Wethouder Chantal Zeegers: “Ik ga voor harmonieuze verdichting.”

Wethouder Chantal Zeegers:

“Ik ga voor harmonieuze verdichting.”

Rotterdam heeft zich in een Woondeal vastgelegd dit decennium 38.000 woningen te realiseren. Volgens verantwoordelijk wethouder Chantal Zeegers is de planvoorraad daarvoor toereikend. Maar ze waarschuwt wel voor verzwarende factoren zoals bouwkosten, rentestand en personeelscapaciteit. Een tijdelijke dip in de bouw valt te verwachten. Mede via een Bouwakkoord met ontwikkelaars, corporaties en bouwers verwacht de wethouder deze obstakels te kunnen overwinnen.

Ze heeft in haar portefeuille een opvallende volgorde aangebracht. Chantal Zeegers is wethouder Klimaat, Bouwen en Wonen. Het is een signaal dat duurzaamheid en vergroening er wat haar betreft niet een beetje bijhangen maar integraal onderdeel moeten zijn van de bouwopgave. “We hebben een wooncrisis maar ook een klimaatcrisis. We moeten ons daarom bewust zijn van de footprint van bouwen en gebouwen. Duurzaamheid mag niet het kind van de rekening zijn. Daarbij is het wel belangrijk dat je de maatschappelijke waarde van duurzaamheid kunt terugzien in het geld. Wordt het met al die duurzaamheidseisen niet allemaal veel te duur? Níét met de juiste aanpak, waarbij je duidelijk kunt maken dat op de langere termijn de som juist positief uitpakt dankzij lagere exploitatielasten. Dat maakt climate proof en duurzaam bouwen een uitdagende ambitie.”

“Hoe gaan we in Rotterdam die slag bovenop het Bouwbesluit maken? Momenteel gebeurt nog heel veel met beton. Circulair staat nog in de kinderschoenen. Het is nu nog een kwestie van partijen verleiden. Ook met de elektrificatie van de bouwwijze valt nog veel winst te boeken. Verder hebben we met projectontwikkelaars, corporaties en aannemers een convenant gesloten voor natuurinclusief bouwen, waarin vergroening en biodiversiteit een plek hebben. Ook met klimaatadaptie zetten we al flinke stappen.”

Een voorbeeld waarin alle aspecten van verduurzaming mooi samenkomen, is wat Zeegers betreft woningbouwproject Sawa op de Lloydpier. “Het steekt zijn nek uit door te kiezen voor volledige houtbouw.

Nieuwe brug

“Maar we moeten ook gewoon productie maken. Er zijn heel veel mensen op zoek naar een huis, dat is een enorm, urgent probleem”, adresseert de wethouder hét actuele thema binnen haar portefeuille. De woonregio Rotterdam heeft met de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening een Woondeal gesloten voor de bouw van 98.000 woningen in de periode 2021-2030. Binnen de stadsgrenzen van Rotterdam zijn dat er 38.000. Met als programmatische eis: 30% sociaal en 35% betaalbaar (middeldure huur en koop). Voor Rotterdam een haalbare doelstelling, denkt de wethouder. “Met de planvoorraad zitten we goed.” De gebieden waar de verdichting zal plaatsvinden zijn in de vorig jaar uitgekomen omgevingsvisie (titel: De Veranderstad) al aangewezen. Een substantieel deel van de nieuwe woningen is gepland in de zogenaamde A-Z-zone, die loopt van het Alexanderknooppunt in Rotterdam-Oost tot aan Hart van Zuid (Zuidplein) in Zuid. Met als verbindende infrastructuur een nieuwe brug tussen

‘Ook een complex met zorgunits van het Leger des Heils in Rotterdam Zuid is volledig houtbouw.’

Urban Climate Architects - (pand Leger des Heils)

Kralingen en Feijenoord. Binnen de A-Zzone zijn de belangrijkste hotspots van verdichting het OV-knooppunt RotterdamAlexander, Brainpark, Kop van Feijenoord, Feyenoord City en het Zuidpleingebied. Ook de gebiedsontwikkeling Merwe-Vierhavens in West neemt een flink deel van de woningbouwopgave voor haar rekening. Bijzondere projecten zoals de Rijnhaven tezamen met Katendrecht gaan ook nog veel woningen opleveren. Evenals hoogstedelijke locaties als het Central District Rotterdam en ZoHo.

Beleidsinstrumenten

Zeegers zegt voldoende grip te hebben op de Rotterdamse vastgoedontwikkeling. Ze beschikt over voldoende beleidsinstrumenten om de woningbouwopgave in goede banen te leiden. “Met de woningcorporaties kunnen we prestatieafspraken maken over kwantiteit en kwaliteit, dat werkt goed. Wat de vrije markt betreft zijn we blij dat de Wet goed verhuurderschap er is gekomen en dat er duidelijkheid is over de uitbreiding van het puntenstelsel voor huren tot duizend euro. Dat biedt een stevige basis voor handhaving op goed verhuurderschap en daar horen geen huren bij voor woonruimtes die dat niet waard zijn.”

Dat het opgerekte woningwaarderingsstelsel private ontwikkelaars afschrikt – een negatief effect dat in die kringen wordt genoemd – is ook in Rotterdam wel merkbaar. “We zagen terughoudendheid toen nog onduidelijk was hoe de wetgeving er precies uit zou gaan zien. Onduidelijkheid is altijd killing. Deze restrictie wordt door ontwikkelaars zeker niet prettig gevonden maar is wel nodig. En nu alle partijen weten waar ze aan toe zijn, kunnen ze zich daar met hun nieuwe plannen op instellen.”

Critical friends

“Een groter probleem op dit moment zijn de oplopende bouwkosten, hogere rentes en personeelstekorten. Dat heeft merkbaar een vertragend effect. Vergunde projecten worden uitgesteld. Meer dan me lief is. Maar uitstel is in vele gevallen geen afstel. Marktpartijen, corporaties en de gemeente zijn als critical friends voortdurend met elkaar in gesprek binnen het POR, het Platform Ontwikkeling Rotterdam. Samen werken we aan een Bouwakkoord waarin we afspraken maken om te blijven bouwen. We zetten alles op alles om de doelstellingen binnen de eisen van kwaliteit te halen. Ik ga ervan uit dat zich spoedig boven de stad nog weer veel meer hijskranen gaan aftekenen dan nu al het geval is. Al zeg ik eerlijk dat het spannend wordt of we de aantallen gaan halen met de genoemde hick-ups.”

Dat corporaties vooralsnog onvoldoende grond in handen hebben om hun bouwprogramma’s te realiseren – zoals de Autoriteit Woningcorporaties signaleert –speelt in Rotterdam naar de waarneming van de wethouder niet. Evenmin dat de corporaties een probleem hebben met de hogere prijzen als ze geen andere keus hebben dan grond van private partijen te kopen. “Corporaties kunnen ook gebruiksklaar opgeleverde woningen van ontwikkelaars overnemen. Die deal wordt in Rotterdam vaak gesloten, want ontwikkelaars moeten hun percentages sociaal en betaalbaar toch leveren.”

Drukker in de stad

De marktsituatie en de programmatische doelstelling vergen van de gemeente wel een extra investering. De systematiek van de residuele grondwaardebepaling brengt dat met zich mee. “Door de oplopende bouwkosten en het hoge aandeel sociaal en betaalbaar verdienen we minder op grondverkoop en moeten we flink bijleggen op de inrichting van de buitenruimte. Want kwaliteit van de buitenruimte is erg belangrijk, we kunnen daar niet op inleveren. Door de verdichting wordt het gewoon drukker in de stad. Dat heeft effect in bestaande wijken en buurten. Stadsontwikkeling betekent daarom: mooie buurten en wijken maken. In dat proces nemen we zittende bewoners en ondernemers mee, met het perspectief op gezonder, energiezuiniger en comfortabeler wonen en werken. Rotterdam wil de goede groei: duurzame bouw, wijken met goede voorzieningen en mooie buitenruimtes met groen, waar het goed toeven is. Ik ga voor harmonieuze verdichting.”

SAWA | Nice Developers (het schuine gebouw)