Testi a cura dell’Ufficio Stampa e Relazioni esterne di Federcasa
Direzione creativa e progetto grafico MF
Editoriale
Giada di Miceli
Responsabile relazioni esterne e dell’ufficio segreteria
Questo numero di ottobre è dedicato alla presentazione dell’Ater della provincia di Viterbo, che, oltre a svolgere una funzione sociale decisiva, rappresenta uno dei più importanti motori dell’economia della Tuscia.
Era il 5 gennaio del 1938, quando in Gazzetta Ufficiale avviene il “Riconoscimento giuridico dell’Istituto fascista autonomo per le case popolari della provincia di Viterbo” a distanza di quasi ottantotto anni dalla sua nascita, però, possiamo affermare che l’Ater della Provincia di Viterbo può rappresentare un valido esempio dell’importanza sociale dell’edilizia residenziale pubblica in Italia.
Leggendo troverete un quadro complessivo di tutta l’attività che porta avanti Federcasa, con una novità: l’intervista doppia con due politici, uno della maggioranza e uno dell’opposizione con cui volta per volta cercheremo di affrontare i problemi legati al mondo dell’Edilizia Residenziale Pubblica, ma soprattutto li interrogheremo per capire quali sono le loro proposte per risolvere le molte criticità che ci attanagliano. Questo mese sarà la volta dell’Onorevole Marco Osnato, di Fratelli d’Italia nonché Presidente della Commissione Finanze della Camera e del Suo collega Toni Ricciardi del Partito Democratico, anch’egli componente della stessa commissione. L’8 ottobre per la federazione è stata una giornata ricca di appuntamenti: la mattina alle 9,30 a Roma ha avuto luogo il convegno organizzato da Federcasa sull’Edilizia Residenziale Pubblica e la Rigenerazione Urbana. Nel corso dell’appuntamento sono
stati affrontati i temi centrali dello smart building, della sostenibilità e della finanza energetica con l’obiettivo di ripensare il concetto di abitare pubblico coniugando innovazione, inclusione e responsabilità sociale. Nel primo pomeriggio Federcasa ha partecipato allo slot di “Rigenerazione e Arte Pubblica” di Città in Scena ospitata da “Città del Futuro” al Maxxi di Roma, nel corso del quale sono stati presentati i progetti di arte muraria selezionati dalla federazione e da Mecenate 90, promotore insieme ad Ance del festival: Arca Capitanata, Arca Nord Salento, ERP Massa Carrara, Ater Treviso, Ater Udine, Ater Venezia con i loro progetti hanno tenuto alto il nome di Federcasa.
Il 25 ottobre, la federazione è stata rappresentata dal Presidente Buttieri, dal Direttore Losi e dal neo Presidente di Eurhonet Antonio Parolini, agli Stati Generali della Casa di Forza Italia a Torino, appuntamento che raccontiamo all’interno di questo numero. Sempre in questa edizione troverete le nostre puntuali rubriche: l’ufficio Europa di Emiliano Cardia, l’Agenda Parlamentare di Elisabetta Maggi e quella di Luca Rollino.
Invito tutti gli associati a consultare il Sito di Federcasa, sempre aggiornato con tutte le informazioni che riguardano la Federazione e vi ricordo di segnalarmi tutte le notizie che vorreste evidenziare inviandole all’indirizzo dimiceli@federcasa.it. Per restare sempre aggiornati sulle nostre pubblicazioni seguiteci su: issuu.com/federcasa..
La Legge di Bilancio 2026
Le sfide delle 85 aziende Federcasa
Marco Buttieri Presidente Federcasa
Il varo della Legge di Bilancio 2026, approvata dal Consiglio dei Ministri il 17 ottobre 2025 con una manovra da circa 18,7 miliardi di euro, rappresenta un nuovo momento di riferimento per la politica abitativa del Paese. Per le aziende del patrimonio ERP, tuttavia, questo passaggio non può essere solo registrato acriticamente: oggi i bilanci delle aziende aderenti a Federcasa affrontano condizioni che richiedono misure urgenti. In questo contesto, è fondamentale mettere a fuoco nell’attuale legge di bilancio, le esigenze del nostro settore, le criticità dei bilanci aziendali e le richieste che la Federazione intende avanzare.
In primo luogo, il contesto del patrimonio ERP e le difficoltà aziendali; il settore dell’edilizia residenziale pubblica in Italia assume una funzione cruciale nel garantire abitazioni a canone accessibile e nell’affrontare il disagio abitativo delle famiglie a reddito quasi zero. Tuttavia, più aziende segnalano tensioni crescenti nei bilanci e nella gestione operativa. In particolare, sono due fenomeni sempre più preoccupanti: la morosità degli inquilini e gli alloggi sfitti; all’interno del patrimonio ERP molte aziende segnalano un aumento delle situazioni di inadempienza nel pagamento del canone, complicando la sostenibilità economica della gestione. Per quanto riguarda gli alloggi sfitti, benché le fonti specifiche per l’ERP nazionale siano meno aggiornate, la letteratura del settore segnala che la “sfittanza”, ossia il patrimonio abitativo pubblico non locato, rappresenta un
costo grave per le aziende, poiché produce mancati introiti e accresce l’onere gestionale. Questi aspetti, già molto seri, si sommano a costi di manutenzione, riqualificazione (anche energetica e normativa) e a spese correnti che gravano sui bilanci aziendali, rendendo la gestione ordinaria sempre più complessa.
La manovra approvata include alcune misure che riguardano l’edilizia, il patrimonio abitativo e gli incentivi fiscali. Tra quelle principali, viene confermata per il 2026 la detrazione fiscale per i lavori di ristrutturazione edilizia per le abitazioni principali, con aliquota al 50%, per altri immobili, la percentuale di detrazione rimane al 36%; viene esclusa dal calcolo dell’ISEE la “prima casa” con un valore catastale sotto un certo limite, con l’obiettivo dichiarato dalla Presidenza del Consiglio di considerarla sacra.
Se queste misure possono rappresentare elementi positivi per il patrimonio abitativo in generale, è da sottolineare che non risultano nell’immediato specifiche misure strutturali dirette e dedicate al settore ERP, in particolare all’abbattimento della tassazione sulle aziende di gestione, alla morosità o allo sfruttamento delle unità vuote.
Alla luce della situazione descritta, la Giunta di Federcasa ha avviato la definizione di un pacchetto di richieste mirate, che possono costituire un’agenda di lavoro con il Governo e il Parlamento. Tra queste, due priorità assolute: la defiscalizzazione e alleggerimento fiscale per le aziende ERP. In particolare, fra le richieste più urgenti c’è sicuramente l’eliminazione o comunque una forte riduzione dell’IRES per le
aziende che gestiscono il patrimonio di edilizia residenziale pubblica; l’obbiettivo è quello di restituire margini operativi alle aziende, liberare risorse da destinare alla manutenzione, riqualificazione, gestione del patrimonio e lotta alla morosità.
Altra priorità per il nostro comparto è sicuramente l’eliminazione dell’IMU sugli alloggi ERP; la presenza dell’imposta sull’edilizia residenziale pubblica, in particolare sugli alloggi sociali o di housing popolare, rappresenta un freno alla sostenibilità economica e alla missione sociale delle aziende.
Fra le proposte di Federcasa per cercare di contrastare la morosità e valorizzare gli alloggi vuoti c’è il rafforzamento del fondo per la morosità incolpevole e/o strumenti di sostegno agli inquilini in difficoltà, affinché la gestione ERP sia accompagnata anche da misure sociali concrete. Un altro suggerimento al Governo potrebbe essere l’erogazione di incentivi e risorse per la riqualificazione e la messa a reddito degli alloggi sfitti: accelerare i tempi di turnover, ridurre la “sfittanza”, intervenire sugli immobili che risultano inutilizzati e rappresentano un costo per l’ente gestore anche attraverso meccanismi di garanzia per l’accesso ai fondi BEI. Certamente, per le nostre aziende sarebbe importante ridurre gli oneri burocratici, accelerare i processi di manutenzione, assegnazione, ricontrattazione dei canoni e recupero crediti, così da migliorare l’efficienza gestionale delle aziende ERP. Un appello al Governo e alle Istitu-
zioni? Il patrimonio gestito dalle aziende associate a Federcasa rappresenta una componente fondamentale della politica abitativa nazionale, non solo nell’offerta di abitazioni a canone equo, ma anche nella coesione sociale, nell’inclusione abitativa, nel contrasto al disagio. Tuttavia, le tensioni sono evidenti: bilanci sempre più compressi, morosità in aumento, unità vuote che generano costi e non redditi.
La Legge di Bilancio 2026 rappresenta un’occasione per imprimere un cambio di passo. Ma se le misure restano generiche o rivolte principalmente al settore privato dell’edilizia, si corre il rischio che le aziende del patrimonio ERP restino marginali rispetto alle priorità della manovra. Per questo, Federcasa rinnova l’appello: occorre un intervento mirato che riconosca il ruolo del patrimonio pubblico, liberi risorse fiscali e crei condizioni di sostenibilità per le aziende di gestione. Solo così sarà possibile garantire che le 85 aziende associate, insieme a Regioni, Comuni e soggetti locatori, possano continuare a svolgere la propria missione, ovvero offrire a chi si trova in condizioni di difficoltà una casa dignitosa, mantenere e valorizzare il patrimonio pubblico, dare risposte concrete alla domanda abitativa..
La Casa Popolare cerca riconoscimento
Patrizio Losi Direttore Federcasa
Siamo arrivati a ottobre e comincia la maratona della Legge di Bilancio. Anche questa volta sembra che non compaia l’Edilizia Residenziale Pubblica.
Il Tavolo organizzato dal Governo per confrontarsi con le parti datoriali e sociali non ci ha visto presenti. Questo accade perché?
La domanda è legittima essendo Federcasa protagonista attraverso le aziende che rappresenta.
Forse ancora non siamo legittimati o conosciuti oppure non siamo stati in grado, né ora né prima, di far conoscere la vera realtà che le Aziende ex IACP attraversano. Nascono come Enti Gestori del Patrimonio di ERP ma nel tempo sono diventate anche protagoniste nella gestione sociale che caratterizzano questi ultimi anni. Tutto questo non è ancora riconosciuto e credo che lo sforzo che Federcasa deve mettere in campo sia quello di dare una vera e inequivocabile conferma delle reali situazioni che accadano nel nostro mondo.
Questo può diventare palese se in una prima fase siamo in grado di dimostrarne le consistenze attraverso una precisa, puntuale e costante ricerca degli elementi che la caratterizzano. Riuscire ad avere contezza dei vari fenomeni che ogni giorno si sviluppano costituisce un punto fondamentale. Abbiamo iniziato da due tre anni a raccogliere dati e analizzarli per arrivare a capire cosa sta succedendo e come certi fenomeni si sviluppano. Questo però non basta e sappiamo che non possiamo
appesantire le nostre Aziende già alle prese quotidianamente con varie difficoltà. Abbiamo bisogno che arrivino fondi, abbiamo bisogno che si realizzino nuovi insediamenti e si ristrutturino gli alloggi vuoti, abbiamo bisogno di dare risposte reali alle richieste degli utenti.
Al tempo stesso è impensabile che si possa chiedere o spingere per ottenerli quando non si è in grado di proporre numeri o consistenze certe. È una sorta di contraddizione che dobbiamo superare per evitare alibi che ci pongano in una situazio -
ne di debolezza. Introdurre soluzioni tecnologiche nuove, nuovi metodi per reperire le informazioni che servono. Per ottenere questo bisogna investire sia in risorse economiche che di personale. Un attento coordinamento e una gestione puntuale e ben organizzata può raggiungere questo scopo. Speriamo che si procede in questa direzione assolutamente indispensabile per poter partecipare ai tavoli che contano. Conoscenza e innovazioni devono essere la stella polare di questo investimento. Ogni lungo viaggio comincia sempre con un piccolo passo. Speriamo....
ATER Viterbo
La nostra storia
È il 5 gennaio del 1938, quando sulla Gazzetta Ufficiale numero 3 viene pubblicato il Regio Decreto 2171 del 15 novembre 1937, con il quale avviene il “Riconoscimento giuridico dell’Istituto fascista autonomo per le case popolari della provincia di Viterbo”: inizia così la lunga storia di quella che oggi è un’Azienda, l’Ater della provincia di Viterbo, che, oltre a svolgere una funzione sociale decisiva, rappresenta uno dei più importanti motori dell’economia della Tuscia.
In quel Regio Decreto, vengono indicati anche il primo presidente dell’Iacp viterbese: l’ingegner Fernando Moltoni, e il suo vice, il geometra Domenico Cristofori. Il primo Statuto dell’Ente, invece, era stato approvato il 2 agosto 1937, dai rappresentanti di tutti i Comuni che hanno aderito all’allora costituendo Iacp: i podestà (i sindaci di allora) di Viterbo, Acquapendente, Canino, Caprarola, Civita Castellana, Montalto di Castro, Montefiascone, Orte, Ronciglione, Tarquinia, Tuscania e Vetralla. E lo scopo dell’Istituto è indicato all’articolo 1: “…provvedere case alle classi meno abbienti in tutti i Comuni della circoscrizione provinciale nei quali se ne manifesti il bisogno, in conformità alla vigente legislazione sulla edilizia economica e popolare…”.
Dopo varie vicissitudini, per la resistenza di molti proprietari a concedere i terreni dove poter fabbricare edifici di edilizia popolare, nel 1939 lo Iacp di Viterbo entra finalmente in possesso di un terreno
8.300
4.100
alloggi ERP
79,90
affitto calmierato medio
34 inquilini
dipendenti _ www.atervt.it
espropriato, in località Pilastro, e il progetto per dotare di case popolari la città di Viterbo ha un costo di 2 milioni e 800mila lire. Il quotidiano “Il popolo di Roma”, il 23 luglio 1939 titola a tutta pagina: “Alloggi popolari nella Provincia di Viterbo – La costruzione del primo lotto di case nel capoluogo – Le richieste – L’interessamento del prefetto”. Il lavoro dello Iacp, dunque, entra nel vivo: gli alloggi in costruzione nella zona Pilastro sono 90, ma le richieste sono già 400. Così, in corso d’opera, si decide di costruire altri 30 appartamenti, su un secondo lotto.
Il progetto, elaborato dell’ingegner Enrico Mezzetti, che lo Iacp ha indicato come Direttore dei lavori, va avanti tra molte difficoltà, dovute anche allo stato di guerra che vive il Paese. Il 21 aprile 1941, però, vengono inaugurati i primi undici palazzi di edilizia della città di Viterbo: di fatto, nasce anche il nuovo quartiere Pilastro. Il 22 aprile 1941 titola “Il Giornale d’Italia”: “L’inaugurazione a Viterbo delle case popolari”. E scrive che “nell’opera sono stati impiegati nel periodo lavorativo 400 operai con un totale di giornate lavorative di 24.000….il costo a vano è risultato di 5400 lire… i 90 appartamenti comprendono 378 vani”.
Nel 1944, poi, il quartiere Pilastro sarà bombardato e molti di questi appartamenti dovranno essere ricostruiti, mentre lo Iacp sta costruendo in tutta la Tuscia e anche a Viterbo parte un nuovo progetto, per realizzare altre case popolari.
Un momento centrale è quello dell’11 aprile 1949, quando il ministro Tupini presenzia all’inaugurazione di due nuove edifici Iacp a Viterbo (a Sant’Agostino e ancora al Pilastro), dove trovano alloggio altre 2.000 persone.
La guerra è finita e siamo già nel periodo della ricostruzione: c’è il piano Fanfani per la casa e gli Iacp sembrano poter essere soppiantati dalla nuova struttura Ina-Casa, che, però, col tempo perde peso (fino a essere sciolta negli anni Sessanta) e non insidia il ruolo degli Iacp, che, anzi, diventano
figure sempre più importanti nella società italiana. La testimonianza concreta, per l’Iacp di Viterbo, arriva nell’ottobre 1954, quando un politico di primissimo piano, come l’onorevole Giulio Andreotti, presenzia alla cerimonia di inaugurazione delle cosiddette “case minime”, nella zona del Carmine, costruite per ospitare i sinistrati degli eventi bellici. L’Italia sta risorgendo dalle macerie della guerra e si prepara agli anni del cosiddetto “boom” economico: un periodo decisivo per lo sviluppo del Paese e della Tuscia, durante il quale l’Ente assume un ruolo fondamentale, anche sotto il profilo economico, per tutta la provincia. Gli alloggi popolari, ormai, sono presenti in moltissime zone del capoluogo e in tutti i Comuni più importanti del Viterbese, da Orte a Civita Castellana, da Caprarola a Vetralla, passando per Ronciglione, Tarquinia e Tuscania, dove, peraltro, nel 1971 un violento terremoto causa oltre trenta vittime e danni ingenti al patrimonio edilizio cittadino.
Dobbiamo arrivare agli anni Ottanta dello scorso secolo, per entrare in una nuova fase, quella in cui l’Iacp – che ha costruito e continua a edificare in tutta la provincia – deve fare i conti con un Bilancio appesantito e con l’esigenza di rispettare le tempistiche di realizzazione degli alloggi, per poter ricevere i finanziamenti pubblici, statali e regionali. Le difficoltà aumentano di anno in anno, anche a causa delle modifiche legislative, fino alla riforma del 2002, che trasforma gli Iacp in Ater. E’ un punto
di svolta definitivo: i vecchi Istituti diventano Aziende, ma, dopo oltre vent’anni, possiamo affermare che mancano ancora molti strumenti, affinché le Ater possano davvero “decollare”.
A distanza di quasi ottantotto anni dalla sua nascita, però, possiamo affermare che l’Ater della Provincia di Viterbo può rappresentare un esempio dell’importanza sociale dell’edilizia residenziale pubblica in Italia. Tutto quello che è stato creato, partendo dal nulla, è la testimonianza del valore di tante donne e di tanti uomini, che si sono succedu -
ti nelle stanze dell’Azienda, che ora ha la sua sede a Viterbo in via Igino Garbini, lavorando al servizio della comunità..
Rigenerazione Urbana e Sociale a Viterbo
Grazie alla Missione 5 – Infrastrutture sociali, famiglie, comunità e terzo settore del PNRR che prevede una linea di investimenti materiali ed immateriali che coprono la dimensione “sociale” delle politiche sanitarie, urbanistiche, abitative, dei servizi per l’infanzia, per gli anziani, per i soggetti più vulnerabili, così come quelle della formazione, del lavoro, del sostegno alle famiglie, della sicurezza, della multiculturalità, dell’equità tra i generi, l’ATER di Viterbo, come soggetto attuatore, è riuscita ad accedere al finanziamento per il recupero e la rifunzionalizzazione del complesso immobiliare dei SS. Simone e Giuda nel Comune di Viterbo (VT).
Il progetto mira alla riqualificazione e rifunzionalizzazione di un edificio storico sito nel centro della città di Viterbo e denominato Plesso di S.S. SIMONE E GIUDA. Il complesso di ca. 5.700 mq di superficie complessiva, di cui mq 2.500 coperti e oltre 3.200 mq di pertinenze esterne, sorge in una posizione strategica della città rispetto alle attività culturali, economiche e commerciali del capoluogo di provincia.
Nella fattispecie trattasi di edificio di proprietà della Regione Lazio per il quale l’ATER della Provincia di Viterbo si propone come “soggetto attuatore” secondo quanto previsto all’art.1 del Decreto n. 395/2020. Con riferimento al medesimo Decreto, l’intervento è collocato nella linea di azione b) rifunzionalizzazione di aree, spazi e immobili pubblici e privati anche attraverso la rigenerazione del tessuto urbano e socioeconomico e all’uso temporaneo
e c) miglioramento dell’accessibilità e della sicurezza dei luoghi urbani e della dotazione di servizi e delle infrastrutture urbano-locali, di cui all’art. 2. In particolare, la proposta prevede di operare secondo quanto previsto dall’art. 4, comma 5, lett.d) del Decreto con intervento di rifunzionalizzazione di spazi e immobili pubblici non utilizzati, dismessi e degradati, anche destinati ad usi temporanei. Sulla base delle esigenze rilevate, in accordo con tutti gli stakeholders interessati e coinvolti dall’iniziativa, si è proposto, mantenendo l’attuale destinazione d’uso dell’immobile, di realizzare un
“collegio di merito per l’Università degli Studi della Tuscia” ed un “centro di accoglienza per donne vittime di violenza e di disagi sociali”.
Pertanto, si realizzerà una struttura destinata a ospitare studenti dell’Università della Tuscia che dimostrino doti, motivazioni e impegno non comuni, che permettono il conseguimento di risultati di eccellenza. Ovvero si propone di dare, nel territorio della Tuscia, ulteriore effettività a quel peculiare profilo del diritto allo studio riconosciuto dal D.Lgs. 29 marzo 2012, n. 68, in attuazione degli artt. 33 e 34 della Costituzione e, in particolare, a consentire ai capaci e meritevoli, anche se privi di mezzi, di raggiungere i più alti gradi degli studi.
Il progetto prevede poi la contestuale soluzione che consenta la permanenza temporanea di persone vittima di discriminazione sociale: una soluzione che consenta la permanenza anche temporanea di persone con disagio sociale le quali, segnate da esperienze traumatiche, possano trovare una stabilità abitativa e avviare un percorso pratico e psicologico assistito, finalizzato al recupero e reinserimento dell’individuo nel contesto sociale. L’opportunità di incontro filtrato tra gli studenti e le donne vittime di violenza, rappresenta quindi il presupposto indefettibile affinché gli stessi protagonisti possano vivere un’esperienza unica, idonea a favorire lo sviluppo delle capacità relazionali e a favorire la nascita di uno spirito altruista e solidale. Questa doppia anima della struttura permetterà di
far leva sugli indicatori di benessere di sostenibilità maggiormente critici. Inserire infatti in un unico contesto, studenti che hanno dimostrato doti e impegno particolari e ottenuto risultati di eccellenza proveniente da regioni e nazioni diverse, con donne che hanno subito violenze e maltrattamenti, consentirà di offrire prospettive di inclusione di formazione e di coesione sociale diverse da quelle magari vissute fino a quel momento..
L’intervista Diego Bacchiocchi
Presidente ATER Viterbo
La nomina di Presidente dell’Ater di Viterbo che sfida è per Lei? Come è stato accolto?
“È sicuramente una sfida importante, impegnativa ed intrigante. Voglio ringraziare il Governatore del Lazio Francesco Rocca, la Giunta della Regione Lazio e Fratelli d’Italia, partito al quale appartengo, in special modo l’On. Mauro Rotelli ed i Consiglieri Regionali Daniele Sabatini e Giulio Zelli, per la fiducia accordatami.
Inizialmente avevo delle perplessità, perché l’Ater di Viterbo arrivava da una situazione di rapporti interni non facili, le referenze dall’esterno non erano delle migliori, ma devo dire di aver trovato sin da subito l’appoggio ed il sostegno del Direttore Generale Avv. Fabrizio Urbani, con il quale siamo riusciti ad avviare un nuovo piano di assunzioni che ha portato sicuramente nuova linfa all’Ente, per poi predisporre un nuovo organigramma che permetterà all’Ater di Viterbo di essere protagonista per le sfide future.”
Presidente Bacchiocchi, qual è il ruolo delle Ater oggi, in una situazione sociale così frammentata e in continua evoluzione?
“Il nostro compito principale resta quello di garantire il diritto alla casa per le fasce più fragili della popolazione, ma dobbiamo tenere sempre più presente il fatto che le Ater oramai sono Aziende e non sono alimentate, come una volta, esclusivamente dai finanziamenti della Regione. La Regione Lazio
ci supporta, ci finanzia alcune iniziative specifiche, ma nel redigere il bilancio, occorre fare i conti col nostro essere Azienda, che implica, ovviamente, grandi responsabilità e la necessità di cercare sempre qualcosa di nuovo che consenta di avere entrate tali da poter fronteggiare le ingenti spese di manutenzione.
L’Ater di Viterbo, infatti, gestisce oltre 4.200 alloggi con diversi locali commerciali, costruiti in buona parte tra gli anni ’60 e ’80 dello scorso secolo e, dunque, è facile comprendere come siano necessari interventi continui, che hanno un costo elevato ed incidono in modo determinante sul nostro bilancio.”
Il nodo dei finanziamenti, dunque, è centrale, per la sopravvivenza delle Ater.
“Assolutamente sì. I fondi regionali e statali sono fondamentali per la manutenzione ed il recupero degli alloggi, ma anche in ragione della trasformazione degli Iacp in Ater, nel tempo si sono ridotti in modo drastico. Negli ultimi anni, grazie ai programmi del PNRR e del Fondo Complementare per l’Edilizia Residenziale Pubblica, abbiamo potuto avviare interventi su numerosi fabbricati a Viterbo, Tarquinia, Civita Castellana, Montefiascone e in molti altri centri.
Ma è sotto gli occhi di tutti che, siamo sempre in difficoltà, considerando che le nostre uniche entrate fisse sono rappresentate dai canoni di affit-
to con la morosità che si attesta intorno al 40%, si tratta di un flusso in entrata irrisorio, per far fronte alle legittime richieste dei nostri inquilini. Servirebbero risorse certe e continue, per consentire una programmazione pluriennale, non basata soltanto su bandi occasionali.”
In particolare, in provincia di Viterbo quali sono le problematiche più urgenti?
“Quando si parla di diritto alla casa, tutto è urgente. I nostri alloggi sono distribuiti in 60 comuni, molti dei quali in aree interne o rurali, dove il disagio abitativo si intreccia spesso con il problema dello spopolamento. Non ci limitiamo a gestire immobili, ma operiamo come un presidio di coesione sociale, impegnato a riqualificare il patrimonio esistente ed a favorirne una migliore qualità dell’abitare, e della vita. Le criticità sono davvero tante, tra queste, cito di nuovo la morosità, spesso “incolpevole”, dovuta a situazioni economiche e sociali complesse, ma che per l’Ater significa, comunque, minori entrate.”
Lei cita spesso la morosità. Come la gestite?
“È una questione complessa, che richiede equilibrio. Distinguere tra morosità incolpevole e morosità colpevole è fondamentale. In molti casi, parliamo di persone che hanno perso il lavoro o attraversano momenti di difficoltà e, con loro, cerchiamo di trovare soluzioni personalizzate: rateizzazioni, piani di rientro e/o supporto attraver-
so i servizi sociali comunali. Molto diverso, ovviamente, il discorso di chi non paga, pur potendolo fare. E, ancora peggio, chi decide di entrare con la forza in un appartamento, senza averne diritto. Sul tema delle occupazioni abusive, infatti, abbiamo avviato una campagna di tolleranza zero, e di concerto con le altre istituzioni del territorio, stiamo contrastando, con la massima fermezza, chi occupa abusivamente, senza rispettare le regole: la legalità è un principio imprescindibile per tutelare chi ha davvero bisogno.”
Parliamo dei lavori, l’efficientamento energetico e la sostenibilità sono oggi temi centrali. Come li avete affrontati?
“Siamo stati una delle poche ATER ad aver usufruito della manovra del Superbonus 110%, con un investimento di oltre 40 milioni di euro. Sicuramente avremmo potuto fare di più, ma essere un Ente con un quadro normativo che cambiava in continuazione di certo non ci ha aiutato.
Negli ultimi due anni sono stati avviati due progetti superbonus con il meccanismo del 65% con sconto in fattura della società ed il 35% con copertura da fondi regionali. Il primo progetto ha interessato la riqualificazione di un blocco residenziale del quartiere ex Gescal nel Comune di Tuscania, zona da troppo tempo abbandonata, riqualificando 48 alloggi, mentre il secondo in Via Fratelli Cervi ed in Via Aldo Moro nel Comune di Vetralla, riqualificando un totale di 64 alloggi.”
Il Superbonus 110% è oramai abolito, è preoccupato per il futuro?
“Assolutamente no, il Superbonus lo abbiamo sfruttato nei limiti del possibile, ma era una norma che non poteva stare in piedi in quei termini. Oggi, assume rilevanza strategica la linea di finanziamento denominata Misura 7 - Investimento 17
RePowerEU del PNRR supportata dal Conto Termico 3.0, specifica per l’efficientamento energetico dell’edilizia residenziale pubblica. Sono stati prenotati dall’ATER di Viterbo presso il GSE 181 milioni di euro, destinati a modificare in modo davvero radicale l’efficienza energetica e la sostenibilità dei nostri immobili. Siamo fiduciosi che saranno confermati per l’intero importo in modo da far partire i lavori in tempi brevi, non solo, siamo in procinto di pubblicare altre gare di appalto relative a questa misura per cercare di efficientare quanti più immobili possibili nella Provincia di Viterbo.
La misura M7 – I17 è per l’ATER di Viterbo un primo risultato meraviglioso, e di questo devo ringraziare la Vice Presidente del Parlamento Europeo Antonella Sberna per aver accolto e supportato a Bruxelles la Federazione di Federcasa, senza queste sinergie non si centrano gli obiettivi. ”
Attualmente, quali sono gli interventi più importanti che state portando avanti?
“A Viterbo, stiamo dando un nuovo volto al complesso di immobili di via Castel di Fano, con circa 4,5 milioni del PNRR, sulla linea del Piano innovativo per la qualità abitativa (PINQuA), che prevede riqualificazione ed incremento dell’edilizia sociale, ristrutturazione e rigenerazione della società
urbana, miglioramento dell’accessibilità e della sicurezza urbana. Sempre nel capoluogo, stanno procedendo in modo spedito i lavori per il recupero dell’ex convento dei Santi Simone e Giuda, situato nel centro storico di Viterbo: questo è uno degli interventi simbolo dell’attività di rigenerazione urbana. Il progetto, del valore di circa 15 milioni di euro, rientra nel programma nazionale PINQuA (Programma Innovativo Nazionale per la Qualità dell’Abitare) e l’obiettivo che ci poniamo è quello di restituire alla città, dopo decenni di abbandono, un complesso di straordinario valore storico e culturale, con spazi totalmente riqualificati.
Terzo intervento, con finanziamento del PNRR, è quello che riguarda i nostri immobili di Castiglione in Teverina, Graffignano, Orte, Corchiano e Sipicciano, oggetto di lavori di restauro conservativo, efficientamento energetico e manutenzione straordinaria, per un investimento complessivo di circa 16,5 milioni di euro. Qui siamo nell’ambito della Missione 2 del PNRR, dedicata alla transizione ecologica, e della Missione 5, che promuove l’inclusione e la coesione territoriale.”
Lei ha detto che l’Ater di Viterbo collabora attivamente con la Regione. E con i Comuni? La sinergia funziona?
“Ritengo che la sinergia con i Comuni, così come quella con la Regione, sia fondamentale. Nessuna Ater, a mio giudizio, può operare in modo isolato. Con i Comuni condividiamo la gestione delle graduatorie, la presa in carico dei casi sociali e la pianificazione degli interventi, mentre con la Regione Lazio collaboriamo per l’assegnazione dei fondi e la
definizione delle politiche abitative.
Solo un lavoro di rete consente di affrontare in modo efficace le sfide del disagio abitativo, che non è solo un problema edilizio, ma soprattutto sociale e territoriale.
E’ per questo che ho deciso di far parte anche del Consiglio Direttivo di Federcasa, perché ritengo che le sfide importanti, quelle che lasciano il segno debbano essere condivise a livello nazionale.”
Quali sono le priorità future per l’Ater di Viterbo?
“Direi tre parole chiave: riqualificare, innovare, includere. Vogliamo riqualificare il patrimonio esistente, innovare nella gestione, attraverso piattaforme digitali e modelli di edilizia sostenibile, e includere le persone, creando spazi comuni e progetti di partecipazione. Sono in atto interventi di rigenerazione urbana, come quelli citati, che puntano a migliorare non solo gli edifici, ma anche la vivibilità e la sicurezza del contesto.
Tutto questo deve far comprendere che l’Ater è vicina ai cittadini, non solo come ente gestore, ma come parte attiva della comunità: ogni giorno lavoriamo per garantire il diritto alla casa e migliorare la qualità dell’abitare. Sappiamo bene che ci sono tante criticità, ma stiamo lanciando anche tanti messaggi positivi: persone che collaborano, quartieri che rinascono, nuove generazioni che devono credere in un modo diverso di vivere gli spazi pubblici.
La casa, in fondo, non è solo un bene materiale: è il punto di partenza per ricostruire legami, dignità e futuro. Di questo siamo convinti ed è per questo che lavoriamo, senza sosta, ogni giorno, al servizio dei cittadini della provincia di Viterbo.
È doveroso ringraziare per il lavoro svolto, tutti i funzionari ed i dipendenti dell’ATER di Viterbo, senza il loro supporto niente sarebbe stato possibile!”..
fotonotizia Complesso immobiliare SS. Simone e Giuda
Programma innovativo nazionale per la qualità dell’abitare
Decreto Interministeriale n.395 del 16/9/20
Progetto di recupero e rifunzionalizzazione del complesso immobiliare SS. Simone e Giuda sito nel centro storico della città di Viterbo. Realizzazione di sistema unitario di integrazione sociale con spazi destinati alla residenza temporanea per categorie speciali e collegio universitario di merito.
fotonotizia
Documentazione fotografica immagini stato attuale
fotonotizia
Intervista doppia
Onorevole Marco Osnato
Presidente della Commissione Finanze della Camera
Come ritiene possa essere riqualificato il patrimonio immobiliare delle Aziende Casa?
«Liberando risorse finanziarie e investendole in altre iniziative che creino valore: occorre lavorare per rendere “caldo”, cioè finanziariamente sostenibile, un settore che di per sé tende a essere “freddo”, in quanto gli obiettivi sociali vengono prima della redditività. La fine del PNRR nel 2026 rappresenterà uno spartiacque: già quest’anno il Governo Meloni ha tracciato la rotta, lanciando il Piano Casa Italia con la legge di bilancio 2025. C’è poi un tema legato alla fiscalità, su cui giustamente Federcasa insiste da tempo e che ho cercato di affrontare nella mia attività istituzionale. Intervenendo su questi fronti, nonché grazie a strumenti quali il partenariato pubblico-privato e il project financing, le Aziende Casa possono ottenere risorse ingenti, da destinare in primo luogo alla riqualificazione del patrimonio immobiliare. A beneficio di tutti: individui, famiglie, comunità locali».
La stagione dei bonus a pioggia va verso il definitivo accantonamento. Quali misure, secondo lei, dovrebbero essere messe in campo per garantire la sostenibilità delle aziende che gestiscono l’edilizia residenziale pubblica?
«A mio avviso, prima ancora di pensare a misure specifiche, servirebbe un cambio di mentalità nell’intero sistema istituzionale: i bonus a pioggia erano una scelta politica e ideologica, ispirata da una visione assistenzialista nemica della crescita, oltre che il maldestro tentativo di conquistare consenso elettorale. Lo Stato non deve distribuire soldi come se li lanciasse da un elicottero: deve assumere iniziative che siano in grado di far affluire capitali ai progetti migliori, in grado il più possibile di stare in piedi da sé ma orientati a generare “impatto” tangibile, a beneficio di persone e territori. Ogni altro approccio genera risultati effimeri o danneggia l’equilibrio dei conti pubblici, rivelandosi controproducente per tutti a partire dai più fragili».
Ritiene attuabile una politica di riduzione delle imposte sugli enti ERP così da dar loro modo di riuscire a liberare risorse da impegnare nella ristrutturazione e nell’efficientamento degli immobili di edilizia residenziale pubblica?
«Certo che sì: è assolutamente quello cui mi riferivo parlando di fiscalità. Se consideriamo le occasioni perdute per la riqualificazione del patrimonio ERP/ERS, un incentivo come il Superbonus è stato non soltanto dannoso e “radioattivo” ma anche ab -
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Onorevole Toni Ricciardi
Vice Presidente del Gruppo PD
Come ritiene possa essere riqualificato il patrimonio immobiliare delle Aziende Casa?
«Partendo dall’individuazione dei soggetti verso i quali queste misure sono destinati: le persone. Purtroppo, nonostante sia stato annunciato il piano Casa dal governo Meloni, questo stenta a partire. Diciamo che servirebbe un piano Fanfani, che abbia chiaro l’obiettivo dell’aspetto sociale dell’abitare, della riqualificazione territoriale e urbanistica che sappia, però, anche coniugare il fattore economico. Detto in altri termini, è necessario prevedere un impatto sociale d’impresa».
La stagione dei bonus a pioggia va verso il definitivo accantonamento. Quali misure, secondo lei, dovrebbero essere messe in campo per garantire la sostenibilità delle aziende che gestiscono l’edilizia residenziale pubblica?
«Serve un piano programmatico a medio e lungo termine che faccia delle strategie e delle politiche d’investimento nella casa una priorità per il Paese. Programmazione significa allocazione certa delle risorse, regole chiare in grado di garantire investitori e creditori. Il superbonus è stato e resta una grande intuizione, la sua applicazione e gestione, meno. Andava programmato, pensato e gestito diversa -
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mente. Nonostante questo, ha dato una indubbia spinta a tutto il settore. Tuttavia, come sempre, se si erogano finanziamenti cambiando in corsa le regole del gioco, non si pensa preventivamente al controllo dei prezzi delle materie prime che servono e ci si ritrova con speculazioni fuori controllo. Infine, qualsiasi strategia, inevitabilmente, passa attraverso una riforma del catasto non più procrastinabile. Anche in questo caso, come già detto, serve individuare il punto di equilibrio e la funzione. Probabilmente, necessitiamo intanto di avviare un grande piano di ristrutturazione del patrimonio esistente in tutto il Paese, che genererebbe investimenti e lavoro, ma che sia – ripeto – di medio e lungo periodo. La logica dei bonus – che non ho mai condiviso, che fossero di destra o di sinistra – crea una discriminazione di fatto. Non è più accettabile ».
Ritiene attuabile una politica di riduzione delle imposte sugli enti ERP così da dar loro modo di riuscire a liberare risorse da impegnare nella ristrutturazione e nell’efficientamento degli immobili di edilizia residenziale pubblica?
«Sì, credo che ridurre le tasse sugli enti ERP sia necessario. Queste imposte attualmente bloccano risorse preziose che potrebbero essere utilizzate
Intervista doppia
Onorevole Marco Osnato
Presidente della Commissione Finanze della Camera
bastanza inutile. Oggi la sfida è quella di ripensare il trattamento fiscale del comparto, riconoscendo che è “strategico” per il progresso economico, la rigenerazione urbana e tanti altri obiettivi meritevoli di essere perseguiti. Ci sono vari esempi di agevolazioni sui tributi per finalità ecologiche, il primo pilastro del paradigma ESG: perché allora non pensare anche al secondo pilastro, quello sociale? Esistono tanti modi intelligenti per rimodulare il carico tributario in tal senso, e partire dalle Aziende Casa sarebbe particolarmente utile».
È favorevole ad introdurre meccanismi che vadano a premiare chi reinveste gli utili in manutenzione, efficientamento energetico e costruzione di nuovi alloggi?
«Assolutamente sì, perché è la strada che il Governo Meloni ha indicato con chiarezza di voler seguire: ci sono già varie forme di incentivazione degli investimenti “qualificati”, a elevata intensità di capitale fisico e umano. Si tratta di applicare un principio che, peraltro, è sancito con grande forza nella riforma fiscale del 2023: il prelievo tributario non deve risultare vessatorio, né consistere in un mero drenaggio della ricchezza prodotta; ma, al contrario, stimolare comportamenti virtuosi. Compatibilmente con i pressanti vincoli di bilancio, sta al legislatore immaginare un percorso in grado di valorizzare il moto spontaneo delle Aziende Casa - che hanno investito molto, spesso trovando le risorse nei loro bilanci - e, soprattutto, indurre gli enti
gestori di edilizia residenziale a fare ancora di più, ancora meglio. Servono misure in grado di premiare le Aziende più dedicate e lungimiranti».
Nel corso dei suoi mandati da parlamentare ha in più occasioni sostenuto l’esenzione IMU sugli alloggi ERP, definendo l’imposta un “salasso” per gli Enti gestori che svolgono anche un importante ruolo sociale. Recentemente la Commissione Finanze della Camera, da lei presieduta, ha approvato un parere favorevole con osservazioni sullo schema di decreto legislativo in materia di Terzo settore, crisi d’impresa, sport e imposta sul valore aggiunto in cui si chiede al Governo di “chiarire la portata delle agevolazioni IRES o introdurne di nuove, in favore degli enti di gestione delle case popolari, valutando altresì la possibilità di ricomprendere anche i soggetti costituiti in forma societaria, tenuto conto della natura sociale dell’attività da essi svolta”. Ritiene che esiste una concreta possibilità di riduzione dell’IRES per le nostre aziende?
«Federcasa fa bene a evidenziare le dissonanze della fiscalità degli enti ex IACP. Continuo a perorare l’idea che gli alloggi ERP/ERS non dovrebbero essere assoggettati a IMU; così come credo che le Aziende Casa non siano trader immobiliari e non debbano pagare un’aliquota IRES come se lo fossero: dovrebbero versare quell’imposta, invece, in una misura agevolata e che non disincentivi le transazioni immobiliari. Inoltre, come la Commis -
Onorevole Riccardo Ricciardi
Vice Presidente del Gruppo PD
per ristrutturare e rendere più efficienti le case popolari, molte in condizioni di degrado. Liberando questi fondi, senza gravare sui Comuni, si potrebbero finanziare interventi di manutenzione, ammodernamento e risparmio energetico, in linea con programmi europei come InvestEU e RepowerEU. Non solo ciò migliorerebbe la qualità degli alloggi pubblici, ma risponderebbe anche alla crescente domanda di abitazioni accessibili, contrastando il disagio economico e sociale. Noi vogliamo dare priorità alla politica della casa, rompendo con l’idea che non sia una questione urgente e favorendo una gestione più virtuosa del patrimonio ERP, come già dimostrato da alcuni esempi positivi sul territorio nazionale».
È favorevole ad introdurre meccanismi che vadano a premiare chi reinveste gli utili in manutenzione, efficientamento energetico e costruzione di nuovi alloggi?
«Assolutamente sì. In questo Paese deve essere chiaro che la riqualificazione del patrimonio esistente va messa in primo piano rispetto a ogni nuova costruzione. Abbiamo un patrimonio abitativo enorme, in particolare nelle aree interne, che deve assolutamente tornare a vivere. Per fare questo, la politica ha il dovere di decentralizzare i luoghi della gestione pubblica. E, ci tengo a precisare, questo non ha nulla a che vedere con l’autonomia differenziata, ma con una struttura amministrativa e di controllo più capillare. Dobbiamo riempire,
Intervista doppia
riqualificare e dare nuova vita a questo patrimonio. Solo successivamente, e dove strettamente necessario, potremo valutare nuove costruzioni. Siamo inoltre convinti che alcuni sgravi fiscali e crediti d’imposta per chi investe in manutenzione e soluzioni abitative sostenibili siano un modo per migliorare la qualità degli alloggi e aumentarne la disponibilità. È un modo concreto per dire al privato: “Aiutiamoci a vicenda”. Oggi, con la transizione ecologica, questa spinta è ancora più urgente perché dobbiamo ridurre l’impatto ambientale e, questione non meno importante, tagliare i costi in bolletta per i cittadini, che il governo non sta facendo. Premiare chi reinveste non solo risponde alla crescente domanda abitativa, ma rende le case più sostenibili e accessibili. Non dimentichiamo, infine, che il settore della casa è da sempre un elemento centrale e di spinta per la crescita e l’economia del nostro Paese. Per questo motivo, è fondamentale che gli incentivi siano semplici e facilmente accessibili. Ritengo quindi cruciale anche il coinvolgimento diretto nell’azione di Regioni e Comuni. Solamente così realizzeremo un modello abitativo più giusto ed equo, e veramente adeguato alle necessità delle famiglie e dei giovani».
Recentemente la Commissione Finanze della Camera, ha approvato un parere favorevole con osservazioni sullo schema di decreto legislativo in materia di Terzo settore, crisi d’impresa, sport e imposta sul valore aggiunto in cui si chiede al Gover-
Onorevole Marco Osnato
Presidente della Commissione Finanze della Camera
sione da me presieduta ha sottolineato nel suo parere, con il quale, su mia iniziativa, è stata accolta l’istanza sulle agevolazioni IRES in favore degli enti di gestione delle case popolari anche costituiti in forma societaria, non andrebbero fatte discriminazioni sulla base della forma societaria. Conta che cosa un ente fa e come lo fa: perché mai il Fisco, quando è chiamato a valutare se riconoscere un beneficio ispirato a motivi sociali, dovrebbe guardare a come è registrata una persona giuridica? Io non sono in grado di dirvi se alla fine il buonsenso prevarrà; posso garantirvi, però, che il mio impegno non verrà mai meno».
È appena stata varata la manovra di bilancio 2026: ci saranno spazi, nel corso del suo iter parlamentare, per misure a favore dell’edilizia residenziale pubblica e dell’edilizia sociale? Se sì, in che direzione?
«Anche su questo non sono nella posizione di fare previsioni né tantomeno promesse: l’iter della legge di bilancio è appena iniziato, peraltro al Senato, e diverse questioni sono ovviamente sul tavolo. Ci sono “direzioni” che io personalmente auspico, e tutte convergono in un punto fondamentale: valorizzare fiscalmente il ruolo sociale delle Aziende Casa, al fine di incentivare nuovi importanti investimenti. Servono le risorse, certo, ma mi permetto di far notare che l’anno scorso - proprio durante l’esame della Manovra - siamo riusciti a trovare più di
1,3 miliardi per la casa e sono fiducioso che anche quest’anno il tema sarà al centro dell’impegno del Governo. E i risultati continueranno a vedersi». .
Onorevole Riccardo Ricciardi
Vice Presidente del Gruppo PD
no di “chiarire la portata delle agevolazioni IRES o introdurne di nuove, in favore degli enti di gestione delle case popolari, valutando altresì la possibilità di ricomprendere anche i soggetti costituiti in forma societaria, tenuto conto della natura sociale dell’attività da essi svolta”. Ritiene che esista una concreta possibilità di riduzione dell’IRES per le nostre aziende?
«Guardi, il problema è: in che modo vengono utilizzati i soldi di quella tassa se la si elimina? Come si risolve la questione? In altre parole, se si viene esentati da una tassa o questa viene ridotta, liberando un margine di risorse, sono favorevole solo se obbligo a reinvestirla in ambiti specifici. Ovviamente, una riduzione o esenzione fiscale, come quella prospettata per l’IRES sugli enti di gestione delle case popolari, deve avere un impatto sociale positivo e non tradursi in un mero vantaggio economico per gli enti, specialmente se operano in forma societaria e potrebbero destinare i margini a profitti anziché a finalità sociali. Se diventa quindi un semplice taglio fiscale per fare maggiori utili, diciamo “non etici”, e quindi non redistribuiti alla collettività, allora mi pongo delle grandi domande. In caso contrario, sono favorevole».
È appena stata varata la manovra di bilancio 2026: ci saranno spazi, nel corso del suo iter parlamentare, per misure a favore dell’edilizia residenziale pubblica e dell’edilizia sociale? Se sì, in che direzione?
Intervista doppia
«La direzione non è chiara, visto che gli annunci al Meeting di Rimini sono rimasti in Romagna e non hanno varcato le porte del Parlamento. Diverse famiglie non ce la fanno: i mutui, quando garantiti, diventano insostenibili a fronte della diminuzione dei salari reali e dell’aumento sostanziale del prezzo degli affitti. Con il Governo Meloni non si vedono più forme di sostegno, e il Piano Casa, annunciato dalla stessa Presidente del Consiglio, non compare in nessuna bozza della manovra. Non ci sono risposte, se non i soliti condoni per i più furbi. Ed infine, il fondo affitti morosità incolpevole è stato cancellato, ergo, serve una inversione di rotta immediata»..
A Bari si celebrano le best practice europee
Si è chiusa con un grande successo la Conferenza e Assemblea Generale di Eurhonet, la rete europea di public and social housing, tenutasi a Bari il 22 e 23 ottobre e magistralmente ospitata dall’Amministratore Unico di ARCA Puglia Centrale, Pietro Augusto De Nicolo. Due giorni intensi che hanno messo al centro i temi cruciali della rigenerazione urbana, della sostenibilità e della governance dell’abitare pubblico in Europa.
Primo giorno: Dalla strategia alle best practice, con vista su San Girolamo
La prima giornata, martedì 22 ottobre, si è aperta con i saluti istituzionali delle autorità locali, a testimonianza del legame tra la rete europea e il territorio pugliese. Dopo l’introduzione del padrone di casa, l’AU De Nicolo, e del Presidente uscente di Eurhonet, Corradi, la sessione ha preso il via con l’intervento accademico di alto profilo della professoressa Perobelli di SDA Bocconi, che ha presentato la sua relazione su “The strategic management of public and social housing services”. Il cuore della mattinata è stato dedicato alla condivisione delle “best practice” dei membri di Eurhonet, con tavole rotonde vivaci su argomenti fondamentali per la qualità dell’abitare: dalla salute e benessere alla sicurezza, dalla costruzione di comunità alla sostenibilità ambientale.
Il pomeriggio ha riservato ai partecipanti un momento di approfondimento locale cruciale: il professor Baratta del Dipartimento di Architettura
dell’Università Roma Tre ha illustrato il progetto di rigenerazione urbana del Quartiere San Girolamo a Bari. Un esempio concreto di come l’ERP (Edilizia Residenziale Pubblica) sia una leva di sviluppo, culminato con una study visit per toccare con mano le aree di intervento.
Secondo giorno: L’Assemblea Generale e il nuovo corso con Parolini Mercoledì 23 ottobre è stato il giorno delle decisioni e del rinnovamento. La mattinata ha visto l’apertura dell’Assemblea Generale di Eurhonet, che ha
accolto tre nuovi membri italiani – ARTE Imperia, ALER Pavia Lodi e ATC Piemonte Sud – rafforzando la rappresentanza nazionale nella rete.
Il momento clou è stata l’elezione del nuovo Presidente: Antonio Parolini, Amministratore Unico di ARTE Imperia, eletto all’unanimità per acclamazione alla guida della Federazione, segnando l’inizio di un nuovo ciclo.
Successivamente, i lavori si sono concentrati sulla rendicontazione: i responsabili dei gruppi tematici e i coordinatori della Talent Academy e del Programma di Scambio hanno relazionato sulle attività svolte, evidenziando il continuo impegno di Eurhonet nella formazione e nel confronto tra professionisti. La Conferenza si è conclusa con un focus proiettato in avanti, delineando le linee guida per le attività future della rete europea..
Eurhonet elegge il nuovo Presidente
L’Italia rafforza la sua leadership nelle politiche abitative europee. Mercoledì 23 ottobre, nel corso dell’Assemblea Generale di Eurhonet tenutasi a Bari, è stato nominato all’unanimità Presidente della rete europea l’Amministratore Unico di ARTE Imperia, Antonio Parolini.
Già componente della Giunta Esecutiva di Federcasa, Parolini assume la guida della rete europea che riunisce enti e aziende attivi nell’edilizia residenziale pubblica e sociale. Eurhonet, con sede a Bruxelles, non è solo un tavolo di discussione, ma una piattaforma strategica fondamentale per discutere politiche abitative, innovazione e rigenerazione urbana, facilitando il dialogo tra i principali operatori del settore a livello continentale.
“Sono orgoglioso di questo incarico – ha dichiarato Parolini – Eurhonet ha l’obiettivo di favorire la collaborazione tra i membri per lo scambio di buone pratiche, lo sviluppo di nuove soluzioni abitative e la formazione del personale. Affronteremo temi cruciali come l’edilizia sostenibile, l’integrazione sociale e l’innovazione nei servizi per gli inquilini.”
La nomina di Parolini segna un momento di grande rilevanza per il nostro Paese e in particolare per la Liguria, proiettando l’esperienza di ARTE Imperia al centro del dibattito europeo. Questa iniziativa non solo offre l’opportunità di condividere i modelli innovativi italiani, ma rafforza concretamente la co -
operazione tra gli operatori del settore in Europa.
Marco Buttieri, Presidente di Federcasa, ha espresso la sua soddisfazione per il successo della candidatura, promossa e sostenuta con forza dalla Federazione:
“È un grandissimo orgoglio per Federcasa poter contare su un’ulteriore rappresentanza italiana a livello europeo. Dopo l’elezione di Marco Corradi alla presidenza di Housing Europe, il risultato di oggi rafforza ancora di più il ruolo del nostro Paese alla guida di questi importanti organismi, che
dialogano costantemente con le istituzioni di Bruxelles. La nostra Federazione ha raggiunto un altro importante obiettivo: la candidatura è stata eletta stamattina per acclamazione e all’unanimità da tutte le Aziende Casa europee, un successo che premia il nostro lavoro.”
Il Presidente Buttieri ha concluso augurando a Parolini un buon lavoro, sicuro che la sua competenza sarà messa a disposizione di Eurhonet per affrontare le prossime scadenze cruciali, tra cui l’atteso Documento conclusivo della commissione speciale sulla crisi abitativa (HOUS) e il futuro Piano Casa dell’Europa..
ERP non è solo casa, ma la sfida del futuro
La rigenerazione urbana al centro del dibattito Federcasa
Mercoledì 8 ottobre a Roma ha avuto luogo il convegno organizzato da Federcasa sull’Edilizia Residenziale Pubblica e la Rigenerazione Urbana.
Nel corso del Convegno sono stati affrontati i temi centrali dello smart building, della sostenibilità e della finanza energetica con l’obiettivo di ripensare il concetto di abitare pubblico coniugando innovazione, inclusione e responsabilità sociale. Un’attenzione particolare è stata riservata alla Misura M7I17, che può rappresentare un passaggio decisivo nell’efficientamento energetico, se accompagnata anche da altri finanziamenti strutturati e continuativi. L’ERP non è solo diritto alla casa ma la sfida del futuro: qualità urbana in risposta alla povertà abitativa, un patrimonio fragile da rigenerare e trasformare in opportunità di sviluppo. Hanno aperto i lavori Marco Buttieri e Patrizio Losi, rispettivamente Presidente e Direttore di Federcasa.
Tanti e autorevoli i relatori che hanno voluto testimoniare l’attenzione all’importanza del lavoro della federazione: Dott.ssa Barbara Acreman Direttrice Generale del Mit, la Dott.ssa Claudia Rotunno, Dirigente del MEF, Dott.ssa Estella Pancaldi, Gestore dei Servizi Energetici – GSE, l’On. Antonio Aurigemma Presidente del Consiglio Regionale del Lazio, l’ On. Paola De Micheli Deputata PD la Sen. Maria Stella Gelmini Capodelegazione in Senato di Noi Moderati, Stefano Locatelli Vicepresidente ANCI, l’ On. Erica Mazzetti Responsabile Lavori Pubblici di Forza Italia;
l’On. Marco Osnato Presidente della IV Commissione Finanze della Camera dei Deputati, il Dott. Marco Scajola Assessore all’Urbanistica della Regione Liguria e Claudio Ferrari, Presidente Federesco..
L’Arte salverà le periferie
I progetti di Rigenerazione Urbana di Federcasa in mostra al MAXXI
Grazie ad Arca Capitanata, Arca Nord Salento, ERP
Massa Carrara, Ater Treviso, Ater Udine, Ater Venezia che con i loro progetti hanno tenuto alto il nome di Federcasa allo slot di Città in Scena ospitata da “Città del Futuro” al Maxxi.
Dalle 14:00 alle 16:00, Federcasa ha partecipato allo slot di “Rigenerazione e Arte Pubblica” nel corso del quale sono stati presentati i progetti di arte muraria selezionati dalla federazione e da Mecenate 90 promotore insieme ad Ance del festival.
Fra gli altri il Presidente di Federcasa, Marco Buttieri, Daniele Pittèri e Ledo Prato, rispettivamente Presidente e Segretario Generale di Mecenate 90. Le nostre Aziende si trovano ogni giorno ad affrontare ostacoli complessi, ma non rinunciano all’impegno quotidiano nella riqualificazione urbana e sociale, anche attraverso strumenti come l’arte pubblica ..
Firma del Protocollo d’intesa con Mecenate 90
È stato firmato l’8 ottobre nel corso dello slot riservato a Federcasa durante il Festival di Città in Scena. Il Protocollo è lo sviluppo e il potenziamento della collaborazione fra FEDERCASA, i suoi associati e MECENATE90 per promuovere lo sviluppo e la diffusione dell’arte pubblica nei quartieri di edilizia residenziale anche con il coinvolgimento delle organizzazioni culturali e sociali non lucrative che operano nelle aree di riferimento.
L’accordo punta a favorire la collaborazione fra Federcasa e i propri Associati con le Amministrazioni Pubbliche locali di riferimento allo scopo di migliorare la dotazione di servizi ai cittadini nelle aree a prevalenza di edilizia residenziale pubblica, inserire i quartieri interessati nelle politiche di rigenerazione urbana e dello spazio pubblico di iniziativa delle Amministrazioni locali.
La convenzione mira a potenziare il patrimonio di opere di arte pubblica verificando ogni opportunità per la valorizzazione, fruizione e gestione allo scopo di assicurarne la cura e la manutenzione nel tempo.
Il protocollo servirà per elaborare forme e modalità per affidare la gestione a soggetti non lucrativi dei territori interessati, la valorizzazione delle opere d’arte muraria, tutte le volte che ve ne siano le condizioni, ai sensi del Codice degli Appalti (D.Lgs. n. 36/2023), del Codice dei beni culturali e del Paesaggio (D.Lgs. n. 42/2004) e del Codice del Terzo
Settore (D. Lgs. n. 117/2017). Fra gli obiettivi dell’intesa c’è soprattutto la volontà di sensibilizzare gli Associati per la promozione e diffusione dell’arte pubblica, anche con il coinvolgimento delle imprese appaltatrici, destinando almeno una facciata alla realizzazione di una o più opere murarie, anche in considerazione della ratio normativa, delle previsioni e obiettivi, opzionali per il comparto ERP e ERS, fissati già con L. n. 717/1949; gli Associati interessati concorderanno direttamente con Mecenate 90 le modalità con cui predisporre e realizzare i progetti di arte muraria..
Stati generali della casa di Forza Italia a Torino
Sabato 25, il Teatro Carignano di Torino, ha ospitato gli Stati Generali della Casa di Forza Italia. “Semplificare per abitare” è lo slogan dell’incontro. Erano in tantissimi, arrivati da tutta Italia: Ministri, Sottosegretari, Parlamentari, ma anche costruttori, tecnici e inquilini si sono incontrati per ripensare la politica abitativa, obiettivo: una casa accessibile e sostenibile, fornire una risposta al bisogno di case. Al centro della giornata torinese ci sono stati i grandi temi che Forza Italia intende rilanciare con un nuovo Piano Casa Nazionale: riqualificazione dell’esistente, recupero delle periferie, edilizia residenziale pubblica, incentivi all’efficienza energetica e tempi certi per i cantieri.
La nostra federazione è stata rappresentata dal Presidente Marco Buttieri, dal Direttore Losi e dal Presidente di ATC Piemonte Sud Leonardo Prunotto che hanno esposto le idee di Federcasa su come costruire un Piano Casa davvero Nazionale. Buttieri ha parlato in particolare del rapporto e apporto che Federcasa ha con la Comunità Europea e dell’enorme opportunità di finanziamenti che da essa può arrivare. Il Direttore Losi ha sottolineato le criticità accennando alla frammentazione, alle troppe leggi regionali diverse concludendo il suo intervento esponendo alcune proposte come il miglioramento del rapporto con i privati e la semplificazione. Al Presidente Prunotto il compito di raccontare tutte le difficoltà delle aziende territoriali che senza l’impegno della Regione e i finanziamenti ottenuti diffi-
cilmente potrebbero garantire i servizi. «Dobbiamo lavorare – spiega Rosso – per rigenerare e riqualificare ciò che già esiste. La vera sfida è restituire bellezza e dignità ai luoghi e sicurezza alle persone, rendendo le città più giuste e inclusive, realmente a misura d’uomo». Un impegno che Rosso conosce bene: è infatti relatore al Senato del Testo Unificato sulla Rigenerazione Urbana, che ha riunito otto proposte di legge con l’obiettivo di creare una cornice normativa moderna, semplice e coerente. «Rigenerare – evidenzia il senatore azzurro – non vuol dire solo costruire, ma trasformare aree dismesse
in opportunità, recuperare patrimonio edilizio e migliorare la qualità dell’abitare. È la via per un’Italia più sostenibile e solidale».
Ad aprire kermesse torinese ci ha pensato Alberto Cirio, vicesegretario nazionale di Forza Italia e presidente della Regione Piemonte, dà il benvenuto insieme a Licia Ronzulli, vicepresidente del Senato, e Tullio Ferrante, sottosegretario al Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti. Un segnale chiaro: la questione abitativa è prioritaria nell’agenda governativa. L’appuntamento azzurro entra nel vivo con gli interventi di Paolo Zangrillo, Segretario Regionale di Forza Italia e ministro per la Pubblica Amministrazione, insieme a Alessandro Cattaneo, responsabile nazionale dei Dipartimenti di FI che sono chiamati a tracciare la rotta politica.
Alla fine del confronto, sono tre i punti che in sintesi hanno caratterizzato l’appuntamento forzista: il primo, costruire un piano nazionale sulla casa che semplifichi gli iter burocratici, riducendo tempi e costi per chi vuole acquistare, affittare o costruire. Il secondo: mettere a sistema il contributo di tutti gli attori: politica, pubbliche amministrazioni, professionisti, costruttori, gestori immobiliari. Solo una visione integrata può affrontare la crisi abitativa che affligge il paese. Il terzo: integrare la sostenibilità e l’efficienza energetica nella rigenerazione urbana. Non si costruisce il futuro della casa senza tener conto della transizione ecologica e della
vivibilità delle città. Quello che emerge da questa giornata torinese sarà il perimetro su cui il governo intende muoversi nei prossimi mesi. Non solo una discussione accademica, dunque, ma il disegno concreto di una politica abitativa moderna e efficace..
Le priorità per un impegno strutturale europeo
In collaborazione con Housing Europe, Federcasa ha promosso un incontro con gli europarlamentari italiani presenti nella Commissione House. Al centro del confronto, la bozza di rapporto predisposta dal Relatore della Commissione, su cui sarà possibile intervenire con emendamenti entro il 20 ottobre.
Durante l’incontro, Federcasa ha posto sul tavolo le priorità strategiche per il futuro dell’Edilizia Residenziale Pubblica italiana, ribadendo la necessità di un impegno strutturale e continuativo a livello europeo sul tema dell’abitare pubblico e sociale..
Dott. Emiliano Cardia - Ufficio Europa Federcasa GM di StartHub Solutions - Strategic Planning & Development Services
In diretta dall’Europa
Emergenza abitativa: serve una strategia europea stabile e strutturale.
In Italia cresce la povertà, aumenta la disuguaglianza e si riduce l’offerta di case: è questo il quadro che emerge dalla nostra analisi. Oggi la domanda di alloggi popolari in Italia supera le 250.000 famiglie, un numero destinato a salire nei prossimi anni a causa di fattori economici, demografici e migratori. A fronte di questa domanda crescente, la disponibilità di nuovi alloggi è in calo: nel primo trimestre del 2025 il numero di nuove abitazioni costruite è diminuito del 19,4% rispetto all’anno precedente, e anche la superficie utile abitabile si è ridotta dello stesso ordine di grandezza.
Se aggiungiamo che nel 2024, il 23,1% della popolazione italiana è a rischio di povertà o esclusione sociale, dato in aumento rispetto al 22,8% del 2023 e l’aumento dell’inflazione (+1,4% tra agosto 2024 e agosto 2025) riduce il potere d’acquisto delle famiglie, è evidente che la forbice tra ricchi e poveri continua ad allargarsi, accentuando le disuguaglianze economiche e generando un effetto diretto sulla domanda di abitazioni pubbliche e sociali, divenuta ormai insostenibile rispetto all’attuale offerta.
Sappiamo bene che garantire un alloggio dignitoso non è solo una risposta abitativa, ma una politica sociale essenziale per la coesione europea e
oggi più che mai l’ERP rappresenta una delle reti di welfare più importanti del nostro Paese. L’attività delle nostre Aziende non si limita alla gestione immobiliare, ma include una forte componente sociale: sostegno alle famiglie vulnerabili, progetti di inclusione, iniziative per la rigenerazione urbana e la convivenza nei quartieri popolari.
Federcasa sottolinea da tempo che l’ERP non è solo un servizio abitativo, ma un pilastro del welfare territoriale e uno strumento di contrasto alla povertà abitativa e all’esclusione sociale.
Di fronte a questa emergenza, Federcasa ha individuato alcune priorità strategiche che devono essere affrontate con urgenza a livello europeo e le ha rappresentate nel corso di un incontro formale con la Presidente e i MEP italiani membri della Commissione speciale per la crisi abitativa HOUS a Bruxelles, presso la sede di Housing Europe.
Il Documento programmatico predisposto per l’incontro partiva dalla necessità del rafforzamento strutturale dell’Edilizia Residenziale Pubblica, con la richiesta di politiche pubbliche stabili che riconoscano l’ERP come infrastruttura sociale strategica, prevedendo:
• investimenti pubblici strutturali e continuativi,
• fondi europei dedicati, anche nell’ambito della politica di coesione, del PNRR e della BEI,
• una priorità alla manutenzione e riqualificazione del patrimonio esistente, accanto alla costruzione di nuovi alloggi.
La nostra Federazione ha proposto, inoltre, di promuovere il recupero e la riconversione di immobili pubblici dismessi o sottoutilizzati a fini abitativi, con incentivi e strumenti compensativi per la destinazione a uso sociale, auspicando l’introduzione di quote obbligatorie di ERP o ERS in ogni piano urbanistico e di rigenerazione urbana, per favorire
un mix sociale equilibrato e contrastare la gentrificazione. Altro tema fondamentale è la semplificazione e rapidità delle procedure edilizie e dello snellimento amministrativo per accelerare la realizzazione e il recupero degli alloggi ERP, valutando:
• l’istituzione di sportelli unici dedicati alle pratiche per l’edilizia pubblica,
• corsie preferenziali per le autorizzazioni urbanistiche,
• l’introduzione del silenzio-assenso entro 90 giorni (fatti salvi i vincoli ambientali e paesaggistici).
Per eliminare i principali ostacoli alla risposta abitativa all’emergenza sociale che stiamo vivendo.
In diretta dall’Europa
Il Documento di Federcasa si è poi soffermato: sulla richiesta di una Direttiva quadro europea per l’edilizia pubblica e sociale, che rappresenterebbe un passo decisivo per garantire il diritto alla casa in tutta l’Unione, nel rispetto del principio di sussidiarietà; sull’armonizzazione della Fiscalità a livello europeo; sulla revisione delle norme sugli Aiuti di Stato e sui Servizi di Interesse Economico Generale (SIEG), che devono contribuire alla garanzia della sostenibilità finanziaria degli interventi ERP, soprattutto se in partenariato pubblico-privato.
Insomma, abbiamo rappresentato un appello per il diritto alla casa non soltanto come bene materiale, ma un diritto fondamentale riconosciuto dall’Unione Europea, dando la piena disponibilità a collaborare a tutto i livelli istituzionali, perché solo con l’impegno congiunto sarà possibile affrontare l’emergenza abitativa e trasformarla in un’occasione di coesione e sviluppo per il nostro Paese..
Dott.ssa Elisabetta Maggi
Responsabile Rapporti Istituzionali presso ISPRO Istituzioni e Progetti S.r.l.
L’Agenda parlamentare
Rigenerazione urbana, riordino della disciplina del settore edilizio e programmazione ERP
Continua il cammino, in Parlamento, dei provvedimenti ritenuti di specifico interesse per Federcasa. In particolare, al Senato, la Commissione Ambiente nel corso del mese di ottobre, ha proseguito l’esame del nuovo testo unificato in materia di rigenerazione urbana (S. 29 e congiunti – Relatore Roberto Rosso) a cui sono stati presentati ben 750 emendamenti, ancora in attesa di essere discussi. Poiché, in base al principio non scritto dell’alternanza, la manovra di bilancio quest’anno inizierà l’iter proprio dal Senato, è probabile un rinvio della discussione. Presso la corrispondente Commissione Ambiente della Camera è proseguito lo svolgimento dell’attività conoscitiva per quanto riguarda i due abbinati provvedimenti finalizzati ad un complessivo riordino della normativa in materia edilizia (C. 535 Santillo e C. 2332 Mazzetti). Di particolare rilievo sono state le audizioni di ANCE e Confedilizia, che hanno messo in rilievo la necessità di guardare all’impatto ambientale della pianificazione urbana, alla sostenibilità, e la necessità di garantire il diritto delle generazioni attuali e future ad abitare le città preservando le risorse naturali disponibili.
Infine, sempre in Commissione Ambiente alla Camera, è ripreso l’esame delle abbinate proposte di legge in materia di “Programmazione dell’edilizia residenziale pubblica, agevolazioni fiscali per interventi di recupero del patrimonio edilizio residenziale pubblico e sociale nonché sostegno dell’accesso alla locazione di immobili abitativi e del pagamento dei canoni di locazione” (C. 1169 Furfaro, C.1562 Santillo e C. 2181 Grimaldi – Rel. Semenzato). I provvedimenti hanno l’obiettivo di effettuare una ricognizione del patrimonio immobiliare destinato all’edilizia residenziale pubblica e sociale, verificando il reale fabbisogno abitativo e la consistenza degli immobili da recuperare o riutilizzare. E’ prevista l’istituzione, nello stato di previsione del MIT, di un fondo destinato al recupero e alla riqualificazione del patrimonio di edilizia residenziale pubbli-
ca, con una dotazione iniziale di 300 milioni di euro fino ad arrivare ad 1 miliardo di euro annui a regime. Dopo lo svolgimento di un ampio ciclo di audizioni, a cui ha partecipato anche Federcasa, le abbinate proposte di legge sono tornate in calendario per la prosecuzione dell’esame in sede referente.
Manovra di bilancio 2026
Nel Consiglio dei Ministri dello scorso 17 ottobre il Governo ha varato il “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2026 e il bilancio pluriennale per il triennio 2026-2028”. Il provvedimento, dopo i passaggi di rito, è stato presentato al Senato il 22 ottobre ed annunciato nella seduta dell’Aula di Palazzo Madama giovedì 23 ottobre (S. 1689). Nei 154 articoli che compongono il provvedimento non sono presenti disposizioni direttamente riferite al mondo dell’Edilizia Residenziale Pubblica, ma ci sono articoli di portata più generale che co -
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munque influiscono sul settore e di cui si riporta un quadro riassuntivo.
Bonus edilizi: l’art. 9 (Detrazioni delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici) prevede una proroga per tutto l’anno 2026 delle detrazioni fiscali in essere per tutti i principali bonus per la casa. In particolare, continuerà ad operare la detrazione IRPEF del 50% per ristrutturazione, ecobonus e sismabonus riferiti alla prima casa e del 36% per gli altri tipi di abitazioni. Nel 2027 le detrazioni scenderanno rispettivamente al 36 ed al 30%.
È stato confermato anche il Bonus Mobili al 50% per il 2026 con tetto di spesa a 5mila euro, mentre per il Bonus Barriere architettoniche al 75% e il Superbonus, nel testo approvato dal Governo, non è prevista nessuna proroga. Il Superbonus, nel 2026, resta attivo solo per le aree terremotate del Centro Italia.
Riduzione dell’esposizione a situazioni di rischio sul territorio nazionale: l’articolo 111 istituisce un nuovo fondo con una dotazione di 250 milioni di euro per l’anno 2026 finalizzato a ridurre l’esposizione a situazioni di rischio che interessano il territorio nazionale, connesse a eventi imprevedibili. Spetterà ad un DPCM di successiva approvazione individuare i termini e le modalità applicative della misura.
Ricostruzione: l’art. 112 proroga e rifinanzia per il 2026 con risorse che si aggirano intorno ai 400 milioni di euro, diverse misure connesse alla ricostruzione delle aree interessate da terremoti, come il prolungamento del personale tecnico e amministrativo impegnato nelle attività di ricostruzione e la stabilità delle strutture commissariali, con l’obiettivo di evitare interruzioni operative nei cantieri
e consentire alle amministrazioni locali di completare le procedure ancora in corso, in un quadro di stabilità normativa e finanziaria. I Comuni di queste aree potranno promuovere progetti di rigenerazione urbana e housing sociale, con un fondo di 5 milioni di euro per il 2026.
Rottamazione quinquies: l’art. 23 introduce una definizione agevolata dei carichi affidati alla riscossione tra il 2000 e il 2023, per imposte e contributi non versati, ma esclusi quelli da accertamento. I debiti potranno essere estinti senza pagare sanzioni, interessi e aggio, versando solo imposte e spese di notifica/esecuzione. Il pagamento potrà avvenire in un’unica soluzione entro il 31 luglio 2026 o in 54 rate bimestrali fino al 2035, con interessi al 4% annuo. Il successivo art. 24 prevede una definizione agevolata adottabile da parte delle Regioni e degli Enti locali, nel rispetto dei propri bilanci. Contributo abitativo: l’art. 56 prevede un apposito fondo per genitori separati o divorziati.
La Manovra finanziaria dovrà adesso essere assegnata ufficialmente alla Commissione Bilancio per avviare il suo iter parlamentare nel corso del quale, attraverso la presentazione di proposte emendative, potrà essere modificata..
L’Agenda parlamentare
Ing. Luca Rollino
C2R Energy Consulting-Xori Group per Federcasa
Futuro sostenibile
L’evoluzione del contratto EPC: l’efficienza energetica come alleanza tra pubblico e privato
Nel 1859, Charles Darwin, dopo anni di esplorazioni tra le isole del Pacifico e di studio della fauna delle Galapagos, formulò la sua celebre teoria dell’Evoluzione delle Specie attraverso la selezione naturale. In parole semplici, questa sua fondamentale teoria sostiene che gli organismi che, nel tempo, sviluppano caratteristiche utili per adattarsi ai cambiamenti ambientali hanno maggiori probabilità di sopravvivere e di trasmettere queste innovazioni ai propri discendenti. Nonostante le critiche e i dibattiti, la sua scoperta si è affermata nel corso degli anni, diventando un punto di riferimento non solo in ambito naturalistico, ma anche in settori come l’economia, la società e la gestione delle imprese.
Applicando oggi l’esempio di Darwin, possiamo capire quanto in Italia il panorama della Pubblica Amministrazione sia profondamente cambiato negli ultimi decenni:
• Fino agli anni ’90, si basava ancora sul finanziamento statale diretto, che permetteva di mantenere vaste platee di operai e manutentori per preservare e rinnovare il patrimonio pubblico.
• Il primo snodo importante è avvenuto con il passaggio al finanziamento basato “sui costi standard degli enti”, una strategia che ha imposto maggiori difficoltà e ha reso necessario contenere le spese. Questo ha portato all’esternalizzazione di molte attività, affidando a imprese private la manutenzione e la gestione di immobili vecchi e logori.
• Un ulteriore spostamento si è verificato con le riforme del Titolo V della Costituzione (articolo 119) e con l’introduzione di un’autonomia finanziaria più ampia degli enti pubblici. Questi cambiamenti hanno ulteriormente ridotto le risorse disponibili per gli investimenti, complicando il rinnovo e la riqualificazione degli immobili pubblici, che spesso si scontrano con limiti di bilancio e vincoli di stabilità interna.
Oggi, per riqualificare e rendere più efficiente dal punto di vista energetico il patrimonio immobiliare pubblico, le amministrazioni devono per forza di cose guardare a nuove forme di collaborazione e sostenibilità, coinvolgendo anche il settore privato. In questo scenario, il contratto di rendimento energetico, o Energy Performance Contract (EPC), rappresenta il vero e proprio salto evolutivo della specie.
In anni recenti, gli incentivi pubblici e i fondi dedicati alla transizione energetica sono stati strutturati puntando molto su questa modalità, incentivando e stimolando in maniera sempre più esplicita e marcata l’uso delle ESCo (Energy Service Company) e dei contratti di performance energetica come strumenti privilegiati per accedere a questi finanziamenti. Lo Stato, insomma, non si limita più a distribuire contributi, ma sembra miri esplicitamente a guidare il mercato affinché siano le imprese specializzate nell’efficienza energetica a diventare motore degli investimenti, assicurando risultati concreti e duraturi nel tempo.
Dal Conto Termico agli incentivi per la Transizione 5.0, fino all’ultima misura del PNRR Missione 7 – Investimento 1.7 dedicata all’edilizia residenziale pubblica, il principio rimane invariato: semplificare la vita delle Pubbliche Amministrazioni e delle imprese, affidando a soggetti qualificati come le ESCo la gestione di tutto il ciclo dell’intervento –dalla progettazione e accesso agli incentivi, fino alla realizzazione e al monitoraggio dei risultati energetici ottenuti. È un cambio di paradigma che premia la competenza, velocizza i processi e riduce i rischi di inefficienza amministrativa, promuovendo un modello pubblico-privato integrato, basato sul contratto EPC.
Ma cosa significa esattamente “contratto EPC”? È un accordo tra due parti, di cui può benissimo essere un ente pubblico, e l’altra è una società di servizi energetici (ESCo), in cui quest’ultima si impegna a realizzare lavori di riqualificazione edilizia
e impiantistica, garantendo contrattualmente di raggiungere con essi un certo livello di efficienza energetica, verificabile e misurabile nel tempo. La vera forza di questo modello è che gli investimenti non pesano sul bilancio pubblico: sono a carico del privato, che anticipa i costi, li gestisce e si ripaga grazie ai risparmi ottenuti sui consumi nel corso degli anni. Se gli obiettivi di efficienza non vengono rispettati, il pagamento viene ridotto o annullato. È, cioè, un contratto basato sui risultati, non sui mezzi utilizzati.
L’obiettivo principale è la riqualificazione energetica degli edifici e degli impianti, ma con l’EPC si possono facilmente raggiungere anche altri vantaggi: • Garantire che impianti termici ed elettrici siano a norma secondo le più recenti normative tecniche;
Energy Consulting-Xori Group per Federcasa
• Implementare una manutenzione programmata, non solo sugli impianti ma anche sugli aspetti edilizi, antincendio e di sicurezza;
• Possibilità di inserire nel contratto anche altri interventi aggiuntivi come l’antisismico, l’eliminazione delle barriere architettoniche, o per il rispetto delle norme antinfortunistiche.
Poiché l’investimento è sostenuto dal privato, questa strategia non incide sui bilanci pubblici né sui vincoli di stabilità interna. Il privato, inoltre, viene remunerato solo se raggiunge la performance energetica garantita inizialmente nel contratto, rappresentando così una vera e propria partnership virtuosa.
Per le pubbliche amministrazioni, si tratta di una vera e propria rivoluzione culturale: non si tratta più di doversi attrezzare per trovare, impiegare e spendere denaro direttamente, bensì di affidare a partner privati la progettazione, il finanziamento e la realizzazione dell’intervento, che si ripagherà attraverso i risparmi energetici ottenuti nel tempo. Durante tutta la durata del contratto, il privato dovrà inoltre anche occuparsi della gestione, del monitoraggio e della manutenzione. L’impegno del privato diventa quindi una forma di partenariato virtuoso, in cui la sua capacità di progettazione e di innovazione tecnologica è la sua leva principale per garantirsi il raggiungimento di quel livello di risparmio promesso per ripagarsi dell’investimento iniziale. Al termine del contratto, tutti i risparmi generati diverranno invece a totale beneficio dell’Ente Pubblico.
La riqualificazione energetica di un edificio pubblico, o anche di un intero lotto di immobili, non può limitarsi alla semplice sostituzione di caldaie o all’installazione di pannelli fotovoltaici. Richiede un approccio complesso e integrato: messa a norma degli impianti, manutenzione preventiva, miglioramento dell’involucro edilizio, adeguamenti sismici o antincendio. L’EPC permette di affrontare tutto
questo in modo coordinato, trasferendo rischi tecnici e finanziari al privato, che li gestisce nell’ambito di un contratto pluriennale.
Gli interventi possibili con l’EPC sono molteplici: dalla sostituzione delle centrali termiche con sistemi più efficienti come caldaie a condensazione o cogenerazione, all’installazione di pompe di calore e impianti fotovoltaici; dall’isolamento delle reti di distribuzione alla revisione dell’involucro edilizio, fino all’adozione di sistemi di illuminazione a LED con controllo intelligente.
Ma la vera frontiera dell’efficienza energetica non riguarda solo la tecnologia e la progettazione: è anche gestione.
I sistemi di Building Energy Management System (BEMS) consentono di monitorare in tempo reale consumi e prestazioni, ottimizzando l’uso dell’energia “dove e quando serve”. Questo tipo di controllo avanzato rappresenta lo scenario attuale dentro il quale si sta muovendo l’efficienza e la gestione sostenibile degli edifici pubblici.
L’EPC rappresenta anche uno strumento di economia verde: aumentando l’efficienza, si riducono emissioni e consumi, migliorando contemporaneamente la qualità ambientale urbana. Per ogni 2.000 kWh risparmiati, si elimina l’emissione in atmosfera di circa una tonnellata di CO2 – numeri significativi, che, moltiplicati per l’intero patrimonio pubblico, contribuiscono in modo sostanziale ai target climatici europei e nazionali.
Realizzare un contratto EPC tramite partenariato pubblico-privato è una strategia “win-win”: la Pubblica Amministrazione realizza nell’immediato interventi per i quali non ha le risorse finanziarie, riqualifica il patrimonio immobiliare a beneficio dell’intera collettività, riduce l’obsolescenza aumentando il valore dei propri edifici e ottiene risparmi sulla spesa energetica e sulla gestione,
C2R
mentre le imprese ESCo sviluppano competenze e ottengono stabilità contrattuale a medio e lungo termine. In un’epoca in cui l’efficienza energetica e la sostenibilità sono al centro delle politiche nazionali ed europee, l’EPC assume un ruolo cruciale: è lo strumento che consente di mettere a sistema risorse pubbliche e private, di coniugare le esigenze del pubblico con le capacità e le competenze del privato, creando effetti moltiplicatori sugli investimenti, accelerando la transizione verde.
Per le amministrazioni pubbliche, i vantaggi sono molteplici: dall’investimento a costo zero perché a carico del privato, alla possibilità di personalizzare le soluzioni, dalla qualità garantita dal partner privato, alla gestione “off balance” che preserva la stabilità finanziaria. Il rischio operativo viene trasferito all’impresa, e si favorisce anche lo sviluppo di im -
prese locali e filiere territoriali.
Anche dal punto di vista amministrativo, le procedure sono oggi più snelle di quanto si immagini. Il codice dei contratti pubblici disciplina in modo chiaro le fasi operative dei partenariati di iniziativa privata, che prevedono la presentazione da parte della ESCo di una proposta con progetto di fattibilità, piano economico-finanziario asseverato e bozza di convenzione. L’amministrazione ha tre mesi per valutarne la fattibilità tecnico-economica e, in caso di esito positivo, può dichiarare il progetto di pubblico interesse e porlo a base di gara. Il promotore partecipa con diritto di prelazione, garantendo così continuità e competitività.
Dal punto di vista dei tempi, un EPC di iniziativa privata può essere avviato mediamente in un anno
dalla presentazione della proposta, molto meno rispetto a un appalto tradizionale, che spesso richiede due anni solo per arrivare all’aggiudicazione. Diversamente dai contratti standardizzati o di appalto, poi, l’EPC permette di personalizzare e adattare completamente l’intervento alle specifiche esigenze di ogni ente, creando un modello di collaborazione flessibile e innovativo.
In definitiva, l’EPC rappresenta l’evoluzione più matura tra sostenibilità, innovazione e collaborazione pubblico-privato. È il ponte tra la visione della transizione ecologica e le concrete necessità di una Pubblica Amministrazione moderna e efficiente: edifici più efficienti, servizi più innovativi, risorse pubbliche ottimizzate. Un modello che non promette miracoli, ma costruisce risultati tangibili e misurabili, dimostrando che l’efficienza energetica non è solo un obiettivo ambientale, ma anche una strategia di buona gestione pubblica..
