vi experter på det vi gör. Läs mer om hur vi kan hjälpa dig och din �örening på sbc.se

OBEROENDE INFORMATIV AKTUELL

www.bobattre.se

Chefredaktör och ansvarig utgivare Gunnar Wesslén, gunnar.wesslen@bobattre.se

Redaktör Karin Urbina Rutström

08-556 963 10, karin.rutstrom@bobattre.se

Administrativ redaktör Gunilla Welin gunilla.welin@etc.se

Redigering och layout ETC Kommunikation

Fasta medarbetare

Göran Olsson

Jörn Liljeström

Inger Evertsson

Peter Forsman

Produktion Mediabolaget AB

Swedenborgsgatan 7

118 48 Stockholm red@bobattre.se

Tryck V-TAB

Annonser Recta Media AB www.rectamedia.se

Säljare Mie Karlsson 08-410 644 94 mie@rectamedia.se

Prenumeration Helår (4 nr), 189 kronor Specialerbjudande Stora styrelsepaketet 545 kr/år, fem utvalda styrelsemedlemmar får årsprenumeration.

Prenumerationsärenden

Flowy AB

Box 3217

10364 Stockholm https://bobattre.prenservice.se/

Bo bättre är en genuin facktidning som riktar sig till en intresserad läsarkrets, trycks i 28 000 ex med TS-kontrollerad upplaga på 26 800 ex. TS är en opartisk kvalitetstämpel som visar att tidningen är en seriös aktör på mediemarknaden. Bo bättre delas även ut på valda mässor och evenemang i hela landet.

Bo bättre är en oberoende, informativ och aktuell tidning till för styrelseledamöter och boende i bostadsrätter. Allt redaktionellt material lagras digitalt och används på gemensamma hemsida. Skribenter och fotografer som medverkar i Bo bättre förutsätts medge elektronisk lagring/publicering.

Utbetalt arvode inkluderar Bo bättres och hittaBrf:s rätt till elektronisk publicering.

TEMA: Tak

Föreningen ansvarar för att taket är i gott skick och säkert för att det ska kunna göras besiktningar och takarbeten. Se upp, när det dyker upp vattenskador under takbeläggningen. För Brf Menglöd 2 blev det startskottet. Det visade sig vara ett klokt beslut!

TEMA: Stambyte

Stambytet är en impopulär åtgärd – så förlängs stammarnas livslängd. Så hanteras ett stambyte – experterna reder ut begreppen. Försäkringsbolagens råder brf att skriva in i sina stadgar att en den installatör som anlitas vid installationer i kök och badrum ska vara auktoriserad.

TEMA: Säkerhet

Föreningen ansvarar för att samtliga säkerhetsanordningar på taket uppfyller kraven för att hindra att det sker fallolyckor eller att det rasar ned snö och is som kan skada människor eller egendom. Gå upp på taket tillsammans med företaget som ska sköta snöskottningen och kolla taksäkerheten. Solpaneler ställer särskilda säkerhetskrav på taksäkerheten.

Planera din marknadsföring i Bo bättre under år 2022. Kontakta Mie Karlsson för att boka dina annonser.

Sista utgåvan för i år till Styrelsen i Brf, Bo bättre nr-4, Utgivningsdag: 25 november

Tema: Förvaltning, Hållbarhet, Energieffektivisering

RECTAMEDIA

Rak och tydlig kommunikation

Kontakta Mie på: 08-410 644 94, 070-725 66 77 mie@rectamedia.se

rectamedia Rak och tydlig kommunikation

En tid av snabba förändringar. Det gäller att hänga med!

Hösten har startat och som vanligt är det full fart på redaktionen. Lådan med läsarfrågor är proppfull efter sommaren, vilket tyder på att mycket händer i bostadsrättsföreningarna. Vi lever i en tid av förändringar negativa och positiva, inte minst på den politiska arenan. Det sker också förändringar inom de stora organisationerna. Tonen när det gäller bostadspolitiken börjar bli skarpare. Johan Nyhus, HSBs nya förbundsordförande, tidigare kommunalråd i Göteborg, efterlyser en mer sammanhållen bostadspolitik i Sverige och vill se förändringar. Bo bättre har fått en rykande färsk intervju med honom som vi presenterar i vår senaste nyhetsartikel (s.6). Där beskrivs de kommande bostadspolitiska målen för bostadsrätterna som HSBs nya förbundsordförande skissar på.

Vädret bjuder också på överraskningar. Nu senast gick vi över en natt plötsligt från tropisk värme direkt till kyliga, regniga dagar. Jag är nog inte ensam om att känna en viss oro över vintern. Enligt meteorologerna ska det bli en mild vinter.

Men det bästa är nog att inte tro på detta scenario alltför mycket. Den som sitter i en styrelse bör nog förbereda sig och se till att allt fungerar om det blir en kall vinter med mycket snö. I första hand gäller det att kolla taksäkerheten så att snöskottarna kan jobba på taket om det behövs skottas och tas bort is. Finns det brister kan det leda till att de som ska skotta snö inte kan gå upp på taket, eftersom det strider mot arbetsmiljölagen. Skälet är förstås att olycksrisken är överhängande. Det kan finnas företag som trots brister i

taksäkerheten ändå är villiga att gå upp och skotta. Men i den situationen bör nog föreningen ta sig en funderare. Ingen vill väl att snöskottare ska riskera sitt liv för att de anställts av ett oseriöst företag. Vi berättar mer om taksäkerhet och vad föreningen bör tänka på i tema säkerhet (s.42).

I detta nummer har taket fått lite extra stort utrymme, då det är en viktig del på fastigheten (s.33). Taket brukar även kallas den femte fasaden och är den del som är minst synligt såvida man inte tar en tur upp på taket. Det gör tyvärr att skador på taket ofta upptäcks först när det börjar läcka in vatten eller uppstår fuktskador på takets insida. Upptäcks de inte i tid kan det bli dyrbart, särskilt då försäkringen normalt inte gäller för skador som orsakats av att vatten trängt in utifrån. Var det länge sedan taket besiktigades? Då är det nog dags att göra det innan snön kommer. Det är också något som bör göras när vintersäsongen är över.

En annan del på fastigheten som inte heller är särskilt synlig men viktig att hålla koll på är stammarna. Många styrelser fasar för att dra igång ett stambyte. Men det är tyvärr något som förr eller senare måste göras. Återkommande fukt och vattenskador kostar en hel del, det kan även leda till att stambytet fördyras.

Det finns en del som föreningen kan göra för att öka livslängden på stammarna i fastigheten, exempelvis relining och stamspolning. Det gör det möjligt att i lugn och ro planera och förbereda sig för ett kommande stambyte. I Tema stambyte i detta nummer bjuder vi på tips och råd från experten David Jost på SBC och andra experter, för den som vill lära sig mer (s. 21).

Ledamöter i en bostadsrättsföreningens styrelse får ofta en mängd frågor som de ska hantera. Som vanligt tar våra sakkunniga jurister upp frågor som kan vara både lärorika och intressanta i sina krönikor.

Detta och mycket annat bjuder vi på i det här numret.

Trevlig läsning/red.

Kanske brinner du för att laga mat. Kanske är du en tålmodig granne. Ni kommer båda att gilla våra dörrar. Vi tillverkade vår allra första dörr för att stå emot brand. Det var 1942. Sen dess har varje dörr vi tillverkat haft ett viktigt syfte. Att stoppa tjuvar och oväsen, eldsvådor och giftig rök, kalldrag och matos. Att göra

så att du kan bo tryggt, säkert och trivsamt.

Vårt företag har också ett tydligt syfte. Att hjälpa dig med det du behöver för att få rätt dörr till din lägenhet. Och att göra det så enkelt som möjligt för dig att byta till den.

Läs mer på daloc.se/tryggthem

HSB:s nyvalda ordförande Johan Nyhus menar att det finns plats för snabba reformer.

Det finns ingen sammanhållen bostadspolitik i Sverige”

-Vi behöver och måste få en sammanhållen bostadspolitik i Sverige. Vi har ingen sådan idag utan man talar avskilt om olika delar; ena gången är det marknadshyror, en annan gång är det amorteringar. Johan Nyhus är ny förbundsordförande i HSB och ser det som sin uppgift att belysa och lyfta upp bostadsrätterna i Sverige.

TEXT GUNNAR WESSLÉN

● Johan Nyhus menar att det är ett problem att politikerna lägger för mycket kraft på att lyfta upp hyresrätten som en universalräddare i bostadsnöden:

– Hyresrätten har många förtjänster men våra undersökningar visar att det är en myt att den skulle vara den billigaste boendeformen – något som ofta hävdas, säger Johan Nyhus till Bo bättre.

– Jag är inte på något sätt motståndare till hyresrätter, HSB har 25 000 hyresrätter, men diskussionerna om dess fördelar blir ofta ensidiga. Hyresrätten är i och för sig missgynnad ekonomiskt, men kanske inte så mycket som det ofta framstår.

Istället vill Nyhus få igenom reformer som gör att fler skulle kunna ha råd att bo i ett eget boende. Han menar att HSBs undersökningar visar att när det gäller nyproduktionen är bostadsrätten ett billigare boende än hyresrätten:

– Vi är en folkrörelse med 670 000 medlemmar och den bygger på att folk ska få chansen att äga sitt eget boende. Den enorma värdeökningen som varit på bostadsrätter beror på att vi bygger för lite, tillskottet av lägenheter måste bli större, att bo i bostadsrätt är inte något som ska vara förbehållet för de rika.

– I Sverige är det bostadsbrist i 207 kom-

muner, mellan tummen och pekfingret bor där minst 95 procent av Sveriges befolkning. Det är komplicerat att öka byggandet och jag tror inte att ett nytt miljonprogram skulle fungera i Sverige idag. Istället måste vi hitta sätt att underlätta för byggandet, vi måste få ett ökat tempo. Men för att lyckas med det krävs en sammanhållen bostadspolitik – något vi saknar idag.

Som exempel menar Johan Nyhus att handläggningstiderna för byggandet måste förkortas, men också att själva byggandet innehåller stora utmaningar:

– Det gäller exempelvis hållbarhetskraven, att bygga in trygghet i miljön och att bygga klimatsmart.

Men han menar att det faktiskt går att förbättra situationen redan idag inom viktiga områden som skulle kunna göra det möjligt för unga att komma in på bostadsmarknaden:

– För det första behöver vi ett startlån till unga, något som finns i flera länder i Europa. Detta skulle göra att fler kan köpa en egen bostad. Sedan måste amorteringskraven ses över. Många nekas lån trots att de har ett fast jobb med normala inkomster. Bankerna måste göra individuella bedömningar och inte utgå från en stelbent och sträng modell av en myndighet.

– De kalkylräntor bankerna räknar med

Namn: Johan Nyhus

Ålder: 51 år

Arbete: Nytillträdd förbundsordförande för HSB

Bor: I radhus i Göteborg

Familj: Hustru Helena, fyra barn i åldrarna 9 till 25

Bakgrund: Tidigare konsult och kommunalråd (s) i Göteborg

ligger på 6 till 7 procent, trots att det är idag möjligt att binda en ränta i fem till tio år på 3 procent. Detta gör att många nekas lån utan egentlig anledning. Men för att väga upp de ensidiga kreditrestriktionerna behöver vi också ett stöd till bosparandet, något som finns i exempelvis Norge.

Johan Nyhus menar att det kommer att behövas subventioner för att få bostadsmarknaden att fungera, men då krävs det också en långsiktig bostadspolitik.

– Bostadsrätter kommer att spela en viktig roll för boendet i Sverige och de åtgärder jag skissar skulle kunna hjälpa till att få fram en ny och mer konstruktiv bostadspolitik. n

Välkommen till fullservicebyrån inom fastighetsrätt, hyresrätt, bostadsrätt och arrenderätt!

Välkommen till specialistbyrån inom fastighetsrätt, hyresrätt, bostadsrätt och arrenderätt!

- när det gäller fastigheter - Tel 08-663 97 96 info@steinmann.se www.steinmann.se

Vi gör säkra hembesök, boka ett videomöte.

Mitt emellan Vänern och Vättern ligger Töreboda. Här tillverkas, sedan 25 år tillbaka, Daloc Säkerhetsdörr som inte bara skyddar dig mot inbrott, brand och ljud från trapphuset. Den stänger också ute giftiga brandgaser, kallt drag och oönskade dofter som matos. Men var noga med vem som installerar dörren. En felinstallerad dörr fungerar inte som den ska. Kontakta därför någon av våra certifierade installatörer. Secor är Daloc-koncernens rikstäckande sälj- och installationskedja för dörrar i flerbostadshus.

Vi finns nära dig över hela Sverige, egentligen bara ett videomöte bort!

Hitta din dörr och installatör på secor.se, ring oss på 020–440 450 eller boka ett videomöte.

Secor ingår i Dalockoncernen, Sveriges ledande tillverkare av säkra dörrar.

Sunparadise Sverige AB

Malmö - Stockholm - Göteborg

Tel: 040-631 23 00

www.sunparadise.se

Inglasning – Uterum – Räcken – Glasfasader

Stöd till energieffektivisering av flerbostadshus blir sökbart

1 oktober 2021

Regeringen har beslutat att byggnadsägare kommer kunna ansöka om stöd för energieffektivisering i flerbostadshus från och med 1 oktober 2021. Det nya bidraget riktar sig bland annat till bostadsrättsföreningar. Ansökan om stöd ska lämnas till länsstyrelsen i det län där bostadsrättsföreningens fastighet ligger. Åtgärderna och merkostnaderna för investeringen ska godkännas av en oberoende expert. Länsstyrelsen beslutar om utbetalning och Boverket betalar ut stödet. Den som vill ha vägledning i ansökningsprocessen och information om regler ska vända sig till Boverket.

Den nya bestämmelsen innebär bland annat:

• Stöd får ges till merkostnader som förbättrar energiprestandan med minst 20 procent i flerbostadshus med ett primärenergital över 100 kWh/m2 och år.

• Stöd får ges till byggnader som till övervägande del innehåller bostadslägenheter som upplåts med hyresrätt, kooperativ hyresrätt eller bostadsrätt.

• Stöd får ges med högst 50 procent av det stödberättigande underlaget. För medelstora

• företag får dock stödet uppgå till högst 40 procent och för stora företag till högst 30 procent av det stödberättigande underlaget.

• Varsamhetskravet ska beaktas genom att frågan om bygglov ska vara utredd innan stödet söks.

• Stöd får inte ges till en åtgärd som påbörjats innan ansökan om stöd har inkommit till länsstyrelsen.

• Högst 50 procent av det preliminära stödet

Plåtlitlig

Du vet väl att plåt är ett extremt hållbart och miljövänligt material som går utmärkt att återbruka? Våra kunniga medlemsföretag kan hjälpa till med allt från taksäkerhet till takrenovering. Hitta din plåtslagare på pvforetagen.se.

får betalas ut i samband med beslut om stöd (förskottsutbetalning).

• Energieffektiviseringsåtgärderna ska påbörjas inom sex månader från beslutet om stöd och färdigställas inom två år från dagen för påbörjandet.

• När energieffektiviseringsåtgärderna är färdigställda ska stödmottagaren ansöka om utbetalning hos länsstyrelsen, senast tre månader efter färdigställandet. n

Varning för tvättnötter och tvättade ägg

● Tvättnötter kommer från trädet Sapindus Mukorossi och innehåller saponin. De beskrivs av en importör som ”naturens eget tvättmedel”. När tvättnötterna är förbrukade efter några tvättar är de komposterbara. Men Råd & Röns test visar att de inte fyller någon som helst funktion när det gäller att få bort de fläckar som alla tvättmedel testas på.

- Tvättnötterna ger till och med sämre resultat än att bara tvätta med vatten! Då ska man tänka på transporter och andra utsläpp som de orsakar innan de hamnar i svenska hem, säger Ronny Karlsson, testansvarig på Råd & Rön. Lägg där till att de förpackas i små tygpåsar av bomull, som i sin tur ska produceras med allt vad det inne-

bär med vattenförbrukning och utsläpp.

Ecoegg däremot är inte hämtat från naturen, utan ser i stället som ett perforerat äggskal, gjort av plast. När det är dags att tvätta lägger man små mineralkulor i ägget i stället för tvättmedel. Tillverkaren påstår att Ecoegg är miljövänligt , saknar farliga kemikalier, hudvänligt - och billig. Men även Ecoegg underkändes av Råd & Rön. Det har lika dålig effekt som tvättnötterna. Då den dessutom produceras av plast bedöms den inte vara någon miljövänlig produkt.

Testet ingår i det EU-finansierade projektet NordQual, där vi tillsammans med konsumentorganisationer i Finland och Danmark granskar våra vanligaste hushållskemikalier. n

Vi gör din fastighet tryggare & säkrare med Axema VAKA

Passersystem • Porttelefoni

Bokningssystem • Digital informationstavla

• Enkel utbyggnad från enkelt kodlås till bl.a. komplett passersystem och porttelefoni

• Nyckelfri passage genom kod, bricka eller fjärrnyckel

• Inbyggda högtalare för talande vägledning

• Inga löpande kostnader för licenser eller programuppdateringar

• Porttelefoni via internet- låga kostnader

• Porttelefoni utan ingrepp eller kabeldragning till lägenheterna

• Informationstavla med schemaläggning för boendeinformation

• Bokningssystem med bl.a. maskinstyrning för jämnare tvättmaskinsslitage

• Tillgänglighetsanpassat

I höst lanserar vi nästa generations mjukvara, Axema VAKA generation 4!

Välkommen in på vår hemsida och läs om hur nya VAKA ger er ännu mer kontroll och skapar en ännu säkrare, tryggare och mer tillgänglig vardag för er.

Kontakta oss för ett kostnadsfritt projekteringbesök som vi utför tillsammans med en erfaren säkerhetsinstallatör:

OBOS säljstartar andra etappen på Ranagård med äganderätter

● Totalt bygger OBOS nio bostäder i projektform på Ranagård – inflyttningsklara kedjehus med en boarea på 155 kvm. Den första etappen med fyra hus är nästan slutsåld och nu är säljstarten igång för etapp 2 med ytterligare fem hus.

- Det är kedjehus med ”extra allt” och väldigt mycket villakänsla, säger projektutvecklare Jenny Piltofta.

Ranagård är Halmstads nya stadsdel, som totalt ska byggas ut med cirka 600 bostäder

med många olika aktörer. OBOS del av området – nio enheter – blir inflyttningsklara kedjehus på 1,5 plan, 155 kvm boarea och egen carport. Intresset från allmänheten har varit stort för de 86 kommunala tomterna som släppts, och OBOS projektutvecklare Jenny Piltofta menar att Kv Skogsgläntan, som OBOS projekt heter, fyller en viktig funktion för den som drömmer om eget hus i den nya stadsdelen.

Inflyttning är beräknad till våren 2023.n

HSB Dela ska hjälpa unga vuxna in på Stockholms bostadsmarknad

Boekonmi. Efter ett framgångsrikt pilotprojekt i Göteborg kommer nu HSB Dela till Stockholm. Modellen, där unga köper halva lägenheten men genom stöd av HSB kan bo i hela.

– Det känns självklart fantastiskt att vi nu kan erbjuda HSB Dela till våra unga bosparare i Stockholm. Att det sammanfaller med att amorteringskravet återinförs är dock olyckligt. När vi underlättar för unga gör staten det motsatta, säger Anders Svensson, vd HSB Stockholm.

I och med säljstarten av HSB Brf Ester i framväxande Bromstensstaden lanseras nu HSB Dela för första gången i Stockholm. Modellen riktar sig till bosparare i åldern 18 till 29 år och innebär att HSB går in som delägare till 50 procent vid bostadsköpet.

Om HSB Dela

Utöver den vanliga köpprocessen tecknas ett tioårigt samägandeavtal med HSB. När som helst efter upplåtelsen kan den unga vuxna välja att sälja bostadsrätten. Då säljs också HSBs andel. Tidigast fem år efter tillträdet kan köparen ansöka om att köpa ut HSBs del. Senast tio år efter tillträdet ska den unga vuxna ha köpt hela lägenheten eller bostadsrätten ha sålts vidare till marknaden. n

Behöriga plattsättare och mattläggare för alla branschgodkända tätskikt på marknaden

Plastmatta som tät- och ytskikt eller tätskikt under keramik

Tätskiktsfolier och/eller vätskebaserade tätskikt som tätskikt under keramik

Både och (utökad auktorisation)

GVK ställer krav på både företag och montörer att följa branschreglerna, för att säkerställa fackmässiga våtrumsinstallationer. GVKs uppdaterade branschregler säkra våtrum , ger både mattläggare och plattsättare praktiska instruktioner för hur man bygger våtrum på rätt sätt.

Läs mer om GVK på www.gvk.se Där kan du ladda ner eller beställa säkra våtrum och hitta GVK-auktoriserade företag.

Sortera bort

utsläpp

Säljstart för Hållbara hem i Enköping

● Försäljningen av BoKlok lägenheter i Gånsta, Enköping är igång. De som anmäler intresse på BoKloks hemsida ges möjlighet att anmäla sig till en turordningsdragning. Dragningen bestämmer i sedan vilken ordning man får välja sin nya bostad, och utesluter budgivning. Byggstart är planerad till hösten 2022, med

beräknad inflyttning våren 2023. Det ska byggas bygga 48 lägenheter, med två, tre eller fyra rum och en yta på 55, 72 respektive 85 kvm. Priserna startar på 1 395 000 kr med en månadskostnad, för avgift till bostadsrättsföreningen och beräknad ränta, från cirka 4500 kr för en tvårumslägenhet. n

I trygga händer

Mockfjärds tar helhetsansvar för fönsterbytet. För oss handlar ett lyckat fönsterbyte om mer än fönster, en smidig resa är minst lika viktigt, från att vi tar fönstermåtten tills att vi städar upp i lägenheterna. Vi driver projektet, ger tydlig information och hjälper till med boendekontakten.

Fönsterbytet i fickan Med Mockfjärds digitala boendeportal kan du följa ditt fönsterbyte vart du än befinner dig. Du navigerar den enkelt via smartphone, surfplatta eller desktop.

Kontakta oss för kostnadsfri rådgivning & projektering mockfjards.se / 020-430100

Rapport:

Dubbelt så dyrt att bo i ny hyresrätt jämfört med bostadsrätt

Boekonmi. Trots att priserna stigit på bostadsmarknaden är det fortfarande betydligt dyrare att bo i en nyproducerad hyresrätt jämfört med en nyproducerad bostadsrätt, även när man räknar in räntan på bostadslån. Det visar en rapport som Prognoscentret har tagit fram på uppdrag av HSB Riksförbund.

Även om man räknar in amortering blir månadsutgiften densamma eller lägre för bostadsrätten än för hyresrätten i de flesta fall, med dagens räntenivåer. För exempelhushållen är Stockholm det enda undantaget. Amorteringar är emellertid inte en boendekostnad utan i förlängningen ett sparande. Att man betalar av på sitt bolån minskar hushållets framtida räntekostnader. Medan en hyra är en kostnad som går till en hyresvärd, utan att förbättra det framtida hushållets ekonomiska situation. Dessutom går man som hyresgäst i en hyresfastighet miste om en eventuell värdestegring på lägenheten. n

Tyst, Tätt & Tryggt.

Svenska Skydd är specialiserade på montering av säkerhetsdörrar och har en rikstäckande organisation. Vi hjälper fastighetsägare och bostadsrättsföreningar med leverans och montage av säkerhetsdörrar och erbjuder även tjänster som omfattar hela trapphus.

Med en säkerhetsdörr får du skydd mot både ljud, brandgas, brand och inbrott.

Svensk uppfinning ska locka anställda till kontoren

● Att feberskanna personalen på väg in till arbetet är ett effektivt sätt att öka tryggheten och skapa en säkrare arbetsplats. Både för de som inte kan arbeta på distans och för alla arbetsgivare som vill se mer av sin personal på kontoret. Den svenska uppfinningen Eyemunitys dubbla kameror och avancerade teknik kan enligt tillverkaren göra att säkrare och tryggare arbetsmiljö skapas. Den ska också kunna bidra till lägre sjukfrånvaro och sänkta kostnader för både samhälle och företag.

Eyemunity är ett kontaktlöst system som blixtsnabbt mäter om personen som står framför systemet har feber eller inte. Temperaturen mäts automatiskt i ögonvrån där tårkanalen ligger eftersom det ger mest pålitliga värden. Att mäta temperaturen på huden, som i dag är den vanligaste metoden, är inte säkert.

– För alla företag som är beroende av att ha personal på arbetsplatsen är feberskanning ett enkelt och billigt sätt att göra en första koll på om man är sjuk eller inte. Dessutom kan många människor undvika att bli smittade av vanliga sjukdomar som vinterkräksjuka och säsongsinfluensa om febriga personer inte släpps in. Det ökar produktiviteten, minskar lidandet för individerna och spar pengar åt företagen och samhället genom lägre sjukersättning, säger Christoffer Sahlgren, försäljningschef för Eyemunity.

En mätning tar bara några sekunder och kräver ingen särskild övervakning eller specialutbildad personal. Inga fotografier sparas och ingen persondata förekommer och systemet uppfyller alla GDPR-regler. n

Radonproblematik även i nybyggda bostäder

Nybyggnation. Många tror att det enbart är äldre fastigheter som har en radonproblematik. Men det finns flera exempel på nybyggda fastigheter som har klart för höga radonhalter. Ofta uppmärksammas de höga halterna först efter en ombyggnation men då har människor redan levt i husen under lång tid.

-Nyproduktion ska vara radonsäkrade men det är tydligt det inte alltid mäts. I slutbesiktning ska en mätning göras men det förekommer att det inte görs. Även grunden ska mätas, en markgeologisk undersökning före starten av ett byggprojekt. Fyllnadsmassor och stenkross som läggs under husen ska radonmätas, men det görs inte heller, säger ordförande för Svensk radonförening Dag Sedin.

0200 - 76 76 76

svenskaskydd.se

Boverket är i sina regler och rekommendationer för hantering av radon tydliga. Det är byggherren som ansvarar för att dessa regler följs. n

Förbättra boendekomforten med en säkerhetsdörr

Tolv våningar med kooperativa hyresrätter i Hagastaden

● SKBs kvarter Lysosomen i Hagastaden växer nu på höjden och de 128 kooperativa hyresrätterna beräknas vara färdiga för inflyttning våren 2023. Höjden varierar från sex till tolv våningar och husen får innergård, rabatter, gemensamhetslokal och bastu, med lägenheter från två till sex rum och kök. Tiovåningshuset kommer att återvinna och cirkulerar energi från spillvatten, har solceller på taket och bin i insektshotell

på gården.

Samtidigt bygger föreningen ytterligare 236 lägenheter i Bromma och Uppsala, där kvarteret Docenten i Uppsala har första inflyttning redan nu i augusti.

Totalt blir det 128 kooperativa hyresrätter, som beräknas vara klara för inflyttning våren 2023. Inflyttning i SKBs första kvarter i Uppsala sker i etapper under hösten 2021.n

Detta kan du som medlem i en Brf göra när styrelsen inte hanterar klagomål

Brf. I en bostadsrättsförening har styrelsen ansvar att utreda klagomål. Det kan handla om alltifrån höga eller låga inomhustemperaturer, till buller från ventilationssystemet eller grannar som stör. HSBs fastighetsjurist Mattias Olsson utreder vad en enskild medlem kan göra när styrelsen är passiv och inte vidtar några åtgärder.

Vad kan jag göra om jag har problem med buller, fukt eller temperatur som inte åtgärdas?

– I första hand är det föreningen eller den som orsakat problemet som ska åtgärda det. För vissa typer av störningar, exempelvis buller, fukt, mögel och höga eller låga inomhustemperaturer kan du vända dig till miljöförvaltningen i kommunen som kan göra mätningar och vid behov förelägga föreningen att ta fram en lösning. Ett sådant föreläggande kan även förenas med vite och är ett mycket effektivt verktyg. Styrelsen

måste följa miljöförvaltningens föreläggande.

Vad krävs för att jag ska få rätt till nedsättning av avgiften eller skadestånd?

– Först och främst behöver du informera styrelsen om problemet och dess omfattning. I ett rättsfall hade till exempel två medlemmar under en längre tid klagat på en hög inomhustemperatur i sin bostadsrättslägenhet, utan att styrelsen vidtog några åtgärder. Medlemmarna hade själva fört logganteckningar och fackpersoner hade anlitats. Mot bakgrund av Folkhälsomyndighetens allmänna råd om temperatur inomhus konstaterade hovrätten att temperaturen i lägenheten hade varit för hög. Eftersom styrelsen, trots klagomål, mätningar och andra utredningar inte hade gjort något för att komma till rätta med värmeproblemen fick medlemmarna rätt till nedsatt avgift. n

Mindre stress och bättre immunförsvar:

Därför ska du duscha kallt året runt

Hälsa. Få har missat trenden från i vintras – vinterbadet. Den populära aktiviteten sägs vara både uppfriskande och bra för hälsan. Sanitetsleverantören GROHE listar nu hälsofördelarna med att duscha kallt året om och hur du gör detta på bästa sätt genom att välja rätt dusch. n

Topplista: Hälsofördelar med att kallduscha

1. Immunförsvaret stärks

2. Finare hår och hy

3. Lindrar stress

4. Bra för blodcirkulationen

Var tredje svensk planerar

att bygga om eller renovera

Renovering. Inom det närmaste året planerar 36 procent av svenskarna, under det närmaste året att bygga om eller renovera sin bostad eller fritidshus. Det största orosmomentet är att budgeten inte hålls. Det visar en undersökning som Kantar Sifo gjort på uppdrag av Byggföretagen.

De fem vanligaste åtgärderna som planeras är följande:

• målning/tapetsering

• fasadmålning

• ombyggnation inomhus

• bygga altan/uterum

• badrumsrenovering eller köksrenovering - båda

För att underlätta för privatpersoner att hitta en seriös byggare lanserades nyligen söktjänsten Schyssta byggare. Där fyller man i vilken typ av beställare man är, vilken typ av jobb som önskas få utfört samt var i Sverige som jobbet ska göras. Det kommer sedan förslag på olika byggföretag som matchar önskemålen.

Alla byggföretag på Schyssta byggare har avtalsenliga löner, pensionsavsättningar, försäkringar, genomgått särskilda utbildningar i arbetsmiljö och sund konkurrens, tillämpar ID06, samt skrivit under Byggföretagens uppförandekod.

Undersökningen genomfördes av Kantar Sifos. Totalt intervjuades 1075 personer i åldern 18-79 år. n

Frisk luft istället för matos med Kök24!

Ring 08-756 69 69 info@skorstensbolaget.se

Problem med matos i kök och bostadsrum?

Från kolfilterfläkt till riktig ventilation

Matos, med partiklar från stekning och vattenånga, är det som mest förorenar vår inomhusmiljö.

Många fastigheter med självdragsventilation har otillräckliga kolfilterfläktar installerade i köken.

Miljödomstolen förbjöd 2013 installation av kolfilterfläktar i nybyggnation med hänvisning till att den sprider fettförbrännings- och fuktpartiklar i bostaden som försämrar inneklimatet och riskerar de boendes hälsa.

Kök24 ger OVK-godkänd köksventilation

Med Kök24 kan riktiga köksfläktar installeras eller så byggs befintliga kolfilterfläktar om och kopplas till ett aktivt system för bästa köksventilation med både direktforcering och grundventilation på samma kökskanal.

När köksfläkten är på ventileras matos, fett och sotpartiklar effektivt bort innan de sprider sig i lägenheten. När fläkten inte är i drift sker ventilationen via en patenterad grundflödesventil, vilket gör systemet OKV-godkänt.

• Aktiv ventilation vid matlagning, med effektiv evakuering av matos

• Minimala ingrepp i lägenhet och fastighet.

• Existerande kolfilterfläktar kan konverteras för aktiv ventilation

• OVK-godkänd, patenterad lösning som säkerställer tillräcklig grundventilation

”Vi hade problem med matlagning i vår lägenhet då matos inte försvann utan kunde cirkulera i flera dagar. Vi beslöt oss därför att anlita Skorstensbolaget. Nu har vi blivit av med kolfilterfläkten och kan äntligen laga mat igen utan att lägenheten luktar matos. Rekommenderar varmt Skorstensbolaget.”

- Per Sundelin

”Snabba,

- Ann-Charlotte

effektiva, professionella. Rekommendar dem entusiastiskt.”

Gavel Adams

Ventilationsförbättringar - steg för steg

På Skorstensbolaget erbjuder vi ventilationsförbättringar som kan införas steg för steg i den takt som bäst passar föreningens ekonomi och övriga underhållsbehov.

1. Köksventilation

Om köksventilationen är för dålig eller fått anmärkningar vid OVK-besiktningen är det ofta det första men vill åtgärda. Att slippa matos toppar ofta önskelistan hos de som är drabbade.

I samband med att vi installerar Kök24 renoverar vi de ventilationskanaler som berörs. Det görs från taket med inspektion från köket. Ingen håltagning behövs så arbetet kan utföras rent och snyggt utan målningsarbeten.

2. Renovering av kanaler och kakelugnar

Täta skorstenskanaler är en förutsättning för att kunna elda i kakelugnar eller öppen spis, ventilera bort radon eller om ni planerar för värmeåtervinning och frisvalka.

3. Värmeåtervinning med frisvalka

Genom att värma tilluften med spillvärme från frånluften kan värmekostnaderna sänkas med 35-50 %. CleanAir24-FTX är en värmeåtervinning som installeras i befintliga kanaler, utan håltagning eller skrymmande aggregat.

• Konvertering från självdragsventilation till ventilation med värmeväxling

• Värmeväxlingen sker i befintliga kanaler så att inga skrymmande aggregat behövs

• Inga förstörande ingrepp i fastigheten - ingen håltagning eller nya schakt genom huset behöver göras

• Frisk luft från taket värms upp med hjälp av frånluften

• Filtrerad och tempererad tilluft ger bra innemiljö

• 30-50 % lägre uppvärmningskostnad

• Minst 3 gånger renare, filtrerad och frisk luft

• Värme på vintern och frisvalka på sommaren

• Eliminerar matos, fukt och skadliga föroreningar

Vi tätar och renoverar med vår egen metod SafeSeal som möjliggör kanalrenovering utan smutsig och kostsam håltagning i bostadsutrymmen. Eventuella kakelugnar kan tätas på samma sätt utan att de behöver demonteras.

• Ingen håltagning i lägenheter

• Infraljusfilmning vid besiktning

• Fräsning och rensning av kanaler

• 40 år utan reklamationer

• Gjutning av nya skiljeväggar

• Trygghetsgaranti

”Renoverat imkanaler & rökkanaler till 16 lägenheter , väldigt bra över förväntan. Väldigt prisvärda, seriös offert och enkla att ha göra med. Bra stöd genom hela vägen.”

- RC, BRF Lägret 11, Riddargatan 49, Stockholm info@skorstensbolaget.se

• Minskar risken för radon, fukt och mögel Kontakta

Ring 08-756 69 69 info@skorstensbolaget.se

ROT-avdrag kan utnyttjas för alla arbeten som debiteras direkt till bostadsrättsinnehavarna.

”Hjälpt återställa samt täta rökkanaler till kakelugnar efter annan firma som gjutit stopp och fastnat med verktyg. Sannolikt en av de bästa leverantörerna jag har gjort affärer med. Utmärkt relation med kontaktpersonen, duktiga hantverkare som slutförde arbetet på ett mycket bra sätt. Betyget är tveklöst en femma!”

- Roger, BRF Birger Jarlsgatan 100

Före och efter renovering med SafeSeal

Dags för stambyte?

Stamspolning och relining är bra sätt att förlänga livslängden på stammarna. Det ger föreningen en möjlighet att förbereda sig väl för det kommande stambytet. Men vänta inte för länge även om medlemmar knorrar. Fukt och vattenskador kan i längden ställa till med stora problem och kostnader. Läs experternas tips och råd →

När bör stambytet göras och hur? Enligt David Jost på Sveriges BostadsrättsCentrum AB (SBC) gäller det att inte vänta för länge med stambytet – även om det är ett impopulärt beslut.

med snålspolande toaletter kan göra att badrummen blir översvämmade, säger han. Att stamspola rören med fem till tio års mellanrum är en god idé. Det är betydligt billigare än att åtgärda vattenläckor.

● I den terminologi som styrelsen håller sig med finns det ett väldigt fruktat ord, nämligen ”stambyte”. Än värre blir det om ordföranden på årsstämman säger ”Nu är det dags för stambyte”.

– Det är ofta starka känslor involverade i ett stambyte. Ett traditionellt byte av stammarna görs oftast med kvarboende. Bostadsrättsinnehavaren är utan toalett i flera veckor, inget vatten i lägenheten och väldigt mycket damm. Dock brukar man kunna ordna försörjningen av tappvatten på ett eller annat sätt under byggnadstiden, säger David Jost, chef för projektledning på SBC.

När fastigheten ska byta stammar blir det ofta mycket obekvämt för de boende i föreningen. Det kan ibland leda till att styrelsen väntar med stambytet.

– De allra flesta lägenhetsinnehavare säger efter stambytet att det var värt alla uppoffringar för att få ett fint och fräscht badrum, säger David Jost.

Vattenläckor drabbar ofta gamla stammar i dåligt skick. Fuktskador kan bli lika besvärliga att åtgärda som ett stambyte. Cirka 30 – 50 år brukar stammarna hålla. Slitaget har stor betydelse för livslängden, liksom materialet i rören och kvaliteten på materialet. Betongrör förekommer i gamla fastigheter, men avloppsrören kan också vara gjorda av gjutjärn eller plast. Tappvattenrören däremot är ofta gjorda av koppar, med lång livslängd.

– Är rören i alltför dåligt skick kan föreningen i värsta fall bli utförsäkrad om det inträffar ett stort antal vattenskador. Vanligtvis skjuter självrisken i höjden och man blir drabbad av betydande åldersavdrag, varför det är viktigt att regelbundet kontrollera rören, säger David Jost.

Men det är inte enbart gamla hus som kan ha problem med stammarna.

–Det finns exempel på nya fastigheter som får problem. Det beror bland annat på att rören i en del nya hus ligger vågrätt utan tillräcklig lutning. Detta tillsammans

Av underhållsplanen för fastigheten bör det framgå en ungefärlig tidpunkt för stambyte och en ungefärlig kostnad för åtgärden. Tidpunkten för när huset är byggt kan ha betydelse. Efter andra världskriget och under miljonprogrammet mellan 1965 och 1975 skulle byggkostnaderna vara så låga som möjligt och byggandet gå snabbt. Därför kan tjocklek och kvalité på rören från dessa perioder variera.

Byte eller renovering av stammarna bör göras så fort som möjligt om fastigheten har problem med läckor eller fuktskador. Att genomföra en rörinspektion är ett måste för att kunna avgöra stammarnas skick. Det görs med en specialkamera som filmar rörens insida. En expert analyserar sedan filmen. Stammarna sitter i speciella schakt, ibland är de ingjutna i byggnadskonstruktionen. Uppbilning av betonggolv och rivning av vissa väggar måste därför göras. Ett fullständigt stambyte kan inte genomföras utan att tätskiktet bryts, vilket ofta innebär att hela badrummet måste göras om. Badrummet påverkas mest, men även toaletter och kök utsätts för ”åverkan” fast i mindre grad.

– Nya stammar för avlopp, tappvatten

Vid ett kassettstambyte används inte schakten alls utan våtrumskassetterna monteras fristående och ansluts mellan våningsplanen. Denna kassettlösning har producerats av LK Systems.

Vart tionde år bör stammar besiktigas. Ett avloppsrör som använts under många år kan se ut såhär.

”Farligt och dyrt att vänta för länge med stambytet”

och VVC installeras vanligtvis vid traditionellt stambyte. Cirka 50 – 60 år håller de nya stammarna. Branschreglerna (bl.a. GVK, Säker Vatten och BBR) ska alltid ligga till grund för de tekniker som utförs i samband med stambyte, förklarar David Jost.

Tät- och ytskikten i badrummen blir helt nya. Blandare och porslin byts för det mesta. Endast ett mindre ingrepp behövs i köken, eftersom där finns inte några tätskikt. Vid traditionellt stambyte dras de nya stammarna oftast på samma ställe som de gamla. Det gör att den ursprungliga planlösningen bibehålls.

– Schakten används i princip inte vid stambyte med kassettlösning, utan våtrumskassetterna monteras fristående och ansluts mellan våningsplanen med hjälp av enklare rördragning. Förmonterade rörinstallationer såsom avloppsrör, vattenrör och spolcistern finns i de mer utvecklade kassetterna, säger David Jost. Eluttag och armaturer kan också vara förberedda med speciella uttag. Stambyte med kassettmetoden blir ofta billigare än ett traditionellt

byte. Lägenheterna blir inte ”ockuperade” lika länge som vid ett traditionellt stambyte.

– Metoden passar bra i miljonprogrammets hus. Dock är det betydligt svårare att installera kassetter i de gamla innerstadsfastigheterna i Stockholm. Dessa lägenheter har ofta även byggts om flera gånger. Badrummen ligger inte alltid under varandra och de kan också vara olika stora.

Ett prefabstambyte innehåller förtillverkade delar. I badrum kan man använda denna metod, då byggs nya väggar innanför de gamla.

Inga väggar behöver bilas upp, men inredningen måste monteras bort. Nedsmutsning och stök blir betydligt mindre än vid traditionellt stambyte. Utanpå de gamla väggarna byggs nytt golv och nya väggar och nya installationer läggs utanpå de gamla. Det innebär att det blir en liten minskning av badrummets yta.

– Livslängden på de gamla stammarna kan förlängas vid relining. Avloppsrören är de som oftast blir relinade. Under goda förutsättningar kan det göra att man skjuter stambytet framför sig flera år, säger David Jost.

En fördel med relining är att badrummen förblir orörda, då det inte görs några ingrepp i fastighetens konstruktion.

Men ett stambyte måste till slut göras.

– Förr eller senare kan rör kollapsa eller relining släppa. Då kan stambytet bli en mycket kostsam panikåtgärd istället för ett planerat ingrepp.

Tema: Stambyte

Partiella stambyten kan också göras i vissa fall.

– Om en bostadsrättsinnehavare vill göra om sitt badrum finns det möjlighet att byta stammarna just vid den aktuella lägenheten. Detta kräver dock att den boende samarbetar med styrelsen samt utför bytet och badrumsrenoveringen enligt branschreglernas riklinjer.

Bostadsrättsinnehavaren betalar för sin badrumsrenovering medan föreningen tar kostnaden för stambytet.

– Man ska komma ihåg att föreningens försäkringspremie inte blir lägre vid ett partiellt stambyte, den baseras på fastighetens äldsta stammar, förklarar David Jost.n

Tätskiktsmätning 2918-3

Att bygga om ett badrum och få ett tätskikt helt enligt reglerna är inte helt lätt för en lekman. Alla svetsade skarvar måste vara 100 procent täta. Golvet utanför duschplatsen ska luta mellan 2 och 10 mm per meter. Inuti duschplasen ska lutningen vara mellan 7 och 20 mm per meter. Liknande regler gäller för kaklade badrum, där tätskiktet under kaklet är lika viktigt.

En modern kommunikationsplattform för din brf

Snygg och lättskött hemsida

Fungerar på dator och mobil

Smarta verktyg för styrelsen

Följer GDPR

Smidigt medlemsregister

Enkel medlemskommunikation

Registrera din brf på egrannar.seHemsidan är igång på mindre än 15 min!

”Att börja använda Egrannar var bland det bästa vi har gjort” Caroline Silverudd Lundbom, ordf Brf Mallen 9, Stockholm

Över 400 föreningar i hela Sverige använder www.egrannar.se

"Byte eller renovering av stammarna bör göras så fort som möjligt om fastigheten har haft problem med läckor eller fuktskador."

David Jost på SBC

F OTO: INGER EVERTSON

Stambytet får sociala följder:

Viktigt att väga in alla konsekvenser

Vad händer i stambytesprocessen mellan statusbesiktning av rören och upphandling? En hel del, ska det visa sig. Har många redan renoverat sina badrum i närtid? Måste avgiften höjas så mycket att många bostadsrättsinnehavare inte kan bo kvar? Är rören så dåliga att de kan kollapsa? Marknadschef Robert Kraft på Kreativ Byggkonsult hjälper oss att reda ut begreppen.

TEXT INGER EVERTSON

● En översyn av stammarna och ibland även tätskikten behövs om det är återkommande problem med stopp i avloppen eller fuktskador i fastigheten. En noggrann kartläggning av befintliga stammar, avloppsrör, badrum, golvbrunnar och ytskikt behöver då göras. Men det är bättre att se över stammarna regelbundet så ett stambyte kan planeras innan det börjar uppstå problem.

– Det finns många andra parametrar som är lika viktiga som den tekniska statusbesiktning och det är så kallade mjuka värden, säger Robert Kraft sälj- och marknadschef på Kreativ Byggkonsult.

Finns det många skiftarbetare i fastigheten som sover på dagarna? Är det många som har husdjur? Är det många som har renoverat sina badrum i närtid? Kan det finnas de som motsätter sig ett stambyte? –i så fall blir det ett fall för Hyresnämnden, vilket fördröjer processen. Kommer stam-

bytet att orsaka stora avgiftshöjningar?

– Det är inte enbart en teknisk utmaning att byta stammar utan kan även bli en känslomässig och ett socio-ekonomisk utmaning. Allt detta behöver upp på bordet för att skapa rätt förutsättningar för stambytet och en offertförfrågan, förklarar Robert Kraft.

Han rekommenderar att föreningen utser en styrgrupp, som tillsammans med en konsult kan arbeta med stambytet. Det behövs dessutom alltid en Byggmiljösamordnare. Den konsult som föreningen anlitar bör också ha kompetens att vara projektledare för stambytet.

Enligt Robert Kraft kan den speciella fastighetens boende- och livsstil ha betydelse för exempelvis metod och när olika moment i ett rivningsarbete bör eller kan utföras under dagen.

När det gäller den tekniska biten kan en kartläggning visa att materialet i stammar,

rör och golvbrunnar är i så dåligt skick att det inte längre fyller sin funktion. Då måste en vidare utredning göras snabbt. De problem som finns i stammarna ska framkomma av konsultens inspektion och dokumentation så att styrelsen kan ta väl

"Problem med stammar kan lösas på olika sätt och det är här som projektledarens kunskaper kommer till heders.”

Det visar sig att det händer en hel del mellan det att statusbesiktning är gjord tills dess upphandlingen är klar. Robert Kraft på Kreativ Byggkonsult hjälper oss att reda ut begreppen.

underbyggda beslut, med assistans av konsulten/projektledaren.

Problem med stammar kan lösas på olika sätt och det är här som projektledarens kunskaper kommer till heders. Måste jobbet göras omedelbart eller kan det vänta några år? Är traditionellt stambyte det bästa eller finns det andra lämpliga metoder?

När styrelsen beslutat sig för vilka åtgärder som ska vidtas i fastigheten är det dags att upprätta ett förfrågningsunderlag.

– Alla detaljer måste med. Beskrivning av byggnaden och stammarna, hur arbetet ska genomföras, hur entreprenören ska städa efter sig och hur ofta, eller hur damm-slussarna ska se ut inne i lägenheterna, säger Robert Kraft.

I vissa fastigheter kan finnas asbest, bland annat i isoleringar kring vattenledningarna.

– En miljökonsult med kunskap om asbest bör alltid rådfrågas, speciellt i miljonprogrammets fastigheter, där vi vet att asbest förekommer. Men ibland är det svårt att få gehör för att koppla in ytterligare en konsult, ofta av kostnadsskäl.

– Men, säger Robert Kraft, det kan bli väldigt dyrt om det finns asbest och det inte står, varken i förfrågningsunderlaget eller i avtalet mellan beställare och entreprenör.

Avloppsteknik Svenska AB

Vi är ett lokalt bolag som tar uppdrag i Stockholms- och Uppsala län.

Vi är ett utpräglat nischföretag, och har i 25 år uteslutande arbetat endast med avloppssystem. Allt från äldre fastigheter, till nybyggnation.

Allt som inte finns med i dessa dokument ingår heller inte i kostnaderna för entreprenaden. Och då har entreprenören rätt att tillämpa fri prissättning. Just asbestsanering brukar vara en dyr historia, eftersom det krävs både specialutrustning och specialkompetens för detta.

Ett förfrågningsunderlag skickas till de entreprenörer som kan vara aktuella för stambytet. De har sedan en viss tid på sig att svara på förfrågningsunderlaget. Uppdraget att byta – eller renovera –stammarna går sedan till den entreprenör som styrelsen och styrgruppen beslutar. Branschkunskapen hos projektledaren kommer nu till sin rätt, eftersom det är hen som ska kunna guida styrelsen till den

entreprenör som är bäst lämpad för uppdraget. Entreprenören som får uppdraget, och beställaren (bostadsrättsföreningen) ska sedan upprätta ett avtal.

Under stambytets gång uppstår ofta frågeställningar av skiftande natur och det är meningen att avtalet ska svara på dessa, så det inte uppstår dyra tvister i onödan. Projektledaren bör vara ombud för bostadsrättsföreningen under avtalsskrivningen.

I god tid bör också de boende få information om stambytet och vad som kommer att hända. En bra strategi är att tidigt i processen hålla allmänna informationsmöten och här bör konsulten vara med. n

Det är fram till upphandlingen man har störst möjlighet att påverka totalkostnaden för projektet. Efter det minskar möjligheterna drastiskt.

Historiskt sett så har de flesta stambyten skett i förtid. Spar pengar och besvär genom ett förebyggande underhåll. Vi utför tekniska besiktningar utan kostnad.

I äldre fastigheter kan vi, genomsnittligt, ofta förlänga livslängden på stamsystemet med c:a 20 år, vilket innebär stora kapitalbesparingar, upp till c:a 30%, samt med mycket liten påverkan för boende.

I nybyggnation ser vi tyvärr ofta stora brister, i dessa fall utför vi sakkunnighetsutredningar inför garantibesiktningngar och i tvistemål

Vårt Totalkoncept innefattar, besiktning, underhåll, dokumentation och förebyggande åtgärder mot vattenskador.

Tema: Stambyte

Robert Kraft på Kreativ Byggkonsult

Vi hjälper er med

Tillgängligheten till tvättstugan är alltid viktig för de som bor i flerfamiljshus och här krävs snabbare och robustare maskinutrustning än i ett enfamiljshushåll.

Fler maskiner, inte större, ger bättre möjlighet till lediga tider i tvättstugan. Vi vet att tvättmängden för varje tvätt i genomsnitt väger 3 kilo. Det innebär att tvättmaskiner och torktumlare med 5–6 kilos kapacitet i de flesta fall är fullt tillräckliga. Vi vet

också att behoven ökar av att tvätta och torka olika typer av textilier med olika kvaliteter och en mångfald av färger. Moderna och miljövänliga maskiner ger dig en flexiblare och bättre tvättstuga med lägre driftskostnader. Därför har vi ett brett urval av driftssäkra fastighetsmaskiner från marknadens största tillverkare, något som ger er förening möjlighet att optimera tvättstugan efter medlemmarnas behov.

Kontakta våra brf-säljare

Tel: 08-612 40 91

MIELE

Framtidens Fastighets-

maskiner för brf:er

• Modern styrning, med swipe-funktion

• Enkel användning, med språkval

• 32 språk, inklusive arabiska

• Återgång till originalspråk efter varje tvätt

• Anpassade tvättprogram för olika textilier

• Extremt användarvänlig

• Alltid tillgängligt, från knapp på displayen

Kontakta någon av våra brf-säljare

för mer information: 08-612 40 91

Brf Lugnvattnet 1 , Hammarby sjöstad

tvättstugan!

Tvättmaskiner och torktumlare.

Alla Miele tvättmaskiner har en patenterad skontrumma som är varsam med tvätten, samtidigt som den minimerar dyra driftsstopp.

Den perfekta tvättmaskinen för mindre fastighetstvättstugor. Specialprogram för sänglinne, gardiner, funktionskläder med mera. Patenterad skontrumma minimerar dyra driftstopp. PWM507

Proffstvätt för flerfamiljshus och helt anpassade till svenska tvättvanor. Passar dessa utmärkt i fastighetstvättstugor, idrottsanläggningar mm. Dessutom klarar Performace Plus serien att pelarmonteras. PWM906

Proffstorktumlare som är anpassad för tvättmaskin PWM507 och rymmer 7kg tvätt.

PDR507EL / HP / HP Special

Performance Plus maskin med 15 standardprogram. Klarar att torka 8 kg tvätt under 40 minuter emaljerad front som tål tuffa tag I tvättstugan, automatisk fuktsensor, enkel och tydlig display med möjlighet att låsa favorit program.

PDR908EL / PDR908HP

Nyhet! En maskin med låg förbrukning och högsta driftsäkerhet. Anslut till kall- och/eller varmvatten, vilket flyttar energiförbrukning från el till exempelvis fjärrvärme som vanligtvis är billigare och miljövänligt producerad. Enkel användning med touch-display. Enkelt språkval, bl.a. arabiska. TPWM906+PDR908

Frånluftstumlare för hela 9 kg tvätt med luftintag som förvärms i kabinettet. Reverserande skontrumma, trumvolym 180 l. Luddfilter med extra stor kapacitet ger ett rensningsintervall på upp till 16 torkomgångar. 24 displayspråk. PT7186

Torkskåp för fastighetstvättstugor. Lättarbetat torkskåp med kraftig hängare i svängbar pelare. Dubbla isolerade väggar och dörrar för snabb uppvärmning och låga värmeförluster. Elektroniskt styrd torkning med. fuktavkänning för energibesparing och korta torktider. Tre automatprogram ”40 C”, ”60 C” och ”Express 60 C” Recirkulation av frånluften. DryMaster TS 2120FL

10% rabatt på Miele fastighetsmaskiner

Tel: 08-612 40 91

Gäller t.o.m. 2021-11-30

Detta är endast ett urval från vårt stora sortiment av fastighetsmaskiner. Kontakta Robert eller Magnus för mer information och offert.

072-511 37 48

STOCKHOLM - INNERSTAN

072-5113749

Sveavägen 122 Tel: 08-23 48 00 sthlm.sveavagen@elon.se

STOCKHOLM SÖDER

Sickla Köpkvarter, Simbagatan 21 08-641 95 70, sthlm.sickla@elon.se

STOCKHOLM NORR

KOM Köpcentrum, Bollstanäsv. 1 08-754 42 80, sthlm.rotebro@elon.se

www.elonbutikerna.se

Magnus Eriksson magnus.eriksson@elon.se

Robert Boquist robert.boquist@elon.se

Experten tipsar:

Bygg

en vattenvarnare under diskbänken

För att arbeta med rörinstallationer i kök och badrum bör man anlita auktoriserad installatör enligt Säker Vatten. Något som bostadsrättsföreningar kan skriva in i sina stadgar. Det menar Peter Bratt, byggskadeexpert på Länsförsäkringar AB. Han tycker också att föreningarna bör tillhandahålla vattenvarnare som kan installeras under diskbänken i köket.

TEXT INGER EVERTSON

● Stammarna, vem ansvarar för dem och vem ansvarar för golvbrunnarna? Vattenläckor, stambyte och renoveringar i enskilda lägenheter, vilken försäkring täcker vad och vilka regler och riktlinjer gäller? Bostadsrättsföreningars styrelser ställer ofta dessa frågor till sitt försäkringsbolag.

Byggskadeexpert Peter Bratt hjälper oss att reda ut begreppen.

– Generellt uttryckt är allt som man ser i lägenheten bostadsrättsinnehavarens ansvar, medan alla rör som finns i väggar och schakt är föreningens ansvar, säger han.

Vid ombyggnation bör medlemmarna få riktlinjer för badrumsrenovering från bostadsrättsföreningen. Viktigt är att den som utför till exempel tätskiktsarbeten är auktoriserad enligt GVK (Svensk Våtrums-

kontroll) eller BBV (Byggkeramikrådets Branschregler för Våtrum).

– För att till exempel våtutrymmen ska vara försäkringsbara krävs det att alla renoveringar ska vara fackmannamässigt utförda, något bostadsrättföreningar bör skriva in i sina stadgar. Den som gör rörinstallationer i badrum och kök bör vara auktoriserade enligt Säker Vatten. Det gäller också exempelvis montering av diskbänkskranar, säger Peter Bratt.

Vid stambyte, överlåtelsebesiktning eller vattenskada brukar ansvarsfördelningen mellan medlem och bostadsrättsförening komma på tal.

I badrummet ansvarar bostadsrättsinnehavaren oftast för golvbrunnens anslutning

mot tätskikt och rörgenomföringarna från föreningens huvudstammar, medan själva golvbrunnen och de inbyggda ledningarna mellan våningarna tillhör föreningen. Man kan säga att förening och lägenhetsinnehavare möts vid golvbrunnen.

Bostadsrättsinnehavarens försäkringsbolag involveras vid en vattenskada, men ofta påverkas fler av den aktuella skadan. Grannarnas försäkringsbolag och även föreningens försäkring för byggnaden kan bli indragna i det hela.

– Det är viktigt att en bostadsrättsinnehavare har en hemförsäkring. Tyvärr har inte alla det och då får den enskilde själv betala kostnader vid skada, som försäkringen annars skulle stå för.

Lägenhetsinnehavarens hemförsäkring

täcker bostadsrättsföreningens självrisk. Föreningen blir involverad om vatten till exempel har läckt ner i trossbotten eller bjälklag. Då träder föreningens försäkring in, men självrisken är oftast cirka 50 000 kronor. Om lägenhetsinnehavaren har varit försumlig kan föreningen kräva den boende på hela eller delar av självrisken. Men då gäller det alltså att ha en hemförsäkring.

Vad täcker då bostadsrättstillägget?

– Det täcker bland annat mellanskillnaden mellan att återställa ett standardbadrum eller standardkök och ett påkostat badrum eller kök vid en skada. Fastighetens försäkringsbolag betalar ut vad ett standardbadrum eller standardkök skulle kosta. Men om bostadsrättsinnehavaren renoverat sitt badrum och kostat på fint italienskt kakel, så kan denne få mellanskillnaden betalt så att badrummet blir lika fint som det var före skadan. Bostadsrättstillägget kan också gälla för andra typer av skadereglering, säger Peter Bratt.

I Sverige är vattenskador den i särklass vanligaste typen av skador på fastigheter. Mellan fem och tio miljarder kronor kostar dessa skador varje år försäkringsbolagen. – Av dessa skador är läckande rör den

vanligaste orsaken med över 54 procent av fallen. Vattenskador i kök står för cirka 35 procent och cirka 26 procent av skadorna sker i badrum, till exempel dåliga rör och tätskikt. Av skadorna i badrum är det cirka hälften som orsakas av läckande tätskikt, säger Peter Bratt.

Apropå läckande rör, hur tänker försäkringsbolaget kring relinade rör?

– Vi föredrar att stammarna byts. Rören blir ju inte yngre bara för att de är relinade. Däremot är det bättre med rör som är infordrade än rör som läcker. Men försäkringspremien eller självrisken för fastighetsägaren blir oftast inte så låg som vid ett traditionellt stambyte, när rören är relinade.

En förening, som har frekvent läckande rör blir inte utförsäkrad, men försäkringspremie och ibland också självrisk kan öka drastiskt.

– Men alla har ju rätt till försäkring, även om villkoren kan förändras, säger Peter Bratt.

Bostadsrättsinnehavaren har ett stort ansvar att kontrollera väggar och golv i badrummet samt under diskbänken i köket.

– Vattenskador i kök är vanliga. Men det är sällan som det sprutar vatten ur rören. Det vanligaste är att det droppar lite grann och när det pågått länge blir det till slut en

akut vattenskada.

När föreningen tecknar en fastighetsförsäkring kräver försäkringsbolaget att det finns en underhållsplan. Bolaget vill veta när ett eventuellt stambyte är gjort och vilka tankar föreningen har kring nästa stambyte.

– Efter 50 år brukar stammarna vara uttjänta och då behöver de bytas. Men för att rören inte ska börja läcka rekommenderar vi att föreningarna sköter underhållet och besiktigar sina rör med jämna mellanrum. Det är inte bara gamla hus som kan ha problem med sina stammar.

– Vi har sett att även nya hus kan få problem, säger Peter Bratt. Exempelvis måste avloppsrören ha rätt lutning, annars orkar de moderna snålspolande toaletterna inte få iväg fekalier och toalettpapper. Rören får inte luta för lite men inte heller för mycket. Det gäller att riktlinjerna följs till punkt och pricka, annars får även nybyggda hus problem med sina stammar. n

Allt inom avlopp

Peter Bratt på Länsförsäkringar Sak AB

Sitter

Löpande underhåll än för tidigt stambyte

1 00% NÖJD A !RE:FRB

Så här säger några av våra referenser:

“Första gången jag såg resultatet blev jag stum. Alla medlemmar är väldigt nöjda.”

BRF Diktsamlingen i Bromma

kompetensen, erfarenheten, bygger med kvalitet och var dessutom trevliga att samarbeta med!”

BRF Skrattmåsen i Aspudden

Läs mer på vår hemsida

Att underhålla sin fastighet löpande är förstås A och O. Detta gäller även husets avloppsstammar. Gunnar Hansson på Avloppsteknik Svenska AB anser att stammarna bör besiktigas vart tionde år. I denna besiktning bör också ingå en noggrann utredning av stammarnas situation ur teknisk synpunkt. En sådan utredning ska baseras på dokumenterade fakta och inte på ålderskriteriet eller antaganden. På så sätt kan man hitta eventuella defekter och åtgärda dem innan de hunnit ställa till någon skada på huset.

TEXT INGER EVERTSON

● – Vår grundläggande idé är att man inte ska vidta några omfattande åtgärder i stammarna innan man gjort en ordentlig besiktning och utredning, säger Gunnar Hansson, Avloppsteknik Svenska AB. Han menar att det inte är rörens ålder som avgör om stammarna behöver bytas, utan det är hur ett avloppssystem har skötts under åren.

När det gäller nybyggnation kan stammarna redan vara väldigt anfrätta, medan äldre rör kan ha många år kvar. Detta kan styrkas av en ordentlig besiktning och utredning. Det är rörens tjocklek och kondition som avgör ifall stammarna behöver bytas eller ej.

– För äldre fastigheter bör besiktningar göras vart tionde år. När det gäller nybyggnation bör besiktning göras innan garantin löper ut, helst redan när första innehavare flyttat in.

Det material som används i dag när det gäller gjutjärn för rörtillverkning är inte lika hållbart som de var tidigare. I äldre fastigheter, där det finns förvärvade punktskador, bör dessa repareras, under förutsättning att besiktningen visat att avloppssystemet har 10 år eller mer kvar innan det behöver stambytas.

– Att byta ut partier som är dåliga och anfrätta är en utmärkt del av underhållet och bör också finnas med i underhållsplanen, säger Gunnar Hansson. Men detta ska inte förväxlas med partiellt stambyte.

Partiellt stambyte är en metod som innebär att den vertikala stamdelen byts, exempelvis i samband med att en bostadsrättsinnehavare renoverar sitt badrum. Det betyder egentligen att rören byts antingen det behövs eller ej, säger Gunnar Hansson.

För att det ska fungera krävs en omfattande och noggrann doku-

er BRF också på en outnyttjad lokal och vill göra om den till en lägenhet?

“Har

underhåll bättre stambyte

Vi bygger om lokaler till lägenheter i BRF:er!

1 00% NÖJD A !RE:FRB

Ett axplock från tidigare referenser:

”Noggrant, professionellt och ambitiöst!”

mentation, vilket ställer stora krav, främst på styrelsen, men även på bostadsrättsinnehavaren.

När det gäller dokumentation behövs en sådan vid varje tillfälle när rör på något sätt åtgärdas. Stammen är en mycket viktig del av huset. Kommande styrelser måste kunna se i dokumentationen vad som gjorts och när. Det gäller allt från löpande underhåll till fullskaligt stambyte.

Gunnar Hansson säger att filmning av rören är utmärkt vid exempelvis felsökning, men att det inte säger något om rörens tekniska situation eller dess kvalitet. Han anser att mätning av materialet i rören ger bättre svar på stammarnas verkliga kondition. Ett stambyte kommer alltid förr eller senare. Därför är det viktigt att ha god kännedom om systemets kondition, för att kunna planera och göra korrekta avsättningar för kommande åtgärder.

– Om man kan åtgärda de delar av rören som är anfrätta eller skadade kan man också skjuta upp ett stambyte flera decennier. Detta är en typ av underhåll av fastigheten som har betydelse såväl praktiskt som ekonomiskt, säger Gunnar Hansson. Gjutjärnsrör, som används i dag, har bara hälften av den godstjocklek som motsvarande rör hade tidigare. Det kan betyda att rör som är 40 år gamla byts ut, trots att de har en godstjocklek kvar som är större än de rör som sätts in i dag. Kanske hade de kunnat fungera 20 år till. n

BRF Gradsågen 2 i Gubbängen

“Jag skulle återigen rekommendera vår bostadsrättsförening att anlita Make Space.”

BRF Mariehällsminnet i Solna

“Vi kan verkligen rekommendera andra att välja Make Space!”

BRF Västersol på Kungsholmen

Läs mer på vår hemsida www.makespace.se

Gunnar Hansson Avloppsteknik Svenska AB

FOTO: AVLOPPSTEKNIK

"Avloppsstammarna i fastigheten bör underhållas kontinuerligt.

Det säger Gunnar Hansson på Avloppsteknik Svenska AB.”

Gerox projekterar och installerar värmeanläggningar som är baserade på förnybar energi i form av bergvärme och/eller frånluftsåtervinning, ofta i kombination med fjärrvärme.

Gerox-metoden är väl beprövad.

Vi har under 10 år installerat driftsäkra och miljövänliga anläggningar i ca 200 nöjda bostadsrättföreningar. Geoenergilösningarna har också kraftigt sänkt uppvärmningskostnaderna och vårt unika erbjudande rörande digital driftövervakning uppskattas.

BRF

BRF TALLKRONAN

Hos Brf Tallkronan har Gerox nyligen installerat 300 kW fastighetsvärmepumpar i kombination med fjärrvärme. I installationen ingick även vår smartbox som möjliggjorde digital driftövervakning.

På vår hemsida www.gerox.se kan ni se alla våra referenser.

Gerox erbjuder en kostnadsfri förstudie innehållande:

• Besparingskalkyl

• Teknisk lösning

• Driftövervakning

• Servicealternativ

”Kostnadsfritt erbjudande till er bostadsrättsförening”

”Många bostadsrättsföreningar halverar sina uppvärmningskostnader med Gerox-metoden”

Glöm inte att kolla taket!

Föreningen ansvarar för att taket, som är husets mest utsatta del, hålls i gott skick. Dessutom täcker inte försäkringen skador som uppstår när vatten kommer utifrån. Så det gäller att se till att en renovering görs i tid för att minska risken för röt- och fuktskador. Det är även hög tid att kolla taksäkerheten för att takskottarna ska kunna gå upp på taket och göra sitt jobb under vintern. →

Tema:

Tak

Tema:

Tak

Husets mest utsatta del

Taket är fastighetens mest utsatta del, det ska klara alla typer av väder. Även om det finns en teknisk förvaltare är det föreningen som ansvarar för att taket hålls i gott skick och är säkert. Det är därför viktigt att göra årliga besiktningar, särskilt om taket har några år på nacken.

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

● – Föreningen har också ansvar för att se över taksäkerheten, säger Anders Pålsson, byggprojektledare på Sustend. Det är viktigt att det är i gott skick för att det exempelvis ska kunna göras besiktningar, takarbeten, rensningar av hängrännor och snöröjning.

Enligt experterna kan ett tak med takpannor eller plåt hålla upp till 50 år eller mer. Medan ett papptak normalt har något kortare livslängd.

Anders Pålsson

Enligt Anders Pålsson finns det ingen årgång som skiljer sig märkbart från andra när det gäller brister eller underhållsbehov. Det finns exempel på nyproducerade fastigheter där taken inte är bra.

Ibland kan det räcka med mindre omfattande reparationer om taket i övrigt är i gott skick. Men att under lång tid lappa och laga kan bli dyrt. Med tiden kommer delar eller hela taket att behöva bytas. Börjar det läcka in vatten uppstår det snabbt skador som på kort tid kan bli omfattande och ibland även allvarliga. Det går inte att förlita sig på

Törs du chansa?

Anlita ett auktoriserat VVS-företag

→ Hitta ett auktoriserat VVS-företag nära dig! www.säkervatten.se.

"Ibland kan det räcka med mindre omfattande reparationer om taket i övrigt är i gott skick.”

En ljusare framtid för er bostadsrättsförening.

Det är mörkt ungefär halva året här i Sverige. Belysningen och planeringen av utemiljön är därför viktig för att skapa en trygg boendemiljö. Men trygghet handlar också om att veta att fastigheten underhålls och att ekonomin i föreningen ser bra ut. Så att både styrelse och boende slipper ovälkomna överraskningar.

Genom att arbeta aktivt med underhållsplanen, göra ekonomiska prognoser, se över lånen och jämföra nyckeltal med liknande föreningar kan ni prioritera rätt och skapa trygghet för både boende och styrelse. Ni säkerställer också att ni har medel för det underhåll ni har framför er och till investeringar som ökar värdet på er fastighet.

Tips på hur ni kan jobba proaktivt för en trygg utveckling av fastigheten.

1. Jämför med andra. Jämför era ekonomiska nyckeltal och er energiförbrukning med andra föreningars. Då vet ni vad ni gör bra och var det finns besparingar att göra.

2. Oanvända utrymmen kan bli oväntade intäkter. Gör om olönsamma lokaler och outnyttjade utrymmen till bostäder.

3. Sänk räntan på era lån. Ta hjälp av någon som bevakar föreningens lån och förhandlar direkt med bankerna. En större aktör har ofta ett bättre förhandlingsläge.

4. Optimera er energianvändning, spara pengar. Se över energianvändningen och sänk kostnader och minska er klimatpåverkan. Byt till LED, undersök möjligheter för solceller, koppla upp ert värmesystem för ett jämnare och skönare inomhusklimat.

Med rätt förvaltningspartner får ni inte bara någon som ser till att lamporna lyser och att avgiftsavierna dyker upp i tid, utan någon som tänker proaktivt för ett bekymmersfritt boende.

5. Tänk framåt, luta er bakåt. En strategisk, långsiktig underhållsplan ger kontinuitet och ökar effektiviteten i styrelsens arbete. Ta hjälp av en förvaltningsorganisation med bred kompetens och samla flera tjänster under samma tak, då kan ni upptäcka behov och möjligheter i vardagen som leder till utveckling av fastigheten för framtiden.

Planera takrenoveringen

Det finns en del att tänka på innan en takrenovering drar igång. Saknas tid eller kompetens i styrelsen är det lämpligt att anlita en projektledare som är med redan från början. Föreningen kan då få hjälp redan i uppstarten med budget, utformning av förfrågningsunderlag, samt att ta in och värdera offerter.

● Projektledarens roll och uppgifter styrs av hur mycket föreningen vill ha hjälp med, säger Anders Pålsson, byggprojektledare på Sustend. Som projektledare ska man kunna hjälpa föreningen med det mesta. Från förstudie till projektering, upphandling och byggledning fram tills godkänd slutbesiktning. Projektledaren agerar i egenskap av föreningens förlängda arm.

En sakkunnig projektledare brukar även kunna hjälpa till med att ta fram en oberoende besiktningsman som är specialiserad på tak och kan göra besiktningar under arbetets gång.

Den oberoende besiktningsmannen är en viktig kugge och bör vara med från början för att i tidigt skede uppmärksamma risker och brister, säger Anders Pålsson.

Eftersom besiktningen utgår från kraven i förfrågningsunderlaget är det något besiktningsmannen behöver för att kunna genomföra sitt uppdrag.

– Besiktningsmannen bör även vara med när taket rivs, samt göra minst 1–2 besiktningar innan slutbesiktningen. Det ger en kvalitetshöjning av projektet eftersom risken för fel då kan minimeras. Det går inte på samma sätt upptäcka fel, om besiktningsmannen endast anlitas för slutbesiktningen då taket redan är på plats.

En byggnadsställning är kostsam och

det tar en viss tid att få den på plats. Men genom att samköra flera delar exempelvis renovering av fasad, balkonger och fönster kan föreningen spara både pengar och tid.

Vid en upphandling av en takrenovering kan priserna skilja en hel del. Det gäller att noggrant värdera de offerter som kommer in samt se till att det företag som väljs har erfarenhet och kompetens.

– Det finns alltid företag som erbjuder sig att göra jobbet betydligt mycket billigare än andra branschföretag, säger Anders Pålsson. Att enbart låta priset styra är vanskligt. Man ska vara medveten om att ”man får vad man betalar för”.

Enligt Kristoffer Helander på DM tak, som har lång erfarenhet av takrenovering, dyker det då och då upp tråkiga exempel. Det kan handla om föreningar som bara några år efter att taken på deras fastighet lagts om, fått problem med att det börjat läcka in vatten.

– När felen upptäckts och de hör av sig till oss är ofta företaget de anlitat borta ur bilden, säger han. Ibland är det så illa att stora delar eller hela takomläggningen måste göras om. Så får föreningen betala en gång till för samma jobb.

I samband med att taket renoveras är det viktigt att se till att få med allt som behöver

göras. Det kan exempelvis handla om olika typer av plåtarbeten, inte minst de som gäller taksäkerheten. Plåtarbeten bör alltid utföras av en certifierad eller kompetent plåtslagare.

– Finns det planer på att sätta upp solceller på taket är det bra att göra det samtidigt, säger Anders Pålsson. Väljer man att anlita en totalentreprenör tar de även med sig solpanelerna och gör monteringen. Föreningen får då en garanti från ett företag som gäller för hela arbetet.

– Något annat man bör vara medveten om är att föreningen under tiden projektet pågår även har ett arbetsmiljö- och skatteansvar, såvida det inte delegeras bort vid upphandlingen. n

Takt - Fakta

• En takinspektion bör ske en gång per år.

• Rensopning och rensning av stånd- och hängrännor, ränndalar och stuprör bör göras minst en gång per år.

• Se över om taksäkerheten behöver bli uppdaterad enligt rådande föreskrifter.

• Passa på om det behövs att göra målning, byte av råspont, takläkt, takfot, vindskivor, skorstenar, hängrännor och stuprör.

• Fasad, fönster, fönsterbleck, balkonger och tilläggsisolering – lämplig att samtidigt renovera när byggställningar är uppe.

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

Testa oss kostnadsfritt

hela 2022!

Vi hjälper din styrelse med stöd och rådgivning

Genom ett medlemskap hos Bostadsrätterna får ni i styrelsen i bostadsrättsföreningen rådgivning inom juridik, teknik, ekonomi och tillgång till ett stort utbud av utbildningar samt en rad andra förmåner.

Vårt uppdrag är att genom medlemskap stödja, hjälpa och utbilda de engagerade personer som valts till ett förtroendeuppdrag i en bostadsrättsförening. Vi hjälper idag närmare 9 000 medlemsföreningar och gör gärna detsamma för dig och din förening.

Bli medlem nu och testa vårt medlemskap kostnadsfritt året ut och hela 2022!

 Pssst... håll utkik efter information om Bostadsrättens dag på vår webbplats.

100

ett unikt och förmånligt erbjudande till bostadsrätternas medlemmar

Bostadsrätternas fastighetsförsäkring

Vi är mycket glada för att vi, i mer än 15 år, haft förtroendet att skapa, förmedla och administrera Bostadsrätternas fastighetsförsäkring.

Uppdraget går ut på att tillhandahålla en försäkringslösning med marknadens bredaste omfattning till ett mycket förmånligt pris. Bostadsrätternas storlek (med närmare 9 000 medlemsföreningar) har gjort det möjligt att ta fram en välanpassad fastighetsförsäkring som tillgodoser en bostadsrättsförenings specifika försäkringsbehov.

Försäkringslösningen är unik i sitt slag och har en oerhört konkurrenskraftig omfattning.

Du får:

• Brandförsäkring till fullvärde - utan självrisk

• Styrelseansvarsförsäkring med högt försäkringsbelopp - utan självrisk

• Rättsskyddsförsäkring som omfattar hyresnämnd och kronofogdemyndighet

• Och mycket mer…

Läs mer på: www.soderbergpartners.se/bostadsratterna

Vill ni ha mer information om försäkringen eller ett prisförslag?

Kontakta oss gärna på: bostadsratterna@soderbergpartners.se

Ansvariga förmedlare: t.v Maximilian Arén, t.h Åke Arén

Så renoverade vi vårt tak”

Om det dyker upp vattenskador under takbeläggningen kan det vara dags att renovera. För Brf Menglöd 2 blev det startskottet. Det visade sig vara ett klokt beslut. Om föreningen väntat kunde det lett till att all råspont måste bytas ut, vilket blivit betydligt dyrare.

● Börjar det läcka in vatten kan det dessutom även drabba enskilda medlemmar och försäkringarna inte täcker vattenskador om vattnet kommer utifrån, säger ordförande Bengt Jansson på Brf Menglöd 2. Brf Menglöd 2 som ligger i Djursholm består av 108 lägenheter fördelat på 12 fastigheter. I oktober förra året upptäcktes det, vid en okulärbesiktning, att det fanns rötskador på delar av träet under takbeläggningen. Även taksäkerheten behövde uppgraderas eftersom den inte nådde upp till aktuell standard. En omläggning av taket fanns med i underhållsplanen och planerades att genomföras någon gång under de närmaste fem åren. Men när skadorna upptäcktes valde föreningen att direkt dra igång.

Vattenskadorna som uppstått på flera ställen i takens träkonstruktioner berodde bland annat på att betongpannorna inte längre höll tätt. Det gjorde inte heller underlagspappen som normalt ska stoppa att fukt och vatten tar sig genom takpannorna.

– Föreningens hus byggdes på 80-talet, säger Kristoffer Helander på DM tak. Då användes den här typen av takpannor med ren betong. Med tiden börjar de ta in vatten eftersom de inte är ytbehandlade vilket fastighetsägare sällan känner till. De ser ”täta ut” men ofta går fukten igenom. Dagens betongpannor är ytbehandlade och håller därför längre. .

Föreningen beslutade att redan när projektet startade ta in en oberoende projektledare. Det gjorde att man kunde få hjälp med att snabbt sätta ihop ett genom-

arbetat förfrågningsunderlag som sedan kunde konkurrensutsättas. Entreprenaden upphandlades i början året och i februari startade arbetet.

– Vi var överraskade över att de kunde starta då, säger Bengt Jansson. Det kom dessutom ett oväntat snöoväder, vilket gjorde att de fick skotta fram takpannorna.

– Vi gör takarbeten året om, säger Kristoffer Helander. För professionella företag spelar årstiden ingen roll.

Ofta när ett projekt inleds brukar bostadsrättsföreningar bjuda in medlemmarna till ett eller flera informationsmöten Men pandemin gjorde att all information istället skickades ut. Föreningen gick ut med information innan byggstart där det framgick hur takomläggningen skulle gå till och vad som skulle göras. När sedan arbetet startade såg DM tak till att de boende regelbundet fick information.

– Det fanns en viss skepticism ibland en del medlemmar, som menade att det var för tidigt att göra takomläggningen, säger Bengt Jansson.

När taket rivits togs det bilder på skadorna vilket visade att det var i dåligt skick. Bilderna ingick sedan i den information som skickades ut. Där framgick det hur allvarliga skadorna var, vilket tog udden av all kritik. Om föreningen väntat hade det kanske blivit nödvändigt att byta all råspont, vilket blivit betydligt dyrare.

Totalt tog hela projektet knappt fyra månader trots att den beräknade tidsåtgången var fem veckor per hus. För att projektet

skulle bli klart före sommaren utökades arbetsstyrkan, vilket gjorde att arbetet gick betydligt snabbare.

– Vi höll ett högt tempo eftersom det fanns önskemål hos de boende att det skulle bli klart till sommaren, säger Kristoffer Helander. De ville kunna vara ute och ta hand om sina trädgårdar.

När cirka 7 400 kvadratmeter takyta ska läggas om blir det en hel del trafik på gårdarna. Det som rivs ska fraktas bort och mycket material ska levereras. Därför använde takföretaget särskilda rutiner för transporter och leveranser.

– Vi är extra noga med säkerhet och har ofta som rutin att det alltid är någon som går ned, tar emot lastbilarna innan de får köra in i ett område, säger Kristoffer Helander. Det fungerade bra eftersom vi kommit överens med leverantörerna att det skulle skrivas in i varje order att de lastbilar som kommer måste ha en ledsagare för att få köra in i området.

Trots att det var ett omfattande projekt fungerade det, enligt Bengt Jansson över förväntan.

– När man gör en omfattande renovering är det några delar som är viktiga att tänka på. Det är ekonomi, kvalité och tid, Har man koll på de här bitarna bör man kunna lyckas.

– Ekonomin hade vi bra koll på, kvalitén var hög och det var få anmärkningar på de besiktningar som gjordes. Slutligen tiden, det var det bästa av alltihopa. Sedan kan man lägga till det här med kommunikation. Det gick otroligt bra. Det var inget som vi så här i efterhand känner att det kunde ha gjorts annorlunda. n

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

FOTO: DM TAK

Ordförande Bengt Jansson på Brf Menglöd 2.

TOTALENTREPRENAD AV T R A P P H U S

Soffor, bänkar och bord ur vår möbelserie Line. blidsbergs.se

Att ha med er på BRF-mötet

Frågor om service och reparationer kan dra ut på styrelsemöten. Någon som känner igen sig? Med oss kan ni göra mötena kortare. Vi är alla företag som gillar att jobba med bostadsrättsföreningar, och har gjort det länge. Här kommer några punkter som hjälper er att fatta beslut.

Med oss vet ni exakt vad ni betalar för.

Vi lovar er tydliga offerter, avtal och fakturor. Med vår moderna fastighetsservice kan ni följa samtliga ärenden via er egen kundportal.

Vi kompletterar varandra.

Ingen kan vara bäst på allt. Men var och en av oss är experter på vårt område. Därför gillar vi att samarbeta med varandra. Det gör att ni får bästa möjliga service.

Om något ändå skulle gå fel...

Ni kan vara trygga med att vi är väldigt bra på det vi gör. Men vi är självklart inte felfria. Händer det något så gör vi om och rätt. Det kan ni lita på.

Alla kontakter

Humidus AB

www.humidus.se

info@humidus.se 08-730 50 30

Driftia Förvaltning AB MODERN FASTIGHETSSERVICE

www.driftia.se Kontakt: Nestor Vargas nestor.vargas@driftia.se 072-010 25 59

GR-Avloppsrensning

www.gr-avloppsrensning.nu Kontakt: Rolf Pettersson rolf.pettersson@gr-avloppsrensning.nu 08-795 75 10

PO Erikssons Rör

www.poeror.se Kontakt: Stefan Fröling

stefan@poeror.se 08-510 120 10

AW Jonæson Bleck & Plåtslageri AB

www.jonaeson.se

info@jonaeson.se 08-640 52 38

SKFM Ulf Öberg AB

www.uffesotare.se Kontakt: Ulf Öberg

uffe@uffesotare.se 0702-12 72 10

Städpoolen Scandinavia TRAPPSTÄD FÖR BRF

www.stadpoolen.se Kontakt: Lovisa Lindén

lovisa@stadpoolen.se 0708-88 49 99

Ovento AB

www.ovento.se

info@ovento.se 08-754 00 50

Visst är det skönt att hitta servicelösningarna för er bostadsrättförening på ett enda uppslag?

Här har ni det. Vi som annonserar här kommer leverera. Det gör vi över hela Storstockholm.

Tillsammans ger vi er det mesta ni behöver.

Trappstädning i bostadshus sedan 1989

Vi tar hand om hela ditt tak

Vi

hjälper er med allt inom VVS

Förbered taksäkerheten inför vintern

Bostadsrättsföreningen ansvarar för taksäkerheten, alltså de säkerhetsanordningar på taket som ska hindra att det sker fallolyckor eller att det rasar ned snö och is som kan skada människor eller egendom.

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

● – Med taksäkerhet menas att det ska finnas tillträdesleder upp till taket, anordningar för säker förflyttning på taket, att det ska gå att förankra sig med personlig fallskyddsutrustning på taket samt snörasskydd. Gångbryggor och nockräcken ska vara placerade med vissa avstånd för att de ska vara möjligt, att kunna röra sig säkert på taken.

Om det upptäckts när taken ska skottas att fästanordningarna är undermåliga är risken stor att bostadsrättföreningen inte kan få taket skottat förrän det åtgärdats. Kan ett företag neka att gå upp om det finns brister i taksäkerheten?

– Ja naturligtvis, säger Hans Bergström ansvarig för ”Skotta säkert” inom Plåt och Ventföretagen. Företaget ligger illa till om de initialt inte kontrollerat att det finns nockräcken och bryggor att gå på där det även går att fästa sig på ett säkert sätt.

– Det bästa är att nu under hösten gå upp på taket tillsammans med det företag föreningen tänkt att anlita, för att kolla taksäkerheten.

Enligt arbetsmiljölagen ska ett företag inte skicka upp sin personal på ett tak där det finns brister i taksäkerheten. Företag som bryter mot bestämmelsen kan dömas att betala upp till 400 000 kronor i sanktionsavgift.

– Tyvärr finns det företag som trots detta ändå väljer att skicka upp sin personal på taket, säger Hans Bergström. Som bestäl-

lare bör man nog se upp med att anlita ett företag som gör på det sättet.

För att minimera risken för att det uppstår takskador i samband med skottning är det lämpligt att välja ett företag som har Skotta Säkert, en licens som visar att deras takskottare har kvalifikationer och utbildning. Licensen togs fram för nästan 10 år sedan av Plåt & Ventföretagen, i samarbete med, Säkra Stenstaden och flera försäkringsbolag.

– Innan ”Skotta säkert” lanserades uppstod det varje år person- och egendomsskador samt skador på fastigheter i samband med takskottning för miljontals kronor, säger Hans Bergström. Skotta Säkert fick ett positivt mottagande och efter att den togs fram har skadorna successivt minskat.

När ett företag anlitas och ett avtal ska tecknas, då måste föreningen välja mellan bevakningsavtal eller avropsavtal. Bevakningsavtal innebär att entreprenören ansvarar både för bevakning och skottning. Avropsavtal, vilket branschen förordar, innebär att föreningen har ansvar för att bevaka och bedöma om det finns behov av takskottning. Finns behov kontaktar föreningen entreprenören.

- Om inte det skottande företaget kan komma på en gång måste bostadsrättsföreningen se till att vissa delar vid fastigheten spärras av på rätt sätt, säger Hans Bergström. Det gäller då att tänka på hur man spärrar av och vilken typ av anordningar

som är lämpliga.

– Många väljer exempelvis att ställa upp en planka tills vidare. Men det kan istället förvärra situationen. Kommer det någon som ser dåligt är risken att de istället kan falla och skada sig.

När avtalet skrivits finns en del saker föreningen bör tänka på. Bland annat att säkerställa att företaget ser till att de som arbetar på taket omgående meddelar om det uppstår skador. Då finns det en möjlighet att snabbt kunna laga skadan provisoriskt så att det inte läcker in fukt eller vatten. Det är till nytta för båda parter.

– Det är även viktigt att göra en slutbesiktning när perioden är över, vilket innebär att parterna går upp på taket tillsammans och ser över om det hänt något, säger Hans Bergström. Det bör skrivas in i avtalet när det tecknas. n

FAKTA

En bostadsrättsförening är skyldig att se till att is och snö från tak och stuprännor inte rasar ner och skadar personer eller egendom. Om föreningen brister i tillsyn riskerar den att bli straffrättsligt och skadeståndsrättsligt ansvarig. Det går inte att undvika ansvar enbart genom att markera rasrisk eller genom att spärra av trottoaren för gående.

FOTO: MIKAEL LUNDGREN

Säkerhetskrav på tak med solceller

Solpaneler ställer särskilda krav på utformningen av taksäkerheten. Om solpaneler redan finns på plats är det viktigt att det görs en kontroll för att säkerställa att de rekommenderade säkerhetskraven är uppfyllda. Det bör ske innan vintern kommer och taket kanske måste skottas.

● Bostadsrättsföreningar är ofta inte medvetna om att solpaneler är en installation som ställer andra krav på service och underhåll och förändrar takets funktion, exempelvis för hur snö och is glider av taket, säger Hans Eriksson ordförande för Taksäkerhetskommittén.

– Boverket har generella regler som även gäller dessa tak. Men ska det vara möjligt för företag som utför takarbeten och skottning att kunna följa Arbetsmiljöverkets regler om fallskydd så krävs mer än vad Boverket föreskriver.

Om solpanelerna redan finns på plats kan det vara delar av taksäkerhetsanordningarna som behöver anpassas.

– När solpaneler läggs på ett tak ökar det vanligtvis höjden på takytan med 100 – 150 millimeter, säger Hans Eriksson. Om sedan avståndet mellan solpanelen och snörasskyddet är för litet finns det inget som kan stoppa snö och is från att glida ned.

För att snön inte ska glida över det befintliga snörasskyddet kan det behöva höjas. En lösning kan vara att montera en förhöjningskonsol som ökar höjden på snörasskyddet. Det bör även finnas stegar för att det ska gå att ta sig ned till takfoten för att kunna skotta ned snö eller kunna göra kontroller.

att en skylift måste användas

att man ska kunna ta sig upp på taket för att skotta eller utföra takarbeten.”

– Det gick kanske innan att gå ned på takytan med hjälp av linor innan solpanelerna installerades, säger Hans Eriksson. Men eftersom man inte kan gå på solcellerna ska det finnas utrymme där det kan monteras takstegar.

Har det monterats solceller och det råder osäkerhet om taksäkerheten når upp till kraven är det bästa att kontakta en licensierad plåtslagare. De har normalt full kompetens att bedöma vilka anpassningar som behöver göras och kan även utföra arbetet. – Om taksäkerheten är bristfällig kan de bli så att en skylift måste användas för att man ska kunna ta sig upp på taket för att skotta eller utföra takarbeten. Ligger fastigheten vid en trafikerad gata kan det innebära att den måste spärras av under tiden arbetet pågår, vilket kräver tillstånd från kommunen.

De nya rekommendationerna för säkerhetskrav på tak med solpaneler togs fram för två år sedan. Dessa har fått stort genomslag i nyproduktion. Eftersom underhåll av tak och solpaneler på tak är ett riskabelt arbete som kräver hög säkerhet. Taksäkerhetskommittén hoppas att de framöver ska få samma genomslag när solpaneler monteras på befintliga fastigheter.

– Skälet till att de nya säkerhetskraven togs fram var att vi började få mycket frågor om det här, säger Hans Eriksson. Det berodde på att det blev en boom i samband med att det infördes bidrag på den här typen av solpaneler på tak . Då ansåg vi att det var dags att ta fram en rekommendation. n

FOTO: MIKAEL LUNDGREN

"Om taksäkerheten är bristfällig kan de bli så

för

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

Har ni övergivna cyklar som ska bort efter en cykelrensning?

Låt Easy ReCycling sköta hanteringen av cyklarna helt kostnadsfritt! Vi kommer när ni önskar och transporterar bort alla cyklar och cykeldelar, oavsett skick. Därefter rustar vi upp cyklarna och ser till att de kan återanvändas. En smidig, klimatsmart och kostnadsfri tjänst helt enkelt!

♻ Tjänsten är helt kostnadsfri, klimatsmart och smidig.

♻ Slipp dyra och onödiga avgifter för att skicka cyklar till skroten.

♻ Vi hämtar alla övergivna cyklar och cykeldelar oavsett skick.

♻ Upp till 90% av alla insamlade övergivna cyklar kan återanvändas och ges nytt liv!

Läsarfrågor och Lag&rätt

Under temat Lag&rätt presenterar vi experternas svar på några av de frågor som kommer till vår redaktion. Vi tar också upp intressanta och aktuella rättsfall med kommentarer och råd från våra experter.

n Finns det krav på att bo i lägenheten?

n Byggt på föreningens markordföranden ansvarar

n Jäv? - Kassören och revisor har gemensam firma.

n Vem ska betala byte av packning?

Ordförande kan dömas till skadestånd vid felbygge

Krav att vistas i lägenheten

Hej! Jag äger en bostadsrätt och undrar om det finns det regler som styr hur mycket jag bor där eller kan den periodvis stå tom under förutsättning att jag har god tillsyn över den?

Med Vänlig hälsning Ella

Det finns inga krav på i vilken omfattning du som bostadsrättshavare måste vistas i din lägenhet. Men det kan vara viktigt att tänka på att se till att ha tillsyn över lägenheten. Man bör också vara medveten om att det finns vissa begränsningar för hur en bostadsrättslägenhet får användas. En bostadsrättslägenhet som är avsedd att användas som bostad, ska också användas som bostad. Den går inte att enbart använda som exempelvis lagerlokal eller kontor.

Karin Urbina Rutström

Byggt på föreningens markordföranden ansvarar

Hej. Vår styrelse valde att bygga en paviljong-liknande ställning vid vår grillplats i föreningen. Denna ställning står över ett bord och är närliggande till en liten lekplats. Men paviljongen är väldigt instabil och vi misstänker att det bara är en tidsfråga innan den rasar, då den ej är fastgjuten i marken. Är detta ok? Hur kan vi få styrelsen att se till att den blir korrekt. Måste vi polisanmäla? Ta dit en sakkunnig? Hur gör vi. Styrelsen vill inte ta i frågan.

Med hälsning Eva

Styrelsen kan inte bortse från ansvaret. När enskilda medlemmar exempelvis bygger grillplats eller ställer ut lekredskap på föreningens mark där alla kan använda dessa så ansvarar också föreningen. Det är främst ordföranden/styrelsen som har ansvaret för det som finns på föreningens mark, oavsett om man har givit sitt tillstånd till det som satts upp eller inte. Det kan vara lämpligt att skriftligt i ett mail påtala detta för ordförande, samt att hen är den som riskerar att dömas till skadestånd om någon skadas.

Jörn Liljeström

Jäv?

Kassören

och revisor har gemensam firma

Hej! Vi är en liten bostadsrättförening. Vår kassör och revisorskonsult har redovisningsföretag tillsammans. Det känns inte okej att den som skriver årsredovisningen har företag tillsammans med den som skriver under som revisor. Jag har förstått att revisorn är till för att skydda medlemmarna och vår enda chans att se att allt går rätt till. Är detta jäv moraliskt eller korrekt enligt lag ? I vilken lag och paragraf kan jag läsa om detta?

Tack Jenny

Det är olämpligt att det finns en sådan koppling mellan styrelseledamot och revisor. Det är jämställbart med jäv och grunderna för jävsbedömning. I lagen kommer jävsreglerna till uttryck i Lagen om ekonomiska föreningar (LEF) och beskrivs i förarbeten och kommentar till denna. Vad gäller revisor börja med att läsa LEF 8 kap 19§ och för styrelseledamot kan man läsa LEF 7 kap 23§. Juridiken är dock sådan att det inte ger så mycket att läsa lagen om man inte är jurist, de tolkningar man gör utan utbildning inom området är ofta felaktiga.

Jörn Liljeström

Vem ska betala byte av packning?

Hej Ingår packningsbyte av diskbänksblandare i bostadsrättsföreningars åtagande, eller är det innehavarens ansvar att se till att det inte läcker vatten.

Mvh Fred

Bostadsrättshavaren ansvarar vanligtvis för armaturer, vatten (blandare, duschmunstycke mm) inklusive packning, avstängningsventiler och anslutningskopplingar på vattenledning, såvida inget annat anges i stadgarna.

Karin Urbina Rutström

Har du frågor som rör föreningen och styrelsearbetet? Frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss så ska vi låta våra experter svara. Vi försöker svara på alla frågor som kommer in men kan tyvärr inte garantera att vi svarar på alla beroende på att frågeanhopningen är stor under vissa perioder. Skriv ner din fråga och mejla till bbfraga@bobattre.se.

Jörn Liljeström Advokat Karin Urbina Rutström Bostadsjournalist Göran Olsson Jurist Johan Ehrenberg Miljö- och energiexpert

Bo bättres kunniga experter svarar på dina bostadsrättsfrågor

Nya fönster eller

säkerhetsdörrar?

Styrelsen sköter den löpande förvaltningen av bostadsrättsföreningens angelägenheter, men vid beslut som innebär ombyggnad eller annan väsentlig förändring av föreningens hus krävs stämmobeslut med enkel majoritet. Om en lägenhet ändras krävs bostadsrättshavarens samtycke.

Styrelsen sköter den löpande förvaltningen av bostadsrättsföreningens angelägenheter, men vid beslut som innebär ombyggnad eller annan väsentlig förändring av föreningens hus krävs stämmobeslut med enkel majoritet. Om en lägenhet ändras krävs bostadsrättshavarens samtycke. Om en åtgärd innebär en ändring av en lägenhet, utan samtycke från bostadsrättshavaren, så måste föreningsstämman fatta beslutet med två tredjedels majoritet.

beslutet skall därefter godkännas av hyresnämnden, som brukar gå på föreningens linje, och kan sedan överklagas till Svea hovrätt, som i regel brukar göra samma bedömning som hyresnämnden.

oavsett framgång eller förlust är en prövning tidskrävande, otrevlig och dyr. Det är därför bra att undvika rättslig prövning om det är möjligt. Det är också vanligt förekommande att den rättsliga prövningen underbygger motsättningar i föreningen. Minoriteten som känt sig förfördelad fortsätter ofta att driva andra frågor eller konflikter. Erfarenheten är att när väl en liten minoritet grävt ned sig för att slåss, så slutar inte kampen bara för att just den prövningen avslutas. Det är därför bra när att man oftast inte behöver pröva fönsterbyten eller nya säkerhetsdörrar i hyresnämnden.

i svea hovrätts mål rh 2015:12 hade föreningen installerat nya välisolerande fönster som hade samma mått på karmen men kraftigare fönsterbåge, så att ljusinsläppet minskade. Hovrätten konstaterade att fönsterbytet var en sådan åtgärd som inte krävde hyresnämndens godkännande.

svea hovrätt har även i mål rh 2017:55 bedömt att ett fönsterbyte inte behöver beslutas med två tredjedelsmajoritet och få hyresnämndens godkännande. Till saken hör att de nya fönstren hade samma karmmått som de gamla och att det var ett rätt enkelt fönsterbyte. Hovrätten konstaterade att det

inte var fråga om ändring av lägenhet och därför var det inget som behövde godkännas av hyresnämnden.

av målen kan man dra slutsatsen att det i rätt läge är bäst att föreningen vidtar åtgärder som inte når upp till tröskeln för förändring av lägenhet utan att vända sig till hyresnämnden. Då sparas mycket tid, kostnader och konflikter.

motsvarande har länge gällt för säkerhetsdörrar. Det framgår exempelvis av Svea hovrätts mål ÖH 3580-09 för installation av säkerhetsdörrar med brevinkast som bedömdes inte utgöra någon förändring av lägenhet som kräver hyresnämndens godkännande. Mellan raderna framgår att beslutet hade kunnat bli ett annat om man byter från en dörr med brevinkast till en dörr utan brevinkast, men det går inte att säga helt säkert hur en sådan prövning skulle utfalla idag.

inom rimliga ramar kan föreningar låta bli att vända sig till hyresnämnden för att genomföra åtgärder avseende fönster och säkerhetsdörrar.

i de flesta föreningar ansvarar bostadsrättshavaren för delar av fönstren och lägenhetens dörrar. Föreningen får inte utan vidare utföra åtgärder utanför sitt ansvarsområde.

de flesta föreningar har stadgeföreskrift som möjliggör övertagande av underhållsansvaret vad gäller vissa åtgärder i samband med omfattande underhåll av fastigheten. Det möjliggör en del men inte alla åtgärder. Fönsterbyte kan vara ok medan säkerhetsdörrar kanske inte riktigt kan bedömas ske i samband med omfattande underhåll. I vissa fall behöver stadgarna justeras. Rådfråga vid fundering. Om man gör fel kan åtgärderna i vissa fall rivas upp, så var försiktiga. Försök få samtycke från bostadsrättshavaren för att slippa risk om en åtgärd riskerar bedömas vara ändring av lägenhet. n

Jörn Liljeström, advokat på Creo Advokater, specialiserad på och med stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik. Tidigare jurist på HSB riksförbund.

Styrelseskolan

När kassan blir för stor

Jag fick en fråga som gällde min syn på vad en förening ska göra som har mer likviditet tillgänglig än vad som behövs i den löpande verksamheten. Kanske var det för att föreningen upplåtit en lägenhet och fått in en större summa pengar. Det kan upplevas som ett delikat problem.

Föreningen måste först bestämma sig för hur mycket pengar som behövs i kassan. En ny förening har behov av mindre kassa än en äldre. Många förvaltare anser att under normala omständigheter bör en förening ha 25 procent av en årsomsättning i kassan. Detta är kanske lite slentrianmässigt tänkt. Kanske har föreningen en checkkredit som kan kapa av betalningstoppar och därmed minska behovet av att ligga med för stor kassa.

kapitalet ska sättas in i verksamheten på ett sätt som skapar mervärden eller avkastning. Avkastningen däremot kan användas för löpande kostnader. Föreningens verksamhet bottnar i att se till att huset är välskött för framtiden. Det finns inget självändamål att ha mycket pengar liggande utan de ska användas till investeringar i föreningen som förbättrar föreningens hus. Har föreningen ett välunderhållet hus så är det andra alternativet att föreningen amorterar på lånen eller om man inte har lån betalar tillbaka insatserna till medlemmarna. Räntan är och har länge varit låg men ingen vet hur framtiden ser ut. Många menar att eftersom det inte kostar något att ha lån borde man inte amortera. Alternativet skulle då vara att försöka få avkastning på pengarna. Båda alternativen skapar mindre kostnader/högre intäkter för att på så vis kunna minska medlemmarnas årsavgifter.

om föreningen står inför ett större arbete inom säg en femårsperiod måste man överväga hur detta ska finansieras. De flesta upplever nog att en hyfsat välskött förening med rimlig volym av lån kan när det är dags för större arbeten också ta upp nya lån. Under tiden fram tills dess har i de flesta föreningar medlemmarna större nytta av lägre räntekostnader och att föreningen kan visa upp en balansräkning med ett sunt förhållande mellan tillgångar och skulder. Avgörande är

hur lång tid det dröjer innan arbetena måste finansieras och möjligheterna att mobilisera kapital när det behövs. Väljer föreningen att ha pengarna kvar så måste styrelsen försöka öka avkastningen på kapitalet för att på detta sätt gynna medlemmarna genom lägre årsavgifter.

här är det några saker som föreningen bör tänka på. För det första så måste styrelsen bli medveten om att de pengar som ligger på förvaltarnas klientmedelskonto inte ger någon avkastning alls just nu. I den mån avkastningen ger något tar förvaltaren den. Detta beror givetvis på det låga ränteläget. Därför kan styrelsen söka andra vägar att placera föreningens pengar. Men det kräver en insiktsfull styrelse och ställer krav på överföring av kunskaper när styrelsen byts. Jag anser själv att det är för stora risker med att styrelsen går ut på finansmarknaden. Men förutsättningarna för placeringar som ger avkastning snabbt kan ändras.

ett råd till styrelserna om man ändå väljer att placera på finansmarknaden är att säkerställa det hela mot medlemmarna genom att på stämma anta någon form av placeringspolicy. Om jag får frågan hur man ska göra med pengarna är jag så traditionell och tråkig att jag säger att föreningen i första hand ska amortera ner sina lån och minska räntekostnaderna om inga större arbeten ligger i absolut närtid. Detta är positivt för medlemmarna genom lägre avgifter och en bättre balansräkning och indirekt därmed kanske bättre värden på bostadsrätterna den dag jag ska sälja. Det är ett mer eller mindre tvärsäkert sätt att undvika att något går snett och föreningen förlorar pengar. Man är också oberoende av vilka som sitter i styrelsen och säkerställer därigenom en bra succession mellan olika styrelsegenerationer. Inga äventyrligheter således och medlemmarna kan sova gott om natten. n

Göran Olsson tidigare Vd för bostadsrättsorganisationen Bostadsrätterna. Med sina dryga 20 år inom organisationen (tidigare SBC) har han stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik.

Ger du de boende den bästa servicen?

Låt de boende kommunicera och hantera bostadsärenden digitalt och mobilt med Hogia Boendeportal.

Digital avisering, felanmälan och ärendehantering.

Enkel kommunikation via boendeportal.

Bra överblick – allt på ett ställe.

Alla blir vinnare med en effektiv förvaltning – driftnetto förbättras och du kan ge servicen som får de boende att känna sig hemma.

Läsplatta med 4G på köpet!*

Läs om erbjudandet på vår hemsida genom att använda QR-koden. Du kan också höra av dig på 0303-688 20 eller mejla fastighetssystem@hogia.se

* Erbjudandet gäller både nya och befintliga kunder som tecknar avtal om Hogia Fastighet Pro Stor till och med 31 december 2021.

Nästa nummer av Bo bättre kommer den 25 november 2021

l Allt fler föreningar konkurrensutsätter och omförhandlar sina förvaltningsavtal – Läs experternas råd. Håll koll på förvaltningsbolagets automatiska prisökning. Öka värdet på bostadsrätterna, satsa på energiförvaltning.

lEnergioptimering ger klirr i kassan. Välj rätt åtgärder och sänk värmekostnaderna. Läs om bostadsrättsföreningen vars solcellsanläggning förser alla lägenheter med el och driver allt från belysning till tvättmaskiner och hissar.

l Bli en hållbar brf - här är checklistan för miljö-, ekonomisk- och social hållbarhet. Tips och råd från bostadsrättsföreningar som vunnit hållbarhetspriser. Hållbara investeringar föreningen kan göra, för att öka värdet på bostadsrätterna.

Vill du marknadsföra dina produkter/tjänster mot styrelsen i Brf

eller maila mie@rectamedia.se Välkommen som annonsör!

Har styrelsen frågor?

Finn svaren på bobattre.se

Bobattre.se är den heltäckande webbplatsen för dig som är intresserad av bostadsrätt. Säkert var det något i detta nummer som inspirerade dig, bobattre.se hjälper dig att komma vidare.

l Våra experter ger tips och råd och svarar på frågor från våra läsare. Ämnesområdena varierar. På bobattre.se finns styrelseskolan där vår styrelseexpert Göran Olsson tar upp vilka regler som gäller och hur föreningen ska arbeta. Här finns även en rad juridiska frågeställningar som vår expert, advokat Jörn Liljeström, besvarar.

l Styrelseguiden En avdelning för bostadsrättsförening med nyttofunktioner, dokument och dokumentmallar.

l Nyhetsartiklar som gäller bostadsrätten inom, ekonomi, energi, lag och Rätt, miljö och nya bostadsrättsprojakt.

l Våra experter svarar på dina frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss på www.bobattre.se

l Bo bättre finns även på Facebook / Gilla oss på Facebook

Tema Hållbarhet

Tema Energieffektivitet

Tema Förvaltning

Trivsel i tvättstugan - ett framgångskoncept

Med vår hjälp kan du förändra den gemensamma tvättstugan till en trivsam tvättstuga i toppklass. Vi har alla kvalitetsprodukter som krävs; professionella tvättmaskiner, torktumlare, torkskåp, torkrumsutrustning, manglar och tillbehör. Med specialistkompetens och engagerad service gör vi den gemensamma tvättstugan mer ekonomisk, hållbar och trivsam. Hos Brf Steglitsen, som vann vår jubileumstävling, kan du se hur vi med enkla och smarta lösningar förvandlade en traditionell tvättstuga till en drömtvättstuga.

Nu kan du få specialisthjälp på plats. Vi kommer till er gemensamma tvättstuga, rekommenderar vilken utrustning som behövs och hjälper er till rätt lösning. Boka kostnadsfri rådgivning på www.podab.se eller ring 031-752 01 55. För att du ska känna dig extra trygg har vi Supernöjd Kundgaranti på våra produkter. Är du inte supernöjd får du helt enkelt pengarna tillbaka.

Drömtvättstugan finns i verkligheten. Skanna koden för att se hur drömmen blev sann eller besök www.podab.se/drom2

Bo bättre

c/o Flowy AB

Box 3217

10364 Stockholm

Vi arbetar för att ge dig Stockholms bästa fastighetsförsäkring.

Det har vi gjort sedan 1746.

I snart 300 år har vi hjälpt Stockholms fastighetsägare att sova gott om nätterna med vetskapen att om något händer så har de stans bästa fastighetsförsäkring i ryggen. Vår Fastighetsförsäkring för BRF är speciellt framtagen för bostadsrättsföreningar och ger ett komplett skydd mot allt från brand och stöld till skadegörelse och vattenläckor. Finslipad under årens lopp för att alltid ge er rätt skydd i rätt tid.

Erbjudande till Bostadsrättsföreningar i Stockholm

Nu kan alla Stockholms BRF:er beställa hem ”Fastighetsvård – för säkerhets skull”, helt utan kostnad - en guide med konkreta tips och checklistor som hjälper er att ta hand om er BRF och minimera risken att något händer.

Beställ på brandkontoret.se/brf eller ring 08-545 286 00