Losse nummer zijn te bestellen via verkoop@rondomvandaag.nl
Disclaimer
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt op welke wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Typ- en/of zetfouten voorbehouden. De uitgever kan niet instaan voor de juistheid of volledigheid van artikelen, RondOm Vandaag aanvaardt dan ook geen aansprakelijkheid, van welke aard dan ook, voor schade als gevolg van informatie uit deze uitgave. nl
In deze uitgave
Jos Melchers, directeur Gebiedsontwikkeling: “De stad loopt over van energie”
Plan Stadionpark staat na wijziging weer stevig op de rails Rotterdams Tij: wonen, werken en recreëren aan de Maas
Patrick Laan, Michel Zaadhof en Lorenz Mooij | VanWonen: “We willen bijdragen aan een stad die gezond, leefbaar en menselijk blijft”
78
Mohamed el Achkar | Woonstad Rotterdam: “Een woning is de basis voor iemands toekomst”
96
Antoinette Laan Wethouder Schiedam: “Met visie, verbinding en vakmanschap bouwt Schiedam aan een sterke toekomst”
108
Ben van de Ven, Stefan van Gurp en Rick de Geus Herontwikkeling van Nieuw-Mathenesse start met De Glasfabriek: “Industrieel stoer én heerlijk groen”
VERDER IN DIT NUMMER: Wethouder Chantal Zeegers: aanjager van duurzaam doorbouwen: “Het is essentieel dat we allemaal dezelfde taal gaan gebruiken” 6 | Iris van der Lee en Kees van Oorschot Rotterdam Central District: “Mixeduse hoogbouw met de nadruk op kwaliteit beneden” 10 | Victor Termijn, Edo Roldan Sanchez, Emiel Arends en Simone Tax “Rotterdam als gidsstad voor hoogbouw: ‘We leren, innoveren en delen die kennis” 16 | Urias Santos Bakker, Nanne de Ru en Cor Lecker Havensteder, RED Company en Bewonersvereniging Delftse Poort : “Verdichting aan Hofplein door bijzondere samenwerking vastgoedontwikkelaar, gemeente, woningcorporatie en bewoners” 20 | Marco Dekker | De Vries en Verburg bouwt mee aan Coolsingel en RCD: “Wij komen uit de polder, de Rotterdamse mentaliteit ligt ons” 24 | Pim Peters | IMd Raadgevende Ingenieurs: “De kunst van het construeren” 30 | “Giesbers bouwt next level aan de The West Blake” 34 | RIDGE over hoe ze met hun no-nonsensementaliteit diverse projecten binnenhalen: “Mouwen opstropen en gáán” 38 | Linda Kegge, Rojina Yip en Marjolein van Esch van Woonbron over Coolhaveneiland: “We zoeken naar de optimale mix tussen kwaliteit, betaalbaarheid en verdichting” 46 | Nicolle Terlouw en Rob Langerak | Dura Vermeer: “Toekomstbestendige gebiedsontwikkeling: in balans met mens en aarde” 50 | Patrick Laan, Michel Zaadhof en Lorenz Mooij | VanWonen: “We willen bijdragen aan een stad die gezond, leefbaar en menselijk blijft” 60 | Cindy Roeland-Immerzeel | NL Nieuwbouwtea: “Fris, Vrouwelijk en Vernieuwend in Vastgoedland 64 | Bart Kesselaar | Havensteder: “Havensteder ontwikkelt samen met bewoners” 66 | Lucas van der Hoeven | Dura Vermeer Commercieel Vastgoed: “Ontwikkelt kantoren die de reis waard zijn” 74 |Nieuwe impuls voor stadshavengebied Rotterdam: Katoenhuis: bruisende Cultuur- en techhub in M4H 88 | Projectdirecteur Lydia Buist van SchieDistrict: “We bouwen aan kansen voor mensen” 100 | Job van Adrichem Ballast Nedam Development herontwikkelt de Peperkliplocatie: “Dit wordt het kloppend hart van Oost” 104 | Arnoud Koppe en René van den Hil | Van Wijnen Dordrecht: “Van Wijnen realiseert enorme upgrade voor Witte Dorp in Dordrecht” 114 | Het Zuiderhof en Het ZuideR Carré bijna voltooid: “Laatste fase in zicht van unieke gebiedsontwikkeling in Rotterdam-Zuid” 118 | Ruud van Eck | 010Engineers: “Bouw je toekomst met 010Engineers” 120 |
Wethouder Chantal Zeegers: aanjager van duurzaam doorbouwen
“Het is essentieel dat we allemaal dezelfde taal gaan gebruiken”
Vanwege de woningnood is alles en iedereen gemobiliseerd voor een maximale woningproductie. Duurzaamheidseisen kunnen daarbij lastig zijn. Om vertraging van de bouw te voorkomen werkt Rotterdam onder aanvoering van wethouder Chantal Zeegers met marktpartijen en corporaties samen in het Plan van Aanpak Duurzaam Doorbouwen. Doel is een gestandaardiseerde aanpak van nieuwe duurzaamheidseisen aan de hand van proven practises.
Toen een paar jaar geleden de rente en de bouwkosten opliepen, nam wethouder Chantal Zeegers van Klimaat, Bouwen en Wonen het initiatief tot het Doorbouwakkoord. Gemeente, vastgoedpartijen en bouwers maakten afspraken voor het zoveel mogelijk op peil houden van de woningproductie. Naast een financieringshobbel heeft woningbouwontwikkeling ook te maken met een duurzaamheidshobbel. Vanuit de EU komen er nieuwe en verscherpte eisen op dit vlak aan. Met het oog daarop namen de gemeente Rotterdam en het Platform Ontwikkeling Rotterdam (POR) het initiatief tot het opstellen van het Plan van Aanpak Duurzaam Doorbouwen. Je kunt dat zien als een logische aanvulling op het Doorbouwakkoord. Dezelfde partijen zijn daar dan ook bij betrokken. “We hebben veel plezier van het Platform Ontwikkeling Rotterdam. Daarmee kunnen we altijd goede afspraken maken. Naast verantwoordelijk voor de bouw, ben ik dat tegelijk ook voor de hele verduurzaming van de stad Rotterdam. En de bouw stoot ongelooflijk veel CO2 uit: 37 procent van alle CO2-emissie landelijk. Dus daar moet echt een slag geslagen worden op weg naar Paris Proof. Tegelijk wil ik natuurlijk dat de bouw doorgaat. En dat het elkaar niet in de weg gaat zitten.”
Het doel van Duurzaam Doorbouwen is blijven versnellen met woningbouw en daarbij via schaalvoordelen duurzaamheid betaalbaar te houden. “Duurzaam bouwen wordt beter betaalbaar door economy of scale”, legt Zeegers uit op haar werkkamer in het Stadhuis. “Dat willen we niet bereiken door als gemeente extra eisen op te leggen. Als we daar met gunningscriteria wel om vragen, dan nemen wij het onrendabele deel voor onze rekening. Dwingende extra eisen moeten van het Rijk komen.”
Die dwingende eisen laten niet lang meer op zich wachten. Boven de markt hangt strengere Europese regelgeving voor duurzaamheid, zoals de EU-Taxonomie. Sommige regels zijn al van kracht, zoals de verplichting aan bedrijven en grote organisaties tot een duurzaamheidsrapportage (CSRD). Bovendien verlangen grote beleggers en banken waardevastheid op de lange termijn en investeren daarom in toenemende mate alleen in vastgoed dat nu al aan die strengere eisen voldoet. “Geld kan dwingend zijn”, zegt Zeegers. “Dat helpt ons zeker in onze duurzaamheidsambities.”
Schaalvoordelen Uitgangspunt van het Rotterdamse Plan van Aanpak Duurzaam Doorbouwen zijn de doelstellingen van de klimaatconferentie van Parijs. Paris Proof bouwen vraagt concreet om beperking van CO2-uitstoot van bouwmaterialen, circulair ontwerpen en bouwen, emissieloos bouwen, en klimaatadaptieve maatregelen in de gebouwde omgeving. In het Plan van Aanpak hebben de Rotterdamse projectontwikkelaars, corporaties en bouwers vastgelegd hoe ze gezamenlijk willen komen tot beproefde duurzaamheidsoplossingen volgens transparante en eenduidige normen. De EU-Taxonomie is daarvoor leidend. “Voor schaalvoordelen heb je standaardisatie nodig in de hele keten. Het is essentieel dat we allemaal dezelfde taal gaan gebruiken voor duurzaamheid in de gebouwde omgeving.” Als iedereen dezelfde normen en begrippen gebruikt, kun je zinvol meten en vergelijken.
Marktpartijen en corporaties zijn uitgenodigd projecten aan te melden en te laten doorrekenen op de CO2-voetafdruk van de gebouwen.
“En als een doelstelling dan net niet gehaald wordt, ga je onderzoeken hoe dat komt en hoe je er alsnog aan kunt voldoen. Waar zit de bottleneck en hoe kun je die voorkomen? Zo leren partijen van elkaar en komen we gezamenlijk uit bij goede praktijkoplossingen.” Om kennis verwerven en delen te versterken, wordt in het kader van de Rotterdamse Klimaatacademie samengewerkt tussen de gemeente, het bedrijfsleven en onderwijsinstellingen, zoals Hogeschool Rotterdam.
City Deal
Met de Rotterdamse aanpak van duurzaam doorbouwen – bouwen zonder dat verscherpte eisen de woningbouwproductie afremmen én met een lagere milieu-impact – is door Zeegers zendingswerk verricht. In eerste instantie onder de andere G4-gemeenten. “Vervolgens werd ik aangespoord om het landelijk te maken. Die handschoen heb ik opgepakt.” Met haar team organiseerde Zeegers in maart 2025 een werkconferentie waar wethouders, directeuren en bestuurders van bouwen ontwikkelbedrijven, corporaties en beleggers uit het hele land bijeenkwamen. Zij committeerden zich aan samenwerking binnen de City Deal Toekomstbestendige Gebiedsontwikkeling. Agenda Stad (onderdeel van Binnenlandse Zaken) gebruikte de Rotterdamse aanpak als een van de inspirerende voorbeelden voor de totstandkoming van deze City Deal, waaraan het Rijk, provincies, regio’s, gemeenten, marktpartijen, woningcorporaties, maatschappelijke organisaties en kennisorganisaties meedoen.
Schiehaven Noord
Het leerproces krijgt vorm met het indienen van een pilotproject door elke gemeente die deelneemt aan deze City Deal. Rotterdam kiest voor de gebiedsontwikkeling Schiehaven Noord. In dit gebied zijn ongeveer zevenhonderd woningen gepland. “We gaan daar met alle partijen concreet aan de slag met zo integraal mogelijk duurzaam bouwen. Dat betekent onder meer passief bouw, houtbouw, biobased en circulair bouwen, en met inpassing van groen, biodiversiteit en klimaatadaptatie. Sociale duurzaamheid hoort er ook bij. Mensen uit de wijk met een afstand tot de arbeidsmarkt gaan meebouwen. Het ambitiedocument voor Schiehaven Noord is bijna unaniem in de raad vastgesteld. Gedurende het project zal soms blijken dat te hoog is gegrepen, of dat fouten zijn gemaakt, maar daar zullen we allemaal van leren. Wat we leren in onze pilots, delen de aangesloten gemeenten met elkaar.”
Rotterdam Proof
Met het landelijk maken van de principes van duurzaam doorbouwen in de City Deal vervult Rotterdam onder leiding van wethouder Zeegers een voortrekkersrol. “Ja, het is waar dat wij de kar trekken als het gaat om een systematische aanpak van duurzaam bouwen. Maar we moeten niet arrogant zijn. Amsterdam bijvoorbeeld is heel ambitieus.”
Met de standaardisatie en schaalvergroting van duurzaam bouwen in Nederland is een goed begin gemaakt. Of zoals Zeegers met een lach toch wel durft te zeggen: “We gaan er met elkaar stevig tegenaan om Nederland Rotterdam Proof te maken.”
‘We gaan er met elkaar stevig tegenaan om Nederland Rotterdam Proof te maken.’
‘Van alleen eigen projecten leer je onvoldoende’
“Het Plan van Aanpak Duurzaam Doorbouwen van Rotterdam en de landelijke City Deal Toekomstbestendige Gebiedsontwikkeling hebben dezelfde basisgedachte: voor het verduurzamen van de bouw is kennis delen de kern. Niet voor niets heeft het PvA als motto ‘geen regels stapelen, maar kennis stapelen’. Gemeenten en marktpartijen kunnen zich maar beter goed voorbereiden op de Europese regels die er aan komen, gaan oefenen met de EU Taxonomie als taal en alvast gaan rekenen met de nieuwe rekenmethoden zoals Whole Life Carbon. En belangrijker nog: de resultaten transparant met elkaar delen. Want eigenlijk doet geen enkele partij in Nederland genoeg projecten om alleen daarvan voldoende te kunnen leren.
“Al snel kwam de oproep om deze aanpak landelijk te maken, als onderdeel van een City Deal Toekomstbestendige Gebiedsontwikkeling. Voor die City Deal is breed samengewerkt; ministeries, provincies, waterschappen, gemeenten, woningcorporaties, marktpartijen, belangen- en kennispartijen. Iedereen voelt de noodzaak om te verduurzamen en de urgentie om dat nu te doen, zodat we klaar zijn voor de Europese regels. Deze deal legt de basis voor samenwerking en kennisdeling, van de boardroom van een grote bouwer tot in het stadhuis van een kleine gemeente. En door kennis te delen, versnellen we de verduurzaming van de sector. We mogen trots zijn dat we daar in Rotterdam het zaadje voor hebben geplant.”
Wout van der Heijden, partner Kickstad, Klimaataanjager Bouw, voorzitter POR
‘Essentieel voor effectieve samenwerking’ “Deelname aan Duurzaam Doorbouwen is voor Heijmans van strategisch belang. Het biedt een waardevol platform om kennis te delen, samen te werken en duurzame gebiedsontwikkeling meetbaar te maken. Omdat elke locatie unieke uitdagingen kent, is het belangrijk om gezamenlijk na te denken over oplossingen die passen bij de lokale context. Duurzaam Doorbouwen stimuleert een gedeelde taal en aanpak, wat essentieel is voor effectieve samenwerking met alle partijen in een gebied en robuust is naar de toekomst.
“Heijmans participeert concreet door actief aanwezig te zijn bij bijeenkomsten, kennis te delen en samen te werken met andere partijen. Ook worden projecten in Rotterdam geclassificeerd volgens de Paris Proof-methodiek. Dit draagt bij aan een groeiende set benchmarkdata, waarmee duurzaamheidsprestaties beter kunnen worden vergeleken en verbeterd.
“De gemeente Rotterdam speelt hierin een coördinerende en verbindende rol. De samenwerking wordt gekenmerkt door openheid, realisme en het delen van doelen en belangen. Deze transparantie maakt het mogelijk om op een constructieve manier samen te werken aan een duurzamere gebouwde omgeving.”
Robert Koolen, directeur Duurzame Ontwikkeling, Heijmans
‘Het doel is patstellingen te doorbreken’
“Vanuit Achmea Real Estate vinden wij het erg belangrijk om op een duurzame en innovatieve manier door te kunnen bouwen. In onze ogen zijn duurzaamheidseisen geen last, maar een absolute voorwaarde om nu en in de toekomst te kunnen bouwen. Die toekomst reikt verder dan een kabinetsperiode van 4 jaar. We moeten denken in termijnen van 10 tot 20 jaar, aan de volgende generaties. Er zijn al veel innovaties op de markt die het mogelijk maken om duurzamer te bouwen dan we nu doen. De bottlenecks hierbij zijn vaak nog het opschalen en het bij elkaar brengen van alle wensen en belangen. Het Rotterdams Plan van Aanpak Duurzaam Doorbouwen heeft als doel om die patstellingen te doorbreken. Markt, overheid en beleggers werken direct samen. Van die aanpak is Achmea Real Estate groot voorstander.”
Jolien de Jongh, manager ESG, Achmea Real Estate
Rotterdam Central District:
“Mixed-use hoogbouw met de nadruk op kwaliteit beneden”
Negen grote bouw- en buitenruimteprojecten staan op stapel in Rotterdam Central District. Vierduizend woningen in combinatie met voorzieningen zoals horeca en winkels komen erbij. Verouderd kantoorvastgoed maakt plaats voor modern en duurzaam. Indrukwekkende hoogbouw zal de Rotterdamse skyline hertekenen. Toch krijgt het maaiveld de meeste aandacht. Dat komt duidelijk tot uiting in de transformatie van het Hofplein van hectische verkeersrotonde naar groen, levendig stadsplein.
Rotterdam Central District (RCD), ter weerszijden van het Weena, heeft zijn vertrekpunt in het in 2014 opgeleverde nieuwe Centraal Station, legt procesmanager Kees van Oorschot uit. Het markante ov-knooppunt, met zijn weidse voorplein dat zich opent naar de binnenstad, draagt deze gebiedsontwikkeling. Aan het gebied wordt de komende jaren een mix aan functies toegevoegd. “Beginnen met ov en van daaruit verdichten is wel de juiste volgorde gebleken als ik het vergelijk met enkele andere grote ontwikkelingen in Nederland. Elders zie ik dat al veel ontwikkelingen plaatsvinden terwijl goed ov nog ingepast moet worden, dat wringt.”
Een gebiedsontwikkeling vergt al gauw tien tot vijftien jaar en in het geval van het RCD nog wel een paar jaar langer als 2014 als startpunt mag gelden. Tot de vroegste planonderdelen behoren de herontwikkeling van het monumentale postdistributiegebouw langs het spoor
tot bedrijfsverzamel- en kantoorgebouw Central Post en de renovatie van het ook monumentale Groothandelsgebouw. Het Schiekadeblok dankt zijn eigenzinnigheid aan de invulling die creatieve en innovatieve ondernemers al jaren aan het gebied geven. De herontwikkeling van het gebied bouwt hierop voort. De Delftsehof wordt een levendige en groene ontmoetingsplaats met rondom (nacht) horeca en terrassen. Wederopbouwpanden worden gerenoveerd en er komen twee woontorens. Het naastgelegen parkeerterrein langs het spoor gaat ruimte bieden aan het kleurrijke kantorenensemble The Bluezone Offices (ca. 47.000 m2).
Mixed-use
The Modernist, schuin tegenover het station, is binnen het RCD het eerste grote (sloop-)nieuwbouwproject in uitvoering, met een mix aan woningen (420 huurappartementen in twee torens), kantoren (14.000 m2) en een transparante
Toekomstbeeld
plint (1.800 m2) gevuld met winkels en horeca. Mixed-use is een speerpunt voor het RCD. “Door wonen, werken, cultuur en voorzieningen te mixen, versterk je de verblijfskwaliteit van een gebied. Als je het Centraal Station uitloopt, moet je meteen voelen dat je in een levendig stadscentrum bent”, zegt Van Oorschot. “Die levendigheid is ook belangrijk voor de mensen die hier werken. Zij komen niet alleen om hun werk te doen en daarna snel weer naar huis te gaan, maar willen zich verbonden voelen met het gebied en er deel van uitmaken.”
‘Door wonen, werken, cultuur en voorzieningen te mixen, versterk je de verblijfskwaliteit van een gebied.’
Bestaand kantoorgebouw Weena 70 wacht op termijn sloop-nieuwbouw waarvan de planvorming nog loopt. RISE op de zuidoostelijke hoek van het Hofplein wordt een blikvanger met de hoogste woontoren van het land (ca. 285 m) vergezeld door twee lagere torens (ca. 150 m) in combinatie met een laagbouwdeel van zeven à acht verdiepingen. Een van de twee lagere torens is volledig bestemd voor sociale huur. “RCD is onderdeel van een hoogbouwzone, maar als gemeente hebben we niet gezocht naar een nieuw hoogbouwrecord”, zegt Van Oorschot. “Dit komt helemaal uit de koker van ontwikkelaar en architect Nanne de Ru. Er is een bijzonder plan uitgerold waarmee bijna 1.500 woningen gerealiseerd worden. Als gemeente letten wij nadrukkelijk op de kwaliteit beneden: wat projecten op de begane grond doen.”
Tussen het Centraal Station en Central Post in komt toren Tree House (hoogte ca. 140 m), ook mixed-use met onder andere een debatcentrum. Hetzelfde geldt voor de Lumière Toren (ca. 155 m) aan de Lijnbaan op de plek van de voormalige bioscoop. Hierin komen naast woningen, kantoren en winkels onder meer ook een hotel en maatschappelijke voorzieningen.
Uitgangspunt is dat het RCD zich verder ontwikkelt tot een levendig en veelzijdig gebied waar uiteenlopende werelden samenkomen. Lokale smaakmakers vinden er hun plek naast internationale bedrijven, en de spijkerbroek ontmoet er het maatpak. Met plezier in het RCD wonen, werken, winkelen, eten en drinken, van cultuur genieten en er doorheen wandelen, vraagt om een aantrekkelijke invulling van de plinten.
Aanpak Hofplein
Vergroening van de openbare ruimte en een betere balans tussen het groeiend aantal fietsers en voetgangers, ov en de auto, is een minstens zo belangrijke voorwaarde voor een aantrekkelijk RCD, vertelt Iris van der Lee. Zij is als projectmanager verantwoordelijk voor een ingrijpende aanpak van het Hofplein. “Dit is een van de drukste verkeersknooppunten van de stad. Dat betekent te veel decibellen en een slechte luchtkwaliteit. We moeten daar iets aan doen, willen we in de binnenstad zo’n tienduizend nieuwe bewoners kunnen onderbrengen. Al was het alleen maar om niet vast te lopen met de omgevingsvergunningen. Daarnaast is dit ook het meest stenige gebied van Rotterdam. De waterberging is heel slecht. Ook daar moet iets aan gebeuren.”
Tree House direct naast
het Centraal Station
Een belangrijk deel van de oplossing is het Hofplein compleet te herscheppen van een grote verkeersrotonde met fontein naar een “dynamisch stedelijk plein met verblijfswaarde”, zoals het stedenbouwkundig jargon luidt. Van vijf rijbanen rondom blijven er twee over. Waarop de maximumsnelheid ook nog naar 30 zakt. Het plein zelf wordt rondom fors uitgerekt tot dicht onder de aangrenzende (toekomstige) bebouwing. De fietspaden schuiven mee op. Brede zebrapaden op vier punten geven voetgangers voorrang. Stoplichten verdwijnen. Trams uit vier richtingen blijven het Hofplein weliswaar doorkruisen maar doen dat grotendeels in door groen omgeven baanvakken. Wie even wil zitten, kan dat op een aantal zitbanken. Ook kan men drie forse beelden bewonderen van de wereldberoemde geboren Rotterdammer Willem de Kooning (1904-1997). En de waterbeesten langs de populaire fontein van een andere Rotterdamse kunstenaar, Cor van Kralingen (1908-1977), krijgen eindelijk de aandacht die ze verdienen.
Onder het plein komt een voorziening om 1 miljoen liter water te bergen. Een aantal pompen voeren overvloedig water snel af naar een 30 meter diepe zandlaag en halen het bij droogte ook weer naar boven.
‘Routeplanners zullen het Hofplein ook na de oplevering niet meer als snelste autoroute aangeven.’
Nieuwe realiteit
Het Hofplein zal ruim drie jaar telkens voor een deel buiten gebruik zijn, want tegelijk worden ook de tramrails en de bovenleidingen vernieuwd. Verder zijn er werkzaamheden nodig aan de manshoge rioolbuis onder de grond. Voor het projectbureau Hofplein, dat er op adres Weena 16a met de neus bovenop zit, is het wel een spannende operatie, zegt Van der Lee. Het is een complex project waarbij het erom gaat de verschillende
werkzaamheden zo goed mogelijk op elkaar af te stemmen en vertraging te voorkomen. Voor het Rotterdamse autoverkeer breekt een nieuwe realiteit aan: het verkeersplein van weleer is voorgoed verdwenen. “Routeplanners zullen het Hofplein ook na de oplevering niet meer als snelste autoroute aangeven”, vat de projectmanager de verandering samen. Automobilisten hebben aan de nieuwe situatie al kunnen wennen doordat eerder de Coolsingel autoluw is gemaakt. Voor de nieuwe realiteit van beperkte automobiliteit in de binnenstad is bij bedrijven en winkeliers inmiddels ook veel steun, weten Van Oorschot en Van der Lee. Bedrijven keren van de bedrijvenparken aan de stadsrand weer terug naar het centrum. Dat zie je terug in het programma voor nieuw, modern kantooroppervlak binnen het RCD. De uitstekende ovvoorziening stimuleert dit uiteraard.
Daktuinen en gevelgroen
Vergroening ter verbetering van de leefkwaliteit en om hittestress tegen te gaan, is inmiddels een vast onderdeel van hedendaagse stadsontwikkeling. En dat geldt niet alleen voor de openbare
ruimte maar ook voor de architectuur. In de verschillende gebouwontwerpen zijn daktuinen en is gevel- en balkongroen opgenomen. Het ontwerp van Tree House bijvoorbeeld is geïnspireerd door een boom. “Regelmatig horen we van bewoners dat de gebouwen wat hun betreft nog wel groener mogen. Heel begrijpelijk, maar bij groene gebouwen moet je wel oppassen voor hoge onderhoudskosten”, tekent Van Oorschot aan. “We vragen ontwikkelaars daarom geen al te uitbundige plaatjes te presenteren, maar te laten zien hoe het echt wordt.”
Hofbogenpark en Luchtsingel
Naast het Hofplein is het Hofbogenpark het tweede grote buitenruimteproject. Het spoorviaduct van de voormalige Hofpleinlijn wordt over een lengte van twee kilometer ingericht als park. En de ooit als tijdelijk bedoelde Luchtsingel, die het RCD over de Schiekade heen verbindt met de Hofbogen en Pompenburg, krijgt een permanente status in een nieuwe uitvoering. De ontwikkeling van Pompenburg aan de rand van Noord is ook bij de gebiedsontwikkeling RCD getrokken. Dit gebied, rond het voormalig
Station Hofplein, is het laatste stuk Rotterdam dat na het bombardement nog geen volwaardige nieuwe invulling heeft gekregen. Daar komt verandering in. Pompenburg wordt weer betrokken bij de binnenstad en verbonden met de omliggende buurten.
Inspirerende ideeën
Kwaliteit in architectuur en een interessante mix aan functies zijn sleutelbegrippen bij de ontwikkeling van het RCD. Om dat te waarborgen, hanteert Rotterdam voor marktpartijen een duidelijk en transparant planproces, zegt Van Oorschot. “We beginnen met elkaar met het opstellen van een ambitiedocument. Dat werken we uit in een nota van uitgangspunten. Ten slotte leggen we de zaken vast in het bestemmingsplan. Je gaat met elkaar een trechter in die naar duidelijke afspraken leidt.” Ontwikkelaars en architecten zijn met inspirerende programma-invullingen gekomen. Voor The Bluezone Offices is er bijvoorbeeld het plan voor een tweede Kriterion: een ontmoetingsruimte in een skylobby, geïnspireerd door de originele op het Groothandelsgebouw. En RISE wil de
vooroorlogse grand cafés Loos en Pschor, die zich aan het Hofplein en om de hoek aan de Coolsingel bevonden, weer tot leven wekken. Straks gaat het op en rond het Hofplein weer bruisen – niet van auto’s maar van mensen.
Victor Termijn, Edo Roldan Sanchez, Emiel Arends en Simone Tax
“Rotterdam als gidsstad voor hoogbouw: ‘We leren, innoveren en delen die kennis”
Rotterdam is al 125 jaar bezig met hoogbouw en die lange traditie is te merken. In geen andere Nederlandse stad worden zoveel nieuwe inzichten en innovaties ontwikkeld en meteen toegepast. Vanuit het hoogbouwteam van de gemeente Rotterdam wordt aan de voorkant meegedacht over de stad van morgen.
Emiel Arends (voorzitter van het hoogbouwteam), Simone Tax (stedenbouwkundige en specialist op het gebied van wind in de stad), Victor Termijn (specialist brandveiligheid) en Edo Roldan Sanchez (expert op het gebied van afval en beheer) vertellen hoe zij bijdragen aan een betere, leefbare en veilige hoogbouwstad.
“We hebben als stad veel geleerd. Soms door schade en schande”, begint Arends. “Hoogbouw is nog vrij jong in Nederland. We wonen pas sinds de jaren negentig echt op grote schaal in torens boven de honderd meter. Rotterdam was er van alle steden als eerste bij en is sindsdien gidsstad geworden.”
Die voortrekkersrol zie je terug in beleid en praktijk. Arends: “Onze eerste hoogbouwvisie kwam in 2000. Dat ging toen vooral over mobiliteit, beeldkwaliteit en skyline. Inmiddels zitten we veel dieper in het functioneren van gebouwen: wind, brandveiligheid, afval, sociale veiligheid. Andere steden kijken naar ons. Wat wij ontwikkelen aan kennis en richtlijnen, wordt vaak landelijk overgenomen.” Integraal
Wat Rotterdam volgens de vier experts uniek maakt, is de integrale manier van werken. Termijn: “In het hoogbouwteam zitten mensen vanuit verschillende disciplines. Van brandveiligheid tot afval, van wind tot ondermijning. Daardoor kunnen we in een vroeg stadium meedenken. En dat voorkomt veel problemen later in het proces.”
Arends vult aan: “We hebben al meerdere keren torens zien stranden omdat essentiële zaken, zoals toegang voor hulpdiensten of ruimte voor installaties, te laat werden meegenomen. Wat wij doen, is in een heel vroeg stadium advies geven. Soms leidt dat ertoe dat een plan niet doorgaat. Maar dat is
vaak beter dan miljoenen investeren in iets wat niet uitvoerbaar is.”
Die vroegtijdige betrokkenheid bespaart tijd en geld. Roldan Sanchez: “Afval is bijvoorbeeld zo’n onderwerp dat vaak pas laat in beeld komt. Dan blijkt er ineens geen ruimte te zijn voor voldoende opslag of inzameling, en dan moet je gaan schuiven met functies of voorzieningen. Als wij eerder aan tafel zitten, kunnen we het gebouw daar veel beter op inrichten.”
‘We hebben al meerdere keren torens zien stranden omdat essentiële zaken, zoals toegang voor hulpdiensten of ruimte voor installaties, te laat werden meegenomen.’
- Emiel Arends
Wind, afval, veiligheid
Wind, afval en veiligheid lijken voor buitenstaanders soms randzaken, maar ze zijn medebepalend voor het ontwerp. Tax: “Wind is een essentieel onderdeel van het ontwerp. Als je dat pas in het definitieve ontwerp onderzoekt, is het vaak te laat. Dan krijg je lapmiddelen, zoals grote luifels, of onbruikbare pleinen. Door in een vroeg stadium het gebouwvolume slim te positioneren en vormgeven, kun je juist een prettig klimaat op straatniveau creëren.”
Ook brandveiligheid heeft grote impact, zegt Termijn. “Bij torens boven de 70 meter gelden aanvullende eisen. En boven de 200 meter zijn er in Nederland zelfs helemaal geen regels. Die hebben wij als Rotterdam samen met de veiligheidsregio zelf ontwikkeld.”
Een gebouw van 250 meter vraagt om een commandoruimte voor de brandweer, een sprinklerinstallatie met watertanks, en vluchtvoorzieningen die ruimte kosten. “Dat gaat direct ten koste van commerciële of sociale functies in de plint. Dan krijg je spanningen tussen techniek en leefbaarheid.”
Sociale kwaliteit
Waar eerder vooral naar techniek en beeld werd gekeken, is er nu steeds meer aandacht voor sociale kwaliteit. Lotte de Vries doet daar onderzoek naar namens het hoogbouwteam. De Vries: “Als je 500 mensen in een gebouw huisvest, creëer je eigenlijk een buurt. Dan moet je ook nadenken over hoe mensen elkaar kunnen ontmoeten. Smalle corridors zonder daglicht of plekken om even te blijven staan, werken ontmoeting tegen.”
Tax: “We willen juist spontane en georganiseerde ontmoetingen mogelijk maken. Dat kan met bredere galerijen, gedeelde voorzieningen zoals een hobbyruimte of logeerkamer, en een goede overgang van woning naar straat.” Een goed voorbeeld is de Maasbode. Arends: “Daar hebben ze de kern van het gebouw aan de zijkant gelegd, waardoor
woonerfjes ontstonden op hoogte. Alsof je een straat opstapelt.” Ook CasaNova en de Muse aan de Wijnhaven worden genoemd als inspirerende voorbeelden. “Die hebben voorzieningen in de plint, collectieve ruimtes bovenin en slim ingepaste techniek. En ze delen een huismeester. Dat maakt echt het verschil.”
Innovatie
Volgens het team is innovatie onlosmakelijk verbonden met hoogbouw in Rotterdam. Termijn: “We hebben zelf richtlijnen gemaakt voor torens tussen de 200 en 400 meter. Ook zijn we pioniers geweest in geveltesten na de branden in de Grenfell Towers in Londen. Dat beleid is inmiddels overgenomen door het Rijk.”
Op andere thema’s zijn we eveneens in ontwikkeling, zegt Roldan Sanchez. “We onderzoeken nieuwe manieren van afvalinzameling, zoals voedselrestenvermalers. Daarmee kunnen we de zware fractie GFE (groente, fruit en eetafval) op een andere manier afvoeren. Dat levert minder containers op in de buitenruimte, wat beter is voor het straatbeeld en voor het beheer.”
Victor Termijn, specialist brandveiligheid
Edo Roldan Sanchez, expert op het gebied van afval en beheer)
Emiel Arends, voorzitter van het hoogbouwteam
Ook op het gebied van wind neemt
Rotterdam het voortouw. Tax: “We hebben een eigen Handleiding Windhinder en Windgevaar gemaakt, die nu landelijk navolging krijgt. Inmiddels zijn we bezig met het herzien van de Nederlandse norm.”
Geen toren om de toren
Het hoogbouwteam is duidelijk: een toren is nooit een doel op zich. Arends: “Soms adviseren we juist: doe het niet. Of bouw lager. Maar in een bestaande stad heb je soms weinig alternatieven. Je wilt verdichten zonder bestaande structuren of cultuurhistorie te schaden. Dan biedt hoogbouw uitkomst.”
Tax: “En als je het goed doet, kun je zelfs CO₂ besparen. Het gebouw zelf is intensief, maar het gebruik is veel efficiënter. In de stad hebben mensen minder auto’s nodig, lopen ze meer en kunnen we bestaande infrastructuur benutten. Dus per woning en op de lange termijn is de milieubelasting vaak juist lager.”
Toekomst: hoger en beter De toekomst van hoogbouw in Rotterdam wordt niet alleen hoger, maar ook beter, denken de teamleden. “We gaan naar hogere gebouwen, maar ook richting
Simone Tax, stedenbouwkundige en specialist op het gebied van wind in de stad
biobased bouwen, hybride constructies, en meer sociale duurzaamheid,” zegt Termijn. “Dat vraagt om voortdurende kennisontwikkeling.”
En dat is precies wat het hoogbouwteam blijft doen. Aan de voorkant integraal kijken naar nieuwe hoogbouwinitiatieven. Niet alleen om risico’s te vermijden, maar vooral om samen met marktpartijen betere gebouwen en buurten te maken. Arends: “Wonen op hoogte is in Rotterdam een bijna vanzelfsprekend gegeven op sommige plekken en met een hoge mate van woontevredenheid, zo bleek uit een onderzoek twee jaar geleden. Maar we zijn nog lang niet uitgeleerd. Nieuwe hoogbouw moet met de lessen uit het verleden én de trends en innovaties, leiden tot nog betere gebouwen.”
‘Wind is een essentieel onderdeel van het ontwerp. Als je dat pas in het definitieve ontwerp onderzoekt, is het vaak te laat.’
- Simone Tax
Urias Santos Bakker, Nanne de Ru en Cor Lecker Havensteder, RED Company en Bewonersvereniging Delftse Poort
“Verdichting
aan Hofplein door bijzondere samenwerking vastgoedontwikkelaar, gemeente, woningcorporatie en bewoners”
Cor Lecker en Urias Santos Bakker met op de achtergrond Pompenburg en het monument Nieuwe Delftse Poort
Vastgoedontwikkelaar RED Company had een plan: Drie nieuwe torens met bijna 1500 woningen bouwen op de locatie Pompenburg-Doelstraat aan het Hofplein in Rotterdam, genaamd RISE. De uitdaging: Woningcorporatie Havensteder is eigenaar van het gebouw met 226 sociale huurwoningen die door vele mensen met veel plezier bewoond worden. Door de huidige bewoners voorop te stellen en actief te laten participeren is het plan nu concreet.
“Rise is een van de grootste en meest impactvolle projecten binnen Havensteder op dit moment”, vertelt Urias Santos Bakker, directeur Onderhoud en Ontwikkeling bij Havensteder, vanuit een kantoor op de bovenste etage van Pompenburg. Met uitzicht op het stadhuis, de Coolsingel en het Hofplein is dit een prachtige plek in hartje Rotterdam. “Toen RED Company met hun plan bij ons aanklopte hebben we daar lang over moeten nadenken. Omdat wij als sociaalmaatschappelijke organisatie zowel onze huurders als de vele woningzoekenden belangrijk vinden, waren we alleen bereid om in het plan mee te gaan onder een aantal strikte voorwaarden.”
Participatie door bewoners “Voorwaarden zijn bijvoorbeeld dat er minimaal evenveel sociale huurwoningen terugkomen en dat de huidige bewoners moeten kunnen terugkeren. Daarnaast moeten de huidige bewoners er zelf ook achterstaan.” Veel bewoners van Pompenburg wonen al tientallen jaren in het complex, waarvan enkelen zelfs al sinds de oplevering in 1983. Hun belangen worden behartigd door bewonersvereniging Delftse Poort, onder leiding van Cor Lecker. “Ik heb de taak van voorzitter in 1995 op me genomen”, aldus Cor. “Sindsdien hebben we meerdere projecten met Havensteder opgepakt, waarbij we er samen altijd goed uitkwamen. Als bewonersvereniging staan wij open voor plannen en ontwikkelingen, maar het belang van de bewoners staat altijd voorop.”
“Als woningcorporatie beseften wij dat dit geen fijn bericht zou zijn”, vervolgt Urias. “We snappen dat we hiermee het leven van de mensen overhoopgooien, maar omdat er een enorme woningnood is, zou dit plan met meer dan 1100 extra appartementen bijdragen aan de oplossing ervan. Een
andere voorwaarde richting RED Company is het zonder kosten omruilen van oude naar nieuwe woningen. Uiteindelijk komen er 299 nieuwe sociale huurwoningen terug, dus dat zijn er 73 meer dan nu.”
‘Toen RED Company met hun plan bij ons aanklopte hebben we daar lang over moeten nadenken.’
Sociaal plan
“Om de bewoners zoveel mogelijk te ontzorgen hebben we samen met RED Company en de bewoners een sociaal plan geschreven. Omdat de belangen voor de bewoners zo groot zijn was het een lang en uitvoerig traject en ging het er soms pittig aan toe. Toch was het altijd constructief en kwamen we steeds weer een stap verder. Zo hebben de bewoners bijvoorbeeld meegedacht bij de indeling van de
Nanne de Ru met de maquette van RISE
woningen en zijn we met RED Company overeengekomen dat alle bewoners naast een verhuisvergoeding ook gratis verhuisservice krijgen.”
‘Als bewonersvereniging staan wij open voor plannen en ontwikkelingen, maar het belang van de bewoners staat altijd voorop.’
hoeven zoveel mogelijk bewoners maar één keer te verhuizen. Helaas geldt dit niet voor 56 bewoners. Deze bewoners kunnen intern verhuizen naar het andere deel, of tijdelijk verhuizen naar de nieuwgebouwde Cooltower, even verderop in het Baankwartier. RED Company heeft daar namelijk speciaal voor hen huurappartementen gekocht. Daarmee gaat de tijdelijke verhuizing niet ten koste van de sociale voorraad. Zodra onze nieuwe woontoren gereed is, verhuizen deze bewoners daarheen, en kan het andere deel gesloopt worden. Voor alle bewoners geldt dat zij ook met urgentie kunnen verhuizen naar een andere woning. In de ontwikkeling RISE is het uitgangspunt van Havensteder dat we bewoners informeren, betrekken en begeleiden. We leveren maatwerk en ontzorgen. We pakken de bewoners op en laten ze pas weer los als ze allemaal veilig op hun nieuwe plek geland zijn.”
“Een deel van het oude Pompenburg zal eerst gesloopt moeten worden om ruimte te maken voor de bouw van de nieuwe woontorens, terwijl het andere deel voorlopig blijft staan. Door slim te faseren
Nanne de Ru is oprichter en eigenaar van architectenbureau Powerhouse Company en vastgoedontwikkelaar RED Company en sinds 2018 met het plan actief. “We hebben inderdaad veel overleg gehad en daarbij een goede professionele samenwerking ervaren. Met RISE willen wij een voorbeeld creëren hoe je in binnenstedelijk gebied verdicht, een meerwaarde biedt voor de stad én maximaal voor de bewoners zorgt. Het moet namelijk voor iedereen een goed project zijn.”
Voor elke Rotterdammer
Behalve de geplande 1477 woningen bestaat het complex straks uit meer dan alleen appartementen. “In het blok onder de woontorens komen kantoren, maar bijvoorbeeld ook een hotel, gezondheidscentrum met huisartsenpost, kinderdagverblijf, een enorme fietsenstalling voor bijna 5000 fietsen, ruimte voor scootmobielen, 80 parkeerplaatsen voor auto’s, mooie daktuinen en prachtige uitzichten rondom. Rotterdam is een stad met een mix aan mensen. Daarom kan elk type
Skyline nacht
Rotterdammer straks een plek vinden in de woontorens, want er komen woningen van sociale huur, middeldure huur en het hogere segment. Sommige mensen waren bang dat het yuppentorens zouden worden, maar dat is dus echt niet zo. De helft van alle woningen valt namelijk in de categorie betaalbare woningen, en dat vind ik ook juist heel gaaf. De gemeente wil dat het Hofplein een parkachtige omgeving wordt, waarmee de beroemde fontein eindelijk weer bereikbaar wordt. Daarmee krijgt het Hofplein weer nieuw elan en wordt het een aantrekkelijke plek om te wonen, maar ook om te bezoeken.”
Planning
“De eerste fase van het project bestaat uit de bouw van de 147 meter hoge Coolsingeltoren en de 286 meter hoge Hofpleintoren. Vervolgens wordt de 156 meter hoge Weenatoren gebouwd. Inmiddels is het vergunningstraject bijna afgerond. We hopen de eerste twee torens over 1 à 1,5 jaar te kunnen gaan bouwen en dat de bewoners er over 4 tot 5 jaar in kunnen trekken. Qua wooncomfort gaan zij er trouwen enorm op vooruit, want met energielabels A+++ en A++++ worden de woontorens veel duurzamer en meer geluidsdicht dan het huidige gebouw. Het complete plan zou rond 2032 klaar moeten zijn. Dan staat de hoogste sociale woontoren van heel Europa hier bij ons Rotterdam.”
‘Sommige mensen waren bang dat het yuppentorens zouden worden, maar dat is dus echt niet zo.’
Skyline Coolsingel Powerhouse Company
Model Powerhouse Company
Marco Dekker
De Vries en Verburg bouwt mee aan Coolsingel en RCD
“Wij komen uit de polder, de Rotterdamse mentaliteit ligt ons”
Met drie bouwprojecten levert De Vries en Verburg Bouw een flinke bijdrage aan de stedelijke vernieuwing van hartje Rotterdam. Het familiebedrijf uit Stolwijk is in bijna alle disciplines actief en waagt zich nu met de vertrouwde ontwikkelpartner Provast voor het eerst ook aan hoogbouw. En hoe? Voormalig bankgebouw Coolsingel 93 wordt eerst een stuk afgetopt en vervolgens met acht verdiepingen opgetopt.
Coolsingel 93 werd in 1957 opgeleverd als Bank voor Handel en Scheepvaart. Latere bewoner ABN AMRO liet er begin jaren negentig aan de achterkant een toren aan vast bouwen. Nu wordt het pand in zijn geheel getransformeerd. Daarna zal het met 30.000 vierkante meter vloeroppervlak één van de eerste grootschalige Paris Proof kantoorgebouwen in Rotterdam zijn, zegt Marco Dekker, commercieel directeur van De Vries en Verburg Bouw. Duurzaam bouwen zit het bouwbedrijf inmiddels in de genen. “We waren de eerste aannemer die zich aansloot bij Duurzaam Gebouwd en we hebben 13 BREEAM-experts in huis. Tien jaar geleden leverden we voor Schiphol Real Estate het eerste multi-tenant Transport gebouw in Europa op met zowel een BREEAM- als een LEED-certificaat.”
Paris Proof bouwen kent twee verschillende prestatieonderdelen: energie en materialisatie, legt Dekker uit. “Certificeren op beide onderdelen tegelijk komt nog niet vaak voor. Voor het laboratoriumgebouw BioPartner Center 5 op het Bio Science Park in Leiden konden we dat wel realiseren. Dat lukte doordat we de staalconstructie konden demonteren en hergebruiken uit de sloop van een nabijgelegen school. Ook andere materialen zijn circulair hergebruikt en ook weer demontabel, dus circulair, toegepast.”
Natuursteen vergruisd Het hoogbouwdeel van Coolsingel 93 wordt eerst zowel binnen als buiten nagenoeg tot op het betoncasco gestript. En ook bij dit project wordt materiaal hergebruikt. De afkomende natuurstenen gevelelementen worden vergruisd. Het granulaat hiervan wordt in de nieuwe gevelelementen toegepast. “De nieuwe elementen zijn veel dunner en lichter dan de natuurstenen elementen, waar bovendien geen isolatie achter zat. Dankzij de lichtere gevels
inclusief hoogwaardige isolatie kunnen we het gebouw een stuk optoppen.” De toren is samengesteld uit drie bouwvolumen van verschillende hoogtes tot maximaal 23 verdiepingen. Het middelste volume is volledig uitgevoerd met een glasvliesgevel.
Deze zogenaamde waterval krijgt een nieuwe glasvliesgevel met toepassing van isolatieglas.
Eerste worden alle lagen boven de 18e verdieping gesloopt. Vervolgens worden er op basis van een gezamenlijke staalconstructie weer acht verdiepingen bovenop geplaatst tot een maximale hoogte van 99 meter.
WKO
Het exterieur van het laagbouwdeel –zes verdiepingen – is gemetseld met een zandkleurige baksteen in combinatie met natuursteen in plint, vensters en ornamenten. Dit blijft ongewijzigd. De bouwer neemt het interieur wel flink onder handen, waarbij enkele waardevolle sierelementen uiteraard gespaard blijven. Bovenop het laagbouwdeel zet De Vries en Verburg een dakopbouw met glasvliesgevel waarmee een transparante lunchruimte ontstaat. ABN AMRO huurt de onderste zes verdiepingen van zowel de laag- als de
EDGE Coolsingel 75 Rotterdam.
NUDUS.
hoogbouw. Verwarming (en koeling) van het totaal verbouwde en gerenoveerde multi-tenant kantoorgebouw gebeurt met een WKO-installatie.
‘Coolsingel 93 zal één van de eerste grootschalige Paris Proof kantoorgebouwen in Rotterdam zijn.’
Bouwteam
Coolsingel 93 is De Vries en Verburg gegund in bouwteam tezamen met opdrachtgever AXA Investment Managers, ontwikkelaar Provast en Paul de Ruiter Architects. “Van onze totale omzet van ca. 400 miljoen euro doen we zeventig procent in bouwteam en dertig procent uit aanbestedings projecten”, zegt Dekker. En laat het direct naast Coolsingel 93 gelegen project, EDGE Coolsingel, inderdaad via aanbesteding in de opdrachtenportefeuille van het Stolwijkse bouwbedrijf terecht zijn gekomen. Waarbij het trackrecord met duurzaam bouwen meetelde naast de hoofdcomponent prijs.
EDGE
Het nieuwe kantoorpand EDGE komt op de plaats van een gesloopt winkelkantoorpand uit de wederopbouwperiode. Het vijflaagse gebouw zat in de breedte naadloos ingepast tussen Coolsingel 93 en kantoorgebouw Holbeinhuis (op nummer 65). In de winkelplint was decennialang boekhandel De Slegte gevestigd. Op dezelfde footprint komt verdeeld over 11 verdiepingen 15.200 m2 kantoorvloer, 5.500 m2 co-working ruimte en 800 m2 horeca. De sterk transparante gevel aan de Coolsingel wordt geconstrueerd met een robuust houten raamwerk. Achter de horizontaal gelede gevel komt een vide van zeven lagen hoog; de eerste zes verdiepingsvloeren worden aan deze zijde eveneens door houten kolommen en liggers gedragen. “Fantastisch mooi, de houttoepassingen in de vide”, zegt Dekker. “Hout is duurzaam, maar het geeft ook sfeer. Hout ademt. In ons eigen kantoor ervaren we dat zelf ook.” Net als in de oude situatie krijgt de plint weer een comfortabele luifel. Eén van de nieuwe huurders van het multi-tenant kantoorgebouw wordt de redactie van het AD.
Separate projecten
Met Edge Development als opdrachtgever, NUDUS als architect en de verschillende opdrachtvorm zijn Coolsingel 93 en EDGE voor De Vries en Verburg echt separate projecten, vertelt Dekker. Bij de aanbesteding heeft het naast elkaar liggen geen rol gespeeld. Een voordeel is wel dat het EDGE-project gebruik kan maken van de logistieke voorbereiding voor Coolsingel 93. De twee bouwplaatsen hebben dezelfde toegang aan de Aert van Nesstraat. Toch is er op vlak van duurzaamheid wel degelijk sprake van synergie tussen de twee projecten, vertelt de commercieel directeur. De twee kantoorgebouwen delen de WKObroninstallatie. Beide gebouwen hebben, deels via verschillende maatregelen, dezelfde duurzaamheidsscore: BREEAM-NL Excellent. Het operationele energieverbruik blijft beperkt tot 25 kWh/m²/jr.
The Bluezone Offices Rotterdam.
The Bluezone Offices
Langs het spoor aan de Schiestraat is het derde project van De Vries en Verburg in Rotterdam Centrum in voorbereiding. De deelname aan deze ontwikkeling van 47.000 m2 onder de naam The Bluezone Offices gebeurt weer in bouwteam, samen met opdrachtgever LSI Ontwikkeling en architect MVRDV. Het multifunctionele gebouw bestaat uit een commerciële plint, dertien kantoorlagen en een 3-laagse ondergrondse parkeergarage. De bouwmassa is opgedeeld in vier gebouwdelen met heel veel variatie in de materialisatie, kleur en opbouw van de gevels. De duurzaamheidsambitie voor dit project is een BREEAM-NL Excellent- en WELL Platinum certificering. Het WELLcertificaat heeft betrekking op maatregelen en voorzieningen die het welbevinden en de gezondheid van de gebruikers van een gebouw bevorderen. De ontwikkelfase van The Bluezone Offices loopt nog. Dekker verwacht dat de bouw in 2026 kan beginnen.
Onderhoudsplan
Bij uitstek in bouwteam, maar waar mogelijk ook bij aanbestedingen, draagt De Vries en Verburg onderhoudsgerichte oplossingen aan. “Je weegt voor de bouw al mee hoe onderhoudsgevoelig materialen en technieken zijn en daarbij let je ook op losmaakbaarheid. Bij de oplevering bieden we meteen een onderhoudsplan en een servicecontract aan. We blijven daarmee graag aan de klant verbonden. Ook dat hoort bij circulair bouwen.”
Dat alle drie de projecten in het centrum grote kantoorgebouwen zijn, is geen toeval. De Vries en Verburg is in vrijwel alle segmenten van de bouw actief, zegt Dekker, zoals woningen, zorgvastgoed, winkels, hotels, distributiecentra, bouwmarkten en industriële bouwwerken. “Sinds corona zijn kantoren even buiten beeld geweest; er was jarenlang weinig vraag naar. Nu is er echter een duidelijke omslag zichtbaar, mede ingegeven door de urgentie om duurzame en inclusieve werkomgevingen te creëren in lijn met de Sustainable Development
Goals. Actief zijn in veel verschillende segmenten is afwisselender en daarom uitdagender voor onze medewerkers. We hebben wel onze specialisten, maar die kunnen ook op andere projecten ingezet worden.”
Vaders en zonen
Met drie grote projecten in hartje stad timmert het bouwbedrijf uit de Krimpenerwaard flink aan de weg in het Rotterdamse. “Wij zijn mensen uit de polder, de Rotterdamse mentaliteit ligt ons. Met elkaar zetten we de schouders eronder. Dus geen 8 tot 4-mentaliteit, je komt je afspraken na en je levert kwaliteit.”
De Vries en Verburg is een echt familiebedrijf, dat dit jaar het 40-jarig jubileum viert. “Bij ons werken dertien vaders en hun zonen, en we hebben zelfs zes broers werkzaam. De uitvoerder van Coolsingel 93 en die van EDGE zijn bijvoorbeeld broers. Zelf ben ik al weer 33 jaar in dienst. Hiërarchie kennen we niet, want ik mag dan commercieel directeur zijn, tweehonderdtwintig mensen doen het echte werk. Ik kan voor de klant een mooi verhaal houden, maar de jongens moeten het waarmaken. En dat doen ze! Onze klanttevredenheid is 8.3, daar zijn we trots op. We hebben gewoon een supermooi bedrijf.” Coolsingel.93 Rotterdam.w
Hoe ontwerp je een verticale stad in het hart van Rotterdam?
Hart010 is een ambitieuze gebiedsontwikkeling rondom station Beurs. Samen met Mecanoo en projectontwikkelaar Local werken we aan de 185 meter hoge Westblaaktoren: een icoon in wording.
Met InForm, ons intelligente en visuele ontwerpplatform, vertalen we complexe randvoorwaarden naar duizenden slimme ontwerpopties. Zo ontwerpen we sneller, beter én duurzamer zodat we onze steden een gezond leefklimaat kunnen geven.
Meer InForm-atie
Pim Peters | IMd Raadgevende Ingenieurs
“De kunst van het construeren”
Van borstklopperij houdt Pim Peters niet. Hij praat liever over de meerwaarde van bouwkundig constructeurs tijdens vastgoedontwikkelingen in het algemeen. Toch heeft hij met IMd Raadgevende Ingenieurs iets belangrijks gedaan voor de bouwwereld. In 2013 lanceerden zij het zogenaamde donorskelet, waarbij onderdelen uit een bestaand bouwwerk als hergebruikte elementen worden ingezet in nieuwbouw.
“Toen ik in 1999 bij Ingenieursbureau Molenbroek en Van Driel in dienst kwam vond ik het vakinhoudelijk een zeer goed ingenieursbureau, maar mijn collega Remko Wiltjer en ik vroegen ons af hoe we meer bekendheid in de markt konden creëren. We moesten ons verdiepen. Puur specialiseren in slimme, efficiënte constructies die verschillende belangen, uitgangspunten en ambities met elkaar verbinden. Wij noemen dat ‘De kunst van het construeren’. Uiteindelijk hebben wij de club samen voortgezet als IMd Raadgevende Ingenieurs.”
Ondanks dat het ingenieursbureau verschillende expertises binnen het constructief ontwerpen heeft wordt Pim persoonlijk het meest enthousiast van duurzaam construeren. “Meer dan 15 jaar terug hielden wij ons al serieus bezig met duurzaamheid. Toen ging dat vooral over hoe het energieverbruik beperkt kan worden. Vervolgens werden we ons bewust hoeveel impact de constructie van een gebouw op het milieu heeft. Die is groot! Sindsdien hebben wij het dus niet meer alleen over de energietransitie, maar vooral over de materiaaltransitie.
Duurzaam construeren
“Bij duurzaam construeren van nieuwbouw zien wij drie stappen, waarbij je stuurt op milieulast en CO2-impact. Allereerst bekijk je of je bestaande gebouwen of delen ervan een nieuwe functie kunt geven, waarbij de capaciteit van de bestaande constructie zo goed mogelijk wordt ingezet. Moet er toch gesloopt worden? Dan onderzoek je of je delen van de constructie kunt demonteren voor hergebruik in een andere nieuwbouw. Dat is het door ons ontwikkelde donorskeletprincipe. Kies je voor nieuwbouw? Ontwerp dan zo adaptief of remontabel mogelijk. Ik wil andere constructeurs aansporen om daarover vaker na te denken en ervoor te zorgen zo snel mogelijk nauw betrokken te raken bij het ontwerpen van een gebouw. Maar die oproep geldt
ook voor opdrachtgevers en architecten. Een voorbeeld hiervan is het project De Kaai, op het voormalige terrein van de margarinefabriek hier vlakbij. Dat wordt getransformeerd tot een nieuwe woon-, werk- en beleefplek met ongeveer 1000 woningen. Een deel daarvan blijft in zijn oude glorie bestaan, maar krijgt een andere functie. Van de fabriekshallen die alsnog worden gesloopt worden constructieve elementen geoogst voor hergebruik.”
‘Wij hebben wij het niet meer alleen over de energietransitie, maar vooral over de materiaaltransitie.’
Donorskelet
“Ons pilotproject met een donorskelet was de transformatie van drie winkel- en woonpanden in de Hoogstraat, hier in het centrum van Rotterdam. Hiermee waren we de eerste in Nederland die deze methode toepaste voor een commercieel gebouw. Vooraf hebben we zorgvuldig onderzocht welke stalen balken, die bij de herontwikkeling zouden worden gebruikt, met tweedehands profielen uit andere gebouwen konden worden toegepast. Zo konden we voorkomen dat
Pim Peters op de locatie van project De Kaai
Milieupark+ De HER Rotterdam (c) Jan van der Meijde
het staal gerecycled zou worden, wat veel energie kost. We bekeken natuurlijk ook welke delen beter vervangen konden worden, want de transformatie van een gebouw moet wel financieel haalbaar blijven. Inmiddels hebben we bewezen dat dit in veel gevallen zo is, zoals de nieuwbouw van het Milieupark + De HER, wat hét grondstoffencentrum van de gemeente Rotterdam is. Hier staan hergebruik, onderwijs, creativiteit en ondernemerschap centraal, en is de hergebruikte constructie een mooie inspiratiebron voor de bezoekers.”
“BioPartner 5 was een van de eerste in Nederland opgeleverde ‘Paris Proof’ gebouwen”
‘Ik wil andere constructeurs aansporen om daarover vaker na te denken.’
Paris Proof bouwen
“Ons donorskeletprincipe reduceert een groot deel van de CO2-uitstoot door
het voorkomen van de productie van constructieve elementen, waardoor Paris Proof bouwen haalbaar wordt. De eerste grootschalige toepassing hiervan was voor het project BioPartner 5. Dat is een 6.200 m² groot multifunctioneel centrum op het Leiden Bio Science Park met kantoren, laboratoria en ontmoetingsruimte. Twee derde van de staalconstructie bestaat uit hergebruikt constructiestaal, wat uit een nabijgelegen universiteitsgebouw komt. BioPartner 5 was een van de eerste in Nederland opgeleverde ‘Paris Proof’ gebouwen en heeft hiermee de Nationale Staalprijs 2022 en de European Steel Design Award 2023 gewonnen.”
Donorskelet relatief eenvoudig “Staal is als laaghangend fruit het makkelijkst te oogsten, maar soms zijn zelfs betonnen casco’s te hergebruiken, hoewel dat natuurlijk wel complexer is. Het mooie is dat je als constructeur zo nauw bij de toetsing van die bouwmaterialen betrokken bent, dat je nog zekerder bent van de constructieve veiligheid. En ondanks dat het donorskeletprincipe nog een beetje pionieren is, begint de markt er al aan te wennen. Er worden steeds
meer gebouwen gedemonteerd, waarvan de constructiedelen worden opgeslagen. De levertijd hiervan is dus erg kort, ze zijn goedkoper en er is veel minder energie voor nodig. We merken dat als de architect en de opdrachtgever erin meegaan, dat de bouwer ook meegaat. Het verschil in MPG en CO2 is namelijk dusdanig groot dat het al snel overtuigend is. Natuurlijk moet je er wel slim mee omgaan en deze methode alleen toepassen op projecten die ervoor geschikt zijn, wat in verrassend veel gevallen zo is. En partijen die er eenmaal een keer mee gewerkt hebben zien hoe relatief eenvoudig het eigenlijk is.”
Material driven design
Hergebruik van constructieve elementen klinkt wel erg mooi, maar wat betekent dit voor het ontwerp- en bouwproces? “In plaats van dat een architect een ontwerp maakt en de constructeur als een soort boekhouder allerlei berekeningen maakt, is dit voor de constructeur een enorm leuke puzzel. Die onderzoekt namelijk eerst met de sloper welke elementen opnieuw te gebruiken zijn. Vervolgens kijkt hij samen met de architect hoe die ingezet kunnen worden. Deze manier van material
driven design is precies andersom dan we gewend waren, waarbij de rol van de constructeur steeds belangrijker wordt. Gelukkig worden steeds meer architecten zich hiervan bewust. In mijn studententijd droomde ik ervan om hoge gebouwen te ontwikkelen, maar nu weet ik wel beter: ieder gebouw is leuk. Het is maar net welke meerwaarde je als constructeur biedt. De panden aan de Hoogstraat zijn ook niet enorm groot, maar op dat project kijk ik vol enthousiasme en trots terug.”
Hoogstraat Rotterdam (c) Kees Hummel
DePot
“Giesbers bouwt next level aan de The West Blake”
‘Wij bouwen en renoveren met passie en sociale betrokkenheid”, luidt het motto van de Rotterdamse tak van de Giesbers Groep. Onder andere woningcorporaties vinden in dit bouwbedrijf een betrouwbare en kundige partner voor renovatie-, verduurzamings- en transformatieprojecten waarbij bewoners persoonlijk worden begeleid en ontzorgd. Nieuwbouw pakt het bedrijf evenzeer met passie en kennis aan, met CLT-houtbouw als een specialisme. Een project dat er op dit moment uitspringt is een complexe transformatie en uitbreiding van een kantoorpand aan de Westblaak. Daarvoor haalt het bedrijf alles aan kennis en creativiteit uit zijn mensen.
Giesbers Bouwen en Renoveren houdt kantoor in de Van Nellefabriek. Maar voor een artikel over een bijzonder transformatieproject van het bedrijf zijn adjunct-directeur Renovatie Ewout van Oordt, adjunct-directeur Voorbereiding Evert van der Kleij en adjunct-directeur Nieuwbouw Sylvester de Kam naar
Westblaak 24-32 gekomen. Op een binnenhof aan de achterzijde van het voormalige bankgebouw staan de bouwketen opgesteld. Uit openstaande ramen klinkt het hamerende geluid van klopboren. Een verstaanbaar gesprek is hier lastig. Gelukkig heb je in de Witte de Withstraat een plek op een van de terrassen ‘s morgens nog voor het uitkiezen.
V.l.n.r. Ewout van Oordt, Sylvester de Kam en Evert van der Kleij
Casings
Op de bouwplaats zijn de directieleden al begonnen met hun uitleg wat er met het uit de jaren vijftig stammende gebouw gaat gebeuren. Dat kan nu in een rustigere ambiance worden voortgezet. Een zeer uitdagende bouwkundige ingreep is het versterken van de fundering onder het bestaande pand. Met behulp van casings – stalen buizen – worden door de begane-grond- en keldervloer heen nieuwe funderingspalen geslagen. Door het gat komt in de kelder tijd elijk het grondwater omhoog. “Het is wel even spannend dat het water niet té hoog komt te staan”, zegt Van Oordt. De extra fundering is nodig om het pand met drie lagen op te kunnen toppen, waarbij eerst de terugliggende bovenste laag wordt gesloopt. Als tweede grote ingreep wordt tegen de achtergevel van de oudbouw een nieuwe aanbouw met hetzelfde aantal verdiepingen (acht) gezet, nadat eerste een bestaande lage aanbouw gesloopt is. In opdracht van ontwikkelaar Spacetolive en naar ontwerp van V8 Architects komt straks onder de nieuwe naam The West Blake een appartementengebouw met 98 turnkey studio’s en appartementen uit de transformatie tevoorschijn. Allemaal met afgewerkte vloeren en wanden, voorzien van luxe keuken en badkamer, en met energielabel A+++, samen met BIK Bouw.
Optoppen en aanbouwen van The West Blake gebeurt met een constructie van staal. Alle bouwmateriaal en materieel moet door een poort in de Hartmansstraat de kleine bouwplaats – de spreekwoordelijke postzegel – op de binnenhof bereiken. “We maken op dezelfde kavel een gebouw dat bijna twee keer zo groot is”, zegt
Van Oordt. “Dit is wel het moeilijkste wat je als bouwer tegenkomt qua omgevingsmanagement en qua kennis. Je hebt een paar vakidioten nodig die de opdracht onder hun kussen leggen en met de beste aanpak komen.” Van der Kleij: “Dit is echt next level bouwen.”
Sociaal begeleider
Grote renovatie- of verduurzamings-projecten in opdracht van woning-corporaties is een belangrijke tak van activiteiten van Giesbers Bouwen en Renoveren. Bewonersbegeleiding is daarvan een onmisbaar onderdeel dat Giesbers van a tot z verzorgd. Uit en in verhuizen als dat nodig is, overlast beperken en helpende handjes bieden tot aan het afhalen van de gordijnen aan toe. “Naast de uitvoerder die zich met de stenen bezighoudt zit dan de sociaal begeleider die de mensen helpt het proces zo aangenaam mogelijk door te komen.” In Rotterdam nam Giesbers onder meer een wooncomplex met 254 woningen aan de
Renovatie 246 appartementen Sint Janshaven in Rotterdam
Transformatie the Westblake in Rotterdam
Moodz: 31 stadswoningen Rotterdam voor de ontwikkelcombinatie
Leyten / Stebru
‘Je hebt een paar vakidioten nodig die de opdracht of een project onder hun kussen leggen.’
Bouwteam
Naast verduurzamen, renoveren en transformeren vult nieuwbouw ongeveer de andere helft van de opdrachtportefeuille van Giesbers. In Rotterdam betreft dat onder meer 31 stadswoningen in deelplan Moodz van de gebiedsontwikkeling ZOHO (Zomerhofkwartier). Een ander voorbeeld is project Stadshart Hoogvliet in opdracht van corporatie Woonbron. Daarbij gaat het om in totaal 105 duurzame appartementen, waarvan 85 sociale huur en 20 middenhuur. Deze opdracht wordt in bouwteam uitgevoerd, vertelt De Kam. “Een vorm die de voorkeur heeft boven een traditionele aanbesteding. Je praat veel makkelijker met elkaar. Maar het is niet zo dat de opdracht daarmee een gelopen race is, want je moet nog steeds zorgen voor een bouwplan binnen budget en afgesproken kaders. Zo niet, dan kunnen partijen alsnog afscheid van elkaar nemen. De bedoeling is uiteraard om samen iets te ontwikkelen wat binnen budget past.”
Sint Janshaven in Rotterdam onder handen. In de buurt Hoge Kampen werden in opdracht van Hef Wonen 360 sociale huurwoningen verduurzaamd. In Ommoord renoveerde Giesbers vier ERA-flats met in totaal 700 woningen in opdracht van Woonstad Rotterdam. Bij verduurzamingsopdrachten zet de bouwer zijn eigen Verduurzamingsversneller in: een beslis- en configuratietool om af te wegen welke maatregelen en oplossingen het beste passen en haalbaar zijn.
20 appartementen in CLT in Noordwijkerhout
Volgens Van Oordt zijn de voordelen van werken in bouwteam voor beide partijen veelal klip en klaar. “Je stelt bouwcapaciteit zeker voor de opdrachtgever. En vaak vind je optimalisaties waar je bij het uitschrijven van een aanbesteding niet aan zou denken. Voor Stadshart Hoogvliet zagen wij met een paar slimmigheden de mogelijkheid om meer appartementen toe te voegen. Voor de opdrachtgever is dat grote winst, voor ons in de uitvoering maakt het niet veel uit.” Van der Kleij: “Ander voorbeeld: voor een project vinkt een duurzaamheidsadviseur een douche-wtw aan. Maar dat is voor een bescheiden doucheruimte een grote installatie die de bewegingsvrijheid nogal beperkt. Daar kunnen wij in bouwteam op wijzen en een andere duurzamesoplossing aandragen.” De Kam: “Het plan wordt er gewoon beter van.”
Neemt niet weg dat Giesbers ook aan gewone aanbestedingen deelneemt. “De vraag is dan anders, je speelt met elkaar een ander spel”, zegt De Kam. “Wel geldt dat je een aanbesteding niet louter op prijs wint, je hele bouwplan moet overtuigen.” wVan Oordt: “Het gebeurt wel eens dat de stukken niet kloppen, maar net zo vaak is alles prima in orde en kun je bouwen wat er opgegeven staat. Al aarzelen we ook dan niet om optimalisaties voor te stellen.”
Aangenaam Hout
Een specialisme waar Giesbers zich snel in heeft ontwikkeld is CLT-houtbouw. Een project in die categorie is het Paviljoen in den Houte in Noordwijkerhout: een appartementsgebouw
gebouwd in hout bestaande uit 17 luxe appartementen en 3 penthouses. Zo is er ook de Boomhof in Leiden: een circulair, biobased, houten woongebouw met 45 koopappartementen voor vitale senioren in combinatie met een kinderdagverblijf plus buitenschoolse opvang op de begane grond.
Aan de Rembrandtweg en Hobbemastraat in Ridderkerk gaat Giesbers een innovatief houtbouwconcept ten uitvoer brengen. 91 verouderde portiekflats worden tot op de fundering afgebroken. Hier bovenop worden inCLT 105 portiekwoningen – moderne driekamerappartementen van 62 tot 68 m2 – teruggebouwd. Met het concept Aangenaam Hout biedt Giesbers een duurzame oplossing voor verouderde portiekwoningen, waarvoor verduurzaming geen optie is. Tegelijk is het concept uitstekend geschikt voor inbreidings- en verdichtingslocaties. Het concept voorziet in een volledig prefab opgebouwde houten draag-, gevel- en vloerconstructie en met prefab badkamer en installatieruimte. Tot de meerdere pluspunten behoren de lichte constructie, de korte bouwtijd en de lage CO2-afdruk. Met houtbouw gaan nu grotere stappen worden gezet, zien ze bij Giesbers. Opdrachtgevers en vergunningverleners krijgen er meer ervaring mee. Het kennisniveau neemt toe.
Trebbe
Giesbers Bouwen en Renoveren is onderdeel van de Giesbers Groep Ontwikkelen en Bouwen, met naast Rotterdam vestigingen in Wijchen en Nieuwegein. De Giesbers Groep zelf is sinds 2018 weer opgenomen in de Trebbe Groep. “Als Giesbers Bouwen en Renoveren zijn wij een kleine speler binnen het grote kaptaalkrachtige concern”, zegt Van Oordt. “Maar dankzij die Trebbe-garantie krijgen wij opdrachten die we op onszelf minder makkelijk zouden verwerven. En ja, binnen het concern zijn wij wel die Rotterdammers. Daar komen ze weer met een verhaal!, dat hoor je wel.”
Aangenaam thuis
Betrouwbaar zijn, aangename persoonlijke verhoudingen zowel binnen het bedrijf als naar buiten met klanten en bewoners – bij de Rotterdamse bouwer vatten ze die houding samen onder het motto ‘Giesbers, een aangenaam thuis’. “Natuurlijk stapelen wij stenen en hebben we het over techniek”, legt Van der Kleij uit. “Toch gaat het voor ons vooral om het maken of verbeteren van nieuwe, veilige, leefbare, duurzame plekken voor mensen. Zodat je iets oplevert waarbij je als team omkijkt en trots bent.”
Van Oordt: “En een ingewikkeld appartementencomplex zoals The West Blake hier, daar gaan bij ons de harten sneller van kloppen. Daarin kunnen we onze toegevoegde waarde kwijt. Zo’n uitdaging is gewoon leuk.”
Commerciële ruimten en appartementen
CLT-project Boomhof in Leiden
Verduurzaming 360 portiekwoningen Hoge Kampen in Rotterdam
Wim Verdouw en Carluccio Witstok RIDGE over hoe ze met hun no-nonsensementaliteit diverse projecten binnenhalen
“Mouwen
opstropen en gáán”
Ontwikkelbedrijf RIDGE deinst nergens voor terug. Of het nu gaat om een transformatieproject in het hart van Rotterdam of een ontwikkelproject voor 2.800 woningen: met hun mentaliteit krijgen ze het voor elkaar. In dit artikel nemen senior projectontwikkelaar Carluccio Witstok en directeur Wim Verdouw je mee achter de schermen. Ze vertellen over hun aanpak en lichten verschillende projecten toe, zoals het Brainpark in Rotterdam.
Met Veenendaal als thuisbasis en een dependance in Rotterdam is RIDGE snel en flexibel inzetbaar. “In 2002 ben ik voor mezelf begonnen, eerst met een bedrijf in het bouwmanagement en de architectuur, en vanaf 2014 met een focus op projectontwikkeling,” begint Verdouw. “Projectontwikkeling begon in de private zorgsector, maar breidde zich al snel uit naar wonen met zorg én wonen.” Verdouw en Witstok richten zich in de regio’s Veenendaal en Rotterdam voornamelijk op conceptontwikkeling, terwijl de overige vijf teamleden zich bezighouden met projectontwikkeling. “Conceptdenkers moeten een beetje opportunistisch en visionair zijn,” zegt Verdouw. “Onze ontwikkelaars houden ons met beide benen op de grond. Maar eerlijk is eerlijk: wie altijd binnen de lijntjes kleurt, komt nergens.”
Het ontwikkelbedrijf combineert concept- en projectontwikkeling onder één dak. “Eerst spotten we geschikte locaties, een stuk of 25, en brengen we de mogelijkheden in kaart. Vaak blijft daar een kleine selectie van over om serieus te overwegen. Ons netwerk helpt enorm bij het vinden van locaties, want we hebben in ons focusgebied overal ogen en oren. Het hebben van een visie en het ‘door zaken heen kijken’ is een voorwaarde.
‘Eerlijk is eerlijk: wie altijd binnen de lijntjes kleurt, komt nergens.’
Avond impressie project Brainpark Rotterdam
Soms horen we van anderen: ‘Waarom ben ik hier niet opgekomen?’,” lacht Witstok. “Als we op basis van onze visie een haalbaar project voor ons zien, leggen we het vast en betrekken we stakeholders, zoals de gemeente, om draagvlak te creëren voor onze ideeën op de gewenste locatie. Staat het concept? Dan regelen we alles van A tot Z - of beter gezegd: tot het moment dat de eerste steen wordt gelegd. We zorgen voor afzet in de markt, een omgevingsvergunning én de realisatie van het project door een aannemer.”
‘We regelen alles tot het moment dat de eerste steen wordt gelegd.’
Projecten onder de loep
Bij RIDGE richten ze zich vaak op binnenstedelijke locaties waar gesloopt moet worden om plaats te maken voor nieuwbouw. “Onze agenda vult zich met verschillende grootschalige projecten, die allemaal een ander conceptueel uitgangspunt hebben. Zo mochten we ons buigen over projecten in Capelle aan den IJssel, Krimpen aan den IJssel, Schiedam en Rotterdam-Zuid,” vertelt Verdouw.
“Een mooi voorbeeld van een project in de realisatiefase is het Brainpark-project bij de Erasmus Universiteit in KralingenOost. We verkochten het aan Greystar, schakelden Kraaijvanger in als architect en haakten WAAL Bouw aan als aannemer. Het is best bijzonder dat we zo’n project als relatief kleine partij mogen oppakken. Het bewijst hoeveel je voor elkaar krijgt wanneer je de mouwen opstroopt en ervoor gaat. We zijn er trots op dat, ondanks de uitdagingen op de markt, de bouw van 614 woningen is gestart.” Wanneer mogen we het eindresultaat aanschouwen? “Het eerste kwartaal van 2026,” aldus Verdouw. Met 3.000 studenten- en starterswoningen, een gezamenlijk dakterras, coworking spaces, een bioscoop, muziekstudio én zelfs een skylounge is het een aanwinst voor Rotterdam.
Transformeren en verbeteren
Het team deinst niet terug voor grote nieuwbouwprojecten, maar ook kleinschalige of transformatieprojecten gaan ze niet uit de weg. “Ook die dragen bij aan het verbeteren van de leefomgeving in een stad of dorp.” Denk aan het Short Stay-concept aan de Karel Doormanstraat in Rotterdam, met verblijven van één nacht tot zes maanden. “De ruimte boven Omoda stond leeg, dus begonnen we met brainstormen over een concept.” RIDGE kocht het pand en sloot een overeenkomst met organisatie Bob W. om de verdiepingen voor minimaal 30 jaar te exploiteren. “Zij exploiteren ook voorzieningen in steden als Amsterdam, Londen en Parijs. Projecten die bijdragen aan de levendigheid van een stad.”
Dag impressie project Brainpark Rotterdam
Met voldoende parkeergelegenheid in de buurt, openbaar vervoer op steenworp afstand en een fietsenstalling in de voorziening is de bereikbaarheid uitstekend. “De commerciële plint blijft behouden, maar de vijf verdiepingen erboven transformeren we tot 74 zelfstandige studio’s,” aldus Witstok. “Met een gezamenlijke tuin en een dakterras voor de bovenste verdiepingen.” Verdouw en Witstok verwachten in mei de omgevingsvergunning rond te hebben, waarna de transformatie begint. “Dat duurt ongeveer een jaar, en omdat we niks slopen, besparen we tijd. Zo blijven de gevels grotendeels behouden, maar vervangen we de verouderde beglazing in het kader van verduurzaming. Als alles volgens planning verloopt, steekt Bob W. in de loop van 2026 de sleutel in het slot.”
Schouders eronder en gaan Hoe ziet de toekomst van RIDGE eruit? “Wij blijven wie we zijn: innovatief, gedreven, visionair en onderscheidend als conceptontwikkelaar en projectontwikkelaar. Ons onderscheidend vermogen bouwen we de komende periode steeds verder uit.”
De mannen hebben ambitieuze plannen, maar weten één ding zeker: altijd blijven doorpakken en te allen tijde de schouders eronder zetten. “Het is voor ons heel belangrijk om stakeholders, zoals gemeenten, maximaal bij de processen te betrekken, maar ook om actie te ondernemen.” Hun no-nonsensementaliteit en doorzettersaanpak brengen hen keer op keer verder. “Je neerleggen bij het feit dat alles tegenwoordig klaarblijkelijk lang moet duren, zit niet in ons systeem. Wij hebben als ontwikkelaars in Nederland een gigantische opgave. Laten we onze schouders eronder zetten en er als een team, met alle betrokkenen, alles aan doen om snelheid te maken,” aldus Verdouw.
In uitvoering project
Brainpark Rotterdam
‘Bijzonder dat we als relatief kleine partij het Brainpark-project mogen oppakken.’
Jos Melchers, directeur Gebiedsontwikkeling:
“De stad loopt over van energie”
Bij de ontwikkeling van een stad gaat het niet om de afzonderlijke gebouwen maar om het grote geheel waarin alles zijn plek krijgt. En daarbij moet je ver vooruit kijken en de energie die overal opborrelt in goede banen leiden. Na acht jaar als directeur Gebiedsontwikkeling kijkt Jos Melchers naar de grote lijnen in het complexe stedenbouwwerk van Rotterdam. Met de stadsas Laan op Zuid als een van zijn persoonlijke favorieten.
Grootschalige stedenbouwkundige projecten duren 25 tot 30 jaar en slechts een enkeling is daar beroepshalve van begin tot eind bij betrokken. Jos Melchers komt aardig in de buurt als het gaat over de Wilhelminapier. In dienst van de voormalige projectontwikkelaar MAB
was hij een drijvende kracht achter de ontwikkeling en bouw van De Rotterdam. In deze machtige woon-werkkolos, die eind 2013 gereedkwam, zetelt hij sinds medio 2017 als directeur Gebiedsontwikkeling van de gemeente Rotterdam. En is hij verantwoordelijk voor alle grote ruimtelijke
plannen in de stad. “Gebiedsontwikkeling is een kwestie van een lange adem en geduld, maar ook wel van de drive en het commitment om door te zetten en de doelen vast te houden. Met alle collega’s zijn we zeer gepassioneerd met de stad bezig. En hetzelfde geldt voor de marktpartijen, corporaties en inwoners. De stad loopt over van energie”, zegt Melchers in een gesprek met hem in een vergaderkamer op de veertiende verdieping. Het uitzicht over De Nieuwe Maas, de Erasmusbrug en de skyline is amper halverwege de toren fantastisch.
“Gebiedsontwikkeling is het aan elkaar smeden van de stad. We maken de verbindingen tussen de bouwlocaties en zorgen voor een goede openbare ruimte waar je elkaar kunt ontmoeten. Een goede infrastructuur en openbare ruimte is altijd de sleutel voor een geslaagde gebiedsontwikkeling. Gebouwen zijn daar eigenlijk slechts een verdieping van.
“Je wilt een stad maken zoals een mozaïek of een duizend-stukjes-puzzel: dat het allemaal keurig in elkaar past. En je wilt altijd heel veel. En heel veel tegelijk Maar dat gaat niet, zeker nu niet. Want we zitten in het tijdvak waarin schaarste in hoofdletters geschreven wordt. We moeten kiezen wat wel en niet kan.”
Er is schaarste aan ruimte, geld, arbeidskracht, materialen en netcapaciteit, bedoelt Melchers. Schaarste aan ruimte leidt tot de keuze om de auto ‘een stukje opzij te duwen’ ten gunste van ‘een beloopbare en fietsbare stad’. Dat verkleint meteen ook de CO2-afdruk en verbetert de luchtkwaliteit. Ruimtegebrek zet aan tot mixed-use programmering wat meteen ook noodzakelijk is voor stadse dynamiek. Functiemenging is bovendien nodig om werkgelegenheid te behouden. Onder meer de gebiedsontwikkeling Merwe4Havens mengt wonen en werken. “Dat wordt daar een prachtige combinatie. Wonen en werken mengen zal af en toe best eens wringen, maar er is creativiteit genoeg om de juiste oplossingen te bedenken.”
Tot 2040 vol Een opvallende keuze die Rotterdam maakt is om nieuwe hoogbouwinitiatieven –boven de zeventig meter – voorlopig even in de wachtkamer te zetten. “Hoogbouw behoort tot het DNA van Rotterdam. De skyline is prachtig. Maar hoogbouw is per definitie duurder dan niet-hoogbouw. Je kunt het niet faseren en bent er van initiatief tot oplevering zo vijftien jaar mee bezig. Hoogbouw is ook minder flexibel. De financiering is ingewikkelder. En er zijn minder bedrijven die het kunnen bouwen, wat de prijs verder opdrijft. Kortom, omdat we de woningbouw willen versnellen en betaalbaar wonen belangrijk vinden, hebben nieuwe hoogbouwinitiatieven nu even niet de hoogste prioriteit.”
“Don’t worry,” relativeert Melchers meteen, “we zitten eigenlijk tot 2040 al vol met bestaande hoogbouwinitiatieven. En dan zijn er nog zo ongelooflijk veel andere kansen en plekken. Het bruist van de initiatieven en activiteiten, maar nogmaals: het kan niet allemaal en het kan niet allemaal tegelijk.” In de pijplijn zit nog Rotterdam Central District, Baankwartier, Maritiem Kwartier (Wijnhavengebied), Alexanderknoop, Brainpark, Merwe4Havens, Katendrecht, Hart van Zuid, Stadionpark, Rotterdams Tij, Rijnhaven en Maashaven, Nieuw Kralingen, Park Zestienhoven – het zijn de grotere gebiedsontwikkelingen die in sommige gevallen al ver gevorderd of vrijwel voltooid en in andere gevallen nog maar net gestart zijn
‘We maken de verbindingen tussen de bouwlocaties en zorgen voor een goede openbare ruimte waar je elkaar kunt ontmoeten.’
Twee oevers
Wat de grote lijn betreft – de ruimtelijke visie – wordt Rotterdam nog sterker een stad van twee oevers, zegt Melchers. Vanaf de Kop van Zuid en de Wilhelminapier is de stedelijke vernieuwing en verdichting jaar na jaar in zuidelijke richting opgeschoven. De Laan op Zuid is daarbij als een infrastructurele drager geleidelijk met grote bouwblokken ingevuld, waarmee de laatste jaren flink vaart is gemaakt. Hart van Zuid rond het Zuidplein en Ahoy is een bijzonder ankerpunt in de ontwikkeling van het zuidelijke stadsdeel. “Na alle nieuwbouw daar, met onder meer het nieuwe theater, een zwembad, de uitbreiding van Ahoy, een hotel, een bioscoop en woningbouw, gaan we nu ook het metrostation renoveren. En rond het Zuidplein komen er nog veel woningen bij.” De herontwikkeling en gedeeltelijke drooglegging van de Rijnhaven en op wat lagere termijn ook de Maashaven, zijn andere opmerkelijke projecten die Zuid verrijken en allure geven. Dat geldt ook voor Rotterdams Tij op de plek van het beoogde maar afgeblazen nieuwe Feyenoord-station aan rand van de Maas. “Dat plan ziet er ontzettend gaaf uit. We gaan hier onder meer een grote woningproductie realiseren. Hier komt ook de nieuwe brug naar NoordOost.”
Vestiging TU
Voor een goed functionerende stad is infrastructuur en vastgoed slechts de helft van het verhaal, tekent de directeur Gebiedsontwikkeling aan. Voorzieningen zoals sport, cultuur, gezondheidszorg en onderwijs zijn vitale pijlers waar veel in wordt geïnvesteerd. Wat onderwijs betreft is er een opmerkelijke kans: de mogelijkheid bestaat dat de TU Delft een vestiging opent in zowel Rotterdam Zuid als Noord. “Delft denkt dat de TU in de stad inmiddels wel haar optimale omvang heeft bereikt. Er is veel extra behoefte aan technisch onderwijs, naast vmbo en mbo ook hbo en universitair. Expansie van de TU Delft in Rotterdam kunnen we daarom goed gebruiken.”
Op vlak van cultuur noemt Melchers met voldoening het nieuwe Fotomuseum in de Pols van Katendrecht, het Landverhuizersmuseum Fenix (ook Katendrecht) en de grote verbouwingen van de Centrale Bibliotheek en Museum Boijmans van Beuningen. Alle vier herontwikkelingen. Historisch vastgoed herontwikkelen is sowieso een grote waarde in hedendaagse stadsontwikkeling en in Rotterdam is dat heel goed zichtbaar. “Bedenk dat de pakhuizen op Wilhelminapier dertig jaar geleden op het punt stonden om gesloopt te worden. Dat is gelukkig niet gebeurd. Opgetopt en verbouwd met nieuwe functies geven ze nu magie aan de plek. Ze ademen de haven. De geschiedenis van de plek geeft zoveel identiteit en karakter aan gebiedsontwikkeling. Dat betekent tegelijk ook dat we zorgvuldig moeten zijn in wat we nu bouwen.”
Tegen de wind in fietsen
Bij de noodzaak van een hoge bouwproductie vanwege het grote woningtekort houdt Rotterdam vast aan ‘goede groei’, zegt Melchers. Dat wil zeggen kwaliteit van stedenbouw en architectuur, en solide duurzaamheidseisen. Marktpartijen waarschuwen dan wel eens voor de stapeling van eisen die de haalbaarheid van projecten ondermijnt.
“Dat is een opmerking die je dan wel eens hoort. Maar als stad zijn we verplicht van iedereen te vragen ambitie te tonen. Aan dertien-in-een-dozijnprojecten hebben we geen behoefte, dat weet iedereen. Gelukkig heeft Rotterdam lef: met elkaar ontwikkelen we bijzondere gebieden en bijzondere gebouwen. Als je met je ambities door de bocht gaat, krijg je later spijt. Want bouwen doe je tussen aanhalingstekens voor de eeuwigheid.”
Gemeente en marktpartijen zijn beslist geen tegenpolen, weet hij als geen ander, omdat hij beide rollen kent. “Je hebt elkaar heel hard nodig. En in de verhouding draait het om respect voor elkaars positie en wederzijds vertrouwen. De chemie
tussen personen moet goed zijn. Je moet transparant zijn en je kwetsbaar durven opstellen. Je zoekt samen naar wat goed en haalbaar is. En ja, gedurende het proces kun je elkaar best wel eens stevig toespreken, de kunst is dan om elkaar toch vast te houden.”
De gestegen rente- en bouwkosten, de regels voor CO2- en stikstofemissie en het probleem van netcongestie maken de business case voor projectontwikkeling er niet makkelijker op. “Toch moet je robuust tegen de wind in durven fietsen en je doelen voor ogen blijven houden. Er zijn dingen die we absoluut niet willen, zoals inleveren aan betaalbaar wonen, afwijken van functiemenging of afzwakken van duurzaamheidsambities. Dan kun je op andere punten af en toe best een sidestep maken. Een beetje geven en nemen.”
Grote eer
“Wat ik vooral merk is dat marktpartijen en corporaties houden van de stad. Ze zijn ontzettend committed om kwaliteit toe te voegen. Dat maakt gebiedsontwikkeling in Rotterdam ook een stuk makkelijker. En er kan hier veel, daarin onderscheiden we ons, denk ik, van andere steden. Neem bijvoorbeeld wat we met de Rijnhaven doen, een stuk dempen en daar een strand en een park neerleggen aan de voet van nieuwe woontorens. Er zijn zoveel originele initiatieven. Het is zo ongelooflijk bijzonder wat hier allemaal gebeurt. Ja, daar ben ik wel trots op. Al beleef ik het vooral als een grote eer, dat ik zoveel jaren aan deze bijzondere stad heb mogen werken.”
zien wat ik bedoel met gebiedsontwikkeling als het smeden van verbindingen. Eerst is deze as aangelegd, daarna is erlangs plot voor plot de bebouwing ontwikkeld.” Op de laan kun je ruim een kilometer ver kijken. In de verte zie je de Erasmusbrug en de Zalmhaventoren aan de overkant oprijzen. “Sinds de lege stad na het bombardement is decennia na decennia gewerkt aan een nieuwe invulling. De rauwere kant van de oude havens is behouden en hier langs deze laan zie je de glinstering van de nieuwe stedelijkheid. Dat contrast vertelt waar Rotterdam vandaan komt en waar deze stad nu is.”
Glinstering
Voor de fotografie wordt Melchers’ voorkeur gevolgd: de Laan op Zuid onderaan het Varkenoordseviaduct. “Dit is voor mij de mooiste nieuwe boulevard van Nederland.” Hij wijst goedkeurend naar het “prachtige” woongebouw Roseknoop, naar de nieuwe kleurrijke invulling KOER en naar een van de laatste open kavels langs de laan. “Deze boulevard laat bij uitstek
‘Aan dertien-in-een-dozijnprojecten hebben we geen behoefte, dat weet iedereen.’
Op Coolhaveneiland in Rotterdam-Delfshaven werkt woningcorporatie Woonbron de komende jaren aan een grootschalige gebiedsaanpak. Met een investering van ruim 110 miljoen euro worden bestaande woningen verduurzaamd, hele woonblokken gerenoveerd of gesloopt en nieuwe woningen gebouwd. Het doel: kwaliteit toevoegen aan de wijk, zonder betaalbaarheid uit het oog te verliezen.
Linda Kegge, Rojina Yip en Marjolein van Esch van Woonbron over Coolhaveneiland:
“We zoeken naar de optimale mix tussen kwaliteit, betaalbaarheid en verdichting”
Drie vrouwen vormen de spil van de gebiedsaanpak. Linda Kegge is als manager wijken het gezicht naar de bewoners. Rojina Yip is assetmanager en verantwoordelijk voor het optimaliseren
van de woningportefeuille van Woonbron. Marjolein van Esch is projectontwikkelaar en verantwoordelijk voor de ontwikkeling van verschillende projecten op Coolhaveneiland.
Samen delen ze de overtuiging dat vernieuwing alleen slaagt als je bewoners vanaf het begin betrekt. “De participatie van bewoners in een vroeg stadium is voor ons cruciaal”, zegt Kegge. “Het nieuws dat ze hun huis uit moeten, valt soms rauw op hun dak. We nemen de bewoners al vroeg mee in onze plannen. Uiteindelijk moeten zij zich, nu en in de toekomst, thuis voelen in de wijk waar ze wonen.” Kegge kent de buurten in Rotterdam-Delfshaven door en door. Op participatieavonden praat ze met bewoners. “We vertellen dan over de technische onderzoeken waaruit blijkt dat het woongebouw en de woningen van onvoldoende kwaliteit zijn. Ook vragen we bewoners om hun mening en wensen.”
‘We zijn verantwoordelijk voor voldoende goede en betaalbare woningen.’
- Rojina yip
Woonbron is geen kleine speler in Rotterdam. De woningcorporatie bezit ruim 25.000 woningen in de stad en heeft daarmee een grote maatschappelijke impact. Volgens Yip hoort daar ook een verantwoordelijkheid bij. “We zijn verantwoordelijk voor voldoende goede en betaalbare woningen, onder andere door woningen goed te onderhouden en energiezuinig te maken.” Daar hoort volgens haar ook bij dat Woonbron inzet op levendige en gemengde wijken. “We willen dat verschillende mensen hier kunnen wonen: jong, oud, werkend, studerend, met allerlei achtergronden. Daarom zetten we in op huurwoningen in het sociale segment, maar ook op middenhuurwoningen en soms koopwoningen.”
Op Coolhaveneiland staan de komende jaren maar liefst ruim 500 woningen op de rol voor renovatie en verduurzaming, en er worden zo’n 300 woningen
nieuw gebouwd. Die zijn verdeeld over meerdere projecten, zoals het IJzerblok, het Dirck Hoffblok, en de Waaldijk. Projectontwikkelaar Marjolein van Esch werkt onder andere aan het zogeheten ‘Hart van Coolhaveneiland’. Dat bestaat uit het IJzerblok en het Dirck Hoffblok: twee gesloten Rotterdamse woonblokken die straks deels worden gesloopt en deels gerenoveerd. “In dit project hebben we gezocht naar de optimale mix tussen kwaliteit, betaalbaarheid, behoud van de historische uitstraling en verdichting. Op basis van de uitkomst van technische onderzoeken en wensen van bewoners hebben we gekozen voor sloop-nieuwbouw van het Dirck Hoffblok en een gedeeltelijke sloop-nieuwbouw en een gedeeltelijke renovatie van het IJzerblok. Het IJzerblok telt straks 33 gerenoveerde woningen en 108 nieuwbouwwoningen; 78 woningen worden circulair gesloopt. Daarbij worden de bakstenen met de hand afgebikt en opnieuw gebruikt in de nieuwbouw”, zegt Van Esch. In de leegstaande panden werden tijdelijk ateliers ingericht voor studenten van de Willem de Kooning Academie. “Zij konden daar werken aan het worden van zelfstandig kunstenaar. Het bracht levendigheid in de wijk,” zegt Kegge. Aan het Heiman Dullaertplein, waar de woningen in de jaren tachtig pragmatisch zijn gerenoveerd, brengt Woonbron weer delen van de historische uitstraling van de gevel terug.
Ook het Dirck Hoffblok krijgt een nieuwe toekomst. Hier worden 95 woningen gesloopt en 140 nieuwbouwwoningen teruggebouwd. “We verdichten op deze plek door meer woningen terug te bouwen dan dat er gesloopt worden, vooral door een zorgvuldig ontworpen toevoeging in de hoogte” zegt Van Esch. In het gebouw komt ook een commerciële ruimte aan het plein, bedoeld voor een koffietentje of lunchcafé. “Vanuit het participatietraject kwam deze wens naar voren en we zien zelf ook kansen voor deze functie op deze plek. Dit is een verrijking voor de levendigheid in de wijk.”
Volgens Linda Kegge is de manier waarop bewoners zijn geïnformeerd en betrokken essentieel geweest voor het draagvlak. “Mensen zijn al twee jaar geleden geïnformeerd dat hun woning mogelijk gesloopt of gerenoveerd werd. Ze weten dus al lang dat ze moeten verhuizen.” Die aanpak werpt zijn vruchten af. “We merken dat mensen begripvol zijn in de gesprekken die we voeren. Ze voelen zich serieus genomen. En dat zijn ze ook: we vragen wat hun voorkeur is en nemen hun zorgen mee. Uiteindelijk moeten ze verhuizen, maar hoe dat gebeurt, doen we samen.”
Een ander project aan de Waaldijk telt negentien nieuwe woningen, waar eerst zestien woningen en twee bedrijfsruimten stonden. Daarnaast worden er verspreid over Coolhaveneiland 230 woningen met een laag energielabel verduurzaamd, zonder huurverhoging. Yip: “We willen ervoor zorgen dat de energielabels van die woningen beter worden. Dat doen we samen met onze co-makers; dat zijn vijf aannemers waarmee we in 2023 een vijfjarige samenwerking zijn aangegaan. Zij gaan bij de woningen kijken om te bepalen wat nodig is om het energielabel te verbeteren. Dat kan te maken hebben met een oude cv-ketel, enkel glas en/of slechte isolatie. Vervolgens bepalen we welke maatregelen we kunnen toepassen om de woningen energiezuiniger te maken.”
De gemeente Rotterdam is een belangrijke partner voor Woonbron. “We hebben een gezamenlijke ambitie en voelen allebei dat de urgentie groot is,” vertelt Van Esch. We waarderen deze constructieve samenwerking. De uitstraling van de gebouwen speelt natuurlijk ook mee. De nieuwe woningen moeten betaalbaar zijn en tegelijkertijd zorgvuldig ingepast worden in de stedenbouwkundige opzet en architectuur van de wijk. Ik denk dat we daarin nu de optimale mix hebben gevonden.”
“Op Coolhaveneiland zijn we nog lang niet klaar”, vertelt Yip. “Zo onderzoeken we een mogelijke aanpak van nog
eens 63 woningen en in de Willem Buytewechtstraat bereiden we het funderingsherstel van ruim 200 woningen voor. Aan de Schiehaven Noord werken we aan plannen voor 120 tot 150 nieuwbouwwoningen, die volledig Paris Proof moeten worden. En aan de Parkhaven wordt de bouw van circa 130 nieuwbouwwoningen voorbereid.”
De gebiedsaanpak is een grote uitdaging voor Woonbron, ook financieel. Yip: “We hebben te maken met onzekerheden, zoals de politieke keuze om in 2025 en 2026 de huren te bevriezen. Deze maatregel beperkt onze financiële ruimte. Maar we blijven ambitieus.”
IJzerblok, Coolhaveneiland
‘Uiteindelijk moeten bewoners verhuizen, maar hoe dat gebeurt, doen we samen.’
- Linda Kegge
Nicolle Terlouw en Rob Langerak | Dura Vermeer:
“Toekomstbestendige gebiedsontwikkeling: in balans met mens en aarde”
Vastgoedontwikkeling in Zuidwest Nederland is volop in beweging. Midden in die dynamiek bevindt zich Dura Vermeer Bouw Zuid West BV, een bedrijf dat al 170 jaar geworteld is in de regio. In gesprek met Nicolle Terlouw, directeur vastgoedontwikkeling, en Rob Langerak, hoofd vastgoedontwikkeling, wordt duidelijk hoe het bedrijf de integrale samewerkingspartner is, inzet op lokale aanwezigheid en een sterke vastgoedportefeuille.
Terlouw steekt direct van wal: “Juist omdat Dura Vermeer zo sterk lokaal verankerd is, kunnen we snel schakelen.We voelen ons thuis in de dynamiek van steden als Rotterdam. Al in 1855 openden we onze
eerste timmerwinkel in Katendrecht en dat Rotterdamse karakter zit nog altijd in ons DNA. Door de jaren heen zijn we sterk gegroeid, maar de Rotterdamse regio is altijd een vaste waarde gebleven in ons
werkgebied. We snappen de Rotterdamse mentaliteit. Veel collega’s hebben binding met de stad. Als Feyenoord verliest, merk je dat meteen op kantoor. Rotterdam is en blijft een belangrijk speelveld voor Dura Vermeer.”
Die lokale aanwezigheid vertaalt zich niet alleen in een historisch besef, maar ook in concrete projecten. Een recente aankoop,
samen met Heijmans en Amvest, van het voormalige Hunter Douglas-terrein in Rotterdam-Zuid markeert een nieuwe mijlpaal. “We hebben inmiddels de sleutels, dus het is helemaal van ons. We gaan nu plannen maken om daar een aantrekkelijk woon-werkgebied van te maken,” vertelt Terlouw. “We waren hier al jaren mee bezig, maar het is nu eindelijk gelukt om de koop te bezegelen.”
Gebiedsontwikkeling
WijCK
Onder de noemer ‘Focus op Vastgoed’ heeft Dura Vermeer zichzelf een ambitieuze stip op de horizon gezet: 2500 woningen per jaar ontwikkelen en verkopen. “We hebben onszelf afgevraagd: hoe willen we daar komen? Op welke gebieden willen we focussen en welke vinden we minder bij ons passen?” Daarnaast heeft Dura Vermeer een aantal kwalitatieve doelstellingen. “Aantallen zijn één, maar ons beleid is ook gericht op ‘het goede doen’. “We willen toekomstbestendige, nieuwe leefomgevingen ontwikkelen en realiseren, waar mens en aarde in balans zijn.”
- ‘Die betaalbaarheidsopgave is heel belangrijk’ - Nicolle Terlouw
Daarbij spelen vier thema’s een centrale rol: samenleving versterken, aarde koesteren, ruimte optimaliseren en technologie benutten. “Samenleving versterken betekent dat we echt nadenken over sociale duurzaamheid”, zegt Terlouw. “Hoe zorgen we voor ontmoeting in een buurt? Hoe maak je een gebied inclusief, zodat iedereen zich er thuis voelt?”
Op het gebied van duurzaamheid maakt Dura Vermeer serieuze stappen. “We krijgen binnenkort een eigen betonupcyclinginstallatie. Als we een gebouw slopen, kunnen we het beton van sloopprojecten hergebruiken in nieuwbouw. Dat soort initiatieven leveren een grote bijdrage aan de circulaire economie,” aldus Terlouw.
Rob Langerak kent het vak van binnenuit door zijn jarenlange werkervaring als ontwikkelaar. “Ik deed het hele ontwikkelingstraject: van ontwerp, tot vergunning en verkoop”, zegt hij. In zijn huidige rol stuurt Langerak de ontwikkelaars aan. “Ik werk nu op een iets abstracter niveau. Mijn werk draait nu meer om visie en richting geven aan het ontwikkelteam.”
De gebiedsontwikkeling WijCK in Pijnacker is volgens Langerak exemplarisch voor de manier waarop Dura Vermeer alle thema’s samenbrengt. “We hebben daar een plan gerealiseerd waarin 40 procent sociale huur en 35 procent middensegment is opgenomen, zonder in te leveren op beeldkwaliteit of duurzaamheidsambities, zoals klimaatadaptatie en biodiversiteit. Met een innovatieve mobiliteitshub hebben we het parkeren gecentraliseerd, wat ruimte geeft aan groen en ontmoeting. Dit wordt de
in Pijnacker
parkeeroplossing voor de toekomst. Plus we hebben het project heel snel tot ontwikkeling weten te brengen.”
Terlouw benadrukt dat de goede samenwerking, die tot dit soort succesvolle projecten leidt, gekoesterd wordt. “Dura Vermeer is zowel ontwikkelaar als bouwer. Binnen ons bedrijf werken we heel geïntegreerd. Die manier zorgt ervoor dat we snel kunnen schakelen. We hebben geen harde schuttingen waar we werk overheen gooien. Er is altijd een zachte overdracht met de rest van de keten van ons bedrijf.”
Het tempo waarin projecten tot realisatie kunnen komen blijft soms wel een grote uitdaging. “Gemiddeld duurt een ontwikkeltraject zeven tot tien jaar. Dat is niet wenselijk in een land met zo’n enorme woningbouwopgave,” zegt Terlouw. “Daarom zetten we vol in op versnelling. Bij de Sportcampus in Rotterdam werken we met de gemeente in een speciaal traject om sneller tot realisatie te komen.”
Een andere ontwikkeling waar Dura Vermeer op inzet, is het toevoegen van een maatschappelijk kwaliteitsplan naast het ruimtelijk ontwerp. “We willen toetsen of we ook tijdens het proces nog voldoen aan de maatschappelijke ambities die we aan het begin hebben uitgesproken”, legt Terlouw uit.
“Je kunt wel een mix van woningen maken, maar dat betekent niet dat het per definitie een inclusieve wijk wordt. Hoe zorg je dat er ontmoeting plaatsvindt tussen bewoners?
Hoe zorg je dat mensen die mindervalide zijn goed door het gebied kunnen bewegen?
Daar moet je over blijven nadenken. “Als we zorgvuldig en doordacht ontwerpen — integraal én met oog voor de vijf generaties en de diversiteit die een sterke stad nodig heeft — dan hebben we de helft van de wedstrijd al gewonnen.”
Betaalbaarheid speelt ook een belangrijke rol bij het bouwen aan een toegankelijke omgeving. In de samenwerking met gemeenten is die bewustwording volgens beiden steeds zichtbaarder.
“De provincie Zuid-Holland stuurt stevig op betaalbaarheid”, zegt Langerak. “Bijna alle gemeenten hebben inmiddels hun eigen percentages voor het sociale- en middensegment. Die maatschappelijke opdracht nemen we heel serieus.” Terlouw vult aan: “Die betaalbaarheidsopgave is heel belangrijk. Iedereen kent wel die schrijnende verhalen van mensen die op een huis zitten te wachten, die niet kunnen vinden, of in de bestaande woningmarkt honderd keer overbieden en dan toch het huis niet hebben.”
‘We hebben een plan gerealiseerd waarin 40 procent sociale huur en 35 procent middensegment is opgenomen, zonder in te leveren op beeldkwaliteit of duurzaamheidsambities, zoals klimaatadaptatie en biodiversiteit.’
- Rob Langerak
De technologische kant van ontwikkeling krijgt binnen Dura Vermeer ook steeds meer aandacht. “We zijn bezig met een digitaliseringsslag binnen onze ontwikkeltak. AI kan een grote rol spelen in het efficiënter maken van processen. Daarmee kunnen we sneller, slimmer en betaalbaarder bouwen,” aldus Terlouw.
Snelheid is belangrijk, maar kwaliteit blijft voor Dura Vermeer de rode draad. “We ontwerpen gebieden die minstens honderd jaar mee moeten gaan. De keuzes die we maken aan de voorkant hebben gewoon heel lang impact. Het is onze maatschappelijke verantwoordelijk als ontwikkelaar om het goed te doen. Niet alleen voor de eerste bewoners, maar voor generaties daarna.”
Plan Stadionpark staat na wijziging weer stevig op de rails
Rotterdams Tij: wonen, werken en recreëren aan de Maas
Toen drie jaar geleden een streep ging door de bouw van een nieuw stadion voor Feyenoord zat de overkoepelende gebiedsontwikkeling Stadionpark met de brokken. De gemeente en de betrokken marktpartijen lieten zich hierdoor niet uit het veld slaan. In korte tijd wisten ze een gewijzigd masterplan op te stellen. Een nieuwe stadswijk vult de vrijgekomen prachtige locatie aan de Nieuwe Maas in. Met waterrecreatie voor de deur.
De planvorming voor de omvangrijke gebiedsontwikkeling Stadionpark begon in 2017. Een spectaculair stadionontwerp voor profclub Feyenoord was de grote blikvanger van het plan, al behelsde dat heel veel meer. Het stadion zou zo’n honderd meter verderop aan en deels in de Nieuwe Maas komen te staan. Voor het historische stadion De Kuip en omgeving was onder de naam Feyenoord City een herontwikkeling met onder meer wonen en sportvoorzieningen gedacht. Voor- en tegenstanders van een nieuwe voetbaltempel roerden zich enkele jaren, maar uiteindelijk blies de profclub zelf het plan definitief af.
Het gevallen ‘gat’ in de gebiedsontwikkeling is in amper drie jaar tijd gedicht. De gemeenteraad keurde het nieuwe masterplan Feyenoord City 2.0 al goed. Op de vrijgekomen plek aan de Maas komt de gemengd stedelijke wijk Waterkant
(meer dan 3.000 woningen), met Atlas, Roseplot en Mallegatplot als flankerende deelplannen. Onder de naam Rotterdams Tij is deze totale ontwikkeling goed voor 4.750 woningen. In combinatie met bedrijfsruimten, winkels, horeca, (water)recreatie en groenblauwe natuur heeft het plan alles in zich voor een zeer aantrekkelijk, levendig stuk stad. Waterkant sluit straks direct aan bij de wijk De Veranda, iets verderop langs de Maas, die eind jaren negentig is gebouwd. “Op zich een mooie woonwijk,” zegt Sander Geenen, programmamanager van Stadionpark, “maar nu ligt De Veranda nog tamelijk geïsoleerd. Daar komt met Waterkant verandering in.”
Of het schrappen van het nieuwe stadion eigenlijk is uitgedraaid op het spreekwoordelijke voordeel van een nadeel, wil Geenen niet zonder meer onderschrijven: “Er zitten twee kanten aan.
Voor het wonen is de plek aan de Maas een geschenk. De andere kant is dat we drie jaar hebben verloren en dat een deel van het werk voor niets is gedaan. Vooral de ontwikkelende marktpartijen die de gronden al hadden verworven, hebben extra kosten. Ook is het niet zo dat we nu veel meer woningen kunnen bouwen, want in het oorspronkelijk plan zou het zwaartepunt van de woningbouw juist in de Stadiondriehoek rondom De Kuip liggen. Het totaal aantal woningen binnen Stadionpark blijft ongeveer gelijk.”
Atlas
Toen de ingrijpende planwijziging nodig was, zijn de drie deelplannen Mallegatplot, Roseplot en Atlas planologisch uit de overkoepelende gebiedsontwikkeling gelicht, legt Geenen uit. Als projectbestemmingsplannen konden deze drie woningbouwprojecten zonder veel oponthoud doorgezet worden. Op de Roseplot is het grote woonblok Imagine al gerealiseerd. De Mallegatplot bevindt zich aan de rand van het Mallegatpark dat direct aan de Maas ligt. Hier is een woontoren geprojecteerd. Het park zelf, met zijn karakteristieke watertoren en gasfabriekkoepels, wordt heringericht.
Atlas wordt gebouwd op een kavel tussen het Varkenoordseviaduct en de Essalammoskee. “Zo op het oog lijkt het een smalle kavel. Je verbaast je erover dat daar dik zeshonderd woningen passen. De dichtheid is dan ook vrij hoog en dat geldt evenzeer voor Waterkant en de andere onderdelen. De floor space index ligt op 3,0 tot 3,5: dat betekent een stevige dichtheid vergelijkbaar met Little C. Dat kan alleen in combinatie met een hoogwaardige gebiedsinrichting, zoals we hier gaan maken. Opmerkelijk was dat we vooraf enige zorg hadden hoe het best forse Atlasplan bij de moskee zou vallen. Maar de reactie was ronduit positief, het bestuur zei: ‘Met woningbouw naast ons wordt de moskee meer onderdeel van de wijk.’”
Verbinding met de wijk Feijenoord Vanaf het begin is ‘verbinding’ een sleutelbegrip voor de gebiedsontwikkeling Stadionpark, vertelt Geenen. Die verbinding geldt met name voor de wijk Feijenoord. Een belangrijk doel is dat Feijenoord moet profiteren van de gecreëerde voorzieningen op het vlak van onder meer sport, onderwijs en recreatie. Het Varkenoordseviaduct en vooral het brede spooremplacementsterrein
Mallegat impression
vormen hierbij te beslechten barrières. Om te beginnen is inmiddels het onoverzichtelijke, gevaarlijke knooppunt onderaan het viaduct op de kruising met de 2e Rosestraat en de Laan op Zuid aangepakt. De autorijbanen, tramlijnen, fietspaden en trottoirs zijn herordend tot een overzichtelijk en veilig kruispunt. Verder wordt het maaiveld van Atlas op één punt opgehoogd tot het niveau van het viaduct en hetzelfde gebeurt aan de andere kant van het viaduct. “Als wij onze ogen even dicht doen, dan zien wij daar een heel breed zebrapad liggen”, zegt Geenen.
Station Stadionpark
Een groter weg te nemen obstakel is het brede spooremplacementsterrein. “Er liggen acht opstelsporen die in 1910 zijn aangelegd toen de kern van de haven nog hier was en het gebied vrijwel onbewoond.” Met de groei van Zuid vormt het emplacementsterrein al heel lang een harde scheiding tussen de wijken Feijenoord en Hillesluis. “Iedereen ziet de logica van de verplaatsing van de opstelsporen naar de Tweede Maasvlakte. Samen met ProRail, het Havenbedrijf en het Rijk trekken we daar stevig aan. Maar dit vergt serieuze investeringen van al die
partijen, dat is nog niet helemaal rond.” Wanneer naar verwachting eind 2029 de opstelsporen weg zijn en een nieuw treinstation wordt gebouwd, kan het gewone spoortraject veel beter worden gepasseerd. Daarmee zullen de wijken Hillesluis en De Veranda veel beter met elkaar verbonden zijn. Bovendien legt het verdwijnen van de opstelsporen een lange strook grond vrij voor woningbouw en uitbreiding van het reeds aanwezige park. Station Stadionpark vervangt het huidige evenementenstation Rotterdam Stadion. Het nieuwe station wordt naar twee zijden ontsloten en krijgt een volwaardige gebruiksfunctie.
AtlasOrange ArchitectsColosseumplotColosseumweg
‘Stadionpark levert een enorme vitale bijdrage aan Zuid en de stad als geheel.’
Tijdelijke programmering
Getijdenpark
Feijenoord
Sportcampus
Onderwijs hoort ook bij het uitgebreide pakket aan voorzieningen van Stadionpark. In de noordoostelijke hoek van sportveldencomplex Varkenoord, de Sportcampus, komen twee scholengemeenschappen, een atletiekbaan en ongeveer 900 woningen. Dit deelplan wordt ontwikkeld samen met Dura Vermeer. “Een mooi voorbeeld van het combineren van kennis en kunde van markt en gemeente”, zegt Geenen.
Getijdenpark Feijenoord
Blauw en groen vormen prominente onderdelen van Stadionpark. Naast het genoemde Mallegatpark is in het zuiden van het plangebied, op de grens met IJsselmonde, het Park De Twee Heuvels
heringericht tot een aantrekkelijk park voor iedereen, inclusief een hondenstrandje. “Dit wijkpark was wat verwaarloosd, met nauwelijks zichtlijnen en dus sociaal onveilig. We hebben het park veel toegankelijker en publiekvriendelijker gemaakt. Wellicht is er nu wat meer toezicht nodig op het barbecueën, maar dat nemen we graag voor lief.”
Aan de rand van het park is een klein woningbouwplan opgeleverd. Voor de 32 grondgebonden koopwoningen meldden zich vierhonderd gegadigden. “Dit was voor ons een bevestiging dat het best goed gaat met IJsselmonde. Mensen die deze tamelijk dure woningen kunnen betalen, willen dus ook hier wonen.”
Enkele jaren geleden is het Eiland van Brienenoord opnieuw groen en recreatief ingericht en in het kader van ecologisch herstel voorzien van ‘zachte’ natuurvriendelijke oevers. Twee nieuwe bruggen maken het voorheen wat weggestopte eiland uitstekend toegankelijk. Onderdeel van het gewijzigde masterplan Feyenoord City 2.0 en vooral het plandeel Rotterdams Tij is het verlengen van het Eiland van Brienenoord met een langsdam. Daarmee vormt zich Getijdenpark Feijenoord, parallel aan De Veranda en de nieuwe wijk Waterkant. “Het water aan de binnenzijde van het getijdenpark gaan we tot twee meter verondiepen, zodat het veilig is voor suppen en kajakken”, legt Geenen uit. Zwemmen wordt mogelijk gemaakt in het voormalig bouwdok op het Eiland van Brienenoord. Daar wordt nu al gezwommen, hoewel het officieel nog geen zwemlocatie is. Ook komt er een aantal voetgangersbruggen vanaf de wal naar de langsdam. Met de verbinding naar het Eiland van Brienenoord voegt Getijdenpark Feijenoord heel veel recreatieve en ecologische waarde toe.
Stigam Woningbouwplan Rotterdams Tij wordt ontwikkeld binnen een bijzondere
constructie. Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas (Stigam) is opgericht en van kapitaal voorzien door primair Heijmans en AM. Stigam is eigenaar van alle gronden en de te slopen bedrijfspanden in dit deelgebied. “Het investeringsrisico ligt bij Heijmans en AM”, tekent Geenen aan. “De perceptie is vaak dat de marktpartijen veel geld verdienen door het toevoegen van woningen aan een binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. Nou, de werkelijkheid is anders, het is echt geen vetpot. Er zijn flinke voorinvesteringen gedaan, bijvoorbeeld in het uitkopen van eigenaren. Zeker sinds de rente is opgelopen knelt dat flink.”
Stigam geeft de gronden uit, onder meer aan de ontwikkelcombinatie OCRT (Heijmans en AM). Recent is ook een overeenkomst getekend met de combinatie VORM en VanWonen. In afwachting van de realisatiefase verhuurt Stigam de oude bedrijfspanden tegen een laag tarief aan kleine bedrijven en organisaties met een maatschappelijk oogmerk. De gemeente faciliteerde de grondverwerving door haar voorkeursrecht te vestigen en enkele zittende bedrijven een nieuwe locatie aan te bieden.
Uitdagend en inspirerend
De gemeente investeert in de infrastructuur en de harde en groenblauwe openbare ruimte. Rijkssubsidie van 21 miljoen euro uit de Woningbouwimpuls dekt een deel van de kosten daarvoor.
De verplaatsing van een tankstation en een spoorwegbedrijf wordt er ook mee bekostigd. De Woningbouwimpuls kent de voorwaarde dat het bijbehorende areaal woningen binnen tien jaar na toekenning voor het grootste deel is gerealiseerd.
“Meteen een mooie stok achter de deur.” Rijkswaterstaat betaalt mee aan het Getijdenpark vanuit de taakstelling om de waterkwaliteit en de biodiversiteit in de Nederlandse rivieren te verbeteren.
De gemeenteraad accordeerde reeds het ambitiedocument voor plandeel Waterkant. Eind 2025 wordt de vaststelling van het
omgevingsplan verwacht. Vervolgens wordt bouwblok voor bouwblok in de markt gezet.
Het gemeentelijke projectbureau zit samen met Stigam met de neus op de gebiedsontwikkeling in een van de oude bedrijfspanden pal langs de Maas. “Ik heb een hele lollige baan”, zegt de programmanager tot slot. “Het is natuurlijk een zware opgave in de zin van complex en spannend en dat soort termen. Maar dit plan is vooral heel uitdagend en inspirerend. Stadionpark levert een enorme vitale bijdrage aan Zuid en de stad als geheel. Dus ik ga elke dag fluitend naar mijn werk.”
Buitenkans
“We willen bijdragen aan een stad die gezond, leefbaar en menselijk blijft”
Patrick Laan, Michel Zaadhof en Lorenz Mooij | VanWonen:
VanWonen is een relatief nieuwe speler op de Rotterdamse markt. Toch werkt de ontwikkelaar met grote ambitie aan gebiedsontwikkelingen die het toekomstige stadsbeeld mee vormgeven. In het voormalige Feyenoord City, nu Rotterdams Tij, ontwikkelt VanWonen onder andere de zogenoemde Roseplot: een project dat de verbinding moet leggen tussen stad, park en rivier. We spreken Lorenz Mooij (projectontwikkelaar), Patrick Laan (ontwikkelingsmanager) en Michel Zaadhof (directeur) over hun drijfveren, visie en de Rotterdamse mentaliteit.
Zaadhof is duidelijk over de doelstelling van de gebiedsontwikkelaar: “We willen uitgroeien tot een landelijke speler.” Van oorsprong was VanWonen alleen actief in het oosten en noorden van Nederland, maar wie landelijk relevant wil zijn, moet ook in het westen aan de slag. “En dan kun je niet om Rotterdam heen.”
VanWonen wil bijdragen aan de ambitieuze plannen van de stad. De groei spreekt voor zich: van twaalf medewerkers in 2017 naar ruim tachtig nu. Toch mag dat niet ten koste gaan van de kwaliteit en slagkracht, benadrukt Zaadhof. Het bedrijf wil dicht bij de projecten blijven staan. “We willen aanspreekbaar en wendbaar blijven. Als directie zijn we nauw bij alle projecten betrokken.”
Lokaal betrokken
Wat maakt VanWonen anders dan andere gebiedsontwikkelaars die al langer actief
zijn in de regio? Volgens Zaadhof, Laan en Mooij zit dat in hun aanpak: lokale betrokkenheid en het actief betrekken van bewoners bij de planontwikkeling. “Ons motto is doorpakken”, zegt Zaadhof. “We versnellen woningbouw door zelf verantwoordelijkheid te nemen. Niet afwachten, maar doen.”
Laan vult aan: “Onze werkwijze past bij de Rotterdamse mentaliteit: recht door zee, mouwen opstropen, geen woorden maar daden. Dat sluit goed aan bij onze eigen nononsense cultuur.”
Eigen verkoopteam
VanWonen heeft een eigen verkoopteam en werkt slechts sporadisch met externe makelaars. “Daardoor horen we rechtstreeks wat mensen willen”, zegt Laan. “Die inzichten gebruiken we om uiteindelijk woningen te realiseren die beter aansluiten op de woonbehoeften van dat moment.”
Impressie promenadepark Rotterdams Tij Artist impression: EFFEKT, OMA en LOLA
Impressie getijdenpark en stedenbouwkundig plan Rotterdams Tij Artist impression:
EFFEKT, OMA en LOLA
Elk project start met panelsessies met potentiële bewoners. “We inventariseren woonwensen per locatie en vertalen die naar het ontwerp”, vertelt Laan. “Niet: dit is het plan, wen er maar aan. Maar juist andersom.”
Ook na oplevering blijft VanWonen in gesprek. “We streven naar een 9+ klantbeleving”, zegt Zaadhof. “Wat gaat goed? Wat kan beter? Zo blijven we leren en verbeteren.”
toe: “We hebben een eigen ESG-manifest. Dat gaat verder dan CO₂-reductie of circulariteit; het gaat ook over sociale inclusie en gezondheid. We willen meer doen dan de wet voorschrijft.”
De Roseplot
‘Onze werkwijze past bij de Rotterdamse
mentaliteit: recht door zee, mouwen opstropen, geen woorden maar daden.’
- Patrick Laan, ontwikkelingsmanager
Gezond leven centraal
VanWonen richt zich nadrukkelijk op gezonde leefomgevingen. “Van groene openbare ruimte tot wandelvriendelijke straten en plekken waar mensen elkaar ontmoeten”, zegt Zaadhof. Mooij voegt
In Rotterdams Tij is VanWonen één van de ontwikkelaars die invulling geven aan het voormalige Feyenoord City-gebied. Roseplot, een complexe kavel bij het spoor, de Maas en een nieuwe brug, is hun eerste project binnen deze gebiedsontwikkeling. “Het is een uitdagende plek met veel invloeden” zegt Laan. “Zowel qua geluid van verkeer en door de beperkte ruimte. Maar het is ook een unieke kans om nieuwe, iconische gebouwen te realiseren. Vanuit De Kuip kun je straks die torens zien. We vinden het eervol om dat te mogen ontwikkelen.”
De ambities voor Rotterdams Tij en Roseplot zijn stevig. Er komt een dek over het spoor, een nieuwe brug en een getijdenpark langs de Maas. “Je maakt hier echt een stuk stad dat nog niet bestond”, zegt Zaadhof. “Dat doen we samen met StiGaM, de Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas. Dat is best bijzonder, deze stichtingsstructuur, zonder winstoogmerk én als bewaker van de maatschappelijke
opgave in de gebiedsontwikkeling. De stichting denkt niet in winst, maar in: wat is het beste voor het gebied? Ze zijn daarin heel ambitieus.”
Samenwerking zit in het DNA van VanWonen, zeggen de drie. “In Rotterdams Tij werken we samen met StiGaM, de gemeente en andere ontwikkelaars. We zijn transparant, delen kennis en durven verantwoordelijkheid te nemen.” Dat is geen vanzelfsprekendheid, zegt Laan. “In andere steden houdt men soms de kaarten tegen de borst. Hier merk je dat de wil er is om er samen iets van te maken. Dat motiveert.”
Architectonisch voor kwaliteit
VanWonen wil meer doen dan stenen stapelen. “Architectonisch gaan we ook voor kwaliteit.” zegt Zaadhof. “We bezuinigen daar niet op. Voor de Roseplot werken we hierin samen met Koschuch Architects. Dit is een zichtlocatie in de stad Rotterdam. Dat beseffen we heel goed. Zo’n kans krijg je maar één keer. We willen daar iets bijzonders van maken.”
Ook toekomstige projecten, zoals Park OverdeSchie (in de wijk Overschie), moeten dat niveau halen. Ook daarin is de binding met de bewoners belangrijk. “Participatie is een mooi woord, maar het gaat er ons om dat je de binding krijgt met de omgeving en toekomstige bewoners. Wat leeft er? Wat kan beter? Dan kun je optimaal de ontwikkeling laten aansluiten op de wensen van de bewoners.”
Doorpakken met woningbouwopgave VanWonen weet: de woningbouwopgave in Rotterdam is groot en complex. “Het bouwen van betaalbare woningen vraagt om slimme financiële constructies,” zegt Zaadhof. “Als tweederde van de woningen betaalbaar moet zijn en je tegelijk flink investeert in groen en infrastructuur, dan moet iedereen meedoen: gemeente, beleggers, ontwikkelaars.” Binnenstedelijke ontwikkeling maakt dat niet eenvoudiger. Mooij: “Daar gaat het vooral om de
zoektocht naar plekken voor woningen. Dat is best lastig. Locaties in de stad hebben met veel invloeden uit de omgeving te maken.”
Wat betekent de groei van de gebiedsontwikkelaar voor de werkwijze in Rotterdam? “Het geeft ons meer slagkracht en expertise,” zegt Mooij. “Maar we willen geen logge organisatie worden. Daarom hebben we regionale kantoren, werken we met lokale teams en blijven we dichtbij.” Naast ontwikkelaars werken ook dataspecialisten en conceptdenkers mee aan elk plan. Laan: “Die kijken mee vanaf het begin: welke woonproducten passen hier, welke prijzen, welke doelgroep? Dat zorgt voor onderbouwde keuzes.”
‘Een nieuwe, aantrekkelijke en inclusieve stadswijk maken die leeft. Met een aansprekende openbare ruimte als ruggengraat van het gebied.’
- Michel Zaadhof, directeur
De droom
De droom voor VanWonen in Rotterdam?
Zaadhof hoeft er niet lang over na te denken: “Een nieuwe, aantrekkelijke en inclusieve stadswijk maken die leeft. Met een aansprekende openbare ruimte als ruggengraat van het gebied. Een plek waar de stad trots op is. Waarvan mensen denken: dat hebben ze maar mooi gedaan met elkaar. En dat men ziet: dit is de partij die we moeten hebben voor complexe opgaven.” Laan vult aan: “En als je weet dat de mensen die er wonen blij zijn dat ze er wonen.”
Cindy Roeland-Immerzeel | NL Nieuwbouwteam
“Fris,
Vrouwelijk en Vernieuwend in Vastgoedland”
Iets fris en vernieuwends neerzetten dat het verschil gaat maken, dat is de missie van Cindy RoelandImmerzeel: pionier in de wereld van nieuwbouwmakelaardij. Met meer dan 25 jaar makelaarservaring, begon ze na het volgen van de leergang Projectontwikkeling bij Neprom bouwers en projectontwikkelaars pas écht te begrijpen. Na een zoektocht naar het nieuwe makelen, werd het eerste zaadje geplant. Dit leidde tot de oprichting van NL Nieuwbouwteam.
Van pak tot aanpak
NL Nieuwbouwteam bestaat uit vier bevlogen vrouwen, elk met hun eigen expertise. Geen grijze makelaars in pak, maar een professioneel team met een moderne en betrokken aanpak. Wat hen verbindt, is passie voor nieuwbouw, een transparante werkstijl en het geloof dat je pas écht waarde toevoegt als je de taal van de ontwikkelaar op elk niveau spreekt. De basis lag in Westland, maar nu is de blik gericht op Rotterdam. Waarom? Omdat deze stad óók barst van de dynamiek, innovatie en groei. Precies de plek waar de gelijkenissen met Westland zichtbaar zijn. De Rotterdamse mentaliteit past hen als een jas: niet lullen maar poetsen.
Makelaars als grijze muizen
Waar veel makelaars nieuwbouw “erbij” doen, is het bij NL Nieuwbouwteam de core business. Ze zijn vastgoedprofessionals en ketenpartners van het gehele proces. Van tenders tot doelgroepanalyses, van marktverkenning tot verkoop, ze kunnen maatwerk bieden per fase of per dienst. Precies datgene aanbieden wat ontwikkelaars nodig hebben. Geen standaardpakketten, maar gespecialiseerde diensten en consultancy tools, waaruit gekozen kan worden.
“Wij zijn niet grijs, ook denken wij niet in zwart of wit, maar in fel oranje. Een frisse kleur helemaal passend bij deze tijd, die staat voor vrolijkheid, energie, creativiteit
en warmte. Alles wat op ons team en onze dienstverlening van toepassing is”, zegt Cindy, met een grote glimlach. En bij personeelskrapte, zwangerschap of andere tijdelijke uitval kunnen zij ook bijspringen. Dit is maximale flexibiliteit, hetgeen waar een dynamische markt om vraagt.
‘Vrouwen met Vakmanschap, Vertrouwen en Vernieuwing.’
Rokken die rocken
De innovatieve aanpak blijft niet onopgemerkt: Cindy en haar team zijn uitgeroepen tot de top 3 in de categorie Nieuwbouw bij de Nationale Makelaars Awards. Werkelijk een bekroning op haar werk én een bevestiging dat haar visie en werkwijze ook aanslaan. Cindy vat het zelf mooi samen: “Wij willen dat een project net zo goed voor de dag komt als een klant in een perfect zittende outfit. Het draait om eerlijk advies, oog voor detail en vertrouwen. Want bouwen aan woonplezier begint bij gevoel.’’ Met NL Nieuwbouwteam is een nieuwe toekomst begonnen. Een team van ambitieuze vrouwen, met een vooruitstrevende blik en een heldere missie. NL Nieuwbouwteam is klaar om Nederland te laten zien hoe het ook kan. En de volgende halte? Rotterdam!
Bart Kesselaar | Havensteder
“Havensteder ontwikkelt samen met bewoners”
Het oplossen van de wooncrisis gaat volgens de Rotterdamse woningcorporatie Havensteder niet alleen over stenen, maar in de eerste plaats over mensen. Ook met betrekking tot gebiedsontwikkeling en -transformatie kenmerkt de corporatie zich door een menselijke aanpak waarbij bewoners een grote mate van inbreng hebben. Directeur Strategie Bart Kesselaar vertelt over hoe zij dat doen.
“Woningcorporaties zijn altijd gewend geweest om woningnood op te lossen met het bouwen van huizen”, legt Bart uit. “Dat begon met een stedenbouwkundige visie gevolgd door een businesscase. Vanuit Havensteder kijken we niet zozeer naar de businesscase, maar naar de society case. Hoe voegen we de meeste maatschappelijke waarde toe?”
“Dit bewustzijn ontstond een jaar of vijf, zes geleden. Toen was er in RotterdamZuid veel commotie over de sloop en opwaardering van een buurt. Voor de ruim 500 sociale huurwoningen die gesloopt werden, kwamen er slechts een handjevol terug. Daarvoor in de plaats kwamen er vrijesectorhuurwoningen en koopwoningen terug. Dat heeft ons getriggerd. In diezelfde periode leerden we ook goede lessen van de intense samenwerking tijdens de voorbereiding van het project RISE, aan het Hofplein, en al eerder deed onze bestuursvoorzitter een oproep om samen te werken bij het oplossen van de maatschappelijke problemen in de wijk Lombardijen.”
Nationaal Programma Rotterdam-Zuid “Lombardijen was op dat moment nog niet opgenomen in het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid (NPRZ), waarin het Rijk, de gemeente Rotterdam, corporaties, zorginstellingen, schoolbesturen, werkgevers, politie en Openbaar Ministerie werken aan een gezonde toekomst voor Rotterdam-Zuid. Omdat onze mensen tijdens hun werkzaamheden soms ook bij bewoners binnenkomen zagen wij dat er in de wijk veel eenzaamheid en armoede bestond, jongeren zonder werk zaten en de veiligheid in het gedrang was. De wijk bevond zich op een kantelpunt en daar wilden wij als woningcorporatie wat aan doen, maar dat konden wij natuurlijk niet alleen.”
“Ondanks dat het niet de primaire taak van een woningcorporatie is, voelen wij ons wel verantwoordelijk om bij te dragen aan een oplossing. Samen met partijen uit de wijk onderzochten wij daarom wat de behoeften vanuit de wijk zijn. Tijdens drie intensieve bijeenkomsten met bewoners, jongeren, organisaties en ondernemers
De vernieuwde Molièrebuurt met appartementencomplexen en bijpassende laagbouw
spraken we met elkaar over de beleving, het imago van de wijk en de noodzakelijke verbeteringen. Dit gaf ons een goed beeld. Vervolgens is hieruit - in samenwerking met de gemeente Rotterdam en gebiedsontwikkelaar Synchroon - een conceptueel plan ontstaan. Volgens dit plan worden verouderde woningen vervangen voor nieuwbouw, en ontmoetingsplekken en voorzieningen gecreëerd die de buurtbinding kunnen versterken en lokaal ondernemerschap stimuleren.”
‘Vanuit Havensteder kijken we niet zozeer naar de businesscase, maar naar de society case.’
Kop van Homerus “Neem als voorbeeld de Homerus- en Molièrebuurt. Deze twee buurten scoren op verschillende sociale- en fysieke vlakken niet goed en hebben aandacht nodig. Door de sociale weerbaarheid te versterken, de openbare ruimte en het groen te verbeteren en de eenzijdige woningvoorraad aan te pakken ontstaat er in deze buurten een betere balans. De Molièrebuurt hebben we inmiddels al flink aangepakt. De volgende stap is het project Kop van Homerus. Hier bevinden zich onder andere de Petrakerk, het Huis van de Wijk, een aantal winkels, een kinderopvang en een aantal van onze huurwoningen. Het idee is om hier 500 woningen aan de wijk toe te voegen. Huur en koop. Hiervoor brengen wij 52 sociale huurwoningen in, waarvoor 62 sociale huurwoningen en 30 middenhuurwoningen terugkomen.”
De huidige Homerusbuurt
Samen met bewoners en gebruikers
“Bij dit soort gebiedsontwikkelingen betrekken wij partners met hetzelfde DNA als Havensteder. Die ook oog hebben voor het sociaalmaatschappelijke aspect en meebouwen aan een integraal plan. Ook zij moeten dus bereid zijn om tijdig met bewoners in gesprek te gaan en te luisteren naar hun behoeften. Hierdoor binden deze partners zich meerjarig aan een plan, in plaats van snel bouwen en rendement maken. De complete ontwikkeling van een heel gebied kan soms namelijk wel twintig jaar duren. Verder vinden wij dat bewoners moeten kunnen terugkeren in hun eigen wijk.
Hiervoor wil je het liefst eerst woningen toevoegen zodat de mensen meteen kunnen doorschuiven, hoewel wij beseffen dat dat niet altijd mogelijk is.”
Station Lombardijen
“Behalve in de Homerus- en Molièrebuurt is er ook op andere locaties in Lombardijen grote potentie voor het creëren van meer woningen en het verbeteren van de wijk. Zo kan de ruimte rond het NS-station worden benut voor verdichting, met ruimte voor wonen, werken, onderwijs en zorg. Daarnaast worden onze sociale huurwoningen steeds vaker bewoond door ouderen of éénoudergezinnen, waarvoor we passende woonruimte willen bieden en er doorgeschoven kan worden. Dat zou daar misschien ook mogelijk zijn.”
Gebiedsvisie Schiebroek-Zuid Havensteder maakt op meer locaties plannen voor het vitaler maken van de wijk. “Schiebroek-Zuid is ook sociaal kwetsbaar, met een grote vraag naar meer woningen en meer verschillende soorten woningen. Voor het ontwikkelen van een nieuwe gebiedsvisie stellen we ons ook hier de vragen hoe we het aantal woningen in Schiebroek kunnen vergroten terwijl we bijdragen aan een vitale wijk waar de bewoners veilig en prettig wonen. Net als in Lombardijen zijn we ook in Schiebroek actief in gesprek
met zowel bewoners en ondernemers als maatschappelijke organisaties. Zo geven we - samen met een gebiedsontwikkelaar BPD en de gemeente Rotterdam - ook daar samen vorm aan de gebiedsvisie.”
‘Onze eigen wijkbeheerders bevinden zich dagelijks in de wijken en zijn de ogen en oren van Havensteder.’
Verbindende en signalerende rol Contact met de bewoners is volgens Bart een continu proces. “Onze eigen wijkbeheerders bevinden zich dagelijks in de wijken en zijn de ogen en oren van Havensteder. Zij hebben een verbindende en signalerende rol. Als woningcorporatie onderschatten we wel eens welke impact wij voor bewoners kunnen maken. Dat vind ik dan ook het mooie aan ons werk. Ik prijs mij gelukkig dat wij een bijdrage mogen leveren aan een betere samenleving en dat ik in mijn rol als Directeur Strategie mag nadenken over wat overmorgen nodig is, en waaraan we vandaag al kunnen beginnen.”
Rik Dalmeijer | Erasmus MC
“Erasmus MC op weg naar health tech campus”
Erasmus MC
Met een sterk groeiende zorgvraag en de missie ‘excellente zorg en een gezonde bevolking door onderzoek en onderwijs’, wil Erasmus MC stappen zetten naar de ontwikkeling van een health tech campus. Een locatie waar gezondheidszorg, technologie, onderzoek, onderwijs, innovatie en ondernemerschap samenkomen. Programmadirecteur Grondexploitatie & Campusontwikkeling Rik Dalmeijer vertelt over het Masterplan 2050 dat de basis vormt voor dit enorme project.
Hij werkt nog maar sinds 2023 in de zorgsector, maar hoopt met zijn ervaring in de complexe gebiedsontwikkeling van haven en stad een goede bijdrage te kunnen leveren aan de ambitie van het universitair medisch centrum. “Voordat ik hier kwam werken was ik pas één keer eerder in het Erasmus MC geweest”, bekent Rik. “Dat was bij de geboorte van mijn tweede zoon. Ik wist toen nog niet dat Erasmus MC met zo’n 17.000 medewerkers de grootste werkgever van Rotterdam is. Om alles draaiend te houden werken hier veel meer mensen dan alleen verpleegkundigen en artsen.”
Inspirerend en richtinggevend masterplan
“De eerder ontwikkelde vastgoedstrategie was vastgelopen, want ondanks de 475.000 m2 bruto vloeroppervlak van de campus waren alle gaatjes inmiddels gevuld. Hierdoor bleken er geen mogelijkheden meer te zijn voor uitbreiding of renovatie
en de daarvoor benodigde tijdelijke huisvesting. Als gevolg hiervan hebben we - samen met Juurlink + Geluk en Diederendirrix - een herziene versie van het eerdere masterplan ontwikkeld met een langetermijnvisie tot 2050. Het omschrijft de vernieuwing en uitbreiding van de campus tot maximaal 720.000 m2, waarbij de oppervlakte voor de kernactiviteiten van Erasmus MC zelf niet vergroot wordt.
‘Voordat ik hier kwam werken was ik pas één keer eerder in het Erasmus MC geweest.’
Bouwvolume aan de ‘s-Gravendijkwal
Bouwvolume aan de Westzeedijk
‘Door samen aan innovaties te werken kunnen bedrijven hun ideeën in de praktijk brengen, terwijl het Erasmus MC profiteert van de nieuwste technologische ontwikkelingen.’
aanvullend zijn op onze kerntaken zorg, onderzoek, onderwijs en valorisatie. De focus komt namelijk nog meer op Research & Development te liggen, en daarvoor willen we ruimte bieden op de campus. Wij willen hen hierbij uitnodigen om samen met ons een dynamisch ecosysteem te creëren dat antwoorden biedt op gezondheidsvragen. Zo wordt onze locatie een innovatieve en levendige health tech campus waar gezondheidszorg, technologie, onderzoek, onderwijs, innovatie en ondernemerschap samenkomen in nauwe verbinding met de stad.”
Samen innoveren
“Deze visie biedt veel kansen voor Erasmus MC, maar ook voor Rotterdam. Het genereert duizenden extra banen in R&D en valorisatie - het naar de praktijk brengen van kennis - en ook in ondersteunende functies en campusvoorzieningen. Zo wordt de campus aantrekkelijk voor bijvoorbeeld de TU Delft, en ook voor startups, scaleups en innovatieve bedrijven die oplossingen ontwikkelen voor de zorgsector. Er is een sterk stijgende zorgbehoefte, terwijl de zorgsector met een personeelstekort kampt. Er zijn daarom slimme oplossingen nodig om de beste zorg te kunnen blijven bieden. Door samen aan innovaties te werken kunnen bedrijven hun ideeën in de praktijk brengen, terwijl het Erasmus MC profiteert van de nieuwste technologische ontwikkelingen.”
Deelgebieden
Strategische samenwerkingspartners “Door baanbrekend wetenschappelijk onderzoek, de meest geavanceerde technologieën en slimme inzet van data kunnen we innovatie van de zorg versnellen. We realiseren ons dat we hiervoor externe strategische samenwerkingspartners nodig hebben die
Het masterplan beschrijft drie deelgebieden op de campus: het deel aan de ’s-Gravendijkwal, de Westzeedijk en het Museumpark, waarbij voor elk deelgebied een apart stedenbouwkundig plan wordt opgesteld. Het vroegere Dijkzigt Ziekenhuis en de bijbehorende zusterflat aan de ’s-Gravendijkwal zijn inmiddels gedemonteerd en verwijderd. Op die plek komen straks o.a. een innovatieve research-toren, een state-of-the art Sophia Kinderziekenhuis en een nieuwe omgeving voor de afdeling Psychiatrie. Dit gebied wordt door Erasmus MC ontwikkeld en vormt de eerste fase van het plan.
Het krijgt een nieuwe, meer stedelijke uitstraling en wordt een interessante voetgangersboulevard tegenover het bekende Little C-complex, met een entreeplein, een aantrekkelijke plint en een voetgangersbrug naar de Coolhaven.Met glazen entrees, daktuinen en natuurdaken zal het deelgebied aan de Westzeedijk aansluiten op het groene karakter van Het Park. Het deel aan het Museumpark wordt een natuurlijke verbinding tussen de campus en het Museumpark, wat bijdraagt aan een levendige en open uitstraling. Erasmus MC nodigt derde partijen uit om deze twee deelgebieden te ontwikkelen.
Integratie met omringende landschap De ambitie van Erasmus MC past goed in de visie van de gemeente Rotterdam. Ook die ziet dat deel van de stad als een belangrijk focusgebied binnen de stedelijke vernieuwing en verdichting. Zo zijn er recent meerdere ontwikkelingen in de directe omgeving van de campus geweest, zoals Little C en Het Depot, en bestaan er plannen om Museum Boijmans Van Beuningen te vernieuwen en te investeren in Het Park en het Museumpark. Rik legt uit hoe de ontwikkeling van de health tech campus daarop aansluit: “Een belangrijk uitgangspunt is de aansluiting van Erasmus MC op de binnenstad. Daarmee transformeert de bestaande campus naar een levendig stedelijk gebied met een voor de stad herkenbaar beeld en open verbindingen aan alle zijden. Daarnaast nodigen de hieraan gekoppelde openbare voorzieningen, winkels en horeca uit tot prettig werken en verblijven. Daarmee wordt de uitgebreide campus de verbindende schakel tussen het Museumpark, de Coolhaven, Het Park en de Rochussenstraat waarmee de omliggende parken, musea, medische zorg, onderzoek en stedelijk wonen bij elkaar komen.”
Duurzaamheid en mobiliteit
Met het gebied als helende omgeving is in het masterplan ook te lezen dat de campusontwikkeling een sterke focus heeft op duurzaamheid. Zo krijgen de gebouwen daktuinen, vergelijkbaar met
de boomgaardtuin op de 8e verdieping van de eerdere nieuwbouw. Ook komen er sedumdaken en retentiedaken voor wateropvang en verkoeling, en zonnepanelen op de hoger gelegen daken. Qua mobiliteit richt het plan zich vooral op voetgangers, fietsers en openbaar vervoer.
Zo is er al een halte voor de nieuwe hoogwaardige openbaar vervoerverbinding (HOV-lijn) aan de ’s-Gravendijkwal aangelegd. Om de bereikbaarheid met de fiets te vergemakkelijken komen er nieuwe stallingen, waarmee er tegen 2050 ongeveer 7.500 fietsen binnen de campus gestald kunnen worden.
‘Een belangrijk uitgangspunt bij de ontwikkeling van de campus is de ruimtelijke integratie met het omringende stedelijke landschap.’
Het idee dat al deze ontwikkelingen eraan bijdragen dat Erasmus MC en de stad Rotterdam samenwerken om de zorg kwalitatief, toegankelijk en duurzaam te houden, stemt Rik tevreden. “Het samen met mijn collega’s, de gemeente Rotterdam en onze stedenbouwkundige partners ontwikkelen van dit integrale plan geeft mij het gevoel dat ik de leukste baan van heel Rotterdam heb.”
Lucas van der Hoeven | Dura Vermeer Commercieel Vastgoed:
“Ontwikkelt kantoren die de reis waard zijn”
De tijd van kantoortijgers die niet naar huis te branden zijn is voorbij. Wat maakt het nodig of leuk om überhaupt naar kantoor te gaan met de online mogelijkheden van nu? Met het concept Commute for Community vangt Dura Vermeer Commercieel Vastgoed de moderne eisen van een aantrekkelijke werkplek voor de nieuwe generaties.
Dura Vermeer hoort bij bouwend Nederland zoals de Erasmusbrug bij Rotterdam. Of zoals Dura bij Rotterdam hoort, waar het in 1855 begon met een timmerwinkel op Katendrecht. Na de fusie met Vermeer in 1998 is de bedrijvengroep nu georganiseerd in drie divisies. De divisie Bouw en Vastgoed is onderverdeeld in zes regionale bouwen renovatiewerkmaatschappijen. Onder Bouw en Vastgoed valt ook Dura Vermeer Commercieel Vastgoed. Lucas van der Hoeven schetst de organisatie om zijn eigen positie als commercieel manager Kantoren binnen dat laatste bedrijfsonderdeel duidelijk te maken. Het interview met hem vindt plaats op het terras van Hotel New York pal tegenover het splinternieuwe museum Fenix op Katendrecht. Het tweede deel van de historische Feniksloods is door Dura Vermeer Bouw Heyma verbouwd voor zijn nieuwe functie. De Tornado, het spectaculaire zilveren uitkijkpunt op het dak, schittert in de zon.
Met de recente naamswijziging, door de toevoeging van ‘Commercieel’ tot Dura Vermeer Commercieel Vastgoed (DVCV) komt het specialisme van deze tak duidelijker tot uitdrukking, legt Van der Hoeven uit. “Wij houden ons bezig met het ontwikkelen van kantoren en campussen. En dat is echt een totaal andere markt dan woningen. Woningontwikkeling doen onze bouwmaatschappijen zelf. Campussen vormen ook weer een speciaal soort vastgoed ten opzichte van kantoren. Het gaat weliswaar ook om kantoor- plus labruimte, maar het hele ecosysteem stelt bijzondere eisen. Vandaar dat er voor campussen een aparte acquisitiemanager is.”
Als kapitaalkrachtig bedrijf kan Dura Vermeer kantoren voor eigen risico ontwikkelen. Innovatiehub NEXUS op Leiden Bio Science Park is daar een voorbeeld van. “Maar vaak ontwikkelen we voor een belegger, of we doen het samen met of voor een of meerdere beleggers.
Verkorte time to market
De markt voor kantoren is bijzonder vanwege de kritische eisen van beleggers en gebruikers. “Er zit meer dynamiek van externe factoren in en meer investeringsrisico dan in woningbouw. Wat het vooral specifiek maakt is dat je een gebouw moet maken waar ook precies vraag naar is. Daarbij is een verkorte time to market van grote waarde voor de gebruikersmarkt en daarmee ook voor onze partners.” Dat Dura Vermeer snel aan de vraag kan voldoen, bewees het bedrijf met de bouw van het Europees Geneesmiddelen Agentschap (EMA) aan de Zuidas. De design, build & maintain opdracht van het Rijksvastgoedbedrijf werd in recordtijd en tot volle tevredenheid uitgevoerd.
‘De tijd dat het kantoor enkel diende als veredelde productieplaats ligt echt achter ons.’
Commute for community
De markt voor commerciële vierkante meters is na een aantal jaren van teruggang weer flink aangetrokken. Maar dan wel de vraag naar kantoren met uitstekende energetische prestaties en met een comfortabele, lichte atmosfeer en vooral ontworpen voor een andere manier van werken dan de oudere generaties gewend waren. In het kantoorleven is veel veranderd, signaleert Van der Hoeven. “Je moet je afvragen: Waarom gaan we eigenlijk nog naar kantoor? Thuis kan ook kantoor zijn. De koffiebar ook. Tegenwoordig kunnen we overal online werken. Zeker voor de nieuwe generaties geldt dat ze op kantoor iets anders zoeken: inspiratie vinden bij collega’s, van elkaar leren, samenwerken, co-creëren – uren achter een laptop zitten kun je thuis ook. Voor de werkgever is het belangrijk dat er binding is en werknemers met elkaar de
bedrijfscultuur versterken. Medewerkers moeten zich op het werk gelukkig voelen, zodat ze niet morgen naar de concurrent overstappen.”
Dit profiel van het moderne kantoorleven is door DVCV vertaald naar het concept Commute for Community. “Het kantoor moet uiteraard goed bereikbaar zijn,” legt Van der Hoeven uit, “maar dan nog moet de reis de moeite waard zijn. Dus meerwaarde bieden boven thuiswerken. Heel belangrijk is een hospitality point waar een barista een echt goeie kop koffie voor je maakt. Een gezellig aangeklede business lounge, informele ruimtes, coworking spaces en slimme looproutes zodat men elkaar veelvuldig tegenkomt binnen het gebouw. Dit versterkt ook het community gevoel – met andere woorden de zingeving: Wij zijn hier om gezamenlijk en op de beste en leukste manier onze doelstellingen te bereiken.
“In het interieur gebruiken we graag hout, want materiaal heeft een sterk effect op mensen. Een vaak onderbelichte meerwaarde is het organiseren van events. Denk bijvoorbeeld aan een spreker die een TED-talk geeft over de toekomst van kwantumcomputers. En het hosten van jouw eigen event voor klanten en collega’s. De tijd dat het kantoor enkel diende als veredelde productieplaats ligt echt achter ons. Kortom, zorg dat medewerkers op kantoor een leuke en leerzame tijd hebben. De jonge generaties komen sowieso alweer meer naar kantoor omdat ze vaak krapper behuisd zijn en de verbinding zoeken met collega’s.”
Het Commute for Community-concept (commute is Engels voor pendelen) wordt geconcretiseerd in een duurzaam, bijna energieneutraal gebouw op een goede locatie. Als je die extra waarde kunt realiseren, zal de belegger op een aanzienlijk hogere huur kunnen rekenen en op een stabielere bezetting, stelt de commercieel manager. Nederland heeft deze omslag naar duurzame en
aantrekkelijke kantoren voor het nieuwe werken tijdig ingezet. “Ik heb een periode in New York gewoond. Fifth Avenue en omgeving was toen de absolute wereldtop aan commercieel vastgoed, maar nu staat daar heel veel leeg. In dat opzicht loopt Nederland al langere tijd voorop op de kantorenmarkt. Nederland heeft al eerder de beweging gemaakt naar het hybride werken en de daarbij horende transformatie van het kantoorgebruik.”
Multi-tenant en mixed-use
Wat de kantoorlocaties betreft richt DVCV zich op de G5: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven. Daar zitten de toplocaties in de binnenstad, vooral rond de intercitystations. Ov-bereikbaarheid is heel belangrijk, maar de vraag naar autobereikbaarheid is ook weer niet helemaal passé, aldus Van der Hoeven.
In het commercieel vastgoed is verder de wens naar multi-tenant gebouwen sterk gegroeid de afgelopen jaren. Zaak om dat in het ontwerp van kantoorgebouwen op te nemen. “Een vloer van 2.000 vierkante meter moet je makkelijk kunnen opknippen in vier keer 500. Multi-tenant betekent voor een belegger ook risicospreiding. Tevens biedt een multi-tenant gebouw in de regel ook doorgroeimogelijkheden voor bedrijven die zich daar vestigen.” Kantoorgebouwen moeten flexibel zijn, opdat het gebouw na vertrek van de eerste huurder ook nog bruikbaar is voor een volgende. Bedrijven die een kantoor in eigendom hebben zijn niet heel dik meer gezaaid.
Maasstad steeds interessanter
In Utrecht Leidsche Rijn ontwikkelt DVCV kantoorgebouw Arcadia naar een ontwerp van MVSA. Het is een high-end multitenant gebouw van 10.370 m2 vvo. De ontwikkeling is vanzelfsprekend geënt op het Commute for Community-concept.
Leidsche Rijn is ook de plek waar Dura Vermeer Commercieel Vastgoed zelf kantoor houdt. Van daaruit worden
En Rotterdam wordt beslist niet over het hoofd gezien. “De Amsterdamse Zuidas is nog steeds de top van de kantorenmarkt, maar vorig jaar maakte Rotterdam de grootste huursprong van allemaal.” Voor commercieel vastgoed wordt de Maasstad steeds interessanter, aldus Van der Hoeven. “De Rotterdamse kantorenmarkt vertoont veel dynamiek en vormt een serieuze concurrentie voor de andere G4-markten. De stad onderscheidt zich door een prachtige skyline en is voortdurend bezig met het verbeteren van faciliteiten en vergroening. Dura Vermeer Commercieel Vastgoed beschouwt het als haar verantwoordelijkheid om een waardevolle bijdrage te leveren aan Rotterdam. We streven ernaar om hoogwaardige, duurzame kantoorgebouwen te realiseren die zowel aan de behoeften van de huidige als de toekomstige generaties voldoen. Met ons hospitality-gedreven concept richten we ons volledig op de wensen van de gebruikers. En door de flexibele en duurzame opzet van onze kantoren dragen we bij aan een aantrekkelijk en duurzaam vestigingsklimaat voor de stad.”
Als grootste woningcorporatie van Rotterdam speelt Woonstad een onmisbare rol in de ontwikkeling van de stad. Met ruim 55.000 woningen in beheer, goed voor het onderdak van één op de zes Rotterdammers, is de organisatie aanwezig in het merendeel van de buurten. Mohamed el Achkar, sinds kort bestuursvoorzitter, werkte de afgelopen vijf jaar al als bestuurder mee aan het vormgeven van het beleid. Nu wil hij als voorzitter de koers verdiepen en het verschil maken op de plekken waar dat het hardst nodig is.
De missie van Woonstad is helder en bestaat uit drie pijlers: woningen toevoegen aan de stad, buurten verbeteren en zorgen voor betrokken en betrouwbare dienstverlening aan huurders. El Achkar ziet het als zijn verantwoordelijkheid om die lijn voort te zetten en te versterken. “We hebben een enorme woningnood in Rotterdam, met bijna 90.000 mensen op de wachtlijst. Die realiteit kunnen we niet negeren. Daarom hebben wij als corporatie de ambitie om 3.500 woningen toe te voegen. En dat doen we niet voor het eerst: we zijn structureel een van de partijen met de hoogste bouwproductie in de stad.”
Die inzet leidt tot tastbare resultaten. Projecten als Oost-Sidelinge, Kop Dakpark en het net opgeleverde houten woongebouw Valckensteyn in Pendrecht zijn voorbeelden van hoe Woonstad inzet op woningkwaliteit en duurzaamheid. “Valckensteyn is het eerste houten woongebouw van Rotterdam,” vertelt El Achkar trots. “En het is van ons. Dat is mooi. Als we iets aanpakken en vernieuwen, doen we dat altijd met het oog op de toekomst. Duurzaamheid, circulariteit en energietransitie zijn dan vanzelfsprekend onderdelen van het proces.”
Grondige opknapbeurt
Toch richt Woonstad zich niet alleen op de uitbreiding van de woningvoorraad. Minstens zo belangrijk is het verbeteren van wat er al is. “Nieuwbouw krijgt vaak de meeste aandacht. Denk aan openingsmomenten met lintjes en speeches. Maar de meeste mensen in Rotterdam hebben al een woning en dat is dus de bestaande woningvoorraad. En veel van die woningen zijn toe aan een grondige opknapbeurt.”
El Achkar noemt het een prioriteit voor de komende jaren. “Rotterdam heeft een groot aantal woningen uit de wederopbouwperiode en de stadsvernieuwing. Die zijn lang functioneel gebleven, maar kampen nu met
veroudering. Schimmelproblematiek en verzakkingen van woningen zijn daar een zichtbaar symptoom van. Wij vinden dat iedere bewoner recht heeft op een gezonde woning. Dus daar steken we de komende jaren extra middelen en energie in. Niet alleen met technische verbeteringen, maar ook met een betere service en communicatie.”
‘Valckensteyn is het eerste houten woongebouw van Rotterdam.’
‘Niet alleen problemen oplossen die van ons zijn, maar ook naast bewoners staan als iets buiten onze werkzaamheden valt, maar onze bewoners daar wel last van hebben.’
Maar je hebt ook financiële ruimte nodig om te kunnen investeren. En dan is het wrang als het Rijk met maatregelen komt, zoals de aangekondigde huurbevriezing.” Volgens El Achkar raakt dit besluit de kern van het corporatiemodel. “Als je huurinkomsten wegvallen dan moet er ook een streep door investeringen in nieuwbouw en renovaties – en dat juist in een tijd van woningnood. We zetten ons dan ook stevig tegen die maatregel af en laten zien aan politici en bestuurders welke gevolgen deze huurbevriezing heeft voor huidige huurders en woningzoekenden. Tegelijkertijd zeggen we tegen onze huurders: we blijven ons inzetten voor jullie, wat er ook gebeurt.”
Luisteren naar wat speelt Naast bouwen en renoveren, wil El Achkar dichter naast de huurders staan. “Een van de bewegingen die we verder gaan stimuleren, is zichtbaar zijn in de wijk. De menselijke maat. In het verleden trokken veel instanties, ook corporaties, zich terug uit de buurt. Die afstand moet kleiner. Je kunt niet in een ivoren toren zitten als je werkt voor bewoners in de buurt.”
“We moeten luisteren naar wat er echt speelt,” voegt hij daaraan toe. “Veel bewoners zijn het vertrouwen in instituties kwijtgeraakt. Juist daarom moeten wij als woningcorporatie dicht bij mensen staan. Niet alleen problemen oplossen die van ons zijn, maar ook naast bewoners staan als iets buiten onze werkzaamheden valt, maar onze bewoners daar wel last van hebben.”
Betaalbaarheid en investeringen
Als woningcorporatie staat Woonstad voor een fundamentele uitdaging: het realiseren van betaalbare woningen en investeren in kwaliteit en duurzaamheid. “Betaalbaarheid zit in ons DNA. Onze kernproductie bestaat uit sociale huurwoningen en middenhuur.
Die betrokkenheid is voor El Achkar niet alleen een beleidskeuze, maar ook persoonlijk. “Ik ben zelf opgegroeid in een sociale huurwoning, als zoon van een gastarbeider. Eerst woonden we piepklein, later kregen we een ruime eengezinswoning. Dat gaf me letterlijk de ruimte om mijn school af te maken en verder te komen. Een woning is dus niet alleen een dak boven je hoofd – het is de basis voor iemands toekomst. Dat perspectief gun ik iedereen.”
De stad van morgen begint met de basis: een woning. Maar volgens El Achkar gaat het verder dan alleen bouwen. “We doen ook mee in bouwstromen met andere corporaties, werken aan versnelling en kijken naar conceptueel bouwen. Alles om meer en sneller te realiseren.”
Daarnaast zoekt Woonstad nadrukkelijk de verbinding met andere opgaven in de stad. “Elke ingreep moet toekomstbestendig zijn. Dus we kijken ook altijd naar klimaatadaptatie, energietransitie en circulariteit. Maar we kijken ook verder dan de voordeur. Wonen is verweven met zorg, met de openbare ruimte, met sociale samenhang. Dat vraagt om samenwerking met de gemeente en andere partners, maar ook om elkaar uit te dagen om samen te investeren in dezelfde ontwikkelingen. Dat is de manier om iets voor lange termijn kwalitatief te verbeteren.”
Een concreet voorbeeld daarvan is het project De Violier in Bloemhof, waar wonen en zorg samenkomen. “Door vergrijzing en veranderingen in het zorgstelsel wonen mensen langer thuis. Dan moet je goed nadenken over hoe mensen met elkaar samenleven. Woonvormen waar aandacht is voor kwetsbaarheid, waar ontmoeting en ondersteuning mogelijk zijn – dat is de richting waar we naartoe willen.”
Vertrouwen winnen
Als het aan El Achkar ligt, is het succes van Woonstad over drie jaar niet af te lezen aan een benchmark of scorelijstje. “Natuurlijk doen we mee aan onderzoeken, maar de echte toets is wat bewoners ervaren. Als ik een zaaltje inloop en mensen voelen zich gehoord, dan weet ik dat we op de goede weg zijn. Je kunt een A halen in de statistieken, maar als mensen dat niet herkennen, zegt het weinig. Wat telt, is dat bewoners zeggen: ‘Woonstad is er voor mij.’ Dáár doen we het voor.”
“Het moet het gebied worden waar de stad en de haven elkaar ontmoeten”
Jouke Goslinga en Lisette Groen | M4H:
Impressie Merwehaven
Het Merwe-Vierhavensgebied (M4H) is het stadshavengebied in Rotterdam-West. Het gebied tussen Delfshaven en Schiedam wordt door gemeente Rotterdam en Havenbedrijf Rotterdam gezamenlijk ontwikkeld tot energieke stadswijk voor wonen en werken. Jouke Goslinga van het Havenbedrijf en Lisette Groen van de gemeente vertellen over de gezamenlijke ambitie.
Volgens Jouke Goslinga, programmamanager RDM en M4H bij het Havenbedrijf, is M4H de ideale locatie om de grootste vraagstukken van deze tijd, wonen en werken, samen te brengen. “Wonen is voor de haven relevant en werken voor de stad,” zegt hij. Tevens de gemene deler van beide partijen, die de handen ineenslaan om M4H gezamenlijk te ontwikkelen.
Het Merwe-Vierhavensgebied moet een unieke stadshaven worden waar de moderne technologie en de historie van de haven elkaar ontmoeten. In het gebied is veel ruimte voor ontwikkeling. Goslinga: “Dit is geen dichtgetimmerde monumentale binnenstad. Hier is, door schade en schande, relatief veel ruimte om dingen opnieuw in te vullen.” Volgens hem kan M4H vergeleken worden met een flexibel gebied waar experimenten mogelijk zijn. “We willen bedrijven aantrekken die zich bezighouden met energietransitie, circulariteit en mobiliteit”, zegt hij.
Vijf deelgebieden
De ontwikkeling van M4H is opgedeeld in vijf deelgebieden. Merwehaven is het eerste deelgebied dat transformeert van een traditioneel havengebied naar
een nieuwe woonwijk. Elske Geelhoed, projectmanager van Merwehaven, vertelt dat er 2500 woningen komen, verdeeld over alle prijscategorieën. “Er zijn woningen voor jongeren, senioren, gezinnen en alleenstaanden.” Daarnaast is er 30.000 vierkante meter gereserveerd voor bedrijvigheid, 15.000 vierkante meter voor voorzieningen, én zet de Merwehaven in op een nieuwe mobiliteitsaanpak, die is voorzien voor heel M4H. “Bewoners parkeren niet meer op straat, maar in zogenoemde ‘mobility hubs’”, legt Geelhoed uit. “Dat zijn centrale parkeervoorzieningen, die naast parkeerplekken, ook deelmobiliteit, pakketservices en andere collectieve diensten bieden.”
‘We willen bedrijven aantrekken die zich bezighouden met energietransitie, circulariteit en mobiliteit.’
Lisette Groen, programmamanager M4H bij de gemeente Rotterdam, benadrukt dat deze aanpak uniek is in de stad.
“In de M4H maakt straks iedereen gebruik van hubs; geen parkeerplaats op straat voor je deur. Dit maakt mobiliteit efficiënter en duurzamer. Binnen M4H zetten we hoog in op duurzaamheid.”
‘Het doel is om een bruisende plek te creëren, geschikt voor horeca, evenementen en misschien zelfs een dansfeestje.’
Creatievelingen
Ook andere deelgebieden, zoals het Marconikwartier en het Keilekwartier, spelen een belangrijke rol in de gebiedsontwikkeling. Groen: “In het Marconikwartier is er een mix van bedrijvigheid en wonen. Met in de Science Tower bedrijven gericht op technologie en innovatie, en de twee Europointtorens die recent zijn getransformeerd tot woningen. Het Keilekwartier is een levendig gebied waar kunstenaars, (horeca)ondernemers en andere creatievelingen al jarenlang actief zijn. Ze stoppen hun ziel en zaligheid in dit gebied. Als gemeente werken we nauw samen met deze partijen om het gebied verder te ontwikkelen; een unieke samenwerking waarbij we soms zelfs een stukje regie moeten loslaten.”
Het stedenbouwkundig plan Merwehaven bevat ook voorzieningen voor sport en recreatie. Zo komt er naast invulling van urban sports faciliteiten, fijne verblijfsplekken in de dijkzone en op de pieren een groot drijvend stadspark in het havenbekken.
Het Galileïpark draagt ook bij aan de levendigheid van het gebied, terwijl daar geen woningen komen. Hier neemt het Havenbedrijf het voortouw, samen met de afdeling economie van de gemeente. Groen: “Het doel is om een bruisende plek te creëren, geschikt voor horeca, evenementen en misschien zelfs een dansfeestje.”
Goslinga vult aan: “Ook al komen er geen woningen, reuring is belangrijk voor sociale controle en veiligheid.”
Het Merwehaven stedenbouwkundig plan van bevat ook voorzieningen voor sport en recreatie. Zo komt er in Merwehaven een groot drijvend stadspark. Groen: “Dat ligt wat verder in de toekomst, maar we hebben er al gedeeltelijke financiering voor.” Ook het Getijdenpark Keilehaven, speelt een belangrijke rol in de verbetering van de openbare ruimte. “We hebben het duurzame park aangelegd in een rauwe, industriële omgeving waar nog vrachtwagens rijden. Inmiddels hebben we hier al diverse prijzen mee gewonnen, zo ook op de Provada. En ik denk dat er zeker nog meer prijzen zullen volgen.”
Combineren functies
Naast wonen en werken is er in M4H volop ruimte voor cultuur, horeca, onderwijs en sport. “De visie voor M4H doet denken aan een mix van de hightech campus in Eindhoven en de creatieve NDSM-werf in Amsterdam,” aldus Goslinga. “Maar het combineren van al die functies is soms een echte breinkraker. M4H is net zo groot als de binnenstad van Rotterdam. Hoe breng je die functies op een goede manier samen? Daarover blijven we in gesprek.”
M4H is ook op cultureel vlak interessant. Goslinga: “Rotterdam is een stad van ondernemers. We hebben een geweldig medisch cluster en meer restaurants dan ooit. Maar Rotterdam is vooral een havenstad. Alleen het imago van de haven is vaak gestoeld op romantiek uit het verleden. Met M4H willen we het imago van de haven weer actualiseren. Het moet het gebied worden waar de stad en de haven elkaar ontmoeten.”
Actieve rol haven
De ambitie is groot: M4H wil een plek worden waar de haven weer een actieve rol speelt in het stadsleven. “We willen zien of het lukt om wonen en werken hier op een duurzame, innovatieve manier te
combineren,” zegt Goslinga. “We willen M4H echt positioneren als centrum voor nieuwe technologieën en duurzame bedrijvigheid. Je kunt hier natuurlijk geen Shell Pernis huisvesten, dat snapt iedereen. Maar naast een nieuwe generatie havenbedrijven kun je prima wonen. Zo brengen we haven en stad weer samen en geven we de haven haar imago terug: stoer, sexy en innovatief.”
De gebiedsontwikkeling van M4H is niet slechts een klassiek vastgoedproject, maar een proces van learning by doing. Het maakt gebruik van bottom-up initiatieven en vraagt tegelijkertijd om eerlijke, soms harde keuzes. Goslinga: “Je kunt niet alles in dit gebied doen, hoe groot het ook is. De kwaliteit van wat we nu realiseren, of het nu gaat om woningbouw, sportfaciliteiten of andere voorzieningen, is bepalend voor het succes van de toekomst.”
Wanneer is het project geslaagd? Groen: “Als we het zo weten te realiseren dat iedere Rotterdammer, of dat nu een bestuurder, onderwijzer, brandweerman, kunstenaar, student of ondernemer is, er net zo gepassioneerd over praat als wij.”
Tom Bakkers, Marjolein Vlaming en Arnold van de Water
Katoenhuis aan het Getijdenpark Keilehaven, @Boudewijn Bollmann.
Nederland ligt zeven jaar achter op het buitenland als het gaat om immersive experiences (IX) – maar niet lang meer. Het Katoenhuis in het Rotterdamse M4H-gebied wordt door Bakkers | Hommen en Concrete Culture getransformeerd tot een IX-podium en een booster van de design industrie. ‘IX is een game changer.’
Lust voor het oog
Na de oorlog verrees Rotterdam als een Phoenix uit haar as. Enerzijds was er een grotendeels schone lei, anderzijds de onverwoestbare mentaliteit van de stad van havenarbeiders: ‘niet lullen maar poetsen’. Die combi zorgde voor een indrukwekkende comeback. In luttele decennia verrees langs de Nieuwe Maas een indrukwekkende skyline met een reeks markante gebouwen. De bonte mix van nieuwe architectuur enerzijds en overblijfselen uit het industriële en maritieme verleden anderzijds maakt van Rotterdam een lust voor het oog en een schier onuitputtelijk bron van inspiratie voor liefhebbers van geschiedenis en architectuur(fotografie).
Zowel de oost- als westkant van de stad zijn volop in ontwikkeling. Gebieden waar Bakkers | Hommen en Concrete Culture samen optrekken om een bijdrage te leveren
aan een duurzame, inclusieve stad. Dat Bakkers | Hommen en Concrete Culture in zowel Rotterdam als Eindhoven actief zijn, is geen toeval.
De directies van beide organisaties zijn geworteld in de regio’s. Tom komt uit Eindhoven. Marjolein woont in Rotterdam maar is in Brabant opgegroeid en Arnold van de Water is Rotterdammer met veel familie in de regio van de Lichtstad. Bakkers: “Rotterdam en Eindhoven lijken op elkaar. Ze zijn allebei groot geworden dankzij de industrie: Rotterdam door de haven, Eindhoven door Philips en industrie die daaruit is voortgevloeid. Beide steden kregen flinke klappen in de oorlog en worden gedwongen zichzelf steeds opnieuw uit te vinden.” Van maakindustrie naar high tech en van de grootste haven naar de slimste. Eindhoven en Rotterdam inspireren elkaar constant.
‘We delen de filosofie dat een gebied pas waardevol en waardevast is als mensen er graag blijven komen.’
Katoenhuis: toekomstgericht herbestemmen van industrieel erfgoed Aan de westelijke kant van de stad ligt voormalig stukgoed- en fruitoverslaggebied Merwevierhavens (M4H). Met ruim 100 voetbalvelden groot een van de belangrijkste binnenstedelijke ontwikkelingen van ons land. Op deze plek komen haven, stad en de kennisas van de regio samen om te werken aan de toekomst van Nederland. Maar hoe kan een voormalig pakhuis voor katoen en tropisch fruit het kloppende hart worden van een creatief (digitaal) ecosysteem en bijdragen aan de transformatie van Europa’s grootste haven tot de slimste?
Het Katoenhuis is in wederopbouwperiode gebouwd (1950) door de Rotterdamse havenbaron Jan Dirk van Bennekum, voormalig voorzitter van de rechtsvoorganger van voetbalclub Feyenoord. Van Bennekum was een ondernemer die aan de Keilestraat in Rotterdam drie loodsen liet bouwen. In de eerste, de katoenloods, sloeg hij katoenbalen op uit Egypte en Zuid-Amerika voor verder transport. Later fungeerde het gebouw als overslag voor fruit. Van de Water: “Het Katoenhuis is heel degelijk gebouwd, met hoge plafonds en dikke muren. De fundering en de vloeren zijn bijna twee keer zo sterk als nodig is, je zou er gerust nog een bouwlaag bovenop kunnen zetten. Maar een ‘makkelijk’ gebouw is het niet. Er komt bijvoorbeeld weinig daglicht binnen, waardoor je het gebouw niet goed kunt ombouwen tot een kantoor of een appartementengebouw.”
Immersive experiences
Slopen dan maar? Concrete Culture vond, samen met Bakkers | Hommen de locatie juist uitermate geschikt als een permanente plek voor kunst, cultuur en techniek. Van de Water: “In dit gebouw ga je zogenaamde immersive experiences (kortweg IX) beleven: ervaringen waarin je helemaal ondergedompeld wordt. Je kunt daarbij denken aan een virtualrealitybril maar ook aan een ruimte met hologrammen of grootbeeldprojecties. Denk bijvoorbeeld aan The Sphere in Las Vegas, een entertainmentgebouw annex concertzaal waar je als bezoeker volledig wordt omgeven door een LED-scherm met een 16K-resolutie en waar wind, geur en temperatuur de beleving van bijvoorbeeld een concert versterken. Dit gaat verder dan ‘franje’. Deze technologie draagt economisch gigantisch bij.”
Dat Concrete Culture graag samenwerkt met Bakkers | Hommen is cruciaal, aldus Van de Water. “We delen de filosofie dat een gebied pas waardevol en waardevast is als mensen er graag blijven komen. Daarom verbinden we ons langdurig aan
Katoenbalen overslag lekhaven, Cas Oorthuys.
projecten. Bakkers | Hommen heeft nabij het Katoenhuis verschillende projecten succesvol gerealiseerd, waaronder de Lee Towers aan het Marconiplein. Daar zijn veel woningen gerealiseerd voor een doelgroep die hier eerst niet kon wonen. Maar met alleen woningen bouwen ben je er niet. Je zult elementen moeten toevoegen die mensen trekken en het gebied blijvend aantrekkelijk maken. Bijvoorbeeld het vernieuwde Katoenhuis als centrum voor IX. In die hoedanigheid voegt het veel meer waarde toe aan dit gebied dan toen het nog een opslag van katoen en later van tropisch fruit was. Het is een permanente broedplaats geworden voor cultuur en tech, een plek waar kruisbestuiving plaatsvindt tussen de creative industry en ontwikkelaars van nieuwe technologie.”
Game changer
Dat IX mensen een glansrijke toekomst voor zich heeft, staat Tom Bakkers als een paal boven water. “Immersive experiences zijn van grote waarde, bijvoorbeeld om mensen op te leiden voor complexe taken met een groot afbreukrisico. Denk aan militairen die moeten leren onder stress het hoofd koel te houden of medici die een ingewikkelde medische ingreep veilig moeten kunnen oefenen. In het Katoenhuis zijn meerdere bedrijven gevestigd die zich met dit soort ontwikkelingen bezighouden. Een goed voorbeeld is Sense Glove. Dit bedrijf maakte handschoenen voor virtuele toepassingen. Als je kijkt door een virtual reality (VR) bril en een virtueel object oppakt of een virtueel instrument bedient, zorgt de Sense Glove voor een realistisch gevoel met de juiste weerstand. IX gaat ook grote impact hebben op de bouw- en ontwikkelsector. In al onze projecten bouwen we een digital twin. Die helpt niet enkel het ontwikkelproces te versnellen, maar vergemakkelijkt ook het beheer na oplevering. IX wordt een echte game changer.”
Sense Glove, @Boudewijn Bollmann.
Wethouder Chantal
Zeegers (o.a. Bouwen en Wonen namens
Gemeente Rotterdam), rijdt door de Digital Twin van het Max Euwekwartier, @ Boudewijn Bollmann.
Marconidistrict, de stadsentree van M4H
In het M4H-gebied waar het Katoenhuis staat, realiseert Bakkers | Hommen ook de ‘Marconistrip’, dat deel uitmaakt van de eerste fase van de herontwikkeling van het Marconikwartier. In deze fase worden ongeveer betaalbare 2.500 woningen gerealiseerd, gecombineerd met werkruimtes voor de maakindustrie gericht op de toekomst van mobiliteit, energie en circulariteit. Bakkers: “Het gaat niet alleen om wonen, je hebt meer voorzieningen nodig om een aangename stad te bouwen die zowel sociaal als economisch duurzaam is. Daarom wordt
in de nabijgelegen Europoint-garage, een brutalistisch gebouw, een slimme mobiliteitshub gemaakt. Daarnaast wordt dit gebouw nog opgetopt met woningen voor mensen specifiek met maatschappelijk relevante functies zoals verpleegkundigen, agenten en creatief talent. Al deze ontwikkelingen sluiten aan bij de bredere visie om het M4H-gebied te transformeren tot een duurzame, innovatieve en inclusieve stadswijk met ruimte voor zowel wonen als werken en met aandacht voor groen en leefbaarheid.”
Dat doordachte projectontwikkeling met oog op het rendement voor de lange termijn zijn vruchten afwerpt, weet Van de Water uit eigen ervaring. “Toen ik zelf in de binnenstad van Rotterdam ging wonen, kon je daar voor een appel en een ei een woning kopen. Niemand wilde er wonen, de hele middenklasse was vertrokken. Nu wonen de mensen er graag. Het is er fijn wonen. Vertrouwen en een goede samenwerking tussen publiek en private sector is hierbij essentieel.”
Keilestraat 9c, Loods C, begane grond, Circa 1960.
Keilestraat 9c, Kade, jaren 70.
Bakkers | Hommen, initiatiefnemer van binnenstedelijke herontwikkelingen
Bakkers | Hommen maakte in crisistijd naam als projectontwikkelaar en investeerder met de snelle en succesvolle herontwikkeling van leegstaande kantoren naar woningen, met name in de driehoek Eindhoven-Rotterdam-Utrecht.
Naast gebouwtransformator is Bakkers | Hommen initiator van grootschalige binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen als het Ruimtekwartier in de gemeente Stichtse Vecht (provincie Utrecht) en het Max Euwe kwartier in Rotterdam Brainpark. Met 5.000 betaalbare huurwoningen in ontwikkeling en maar liefst 1.000 appartementen in aanbouw draagt Bakkers | Hommen substantieel bij aan het de oplossing van het woningtekort in Nederland. Gemeenschappelijke deler binnen de projecten is een innovatieve, disruptieve aanpak, gekoppeld aan een langdurige verbondenheid. Er wordt niet gestuurd op snelle winsten, maar op prettige leefomgevingen met sociaaleconomisch rendement.
Lee Towers Rotterdam
Een bekend Rotterdams project waarmee Bakkers | Hommen naam maakte, is de transformatie van de Lee Towers, een ensemble van twee torens aan het Marconiplein in Rotterdam. In een van de torens was het ambtelijk apparaat van de gemeente Rotterdam gevestigd.
Dat verhuisde naar een nieuwe locatie, uitgerekend in een tijd waarin geen enkele partij de torens kon of durfde te transformeren.
The Lee Towers Rotterdam.
The Lee Towers Rotterdam.
Impressies van Max Euwekwartier Rotterdam,
@Bakkers Hommen | Group A.
Bakkers | Hommen nam samen met Foolen & Reijs de handschoen op en realiseerde 884 volledig gemeubileerde appartementen, de grootste transformatie van kantoor naar woningen in Nederland tot nu toe. Mede dankzij de getransformeerde Lee Towers kreeg het verwaarloosde gebied rondom Marconiplein in het M4H-gebied een impuls qua leefbaarheid, aangevuld met rauw cultuurdistrict in de vorm van het Keile District. Met culturele actoren als Keilepand (bedrijfsverzamelgebouw voor stedenbouw en architectuur), Brutus (kunstpodium), de Voedseltuin, het atelier van designer Daan Roosegaarde en natuurlijk Katoenhuis als hotspots.
Brainpark Rotterdam en het
Max Euwekwartier
Het succes van de projecten van Bakkers | Hommen schuilt deels in een succesvolle functiemix. Een strikte scheiding van functies is iets uit het verleden. Neem het bedrijventerrein Brainpark in Rotterdam-Oost, een bedrijvenpark uit het eind van de jaren tachtig met kleine tot middelgrote kantoren en veel groen ertussen, ingeklemd tussen de Erasmus Universiteit, het Kralingse Bos en de A16, dat vanwege zijn eenzijdige karakter (louter kantoren) uit de gratie was geraakt. Bakkers | Hommen is initiatiefnemer en driver achter de ontwikkeling van het Max Euwekwartier, dat ligt in dit voormalige kantorenpark. Bakkers | Hommen ontwikkelde een nieuwe stadswijk met gemengd gebruik: werken, wonen en recreëren. Met ruim 1.500 betaalbare huurappartementen en 250 short-stay woningen is dit het grootste in aanbouw zijnde herontwikkelingsproject in de stad Rotterdam. Uit waardering hiervoor reikte het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam aan Bakkers | Hommen de ‘doorbouwertrofee’ uit.
Koelhuis District Eindhoven
In Eindhoven herontwikkelen Bakkers | Hommen en Concrete Culture het voormalige Koelhuis van Campina tot (eveneens) een center voor IX. Van de Water: “Hieromheen bouwen wij een cultuurdistrict voor de designgemeenschap met onder meer 800 woningen, waarvan 200 voor studenten van de Design Academy Eindhoven (DAE). Deze opleiding verhuist over enkele jaren vanuit de Eindhovense binnenstad naar het gebied aan het Eindhovens Kanaal, dat daarmee een volledig designdistrict wordt met naast de DAE ateliers, expositieruimten en woonruimten voor studenten. Het wordt Eindhovens nieuwe hotspot voor cultuur en nieuwe technologie.”
Concrete Culture: langdurige betrokkenheid voor behoud van kwaliteit Hoe slim bedacht, fraai ontworpen en degelijk gebouwd ook, een gebouw wordt pas een succes als het een plek heeft gewonnen in de harten van de mensen. Als het een thuis wordt, een plek waar mensen graag terugkeren. Dat is in een notendop de filosofie achter Concrete Culture.
Permanente programmering
Concrete Culture zorgt ervoor dat binnen een gebouw of een gebied kunst, cultuur en technologie een permanente plek hebben en houden. Dat laatste is essentieel, aldus Marjolein Vlaming, medeoprichter van de organisatie. “Vaak zie je dat in een leegstaand pand een aantal kunstenaars of creatieven worden ondergebracht die ervoor zorgen dat het een bruisende plek wordt. Vervolgens stijgt de locatie in waarde en komen er ontwikkelingen op gang. Er komen investeringen los en uiteindelijk worden de mensen die het gebied een impuls hebben bedankt voor hun bewezen diensten, kunnen ze zelf de gestegen huur niet meer opbrengen en vertrekken ze. Zo werken wij dus niet. De creatieve wereld en de financiële wereld lijken vaak lijnrecht tegenover elkaar te staan, maar als je het wat anders inricht gaan ze prima samen en kunnen ze elkaar juist versterken. Een sociaal duurzame plek borgt op lange termijn ook financieel rendement.”
Volgens Vlaming zijn er verschillende knoppen waar je aan kunt draaien om van een gewone plek een plek te maken waar mensen graag komen. “Eén van die knoppen – en een tamelijk bepalende – is natuurlijk het ontwerp van het gebouw, maar er zijn er meer. Neem de plint van een gebouw. Vroeger zaten daar de bakker, de kapper en de kruidenier. Nu vind je er vaak zaken met een hoog verloop of een bepaald monotoom profiel (denk aan 4 nagelstudios in 1 straat). Die plint is tegenwoordig moeilijker commercieel in te zetten dan vroeger, omdat we minder behoefte hebben aan fysieke retail. Gevolg: leegstand of een plint met een bepaald karakter dat minder wenselijk is. Met Concrete Culture willen we de plint benutten
voor studios of ateliers, voor creatief of technisch talent dat er bijvoorbeeld boven woont. Bij het Koelhuis in Eindhoven doen we dat in het groot. Concrete Culture ziet het als zijn opdracht een plek die al gemaakt is levendig en waardevol te houden.”
‘Vaak zie je dat in een leegstand pand de creatieve community wordt ingezet om het een bruisende plek te maken, maar zij op lange termijn niet meedelen in het (sociaal economisch) succes.’
Lumus Instruments, Actualization, TEC ART 2024, @Martijn Kuyvenhoven.
Otherworlds by Sophia Bulgakova, Art Directions program of IFFR at Katoenhuis, 2025, @Boudewijn Bollmann.
Antoinette Laan Wethouder Schiedam:
“Met
visie, verbinding en vakmanschap bouwt Schiedam aan een sterke toekomst”
Aan de rand van de drukke Randstad ligt een stad die zich onderscheidt door haar karakter, centrale ligging en toekomstgerichte ambities. Schiedam, het pareltje van de Randstad, staat niet stil.
Wethouder Antoinette Laan geeft met duidelijke koers en visie richting aan het versterken van de stad, voor de huidige inwoners én de generaties die nog komen.
Bouwen aan balans en leefbaarheid Als wethouder met een veelzijdige portefeuille: bouw en wonen, gebiedsontwikkeling, financiën en het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid, is Antoinette Laan een drijvende kracht achter de stedelijke transformatie van Schiedam. Ze bouwt mee aan een inclusieve stad, waar wonen, welzijn en vooruitgang hand in hand gaan. Haar aanpak is doordacht, verbindend en gericht op de lange termijn.
In 2018 stelde de gemeente Schiedam een woonvisie vast met een duidelijke opgave: 6000 nieuwe woningen realiseren vóór 2030. Dat is geen eenvoudige opgave in een compacte stad. Juist daarom kiest de gemeente voor, slimme inbreiding op strategische locaties in en rond het centrum, met indrukwekkende projecten als Schieveste en De Glasfabriek als sprekende voorbeelden.
Een nieuwe stadswijk op wereldspoor Aan de ‘Oude Lijn’, de historische spoorverbinding tussen steden als Rotterdam, Delft en Leiden, verrijst Schieveste. Een moderne stedelijke centrumwijk die wonen, werken en ontmoeten samenbrengt. Direct naast station Schiedam Centrum ontwikkelt de gemeente met partners een gebied met grootstedelijke allure en tegelijkertijd een menselijke maat. Hier worden in totaal 3.000 woningen gebouwd in een diverse mix: van sociale huur en betaalbare koop tot studentenstudio’s en appartementen in het hogere segment.
De eerste paal van Schieveste gaat in augustus 2025 de grond in. Een mijlpaal waar wethouder Laan met gepaste trots naar uitkijkt. “Het is een lang traject geweest, maar straks leveren we echt iets moois aan de stad. Hier wil je wonen,” aldus Laan. En dat is geen loze belofte, met
elke paar minuten een trein, bus of metro op loopafstand, een autoluwe inrichting, veel groen en voorzieningen in de plinten van de gebouwen (zoals horeca en een huisarts), is Schieveste een voorbeeld van moderne stadsontwikkeling met oog voor leefkwaliteit.
‘We bouwen aan een inclusieve stad, waar wonen, welzijn en vooruitgang hand in hand gaan.’
Een ondergrondse afvalverwerking zorgt ervoor dat de wijk schoon en verkeersluw blijft. Daarnaast wordt Schieveste verbonden met Schiedam-Oost via een tunnel onder het spoor. Deze verbinding versterkt niet alleen de bereikbaarheid, maar ook de sociale samenhang tussen de wijken.
Beter voor elkaar in Nieuwland en Oost Naast fysieke gebiedsontwikkeling zet Schiedam ook stevig in op sociale vooruitgang. Binnen het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV) pakt de gemeente de problemen in kwetsbare wijken als Schiedam-Oost en Nieuwland structureel aan. Inwoners in deze wijken kampen vaak met een combinatie van uitdagingen: armoede, een lage opleiding, matige gezondheid en beperkte kansen op de arbeidsmarkt.
Het programma, met een looptijd van twintig jaar, heeft als doel de leefomstandigheden in deze wijken minstens op het gemiddelde van Schiedam te brengen. Dat gebeurt onder het motto Beter voor elkaar. Een samenwerking tussen bewoners, gemeente, Rijk en meer dan twintig stadspartners
zoals scholen, woningcorporaties, ondernemersverenigingen en welzijnsorganisaties.
De aanpak is integraal én lokaal: van betere woningen en goed onderwijs tot meer kansen op werk en een gezondere leefstijl. Bewoners worden actief betrokken bij de plannen rond thema’s als leren, wonen, gezondheid, werk en veiligheid. Zo ontstaat eigenaarschap en perspectief.
Een concreet voorbeeld is de ontwikkeling van ‘De Paperclip’ aan de noordzijde van Schiedam-Oost, waar onder meer een school, teamzaal en wijkcentrum komen. In Nieuwland maken verouderde woningen plaats voor duurzame nieuwbouw. “We willen deze wijken betrekken bij het grotere geheel van de stad, en bewoners perspectief en vertrouwen geven,” zegt Laan.
Wonen met karakter en historie Een ander spraakmakend project is De Glasfabriek, gelegen aan de rand van het centrum. Op dit voormalige fabrieksterrein ontstaat een nieuwe stadswijk met circa 740 woningen. Betaalbaar wonen in het hart van Schiedam, mét behoud van industrieel erfgoed. De monumentale silo’s en hallen krijgen een tweede leven.
De Glasfabriek wordt ontwikkeld in samenwerking met Dudok en Blauwhoed, die binnen de kaders van gemeente en provincie werken aan een wijk waar wonen, werken en recreëren samengaan. Het is een schoolvoorbeeld van hoe een werkgebied verandert in een levendige stadswijk. Onderdeel van een grotere gebiedsontwikkeling, Nieuw-Mathenesse, waar historie en toekomst elkaar versterken.
De eerste woningen komen in het deelgebied ENTREE, met penthouses, gezinswoningen en een groene binnentuin waar kinderen veilig kunnen spelen. “De plek ademt historie, maar biedt ook ruimte voor vernieuwing,” aldus Laan. “We willen hier een bruisend stadsdeel maken, verbonden met het water én met de rest van Schiedam.”
Door procedures gelijktijdig te plannen, kunnen gemeente, provincie, corporaties en ontwikkelaars sneller schakelen. Deze aanpak moet zorgen dat problemen eerder getackeld worden en er versnelling ontstaat binnen de lopende en toekomstige projecten.
‘Juist in deze buurten maak je echt
het verschil voor de mensen.’
Blik op de toekomst
Met trots kijkt Antoinette Laan terug op de voortgang van projecten als Schieveste en De Glasfabriek, en de stappen van het Nationaal Programma in Nieuwland en Oost. Maar haar ambities reiken verder. “Ik hoop dat we over een aantal jaar kunnen zeggen dat we als stad gegroeid zijn, niet alleen in aantallen woningen, maar vooral in verbinding en kwaliteit van leven.”
Ook het Bachplein, een nieuw project in het noorden van Schiedam gericht op ouderenhuisvesting, staat op de planning. Een plek waar senioren zelfstandig kunnen wonen met de juiste voorzieningen dichtbij. Zo blijft Schiedam een stad voor iedereen, jong en oud, starter en doorstromer, met ruimte om te leven en kansen om vooruit te komen.
‘We bouwen niet alleen aan stenen, maar aan de toekomst van mensen.’
Schiedam kijkt uit naar de toekomst, waarin haar centrale ligging nog beter tot uiting komt en verbondenheid wordt benadrukt. Schiedam beweegt vooruit, met een wethouder aan het roer die inzet op verandering met blijvende impact.
Projectdirecteur Lydia Buist van SchieDistrict:
“We
bouwen aan kansen voor mensen”
Schieveste
Met 155 hectare aan bedrijvigheid, woningen, onderwijs en infrastructuur is SchieDistrict zonder twijfel een van de ambitieuste gebiedsontwikkelingen in Zuid-Holland. Maar voor Lydia Buist, gebiedsdirecteur namens de gemeente Schiedam, draait het om méér dan de fysieke transformatie. “Dit gaat over mensen. Over perspectief. Over leven, wonen, werken en leren in samenhang. Daar doen we het voor.”
De omvang is indrukwekkend: 3.500 nieuwe woningen, een vernieuwd station, herstructurering van bedrijventerreinen en de ontwikkeling van een innovatieve Mechatronica Campus. Toch begint Buist het gesprek met een bescheiden, bijna vanzelfsprekende toon. “Wat we hier doen is eigenlijk heel logisch. We bouwen een stuk stad dat niet op zichzelf staat, maar de hele stad sterker maakt.”
SchieDistrict is geen geïsoleerd project, benadrukt Buist. “Het is een uitbreiding van de stad en een verknoping met bestaande structuren. Wij maken een robuuste verbinding tussen wonen, werken, onderwijs en mobiliteit. Alles grijpt in elkaar.” Vanuit haar achtergrond als gebiedsontwikkelaar ziet ze SchieDistrict als een voorbeeld van moderne stadsontwikkeling: “Niet vanuit losse domeinen, maar integraal. De fysieke, sociale en economische opgaven versterken elkaar. SchieDistrict is eigenlijk een maatschappelijke gebiedsontwikkeling.”
“We bouwen letterlijk aan verbindingen”, zegt Buist. “Tussen wijken, tussen mensen, tussen generaties. Dat zie je in hoe we onderdoorgangen maken om de stad fysiek te verbinden, maar ook in hoe onderwijs en werk hier samenkomen. SchieDistrict wordt geen eiland, maar een vliegwiel voor Schiedam als geheel.” Die samenhang maakt het gebied niet alleen innovatief, maar ook veerkrachtig voor de toekomst. “We ontwikkelen met oog voor vandaag én morgen.”
Sociale en economische stijging
Die verwevenheid tussen sociaal en economisch is volgens Buist essentieel. “Kijk, economie draait uiteindelijk om mensen. We vernieuwen bedrijventerreinen, ja, maar dat doen we omdat daar
straks duizenden mensen werken. Daarom investeren we tegelijkertijd in opleidingen, bedrijfsscholen, en een ‘leven lang ontwikkelen’. Zonder scholing geen werk. Zonder werk geen bestaanszekerheid. Dat is onze sociale opgave.”
De nieuwe Mechatronica Innovatie Campus Schiedam (MICS) is daarin een motor. “We hebben onderzocht waar de kracht van onze bedrijventerreinen ligt. Dat bleek mechatronica – van robotica tot precisietechniek. Dus hebben we gezegd: daar zetten we op in. Met ruimte, faciliteiten en partners zoals SDK Vastgoed, die eerder ook Brainport ontwikkelde. Maar altijd met het idee: knappe koppen en slimme handen. Theorie en praktijk.”
‘Ik zeg bewust: het ene is niet belangrijker dan het andere. Je moet alles aanpakken: wonen, werken, leren en leven.’
‘Facelift’ bedrijventerreinen
De bedrijventerreinen in Spaanse Polder en de ’s-Gravelandsepolder krijgen een grondige facelift. Ondernemers merken dat volgens Buist direct. “We pakken de buitenruimte aan, verbeteren de ovbereikbaarheid, stimuleren vernieuwbouw en verduurzaming. We zetten selectiever in op erfpacht, zodat kwaliteit en veiligheid omhooggaan. In het verleden had het gebied een ander imago. Dat kantelt nu snel. En terecht.”
Die herstructurering maakt de weg vrij voor groei: De gebiedsontwikkeling zorgt voor 20.000 arbeidsplaatsen méér in Schiedam. “We bouwen in de hoogte,
intensiveren het ruimtegebruik. Dat betekent: meer mensen per vierkante meter, meer dynamiek. En dat werkt alleen als alles meebeweegt: van infrastructuur tot mobiliteit.”
Woningen voor iedereen
Woningbouw is een onmisbare schakel. Maar Buist nuanceert de hiërarchie. “Ik zeg bewust: het ene is niet belangrijker dan het andere. Je moet alles aanpakken: wonen, werken, leren en leven.” Toch is het woningprogramma indrukwekkend: 3.500 woningen, waarvan 3.000 op Schieveste. “We bouwen voor starters, studenten, gezinnen, doorstromers. Betaalbaar en middensegment. En altijd dichtbij werk, OV en voorzieningen.”
Station als poort van de stad Schiedam Centrum is hét vervoersknooppunt van de stad, maar daar is aan de uitstraling nog werk te doen. “Niemand in Schiedam is trots op het huidige station”, zegt Buist droogjes. “We willen een station dat logisch werkt, veilig is en duidelijk de entree van de stad markeert. Aan twee kanten een volwaardig stationsplein. Geen grootstedelijke grandeur, maar wel kwaliteit en helderheid. Want als je hier uitstapt, moet je meteen weten: dit is Schiedam.”
Projectdirecteur Lydia Buist van
SchieDistrict
Vooral het stationsgebied en de Peperkliplocatie zijn belangrijke schakels. “Bij de Peperklip combineren we woningen met een school, sportzalen en het Hart van de Wijk. Dat is niet zomaar bouwen, dat is investeren in een buurt.”
Een speerpunt in SchieDistrict is de verbinding tussen onderwijs en arbeidsmarkt. “We volgen de Human Capital Agenda van de regio: van thuis naar werk, van school naar werk, van werk naar werk. We hebben inmiddels op de campus MICS bedrijfsscholen binnengehaald, ook is een samenwerking gestart met de Hogeschool Rotterdam door middel van een Living Lab, en we werken samen met Albeda, Lentiz.”
De campusontwikkelaar SDK Vastgoed stelt op termijn op de campusonderwijsinstellingen in de gelegenheid om straks les te geven op machines van de toekomst, zonder zelf zo’n gebouw te bezitten. “Dat is uniek. Dat maakt leren flexibel, zichtbaar en actueel. En dat versterkt het ecosysteem waar we hier met elkaar aan bouwen.”
Sneller bouwen door samenwerking Wat is het geheim achter het tempo in SchieDistrict? “Samenwerking”, zegt Buist zonder aarzelen. “Bij Schiedam hebben we een flexibele organisatie en deskundige mensen. En we hebben met veel marktpartijen snel afspraken gemaakt. In 2018 besloot de gemeenteraad over deze ontwikkeling, en nog datzelfde jaar lagen er reserveringsovereenkomsten. We werken met gerenommeerde vastgoedbedrijven. En vooral: we vertrouwen elkaar.”
“Toen ons bestemmingsplan werd vernietigd, stelden we in 28 dagen een nieuwe vast. Dat is uniek en dat lukt alleen als je bestuur lef toont. Daar ben ik ontzettend trots op. Niet alleen op de gebouwen die we realiseren, maar op hoe de organisatie en het bestuur het samen doen.”
Niet vertragen, maar volhouden
Tot slot: wat is de grootste uitdaging? “Landelijk beleid”, zegt Buist. “We hebben behoefte aan stabiliteit. Een huurbevriezing klinkt sociaal, maar remt betaalbare woningbouw. Ook regelgeving helpt niet altijd. Maar binnen onze organisatie denken we in oplossingen. We stemmen af, voorkomen stapeling van eisen en blijven bewegen.”
Apex
‘Toen ons bestemmingsplan werd vernietigd, stelden we in 28 dagen een nieuwe vast. Dat is uniek en dat lukt alleen als je bestuur lef toont.’
En de grootste kans? “Tempo vasthouden. We hebben laten zien dat het kan. Dus als iedereen zijn rol blijft pakken – van rijk tot markt en van gemeente tot bewoners – dan maken we dit echt waar.”
Job van Adrichem
Ballast Nedam Development herontwikkelt de Peperkliplocatie
“Dit wordt het kloppend hart van Oost”
Op de plek van een basisschool in de wijk Schiedam-Oost wordt een forse verdichtingsslag gemaakt. Ballast Nedam Development ontwikkelt op het terrein een uitgebreid en hoogwaardig programma, met een nieuwe basisschool, een sportzaal, ruim 230 woningen en een aantal maatschappelijke functies. Een kwaliteitsimpuls voor de wijk en een nieuw schakelpunt in het stedelijke netwerk.
De gemeente Schiedam schreef in 2022 een tender uit voor de herontwikkeling van de locatie van openbare basisschool De Peperklip aan de Fahrenheitstraat. De keuze viel op een plan van Ballast Nedam Development, dat hiervoor samenwerkt met Kikx Development, MoederscheimMoonen Architects, Orange Architects en Felixx Landscape & Planners.
“De Peperklip lost zijn ruimtegebrek al twintig jaar op met portakabins”, illustreert Job van Adrichem van Kikx Development, gedelegeerd ontwikkelaar namens Ballast Nedam Development, de aanleiding voor de herontwikkeling van de schoollocatie. De gemeente greep de behoefte aan een nieuw schoolgebouw met sportzaal aan om een groter programma met veel ‘waarde’ toe te voegen. Naast de school zal de nieuwbouw ook maatschappelijke functie onderbrengen, waaronder een kinderdagverblijf, een maatschappelijk centrum en zorggerelateerde functies, zoals een huisartspraktijk, apotheek en fysiotherapiepraktijk.
Noord- en Zuidblok
De plot wordt opgedeeld in twee bouwblokken, beide met een rechthoekig grondplan, die in twee fasen worden gerealiseerd. In het Noordblok komen circa 130 woningen, obs De Peperklip, een sportzaal en het maatschappelijk programma. Met een tussenruimte, de interwijkverbinding, sluit in de tweede fase het Zuidblok hierop aan. Hierin zijn nog circa 90 woningen en de overige maatschappelijke functies voorzien.
Het gebied tussen de twee blokken gaat dienen als (openbaar) school- en speelplein. Aan deze kopzijde van het Noordblok komt de school, in een getrapte opbouw van één naar twee naar drie lagen. Een grote daktuin op de eerste verdieping van de school krijgt de functie van buitenspeelplek. Aansluitend aan de school is vanaf niveau +1 de sportzaal gesitueerd. Het Noordblok wordt beëindigd met de woningen in een getrapte opbouw van vijf, negen en zestien verdiepingen. Aan de westzijde van het Noordblok, grenzend aan de Celsiusstraat,
bevinden zich de maatschappelijke functies. De begane grond onder sportzaal en woningen wordt deels ingevuld door een parkeergarage en fietsenstaling.
Het Zuidblok is spiegelbeeldig van opbouw. Het begint vanaf het middengebied laag en bouwt zich over de vleugels aan de westen oostzijde op tot vier verdiepingen. De zuidvleugel krijgt een hoogteaccent van acht verdiepingen. Het kinderdagverblijf komt in het lage gedeelte. De drie woonvleugels en het kinderdagverblijf formeren een carré met daarin ruimte voor ontmoeting in de vorm van brugverbindingen en een daktuin bovenop het kinderdagverblijf. Maatschappelijke functies en het parkeren vindt weer een plek op de begane grond.
‘Op beide kopse kanten brengen we statuur aan.’
Het middengebied tussen de twee blokken dient dus als schoolplein en is tegelijk openbaar gebied. “Het is ook een belangrijke wandeldoorgang naar de Celsiusstraat, waar tevens een Krajicek Playground ligt. De gemeente gaat monitoren of het openbare
karakter van het middengebied goed functioneert en er geen hangplek ontstaat.”
Statuur
Bij de massaopbouw van de twee blokken is in samenspraak met de stedenbouwkundigen van de gemeente rekening gehouden met de omgeving en de ruimtelijke werking, legt Van Adrichem uit. “Het hoogteaccent van het Noordblok past prima aan de noordkant waar de drukke Horvathweg en het spoor langsloopt. In het middengebied had een hoog woonblok teveel schaduw gegeven voor de bestaande woningen in de buurt. Het hoogteaccent van het Zuidblok past goed aan de zuidzijde omdat zich daar een verkeersas met een rotonde bevindt. Op beide kopse kanten brengen we statuur aan.” Stedenbouwkundig vormt de nieuwe Peperklip straks een herkenbaar ankerpunt op de route van het Rotterdamse M4Hgebied (op slechts een halve kilometer afstand) naar Schiedam Centraal en de nieuwe woonwijk in aanbouw Schieveste.
PV-panelen, wko en groen
De nieuwe Peperklip vult een hoge duurzaamheidambitie in met zonnepanelen, een wko (warmte koude opslag) en ruimhartig veel groen. Zonnepanelen worden gelegd op alle daken van het Noordblok; op de
woondaken worden de panelen in een lagere dichtheid geplaatst in combinatie met een mossedumbedekking. Op de daken van het Zuidblok komt zogenaamd extensief groen. “Dat gaat om hogere begroeiing, zoals struiken”, legt Van Adrichem uit. “Je hebt daarvoor een dikker grondpakket nodig, wat om een zwaardere dakconstructie vraagt.” Ook rondom het complex is veel aandacht voor kwalitatief groen en worden bomen en ander groen geplant. De Celsiusstraat wordt deels autoluw en vergroend.
Voor de wko-installatie zoeken de ontwikkelaars een partij die op basis van een energieservicecontract (ESCO) de energievoorziening gaat verzorgen. Het gemeentelijke programma in het Noordblok wordt energieneutraal (ENG), het overige programma bijna energieneutraal (BENG).
Koopwoningen
Na het indienen van haar plan voor de Peperkliplocatie in 2022 ging Ballast Nedam Development in samenwerking met de gemeente een intensief traject in om het plan verder uit te werken. Het woonprogramma is intussen gewijzigd naar 232 woningen. “Dat is deels vertaald in andere woontypologieën, ook met wat kleinere woonoppervlakken. Wij zijn ervan overtuigd dat deze locatie dit aantal woningen goed kan opnemen, zeker in twee fasen verspreid over een aantal jaar. Vanwege de nieuwe wetgeving zien wij dat beleggers terughoudender zijn geworden, ook omdat huurwoningen minder zijn gaan renderen. Het is momenteel dan ook niet makkelijk een belegger te vinden tegen de juiste voorwaarden en condities. Wat sociale huur betreft is vanaf het begin het uitgangspunt geweest meer variatie in woningtypologieën aan te brengen in de wijk, en dit is een wijk die al relatief veel van dat segment heeft.”
Forse ingreep
Gedurende het ontwerpproces is een uitgebreid participatietraject doorlopen. De wijk wacht met de nieuwbouw van de Peperkliplocatie best een forse ingreep. De
ontwikkelaar onderschat dat niet. “Het is een ingrijpende ontwikkeling, die ook veel tijd vergt, maar er komt veel voor terug waar zowel omwonenden als alle bewoners van Schiedam-Oost voordeel van hebben. Dat positieve verhaal hebben we denk ik goed over kunnen brengen. Er ontstaat hier echt een centrumplek met belangrijke voorzieningen voor de wijk. Wij maken hier een kloppend hart voor Schiedam-Oost.”
Naar verwachting start de verkoop van de woningen in het Noordblok in het eerste kwartaal van 2026. De bouw kan dan in het derde kwartaal beginnen. Twee jaar later volgt het Zuidblok. “Als het Zuidblok dan in 2030 of ’31 is opgeleverd zijn we tien jaar met deze ontwikkeling bezig geweest. Mensen vragen zich vaak af of het niet sneller kan. Alleen heb ik inmiddels ervaren dat het tijd kost om zorgvuldig de verschillende belangen die bij een ontwikkeling spelen goed op elkaar af te stemmen. Voor een ingreep als deze is gewoon geduld nodig.”
Voor Van Adrichem heeft de herontwikkeling van de Peperkliplocatie ook een persoonlijk tintje. “Ik ben zelf Schiedammer. En in Schiedam-Oost heb ik op school gezeten, dus deze buurt ken ik goed. Het is leuk om in je eigen stad te ontwikkelen en impact te maken. Zeker met dit hartstikke leuke en ambitieuze plan.”
www.depeperklip.nl
Ben van de Ven, Stefan van Gurp en Rick de Geus. Herontwikkeling van Nieuw-Mathenesse start met De Glasfabriek
“Industrieel
stoer én
heerlijk groen”
Naast de Merwe-Vierhavens van de grote buur heeft Schiedam haar Nieuw-Mathenesse. Maar anders dan het Rotterdamse havengebied ligt dat van Schiedam pal naast de historische binnenstad. Dat biedt een fantastische mogelijkheid tot herontwikkeling naar een gemengd stedelijke wijk. Projectontwikkelaars Blauwhoed en Dudok Real Estate bijten samen het spits af met De Glasfabriek. Wonen en bedrijvigheid krijgen een plek in een groene, autoluwe setting met behoud van historisch erfgoed dat extra kraak en smaak geeft.
Vanaf de Koemarkt wandel je de Buitenhavenweg op en zie je langs de Buitenhaven meteen de karakteristieke silo’s van de voormalige Glasfabriek oprijzen. Na het passeren van het wijd openstaande toegangshek van het fabrieksterrein loop je er langs verschillende oude fabrieksgebouwen en loodsen naar toe. Een transportbaan waarmee vroeger de ruwe grondstoffen voor glas werden aangevoerd loopt stijl omhoog naar de top van de silo’s.
In het oude hoofdkantoor ernaast hebben verschillende kleine bedrijven waaronder een architectenbureau en een mediabedrijf onderdak gevonden. Weer een ander bedrijfspand is brouwerij geworden. Alles ademt de onbekommerde rommeligheid van een kwartiermakersgebied waar veel kan en mag.
In de oude portiersloge hebben de projectontwikkelaars Dudok Real Estate en Blauwhoed een projectbureau. Een bescheiden kantoorruimte met een vergadertafel en een keukenblok, en in het halletje de maquette. Hier vertellen de ontwikkelmanagers Stefan van Gurp (Dudok) en Rick de Geus (Blauwhoed) over hun plan. Ben van de Ven schuift als gebiedsmanager van de gemeente Schiedam aan om de grotere stedenbouwkundige context en de rol van de gemeente te schetsen.
Na de sluiting van de Verenigde Glasfabrieken kregen Dudok en Blauwhoed in 2020 via een open verkoopproces het 5,5 hectare metende fabrieksterrein met opstallen in eigendom met het doel dit te herontwikkelen tot een woon-werkmilieu. Een groot stuk van een parkeerterrein voor het fabrieksterrein is bij de gebiedsontwikkeling getrokken. Van Gurp en De Geus zijn hartstikke blij dat een paar weken eerder de omgevingsvergunning voor hun plan door de Raad van State onherroepelijk is gemaakt. Hierdoor kan de bouw van fase 1 van het plan beginnen met als architect GROOSMAN Architecten. Dit deelplan Entree, voorziet in de eerste 84 woningen die in verschillende typologieën en bouwblokken tezamen met twee horecaruimtes om een binnentuin heen worden geplaatst. In fases komen er in het gebied in totaal 738 woningen, 23.000 vierkante meter bedrijvigheid en een hotel.
Nieuw-Mathenesse
Het plan De Glasfabriek van Blauwhoed en Dudok is zelf onderdeel van de grote gebiedsontwikkeling Nieuw-Mathenesse, legt Van de Ven uit. “Dit oude havengebied is toe aan een opwaardering. Het maakt deel uit van het Dutch Distillers District waar distilleerderijen zoals De Kuyper, Nolet, Onder de Boompjes, Schietroen en Serious Bee Distillers zijn gevestigd. De twee gebiedsdelen Nieuwe-Maas en Gusto
ENTREE - Fabriekshuis
ENTREE - Grachtenpand
Overzichtskaart
Glasbuurt West
bijdrage aan het masterplan van Barcode Architects. Voor de over vijf fasen verdeelde invulling met bouwblokken tekenen verschillende architecten waarover Barcode de supervisie voert. Voor de signatuur van de architectuur krijgen de ontwerpers het sfeerwoord ‘industrieel’ mee. Van Gurp: “We combineren een industriële vibe met radicale vergroening.”
Hotel
gaan we kwalitatief verbeteren, met volledig behoud van de functie werken. De gebiedsdelen Glasbuurt-Oost en GlasbuurtWest worden herontwikkeld en krijgen hoofdzakelijk een woonfunctie, met ook een substantieel aandeel voor werken.”
In de Glasbuurt als geheel zijn 1.200 tot 1.300 woningen gepland. De officiële planologische naam voor het gebiedsdeel dat Dudok en Blauwhoed herontwikkelen is Glasbuurt-West, maar voor Schiedammers staat het beter bekend als De Glasfabriek.
‘Met De Glasfabriek geven we een industriegebied een nieuw leven – een wijk waar historie, wonen en werken hand in hand gaan. Dit is Schiedam op z’n best: karaktervol, groen en toekomstgericht.’
- Wethouder Schiedam, Antoinette Laan
Industriële vibe
“De hoofdambitie van De Glasfabriek is een gemengd stedelijke wijk met veel groen, inclusief een park: het Glaspark”, vertelt De Geus. “Daarom concentreren we het parkeren in een centrale parkeergarage aan de rand.” Als ontwerper van de groene buitenruimte leverde DELVA Landscape Architecture & Urbanism een belangrijke
Het gebied behoudt dan ook een deel van het industriële erfgoed. Specialistisch architect Wessel de Jonge stelde hiervoor een transformatiekader op. De torenhoge silo’s inclusief transportband kwamen bovenaan het lijstje te staan. Het wordt een hotel. En hoe! Bovenop de zes betonnen kokers van 33 meter hoog wordt een volume met een hoogte van maximaal 25 meter geplaatst. De silokokers zelf, elk met een doorsnede van zo’n tien meter, gaan onder meer de stijgpunten en de liften herbergen. “Aan overige functies kun je van alles verzinnen”, zegt Van Gurp. “Misschien een klimhal of indoor skydiven – daar zijn we nog niet uit. De transportbaan is lastiger: je kunt iets heel tofs bedenken, maar het moet wel betaalbaar en duurzaam zijn en geen overlast geven.” Het hotel met tachtig tot honderd kamers biedt gasten straks in ieder geval een prachtig uitzicht over de historische binnenstad en de havens langs de Nieuwe Maas. De bedoeling is het hele monumentale ensemble van silo’s, hotel en transportbaan aan een belegger over te doen.
Andere historische panden die behouden blijven en een nieuwe werkfunctie krijgen zijn het voormalige hoofdkantoor van de Glasfabriek, mede om zijn interessante glasarchitectuur, de naastgelegen Steenloods en de portiersloge. Verder zijn er twee andere gebouwen in het gebied die niet zijn verworven en ongemoeid blijven. Hierin zijn de gerenommeerde distilleerders Koninklijke De Kuyper en Onder de Boompjes gevestigd.
Wat het woonprogramma van De Glasfabriek betreft, is door de gemeente vastgelegd dat er dertig procent sociale huur
komt. “Voor de rest van het programma willen we een gevarieerd aanbod in typologieën en prijsklassen realiseren. Markttechnisch is dat ook verstandig”, zegt De Geus. Voor huur en in het bijzonder middenhuur is de businesscase op dit moment lastig als gevolg van nieuwe weten regelgeving die het rendement beperkt.
Glasbuurt-Oost
Voor de tweede woon-werk herontwikkeling binnen Nieuw-Mathenesse neemt de gemeente zelf de grondexploitatie voor haar rekening. Glasbuurt-Oost, ook bekend als de Van Deventerdriehoek, wordt van Glasbuurt-West gescheiden door de Nieuw-Mathenesserstraat. “Het zijn twee verschillende ontwikkelingen maar stedenbouwkundig zien we ze als een geheel”, zegt Van de Ven. “De gebieden moeten logisch in elkaar overlopen.” De verwerving van de gronden in Oost is ingewikkelder omdat er erfpachtcontracten en verschillende huurcontracten op liggen. “Juridisch lastig. We proberen er met de huurders en eigenaren minnelijk uit te komen. Daarbij willen we de grondexploitatie wel met een plusje kunnen afsluiten.” Na de volledige grondverwerving wordt het gebied als een geheel via een tender in de markt gezet. “Ook in Oost willen we dertig procent sociale huur. Mogelijk komen daar nog andere programmatische eisen bij.”
Verweving met M4H
Interessant is de relatie met het aangrenzende Rotterdamse Merwe-Vierhavensgebied (M4H). De geplande woningbouw en blauwgroene invulling in de Merwehaven is een welkome ‘buur’-ontwikkeling. “Het enige nadeel is dat M4H van oost naar west werkt en wij juist andersom. Wij starten eerder en zijn sneller klaar met Glasbuurt-Oost. Onze nieuwe bewoners krijgen dan nog te maken met de bouwactiviteiten in de Merwehaven.”
Uiteindelijk zullen de nieuwe Schiedamse en Rotterdamse woonmilieus in dit getransformeerde havengebied met elkaar verweven raken. De gemeentegrens zal hier voornamelijk van papier zijn.
“De kopers van Entree zijn veelal afkomstig uit de regio Rotterdam”, merkt De Geus op. “Woningprijzen in Schiedam liggen toch net wat lager, waardoor je meer waar voor je geld krijgt, zeker gezien de groene omgeving die je erbij krijgt.” Van de Ven: “Ongetwijfeld gaan de nieuwe bewoners van M4H ook geregeld in Schiedam winkelen en leuke dingen doen, want onze binnenstad ligt om de hoek.”
Voor Schiedam zal de nieuwe Glasbuurt een grote verrijking zijn. “Onze plannen gaan heel soepel door de gemeenteraad, er is veel draagvlak voor. Voor Schiedam is dit enorm belangrijk.” Dat hebben Van Gurp en De Geus ook gemerkt. “Tijdens een presentatie voor raadsleden bij Eurobrouwers hier op het terrein kregen we applaus. Iedereen was dolenthousiast. Er ligt dan ook een dijk van een concept onder De Glasfabriek.”
Dutch Distillers District Schiedam staat al eeuwenlang bekend als de jeneverhoofdstad van Nederland. In het Dutch Distillers District komen verleden en toekomst samen in een gebied dat barst van karakter en vakmanschap. Vanaf de voormalige distilleerderij van Dirkzwager slingert het district zich langs de Schie en de Lange Haven richting de hedendaagse distilleerindustrie in NieuwMathenesse. In het Dutch Distillers District vormen monumentale molens, oude pakhuizen en voormalige stokerijen een tastbare herinnering aan Schiedams bloeiperiode als jeneverstad. Waar ooit vrachtboten aanlegden met grondstoffen, ontmoeten vandaag bezoekers de rijke geschiedenis én de moderne innovaties van de Nederlandse distilleerkunst.
Dutch Distillers District
ENTREE - Watertoren
Arnoud Koppe en René van den Hil | Van Wijnen Dordrecht
“Van Wijnen realiseert enorme upgrade voor Witte Dorp in Dordrecht”
De Dordtse wijk Nieuw Krispijn ondergaat de afgelopen jaren een enorme upgrade. Zo ook het zogenaamde Witte Dorp aan het zuidelijke deel van de wijk. De 80 verouderde woningen die er vlak na de oorlog gebouwd zijn, waren in een dusdanig slechte staat dat renovatie niet haalbaar en sloop onvermijdelijk was. Arnoud Koppe en René van den Hil van bouwbedrijf Van Wijnen nemen ons mee over de bouwplaats.
“Na de sloop van de 80 oude woningen - die vlak na de oorlog met puin uit het platgebombardeerde Rotterdam gebouwd zijn - realiseren we hier nu 143 nieuwe woningen, waarvan 121 sociale huurwoningen, 8 huurwoningen in de middenhuur en 14 koopwoningen”, aldus Arnoud. Als projectleider werkt hij
inmiddels zo’n zes jaar bij Van Wijnen. “Net als in zoveel steden is er in deze wijk veel vraag naar sociale huurwoningen, en met dit project komen er dus meer woningen terug dan er oorspronkelijk stonden. De sociale huurwoningen bestaan uit 90 twee- en driekamerappartementen en 39 ruime eengezinswoningen met een
tuin. We realiseren de 14 koopwoningen aan de Mariannestraat en de Frederikstraat die via sociale verkoop aangeboden zijn. Via een lokale makelaar waren alle woningen al in korte tijd verkocht aan specifieke doelgroepen.”
Eerbied voor historie
“Ik vind dit een ontzettend leuk project”, vervolgt Arnoud. “Door de omvang van dit nieuwbouwproject ben ik namelijk niet alleen maar aan het managen, maar kan ik me ook met de techniek en de details
bezighouden. Los van de technische details zijn er in dit project ook andere leuke details te vinden. Samen met architectenbureau KAW heeft woningcorporatie Woonbron daar goed over nagedacht. Zo vind je straks wit gekeimde elementen terug, als eerbetoon aan het oorspronkelijke Witte Dorp. De drie etage hoge appartementencomplexen in de Charlotte de Bourbonstraat krijgen een stalen hekwerk aan het balkon met een patroon van zogenaamde parelkettingen, als verwijzing naar Charlotte de Bourbon, de vroegere echtgenote van Willem van
Oranje. Daarnaast wordt een aantal gevels voorzien van ingebouwde nestkastjes voor vleermuizen, gierzwaluwen en mussen, en krijgen alle woningen slimme voorzieningen die makkelijk te repareren of te vervangen zijn.”
‘De Charlotte de Bourbonstraat wordt autovrij en krijgt brede, groene plantsoenen met een fiets- en voetpad.’
Groen en duurzaam
Ondanks de naam Witte Dorp is de nieuwe buurt straks vooral groen van kleur. “Zo vlak bij het Weizigtpark krijgen de straten hier een enorm groene uitstraling. De Charlotte de Bourbonstraat wordt autovrij en krijgt brede, groene plantsoenen met een fiets- en voetpad. De appartementen en bergingen krijgen groene daken, er worden beukhagen aangeplant, en de tussenschermen van de tuinen worden voorzien van klimop. Die complete inrichting is voor sociale huurwoningen best uniek te noemen, en komt de eenheid ten goede. Als extraatje
krijgen de bewoners van de huurwoningen ook een eigen regenton.” Maar hoe zit het in de nieuwe buurt met de duurzaamheid en energiezuinigheid? “De nieuwe woningen worden gasloos en aangesloten op de stadsverwarming van HVC. Hierdoor is er geen cv-ketel of warmtepomp nodig, wat in de woningen ruimte en energie bespaart. In plaats van normale ventilatieroosters krijgen de woningen aan de Mariastraat een warmteterugwinsysteem. Dat voorkomt niet alleen geluidsoverlast, maar ook het verlies van warme lucht. Daarnaast krijgen woningen HR++ beglazing en zonnepanelen op het dak, en de hoekwoningen isoleren we extra waardoor alle woningen straks minimaal voldoen aan energielabel A+.”
Sociaal en familiair Behalve op bouwkundig vlak is Van Wijnen ook sociaal sterk. In de twintig jaar tijd dat René van den Hil bij het Dordtse bouwbedrijf actief is, heeft hij zich opgewerkt van leerling timmerman tot hoofduitvoerder, en kan dat daarom beamen. “Ondanks dat Van Wijnen met 32 locaties door heel Nederland een groot bedrijf is, voelt het hier nog steeds als een familiebedrijf. We hebben een platte organisatie, korte lijnen en weten van aanpakken. We doen het echt met z’n allen en er zijn intern volop mogelijkheden voor groei. Veel collega’s werken hier dan ook al heel lang. Als ‘de rode jas’ je past, dan blijf je lang hangen.”
Ook op het gebied van Social Return on Investment (SROI) draagt het bouwbedrijf een steentje bij, wat bij het betreden van de bouwplaats al direct merkbaar is. “Aan de poort kom je als eerste onze enthousiaste portier Frans tegen. Hij had een afstand tot de arbeidsmarkt, maar houdt de boel hier perfect in de gaten, helpt bezoekers aan persoonlijke beschermingsmiddelen en wijst je graag de weg. Hij is inmiddels echt een onderdeel van onze Van Wijnen-familie geworden.” Arnoud vult hem aan: “Maar dat is nog niet alles: de houten kozijnen en schuttingen betrekken we bijvoorbeeld van een houtconstructiebedrijf waarvan het
team vooral uit dove medewerkers bestaat. Daardoor kunnen zij ook een goede bijdrage aan de maatschappij leveren.”
Goede communicatie
“We hebben een goede samenwerking met Woonbron en de gemeente Dordrecht, en hebben als stuurgroep regelmatig overleg. Met elkaar bespreken we de stand van zaken en stemmen de planning goed met elkaar af. Denken wij dat iets nog beter kan?
Dan is daar ruimte voor. De omwonenden houden we met een regelmatige nieuwsbrief op de hoogte, en zowel wijzelf als onze omgevingsmanager Barbara O’Neill maken regelmatig een praatje met hen. Zo zorgen we ervoor dat de buurtbewoners in ons project mee participeren.”
Vertraagde nutsvoorzieningen
“Met de nieuwbouw van het Witte Dorp zijn we in de zomer van 2024 gestart. Het project verloopt soepel en inmiddels is een aantal woningen al zo goed als klaar. Zodra de nutsvoorzieningen daarop aangesloten zijn en de bestrating aangelegd is kunnen we die opleveren. Dat verwachten we aan het begin van het vierde kwartaal 2025 te kunnen doen. In de eerste helft van 2026 verwachten we met het gehele project klaar te zijn. Dan is Nieuw Krispijn weer een stap verder in de grootschalige herontwikkeling wat ten goede komt aan de leefbaarheid en veiligheid in de wijk.”
‘Ondanks dat Van Wijnen met 32 locaties door heel Nederland een groot bedrijf is, voelt het hier nog steeds als een familiebedrijf.’
Witte Dorp
Het Zuiderhof en Het ZuideR Carré bijna voltooid:
“Laatste fase in zicht van unieke gebiedsontwikkeling in Rotterdam-Zuid”
Een bijzondere gebiedsontwikkeling nadert haar voltooiing. In Vreewijk, op de plek waar ooit het Zuiderziekenhuis en de Daniel den Hoed-kliniek stonden, is een nieuwe wijk tot leven gekomen. Wat begon als een ambitieus plan in 2013, is nu vrijwel af: deze zomer wordt het karakteristieke transformatieproject Het ZuideR Carré opgeleverd en naar verwachting eind 2025 volgen de laatste woningen van Het Zuiderhof. De afronding van de openbare ruimte staat gepland voor het eerste kwartaal van 2026. Daarna resteert alleen nog een bescheiden slotstuk: fase 4 van Het Zuiderhof, met 12 eengezinswoningen tussen de nieuwe RECON school en de eerdere fases.
Wat deze ontwikkeling uniek maakt, is niet alleen de schaal of het woningaanbod – waaronder een aanzienlijk aandeel in het middenhuursegment – maar vooral het behoud van het monumentale hart
van de wijk: het voormalige hoofdgebouw van het Zuiderziekenhuis. Dankzij nauwe samenwerking met de gemeente Rotterdam en BOEi is dit markante gebouw behouden gebleven en getransformeerd tot Het
Justus Feijen en Rik Raaymakers.
ZuideR Carré – een echte blikvanger met een mix van woningen, van een compacte studio tot royale souterrain-appartementen.
Ontwikkelmanagers Justus Feijen en Rik Raaymakers van ontwikkelaar Focus on Impact hebben deze gebiedstransformatie van dichtbij meegemaakt. Wat ooit begon als een plek met herinneringen aan intensieve zorg en herstel, is nu een levendige, groene woonwijk geworden.
“Het is bijzonder om te zien hoe een plek met zoveel geschiedenis opnieuw betekenis krijgt voor een hele nieuwe generatie bewoners,” aldus Justus. Rik voegt toe: “We zijn er trots op dat we iets hebben kunnen maken wat recht doet aan het verleden én klaar is voor de toekomst.”
De wijk is opgezet volgens de tuindorpprincipes van Vreewijk: veel groen, autoluw, kindvriendelijk en met oog voor gemeenschapsgevoel. Er is zelfs ruimte gemaakt voor een gedenkplek voor het voormalige Zuiderziekenhuis waar nu het Zuidergymnasium in is gevestigd. Het betreft een monumentale plataan die vanaf de Daniel den Hoed-kliniek met veel zorg is herplant – een treffend symbool voor het behoud van wat waardevol is.
Inmiddels zijn alle woningen van Het Zuiderhof verkocht of (grotendeels) verhuurd door derden en zijn in Het ZuideR Carré nog slechts enkele appartementen beschikbaar. Justus en Rik kijken uit naar het moment dat de wijk écht af is. “Het voelt als het afronden van een prachtig hoofdstuk,” zeggen ze. “Maar vooral ook als de start van iets nieuws voor de honderden mensen die hier straks thuis zijn.”
Met de oplevering van Het ZuideR Carré deze zomer, de laatste woningen van Het Zuiderhof eind 2025 en de afronding van de openbare ruimte begin 2026, komt er een einde aan ruim tien jaar ontwikkelen, plannen en bouwen. Een nieuw stuk Rotterdam met totaal 232 appartementen en 226 eengezinswoningen is klaar!
Het Zuiderhof – kopgebouw
Het Zuiderhof
Het ZuideR Carré
Ruud van Eck | 010Engineers
“Bouw je toekomst met 010Engineers”
Ruud van Eck, oprichter van 010Engineers, startte zo’n 4 jaar geleden zijn avontuur als ondernemer. Met een studieachtergrond in de weg- en waterbouw aan de TU Delft en ruim 25 jaar ervaring in gebieds-, en projectontwikkeling en infrawerkzaamheden, kent hij het vak en de partijen die in deze branche werken van binnenuit. Rond zijn vijftigste koos hij bewust voor deze nieuwe richting: hij begon als ZZP’er. Wat begon als een eenmanszaak, groeide binnen korte tijd uit tot een volwaardig bedrijf. Inmiddels stuurt hij een compact, gespecialiseerd team aan dat technische professionals verbindt met opdrachtgevers in de bouw en infra.
Bij 010Engineers draait alles om het slim koppelen van professionals aan de juiste projecten en opdrachtgevers. Dat doen ze via drie heldere pijlers:
• Detachering: professionals in dienst van 010, geplaatst op passende opdrachten.
• Interim: tijdelijke plaatsing op projectbasis.
• Werving & selectie: het begeleiden van kandidaten van bedrijf A naar B
Dankzij Ruuds eigen ervaring in het veld begrijpt hij precies wat er speelt op de werkvloer én waar de behoefte ligt. Die vakinhoudelijke kennis zorgt ervoor dat hij feilloos aanvoelt wie past bij welke organisatie. Ambities en persoonlijkheid wegen net zo zwaar als diploma’s en ervaring. Om goed op te hoogte te blijven van de markt, werkt Ruud zelf nog steeds 2 dagen in de week als projectmanager. Momenteel zet hij zich in voor een mooi project bij de Erasmus Universiteit in Rotterdam, waar de buitenruimte van de campus onder handen wordt genomen.
010Engineers werkt nauw samen met onder meer Van Wijnen, Boskalis, Hefwonen en diverse gemeentes in Noord en Zuid-Holland.
Waar het succes hem in zit? 010 houdt het persoonlijk. Professionals worden binnen een straal van 30 minuten van hun woonplaats aan een opdracht gekoppeld, werkgeluk staat voorop. Zoals Ruud het zegt: “Je werk moet méér zijn dan alleen een baan. Werk dat energie geeft én past bij je levensfase. Elke levensfase vraagt wat anders van je werk/ privébalans en daar
luisteren wij naar! We kijken wat echt bij de professional past, dat is wat wij onze professionals gunnen.”’
Samen bouwen aan groei Het team van 010Engineers is compact en ambitieus. Nieuwe aanmeldingen komen steeds vaker via-via binnen, wat een goed teken van vertrouwen is. Er is intensief contact met de mensen in het veld, wat zorgt voor betrokkenheid, maatwerk en langdurige samenwerkingen.
‘Wij leveren de regelaars in de bouw en infra.’
Hoewel de focus nu ligt op de regio Rotterdam, kijkt Ruud ook vooruit. Hij wil een breder aspect van de randstad bedienen en met steden als Amsterdam (020) en Utrecht (030) in beeld, wordt gewerkt aan een franchiseformule waarbij ook deze regio’s de aandacht krijgen.
Zo blijven we dichtbij onze klanten én professionals en behouden we onze persoonlijke aanpak.
Jouw toekomst begint hier Ben je toe aan een volgende stap in de bouw of infra? Of zoek je iemand die jouw team tijdelijk of structureel kan versterken? Kom eens langs bij 010Engineers. Samen ontdekken we waar jouw kracht ligt en hoe jij écht impact kunt maken.
UW VASTGOED VAST GOED VERZEKERD
Met onze gespecialiseerde vastgoedverzekering profiteert u van:
Scherpe premie - Optimaal verzekerd tegen een uitstekende prijs
Uitmuntende voorwaarden - Speciaal voor vastgoedportefeuilles
Speciale dekkingen - Perfect voor verhuurd vastgoed
Minimale administratie - Efficiënt en zorgeloos geregeld
Dé verzekering voor verhuurd vastgoed en vastgoedportefeuilles.
Al twee decennia lang is PROVADA dé plek waar de vastgoedsector samenkomt om te ontmoeten, te verbinden en samen te werken aan inspirerende projecten. Op ons platform brengen wij de publiek-private verbindingen tot stand. Waar de overheid en de sector samen in gesprek gaan over de uitdagingen op het gebied van wonen, werken en winkelen. Van 17 tot 19 juni vindt PROVADA 2025 plaats in RAI Amsterdam.
Kom langs en ontmoet de pioniers van de sector, deel ideeën en inspiratie, en werk samen aan projecten die de toekomst vorm zullen geven.
PROVADA 2025
BRIDGING THE GAP
PROVADA, de grootste vastgoedbeurs van Nederland, is drie dagen lang dé plek waar de sector samenkomt. Met het thema
Bridging the Gap staat deze editie in het teken van verbinding en samenwerking binnen de vastgoedsector. Overheid, gemeenten, corporaties en marktpartijen gaan met elkaar in gesprek over de woningnood, het investeringsklimaat en andere actuele ruimtelijke en grootstedelijke vraagstukken. Minister van Volkshuisvesting, Mona Keijzer, bezoekt woensdag de beurs, waar zij een belangrijke bijdrage aan het programma zal leveren. Op dinsdag 17 juni wordt de beurs ceremonieel geopend door Liesbeth Spies, voorzitter van Aedes.
Kom je voor nieuwe inzichten en de laatste ontwikkelingen op het gebied van AI, slimme tools voor energiemanagement en gebouwenbeheer, biobased materialen, digitalisering en industriële woningbouw, dan is een beursbezoek zeer de moeite waard. Bij PROVADA vind je een uitgebreid aanbod van inhoudelijke sessies met inspirerende sprekers. Mis het niet ! Zorg dat je erbij bent op 17, 18 en 19 juni in RAI Amsterdam.
