Rotterdam Bouwt en Ontwikkelt - 2023

Urban Climate Architects: Eerste zorg woongebouw met casco van Kruislaaghout | 10

Blue House en Ridge: Verdichten en activeren |20

Woonstad: wonen is voor ons een grondrecht geen verdienmodel |68

Rotterdam Building een vintage icoon klaar voor de toekomst

Rotterdam Bouwt en Ontwikkelt is een uitgave van Rondom Vandaag

Uitgever

Rondom Vandaag Holding bv

Morra 2-40

9204 KH DRACHTEN

0512-726900

Ronald Jousma

06-54723873

www.rondomvandaag.nl

Bladmanagement

Maikel van Mierlo maikel@bouwtenontwikkelt.nl

06-11766004

Redactie

Kees Hagendijk

Denise Vrolijk

Edmee Jongkind

Richard Bender

Fotografie

Maurits van Hout

Commercie

Maikel van Mierlo

Bouke Niggendijker bouke.niggendijker@bouwtenontwikkelt.nl

06-18760711

Vormgeving

BizzieBee Creative Communications

Drukwerk

Veldhuis Media

Nabestellingen/lezersservice

Losse nummers zijn te bestellen via verkoop@rondomvandaag.nl

Disclaimer

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt op welke wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Typ- en/of zetfouten voorbehouden. De uitgever kan niet instaan voor de juistheid of volledigheid van artikelen, RondOm Vandaag aanvaardt dan ook geen aansprakelijkheid, van welke aard dan ook, voor schade als gevolg van informatie uit deze uitgave.

In deze uitgave

6-7

WETHOUDER CHANTAL ZEEGERS “IK GA VOOR HARMONIEUZE VERDICHTING”

24-27

MIX VERBREEDT WOONAANBOD IN HET LAGE LAND

28-31

WETHOUDER ROBERT SIMONS: “WE WILLEN DE MAAKINDUSTRIE IN ROTTERDAM BEHOUDEN”

36-39

SPORTCAMPUS ROTTERDAM IN COCREATIE TOEKOMSTBESTENDIG EN VRAAG GESTUURD ONTWIKKELEN

72-75

60-63 MAATWERK MET LANGETERMIJNPERSPECTIEF

GEBIEDSONTWIKKELING M4H: DE ULTIEME COMBINATIE VAN WERKEN EN WONEN

80-83

AAFJE: RAKEN MET DADEN

VERDER IN DIT NUMMER: Urban Climate Architects: Eerste zorgwoongebouw met casco van kruislaaghout 10 | De Nieuwe Rijnhaven: een integrale ontwikkeling van rood, groen en blauw 14 | Woonprojecten Brainpark en Zuidplein: Verdichten en activeren 20 | Op het Prins Alexanderplein wordt het prettig toeven 32 | Bart Snijders van Stebru: Duurzaam investeren door ver vooruit te kijken 40 | Rotterdam Building een vintage icoon klaar voor de toekomst 44 | Plegt-Vos: Totaalaanbieder van woningbouw 48 | Centrale Bibliotheek nog sterker huiskamer voor de stad 52 | Wouter Thijssen van architectenbureau MVSA: Anders kijken naar beschikbare ruimte in de stad 56 | Op de perfecte golf door de binnenstad bij RIF010 64 | Woonstad-bestuurder Miriam Hoekstra-van der Deen: Wonen is voor ons een grondrecht, geen verdienmodel 68 | Gebiedsontwikkeling M4H: De ultieme combinatie van werken en wonen 72 | Actualisering visie Stadionpark biedt kansen voor nieuwe stedelijkheid 76 | Aafje: raken met daden 80 | Rotterdam is de beste plek voor inspiratie en daadkracht 84 | KPMG Meijburg & Co: Rotterdam is nooit af 88

Wethouder Chantal Zeegers:

“Ik ga voor harmonieuze verdichting.”

Rotterdam heeft zich in een Woondeal vastgelegd dit decennium 38.000 woningen te realiseren. Volgens verantwoordelijk wethouder Chantal Zeegers is de planvoorraad daarvoor toereikend. Maar ze waarschuwt wel voor verzwarende factoren zoals bouwkosten, rentestand en personeelscapaciteit. Een tijdelijke dip in de bouw valt te verwachten. Mede via een Bouwakkoord met ontwikkelaars, corporaties en bouwers verwacht de wethouder deze obstakels te kunnen overwinnen.

Ze heeft in haar portefeuille een opvallende volgorde aangebracht. Chantal Zeegers is wethouder Klimaat, Bouwen en Wonen. Het is een signaal dat duurzaamheid en vergroening er wat haar betreft niet een beetje bijhangen maar integraal onderdeel moeten zijn van de bouwopgave. “We hebben een wooncrisis maar ook een klimaatcrisis. We moeten ons daarom bewust zijn van de footprint van bouwen en gebouwen. Duurzaamheid mag niet het kind van de rekening zijn. Daarbij is het wel belangrijk dat je de maatschappelijke waarde van duurzaamheid kunt terugzien in het geld. Wordt het met al die duurzaamheidseisen niet allemaal veel te duur? Níét met de juiste aanpak, waarbij je duidelijk kunt maken dat op de langere termijn de som juist positief uitpakt dankzij lagere exploitatielasten. Dat maakt climate proof en duurzaam bouwen een uitdagende ambitie.”

“Hoe gaan we in Rotterdam die slag bovenop het Bouwbesluit maken? Momenteel gebeurt nog heel veel met beton. Circulair staat nog in de kinderschoenen. Het is nu nog een kwestie van partijen verleiden. Ook met de elektrificatie van de bouwwijze valt nog veel winst te boeken. Verder hebben we met projectontwikkelaars, corporaties en aannemers een convenant gesloten voor natuurinclusief bouwen, waarin vergroening en biodiversiteit een plek hebben. Ook met klimaatadaptie zetten we al flinke stappen.”

Een voorbeeld waarin alle aspecten van verduurzaming mooi samenkomen, is wat Zeegers betreft woningbouwproject Sawa op de Lloydpier. “Het steekt zijn nek uit door te kiezen voor volledige houtbouw.

Ook een complex met zorgunits van het Legers des Heils in Rotterdam Zuid is volledig houtbouw. Beide zijn het hele mooie voorbeelden van circulariteit.”

Nieuwe brug

“Maar we moeten ook gewoon productie maken. Er zijn heel veel mensen op zoek naar een huis, dat is een enorm, urgent probleem”, adresseert de wethouder hét actuele thema binnen haar portefeuille. De woonregio Rotterdam heeft met de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening een Woondeal gesloten voor de bouw van 98.000 woningen in de periode 2021-2030. Binnen de stadsgrenzen van Rotterdam zijn dat er 38.000. Met als programmatische eis: 30% sociaal en 35% betaalbaar (middeldure huur en koop). Voor Rotterdam een haalbare doelstelling, denkt de wethouder. “Met de planvoorraad zitten we goed.” De gebieden waar de verdichting zal plaatsvinden zijn in de vorig jaar uitgekomen omgevingsvisie (titel: De Veranderstad) al aangewezen. Een substantieel deel van de nieuwe woningen is gepland in de zogenaamde A-Z-zone, die loopt van het Alexanderknooppunt in Rotterdam-Oost tot aan Hart van Zuid (Zuidplein) in Zuid. Met als verbindende infrastructuur een nieuwe brug tussen

‘Ook een complex met zorgunits van het Leger des Heils in Rotterdam Zuid is volledig houtbouw.’

Kralingen en Feijenoord. Binnen de A-Zzone zijn de belangrijkste hotspots van verdichting het OV-knooppunt RotterdamAlexander, Brainpark, Kop van Feijenoord, Feyenoord City en het Zuidpleingebied. Ook de gebiedsontwikkeling Merwe-Vierhavens in West neemt een flink deel van de woningbouwopgave voor haar rekening. Bijzondere projecten zoals de Rijnhaven tezamen met Katendrecht gaan ook nog veel woningen opleveren. Evenals hoogstedelijke locaties als het Central District Rotterdam en ZoHo.

Beleidsinstrumenten

Zeegers zegt voldoende grip te hebben op de Rotterdamse vastgoedontwikkeling. Ze beschikt over voldoende beleidsinstrumenten om de woningbouwopgave in goede banen te leiden. “Met de woningcorporaties kunnen we prestatieafspraken maken over kwantiteit en kwaliteit, dat werkt goed. Wat de vrije markt betreft zijn we blij dat de Wet goed verhuurderschap er is gekomen en dat er duidelijkheid is over de uitbreiding van het puntenstelsel voor huren tot

duizend euro. Dat biedt een stevige basis voor handhaving op goed verhuurderschap en daar horen geen huren bij voor woonruimtes die dat niet waard zijn.”

Dat het opgerekte woningwaarderingsstelsel private ontwikkelaars afschrikt – een negatief effect dat in die kringen wordt genoemd – is ook in Rotterdam wel merkbaar. “We zagen terughoudendheid toen nog onduidelijk was hoe de wetgeving er precies uit zou gaan zien. Onduidelijkheid is altijd killing. Deze restrictie wordt door ontwikkelaars zeker niet prettig gevonden maar is wel nodig. En nu alle partijen weten waar ze aan toe zijn, kunnen ze zich daar met hun nieuwe plannen op instellen.”

Critical friends

“Een groter probleem op dit moment zijn de oplopende bouwkosten, hogere rentes en personeelstekorten. Dat heeft merkbaar een vertragend effect. Vergunde projecten worden uitgesteld. Meer dan me lief is. Maar uitstel is in vele gevallen geen afstel. Marktpartijen, corporaties en de gemeente

Urban Climate Architects - (pand Leger des Heils)

zijn als critical friends voortdurend met elkaar in gesprek binnen het POR, het Platform Ontwikkeling Rotterdam. Samen werken we aan een Bouwakkoord waarin we afspraken maken om te blijven bouwen. We zetten alles op alles om de doelstellingen binnen de eisen van kwaliteit te halen. Ik ga ervan uit dat zich spoedig boven de stad nog weer veel meer hijskranen gaan aftekenen dan nu al het geval is. Al zeg ik eerlijk dat het spannend wordt of we de aantallen gaan halen met de genoemde hick-ups.”

Dat corporaties vooralsnog onvoldoende grond in handen hebben om hun bouwprogramma’s te realiseren – zoals de Autoriteit Woningcorporaties signaleert –speelt in Rotterdam naar de waarneming van de wethouder niet. Evenmin dat de corporaties een probleem hebben met de hogere prijzen als ze geen andere keus hebben dan grond van private partijen te kopen. “Corporaties kunnen ook gebruiksklaar opgeleverde woningen van ontwikkelaars overnemen. Die deal wordt in Rotterdam vaak gesloten, want ontwikkelaars moeten hun percentages sociaal en betaalbaar toch leveren.”

Drukker in de stad

De marktsituatie en de programmatische doelstelling vergen van de gemeente wel een extra investering. De systematiek van de residuele grondwaardebepaling brengt dat met zich mee. “Door de oplopende bouwkosten en het hoge aandeel sociaal en betaalbaar verdienen we minder op grondverkoop en moeten we flink bijleggen op de inrichting van de buitenruimte. Want kwaliteit van de buitenruimte is erg belangrijk, we kunnen daar niet op inleveren. Door de verdichting wordt het gewoon drukker in de stad. Dat heeft effect in bestaande wijken en buurten. Stadsontwikkeling betekent daarom: mooie buurten en wijken maken. In dat proces nemen we zittende bewoners en ondernemers mee, met het perspectief op gezonder, energiezuiniger en comfortabeler wonen en werken. Rotterdam wil de goede groei: duurzame bouw, wijken met goede voorzieningen en mooie buitenruimtes met groen, waar het goed toeven is. Ik ga voor harmonieuze verdichting.”

SAWA | Nice Developers (het schuine gebouw)

Dennis Hauer

Eerste zorgwoongebouw met casco van kruislaaghout

De ambitie van biobased en circulair bouwen krijgt het beste gestalte met massief hout. In Rotterdam vervult een zorggebouw in Groot-IJsselmonde deze voortrekkersrol. Comfort bieden aan bewoners blijft uiteraard de primaire functie van huisvesting. Ook op dat vlak heeft hout verrassende pluspunten.

Voor het Leger des Heils is aan de Grote Kreek in Groot-IJsselmonde een zorgwoongebouw met vijftig units gerealiseerd. VIOS Vastgoed is de opdrachtgever en verhuurder van het pand dat voor tachtig procent bestaat uit biobased en circulair materiaal. Het ontwerp is van Urban Climate Architects, een bureau dat in dit type duurzame oplossingen denkt.

Het drielaagse pand met 2400 m2 vloeroppervlak staat op een hoeklocatie van Grote Kreek en Olympiaweg op de plek van een gesloopt schoolgebouw. Op het terrein aan de voet van een woonflat stond en staat al een ander gebouw van de bekende welzijnsorganisatie. Het nieuwe zorgwoongebouw ligt in L-vorm om dit bestaande pand heen waarbij een beschutte

binnenplaats met tuin is opengehouden. Het idee voor houtbouw is door de opdrachtgever zelf aangedragen, vertelt architect-directeur Dennis Hauer van Urban Climate Architects. “VIOS heeft een voorkeur voor renovatie en transformatie. We kenden elkaar al en we sparden wel eens over de mogelijkheden van duurzaamheid en circulariteit. Nu het om nieuwbouw ging, was een ontwerp in massief hout voor VIOS een logische keuze.” Het architectenbureau beschikte al over veel expertise met houtbouw, onder meer met het ontwerp van een tienlaags houten woongebouw in Delft, de Urban Woods.

Het nieuwe pand voor het Leger des Heils heeft een casco van CLT (cross laminated timber) . In goed Nederlands kruislaaghout:

Vooraanzicht pand Leger des Heils

meerdere lagen kruislings verlijmd hout. CLT heeft constructieve sterkte en wordt toegepast voor dragende wanden, vloeren en gevels. De palen en de funderingsvloer zijn in dit geval nog wel van beton, vertelt Hauer. Een afweging van kostenefficiëntie: “Met een vrij krap budget moet je keuzes maken. Overigens heb je bij houtbouw twintig procent minder palen nodig, omdat hout minder weegt dan beton.”

Spelregels

Bij het ontwerpen voor CLT-bouw bestaan er op voorhand geen bijzondere beperkingen ten opzichte van traditionele bouw, legt de architect uit. “In de praktijk heb je wel te maken met een aantal spelregels. Met overspanningen kun je beter niet verder gaan dan 6 meter. Een grotere overspanning kan wel, maar dan word je in materiaalgebruik minder efficiënt.” Oftewel, er zal dikker gedimensioneerd CLT nodig zijn. Bij dit ontwerp heeft de architect ervoor gekozen de CLT-vloeren te laten overspannen van voor- tot achtergevel, met inbegrip van een galerij. Een ononderbroken galerij- en woningvloer is goed mogelijk, omdat hout geen koudebrug vormt. De keuze voor een gevel-tot-gevel-overspanning heeft hier een bijkomend voordeel: “De woonunits van

25 m2 zijn hierdoor gemakkelijk aan elkaar te schakelen. Stel dat het Leger des Heils over vijftien of twintig jaar de huur opzegt, dan kunnen er zonder grote ingrepen appartementen van 50 of 75 m2 worden gevormd.”

Detaillering gevel

“Een tweede praktische spelregel van houtbouw is dat je ontwerpt met standaard beschikbare afmetingen. In de gevel van de Grote Kreek heeft dit geleid tot een sterke verticale repetitie, mede door de repetitieve opzet van het gebouw. We konden daardoor minder makkelijk spelen met raamposities. Hier vroeg dit om een bijzondere detaillering van de gevel, omdat de gebouwde omgeving zich juist kenmerkt door een horizontale geleding. We hebben dit in overleg met Stedenbouw en Welstand opgelost door een horizontaal weefsel van aluminium lijnen op houten latten over de gevel te leggen.”

Een bijzondere kostenbesparende oplossing is gevonden door de deursponningen al in de fabriek precies op maat uit de wanden te laten frezen, waarmee honderdvijftig deurkozijnen uitgespaard zijn.

CLT-bouw werkt ook in de uitvoering

Aanzicht pand vanaf de Grote Kreek

iets anders dan traditionele bouw, legt Hauer uit. “Ruwbouw is meteen afbouw. Stopcontacten, sparingen, kabeldoorvoeren en dergelijke moet je al in de fabriek in de CLT-componenten laten aanbrengen. Dat betekent dat je in het voortraject al op detailniveau moet afstemmen met de adviseurs. Er is ook heel weinig marge bij het monteren van componenten en aansluitingen op andere materialen, alles moet precies passen.”

De brandveiligheid bestaat erin dat massief hout niet brandt maar alleen inbrandt. Voor de toegepaste CLT-vloeren van vijf lagen dik houdt dat in dat de twee buitenste lagen in dertig minuten inbranden maar dat de binnenste drie dan nog niet zijn aangetast. “Bij de normering van brandveiligheid van CLT is in Europees verband nog meer duidelijkheid nodig. Dit speelt vooral bij de vluchtwegen in hoge gebouwen. Daar is voor de zekerheid nog wel vaak afwerking met brandwerende coatings of gipsplaten nodig.”

571.350 kg CO 2

De duurzame installatietechniek van het gebouw bestaat uit hybride (halfnatuurlijke) ventilatie, een centrale warmtepomp en pv-panelen (beide op het dak). Verwarmen gebeurt met vloerverwarming, ook dat is mogelijk met houtbouw. Het stroomverbruik wordt voor 85% op de eigen locatie opgewekt.

De milieuprestatie is uiteraard de grote verdienste van houtbouw. Het zorgwoongebouw aan de Grote Kreek legt volgens het officiële certificaat met 798 kubieke meter aan hout 571.350 kg CO2 vast. Dat is equivalent aan het jaarlijkse elektriciteitsverbruik van 634 huishoudens. Verder wordt er sowieso minder materiaal gebruikt en zijn er voor de bouw minder transportbewegingen nodig. Maar heeft houtbouw ook voordelen voor de gebruikers? Zeker, stelt Hauer. “De manier waarop een gebouw wordt ervaren is deels subjectief maar je kunt wel enkele objectieve positieve invloeden aanwijzen.

Hout ruikt lekker. De akoestiek is beter want hout dempt. Verder geeft hout minder toxische uitwaseming. En ten slotte is hout dampopen, waardoor de vochthuishouding beter is.”

Hoge ambitie bereikt

Naast de vijftig woonunits telt gebouw drie gemeenteschappelijke huiskamers, een dagbestedingsruimte en een aantal zorgen kantoorruimtes. Alle units beschikken aan de voorzijde over openslaande deuren met Franse balkons. De voordeuren en de galerijontsluiting zijn aan de binnentuin gesitueerd. In deze meer besloten setting kan sociale interactie makkelijker plaatsvinden en ontstaat er ook minder snel overlast voor omwonenden. Het gebouw wordt landschappelijke ingebed met (al aanwezige) bomen, ander groen en twee wadi’s. In klimvakken kunnen ook de gevels vergroenen.

“Het is bijzonder om een kwetsbare doelgroep zo’n mooie en fijne huisvesting te kunnen bieden”, evalueert Hauer het project. “Met een bescheiden budget is een hoge ambitie bereikt. Dat past ook precies in onze visie op duurzaam en biobased ontwerpen: het gaat niet om exclusiviteit voor de happy few, maar om gebouwen voor iedereen.”

Binnenkant woonunit

De Nieuwe Rijnhaven: een integrale ontwikkeling van rood, groen en blauw

Maurice Boumans en Peter Spakman

Nog geen 150 jaar geleden gegraven, wordt hij nu weer deels gedempt. De Rijnhaven staat aan de vooravond van een opzienbarende transformatie naar een hoogstedelijk woon-, werk- en verblijfsgebied. Woontorens, voorzieningen en horeca komen aan de voet van een park dat overgaat in een strand. Een wandelroute rondom het havenbekken loopt grotendeels door een drijvend landschap.

Het idee voor een herontwikkeling van de Rijnhaven gaat al vier decennia terug, vertellen projectmanager Peter Spakman en stedenbouwkundige Maurice Boumans van het gemeentelijke concern Stadsontwikkeling. Het gesprek vindt plaats in de Rijnhavenkeet aan de achterkant van het Nieuwe Luxor. De uitnodigende bouwkeet (overgenomen van het afgeronde Coolsingel-project), ingericht met een lange vergadertafel, de wanden behangen met historische foto’s en artist impressions, maakt de grote dingen die hier staan te gebeuren al een beetje tastbaar. De Rijnhaven maakte al deel uit van de grote visie ‘Kop van Zuid’ die onder leiding van Stadsontwikkeling-directeur Riek Bakker eind jaren tachtig werd uitgebracht. Daarvan was de Wilhelminapier het eerste haventerrein dat stap voor stap tot een nieuw stuk stad uitgroeide en waarvan nu nog een van de laatste kavels (The Sax) op de heimachine wacht. Katendrecht was daarna aan de beurt. Daartussenin vormt de Rijnhaven nu het bijzondere schakelstuk. Op wat langere termijn wacht ook de Maashaven een transformatie, eveneens met toevoeging van een aantrekkelijk stadspark, het Nelson Mandelapark. Want Zuid en de binnenstad hebben behoefte aan meer groen en recreatieruimte.

Gemeentelijke grondexploitatie

In 2013 werd een concessie uitgeschreven richting de markt voor de herontwikkeling van de Rijnhaven, vertelt Boumans. Dit leverde uiteindelijk geen levensvatbaar plan op. In 2018 besloot de gemeente het heft weer helemaal zelf in handen te nemen. “We gaan dit gebied weer op de klassieke manier ontwikkelen met een gemeentelijke grondexploitatie en gronduitgiftes. We zijn immers eigenaar van de grond en met deze aanpak kan de gemeente steeds blijven sturen”, zegt Spakman. “In de kern is het een eenvoudig plan met een hele heldere

geleding: we gaan stevig verdichten en een stadspark maken. Dat is een langlopende ontwikkeling die anders dan de meeste andere gebiedsontwikkelingen simpelweg begint met een kostbare landaanwinning. Omdat we dit als gemeente zelf doen, kunnen ontwikkelaars zich straks direct richten op het bouwen en kan de gemeente het park al vroeg in het hele traject aanleggen.”

De gronduitgiftes betreffen drie grote bouwblokken aan de oostzijde tussen het nieuwe stadspark en de Posthumalaan. Deze worden beschreven in een nota van uitgangspunten en aan marktpartijen gegund via aanbestedingen. De openbare ruimte neemt de gemeente zelf voor haar rekening.

Strand en park

En juist die openbare ruimte is de unieke component van het transformatieplan. Het havenbekken wordt aan de oostzijde voor een derde deel gedempt. Het is een opmerkelijke reis door de tijd: van havens Beeld MVVA

graven naar land maken. Om te beginnen is inmiddels een laag van twee meter bodemslib weggebaggerd. De eerste fase van het deponeren van zand startte in mei 2022. In plaats van een harde kademuur zal er een zacht glooiende oever ontstaan met ook ruimte voor een strand. Het strand gaat vervolgens over in een bomenrijk park. Aan het park zijn de drie grote bouwblokken gesitueerd aan een plein en met de Posthumalaan erachter als brede stadsboulevard.

De drie bouwblokken worden aan de Rijnhavenzijde op ooghoogte vormgegeven

in een robuuste stijl die refereert aan de vemen die hier oorspronkelijk stonden. Zo blijft de herinnering aan de havenindustrie levend en beleefbaar, zegt Boumans. Boven op deze forse onderbouwen –de zogenoemde Rotterdamse laag van maximaal veertig meter hoog – rijzen woontorens van wisselende hoogte op. Voor de meest noordelijk toren is een voor de stad nieuwe recordhoogte van 250 meter toegestaan.

Voor alle Rotterdammers

Voor de drie bouwblokken is een breed, gemengd woonprogramma voorgesteld. Het omvat sociale huur, middeldure huur en koop, en dure koop. Maximaal 3.000 woningen. Met een aandeel van twintig procent sociale huur vult het plan ook wat wonen betreft de ambitie in dat het een gebied “voor alle Rotterdammers” moet worden. Tezamen met de nog te realiseren

‘Zo blijft de herinnering aan de havenindustrie levend en beleefbaar.’

woonprogramma’s op de kadezijdes Katendrecht en Wilhelminapier – wat overigens aparte gebiedsontwikkelingen zijn – telt dit op naar zeven- tot achtduizend woningen rond de Rijnhaven. In de onderbouwen komt 90.000 m2 niet-wonen, met een supermarkt voor dagelijkse boodschappen en verder horeca, bedrijven en voorzieningen en leisure. In het zuidelijke blok komt in ieder geval een gezondheidscentrum.

Uitgesproken gunstig is de OV-situatie met een metrostation op elk van de twee hoeken van het plangebied. Het park zal zich uitnodigend naar deze twee hoeken richten met twee groene entreepleinen en levendige plinten. De metrostations maken een drastische beperking van het autoparkeren mogelijk. De wens ligt er om het opgetilde metrostation Rijnhaven te renoveren, te verlengen en via nieuwe opgangen direct te ontsluiten voor het nieuwe gebied. “Voor het benodigde geld kijken we naar het Rijk, de regio en de gemeente, en op termijn gaat dit zeker gebeuren want iedereen realiseert

zich hoe belangrijk die OV-verbetering voor dit hele gebied is”, aldus Spakman.

‘Meer groen, meer groen’ De hele landschappelijke én – als dat een woord mag zijn – waterschappelijke inrichting van de Nieuwe Rijnhaven is de grote charme van het plan. Met het te betreden en voor recreatie te gebruiken wateroppervlak als het unique selling point van het Rijnhavenpark, aldus Boumans. Het concept was er niet meteen, vertelt hij. “Werkend aan het masterplan werd Jan van der Ploeg

Beeld MVVA

vanuit allerlei hoeken gehamerd op ‘meer groen, meer groen!’ Wij vonden op het web toevallig beelden van steigers in het New Yorkse Brooklyn Bridge Park. Je zag mensen in het gras liggen, omringd door het water en de skyline. Met die inspirerende beelden zijn we tot de drijvende parkdelen gekomen langs de kades van Katendrecht en de Wilhelminapier.”

Het drijvende park naar een ontwerp van Carve wordt gerealiseerd op grote betonnen bakken die door loopbruggen met de kade verbonden worden. De ontwerper van het Brooklyn Bridge Park, MVVA uit New York, werd uitgenodigd om aan de aanbesteding mee te doen voor het landdeel van het Rijnhavenpark en won de opdracht ook. In het ontwerp van MVVA heeft het park een zeer groene uitwerking gekregen, met een diversiteit aan routes en plekken waarin er voor iedereen wat te doen is: liggen op het strand, joggen over de promenade, of spelen in de getijdenpoelen. Naast langs het groene landpark en de drijvende parkdelen voert het ‘Rondje Rijnhaven’ ook langs de kades, waaraan horeca, cultuur en winkels

te vinden zijn. De bestaande Rijnhavenbrug maakt het wandelrondje sluitend.

Getij opvangen

Eén segment van het drijvende park ligt er al. Wie daar vanaf de Wilhelminapier opwandelt, ervaart op de lange en brede loopbrug nog het nautische gevoel. Op het eiland zelf wordt het dubbelzinniger. Vooral wanneer je voor een plantsoen komt te staan. Ben je op het land, of op het water? Met meer groen straks zal dat nog sterker worden. Via een breed dek kom je bij het Floating Office Rotterdam. Dit is een groot drijvend kantoor dat draait om de hoofdgebruiker: het Global Center on Adaptation, een door de VN geïnitieerd wereldwijd klimaatadaptatienetwerk dat hier sinds 2021 in de Rijnhaven zijn hoofdkantoor heeft.

Het omgaan met het getij vormt een speciale uitdaging, legt Spakman uit. “We willen bereiken dat je niet meer op grote afstand van het water bent maar dat het overal benaderbaar is. Het technisch ontwerp

Beeld MVVA

van de meebewegende loopbruggen en caissons moet berekend zijn op het op- en afnemende hoogteverschil van 1,5 meter en soms meer. Maar zo ben je wel op elk moment van de dag op maar een paar decimeter van het water. Hetzelfde geldt voor de uitvoering van het strand en de glooiende overgang naar het park waar je met de juiste maatregelen het dagelijkse fenomeen van het getij de ruimte geeft.”

Publiekstrekker

Het ‘Rondje Rijnhaven’ belooft een grote recreatieve publiekstrekker te worden. De behoefte aan recreatieve plekken in de stad is groot, zegt Boumans. ‘’Kunnen we met vakantie in eigen stad, hoorden we meermaals in de participatie met bewoners.” Naast pootjebaden op het strand wordt ook zwemmen een attractie. “Waterkwaliteit en veiligheid moeten nog wel worden gewaarborgd, maar zijn in hoofdlijnen op orde. Er zijn al voorstellen aangedragen voor het organiseren van zwemwedstrijden en andere watersporten en evenementen.”

“Deze fase van het opspuiten van zand vergt nog ruim een jaar”, vertelt Spakman. “Daarna is er minimaal een jaar nodig om het zand te laten inklinken. In 2025 gaan we de nieuwe grond bouwrijp maken, wat tegelijk het startpunt is voor de tweede fase van de landaanwinning. Dan kan naar verwachting in 2026 de uitvoering van het eerste bouwblok van start gaan. Nog voordat de eerste bewoners hun sleutel overhandigd krijgen, zijn de eerste delen van het park ook al aangelegd. Uiteraard heeft de gemeente krachtige en innovatieve coalities nodig om de plannen te kunnen realiseren. We kijken ernaar uit om binnenkort de procedure voor het eerste bouwblok te gaan starten. We zijn benieuwd en hopen natuurlijk op veel belangstelling.”

Ontwikkelen en bouwen vergt veel geduld, en in sommige gevallen kun je bijna niet wachten om het resultaat te zien. Dat geldt beslist voor de Nieuwe Rijnhaven.

Beeld MVVA

Woonprojecten Brainpark en Zuidplein:

Verdichten en activeren

Mitchell van de Meer, Hans Nieuwenhuis en Carluccio Witstok

Bij de grote vraag naar woningen komen monofunctionele locaties ook in beeld. Dat geldt voor het kantorenpark Brainpark en het winkelgebied Zuidplein. De samenwerkende partijen Blue-house en Ridge ontwikkelen bij elkaar opgeteld ongeveer elfhonderd huurappartementen. Greystar heeft zich als eindbelegger en exploitant verbonden aan het project op het Brainpark. Het Zuidpleinproject bevindt zich momenteel in de afrondende fase van de Nota van Uitgangspunten waarna de DO-fase wordt opgestart.

Vastgoedontwikkelaar Ridge kocht samen met een aantal partners enkele jaren geleden strategisch kantoorpanden aan op Brainpark en dicht tegen Winkelcentrum Zuidplein aan. In ontwikkelaar Bluehouse werd een partner gevonden. Samen hebben ze op beide locaties forse woningbouwprojecten ontwikkeld. Op Brainpark gaat het om ruim zeshonderd studio’s en appartementen voor studenten, young professionals en starters. Op Zuidplein staan om en nabij de vijfhonderd appartementen voor een bredere doelgroep op het programma.

In eerste instantie was het de bedoeling om het aangekochte kantoorpand op het Brainpark te behouden en de overige gronden op het perceel in te zetten voor een nieuwbouwontwikkeling met woonfunctie, vertelt Hans Nieuwenhuis van Ridge. “Dit bleek uiteindelijk toch te complex. We hadden er een extra stuk grond bij moeten kopen om het plan optimaal te krijgen. Ook zaten er veel haken en ogen aan de uitvoering.” Met de keuze voor sloopnieuwbouw rijst er straks boven de groene geluidswal van het park een imposant tweedelig volume op. Met zeventig meter zal het hoogste bouwdeel zo meteen goed zichtbaar zijn vanaf de A16. Brainpark is door de gemeente aangewezen als verdichtingslocatie. Het kantorenpark verandert de komende jaren in een groene en aantrekkelijke plek om te wonen, werken, studeren en recreëren. Studentenhuisvesting is vanwege de nabijgelegen campus Woudestein (met o.a. de Erasmus Universiteit) een voor de hand liggend programma waaraan de nieuwbouw mede invulling geeft. De ruim

zeshonderd nieuwe bewoners (stellen niet eens meegeteld) zullen de levendigheid van het kantorenpark een flinke impuls geven, zeker in de avonduren. “Ons gebouw zal voor dit gebied van grote toegevoegde waarde zijn”, daarvan is Nieuwenhuis overtuigd.

Community

Ridge en Blue-house hebben Greystar als eindbelegger en verhuurder aan boord weten te krijgen. Dit wereldwijd opererende vastgoedbedrijf exploiteert al enkele jaren appartementengebouwen in Amsterdam en in 2022 nam het in Rotterdam Our Domain Blaak in gebruik. Greystar past

een eigen woonconcept toe, vertelt Mark Kuijpers, managing director van Greystar in Nederland. Het woonconcept is erop gericht dat de specifieke doelgroep van studenten en young professionals een community vormen en inpandige voorzieningen en diensten met elkaar delen. Van lounge tot co-werkplek en van muziekstudio tot gym. Door Greystar vroegtijdig bij het project te betrekken zijn specifieke wensen van de verhuurder in de doorontwikkeling van het gebouw gerealiseerd. Met Kraaijvanger Architects is een gerenommeerd Rotterdams architectenbureau ingeschakeld. “Een architect die ook goede contacten heeft in de stad”, tekent Nieuwenhuis aan.

Gereguleerde huur

Ongeveer tachtig procent van de 614 wooneenheden zullen tot de categorie gereguleerde huur behoren. Dat betekent dat een studio van 23 vierkante meter voor minder dan vijfhonderd euro te huur is. Naast iets grotere studio’s voorziet het gebouw ook in tweekamerappartementen van circa 50 vierkante meter. Het dak van het lagere bouwdeel (10e verdieping) wordt ingericht als terras dat vanuit een skylobby toegankelijk is. “Bewoners genieten hier fantastisch uitzicht op de bocht van de Maas en de markante bruggen”, aldus Kuijpers. “Je zit hier op een zichtlocatie en met de hoogbouw en het dakterras hebben we daarvoor een heel interessant gebouw; een echte landmark bij een belangrijke entree naar de stad.”

De levendigheid die de bewoners zonder meer al aan de publieke ruimte toevoegen, wordt met de invulling van de plint versterkt, vertelt Carluccio Witstok van projectontwikkelaar Blue-house. Er komt in ieder geval een horecaruimte in. Voor de fietsen die bij studenten en jongwerkenden horen, moet overigens ook inpandig een voorziening worden gemaakt. Dat botst een beetje met de gemeentelijke eis van een levendige plint. “Met een fietsenstalling achter de pui krijg je natuurlijk niet zo’n aantrekkelijke plint”, legt Kuijpers uit. “Soms heb je te maken met onverenigbare eisen.

‘Met een fietsenstalling achter de pui krijg je natuurlijk niet zo’n aantrekkelijke plint.’

Wooncomplex Zuidplein

Net alsof je Rubik’s Cube moet oplossen. Dan moet er een duidelijke keuze worden gemaakt en daarbij is het belangrijk dat je elkaar goed vasthoudt.”

De definitieve omgevingsvergunning ligt binnen handbereik en wanneer die eenmaal is verstrekt, dan kan de aannemer voorjaar 2023 beginnen. Waarmee het nieuwe appartementengebouw de koploper wordt van een langjarige herontwikkeling van het Brainpark.

Zuidplein

Een groot wooncomplex aan de oostzijde van Winkelcentrum Zuidplein is eveneens een ontwikkeling van Blue-house en Ridge. En ook hier zijn verouderde kantoorpanden aan de Strevelsweg de uitgangssituatie voor een imposante herontwikkeling. Het voorlopig ontwerp toont een onderbouw van zes lagen –de zogenoemde Rotterdamse laag – en daarbovenop twee torens van circa zeventig respectievelijk honderdtwintig meter. De Rotterdamse laag heeft als functie om het gebouw een menselijke maat te geven als verbinding met het maaiveld en vereist daarom ook een actieve plint met winkels, horeca en voorzieningen –deels ook op de verdiepingen erboven. Het woonprogramma bestaat uit 30% middenhuur, de rest is vrijesectorhuur in de vorm van studio’s en twee-, drie- en vierkamerappartementen. Het appartementengebouw van Ridge en Bluehouse is een zelfstandige ontwikkeling maar sluit stedenbouwkundig en programmatisch aan op de grote gebiedsontwikkeling Hart van Zuid aan de andere zijden van het winkelcentrum.

Planoptimalisatie

Witstok vertelt dat door de huidige marktomstandigheden het plan verder is geoptimaliseerd. “Dit is een lastige tijd waarin we in gezamenlijkheid, dus met de betrokken partners en adviseurs, het project stap-voor-stap verder moeten brengen.” In de oorspronkelijke opzet zou het dak van de laagbouw een actieve invulling krijgen. Dat is helaas komen te vervallen “Een groen

dak is goed mogelijk, maar toegankelijke functies zijn dat niet meer. We moeten met beide benen op de grond blijven staan.”

Witstok en Nieuwenhuis zetten overigens een vraagteken bij het realiteitsgehalte van veel hoogbouwplannen in Rotterdam. Kijkend naar de regelgeving vanaf zeventig meter bouwhoogte en de te nemen maatregelen ten aanzien van omgevingsfactoren, moet het kritische omslagpunt continu afgewogen worden tegen de sterk oplopende bouwkosten, legt de directeur van Blue-house uit. “Wij gaan hier bij het Zuidplein zeker kwaliteit maken, maar we blijven ook realistisch. We werken aan een plan dat uiteindelijk haalbaar is.” Zodra zich een eindbelegger aandient, zal het appartementencomplex worden doorontwikkeld naar specifieke wensen, uiteindelijk culminerend in een definitief ontwerp. Centrumlocatie Zuidplein kan het extra woonaanbod goed gebruiken.

De Rotterdamse Laag wooncomplex Zuidplein

MIX verbreedt woonaanbod in het Lage Land

Ontwikkelmanager Guido Goumans voor het gedateerde kantoorpand aan de Folkert Elsingastraat.

De naoorlogse uitbreidingswijken zijn ruim opgezet en lenen zich hier en daar uitstekend voor verdichting. HD Groep ontwikkelt in het Lage Land ca. 260 appartementen voor een gemixte doelgroep. Tot de bijzondere kwaliteiten behoren een collectieve binnentuin, een collectieve bewonersruimte, een gedeeltelijke uitvoering in houtbouw en een aantrekkelijke nieuwe inrichting van de openbare ruimte waarvan een sportterrein deel uitmaakt.

Vier jaar geleden verwerft HD een gedateerd kantoorpand met een flinke parkeerplaats aan de Folkert Elsingastraat. Ernaast bevindt zich een boksschool in particulier eigendom en een indoorski- en snowboardschool in een pand dat wordt gehuurd van de gemeente. De plek wordt begrensd door een openbaar sportveld en haaks daarop een kunstgrasveld met clubgebouw van korfbalvereniging Trekvogels. Aan de oostzijde zoomt een strook met hoge bomen de locatie af.

Een verscholen plek, met verborgen mogelijkheden, vertelt Guido Goumans die bij HD verantwoordelijk is voor deze woningbouwontwikkeling. “Tijdens een informatieavond kwam naar voren dat zelfs mensen uit de omgeving helemaal niet wisten dat hier een sportveld lag.” De uit de jaren vijftig stammende uitbreidingswijk Lage Land wisselt grondgebonden woningen af met (middel)hoge gestapelde bouw en het nodige publieke kijkgroen. Op deze plek dichtbij het winkelcentrum – het hart van de wijk – staat de gemeente meer hoogte toe. “Verdichten doe je juist daar waar al voorzieningen aanwezig zijn, zoals hier winkels en een buslijn”, verklaart Goumans.

Binnentuin

De circa 260 appartementen zijn verdeeld over vier bouwblokken. In een rechthoekig grondplan zijn twee hoge blokken tegenover elkaar geplaatst en haaks daartussen twee lagere blokken. Hiermee formeert zich een grote binnenruimte die als collectieve binnentuin wordt ingericht. Onder de opgetilde binnentuin bevindt zich een parkeergarage en fietsstalling. Onder het lagere blok dat aan het openbare sportveld grenst, schuift de garage zo’n tien meter onder de eerste woonlaag door

naar buiten. Dit dek wordt ingericht als terrastuin.

Het ontwerp is afkomstig van HD Architecten. “Met de nauwe samenwerking die wij met de architect hebben kunnen wij in de voorfase al ‘tekenen en rekenen’, dat is een voordeel”, aldus Goumans. Op deze manier kunnen we in het ontwerpproces meteen al afwegen wat het kost om een zo hoog mogelijk architectonische kwaliteit te realiseren.

Sportieve omgeving

Voor de skischool en boksschool wordt een nieuw onderkomen gerealiseerd aan de rand van het openbare sportveld. Het nieuwe geschakelde gebouw komt op lijn te staan met het bestaande clubhuis van de korfbalvereniging, waarvan het kunstgrasveld ongemoeid blijft. De gemeente studeert op het opnieuw inrichten van het sportveld met separate, afgerasterde velden en zorgt ook voor een betere toegankelijkheid van het openbare gebied. Veel appartementen kijken er met hun balkon op uit. Het dakterras bovenop de parkeergarage en fietsenstalling is zelfs als een soort tribune op te vatten. Voor minder

Een impressie van het project Wonen in MIX in Rotterdam vanuit de lucht met de 4 woongebouwen.

Een impressie van de collectieve binnentuin tussen de 4 woongebouwen.

sportieve bewoners appelleert de omgeving tenminste wel aan gezond en actief leven.

Leefgalerijen

Op de tweede tot en met de vijfde verdieping van alle blokken wordt gebruik gemaakt van een galerijontsluiting. Deze zijn extra breed uitgevoerd. In het lagere blok langs het sportveld stulpen deze zogenoemde leefgalerijen aan de buitenzijde uit. “We noemen dit de juichbalkons”, zegt Goumans. “Daarnaast hebben we in de twee hogere blokken op vier lagen leefgalerijen met drie woningen waarbij het privébalkon aan deze brede

galerij ligt: het ontmoetbalkon. Het is duidelijk dat deze oplossing vooral geschikt is voor bewoners met een wat socialere inslag. Bewoners die meer op privacy gesteld zijn, zullen eerder voor een ander appartement in dit project kiezen.” Op de verdiepingen daarboven bevinden de voordeuren zich aan een corridor. 34 woningen – waarvan tien maisonnettes –hebben hun voordeur direct aan de straat, de binnentuin of de privétuin.

Brede doelgroep

Met de naam MIX laat deze woonontwikkeling onmiskenbaar weten dat het zich op een brede doelgroep richt. Appartementen met groottes die uiteenlopen van 50 tot 120 m2 staan open voor starters, stelletjes, singles, empty nesters en actieve ouderen. Elk van de 256 twee-, drie- en vierkamerappartementen beschikt over een privé buitenruimte, merendeels in de vorm van een ruim balkon. In het complex wordt ook een collectieve bewonersruimte opgenomen. Deze kan worden gereserveerd voor bijvoorbeeld een feestje, een klaverjasavond of samen koken. De bewonersruimte en de collectieve binnentuin beogen een bijdrage te leveren aan het bestrijden

Het ontmoetbalkon met uitzicht op de collectieve binnentuin.

van eenzaamheid. Dezelfde intentie schuilt ook achter de extra brede galerijen waar letterlijk en figuurlijk ruimte voor ontmoeting is.

Houtbouw

HD heeft als ambitie om in 2030 honderd procent circulair te zijn, zegt Goumans. “Honderd procent circulair bouwen vereist een heel andere manier van denken bij architect, adviseurs en bouwer, want je moet je instellen op wat er, door urban mining, aan materialen beschikbaar komt.”

Bij MIX is er vanuit de circulaire gedachte voor gekozen het lagere bouwblok aan het sportveld opnieuw te ontwerpen voor een uitvoering in houtbouw (CLT). Houtbouw leidt tot dikkere verdiepingsvloeren en dus tot hogere bruto verdiepingshoogten, wat opgeteld resulteert in een wat hoger bouwblok. Om tot een eenduidig beeld te komen worden aan de binnentuin alle balkons en galerijen tot en met de vijfde verdieping eveneens in hout uitgevoerd. De twee lagere bouwdelen krijgen daarnaast groene daken.

Met vlag en wimpel

De plek klopt en het ontwerp van MIX op deze plek klopt. Goumans wordt in die overtuiging gesterkt doordat het voorlopig ontwerp “met vlag en wimpel” door de welstandscommissie is gekomen. “Geen enkele opmerking! Dat had ik in vijftien jaar niet eerder meegemaakt.” Er zijn al gesprekken gaande met een bouwpartner. “We zochten een Rotterdamse partij die bij ons past. Een die uiteraard de techniek beheerst, maar ook dezelfde ambitie en persoonlijkheid meebrengt als wij hebben.”

MIX creëert voor de gemeente grondwaarde, verbetert de openbare ruimte, helpt circa vijfhonderd mensen aan een nieuwe woning en zorgt allicht ook voor welkome doorstroming. Het stemt HD trots. De definitieve prijzen van de woningen worden binnenkort bekendgemaakt. HD geeft wel aan dat 50% onder betaalbaarheidsgrens van de gemeente Rotterdam zit en ca. 75% onder de NHG-grens!

Wonen in MIX; waar wonen en bewegen elkaar ontmoeten. Aan deze impressies kunnen geen rechten worden ontleend (Beelden: De Beeldenfabriek).

“We willen de maakindustrie in Rotterdam behouden.”

Wethouder Robert Simons:

Met de haven en de economie in de portefeuille maakt wethouder Robert Simons zich er sterk voor dat de ruimte voor bedrijven en kantoren in balans blijft met die voor wonen. Bij wonen hoort ook werken, zeker in de noeste havenstad die Rotterdam ondanks alle vernieuwing en transformaties wil blijven. Tevens richt de wethouder zich op de menselijke maat in de wijken met de terugkeer van de klassieke dienstverlening en het aangaan van wijkakkoorden.

De woningbouwopgave is groot en urgent, onderschrijft de wethouder Haven, Economie, Horeca en Bestuur (wijken en kleine kernen), maar de schaarse ruimte moet zo goed mogelijk verdeeld worden over alle functies die een grote stad als Rotterdam nodig heeft. Als hiervoor verantwoordelijk wethouder ziet Robert Simons erop toe dat de functie werken niet in de knel komt: “We willen de maakindustrie behouden, mede vanwege de jonge bevolking op Zuid. Rotterdam moet geen witteboordenstad worden zoals Amsterdam. Het aantal bedrijfsterreinen blijft ongeveer gelijk.”

Beter inrichten

Om aan de ruimtevraag van bedrijven te voldoen, kan om te beginnen op bedrijfslocaties ruimte worden gewonnen door een mate van verdichting, zegt Simons. “Met de Spaanse Polder beschikken we over een prachtig bedrijfsgebied. Ook in de hogere milieucategorieën; locaties in de hogere milieucategorieën zijn in ZuidHolland schaars. Heel veel panden in de Spaanse Polder zijn enkellaags. Daarmee kun je de hoogte in. Verder zitten er hier en daar nog vreemde functies tussen, zoals een sportschool en dergelijke. Die kunnen meer naar de stad en de wijken. Overigens grotendeels via natuurlijk verloop. We werken aan deze verdichting in samenspraak met de bedrijvenraad voor de Spaanse Polder. Met het beter inrichten van onze bedrijfsterreinen is nog veel ruimte te winnen.”

Het industriële Merwe-Vierhavensgebied zal voor een deel transformeren naar wonen. Twee van de Europointkantoortorens zijn een paar jaar geleden

al omgebouwd tot woontorens, de Lee Towers. Middenin het M4H-gebied wordt het Galileïpark ingericht met innovatieve mkb-bedrijven die onder meer actief zijn in de energietransitie. Deze bedrijfsactiviteiten oefenen geringe milieubelasting uit en laten zich daarom goed combineren met wonen. Er is in het gebied nog één bedrijf gevestigd met een hoge milieubelasting, maar daarvan loopt de erfpacht af in 2032. Intussen kan aan de andere zijde van het gebied al worden begonnen met woningbouw.

Kantoren en winkels

Wat kantoren betreft is er sinds de coronalockdowns sprake van een gestabiliseerde vraag. “In Rotterdam hebben we een leegstand van acht tot tien procent, dat is laag. Maar de ontwikkeling van nieuwe

kantoren is wat teruggelopen. In het Schiekadeblok bijvoorbeeld komt minder kantoorruimte dan oorspronkelijk gepland. Meer mensen zijn hybride gaan werken en zeker de jongere generaties zullen niet terugkeren naar de volledige werktijd op kantoor.”

Het winkelbedrijf heeft te maken met de aldoor nog toenemende online verkoop en bezorging aan huis. “In sommige winkelcentra en -straten is een beetje de klad gekomen. Op deze trend richten we ons met het vitalekernenbeleid. Daar waar veel winkels leeg staan, halen we er een aantal af. Of we proberen een andere invulling te vinden met bijvoorbeeld een sportschool of een restaurant. In ieder geval is het belangrijk zulke winkelgebieden aantrekkelijk te houden en zaken als ondermijning en witwassen te voorkomen. Soms kopen we als gemeente een rotte appel op en geven we er een andere functie aan.”

Waterstofhub

De Rotterdamse haven zal tot in de verre toekomst in ieder geval geen bewoonde wereld worden. De op termijn steeds schonere productieprocessen en de uitbreiding van walstroom ten spijt. Nu het gebruik en dus de overslag van fossiele

‘Meer mensen zijn hybride gaan werken en zeker de jongere generaties zullen niet terugkeren naar de volledige werktijd op kantoor.’

Wethouder Simons laat zich bijpraten door ondernemers van het Schiekadeblok.

brandstoffen (olie, kolen) terugloopt, zet Rotterdam in op de ontwikkeling van een waterstofhub, vertelt Simons. Rotterdam wil waterstof niet alleen zelf produceren via bijvoorbeeld windenergie, maar vooral ook importeren. Bedrijven in de Rotterdamse haven werken aan projecten waarbij waterstof die op andere plekken wordt geproduceerd, bijvoorbeeld met zonnestroom in Noord-Afrika of Australië, naar hier wordt getransporteerd. Om waterstof te kunnen verschepen, moet het gekoeld worden tot de vloeistoffase of gekoppeld worden aan een andere stof die als waterstofdrager kan dienen, zoals ammoniak of methanol. Het doel is om in 2030 maar liefst 4 miljoen ton waterstof te importeren. Naast het eigen gebruik door de havenindustrie zal een groot deel van de waterstof worden uitgevoerd naar het traditionele achterland dat de Rotterdamse haven bedient. “Via een buisleiding naar het Ruhrgebied dus”, zegt Simons.

Een kleine kerncentrale van het type SMR (small modular reactor) op de Maasvlakte sluit de wethouder niet uit. “Kerncentrales zijn een zaak van het Rijk en voor een tweede centrale is Borssele in beeld. Maasvlakte II is ook al weer voor 95% uitgegeven, dus er is hier waarschijnlijk geen plek meer voor. Maar kerncentrales hebben we nodig en als Rotterdam zijn we op voorhand zeker niet tegen vestiging hier.”

Wijkhubs

Van de enorme dimensies van de haven terug naar de menselijke maat van de stadswijk, want Simons heeft ook wijken en kleine kernen in zijn portefeuille. “Een heel belangrijk onderdeel ervan”, zegt hij. “Na dertig jaar efficiencydenken zijn de bibliotheken, de jeugdzorg, de stadskantoren enzovoorts uit de wijken verdwenen. Als gemeente hebben we nog zeven stadskantoren, mede doordat de online dienstverlening enorm is gegroeid. Maar deze stad heeft honderdduizend laaggeletterden die met online diensten niet allemaal even makkelijk uit de voeten kunnen. Tijd om hier verandering in te brengen. Terug naar de klassieke dienstverlening. We zijn bezig 39 wijkhubs in te stellen, waarvan het merendeel al is gerealiseerd. Voor ambtenaren betekent dit een andere manier van werken, zij moeten uit de torens komen en de wijk ingaan. Met de wijkraden als de oren en de ogen van de wijk gaan we wijkakkoorden sluiten, waarbij we als regel hebben dat de gemeente vijfenzeventig procent van de actiepunten in het wijkakkoord gaat realiseren. En dat kan over kleine dingen gaan als een straatspiegel, een bankje of een groenperkje in de straat, maar ook over grotere onderwerpen zoals mobiliteit en armoede. Het is belangrijk dat mensen zich gehoord voelen en dat we gewoon het maatwerk leveren waar behoefte aan is. Ik ben hier heel enthousiast over.”

Eind februari werd de 23e wijkhub geopend in IJsselmonde. De overheid dichtbij, zichtbaar en benaderbaar voor vragen en ideeën, daar gaat het bij de Rotterdamse wijkhubs om.

Op het Prins Alexanderplein wordt het prettig toeven

Mustapha Bouchrit

Op weg naar een stadsplein waar je rustig kunt zitten met vlinders en vogels om je heen, of waar je op een terras kunt lunchen, een kop koffie of een drankje kunt nemen, waar kinderen kunnen spelen en waar het geregeld ook kan bruisen. Zo gaat het Prins Alexanderplein er straks uitzien.

De ruimte tussen winkelcentrum

Alexandrium en Station Rotterdam

Alexander draagt de naam van een plein, maar de benaming doorgangsgebied is op dit moment passender. Wie het metroen treinstation aan de zuidzijde uitkomt, ziet links een café-restaurant, rechts een fastfoodpaviljoen en in het midden een flinke boom. Daar voorbij opent zich de blauw/groen geverfde rechthoekige ruimte van het Prins Alexanderplein, omgeven door de gesloten wanden van het winkelcentrum en twee kantoorgebouwen. Twee groenperken en geplante bomen behoren tot de in eerdere jaren aangebrachte ‘verzachtingen’, zoals projectmanager Mustapha Bouchrit van Stadsontwikkeling het noemt. Dat geldt ook voor het blauw en groen verven van een deel van de bestrating. “Een kwinkslag naar de historie als polder. Maar het is een gebied met een harde uitstraling gebleven waar je het liefst zo snel mogelijk doorheen wilt.” Daar komt verandering in. De gemeente gaat het Prins Alexanderplein helemaal op de schop nemen.

In 2019 was het duidelijk dat een structurelere ingreep noodzakelijk was om er een aantrekkelijk verblijfsgebied van te maken. Het Prins Alexanderplein werd aangewezen als een van de Stadsprojecten die vergroening, grotere biodiversiteit, klimaatadaptatie en verlevendiging combineren. “We gaan van grijs naar groen”, typeert Bouchrit de opgave. “We geven de stad terug aan de mensen.”

Mix aan functies

De levendigheid van een plein is sterk afhankelijk van wat er te zien en te doen is. Een mix aan toegevoegde functies, zoals horeca op de begane grond van de aangrenzende kantoorgebouwen, terrassen, waterfonteintjes en een speeltoestel, vormt dan ook een belangrijk ingrediënt van de

herontwikkeling van het Alexanderplein, vertelt de projectmanager. Eveneens een grote bijdrage gaat wonen leveren. Het Stergebouw aan de korte oostzijde van het plein transformeert van kantoor- naar woongebouw, met toevoeging van een daktuin en op de begane grond horeca en andere functies. De Eridanusstraat die nu nog langs het Stergebouw loopt (en de hoek om langs het spoor verder loopt), zal worden afgesloten. Het autoverkeer wordt achter het gebouw om geleid. Het Alexanderplein loopt in de nieuwe situatie door tot aan het nieuwe woongebouw.

De investering van de gemeente in een aantrekkelijk plein kan als katalysator werken voor de vestiging van nieuwe functies, zoals horeca met terrassen, legt Bouchrit uit. Daarnaast is in veel gevallen een bestemmingswijziging van werken naar wonen nodig en moet voor de eigenaar/ ontwikkelaar van een gebouw een dure transformatie ook zakelijk aantrekkelijk zijn. Een levendig plein voor de deur verhoogt het wooncomfort dat bewoners zoeken en dus de verhuur- of verkoopbaarheid van de appartementen. Ook de twee kantoorgebouwen aan de lange noordzijde van het plein – Jupiter en Saturnus – zouden best een woonfunctie kunnen krijgen. Met de eigenaar van het Saturnusgebouw zijn inderdaad al verkennende gesprekken gevoerd, vertelt de projectmanager. Mogelijk leidt dit tot een concreet plan.

‘We gaan van grijs naar groen.

We geven de stad terug aan de mensen.’

Waterberging

Vergroening is een tweede belangrijk onderdeel van de herinrichting van het plein, waarvoor Stadsontwikkeling in samenwerking met MORE Landscape het voorlopig ontwerp heeft gemaakt dat op dit moment ter consultatie voorligt bij belanghebbenden. Vijfentwintighonderd vierkante meter van de huidige verharding wordt groen heringericht. Er worden ongeveer vijftig nieuwe bomen geplant, waaronder elzen, iepen en berken. Extra groen komt er vooral aan de zuidzijde van het plein, langs de glazen wand die de logistieke straat van het winkelcentrum afschermt. Het plantenvak aan deze zijde

wordt verlaagd aangelegd om te gaan functioneren als waterberging. Langs alle plantenvakken komen zitplekken.

Polderbeest

Om het voor kinderen ook leuk te maken wordt een stukje van het plein ingericht met ‘bedriegertjes’, de bekende fonteintjes in de grond die aan en uit gaan. Spannender voor grotere kinderen belooft het ‘Polderbeest’ te worden. Dit wordt een zich door het groen slingerend klim- en klauterspeeltoestel. Het ontwerp ervan is nog in ontwikkeling. Ook nieuwe bestrating mag niet ontbreken. Er is alvast een proefvak aangelegd met gemêleerd lichtkleurige stenen. “We kijken hoe de bestrating zich houdt qua vervuiling”, verklaart Bouchrit. “Er is ook een tweede proefvak met gerecyclede stenen aangelegd. Mogelijk gaan we vanuit de circulaire gedachte daarmee ook een deel van het plein verharden.” Nieuwe verlichting en andere inrichtingselementen maken de transformatie ten slotte compleet. Voor een bruisend plein zal er ook ruimte moeten zijn voor kleinschalige evenementen. Daar

Het nieuwe Alexanderplein heeft straks veel planten, bloemen en bomen.

‘Voor een bruisend plein zal er ook ruimte moeten zijn voor kleinschalige evenementen.’

wordt voorgaand aan de nieuwe inrichting al mee geëxperimenteerd.

Alexanderknoop

Ook de Eridanusstraat aan de achterkant van de kantoorpanden en langs het spoortalud wordt gereconstrueerd. Straatparkeren van auto’s maakt er plaats voor parkeren van fietsen. De bedrijven in dit gebied hebben allemaal eigen parkeergelegenheid. Daarnaast zijn er parkeergarages in de buurt, zoals de parkeergarage van het winkelcentrum Alexandrium. In een tweede fase breidt het project zich uit naar de andere zijde van het spoor waarbij de openbare ruimte van de Marten Meesweg wordt aangepakt. Ook daar zal grijs in groen overgaan. Het project Alexanderplein zelf is weer onderdeel van een veel grotere gebiedsontwikkeling onder de noemer Alexanderknoop, legt Bouchrit uit. “Het gaat om een ruimer gebied rondom het OV-knooppunt Rotterdam Alexander dat we over een langere periode tot een volwaardig centrumgebied van RotterdamOost willen laten uitgroeien.” In een deel

van het gebied is hoogbouw boven zeventig meter mogelijk. De nieuwe woontoren Grote Beer ten zuiden van de Hoofdweg blijft echter onder deze hoogbouwgrens. “De Alexanderknoop is de stip aan de horizon. Het vernieuwde Alexanderplein is wat we nu al gaan doen. Dit project is de aanjager van een gebiedsontwikkeling die veel langer gaat duren. Door als gemeente een visie neer te leggen en te investeren in de openbare ruimte nodigen we marktpartijen uit om ook te investeren.”

Naar verwachting kan halverwege dit jaar het definitief ontwerp worden vastgesteld en vervolgens kan de uitvoering in het eerste kwartaal van 2024 beginnen. Meer informatie over het nieuwe Prins Alexanderplein is te vinden op www. rotterdam.nl/alexanderplein; voor de Alexanderknoop op www.rotterdam.nl/ alexanderknoop.

Op het plein is in de toekomst volop ruimte om te flaneren of op een bankje uit te rusten.

In cocreatie toekomstbestendig en vraaggestuurd ontwikkelen

Michel Rongen, Femke van de Meeberg en Tim Langelaan

Sportcampus Rotterdam wordt een groene, duurzame wijk waar sporten en gezond leven centraal staan. De gemeente Rotterdam selecteerde Dura Vermeer als creatieve ontwikkelpartner. Bij zo’n complexe binnenstedelijke opgave is het van belang dat de markt vroeg aan tafel zit. Het verhoogt de haalbaarheid en snelheid van de ontwikkeling. Femke van de Meeberg en Michel Rongen van Dura Vermeer, vertellen samen met Tim Langelaan, van de gemeente Rotterdam, hoe zij dit innovatieve samenwerkingsproces voor zich zien.

‘De Sportcampus is een complex gebied met hoogteverschillen en allerlei milieucontouren, maar ook hoge ambities vanuit de gemeente,’ vertelt projectmanager Tim Langelaan van Stadsontwikkeling Rotterdam. ‘Op het voormalige trainingscomplex Varkenoord van voetbalclub Feyenoord, willen we een parkachtige woonwijk realiseren met uiteindelijk circa 800 woningen en bijbehorende voorzieningen. De wijk is onderdeel van de grotere gebiedsontwikkeling Stadionpark. Duurzaamheid en betaalbaar wonen staan hier centraal. Voor Sportcampus dachten we aan een gekoppelde parkeergarage, hoge mate van duurzaamheid en natuurinclusiviteit. Bovendien hadden we te maken met een onzekere fasering in relatie tot een nieuw stadion, en de aanstaande verhuizing van de tijdelijke atletiekbaan uit het plangebied naar De Kuip. We wilden graag weten of hier interesse voor was vanuit de markt. En peilen hoe al die ambities op zo’n complexe stedelijke locatie te verenigen zijn. Dat hebben we eerst uitgevraagd in een marktconsultatie. De marktpartijen bevestigden de complexiteit van deze opgave en adviseerden ons de markt zo vroeg mogelijk te betrekken.’

Partnerselectie beste keuze

Tim: ‘Voor dit type complexe binnenstedelijke opgaven is de partnerselectie een betere keuze, dan de bekende plan-prijs-selectie. Hierbij maakt de gemeente eerst de kaders voor een plan, waarna de markt dit verder uitwerkt in een tenderproces. De uitkomst hiervan is, dat je uiteindelijk een plan hebt dat gestoeld is op uitgangspunten die al een paar jaar oud zijn. In de partnerselectie voor de Sportcampus gaan we uit van doelen,

ambities en kernwaarden. Samen met Dura Vermeer werken we die nu verder uit. Het voordeel van deze aanpak is, dat we eerder met de markt aan tafel zitten. Zo kunnen we meebewegen met veranderingen in de markt en maatschappij. Dura Vermeer kwam na verschillende selectiefasen en een projectbezoek als winnaar uit de bus voor de ontwikkeling en bouw van het eerste deelgebied met circa 500 woningen. Zij toonden de meest integrale visie. Met lef, een krachtige ambitie en een gebalanceerd samengesteld team.’

Krachtige ambitie

‘Wij hebben de atletiekbaan al in onze visie omarmd, nog voordat we wisten of de baan daadwerkelijk in de wijk zou komen te liggen,’ vertelt senior ontwikkelmanager Michel Rongen. ‘Dat was tegelijkertijd de complexiteit van onze visie. Nu de bouw van een nieuw stadion

voor Feyenoord niet doorgaat, willen we de atletiekbaan echt onderdeel van de wijk maken.’ Senior ontwikkelaar Femke van de Meeberg vult aan: ‘Met de atletiekbaan wordt Sportcampus een heel bijzondere wijk, die nationaal en misschien wel internationaal een voorbeeld kan zijn voor stedelijke dynamiek. Het integrale aanbod geeft de Sportcampus maatschappelijke meerwaarde. We combineren wonen, werken, vrijetijdsbesteding en sporten in één gebied, zonder barrières op te werpen tussen functies.’

Identiteit en invulling

Femke: ‘Bij de krachtige ambitie komt ook een gezonde dosis realiteitszin. Dit gaat over de praktische invulling van de programmering.’ Michel: ‘We zoeken naar een 1 + 1 = 3 situatie, waarbij we in de exploitatie functies aan elkaar kunnen

verknopen, die samen sterker zijn. Naast de ruimtelijke en stedenbouwkundige samenhang. Bij de functie sport hoort niet alleen een sportschool of atletiekbaan, maar ook een fysiotherapeut, verhuur van sportspullen, en bijvoorbeeld een bedrijf waar je je tennisracket kan laten spannen. Ook zijn er ondernemers die in de sportwereld zitten en een kantoor nodig hebben. En natuurlijk leisure-achtige functies als een restaurant. Deze mix van sportgerelateerde functies zorgt ervoor dat Sportcampus een wijk wordt, en er cohesie is. Er is 24 uur per dag activiteit, dit vergroot de levensvatbaarheid in de exploitatie. Het draagt bij aan de sociale veiligheid en aantrekkelijkheid van het gebied. Sportcampus wordt een wijk waar mensen graag willen zijn, en zorgen voor hun omgeving.’

Vijfgeneratiewijk

‘Wat de gemeente enorm aansprak in de visie van Dura Vermeer,’ zegt Tim, ‘is de samenhang met de middelbare scholen die in het gebied komen. Dit gaat om 1700 leerlingen. Samen met de leerlingen verknopen we andere leisure sportvoorzieningen en ook e-sports aan elkaar. Zo binden we jongeren aan de wijk.

‘Wat de gemeente enorm aansprak in onze visie is de samenhang met de middelbare scholen in het gebied.’

Dit zorgt voor synergie en een blik naar het sporten van de toekomst. Bijvoorbeeld door het toepassen van virtual reality.’

Michel: ‘Generaties met elkaar verbinden is een van de uitgangspunten in de conceptontwikkeling van Dura Vermeer. In onze visie bedienen wij alle generaties, en die verbinden dan weer een hele wijk aan elkaar. Sportcampus wordt daarmee een volledig geïntegreerde vijfgeneratiewijk, waar sport en gezond leven het bindende thema is. Professionele sportfuncties trekken ook weer meer vrijetijdsporters aan.’ Femke: ‘Dit gaat verder dan de generaties alleen, je hebt ook te maken met verschillende inkomenssituaties en culturen. Door oog te hebben voor al deze doelgroepen, een diversiteit aan functies en verbindingen voegen we waarde toe aan de stad. En dragen we bij aan een meer actieve levensstijl op Zuid, een belangrijke wens van de gemeente.’

Toekomstbestendige cocreatie

Tim: ‘De doelen en ambities van de gemeente worden samen met de krachtige ambitie van Dura Vermeer verwerkt tot een gezamenlijke visie en uiteindelijk een

nieuw stedenbouwkundig plan. Dit doen we in cocreatie, de producten zijn echt van ons samen.’ Michel: ‘We leveren allebei ideeën die we nu geleidelijk samenbrengen. Aan het einde hebben we een plan wat beleidsmatig past bij de ambities van de stad Rotterdam, functioneel past bij exploitanten en kopers, eigenaren en dat ook bouwbaar en faseerbaar is voor ons als ontwikkelaar en bouwer. Op deze manier heb je dubbel winst. Niet gemeten in geld wellicht, maar wel in snelheid en kwaliteit van het plan en plangebied.’ Tim: ‘De tijdwinst zit er ook in dat we nu gezamenlijk optrekken bij het bestemmingsplantraject, het stedenbouwkundig plan en de planuitwerking.’ Femke: ‘Door samen met de gemeente, corporaties en institutionele beleggers te kijken naar het woonprogramma dat een groot deel socialeen middenhuur moet bevatten, werken we meer vraaggestuurd. Zo realiseren we een toekomstbestendige woonwijk met functionaliteiten waar echt behoefte aan is.’

Duurzaam investeren door ver vooruit te kijken

Duurzaam ontwikkelen wordt steeds belangrijker. Voor de mens, het milieu en de maatschappij. Met de ESG-criteria ‘Environmental, Social and Governance’ komen de duurzame en ethische impact van een investering steeds dichter bij elkaar. Bart Snijders, directeur ontwikkeling bij Stebru, legt uit hoe de E, S en G een plek vinden in hun Rotterdamse projecten.

“Wil een investering toekomstbestendig zijn, dan moeten we ver vooroplopen in de verduurzaming van onze projecten. Van concept tot oplevering duurt de ontwikkeling van een binnenstedelijk project of gebied, vaak zo’n vijf tot tien jaar” zegt Bart. “Al in een vroeg stadium kijken we naar ambities die eigenlijk heel ver voor ons liggen. Die verduurzaming zit ‘m niet alleen in technische duurzaamheid. Ook sociale duurzaamheid en duurzame samenwerkingsverbanden spelen hierbij een rol. Om goede invulling te geven aan deze thema’s, maken we gebruik van de kennis van onze partners en onze eigen ervaringen in gerealiseerde gebieden”

Bart: “Stebru is een familiebedrijf. Belangrijke succesfactoren zijn de platte, transparante organisatiestructuur en de focus op langdurige samenwerkingen en kennisdeling. Dat past bij onze langetermijnvisie. We werken bijvoorbeeld al sinds de oprichting van Stebru samen met dezelfde schilder, installateur en steigerbouwer. Deze visie, die is ontstaan in het bouwbedrijf, zetten we voort in de ontwikkeltak. Zo werken we langjarig samen met corporaties, (institutionele) beleggers en gemeentes. Maar ook onze adviseurs beschouwen wij als vaste partners. Met gezamenlijke kennis en ervaring uit eerdere projecten verbeteren we onze volgende opgaven. Dit leidt tot een fijne samenwerking met oog voor elkaars belangen en kwalitatief hoogstaande gebieden.”

Beperken CO 2 -footprint

“We zijn al jaren bezig met duurzame verbeteringen, op allerlei vlakken,” vertelt Bart. “Onze focus is daarbij komen te liggen op CO2-prestatie en de ESG-criteria. Het afgelopen jaar hebben we ons vooral gericht op het beperken van onze eigen footprint en intrinsieke motivatie. Dit heeft

er toe geleid dat we onze CO2-equivalent van 9,5 ton per medewerker in 2021, terug hebben gebracht naar circa 4,5 ton in 2022. Om dit een beetje in perspectief te zetten: dit is ongeveer gelijk aan 27.000 autokilometers. Het is nu tijd om ook bewust vanuit de CO2-footprint invulling te geven aan onze gebieden, en dit ook te monitoren bijvoorbeeld met behulp van Madaster. Hiervoor organiseren we binnenkort onze partnerdag. Met beleggers, corporaties en gemeentes bespreken we hun visie op ESG-criteria en CO2-footprint, en de wijze waarop we dit in onze projecten moeten vormgeven.”

Bart: “Om de CO2-footprint tijdens de exploitatiefase te beperken, worden onze gebouwen steeds meer energieneutraal. Dit begint met de positie en vorm van een gebouw, wat we met parametrisch ontwerpen verder optimaliseren. In een gebiedsontwikkeling is het daarnaast belangrijk om rekening te houden met het collectief, zodat je bijvoorbeeld de ondergrond zo min mogelijk belast bij de aanleg van duurzame warmtebronnen. Zo kun je klimaatinstallaties in de gebouwen steeds verder verbeteren. En zoveel Bart Snijders

mogelijk rendement halen uit groene daken, zonnepanelen en bijvoorbeeld een windturbine, zoals we bij Eden District hebben gerealiseerd.”

Klimaatadaptief en circulair

“Ook natuurinclusiviteit, biodiversiteit en klimaatadaptiviteit spelen een belangrijke rol in onze ontwikkelingen,” vervolgt Bart.” In stedelijke ontwikkelingen is het tegengaan van hittestress belangrijk. Bij De Groene Kaap liepen we op de troepen vooruit door het eerste klimaatadaptieve daklandschap bij een groot woonproject in Rotterdam te maken. De 450 nieuwbouw huur- en koopwoningen bij de entree van Katendrecht, worden met elkaar verbonden door groene hoven, loopbruggen en een klimaatadaptieve daktuin. Het stimuleren van biodiversiteit binnen de plangrenzen speelde van het begin af aan een grote rol in het ontwerp.”

Bart: “Om onze projecten Paris Proof te maken, kijken we ook naar de CO2-uitstoot van de materialen die we gebruiken. Zo passen we bij verschillende projecten circulair beton toe, zoals Alex Living in het Lage Land. Maar ook circulair metselwerk in de vorm van hergebruikte betontegels en circulaire stenen. Zo hebben we nu al circa 4.250 ton CO2-equivalent, ofwel bijna 22 miljoen autokilometers kunnen besparen.

Daarnaast onderzoeken we bij verschillende projecten of houtbouw een oplossing is. Bij RIVA op Wijnhaveneiland en verschillende gebouwen in het Zomerhofkwartier (ZOHO) gebruiken we de bestaande gebouwen in onze nieuwbouw. Ook passen we in ZOHO een collectieve mobiliteitshub toe, waardoor deelmobiliteit wordt gestimuleerd en het eigen autobezit wordt teruggedrongen. Dit zijn heel circulaire ontwikkelingen waar technische duurzaamheid hand in hand gaat met sociale duurzaamheid. Zo denken we nu al na over onze duurzame bijdrage in de toekomst.”

Sociale ontmoetingen

“In De Groene Kaap wonen veel verschillende mensen samen: gezinnen, stellen en singles,” vertelt Bart. “Het is belangrijk dat zij elkaar ontmoeten en er een bepaalde sociale controle is, zodat sociale duurzaamheid ontstaat. Dat faciliteren we met de daktuin, binnenstraten, hoven en loopbruggen. We stimuleren spontane ontmoetingen door veel voordeuren aan het daklandschap te positioneren. Maar ook door moestuinen en speelaanleidingen voor kinderen te realiseren. Zo leren bewoners elkaar op een ongedwongen manier kennen. Dit leidt tot sociale verankering en eigenaarschap, waardoor de kwaliteit van het gebied

Riva: A2 Studio

gehandhaafd blijft. Op de lange termijn” Bart: “Ook bij up:town, de 107 meter hoge woontoren met 178 appartementen op Wijnhaveneiland, creëerden we ruimte voor spontane ontmoetingen tussen de bewoners. Direct bij de entree is een gezamenlijke huiskamer met bank, en op de vierde verdieping is een binnenhofje gerealiseerd. Ook in Our Domain is er volop ruimte voor sociale ontmoetingen. In dit ranke gebouw op een steenworpafstand van de Markthal, is in samenwerking met belegger Greystar een moderne woongemeenschap gerealiseerd. Voor studenten, young professionals, jonge stellen en singles. Het gebouw geeft ruimte aan ongeveer 650 mensen die studeren, sporten, gamen, muziek maken en socializen. Op deze manier is het mogelijk om vereenzaming van individuen te beperken.”

Ontstaan samenleving

“In het ZOHO trekken we voor de uitwerking van het gebied op met de Zoho Citizens, een collectief van ondernemers, bewoners en andere belanghebbenden. Samen maken we hier de nieuwe samenleving. In het gelaagde stedelijke landschap komt, net als bij De Groene Kaap, een semipubliek daklandschap. Om ervoor te zorgen dat de bewoners straks het beheer van het groen op zich gaan nemen, moeten we een gevoel van eigenaarschap creëren.

Zodat we het curatorschap van ZOHO straks kunnen overdragen aan de community zelf.”

“Met elkaar maak je een nieuw stuk stad. De input hiervoor moet niet alleen komen van ons als ontwikkelaar en bouwer, maar zeker ook van de omgeving en de mensen die er gaan wonen,” zegt Bart heel beslist.

“Het gaat erom dat mensen het gebied gaan adopteren als hun thuis. Zodat er een samenleving ontstaat en het gebied optimaal gebruikt wordt. De kennis die wij hebben opgedaan in Our Domain, De Groene Kaap, up:town en ZOHO motiveert ons om de volgende stap te zetten.”

OurDomain: Greystar

De Groene Kaap: Laurens Kuipers / Stebru

Rotterdam Building een vintage icoon klaar voor de toekomst

Midden jaren zeventig was de Rotterdam Building een van de eerste moderne kantoorgebouwen met inpandige parkeergarage die aan het nog vrij lege centrum werden toegevoegd. Vijftig jaar later begint het gebouw na een grondige opknapbeurt aan een tweede leven op basis van een eigentijds kantoorconcept, met onder andere Microlab en een uitnodigende uitstraling op straatniveau met Club Nomad.

Het veertien verdiepingen tellende kantoorgebouw Rotterdam Building, te vinden tussen Coolsingel en Lijnbaan en met de entree aan de Aert Van Nesstraat, vroeg om een herontdekking. Een transformatieplan op zo’n unieke locatie die Rotterdam Building helemaal naar het nu haalde was hard nodig vertelt Eray Koçay, Chief Investment Officer van eigenaar Ballast Nedam Development. “We hebben het gebouw diep in de ziel aangekeken en besloten het als vintage vastgoed te omarmen en klaar te maken voor een nieuwe toekomst. Waarbij voorzetting van de kantoorfunctie is een volledig nieuw en eigentijds kantoorconcept is ontwikkeld.”

State-of-the-art toen en nu Rotterdam Building werd in de jaren 1975-’76 gebouwd onder architectuur van het Rotterdamse bureau van naam Kraaijvanger Architecten. Moderne, rechthoekige, kantoorbouw met een strakke elementengevel, maar waarin kenners verfijnde detaillering en architectonisch meesterschap herkennen. Vergezeld van een inpandige parkeergarage van maar liefst dertien lagen midden in de stad, met de ingang aan de Sint-Luciastraat, is het getrapt opgebouwde ensemble destijds vrij onopvallend tussen de omringende bebouwing ingepast. Het hermetische karakter van de façade wordt onderbroken door om de drie verdiepingen naar binnen springende puien met ervoor gelegen aaneengesloten buitenruimte.

Eray Koçay: “Op de begane grond was de entree ver naar binnen geschoven, die is in het nieuwe ontwerp meer naar voren verschoven waardoor ruimte is gekomen voor Club Nomad, een F&B concept van Compass waar iedereen langs kan komen gedurende de hele dag voor een wereldse

keuken. Destijds al was Rotterdam Building van hoge kwaliteit waardoor het ook zo geschikt is gebleken te behouden voor de toekomst.”

Het voor de renovatie ook weer ingeschakelde Kraaijvanger Architects benoemt zelf die kwaliteit in een projectbeschrijving: “Het is het eerste project waarbij er een flexibel indeelbare plattegrond werd ontwikkeld. Door de installaties aan de gevelzijde te projecteren en een verdeling van 1,25m1 in gevel, plafond en binnenwanden op te nemen werden toekomstige aanpassingen mogelijk gemaakt.”

The place to be is also the place to work

De mogelijkheid om de plattegronden opnieuw in te delen, komt nu van pas bij het nieuwe gebruik op basis van eigentijdse kantoorconcepten. Ballast Nedam Development heeft in het gebouw van circa 22.000 m2 vvo zelf haar nieuwe hoofdkantoor gevestigd. “Microlab was met dit concept eerder al succesvol in Eindhoven en we zijn blij dat dit bedrijf bij Microlab co-working in Rotterdam Building

ons ook een vestiging opent”, zegt Koçay . De locatie in het hart van de stad, tussen Coolsingel en Lijnbaan, leent zich ideaal voor dit concept dat aansluit bij de nieuwe werkopvatting van jongere generaties: “The place to be, is the place to work. Een hele gave plek waar de beste events en presentaties van Rotterdam centrum zijn en waar je toevallig ook kunt werken. Die mindshift gaat zich de komende maanden

presenteren aan de stad” Die ambitie vraagt om een uitnodigend, extravert karakter op straatniveau en het maken van een klik met de voetgangersstromen. Dit wordt gerealiseerd door de entreegevel, die nu een stuk naar binnen geschoven ligt, naar buiten te brengen, de gevel van de eerste verdieping erboven ook in glas uit te voeren en een tweede entree te maken om de hoek van Hennekijnstraat. De metershoge tribunetrap met een prachtig daklicht verbindt de onderste twee verdiepingen met elkaar. Op de begane grond vestigt zich de Club Nomad, met de laptop onder je arm wandel je binnen waar je in de lobby wordt ontvangen door een ‘receptionista’, een receptionist en barista ineen. De begane grond kent ook een grote zaal, een eventspace, waar een curator culturele en maatschappelijke evenementen programmeert, zoals een boekpresentatie, een debat of een programmaonderdeel van de Rotterdam Art week en de Rotterdamse Dakendagen. Hiermee wordt verbinding gelegd met de reuring van het grotestadsleven. Op de eerste verdieping kan iedereen meeting rooms boeken en kan gebruik gemaakt worden van de faciliteiten

Uitzicht op het stadhuis

zoals een heerlijke kopje Starbucks koffie. Het interieurontwerp en de afbouw op de nog beschikbare tussen gelegen verdiepingen – met flexibiliteit als leidraad – is aan de nieuwe huurders naar eigen inzicht in te vullen. Voor de begane grond en de eerste verdieping, waar hospitality extra belangrijk is, is het ontwerp van het vermaarde Amerikaanse bureau Gensler.

Duurzaamheid door hergebruik grondstoffen

De metamorfose van Rotterdam Building zou uiterst duurzaam genoemd kunnen worden. Onno Dwars, CEO Ballast Nedam Development: “Een gebouw behouden en transformeren is niet altijd de makkelijkste route, maar wat is er mooier dan van iets bestaands weer een excellent gebouw te maken dat geschikt is voor de verre toekomst.”

Bij het opknappen van de gevel is geen nieuw materiaal gebruikt, maar zijn de bestaande aluminium panelen door een specialistisch bedrijf gereinigd en opnieuw gespoten, een unicum in Nederland. De installatietechniek is waar nodig gereviseerd; nieuwe installaties zijn toegevoegd. De façade van gebouw is van kleur veranderd: van donkerbruin naar goud, bijna beige-parelmoerachtig. Dit is samen met Gemeente Rotterdam bepaald. Met dit frissere voorkomen sluit het gebouw beter aan op de omgeving met gebouwen uit dezelfde kleurenwaaier en doet nog altijd recht aan het oorspronkelijke ontwerp.

Voor Ballast Nedam Development is de verhuizing van Nieuwegein naar Rotterdam-Centrum een stap die past bij de huidige opgave, waarbij de gebiedsontwikkelaar voorop wil lopen met het creëren van duurzame en aantrekkelijke woon- en werkmilieus. “Wij voelen ons als gebiedsontwikkelaar verbonden met de stad. De grootste uitdagingen van de transities op leefbaarheid en volhoudbaarheid van onze wereld liggen momenteel in de stad, dat is precies ons werkterrein, daar maken wij impact. Dit is dé plek waar wonen en thema’s als nieuwe mobiliteit, gezondheid, welzijn en duurzaamheid samenkomen.” Het nieuwe Rotterdam Building neemt deel aan de dynamiek en levendigheid van de binnenstad en laat zijn gebruikers erdoor inspireren.

www.RotterdamBuilding.com

Nieuwe receptie

Tribunetrap op eerste verdieping

Plegt-Vos:

Totaalaanbieder van woningbouw

Wouter Gouman

Vanuit het oosten van ons land heeft Plegt-Vos na eerdere uitbreidingen naar het noorden en midden ook de sprong naar het westen gemaakt. Voor deze woningbouwspecialist valt er in deze tijd van grote schaarste veel te doen. Hun modulaire woningen van hout uit hun Slimme Huizenfabriek kan op een aldoor toenemende vraag rekenen.

Vorig jaar opende Plegt-Vos Bouwgroep in Rotterdam de regiovestiging Zuidwest, de vierde regiovestiging van het honderdtwintigjarige familiebedrijf. Naast de hoofd- en regiovestiging Oost in Hengelo had het bedrijf al de regiovestigingen Noord in Assen en Midden in Utrecht. De ontwikkelende bouwer kan daarnaast bogen op een eigen Infra & Milieu tak, een houtfabriek en een innovatieve Slimme Huizenfabriek. Naast nieuwbouw bestaat een deel van de opdrachtenportefeuille uit het verbeteren en verduurzamen van woningen.

“We hebben weliswaar verschillende regiovestigingen maar we zijn en blijven één bedrijf”, zegt commercieel directeur Wouter Gouman van de nieuwe vestiging Zuidwest. “We werken allemaal vanuit dezelfde visie en met dezelfde processen.” De specialisatie in woningbouw gaat terug in de historie van het bedrijf. “Op een zeker moment wordt het ook een kwestie van schoenmaker blijf bij je leest en doen waar je goed in bent”, aldus Gouman. In ieder geval zit Plegt-Vos met zijn specifieke ervaring en expertise bij de enorme

woningbouwopgave van dit moment op de voorste rij. Het bedrijf afficheert zich daarbij als een totaalaanbieder. “Dat betekent dat wij vanaf het allereerste initiatief tot aan de overhandiging van de sleutels woningen kunnen realiseren. Hierbij verzorgen wij desgewenst ook de vergunningprocedure, het eventueel slopen van oudbouw, het bouwrijp maken van de grond en het aanleggen van de infrastructuur. Maar wij kunnen eveneens op elk later moment in het ontwikkelproces instappen, afhankelijk van wat de opdracht of de opdrachtgever vraagt. Dat maakt ons echt onderscheidend.” Voor het verbeteren en verduurzamen van bestaande woningen biedt Plegt-Vos verschillende scenario’s van energetische en esthetische maatregelen en combinaties daarvan aan.

Veel meer grip op projecten

Doen waar je goed in bent, vereist ook voortdurend de vernieuwing zoeken, daar hoef je niemand bij Plegt-Vos van te overtuigen. Dit resulteerde een paar jaar geleden in het opzetten van een bijzonder innovatieve Slimme Huizenfabriek in Almelo. Een complete

Slimme Huizenfabriek Plegt-Vos

woning – grondgebonden of appartement – kan worden samengesteld op basis van grote componenten uit de fabriek: binnenwanden, halkernen, daken, kozijnen, afgewerkte gevels, badkamers en installatie-skids. Deze conceptuele, modulaire en fabrieksmatige bouw heeft veel voordelen, somt Gouman op: “Industrieel, fabrieksmatig bouwen is betaalbaarder, geeft hogere bouwkwaliteit dankzij de geconditioneerde omstandigheden, gaat sneller dan in situ bouw en is ook veiliger. Tijdwinst is wat in de huidige marktsituatie heel erg van pas komt. Een bijkomende factor is ook het personeelstekort op de bouwplaatsen, daar hebben wij in de fabriek minder mee te maken. Fabrieksmatige bouw is ook nog duurzamer, omdat er minder

transportbewegingen nodig zijn, waardoor er minder uitstoot is van CO2 en stikstof.”

Een extra argument voor woningen uit de Slimme Huizenfabriek ten slotte, zit in de huidige complexiteit van de markt. “Er is nu vaak sprake van een opeenstapeling van eisen. Voor elk pakket van eisen hebben wij een conceptuele oplossing klaar liggen. Met al deze voordelen bij elkaar heb je veel meer grip op projecten.”

Vroeg om de tafel

Dat een fabrieksmatige, modulaire aanpak leidt tot eenheidsworst, wordt door Plegt-Vos stellig bestreden. “Wij bieden heel veel ruimte voor inpassing vanuit de ruimtelijke context. Daarmee onderscheiden wij ons wel van andere fabrieksbouw”, zegt Gouman. “Om die reden zitten wij graag vroeg om de tafel met opdrachtgever en architect. Wij benaderen zelf ook architecten om ons uit te dagen met bijzondere oplossingen te komen en projectonafhankelijk samen te werken bij het vinden of verbeteren van concepten.” Speciaal voor woningcorporaties heeft Plegt-Vos een of meerdere concepten klaarliggen, zogenaamde PMC’s (product markt combinaties), voor de verschillende doelgroepen, zoals eenpersoonshuishoudens, kleine of grote gezinnen. “Daarmee kunnen we met de vraag van de corporatie

Modulaire woningen van hout Plegt-Vos

Interieur modulaire woningen van hout

een vliegende start maken. Maar ook commerciële projectontwikkelaars kunnen we conceptuele oplossingen voor koopwoningen bieden.”

Modulaire woningen van hout Tijdelijke huisvesting, voor statushouders, studenten en andere spoedzoekers, is op dit moment zeer actueel en hierin voorziet Plegt-Vos in een snelle, gestandaardiseerde oplossing met zijn modulaire woningen van hout uit de eigen Slimme Huizenfabriek. Zowel het Rijksvastgoedbedrijf als verschillende woningcorporaties hebben zich als klant gemeld. De Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting van het ministerie van binnenlandse zaken ondersteunt partijen bij het snel realiseren van flexwoningen. Met de brancheorganisatie voor de corporaties, Aedes, heeft Plegt-Vos (naast andere aanbieders) een raamovereenkomst gesloten voor de levering van de modulaire woningen van hout. Verdeeld over de komende jaren zijn er tienduizenden flexwoningen nodig. “Onze modulaire woningen van hout zijn van hogere kwaliteit dan gebruikelijke tijdelijke woningen en ze zijn circulair”, zegt Gouman. “Ze kunnen lang mee, maar als woningen op de ene locatie niet meer nodig

zijn, zijn ze ook gemakkelijk te verplaatsen naar een andere locatie. Ze passen op een vrachtwagen.”

Sleutel

Plegt-Vos verwacht dat conceptueel, modulair bouwen vanuit de Slimme Huizenfabriek flink gaat groeien. “Bijzonder ontworpen woningbouw blijft zeker bestaan, maar steeds meer standaardisering is wel de toekomst. Ook al is niet te zeggen of over tien of twintig jaar het casco van hout of toch nog van beton of een combinatie van beide zal zijn. Als er eenmaal een standaard is, is het niet nodig om steeds het wiel opnieuw uit te vinden. En als gezegd, een product uit de fabriek is betaalbaarder, sneller, veiliger, duurzamer en kwalitatief beter. Bovendien kunnen wij desgewenst het hele ontwikkel- en bouwproces verzorgen, van initiatief tot turn-key oplevering.”

In deze tijd van grote huisvestingsproblemen kan Plegt-Vos voor menig opdrachtgever de sleutel zijn tot snelle, duurzame, betaalbare maar tegelijk kwalitatieve woningbouw. Ook in Rotterdam en regio.

Exterieur modulaire woningn van hout

Centrale Bibliotheek nog sterker huiskamer voor de stad

Theo Kemperman

In 1983 opende aan de Hoogstraat hoek Binnenrotte een groot wit gebouw met in het oog springende gele buizen de deuren. Als stapeling van ‘stadspleinen’ heeft het sindsdien zijn publieke functie met verve vervuld. Na veertig jaar trouwe dienst is de Centrale Bibliotheek toe aan een grondige verbouwing. Om straks beter, mooier, wat groter en vooral nóg uitnodigender voor de dag te komen.

Natuurlijk, je kunt er boeken lenen, of op een gerieflijke fauteuil er meteen in lezen, maar in de Rotterdamse Centrale Bibliotheek gebeurt zoveel meer. Kranten lezen, studeren, een partij schaak spelen, in de historische collecties van Erasmus en Atlas van Stolk neuzen, taalles of ondernemerslessen volgen, hulp krijgen bij internetbankieren en belastingaangifte, kunstexposities bezichtigen, zelf kunst maken en optredens bijwonen, en meer. “Deze bibliotheek was toentertijd uiterst modern en door zijn schaal fenomenaal, maar het ontwerp was nog wel erg gericht op boeken”, zegt directeur Theo Kemperman, op zijn werkkamer in de kantoorvleugel van het piramidaal gestapelde gebouw. “Nu hebben ménsen meer de ruimte nodig, meer dan boeken. In de loop der jaren heeft de bibliotheek er heel veel functies bijgekregen en is het bezoekersaantal aldoor toegenomen. Ik benoem de nieuwe functies met de zes O’s: ontmoeten, ontspannen, ontwikkelen, ontdekken, onderzoeken en ondernemen. Er zijn in de loop der jaren tal van aanpassingen gedaan aan het gebouw, maar op zeker moment stuit je op de grenzen van de flexibiliteit en sta je voor de vraag: blijven we nog weer een tijdje aanrommelen of pakken we het nu rigoureus aan? Het gebouw is uiteraard ook totaal niet duurzaam, dus er moet heel wat gebeuren aan isolatie en installatietechniek. En ten slotte moeten we iets met de geparkeerde fietsen die overal tegen de puien aan worden gezet.”

De gemeente Rotterdam raakte een paar jaar geleden overtuigd van de noodzaak tot een grondige verbouwing van de bieb, stelde een budget vast en schreef voor het ontwerp een prijsvraag uit. Over vijf geselecteerde inzendingen mocht ook het Rotterdamse publiek zich uitspreken,

waarna de beoordelingscommissie de keuze liet vallen op het plan van de combinatie Powerhouse Company, Atelier Oslo en Lundhagem, en het bijbehorende landschapsontwerp van DELVA landschapsarchitecten. De motivatie van de beoordelingscommissie luidde dat het winnende ontwerp “de beste balans heeft gevonden tussen het behoud van de waarde van het gebouw en het transformeren ervan tot een uitnodigende bibliotheek voor nu en in de toekomst.”

Geheim

De verbouwing is dermate ingrijpend dat de Centrale Bibliotheek eind 2025 voor drie jaar verhuist naar een kantoorgebouw van de gemeente met de ingang in de nabij gelegen Librijesteeg Voor dit tijdelijke onderkomen ontwerpt architectenbureau TenBrasWestinga het interieur, op basis van circulariteit. Vervolgens zal het gebouw aan de Hoogstraat tot op het betonskelet worden uitgekleed om daarna weer opnieuw te worden aangekleed. Projectarchitect Albert Takashi Richters van Powerhouse Company ziet in het betonskelet het geheim van de ontwerpers Van den Broek en Bakema, vertelt hij aan de vergadertafel bij Kemperman. “Deze architecten hadden toen een tamelijk brutalistisch oeuvre en beschikten dus over veel expertise in beton. Dat zag je duidelijk terug bij ons onderzoek naar de draagkracht van de betonconstructie: de verdiepingsvloeren zijn heel mooi dun gedimensioneerd.” Van den Broek en Bakema ontwierpen het gebouw als een stapeling van stadspleinen. De structuur van een publiek toegankelijk en uitnodigend gebouw zit er al in maar is om budgettaire redenen nooit goed uit de verf gekomen. “Door terug te gaan naar het oorspronkelijke ontwerp hebben we de ideale template gevonden om dat concept van vrij toegankelijke

stadspleinen verder uit te werken. Eén van die ontwerpdetailleringen die destijds zijn geschrapt is de accentuering van de stapeling van pleinen door de gevels een stukje naar binnen te plaatsen. In ons ontwerp brengen we die plastiek in de gevel, de dieptewerking, alsnog aan, zodat de verdiepingsvloeren - de pleinen - straks van buitenaf als witte banden uit de gevel springen.”

Waterval

De verbouwing bestaat, naast een algehele vernieuwing, uit enkele grote ingrepen. Van het zogenoemde blauwe magazijn,

een aan de kleur van de gevel herkenbare hoekpartij van het gebouw, worden de verdiepingsvloeren naar buiten toe verlengd om meer gebruiksoppervlak te scheppen, onder meer voor extra studiekplekken. Deze uitkraging wordt om milieubewuste en constructieve redenen geheel uitgevoerd in hout, legt de projectarchitect uit. “Hout is lichter en daardoor kan de bestaande fundering hergebruikt worden”. De hoofdentree wordt hoger gemaakt door middel van een glasgevel en er komen aan alle zijden entrees bij. Twee grote glasgeveldelen van het gebouw, waaronder de zogenoemde

Links: de nieuwe hoofdingang

(beeld: ATCHAIN)

Rechts: publiek toegankelijk dak op de 7e etage

Albert Takashi Richters (foto: FOR PORTRAITS)

waterval, krijgen nieuw glas in grotere formaten, wat meer openheid en transparantie geeft. De mate waarin alle gevels glaziger worden uitgevoerd en de keuze van het soort glas is nog onderwerp van onderzoek met het oog op de juiste balans van lichtinval en zonbelasting, zegt Richters. De nieuwe installatietechniek, met name het klimaatsysteem, waarvoor adviseur Buro Happold een belangrijke rol speelt, wordt deels ook in de kelder ondergebracht waardoor het aantal units op het dak beperkt kan blijven. Hiermee ontstaat ruimte voor een publiek dak op de zevende verdieping, waar het uitzicht natuurlijk geweldig zal zijn. Op de daken is dan ook nog plek voor zonnepanelen. In de kelder komt een fietsenstalling met vijftienhonderd plekken. De karakteristieke, over het gebouw heen gebogen knalgele luchtbehandelingsbuizen blijven behouden. Ze worden zelfs verlengd tot aan de grond vanwege het nieuwe luchtverversingssysteem met plenum vloeren, deels gevoed door luchtbehandelingskasten in de kelder. In het interieur zullen, naast de huidige roltrappen, verdiepingsvloeren met elkaar worden verbonden door brede houten tribunetrappen, waar bezoekers op kunnen zitten. Het zal bijdragen aan het beoogde huiskamergevoel, zoals Kemperman het noemt.

Doorwaadbaarheid

Aan het concept ‘huiskamer van de stad’ draagt de grotere openheid en transparantie van de bibliotheek nadrukkelijk bij. De

architecten noemen het ‘doorwaadbaarheid’ en Kemperman maakt de vergelijking met een medina. Mede dankzij de extra ingangen wordt het publiek verleid naar binnen te slenteren en de ‘stadspleinen’ te verkennen. Wat deze beleving nog zal versterken is de rijkelijke aankleding van interieur en exterieur met planten en ander groen. Al heeft het winnende ontwerp zich juist onthouden van een irreële voorstelling van vergroening, van greenwashing, zegt Richters. “Een boom of grote heester op een dak is hier vanwege de belastbaarheid gewoon niet mogelijk, daarom hebben we die suggestie ook niet willen wekken.”

Voor de projectarchitect is de grootschalige verbouwing razend interessant als herontdekking van het oorspronkelijke ontwerp van Van den Broek en Bakema. Het renovatieontwerp is ook helemaal gericht op het behouden van de iconische herkenbaarheid. Directeur Kemperman kijkt uit naar de grotere toegankelijkheid, huiselijkheid en functionaliteit van de bibliotheek straks. Hij spreekt over een vernieuwd gebouw “dat inhoudelijk past als de fijnste jas die je je kunt voorstellen”. Om zo met bloemrijke taal onopzettelijk de primaire maar minder dominante functie van het boek nog eens eer te bewijzen. Over ruim twee jaar start de renovatie en wordt de Centrale Bibliotheek eerst zorgvuldig ontdaan van zijn oude jas.

Rechts: de nieuwe hal - het stadspleinmet tribunetrap

(beeld: Proloog)

Links: de nieuwe waterval

Anders kijken naar beschikbare ruimte in de stad

Wouter Thijssen

In tijden van crises moeten gemeenten meer aandacht hebben voor grootschalige stedenbouwkundige plannen. Stijgende rentestanden en dito bouwkosten maken binnenstedelijke hoogbouwprojecten minder goed betaalbaar. Wouter Thijssen, directeur van architectenbureau MVSA, vindt dat we anders moeten kijken naar de beschikbare ruimte in de stad. Hij ziet voldoende kansen voor anticyclisch bouwen in Rotterdam.

In 2003 trad Wouter in dienst bij MVSA. Zijn rol was het aansturen van Team CS, het samenwerkingsverband tussen MVSA, Benthem en Crouwel Architects en West 8. Samen werkten zij aan de ontwikkeling en bouw van het nieuwe NS-station. Midden in de bankencrisis van destijds. De hernieuwde entree tot de stad is wereldwijd een groot succes. Wouter: “Het nieuwe gebouw is niet de grootste verandering geweest. De hele stedenbouwkundige ingreep eromheen heeft het stadscentrum opnieuw gereorganiseerd en de stad beter toegankelijk gemaakt voor de (internationale) treinreiziger.”

Stedenbouwkundige context

“Bij het nieuwe treinstation was het de grootste uitdaging om de stedenbouwkundige context zo te wijzigen, dat de reiziger zich gastvrij ontvangen voelt,” vertelt Wouter. “Vroeger moest je langs de flanken van het stationsplein lopen. Om de bundel infrastructuur voor bus, tram en metro heen. Wij hebben de hele boulevard richting de culturele as bij het Museumpark vrij baan gegeven, en alle infrastructuur ondergronds gebracht of naar de flanken verplaatst. De stad loopt onder het spoor gewoon door, maar op het maaiveld heeft de voetganger alle ruimte. Dat zijn hele mooie opdrachten, waarbij je iets kunt realiseren wat zo’n ongelofelijk grote stedenbouwkundige impact heeft.”

“Ook de Markthal op Blaak, van MVRDV, heeft eenzelfde internationale impact gehad. Door een optimale mix van goede bereikbaarheid, functiemenging en het verbinden van de openbare ruimte met de overdekte markthal, heeft dit deel van Rotterdam een enorme stimulans gekregen. Ook dit project is tijdens de

In Utrecht verrijzen twee groene woontorens van MVSA en Stefano Boeri in het centrum van de stad - een mooi voorbeeld van natuurinclusief bouwen

vorige bankencrisis gerealiseerd. Net als de plannen voor de Wilhelminapier. Rotterdam heeft in die crisis als enige stad in Nederland mooie, grootschalige bouwwerken tot stand gebracht. Door de visie van de gemeente Rotterdam is de stad in een moeilijke periode internationaal op de kaart gezet.”

Anticyclisch bouwen

“Juist nu er veel bouwprojecten stil staan,

ligt er opnieuw een grote uitdaging voor de gemeente Rotterdam,” vindt Wouter. “Ik hoop dat de gemeente nu weer dezelfde visie heeft als destijds, en in slechte jaren juist anticyclisch wil bouwen. Wie weet is het nu wél tijd om plannen te maken voor een nieuw Feyenoord stadion, dat straks als de bouwkosten lager worden gerealiseerd kan worden. Of kan er snel gewerkt worden aan de nieuwe stadsbrug, die er nog moet komen. Er zijn nu zoveel zaken die de voortgang van de bouw afremmen. Daarom is het misschien beter om in te zetten op hele andere dingen.”

Wouter: “Ik denk aan grootschalige stedenbouwkundige plannen, richten op duurzaamheid, het voorbereiden van meer groen in de stad. Of meer ruimte geven aan woningcorporaties, naast de private bouwpartijen. Het sneller uitplaatsen van Rotterdamse havenactiviteiten kan nieuwe woningbouwlocaties vrijmaken. Met mogelijkheden voor makkelijker te realiseren woningen, in lagere dichtheden. Woningen die door meer repetitie en modulaire bouw beter betaalbaar zijn.”

Anders kijken

“De overheid wil dat er snel veel nieuwe woningen bijkomen. Laten we ons dan richten op goed bebouwbare locaties.

Het Rotterdam Centraal heeft een enorme impact gehad op de re-organisatie van het gehele centrum gebied van Rotterdam

Die zijn er in Rotterdam,” zegt Wouter. “Binnen de stadsring zie ik voldoende mogelijkheden. Zoals op Zuid: in Charlois, richting de Waalhaven en bij de Spaanse polder. De Rotterdamse havenactiviteit schuift al vrij lange tijd op richting de Maasvlakte. Dat zou nu best wat sneller mogen gaan. Zodat er ook op de westflank ruimte vrijkomt voor nieuwe woningen. Het is aan de gemeente Rotterdam om ook nu weer visionaire stedenbouwkundige plannen te maken, zoals destijds de Kop van Zuid.”

Wouter: “Ik heb er alle vertrouwen in dat de sterke stedenbouwkundige dienst van de gemeente Rotterdam hier net zo’n succes van weet te maken als destijds met de sprong naar Zuid. Dat was een waanzinnig plan, waardoor de stad ook enorm is gegroeid. Nu ligt de aandacht voor nieuwe woningen vooral op de oostflank, maar ook in het westen zijn mogelijkheden. Deze tijd vraagt erom anders naar de beschikbare ruimte in de stad te kijken. En anticyclisch te durven bouwen. Ik vertrouw de gemeente Rotterdam dat initiatief zeker toe.”

Zorgvuldige inpassing

“Vanuit ons full service architectenbureau kunnen wij de gemeente helpen bij die grootschalige opgaven,” zegt Wouter enthousiast. “We hebben veel ervaring in binnenstedelijke opgaves, waar hoge dichtheden zorgvuldig ingepast moeten worden in het stedelijk weefsel. In functionele zin, ruimtelijk en architectonisch. Het nieuwe Rotterdam Centraal en de Westfield Mall in Leidschendam-Voorburg zijn hier goede voorbeelden van. Of de twee groene woontorens Wonderwoods in Utrecht, die we samen met Stefan Boeri ontwikkelen.”

“We hebben op dit moment ruim 300.000 m2 woningbouw in de uitvoering, met een breed scala aan woningtypen en marktsegmenten. In de regio Rotterdam zijn we momenteel betrokken bij projecten in Vlaardingen en op het Katendrechtse Hoofd. Wij willen ons graag inzetten om de gemeente te helpen de woningnood op te lossen. Dat hoeft niet altijd dure hoogbouw te zijn, ook in lagere dichtheden zijn aantrekkelijke woningen te realiseren. Niet voor niets hebben we ons een jaar geleden in Rotterdam gevestigd. Het is een hele interessante stad, waar nog veel moet gebeuren. Hier dragen we graag aan bij.”

Het groen op de daken draagt bij aan de leefbaarheid en biodiversiteit in de binnenstad

Maatwerk met langetermijnperspectief

Jan Voesenek, Séverine Blok en Thijs Voesenek

Al jaren werkt de Nederlandse Bouw Unie (NBU) in Rotterdam. Het familiebedrijf is sterk in complexe binnenstedelijke projecten. Unieke oplossingen, die aansluiten bij het DNA van de plek. Daarom passen de Rotterdamse opgaven heel goed bij NBU. Jan Voesenek is algemeen directeur, zijn zoon Thijs is mededirecteur. Deze jarenlange continuïteit van het bedrijf zelf vertaalt zich ook naar de Rotterdamse projecten. Stuk voor stuk maatwerkoplossingen met toekomstwaarde.

De Nederlandse Bouw Unie ontstond in 1966 op initiatief van enkele Zeeuwse bouwbedrijven. Door de krachten te bundelen pakte het collectief gezamenlijk grotere seriematige Zeeuwse woningbouwprojecten aan. Na een succesvolle start werd het werkgebied al snel uitgebreid naar Brabant en Zuid-Holland. In 2002 nam Jan Voesenek het bedrijf over, vanaf 1 januari dit jaar is zijn zoon Thijs toegetreden tot de directie. Hoewel NBU al lange tijd een familiebedrijf is, is het voor het eerst sinds het bestaan dat twee generaties deel uitmaken van de directie. Het kantoor is gevestigd in het Brabantse Etten-Leur, maar de mentaliteit van de bijna 100 NBU’ers is sinds jaar en dag op zijn Rotterdams ‘niet lullen maar poetsen’.

“Als we ergens aan beginnen, is ons doel het project goed achter te laten voor de komende decennia. Er jaren later nog trots op kunnen zijn, dat is het uitgangspunt,” zegt Jan Voesenek, directeur-eigenaar van NBU. “We zijn van oorsprong een bouwer. Later is de ontwikkeltak erbij gekomen. Dat is een gouden combinatie.” Zoon Thijs: “Door onze bouwexpertise leggen we gelijk een uitvoerbaar en haalbaar ontwerp neer, dat ook houdbaar en bruikbaar is voor de toekomst.”

Puzzelstukken in de stad Adjunct-directeur projectontwikkeling Séverine Blok vult aan: “We houden van complexe binnenstedelijke opgaven, met diverse functies én parkeren in één project. Puzzelstukken in de stad, die anderen wellicht te lastig vinden. Hier zit ook in Rotterdam de uitdaging. Geen enkel project is hetzelfde, maar wordt voor de betreffende plek ontworpen en gebouwd.”

Thijs: “We kijken altijd wat er past op de specifieke locatie. Waar is behoefte aan, welke meerwaarde biedt dit voor de omgeving? En hoe kunnen we een bijdrage leveren aan meer betaalbare woningen, die de doorstroming bevorderen?” Jan: “Dat houdt het bedrijf lenig. En past bij ons

langetermijnperspectief, waarin we ons richten op een huur- en koopmarkt met brede prijssegmenten.” Séverine: “Zo dragen we bij aan de directe omgeving, de stad en de maatschappij.”

Inclusieve leefomgevingen

Thijs: “We vinden het belangrijk dat een grote diversiteit aan doelgroepen een passende woning kan vinden. In al

Woontoren Bernini met zichtbare zonnepanelen in de gevel.

De woningen van De Buitenkans staan letterlijk in het park.

Strand Noord

Nesselande geeft je een vakantiegevoel.

onze projecten zie je een grote variatie aan woningtypen. Het is iedere keer maatwerk.” Jan: “We bouwen woningen met toekomstwaarde. En creëren inclusieve leefomgevingen, waar betaalbaarheid, haalbaarheid, natuurinclusiviteit, duurzaamheid en sociale verbondenheid centraal staan.” Séverine: “De ontwikkeling van de totale leefomgeving staat voorop.”

“Een mooi voorbeeld is Strand Noord Nesselande,” vervolgt Séverine. “Dit zijn

55 woningen aan de Zevenhuizerplas in de noordoostkant van Rotterdam. Het woongebouw met 25 exclusieve appartementen heeft uitzicht op de Eendrachtspolder en het strand van de plas. In de ruim opgezette wijk staan daarnaast 15 strandhuizen, 9 vrijliggende steigervilla’s en 6 kadewoningen. De hoogwaardige architectuur sluit naadloos aan bij het duingebied waarin de woningen liggen.” Jan: “De uitstraling en maat van de gebouwen geven je een vakantiegevoel.”

Duurzame ontwerpen

Andere actuele projecten zijn Bernini, Bramante en De Buitenkans. Ook zij hebben elk hun eigen duurzame karakteristieken. Thijs: “Bij De Buitenkans bouwen we twee buurtschappen met in totaal 32 woningen aan de rand van Park de Twee Heuvels op IJsselmonde. We trekken het park door en bouwen daar de woningen in. De architectuur en gebruikte materialen (hout en steen) sluiten aan op de natuurlijke omgeving. Om de bewoners optimaal uitzicht te geven op het groen én voldoende privacy te bieden, hebben we de woonkamer, keuken en aangrenzend terras op de eerste woonlaag gesitueerd. Ook het natuurdak met planten sluit aan bij het park en biedt goede mogelijkheden

voor waterbuffering. Hemelwater wordt vertraagd afgevoerd naar plekken met weinig zonlicht of te weinig water voor plantgroei.”

Séverine: “In andere projecten komt duurzaamheid weer op een eigen manier tot uitdrukking. Telkens passend bij de omgeving. Bij Strand Noord hebben we robuuste architectuur ontworpen, die goed aansluit bij de natuur van het duinlandschap. Met mossedum daken en zonnepanelen uit het zicht achter een verhoogde dakrand. Bij Bernini, een woontoren van 60 meter hoog met 72 koopwoningen direct aan de Prinsenplas op Prinsenland, hebben we de verticale zonnepanelen juist zichtbaar in de gevel verwerkt.”

Sociale interactie

Thijs: “Bij het nabijgelegen appartementencomplex Bramante, met 24 middenhuurwoningen op een maatschappelijke plint, zijn plantenbakken in het gevelontwerp meegenomen. Gebouw, sociale functies en natuur sluiten daardoor naadloos op elkaar aan.” Séverine vervolgt: “Bij Bernini hebben we een leefdek gemaakt voor ontmoeting en ontspanning. Een semiopenbare plek waar sociale interactie

mogelijk is, maar niet hoeft.” Thijs: “Die sociale connectie tussen bewoners proberen we te stimuleren. Zo komen mensen die vanuit een grondgebonden woning vanwege hun leeftijd gelijkvloers in een appartement willen wonen, makkelijker in contact met de buren.”

Maatwerk

Thijs: “Elk project is maatwerk en past perfect op de specifieke locatie. In architectuur, functionaliteit voor de bewoner en met de inrichting van het openbaar gebied. Altijd staan onze kopers en huurders centraal. Voor bewoners is een kwalitatief hoogwaardige woning, die langdurig gebruikt kan worden, van belang.” Jan: “Dit sluit aan bij de continuïteit die ons familiebedrijf kenmerkt.”

Nederlandse Bouw Unie - Nijverheidsweg 16 Etten-Leur - www.nbu.nl

‘In elk project komt duurzaamheid op een eigen, passende manier tot uitdrukking.’

Bij Bramante sluiten gebouw, sociale functies en natuur naadloos op elkaar aan.

Op de perfecte golf door de binnenstad

Edward van Dongen en Peter van Dilst

Dat een fantasie werkelijkheid kan worden, vindt bewijs aan de Steigersgracht naast de Hoogstraat. Deze gracht wordt verbouwd voor een watersportattractie die normaal alleen aan zee te vinden is. Jaren geleden al getipt door The Lonely Planet, is de realisatie van deze unieke trekpleister nu echt begonnen.

In de Steigersgracht in het verlengde van de Markthal ligt een ponton in het water waar een kraan-heimachine op staat. Aan de oostelijke kop van de gracht is reeds een constructie van een stalen balkligger op twee dikke buispalen aangebracht. De heimachine heeft enkele stalen damwanden langs een kademuur in de bodem gedrukt, maar moet met dit werk nog alle vier de zijden van gracht af. Project RIF010 is in uitvoering.

In de bouwkeet aan de rand van de gracht – bovenop de brede Vlasmarktbrug waar de Hoogstraat overheen loopt –vertellen projectontwikkelaars Peter van Dilst en Edward van Dongen van 2D Vastgoed wat hier precies gebeurt. Met de damwanden, die straks met een laag beton worden afgewerkt, geschroefde funderingspalen en beton op de bodem wordt een groot waterdicht bassin inclusief zuiveringsinstallatie gebouwd. De staalconstructie aan de kop is het oplegpunt van een hellingbaan. Op de bodem wordt een profilering aangebracht die voor een uitgekiende golfslag zorgt zodra een machine het water in beweging brengt. Surfers kunnen dan vanaf het begin van de Steigersgracht hun golf uitkiezen om een stuk op mee te rollen.

Stadsinitiatief

Wie bedenkt dit en denkt ook nog dat het uitvoerbaar is? “Het oorspronkelijke idee van even een uurtje surfen in de stad is van Edwin van Viegen, een super creatieve gast en zelf een golfsurfer”, vertelt Van Dongen. “Hij wilde al langer iets doen met de grachten in de binnenstad en met dit idee besloot hij mee te doen aan het 3e Stadsinitiatief in 2014. Hij vroeg ons erbij om mee de helpen bij de verdere uitwerking en de vergunningprocedure.”

Hoewel het project zonder meer een vreemde eend in hun bijt is, is het volgens compagnon Van Dilst ook weer niet veel anders dan de woningbouwontwikkeling waar 2D Vastgoed zich normaal mee bezighoudt. “Ons vak is ook niet het stapelen van stenen, maar iets mogelijk maken en organiseren. Dat is wat we met dit project ook doen.”

De jury van het Stadsinitiatief selecteerde uit de vele inzendingen de zes beste, uitvoerbare plannen. Vervolgens was het aan het Rotterdamse publiek om te stemmen. “We hebben allemaal onze familie en vrienden en de scholen van onze kinderen ingeschakeld om mensen over te halen op ons plan te stemmen”, zegt Van Dongen. “Ik heb hier op de Hoogstraat zelf een dag staan flyeren. Topsurfer Dorian van Rijsselberghe en de helaas overleden snowboardster Bibian Mentel zijn ons ook komen steunen.”

Lang traject RIF010 won, waarmee het project verzekerd was van een realisatiebijdrage van 3 miljoen euro uit de gemeentekas. Toen moest de vergunningprocedure nog worden

doorlopen. Vanwege de benodigde wijziging van het bestemmingsplan werd dit een lang traject met de mogelijkheid van bezwaar en beroep, waarvan belanghebbenden gebruik hebben gemaakt. Uiteindelijk werd de vergunning pas in 2019 onherroepelijk. Inmiddels waren de bouwprijzen gestegen, waardoor de betrokken partijen de businesscase opnieuw rond moesten zien te krijgen. Corona zorgde ook nog voor vertraging, maar in maart is de uitvoering dan toch ter hand genomen. “Doordat het zo lang duurde, kregen we reacties als ‘Waarmee was je nou bezig – iets met water?’ Terwijl we in 2016 al in The Lonely Planet stonden, dat was een beetje voorbarig. Op een gegeven moment hebben we besloten er helemaal niets meer over te communiceren. Nu de bouwhekken er echt staan, komen we er weer mee naar buiten.”

Juiste golfslag

Technisch is het een tamelijk ingewikkeld project, leggen Van Dilst en Van Dongen uit. Vooral de engineering van de betonnen bodemprofilering om de juiste golfslag op te wekken, luistert nauw. Hiervoor is het Amerikaanse specialistische bedrijf SurfLoch in de arm genomen. In

Artist impression van RIF010

Californië is een schaalmodel gemaakt om de gewenste golfslag te testen. Aan de lange zijde van de Hoogstraat bij de Vlasmarktbrug wordt op waterhoogte een houten strandhuis met groot terras gebouwd, dat bereikbaar wordt via een trap vanaf de brug. In het strandhuis met horecafunctie kunnen surfers zich verkleden en materiaal huren. De opgewekte golven zullen op het paviljoen afrollen. “De golf moet net onder de rand van het terras langscheren en een beetje spetteren”, zegt Van Dongen met zichtbaar plezier vooraf. Richting Wezenbrug (Keizerstraat) loopt de diepte van het bassin van 2.70 meter terug naar 0. Naar dat punt onderaan de Wezenbrug loopt vanaf het paviljoen een vlonderpad zodat met name kinderen makkelijk het water in en uit kunnen.

Voor beginner en gevorderde

De conservatieve schatting op basis van marktonderzoek komt uit op 40.000 betalende bezoekers per jaar. Van Dongen: “Je moet bedenken dat golfsurfers in zee afhankelijk zijn van voldoende aanlandige wind. Hier krijg je elke tien seconden een surfbare golf.” Van Dilst: “Maar we kijken

ook naar andere scenario’s en gebruikers, zoals wildwaterzwemmen, kanoën of suppen.” In de daluren zouden kinderen tegen gereduceerd tarief een les kunnen krijgen, eventueel georganiseerd vanuit de scholen. De hoogte van de golfslag is regelbaar vanaf een halve tot anderhalve meter, dus af te stemmen op de beginner tot en met de zeer gevorderde. Verder heeft de reddingsbrigade interesse getoond om oefeningen te houden en een duikschool zou het bassin kunnen gebruiken voor het basisbrevet.

Van Dongen: “Het gekke is dat we ook nu nog mensen treffen die nog steeds niet geloven dat je hier straks kunt surfen, terwijl we tegelijk dolenthousiaste reacties van over de hele wereld krijgen.” Van Dilst: “Deze klotsbak is zo uniek, dat realiseren we ons zelf nauwelijks. Dit heb je nergens anders ter wereld.” Golfsurfen in, of misschien beter dóór, hartje stad: exclusief in Rotterdam. Naar verwachting rolt in mei 2024 de eerste perfecte golf door de Steigersgracht.

Artist impression van RIF010

voor

“Wonen is

ons een grondrecht, geen verdienmodel.”

Woonstad-bestuurder Miriam Hoekstra-van der Deen:

Bij de urgente huisvestingsproblemen van dit moment wordt nadrukkelijk een beroep gedaan op de woningcorporaties. Na een decennium van kille bejegening vanuit de politiek is er nu herwaardering voor hun maatschappelijke betekenis. Woonstad Rotterdam is blij in dit nieuwe klimaat haar deel van de opgave op te kunnen pakken. Bestuurder Miriam Hoekstra-van der Deen pleit er wel voor dat de corporaties voor een bredere groep mensen woningen kunnen bouwen en dat zij in de grondprijzen tegemoet worden gekomen.

De Woondeal die de provincie ZuidHolland met minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft gesloten, ligt voor een belangrijk deel op het bord van de woningcorporaties. Voor Rotterdam komt de totale taakstelling neer op het toevoegen van 38.000 woningen in dit decennium. Daarvan moet tenminste dertig procent sociaal zijn en vijfendertig procent middenhuur. Wat betekent dit voor Rotterdams grootste corporatie Woonstad?

“Wij hebben de ambitie vijfduizend betaalbare woningen toe te voegen”, zegt de voorzitter van de raad van bestuur Miriam Hoekstra-van der Deen. “En daarmee zijn we op stoom. Mogelijke locaties en de planning hebben we in beeld.”

Inmiddels zijn de marktomstandigheden in korte tijd wel danig verslechterd, met gestegen bouwkosten en opgelopen rente. Daar komt bij, vertelt Hoekstra, dat een deel van de geplande projecten in de stad nog is ingestoken op de oude woonvisie van de gemeente en de oude prestatieafspraken, die gericht waren op meer differentiatie in het aanbod, lees: minder sociale woningbouw. “De nieuwe woonvisie moet anticiperen op de huidige en toekomstige woonvraag in Rotterdam en antwoord geven op de vraag in wat voor buurten we willen wonen. Als corporaties zijn we flink aan het lobbyen om ons weer meer de ruimte te geven. We mengen ons in discussies met de gemeente en ontwikkelaars als het gaat om het net ondertekende Rotterdamse Woonakkoord en over de nieuwe woonvisie en het grondprijzenbeleid. We roepen de gemeente op om te zorgen voor betaalbare grond en de focus van ambtenaren te richten op de grootste maatschappelijke opgave van dit moment: wonen. Ontwikkelaars moeten begrijpen dat het bouwen van woningen

niet iets is dat je een aantal jaar doet, maar dat mensen hun leven lang in een buurt met goede voorzieningen en een prettig leefklimaat moeten kunnen blijven wonen. We moeten met dezelfde bril op, die van goede en betaalbare buurten, de handen ineen slaan.”

Herwaardering

Nadat de corporaties het afgelopen decennium fiscaal zijn afgeknepen en door regelgeving aan banden zijn gelegd, is de maatschappelijke en politieke trend omgeslagen naar herwaardering. Er is weer een minister voor volkshuisvesting, die volgens Hoekstra moedige stappen heeft gezet met de Wet goed verhuurderschap en de Wet versterking regie op de volkshuisvesting. De corporatiesector moet zich weer in zijn volle kracht kunnen manifesteren om de wooncrisis helpen op te lossen. “De afgelopen tien jaar zijn de corporaties ingesnoerd geweest met het idee dat de markt alles zou oplossen. Maar gebleken is dat de markt het niet Malieklos van Woonstad Rotterdam

in zijn eentje kan. Dat is niet erg, want daarvoor hebben we corporaties. Die hebben lang en breed bewezen dat ze een huisvestingsvraag kunnen oplossen die de markt niet kan oplossen. Wij bouwen al meer dan honderd jaar buurten waar het goed wonen en leven is. Corporaties bouwen niet voor de korte termijn, maar zijn voor een oneindige periode verbonden aan de stad. Dat zorgt ervoor dat wij niet alleen tijdens economische bloei maar ook in zwaar weer altijd door blijven bouwen aan die buurten.”

Teruggaan naar de bedoeling De Woonstad-bestuurder wijst op het nieuws over een delegatie van de Rotterdamse gemeenteraad die tijdens een werkbezoek aan Wenen danig onder de indruk is geraakt van de kwaliteit van de sociale woningbouw. De gemeente bepaalt daar wat er gebouwd wordt en helpt

de corporaties bij de financiering en de bouw. Anders dan in Nederland gelden er soepelere inkomensrestricties voor wie erin mag wonen, zodat de chirurg de buurman van de schoonmaker kan zijn. “Ik weet niet of het Weense systeem zonder meer in Nederland zou passen, in Denemarken en Zweden hebben ze ook hele mooie sociale woonsystemen. Wat ik belangrijk vind, is dat we in Nederland teruggaan naar de bedoeling van volkshuisvesting, namelijk zorgen dat iedereen een goede en betaalbare woning heeft en daar niet zijn hele inkomen aan kwijt is. Wonen is voor ons een grondrecht, geen verdienmodel.”

Het bedrijfsmatig en fiscaal scheiden van kerntaakactiviteiten (sociale woningbouw) en niet-kerntaakactiviteiten (vrijesectorhuur en koop) – in wetgevingsjargon DAEB en niet-DAEB – waartoe corporaties verplicht zijn, vindt Hoekstra op zich niet verkeerd. “Prima om bouwen voor verschillende wooncategorieën bedrijfsmatig uit elkaar te houden. Wél zou DAEB naar boven opgerekt moeten worden zodat corporaties ook middenhuur kunnen doen met geborgde leningen. Als wij middenhuur nu tegen de huidige commerciële rente moeten bouwen, is dat ook voor ons een verliesgevende zaak.

‘In onze historie zie je dat we veel mooie kwaliteit toevoegen aan de stad.’

En als we dat in grotere aantallen zouden doen, schuiven we de rekening door naar de toekomst. Vergeet niet dat we ook heel veel moeten investeren in onderhoud en duurzaamheid van onze bestaande woningvoorraad.”

Over het gelijke speelveld met markpartijen maakt Hoekstra nog een stevig statement: “Het zou mooi zijn als het naar twee kanten geldt. Private partijen mogen flinke winsten maken op nep-sociale huur. Zij kunnen het vastgoed na vijftien jaar in de verkoop doen als de eerste gebreken zich aandienen. Corporaties doen dat niet. Ik ben nu ruim een jaar aan de slag in de corporatiesector [Hoekstra was hiervoor directeur airport operations bij luchthaven Schiphol, red.] en één ding is me heel erg opgevallen: het enorme opportunisme van de markt. Je hoort nu van die kant de roep om lagere grondprijzen en cofinanciering. Dat is toch de wereld op z’n kop?! Laten we de overheidsmiljarden daar zeker niet voor gebruiken.”

Doorgaan met kwaliteit

“Private partijen staan nu bij ons aan de deur”, vervolgt ze. “Projectontwikkelaars vragen of we projecten willen overkopen. Beleggers bieden financieringsproducten aan, want de corporatie is nu de stabiele partij om in te investeren. Wij werken graag samen met marktpartijen die een sociaal hart voor de stad koesteren. Die niet alleen

maar woningen willen neerzetten, maar ook willen bouwen aan leefbare buurten voor de lange termijn.”

Maar bij alle samenwerking met de gemeente, collega-corporaties en marktpartijen volgt Woonstad steeds een eigen lijn. “In onze historie zie je dat we veel mooie kwaliteit toevoegen aan de stad. Want een fijn huis begint al bij het binnenrijden van je eigen wijk en de wandeling naar je voordeur. We werken met echt goede architecten. Neem ons innovatieve houtbouwproject in Pendrecht, hoe gaaf is dat! Of het project Malieklos in Hillesluis, waar we de Rotterdamse Architectuurprijs voor hebben gekregen. Wij willen geen woningen en buurten bouwen waarvan we over tien jaar zeggen: Hè, wat jammer! Ook in deze conjunctuur gaan wij door met kwaliteit in sterke buurten.”

De ultieme combinatie van werken en wonen

Lisette Groen en Jouke Goslinga

Het is een beweging die al decennia gaande is in havensteden wereldwijd: het wonen rukt op en neemt bezit van de oude havens dichtbij de stad. Het uitgestrekte Rotterdamse Merwe-Vierhavens wordt daar tegelijk een voorbeeld van als ook een trendbreuk mee.

Te voet op weg naar het programmabureau van de gebiedsontwikkeling MerweVierhavens (M4H) kom je langs rijen loodsen en pakhuizen; vrachtwagens komen aangereden of worden gelost, heftrucks bewegen driftig heen en weer – een en al bedrijvigheid is het hier. Maar op sommige plekken zie je tussen de bedrijvigheid door ook wel prachtig vervallen industriële gebouwen en oude pakhuizen tussen wild opschietende bramenstruiken en ander ongeregeld groen. Dan voel je opeens dat dit uitgestrekte havengebied – waarover al zoveel gesproken is – inderdaad in transitie is. En omdat dit Keilekwartier waar je je bevindt slechts een van de vijf deelgebieden is, besef je dat de schaal van deze ontwikkeling enorm is.

In het programmabureau aan het eind van de Lekhavenpier – pal aan de Nieuwe Maas – hebben de twee managers die grip moeten houden op deze grote en complexe gebiedsontwikkeling hun hoofdkwartier: Lisette Groen, gebiedsontwikkelaar Delfshaven/M4H van de gemeente Rotterdam, en Jouke Goslinga, programmamanager RDM en M4H van het Havenbedrijf Rotterdam. Ze trekken samen op om een gemengd gebied te realiseren, waarbij Groen zich meer toelegt op wonen en Goslinga op werken. Want wonen krijgt in het M4H-gebied een plek naast werken, wat een bijzondere uitdaging vormt in een nu nog sterk industriële omgeving.

Etalage en proeftuin

“De haven is altijd een plek geweest van nieuwe kansen en dat geldt ook nu weer”, zegt Goslinga. “Een deel van de bedrijven is al naar elders vertrokken of zal dat op termijn doen als gevolg van aflopende erfpachtcontracten. Een belangrijke vraag is vervolgens: Hoe gaan we de beperkte

De Werkplaats: voormalige fruitloods is nu bedrijfsverzamelgebouw voor nieuwe generatie maakbedrijven

ruimte optimaal gebruiken? Deels kunnen we dat doen door bedrijvigheid slim te clusteren. Er bestaan bijvoorbeeld nieuwe type koelhuizen waar de opslag en distributie veel efficiënter verloopt en die energiezuiniger zijn. Buiten M4H gaat de overslag van gekoelde waren zich in een aantal grote, moderne koelhuizen clusteren. Verder is het zo dat wij als Havenbedrijf meer aanvragen voor bedrijfsruimte krijgen dan we kwijt kunnen. Dus we kunnen kiezen en dat doen we voor M4H dan ook. We focussen ons op innovatieve maakindustrie voor een duurzame havenstad. Daarbij ligt de focus op maritiem/offshore, energietransitie, mobiliteit en circulariteit. Op deze thema’s kan Rotterdam optimaal gebruik maken van de transities in onze regio en daar de etalage en proeftuin voor worden.”

“De ligging aan het water blijft uiteraard een belangrijke troef”, vult Groen aan.

“Het is daarnaast duidelijk dat we ketens tot stand willen brengen met de Erasmus Universiteit, TU Delft, het maritieme cluster, de Hogeschool Rotterdam en de mbo’s. We willen nadrukkelijk ook banen scheppen voor jongeren uit de aangrenzende woonwijken. Daar is al een begin mee gemaakt met de vestiging van elektronica-assemblagebedrijf CDS in verzamelgebouw De Werkplaats.” En merkt Goslinga op: “Hier aan de overkant van de Maas hebben we op RDM al een makerslocatie in het Innovation Dock, de verbinding daarmee spreekt vanzelf.”

Groen: “We hebben het geluk dat we hier in zekere zin vanaf scratch kunnen beginnen met het opnieuw invullen van het gebied. Dat we nu de plannen daadwerkelijk gaan uitrollen is ook spannend: pakken dingen uit zoals je verwacht?” Goslinga zegt zich bewust te zijn van de grote verantwoordelijkheid maar weet ook: “Op een gegeven moment is doen de beste manier van denken.”

Vestigingsmilieus

Naast de invulling met werken komen in het gebied met de omvang van de Rotterdamse binnenstad vijfentwintighonderd woningen (in volgende fasen duizenden extra). Ook voor het wonen is slimme clustering een logische benadering. In het Ruimtelijk Raamwerk, een soort masterplan voor heel M4H, zijn vijf deelgebieden, zogenoemde vestigingsmilieus, afgebakend. In de Merwehaven, met zijn twee brede pieren, en het Marconikwartier bij knooppunt Marconiplein, ligt het accent op stedelijk wonen, aangevuld met voorzieningen zoals scholen, eerstelijnszorg, horeca en (beperkt) commerciële functies. Bedrijvigheid die geen of geringe milieuruimte vergt, wordt in deze stedelijke woonmilieus ingepast. Illustratief voor de verhouding wonen-werken in deze twee deelgebieden is dat van de drie beeldbepalende Europointtorens in het Marconikwartier er twee naar wonen zijn getransformeerd (de Lee Towers), maar dat de derde toren

Keilekwartier

de kantoorfunctie behoudt. Het Galileïpark concentreert juist het werken en biedt met name ook plek aan de grotere innovatieve maakbedrijven die milieuruimte nodig hebben. Daarom is hier voor wonen geen plek. Wél voor cultuur, horeca, onderwijs en evenementen op het gebied van innovatie, leren en maken. Zo start komend jaar Stedin met de bouw van een hypermoderne bedrijfsschool waar de monteurs voor de energietransitie worden opgeleid en bijgeschoold. De kleinere deelgebieden Keilekwartier (oostzijde van het plangebied) en Gustoweg (westzijde) combineren wonen met ambachtelijke en creatieve maakbedrijven.

Broedplaats

Het M4H-gebied is al een aantal jaren een broedplaats van culturele initiatieven en creatieve en innovatieve startups. In oude panden hebben zich nieuwe (tijdelijke) functies gevestigd, zoals de Stadshaven Brouwerij en het centrum Kunst en Complex, dat tot hét bruisend centrum van M4H wil uitgroeien met een restaurant, hotel, rooftopbar, ateliers, werkplekken en kantoorruimte. Voor de Citrusveiling is een nieuwe publieksfunctie gevonden. Het Keilepand is een voormalige groenteen fruitloods die is getransformeerd tot bedrijfsverzamelgebouw. Ernaast is een brede en diepe strook grond in gebruik genomen als voedseltuin. In de al genoemde Werkplaats, een omgebouwde koelloods, zitten bedrijven die bijdragen aan de verduurzaming van de haven en die de startupfase ruim voorbij zijn. In de Keilehaven is de aanleg van een getijdenpark in uitvoering, want nieuwe natuur, groen en biodiversiteit vormt ook een speerpunt. “In onze digitale brievenbus vinden we wekelijks tientallen ideeën en initiatieven van mensen die hier iets willen beginnen”, aldus Goslinga. “Maar niet alles past, dus we moeten ook keuzes maken.”

Tegenstrijdigheid verdwijnt

Voor de woningbouw in de Merwehaven, met het zwaartepunt op betaalbaar (60%), zitten de vastgoedontwikkelaars

en corporaties al op het vinkentouw. Groen: “Er is veel belangstelling. Met de aanbestedingen zullen we ons graag laten uitdagen qua ontwerpen, verbinding met de plek en slimme duurzame of circulaire bouwsystemen.” De realisatie van het eerste bouwblok zou medio 2025 kunnen starten. In verband met de conjunctuur kan fasering van het bouwprogramma nodig zijn. Op sommige onderdelen zijn plannen nog niet spijkerhard. Zo liggen er ideeën voor drijvende woningen en een stuk landwinning voor vergroening in een van de havenbekkens van de Merwehaven.

Al vanaf de jaren tachtig transformeren oude havens in Rotterdam naar woonlocaties. Wat M4H bijzonder maakt, is dat de transformatie niet volledig gebeurt en vooral een overgang is naar een nieuwe, duurzamere economie met een veel kleinere milieuafdruk. “De haven drijft niet verder weg van de stad, want de tegenstrijdigheid met wonen verdwijnt”, zegt Goslinga. Groen: “Dit is het gebied waar stad en haven elkaar ontmoeten, waar wonen een plek heeft naast de nieuwe generatie bedrijven die havenstad Rotterdam in de toekomst smoel gaan geven.”

Ferroterrein met Emaillefabriek en Gashouder

Actualisering visie Stadionpark biedt kansen voor nieuwe stedelijkheid

Sander Geenen

Stadionpark, de grootste gebiedsontwikkeling van Rotterdam, krijgt een upgrade. Nadat voetbalclub Feyenoord vorig jaar besloot geen nieuw stadion te bouwen, ontstaan er kansen voor nieuwe stedelijkheid. Het verouderde bedrijventerrein tussen de Maas en levendige wijken op Zuid biedt ruimte aan 600.000 vierkante meter nieuwe bebouwing en een natuurinclusieve inrichting van de openbare ruimte. Hier ontstaat een groene, gezonde en toekomstbestendige stad.

Sander Geenen, programmamanager

Stadionpark en Feyenoord City bij de gemeente Rotterdam is een positief ingesteld mens. “Dat er geen nieuw stadion komt voor Feyenoord is een spijtige, maar duidelijke conclusie. We kunnen nu aan de slag met een nieuwe programmering, die op onderdelen beter aansluit bij huidige stedelijke opgaven. Het beoogde nieuwe stadion heeft veel initiatieven en kapitaal naar deze plek getrokken. Met bedrijfsvastgoed dat ontwikkeld kan worden. Ik zie dit als groot winstpunt. Er gaat hoe dan ook een groen, aantrekkelijk en levendig gebied ontstaan met circa 4500 woningen. In 2022 namen we afscheid van het nieuwe stadion. We konden de nieuwe stadsbrug over de Maas, station Stadionpark en upgrade van de visie voor heel Stadionpark verwelkomen. Positieve ontwikkelingen om Rotterdam-Zuid verder vooruit te helpen.”

Grote gebiedsontwikkeling

Feyenoord City, de plek aan de Maas waar het nieuwe stadion zou komen, is onderdeel van de grotere gebiedsontwikkeling Stadionpark. De komende jaren ontstaat hier een nieuw stuk stad, waar wonen, sporten, ondernemen, natuur, vrije tijd en beleven samenkomen.

Sander: “We hebben al veel gerealiseerd. Park De Twee Heuvels en het Eiland van Brienenoord zijn heringericht. Het Eiland is met twee nieuwe bruggen beter bereikbaar, en wordt intensiever gebruikt voor recreatie. De speel- en sportaanleidingen in Park De Twee Heuvels nodigen uit tot interactief gebruik. Op de Sportcampus

staat een nieuw trainingscomplex voor Feyenoord I. Sportcomplex Olympia biedt met sportvelden en accommodaties ruimte voor hockey, voetbal, cricket, beachvolleybal en American Football. De Feyenoord Academy en sportclub Feyenoord zijn verhuisd naar Nieuw Varkenoord.

Uitgaansgebied De Veranda is heringericht en enorm vergroend, waardoor het prettiger wonen en uitgaan is. Het Rondje Stadionpark, een wandelroute van ruim

5 kilometer, nodigt uit tot bewegen en verbindt Stadionpark met de omliggende wijken. Voor deze groene en uitnodigende inrichting hebben we van de Rijksoverheid zelfs de eerste Loop Award gekregen.”

Nieuwe ruimtelijke kaders

Sander: “In 2023 gaan we als gemeente verder met de Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas (Stigam), waarin Heijmans en AM vertegenwoordigd zijn. Samen met het Deense adviesbureau Effekt, en de eerder betrokken partijen LOLA en OMA, maken we nieuwe ruimtelijke kaders. Dit voorjaar bespreken we die kaders met de stad en stakeholders. Dat zal ongetwijfeld veel leuke suggesties, en waarschijnlijk ook kritische opmerkingen, opleveren waarmee we de ruimtelijke kaders verder kunnen verbeteren.”

“We actualiseren de hele visie op het Stadionpark,” vertelt Sander. “Belangrijk hierbij is de verplaatsing van het rangeerterrein IJsselmonde aan de Olympiaweg, tegenover De Kuip. Lokaal beter bekend als Feyenoord XL. Samen met Prorail, Nederlandse Spoorwegen, Havenbedrijf Rotterdam en het Rijk zoeken we hier een geschikte plek voor op de Maasvlakte. We onderzoeken of het mogelijk is om de sporen die blijven liggen

Artist impression voor de woningbouw aan de Colosseumweg.

Op het Mallegat staan twee woontorens gepland.

in een latere fase te overkluizen. Zo kan een groot stadspark ontstaan, met aan de randen duizenden woningen. Hierdoor kunnen we Stadionpark en de wijken uit het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) goed met elkaar verbinden en kan Zuid profijt hebben van de grote investeringen in Stadionpark. Maar eerst het rangeerterrein verplaatsen: dat is vooralsnog echt de eerste, en forse, opgave.”

Elkaar versterken

Sander: “Met Feyenoord XL wordt het mogelijk een ander woonmilieu en meer woningen toe te voegen. Veelal gestapelde bouw in flinke dichtheden en met levendige plinten. We maken een nieuw stuk stad waar Rotterdam behoefte aan heeft. En gaan vervoersarmoede tegen met NSstation Stadionpark en de nieuwe ov-brug over de Maas. Het brengt Rotterdam-Oost, de Erasmus Universiteit, en wellicht een

combinatie van de TU Delft met Erasmus Universiteit, dichterbij.”

“Met Rondje Stadionpark nodigen we mensen op een laagdrempelige manier uit elkaar te ontmoeten,” vertelt Sander. “Samen met de vele sportfaciliteiten zet het inwoners van Rotterdam-Zuid aan tot meer bewegen. Nieuw is het biodiverse getijdenpark dat in open verbinding staat met de zee. Vanaf natuurrijke oevers kunnen mensen het stijgen en dalen van de zeespiegel meebeleven. We gaan nog veel stedelijke dichtheid toevoegen in Stadionpark, maar de groene buitenruimte is er voor het grootste deel al. En die blijft. Daar kunnen Rotterdammers op vertrouwen.”

Aan de rand van Park De Twee Heuvels worden momenteel 32 huizen gebouwd.

Voor de Waterkant hebben Effekt, OMA en LOLA vier verkenningen ontworpen.

Aafje: raken met daden

John Amptmeijer, Peter Ploegsma en Guy Buck,

‘Niet scoren met woorden, wel raken met daden’, deze slogan staat op de gevel van het stafkantoor van Aafje in Rotterdam-Kralingen. ‘Aafje is dé ouderenzorgorganisatie in de regio Rotterdam-Dordrecht, met 25.000 cliënten en 6.500 medewerkers. Ons verhaal gaat verder’, zegt Guy Buck, voorzitter van de Raad van Bestuur van Aafje. Zijn medebestuurder Peter Ploegsma vult aan: ‘Wij willen niet de grootste, maar wel de beste zijn!’

Aafje biedt huishoudelijke hulp, thuiszorg, dagbesteding, revalidatie en verzorgingsen verpleeghuiszorg. Aafje heeft 20 verpleeghuizen; een derde van deze locaties wordt gehuurd, twee derde is eigendom.

Beste werkgever

Guy: ‘Al drie jaar op rij zijn we ‘Beste werkgever’ in de ouderenzorg. Onze medewerkers geven ons een ruime 8 en op klanttevredenheid scoren we een 8,4. Daar zijn we heel trots op. Wij willen niet alleen goede zorg bieden maar ook een aantrekkelijke werkgever zijn, juist in deze tijd van arbeidskrapte.’

‘Dat doen we onder meer door het creëren van een prettige werkomgeving en te zorgen voor mooie panden met inbreng van onze medewerkers en bewoners. Bij nieuwbouw, renovatie of upgrade van ons vastgoed zijn juist deze gebruikers van begin tot eind van het project actief betrokken. Hun mening telt. Sterker nog, wij hanteren de ‘omgekeerde piramide’, waarbij de inbreng van medewerkers juist bovenaan staat en die van het bestuur onderaan.’ John Amptmeijer, manager Vastgoed bij Aafje, beaamt dat: ‘Wij zijn altijd op zoek naar wat het beste is voor onze bewoners én onze medewerkers.’

Vastgoedstrategie

Peter: ‘In 2015 hebben wij een plan voor onze vastgoedstrategie opgesteld. Welke van de 20 verpleeghuizen komen voor nieuwbouw, renovatie of een upgrade in aanmerking? Belangrijk uitgangspunt is daarbij niet alleen het creëren van een betere leefomgeving voor bewoners maar zeker ook een prettige en moderne werkomgeving voor onze medewerkers.’

‘Inmiddels zijn we op driekwart van ons vastgoedplan. Tot nu toe hebben we ruim 200 miljoen euro geïnvesteerd in onze gebouwen inclusief verduurzaming. Daarmee dragen wij ook bij aan de stadsontwikkeling van Rotterdam.’

Duurzaamheid

John Amptmeijer, manager Vastgoed bij Aafje: ‘Duurzaamheid is daarbij een belangrijk thema voor Aafje. Niet omdat het moet maar omdat wij ook echt willen verduurzamen. Wij voelen hierin echt onze maatschappelijke verantwoordelijkheid. Wij staan midden in de samenleving. Ons vastgoedprogramma is een uitgelezen kans om de omgeving te verduurzamen. Op onze locaties hebben we daarom waar het kan zonnepanelen op de daken, ledverlichting en energiezuinige klimaatsystemen. Op onze parkeerplaatsen gebruiken we open stenen voor waterberging. We hebben laadpalen voor auto’s, maar ook voor fietsen en scooters om duurzame mobiliteit te stimuleren. Dat is niet verplicht, maar wij doen dat wel. Alles om onze footprint te reduceren!’

Innovatie

De studio’s voor de bewoners van de huizen van Aafje voldoen aan alle eisen van deze tijd. Maar er is volop aandacht voor net dat beetje meer. John: ‘Bij elke nieuwbouw en renovatie krijgt iedere studio een eigen geïntegreerde tillift om de

‘Wij zijn altijd op zoek naar wat het beste is voor onze medewerkers én bewoners.’

medewerkers te ontlasten. Comfortabeler voor de bewoner en beter voor de rug van de zorgmedewerker. Dit is niet alleen een win-win situatie voor medewerkers en bewoners, maar zeker ook belangrijk voor Aafje als werkgever. Het scheelt tijd en draagt bij aan de duurzame inzetbaarheid van medewerkers.’

John: ‘Elke bewoner heeft een eigen studio met een eigen ‘slimme’ badkamer. Die slimme badkamer is echt een kroonjuweel. Elke studio heeft een flexibel wandsysteem. De scheidingswand van de badkamer kan

in zijn geheel openklappen, inclusief de leidingen en afvoer, zodat heel veel extra ruimte ontstaat en de wastafel pal naast het bed komt te staan. De ruime badkamer is erg fijn voor de verpleging. Er is zoveel meer ruimte dat een douchebrancard in zijn geheel de badkamer in gereden kan worden. Een super concept, perfect voor de medewerkers en het is niet duurder dan traditionele badkamers.’

Drie projecten uitgelicht

In de afgelopen jaren heeft Aafje al tal van projecten gerealiseerd. Drie daarvan lichten we hier uit.

Peter: ‘Na 4 à 5 jaar gefaseerd verbouwen is de renovatie/nieuwbouw van Aafje Smeetsland in Rotterdam-IJsselmonde zo goed als klaar. De officiële opening was op 5 juni 2023. Met dit project is 32 miljoen euro gemoeid.’

Guy: ‘Wij hebben hier iets unieks gemaakt: een open atrium, met een glazen dak en met daglicht, je hoort de vogeltjes fluiten, er staat een vleugel, we hebben een natuurlijke plantenwand. Dit alles zorgt voor de grote kracht van het kleine genieten.’

Peter: ‘De samenwerking met aannemer Van Wijnen en met installateur Bectro is prima. Zij hebben het fantastisch gedaan. Zo hebben ze elke dag rekening gehouden met

Het atrium in psychogeriatrisch expertisecentrum Aafje Smeetsland in RotterdamIJsselmonde

Het nieuwste verpleeghuis van Aafje, Hof van Kralingen in Rotterdam-Prinsenland

onze kwetsbare bewoners, bijvoorbeeld geen gereedschap laten slingeren en geen geluidoverlast om zeven uur ‘s ochtends.’

John: ‘Onze nieuwbouwlocatie Aafje Hof van Kralingen is ook net opgeleverd en in gebruik genomen. Het pand bevat 95 studio’s met elk een eigen slimme badkamer.’

Guy: ‘Eén project is nog volop in ontwikkeling. Een jaar geleden zijn we gestart met de gefaseerde nieuwbouw van Aafje Meerweide. Hier realiseren we een zogenaamde ‘ouderenhub’, waarin meerdere functies samenkomen, met onder andere een huisartsenpraktijk, een kinderdagverblijf, een brasserie en een Huis van de Wijk. Voor onze medewerkers is het een mooie arbeidsvoorwaarde als hun kinderen in hetzelfde gebouw naar de kinderopvang kunnen. En het mengen van generaties geeft een mooie dynamiek. De ruimtelijke ordeningsprocedure hiervoor is gestart.’

Peter vult aan: We bouwen hier 216 studio’s. Het gaat ook hier om een investering van vele miljoenen. Het wordt prachtig. Dit project voegt echt iets toe aan de stad Rotterdam!’

Toekomst

Hoe kan Aafje blijven voldoen aan de stijgende vraag naar ouderenhuisvesting in Rotterdam?

Guy: ‘De vergrijzing gaat onverminderd door, terwijl het landelijke beleid is om het aantal verpleeghuizen niet verder te laten groeien. Ondanks de verwachte verdubbeling van het aantal mensen met dementie is het landelijk beleid dat ouderen zo lang mogelijk thuis blijven wonen. Wij anticiperen hierop en ontwikkelen verschillende concepten om het langer zelfstandig wonen te faciliteren. Daarbij besteden we ook veel aandacht aan het voorkomen van eenzaamheid en het creëren van een veilig gevoel. Zorgvilla Tante Toos en De Dienstbode zijn enkele van deze concepten.’

John: ‘Ondanks de stijgende bouwprijzen en stikstofproblematiek willen we niet stilzitten. We blijven in beweging. We zijn oplossingsgericht en hebben de creativiteit en de wil om onze projecten te realiseren.’

Peter: ‘In het verlengde van onze vastgoedstrategie, hebben we nu nog drie van de 20 verpleeghuizen te gaan. De kracht van Aafje is onze verbondenheid en onze vasthoudendheid. Daarmee blijven we onze projecten ook in de toekomst realiseren.’

Zo komt het nieuwe Aafje Meerweide er in de toekomst uit te zien

“Rotterdam is de beste plek voor inspiratie en daadkracht”

De hele stad is ons clubhuis met intrinsieke, duurzame ontwikkelingen en initiatieven.

Een groep vastgoedprofessionals uit Rotterdam en regio ontmoet elkaar regelmatig tijdens bijeenkomsten en excursies. Binnen de Vastgoedsociëteit Rotterdam Rijnmond kunnen de leden in een informele sfeer kennis en ervaring uitwisselen, inspiratie opdoen of de basis leggen voor een zakelijke samenwerking.

De Vastgoedsociëteit Rotterdam Rijnmond (VSRR) heeft zo’n driehonderd leden uit en rondom de bouwkolom, vertelt oprichter (in 2009) en voorzitter Joeri Brugman. Tot de leden behoren niet alleen projectontwikkelaars, bouwers, makelaars en investeerders, maar ook architecten, adviseurs, juristen en managers van corporaties en gemeente. “Professionals van diverse pluimage, oude rotten én jonge honden, grote en kleine partijen ontmoeten elkaar in een informele sfeer. Juist de zzp’er of kleine onderneming kan frisse ideeën hebben. De diverse samenstelling houdt het gesprek levendig en leidt tot verrassende verbindingen.” Bij het informele een laagdrempelige past ook de spijkerbroek met sneakers, al is het donkerblauwe pak ook weer niet verboden. En de geanimeerde borrel ontbreekt natuurlijk nooit.

Voor het gesprek met hen zijn Joeri Brugman en twee medebestuursleden, Brenda Kamphuis en Gijs van der Kleij, bij elkaar gekomen in een restaurant

op Katendrecht. Tezamen zijn ze een illustratie van de diversiteit van de sociëteit. Brugman is zelfstandig marketingstrateeg voor vastgoedprojecten en gebieden, en werkt voor verschillende opdrachtgevers. Kamphuis organiseert vastgoedrondleidingen en kennisexcursies door de stad. Van der Kleij is projectontwikkelaar en mede-eigenaar van het Rotterdams Ontwikkel Kollektief.

Verrassende plekken

Er is geen vaste plek van samenkomst. “De hele stad is ons clubhuis”, zegt Brugman. Er wordt juist naar verrassende plekken gezocht. Niet alleen de bekende iconen. Gebouw De Hillevliet in de gelijknamige wijk in Zuid of de Heineken Brouwerij in Crooswijk zijn voorbeelden van zulke minder bekende plekken. Geregeld wordt een spreker uitgenodigd – architect, stedenbouwkundige, ontwikkelaar of beleidsbepaler – die een verhaal houdt over bijvoorbeeld het Nationaal Programma Rotterdam Zuid of de derde

oeververbinding. Maar bijeenkomsten moeten zich onderscheiden van het geijkte uurtje met een PowerPointpresentatie. “Een rondleiding door een gebouw of de omgeving maakt het extra interessant”, zegt Kamphuis. “We hebben regelmatig bijeenkomsten over markante projecten in de stad. Enkele jaren later gaan we dan ook het resultaat bekijken. Dan is het realiteit geworden. Naar dit soort tandems zijn we nadrukkelijk op zoek.”

“De bijeenkomsten van de sociëteit geven mij een totaalbeeld van wat er gaande is in de stad. Waar het krachtenveld ligt”, zegt Van der Kleij. De woningbouwopgave is op dit moment het overheersende onderwerp van gesprek. En wat daarover specifiek wordt besproken, is de ingezette stagnatie. “Stagnatie hebben we in het verleden wel vaker gehad, maar ditmaal komen meerdere onzekerheden bij elkaar.” Stikstof, optrekken van de gereguleerde huur, hogere bouwkosten en hogere hypotheekrente zetten een rem op vastgoedontwikkeling en uitvoering. Ondanks de huidige grote potentiële vraag naar woningen, is de actuele vraag ingezakt. Dit treft met name de hoogbouw, legt Van der Kleij uit. “Laagbouw kun je faseren afhankelijk van de verkoop, hoogbouw niet.”

Maatwerk mogelijk

De publiek-private verhouding tussen gemeente en marktpartijen is in Rotterdam “best wel degelijk”, vindt hij. “De behandeling van een initiatief of plan is natuurlijk mensenwerk, dus het is een beetje afhankelijk van wie je treft, maar maatwerk is in deze stad zeker mogelijk, als je de juiste intenties hebt en de juiste belangen aan bod laat komen. Bij Stadsontwikkeling en op het Stadhuis zitten ze niet in een ivoren toren. Een goed gesprek is altijd mogelijk.” Brugman waardeert bijvoorbeeld de faciliterende rol van de gemeente bij transformatieprojecten. “Je wordt aan een winkelloods gekoppeld die jou helemaal door de procedure heen leidt, van winkel naar woning.”

Durf Kamphuis noemt ruimte voor het experiment bij uitstek de kracht van Rotterdam: “Er is altijd bereidheid om nietstandaard dingen gewoon uit te proberen. Er heerst hier een forward focus. Laatst stond ik tijdens een rondleiding weer eens bij de Kubuswoningen. Die zijn van 1981, welke andere stad had toen zo’n gek project aangedurfd?! Die ruimte voor het experiment zie je nu ook weer in het gebied Merwe-Vierhavens. Het gaat daar hip & happening worden. Maar ook op andere terreinen is Rotterdam de beste plek voor inspiratie en daadkracht. Denk aan het watermanagement van het maaiveld, innovatieve duurzaamheid in BlueCity en mooie verdichting zoals Little C.” Het Depot Boijmans Van Beuningen is ook zo’n uitvloeisel van durf, vindt Kamphuis. “In Rotterdam benaderen we een noodzaak als een kans. Normaal is een depot een saai gebouw ergens aan de rand van de stad. Hier staat het in hartje stad en je kunt het nog bezoeken ook. En de bomen die voorheen op die plek stonden, staan nu op het dak.”

Expertisecollectief

Op de vraag of het bij de VSRR uiteindelijk vooral gaat om verbreding van het zakelijke netwerk, antwoordt Van der Kleij: “Liefde voor Rotterdam hebben we bij de VSRR allemaal. Maar we hebben allemaal ook een zakelijke inslag.” Brugman: “We hebben allemaal een zakelijk belang, maar we zijn niet op een hijgerige manier bezig handel op te halen. Samen vormen de VSRRleden een waardevol expertisecollectief. We hebben ook bijeenkomsten over een specifiek topic of casus. We gaan dan in workshops in op mogelijke oplossingen, waarmee een opdrachtgever daadwerkelijk verder kan. In onze sociëteit kun je kennismaken met veel spelers in de stad. Er kunnen deuren voor je opengaan. Daarbij delen we allemaal de gedrevenheid om deze gave stad nog mooier te maken.”

Meer informatie over de activiteiten van de VSRR, of wil je ook lid worden? Kijk op www.vsrr.nu

Fotografie: Ingrid van Alphen

Huub Reekers en Ernst-Jan Bioch

KPMG Meijburg & Co:

“Rotterdam is nooit af.”

KPMG Meijburg & Co is een zelfstandig advieskantoor binnen het KPMGnetwerk. Vanuit die hoedanigheid is de Rotterdamse vestiging van het kantoor al jarenlang een vertrouwd adviesbureau voor de bouw- en vastgoedsector in onze stad. Het kantoor vervult in dat kader haar rol met name op het gebied van fiscale vraagstukken rondom BTW, overdrachtsbelasting en vennootschapsbelasting.

Complex fiscaal werk

De services van KPMG Meijburg & Co zijn dus veelomvattend, soms complex, maar altijd gericht op de mens zelf. Het kantoor in Rotterdam doet dat met behulp van ruim honderd medewerkers. Daarbij spelen zaken als vertrouwen, betrokkenheid en proactief meedenken een cruciale rol.

Ernst-Jan Bioch is al sinds 2006 werkzaam bij Meijburg & Co en sinds vorig jaar als één van de partners verbonden aan het kantoor Rotterdam. “Mijn focus ligt op de Shipping en Offshore business waarbij Meijburg & Co zich richt op het complexe fiscale werk. Maar daarbij blijven we wel echt on the job werken. Wij zijn voor onze klanten een aanspreekpunt met veel ervaring die dicht bij de praktijk staat.”

en vastgoed gerelateerde bedrijven. Dat is bijna altijd maatwerkadvies waarbij aankoop, verkoop en stichtingskosten terugkerende ijkpunten zijn. Als een ontwikkelaar een locatie op het oog heeft, dan gaan we al in gesprek over de BTW en overdrachtsbelasting behorende bij de aankoop. Die investering en de aftrekbaarheid daarvan nemen we dan vervolgens mee in de stichtingskostenberekening en inschatting van de (ver)bouwkosten.”

Daarnaast is Bioch ook actief om meer smoel te geven aan de Rotterdamse (fiscale) vastgoed tak van Meijburg & Co. “Primair ben en blijf ik fiscalist, maar wel een ondernemende fiscalist. Gecombineerd met de kennis en expertises binnen ons kantoor is de meerwaarde vanuit de allround advisering in elke fase van het bedrijfsproces zichtbaar. Zeker als het gaat om de begeleiding van de DGA of advisering richting grote bouwbedrijven die ook projecten in het buitenland doen.”

Team

Naast het op maat bedienen met kwalitatief hoogstaande adviezen en oplossingen richt KPMG Meijburg & Co Rotterdam zich ook op het ontwikkelen van talent binnen de eigen organisatie. Een goed voorbeeld hiervan is: Huub Reekers. Hij is sinds 2017 als belastingadviseur werkzaam bij het belastingadvieskantoor en maakt deel uit van het landelijke vastgoed team van Meijburg & Co. “Concreet houd ik mij met name bezig met BTW en overdrachtsbelasting, waarbij mijn focus ligt op vastgoed (bouw en ontwikkeling)

Dit is volgens Reekers noodzakelijk om na de (her)ontwikkeling van het pand een goede verkoopprijs te kunnen bedingen. “Ook daarbij komt er weer BTW en overdrachtsbelasting om de hoek kijken vanuit de vrij op naam (v.o.n.) prijs. Deze bedragen moeten bij de aankoop al inzichtelijk gemaakt worden, helemaal als er sprake is van een neergaande markt zoals nu het geval is. De werkzaamheden gaan dus veel verder dan het invullen van het belastingbedrag op de concept leveringsakte. We begeleiden letterlijk het gehele proces en creëren daarmee meerwaarde van aankoop tot en met verkoop.”

Wet- en regelgeving

Bij de advisering richting het bedrijfsleven komt het ook regelmatig voor dat er moet worden ingespeeld op wet- en regelgeving die er wellicht wel of niet zit aan te komen. Zo wordt er nu al volop rekening gehouden met mogelijke wetswijzigingen die op Prinsjesdag aangekondigd kunnen gaan worden. Bioch: “Meijburg & Co is onderdeel van het KPMG-netwerk waardoor onze klanten toegang krijgen tot ruim zevenhonderd fiscalisten die landelijk werkzaam zijn. Natuurlijk spreken ze met hun lokale contactpersoon, maar er is

‘Allround advisering in elke fase van een proces’

‘Meerwaarde creëren van aankoop tot en met verkoop’

periodiek overleg. Zo kunnen wij een casus die onze collega’s in bijvoorbeeld Overijssel hebben behandeld weer gebruiken voor vergelijkbare kwesties in Rotterdam.”

Impact

Reekers wijst er ook op dat er veel lokale regels zijn die alleen of veelal voor Rotterdam gelden en soms fiscale implicaties kunnen hebben. Denk hierbij aan de verplichte verduurzamingsparagraaf bij een vergunningaanvraag of erfpacht constructies in het havengebied. Een ander voorbeeld van wet- en regelgeving waarop geanticipeerd wordt, is de aanpassing van Box 3 voor vastgoed, als gevolg waarvan de Box 3 heffing veel zwaarder uitvalt.

Dat betekent dat we onze relaties niet alleen onderhouden, maar ook informeren over trends en ontwikkelingen.”

Investeren in klantrelaties

“Zodra je daarin verzaakt, verstoor je de opgebouwde relatie met je client. Daarom zijn we continu bezig om voorop te lopen bij het delen van relevante ontwikkelingen. Zo zijn we nu al een routeplan aan het maken met betrekking tot eventuele wijzigingen in het overgangsrecht. Er liggen diverse scenario’s waarin logische gedachtegangen worden beschreven. Daarmee verdienen wij als kantoor in eerste instantie niets, maar we zien dat als een investering in onze klantrelatie en dat is in mijn ogen minstens zo waardevol.”

Reekers: “Veel vastgoedbedrijven en ontwikkelaars zijn ook eigenaar van onroerend goed. Er wordt dus met bovengemiddelde belangstelling gekeken waar dat naartoe gaat. De Box 3 berekeningen pakken in veel gevallen namelijk niet erg gunstig uit. Wij kijken samen met veel van onze klanten momenteel naar de mogelijkheden om het één en ander over te hevelen naar Box

2. Daarbij gebruiken we onze specifieke kennis en ervaring om de klanten vroegtijdig te informeren en gezamenlijk te kijken of een overdracht wenselijk is en zo ja, hoe dit op de meest efficiënte manier kan worden vormgegeven.”

Vertrouwensband

Om dit alles te kunnen doen, bouwen de adviseurs van Meijburg & Co vanaf de eerste kennismaking een vertrouwensband op die vervolgens gedurende het geheel adviestraject, van aankoop tot verkoop, in stand gehouden wordt. Bioch “Wij voelen ons verantwoordelijk voor onze klanten en dat is geen goedkoop verkooppraatje, maar zit ook echt in het Meijburg DNA verweven.

Bioch: “Rotterdam is nooit af. Bouw en ontwikkeling past bij deze stad. Er wordt hier altijd gebouwd, er is altijd beweging. Dat zie je terug in de stad zelf en ook bij de ondernemers uit Rotterdam.” Reekers beaamt dit en vervolgt: “Meijburg & Co staat dan ook klaar voor vastgoed en gerelateerde partijen die meehelpen om Rotterdam mooi te houden en te maken. Wij werken niet alleen voor hele grote bedrijven, maar ook het MKB. Wij hebben heel veel expertises in huis om al die partijen te helpen en nodigen ondernemers uit de vastgoed- en bouwsector dan ook van harte uit om contact met ons op te nemen om samen te sparren om aan Rotterdam te bouwen. BTW en overdrachtsbelasting vraagstukken kunnen immers een project in de gehele levenscyclus maken of breken. Meijburg & Co helpt graag om ervoor te zorgen dat we het hier in Rotterdam kunnen maken.”

‘Vastgoed overhevelen van Box 3 naar Box 2?’

‘BTW en overdrachtsbelasting kunnen een project soms maken of breken’

13 | 14 | 15 JUNI 2023 RAI AMSTERDAM

PROVADA is de grootste vastgoedbeurs van Nederland. Met 300+ exposanten, 200+ sprekers, en een aantrekkelijk driedaags programma boordevol netwerkgelegenheden, is PROVADA dé plek voor nieuwe ontmoetingen, kennisdeling en inspiratie

Gemeenten en overheid zijn ook dit jaar weer goed vertegenwoordigd op de beursvloer. En dat is maar goed ook want de vastgoedsector staat voor een immense ruimtelijke, ecologische en maatschappelijke opgave.

Dag van de Betaalbare (Huur)Woning

Op donderdag komen gemeentes, corporaties, beleggers, bouwers en (woon) conceptontwikkelaars bij elkaar in de Businesslounge (hal 12).

PROVADA faciliteert met partners (Capital Value, Aedes, VNG, Neprom, IVBN en Netwerk Conceptueel Bouwen) ronde tafels om kennis te delen met als doel om de bouw van betaalbare (huur)woningen te versnellen.

Bekijk ons programma op provada.nl