In cocreatie toekomstbestendig en vraaggestuurd ontwikkelen -Sportcampus Rotterdam

Sportcampus Rotterdam:

In cocreatie toekomstbestendig en vraaggestuurd ontwikkelen

Michel Rongen, Femke van de Meeberg en Tim Langelaan

Sportcampus Rotterdam wordt een groene, duurzame wijk waar sporten en gezond leven centraal staan. De gemeente Rotterdam selecteerde Dura Vermeer als creatieve ontwikkelpartner. Bij zo’n complexe binnenstedelijke opgave is het van belang dat de markt vroeg aan tafel zit. Het verhoogt de haalbaarheid en snelheid van de ontwikkeling. Femke van de Meeberg en Michel Rongen van Dura Vermeer, vertellen samen met Tim Langelaan, van de gemeente Rotterdam, hoe zij dit innovatieve samenwerkingsproces voor zich zien.

‘De Sportcampus is een complex gebied met hoogteverschillen en allerlei milieucontouren, maar ook hoge ambities vanuit de gemeente,’ vertelt projectmanager Tim Langelaan van Stadsontwikkeling Rotterdam. ‘Op het voormalige trainingscomplex Varkenoord van voetbalclub Feyenoord, willen we een parkachtige woonwijk realiseren met uiteindelijk circa 800 woningen en bijbehorende voorzieningen. De wijk is onderdeel van de grotere gebiedsontwikkeling Stadionpark. Duurzaamheid en betaalbaar wonen staan hier centraal. Voor Sportcampus dachten we aan een gekoppelde parkeergarage, hoge mate van duurzaamheid en natuurinclusiviteit. Bovendien hadden we te maken met een onzekere fasering in relatie tot een nieuw stadion, en de aanstaande verhuizing van de tijdelijke atletiekbaan uit het plangebied naar De Kuip. We wilden graag weten of hier interesse voor was vanuit de markt. En peilen hoe al die ambities op zo’n complexe stedelijke locatie te verenigen zijn. Dat hebben we eerst uitgevraagd in een marktconsultatie. De marktpartijen bevestigden de complexiteit van deze opgave en adviseerden ons de markt zo vroeg mogelijk te betrekken.’

Partnerselectie beste keuze

Tim: ‘Voor dit type complexe binnenstedelijke opgaven is de partnerselectie een betere keuze, dan de bekende plan-prijs-selectie. Hierbij maakt de gemeente eerst de kaders voor een plan, waarna de markt dit verder uitwerkt in een tenderproces. De uitkomst hiervan is, dat je uiteindelijk een plan hebt dat gestoeld is op uitgangspunten die al een paar jaar oud zijn. In de partnerselectie voor de Sportcampus gaan we uit van doelen, ambities en kernwaarden. Samen met Dura Vermeer werken we die nu verder uit. Het voordeel van deze aanpak is, dat we eerder met de markt aan tafel zitten. Zo kunnen we meebewegen met veranderingen in de markt en maatschappij. Dura Vermeer kwam na verschillende selectiefasen en een projectbezoek als winnaar uit de bus voor de ontwikkeling en bouw van het eerste deelgebied met circa 500 woningen. Zij toonden de meest integrale visie. Met lef, een krachtige ambitie en een gebalanceerd samengesteld team.’

Krachtige ambitie

‘Wij hebben de atletiekbaan al in onze visie omarmd, nog voordat we wisten of de baan daadwerkelijk in de wijk zou komen te liggen,’ vertelt senior ontwikkelmanager Michel Rongen. ‘Dat was tegelijkertijd de complexiteit van onze visie. Nu de bouw van een nieuw stadion

voor Feyenoord niet doorgaat, willen we de atletiekbaan echt onderdeel van de wijk maken.’ Senior ontwikkelaar Femke van de Meeberg vult aan: ‘Met de atletiekbaan wordt Sportcampus een heel bijzondere wijk, die nationaal en misschien wel internationaal een voorbeeld kan zijn voor stedelijke dynamiek. Het integrale aanbod geeft de Sportcampus maatschappelijke meerwaarde. We combineren wonen, werken, vrijetijdsbesteding en sporten in één gebied, zonder barrières op te werpen tussen functies.’

‘Wat de gemeente enorm aansprak in onze visie is de samenhang met de middelbare scholen in het gebied.’

Identiteit en invulling

Femke: ‘Bij de krachtige ambitie komt ook een gezonde dosis realiteitszin. Dit gaat over de praktische invulling van de programmering.’ Michel: ‘We zoeken naar een 1 + 1 = 3 situatie, waarbij we in de exploitatie functies aan elkaar kunnen

verknopen, die samen sterker zijn. Naast de ruimtelijke en stedenbouwkundige samenhang. Bij de functie sport hoort niet alleen een sportschool of atletiekbaan, maar ook een fysiotherapeut, verhuur van sportspullen, en bijvoorbeeld een bedrijf waar je je tennisracket kan laten spannen. Ook zijn er ondernemers die in de sportwereld zitten en een kantoor nodig hebben. En natuurlijk leisure-achtige functies als een restaurant. Deze mix van sportgerelateerde functies zorgt ervoor dat Sportcampus een wijk wordt, en er cohesie is. Er is 24 uur per dag activiteit, dit vergroot de levensvatbaarheid in de exploitatie. Het draagt bij aan de sociale veiligheid en aantrekkelijkheid van het gebied. Sportcampus wordt een wijk waar mensen graag willen zijn, en zorgen voor hun omgeving.’

Vijfgeneratiewijk

‘Wat de gemeente enorm aansprak in de visie van Dura Vermeer,’ zegt Tim, ‘is de samenhang met de middelbare scholen die in het gebied komen. Dit gaat om 1700 leerlingen. Samen met de leerlingen verknopen we andere leisure sportvoorzieningen en ook e-sports aan elkaar. Zo binden we jongeren aan de wijk.

Dit zorgt voor synergie en een blik naar het sporten van de toekomst. Bijvoorbeeld door het toepassen van virtual reality.’

Michel: ‘Generaties met elkaar verbinden is een van de uitgangspunten in de conceptontwikkeling van Dura Vermeer. In onze visie bedienen wij alle generaties, en die verbinden dan weer een hele wijk aan elkaar. Sportcampus wordt daarmee een volledig geïntegreerde vijfgeneratiewijk, waar sport en gezond leven het bindende thema is. Professionele sportfuncties trekken ook weer meer vrijetijdsporters aan.’ Femke: ‘Dit gaat verder dan de generaties alleen, je hebt ook te maken met verschillende inkomenssituaties en culturen. Door oog te hebben voor al deze doelgroepen, een diversiteit aan functies en verbindingen voegen we waarde toe aan de stad. En dragen we bij aan een meer actieve levensstijl op Zuid, een belangrijke wens van de gemeente.’

Toekomstbestendige cocreatie

Tim: ‘De doelen en ambities van de gemeente worden samen met de krachtige ambitie van Dura Vermeer verwerkt tot een gezamenlijke visie en uiteindelijk een nieuw stedenbouwkundig plan. Dit doen we in cocreatie, de producten zijn echt van ons samen.’ Michel: ‘We leveren allebei ideeën die we nu geleidelijk samenbrengen. Aan het einde hebben we een plan wat beleidsmatig past bij de ambities van de stad Rotterdam, functioneel past bij exploitanten en kopers, eigenaren en dat ook bouwbaar en faseerbaar is voor ons als ontwikkelaar en bouwer. Op deze manier heb je dubbel winst. Niet gemeten in geld wellicht, maar wel in snelheid en kwaliteit van het plan en plangebied.’ Tim: ‘De tijdwinst zit er ook in dat we nu gezamenlijk optrekken bij het bestemmingsplantraject, het stedenbouwkundig plan en de planuitwerking.’ Femke: ‘Door samen met de gemeente, corporaties en institutionele beleggers te kijken naar het woonprogramma dat een groot deel socialeen middenhuur moet bevatten, werken we meer vraaggestuurd. Zo realiseren we een toekomstbestendige woonwijk met functionaliteiten waar echt behoefte aan is.’