magazine Drenthe Bouwt en Ontwikkelt 2025

2025

Gedeputeerde Yvonne Turenhout over tempo, ruimte en sociale woonkansen: “Iedereen een fijn thuis in Drenthe” | 7

Jaap Boekholt en Hermien Kerperien: “De Bouwsociëteit Drenthe bestaat 25 jaar” | 10

Jaap ten Hoor: JaHo Vastgoed: “Lang braakliggende plekken nieuw leven inblazen” | 32

Drenthe Bouwt en Ontwikkelt 2025 is een uitgave van RondOm Vandaag

nl

Uitgever RondOm Vandaag Holding bv Ronald Jousma Morra 2 - 40 9204 KH Drachten 0512-726 900 www.bouwtenontwikkelt.nl Bladmanagement Mieke Alferink Redactie Bureau Vooruitgang: Anne von Gleich en Richard Kootstra Goeie Tekst: Edmee Jongkind Fotografie BTB Fotografie: Boudewijn Bos Jantina Fotografie: Jantina Mulder Vormgeving Dana Elmendorp Foto credits voorpagina Ontwikkeling en bouw van 70 woningen (3 fases) in de nieuwe wijk Oosterveld in Norg door Heijmans Woningbouw regio Noord.

Foto credits colofon Bruin Goud, een exclusief wooncomplex met 23 stijlvolle appartementen in Klazienaveen.

Ontwikkelaar JAHO vastgoed.

Salesmanagement Bouke Niggendijker 06 - 18 760 711 bouke@bouwtenontwikkelt.nl Mieke Alferink 06 - 42 35 98 97 mieke@bouwtenontwikkelt.nl Drukwerk Veldhuis Media

Nabestellingen/lezersservice

Losse nummer zijn te bestellen via verkoop@rondomvandaag.nl

Disclaimer

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt op welke wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Typ- en/of zetfouten voorbehouden. De uitgever kan niet instaan voor de juistheid of volledigheid van artikelen, RondOm Vandaag aanvaardt dan ook geen aansprakelijkheid, van welke aard dan ook, voor schade als gevolg van informatie uit deze uitgave.

In deze uitgave

24

Martijn Gils | Geveke: “Samen betrokken bijdragen aan de regio”

38

Patrick Linge en Wout van Vilsteren | Koenen Bouw: “Samen bouwen aan de toekomst van Drenthe”

42

Gert Schrik, Take Amsing, Ralf van Miltenburg en Gert Middel | Vandaglass: “Glasheldere oplossingen”

4

66

46

Renate De Weme en Erwin Scholte Aalbes | JuYa Bouw: “JuYa Bouw in Emmen bestaat twee jaar”

Albert-Jan Jakobs en Guido Rink | Gemeente Emmen: “Ambitieus Emmen heeft de ruimte voor groei naar 120.000 inwoners en 10.000 extra woningen in 2040”

74

Wethouder Henk Zwiep | Gemeente BorgerOdoorn: Over woningbouw, samenwerken en pionieren op oergrond: “Van krimp naar groei”

86

Wethouder Rieja Raven | Gemeente Midden-Drenthe: “Van dorpsinitiatief tot flinke uitbreiding van Beilen”

VERDER IN DIT NUMMER: Gedeputeerde Yvonne Turenhout over tempo, ruimte en sociale woonkansen “Iedereen een fijn thuis in Drenthe” 7 | Jaap Boekholt en Hermien Kerperien Bouwen in verbinding “De Bouwsociëteit Drenthe bestaat 25 jaar” 10 |Ivo Berghuis wethouder Ruimtelijke ordening in de gemeente Aa en Hunze: “Aa en Hunze op koers naar ruim 800 extra woningen tot 2032” 12 | Sander Dragstra van SD Projecten: “Ontwikkelen van locaties met een verhaal” 16 | Michel Jager en Richard Brunen: “Je moet niet gelijk alles kloppend willen maken of alleen kijken naar de beren op de weg” 20 | Wethouder gemeente Assen Cor Staal: “Ambitieus Assen gaat voor 10.000 extra woningen op de lange termijn” 28 | Jaap ten Hoor van JaHo Vastgoed: “Lang braakliggende plekken nieuw leven inblazen” 32 | Rens Architecten & Ontwikkeling: “Maximaal Duurzaam Bouwen met ECO15” 36 | Lefier over hun grootschalige opgave in Emmermeer “Verduurzamen, vernieuwen en vooruitdenken” 54 | 51 jaar Buursema Bouw, in gesprek met Erik Buursema: “We kijken door de bril van de klant van onze klant” 58 | Jeroen de Blok | Dura Vermeer: “Wijkvernieuwing in Emmermeer: 66 nieuwe woningen voor Lefier” 62 | Johan Kuhl en Barbara Schulten over DBE: circulaire en modulaire prefab bouwelementen “Circulair bouwen mogelijk maken” 70 | Jarno Bril en Erik Mateman Gemeente Borger-Odoorn ontwikkelt de Koesteeglocatie “Betaalbaar wonen op historische grond” 78 | Heijmans, Harwil de Jonge en Dienke Slatman: “Wonderen beginnen bij goede grond” 82 | Mehdi Bulthuis, Irma Heijnen, Manon Carras en Kim Baarveld | Rizoem: “Met oog voor bewoners zorgcomplexen versterken” 90 | Wethouder gemeente Tynaarlo Jurryt Vellinga: “Bouwen zonder concessies te doen aan de ruimtelijke kwaliteit” 94 | 5

Voorwoord Welkom bij Drenthe Bouwt en Ontwikkelt 2025

Beste lezer, Met trots presenteren wij u de tweede editie van Drenthe Bouwt en Ontwikkelt, een magazine dat u meeneemt door de dynamische wereld van vastgoedontwikkeling in de prachtige provincie Drenthe.

Drenthe is volop in beweging. Overal om ons heen zien we de sporen van ambitieuze plannen en vernieuwende concepten die bijdragen aan een nog mooiere en leefbaardere provincie. In deze uitgave hebben we ons gericht op de meest actuele ontwikkelingen op het gebied van woningbouw en gebiedsontwikkeling. We schetsen een beeld van de projecten die nu spelen, van de eerste schetsen tot de oplevering, en belichten de visie en het vakmanschap dat hierachter schuilgaat.

U zult ontdekken hoe diverse partijen, van provincie tot gemeenten, woningcorporaties en projectontwikkelaars tot architecten, bouwbedrijven en makelaars, samenwerken om innovatieve woonoplossingen te realiseren die aansluiten bij de behoeften van de inwoners.

Van duurzame nieuwbouwwijken tot de transformatie van bestaande gebouwen, elk project draagt bij aan de kwaliteit van leven in Drenthe.

Wij vertrouwen erop dat Drenthe Bouwt en Ontwikkelt u inspireert en informeert over de bruisende vastgoedmarkt in deze provincie. Het is een eer om deze ontwikkelingen met u te mogen delen.

Veel leesplezier!

Ronald Jousma, Eigenaar Nederland Bouwt en Ontwikkelt

Met dank aan de deelnemers voor hun inspirerende verhalen

6

Gedeputeerde Yvonne Turenhout over tempo, ruimte en sociale woonkansen

“Iedereen een fijn thuis in Drenthe” Drenthe wil een provincie zijn waar iedereen prettig kan wonen. Niet alleen in steden, maar juist ook in dorpen en buitengebieden. Want bouwen gaat hier niet alleen over stenen, maar over mensen: over de vraag hoe je fijn samenleeft en elkaar de ruimte gunt. Gedeputeerde Yvonne Turenhout zet zich in voor een brede woonvisie, met oog voor landschap, leefbaarheid en de mensen die dringend een plek zoeken. “Als wonen onder druk staat, dan staat ook bestaanszekerheid onder druk.”

Ruimte maken voor jong en oud Drenthe staat voor een stevige bouwopgave.

Tot en met 2030 zijn in de drie woondeals voor Noord, Zuidwest en Zuidoost-Drenthe zo’n 16.000 woningen afgesproken. Maar gedeputeerde Yvonne Turenhout kijkt verder. “We voorzien in totaal een behoefte van 45.000 woningen, waarbij we vooral willen bouwen op een manier die past bij

onze regio en bij de mensen om wie het gaat.”

Daarom ging de provincie uitgebreid in gesprek met inwoners. Via burgerberaden, wijksafari’s en straatinterviews werd geluisterd naar hun woonwensen. “Die gesprekken leverden soms verrassende inzichten op. Bijvoorbeeld dat mensen van

7

oudere generaties jongeren echt iets gunnen.

Dat vind ik hoopgevend.”

In opdracht van de provincie verscheen onlangs het rapport Ruimte zat in Drentse dorpen. “In de dorpen blijkt meer ruimte te zijn dan gedacht, juist zonder grootschalige nieuwbouw buiten de kernen. We willen de bestaande woningvoorraad dan ook slimmer benutten,” licht ze toe. Bijvoorbeeld het splitsen van woningen, het delen van woonruimte en het herbestemmen van agrarisch vastgoed. “Dat vraagt een andere manier van denken: we moeten de bestaande ruimte eerlijker en toekomstbestendiger verdelen.”

In de versnelling krijgt toekomstbestendig bouwen volop aandacht, benadrukt Turenhout. “We werken met Jos Idema van Building Balance als aanjager van een slimme, gezamenlijke aanpak, waarin duurzaamheid, uitvoerbaarheid en kennisdeling centraal staan. Dat loopt door in alle schakels: van het materiaal dat we kiezen, tot het moment dat het gebouw er staat én weer hergebruikt kan worden.”

Volgens de gedeputeerde draait het niet alleen om vaart, maar vooral om goede, duurzame keuzes. “We richten ons niet puur op snelheid, maar op een visie voor de komende vijftig tot honderd jaar.”

Versnellen voor resultaat

“Het is niet de taak van één partij, maar van iedereen: opdrachtgevers, aannemers, ontwerpers, gemeenten en bewoners,” vervolgt ze. “Door kennis en ervaringen te delen, kunnen we samen slimmer en duurzamer aan de slag.”

Om deze ambitie waar te maken, moet er tempo worden gemaakt. En dat is niet eenvoudig. “Het gevoel heerst dat plannen nog langs vier loketten moeten voordat er iets gebeurt”, constateert Turenhout. “En ondertussen zijn er mensen die dringend een woning nodig hebben.”

Ze geeft een concreet voorbeeld: “Diverse vezelgewassen – van mammoetgras tot hennep – worden ingezet als biobased bouwmateriaal. Van plant tot pand, zoals we dat noemen. Zo ontstaat er direct een nieuwe rol voor de agrariërs in onze regio.”

‘Wonen gaat om bestaanszekerheid.’

Drenthe zet daarom in op versnellen. Zo is er een provinciaal Impulsteam opgericht dat gemeenten en initiatiefnemers helpt om projecten vlot te trekken. Ook intern wordt er geschakeld. “We kunnen als provincie niet achteroverleunen. We moeten agenderen, adviseren en signaleren, en soms ook gewoon opstaan en zeggen: dit gaan we nú doen.”

Ze noemt meerdere initiatieven die bijdragen aan versnelling. Zo is er een Drentse versnellingstafel onder leiding van Riek Siertsema, waar partijen samenkomen om concrete knelpunten aan te pakken.

Via de publiek-private samenwerking Bouwstroom werken met woningcorporaties en marktpartijen aan continuïteit en schaalvoordelen.

8

Van plant tot pand

Bouwen voor wie het nodig heeft Wonen is een basisrecht. Dat klinkt vanzelfsprekend, maar in de praktijk ziet Turenhout dat het juist voor kwetsbare groepen lastig is om een passende plek te vinden. “We moeten bouwen voor wie het het hardst nodig heeft. Voor mensen die nu buiten de boot vallen: starters die geen woning kunnen betalen, ouderen die vastzitten in een huis dat niet meer past en mensen met een beperking of een zorgvraag die passende ondersteuning nodig hebben.”

Daarom pleit ze voor een volkshuisvestelijke benadering, met meer regie vanuit de overheid. “Wonen is te belangrijk om volledig over te laten aan de markt. We willen als overheden (Rijk, provincie, gemeenten) kunnen sturen:

op het type woning, op de prijsklasse, op de mensen voor wie we bouwen.” En dat gaat niet alleen om stenen, maar om bestaanszekerheid. “Mensen moeten weten waar ze aan toe zijn. Je ergens thuis kunnen voelen begint bij een woning die je kunt betalen en waar je kunt blijven wonen.”

De cijfers zijn helder: dertig procent sociale huur is het streven, en twee derde van de woningen moet in het betaalbare segment vallen. “Maar het gaat niet alleen om aantallen”, benadrukt ze. “Het gaat om perspectief. Weten dat er altijd een plek voor jou is, óók als je dat zelf niet geregeld krijgt. Dat is voor mij de kern van volkshuisvesting.”

Drents noaberschap in de praktijk Wat Drenthe bijzonder maakt, is de kracht van bewonersinitiatieven. “We zien meer dan honderd particuliere initiatieven ontstaan vanuit de dorpen zelf”, vertelt ze trots. Ze noemt jongeren van JongWonen Dalen die hun eigen woningen ontwikkelen, ouders van Stichting Wooninitiatief Borger die een woonvorm opzetten voor kinderen met een zorgvraag, en het project Kamers met Aandacht voor jongvolwassenen die steun kunnen gebruiken.

“Dat is Drents noaberschap in de praktijk.

Wat ik ook heel mooi vind, is dat er juist kleinschalig in de eigen dorpen zo veel gebeurt. Het is prachtig om te zien hoe mensen zelf de regie nemen en werken aan hun toekomst, met de juiste ondersteuning van het provinciaal Impulsteam en andere partners.”

Ze benadrukt dat collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) tijd, aandacht en begeleiding vraagt en tot eigenaarschap, verbondenheid en draagvlak leidt. “Dat maakt het zo waardevol voor onze dorpen.”

Zuinig op het landschap Tussen alle bouwplannen door blijft één waarde voor Turenhout duidelijk: het Drentse landschap is geen blanco canvas.

“Je kunt niet alles zomaar volbouwen”,

zegt ze. “We hebben hier een uniek patroon van esdorpen, kanaaldorpen en randveendorpen. Die karakteristieke dorpen zijn belangrijk voor onze identiteit en leefbaarheid. Daarom moeten we zuinig zijn op het landschap en zorgvuldig omgaan met ruimte.”

‘We willen de bestaande woningvoorraad slimmer benutten.’

Ze benadrukt dat het belangrijk is om te kiezen voor geconcentreerde verstedelijking rond bestaande steden en dorpen, zodat de ruimte ertussen groen en open blijft.

“We willen het landschap beschermen en tegelijkertijd bouwen waar het past, met respect voor de natuur en de mensen die hier wonen.”

Een thuis als basis De urgentie van wonen gaat Turenhout persoonlijk aan het hart. “Een dak boven je hoofd is meer dan alleen onderdak. Het is de basis van je bestaan,” legt ze uit. “Wonen raakt aan alles: je gezondheid, je veiligheid en je toekomstperspectief.”

Voor de provincie staat daarbij één vraag centraal: “Hoe zorgen we dat iedereen in Drenthe zich écht thuis voelt?” Dat raakt volgens Turenhout de kern van haar werk.

“Of je nu jong bent of oud, zorg nodig hebt of net zelfstandig bent: iedereen verdient een prettig leven. En dat begint met een plek waar je kunt wonen.”

‘Soms moeten we gewoon opstaan en zeggen: dit gaan we nú doen.’

9

Jaap Boekholt en Hermien Kerperien Bouwen in verbinding

“De Bouwsociëteit Drenthe bestaat 25 jaar”

Hoe houd je de lijnen kort in een keten die van planvorming tot oplevering reikt? Waar deelbelangen soms botsen, maar het gezamenlijke doel van goed en toekomstbestendig bouwen altijd voorop staat? Al 25 jaar biedt de Bouwsociëteit Drenthe een plek waar professionals uit alle hoeken van de bouwkolom elkaar treffen. Niet om belangen te verdedigen, maar om kennis te delen, netwerken te versterken en de horizon te verbreden. Twee leden vertellen wat het hen brengt.

10

Iedereen aan tafel Jaap Boekholt, directeur-bestuurder van woningstichting De Volmacht, is al achttien jaar lid van de Bouwsociëteit, de laatste jaren als voorzitter. “Wat ik er zo mooi aan vind? Iedereen zit erbij: gemeenten, corporaties, architecten, ontwikkelaars, makelaars, bouwers, adviseurs. Je hoort wat er speelt in andere delen van de keten en ontdekt waar je elkaar kunt versterken.

De sfeer is open, iedereen blijft zuiver in de eigen rol. We zijn geen praatclubje, maar een netwerk waar je echt wat aan hebt.”

Ook Hermien Kerperien, adviseur leefomgeving bij BügelHajema, is al ruim vijftien jaar actief in het bestuur. Ze ziet vooral het belang van kruisverbanden: “Van bodemonderzoek tot stikstofwetgeving: het aantal onderzoeken bij een bouwproject is gegroeid van drie naar vijftien. Die moet je slim op elkaar afstemmen. Binnen de Bouwsociëteit hoor je hoe anderen dat aanpakken. Dat levert veel op: inzicht, samenwerking én kwaliteitsverbetering.”

Inhoudelijk en actueel De Bouwsociëteit telt inmiddels zo’n tachtig leden. Met vier tot vijf bijeenkomsten per jaar, vaak aangevuld met een thematische special, is de actualiteit altijd dichtbij.

Bijeenkomsten vinden meestal plaats in Westerbork, maar het netwerk trekt ook regelmatig het veld in. Denk aan een presentatie midden in het Fochteloërveen, waarin een lokale ondernemer laat zien hoe hij het veen ontsluit om het water vast te houden, zonder emissie en stikstof.

Of een rondleiding langs de bouwput bij de rondweg Groningen, een excursie naar de nieuwe parkeergarage in Hoogeveen, of een presentatie over de gebiedsontwikkeling bij station Assen: de diversiteit aan locaties en onderwerpen houdt de bijeenkomsten fris en levendig.

“Soms word je verrast door een onderwerp dat je zelf niet zou kiezen, maar waar je achteraf echt iets van opsteekt,” zegt Boekholt. “En soms haalt de actualiteit

je in. Tijdens een bijeenkomst over de wooncrisis spraken we met minister Hugo de Jonge en de Commissaris van de Koning, en een week later was het onderwerp landelijk nieuws.”

Professioneel én plezierig Elke bijeenkomst draait om een inhoudelijk thema, gevolgd door een gezamenlijke maaltijd. “Dan spreek je iemand niet alleen vanuit zijn of haar functie, maar ook als mens,” zegt Kerperien. “Dat maakt de bijeenkomstenlaagdrempelig en persoonlijk. De meeste mensen blijven lid totdat ze stoppen met werken. Dat zegt wel iets over de waarde die mensen aan dit netwerk hechten.”

‘We zijn een netwerk waar je echt wat aan hebt.’

Dat de Bouwsociëteit zowel inhoudelijk als informeel is, zit in het DNA van de club.

Professionaliteit en gezelligheid gaan hier hand in hand. Nieuwe inzichten komen niet alleen van de spreker, maar ook van tafelgenoten. En het bestuur zorgt voor afwisseling in thema’s én samenstelling.

“We vinden het belangrijk om ook jongere mensen te betrekken,” zegt Boekholt.

“Neem gerust een collega mee. Juist door verschillende generaties en disciplines samen te brengen, ontstaan er goede gesprekken.”

Bouwen is samenwerken Wat iedereen bindt, is de betrokkenheid bij bouwen in Drenthe en de bereidheid om over de grenzen van het eigen vakgebied heen te kijken. “We zijn een club waar je informatie kunt delen, waar je verrast wordt en waar je het leuk hebt,” besluit Kerperien. “Want bouwen is samenwerken.

En dat begint met elkaar kennen.”

11

Ivo Berghuis wethouder Ruimtelijke ordening in de gemeente Aa en Hunze

“Aa en Hunze op koers naar ruim 800 extra woningen tot 2032” 12

Ivo Berghuis is nu ruim drie jaar wethouder Woningbouw en Ruimtelijke ontwikkeling in de gemeente Aa en Hunze. Hij wil van Aa en Hunze een aantrekkelijke, leefbare en toekomstbestendige gemeente maken.

‘Ons doel is om in 2032 minimaal 835 extra woningen te realiseren.’

Om een beeld te schetsen van de gemeente eerst even wat feiten en cijfers.

Berghuis: ‘Aa en Hunze is een typische plattelandsgemeente met 35 kernen. We hebben bijna 26.000 inwoners. Gieten is de grootste kern met bijna 5.200 inwoners.

De gemeente omvat 25.000 ha. Als je dat omrekent, kom je op bijna 1 ha per persoon. In de gemeente staan 11.410 woningen, waarvan de helft vrijstaand is. Van deze woningen is 75% een koopwoning. De gemiddelde WOZ-waarde is 349.000 euro. De woningcorporaties bezitten ongeveer 19% van de woningen.’

Mooi wonen ‘We werken toe naar een aantrekkelijke, leefbare en toekomstbestendige gemeente.

Leefbaarheid is voor ons een belangrijk thema. We wonen hier heel mooi en dat willen we in de toekomst ook graag zo houden. Dus alles wat we bouwen, moet passend zijn bij de dorpen qua kwaliteit, maar ook qua kwantiteit. Die twee zaken moeten we goed op elkaar afstemmen’, vertelt Berghuis.

‘In 2021 hebben we de Woonvisie vastgesteld. Er werd bij ons voor die tijd wel gebouwd, maar niet in de mate die we nu doen, na het vaststellen van de Woonvisie.

Met het vaststellen van de Woonvisie is er dan ook een omslag gekomen en zijn we zelf weer actief geworden op de woningmarkt. We zijn van passief naar actief grondbeleid gegaan en gaan als gemeente zelf de boer op’, vervolgt hij.

‘Ons uiteindelijke doel is dat senioren kunnen doorstromen en dat ook jongeren in hun eigen dorp kunnen blijven wonen. Daarom willen de doorstroming bevorderen door een passend aanbod te bieden en zo een verhuisketen op gang krijgen zodat meer mensen een plek kunnen krijgen. Dat is waar we het voor doen!

We zien nu dat de mensen naar nieuwbouwwoningen in het eigen dorp verhuizen. Zo komen bestaande woningen beschikbaar en daarmee komen daadwerkelijk verhuistreintjes op gang’, legt Berghuis uit.

‘Wij zijn goed op stoom, al worden de uitdagingen steeds groter.’

Om woningbouw te realiseren, heeft de gemeente een programmatische aanpak in het leven geroepen. Berghuis: ‘Waren we eerst vooral toetsend aan initiatieven bezig, nu gaan we zelf actief de boer op.

Dat betekent dat we meer mensen nodig hebben in de organisatie op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling en van woningbouw. De afgelopen tijd zijn we druk bezig geweest de organisatie om te vormen.’

Verdubbeling woonbehoefte Starters en senioren ‘We zijn een vergrijzende gemeente, dus we hebben de prioriteit gelegd bij het bouwen van levensloopbestendige woningen voor senioren. Daarnaast willen we de jongeren graag behouden.

Deze twee doelgroepen hebben daarom een belangrijke plek gekregen in ons woningbouwpalet.’

‘In de vastgestelde Woonvisie ging het om 400 woningen. Daarna hebben we een verdiepend woonbehoefteonderzoek gedaan en daaruit bleek dat er zeker behoefte was aan woningbouw.

Uiteindelijk zijn daar 835 woningen uitgekomen, meer dan een verdubbeling.

De ambitie waar wij op koersen, is om 835 woningen voor 2032 te realiseren.’

13

Waar gaat de gemeente deze aantallen realiseren? Berghuis: ‘Per dorp kijken we naar de behoefte en naar de mogelijkheden. We sluiten niks uit, maar de grotere aantallen willen we vooral realiseren in de grote kernen; Gieten, Gasselte/Gasselternijveen, Annen en Rolde. We willen het goed uitlegbaar doen, dus we werken op een uniforme manier. Ook willen we de inwoners en belanghebbenden op een proactieve manier betrekken.’

‘Het is heel mooi wonen hier en dat willen we ook graag zo houden.’

Steeds uitdagender ‘We zijn de afgelopen jaren veel achter de schermen bezig geweest.

Projectontwikkeling vraagt veel tijd. Het kan mij niet snel genoeg gaan, maar we moeten de ruimtelijke procedures doorlopen en soms hebben we te maken met bezwaar en beroep. We zijn

14

goed op stoom. Maar ik zeg wel eens gekscherend dat de uitdagingen steeds groter worden. We hebben o.a. te maken met de stikstofproblematiek, vaak lange procedures en de gevolgen van de mogelijke bevriezing van sociale huren. We gaan door, zegt hij vastberaden, ‘maar het wordt wel steeds uitdagender.’

‘We willen graag zichtbaar maken dat we ermee bezig zijn. De inspanningen van de afgelopen jaren komen nu één voor één naar buiten. Nooitgedacht bij Rolde is onze grootste ontwikkeling en daar zijn we al een aantal jaar mee aan de gang. Er zijn nu ongeveer 225 woningen gerealiseerd en er komen er nog 50 bij.

In Gieterveen zijn we gestart met een eigen initiatief voor 44 woningen met ook een deel betaalbaar en een deel sociale huur.

De interesse is groot, vooral van opvallend veel jongeren die in hun eigen dorp willen blijven wonen.

We zijn ook, samen met een projectontwikkelaar, bezig met een project in Gasselternijveen. Hier gaat het om 40 woningen en ook hier is de animo groot.’

Geslaagd experiment ‘We experimenteren nu in Gasselternijveen met collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en tiny houses. Dit is een woonvorm waar we graag ervaring mee willen opdoen. We hebben dit als een pilot opgezet. Vanaf juni 2025 worden hier de eerste huisjes neergezet. Het project nadert de voltooiing en ook heel bijzonder, het experiment is binnen 1 jaar gelukt vanaf het moment van bekendmaking.

We doen ook een CPO-project in Anloo. Op een locatie in eigendom van de gemeente komen ongeveer 11 woningen.’

‘Dit zijn allemaal voorbeelden van uitbreidingslocaties, maar we hebben ook een aantal mooie inbreidingslocaties.

Zo is Woningstichting De Volmacht bezig met een inbreidingsplan aan de Asserstraat in Gieten. Hier hebben ze een boerderij gekocht die ze verbouwen tot 8 woningen. Op de grond erachter bouwen ze 8 schuurwoningen en 17 levensloopbestendige woningen. In totaal ontwikkelen ze 33 woningen. Dit zijn allemaal sociale huurwoningen en dat is voor het dorp een hele mooie invulling’, volgens Berghuis.

‘Een ander voorbeeld is de Wijk van de Toekomst in Gieten. Samen met De Volmacht zijn we bezig 370 woningen levensloopbestendig en energieneutraal te maken. Het gaat om 170 huurwoningen en 200 koopwoningen.’

Het Braamskwartier Ligt de gemeente op schema? Berghuis: ‘Tot nu toe hebben we in de gemeente 230 woningen gerealiseerd. We liggen op koers. We zetten nu de belangrijke stappen zodat er voor 2032 ruim 500 woningen bijgebouwd kunnen worden. We hebben een aantal grotere projecten in de pijplijn.

Daar zijn we achter de schermen druk mee bezig. De komende tijd zullen we deze projecten bekend maken.’

‘Als gemeente kunnen we niet alleen op eigen grondposities bouwen, dus hebben we ook de markt nodig. Een mooi voorbeeld is het Braamskwartier, waar twintig appartementen en zes woningen komen. Het is heel mooi dat mensen als Sander Dragstra dit soort projecten oppakken die voorzien in een behoefte waar we als gemeente niet zelf invulling aan kunnen geven.’

‘Hotel Braams is een illuster pand op een prominente plek. Het is mooi dat daar nu eindelijk een goede invulling komt. Dat is belangrijk, want het is bepalend voor het aanzicht van het dorp’, vertelt Berghuis enthousiast.

‘In de kernen kwaliteit en kwantiteit van woningbouw op elkaar afstemmen.’

‘Ik ben geboren en getogen in Gieten en heb het hotel nog gekend als hotel van naam, waar TT-coureurs, bekende voetballers en zelfs de Koningin verbleven.

Niet alleen als wethouder, maar vooral ook als inwoner hoop ik op een mooie en goede invulling, dat de horeca weer terugkomt en dat de oude allure terugkeert.’

15

Sander Dragstra van SD Projecten

“Ontwikkelen van locaties met een verhaal” 16

Bescheidenheid siert de mens en dat geldt zeker voor Sander Dragtstra van SD Projecten. Hij hoeft niet zo nodig op de voorgrond te treden. ‘Laat mij maar rustig met mooie projecten bezig zijn.’ In dit artikel vertelt hij over een aantal spraakmakende locaties en projecten in de provincie Drenthe. Uiteraard mag het Braamskwartier in Gieten hier niet ontbreken.

Het was een bijzondere dag, afgelopen 8 mei, toen wethouder Ivo Berghuis van de gemeente Aa en Hunze de bouwvergunning overhandigde aan ontwikkelaar Sander Dragtstra van SD Projecten. Eindelijk kan de bouw van het nieuwe Braamskwartier beginnen op een historische plek in Gieten.

Iconisch hotel Het nieuwe Braamskwartier komt op de plek waar bijna 400 jaar het iconische Hotel Braams stond. Sander Dragtstra is bijna vier jaar eigenaar van de locatie: ‘Ik ben er trots op dat ik de historie van de Braams-locatie mag voortzetten.’

Het project bevat twintig koopappartementen voor starters en senioren, een boutique hotel met dertien kamers, een horecagelegenheid met terras en achter het hotel komen zes vrije sector woningen.

Sander vult aan: ‘Aan de voorzijde komen tien appartementen; zes kleine appartementen voor starters en vier grotere appartementen voor doorstromers of senioren. Aan de achterzijde worden zes grondgebonden woningen gerealiseerd die uitkijken op de molen.’

Het boutique hotel komt aan de linkerkant.

Er is straks ruimte voor een terras aan de voorzijde. Dat is belangrijk, want er is op dit moment weinig tot geen horeca in Gieten.

De terrassen zijn, mede door corona, in de loop van de jaren verdwenen en er is nog niets voor in de plaats gekomen. ‘Als de bouw klaar is, gaat de gemeente de openbare ruimte aanpassen en het voorterrein inrichten. Dan gaan we het terras realiseren.’

Monumentale gevel Sander: ‘In mei zijn we gestart met saneren.

Dat is voor de zomervakantie afgerond.

Daarna gaan we de aanbouw slopen.

De gevel van het monumentale pand blijft staan en gaan we in ere herstellen.

Ik verwacht dat we eind dit jaar kunnen starten met de bouw, maar misschien zelfs iets eerder.’

De verkoop is inmiddels gestart. ‘De animo is groot, er zijn ruim voldoende inschrijvingen.’

De verwachting is dat in 2027 de appartementen en woningen gereed zijn.

Ook wethouder Ivo Berghuis is blij dat de ontwikkeling van het nieuwe Braamskwartier van start gaat: ‘Het is prachtig dat deze historische plek een nieuwe bestemming krijgt, met extra woonruimte én de terugkeer van horeca. Zo houden we Gieten levendig en leefbaar voor onze inwoners.’

Sander is blij met de goede samenwerking met de gemeente: ‘Sinds de aankoop in de zomer van 2021 heeft de gemeente zich bereidwillig en positief opgesteld. We hebben het samen in vier jaar tijd voor elkaar gekregen. De samenwerking is altijd prettig, met korte lijnen en praktische oplossingen bij lastige situaties.’

‘Mooi om de historie opnieuw leven in te blazen.’

Spraakmakende locaties Sander is ruim acht jaar geleden begonnen met projectontwikkeling, daarvoor was hij jaren actief in de makelaardij. Hij is gestart samen met zijn compagnon Arjan Naaijer en in de loop van de tijd is hij ook gestart met ontwikkelingen in eigen beheer. Nog steeds pakt hij veel projecten op samen met Arjan Naaijer, maar soms staat hij er ook alleen voor.

17

Sander: ‘In Drenthe zijn we altijd op zoek naar spraakmakende locaties waar we echte waarde en kwaliteit kunnen toevoegen voor de regio en voor de mensen die er gaan wonen. We zoeken locaties die we zelf mooi vinden en waar we zelf ook zouden willen wonen. Een locatie moet iets te bieden hebben, een verhaal, een bepaalde sfeer of een bijzondere historie.’

‘We zoeken locaties waar we zelf ook zouden willen wonen.’

Veel projecten in Emmen Hij vervolgt: ‘Eén van de eerste locatie die we samen ontwikkeld hebben, is in de Delftlanden in Emmen. We hebben er tien

18

geschakelde woningen ontwikkeld, waarvan twee levensloopbestendig, een project van vier 2-onder-1-kapwoningen en drie vrijstaande woningen. Het grootste project dat ze samen hebben aangepakt, is een project van 19 woningen (vier vrijstaande woningen, negen rijwoningen en zes 2-onder-1-kapwoningen.

‘Het project ‘Hart van Emmen’ is dit voorjaar in de verkoop gegaan. We hebben 29 moderne appartementen ontwikkeld boven Derksen & Derksen aan de Notaris Oostingstraat, midden in het hart van Emmen.

Daarnaast zijn we met de gemeente Emmen in gesprek om de HEMA in Emmen te ontwikkelen. De HEMA blijft bestaan, maar erboven gaan we meer dan 30 huurappartementen ontwikkelen.’

‘Arjan Naaijer en ik hebben samen de oude bibliotheek aan de Sterrenkamp in Emmen gekocht. Op de hoek van de Sterrenkamp en de Hoofdstraat is een appartementencomplex van drie bouwlagen gerealiseerd. Deze appartementen zijn dit voorjaar opgeleverd.’

Oude melkfabriek Een ander voorbeeld van een ontwikkeling op een spraakmakende locatie met een historie is de oude melkfabriek in Exloo. Op het terrein van de voormalige fabriek aan de Fabrieksstraat in Exloo realiseren Sander en Arjan twaalf appartementen. ‘We zitten nu in de afrondende realisatiefase. De twaalf appartementen zijn allemaal verkocht.

We zijn nu bezig met het achterliggende terrein. Op dit moment zijn we met de gemeente in de afronding van de ruimtelijke procedure om hier grondgebonden woningen te ontwikkelen. In deze fase gaan we negen betaalbare starterswoningen, vier 2-onder-1-kapwoningen, zes levensloopbestendige woningen en drie vrijstaande woningen realiseren.’

Nog een voorbeeld van een locatie met een verhaal. Busbedrijf Pieper in NieuwSchoonebeek was sinds 1927 een begrip in de regio. Het busbedrijf heeft tot 2007 bestaan. ‘Op deze locatie komen zestien appartementen in de vorm van een oude boerderij. Deze appartementen zijn nu in de voorverkoop. Ondertussen wordt samen met de gemeente de bestemmingsplanprocedure opgestart.’

Zwartemeer: een verborgen parel Landgoed Zwartemeer, een vakantiepark van 32 hectare iets ten noorden van het dorp, is sinds anderhalf jaar in handen van Sander. Hij wil het park een metamorfose geven. Op dit moment is hij bijna zover dat hij de plannen aan de gemeente kan presenteren. Op de locatie worden in de toekomst vakantiewoningen gerealiseerd en een aantal gebouwen voor dagrecreatie.

Daarnaast worden op het terrein de activiteiten uitgebreid.

Sander is blij met de locatie. ‘Het is een prachtige plek met mooie volgroeide bomen.

Ik zie het als een verborgen parel met enorme kansen.’

Braamskwartier

Terugblik en toekomstvisie Sander Dragstra kijkt met tevredenheid terug op de samenwerking met gemeenten en partners: ‘Je merkt dat gemeenten in Drenthe bereid zijn om mee te denken, zeker wanneer je duidelijk aantoont dat je bijdraagt aan leefbaarheid en regionale kwaliteit. In vier jaar tijd samen een plan realiseren, dat vraagt om continu overleggen, maar het heeft een sterk verbindend effect.’

Zijn uitgangspunt is helder: locaties moeten een verhaal hebben, bijdragen aan de regio en passen in de omgeving. Naast rendement gaat het om maatschappelijke en ruimtelijke meerwaarde voor bewoners en omwonenden.

Vooruitkijkend ziet Sander kansen in binnenstedelijke verdichting, herbestemming van (industrieel) erfgoed en kleinschalige projecten in dorpen. ‘We blijven onze ogen openhouden voor plekken met historie of potentie. Daarbij hanteren we een pragmatische, no-nonsense benadering: korte lijnen met gemeenten, goede voorbereiding en creatieve oplossingen waar nodig. Zo zorgt SD Projecten ervoor dat Drentse locaties een nieuw leven krijgen, terwijl de regio levendig en toekomstbestendig blijft.’

19

Michel Jager en Richard Brunen

“Je moet niet gelijk alles kloppend willen maken of alleen kijken naar de beren op de weg” 20

De beste manier om iets te leren is door het te doen. Daarom staken 8 Drentse woningcorporaties de koppen bij elkaar om te kijken hoe je fundamentele veranderingen teweeg kunt brengen in de manier waarop we bouwen en wonen. En daarmee ontstond Drenthe Woont Circulair, een proeftuin om circulaire innovaties voor sociale woningbouw in de praktijk te testen. Richard Brunen van Woningstichting De Volmacht en Michel Jager van Woonservice blikken terug op de samenwerking en de lessen die ze samen geleerd hebben.

Drenthe Woont Circulair begon in 2018 met de ambitie om bij te dragen aan een gezonde toekomst voor de volgende generaties, met betaalbare en toekomstbestendige circulaire sociale huurwoningen. Dat moest in totaal gaan om 6 verschillende pilotprojecten, sloop en nieuwbouw, en in totaal zo’n 110 woningen verspreid door heel Drenthe.

“We wilden niet afwachten wat de markt zou doen, maar juist zelf kijken naar hoe we samen zoiets konden doen en wat we daarbij van elkaar konden leren”, aldus Jager. “Dat heeft door Corona natuurlijk wat langer geduurd dan gedacht, maar uiteindelijk hebben we drie van de zes pilotprojecten succesvol kunnen afronden.”

Zoektocht De allereerste uitdaging was het vinden van een duidelijke definitie.

“Circulariteit is voor velen een vaag en breed containerbegrip”, zegt Brunen. ”Als een woning voor 25% uit gerecycled materiaal bestaat, kunnen we het dan een circulaire woning noemen? En als een nieuwbouwwoning bestaat uit elementen die goed demonteerbaar zijn en later weer opnieuw kunnen worden gebruikt, is dat dan ook niet een circulaire woning? Het is een lastige meetlat die je vooraf al goed gedefinieerd moet hebben.”

waarde, maar ook de andere waarden, zoals ecologie en sociologie. Ook loop je al snel tegen de bestaande regelgeving aan, want die is niet ingericht op dit soort innovaties. Bepaalde elementen zijn bijvoorbeeld moeilijk mee te nemen in de standaard rekenmodellen, terwijl je eigenlijk met een beetje gezond verstand er echt wel uitkomt.”

Dronefoto, Gieten

Gevelbeeld 14 woningen Gieten

“De maatschappelijke waarde is heel goed uit te leggen”. voegt Jager toe. “Maar hoe zet je die waarde om in getallen? En hoe druk je zoiets uit in euro’s? Want dat is uiteindelijk toch gewoon waar we in onze economie naar op zoek zijn, want we kennen het verhaal, maar we willen weten wat het kost. Een deel van de zoektocht van Drenthe Woont Circulair was de zoektocht naar een ander waardemodel. Een model wat niet alleen kijkt naar financiële

21

Woonservice, Valthermond een impressie

‘Zo kijken we nu standaard bij alle sloopwoningen wat er hergebruikt kan worden en dat slaan we op in ons magazijn.’

Vurenlaan in Valthermond Het pilotproject van Woonservice bestond uit het bouwen van acht circulaire woningen aan de Vurenlaan in Valthermond. “Daarbij hebben we met onze bouwer Trebbe zoveel mogelijk gebruik gemaakt van van hergebruikte materialen”, zegt Jager. “En waar dat niet mogelijk was, hebben we gebruik gemaakt van biobased materialen, die later ook weer hergebruikt kunnen worden voor nieuwe woningen. We hebben bijvoorbeeld gebruikte zonnepanelen op de daken geplaatst en sloophout gebruikt voor de gevelbekleding. Het hergebruikte, of geoogste hout, zoals dat eigenlijk heet, is grotendeels afkomstig uit een sloopproject in Rotterdam.”

22

Maar dat geoogste hout moest eerst nog wel flink bewerkt worden, voordat het weer kon worden toegepast. “Een timmerman is gewend om met nieuw hout te werken, maar hier zitten natuurlijk nog allemaal spijkers en knoesten in en soms is het kromgetrokken”, legt Jager uit. “De timmerman op de bouwlocatie dacht in de eerste instantie zelfs dat wij als opdrachtgever nooit akkoord zouden gaan met het resultaat en kwam met planken bij de architect Voormorgen, terwijl die het juist heel mooi vond. Daarom is het belangrijk om iedereen zoveel mogelijk mee te nemen in elke stap van het proces en steeds uit te leggen waarom we dit doen en waarom we het belangrijk vinden. En je merkt dat mensen er dan ook lol in krijgen en trots zijn op hun werk. Dat was voor ons ook een belangrijke les.”

Wijk van de toekomst in Gieten De Volmacht koos er met hun pilotproject in Gieten voor om niet helemaal het circulaire wiel opnieuw uit te vinden. “Dat ging om 14 woningen en we hebben een bestaand duurzaam nieuwbouwproject van ons gekopieerd en als uitgangspunt genomen”, legt Brunen uit. “Daarbij hebben we samen met aannemer Hunebouw en HJK Architecten gekeken hoe we zoveel mogelijk circulaire elementen konden toevoegen aan iets wat we al kenden.”

“De gevel van de nieuwe woningen is opgebouwd uit een gevelsteen die als droog systeem wordt gestapeld” zegt Brunen.

“De gevel lijkt hiermee op een traditioneel gemetselde gevel, maar dat is het niet. De stenen zijn als “legoblokken” gestapeld en zijn demontabel en herbruikbaar. Ook hebben we de gootbetimmeringen en windveren uitgevoerd in Fraké hout. Dat is een houtsoort die wordt gekapt in verantwoord beheerde bossen en is één van de snelstgroeiende loofhoutsoorten in de wereld, dus het is een duurzame, ecologisch verantwoorde keuze. En het is ook nog eens een onderhoudsarme houtsoort die verkleurt naar een grijstint met mooie nuances.”

“Samen met de Bork Groep hebben we alle 60 woningen circulair gedemonteerd.

Daarbij hebben we in kaart gebracht welke materialen opnieuw gebruikt konden worden voor nieuwe woningen en veel van die materialen hebben ook hun afzet in de regio gevonden. Met Buro Reuvers (voor groene ruimten) hebben we gekeken naar de openbare ruimte met als doel het stedenbouwkundig plan en het infra en groen plan samen te voegen. Hierdoor is bijvoorbeeld een groot deel van de klinkerverhardingen van de gesloopte situatie in het nieuwe plan weer toegepast bij de inrichting van de openbare ruimte”, vervolgt Brunen.

wel hele waardevolle dingen uit kunnen halen. Zo kijken we nu standaard bij alle sloopwoningen wat er hergebruikt kan worden en dat slaan we op in ons magazijn.”

“Grote veranderingen gaan vaak in kleine stapjes”, voegt Brunen toe. “En daarbij gaat het erom dat je de lessen die je hebt geleerd ook makkelijk en op een praktische manier kan toepassen bij toekomstige projecten. En dat is zeker het geval. We hebben heel veel van elkaar geleerd en geleerd door te doen. En we kijken nu ook veel meer naar hoe we nieuw materiaal op een makkelijk demonteerbare manier kunnen toepassen, zodat het ook makkelijk weer hergebruikt kan worden voor nieuwe woningen. En zo leggen we de lat steeds hoger en komen we er wel.”

“En als je altijd dezelfde vragen stelt, krijg je ook altijd dezelfde antwoorden”, zegt Jager. “Dat is ook een belangrijke les die we als corporaties geleerd hebben, door met deze nieuwe inzichten ook nieuwe vragen te stellen, zodat zowel wij als opdrachtgever en de uitvoerende partijen samen meer kunnen innoveren.” Brunen is het daarmee eens: “En je moet ook vooraf niet alles gelijk kloppend willen maken en alleen maar kijken naar de beren op de weg. Je moet gewoon beginnen.”

Valthermond, sleuteloverdracht aan de huurders van Woonservice

Kleine stapjes Het doel van de proeftuin was om te kijken of je zo circulair mogelijke huizen kunt bouwen die betaalbaar, herhaalbaar en opschaalbaar zijn. Of dat is gelukt?

“De werkelijkheid is helaas dat gebruikte materialen nou eenmaal duurder zijn dan nieuwe materialen”, zegt Jager. “Er gaan simpelweg meer manuren in zitten om het goed te bewerken, zodat het ook aan alle veiligheidsnormen voldoet. Dus wat dat betreft is ons pilotproject niet schaalbaar genoeg dat het één-op-één toegepast kan worden in al onze nieuwbouwprojecten.

Maar dat is natuurlijk ook het idee van een proeftuin en we hebben er zeker

23

Martijn Gils | Geveke

“Samen betrokken bijdragen aan de regio” Als regionale bouwpartner wil Geveke graag een grotere rol spelen bij de woningbouw en de gebiedsontwikkeling in Drenthe. Martijn Gils, directeur en eigenaar van Geveke, is er namelijk van overtuigd dat de markt de capaciteitsproblemen bij gemeenten prima kan oppakken. Hij pleit voor meer samenwerking in de regio: ‘Laten we elkaar vaker opzoeken!’

Geveke bestaat al meer dan 100 jaar. Het bouwbedrijf is opgericht in 1911. Inmiddels biedt het bedrijf een breed spectrum aan specialismen. Geveke onderscheidt zich in de markt met verschillende expertises: Projectontwikkeling, Utiliteitsbouw, Woningbouw, Verduurzaming & Renovatie, Woningversterking, en Transformatie.

24

Vanuit het Drentse Eelde werkt Geveke al jaren aan projecten die bijdragen aan de leefbaarheid, de veiligheid en de ontwikkeling van de regio. Als gevolg van onze noordelijke roots ligt onze focus vooral op de drie noordelijke provincies.

‘Wij zijn goed en diep geworteld in het Noorden’, stelt de van oorsprong Drentse

Martijn Gils. Hij is geboren en getogen in het hart van Drenthe; hij heeft meer dan 30 jaar in Beilen gewoond.

Nieuw pand voor WellGear Langs de A28 bij Assen realiseert Geveke een nieuw toekomstbestendig en energieneutraal pand voor The WellGear Group. Martijn: ‘Dat doen we samen met onze bouwpartners Rijkens Staalen Systeembouw, 12WAT Architecten, Installatiebedrijf Bakker en Strukton Wegen & Beton.’

‘De markt kan capaciteitsproblemen bij gemeenten prima oppakken.’

‘Het is echt een enorm gebouw, bijna 8.000 m2. Er is al meer dan 520.000 kilo staal verwerkt in de constructie van de kantoorruimtes en de werkplaats. Er is

25

Van schadeherstel naar nieuw perspectief Martijn wil graag bijdragen aan de regio, niet alleen als ondernemer, maar ook op het maatschappelijke vlak: ‘Wat ik ook ontzettend mooi aan deze opdracht vind, is dat WellGear en Geveke zo samen bijdragen aan het sluiten van het vervelende gasdossier. Wij hebben de afgelopen jaren enorm veel geïnvesteerd in het aardbevingsbestendig nieuwbouwen en het versterken van woningen in het aardbevingsgebied. En nu zijn we aan het bouwen voor WellGear, het bedrijf dat de opdracht heeft gekregen om de voormalige gaswinlocaties te ontmantelen. Daarmee is de cirkel rond. Ik vind het een hele mooie cirkel; van schadeherstel naar nieuw perspectief!’

‘We bouwen nu letterlijk en figuurlijk mee aan het sluiten van het beladen gasdossier dat een onuitwisbare stempel heeft gedrukt op Groningen en Drenthe.

Daarmee bouwen we ook aan de toekomst en aan vertrouwen voor de regio. We zijn de komende jaren natuurlijk nog wel veel bezig in het aardbevingsgebied.

Maar dat de gasputten nu definitief afgesloten worden, vind ik van grote maatschappelijke en symbolische waarde.’ straks niet alleen ruimte voor 250 mensen, maar ook voor al het groot materieel dat nodig is voor het opruimen van de circa 350 voormalige (gas)productielocaties. Dit is ons meest toonaangevende project in Drenthe’, vertelt Martijn trots.

‘We bouwen niet alleen een nieuw pand, we bouwen ook aan de toekomst en aan vertrouwen voor de regio.’

Hiermee draagt Geveke ook bij aan het afsluiten van een beladen hoofdstuk in de geschiedenis: de gaswinning in Groningen en Drenthe.

26

Drentse projecten ‘In Gasselte, vlak bij ‘t Nije Hemelriek, bouwen we een vakantiepark met 70 luxe vakantievilla’s in het bestaande groen, midden in het bos. Het wordt prachtig. De bungalows staan tussen de al volgroeide bomen. Er is aandacht voor flora en fauna.

Zo is er een groot vleermuizenhotel in een bunker gebouwd. Het park wordt een unieke beleving’, vertelt Martijn enthousiast.

‘We bouwen ook veel voor woningcorporaties. De huurbevriezing is gelukkig van tafel. Daar ben ik ontzettend blij mee! Het was ook een ondoordacht plan.

Als land moeten we 100.000 woningen bouwen en de woningcorporaties in staat stellen om te bouwen. En wat gebeurt er? Er komt een voorstel waarmee het hele economische model van de

woningcorporaties onderuit wordt gehaald. Goed dat dit plan van tafel is.’

‘Onlangs hebben we 40 sociale huurwoningen in Kloosterakker in Assen voor Actium opgeleverd. Binnenkort starten we, ook voor Actium, met de bouw van 38 appartementen en 2 eengezinswoningen aan het Burgemeester de Dreuplein in Assen.’

Meer samenwerken met gemeenten Drenthe heeft een enorme woningbouwopgave. Gemeenten hebben vaak prima geschikte locaties, maar hebben te maken met capaciteitsproblemen voor het opstarten en ontwikkelen van die nieuwe woningbouwlocaties.

Martijn ziet hier een rol weggelegd voor de markt: ‘Ik zou het fijn vinden als de gemeenten hiervoor meer ondersteuning vragen aan de marktpartijen. De markt kan dit prima oppakken. Dat gebeurt nu veel te weinig. Wij kunnen gemeenten veel werk uit handen nemen, zeker waar het wringt qua capaciteitsproblemen om ontwikkelingen op te starten. Wij ontwikkelen zelf veel en weten dus welke procedures doorlopen moeten worden om te kunnen ontwikkelen. Wij denken graag mee over toekomstige projectontwikkelingen. Niet alleen met gemeenten, maar ook met investeerders en woningcorporaties.’

‘Als de gemeenten met de Drentse marktpartijen om tafel gaan, komen er snel Drentse oplossingen voor de bouwopgave.

Want als Noorderlingen maken we het nooit ingewikkelder dan nodig is. Het is een gezamenlijke opgave. De kennis en de capaciteit zijn vaak dichterbij dan je denkt.

Laten we elkaar dus vaker opzoeken’, stelt Martijn voor.

Samen onze regio versterken Hij vervolgt: ‘Wat ook opvalt, is dat ontwikkelaars, gemeenten en woningcorporaties in het Noorden grote projecten vaak gunnen aan bedrijven

buiten de regio. Waarom? Zoek contact met lokale of regionale bedrijven. Investeren in de eigen regio is zo belangrijk. Dat geldt ook voor het stimuleren van de eigen economie. Het zou toch min of meer vanzelfsprekend moeten zijn om de eigen regio te laten floreren, dat de werkgelegenheid hier blijft en ook dat het geld in de regio blijft. Bedrijven en mensen met kennis en ervaring zijn ruimschoots aanwezig in het Noorden. Zo kunnen we samen onze regio versterken! Waarom zou je buiten de regio zoeken als je het prima in je eigen regio kunt oplossen? Ik vind dat raar. En het is vooral doodzonde!’

Nieuw pand in aanbouw voor WellGear, langs de A28 bij Assen

‘We denken graag mee met gemeenten over toekomstige projectontwikkelingen.’

‘Investeren in regionale bedrijven betekent investeren in banen, in vakmanschap en in de economische veerkracht van de regio.

En dat is precies wat we nodig hebben’, zegt Martijn stellig. ‘Bouwen is véél meer dan alleen stenen stapelen. Het is bouwen aan een samenleving!’

27

Wethouder gemeente Assen Cor Staal:

“Ambitieus Assen gaat voor 10.000 extra woningen op de lange termijn” 28

De gemeente Assen heeft in 2022 afgesproken om in 10 jaar ruim 3.000 nieuwe woningen te realiseren.

Dat is een grote opgave. Tegelijkertijd kijkt de gemeente al ver voorbij de horizon met de Asser Ambitie Agenda. Die zet in op nog eens 10.000 extra woningen.

Het is het jaar 2030. In het centrum van Assen wonen veel meer mensen dan tien jaar geleden. Dat komt door al de extra woningen die de gemeente de laatste jaren gerealiseerd heeft. De eerste woningen staan al in het Havenkwartier en er wordt volop gebouwd. Ook Kloosterveen is fors uitgebreid met 1.500 woningen.

Toekomstdroom of realiteit? Dat vragen we aan wethouder Cor Staal van Wonen en Ruimtelijke Ordening: ‘Het is zeker niet onrealistisch. Deze aantallen zijn vastgelegd in de plannen en daar hebben we ook een programma voor ontwikkeld.

De hoofdmoot van deze plannen is dat we 4.000 nieuwe woningen bouwen. Omdat de woningbouwcorporaties ongeveer 1.000 verouderde woningen slopen, betekent dit een netto toevoeging van 3.000 woningen.’

Kloosterveen Voor Kloosterveen, aan de westkant van de stad, zijn 1500 woningen geprogrammeerd.

Hiervan zijn er al 500 gerealiseerd. De animo in Kloosterveen is groot. Vrijwel alle beschikbare kavels zijn vergeven.

uitkopen van ondernemers en het sluiten van contracten met een ontwikkelaar. We verwachten hier vanaf 2028 de eerste woningen te realiseren’, vertelt Staal.

‘Ik zie kansen om 10.000 woningen binnenstedelijk te realiseren.’

De structuurvisie voor het Havenkwartier is al vastgesteld. Maar er zitten een aantal haken en ogen aan: ‘Tegenover het gebied bevindt zich een rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI) van het waterschap Hunze en Aa’s die afgedekt moet worden. De RWZI zorgt af en toe voor geuroverlast. Verplaatsen van de RWZI zou de voorkeur hebben, maar in verband met de veel te hoge kosten, zo rond de 100 miljoen euro, kan dit (nu) niet. Daarom is het plan opgevat om de bezinkbassins van de RWZI af te dekken. Dat is een veel goedkopere oplossing.

Verbeelding Havenkade

Cor Staal: ‘De grond in Kloosterveen is in handen van de gemeente of van ontwikkelaars die graag willen bouwen.

In principe kunnen we hier in hoog tempo woningen realiseren, maar dit wordt nu iets afgeremd door de stikstofproblematiek.

Wij hebben een aanvraag voor een natuurvergunning gedaan bij de provincie, maar de provincie kan deze vergunning niet afgeven in verband met de onduidelijke regelgeving. Dit moet het Rijk eerst oplossen voordat wij hier verder kunnen.’

Stadskwartier Een meer complexe opgave is de binnenstedelijke ontwikkeling in het programma Stadskwartier, bijvoorbeeld bij de herontwikkeling van het Havenkwartier: ‘Hier hebben we te maken met het

29

het Forum, de Weiersstraat tegenover De Nieuwe Kolk, de Molenstraat, de Ceresstraat en het Mercuriuscentrum.

Flexwoningen Om tegemoet te komen aan de grote vraag naar huurwoningen realiseert de gemeente samen met woningcorporatie Actium dit jaar 150 flexwoningen aan de Groene Dijk.

Staal: ‘De eerste 96 flexwoningen zijn al klaar. De eerste week van juni kwamen deze woningen in de verhuur. Binnen één dag stond de teller op 450 inschrijvingen.

Dat geeft wel aan hoe graag men wil en op het vinkentouw zit om een woning te bemachtigen.’

Verbeelding binnenhof (Urhahn)

Daarnaast hebben we te maken met een metaalbewerkingsbedrijf met een hindercirkel waar we rekening mee moeten houden. Het oplossen van zulke knelpunten kost tijd. Het Havenkwartier is net als alle andere binnenstedelijke ontwikkelingen vooral een financiële uitdaging.’

‘Vanaf 2028 starten we met de bouw van de eerste woningen in het Havenkwartier.’

Binnenstad ‘Die financiële uitdaging geldt ook voor de rest van het programma Stadskwartier’, vervolgt de wethouder. ‘Op het Veemarkt-terrein is al gebouwd, op het Acmesaterrein is de bouw in volle gang. In de Rolderstraat gaan we een aantal locaties herontwikkelen. De Rolderstraat wordt een woonstraat, een mooie aanloopstraat naar het centrum. Daartoe heeft de gemeente al voorkeursrecht gevestigd op verschillende panden.’ Hiermee heeft de gemeente het recht om een pand als eerste te kopen als de eigenaar besluit tot verkoop.

Aan de noordkant van het centrum liggen verschillende ontwikkelplekken, bijvoorbeeld het voormalige pand van V&D,

30

‘In principe bouwen we liever geen flexwoningen, maar gegeven de huidige vraag is het wel een mooie manier om snel de capaciteit aan huurwoningen te vergroten. Het is overigens niet een goedkopere oplossing, vanwege de kortere afschrijftermijnen bij tijdelijke woningen.

Het is daarom lastiger de businesscase rond te krijgen’, licht Staal toe.

Asser Ambitie Agenda De Asser Ambitie Agenda uit 2023 zet in op een groei naar 80.000 inwoners in combinatie met 10.000 extra woningen en 5.000 extra banen. Deze plannen worden breed gedragen in Assen. De gemeente heeft de Asser Ambitie Agenda opgesteld samen met onder meer de ondernemers, woningcorporaties, onderwijsinstellingen, zorginstellingen, culturele instellingen, VNO-NCW, sportverenigingen, het TT Circuit en de NAM. ‘Hoe gaan we dit vertalen?’, vervolgt Staal.

‘Want 10.000 woningen op een bestand van 40.000 woningen, dat is een kwart erbij. Dat is best veel.

We kunnen bijvoorbeeld aan de noordkant van Messchenveld een nieuwe wijk bouwen, compleet met nieuwe voorzieningen als winkels en scholen. Maar we kunnen ook doorbouwen aan het Havenkwartier en de Industrieweg en de bedrijven die hier nu

Legenda doorsteek positie ligt vast

special n.t.b.

doorsteek positie n.t.b.

hoogteaccent (max hoogte 32m)

ontsluiting structuur auto

karakteristieke bebouwing behouden rooilijn vast + oriëntatie

zitten verhuizen naar de noordkant van Assen. De nieuw te bouwen woonwijk ligt dan dichtbij de centrumvoorzieningen, scholen en het OV. Er is nog niks besloten, maar ik zie wel kansen om die 10.000 woningen binnenstedelijk te realiseren.’

Metropoolregio ‘We hopen dat Assen een plek krijgt in de Nota Ruimte als grootschalige woningbouwlocatie. Dat vind ik heel belangrijk, want de Asser Ambitie Agenda is onderdeel van het Deltaplan Noordelijk Nederland. Het Deltaplan vergroot de brede welvaart en leefbaarheid voor de inwoners van het Noorden. Het plan draagt bij aan de opgave van Nederland op het gebied van wonen en werken. Nederland groeit qua inwonertal, dan is het logisch dat we de ruimte in Nederland beter gaan verdelen en benutten.’

‘Als we meer woningen bouwen dan onze natuurlijke vraag, dan zullen we ook werkgelegenheid moeten creëren. Die extra banen moeten deels in Assen, maar ook deels in de regio komen. Voor de regio Groningen-Assen is het belangrijk dat dit in balans is, als we een echte metropoolregio willen worden.’

indicatie oversteek spoor

uiterste rooilijn, bijzondere oplossing hoek

positie mogelijke oversteek langzaamverkeer C.T. Storkweg

rooilijn nader te bepalen

Positie mogelijke oversteek langzaamverkeer Veemarktterrein

bouwveld I

steeg met toegang tot hof positie n.t.b.

bouwveld II

collectieve binnenhoven maat en ligging n.t.b. spelen <4 jaar

bouwveld III

centrale binnenhof maat en ligging n.t.b. spelen 4-10 jaar

zoekgebied werken/ voorzieningen

hof achter silo

gebouwd parkeren

Gezamenlijke opgave

Ambitiekaart

‘We kunnen het niet alleen. Onze woningbouwcorporaties Woonservice en Actium investeren heel stevig in woningbouw en doen aan vernieuwing in de wijken; mooie voorbeelden zijn Noorderpark en Lariks.

Gelukkig gaat de huurbevriezing niet door, anders hadden we alle ambities voor sociale woningbouw in de ijskast kunnen zetten.

Dat zou een ramp geweest zijn.’

‘We hebben met beide een hele goede samenwerking. Een mooi voorbeeld is Acmesa, waar we samen met Actium een plan bedachten om hier óók sociale woningbouw te realiseren. Op deze binnenstedelijke plek is dat niet goed rond te rekenen. Daarom heeft de gemeenteraad 400.000 euro beschikbaar gesteld om dit project mogelijk te maken.

Ook bij de flexwoningen zijn we een samenwerking met Actium aangegaan. We helpen elkaar. Zij verhuren en onderhouden onze woningen. Als gemeente zijn we niet in de wereld om winst te maken, dus onze opbrengsten investeren we in nieuwe woningen en dat doen we graag’, besluit Staal. ‘We zien het echt als een gezamenlijke opgave!’

31

Jaap ten Hoor van JaHo Vastgoed:

“Lang braakliggende plekken nieuw leven inblazen” 32

In 2026 zit hij veertig jaar in het vastgoed, waarvan vijfentwintig jaar als makelaar. Jaap ten Hoor van JaHo Vastgoed had het makelen nooit willen missen, want hierdoor kreeg hij een goed beeld van hoe mensen willen wonen en wat ze belangrijk vinden bij de aankoop van een woning. Die kennis neemt hij mee in alles wat hij nu doet. En dat is veel! Aan de hand van enkele projecten een portret van een enthousiaste en creatieve projectontwikkelaar.

‘Ik ben geen standaard ontwikkelaar’, begint Jaap ten Hoor zijn verhaal. ‘Ik ben een creatieve denker en heel klantgericht.

Ik houd rekening met de woonwensen van de toekomstige bewoners.’ Hij is 25 jaar makelaar geweest en zag bij nieuwbouwprojecten dat ontwikkelaars en aannemers meer omzet gedreven dachten dan dat ze rekening hielden met de wensen van de consumenten.

luchtwarmtepomp. Het nadeel is dat zo’n pomp lawaai maakt, maar een veel groter nadeel is dat als je niet voldoende zonnepanelen hebt deze oplossing veel extra elektriciteit kost, namelijk om lucht om te zetten in warmte. Met een luchtwarmtepomp voldoe je aan de BENGnormen (BENG staat voor een bijna energie neutraal gebouw) en suggereer je nul op de meter, maar dat is dus niet zo.’

‘Ik begrijp dat. Ze voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit. Maar in mijn ogen zijn dat slechts minimale eisen, terwijl een klant kwaliteit wil.’

‘Ik ben geen standaardontwikkelaar.’

Een voorbeeld. ‘De meeste ontwikkelaars verwarmen hun huizen met een

33

alles gelijkvloers hebben en als het kan ook nog in hun eigen dorp. Toen heb ik de zogenaamde ‘boerdementen’ bedacht: bijzondere appartementen met een privélift, met een tuintje en een terras en met een eigen parkeerplaats.

Appartementen waar ze altijd kunnen blijven wonen.’

Klenckerveld Oosterhesselen (Transformatie Vormingscentrum De Klencke)

‘Ik vind die oplossing niet duurzaam, daarom passen wij standaard bodemwarmte toe. De investering daarvan is wat hoger, maar klanten zijn bereid hiervoor te betalen als ik het uitleg. Want hun energienota wordt zo wél echt veel lager.

Bij ons is dat een basiskwaliteit. Net als bijvoorbeeld aandacht voor architectuur.’

‘Van een rotte kies naar iets heel gaafs op die plek.’

Transformaties van bestaande locaties ‘Al mijn projecten zijn transformaties van bestaande locaties. Geef mij maar een lang leegstaand pand of een braakliggend terrein. Ik vind het mooi om een rotte kies in een gebied te transformeren naar iets heel gaafs op die plek.’

‘Om een voorbeeld te noemen. In Oosterhesselen stond een oude boerderij meer dan twee jaar te koop. Ik heb het pand gekocht met in mijn achterhoofd de gedachte dat veel senioren naar een appartement gaan. Maar het liefst gaan ze naar een bungalow waar ze

34

‘Het pand was helemaal vervallen. Ik heb de hulp ingeroepen van de Historische Vereniging Klenckerheugte om uit te zoeken hoe de boerderij er oorspronkelijk bij de bouw in 1830 uitzag. Op basis van de historische foto’s hebben we het pand herbouwd. Binnenin bevinden zich nu vijf appartementen, maar van de buitenkant ziet het eruit als één boerderij. Dat vind ik het mooist, een verpauperde plek nieuw leven en nieuw elan inblazen en dat iedereen daar blij van wordt.’

Ingewikkelde puzzel Jaap geeft nog een voorbeeld: ‘In Klazienaveen kocht ik zes panden op de plek van een voormalig benzinestation en een busremise. Ook busbedrijf Lanting was daar vroeger gevestigd. Die locatie, midden in de kern van het dorp, heeft zeker 20 jaar braak gelegen. Het was een doorn in het oog, maar niemand durfde het aan want het was een ingewikkelde puzzel.

Ik ben er dan ook heel lang mee bezig geweest, vanaf 2016, maar nu komen op deze plek een nieuwe Aldi supermarkt en 23 koopappartementen. De sloop is nu aan de gang en in september starten we met de bouw.’

Dit nieuwe complex is gebaseerd op een stapel van blokjes turf, vandaar de naam ‘Bruin Goud’. Dat is een knipoog naar het veen-verleden van het dorp.

‘Op het dak van de winkel realiseren we een gemeenschappelijke daktuin als extra buitenruimte. Volgens de toekomstige bewoners heeft dit een mooie toegevoegde waarde. Dit wordt het eerste appartementencomplex met een daktuin in Drenthe,’ voegt Jaap toe. ‘Ook dit is een

mooi voorbeeld van een lang leegstaande plek in een dorp die transformeert naar een mooi en aansprekend gebouw.’

Eerste keus Een ander voorbeeld: het woningbouwproject Klenckerveld in Oosterhesselen op de plek van het voormalig conferentieoord De Klencke. Jaap: ‘Dit is ook een transformatielocatie die al meer dan vijftien jaar braak lag. We hebben net een deal met de gemeente Coevorden gesloten.

We gaan hier zestig nieuwe koopwoningen bouwen, mooi in het groen.’

‘Dit is een bijzonder plan, want we hebben met het dorp afgesproken dat de eigen inwoners de eerste keus krijgen. De eerste acht weken komt het project daarom niet op Funda. Dit geldt overigens ook voor Bruin Goud in Klazienaveen: na vier weken zonder Funda zijn daar al 18 van de 23 appartementen verkocht.’

coronatijd- een bijeenkomst op de locatie gehouden waar we het hele dorp voor hebben uitgenodigd. De opkomst was groot; meer dan een derde van de inwoners. Aan de hand van de wensen van de inwoners hebben we een programma opgesteld. Al voordat er een plan was, waren we dus al aan het participeren. In 2020 was dat best uniek. De gemeente Coevorden noemt dit dan ook hét voorbeeldproject voor participeren met de omgeving.’

Havingahoeve Oosterhesselen (Transformatie voormalige Bibliotheek)

Daktuin van Bruin Goud Klazienaveen (Transformatie gebied voormalige Esso/ Lantinglocatie)

Minder regels Jaap: ‘Wat ik jammer vind van het vak, is dat alle ontwikkelingen zo lang duren. Vijf, zes jaar is bijna standaard. We proberen met z’n allen minder regels te krijgen, maar er komen juist alleen maar meer en meer regels. Ook zijn er nu te veel labels. Er zou één label moeten komen, het liefst een label dat de consument begrijpt.

Je hebt als ontwikkelaar dus wel een lange adem nodig. Want wat je nu bedenkt, is dat idee over zes jaar nog wel actueel? Maar ik blijf even enthousiast en positief!’

‘Er is niet een project dat eruit springt. Het gaat er gewoon om dat je iets maakt waar mensen op zitten te wachten. Zo was er in Klazienaveen al heel lang een achterstand in de bouw van appartementen.

Maar misschien wel bijzonderder is het project Klenckerveld in Oosterhesselen.

Normaal gesproken gaat een ontwikkelaar eerst naar de gemeente voor de mogelijkheden. Maar hier ben ik eerst naar het dorp gegaan. Samen met Plaatselijk Belang hebben we in 2020 -midden in

Wilhelminahof Emmen (Transformatie van winkelverdieping naar 6 appartementen)

35

Rens Architecten & Ontwikkeling:

“Maximaal Duurzaam Bouwen met ECO15”

CLT, binnenzijde, Amersfoort

Amersfoort

Wat betekent duurzaam bouwen écht?

Rond 2010 begonnen architecten Ruud Room en Sophie Schäfer, oprichters van rens architecten in Emmen, zich te verdiepen in de betekenis van het vaak gebruikte begrip ‘duurzaamheid’ in de bouw. Na uitgebreid onderzoek kwamen zij uit bij een beproefde internationale bouwmethode: Passiefbouwen.

Assen

36

Wat is Passiefbouwen?

Passiefbouwen is een methode waarbij gebouwen zó worden ontworpen dat ze bijna geen externe energie nodig hebben om comfortabel te blijven. Dit gebeurt onder andere door: • Oriëntatie op de zon • Uitstekende isolatie en kierdichting • Hoogwaardige kozijnen en beglazing • Voorkomen van thermische bruggen • Gebalanceerde ventilatie •E en eenvoudig, energiezuinig installatiesysteem

Een passiefhuis verbruikt maximaal 15 kWh per m² per jaar voor verwarming.

Deze methode, die wereldwijd veel wordt toegepast, is in Nederland nog relatief onbekend, terwijl ze teruggrijpt op eeuwenoude principes van wonen met de zon. Ook renovaties kunnen volgens het passiefhuisprincipe worden uitgevoerd.

De wetenschap achter Passiefbouwen De moderne passiefhuisstandaard werd ontwikkeld in 1990 door Dr. Wolfgang Feist en Prof. Bo Adamson. Zij ontwierpen en monitorden een proefwoning in Darmstadt (Duitsland) en ontwikkelden het bijbehorende rekeninstrument: de PHPP (Passivhaus Projektierungspaket). Deze tool is sindsdien wereldwijd dé standaard voor het ontwerp van passieve gebouwen.

Van Passief naar ECO15 Als klein, gespecialiseerd architectenbureau zijn rens architecten inmiddels expert in ecologisch en passief bouwen.

Esthetiek blijft belangrijk, maar de focus ligt op gebouwen met een minimale ecologische voetafdruk.

in Nederland. De eerste woning staat in Assen; andere projecten zijn uitgevoerd in onder andere Emmen, NieuwWeerdinge, Beilen, Meerstad (Groningen) en Amersfoort. Nieuwe woningen in Eelderwolde en Vries zijn in aanbouw.

Daarnaast werkt rens architecten aan een sociaal woningbouwproject voor woningcorporatie Domesta in Emmen.

Nieuw-Weerdinge

Sophie Room-Schäfer en Ruud Room

Toekomstvisie In 2018 ontdekten zij CLT (Cross Laminated Timber)—een sterk, duurzaam houtproduct dat beton, staal en steen grotendeels kan vervangen. In combinatie met andere ecologische materialen ontwikkelden ze het concept ECO15: een samensmelting van ecologisch bouwen en passief bouwen.

Ruud Room en Sophie Schäfer hopen dat meer architecten en aannemers het ECO15-principe gaan toepassen. Zij geven op verzoek graag voorlichting en delen hun kennis graag met collega’s en opdrachtgevers.

Waarom ECO15?

In tijden van klimaatverandering en geopolitieke onzekerheid is het belangrijker dan ooit om onafhankelijk te worden van fossiele energiebronnen.

Het ECO15-concept biedt een antwoord: energiezuinige, toekomstbestendige woningen gebouwd met hernieuwbare en natuurlijke materialen.

Toepassing in de praktijk rens ontwikkeling, de bouwtak van rens architecten, heeft sinds 2020 meer dan 10 ECO15-woningen gerealiseerd

Impressie van de huizen iov Domesta

37

Patrick Linge en Wout van Vilsteren Koenen Bouw en Kuilman Bouw

“Samen bouwen aan de toekomst van Drenthe”

38

De bouw verandert en Koenen Bouw verandert mee. Vanuit Emmen werkt het bedrijf aan projecten in heel Noord-Nederland. Ze combineren eigen projectontwikkeling met bouwteams, circulariteit met industrialisatie, en vakmanschap met klantgericht werken. Sinds de samenvoeging met Kuilman Bouw zet Koenen Bouw nog breder in op de toekomst. Directeur Wout van Vilsteren en bedrijfsleider en projectontwikkelaar Patrick Linge vertellen hoe zij als Drentse aannemer midden in de regio staan: nuchter, vooruitdenkend en met oog voor mensen.

Samenwerken in een complexe tijd De woningnood is hoog, de eisen zijn streng en materialen worden duurder.

Tegelijk vraagt de markt om snelheid én kwaliteit. Koenen Bouw ziet die spanning als een kans. “De bouw is de motor van onze economie. Die kunnen we alleen samen draaiend houden,” zegt Van Vilsteren. “Overheid, aannemers en corporaties moeten daarvoor de krachten bundelen. Pak de kansen die er liggen en die zijn er genoeg!”

Die aanpak komt tot uiting in bouwteamverbanden, zoals bij project Bruin Goud in Klazienaveen. Daar werkt Koenen Bouw met JAHO Vastgoed aan een gebouw met 23 appartementen boven een nieuwe Aldi-supermarkt. “We bouwen daar als het ware turfblokken op elkaar, een knipoog naar het veenverleden van Klazienaveen”, vertelt Linge. “In zo’n bouwteam kijk je samen: wat kan er wél?

Hoe houden we het betaalbaar zonder concessies aan kwaliteit?”

Daarbij vertrouwen veel opdrachtgevers al jarenlang op de samenwerking. “We hebben vaste relaties met onder meer Wildlands Adventure Zoo Emmen en zorginstellingen als Treant en Gasthuizen”, zegt Van Vilsteren. “Juist in zulke omgevingen moet het proces doorgaan. Ook als er dieren rondlopen of zorg geleverd wordt. Dat vraagt iets extra’s van ons.”

Breder inzetbaar door fusie met Kuilman Bouw Binnenkort sluit collega-aannemer Kuilman Bouw zich aan bij Koenen Bouw. “Kuilman Bouw is sterk in retail, betonbouw en utiliteit. Wij zijn vooral gespecialiseerd in woningbouw, zorg en ontwikkeling. Door samen te gaan,

bedienen we straks de hele markt: van supermarkt tot zorginstelling, van biovergister tot appartementencomplex”, aldus Van Vilsteren.

De fusie biedt ook ruimte om te vernieuwen in service en onderhoud.

“We zijn onze onderhoudstak aan het uitbreiden, ook buiten kantooruren.” Het duurt nog even voor de twee bedrijven één zijn. “Dit jaar gebruiken we bewust als overgangsjaar om processen op elkaar af te stemmen en de organisatie toekomstbestendig te maken. De collega’s moeten natuurlijk even wennen, maar het leuke is dat de cultuur overeenkomt! Ik zie het met vertrouwen tegemoet.”

‘De bouw is de motor van de regio.

Die laten we samen draaien.’

Slimme mix van maatwerk en industrialisatie Koenen Bouw ontwikkelt circa 30 tot 50 procent van de projecten zelf, onder eigen risico. Daarin combineren ze snelheid, kwaliteit en flexibiliteit, met oog voor locatie en leefomgeving. “We geloven heilig in het ‘Morgen Wonen’-principe, waarbij we vanuit de fabriek woningen en sinds kort appartementen realiseren met circulair beton”, vertelt Van Vilsteren. “Dat is efficiënt, duurzaam en het resultaat is verbluffend: veel mensen zien niet welke huizen wel en niet uit de fabriek komen.”

Tegelijkertijd is er volop ruimte voor eigenzinnige oplossingen. In dorpen als Aalden en Drouwen wordt bewust

39

gekozen voor passende woningtypes, zoals vrijstaande woningen, tweekappers en rug-aan-rugwoningen. “We kijken naar wat een plek en de doelgroep nodig hebben”, zegt Linge.

Zo ontwikkelde Koenen Bouw Delft Staete, een bijzonder groen nieuwbouwproject in Emmen. Samen met hun vaste landschapsarchitect ontwierpen ze een royale tuin, met respect voor de bestaande omgeving en circulaire bestrating van gebruikte bestratingen. Grote balkons tot 31 m² zorgen voor comfort en beleving.

Bouwen voor en met mensen Koenen Bouw is een betrokken partner gedurende het hele project. “We kopen grond, maken plannen, stemmen af met gemeenten en begeleiden kopers. Alles onder één dak”, vertelt Linge. “Ik kijk graag hoe het beter kan. Waar het om mensen gaat, is communicatie de succesfactor.”

Het team heeft veelvuldig contact met

40

omwonenden en toekomstige bewoners.

“Participatie is voor ons geen verplichting, maar een manier om het samen beter te doen”, licht hij toe. “We informeren bewoners voor, tijdens en na het bouwproces. Want iets nieuws bouwen is mooi, maar het veroorzaakt nu eenmaal overlast. Daar moeten we eerlijk over communiceren.”

Circulair denken en klimaatadaptief bouwen Circulariteit en biobased bouwen zijn de toekomst, benadrukt Linge. “We zoeken continu naar materialen die we kunnen hergebruiken. In Delfst Staete gebruiken we bijvoorbeeld gebakken klinkers uit de regio. Zelfs stelconplaten krijgen bij ons een tweede leven als straatwerk.”

Ook experimenten met regenwateropvang en grijswatersystemen maken onderdeel uit van Koenen’s zoektocht naar klimaatadaptieve oplossingen. “In België is het

al verplicht om je wc met regenwater door te spoelen. In Nederland niet, maar dat betekent niet dat wij daar niets mee hoeven te doen.”

In het ontwerp wordt standaard samengewerkt met landschapsarchitecten.

Voor een mooie, maar bovenal toekomstbestendige buitenruimte. “Het gaat hierbij niet alleen om het huis, maar om de hele leefomgeving”, benadrukken de heren. “Groen, comfort en beleving horen bij elkaar.”

Meerwaarde in beleving en communicatie Wie nu een woning koopt, wil niet alleen een bouwtekening, maar een compleet beeld. Koenen Bouw speelt daarop in met visualisaties, VR-brillen en duidelijke kopersinformatie. “We geven aan waar je je keuken kunt plaatsen, hoe het licht valt en waar je je meubels kwijt kunt,” vertelt Linge. “Zo kunnen kopers zich al in een vroeg stadium oriënteren op hun nieuwe woning.”

De presentatie van de woningen is doordacht en verzorgd. Elk project krijgt een eigen website, ondersteund met socialmediacampagnes en flyeracties. Dat wordt steeds belangrijker. “Je verkoopt iets wat er nog niet is, dus moet je beleving creëren. Van de eerste interesse tot het eerste nachtje slapen: we willen mensen een goed gevoel geven.”

Koenen Bouw vindt het belangrijk om iets terug te doen voor de regio. Zo planten ze samen met scholen Tiny Forests in dorpen als Hoogeveen en Exloo, geven ze gastlessen op basisscholen en nemen deel aan evenementen zoals Alles Kids.

Daarbij mogen kinderen zelf iets bouwen, zoals een vogelhuisje. “De jeugd maakt op een tastbare, leuke manier kennis met de bouw. Het is en blijft namelijk echt een interessante sector, ondanks alle veranderingen.”

‘Participatie is voor ons geen verplichting, maar een manier om het samen beter te doen.’

Een regionale ontwikkeling die Van Vilsteren met optimisme volgt, is de Nedersaksenlijn: de spoorverbinding van Enschede naar Groningen, via Emmen. “Dat verbetert de bereikbaarheid van deze regio enorm.

Het zorgt voor werkgelegenheid, maakt het aantrekkelijker voor studenten om te blijven, en geeft de economie een positieve impuls. Zulke initiatieven moeten we samen omarmen!”

Patrick Linge en Wout van Vilsteren

Bouwen aan de regio Koenen Bouw is stevig geworteld in Drenthe. “We komen uit de regio, we werken in de regio en we leiden op in de regio,” zegt Van Vilsteren. Die regionale verbondenheid is geen loze kreet: als erkend leerbedrijf investeert Koenen Bouw actief in de volgende generatie vakmensen.

“Meer dan de helft van onze mensen is jonger dan veertig”, vult Linge aan. “We leiden mensen intern op en geven ze de ruimte om door te groeien, van bouwplaats tot kantoor. En hoe leuk is het als ze één van onze woningen kunnen betrekken?”

41

“Glasheldere oplossingen” Gert Schrik, Take Amsing, Ralf van Miltenburg en Gert Middel

In Emmen, op de productielocatie van hun isolatieglas, is het vier man sterke verkoopteam voor Noordoost Nederland van Vandaglas samengekomen. Een gezelschap met een indrukwekkende staat van dienst, samen goed voor meer dan 75 jaar glas-ervaring.

Vandaglas is de grootste onafhankelijke isolatieglasproducent en bouwglasleverancier in Nederland. In Noorden Oost-Nederland veelal bekend als de hoofdsponsor van FC Emmen.

Minder bekend misschien zijn de belangrijke bijdragen die Vandaglas via bouwprofessionals levert aan grote,

42

toonaangevende projecten, zoals de SuperHub in Meerstad, het Forum in Groningen, Wildlands en de nieuwe raadszaal in Emmen. En aan zeer veel seriematige woningrenovatie& verduurzamingstrajecten van woningcorporaties of particuliere huiseigenaren.

‘Wij hebben een goede naam bij zowel regionale bouwprofessionals als in de wereld van ingewikkelde gevelbouwprojecten’, vertelt Gert Middel, accountmanager voor Drenthe en Overijssel.

Dichtbij de klant Het vierkoppige salesteam bestaat verder uit Gert Schrik, accountmanager voor Groningen en Friesland, en Take Amsing, accountmanager voor de Achterhoek en Twente. Het team staat onder leiding van regiomanager Ralf van Miltenburg die ook de buitendienst in Twente en de Veluwe ondersteunt.

Gert Middel: ‘Misschien veel accountmanagers voor een relatief klein gebied, maar wij zijn graag dichtbij de klant.

Persoonlijk contact vinden we het allerbelangrijkst!’

‘Zo blijven we goed op de hoogte van wat er speelt bij de klant én van regionale marktontwikkelingen’, vult Gert Schrik aan. Gert Middel: ‘Wij gaan voor de winwin-winsituatie. Als wij onze klant goed adviseren, dan is dat ook goed voor de eindklant én goed voor onze reputatie!’

Mooie cijfers Take: ‘Vandaglas produceert jaarlijks ruim 500.000 m2 hoogwaardig isolatieglas, vooral HR++ glas, zonwerend en triple.

Regionaal leveren wij veel aan (totaal) onderhoudsbedrijven, glas- en schildersbedrijven of aannemers die ons glas afnemen en dat aan de keten leveren.

Bijvoorbeeld aan woningcorporaties als Lefier, Domesta, Woonconcept, Acantus en Actium. Indirect hebben wij honderden woningen helpen verduurzamen met duizenden vierkante meters glas.

De vraag is vaak het traditionele HR-glas, maar in het kader van energiebesparing en vermindering van CO2-uitstoot adviseren we om hoogwaardiger isolatieglas te kiezen. Zeker ook omdat het om een investering voor 30 jaar gaat!’

‘Nieuwe’ standaard isolatiewaarde Ralf licht toe: ‘De vraag is bijna altijd naar HR++ met de isolatiewaarde Ug 1,1 W/m2.K, een product dat al ruim 30 jaar bestaat. Er is al minstens 10 tot 15 jaar een verbeterde versie! In dezelfde glasdikte, maar wél met 10% minder warmteverlies. Het is jammer dat dit nog niet de geaccepteerde nieuwe standaard voor woningbouw is.

In het kader van energiebesparing en verduurzaming zou je dit wel verwachten.’

Take enthousiast: ‘Bijvoorbeeld de IsoPerform Eclaz Zen is zo’n verbeterd Ug 1.0-isolatieglas. Een mooi heldere dubbele beglazing die maximaal daglicht doorlaat en nóg beter warmteverlies tegengaat.

Een veelgehoord bezwaar is dat beter presterend isolatieglas in aanschaf iets duurder is, maar dat de levensduur van isolatieglas wel 30 jaar is, wordt niet in de koopoverweging meegenomen.’

Superhub Meerstad, volglazen gevels met gebogen isolatieglas

‘Ons glasadvies is altijd maatwerk.’

Isolatie, lichtdoorlating én zonnewarmtewering Gert Schrik: ‘Wij kijken verder dan alleen de isolerende eigenschap van glas.’ Hij noemt het voorbeeld van een glasoverdekte ijshal. ‘Als de zon schijnt,

43

voor een andere coating, omdat die donkerder is of vanwege het blauwachtige of groenige aanzicht dat past bij het karakteristieke gebouwontwerp.

Glasadvies op maat

Nieuwe beglazing Woonzorgcentrum Gockingaheem Noordbroek

kost het enorm veel energie om te koelen.

Zonnewarmtewerend isolatieglas was iets duurder geweest, maar dat hadden ze binnen één jaar terugverdiend.

Een gemiste kans. Ook veel scholen en kantoren hebben temperatuurproblemen.

Grote ruiten laten productiviteit-verhogend natuurlijk daglicht binnen, maar tegelijkertijd ook zonnewarmte. Bij mooi weer wordt het dan vaak te warm. Met glas kun je de warmte heel goed beheersen.’

‘Glas is een heel duurzaam product en oneindig recyclebaar.’

Ralf: ‘In opdracht van gemeente Almelo heb ik een basisschool in Almelo geadviseerd. Aan de relatief ‘donkere’ noordzijde is gekozen voor de mooi heldere IsoPerform Eclaz Zen. Aan de zonbelaste zuidzijde voor een zonwerende variant: de IsoPerform XTR70/33. Die houdt zo’n 67% van de zonnewarmte tegen en laat maar liefst 70% van het daglicht door.’

Mensen associëren zonwerend glas vaak met een donkere zonnebril, maar zonwerend glas hoeft niet gekleurd te zijn.

Er zijn soorten waarbij nauwelijks verschil is met helder transparant glas. Een mooi voorbeeld is IsoPerform XTR70/33. Soms wordt om esthetische redenen gekozen

44

Gert Middel: ‘Glas kan meerdere functies vervullen. Die optionele glaseigenschappen leveren extra energiebesparing en meer comfort-rendement op. Naast de zonnewarmtewering kan isolatieglas namelijk ook geluidswerend, inbraakvertragend, brandwerend en letselveilig zijn. Glas kan ook constructief gebruikt worden. Omdat glas breekbaar is, kijken wij vooral naar veilige glastoepassingen. Gebouwen waarin zich veel mensen begeven of waarop de windbelasting groot is, hebben verantwoorde glasoplossingen nodig. Elke gebouwsituatie is anders en vraagt om specifieke combinaties van glaseigenschappen. Daarom gaan onze adviezen nooit over een standaardproduct.

Ons glasadvies is altijd maatwerk.’

Take vervolgt: ‘Soms komt daar ook uitgebreid calculatiewerk bij kijken.

Want om de gewenste mix van glaseigenschappen en de prestatieniveaus in één ruit te bereiken, zijn de samenstelling en glasdikte-opbouw van het isolatieglas bepalend. Dubbel isolatieglas bestaat uit twee glaspanelen met een spouw ertussen. Die twee glaspanelen, de spouw en de afstandhouder kunnen variëren; in millimeters en in type. Minimaal één van de glaspanelen heeft een coating. Er zijn wel honderd soorten low-e coatings op glas om bijvoorbeeld de thermische en zonnewarmtewerende prestatie-eisen te behalen. Je hebt vaak te maken met gehard of gelaagd veiligheidsglas aan de ene kant van de spouw en een gecoat glaspaneel aan de andere kant. In theorie bestaan er wel drie miljoen verschillende glasconfiguraties.’

Ralf: ‘Ons vak is weten welke low-e coatings op de markt zijn, wat de laatste ontwikkelingen zijn en bepalen welke isolatieglassamenstelling optimaal is,

gegeven de situatie én natuurlijk of het praktisch uitvoerbaar is. Glas kan ook constructief gebruikt worden, dan zitten wij met aannemers, de architect of de gevelbouwer om de tafel, om te bekijken of de beoogde beglazing sterk genoeg is, of de kozijnen stevig genoeg zijn. Ook goed weten waar de beperkingen in bouwen met glas liggen, is erg belangrijk. Die kennis delen met klanten is leuk en leidt niet zelden tot succesvolle beglazingsprojecten.

Klant blij, wij blij!’

Merkonafhankelijkheid is onze kracht Gert Schrik: ‘Waarom wij de nadruk leggen op onze onafhankelijkheid? Veel isolatieglasproducenten zijn onderdeel van een zogenaamde ‘smelter’, een producent van (gecoat) basisglas. Hun glasadvies is altijd het eigen merk en gamma. Wij zijn merkonafhankelijk, dat is onze kracht. Wij beoordelen neutraal welke coatings echt toegevoegde waarde bieden en zijn daar open over naar onze klanten. Als wij glas inkopen, zijn wij dus niet afhankelijk van één basisglasproducent. Dit betekent dat we in principe elk beglazingsvoorschrift in een bestek kunnen invullen. En als de klant dat wil, kunnen we vanwege onze brede glasmarktkennis en netwerk ook goede alternatieven bieden.’

een passend antwoord op. Dit product is merkgebonden opgenomen in de Nationale Milieudatabase onder Categorie 1.

Verduurzaming 117 woningen Jacob van Campenstraat Almelo

‘Onze isolatieglasfabriek in Emmen is onlangs onder de loep genomen. Er zijn nog meer energie- en waterbesparende maatregelen getroffen. En de productiecapaciteit is uitgebreid met twee nieuwe energiezuinige assemblagelijnen’, vult Gert Middel aan.

Ralf: ‘Als bedrijf nemen wij onze verantwoordelijkheid en willen graag samen met de markt bijdragen aan een duurzaam gebouwde omgeving. Leuk om dat via deze weg over de bühne te brengen en ons team voor te stellen aan relevante partijen.’

Nieuwe beglazing appartementen VVE Saturnusstraat Apeldoorn.

Milieu en duurzaamheid Ralf: ‘Vandaglas heeft veel aandacht voor het milieu en duurzaamheid. Glas past bij uitstek bij duurzaamheid; het is oneindig recyclebaar. We gebruiken steeds meer gerecycled glas bij de productie van isolatieglas. Ons low carbon isolatieglas is geproduceerd met 64% recycleglas, terwijl dat normaal gesproken 10 à 20% is. De CO2-uitstoot ligt fors lager, op ongeveer 42% van standaardglas.

Vooral projectontwikkelaars die ambitieuze duurzaamheidseisen aan gebouwmaterialen stellen, hebben interesse. Zij gaan voor zeer hoge scores in duurzaamheidscertificeringen op gebouwniveau, zoals BREEAM, LEED of WELL building. Onze low carbon IsoPerform LCG XTR70/33 ORAE is daar

45

Albert-Jan Jakobs en Guido Rink

“Ambitieus Emmen heeft de ruimte voor groei naar 120.000 inwoners en 10.000 extra woningen in 2040” 46

De gemeente Emmen is ambitieus. Emmen zet in op de groei van het aantal inwoners, woningen en werkgelegenheid. Deze groei is nodig om de voorzieningen in de hele gemeente op peil te houden.

Wethouder Albert-Jan Jakobs van Ruimtelijke ontwikkeling en Wonen, en Guido Rink, wethouder Economische Zaken, over de grote ambities. ‘Deze ambities vragen om lef en durf!’

Emmen wil groeien naar 120.000 inwoners in 2040 en 10.000 extra woningen bouwen.

Daarnaast wil de gemeente zorgen voor een groei van de werkgelegenheid en een goede bereikbaarheid. De Nedersaksenlijn speelt in realisatie van deze ambities een grote rol. Bovendien heeft Emmen alle ruimte om te bouwen en te ontwikkelen.

Wethouder Guido Rink licht toe: ‘Er gebeurt al heel veel, bijvoorbeeld de centrumvernieuwing en de ontwikkelingen rondom de Greenwise Campus. De komende jaren worden er miljarden geïnvesteerd in Emmen, maar groei op zich is geen doelstelling. Groei is nodig voor de toekomst van Emmen, de brede welvaart en leefbaarheid en het in stand houden en uitbouwen van regionale voorzieningen.

We willen groeien, maar wel in balans met en behoud van de groene en ruimtelijke identiteit van Emmen.’

Veel woonplannen Wethouder Albert-Jan Jakobs: ‘Op de korte termijn willen we tot 2030 4.000 extra woningen bouwen. We zijn goed op weg, maar het wordt nog wel stevig doorbijten om dat te halen. Daarnaast hebben we de ambitie om te groeien naar 120.000 inwoners in 2040 en daar hebben we in totaal 10.000 woningen voor nodig. We hebben nu ongeveer 50.000 woningen, dus het gaat om 20% erbij tot 2040.’

Hij vervolgt: ‘In Emmen hebben we -in tegenstelling tot andere gemeenten- de ruimte om te bouwen. We hebben als gemeente een enorm oppervlak en wij zijn de grootste gemeente van Drenthe.

We kunnen dus uitbreiden. Daarnaast hebben we ook inbreidingsmogelijkheden, bijvoorbeeld in het centrum op de plek van de oude ambachtsschool, de plek van het oude ING-gebouw en de Klokkenslag.’

Drie woningbouwclusters Jakobs: ‘In grote lijnen zijn er drie clusters waar we gaan bouwen. Allereerst de inbreidingslocaties in Emmen centrum rondom het station en een grote locatie; het NOLS-kwartier. We hebben de aantallen nog niet precies bepaald, maar we verwachten ongeveer 3.000 woningen te kunnen bouwen in dit deel van het centrum.

‘Het bruist in Emmen.

Er gebeurt heel veel.’

Het tweede cluster is rondom station Emmen Zuid, de Delftlanden, en het derde cluster omvat onze dorpen en wijken.

We vinden het ook van groot belang om te bouwen in onze dorpen en wijken.

We zetten in op groei in de grotere kernen, zoals Klazienaveen, NieuwAmsterdam, Veenoord, Schoonebeek en Emmer-Compascuum, maar zeker ook op woningbouw in de kleinere dorpen.

Gemeentebreed willen we op maat woningen toevoegen, omdat juist uit het Drents woningmarktonderzoek blijkt dat veel jongeren graag in hun eigen dorp willen blijven wonen. De gemeente Emmen onderstreept die wens en kiest bewust voor uitbreiding op kleine schaal in álle dorpen. Dat is niet alleen van belang voor de woningzoekenden zelf, maar ook om de leefbaarheid en het behoud van basisvoorzieningen, zoals huisartsenzorg, sportverenigingen en dorps- en buurthuizen te waarborgen.’

Jakobs vervolgt: ‘Wij willen wél onze identiteit -veel groen, ruimte en natuurbehouden. Wij zijn één van de groenste

47

gemeenten van Nederland en ook één van de gemeenten met de meeste ruimte. We willen groeien, maar wél in balans met het groen en de ruimte. Ik denk dat het mogelijk is om ook met alle extra woningen de identiteit van Emmen te behouden.’

Extra woonopgave Naast meer woningen realiseren, heeft Emmen ook een andere woonopgave: het verduurzamen en revitaliseren van de

48

oudere woonwijken, van net na de oorlog.

Jakobs vertelt: ‘Het gaat dan voornamelijk om vier wijken; Emmermeer, Angelslo, Emmerhout en Bargeres. Emmerhout was het eerste woonerf in Nederland.

Dit concept is in Emmen bedacht. Hofjes met veel groen tussen de bossen, dat was vooruitstrevend voor die tijd. Auto’s aan de rand van de wijk, dat is eigenlijk nog steeds een goed concept.

Deze vier wijken gaan we verduurzamen en isoleren. Dit is een grote opgave waar de woningbouwcorporaties nu mee bezig zijn.

Het is de opgave om het woningbestand in deze wijken te verduurzamen. Dat kan ook nieuwbouw zijn. Hiermee krijgen de wijken een kwalitatieve impuls.’

Hij vervolgt: ‘Wij hanteren de norm dat 30% sociale huur moet zijn, 40% betaalbaar en 30% in het hogere segment.

Een enorme ambitie, maar ook een extra

financiële uitdaging, voor ons, voor de woningbouwcorporaties en voor de ontwikkelaars.

We zijn in gesprek met woningbouwcorporaties, ontwikkelaars en aannemers over hoe we ons doel van 40-30-30 gaan bereiken. We zijn positief, maar we moeten ook realistisch zijn. Ik ben ervan overtuigd dat er oplossingen mogelijk zijn.’

Dronefoto Raadhuisplein

49

Brede welvaart Woningbouw draagt ook bij aan de brede welvaart. Jakobs licht toe: ‘Woningbouw is niet alleen stenen stapelen, maar het draagt ook bij aan de brede welvaart. Dat is wonen in een fijne, veilige en gezonde omgeving. Wij hebben een realistische kijk op de woningmarkt, zeker in combinatie met de komst van de Nedersaksenlijn. Wij denken dat dit een hele grote impact heeft op de aantrekkelijkheid van Emmen en dat het uiteindelijk zal zorgen voor een brede welvaart, veel werkgelegenheid en een mooie stad om te verblijven.’

Rink voegt hieraan toe: ‘Overigens, ook los van de Nedersaksenlijn hadden wij de ambitie om te groeien. We hebben meer inwoners nodig voor behoud en verbetering van de brede welvaart en om bijvoorbeeld ziekenhuiszorg en onderwijs op mbo-, hbo- en wo-niveau uit te bouwen voor de regio.’

‘We zetten in op een compact centrum met wonen, werken, winkelen, horeca en recreëren.’

Boost van Nedersaksenlijn Een goede bereikbaarheid is een belangrijke randvoorwaarde voor de groeiambitie. De Nedersaksenlijn speelt hierin een belangrijke rol. Dit is de toekomstige directe spoorverbinding tussen Groningen en Enschede via Emmen. Over de komst van de Nedersaksenlijn zijn beide wethouders heel enthousiast.

‘De komst van de Nedersaksenlijn is van groot belang voor Emmen, niet alleen in onze groeiambitie, maar vooral ook voor de verdere ontwikkeling van Emmen.

Wij zijn er heel blij mee’, vertelt Rink enthousiast.

50

Jakobs beaamt dat: ‘De komst van de Nedersaksenlijn geeft Emmen een enorme boost.’

Rink: ‘Voor de bereikbaarheid van Emmen is de Nedersaksenlijn essentieel.

We kunnen de economie aanjagen rondom de Nedersaksenlijn. De hele regio wordt beter ontsloten en Emmen wordt beter bereikbaar. Zo wordt ook de aantrekkingskracht van Emmen groter.’

Jakobs: ‘De komst van de Nedersaksenlijn is een mooie opsteker. Het was geen voorwaarde voor onze groeiambitie, maar het is natuurlijk wel een dikke plus.’

Ook economische groei Economische ontwikkeling, meer werkgelegenheid, goede bereikbaarheid en meer woningen zijn nodig om het (regionale) voorzieningenniveau in stand te houden. En dat kan, want Emmen heeft de ruimte.

Rink: ‘Wij hebben als een van de weinige regio’s in het land de ruimte voor uitbreiding, voor nieuwe ontwikkelingen en ruimte voor bedrijven om zich hier te vestigen.’

Emmen heeft negen ruim opgezette bedrijventerreinen. Rink: ‘Wij hebben ook nog ruimte voor nieuwe bedrijventerreinen.

Bijvoorbeeld Het Rundedal, een nieuw te ontwikkelen bovenregionaal bedrijventerrein voor grootschalige slimme maakindustrie. Dat gaat mooi hand in hand met onze ruimte voor innovatie. Want ook die ruimte is er in Emmen!’

‘Onze ambitie vraagt om durf en lef! Het is niet alleen een stip op de horizon zetten, maar ook de plannen daarop afstemmen.

Alle ontwikkelingen waar we mee bezig zijn, zijn onderdeel van een enorme puzzel. En we hebben daar andere partijen bij nodig. Maar wij gaan uit van onze eigen kracht, want wij hebben veel te bieden.

Bijvoorbeeld de Greenwise Campus. Dat moet het vliegwiel, de motor van onze economische ontwikkeling worden!’

Greenwise Campus en innovatie

Compact centrum

Woningbouw in dorpen

Eind 2026 opent de Greenwise Campus; het nieuwe kennis- en innovatiecentrum. De Greenwise Campus is een initiatief van de Rijksuniversiteit Groningen, NHL Stenden, Drenthe College Terra, de provincie Drenthe en de gemeente Emmen.

De Centrumvisie Emmen zet in op een bundeling van functies in een compact centrum: wonen, werken, winkelen, horeca, cultuur, groen en recreëren.

en wijken

‘Bedrijven, onderwijsorganisaties en overheden werken hier samen aan innovaties in de circulaire plastics, groene energie en slimme maakindustrie. We zijn begonnen met circulaire plastics en groene chemie, omdat Emmen daar van nature heel sterk in is. We hebben daarin ook een koploperspositie in Europa’, vertelt Rink enthousiast.

Hij vervolgt: ‘De campus is een plek voor innovatie, ondernemerschap, onderzoek & ontwikkeling, die niet alleen voor Emmen, maar voor de hele regio en zelfs landelijk van belang is.’

Rink: ‘In 2008 zijn we begonnen met het plan Centrumvernieuwing. Dat was de start van de grootschalige ontwikkeling van het centrum. Sindsdien is er heel veel gebeurd en nu zijn we aangekomen bij het hart van het centrum.’

‘Onze ambities vragen om lef en durf!’

51

De gemeente wil het gebied tussen Markt en Weiert stevig onder handen nemen.

Ook dit gebeurt met lef en durf! Het gaat om het gebied tussen de Markt en het overdekte winkelcentrum De Weiert, dat de Hoofdstraat en het Raadhuisplein met elkaar verbindt.

Centraal staan de plannen om gebouwen te transformeren en ‘op te toppen’ met woningen. Andere concrete plannen zijn het verbeteren van de routing en de verbindingen tussen het noordelijk deel en het zuidelijk deel van het centrum, onder meer door het breder en open maken van de overdekte Vlinderpassage langs het oude V&D-pand. Daarnaast worden de pleinwanden aangepakt: de westwand van De Weiert aan de voorkant aan het Raadhuisplein en de zuidwand aan het Marktplein. Ook het zuidelijk winkelcentrum De Weiert krijgt een upgrade. Bovendien staat het ‘vergroenen’ van het Mondriaanplein op het programma. Hier is straks ook ruimte voor horeca en cultuur. ‘We willen reuring in een groene omgeving’, lacht Rink.

‘Van een monofunctioneel winkelcentrum naar een bruisend stadsdeel met een goede mix van functies.’

‘Voor dit gebied is een Gebiedsvisie ontwikkeld’, vervolgt Rink. ‘De essentie daarvan is dat we van een monofunctioneel winkelcentrum naar een bruisend stads-deel met een goede mix van functies willen. Functies als winkels, horeca, maat-schappelijke voorzieningen, cultuur én wonen.’

Vier pijlers ‘Om deze transformatie te bewerkstelligen, hebben we vier pijlers benoemd. Ten eerste willen we graag de bibliotheek (Facet) verplaatsen naar het Paviljoen aan het Mondriaanplein. Dat heeft twee redenen.

We willen daar de leegstand in de winkels terugbrengen. Straks bezet de bibliotheek een groot aantal van de nu leegstaande vierkante meters. En de tweede reden, we willen hier een publiekstrekker toevoegen.

De bibliotheek is zo’n publiekstrekker met 300.000 bezoekers per jaar.’

‘Daarnaast willen we de transformatie van private eigendommen faciliteren.

Verschillende beleggers en projectontwikkelaars hebben panden in eigendom. Daarmee zijn we in gesprek en maken we afspraken mee. Ook die panden willen we herontwikkelen, met horeca en winkels op de begane grond en met wonen op de verdiepingen en in de zijstraten. Zo hebben we onlangs het Belastingkantoor aangekocht. Dit is een belangrijke stap voor de ontwikkeling van dit gebied.’

‘Voor het straks gemixte gebied moeten we ook de openbare ruimte aanpassen. Het gebied moet niet alleen verblijfskwaliteit, maar ook woonkwaliteit krijgen.

Bruisend stadsdeel Rink vertelt over het proces tot nu toe: ‘Er zijn drie aanleidingen om met het project ‘Tussen Markt en Weiert’ aan de gang te gaan. Allereerst de routing. Het vormt een niet-uitnodigende barrière tussen het noordelijk en het zuidelijk deel van het centrum. Het is het gebied met de hoogste leegstand én het winkelcentrum De Weiert is aan een opknapbeurt toe.’

52

De vierde pijler is het ontwikkelen van de randvoorwaarden. We stellen ontwikkelkaders op voor zaken als parkeren, afvalinzameling en geluidoverlast om wonen straks mogelijk te maken.’

Maximale subsidie ‘We zijn al heel lang bezig, maar nu worden concrete stappen gezet. Het begon met de subsidieaanvraag bij het Rijk. Wij

zijn er trots op dat we als enige gemeente de maximale subsidie van vijf miljoen hebben gekregen. Dat is een enorme impuls geweest. We konden daadwerkelijk aan de slag.’

‘Dat is nu twee jaar geleden. De private partijen hebben ook flink bijgedragen, naar verwachting €50 miljoen tot €100 miljoen. Zelf investeren wij minimaal €25 miljoen. Dat is overigens een investering die we grotendeels weer terugverdienen door huur en subsidie.’

Mooie mijlpalen ‘Een andere mooie mijlpaal was de aankoop van het Paviljoen om de bibliotheek (Facet) in te vestigen. Dit soort ontwikkelingen komen niet vanzelf van de grond. We zagen dat de markt dit niet kon oppakken. Door de maatschappelijke bestemming is hier een rol voor de overheid weggelegd. Zo kunnen we de regie pakken en grip houden. Wij hebben dus een aanjagende rol, maar we hebben ook elkaar nodig om de ontwikkelingen in het gebied van de grond te krijgen.

Ook voor de projectontwikkelaars is het relevant dat wij het initiatief genomen hebben om het gebied te ontwikkelen. Het is ook een randvoorwaarde dat de partijen mee willen, niet alleen met hun eigen projecten maar ook met de Gebiedsvisie.

Ik verwacht dat we tot 2030 een groot deel van de ontwikkelingen gerealiseerd hebben’, stelt Rink.

‘Inmiddels hebben we een samenwerkingsovereenkomst met Facet voor de bibliotheek gesloten. Dat is een belangrijke stap. Van de Raad hebben we krediet gekregen om het Paviljoen nu daadwerkelijk te gaan herontwikkelen. We verwachten dat de nieuwe bibliotheek eind 2027 open gaat.’

‘Als gemeente hebben we een aantal belangrijke panden in het gebied zelf verworven om de ontwikkelingen mogelijk te maken. Hier zie je onze ambitie terug en ook dat we lef en durf getoond hebben. Er

gebeurt al veel in Emmen en we hebben de ambitie voor veel meer! De komende vijf jaar bouwen we gewoon door’, vertelt Rink enthousiast.

Sfeerimpressies van transformatie westwand De Weiert

‘Emmen is één van de groenste gemeente van Nederland.’

Jakobs knikt instemmend: ‘Wij zijn ambitieus, maar tegelijkertijd ook realistisch. Ik geloof erin dat we ook onze doelen voor 2040 gaan realiseren. Ja, ik zie de toekomst uitermate rooskleurig.’

53

Lefier over hun grootschalige opgave in Emmermeer

“Verduurzamen, vernieuwen en vooruitdenken” Jan Willem Stevens, Hans Vegter en Arend Jan Mansveld

Wandelen langs de bosrand, boodschappen doen bij het eigen winkelcentrum en op straat een praatje met de buurvrouw die er al jarenlang woont. In Emmermeer, de oudste wijk van Emmen, voelt het leven nog dorps aan. Ruim opgezet, veel openbaar groen, en bewoners die elkaar kennen. Tegelijkertijd liggen er stevige opgaven: veel woningen stammen uit de jaren vijftig en zijn verouderd. Lefier is hier met ruim 1400 woningen stevig vertegenwoordigd en ziet volop uitdagingen én kansen. Hoe zorg je dat deze wijk haar kwaliteiten behoudt, terwijl je het woningbestand klaarmaakt voor 2050? Daarover gaan we in gesprek met Jan Willem Stevens, Arend Jan Mansveld, Henk Elting en Hans Vegter van woningcorporatie Lefier.

54

Wijken met historie, woningen met een opgave Emmermeer is typerend voor het vroeg naoorlogse woningbezit van de corporatie: van de woningen is 60 procent gebouwd tussen 1945 en 1959. Veel daarvan zijn grondgebonden gezinswoningen, de rest bestaat uit appartementen. De wijk is ruim opgezet, met veel groen en openbare ruimte. Maar dit is ongelijkmatig verdeeld, sommige buurten zijn dicht bebouwd, zoals de zeer smalle Magninstraat, waar parkeren een probleem is. Ondanks de vele vernieuwingen van de afgelopen jaren hebben veel woningen slechte energielabels en voldoen ze niet meer aan de eisen van deze tijd. “Het is dus logisch dat hier een groot deel van onze verduurzamingsen vernieuwingsopgave ligt”, verklaart Mansveld, assetmanager bij Lefier.

Mansveld en collega’s zijn onderdeel van een 40-koppig team binnen Lefier. Zij kijken vooruit: wat moet het woningbezit in 2050 zijn? Welke woningen behouden we, welke verduurzamen we en welke vervangen we? “Die lange termijn bepaalt de richting”, vervolgt hij. “Vanuit dat perspectief initiëren wij projectbesluiten. Sloop is nooit het startpunt, maar soms onvermijdelijk.”

Deze beslissing gaat niet over één nacht ijs, vertelt Stevens, manager Assetmanagement & Investeringen bij Lefier. “We willen kwaliteit toevoegen, maar ook oog houden voor de mensen die er wonen. Dat vraagt om maatwerk per wijk, per straat, per woningtype.”

vervangen met lichte, metalen elementen, lukte het toch om die woningen naar label A te brengen.”

‘We bouwen voor honderd jaar, dus kwaliteit moet goed zijn.’

- Jan Willem Stevens Helaas lukt dat niet overal. In de Magninstraat en omgeving is gekozen voor sloop en vervangende nieuwbouw. “Het zijn woningen uit de jaren vijftig, slecht geïsoleerd, niet levensloopbestendig en met weinig ruimte voor parkeren”, vertelt Henk Elting, projectmanager gespecialiseerd in sloop- en nieuwbouwprojecten. “Hoewel de sociale binding goed is, zitten de woningen te dicht op elkaar. Zeker omdat we meer auto’s bezitten dan toen deze woningen gebouwd werden.” Daarom is hij in gesprek met de gemeente om de omgeving gelijk mee te nemen: “We willen de straat ruimer opzetten, met meer comfort en voorzieningen voor de toekomst.” De verwachting is dat de sloop medio 2026 start, met nieuwbouw vanaf het voorjaar van 2027.

Verduurzamingsproject Nijkampenweg en omgeving met Buursema Bouwbedrijf

Verduurzamen of vervangen Dat maatwerk wordt zichtbaar in de verscheidenheid aan projecten die Lefier in Emmermeer uitvoert. Zo wordt er in sommige delen bewust gekozen voor verduurzaming, om betaalbaarheid én kwaliteit te behouden. “Een mooi voorbeeld is de Nijkampenweg”, zegt Vegter, projectmanager van diverse projecten in Emmen en omgeving. “Daar wilden we het authentieke straatbeeld graag behouden. Door complete daken te

55

Ook bij de Nicolaiflats is gekozen voor sloop-nieuwbouw. Twee gebouwen, met 56 woningen, zijn inmiddels gesloopt.

“We werken nu aan de vervangende nieuwbouw: twee gebouwen met 66 appartementen”, aldus Elting. “Hiermee voegen we tien woningen toe. Al deze woningen maken deel uit van Bouwstroom Noord, in samenwerking met DuraVermeer.

Standaardappartementen, met maatwerk in de verschijningsvorm.”

‘De lange termijn bepaalt onze koers.’

- Arend Jan Mansveld Blokje Om: vernieuwen met behoud van gemeenschap

Sloop-/Nieuwbouwproject Blokje Om met Dura Vermeer

Soms is vernieuwing niet alleen een fysieke, maar juist ook een sociale opgave. Dat blijkt uit het succesvolle project Blokje Om, waarbij in anderhalf jaar tijd tien kleine blokken woningen zijn vervangen.

Het bijzondere: bewoners keren na drie maanden terug naar hun eigen plek – vaak met dezelfde buren. “Dat is voor deze locatie erg waardevol”, vertelt Vegter. “De verbondenheid in Emmermeer is groot.

Door deze aanpak blijft de sociale cohesie intact. We hoorden van bewoners: er móest iets gebeuren aan hun woning, maar ze wilden hun buurt niet kwijt. Met deze oplossing kon dat allebei.”

Het team is blij met deze aanpak: “Het is fijn als tevreden huurders in hun vertrouwde woonomgeving kunnen terugkeren. Met Blokje Om is het mogelijk dat buren bij elkaar blijven wonen, maar dan met een woning die voldoet aan de eisen van deze tijd.”

Toekomstbestendig wonen betaalbaar houden Bij alle projecten in Emmermeer speelt betaalbaarheid een centrale rol. Nieuwe woningen vallen onder een ander puntensysteem, wat hogere huren betekent.

“We willen dat de prijs-kwaliteitverhouding overeind blijft”, zegt Stevens. “Verduurzamen biedt hier een uitkomst: je verhoogt de kwaliteit, verlaagt de energiekosten, maar houdt de huur gelijk voor de huurders die er op dat moment wonen. Dat maakt het aantrekkelijk voor bewoners.”

Zelfs woningen die verkocht gaan worden, ondergaan eerst een verduurzamingsslag.

“We brengen onze woningen alvast naar label C en verkopen ze pas na verbetering”, zegt Mansveld. “Daarmee voldoen we niet alleen aan de gemeentelijke eis, maar zorgen we ook dat starters een woning krijgen die klaar is voor de toekomst.

Hiermee willen we voorkomen dat toekomstige kopers in energiearmoede leven of dat ons voormalig bezit niet voldoet aan duurzaamheidsstandaarden. Er geldt uiteraard een zelfbewoningsplicht, zodat beleggers geen kans krijgen om snel door te verkopen.”

Bouwen voor de komende 100 jaar Lefier beheert meer dan 30.000 woningen, waarvan een flink deel verduurzaamd moet worden. Jaarlijks worden ongeveer 1.500 woningen aangepakt. “We werken met tien bouwstromen naast elkaar”, zegt Vegter. “Dat zorgt voor continuïteit en schaalvoordelen.

Binnen Bouwstroom Noord werken we

56

met zes corporaties samen, met vaste bouwpartners, volgens één gezamenlijk programma van eisen.” Dat programma wordt jaarlijks bijgesteld en doorontwikkeld.

“De basis is simpel: kwalitatief goede woningen, voor lage kosten, met behoud van betaalbaarheid.”

“We bouwen voor honderd jaar, dus kwaliteit moet goed zijn”, vult Stevens aan.

“Tegelijk willen we blijven experimenteren met circulaire toepassingen, biobased materialen en nieuwe energieconcepten.

Dat doen we stapsgewijs, via pilots en maatwerkprojecten. Drie gemeenten zitten in onze stuurgroep, zodat we ook op bestuurlijk niveau kunnen schakelen.”

‘Soms kun je alleen kwaliteit bieden door opnieuw te bouwen.’

- Henk Elting In gesprek over energietransitie en waterbeheer De energietransitie en warmtetransitie staan op de agenda. “We sluiten aan bij de wijkuitvoerplannen van de gemeente, zodat we samen alternatieven voor aardgas kunnen verkennen”, zegt Mansveld. “Denk aan warmtenetten, maar ook aan slimme combinaties met netbeheer. Netcongestie is een groeiend probleem, dus je moet nu al weten wat je straks nodig hebt.”

Stevens vult aan: “We gaan vroegtijdig in gesprek met het waterschap over de gevolgen van langere droge én natte periodes. We kijken niet alleen naar wat technisch kan, maar ook naar wat verstandig is voor de leefomgeving van de toekomst.”

Goede samenwerking met de gemeente is cruciaal, benadrukt Vegter: “In Bouwstroom

Noord betrekken we gemeenten bewust vroeg. Zij zijn aangesloten bij de stuurgroep.

Dat helpt ons om projecten sneller te realiseren. Gemeenten hebben immers zelf ook belang bij voldoende betaalbare en duurzame woningen.”

Overzichtsfoto project Blokje Om Valtherzandweg en omgeving

Veel gedaan, veel te doen In Emmermeer draait vernieuwen niet alleen om slopen en bouwen. Het gaat om keuzes die passen bij de wijk, de woningen en de mensen die er wonen. Lefier werkt per straat, per woningtype en in overleg met bewoners aan verbeteringen die de wijk vooruithelpen. En dat mét respect voor de omgeving en haar geschiedenis.

‘Bewoners wilden iets beters, maar niet weg uit hun buurt.’ - Hans Vegter “We hebben al honderden woningen aangepakt en voldoen al voor 80% aan de Nationale Prestatieafspraken wat betreft het wegwerken van slechte energielabels voor 2029”, besluiten de heren. “Maar er is nog veel te doen. We willen tempo maken, met behoud van de mensen. Het doel is duidelijk: in 2050 moet ons bezit energieneutraal en toekomstbestendig zijn: daar werken we stap voor stap naartoe.”

57

51 jaar Buursema Bouw, in gesprek met Erik Buursema:

“We kijken door de bril van de klant van onze klant” 58

Inlevingsvermogen zit in het DNA van Buursema Bouw. Enerzijds past dat bij de sfeer van een familiebedrijf.

Anderzijds is het knap hoe deze waarde, met de groei van 4 naar 250 medewerkers, nog steeds voortleeft.

Ondanks alle ontwikkelingen door de jaren heen, blijft de menselijke maat leidend. Een goed moment om in gesprek te gaan met directeur-eigenaar Erik Buursema, die inmiddels 27 jaar aan het roer staat.

Bouwen met visie én verantwoordelijkheid Buursema Bouw is uitgegroeid tot een stevige partij in Noord-Nederland, met zo’n 250 medewerkers (verdeeld over vier bedrijven) en een breed werkgebied. Toch blijft het contact persoonlijk. “Wij zijn een bouwbedrijf, maar niet in de traditionele zin,” legt Erik uit. “Techniek is belangrijk, maar het is niet waar het voor ons om draait. Wij kijken altijd door de bril van de klant van onze klant. Je werkt niet aan een muur, je werkt in iemands leefomgeving.”

De afdeling voor dagelijks en mutatieonderhoud is verantwoordelijk voor alles wat komt kijken bij storingen, lekkages, veiligheidschecks en woningwissels binnen de corporatiewoningen. “We hebben zelfs een 24/7-storingsdienst. Dat is niet standaard in onze branche, maar hoort voor ons gewoon bij goed onderhoud.”

Dan is er nog een kleinbouwafdeling, die zich bezighoudt met uitbreidingen en verbouwingen, vaak bij bedrijven en scholen. “Dat zijn kleinere projecten die onze mensen van begin tot eind zelfstandig oppakken. Zo blijft het contact persoonlijk.”

Die manier van denken zie je terug in alles wat het bedrijf doet: in de projecten, in het contact met bewoners en opdrachtgevers, maar ook in de interne samenwerking. “We werken letterlijk in het leven van mensen. Dan moet je goed nadenken over wat je doet en hoe je dat doet. Dat vraagt om tijd, zorgvuldigheid, inlevingsvermogen.”

‘Hier kan ik terecht, zij lossen

Thuis in de zakelijke markt

Eén team, één plan, één aanspreekpunt

Of het nu om grote nieuwbouwprojecten gaat of om klein onderhoud: Buursema Bouw weet er raad mee. “We nemen alles in eigen hand, van opname tot oplevering,” vertelt Erik. “Dat geeft overzicht, verantwoordelijkheid en ruimte om het goed te doen.”

De nieuwbouwafdeling richt zich op utiliteitsbouw: scholen, zorgcentra en bedrijfspanden. “Dat is onze zakelijke tak. Daarin zijn we een betrouwbare bouwpartner die snel kan schakelen.”

Om woningcorporaties nog beter te kunnen ontzorgen, werkt Buursema Bouw samen met drie zusterondernemingen: Eldering Bouw, Van der Maar Schilderwerken en HBI Installatietechniek.

Die samenwerking is zichtbaar én voelbaar, met een gedeelde slogan en een gezamenlijke klantbenadering.

Voor woningcorporaties voert het team verduurzamingsprojecten uit, variërend van spouwmuurisolatie en dubbelglas tot het volledig inpakken van woningen met een nieuwe buitenschil. “We stemmen dat af op de wensen, budgetten en de status van het bezit. Van low budget tot high-end, we denken altijd mee.”

het samen op.’

“Wat ons bindt, is dat we het voor opdrachtgevers eenvoudiger willen maken,” vertelt Erik. “In plaats van dat je op drie partijen wacht, krijg je één team. Eén aanspreekpunt, één advies, één planning. Dat vergroot de kennis, voorkomt misverstanden en versnelt het proces. En de klant weet: hier kan ik terecht, zij lossen het samen wel op.”

Die bundeling levert ook iets anders op: slagkracht. “Omdat we onze mensen en

59

thuis te blijven. “We hebben toen verrijdbare kledingkasten laten maken, zodat mensen hun spullen makkelijk konden meenemen. Het klinkt misschien als een klein gebaar, maar voor die mensen maakte het echt verschil. Dát is inleven.”

Aandacht voor elke situatie

Label A Verduurzaming Emmermeer te Emmen in opdracht van Lefier

disciplines combineren, kunnen we meer aan. We hebben meer capaciteit in huis, meer overzicht, meer grip op de uitvoering.

Zeker bij seriematige verduurzaming of onderhoud in meerdere buurten tegelijk is dat van grote waarde.”

‘We hebben meer capaciteit, overzicht en grip op de uitvoering.’

Verduurzaming begint aan de keukentafel Bestaande woningen verduurzamen is een specialiteit, merkt Erik op. En daarmee doelt hij niet alleen op de materiaalkennis en praktische vaardigheden, maar ook op de communicatie rondom het project.

“Werkzaamheden raken bewoners direct”, legt hij uit. “Daarom gaan we bij iedereen persoonlijk op bezoek. Soms zitten we anderhalf uur bij iemand aan de keukentafel. Dan bespreken we wat er gaat gebeuren, hoe lang het duurt, wat we van hen verwachten en wat zij van ons mogen verwachten.”

Geregeld leidt dat tot bijzondere oplossingen. In een verzorgingsflat in Beilen was het voor veel ouderen onmogelijk om tijdens de werkzaamheden

60

Niet iedere bewoner is hetzelfde. Studenten bijvoorbeeld lezen nauwelijks, dus daar werkt een brief niet. “Dan hangen we informatie op plekken waar ze even stilstaan, bijvoorbeeld aan de lamp of boven de wc. Dat klinkt gek, maar het werkt.” Andere bewonersgroepen vragen weer een andere aanpak. “Onze ervaren woonconsulenten weten precies hoe ze verschillende bewoners kunnen inschatten en helpen.”

Ook in de voorbereiding van een project is die aandacht voelbaar. Voorafgaand aan elke uitvoering organiseert het bedrijf een lean plansessie met alle betrokken partijen.

“Dat doen we strak, maar realistisch. Alles moet kloppen: de planning, de veiligheid, de bewonerscommunicatie. We houden rekening met kinderen, huisdieren, gewoontes, omgeving en noem maar op.

Want zie een hond of kat maar eens te instrueren.”

Slimmer (samen)werken De stijgende kosten en beperkte budgetten vragen om vernieuwing. Buursema Bouw denkt daarin actief mee met corporaties.

“De inflatie is hoog, terwijl de huren nauwelijks meegroeien. Dat betekent dat we samen slimme keuzes moeten maken.

Hoe kunnen we dingen combineren? Hoe voorkom je dubbel werk? Hoe richt je het proces efficiënter in?”

Soms gaat dat heel concreet. Zo spreekt het team met sommige corporaties een vast bedrag per jaar af voor dagelijks onderhoud, in plaats van losse facturen.

“Dat scheelt veel administratieve rompslomp. Maar het vraagt ook vertrouwen. Je moet elkaar kennen, en weten dat je het allebei goed wilt doen.”

Ook data spelen een steeds grotere rol.

Voorbeelden genoeg: “Door onderhoudsinformatie goed vast te leggen, kunnen we leren wat werkt, en wat niet. Sommige producten leveren vaker klachten op. Of bepaalde onderhoudsintervallen kunnen misschien anders. Maar dat kun je alleen zeggen als je het onderbouwt.”

Daarom verzamelt de organisatie steeds meer data, en ontwikkelt het bedrijf systemen om die te analyseren. “Zo kunnen we betere keuzes maken. Voor de corporatie, maar vooral ook voor de bewoners. Want als je het proces én de kennis daarachter slimmer inricht, profiteert iedereen: van de bewoner tot de boekhouder”, aldus Erik.

De menselijke maat op de werkvloer Binnen het bedrijf zelf heerst een sterke cultuur van omkijken naar elkaar. “We willen dat het hier voelt als een warm huis”, zegt Erik. “Dat geldt voor bewoners, maar net zo goed voor collega’s. We hebben helaas ook een paar moeilijke

situaties meegemaakt met medewerkers.

Dan zie je hoe belangrijk het is dat mensen elkaar steunen, even bijspringen, een luisterend oor bieden. Als iemand het privé goed heeft, functioneert hij ook beter op het werk. En als iemand het zakelijk lastig heeft, dan voel je dat ook privé. Dat hangt samen.”

Label A Verduurzaming Emmermeer te Emmen in opdracht van Lefier

‘Je werkt niet aan een muur, maar aan iemands leefomgeving.’

Wat Erik het belangrijkste vindt? Dat het ontzorgen niet stopt bij de opdrachtgever.

“We kijken niet alleen naar wat onze klant wil, maar ook naar de mensen voor wie zij het doen. Dáár maken we uiteindelijk het verschil. Dat zie je terug in de samenwerking, de groei en het vertrouwen dat we krijgen. We doen wat we zeggen, en zeggen wat we doen.”

61

Jeroen de Blok | Dura Vermeer:

“Wijkvernieuwing in Emmermeer: 66 nieuwe woningen voor Lefier” 62

In de wijk Emmermeer in Emmen zijn onlangs 66 nieuwe woningen van woningcorporatie Lefier opgeleverd. De energiezuinige woningen zijn gerealiseerd volgens het sloop-/nieuwbouw concept van Dura Vermeer. Een slimme aanpak om verouderde sociale huurwoningen snel te vernieuwen middels een efficiënte werkwijze. Jeroen de Blok van Dura Vermeer Bouw Hengelo was als projectmanager betrokken bij dit project: ‘We zijn hier van gedateerde woningblokken naar complete wijkvernieuwing gegaan.’

Verouderde sociale huurwoningen snel vernieuwen met zo min mogelijk overlast voor bewoners. Het sloop-/nieuwbouw concept kenmerkt zich door een gefaseerde aanpak. De woningen worden blok voor blok gesloopt en direct opnieuw opgebouwd op de bestaande fundering.

Jeroen de Blok werkt sinds 2014 bij Dura Vermeer Bouw Hengelo en heeft als projectmanager al verschillende projecten op deze wijze onder zijn hoede gehad: ‘Op dit moment staat de teller op 500+ woningen, die wij sinds 2018 gerealiseerd hebben.’

Oorsprong van de werkwijze Jeroen blikt terug op het ontstaan van het concept: ‘Dat was rond 2017 naar aanleiding van een uitvraag van woningcorporatie WBO Wonen in Oldenzaal om woningen te renoveren.

Deze woningen bleken in technisch te slechte staat om te renoveren.’ Hij vervolgt: ‘Renovatie gaf niet het gewenste eindresultaat. Daarom zijn wij samen met WBO Wonen een onderzoek gestart. Hoe

kunnen we hier wél iets op een snelle manier realiseren? En wat is nog wel goed genoeg aan de woningen om te behouden?

Al snel kwamen we tot de conclusie dat we alleen de fundatie van de woningen konden behouden. Dat gaf veel voordelen.

Bijvoorbeeld voor het vergunningentraject.

En voor de nuts-aansluitingen en de riolering, want die hoefden we niet te verleggen.’

‘We wilden snel iets nieuws neerzetten, zodat mensen zo kort mogelijk tijdelijk uit hun woning hoefden.’

We wilden snel iets nieuws neerzetten, zodat mensen zo kort mogelijk tijdelijk uit hun woning hoefden. Een snelle oplossing kon alleen met prefabriceren. We hadden ook te maken met een oude woonwijk met smalle straatjes en een verouderde infrastructuur.

Project Emmermeer

63

Van 4 tot 220 woningen Jeroen vervolgt: ‘We hebben projecten gedaan van slechts vier woningen, maar ook projecten van meer dan 200 woningen, zoals in de wijk Jerusalem in Nijmegen.

De aanpak is kleinschalig van oorsprong, maar flexibel inzetbaar voor wijkbrede vernieuwing. ‘Wat deze aanpak voor mij uniek maakt, is dat het bedacht is als kleinschalig concept, maar ook kan worden toegepast voor complete wijkvernieuwing.’

De wijken in Emmen

Project Emmermeer

Daar wil je niet met zwaar materieel overheen. Vanuit de maakbaarheid en het gewicht kwamen we toen uit op houtbouw.

We maakten een casco van hout dat we op de bestaande fundatie konden plaatsen.’

Daarmee was het concept Blokje Om een feit.

Voordelen van het concept Jeroen somt een aantal voordelen op: ‘Deze aanpak levert een nieuwbouwproduct op met de voordelen van een renovatieproces.

Door te bouwen op de bestaande fundatie ben je minder tijd kwijt aan vergunningenprocedures en aan nuts trajecten. Door de gefaseerde aanpak is er veel minder druk op wisselwoningen. Er is minimaal overlast voor de bewoners. Voor hen is er een korte doorlooptijd inclusief in- en uithuizen van ongeveer twaalf weken. De bestaande cohesie in de buurt blijft behouden. Bovendien is de methode toepasbaar op zowel kleinschalige als grootschalige vernieuwingen.’

‘Mooi om met een high-tech product te kunnen bijdragen aan sociale woningbouw.’

64

Lefier had de wens om 66 woningen aan de W.B. Schragestraat, Valtherlaan, Nijkampenweg en de Valtherzandweg in de wijk Emmermeer in Emmen te verduurzamen. Renoveren was hier geen optie vanwege de bouwkundige staat en omdat de plattegrond niet langer aansluit op de behoeften. Lefier besloot daarom tot nieuwbouw volgens ; de eerste in Drenthe.

‘Het sloop/nieuwbouwtraject heeft in totaal anderhalf jaar in beslag genomen. Met de 66 woningen verdeeld over tien blokken.

We hebben bewust gekozen om de sloop niet achter elkaar door te zetten, anders heb je alsnog veel wisselwoningen nodig.

We hebben het dus letterlijk blok voor blok aangepakt,’ licht Jeroen toe.

Door deze slimme aanpak hoefden de bewoners slechts vier maanden in een tijdelijke woning te verblijven. Daarna konden ze terugkeren naar een compleet nieuwe woning, precies op de plek waar zij woonden.

De nieuwe woningen zijn gasloos en energiezuinig. De achtergevel is met ca. één meter verplaatst zodat de woningen een stuk ruimer zijn geworden. Ook de tuin is voorzien van een nieuwe berging, het pad ernaartoe en een nieuwe erfafscheiding.

‘Onlangs is de laatste woning opgeleverd en we hebben heel veel positieve reacties gehad. Vooral ook omdat de hele wijk is opgeknapt. Ook alle tuintjes en schuttingen zien er netjes uit. We zijn hier van

gedateerde woningblokken naar een complete wijkvernieuwing gegaan’, vertelt Jeroen enthousiast.

Soepele samenwerking Jeroen: ‘We hebben een fijne en goede samenwerking met Lefier; open, transparant en heel laagdrempelig.

We hebben vaker met Lefier projecten gedaan, zowel nieuwbouw als renovatie.

Als teams kenden we elkaar al uit de stroomversnelling trajecten en vanuit Bouwstroom Noord.’ Dit is een initiatief uit het Noorden van zes woningcorporaties Actium, Woonservice, Woonconcept, Woonborg, Wold & Waard en Lefier- en twee bouwbedrijven -Trebbe en Dura Vermeer- om sociale woningbouw betaalbaar te houden. ‘Ook met gemeente Emmen zijn we goed in gesprek geweest over het verleggen van de infrastructuur en de inrichting van de openbare ruimte.

Achter de schermen was veel afstemming nodig met verschillende partijen. Ook met de nutsbedrijven en andere partijen verliepen deze overleggen goed.’

De samenwerking met Lefier krijgt een vervolg. ‘We gaan binnenkort samen nieuwbouw realiseren, ook weer in Emmen: twee appartementencomplexen met 66 nieuwe woningen. De bouwwerkzaamheden starten begin 2026.’

Aer: bouwen wat nodig is De concept- en productontwikkeling bij Dura Vermeer gaat ondertussen onverminderd door. Jeroen: ‘We hebben meerdere concepten en producten in ons gamma. Onlangs hebben we een nieuw woningconcept gelanceerd: Aer, waarin we onze ervaringen en opgedane kennis van onze producten samen laten komen. Het is een houtbouw product dat we zo biobased en circulair mogelijk maken.’

‘We hebben voor onszelf eerst twee mock-up woningen in Apeldoorn gebouwd om te onderzoeken, te ervaren en te experimenteren. Deze fysieke houtskeletbouw woningen staan er nu

ongeveer een jaar. Hier hebben we kunnen pionieren en optimaliseren en nu is het tijd om het breder uit te rollen en om Nederland kennis te laten maken met Aer!’

Project Emmermeer

Slimme duurzame oplossingen ‘De eerste Aer-woningen gaan we realiseren in Lelystad, samen met woningcorporatie Centrada. Aer is conceptuele woningbouw, modulair, circulair, revolutionair. Aer, bouwen wat nodig is. Met onze concepten is het dus mogelijk om de duurzaamheidsambitie van de opdrachtgever en die van onszelf na te streven.’

‘Ons sloop-/nieuwbouw concept is een nieuwbouwproduct met de voordelen van een renovatieproces.’

‘Met slimme oplossingen proberen wij het voor de woningcorporaties zo betaalbaar mogelijk te maken,’ vertelt Jeroen enthousiast. ‘Ik vind het heel belangrijk om te kunnen bijdragen aan de sociale woningbouw. En ik vind het vooral heel mooi dat dit kan met zo’n innovatief product!’

65

Renate De Weme en Erwin Scholte Aalbes Bouwen met vakmanschap, vertrouwen en korte lijnen

“JuYa Bouw in Emmen bestaat twee jaar” 66

Sinds 15 mei 2023 is Emmen een bouwbedrijf rijker: JuYa Bouw. Het bedrijf is opgericht als volledig nieuwe B.V., na de overname van een deel van het personeel en de inventaris van het voormalige Bouwgroep Emmen. Een frisse start en daarmee een frisse wind in Emmen en omstreken. In korte tijd hebben ze een stevige positie opgebouwd. Eigenaresse Renate De Weme en mede-eigenaar en bedrijfsleider Erwin Scholte Aalbes vertellen hoe JuYa Bouw zich ontwikkelt. “Ik ben trots op waar we nu staan”, zegt de Weme.

Kennis van zaken JuYa Bouw richt zich vooral de particuliere markt, vertelt mede-eigenaar Erwin Scholte Aalbes. “Iedereen is welkom met zijn bouwvraag. We richten ons vooral op verbouwingen, renovaties en nieuwbouwwoningen. Kleinschalig en altijd in goed overleg met de klant,” zegt hij. “Daarnaast pakken we ook kleinere opdrachten op, zoals het verhelpen van een lekkage of het plaatsen van een dakraam.”

De meeste projecten liggen in Emmen en omgeving, al strekt het werkgebied zich uit tot ongeveer een uur rijden. Dankzij vaste partners en korte lijnen kan het team snel schakelen. “We kennen de regio en de mensen goed. Die vertrouwde samenwerking zorgt ervoor dat we kunnen leveren wat we beloven.”

Communicatie als fundament De meeste klanten zijn geen bouwexperts, maar staan wel voor een grote investering.

JuYa Bouw zorgt daarom voor volledige begeleiding, van de eerste aanvraag tot en met de oplevering. “We nemen klanten helemaal mee in het proces, van vergunning en bouwtekening tot de laatste afwerking,” legt De Weme uit. “Alles onder één dak, zodat ze zich nergens zorgen over hoeven te maken.”

Dat meedenken begint al bij de offerte.

“Soms komen we samen tot creatieve oplossingen”, zegt Scholte Aalbes, die in deze fase het vaste aanspreekpunt is. “Als het budget krap is, kijken we wat een klant eventueel zelf kan doen of wie in de omgeving kan helpen. We hoeven niet alles zelf te doen, we willen vooral dat de klant verder kan met zijn of haar plannen.”

‘Je bent bij de mensen thuis.

Dan draait het om vertrouwen.’

Werkplezier als basis voor kwaliteit De medewerkers van JuYa Bouw zijn echte vakidioten en de onderlinge sfeer maakt het nóg leuker. Daar heeft De Weme vanaf dag één energie in gestoken. “Het pand was eerst wat kil. Daar hebben we echt iets aan gedaan,” vertelt ze. “We wilden een warmere sfeer creëren. Iedereen moest wennen aan de nieuwe situatie, maar

Verbouwing woonhuis in Emmen

Dat vraagt om heldere afspraken en goede communicatie. “Je bent bij de mensen thuis, daar draait het om vertrouwen,” vervolgt ze. “We zitten vaak letterlijk aan de keukentafel om uit te leggen wat er kan, wat het kost en hoe het traject eruitziet.”

JuYa Bouw staat dan ook bekend om haar open werkwijze. “We zijn transparant over alle afspraken, prijzen en mogelijkheden.

En als iets niet lukt, zeggen we dat gewoon.”

67

Verbouwing woonhuis in Dalen

inmiddels voelt het goed. De jongens weten ons te vinden, de lijnen zijn kort en de sfeer is positief.”

De twee zijn dan ook trots op de mensen die er werken. “Onze medewerkers weten wat ze doen, kunnen goed omgaan met klanten en werken netjes,” krijgt Scholte Aalbes regelmatig terug. “Klanten moeten ons kunnen vertrouwen, en dat kunnen ze zeker. We doen wat we beloven en lossen het op als er iets misgaat.” JuYa Bouw is bovendien een erkend leerbedrijf en leidt jongeren op. “Ze draaien volledig mee: vier dagen werken, één dag school. En ze groeien echt. Je merkt dat ze het leuk vinden,” aldus De Weme.

‘Prefab bouwen is als lego voor gevorderden: snel, duurzaam en efficiënt.’

JuYa Bouw krijgt veel nieuwe aanvragen via mond-tot-mondreclame. “Collega’s of bekenden van eerdere klanten kloppen bij ons aan, omdat ze zien dat we doen wat we beloven,” vertelt De Weme. “Dat is de beste reclame die je kunt hebben.”

68

Bouwen op bijzondere plekken In de afgelopen jaren zijn al vele projecten naar tevredenheid afgerond, van kleine verbouwingen tot maatwerktrajecten met een bijzonder verhaal. Een mooi voorbeeld is de renovatie in Gees, waar een kunstenaarskoppel een woning met groot erf kocht. “De woning was verouderd, met een rieten kap en van binnen was alles beschimmeld,” vertelt De Weme. “We hebben daar een uitbouw aan gebouwd, het dak vernieuwd en het interieur compleet gerenoveerd.” De woning staat op een goede zichtlocatie op het terrein die is ingericht als beeldentuin met een expositieruimte. En die vijver? Echt een prachtige plek. Heel bijzonder om hieraan te mogen bijdragen.”

Ook in het Ecodorp (Land van Aine) is JuYa Bouw actief. Zo begeleidt het team de bouw van een ontmoetingsruimte in een bedrijfshal. Het ontwikkelen van meerdere woningen wordt de volgende stap in dit project. “Het begon allemaal met een schets van de bewoners”, blikt Scholte Aalbes terug. “Wij zorgen vervolgens dat het bouwkundig klopt en begeleiden het hele proces. De inwoners doen veel zelf, tegelijk leveren wij de kennis, het constructiewerk en de basis waar zij verder op kunnen bouwen. Zulke samenwerkingen geven echt energie.” Tevens halen wij de kennis bij de bewoners vandaan als het gaat om bouwen met biobased materialen.

Vooroplopen in duurzame bouwoplossingen Hoewel JuYa Bouw heel tevreden is met hun huidige positie, is er zeker ambitie.

“Wij willen vooroplopen in duurzame bouwoplossingen”, vertelt Scholte Aalbes.

En daar is het team al druk mee bezig. In samenwerking met DBE (Duurzame Bouw Elementen) werken we aan prefab-wanden met een lage milieuscore. “Die elementen worden in de fabriek voorbereid, zijn goed geïsoleerd en voldoen aan alle eisen,” legt hij uit. “Op locatie zet je ze in elkaar. Alles zit er al in van installaties tot het complete afbouw.” Dat levert niet alleen een kortere bouwtijd op, maar ook lagere kosten en minder belasting op de bouwplaats. “En je bent minder afhankelijk van het weer. Het is als een legopakket voor professionals.”

Of zoals Scholte Aalbes het samenvat: “Als bouwers zijn we slechts passanten, maar we maken wel iets waar mensen hun hele leven mee vooruit kunnen. Dan moet het gewoon goed zijn.”

Nieuwbouw paviljoen Camping Oosterbos in Nw Dordtrecht

Volgens Scholte Aalbes een logisch gevolg van de visie die JuYa Bouw nastreeft: slimmer bouwen, zonder in te leveren op kwaliteit of vakmanschap. “We hopen dat we dit soort oplossingen steeds vaker kunnen aanbieden. Het scheelt tijd, kosten en zorgt voor tevreden klanten.”

Trotse blik vooruit JuYa Bouw voert naast particulier werk ook kleinschalige transformaties uit, zoals het ombouwen van bestaande panden tot meerdere woningen of studio’s. “We richten ons op projecten die bij ons passen: overzichtelijk, met duidelijke afspraken en ruimte voor overleg,” zegt Scholte Aalbes.

“We denken graag mee met ontwikkelaars of particuliere eigenaren die op zoek zijn naar een betrouwbare bouwpartner.”

De toekomstvisie is helder: JuYa Bouw wil blijven bouwen aan een stabiel en flexibel team. Niet om per se groter te worden, maar om de kwaliteit, sfeer en wendbaarheid te behouden. “Niet te groot, maar wel flexibel. Dan kunnen we doen waar we goed in zijn én blijven meebewegen,” zegt De Weme.

“Het vertrouwen is terug, ons imago is veranderd en we zijn trots op wat we met elkaar hebben neergezet.”

69

Johan Kuhl en Barbara Schulten over DBE: circulaire en modulaire prefab bouwelementen

“Circulair bouwen mogelijk maken” 70

Een bouwsysteem dat betaalbaar is, voldoet aan de milieunormen van 2030 én het bouwproces versnelt.

Klinkt als toekomstmuziek, maar is voor Johan Kuhl dagelijkse realiteit. Als medeoprichter van DBE, oftewel Duurzame Bouw Elementen, ontwikkelt hij een prefab systeem dat eenvoudig, circulair en flexibel toepasbaar is. “We willen laten zien dat duurzaam bouwen niet alleen noodzakelijk is, maar ook praktisch en haalbaar,” zegt hij. “Omdat de wereld beter verdient.”

Van idee naar bouwelement Het idee achter DBE ontstond een paar jaar geleden. Kuhl, al ruim twintig jaar actief als ondernemer in houtbouw, zag hoe de uitdagingen in de sector toenamen: woningtekort, stijgende bouwkosten, strengere eisen aan duurzaamheid en een tekort aan vakmensen. Tegelijkertijd zag hij ook kansen. “Er was veel aandacht voor houtbouw, maar de uitvoerbaarheid in de praktijk bleef achter. Ik wilde iets ontwikkelen dat echt werkte op de bouwplaats. Zodat circulair bouwen mogelijk wordt voor elke bouwer, in elk bouwproject.”

bezetting. “Als je kijkt naar het tekort aan vakmensen, dan zijn dat soort voordelen essentieel,” aldus Kuhl. “Het systeem maakt bouwen eenvoudiger, zonder in te leveren op prestaties of uitstraling.”

‘Circulair bouwen moet mogelijk zijn voor iedere bouwer en elk bouwproject.’

Plug-and-play circulaire wanden

Circulair bouwen zonder complexiteit

De wand van DBE is opgebouwd uit circulaire materialen en presteert aantoonbaar goed op meerdere fronten.

Zo is de gebruikte mortel voor 98% recyclebaar, is de wand volledig luchtdicht en biedt hij minimaal 120 minuten brandvertraging. Alle elementen worden in de fabriek op maat geproduceerd en zijn voorzien van voorbereidingen voor installaties. “Het is een plug-andplay oplossing die aansluit op hoe er tegenwoordig gebouwd moet worden,” legt Kuhl uit.

Voor Kuhl is het belangrijk dat circulariteit niet wordt gezien als iets ingewikkelds. “We proberen te laten zien dat je met doordacht ontwerpen én standaardisatie echt verschil kunt maken. Circulariteit betekent in onze visie dat materialen herbruikbaar zijn, dat de constructie aanpasbaar is, en dat je geen verspilling hebt. Het begint bij het ontwerp en eindigt op de bouwplaats.”

De wand is opgenomen in de Nationale Milieudatabase en behaalt daar de hoogst haalbare scores. “Dat maakt het voor architecten en ontwikkelaars eenvoudiger om aan de milieuprestatie-eisen te voldoen.

De wand past binnen de MPG-norm die vanaf 2030 van kracht wordt, maar voldoet er nu al aan.”

Hij begon te experimenteren met een combinatie van hout en mortel. “Dat is technisch niet eenvoudig, want mortel hecht zich niet zomaar aan hout.

Maar uiteindelijk is het gelukt om een constructieve verbinding te maken via een gepatenteerde techniek.” Het resultaat is een prefab wand die geschikt is voor droge montage, zonder afwerking of aanvullende bouwlagen. “Dat bespaart tijd, handelingen en arbeid.”

Dat uitgangspunt komt terug in het hele productieproces van DBE. De elementen worden verpakkingsvrij vervoerd, de afwerking is zodanig dat er geen schilder of stukadoor meer aan te pas hoeft te komen, en montage kan met een beperkte

Gepatenteerde en gecertificeerde dakconstructie Na de wand werkt DBE nu aan de ontwikkeling van een circulair prefab dakelement. Ook hier staat de toepasbaarheid centraal. “Het dak bevat

71

Ambitieus team

Deze woning is herhaalbaar, bruikbaar én betaalbaar

40% minder hout dan traditionele systemen en kan grotere overspanningen aan.

Dankzij het geïntegreerde afschot is het element voorbereid op hemelwaterafvoer en hoef je op de bouwplaats niets meer aan te passen.”

DBE is dit jaar opgericht en bestaat uit een kernteam met Johan Kuhl, investeerder Geert Prins en operationeel directeur Barbara. Samen bouwen ze aan een toekomstbestendig systeem, met oog voor zowel duurzaamheid als uitvoerbaarheid.

“Wat ons verbindt, is de overtuiging dat de bouw anders moet en dat je alleen écht kunt veranderen als je een oplossing ontwikkelt die breed toepasbaar is.”

Een visie die het team deelt met JuYa Bouw, die vanaf het begin betrokken is bij het testen en doorontwikkelen van de elementen op de bouwplaats. “JuYa Bouw is onze technische partner. Dankzij hun ervaring op de bouwplaats kunnen we het systeem blijven verbeteren. Alles wat we ontwikkelen, moet zich uiteindelijk bewijzen in de uitvoering. Binnenkort bouwen zij de eerste woningen met onze wanden.”

Antwoord op urgente bouwvragen Net als bij de wand worden fossiele isolatiematerialen vervangen door ecologische alternatieven, zoals gerecyclede hout- of glasvezels. Ook het dak is geschikt voor droge montage en vraagt geen aanvullende afwerking. “We passen dezelfde principes toe: luchtdicht, demonteerbaar, circulair, en eenvoudig te verwerken.”

‘Ons circulaire wandelement is opgenomen in de Nationale Milieudatabase.’

De dakelementen worden naar verwachting in 2025 in productie genomen. “We zitten nog in de test- en engineeringsfase, maar de eerste resultaten zijn veelbelovend. Ons doel is om ook dit product in de Nationale Milieudatabase op te nemen, zodat het breed inzetbaar is.”

72

De ambities van DBE sluiten direct aan op de grote uitdagingen in de bouwsector: woningnood, stijgende kosten, strengere regelgeving en een tekort aan vakmensen.

Tegelijk neemt de druk toe om duurzaam en flexibel te bouwen. “Onze wand en ons dakelement kunnen daar echt iets in betekenen”, zegt Johan Kuhl. “We maken bouwen sneller, betaalbaarder en milieuvriendelijker en dat zonder concessies te doen aan kwaliteit of uitvoerbaarheid.”

Voor Kuhl is het belangrijk dat circulariteit niet beperkt blijft tot koplopers. “Ons doel is om het systeem toegankelijk te maken voor de hele sector. Dat lukt alleen als het herhaalbaar, bruikbaar én betaalbaar is. En dat is precies wat we proberen te realiseren.”

Hoewel DBE nog jong is, zijn de eerste producten al gecertificeerd, opgenomen in de Nationale Milieudatabase en toegepast in pilotprojecten. Kuhl ziet de toekomst met plezier tegemoet: “Onze wandelementen zijn inmiddels beschikbaar. De

ontwikkeling van het dakelement verloopt volgens plan, vanaf 2025 start de grootschalige productie. Ondertussen denken we alweer na over volgende elementen en volgen we de ontwikkelingen rondom bouwbesluiten op de voet.”

Internationale belangstelling Om aan de toenemende vraag te voldoen, wordt ook de productiecapaciteit uitgebreid. Voor de Europese markt zijn inmiddels exclusieve rechten vastgelegd.

“We krijgen belangstelling uit meerdere landen”, vertelt Kuhl. “Maar we willen eerst een stevig fundament leggen in Nederland, samen met betrouwbare partners die onze visie delen. Pas dan heeft internationale uitbreiding zin.”

Daarom werkt het team hard aan de lancering van hun merk en de doorontwikkeling van de dakelementen.

“We hebben nog veel te doen”, weet Kuhl. “Maar we weten waar we naartoe willen. Wat wij ontwikkelen, gebeurt nog nergens in Europa en daarin maken wij het verschil.”

Woning in Weiteveen, geheel gebouwd met modulaire prefab bouwelementen

‘Dit gebeurt nog nergens in Europa.’

DBE in het kort DBE is ontwikkeld voor aannemers, woningcorporaties, ontwikkelaars en architecten die circulair willen bouwen of daar binnenkort aan moeten voldoen. De bouwelementen zijn toepasbaar in nieuwbouw én renovatie, flexibel inzetbaar, voldoen aan de strengste milieunormen en helpen om sneller en betaalbaarder te bouwen. De producten zijn: • 100% circulair en LCA-gecertificeerd • Geen stukadoor of schilder nodig • Droge montage, minder personeel vereist • Geschikt voor flexwoningen en renovatie • Verpakkingsvrij transport, minder bouwafval • Marktconforme prijs, sneller terugverdiend

73

Wethouder Henk Zwiep over woningbouw, samenwerken en pionieren op oergrond:

“Van krimp naar groei”

Jarenlang ging Borger-Odoorn uit van bevolkingskrimp. Minder inwoners, minder woningen en dus terughoudend bouwen. In 2022 kantelt dat beeld. De woningmarkt trekt aan, jonge gezinnen uit de randstad verhuizen naar de dorpen en de behoefte aan betaalbare woningen neemt snel toe. Sindsdien zet de gemeente stevig in op woningbouw: met een ambitieuze woonvisie, concrete plannen verspreid over alle dorpen en een nauwe samenwerking met corporaties en andere partners.

74

Wethouder Henk Zwiep was als raadslid al jarenlang betrokken bij de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. Nu stuurt hij als wethouder op groei in het aantal woningen, mét behoud van alles wat Borger-Odoorn zo bijzonder maakt.

woningtypes, met ook plek voor jongeren en ouderen die hun eigen woonomgeving vormgeven. Zo zorgen we niet alleen voor betaalbaarheid en doorstroming, maar ook voor een wijk die past bij de plek en bij de mensen die er gaan wonen.”

Wonen met toekomst op oergrond De gemeenteraad ontwikkelde in 2022 een nieuwe koers. Onder de noemer ‘Wonen met toekomst op oergrond’ kwam een ambitieuze woonvisie tot stand. Daarin zijn drie scenario’s uitgewerkt, waarvan het hoogste uitgaat van 500 extra woningen tot 2030.

“Sommige betrokkenen vonden dat te hoog gegrepen, een papieren doel,” zegt Zwiep. “Maar gezien de ontwikkelingen in de regio is dit wat onze inwoners nodig hebben.”

De woonvisie was net iets eerder klaar dan de landelijke woondeal die BorgerOdoorn afsloot met het Rijk. “We waren er klaar voor, dus de woondeal gaf ons een vliegende start om onze plannen verder te brengen.” De focus ligt op betaalbare woningen, verspreid over de hele gemeente. Daarbij werkt Borger-Odoorn intensief samen met woningcorporaties Lefier en Woonservice, die elk zo’n 1500 woningen in de regio beheren.

‘We moeten stenen stapelen.’

Pionieren in Valthermond Toekomstgericht bouwen betekent ook: ruimte geven aan nieuwe woonvormen. In Valthermond experimenteert de gemeente met circulaire woningen, samen met de provincie en woningcorporatie Woonservice.

“Dat project is uniek in Drenthe”, vertelt Zwiep enthousiast. “De woningen zijn gebouwd met herbruikbare materialen, ontworpen om het binnenklimaat optimaal te reguleren. Er komt heel veel denkwerk bij kijken, je komt nieuwe dingen tegen in het proces vergeleken met traditionele bouw.

Ik vind het echter wel de moeite waard: de circulaire manier van bouwen is de toekomst.”

‘Circulair bouwen is de toekomst.’

Sturen op ambitie In het overleg met corporaties, huurdersorganisaties en andere partijen stuurt Zwiep nadrukkelijk op ambitie. “We spreken elkaar twee keer per jaar over de prestatieafspraken. Als gemeente willen we meer duurzame, toekomstgerichte woningen, die écht passen bij wat de dorpen nodig hebben. Het liefst elke woning in de gemeente, zowel bestaande projecten als nieuwbouw, maar dat is toekomstmuziek.”

Een voorbeeldproject is de Koesteeglocatie in Borger, waar de gemeente samen met partners werkt aan een inclusieve wijk met ruim 190 woningen. “Er komt een mix van

Een ander project in Valthermond betreft modulaire woningen, mede mogelijk gemaakt door het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA). “Toen Ter Apel overliep, hebben wij als gemeente noodopvang voor asielzoekers geregeld. Als blijk van waardering financiert het COA nu mee aan de bouw van nieuwe modulaire woningen.”

De helft van deze woningen is tien jaar lang bestemd voor statushouders, de andere helft komt beschikbaar voor inwoners van Valthermond. “Het zijn waardevolle toevoegingen aan de woningvoorraad, waarin we tegelijk iets betekenen voor de statushouders in onze regio.”

75

Hoe middel denken de Door vaninwoners Swipocratieover konden inwoners Borger-Odoorn hun bij plannenvan voor woningbouw voorkeuren uitspreken over de de Koesteeglocatie in Borger? 875 plannen voor de Koesteeg ▶ Deelnemers

De nieuwe woningen op de Koesteeglocatie moeten vooral klein en betaalbaar zijn

77% Bij mijn nieuwe woning vind ik het belangrijk dat alle kamers op 1 verdieping zijn

49% Ik vind het prima als mijn (nieuwe) huis voor een deel bestaat uit 2e hands bouwmaterialen

75% Geïnteresseerd in de plannen

71% In Borger

8%

anders 20% Ergens in de gemeente

Overweegt er te huren

10% Overweegt er te kopen

81%

7%

▶ Sociaal

Serieuze plannen er te gaan wonen

5%

Ergens anders in de provincie Drenthe

4%

Buiten de provincie Drenthe

Woonachtig

▶ Wonen

85% Een paar speeltoestellen voor de deur

Een centrale speeltuin in de wijk

17%

83%

Voldoende mogelijkheden in mijn wijk zijn om te bewegen

Als ik wil sporten ga ik naar een sportschool of sportclub

35%

65%

Kinderen spelen in een aangelegde speeltuin

12% <30 jaar

16% Alleenstaand

15% 30-45 jaar

7%

29% 46-60 jaar

28% Samenwonend met kinderen

44% >60 jaar

49% Samenwonend met partner

Anders

Vrij spelen in de natuur

31%

69%

▶ Overige stellingen

▶ Verkeer/Infrastructuur Als openbaar vervoer dichtbij is, vind ik verder weg parkeren geen probleem

30%

21%

Als er een deelauto beschikbaar is, zou ik hem minimaal 2x per maand gebruiken.

77%

Ik wil best wonen in een buurt met weinig auto’s zodat kinderen veilig op straat kunnen spelen.

69%

Als er veel openbaar groen in de wijk is, vind ik een kleine tuin prima (circa 30 m2).

40%

Met goed openbaar vervoer en een deelauto voor de deur schaf ik geen (extra) auto aan.

Ik ben bereid mijn auto op 100 meter te parkeren om in een groene omgeving te kunnen wonen

43% Pakketbezorgers aan huis

Een centraal afhaalpunt in de wijk en minder verkeer in je straat

37%

63%

▶ Duurzaamheid Ik ben bereid extra te betalen als mijn nieuwe huis bestaat uit natuurlijk en duurzaam materiaal

58% Iedereen eigen zonnepanelen

47%

53% Lopen naar een centrale ondergrondse afval container

41% Een laadpaal voor de deur

59% Een gezamenlijk laadplein iets verderop

52% Meer hoge bomen

88% Kopen tot € 250.000,- / Huur tot € 800,-

Met de hele wijk samen energie opwekken

3 afvalcontainers in je tuin

▶ Wat is financieel haalbaar?

48% Meer opbrengst uit zonnepanelen

54%

46%

65% Kopen tot € 300.000,- / Huur tot € 1000,-

49% Kopen tot € 350.000,- / Huur tot € 1200,-

39% Kopen boven € 350.000,- / Huur boven € 1200,-

▶ Welk type woning spreekt aan?

▶ Groen Ik vind een openbaar voedselbos in mijn wijk een goed idee

64%

73%

77%

Ik ben bereid het openbaar groen samen met buurtgenoten te onderhouden

54% Gemaaid gras

27% Appartementen en meer openbaar groen

62%

Een bloemrijk grasland

73% Rijwoningen en minder openbaar groen

86%

38% Dit project is uitgevoerd in herfst/winter 2023 met behulp van

42%

Sociale status

93% Gemengde straten waar rijk en arm samenwonen vind ik een goed idee

Leeftijd

Gemengde straten waar jong en oud samenwonen vind ik een goed idee

Groeipijn als kans

Bouwen voor alle dorpen

Ondertussen blijven de uitdagingen groot.

“We hebben nu te maken met groeipijnen”, zegt Zwiep. Hij noemt het voorbeeld van het Esdal College, dat te klein bleek te zijn voor het aantal leerlingen. “We gingen bij het ontwerp van de nieuwe school uit van prognoses van bestaande leerlingenaantallen, maar door corona kwamen meer jonge gezinnen naar de gemeente, waar dat voorheen vooral pensionado’s waren. Daardoor moesten er al snel twee lokalen bij. Dat is een goede ontwikkeling, maar wel een die vraagt om aanpassingsvermogen.”

De nieuwe woningen worden niet alleen in Borger en Nieuw-Buinen gebouwd, de twee grootste dorpen in de gemeente.

“We zorgen voor een goede geografische verdeling. In vrijwel elk dorp loopt een woningbouwproject, of is er één ingepland.” In Nieuw-Buinen komen bijvoorbeeld bijna 80 woningen, in Borger ruim 200. Daarmee overtreft de gemeente haar eigen doelstellingen. “We streven naar minimaal vijftig woningen per jaar. In 2023 en 2024 kwamen we boven de tachtig uit, de komende jaren verwachten we zelfs boven de honderd te eindigen.”

Is dat erg? Volgens Zwiep is het eerder onontkomelijk en moet je in deze tijd bereid zijn om bij te sturen. “Iemand uit de raad zei laatst: ‘Ik zou het niet erg vinden als we over vier jaar weer moeten uitbreiden.

Dat betekent dat het goed gaat met de gemeente.’ En dat klopt. Je kunt immers niet alles voorspellen, maar ondertussen wél ruimte houden voor groei.”

Zwiep onderstreept het belang van bouwen voor de juiste doelgroepen: starters en senioren. “Dat zijn de groepen waar je het verschil mee maakt.” Steeds vaker bouwen deze groepen zelf, met begeleiding van de gemeente en de provincie. In Borger zijn inmiddels twee collectieve particuliere initiatieven gestart: één voor jongeren en één voor senioren. In Buinen lijkt een vergelijkbaar initiatief van de grond te komen.

Andere tijden vragen om andere keuzes De woningdeal met het Rijk loopt tot 2030.

Wat daarna komt, is nog onzeker. Toch kijkt Zwiep al verder vooruit. “In Stadskanaal/ Nieuw-Buinen komt waarschijnlijk een treinstation voor de Nedersaksenlijn.

Dat opent nieuwe perspectieven: een directe verbinding met de stad Groningen, aantrekkelijk voor forensen en starters. Dat kan zomaar duizenden woningen extra betekenen. We moeten dus nu al nadenken over de dynamiek van straks.”

Daarbij benadrukt hij om niet alleen naar kwantiteit te kijken. “Natuurlijk willen we bouwen, alleen dan wel met behoud van het karakter van onze gemeente. We moeten zuinig zijn op onze ruimte, op onze dorpen, op onze mensen. Daarom kiezen we voor kwaliteit, voor spreiding en voor samenwerking. Andere tijden vragen om andere keuzes en daar zijn we als gemeente klaar voor.”

“Het loopt goed”, vindt Zwiep. “Het is heel fijn dat de provincie meedenkt en ondersteuning biedt in de vorm van kennis en menskracht. Dat helpt om zulke plannen écht van de grond te krijgen. Want particulieren hebben minder ervaring met projectontwikkeling.”

Geen woorden, maar woningen De wethouder ziet het als een van zijn belangrijkste taken om de plannen zo snel mogelijk tot uitvoering te brengen. “Je moet stenen stapelen. En dat kost tijd. Zelfs in een ideaal scenario ben je zo drie jaar onderweg met planvorming voordat je kunt bouwen.”

Om te versnellen, stuurt de gemeente steeds meer op voorbereiding: onderzoeken starten, grondposities verwerven, plannen klaar hebben. “Je moet het ijzer smeden als het heet is. Dat betekent: doorpakken zodra het kan.”

77

Jarno Bril en Erik Mateman Gemeente Borger-Odoorn ontwikkelt de Koesteeglocatie

“Betaalbaar wonen op historische grond” Minstens 120 betaalbare woningen neerzetten op een archeologisch waardevolle plek? De gemeente Borger-Odoorn gaat deze uitdaging aan. Aan de westkant van Borger verrijst de Koesteeglocatie bovenop de historische Hondsrug. In veelvuldig overleg met de omgeving. Projectleiders Jarno Bril en Erik Mateman vertellen hoe ze samen met inwoners, ontwerpers en uitvoerders toewerken naar een inclusieve wijk op een historische plek. En hoe ze zorgen dat de in totaal 190 woningen, ondanks de complexe randvoorwaarden en stijgende bouwkosten, tóch betaalbaar blijven.

Eigen verantwoordelijkheid De plannen zijn onderdeel van een bredere woningbouwopgave. In de woondeal is met het ministerie afgesproken dat tot 2030 in de gemeente Borger-Odoorn 500 woningen

78

worden bijgebouwd, waarvan meer dan 200 in het dorp Borger. “De woningmarkt is de afgelopen jaren flink aangetrokken”, vertelt Jarno Bril, projectleider woningbouw bij de gemeente. “Met lopende en externe

projecten kwamen we er niet, dus startten we op eigen gronden, waaronder de Koesteeg.”

De locatie ligt strategisch aan de westzijde van het dorp en is acht hectare groot. Als grondeigenaar heeft de gemeente veel regie. “Dat geeft ons volop mogelijkheden in woningtypologie, duurzaamheid en de samenhang van de wijk”, zegt Bril.

“Denk aan autovrije zones, collectieve voorzieningen of het borgen van een sociale mix.”

Voor een vliegende start schakelde de gemeente Erik Mateman in als externe projectleider. “Ik hielp om het proces te structureren en richting te geven aan de plannen”, vertelt hij. “Samen met Jarno werkte ik aan de initiatieffase en het stedenbouwkundig concept, waarna Jarno het project in eigen beheer verder heeft opgepakt.”

Swipocratie. “Dit is een modern middel waarmee je een bredere en grotere groep bereikt dan bij inloopavonden, ideaal om gericht te ontwerpen. Mensen geven daarbij al swipend hun voorkeuren aan,” legt Mateman uit.

‘De swipocratie is een laagdrempelige manier om informatie op te halen.’

De respons was hoog: ruim 800 mensen deden mee: bijna tien procent van de inwoners reageerde. “Dat leverde een mooi beeld op van de voorkeuren, verdeeld naar leeftijd en woonplaats,” aldus Bril.

“Daardoor wisten we direct voor wie en hoe we moesten ontwerpen.”

Wonen op historische grond Zoals inwoners het willen De Koesteeglocatie ontstond uit een breed gedeelde wens tijdens een bijeenkomst in een grote kerk in Borger. “De hele kerk stond vol”, blikt Mateman terug. “Niet alleen met de oudere generatie, maar ook met jongeren,” vult Bril aan. “Mooi, want ook zij verdienen een plek in hun eigen dorp, en die vul je beter in als je weet wat er bij hen leeft.”

De input uit de bijeenkomst vormde het startpunt voor de ontwerpfase, waarin de gemeente met zijn eigen stedenbouwkundige drie ontwikkelmodellen uitwerkte. Daarover mochten inwoners weer hun mening geven. De voorkeur ging uit naar de variant die is gebaseerd op de historische raatakkerstructuur: een patroon dat past bij de archeologische waarden van het gebied. Op basis van die voorkeuren is een voorlopig stedenbouwkundig ontwerp opgesteld en teruggekoppeld aan de inwoners.

Parallel aan de fysieke bijeenkomsten zette de gemeente een digitale enquête in via

De Koesteeglocatie ligt op de plek waar de es en de Hondsrug elkaar overlappen, met een hoge archeologische waarde.

Het gebied kent een lange geschiedenis van bewoning en landbouw. Vroeger lagen hier zogeheten raatakkers: kleine landbouwkavels, vierkant van vorm en omzoomd met hagen. “Die historische structuur nemen we als uitgangspunt voor het stedenbouwkundig ontwerp”, vertelt Mateman. “De wijk wordt opgebouwd uit raatakkers waarin telkens zo’n vijftien tot twintig woningen voor verschillende doelgroepen worden gegroepeerd. Dat zorgt voor kleinschaligheid, herkenbaarheid en een buurtgevoel dat past bij deze plek.”

De archeologische waarde van de locatie heeft directe invloed op de aanpak van het project. Voorafgaand aan de bouw vindt een uitgebreid archeologisch onderzoek plaats. “Zo’n tien procent van de totale aanlegkosten gaat naar archeologie”, zegt Bril. “Dat is een forse investering, logisch: je kunt en mag hier niet zomaar gaan graven.”

De uitvoering van het veldonderzoek start naar verwachting in de zomer van 2025,

79

een programma waarin tweederde van de woningen betaalbaar is, met ruimte voor sociale huur én koop. “Voorheen stonden juist vrijstaande woningen en grotere kavels centraal in Borger. Met deze wijk kiest de gemeente bewust voor een ander woonconcept: sociaal, compact en betaalbaar,” vertelt Bril. “En dat is een grote opgave, zeker in onze regio. Waar de landelijke grens voor een betaalbare woning op €405.000 ligt, kiezen wij voor een grens van €355.000.”

Eerste schets Wonen

Vlekkenplan en eerste schetsen wonen

volgens de voorwaarden uit de Erfgoedwet.

De gemeente benut dat moment om inwoners, scholen en andere betrokkenen actief te betrekken. “We organiseren een open dag op de locatie, zodat mensen zelf kunnen zien wat hier onder hun voeten ligt,” zegt Mateman.

‘Tweederde van de woningen is betaalbaar.’

Die bewustwording is een belangrijk onderdeel van het plan. De gemeente wil dat toekomstige bewoners zich niet alleen thuis voelen in hun huis, maar tegelijk verbonden raken met de plek waar hun huis staat. “We denken samen met het Hunebedcentrum en Stichting Libau aan een boek of magazine dat de geschiedenis van dit gebied vertelt”, zegt Bril. “Over hoe mensen hier vroeger leefden, en hoe dat doorwerkt in het ontwerp van nu.”

Betaalbare, gemengde wijk Ondanks stijgende kosten en complexe randvoor-waarden blijft de ambitie hoog: een toegankelijke, gemengde wijk. De gemeente kiest bewust voor

80

Daarin zoekt de gemeente de samenwerking met twee woningcorporaties op.

“Zij ontwikkelen hier samen 24 sociale huurwoningen, en wij combineren dat met koopwoningen, appartementen en tweeonder-een-kap,” vertelt Bril. “Dat zorgt voor balans én ontmoeting.” Die schaal is bewust gekozen. “In een wijk met vijftien tot twintig woningen ken je elkaar nog”, vult Mateman aan. “Maak het groter, en die sociale samenhang verwatert.”

Ook in de mobiliteitsaanpak is gezocht naar slimme oplossingen. Op het platteland is het autobezit hoog, maar de ruimte in de wijk is beperkt. “We geven bewoners de mogelijkheid om één auto bij hun woning te parkeren”, legt Mateman uit. “Voor tweede auto’s, bezoekers en busjes komt er een centrale parkeervoorziening midden in de wijk,”vult Bril aan. “Zo beperken we de parkeerdruk en behouden we de rustige omgeving. Maar dit is ook uniek voor onze gemeente. Dit is de eerste wijk waar we een centrale parkeervoorziening aanleggen voor het bezoekersparkeren en het parkeren van de tweede auto.”

Ruimte voor eigen plannen Aan de overkant van de straat, ten zuiden van de N374, wordt de wijk Daalkampen afgerond met de komst van twee CPOgroepen: een jongereninitiatief met twaalf starterswoningen en een senioreninitiatief met levensloopbestendige huizen.

“De jongeren staan op het punt om de koopovereen-komst te tekenen en bouwen

later dit jaar gezamenlijk hun wijk.” zegt Bril. “Zo komen er écht betaalbare woningen voor deze doelgroep. Mooi om te zien hoe deze groep het voortouw neemt.”

“Ook met betrekking tot duurzaamheid willen we ruimte bieden voor vernieuwende ideeën”, zegt Mateman.

“Zo onderzoeken we nu bijvoorbeeld de mogelijkheden voor een solar carport en batterij-opslag in collectief eigendom.

Ook de openbare verlichting kan hiermee worden gevoed. Hiermee zijn we op de toekomst voorbereid.”

Waardevolle investering Om vaart te houden in het proces werkt de gemeente naar een inrichtingsplan waarin zaken als infrastructuur, waterberging en stroomnetwerk al vroeg zijn meegenomen.

“We starten deze processen zo snel mogelijk op, zodat de start van de bouw niet vastloopt op vergunningen, netbeperkingen, arbeidstekorten of een verdwaalde vleermuis”, aldus Bril.

Het plan is financieel nog niet sluitend, maar dankzij een bijdrage van negen ton van het Rijk en drie ton van de provincie is het haalbaar geworden.

“De maatschappelijke waarde weegt zwaarder dan een sluitende rekensom”, zegt Mateman. “We bouwen immers een wijk waarin iedereen een plek vindt: jong en oud, koop en huur, starters en zorgbehoevenden. We zijn vastberaden om de Koesteeglocatie te ontwikkelen zoals onze inwoners dat willen.”

Stedenbouwkundige schets – Wonen op oergrond

‘We bouwen een wijk waar iedereen een plek vindt.’

81

Heijmans: Harwil de Jonge en Dienke Slatman:

“Wonderen beginnen bij goede grond”

Dienke Slatman, Ontwikkelaar bij Heijmans Woningbouw regio Noord in de Heijmans Horizon fabriek in Heerenveen

82

Bij Heijmans bouwen ze niet zomaar huizen, ze bouwen dromen. En niet van die standaarddromen à la twee-onder-een-kap met een nette heg. Nee, we hebben het over duurzame, toekomstbestendige dromen. “Hier in het Noorden focussen we ons echt op het nieuwe bouwen. Het gaat niet alleen om bakstenen stapelen, maar om het hele plaatje – van biodiversiteit tot biobased materialen,” vertelt Dienke Slatman, projectontwikkelaar bij Heijmans Woningbouw regio Noord.

De weg naar het nieuwe normaal gaat echter niet over rozen. Het is ook nog vaak een hobbelige zoektocht vol twijfels, lef en een flinke dosis geduld. “We zijn vaak banger voor wat we nog niet kennen, dan dat we enthousiast zijn over wat mogelijk is,” legt Harwil de Jonge, directeur duurzaamheid bij Heijmans, uit. En dat houdt de boel op. Innovatie garandeert namelijk zelden zekerheid, en dat geldt voor boeren, bouwers én bewoners.

Isolatiematten, deurpanelen – je kunt de vezelhennepplant bijna van wortel tot blad gebruiken. Veel boeren willen best hennep telen, maar alleen als er afzet is.

En als het voldoende oplevert en voldoet aan de regelgeving. En bewoners? Die willen graag duurzaam wonen, maar de betaalbaarheid is ook een argument.

‘Als de bouwsector de vraag naar

Maar bij Heijmans weten ze het zeker: er is geen weg meer terug. Harwil: “We moeten voor materialen gaan die goed zijn voor mens én milieu. Wonderen beginnen bij goede grond.”

biobased materialen opvoert, volgen

Vezelhennep, een groeibriljant

“Het is een kwestie van vraag en aanbod,” zegt Dienke. “Als de bouwsector de vraag naar biobased materialen opvoert,

Neem vezelhennep. Het heeft alles in zich om de bouwsector te revolutioneren.

boeren vanzelf.’

Heijmans insectenhotel in de nieuwe woonwijk Oosterveld in Norg

83

Maar voordat hennep de bouwmarkt kan veroveren, zijn er nog genoeg praktische hordes te nemen. Attesten, certificaten – de bureaucratische molen moet draaien.

En dan is er de kwestie van de korte keten: vezelhennep wordt nu in Friesland geteeld, naar het buitenland gebracht voor verwerking, en dan weer teruggehaald.

Dienke: “Dat voelt als je huis warm stoken met de ramen open.”

Andere mogelijkheden Vezelhennep is echter nog maar het begin, weten ze ook bij Heijmans. Ook vlas, en miscanthus wachten geduldig in de coulissen om hun grote doorbraak te maken. Elk gewas heeft unieke eigenschappen: vlas is ook uitermate geschikt als isolatiemateriaal en perfect voor composietpanelen.

Harwil de Jonge samen met Marthijs Roorda van Greeninclusive bij de oogst van vezelhennep

volgen boeren vanzelf. Maar het begint bij bewustwording én regelgeving.”

Een voorbeeld? Het Bouwbesluit zou bijvoorbeeld een minimumpercentage biobased materialen kunnen voorschrijven. “Kijk naar ventilatie en daglicht.

Dat vonden we ooit ook lastig, maar nu zijn we blij met die normen,” vult Harwil aan.

‘Het gaat er uiteindelijk om een nieuwe kijk op bouwen te realiseren.’

Educatie Bewustwording vergroten is een zaak van educatie. Laat boeren, bouwers, opdrachtgevers en bewoners zien hoe biobased bouwen werkt en wat de voordelen zijn. Dienke: “In ons project Thedemaborg in Nietap kunnen bezoekers straks zien hoe hennep als isolatiemateriaal wordt toegepast. Of kijk naar samenwerkingen met scholen en organisaties als Building en Circulair Friesland. Die zorgen ervoor dat innovatie toegankelijker wordt voor iedereen.”

84

En laten we hout niet vergeten. “Hout blijft de reus onder de biobased materialen,” zegt Harwil. Heijmans haalt constructief hout uit FSC-gecertificeerde bossen in Finland en werkt samen met Staatsbosbeheer voor Nederlands hout. In Heerenveen beschikt Heijmans over een houtskeletbouwfabriek waar complete woningen emissieloos worden geproduceerd. “Zo brengen we alles dichter bij huis – letterlijk én figuurlijk.”

Uitdaging Voor Heijmans is biobased bouwen meer dan een technische uitdaging; het is een culturele werkmethodiek. Een filosofie die, gelukkig, steeds breder wordt erkend en omarmd. “Voorheen stonden we soms lijnrecht tegenover partijen zoals Staatsbosbeheer. Nu werken we samen,” legt Harwil uit. Samenwerkingen met Naturalis, Wageningen Universiteit en de Fietsersbond versterken de missie: bouwen aan oplossingen voor klimaatproblemen en biodiversiteitsverlies.

Die aanpak is derhalve niet alleen een morele verplichting, maar ook essentieel voor het welzijn. Voor het algemene belang. “Het gaat er uiteindelijk om een nieuwe kijk op bouwen te realiseren,”

zegt Harwil. “Niet alleen iets wegnemen, maar ook iets teruggeven.”

Toch blijft, zoals eerder aangegeven, de economische schaal een uitdaging.

Traditionele materialen als Rockwool zijn goedkoper en makkelijker beschikbaar.

Hennep en andere biobased alternatieven missen nog de infrastructuur en vraag om echt te concurreren. Het vraagt om investeringen, lef en een lange adem.

Dienke blijft optimistisch: “In Friesland lopen we al voorop, en in regio’s en landen om ons heen, zoals in Duitsland, wordt hennep al veel breder toegepast. De verandering komt eraan, stap voor stap.”

Toekomst vol mogelijkheden Mocht het nog niet duidelijk genoeg zijn verwoord: de toekomst van biobased bouwen draait niet alleen om materialen,

maar ook om mindset. Met bouwers die ook natuurbescherming in hun takenpakket hebben. Met projecten die biodiversiteit vergroten en CO2 verminderen. Zo komt Heijmans steeds dichter bij zijn bold statement. “We laten de aarde beter achter dan we haar aantroffen”, zegt Harwil: “Want wonderen beginnen bij goede grond.”

‘Biobased bouwen draait niet alleen om materialen, maar ook om mindset’ Heijmans heeft in Nederland meerdere grondposities waar ook vezelhennep verbouwd wordt. Een mooi bijkomend voordeel is dat het verbouwen van vezelhennep ecologisch verantwoord is, omdat je de grond amper hoeft te bemesten. Zo verschraal je de bodem en dat zorgt voor een grotere biodiversiteit. Hierdoor verbeteren we nu al de grond voor de later te ontwikkelen gebieden. Want een gezonde leefomgeving begint bij een florerende bodem.

Biobased wonen op een historische plek Rondom de plek waar vroeger een burcht stond, ontwikkelt en bouwt Heijmans 28 koopwoningen in het Drentse dorp Nietap. De historische details zorgen ervoor dat de woningen passen in de natuurlijke omgeving. Tegelijkertijd worden de woningen zo duurzaam mogelijk gebouwd, met onder andere een houten skelet en isolatie van vezelhennep.

Nieuwsgierig hoe Heijmans dit doet? Scan de qr-code

85 85

Wethouder Rieja Raven In Midden-Drenthe bouwen inwoners en gemeente samen aan de toekomst

“Van dorpsinitiatief tot flinke uitbreiding van Beilen” 86

Van 2000 nieuwe woningen aan de oostkant van Beilen tot kleinschalige initiatieven in dorpen als Westerbork en Nieuw-Balinge: in Midden-Drenthe kent de woningbouwopgave vele oplossingen.

De gemeente zet in op uitbreiding op strategische locaties, met goede voorzieningen en aansluiting op duurzaam vervoer. Bewoners die in hun dorp een plek zoeken of er één willen maken, worden volop ondersteund. Wethouder Rieja Raven ziet hoe belangrijk het is om grote lijnen te combineren met ruimte voor initiatief van onderaf: “Die plannen van onze inwoners zijn hartstikke mooi.”

Uitbreiding strategische kern Aan de oostkant van Beilen werkt de gemeente aan de grootste woningbouwlocaties van Midden-Drenthe sinds jaar en dag. “We kunnen hier op de lange termijn 1800 tot 2000 woningen bouwen, op tien minuten fietsen van het station”, vertelt Raven enthousiast. “Dat is echt een unieke kans: waar vind je zoveel ruimte, vlakbij voorzieningen en zo goed bereikbaar? Denk aan scholen, winkels, cultuur en sport”.

Bovendien ligt Beilen op een strategisch knooppunt van aan de ene kant de A28 en het spoor en aan de andere kant de N381.

“Toekomstige bewoners hebben straks alle voorzieningen bij de hand.”

mogelijkheden. “We willen dit zorgvuldig doen, dus hebben we zaken als geluid, water en natuur onderzocht. Volgens het rapport is het kansrijk, alleen moet er nog het nodige gebeuren”, vertelt Raven.

“Voor de ontsluiting van een deel dat over het spoor ligt is een tunnel nodig, en dat is een forse investering en een belangrijk aandachtspunt in onze plannen in de verdere toekomst.”

‘Inwoners nemen het initiatief, wij helpen hen op weg.’

Met het project ‘Wervend Perspectief Beilen’ onderzoekt de gemeente stap voor stap de

87

De Lindehof Westerbork

Eerst richt de gemeente zich op twee gebieden die goed te ontsluiten zijn. De gemeenteraad gaf in het voorjaar opdracht voor het opstellen van twee Nota’s van Uitgangspunten: één voor Alting en één voor Smalbroek. “Die gebieden zijn verschillend, dus dat vraagt ook om een eigen aanpak.” De gemeente heeft in beide gebieden het voorkeursrecht gevestigd en betrekt omwonenden zo vroeg mogelijk.

“Dat moet ook”, zegt Raven, “want het is een grote ontwikkeling die voor omwonenden ingrijpend is, en je moet het samen doen.”

‘We bouwen voor nu én voor over dertig jaar.’

Ruimte voor dorpsinitiatieven Niet alle woningbouw begint met een gebiedsvisie of ontwikkelaar. In de kleinere dorpen van Midden-Drenthe komen steeds vaker bewoners zelf in actie. “We zien dat de jeugd in het dorp wil blijven, net als ouderen die kleiner willen wonen”, zegt Raven. “Daar proberen we ruimte voor te maken. Als een groep inwoners met een

88

plan komt, is het belangrijk dat ze ook zelf de nodige vervolgstappen zetten. Onze taak is om ze daarbij goed te begeleiden.”

Het Dorpenoverleg Midden-Drenthe, de belangenbehartiger van alle kleine dorpen, heeft daarom met ondersteuning van de gemeente een routekaart ontwikkeld die bewoners stap voor stap begeleidt bij het opzetten van een wooninitiatief. Er zijn inmiddels meerdere versies beschikbaar: voor dorpsbelangenverenigingen, particuliere opdrachtgevers en CPO’s. “Het helpt enorm als mensen weten waar ze moeten beginnen”, zegt Raven. “En doordat het Dorpenoverleg ze actueel houdt, blijven ze bruikbaar, ook als de regels veranderen.”

Dat traject blijft intensief, zegt Raven.

“Als het concreter wordt, zie je dat steeds meer mensen aansluiten. Dan ontstaat er echt iets van het dorp zelf.” Zo leidt dat in Nieuw-Balinge tot de bouw van 21 woningen, opgezet als Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Jongeren grijpen de kans om in hun eigen dorp te blijven wonen, samen met anderen uit de gemeenschap. In Westerbork ontstond een vergelijkbaar plan: acht starterswoningen aan de Lindehof, opgezet voor jonge mensen met binding aan het dorp. “Het

mooiste is dat je het samen doet”, vertelde een van de deelnemers.

Voor Raven zijn dit precies de plannen waar het om draait. “Die betrokkenheid zie je nergens zo sterk als in de dorpen.”

Integrale oplossing voor het gebied “Woningbouw staat hier nooit op zichzelf”, licht Raven toe. “We moeten altijd kijken naar het hele plaatje: wonen, landschap, water en landbouw horen bij elkaar.”

Midden-Drenthe heeft veel waardevolle natuur en landbouwgrond die behouden moeten blijven, terwijl de druk op de woningmarkt toeneemt. “En ja, daarmee sta je soms voor een ingewikkelde puzzel.”

Bij het project Wervend Perspectief Beilen wordt daarom gewerkt aan een evenwichtige uitbreiding: nieuwe huizen worden toegevoegd aan bestaande bebouwing, met veel aandacht voor waterbeheer en het landschap.

nieuwe woningen en woonwijken.” Raven erkent dat die gesprekken niet altijd vanzelf gaan. “Voor wie al jaren mooi woont aan de rand van het dorp, voelt nieuwbouw dichtbij huis soms als verlies. Dat begrijpen we. We vragen echter ook om solidariteit: de woningnood in deze regio raakt uiteindelijk iedereen.”

De Lindehof Westerbork

Samen ontwikkelen en bouwen De gemeente zoekt actief naar oplossingen die meerdere opgaven tegelijk aanpakken.

“We combineren woningbouw met het oplossen van wateroverlast en het versterken van het landschap. Die zaken zijn met elkaar verbonden.” Zo ontstaan plannen die een win-winsituatie opleveren.

In gesprek met de omgeving Openheid is voor Midden-Drenthe een speerpunt. “We willen dat inwoners precies weten wat we doen en waarom”, legt Raven uit. Daarom worden alle onderzoeken, plannen en documenten gepubliceerd op een website, zodat iedereen ze kan bekijken. Daarnaast organiseert de gemeente regelmatig gesprekken met dorpsverenigingen en belangengroepen.

“We horen vaak dat we te laat zijn met communiceren. Dat proberen we bewust te veranderen. Want hoe eerder je inwoners betrekt, hoe beter het werkt.”

We informeren niet alleen, we betrekken inwoners ook actief bij de plannen. “We nodigen inwoners uit om mee te denken over de voorwaarden en inrichting van

Volgens wethouder Raven vraagt woningbouw om een doordachte aanpak. “Dit soort plannen regel je niet zomaar. We moeten vooruitdenken, verder dan 2030.” Dat gaat niet alleen over aantallen en locaties, ook over wat past bij Midden-Drenthe.

Ook bouwbedrijven en ontwikkelaars hebben hierin een belangrijke rol, benadrukt Raven. “In onze regio liggen volop kansen om samen te werken aan woonoplossingen die passen bij het karakter van onze dorpen en steden.

Hoewel het veel afstemming vergt, ontstaan zo wijken waar onze inwoners ook over twintig of dertig jaar prettig wonen.”

Want prettig wonen in Midden-Drenthe is het zeker. “De kracht van deze gemeente is juist dat je hier met je voordeur naar goede voorzieningen woont, terwijl de natuur bijna letterlijk in je achtertuin begint. Die kwaliteit willen we behouden.

Daarvoor is het nodig dat we samen keuzes maken, elkaar ruimte geven en zorgen dat we woningen bouwen die passen bij hoe mensen hier willen leven.”

89

Mehdi Bulthuis, Irma Heijnen, Manon Carras en Kim Baarveld | Rizoem:

“Met oog voor bewoners zorgcomplexen versterken” Rizoem is gespecialiseerd in project- en gebiedsontwikkeling met aandacht voor de leefomgeving. In al hun projecten staan de bewoners en de gebruikers centraal. Dat geldt zeker ook voor zorgcomplexen die versterkt moeten worden.

Niet alle gebouwen in Groningen voldoen vanwege aardbevingen aan de landelijke veiligheidsnorm. Daarom moeten deze worden versterkt. Onder die gebouwen zijn ook zorgcomplexen van woningcorporaties. Rizoem werkt in opdracht van enkele corporaties aan het uitvoeren van de versterking. Daar komt veel bij kijken. Vooral omdat Rizoem te maken krijgt met én reguliere huurders én zorgpartijen die hun cliënten huisvesten in de zorgcomplexen.

90

Totaalaanpak Jannet Voorn is als partner verbonden aan Rizoem: ‘Wij staan voor een totaalaanpak, waarmee we de woningcorporatie compleet ontzorgen. Een vast projectteam dat uit verschillende disciplines bestaat, neemt een project op zich. We begeleiden het hele proces: van plan van aanpak tot oplevering aan bewoners.’

Nationaal Coördinator Groningen (NCG) beoordeelt gebouwen en bepaalt het

‘Tevreden bewoners,

daar doen we het voor!’

versterkingsadvies. Ook zorgt NCG voor financiële middelen om de versterking uit te voeren en tijdelijke huisvesting als dat nodig is. Voordat gestart kan worden, is veel afstemming nodig. Over onder andere uitvoeringsplannen, verdeling van subsidies, benodigde maatregelen, tijdelijke huisvesting voor bewoners en planningen.

In de versterkingsopgave van zorgcomplexen is Jannet als programmamanager verantwoordelijk voor het geheel. Zij bewaakt het totale programma waar de verschillende zorgcomplexen als project onderdeel van zijn. Jannet: ‘Op dit moment werkt

Rizoem aan het versterken van acht zorgcomplexen voor twee verschillende woningcorporaties.’

Meer dan stenen De uitvoering van projecten is in handen van het projectteam dat bestaat uit projectleider Mehdi Bulthuis of Kim Baarveld, bewonersconsulent Irma Heijnen en communicatieadviseur Manon Carras.

Kim is als projectleider verantwoordelijk voor een project. Zij moet ervoor zorgen dat binnen de afgesproken planning en budget een gebouw wordt opgeleverd dat voldoet aan de veiligheidsnorm.

91

de corporatie die wel of geen zorgvraag hebben, worden delen van complexen vaak gehuurd door zorgorganisaties die rechtstreeks met bewoners communiceren.

Wij moeten er dus voor zorgen dat er goede informatie is voor reguliere huurders, voor huurders met een zorgvraag, voor zorginstellingen en voor familieleden of begeleiders van bewoners.’

Mehdi Bulthuis en Kim Baarveld

‘Dat klinkt als de harde kant, alsof het gaat over stenen’, zegt Kim. ‘Maar de sociale kant is heel belangrijk. Zorgvuldige begeleiding van bewoners is cruciaal om het project goed uit te kunnen voeren.’

In opdracht van Woningstichting Wierden en Borgen heeft Rizoem het zorgcomplex Hamsterborg in Middelstum versterkt opgeleverd. Bouwkundig moesten de fundering van het gebouw en de wanden in twee appartementen versterkt worden.

Ook waren er aanpassingen nodig om de galerijen en het trappenhuis steviger te maken. Kim: ‘Op papier leken de versterkingsmaatregelen niet heel groot, toch kwam er nog heel wat bij kijken vanwege de complexe zorgvraag van enkele bewoners.’

‘Bij versterkingsprojecten de woningcorporaties compleet ontzorgen.’

Persoonlijke aandacht Ook de communicatie met bewoners is de verantwoordelijkheid van de woningcorporatie, en dus van Rizoem.

Bij zorgcomplexen is dat anders dan in de reguliere versterkingsopgave.

Communicatieadviseur Manon legt uit: ‘Dat heeft ermee te maken dat de doelgroep divers is. Behalve eigen huurders van

92

Wat nodig is om bewoners te begeleiden, verschilt. Irma vertelt: ‘In Middelstum moesten een paar oudere bewoners tijdens de werkzaamheden ergens anders wonen.

Voor mensen op die leeftijd is dat niet niks.

Met veel persoonlijke aandacht en wat humor probeer ik de situatie te verlichten.

Ik kan ze met veel dingen helpen, omdat ik bijvoorbeeld over digitale kennis beschik die zij niet hebben. Dat geeft rust.’

‘Bij het versterken van zorgcomplexen is het moment van communiceren extra uitdagend’, legt Manon uit. ‘Normaal gesproken informeren we bewoners zo vroeg mogelijk over de gebeurtenissen, zodat er tijd is om zich daarop voor te bereiden. Nu is het soms juist beter om informatie pas later te delen, zodat de periode van onzekerheid korter is. Toch moeten we voorkomen dat sommige bewoners wel weten wat er gaat gebeuren en anderen niet, waardoor er onderling onrust ontstaat.’

Irma voegt toe: ‘Welke begeleiding een bewoner nodig heeft, ontdek je soms pas tijdens de persoonlijke gesprekken die we voeren. Daarom kiezen we woorden zorgvuldig en wegen we goed af welke informatie we delen en hoe we dat doen.’

Manon vertelt hoe ze dat bij het versterken van zorgcomplexen doen: ‘We werken met een informatiewaaier die met losse kaarten op maat wordt samengesteld, afgestemd op de persoonlijke situatie van de bewoner.’

Kansen benutten Kim: ‘De versterkingsopgave op zich is al complex. Tegelijkertijd biedt de opgave ook kansen voor woningcorporaties. Als Rizoem zijn wij de spin in het web om

ervoor te zorgen dat alles goed loopt en dat koppelkansen voor de corporatie worden benut.’

Kim legt uit dat NCG verantwoordelijk is voor de bouwkundige oplossing om een gebouw te versterken. ‘NCG bepaalt wat er moet gebeuren en geeft voor die werkzaamheden opdracht aan de aannemer. Wij begeleiden het uitvoeren van de versterking en zorgen dat andere opgaven en wensen van de corporatie direct meegenomen worden.

Denk bijvoorbeeld aan verduurzamen, planmatig onderhoud en het herstellen van aardbevingsschade.’

Dat vraagt om zorgvuldige afstemming met alle partijen en geeft uitdagingen in het beheren van planningen. Volgens Kim is dat het zeker waard: ‘Door alles in één keer aan te pakken, hoeven we niet later nog eens terug te komen. Dat beperkt de overlast voor bewoners. Zeker voor de vaak kwetsbare bewoners is dat van grote meerwaarde.’

Maatwerk in samenwerking Veel partijen werken mee aan de opgave.

Jannet: ‘We werken nauw samen met de woningcorporaties, zorginstellingen, NCG, Instituut voor Mijnbouwschade (IMG) en aannemers. Dat is investeren en het is fijn om te merken dat dit op alle projecten goed verloopt en we geleerde lessen meenemen in nieuwe projecten.’

Ook in de samenwerking met partijen is maatwerk nodig. Bewonersconsulent Irma: ‘Als werk wordt uitgevoerd in bewoonde staat, blijven bewoners thuis wonen tijdens de werkzaamheden. Er is dan geen rekening gehouden met tijdelijke huisvesting. Soms kunnen kwetsbare bewoners vanwege hun zorgvraag toch niet thuis blijven. Dan moeten we met NCG om tafel om toch tijdelijke huisvesting te regelen of een andere oplossing te zoeken.’

Complimenten van bewoners Er gebeurt dus veel. Dat zorgt ook voor veel vragen bij bewoners. Een goede oplossing daarvoor blijkt het wekelijks spreekuur

op locatie. Irma: ‘Mensen lopen soms lang rond met vragen. Dankzij het spreekuur komen ze sneller even langs. Bewoners geven aan dat ze het fijn vinden dat die mogelijkheid er is.’

Irma Heijnen en Manon Carras

Kim: ‘We hebben een aanpak en een projectteam waarmee we de projecten in een kort tijdsbestek kunnen uitvoeren en de bewoners goed begeleiden. Dat geeft vertrouwen voor de volgende projecten.’

Na oplevering is het projectteam niet meteen weg. Jannet: ‘Evaluatie over hoe het project verlopen is, vinden we belangrijk.

Dat bespreken we met de partijen waarmee we samenwerken en met bewoners.’

‘Bij het versterken van zorgcomplexen is het moment van communiceren extra uitdagend.’

‘Het project in Middelstum is nu afgerond, maar we gaan nog wel samen met de bewoners bedenken hoe we de binnentuin opnieuw gaan inrichten. Zo sluiten we het mooi af met elkaar’, vertelt Kim. Zij kijkt terug op een geslaagd project. ‘Iedereen is tevreden en we kregen zelfs complimenten van bewoners. Dat is waar we het voor doen!’

93

Wethouder gemeente Tynaarlo Jurryt Vellinga:

“Bouwen zonder concessies te doen aan de ruimtelijke kwaliteit” 94

De gemeente Tynaarlo heeft ruim 35.000 inwoners, verdeeld over 18 dorpen. Jurryt Vellinga is sinds juni 2022 wethouder van onder meer Ruimtelijke Ordening en Wonen. Daarvoor was hij 8 jaar raadslid.

De gemeente heeft de ambitie om tot en met 2030 1.200 woningen te bouwen en ligt daarmee op schema. ‘Maar er moeten dan nog wel enkele belangrijke woningbouwprojecten doorgaan.’

In Vries staat het bijzondere gemeentehuis van de gemeente Tynaarlo. Het is een langgerekt wit gebouw van staal en glas uit 2005 van de hand van architectenbureau Claus en Kaan. In de werkkamer van Jurryt Vellinga hangt een foto van Zuidlaren met daarin ingetekend de nieuwe woonwijk Laarhove. Straks zal hij verschillende keren heel enthousiast vertellen over deze ontwikkeling.

Maar eerst, hoe kijkt de wethouder tegen de woningproblematiek aan? ‘Heel breed gezien is er een grote behoefte aan meer woningen.

Sommigen spreken zelfs van een wooncrisis.

Maar om het nou een crisis te noemen?

In mijn optiek wordt alles een crisis als je maar lang genoeg wacht. Feit is wel dat er jarenlang te weinig gebouwd is in Nederland en dat er de afgelopen jaren te weinig sociale huurwoningen zijn gebouwd.’

Wiebelend landelijk beleid ‘Wij hebben in onze gemeente twee woningcorporaties; Woonborg en Stichting Eelder Woningbouw. Met beide hebben wij een goede relatie. We hebben dezelfde doelen en we hebben ons ambitieniveau afgestemd op de behoefte en de ontwikkelcapaciteit van de woningcorporaties. Wij houden elkaar stevig vast in deze lastige tijd. Het zijn onrustige tijden door het wiebelende landelijke beleid en door de enorme bouwkosten die niet meer aansluiten bij wat mensen kunnen betalen.’

tot spanning in de samenleving. Ik maak me daar ernstig zorgen over. Ik zie niet direct een oplossing, maar we moeten wel op zoek naar oplossingen die deze kloof kleiner kunnen maken.’

‘Ondanks woondeals en subsidie ligt de uitdaging voor woningbouw vooral bij de gemeente zelf.’

Stand van zaken Hij is nu bijna drie jaar wethouder en er is veel gebeurd. Zo zijn na jarenlange tijd een goede woonvisie en een mooie omgevingsvisie vastgesteld. ‘En’, vervolgt hij, ‘we staan op het punt om voor Eelde een belangrijke besluitvormende stap te nemen in de herontwikkeling van het centrum van Eelde. Daarnaast gaan we beginnen met de planvorming op het gebied van woningbouw rondom de kernen Vries, Tynaarlo, Zeijen en Eelde-Paterswolde. We hebben ook belangrijke besluiten genomen

De locatie waar woonwijk Laarhove wordt gesitueerd

Vellinga heeft zorgen over de betaalbaarheid van woningen en de gevolgen daarvan.

‘Er is straks een grote groep die nooit zal kunnen kopen en alleen kan huren. Huren is niet erg, maar je bouwt niks op. Er ontstaat dan een tweedeling tussen mensen met een koopwoning die iets opbouwen en mensen zonder koopwoning die niks kunnen opbouwen, maar dat wel zouden willen. Dat gaat op de lange termijn leiden

95

Bebouwing (ter indicatie) Appartementen Privéparkeren (ter indicatie) Water Kruidenrijke grasvelden Ondergroei coulissen Orchideeën zone Bestaande bomen Nieuwe bomen Hagen rondom parkeervelden Ecologische oever Dorpsrand Weg Parkeren Pad in halfverharding Speel- of kunstelement Uitkijkpunt Hunze-as

N Conceptkaart Laarhove, mei 2023

Zuidlaren Laarhove verkavelingskaart

voor Zuidlaren. Dat proces liep al sinds 2012.

Ik hoop dat we deze bestuursperiode nog de laatste besluitvormende stappen kunnen nemen. Maar vier jaar is zo voorbij. Pas in de volgende periode is te zien wat er deze periode aan voorwerk is gedaan.’

Gemeentelijke woonbehoefte ‘Onze huidige plannen zijn gebaseerd op een onderzoek naar de gemeentelijke woonbehoefte uit 2022. Dat komt neer op een behoefte van 1.000 woningen tot en met 2030.

Wij liggen daarmee op koers op dit moment!’

De gemeente heeft hiertoe twee woondeals ondertekend; de Regionale Woondeal Noord Drenthe en de Woondeal Regio Groningen-Assen. ‘Deal is eigenlijk een raar woord, want het is niet echt een onderhandelingsresultaat’, vindt Vellinga.

‘Wij hebben alleen aangegeven hoeveel woningen wij van plan zijn te bouwen in de hoop dat daar wederkerigheid uit voortkomt in de vorm van hulp, maar die hulp is nog steeds erg wazig!’

96

0

10

50

‘We hebben als gemeente Tynaarlo wel een Woningbouwimpuls-subsidie gekregen. Deze WBI-subsidie is heel fijn, maar de uitdaging ligt toch vooral bij de gemeente zelf om die woningen te realiseren.’

‘Onlangs is nieuw onderzoek gedaan naar de woonbehoefte binnen de regio GroningenAssen’, vervolgt hij. ‘Dat onderzoek zijn we aan het analyseren en er lijkt voor onze gemeente een iets grotere behoefte uit te komen. We kijken nu hoe zich dat vertaalt in een bijstelling van de plannen, maar wij hadden al een ambitieniveau vast laten stellen dat aansluit bij een hoger aantal woningen. Ook als we meer plancapaciteit aanhouden, liggen we nog steeds op schema.

Maar dan zullen er nog wel een aantal belangrijke woningbouwprojecten door moeten gaan!’

Unieke transformatie Eén van die projecten is de nieuwe woonwijk Laarhove in Zuidlaren. Vellinga: ‘De Raad heeft definitief besloten dat deze wijk er

100m

komt. Er is nog wel beroep aangetekend bij de Raad van State, dus het is nog even afwachten. Maar we hebben zoveel vertrouwen in het proces dat we wel alvast starten met het bouwrijp maken van de locatie.’

‘In de wijk komen bijna 300 woningen. Dat aantal is voor onze begrippen veel. Bijna 60% van de woningen wordt betaalbaar en ongeveer de helft daarvan is sociale huur. Er is veel animo voor. Dat zijn mensen die nu in Zuidlaren wonen, maar ook mensen die ooit in Zuidlaren woonden en die nu weer terug willen komen. Het enthousiasme blijkt elke inloopavond weer, ongeacht het onderwerp.

Ook ik ben erg enthousiast. Het is een unieke transformatie van een vervallen beurscomplex naar een fantastische, groene wijk.’

Pareltje ‘Zuidlaren is misschien wel het mooiste dorp van Drenthe. Het heeft groen, het is levendig en er is veel reuring, er zijn winkels, horeca, etc.’, vervolgt hij enthousiast.

‘De voorkant van het voormalige Prins Bernhardhoeve-terrein, het deel dat aan de Brink grenst, wordt opnieuw ingericht. Er komen twee supermarkten, een cultuurhuis, een gezondheidscentrum en andere voorzieningen. Allemaal functies voor de gemeenschap die goed bereikbaar zijn. De openbare ruimte wordt opnieuw ingericht, een investering van 5,5 miljoen euro. Het wordt heel mooi.’

Hij wijst op de foto aan de muur: ‘Vanaf de historische Brink komt een wandel- en fietscorridor -de Hunze-as- door het bos naar de nieuwe woonwijk Laarhove. Deze wijk is ruim opgezet en heel mooi gelegen tussen bos en bestaande groene coulissen.

De bewoners hebben straks aan de ene kant het hart van het dorp op loopafstand en aan de andere kant wandelen of fietsen ze zo naar het natuurgebied en het gebied rond het Zuidlaardermeer. We zijn hier als gemeente met z’n allen heel erg trots op. Ik heb zelden zo’n mooie woonwijk gezien. Dit is bovendien goed voor Zuidlaren én het draagt

enorm bij aan onze woningbehoefte. De nieuwe woonwijk wordt echt een pareltje.’

Zuidlaren voormalige Prins Bernhard hoeve evenementenhal

Opschalen in Vries ‘We gaan ook uitbreiden in Vries. Het plan Vries Zuid met 75 woningen is nu bijna klaar. Met de verhoging van ons ambitieniveau van 1.000 naar 1.200 woningen tot en met 2030, ligt het voor de hand om in Vries in plaats van de geplande 125 woningen op termijn 300 woningen te realiseren. Deze woningen komen in Vries Oost. De ruimte is er en het kost relatief bijna geen extra tijd en capaciteit in de planvorming.’

Bouwen voor altijd De wethouder wil graag nog vier jaar langer door. ‘Je wordt benoemd voor vier jaar, maar een ontwikkeling duurt gemiddeld zeven jaar.

Dat is het lot van een wethouder Ruimtelijke Ordening. Maar als gemeente moeten we sowieso door. De ambtelijke organisatie is dan ook tot op het bot gemotiveerd om goede en mooie plannen te maken. De medewerkers werken hard en willen de gemeente Tynaarlo mooier maken. We willen zeker geen afbreuk doen aan de kwaliteit.’

‘Ondanks de druk van de woningnood willen we geen concessies doen aan de ruimtelijke kwaliteit. Het is een groot risico om de paniek of de wooncrisis op te lossen met lelijke of slechte ruimtelijke kwaliteit’, besluit hij. ‘Want, wat we ontwikkelen, staat er voor altijd!’

97

98

HJK architecten voor dorpse en landschappelijke inpassingen in de regio.

HJK architecten Laan Corpus den Hoorn 100 9728 JR Groningen

T: 050 318344 E: hjk@hjk-architecten.nl W: www.hjk-architecten.nl

99

UW VASTGOED VAST GOED VERZEKERD Met onze gespecialiseerde vastgoedverzekering profiteert u van: Scherpe premie - Optimaal verzekerd tegen een uitstekende prijs Uitmuntende voorwaarden - Speciaal voor vastgoedportefeuilles Speciale dekkingen - Perfect voor verhuurd vastgoed Minimale administratie - Efficiënt en zorgeloos geregeld Dé verzekering voor verhuurd vastgoed en vastgoedportefeuilles.

Sylviuslaan 3, 9728 NS Groningen 050-5251234 - vastgoed@firmo.nl

vastgoedverzekeringen.nl