UNIVERSIDAD ANDINA SIMON BOLIVAR
MAESTRIA EN FINANZAS Y GESTIÓN FINANCIERA
ASIGNATURA DE ADMINISTRACIÓN Y GESTIÓN ESTRATÉGICA DE COSTOS
TRABAJO FINAL
PRESUPUESTOS Y ESTIMACION DE COSTOS
CONSTRUCCION EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS
DOCENTE:
Ph.D. Alex Roberto Morales Meneses
MAESTRANTES:
Gabriela Mabel Rodríguez Conde
Orlando Germán Vino Carrillo
Septiembre – 2021
LA PAZ - BOLIVIA
A. INTRODUCCIÓN
Desde la idea y durante la etapa de planeamiento de cualquier proyecto de construcción, la evaluación económica y la programación de una obra y su presupuesto de costos juegan un papel fundamental, ya que son los factores que establecen anticipadamente el monto de los recursos económicos, necesarios para determinar la viabilidad y el rendimiento a esperar del proyecto. Es por esto, que uno de los principales objetivos de la administración es el de no sobrepasar el presupuesto aprobado y para lograrlo es necesario contar con una metodología de estimación o costeo apropiada, que se encuentre respaldada por una base de datos confiable, a fin de que permita realizar valoraciones de manera ordenada y con un alto grado de precisión. Por tal motivo, el presente trabajo abarca diferentes temas relacionados a la estimación de costos, desde las diferentes técnicas y herramientas que se utilizan en la actualidad, las clasificaciones existentes, el estudio de los procesos constructivos, recursos y rendimientos de materiales y mano de obra en la construcción de edificios de departamentos. Con el objetivo de desarrollar un modelo de costeo rápido para la empresa ARQGEPRO S.R.L. que permita realizar presupuestos de costos de una manera rápida y efectiva.
Para ello actualmente se utilizan varias metodologías para evaluar presupuestos; la estimación paramétrica y la estimación detallada o por componentes son de las más conocidas. El primer método parte del principio de que cada obra comparte algunas características clave, que están fuertemente correlacionadas con el costo de la estructura, lo cual permite proyectar el precio de construcciones similares; el segundo método es la técnica mejor definida y utiliza la información hasta el último nivel de detalle disponible, evaluando el costo de cada componente de la construcción, en el presente trabajo realizaremos un modelo que permita volver más eficiente este segundo método. La clasificación en uno de estos tipos depende básicamente; de la información útil mediante el historial o bases de datos de ejecución de proyectos, el tiempo, el uso y el nivel de confianza de los datos. Si bien el segundo método es mejor, es común que, en las etapas preliminares del proyecto, no se cuente con la información o con el tiempo necesario para realizar una estimación muy detallada, demandando solamente un valor aproximado de la obra, en cuyo caso es mejor utilizar parámetros. Si se diseña adecuadamente una herramienta que permita la rápida estimación de costos para una vivienda, con un margen de error aceptable. Entonces se optimizará el tiempo para hallar el valor final de la construcción.
B. OBJETIVOS
1. OBJETIVO PRINCIPAL
Proporcionar un modelo de costeo para determinar el costo por m2 de los departamentos construidos y establecer el precio o costo de construcción, y de esta manera con la información confiable y oportuna, será la base para la base toma de decisiones sustentadas con la identificación de costos estimados para establecer políticas de precios y competir en el mercado inmobiliario.
2. OBJETIVOS SECUNDARIOS
Son los siguientes:
a) Determinar por metro cuadrado (m²) los costos directos y costos indirectos de construcción en un proyecto edificio de departamentos por módulo o fase.
b) Recopilar información relevante sobre los distintos procesos constructivos tales como: materiales, recurso humano, maquinaria, subcontratos y costos de proveedores.
c) Determinar los parámetros de costos de construcción para la relación de estimaciones de costos paramétricos.
d) Realizar una comparación entre proyectos que tengan las mismas características, para el caso serán la construcción de edificios específicamente con departamentos.
e) Medir rendimientos de mano de obra de estimación paramétrica.
C. DATOS DEL SECTOR ECONOMICO CONSTRUCCION
1. ANTECEDENTES
La construcción ha tenido un comportamiento muy similar al de la economía. Es así que cuando la economía muestra señales de crecimiento, la construcción tiene por lo general una tasa de crecimiento mayor que el PIB. Al contrario, cuando la economía muestra señales negativas en su crecimiento, la construcción se contrae por lo general más que el resto de la actividad interna.
El Sector de la Construcción en Bolivia, fue en gestiones anteriores, uno de los mayores propulsores de la economía, llegando los últimos años a bajar.
Los últimos años estos datos decrecieron por factores diversos tales como ser, baja de la ejecución presupuestaria en obras de inversión pública, privadas y/o ingresos por inversión extranjera para proyectos inmobiliarios, centros comerciales, y otros, estos aspectos han afectado al sector de la construcción que experimentó una desaceleración relevante sin embargo después de experimentar un fuerte retroceso en 2020, el sector de construcción muestra
recuperación en los primeros meses de 2021 constituyéndose en uno de los de mayor crecimiento entre las actividades de la economía.
Índice del Costo de la Construcción
El índice del costo de la construcción mide la variación de precios de un período a otro, de los materiales, mano de obra y otros insumos que intervienen en las actividades económicas de la construcción. Este índice en los últimos años ha tenido una tendencia creciente producto del constante incremento de los precios de los materiales. El incremento se explica principalmente por un aumento de precios de Edificios no Residenciales con un 30%, los Edificios Residenciales Urbanos con un 25% y Otras Construcciones o de Infraestructura en 23%
Precios de materiales de construcción
Si analizamos el comportamiento de los precios de los principales materiales de construcción, estos han tenido un crecimiento en los últimos años. Por ejemplo, el precio de cemento este insumo tiene un comportamiento homogéneo entre las diferentes empresas que forman parte de la industria del cemento, el precio promedio está Bs 45 la bolsa de 50 Kilogramos3. Con relación a otros productos como son: hormigón, arena, grava, ladrillo y piedra, estos han sufrido ciertos incrementos.
Impuestos
En el área impositiva específicamente las constructoras que se dedican a la construcción y venta de departamentos no se encuentran gravados por el Impuesto al Valor Agregado, Impuesto a las Transacciones sin embargo están alcanzados por Impuesto a las Utilidades de las Empresas y a Impuesto a la Transferencia de Inmuebles.
Permisos de Construcción
Es un indicador que muestra el comportamiento de la construcción es el número de permisos de construcción aprobados en las ciudades del eje central, estos permisos de construcción determinan adicionalmente las áreas a construir.
Demanda de departamentos
En los últimos años se observa una gran demanda para adquirir departamentos que son unidades que se desarrollan en una cierta cantidad de metros cuadrados en el interior de un edificio. Hay edificios que presentan un departamento por piso o planta, aunque la mayoría tiene varios departamentos en cada altura. Esto por los beneficios que se obtiene como ser el costo de mantenimiento es menor, seguridad entre otras.
2. DATOS GENERALES DE LA EMPRESA
La Sociedad fue constituida y debidamente registrado en el registro de comercio bajo la razón social de ARQGEPRO – Arquitectura y Gestión de Proyectos S.R.L.- “ARQGEPRO S.R.L.”
La sociedad se dedica principalmente al sector económico de la construcción, cuyo objeto social se circunscribe a realizar obras de arquitectura y gestión de proyectos de construcción, construcción de obras civiles, de infraestructura, equipamiento y urbanismo, para tales fines realizará actividades de planificación, ejecución y desarrollo de todo tipo de proyectos habitacionales, de inversión inmobiliaria, así como la adquisición, comercialización, administración de bienes inmuebles y otras actividades inherentes o accesorias a dichas actividades.
El domicilio legal de la Sociedad se establece en la ciudad de La Paz del Estado Plurinacional del Bolivia, pudiendo constituir sucursales, agencias y representaciones dentro el país o en el extranjero, de acuerdo a las necesidades que el desarrollo de la sociedad exija.
D. MARCO CONCEPTUAL Y REFERENCIAL
Para la ejecución de obras en general existe un proceso o ciclo de construcción se detallan a continuación algunos conceptos de dicho proceso:
1. CARACTERÍSTICAS Y CLASIFICACIONES DE LA ESTIMACIÓN DE COSTOS
Existen diversas entidades internacionales (entre ellas la ANSI) que se han ocupado de clasificar los presupuestos, dependiendo de su propósito y del grado de precisión esperado, y quizá la que mejor describe el asunto, es la ACCE (Association for the Advancement of Cost Engineering). (Arboleda, 2007, p. 23). Determina cinco clases distintas de estimación de costos, definidos por una característica primaria, que es el grado de definición del proyecto, y tres características secundarias: el uso, la metodología y el grado de precisión esperado. La designación de cada una de estas clases se nombra Clase 1, 2, 3, 4 y 5.
Una estimación de clase 5 se basa en el nivel más bajo de definición del proyecto y es cuando se inicia la idea del proyecto a ejecutar y una estimación de clase 1 es la más cercana a la definición completa del proyecto, es decir cuando ya se cuenta con el presupuesto y costos ya definitivos.
Desde la clase 5 a la 3 corresponde a la idea de proyecto y factibilidad del mismo con información estimativa del costo para realizar ya el inicio de contratación o ejecución del proyecto.
El objeto de este trabajo es intervenir entre la clase 2 y 1 donde ya se consolida el presupuesto para el inicio de la ejecución del mismo.
2. COSTOS DIRECTOS, COSTOS INDIRECTOS Y LA UTILIDAD. Estos costos son de gran utilidad pues proporcionan información para la toma de decisiones económicas. Los costos que intervienen en un proyecto de construcción denominados los costos directos se refieren a los que están directamente involucrados en la ejecución de la obra, y los indirectos, se refieren a gastos no incluidos en el costo directo como son los gastos generales gastos financieros e impuestos a la propiedad.
COSTOS DIRECTOS
•MATERIALES
•MANO DE OBRA
•EQUIPO
• GASTOS GENERALES
• IMPUESTOS COSTOS INDIRECTOS
• GASTOS FINANCIEROS
La utilidad es el porcentaje que el inversor estima en función al rendimiento que espera obtener, es un porcentaje del costo directo y costo de adquisición del terreno, el factor de ubicación del proyecto también incide en la utilidad. En la figura se han esquematizado los
costos que forman parte de un presupuesto de obra.
3. LOS COSTOS DIRECTOS
Los costos directos son todos aquellos que pueden ser directamente atribuibles a la ejecución del proyecto tales como: materiales, mano de obra calificada y no calificada, herramientas, equipo y maquinaria. Normalmente el análisis de estos costos se realiza para cada una de las actividades del proyecto, los mismos pueden tener diversos niveles de aproximación al costo real. Sin embargo, el efectuar un mayor refinamiento de los mismos no siempre conduce a una mayor exactitud porque siempre existirán diferencias entre los diversos estimados de costos de la misma actividad, por ejemplo de “rendimientos de mano de obra” son de datos tomados de trabajos anteriores. El rendimiento es la cantidad de trabajo (medido como m3 , m 2 , etc.) que se obtiene cuando un grupo de personas capacitadas (una cuadrilla) completa una jornada de trabajo (8 horas). Por ejemplo, un peón logra excavar 4 m3 de material arenoso en 8 horas. Este parámetro es muy variable y depende de numerosos factores como la edad del personal, su capacidad física, la habilidad natural y su experiencia, la ubicación geográfica de la obra, etc.
El costo directo de los materiales corresponde a la cantidad o insumo que se requiere por unidad de medida (m3, m2, ml, etc.). Este aporte de materiales se expresa en unidades de comercialización, por ejemplo, bolsas para el cemento, metros cúbicos para la arena, metros cuadrados para los pisos, galón, acero, etc. Las cantidades con que cada uno de los materiales participa dentro del costo directo se puede determinar en base a registros directos de obra, de acuerdo a las especificaciones y del sistema constructivo seleccionado, lo cual proporciona un resultado muy cercano a la realidad. Los materiales que se usen serán permanentes y/o temporales. Los primeros son los que pasan a formar parte integrante de la obra y los temporales son los que no forman parte integrante de la obra y de los cuales se aprovechan uno o varios usos.
El costo directo de equipo se deriva del uso correcto de las máquinas adecuadas y necesarias para la ejecución de los trabajos conforme a lo estipulado en las especificaciones técnicas del proyecto así como en el contrato. Se compone de gastos fijos, por la adquisición y conservación del bien y gastos variables, por consumos para su utilización. Este costo directo se expresa como el cociente del costo directo por hora-máquina entre el rendimiento horario de dicha máquina. Al igual que la mano de obra, el equipo se mide en unidades de hora-máquina y requiere de los rendimientos para el cálculo del aporte unitario.
4. LOS COSTOS INDIRECTOS
Los costos indirectos son los que no pueden ser directamente atribuibles a la ejecución del proyecto. Básicamente son los gastos ocasionados por el funcionamiento de la empresa constructora; entre estos se encuentran los gastos administrativos, la dirección técnica de campo, gastos de papelería, mobiliario y otros. Los costos indirectos son todos aquellos gastos que no pueden aplicarse a una determinada partida sino al conjunto de la obra, se consideran a los gastos denominados generales, de la empresa y de la obra. 1. Los gastos generales de la empresa.- Son gastos que no están relacionados con el tiempo de ejecución de la obra. Es un porcentaje del monto total del costo directo, estos son los gastos de licitación y contratación y los gastos indirectos varios. Los primeros se refieren a los gastos necesarios para la presentación de la licitación y todos los derivados del proceso de contratación y que, en general, son aplicables a la obra a contratarse propiamente dicha. Los gastos indirectos varios, se refieren a los gastos de toda índole que en general pueden considerarse como relativos a la oficina principal o central por ejemplo los gastos de los gastos legales ó los seguros contra incendios, robos, Etc.
Los gastos generales de la obra.- Son gastos que están relacionados con el tiempo de ejecución de la obra. Es un porcentaje del monto total del costo directo, estos son los gastos administrativos en obra, de oficina y los financieros. Los gastos administrativos en obra son por ejemplo: los sueldos, las bonificaciones, los beneficios sociales, el seguro de accidentes del personal técnico administrativo, la papelería, los útiles de escritorio, los derechos de ocupación de vía pública, costo de luz y teléfono, entre otros que se generan por causa de la ejecución del proyecto.
Los gastos administrativos (o indirectos) son por ejemplo: las dietas de directorio, los sueldos, bonificaciones y beneficios sociales, el alquiler de locales, el alumbrado, agua y teléfono, los impresos, la papelería, los útiles de escritorio, las copias de documentos, los planos, los artículos de limpieza, inscripción y afiliación a instituciones, entre otros que no están relacionados a la obra es decir, se dan aun cuando no se ejecute la obra.
Y los gastos financieros se dan con el fin de poder cubrir los costos que una obra genera aún antes de haberse iniciado. El adelanto en efectivo que tradicionalmente se otorga al contratista antes del inicio de la obra conlleva al gasto financiero de obtener una carta fianza a favor de la entidad contratante, en caso se obtener un financiamiento para la ejecución del proyecto este interés a pagar es parte de los costos indirectos.
Por último, están los impuestos que se deben pagar por la propiedad de bienes y las transferencias de los mismos.
5. MÉTODOS DE ESTIMACIÓN DE COSTOS EN CONSTRUCCIÓN
La forma de estimar costos en construcción depende del nivel de detalle del proyecto, es decir que, para un presupuesto aproximado, con poca información se puede aplicar la estimación paramétrica y para un presupuesto detallado se suele aplicar una estimación basada en computaos métricos y costos unitarios.
Algunos métodos utilizan principalmente la experiencia y el criterio; otros ponen mayor énfasis al uso de las matemáticas. Estos son: el método de la opinión personal, el método de las reuniones, el método de comparación y el método de estimación paramétrica.
El método de la opinión personal
Este método se aplica generalmente en la primera fase de idea del proyecto en que la ingeniería es conceptual, el nivel de incertidumbre es elevado y la información con que se cuenta es solo el tamaño y la ubicación del proyecto. Consiste en la opinión de un experto seleccionado para el trabajo de estimación por su experiencia, sentido común y conocimiento acerca del diseño. La opinión de la estimación se deberá discutir en reuniones con varios expertos. La opinión, ante la ausencia de datos y con escasez del tiempo, es una manera de evaluar un diseño. La clave de la estimación proveniente de una opinión personal es considerarla como un “producto humano”.
El método de las reuniones
Este método se aplica en las fases de prefactibilidad y factibilidad; el nivel de ingeniería es conceptual o básico y el nivel de incertidumbre es de aproximadamente 80%. El método de reuniones no es una técnica cuantitativa de estimación y proporciona un valor estimado. El procedimiento, aunque tiene muchos protocolos, involucra a representantes de varias especialidades o habilidades que convergen junto con la ingeniería en una mesa de decisión. Se estiman varios niveles de costos, en el rango de los trabajos de construcción para el costo total de proyectos menores. Muchas veces esta estimación es denominada ESTIMAR-DISCUTIRESTIMAR.
El método de comparación
Este método incluye una forma lógica de estimación y se aplica a nivel de proyecto definitivo; la ingeniería de detalle y las especificaciones técnicas y planos se encuentran al 50%. El método consiste en comparar el proyecto con un diseño A y realizar un diseño B para el cual debemos hallar una estimación. Este diseño puede surgir de un ingenioso cambio del diseño original o de
una relación de las limitaciones técnicas del diseño A. La estimación debería ser definitiva, o debería tener partes que necesitan solo una menor reestructuración de información que permita una comparación porque permite una estimación de costo. Para el proceso de estimación no empezamos sin conocimiento de diseño ni costos, el método de comparación es muchas veces llamado POR SIMILARIDAD O ANALOGÍA.
El método de estimación paramétrica
Esta forma de estimación se usa para preparar presupuestos aproximados, donde aún no se tiene información detallada del proyecto. Se basa en el uso de índices conocidos que se obtienen de parámetros de ingeniería, desarrollados a partir de datos históricos de la propia empresa, la práctica de la construcción y la tecnología usada. Cada parámetro es una medida física que describe las características que definen el proyecto (ej. Por unidad, metro cuadrado; por tipo de edificio; por tipo de cimentación, pilotes; por material de acabado exterior, bloques de concreto; por tipo de techo y material usado, aligerado; por el número de pisos). La selección más apropiada de uno de estos parámetros dependerá de qué tan claro se encuentre definido el proyecto, su similitud con otros, la habilidad de calcular detalles y los factores o parámetros conocidos para la construcción del nuevo proyecto. Un ejemplo de aplicación de este método es estimar el costo de un edificio de departamentos en m2. Se cuenta con datos de algunos proyectos similares construidos en los últimos años. El parámetro de medición u objeto de costo es el metro cuadrado (m2). Es posible graficar el costo de cada proyecto con el área construida en m2, pudiéndose determinar en ella una línea de tendencia que permita interpolar o extrapolar el proyecto propuesto.
Este método es el que se utilizará para el presente trabajo y como describe el método la información histórica, bases de datos, del sistema
Relación de Estimación de Costo
Las relaciones de estimación de costo (CERs, por sus siglas en ingles), también conocidas como modelos de costo, componentes o conjuntos/subconjuntos se desarrollan a partir de los datos históricos de los sistemas y subsistemas similares. Un CER es utilizado para estimar un costo determinado o precio mediante el uso de una relación establecida con una variable independiente. Por ejemplo, un CER de horas de diseño por dibujo puede ser aplicado a la estimación del número de dibujos para determinar el total de horas de diseño.
La identificación de una variable independiente que demuestre una relación mensurable con costos del contrato o precio desarrolla una CER. Las relaciones de estimación costo pueden ser
matemáticamente simples en naturaleza (por ejemplo, un simple ratio) o puede implicar una ecuación compleja.
Ventajas y desventajas de la estimación paramétrica
Los estudios mencionan las siguientes ventajas de la estimación paramétrica:
Versatilidad: Si se tiene la información suficiente, las relaciones paramétricas se pueden derivar a cualquier nivel. Al haber cambios en el diseño, las relaciones de estimación de costos pueden ser rápidamente modificadas y utilizadas para responder a la pregunta “¿qué pasaría si?” sobre las alternativas de diseño, cantidades, etc.
Sensibilidad: Simplemente modificando los datos de entrada y registrando los cambios en los resultados de los costos se puede realizar un análisis de sensibilidad.
Estadística de salida: las relaciones paramétricas derivadas de análisis estadísticos, va a tener en general dos medidas objetivas de validez (significancia estadística de cada coeficiente de estimación y del modelo en conjunto), y un error de cálculo estándar que se puede utilizar en el análisis de riesgos.
De igual forma, menciona algunas desventajas:
Requisitos: La base de datos subyacente deber ser consistente y confiable. Además puede tomar mucho tiempo normalizar los datos o asegurar que sean correctos. Sin la compresión de cómo se normalizaron los datos, el estimador debe dar fe en la base de datos e incrementar el riesgo estimado.
Precios: la relación de costos deberá ser actualizado periódicamente para capturar el costo más reciente, técnicas y datos de programación
Relevancia: Utilizando información fuera de los rangos de las relaciones de costo puede provocar errores debido a que se pierde la capacidad de predicción para los datos fuera del rango de desarrollo.
Otra desventaja importante de la estimación paramétrica es que se dificulta, el poder realizar un seguimiento ordenado y sistemático de los costos de manera detallada durante las etapas de diseño, contratación y en especial durante la etapa de construcción, sin embargo, la ventaja es que si se puede realizar a nivel global el seguimiento a la ejecución financiera de manera rápida.
6. Métodos de estimación paramétrica
Existen distintas formas para definir los parámetros o CERs que identifican el cálculo de costo de una obra. Como los siguientes:
Método por unidad de producto final: Este método se utiliza cuando se dispone de un número suficiente de datos históricos a partir de un trabajo similar sobre la base de la capacidad de ese trabajo. Esta técnica no toma ninguna economía de escala, ni la ubicación o tiempo del trabajo.
Consideremos por ejemplo el costo estimado de un parqueo de estacionamiento. El costo total de un proyecto anterior resulto ser de $150 mil para 100 parqueos o entonces el costo unitario seria de $1500/parqueo. Por tanto para 225 parqueos, el costo estimado sería $1500/parqueo por 225 parqueos a construir para un total de $337 500.
Método por dimensión física: Este método se utiliza cuando se dispone de un número suficiente de datos históricos a partir de trabajos similares basado en el área o volumen de esa obra. Se utiliza la dimensión física en relación de los datos de trabajo existente. Esta técnica no toma ninguna economía de escala, ni la ubicación o tiempo del trabajo. Siguiendo el ejemplo del método anterior, el costo total era de $150 mil para un parqueo de 3000 m2. El nuevo parqueo será de 7000 m2, por lo tanto, $150,000/3000m2 es igual a $50/m2; por lo que el costo estimado del proyecto es de $50/m2 * 7000 m2 siendo así $350,000.
Método por factor de capacidad: Este método se utiliza cuando se dispone de un número suficiente de datos históricos a partir de un trabajo similar sobre la base de la capacidad de ese trabajo. Da cuenta de la economía de escala, pero no la ubicación o tiempo del trabajo. Por ejemplo, considere una planta de energía conocida que produce 250 MW/hora y que costó $150 millones construirla. Una nueva planta producirá 300 MW/hora. A partir de datos históricos 0.75 es el factor de capacidad adecuada. Utilizando la ecuación:
Donde “e” es el factor de capacidad derivada de los datos históricos. - Costo Nuevo = $150 millones * 300/250 * 0.75 - Costo Nuevo = $172 millones.
Método por ratios o por factores: Este método se utiliza cuando se dispone de información histórica de la construcción por componentes a partir de trabajos similares. Las relaciones de escala del costo de los componentes existentes se utilizan para predecir el costo de los nuevos trabajos similares. Este método también se conoce como “factor equipo” de estimación. No
considera la economía de escala, ni la ubicación o tiempo del trabajo. Para ilustrar, si una planta que costó $1 millón construirla, y cuenta con equipos que costaron $300 mil, entonces un factor de 3.33 representa el costo de la planta a costo del equipo “factor”. Si una nueva planta propuesta tendrá $600 mil en equipo, entonces el método por ratios va a predecir que la nueva planta se estima en un costo de $600 mil * 3.33 = $2 millones.
7. ANALISIS DE LAS ACTIVIDADES
La aplicación del análisis de las actividades de los presupuestos de construcción es típico, es decir, es común su uso a veces son denominados módulos o fases de construcción. La gestión por actividades se apoya a el sistema de costeo basado en actividades proporciona a una empresa una mejor visión de la forma de como se emplearán los recursos y de la suficiencia de la actividad para alcanzar los objetivos corporativos. En el caso de proyectos de construcción para identificar las actividades de cada uno de los módulos, se definen las tareas que se realizan en cada sub actividad. Los resultados facilitarán no sólo la definición de las actividades sino la mejora de la gestión del proceso de ejecución y control. Después de definidas las actividades del proyecto de construcción se procede a clasificar las actividades de la empresa sin embargo estas son mínimas pues son actividades de apoyo o secundarias, estas sirven para realizar la repartición de los costos indirectos. Con los resultados de esta tabla se conocerá qué porcentaje del total de actividades representa cada uno de los criterios de clasificación que se tuvieron en cuenta, este porcentaje puede ser a nivel de módulo inclusive.
Clasificación de las Actividades de los procesos operativos
MODULO/PROCESO ACTIVIDADES
EXCAVACIONES
OBRAS
PRELIMINARES
OBRA GRUESA
OBRA FINA
REPLANTEO Y TRAZADO
INSTALAR SISTEMAS DE DESAGUE Y NIVELACION
MEZCLA HORMIGON
ARMADO Y DESARMADO DE ENCOFRADOS
VIGAS, COLUMNAS Y PLACARS DE HORMIGON
AFINADO CONCRETO
LEVANTAMIENTO DE MUROS Y AFINADO
INSTALACION PUERTAS Y VENTANAS
INSTALACIÓN SANITARIA
INSTALACIÓN ELECTRICA
EXTERIORES
ACABADOS
INSTALACION DE PISOS Y LIMPIEZA
REVESTIMIENTO EXTERIORES
PINTURA APLICACION, MEZCLAS Y LIMPIADO
INSTALACION TUBERIA Y ACCESORIOS
ELABORACION DE CONEXIONES
VERIFICACION DE PUNTOS
ELABORACION DE REGATAS
INSTALACION TUBERIA Y APARATOS
INSTALAR CONEXIONES
VERIFICAR PUNTOS ELECTRICOS
ACERAS EXTERIORES
INSTALACION DE ACCESORIOS
Posteriormente las actividades son sujeto a asignación de costos directos sean estos materiales, mano de obra, equipo, gastos generales e impuestos, en base a los cómputos métricos se determinan los precios unitarios de cada insumo de costo directo, este trabajo normalmente es realizado por el área de Ingeniería y Arquitectura.
Asignación de Costos a las actividades
COSTOS DIRECTOS
1 OBRAS PRELIMINARES
2 OBRAS COMPLEMENTARIAS
3 OBRA GRUESA
4 OBRA FINA
5 INSTALACIÓN SANITARIA
6 INSTALACIÓN ELÉCTRICA
7 INSTALACION DE GAS
8 EXTERIORES
9 ACABADOS
En esta etapa que es parte de la clase 2 (de la estimación de costos) ya se cuenta con un presupuesto inicial de actividades que sirven para iniciar la obtención de recursos financieros.
8. ACTIVIDADES PRELIMINARES PARA INICIAR LA CONSTRUCCION
Un paso previo en la idea de proyecto de construcción es la adquisición y ubicación del terreno y la cantidad de metros a construir que normalmente es aprobado por el Gobierno Municipal este dato es importante para la estimación de los costos preliminar y rendimientos respectivos del proyecto, así confirmar o no la factibilidad o viabilidad del proyecto.
9. CICLO OPERATIVO DE LA CONSTRUCCION
Una vez tomada la decisión de ejecutar el proyecto con los recursos obtenidos el ciclo operativo de la construcción es el siguiente:
ACABADOS 1 2 3
OBRAS PRELIMINARES
DEMOLICIÓN
EXCAVACIÓN
MONTAJE DE TORRES
GRUAS
INSTALACIÓN DE SERVICIOS Y ENERGIA
CONSTRUCCIÓN
OBRA GRUESA
CIMENTACIÓN
LOSAS
TABIQUERIA
CONSTRUCCIÓN OBRA FINA
INSTALACIONES SANITARIAS
INSTALACIONES ELECTRICAS
INSTALACIONES DE GAS
NATURAL
Es normal que durante el proceso de construcción se inicie también la fase de comercialización de los bienes a construir para obtener recursos para la ejecución del proyecto.
10. ESTRATEGIA DE COMERCIALIZACIÓN Y PRESUPUESTO DE VENTAS
Es aplicable solamente a los Departamentos o bienes a vender, normalmente se realiza al inicio estas ventas a precio de “preventa”, se definen precios diferenciados, en función a la planta (piso) en el que se encuentre el departamento a continuación, se muestra un ejemplo de la estructura de precios según la ubicación del departamento.
NIVELES PRECIOS ESTIMADOS
PISOS 1 AL 5 1,150.00
PISOS 6 AL 8 1,200.00
PISOS 9 AL 12 1,250.00
PISOS 13 AL 15 1,300.00
PISOS 16 AL 18 1,350.00
PISOS 19 1,400.00
Bajo esta estructura, inicialmente se programa el cobro de una cuota inicial del 20% mediante un Contrato de Reserva de Departamento (preventa) como incentivo a la confianza en el proyecto el precio inicial será a precio de preventa (FASE I VENTAS), una vez concluida la venta del 60% de los departamentos, se iniciará la segunda etapa de comercialización (FASE II VENTAS), a precio de venta comercial que implica un aumento en el precio.
El saldo o cuota final será cobrado cuando los departamentos se encuentren con los documentos de propiedad concluidos y completos para la entrega a sus propietarios.
11. Presupuesto de Ventas
Luego de definir la estructura de ingresos conforme a la política de comercialización y determinación de precios unitarios se prepara un presupuesto de ventas consolidado o detallado por piso por ejemplo.
Grupo de Bienes Ingresos USD Cantidad
Venta Departamentos/Locales 5,750,000 36
Parqueos 439,818 38
Bauleras 104,388 25
Total Ingresos por Ventas 6,296,206
E. APLICACIÓN DEL MODELO DE ESTIMACION DE COSTOS PARAMETRICOS
De acuerdo a lo explicado en el marco referencial es importante la información histórica y bases de datos de proyectos anteriores y que tengan similar característica, en cuanto a tipo de material, diseño estructural, proceso de negocio, logística y contratación de mano de obra.
1. DATOS PARA LA ESTIMACION DE COSTOS
A continuación, contamos con la siguiente información de proyectos ejecutados o construidos los cuales tienen la siguiente estructura de módulos ejecutados y de similar característica, el costo del terreno se lo muestra por separado porque no es un costo directo de construcción sino un costo del proyecto, no estamos tomando en cuenta gastos generales administrativos porque este dato es marginal no afecta al modelo:
El edificio VITRUVIO JARDIN 1 tiene un área bruta total de 7.287,47 m2 que se distribuyen en 19 niveles y 2 subsuelos. El área total vendible este compuesto por 31 unidades de departamento,38 plazas de estacionamiento y 25 unidades de bauleras. Se tiene un costo por m2 construido de USD 490 y al incluir el costo administrativo y el costo de terreno se tiene el costo por m2 del proyecto que asciende a USD 802.
PRESUPUESTO DE CONSTRUCCION VITRUVIO JARDIN 1
RESUMEN DE COSTOS DEL PROYECTO
Costo Total de Construcción (USD) 3,574,385
Costo de Terrenos (USD) 1,598,460 27%
Costo Administrativo y Financiero 668,340 11%
Costo Total del Proyecto (USD) 5,841,185 100%
Superficie Construida área Total (m2) 7,287
Costo m2 Construido (USD/m2)
Costo m2 Proyecto (USD/m2)
El PROYECTO VITRUVIO LEXUS TORRES I,II Y III es de tres Edificios (Torres) de departamentos tiene un terreno de 2.284.18 m2, un área bruta total de 19.591.39 m2 que se distribuyen una torre de 19 niveles y 2 subsuelos, segunda torre de 12 niveles y 2 subsuelos, y tercera torre de 8 niveles y 2 subsuelos. El área total vendible está compuesta por unidades de departamentos plazas de estacionamiento y bauleras. Se tiene un costo por m2 construido de USD 429 y al incluir el costo de terreno y costo administrativo y financiero se tiene un costo m2 proyecto de USD 823
PROYECTO VITRUVIO LEXUS TORRES I,II Y III
RESUMEN DE COSTOS DEL PROYECTO
Costo Total de Construcción (USD) 8,475,949
Costo de Terrenos (USD) 5,328,681 33% Costo Administrativo y Financiero 2,449,036 15%
Costo Total del Proyecto (USD) 16,253,666 100%
Superficie Construida área Total (m2) 19,759
Costo m2 Construido (USD/m2) 429
Costo m2 Proyecto (USD/m2) 823
El PROYECTO EDIFICIO GERMANIA tiene un terreno de 9.000,00 m2 es un edificio de 19 pisos cuenta con departamentos y con 2 sótanos con las respectivas bauleras y parqueos. Al tener el costo total de construcción y la superficie de los m2 construidos se tiene un costo por m2 de USD 499 al incluir los costos administrativos y financieros se tiene un costo m2 proyecto de USD 544 se observa que la variación es mínima con respecto al costo construido esto se debe a que el terreno esta con un costo 0 por ser propio.
PROYECTO EDIFICIO GERMANIA
OBRAS PRELIMINARES 183,075 3%
INSTALACIONES SANITARIAS, ELECTRICAS Y GAS 915,377 15%
RESUMEN DE COSTOS DEL PROYECTO
Costo Total de Construcción (USD) 6,102,517 92%
Costo de Terrenos (USD) 0 0%
Costo Administrativo y Financiero 549,226 8%
Costo Total del Proyecto (USD) 6,651,743 100%
Superficie Construida área Total (m2) 12,226
Costo m2 Construido (USD/m2) 499
Costo m2 Proyecto (USD/m2) 544
El PROYECTO TORRE VITRUVIO cuenta con una superficie construida de 13.369,25 es un edificio de 23 pisos cuenta con departamento de 1 ,2 y 3 dormitorios, un semisótano y 3 sótanos en ambos existen bauleras y parqueos. De este proyecto se tiene un costo de construcción por m2 de USD 459 y al incluir el costos administrativo y financiero y el costo del terreno tenemos un costo de proyecto por m2 de USD 675.
PROYECTO TORRE VITRUVIO
FINA 2,770,841 45%
GRUESA 2,272,671 37%
OBRAS PRELIMINARES 24,052 0%
INSTALACIONES SANITARIAS, ELECTRICAS Y GAS 1,070,018 17%
RESUMEN DE COSTOS DEL PROYECTO
Costo Total de Construcción (USD) 6,137,581 68%
Costo de Terrenos (USD) 1,900,000 21%
Costo Administrativo y Financiero 985,358 11%
Costo Total del Proyecto (USD) 9,022,939 100%
Superficie Construida área Total (m2) 13,369
Costo m2 Construido (USD/m2) 459
Costo m2 Proyecto (USD/m2) 675
2. MODELO DE ESTIMACION DE COSTOS DE CONSTRUCCION
Como se puede advertir el costo del terreno es un costo fijo y no son controlables porque está sujeto a negociaciones de oferta y precios comerciales, los costos directos son costos variables porque están relacionados con la cantidad de metros a construir, con estos datos podemos inferir que para un proyecto de similar característica se podría contar con la siguiente estructura, por modulo con estos parámetros por componente utilizamos el promedio simple de todos los proyectos ejecutados, que nos permitirán el límite máximo de presupuesto a asignar en cada módulo y actividades relacionadas.
DE COSTO POR MODULO
El otro factor o parámetro determinado a nivel de promedio simple es: el costo de construcción de las obras, que obteniendo de los mismos proyectos este nos muestra que el promedio de costo por metro cuadrado posible es de USD 469.
PARAMETRO DE COSTO EN USD POR M2 CONSTRUIDO
Con esta información sobre el costo promedio y los costos por módulo se puede iniciar a realizar el costo estimado de cualquier un proyecto constructivo de la misma o similar característica en materiales, los insumos necesarios serán el área máxima para construir (AMC) que el área es
que aprueba la autoridad municipal para edificios y es de acuerdo a la Ley de Usos de Suelos Municipal.
Para la aplicación de nuestro modelo tenemos la siguiente idea de proyecto:
Con estos datos plasmamos en el modelo los parámetros encontrados como por ejemplo el costo promedio de construcción USD 469, y los parámetros de los costos de los componentes se tienen los siguientes datos:
El costo del terreno fue negociado o debe ser negociado en alrededor de un millón de dólares, se plantea una promedio de venta de departamentos por metro cuadrado de USD1.150.- el costo de construcción alcanzaría a USD 3.09.001, el costo del proyecto que incluye la compra del
terreno y el costo financiero estimado es de USD 4.430.797, se prevee un financiamiento del proyecto del 70% del costo de la construcción a una tasa de interés del 6% en un plazo de 24 meses.
Con estos resultados se tiene que existirá una utilidad antes de impuestos estimado de USD 900.603.-
En base a estos datos de costos y la política de precios a aplicar como verificando la competencia podría definirse un precio promedio de venta para determinar el punto de equilibrio y el rendimiento que la inversión debe o se pretende generar, sin embargo, los precios para estos bienes normalmente son manejados por el comportamiento del mercado y la competencia, por tanto, los precios son normalmente fijos.
3. ANALISIS DE INDICADORES
En base a los resultados de la aplicación de la estimación de costos paramétricos se cuentan con los siguientes indicadores para preveer de manera gráfica los resultados de realizarse la inversión.
Por ejemplo el rendimiento sobre ventas es de 17% utilidad sobre las ventas y el 20% de rendimiento sobre la inversión efectuada.
Por otro lado la composición de la estructura del costo total del proyecto nos muestra que el 70% es costo de construcción, el 24% es costo del terreno y el 6% es el costo financiero por el financiamiento a obtenerse.
Con la aplicación de este método de estimación de costos paramétricos se puede desglosar el costo por m2 verificando la incidencia del costo del terreno y los costos financieros.
COSTO CONSTRUCCION 469 USD/M2
COSTO TERRENO 160 USD/M2
COSTO FINANCIERO 39 USD/M2
COSTO TOTAL 668 USD/M2
Y como se puede apreciar el costo total del proyecto es de USD 668.- el metro cuadrado construido, este indicador nos sirve para definir la política de precios y estrategias de comercialización.
4. ANALISIS DE SENSIBILIDAD Y PUNTO DE EQUILIBRIO
Con los datos del costo de construcción por m2 se puede ya realizar sensibilizaciones para determinar cual el punto de equilibrio del proyecto, pues el costo de construcción como dijimos básicamente es el costo variable del proyecto, el costo de terreno y los costos financieros son tratados como costos fijos, y estos datos inciden en la determinación del COSTO DEL PROYECTO, por tanto, para definir la política de precios y de comercialización, así como verificar el punto de equilibrio con estos datos es que se puede realizar una sensibilización de cual es el costo de construcción que puede ser soportado.
Como se aprecia en esta tabla la primera columna muestra el costo de construcción y multiplicado por el área a construir mas los costos de terreno y costo financiero se puede determinar donde es el costo máximo que se puede permitirse para lograr la recuperación de la inversión.
Asimismo, podemos graficar el punto de equilibrio del proyecto con los costos estimados donde ya pudimos advertir que a un costo de USD 469 se tiene buenos niveles de rentabilidad, sin embargo si el costo se incrementará por cualquier factor, el punto de equilibrio es USD 609, como costo máximo permitido de proyecto por m2, posteriormente se mostraría pérdidas, este indicador es clave a la hora de negociar el costo del terreno porque su incidencia es bastante significativa.
5. ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO
Una vez realizado el modelado del costo de construcción a costos estimados paramétricos, ahora se determina la estructura de financiamiento para justamente ello ver la forma de financiar el proyecto, es decir, aporte de los inversores 100%, aporte de las preventas o incluir financiamiento en caso de que los inversores no cuenten con los recursos necesarios, se realiza las gestiones de financiamiento ante alguna entidad financiera para obtener dichos recursos, para el efecto se presenta un cuadro de estructura de financiamiento, y con los datos de nuestro modelo la estructura es el siguiente:
ESTRUCTURA DE COSTO Y FINANCIAMIENTO DEL PROYECTO
Cifras en dólares americanos
En la estructura presentada se puede observar que el 24 % es aporte propio de los socios o inversionistas que cubren parte de costo del terreno y el 100% de obras preliminares, se estima que con un 26% de las preventas se ejecutara parte de la obra gruesa y fina de acuerdo a forma de pago en este caso se está optando por un financiamiento del 70% del total del costo de construcción estimado sin embargo durante el proceso de aprobación del financiador surgen variaciones a esta estructura.
F. CONCLUSIONES
De acuerdo con lo explicado este modelo de estimación de costos paramétricos es útil para proyectar o pronosticar posibles resultados para evaluar la factibilidad y viabilidad económica de los proyectos constructivos en este caso construcción de edificio de departamentos, es por ello que podemos concluir que:
Los parámetros de estimación permiten calcular presupuestos y costos aproximados de un edificio de departamentos con un estándar similar con una mínima cantidad de información, ya que únicamente se requiere conocer el área constructiva, cantidad de bienes inmuebles.
Las estimaciones paramétricas tienen una diferencia promedio de ±1.40% con respecto a las estimaciones detalladas de la aplicación, siendo un rango de precisión muy aceptable.
El desarrollo de este modelo se puede implementar con satisfacción y tiene la capacidad de realizar estimaciones detalladas y paramétricas, estimar duraciones de ejecución y administrar con facilidad la base de datos. Una vez terminada la hoja de cálculo se realizaron presupuestos de manera rápida y eficiente permitiendo obtener una herramienta de gran utilidad.
La estimación de costos es un proceso predictivo que busca reducir la incertidumbre involucrada en su desarrollo, a través del uso de técnicas y herramientas adecuadas, el empleo de una base de datos precisa es importante para el constructor, ya que la estimación es más confiable.
Asimismo, los resultados de este trabajo buscan difundir nuevos conocimientos de la gestión de costos, comparar los aspectos positivos de las diversas técnicas y herramientas estudiadas, incluir una nueva forma de agrupar la clasificación de componentes de construcción, y con la fundamental actividad de crear y contar con una base de datos histórica de los proyectos ejecutados.
Para finalizar este modelo y los resultados de trabajo puede ser utilizada por cualquier empresa del sector de la construcción porque les será de gran utilidad y que cumple con las necesidades de generar información futura.
G. RECOMENDACIONES
Todos los proyectos constructivos persiguen normalmente un fin de generar rendimientos positivos o utilidades, es un pensamiento lógico de los inversores, y por tanto determinar los costos y la presupuestación de los mismos para este tipo de proyectos, no es una ciencia exacta, y el ingeniero que utiliza los datos debe vincular su experiencia y sus facultades, para establecer los costos a nivel unitario, que pueden afectar positiva o negativamente los resultados.
Todo proceso de estimación de costos tiene riesgos vinculados o inherentes que deben ser tomados en cuenta durante la estimación para amortiguar los sobrecostos, es importante la generación de datos para evitar estos sobre costos.
Dado que los costos de los parámetros y de los materiales, corresponden a periodos anteriores para cualquier estimación que se realiza corresponderá actualizar el costo cuando se crea que es conveniente. Para actualizar el costo del proyecto de una manera rápida se pueden utilizar algunos de los índices generales, tales como el índice nacional de precios.
Es importante que la empresa practique la cultura del gobierno de datos, es decir, generar datos para que la base de datos de costos unitarios, por módulos, por actividades y eta sea completa y fiable a la hora de realizar estimaciones más precisas para proyectos nuevos.
