5. MÉTODOS DE ESTIMACIÓN DE COSTOS EN CONSTRUCCIÓN

Por último, están los impuestos que se deben pagar por la propiedad de bienes y las transferencias de los mismos.

5. MÉTODOS DE ESTIMACIÓN DE COSTOS EN CONSTRUCCIÓN

La forma de estimar costos en construcción depende del nivel de detalle del proyecto, es decir que, para un presupuesto aproximado, con poca información se puede aplicar la estimación paramétrica y para un presupuesto detallado se suele aplicar una estimación basada en computaos métricos y costos unitarios.

Algunos métodos utilizan principalmente la experiencia y el criterio; otros ponen mayor énfasis al uso de las matemáticas. Estos son: el método de la opinión personal, el método de las reuniones, el método de comparación y el método de estimación paramétrica.

El método de la opinión personal

Este método se aplica generalmente en la primera fase de idea del proyecto en que la ingeniería es conceptual, el nivel de incertidumbre es elevado y la información con que se cuenta es solo el tamaño y la ubicación del proyecto. Consiste en la opinión de un experto seleccionado para el trabajo de estimación por su experiencia, sentido común y conocimiento acerca del diseño. La opinión de la estimación se deberá discutir en reuniones con varios expertos. La opinión, ante la ausencia de datos y con escasez del tiempo, es una manera de evaluar un diseño. La clave de la estimación proveniente de una opinión personal es considerarla como un “producto humano”.

El método de las reuniones

Este método se aplica en las fases de prefactibilidad y factibilidad; el nivel de ingeniería es conceptual o básico y el nivel de incertidumbre es de aproximadamente 80%. El método de reuniones no es una técnica cuantitativa de estimación y proporciona un valor estimado. El procedimiento, aunque tiene muchos protocolos, involucra a representantes de varias especialidades o habilidades que convergen junto con la ingeniería en una mesa de decisión. Se estiman varios niveles de costos, en el rango de los trabajos de construcción para el costo total de proyectos menores. Muchas veces esta estimación es denominada ESTIMAR-DISCUTIRESTIMAR.

El método de comparación

Este método incluye una forma lógica de estimación y se aplica a nivel de proyecto definitivo; la ingeniería de detalle y las especificaciones técnicas y planos se encuentran al 50%. El método consiste en comparar el proyecto con un diseño A y realizar un diseño B para el cual debemos hallar una estimación. Este diseño puede surgir de un ingenioso cambio del diseño original o de

una relación de las limitaciones técnicas del diseño A. La estimación debería ser definitiva, o debería tener partes que necesitan solo una menor reestructuración de información que permita una comparación porque permite una estimación de costo. Para el proceso de estimación no empezamos sin conocimiento de diseño ni costos, el método de comparación es muchas veces llamado POR SIMILARIDAD O ANALOGÍA.

El método de estimación paramétrica

Esta forma de estimación se usa para preparar presupuestos aproximados, donde aún no se tiene información detallada del proyecto. Se basa en el uso de índices conocidos que se obtienen de parámetros de ingeniería, desarrollados a partir de datos históricos de la propia empresa, la práctica de la construcción y la tecnología usada. Cada parámetro es una medida física que describe las características que definen el proyecto (ej. Por unidad, metro cuadrado; por tipo de edificio; por tipo de cimentación, pilotes; por material de acabado exterior, bloques de concreto; por tipo de techo y material usado, aligerado; por el número de pisos). La selección más apropiada de uno de estos parámetros dependerá de qué tan claro se encuentre definido el proyecto, su similitud con otros, la habilidad de calcular detalles y los factores o parámetros conocidos para la construcción del nuevo proyecto. Un ejemplo de aplicación de este método es estimar el costo de un edificio de departamentos en m2. Se cuenta con datos de algunos proyectos similares construidos en los últimos años. El parámetro de medición u objeto de costo es el metro cuadrado (m2). Es posible graficar el costo de cada proyecto con el área construida en m2, pudiéndose determinar en ella una línea de tendencia que permita interpolar o extrapolar el proyecto propuesto.

Este método es el que se utilizará para el presente trabajo y como describe el método la información histórica, bases de datos, del sistema

Relación de Estimación de Costo

Las relaciones de estimación de costo (CERs, por sus siglas en ingles), también conocidas como modelos de costo, componentes o conjuntos/subconjuntos se desarrollan a partir de los datos históricos de los sistemas y subsistemas similares. Un CER es utilizado para estimar un costo determinado o precio mediante el uso de una relación establecida con una variable independiente. Por ejemplo, un CER de horas de diseño por dibujo puede ser aplicado a la estimación del número de dibujos para determinar el total de horas de diseño.

La identificación de una variable independiente que demuestre una relación mensurable con costos del contrato o precio desarrolla una CER. Las relaciones de estimación costo pueden ser

matemáticamente simples en naturaleza (por ejemplo, un simple ratio) o puede implicar una ecuación compleja.

Ventajas y desventajas de la estimación paramétrica

Los estudios mencionan las siguientes ventajas de la estimación paramétrica:

 Versatilidad: Si se tiene la información suficiente, las relaciones paramétricas se pueden derivar a cualquier nivel. Al haber cambios en el diseño, las relaciones de estimación de costos pueden ser rápidamente modificadas y utilizadas para responder a la pregunta “¿qué pasaría si?” sobre las alternativas de diseño, cantidades, etc.

 Sensibilidad: Simplemente modificando los datos de entrada y registrando los cambios en los resultados de los costos se puede realizar un análisis de sensibilidad.

 Estadística de salida: las relaciones paramétricas derivadas de análisis estadísticos, va a tener en general dos medidas objetivas de validez (significancia estadística de cada coeficiente de estimación y del modelo en conjunto), y un error de cálculo estándar que se puede utilizar en el análisis de riesgos.

De igual forma, menciona algunas desventajas:

 Requisitos: La base de datos subyacente deber ser consistente y confiable. Además puede tomar mucho tiempo normalizar los datos o asegurar que sean correctos. Sin la compresión de cómo se normalizaron los datos, el estimador debe dar fe en la base de datos e incrementar el riesgo estimado.

 Precios: la relación de costos deberá ser actualizado periódicamente para capturar el costo más reciente, técnicas y datos de programación

 Relevancia: Utilizando información fuera de los rangos de las relaciones de costo puede provocar errores debido a que se pierde la capacidad de predicción para los datos fuera del rango de desarrollo.

Otra desventaja importante de la estimación paramétrica es que se dificulta, el poder realizar un seguimiento ordenado y sistemático de los costos de manera detallada durante las etapas de diseño, contratación y en especial durante la etapa de construcción, sin embargo, la ventaja es que si se puede realizar a nivel global el seguimiento a la ejecución financiera de manera rápida.

6. Métodos de estimación paramétrica

Existen distintas formas para definir los parámetros o CERs que identifican el cálculo de costo de una obra. Como los siguientes:

Método por unidad de producto final: Este método se utiliza cuando se dispone de un número suficiente de datos históricos a partir de un trabajo similar sobre la base de la capacidad de ese trabajo. Esta técnica no toma ninguna economía de escala, ni la ubicación o tiempo del trabajo. Consideremos por ejemplo el costo estimado de un parqueo de estacionamiento. El costo total de un proyecto anterior resulto ser de $150 mil para 100 parqueos o entonces el costo unitario seria de $1500/parqueo. Por tanto para 225 parqueos, el costo estimado sería $1500/parqueo por 225 parqueos a construir para un total de $337 500.

Método por dimensión física: Este método se utiliza cuando se dispone de un número suficiente de datos históricos a partir de trabajos similares basado en el área o volumen de esa obra. Se utiliza la dimensión física en relación de los datos de trabajo existente. Esta técnica no toma ninguna economía de escala, ni la ubicación o tiempo del trabajo. Siguiendo el ejemplo del método anterior, el costo total era de $150 mil para un parqueo de 3000 m2. El nuevo parqueo será de 7000 m2, por lo tanto, $150,000/3000m2 es igual a $50/m2; por lo que el costo estimado del proyecto es de $50/m2 * 7000 m2 siendo así $350,000.

Método por factor de capacidad: Este método se utiliza cuando se dispone de un número suficiente de datos históricos a partir de un trabajo similar sobre la base de la capacidad de ese trabajo. Da cuenta de la economía de escala, pero no la ubicación o tiempo del trabajo. Por ejemplo, considere una planta de energía conocida que produce 250 MW/hora y que costó $150 millones construirla. Una nueva planta producirá 300 MW/hora. A partir de datos históricos 0.75 es el factor de capacidad adecuada. Utilizando la ecuación:

Donde “e” es el factor de capacidad derivada de los datos históricos. - Costo Nuevo = $150 millones * 300/250 * 0.75 - Costo Nuevo = $172 millones.

Método por ratios o por factores: Este método se utiliza cuando se dispone de información histórica de la construcción por componentes a partir de trabajos similares. Las relaciones de escala del costo de los componentes existentes se utilizan para predecir el costo de los nuevos trabajos similares. Este método también se conoce como “factor equipo” de estimación. No