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effe magazine

Competenze, scelte, protagonisti

Numero 30 AREA Sardegna Settembre 2025

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f effe magazine_Numero 30, settembre 2025

Indice dei contenuti _ Editoriale

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Parola al Presidente

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Parola al Direttore

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Presentazione AREA Sardegna

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Intervista a Matteo Sestu

16

Il Contributo - Antonio Piu

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Rigenerazione urbana a Sant’Elia

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RINNOVAREA - manutenzioni ERP

28

L’Europa affronta l’emergenza abitativa

30

Fotonotizia

34

Giubileo Federcasa

38

La casa al centro del futuro

40

Enti Pubblici Economici

42

In diretta dall’Europa

40

Agenda Parlamentare

42

Futuro sostenibile - AREA Sardegna

50

Testi a cura dell’Ufficio Stampa e Relazioni esterne di Federcasa _ Direzione creativa e progetto grafico MF

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Editoriale Giada di Miceli Responsabile relazioni esterne e dell’ufficio segreteria

Ben ritrovati a tutti, dopo la pausa estiva, settembre è stato un mese ricco di attività e di appuntamenti per la nostra federazione. Ma andiamo con ordine…questo numero è dedicato ad una new entry: Area Sardegna.

L’A.R.E.A. è stata istituita con la legge regionale 8 agosto 2006 ed è un ente pubblico economico dotato di personalità giuridica e autonomia gestionale, patrimoniale e contabile. Numeri importanti quelli di Area Sardegna a cui abbiamo dedicato ampio spazio per presentarsi, grazie alla disponibilità dell’Amministratore Unico Matteo Sestu.

Il mese di settembre, è iniziato con il Giubileo di Federcasa, oltre 120 partecipanti da tutte le nostre Aziende associate hanno preso parte all’iniziativa promossa e organizzata dalla federazione che ci tiene particolarmente a creare anche dei momenti di aggregazione e di condivisione.

All’interno del numero vi documentiamo la visita della Commissione Social Housing a Milano e Palermo dove Federcasa è stata protagonista con il Presidente Marco Buttieri e Marco Corradi, Presidente di Housing Europe.

La Vice Presidente di Federcasa Francesca Tosolini e il Direttore Patrizio Losi hanno rappresentato la federazione agli Stati Generali dell’Abitare a Roma organizzato da Noi Moderati, giovedì 18 settembre nella splendida cornice di Palazzo Wedekind.

A seguire, un contributo tanto interessante quanto attuale dell’Avvocato Maurizio Riverditi sulla responsabilità 231 agli obblighi antiriciclaggio de-

gli Enti Pubblici economici. In questo numero troverete i soliti appuntamenti con l’Ufficio Europa e con Luca Rollino e ritroverete anche l’Agenda Parlamentare di Elisabetta Maggi che sempre in modo attento e puntuale ci segnala gli iter dell’attività parlamentare di nostro interesse.

Invito tutti gli associati a consultare il Sito di Federcasa, sempre aggiornato con tutte le informazioni che riguardano la Federazione e vi ricordo di segnalarmi tutte le notizie che vorreste evidenziare inviandole all’indirizzo dimiceli@federcasa.it.

Per restare sempre aggiornati sulle nostre pubblicazioni seguiteci su: issuu.com/federcasa.

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f Federcasa e le nuove sfide fiscali nel 2025 Marco Buttieri Presidente Federcasa

Siamo ormai giunti al mese di ottobre, periodo in cui le prime bozze della Legge di Bilancio 2025 stanno iniziando il loro percorso nelle Commissioni parlamentari competenti, per la consueta valutazione.

Federcasa, come sempre, in rappresentanza delle Aziende Casa territoriali che gestiscono quasi 800.000 alloggi di edilizia residenziale pubblica in Italia, intende sottoporre all’attenzione del Governo alcune proposte per il nostro settore, con particolare riferimento alla disciplina fiscale applicabile al comparto ERP, sia in termini di imposizione IRES, sia di IMU. Le nostre proposte mirano a raggiungere i seguenti obiettivi: • ridurre il carico fiscale ingiustificatamente gravante su immobili destinati a finalità sociali; • incentivare la riqualificazione, l’efficienza energetica e la sostenibilità economica delle gestioni ERP; • sostenere il rilancio dell’housing sociale in coerenza con le strategie nazionali ed europee in materia abitativa.

Il rapporto Nomisma del 2023 evidenziava una spesa fiscale media di circa 220 € per alloggio all’anno.

Considerando l’entità media dei nostri canoni, tale onere sta diventando insostenibile.

Per quanto riguarda l’IRES, riteniamo iniqua un’applicazione basata sul mero valore del patrimonio a bilancio; per questo abbiamo sottoposto alle due [4]

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Commissioni parlamentari competenti la proposta di esenzione totale. Le finalità sociali dei nostri enti giustificherebbero una scelta politica in tal senso.

Tale esenzione garantirebbe la sostenibilità economico-finanziaria dei nostri enti, liberando risorse per manutenzione, riqualificazione e investimenti, con un impatto sociale altamente positivo.

Relativamente all’IMU, Federcasa chiede da tempo l’esenzione totale per gli immobili di edilizia residenziale pubblica assegnati a canone sociale o moderato, comprendendo tutti gli immobili ERP (cat. catastale A/2, A/3, A/4) di proprietà di enti pubblici o società a totale controllo pubblico, regolarmente assegnati secondo le normative regionali, nonché quelli occupati abusivamente, per i quali alcune sentenze hanno già riconosciuto la nostra posizione.

Recentemente, anche altri tribunali hanno confermato lo status di alloggio sociale per il nostro patrimonio ERP. Ciò alimenta la speranza di un accordo positivo con ANCI e con il Governo sul tema dell’IMU. Come sappiamo, infatti, l’attuale imposizione IMU colpisce beni pubblici utilizzati per fini sociali e rappresenta un costo che non può essere trasferito sugli assegnatari, a discapito degli investimenti.

Per queste ragioni, saremo presenti a tutti i tavoli in cui saremo chiamati a rappresentare le nostre proposte e osservazioni. In ogni caso, ci attiveremo attraverso i nostri contatti, sia in sede governativa sia parlamentare, per promuovere il documento condi-

viso che la Giunta approverà nei primi giorni di ottobre, al fine di impegnarci nei prossimi mesi in Europa e soprattutto in Italia per ottenere risultati significativi per l’intero settore ERP, nella logica di agevolare le famiglie e gli utenti che vivono nei nostri alloggi.

Speriamo di potervi fornire al più presto aggiornamenti puntuali sull’andamento della nostra attività e, soprattutto, sui risultati ottenuti.

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f Legge di Bilancio Il ruolo di Federcasa per l’edilizia residenziale Patrizio Losi Direttore Federcasa

Con settembre si rinnova il tema legato al Bilancio.

Da qui a poco gli indirizzi politici troveranno collocazione e realizzazione nei vari capitoli di spesa che il Governo tramuterà in Legge. Cosa ci aspettiamo noi da questa legge di Bilancio?

La risposta è semplice nella sua banalità: fondi, in parole spicciole soldi da usare per ristrutturare, costruire e migliorare il nostro patrimonio e leggi che ci semplifichino l’attività.

Cosa la nostra Federazione può fare o meglio che peso può avere in questo iter? Certamente un ruolo lo abbiamo. Rafforzare la centralità del tema casa sostenendo la necessità di intervenire per supportare le nostre Aziende nel difficile percorso di gestione del patrimonio edilizio residenziale pubblico.

Sappiamo che per la maggior parte i nostri fabbricati sono ormai datati e devono essere rimessi in ordine.

Sappiamo che andrebbe aumentato il numero degli alloggi. Sappiamo che la Rigenerazione Urbana avrà grande importanza in questo percorso.

Sappiamo che il Decreto Sicurezza ci aiuterà a ristabilire principi di giustizia e legalità (anche questo serve a migliorare la gestione).

Sappiamo che anche l’Europa ha intenzione di investire sul tema casa e con il Repower EU Missione 7/17 (grazie anche al Governo) ha già dato segnali Sappiamo che abbiamo Aziende capaci e professionalmente preparate (lo dimostrano ogni santo [6]

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giorno nelle difficoltà che devono affrontare per dare dignità alle persone che abitano nelle nostre case). Sappiamo anche che le necessità sono tante e che tutte non potranno essere realizzate come vorremmo.

Sappiamo che il Governo ha in atto un Piano Casa che, pur essendo spostato nel tempo, rimane una importante opportunità.

Sappiamo che le Regioni, in attuazione delle deleghe ricevute, sono vicine alle nostre Aziende e ci sostengono (compatibilmente anche ai loro problemi di bilancio). Sappiamo, purtroppo, che lo Sta-

to non ha risorse da investire a breve termine.

Sappiamo infine che il tema casa ha bisogno di una programmazione temporale di diversi anni se non decennale.

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Questo è l’augurio che mi sento di estendere a tutti quelli che ci leggono. Grazie a tutti.

Dopo tutto queste note allora che fare?

Il compito dell’edilizia Residenziale Pubblica è quello di sostenere, dando dignità alla persona, le famiglie che non hanno la possibilità di avere una casa.

Una casa che racchiude un concetto più ampio rispetto al semplice ricovero sotto un tetto. Si è, negli anni, modificato il concetto di residenzialità ampliandolo alla sfera sociale e anche sanitaria (necessità di supportare i nostri anziani e le persone con disabilità nelle loro realtà quotidiane). Accanto, quindi, ad una rigorosa e visionaria programmazione pluriennale è necessario anche osservare il quotidiano.

La domanda “adesso cosa possiamo fare?” è legittima e urgente. Alcune azioni possono essere immesse e proposte. Federcasa in questi anni ha elaborato studi e promosso iniziative in vari settori inerenti le nostre attività. Bisogna raccoglierle e prepararne una sintesi da presentare al Governo.

Abbiamo un rapporto costante con i Sindacato degli Inquilini disposti (abbiamo anche condiviso un documento) con i quali possiamo collaborare. Cerchiamo quindi di introdurre azioni per rivendicare il nostro ruolo e soprattutto le nostre capacità. Avanti così con determinazione. effe | Numero 30

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f AREA Sardegna Natura giuridica e missione dell’AREA Sardegna

L’A.R.E.A. è stata istituita con la legge regionale 8 agosto 2006, n. 12 (Norme generali in materia di edilizia residenziale pubblica e trasformazione degli Istituti autonomi case popolari (IACP) in Azienda regionale per l’edilizia abitativa (AREA)) e successivamente riformata con la Legge Regionale del 23 settembre del 2016, n. 22, è un ente pubblico economico dotato di personalità giuridica e autonomia gestionale, patrimoniale e contabile; possiede un proprio statuto ed è sottoposta a vigilanza della Regione. Costituisce lo strumento attraverso cui la Regione risponde alla domanda abitativa di soggetti in condizioni economiche e sociali disagiate.

AREA svolge specificatamente le seguenti attività: a) gestione del proprio patrimonio immobiliare di edilizia sociale e, su specifica delega, anche di altri soggetti pubblici, favorendo l’autogestione dei servizi da parte dell’utenza; b) realizzazione di interventi di manutenzione, recupero e riqualificazione degli immobili del proprio patrimonio, ivi compresa la verifica dell’osservanza delle norme contrattuali e dei regolamenti d’uso degli alloggi e delle parti comuni; c) gestione e alienazione del patrimonio di proprietà sulla base della normativa di riferimento e delle direttive della Giunta regionale; d) prestazione di servizi agli assegnatari di alloggi di edilizia sociale e di alloggi in locazione; e) supporto alle amministrazioni comunali e ad altri soggetti interessati nella realizzazione e gestione di piani e [8]

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_ 23.908 alloggi ERP

151

dipendenti

_ www.area.sardegna.it

programmi riguardanti l’edilizia sociale. AREA inoltre agisce nel campo dell’ingegneria dell’edilizia abitativa e del patrimonio edilizio regionale nell’attuazione di piani e programmi regionali riguardanti nuove realizzazioni e ristrutturazioni, riqualificazioni urbane, urbanizzazioni e infrastrutturazioni, qualora tali interventi siano connessi al campo dell’edilizia abitativa e al patrimonio edilizio regionale.

AREA, in attuazione dell’articolo 5, comma 1, della legge regionale 9 marzo 2015, n. 5 (legge finanziaria 2015), può curare l’attuazione ed eventualmente la gestione di opere pubbliche attribuite alla competenza regionale.

AREA è, attualmente, il soggetto titolare e gestore del più grande patrimonio immobiliare dell’isola costituito da circa 23.900 alloggi, oltre agli immobili ad uso non residenziale. Gli alloggi sono, allo stato, così dislocati: Unità territoriale di Cagliari n. 7.002; Unità territoriale di Carbonia n. 4.327; Unità territoriale di Nuoro n. 3.511; Unità territoriale di Oristano n. 2.515; Unità territoriale di Sassari n. 6.553. Oltre al patrimonio di Edilizia Residenziale Pubblica, A.R.E.A. dispone di un ulteriore patrimonio composto da circa 3.000 unità tra locali commerciali, autorimesse, altri immobili e terreni.

Le sedi aziendali sono ubicate: Cagliari, via Cesare Battisti 6 - Direzione Generale e sede legale Cagliari, via Siracusa 1 - Sede territoriale di Cagliari Carbonia, Via G.M. Angioy 1 Nuoro, via Piemonte 2 Sassari, via Cervi 12 Oristano, via Tempio 13.

Risposta al disagio abitativo Realizzazione di interventi Erp; Programmazione, progettazione e attuazione di interventi edilizi; Servizi attinenti al soddisfacimento dei bisogni abitativi;

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f Organizzazione di AREA A seguito dell’approvazione della L.R. 22/2016 gli organi istituzionali di A.R.E.A. sono i seguenti: •L’Amministratore Unico (AU) ha la rappresentanza legale di AREA, sovrintende al suo buon funzionamento e ne adotta i provvedimenti, che non siano di competenza del direttore generale, vigilando sulla relativa attuazione.

In particolare: approva il bilancio e i documenti contabili ed esercita attività di controllo e di verifica dei risultati delle attività svolte; trasmette alla Giunta regionale le proposte e osservazioni dell’Azienda relative ai piani annuali e pluriennali di attività predisposte dal CRES; adotta lo statuto ed approva i Regolamenti; propone la nomina e la revoca del direttore generale; approva la Carta dei servizi; adotta ogni altro atto di amministrazione necessario alla realizzazione degli obiettivi programmati e delibera gli indirizzi generali per l’attività della dirigenza; presiede il CRES. Con decreto del Presidente della Regione n. 145, su conforme Deliberazione della Giunta regionale n.

44/38 del 20 novembre 2024, è stato nominato, per la durata di tre anni, Amministratore Unico il Dott.

Matteo Sestu.

• Il Collegio dei Sindaci (C.d.S.) è organo di vigilanza sulla regolarità contabile, finanziaria ed economica della gestione dell’Azienda; vigila sulla osservanza delle leggi, dello statuto e del regolamento di amministrazione e contabilità, verifica la regolare tenuta della contabilità e la corrispondenza del rendiconto generale alle risultanze delle scritture contabili; verifica con cadenza trimestrale la situazione di cassa e l’andamento finanziario e patrimoniale; esprime il proprio parere sul bilancio di previsione, sull’assestamento e sulle variazioni allo stesso; redige la relazione sul conto consuntivo; vigila sulla regolarità dell’attività amministrativa e relaziona a tal fine all’Amministratore Unico con cadenza semestrale; fornisce ogni informazione richiesta dalla Regione e dà immediata comunicazione alla Giunta regionale delle eventuali irregolarità riscontrate. [ 10 ] effe | Numero 30

• Il Comitato regionale per l’edilizia sociale (CRES) è l’organo competente ad elaborare e predisporre le proposte e le osservazioni di AREA finalizzate alla redazione dei piani attuativi annuali o pluriennali e di ogni altro strumento operativo di programmazione degli interventi di edilizia sociale di AREA. Svolge inoltre attività di supporto e di consulenza in relazione alle iniziative inerenti la problematica della casa.

Il CRES è nominato con decreto del Presidente della Regione ed è composto: a) dall’amministratore unico di AREA; b) dal presidente del Consiglio delle autonomie locali; c) da venti componenti, scelti tra amministratori locali, rappresentanti di organizzazioni sindacali comprese quelle degli inquilini e degli assegnatari e soggetti con comprovata esperienza in materia, eletti dal Consiglio regionale con voto limitato in rappresentanza dei territori ricompresi nelle circoscrizioni elettorali di cui all’articolo 3, comma 1, della legge regionale statutaria 12 novembre 2013, n. 1 (Legge statutaria elettorale ai sensi dell’articolo 15 dello Statuto speciale per la Sardegna), secondo la seguente suddivisione:

1) quattro rappresentanti per Cagliari e Sassari eletti con voto limitato a due terzi; 2) due rappresentanti per Carbonia-Iglesias, Medio Campidano, Nuoro, Ogliastra, Olbia-Tempio, Oristano eletti con voto limitato a uno.

Con la Legge regionale n. 9 del 24 ottobre 2023 è stato introdotto, all’art. 11 della L.R. 22/2016, il comma 6-bis, il quale prevede che, sino alla nomina dei venti componenti eletti dal Consiglio regionale, le funzioni del Comitato regionale per l’edilizia sociale (CRES), sono svolte dall’Amministratore Unico di AREA e dal Presidente del Consiglio delle Autonomie Locali.

Personale di AREA Il personale dipendente in servizio alla data del 31/12/2024 ammonta a complessive n. 151 unità (di cui 3 in assegnazione – OUT) a tempo indeterminato, ai quali si aggiungono n. 2 comandati-in, n. 7 dirigenti (di cui n. 1 Direttore generale f.f. e n. 2 in comando da altra amministrazione), n. 6 lavoratori in convenzione.

Dei n. 151 dipendenti di ruolo a tempo indeterminato in servizio, n. 45 sono assegnati alla Direzione Generale, n. 30 sono assegnati alla sede territoriale di Cagliari, n. 18 sono assegnati alla sede territoriale di Carbonia, n. 11 sono assegnati alla sede territoriale di Oristano, n. 27 sono assegnati alla sede territoriale di Sassari, n.

20 sono assegnati alla sede territoriale di Nuoro.

Dei n.151 dipendenti di ruolo in servizio a tempo indeterminato, n. 81 sono uomini e n.70 sono donne.

La dotazione organica dell’Ente, comprendente n.

239 posti, così determinata con Delibera dell’Amministratore Unico n. 22 del 22/09/2020 registrava, al 31/12/2024, una vacanza di n. 88 posti. Il costo del personale (stipendi e contributi) nel 2024, è pari ad € 9.939.565,00. L’attuale struttura organizzativa deriva dalla Delibera dell’Amministratore Unico n. 108 del 18 dicembre 2018.

Area è organizzata in un’unica Direzione generale, articolata in 14 strutture di livello dirigenziale (Servizi).

Il Direttore Generale di AREA è scelto tra dirigenti del sistema Regione di cui all’articolo 1 della legge regionale 25 novembre 2014, n. 24 (Disposizioni urgenti in materia di organizzazione della Regione) o, sulla base di quanto previsto dall’articolo 29 della legge regionale n. 31 del 1998, e successive modifiche ed integrazioni, tra laureati in materie giuridiche, tecniche o economiche che abbiano acquisito esperienza nella direzione di sistemi organizzativi complessi di medie o grandi dimensioni per almeno cinque anni nei dieci anni precedenti.

Il direttore generale di AREA è nominato nel rispetto delle procedure previste dall’articolo 33 della legge regionale n. 31 del 1998, e successive modifiche ed integrazioni.

Il rapporto di lavoro del direttore generale, della durata massima di cinque anni, è incompatibile con ogni altro impiego alle dipendenze di soggetti pubblici o privati, con ogni altra attività professionale, commerciale o imprenditoriale, con incarichi di amministratore di istituzioni ed enti che abbiano parte nelle attività di AREA o che determinino un oggettivo conflitto di interessi. effe | Numero 30 [ 11 ]

f Il direttore generale è responsabile dell’attività gestionale e, in particolare, svolge le seguenti funzioni: a) dirige, controlla e coordina le attività delle strutture organizzative, anche con potere sostitutivo in caso di inerzia, al fine di conseguire gli obiettivi assegnati e di assicurare l’attuazione dei piani, dei programmi e delle direttive; b) collabora con l’amministratore unico esprimendo pareri, formulando proposte e fornendo le informazioni utili per la decisione, con particolare riguardo ai piani annuali e pluriennali di attività; c) sovrintende alla gestione delle risorse umane, patrimoniali e finanziarie assicurando la funzionalità, l’economicità e la rispondenza dell’azione tecnico-amministrativa rispetto alle finalità generali di AREA e provvede, nel rispetto di quanto previsto nei regolamenti, all’organizzazione delle strutture, al controllo e alla verifica dell’attività dei dirigenti; d) su mandato dell’amministratore unico, promuove e resiste nelle liti, disponendo per le relative conciliazioni, rinunce e transazioni e rappresenta l’Azienda in giudizio; e) esercita tutte le attribuzioni conferitegli dalla legge, dallo statuto, dai regolamenti e adotta ogni altro atto di carattere gestionale non attribuito ai dirigenti preposti alle strutture organizzative interne.

Tutti servizi dell’Azienda afferiscono alla Direzione generale, la quale è ad essi sovraordinata, indipendentemente dalla natura delle funzioni esercitate.

L’Avvocatura svolge compiti riconducibili ad attività di assistenza, consulenza, rappresentanza e difesa in giudizio dell’Ente; consulenza e assistenza legale all’organo istituzionale, al Direttore Generale e ai Servizi aziendali.

Dei 14 Servizi quattro sono centrali e dieci territoriali.

I Servizi Centrali sono: SERVIZIO AFFARI GENERALI Il Servizio è articolato in 2 settori: 1. Settore Affari generali competente tra l’altro per le attività e le funzioni di gestione protocollo, archivi e sistema documentale, trasparenza, prevenzione del[ 12 ] effe | Numero 30

la corruzione e adempimenti in materia di privacy; 2. Settore Contenzioso e condomini che svolge le attività e le funzioni di contenzioso e precontenzioso civile, recupero dei crediti insoluti; la gestione del contenzioso e precontenzioso amministrativo, tributario e contabile, gestione condomini.

SERVIZIO CONTABILITÀ, BILANCIO E RISORSE UMANE Il Servizio è articolato in 4 settori: 1. Settore Direzione generale e ragionerie territoriali Cagliari e Carbonia che svolge le seguenti attività e funzioni: predisposizione del bilancio di previsione e consuntivi; coordinamento e gestione della contabilità economico-patrimoniale e del bilancio d’esercizio; coordinamento e gestione del bilancio finanziario compreso il monitoraggio degli equilibri di bilancio; programmazione finanziaria, monitoraggio e rendicontazione, rapporti con la Ras, altri enti finanziatori e Istituto tesoriere; Pareri e controlli in materia economico e finanziaria; Supporto contabile alle attività di competenza dei Servizi della Direzione generale e dei Servizi territoriali di Cagliari e Carbonia;

2. Settore Ragionerie territoriali di Oristano, Nuoro e Sassari che svolge le seguenti attività e funzioni: coordinamento delle ragionerie territoriali di Oristano, Nuoro e Sassari; gestione della contabilità economico-patrimoniale relativa ai servizi territoriali di competenza; gestione del bilancio finanziario per la parte di competenza e relativo monitoraggio degli equilibri di bilancio; Raccolta ed elaborazione dati territoriali inerenti la predisposizione del bilancio di previsione e consuntivi e attività di monitoraggio della Ras; Supporto contabile alle attività del Servizio territoriale tecnico ed amministrativo di Oristano, Nuoro e Sassari.

3. Settore Fisco e Tributi che svolge le seguenti attività e funzioni: adempimenti e obblighi dichiarativi connessi con l’Imposta sul Valore Aggiunto (IVA), l’IMU, l’Imposta sul Reddito delle Società (IRES) e l’Imposta Regionale sulle Attività Produttive (IRAP); adempimenti del sostituto d’imposta (Mod. 770 - certificazioni uniche lavoratori autonomi); adempimenti sui tributi minori (diritti camerali, tassa di vidimazione dei libri sociali, TARI, canone unico patrimoniale con il supporto dei referenti territoriali, imposta di bollo sulla fatturazione elettronica); attività di supporto all’operatività ai Servizi aziendali per gli adempimenti di natura tributaria e fiscale in carico agli stessi; studio ed analisi delle agevolazioni fiscali previste per gli interventi edilizi; rapporti con le principali Autorità fiscali e con il Collegio Sindacale sulle tematiche fiscali e tributarie.

4. Settore Risorse umane che svolge le seguenti attività e funzioni: personale (procedure concorsuali, anche obbligatorie, trasferimenti, orario di lavoro e adempimenti connessi, presenze, assenze e permessi, permessi studio, formazione, autorizzazioni extraimpiego, incarichi, mobilità e cessazione del rapporto di lavoro); organizzazione (fabbisogno personale e formazione, servizio sostitutivo di mensa); gestione (trattamento economico fondamentale e accessorio, supporto alla quantificazione e gestione dei fondi integrativi aziendali, conto annuale, detrazioni fiscali, assegni familiari, prestiti Inpdap, cessioni

del quinto e prestiti diversi, adempimenti sostituto d’imposta, obblighi previdenziali e assicurativi, gestione tfr, CU, 770, autoliquidazioni Inail, imposta sostitutiva, trattamenti pensionistici).

SERVIZIO PER L’EDILIZIA REGIONALE, FLUSSI INFORMATIVI E CONTRATTUALISTICA Il Servizio è articolato in 2 settori: 1. Settore Edilizia regionale che svolge tra l’altro attività di gestione e attuazione opere di edilizia regionale e di interesse della Regione (art.6 comma 3 L.R. 22/2016), fabbisogni aziendali logistica istituzionale; 2. Settore Flussi informativi e contrattualistica che svolge le seguenti attività e funzioni: flussi informativi e documentali e relative infrastrutture; aggiornamento ed implementazione del sito istituzionale; gestione dei contratti sotto soglia e mercato elettronico; gestione e sviluppo del sistema informatico, dei sistemi di rete per la trasmissione e in generale di tutte le tecnologie e servizi ICT per l’Azienda; gestione tecnica del sito web, banche dati tributaria e ipo/catastale, linee di telefonia e connessione dati; assistenza alle postazioni di lavoro per problemi hardware e software e utilizzo applicativi; gestione della casella istituzionale di posta elettronica e della PEC. SERVIZIO CONTROLLO DI GESTIONE, PROGRAMMAZIONE E ATTIVITÀ DI SEGRETERIA Il Servizio è articolato in 2 settori: 1. Settore Segreteria che svolge le attività e funzioni a supporto all’attività istituzionale del Direttore Generale, ed in particolare: coadiuva il Direttore generale nelle funzioni attribuitegli dalla legge, dallo statuto e dai regolamenti aziendali; cura la comunicazione istituzionale e interna; cura, su mandato del Direttore Generale, i rapporti con gli organi di controllo e di valutazione dell’Azienda, con le istituzioni e gli utenti esterni e con i dirigenti; coordina, per conto del Direttore generale, le attività dei servizi centrali e territoriali; gestisce in via operativa l’agenda del Direttore Generale e provvede alla convocazione delle sue riunioni; cura progetti particolari assegnati dal Direttore Generale; effe | Numero 30 [ 13 ]

f 2. Settore Programmazione e controllo che svolge le seguenti attività e funzioni: cura la gestione dei libri sociali e degli atti di governo e di gestione amministrativa; effettua il controllo sugli atti; stabilisce annualmente il piano delle rilevazioni dei costi, delle attività e dei prodotti, individuando le aree da sottoporre a controllo e gli specifici indicatori di efficienza, efficacia ed economicità da rilevare, nonché definendo i parametri e gli indici di riferimento da utilizzare nella valutazione comparativa dell’efficienza, dell’efficacia e dell’economicità dell’azione degli uffici dell’Azienda; rileva ed elabora i dati occorrenti per il controllo di gestione; a tal fine il Servizio ha accesso ai documenti amministrativi, può richiedere agli altri Servizi della Direzione Generale e delle sedi territoriali oralmente o per iscritto qualsiasi atto o notizia e può effettuare accertamenti diretti; riferisce periodicamente i risultati dell’attività di controllo all’Amministratore Unico ai fini della verifica dello stato di attuazione degli obiettivi programmati, ed ai dirigenti dei Servizi sottoposti al controllo, affinché questi abbiano gli elementi necessari per valutare l’andamento della gestione dei Servizi di cui sono responsabili; redige entro il 30 aprile di ogni anno un referto di sintesi sui risultati dell’attività di controllo e lo trasmette all’Amministratore Unico. Sul territorio operano 10 Servizi Territoriali, 5 Tecnici e 5 Amministrativi.

SERVIZI TERRITORIALI AMMINISTRATIVI I Servizi, dislocati nelle Unità territoriali di Cagliari, Carbonia, Oristano, Nuoro e Sassari, sono articolati in 2 settori: 1. Settore Gestione che svolge le seguenti attività e funzioni: gestione amministrativa e contabile del patrimonio residenziale (anagrafe utenza, determinazione e variazione canone, incassi, ecc); adempimenti previsti dalla L.R. 13/89 e dalla normativa regionale e statale di riferimento (consegna alloggi, contratti, registrazioni, subentri, ampliamenti nuclei, mobilità, ecc.); assegnazione e gestione dei rapporti locativi del patrimonio non residenziale; procedure di alienazione del patrimonio immobiliare; funzioni di URP per [ 14 ] effe | Numero 30

le attività di competenza; 2. Settore Contenzioso che svolge le seguenti attività e funzioni: gestione dell’attività di recupero crediti stragiudiziale (diffida, sollecito di pagamento, rateizzi e piani di ammortamento, transazioni, provvedimenti di risoluzione del contratto, sfratti e presa in consegna alloggi, ecc); gestione dell’attività di recupero degli alloggi occupati senza titolo (diffida, decreto di rilascio e relativa esecuzione, recupero stragiudiziale canoni di occupazione, ecc.); gestione del fondo sociale; funzioni di URP per le attività di competenza.

SERVIZI TERRITORIALI TECNICI I Servizi, dislocati nelle Unità territoriali di Cagliari, Carbonia, Oristano, Nuoro e Sassari, sono articolati in 2 settori: 1. Settore Nuove costruzioni che svolge le seguenti attività e funzioni: supporto alla programmazione aziendale; progettazione degli interventi di riqualificazione e incremento del patrimonio aziendale e la stesura dei capitolati di gara; gestione RUP e delle attività connesse; attività finalizzata all’acquisizione delle aree e alla stipula delle convenzioni; direzione dei

lavori; gestione dei rilievi topografici e delle pratiche catastali, e la predisposizione della documentazione tecnica necessaria per l’alienazione degli immobili; funzioni di URP per le attività di competenza.

2. Settore Manutenzione ordinaria che svolge le seguenti attività e funzioni: supporto alla programmazione aziendale; programmazione e l’esecuzione degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria del patrimonio aziendale; gestione della manutenzione ordinaria degli impianti tecnologici; gestione RUP e delle attività connesse; direzione dei lavori; gestione dei condomini; rilascio di autorizzazioni all’effettuazione di lavori vari all’utenza; funzioni di URP per le attività di competenza

Fonti di finanziamento AREA provvede al raggiungimento dei propri obiettivi con i fondi provenienti da: a) canoni di locazione degli alloggi di edilizia sociale e canoni di immobili in proprietà o affidati in gestione; b) compensi per spese tecniche e generali o per altre attività, compresi i servizi di ingegneria e architettura, per opere delegate o di interesse regionale; c) finanziamenti dell’Unione europea, dello Stato, della Regione e degli enti locali destinati all’edilizia residenziale pubblica, dei programmi annuali e pluriennali della Regione per l’attuazione ed eventualmente per la gestione delle opere pubbliche di edilizia patrimoniale statale o regionale; d) proventi derivanti dall’eventuale alienazione del patrimonio immobiliare secondo la normativa nazionale e regionale; e) entrate straordinarie derivanti da lasciti e donazioni; f) diritti amministrativi.

dosi alle regole stabilite dai principi contabili introdotti con le disposizioni in materia di armonizzazione dei sistemi contabili e degli schemi di bilancio di cui al d.lgs. n. 118/2011, alle disposizioni di cui alla Legge Regionale 2 agosto 2006 n. 11, se compatibili, nonché alle norme contenute negli artt. 2423 e ss. del codice civile. Di seguito sono riportati i dati relativi al bilancio consuntivo anno 2024.

Valori di stato patrimoniale Attivo 812.966.440 Passivo 812.966.440

Conto economico Valore della produzione Costi della produzione Imposta sul reddito Oneri e proventi finanziari Utile di esercizio

43.813.385 41.528.241 3.333.265 2.581.827 1.533.706

Ogni anno l’Amministratore Unico di AREA adotta, entro il 31 dicembre, il bilancio preventivo annuale e pluriennale.

Entro il 30 aprile, l’Amministratore Unico adotta, altresì, il bilancio consuntivo unitamente alla relazione sull’attività svolta e sull’andamento della gestione.

I documenti contabili sono stati predisposti atteneneffe | Numero 30 [ 15 ]

f L’intervista Matteo Sestu

Amministratore Unico di AREA Sardegna

Da dicembre 2024 è alla guida di AREA Sardegna: che tipo di azienda ha trovato al suo insediamento e quali sono state le prime criticità che ha dovuto affrontare?

“AREA è un’azienda nata nel 2006 dall’unione degli IACP territoriali della Sardegna. Nonostante siano passati quasi vent’anni, ho trovato una struttura che non ha ancora completato il processo di uniformazione dei procedimenti, come sarebbe necessario per un’azienda unica regionale.

I problemi principali sono gli stessi che affliggono molte altre realtà del settore in Italia: un’elevata morosità, le difficoltà negli interventi manutentivi e un numero significativo di alloggi sfitti. A questi si aggiungono alcune criticità specifiche di AREA, come un forte ritardo nella dotazione informatica necessaria per gestire in maniera efficiente il patrimonio, un sito internet datato e poco intuitivo, oltre a difficoltà nei rapporti con l’utenza. Quando mi sono insediato, ho trovato articolazioni territoriali non aperte al pubblico: oggi, invece, tutti i nostri sportelli accolgono i cittadini almeno due volte alla settimana, sia al mattino sia al pomeriggio.

Un altro elemento che ho riscontrato è l’isolamento dell’azienda rispetto al mondo istituzionale e alle altre aziende casa. Per questo, tra le prime azioni che ho intrapreso c’è stata la richiesta di adesione di AREA a Federcasa, per inserirci in una rete di confronto e collaborazione, oltre che un’attenzione particolare al dialogo con i tanti Comuni dove insiste il nostro patrimonio abitativo. [ 16 ] effe | Numero 30

Il nostro obiettivo, nei prossimi anni, è affrontare queste criticità, fino a fare di AREA un esempio virtuoso nel panorama dell’edilizia residenziale pubblica. L’azienda ha grandissime potenzialità.”

Qual è la sua visione strategica per AREA nei prossimi anni e quali sono i principali obiettivi che intende perseguire nel breve periodo?

“In passato le case popolari venivano assegnate principalmente ai lavoratori, in un contesto sociale in cui la famiglia e le reti associative erano molto radicate. Oggi la situazione è profondamente cambiata: molte delle persone che abitano le nostre case sono disoccupate, sole, e spesso i servizi sociali dei vari comuni faticano a rispondere adeguatamente alle loro esigenze.

In questo contesto, le aziende casa come AREA devono rafforzare la loro attenzione verso l’utenza. Per me la questione sociale è centrale e il rapporto umano essenziale. Nei prossimi mesi lavoreremo affinché AREA sia un’azienda capace di rispondere in modo puntuale alle loro richieste, anche attraverso strumenti moderni come un sito internet intuitivo e accessibile.

Dobbiamo inoltre intervenire per rivedere i nostri procedimenti, al fine di migliorare l’operatività e la qualità del servizio offerto dall’azienda. È necessario dotarci di una serie di strumenti normativi interni per regolamentare in modo chiaro e trasparente la gestione del patrimonio non abitativo.

L’aspetto più significativo riguarda però sicuramente

gli importanti interventi sul patrimonio, volti a garantire maggiore qualità, sostenibilità e inclusione sociale per tutte le persone che vivono nelle abitazioni gestite da AREA.” Di che interventi si tratta?

“La Regione Sardegna ha scelto di investire in modo significativo nell’edilizia residenziale pubblica attraverso il programma RinnovArea, che prevede interventi per circa 300 milioni di euro sul patrimonio esistente. L’obiettivo è eseguire lavori di manutenzione straordinaria su immobili che, senza queste risorse, non avrebbero potuto affrontare i problemi legati alla loro vetustà.

Le risorse provengono in gran parte da fondi FSC, integrati da contributi regionali e dall’azienda. I finanziamenti sono stati ripartiti tra le cinque unità territoriali in proporzione al numero di alloggi, individuando le priorità e definendo i lotti di intervento.

La centrale di committenza regionale, in qualità di stazione appaltante, ha già bandito le gare per i primi 120 milioni di euro, e per la maggior parte degli interventi la fase progettuale è conclusa. Entro la fine dell’anno contiamo di completare le restanti progettazioni, assegnare i cantieri agli operatori selezionati e avviare concretamente i lavori.

Si tratta davvero di una boccata d’ossigeno in un panorama nazionale in cui le risorse per l’edilizia residenziale pubblica sono molto limitate. A questo intervento si aggiungono iniziative specifiche per il quartiere di Sant’Elia, il più popoloso di Cagliari e

dell’intera Sardegna, che da anni vive una condizione di forte disagio. Costruito tra gli anni ’70 e ’80 secondo i canoni del cemento armato e dell’architettura brutalista ispirata a Le Corbusier, il quartiere ha sofferto isolamento e degrado. Con questi interventi, in collaborazione con il Comune di Cagliari, puntiamo a restituirgli dignità, intervenendo su spazi interni e facciate; il Comune si occuperà invece di sottoservizi e aree cortilizie.

Infine, siamo in attesa di conoscere le proposte di partenariato pubblico-privato delle ESCo sulla misura PNRR I17 M7 RepowerEU, sulla quale abbiamo aperto nelle scorse settimane un avviso pubblico. ” Una parte del patrimonio di AREA non è abitativo, come locali commerciali e spazi sociali: quali strategie pensa di adottare per valorizzarlo e renderlo produttivo?

“SSì, si tratta di una parte importante del patrimonio di AREA, circa 3.000 locali tra commerciali e ad uso diverso da quello abitativo. Garantire per questi immobili una manutenzione adeguata è complesso, perché la priorità dell’azienda resta rivolta agli alloggi. Di conseguenza, una parte consistente di questo patrimonio risulta sfitto, abbandonato o, in alcuni casi, in stato di degrado avanzato.

La strategia che stiamo adottando è duplice: i locali che possono essere messi in affitto verranno allocati, mentre quelli che richiederebbero interventi manutentivi particolarmente onerosi saranno destinati all’alienazione. A tal fine, stiamo lavorando alla effe | Numero 30 [ 17 ]

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stesura di due regolamenti specifici: uno per la locazione e l’altro per l’alienazione del patrimonio non abitativo.

In entrambi i regolamenti prevediamo strumenti volti a valorizzare il patrimonio anche sotto il profilo sociale. Le locazioni e le vendite potranno essere rivolte a enti e associazioni, con eventuali agevolazioni economiche legate alle attività di promozione sociale svolte da questi soggetti. Verranno promosse manifestazioni di interesse e, per alcuni immobili, sarà possibile ricorrere a formule come il patto di futura vendita, che consente il pagamento rateale.

In generale, il nostro approccio tiene conto delle diverse situazioni dei territori. In contesti urbani consolidati, anche per enti e associazioni è difficile accedere a locali a costi contenuti che permettano di sviluppare attività sociali. Nei piccoli centri o nelle aree in via di spopolamento, invece, il mercato immobiliare è spesso fermo e i prezzi possono risultare elevati: in questi casi l’alienazione del patrimonio rappresenta uno strumento per favorire la ripresa del mercato e la rivitalizzazione dei territori, sostenendo attività economiche e sociali locali.”

Come intende affrontare il tema degli alloggi sfitti e del turnover, per ridurre i tempi di assegnazione e dare risposta a chi è in graduatoria?

“La questione degli alloggi sfitti è per me cruciale.

Lasciare che un alloggio rimanga vuoto per mesi, se non anni, rappresenta un vero e proprio crimine nei confronti delle tante persone che attendono una casa da lungo tempo e non possono permettersela alle condizioni del mercato immobiliare. Non sorprende, quindi, che in alcuni casi si verifichino occupazioni abusive, fenomeno che aggrava ulte[ 18 ] effe | Numero 30

riormente la situazione per chi è in graduatoria. Una assegnazione rapida degli alloggi sfitti può contribuire a ridurre significativamente questi episodi.

Se è vero che talvolta per l’azienda non è semplice rientrare in possesso di un alloggio sfitto o accorgersi della sua disponibilità, anche a causa di mercati illeciti di abitazioni pubbliche che riescono a collocare velocemente le case a pagamento, le aziende per l’edilizia popolare – AREA compresa – gestiscono lentamente gli alloggi liberati, i cosiddetti “alloggi di risulta”. Per velocizzare i tempi e offrire una risposta più rapida a chi è in graduatoria, ad aprile abbiamo approvato una delibera che permette di assegnare gli alloggi anche se non sono in condizioni perfette.

Alla fine dell’anno valuteremo l’impatto concreto di questa misura sull’intero territorio regionale. Per gli alloggi che richiedono interventi significativi, senza i quali non è possibile garantirne l’agibilità, sono state stanziate risorse specifiche che, se utilizzaste secondo gli obiettivi previsti, dovrebbero tradursi in un aumento consistente del numero di alloggi disponibili per le graduatorie.”

La morosità e le difficoltà di pagamento degli inquilini sono un problema comune a tutte le aziende ERP: quali azioni pensa di mettere in campo per contenerla senza trascurare la funzione sociale di AREA? “Purtroppo l’azienda registra livelli significativi di morosità, che variano da unità territoriale a unità territoriale. Questa differenza è indicativa di come, e lo sottolineavo in precedenza, i procedimenti non siano ancora pienamente uniformati. Per questo è fondamentale condividere le buone pratiche, partendo dai territori che ottengono risultati migliori.

Un dialogo più stretto e costante con le persone che abitano nelle nostre case consente di prevenire l’accumulo di debiti che, se lasciati crescere, diventano difficilmente colmabili. La prevenzione e il confronto diretto rappresentano gli strumenti più efficaci per evitare che si arrivi a situazioni di morosità elevate, che possono sfociare nella risoluzione contrattuale e, nei casi più estremi, nello sfratto.

Tra gli obiettivi aziendali principali abbiamo previsto la stipula di un consistente numero di piani di rientro, per favorire la possibilità di recuperare i debiti in modo sostenibile per le persone coinvolte. Non è un compito semplice né privo di difficoltà, perché lo sfratto rappresenta l’ultimo atto di un percorso che vogliamo evitare. Essere puntuali, pressanti e frequenti nel dialogo con gli inquilini, insieme alla promozione dei piani di rientro, permette all’azienda di tutelare la propria funzione sociale, ridurre la morosità e gestire in modo più efficiente il patrimonio.”

Quali sono gli obiettivi a lungo termine che si è dato per rendere AREA più efficiente e più vicina alle esigenze dei cittadini sardi?

“Come ho accennato all’inizio, AREA presenta ancora questioni strutturali importanti da risolvere. Se dovessimo paragonare l’azienda a un edificio, direi che ci troviamo al piano semi-interrato: dobbiamo ancora arrivare al piano terra, che rappresenta una gestione codificata e organica dei procedimenti, un sito internet chiaro e accessibile, una dotazione informatica adeguata alla gestione del patrimonio e così via.

Questa situazione non deve limitarci dal ragionare in prospettiva, e per l’anno prossimo ho già individuato una serie di obiettivi e misure per avvicinare AREA

ai bisogni dei cittadini e delle cittadine sarde. Tra le prime priorità c’è la sperimentazione della gestione sociale, uno strumento che, come dimostrato in altre aziende ERP avanzate in Italia, produce risultati significativi nella regolarizzazione e puntualità dei pagamenti e nella gestione dei conflitti tra inquilini e tra azienda e inquilini. Abbiamo bisogno di copiare da chi è più avanti di noi. Questo è uno dei motivi per cui abbiamo deciso di aderire a Federcasa: partecipare a una rete nazionale ci consente di condividere buone pratiche e confrontarci con altre realtà impegnate nella gestione dell’edilizia residenziale pubblica.

Un altro tema centrale riguarda la valorizzazione e la riqualificazione dei centri storici, che si stanno progressivamente svuotando a causa dell’elevato costo degli immobili, degli altrettanto elevati costi di manutenzione e del fenomeno degli affitti brevi, che colpisce in particolare città come Cagliari e Sassari.

AREA, in quanto azienda pubblica, deve assumersi la responsabilità – insieme ad altri enti come Regione e Comune – di questo problema, offrendo opportunità abitative sia a canone moderato sia a canone sociale. Dobbiamo prevedere riqualificazione urbana attraverso soluzioni abitative moderne che prevengano fenomeni di emarginazione e marginalizzazione, con uno sguardo inclusivo e orientato alla ripopolazione dei centri storici delle città.

Non ci deve spaventare il duro lavoro, non ci devono spaventare obiettivi che per la situazione attuale dell’azienda sembrano ambiziosi se non irraggiungibili. Un’azienda dalle idee grandi, con la prospettiva di migliorare realmente le condizioni materiali di vita delle persone. Ogni giorno dobbiamo lavorare per questo.”

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f Il contributo Antonio Piu

Assessore dei Lavori pubblici della Regione Autonoma della Sardegna

Il tema della rigenerazione urbana, sui tavoli di ogni amministrazione del nostro Paese, deve passare necessariamente dal benessere delle persone e il primo passo è la casa e la dignità dell’abitare, senza tralasciare che non c’è qualità dell’abitare senza che si accompagni ad una transizione ecologica ed energetica. Due direttrici che sono in linea con l’Unione Europea che, all’articolo 3 del Trattato (TUE), stabilisce che “L’Unione combatte l’esclusione sociale e le discriminazioni e promuove la giustizia e la protezione sociali” e assicura “un elevato livello di tutela e di miglioramento della qualità dell’ambiente”. Questi principi rappresentano la base di indirizzo politico finalizzato a rendere la società più equa e rispettosa dell’ambiente, e sono i principi che mi guidano nelle scelte che sto operando nel mio mandato politico come assessore ai Lavori Pubblici della Regione Sardegna.

In Italia il patrimonio di edilizia residenziale pubblica risale quasi nella sua totalità agli anni 60 e 70, ciò implica che circa 600.000 abitazioni si trovano in condizioni di precarietà con importanti necessità di manutenzione. Questo non consente il rispetto del diritto di tutti i cittadini ad avere un’abitazione dignitosa e sicura, creando disparità e rendendo le persone che si trovano in difficoltà ancora più fragili e ancora più ai margini della società. A questo dobbiamo aggiungere la lunga lista, circa 700.000 persone, di chi è in attesa di assegnazione di un alloggio.

La dignità dell’abitare è ciò che ho messo in primo piano per il mio assessorato, per questo fin dal prin[ 20 ] effe | Numero 30

cipio del mio mandato ho dedicato ogni sforzo possibile per l’edilizia popolare con una pianificazione da 300 milioni di euro che vedrà realizzare i lavori di manutenzione straordinaria e ordinaria di tutti gli edifici di edilizia residenziale pubblica. Già nel primo anno di mandato, attraverso alcune cambiamenti nella gestione degli immobili, abbiamo messo in campo una serie di iniziative che stanno già dando risposte puntuali ai residenti”.

Oggi la Sardegna risulta essere tra le regioni italiane più povere, con circa 180.000 persone che vertono

in una condizione di povertà assoluta. Troppe famiglie sarde si trovano in condizioni di fortissimo disagio economico, che porta con sé inevitabilmente un alto rischio di esclusione sociale. In tale scenario allarmante, le politiche regionali abitative rivestono un ruolo determinante.

La Regione risponde alla domanda abitativa di soggetti in condizioni economiche e sociali disagiate attraverso l’Azienda Regionale per l’Edilizia Abitativa (AREA), controllato dall’Assessorato dei Lavori pubblici, che ha la proprietà della maggior parte del patrimonio di edilizia residenziale pubblica nell’isola.

Una delle priorità è stata fin da subito quella di mettere in campo azioni concrete ed efficaci per il recupero e la riqualificazione del patrimonio abitativo di edilizia residenziale pubblica. Non possiamo parlare del tema della casa senza far riferimento al tema della rigenerazione e riqualificazione dei centri urbani, fondamentale per migliorare la qualità della vita dei cittadini, attraverso interventi sul patrimonio abitativo esistente, senza consumo di suolo, interventi che possono generare nuove funzioni sociali rifunzionalizzando gli spazi pubblici, migliorando l’attrattività dei piccoli centri. In questa direzione l’Assessorato dei Lavori pubblici ha lavorato assiduamente, a partire da luglio del 2024, al progetto di rigenerazione urbana del quartiere Sant’Elia a Cagliari, uno dei quartieri più significativi della città, quartiere che presenta da tempo evidenti condizioni di degrado

del patrimonio edilizio e gravi situazioni di marginalizzazione, per realizzare un intervento sinergico su edifici di Edilizia residenziale pubblica (ERP) e spazio urbano. La riqualificazione di Sant’Elia non è solo un intervento strutturale, ma un progetto di crescita, di opportunità e di dignità per l’intera comunità. Esso rappresenta un esempio di sinergia e collaborazione tra Regione, Comune di Cagliari ed Area. Nell’ambito di tale argomento si inserisce anche il progetto di riqualificazione e rigenerazione del quartiere di Santa Maria di Pisa a Sassari, per promuovere lo sviluppo sociale, culturale ed economico locale, nonché il miglioramento della qualità della vita dei cittadini, la tutela e la valorizzazione del territorio.

Il sostegno alla transizione ecologica ed energetica è l’impegno connesso alla qualità dell’abitare coniugata alla difesa dell’ambiente e della sostenibilità.

Nell’ambito dell’edilizia abitativa, è stato pubblicato, di recente, un bando per finanziare interventi di efficientamento energetico su alloggi ERP di proprietà dei Comuni, destinati alla locazione a canone sociale. Attraverso una rimodulazione finanziaria tra azioni e sub azioni della priorità 3 “Transizione verde” del Programma regionale FESR 2021-2027, vengono destinati 23 milioni di euro, in coerenza con le linee programmatiche del PR Sardegna FESR 2021-2027.

Nell’ambito delle politiche mirate a favorire l’accesso alla casa sono stati approvati i criteri regionali per l’individuazione dei beneficiari del Fondo nazionale effe | Numero 30 [ 21 ]

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per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione, istituito dall’articolo 11 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, integrando i requisiti minimi previsti dal Decreto del Ministero dei Lavori pubblici del 7 giugno 1999. È stato di recente pubblicato il nuovo bando regionale permanente per la ricognizione del fabbisogno dei Comuni facendo riferimento, per l’anno 2025, allo stanziamento regionale di 22 milioni di euro. Si è provveduto ad implementare il fondo prevedendo, in sede di assestamento di bilancio, ulteriori 17 milioni di euro. Sono destinatari dei contributi i titolari di contratti di locazione ad uso residenziale di unità immobiliari di proprietà privata o pubblica site nel Comune di residenza e occupate a titolo di abitazione principale.

Nell’ambito dei Piani Nazionali per gli Investimenti Complementari al PNRR finanziati con le risorse previste dal D.L. n. 59/2021, è stato assegnato alla Regione Sardegna, attraverso il DPCM attuativo 15.09.2021, un finanziamento di euro 45.188.323,57 per la realizzazione del Programma “Sicuro, verde e sociale: Riqualificazione dell’edilizia residenziale pubblica”. L’obiettivo del Programma è quello di incrementare il patrimonio ERP di proprietà dei Comuni e dell’Azienda Regionale per l’Edilizia Abitativa (Area), l’Ente attraverso cui la Regione risponde alla domanda abitativa di soggetti in condizioni economiche e sociali disagiate, e rispondere alle necessità abitative delle fasce di popolazione più svantaggiate ed emarginate dal mercato immobiliare, cercando di superare le criticità legate al rischio sismico e alla vulnerabilità energetico-ambientale e sociale.

Con particolare riferimento inoltre alla misura prevista dall’Investimento 17 della Missione 7 REPowerEU [ 22 ] effe | Numero 30

del PNRR, che utilizza lo strumento del partenariato pubblico-privato con finanza di progetto, l’Azienda AREA ha avviato una procedura rivolta alle società specializzate in servizi energetici Energy Service Company (ESCo) per realizzare iniziative di efficientamento energetico sul proprio patrimonio immobiliare di edilizia residenziale pubblica. Per questa tipologia di intervento, la Legge di Bilancio 2025 ha previsto lo stanziamento di 1 miliardo e 381 milioni di euro per l’anno 2025, e l’Azienda AREA si è attivata prontamente per poter cogliere le opportunità offerte da questa misura governativa.

Infine, nel corso dell’ultimo anno, un tavolo tecnico - politico appositamente costituito ha lavorato assiduamente alla riforma della normativa esistente per

l’accesso agli alloggi di edilizia residenziale pubblica (LR n. 13/1989). Nell’ottica di semplificazione ed efficientamento del complessivo sistema di assegnazione e gestione degli alloggi ERP è stato modificato l’impianto di assegnazione degli stessi, sia con riferimento ai criteri per l’accesso che alla modalità di determinazione del canone con l’obiettivo di rendere il quadro normativo regionale effettivamente rispondente alle reali necessità dei cittadini e delle famiglie, tenendo conto delle mutate condizioni economiche e sociali e della presenza di anziani, disabili e altre fragilità.

In tutti questi progetti, avviati attraverso il mio assessorato, si delinea la nostra visione di città che al primo posto mette la persona e il suo benessere a partire dalla qualità dell’abitare, intendendo la casa come primo spazio di dignità e di realizzazione; una città connessa con al centro il cittadino e la sua inclusione in tutte le diversità e declinazioni di accesso e priorità per innescare processi di rigenerazione sociale e urbana.

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f Rigenerazione urbana a Sant’Elia Riqualificazione dei complessi residenziali AREA

Un investimento da oltre 12 milioni di euro per restituire dignità e sicurezza al quartiere popolare affacciato sul mare di Cagliari Il quartiere di Sant’Elia, situato all’estremità sud-orientale di Cagliari, è da decenni al centro di dibattiti e progetti di rigenerazione urbana. Nato a partire dagli anni Settanta come insediamento di edilizia popolare, ospita oggi circa 6.000 residenti in oltre 1.400 alloggi di proprietà pubblica, distribuiti nei quattro grandi complessi residenziali noti come Del Favero, Lame, Torri e Anelli.

Nonostante la posizione privilegiata, a ridosso del mare e del promontorio di Sant’Elia, il quartiere è stato segnato da una lunga storia di degrado, isolamento e marginalità sociale. La conformazione urbanistica – con grandi spazi comuni poco definiti e facilmente occupabili – ha spesso favorito fenomeni di microcriminalità, generando insicurezza e allontanando il quartiere dal resto della città.

Oggi il quartiere di Sant’Elia è formato da 1500 alloggi, di cui 1424 pubblici distribuiti in 4 complessi: • Complesso DEL FAVERO, tra viale Ferrara e via Schiavazzi, costruito nel 1976, per un totale di 265 alloggi.

Favero, P.zza Demuro e Piazza Falchi

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• Complesso delle LAME, tra viale Ferrara e via Schiavazzi, costruito con tre interventi dal 1984 e il 1988 per un totale di 433 allo.gi, • Complesso delle TORRI, tra viale S. Elia e via Schiavazzi, costruito con tre interventi tra il 1980 e il 1999, per un totale di 460 alloggi.

• Complesso degli ANELLI, lungo la via Schiavazzi e la via Utzeri, costruito con quattro interventi dal 1984 al 2000, per un totale di 266 alloggi.

La popolazione insediata è di 6.000 abitanti circa.

Unione dei fogli 23 e 23 All. B – Fonte Formaps

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f Situazione catastale Oggi però si apre una nuova fase: AREA Sardegna ha avviato le fasi di progettazione che danno il via ai lavori di riqualificazione strutturale e sociale previsti nella Fase I di un più ampio programma regionale, mentre sono già in corso di esecuzione, ad opera del Comune di Cagliari, importanti lavori di riqualificazione degli spazi esterni (finanziati con fondi PNRR e in parte oggetto di progettazione da parte di Area Sardegna), destinati al traffico pedonale e veicolare e ad attività all’aperto.

Via Schiavazzi 6 “palazzo Gariazzo” e Via Magellano “palazzo Puddu”

Interventi previsti La progettazione attualmente in corso riguarda due dei principali insediamenti, il complesso Del Favero e il complesso delle Lame (Bodano e Gariazzo), edifici costruiti tra gli anni ’70 e ’80.

Gli interventi previsti in questa prima fase si concentreranno soprattutto sulla manutenzione straordinaria di degli esterni di parte dei fabbricati componenti i complessi edilizi: • Ristrutturazione delle facciate, con ripristino delle parti ammalorate e nuova tinteggiatura; • Sostituzione degli infissi, migliorando l’efficienza energetica e la vivibilità; • Messa in sicurezza dei ballatoi, dove le vecchie fioriere saranno rimpiazzate da ringhiere metalliche (complesso Del Favero); • Riqualificazione dei vani scala, con ripristino e tinteggiatura.

L’intervento manutentivo sull’intero complesso verrà completato con analoghi interventi successivi. [ 26 ] effe | Numero 30

Complesso Del Favero L’area del complesso, il primo ad essere realizzato, occupa lo spazio dedicato nel PDZ originario alle tipologie K3 “a torre”, tra la bretella di collegamento che immette nel quartiere dall’attuale viale Ferrara, e la via Schiavazzi. Il complesso è formato da cinque blocchi, disposti con simmetria quasi perfetta, che racchiudono le tre piazzette affacciate su via Schiavazzi: i blocchi 1 e 2 formano la piazza Lao Silesu; il blocco 3 la piazza Falchi; i blocchi 4 e 5 la piazza Demuro.

Ogni blocco è formato da 2 o 3 corpi di fabbrica disposti ortogonalmente tra loro e collegati dai corpi scala che portano ai ballatoi di accesso agli alloggi. Il numero di piani residenziali è variabile da 3 a 9, in funzione della complessa tipologia costruttiva, che prevede per ogni ballatoio lo smistamento degli alloggi, singoli e duplex, distribuiti su tre piani, dove quello centrale contiene gli ingressi. L’intero complesso è formato da 6 tipologie di alloggi, due bivani, un trivano, due quadrivani, un pentavano, di cui solo i bivani sono sviluppati su un solo piano. I piani residenziali poggiano su un piano pilotis e su un piano piastra, in origine allargato fino a connettere in un solo organismo edilizio i cinque blocchi e successivamente demolito. Complessivamente sono contenuti 265 alloggi in 14 corpi di fabbrica, serviti da 9 snodi verticali.

Gli edifici vennero realizzati nel 1976, dall’impresa che diede poi il nome al complesso, con un sistema modulare misto: struttura in c.a. gettata in opera e pareti perimetrali in c.a. prefabbricate a piè d’opera, sulla base di un progetto, in linea con le ricerche più avanzate dell’epoca, che tendeva a coniugare un’alta qualità architettonica con un forte tentativo di sperimentare e favorire nuovi rapporti urbani e sociali tra gli abitanti.

Complesso delle Lame L’area interessata (settore C del PdZ) si snoda lungo l’ultimo tratto del viale Salvatore Ferrara, in maniera quasi parallela alla circonvallazione, mentre sull’altro lato fronteggia parzialmente via Schiavazzi e l’anello A. L’ultimo tratto è delimitato dalla via Magellano, che si insinua nel lato parallelo all’ultimo edificio.

Su di essa insistono tre edifici a Lama delle dimensioni di 110x20 metri, di 8-9 piani più pilotis e piastra, ormai conosciuti con il nome delle imprese costruttrici: • Lama Puddu, (C1 del PDZ) costruita nel 1985, composta da 153 alloggi (non oggetto del presente intervento) situata nella porzione più a est, confinante con la via Magellano; • Lama Gariazzo, (C2 del PDZ) costruita nel 1986, composta da 140 alloggi, centrale; • Lama Bodano, (C3 del PDZ) costruita nel 1988, composta da 140 alloggi, fronteggiante il complesso Del Favero, e la via Schiavazzi.

Gli alloggi, sono articolati in cinque corpi scala.

Non rientrano in questa fase i lavori sui piani terra e piastra, spazi oggi in parte occupati abusivamente: la loro sistemazione sarà oggetto di un progetto a sé, allo studio insieme al Comune di Cagliari. Allo studio anche la sistemazione di quelle facciate che presentano problemi di chiusure disorganiche e non assentite.

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Risorse e cronoprogramma Il quadro economico complessivo ammonta a circa 12,95 milioni di euro. La fase progettuale verrà conclusa entro i primi mesi del 2026.

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f RINNOVAREA Programma straordinario sulle manutenzioni ERP

AREA Sardegna ha avviato un esteso e ambizioso programma di manutenzioni straordinarie esteso a tutto il proprio patrimonio, diffuso sull’intero ambito regionale.

Il programma ha avuto avvio su impulso dell’Assessorato regionale ai lavori pubblici alla fine del 2024, con un finanziamento complessivo di € 70 M di cui € 43 M a carico del bilancio AREA e € 27 M a carico del bilancio regionale. Il programma si è ulteriormente ampliato sino ad un importo complessivo di € 120 M in una seconda fase e complessivi € 300 M nell’ultima fase di programmazione, mediante l’impiego di fondi di matrice europea FSC per € 230 M. Allo stato attuale sono in corso di svolgimento e ultimazione le attività di progettazione relative alla tranche originaria del programma, mentre sono in corso di affidamento e programmazione le fasi progettuali relative alle tranche successive.

Un efficiente attività di programmazione nelle fasi di avvio del programma ha permesso di anticipare le fasi relative alla gara d’appalto finalizzata all’individuazione degli operatori economici che è stata svolta dalla Centrale Regionale di Committenza mediante l’istituto dell’Accordo Quadro, articolato in lotti funzionali su base territoriale per un importo complessivo a base di gara di € 120 M, permettendone dunque lo svolgimento contemporaneamente allo sviluppo delle fasi progettuali da parte di AREA.

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Al fine di permettere l’esecuzione contemporanea di più interventi nei diversi contesti territoriali e garantire la partecipazione alle piccole e medie imprese, la fase progettuale sino ad ora sviluppata ha portato all’articolazione del programma di finanziamento in oltre 40 interventi (riferiti alla prima tranche di finanziamento) ai quali si aggiungeranno i successivi in corso di programmazione e che, in fase esecutiva, potranno essere realizzati mediante singoli contratti attuativi in adesione all’accordo quadro n argomento.

Le tipologie di lavori previsti riguardano principalmente interventi di manutenzione straordinarie delle facciate e delle coperture.

Articolazione Accordo quadro - Importo complessivo € 120.000.000,00 Ogni contratto attuativo dovrà avere un valore a base di gara ricompreso nei limiti minimi e massimi della qualificazione e classificazione di ciascun lotto che ricomprendono già l’estensione del quinto di cui all’articolo 2 dell’Allegato II.12 del Codice.

Alla base di ogni contratto attuativo ci sarà il Capitolato Speciale d’appalto parte amministrativa dell’Accordo quadro, il Capitolato Speciale d’appalto tecnico di categoria OG1 o OG2, il PSC e tutti gli eventuali ed ulteriori elaborati progettuali (elaborati grafici, computo metrico estimativo, relazioni specialistiche. relazione CAM ecc.) predisposti dalla Stazione appaltante.

I prezzi sono quelli del Prezzario della Regione Sardegna edizione 2024, o delle sue eventuali e successive revisioni in vigore al momento della stipula del contratto attuativo. Sono fatte salve le clausole di revisione dei prezzi previste dall’art. 60 comma 2 del Codice. Nei contratti attuativi, pertanto, trova applicazione la disciplina della revisione dei prezzi sopra richiamata o successive modifiche che dovessero intervenire.

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f L’Europa affronta l’emergenza abitativa La commissione Social Housing visita Milano e Palermo

L’Europa alla prova della sfida abitativa. Da priorità ad emergenza. Da Milano a Palermo per affrontare l’emergenza abitativa in Europa.

Emergenza casa significa tante cose. Tenere insieme settore pubblico, privato e privato sociale, far quadrare welfare e urbanistica. Si parla degli affitti nei contesti urbani che superano il 60-70% del salario, rendendo proibitivo l’accesso all’abitazione anche per chi potrebbe pagare, ma non così tanto.

Altra questione è quella legata agli immobili vuoti e sfitti, quando d’altro canto rimane alta la crisi di accesso all’abitazione.

Nella giornata inaugurale a Milano si sono dati appuntamento Raffaele Fitto, Vicepresidente esecutivo per la Coesione della Commissione europea, Irene Tinagli Presidente della commissione HOUS del Parlamento europeo, il Commissario Europeo all’energia e all’housing Dan Jørgensen; a rappresentare l’Italia, il Presidente di Federcasa Marco Buttieri e il Presidente di Housing Europe Marco Corradi.

«L’Unione Europea - ha sottolineato Dan Jørgensen - non dovrebbe sostituire le responsabilità nazionali, ma può dare un supporto per la connessione e responsabilizzare, sbloccando più finanziamenti e investimenti, offrendo nuovi strumenti politici ai governi nazionali, a regioni e città, riducendo la [ 30 ] effe | Numero 30

burocrazia e condividendo le migliori pratiche su come fornire servizi dignitosi, case sostenibili e ad un prezzo accessibile».

«Il tema è complesso, l’emergenza c’è ma abbiamo messo strumenti, risorse e programmazione per affrontarlo – ha spiegato Fitto alla platea milanese - l’obiettivo minimo è di raddoppiare le attuali risorse destinate alla casa».

Fitto ha richiamato l’attenzione sull’impegno ad approvare l’agenda per le città entro l’anno, per indirizzare le risorse in modo mirato, anche rive-

dendo l’attuale politica di coesione del bilancio 2021-2027 e per definire strategie e obiettivi per il bilancio 2028-2034, frutto di un ampio confronto pubblico. Parole d’ordine “semplificazione e flessibilità” considerando cinque priorità che su base volontaria possono modificare l’attuale programmazione (difesa, competitività, energia, acqua e casa appunto). Fitto ricorda che con il PNRR, attraverso i Piani integrati e il PINQuA si sono stati stanziati 5 miliardi di euro per la casa, a cui si aggiungono politiche di coesione dedicate alle città metropolitane. Altro driver rimane quello dell’efficientamento energetico, richiamato da diversi portatori di interesse come occasione per rinnovare il patrimonio pubblico.

Tinagli racconta il lavoro fatto in questi mesi, di raccolta dati, e di contestuale evidenziata carenza di informazioni e definizioni omogenee, con una mappatura problemi e soluzioni. Tante anche le audizioni con i sindaci per rafforzare il rapporto con le grandi città. Con l’impegno a strutturare una linea dedicata per casa e disagio abitativo, con investimenti pluriennali e non risolvibili con misure una tantum.

Tra le voci del dibattito quella di Dario Scannapieco, amministratore delegato di Cdp con un messaggio diretto sulla necessità di attrarre investitori privati per essere all’altezza della sfida dell’emergenza abitativa, che ormai coinvolge anche i lavoratori.

La crisi strutturale di oggi, secondo Corradi, colpisce in modo particolare il nostro paese perché da anni non si fanno politiche continuative sulla casa: la chiusura della Gescal( contributo per la casa che i lavoratori lasciavano dalla busta paga) nel 1990, la spinta all’acquisto della casa, l’aumento della rendita immobiliare sui valori dei terreni , l’aumento dei costi di costruzione, la mancanza di risorse per costruire nuove abitazioni di social housing per l’affitto oltre al calo dei redditi sono le condizioni che hanno creato questa situazione.

Non si può pensare di una azione strutturale comeffe | Numero 30 [ 31 ]

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plessiva, continua Corradi, se si vuole rimanere permanentemente in questa situazione sempre più grave. Oggi non c’è più la netta distinzione tra poveri e ceto medio in difficoltà. Dobbiamo fissare degli obiettivi per canoni sostenibili per una fascia di reddito che può arrivare a pagare anche fino a 400euro al mese ma occorre avere anche strumenti flessibili che consentano di sostener anche quelle famiglie che non arrivano a quella cifra e che nel tempo si possono anche trovare nella impossibilità di pagare quel canone.

Bisogna ampliare l’offerta diversificando per dare una risposta alle necessità anche di attrattività del territorio: alloggi in affitto per le famiglie, per i giovani, per chi si muove per motivi di studio e di lavoro. Per garantire il funzionamento dei servizi pubblici: infermieri, insegnanti lavoratori del trasporto pubblico ecc. e per le imprese.

Serve un approccio complessivo e investimenti che richiedono tempo e risorse. Per fare un alloggio nuovo servono almeno due anni e ne abbiamo bisogno oggi.

Per l’emergenza e l’immediato dobbiamo intervenire subito, riqualificare tutti gli alloggi pubblici fitti oltre 60.000 che richiedono un investimento medio di 18/ 20.000€ per alloggio e pochi mesi di lavorazione. Una parte di questi alloggi potrebbe essere riservata per aumentare e diversificare l’offerta alle categorie citate prima con contratti a breve e [ 32 ] effe | Numero 30

lungo termine. Con quali risorse? Fondi strutturali europei, risorse nazionali e prestiti a lungo termine BEI a tassi di interesse bassi garantiti dalle Regioni o altri enti che si facciano carico di fare da garanti e collettori per poi trasferire le risorse alle aziende di SH. Anche CDP dovrebbe offrire questa opportunità. È necessario che ci sia un gioco di squadra dove ogni soggetto, banche, enti pubblici società di sh facciamo una parte del lavoro ognuno assumendosi impegni e rischi. Servono strumenti di questo

tipo perché le aziende di sh non sono enti profit e non sono in grado di caricarsi di alti interessi bancari e non hanno capacità di credito. Attrarre alloggi privati sfitti, di piccoli proprietari che necessitano di piccoli interventi di manutenzione con: incentivi fiscali, eliminazione dell’IMU, incentivi fiscali forti per l’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria, garanzie sull’alloggio rispetto ai pagamenti del canone e danni e recupero dell’alloggio in caso di bisogno. Questi alloggi potrebbero essere gestiti dalle aziende di social housing e affittati a canoni calmierati alle famiglie bisognose e poi successivamente bisognerà avviare una seconda fase per un programma più duraturo e complessivo che richiederà più tempo.

E poi c’è il tema della gestione, i gestori che abbiano una presenza forte in termine di patrimonio in grado di introdurre una offerta diversificata e con la flessibilità necessaria a gestire patrimoni di diversa provenienza, pubblici e privati e una utenza con molti diversi bisogni.

Poi una volta consegnato l’alloggio serve accompagnare le famiglie per superare le fragilità economiche, sociali, a volte culturali.

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Un nuovo complesso residenziale in via Indipendenza

Un intervento di grande portata ha trasformato il volto del quartiere Sacro Cuore a Oristano, con la costruzione di un nuovo complesso di 42 alloggi di edilizia residenziale pubblica in via Indipendenza. Le vecchie palazzine, ormai obsolete e non più adeguate alle esigenze abitative moderne, hanno lasciato il posto a due edifici contemporanei, progettati per garantire sicurezza, comfort e sostenibilità ambientale.

L’intervento non si limita ad attuare un programma di costruzione di alloggi ma anche ad articolare lo spazio a beneficio della città, con l’intento di trasformarsi in un punto di riferimento per il quartiere.

Struttura e distribuzione I nuovi fabbricati, denominati Palazzina A e Palazzina B, si sviluppano su tre piani fuori terra più pilotis, collegati da un piano cantinato comune che ospita l’autorimessa, 42 cantine e locali tecnici. La Palazzina A comprende 22 alloggi, mentre la Palazzina B ne ospita 20. Gli appartamenti hanno superfici comprese tra 38 e 84 mq e sono distribuiti in bilocali, trilocali, quadrilocali e un’unità più ampia fino a cinque vani. Alcuni appartamenti dispongono di terrazze comuni o balconi privati, ampliando le possibilità di utilizzo degli spazi esterni.

Dal punto di vista costruttivo, la struttura portante è in conglomerato cementizio armato, con [ 34 ] effe | Numero 30

solai in lastre predalles per il cantinato e solai di interpiano e copertura in laterocemento bitrave. Le tamponature esterne sono in blocchi di laterizio alveolato da 30 cm, garantendo buone prestazioni termiche e acustiche. Gli intonaci interni ed esterni sono in malta premiscelata, mentre le tramezzature sono realizzate in laterizio forato. L’isolamento tra appartamenti contigui è affidato a lastre in cartongesso accoppiato a isolante in fibra di vetro mentre quello tra appartamenti sovrapposti è affidato a pannelli in lana di vetro.

Finiture e materiali Gli infissi esterni sono in PVC con vetrocamera basso-emissivo e oscuramenti in tapparelle, mentre gli interni sono in legno tamburato. Le pavimentazioni e i rivestimenti di cucine e bagni sono in gres ceramico, resistente e di facile manutenzione.

I sanitari appartengono alla serie civile, con dotazione completa di lavabo, bidet, vaso e doccia. L’attenzione alla qualità dei materiali garantisce agli alloggi durabilità e comfort quotidiano.

Impianti tecnologici Un punto di forza del complesso è rappresentato dagli impianti tecnologici, studiati per ridurre il fabbisogno energetico e le emissioni di CO2, anche ricorrendo a fonti rinnovabili, ma comunque garantendo semplicità di gestione e riduzione dei costi di manutenzione.

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Ogni alloggio è dotato di climatizzazione in pompa di calore aria-aria multisplit, in grado di riscaldare in inverno e raffrescare in estate in modo autonomo.

Per la produzione di acqua calda sanitaria, per ogni alloggio, è stato installato un impianto solare termico a circolazione naturale, con predisposizione per scaldacqua elettrici per l’utilizzo invernale.

Ogni palazzina è servita da un impianto fotovoltaico da 5 kWp dedicato al fabbisogno elettrico condominiale, sfruttando i vantaggi dello scambio sul posto. Sono stati inoltre installati impianti di ac-

cumulo e pressurizzazione per l’acqua potabile, a garanzia di continuità e qualità del servizio idrico.

La rete di raccolta delle acque meteoriche convoglia le piogge in una cisterna con pompa elettrica, destinata all’irrigazione del giardino condominiale e alla pulizia delle aree comuni, riducendo gli sprechi e ottimizzando le risorse.

Gli edifici sono serviti da quattro ascensori, uno per ogni scala, che garantiscono l’accessibilità a tutti i piani. L’impiantistica elettrica risponde alla normativa effe | Numero 30 [ 35 ]

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CEI 64.8 V.3, livello 1, con predisposizioni per la personalizzazione delle dotazioni da parte degli utenti.

ze tipiche della macchia mediterranea, quali lavanda, rosmarino, lentischio e corbezzolo.

Sistemazioni esterne

Un modello di edilizia sociale

Ai lati del lotto si trovano le rampe di accesso all’autorimessa. Il solaio del cantinato assolve le funzioni di “piazza” tra i fabbricati oltrechè di collegamento degli alloggi retrostanti con la via Indipendenza. La piazza è dotata di panchine ed direttamente collegata, senza barriere quali recinzioni e cancelli, alla Via Indipendenza. La restante area posteriore è sistemata a giardino con la piantumazione di essen-

Il complesso di via Indipendenza rappresenta oggi un modello di edilizia residenziale pubblica di nuova generazione: sicuro, funzionale e sostenibile.

L’attenzione al comfort abitativo, unita a scelte costruttive solide e a impianti innovativi, consente agli alloggi di raggiungere standard elevati di efficienza energetica e vivibilità. Grande attenzione è posta alla convivialità. La piazza aperta creata tra i

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fabbricati costituisce un gradevole spazio comune di relazione tra gli abitanti dei due blocchi abitativi e il resto del quartiere.

Conclusioni L’intervento costruttivo di via Indipendenza oltre a rappresentare un modello di edilizia sociale, ha contribuito alla riqualificazione urbana del quartiere Sacro Cuore e alla riduzione del fabbisogno di edilizia residenziale pubblica della città di Oristano che, al momento dell’assegnazione degli alloggi, vedeva oltre 200 nuclei familiari in lista d’attesa.

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f Il Giubileo di Federcasa 11 settembre 2025

L’11 settembre un significativo gruppo di dipendenti Federcasa si è riunito a Roma per partecipare al Giubileo 2025, un’occasione di profonda riflessione spirituale che rinnova l’impegno etico e morale nel lavoro e nel servizio alla comunità. La visita a San Pietro, preceduta dal percorso del pellegrino, ha rappresentato un momento di condivisione e rigenerazione, guidato dal Presidente Marco Buttieri e dalla vicepresidente Francesca Tosolini, che hanno accompagnato il gruppo sottolineando l’importanza della dignità abitativa e della responsabilità sociale come valori fondanti della missione di Federcasa.

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f La casa al centro del futuro Federcasa porta il mondo dell’ERP all’attenzione degli Stati Generali dell’abitare

n una giornata che ha segnato un punto di svolta nel dibattito nazionale, Palazzo Wedekind, gioiello architettonico nel cuore pulsante di Roma, ha ospitato gli “Stati Generali dell’Abitare”. Organizzato da Noi Moderati, l’evento ha acceso i riflettori su un tema cruciale e spesso trascurato: il diritto alla casa come pilastro della giustizia sociale e della sostenibilità urbana.

L’appuntamento, sapientemente orchestrato da Andrea Napoli, responsabile del dipartimento casa di Noi Moderati, ha visto una partecipazione corale che ha superato le distinzioni politiche. Dai banchi della maggioranza a quelli dell’opposizione, i rappresentanti istituzionali e i principali stakeholder del settore si sono ritrovati attorno a un unico tavolo, simbolo di un’urgenza condivisa.

La giornata si è sviluppata attraverso un susseguirsi di dibattiti appassionati. I moderatori, figure autorevoli e competenti, hanno guidato la discussione su nodi cruciali: dalla spinosa questione del canone calmierato alla sfida monumentale della rigenerazione urbana, dal rifinanziamento del fondo per la morosità incolpevole fino all’indispensabile efficientamento energetico degli immobili. Un filo rosso ha unito tutti i temi: la necessità di un’alleanza strategica tra pubblico e privato per sbloccare le risorse necessarie e dare slancio a progetti a lungo termine.

L’intervento dell’On. Maurizio Lupi ha fatto da eco alle parole del Presidente del Consiglio, Giorgia Meloni, che al Meeting di Rimini aveva già preannunciato la volontà del Governo di innalzare il tema “casa” a priorità assoluta dell’agenda politica. Un segnale forte che ha infuso speranza e determinazione nei presenti.

Un capitolo a parte è stato dedicato all’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP), un settore che tocca da vicino la vita di centinaia di migliaia di famiglie. La Dott.ssa Francesca Tosolini, Vicepresidente, e l’Arch. Patrizio Losi, Direttore, hanno dipinto un quadro chiaro e dettagliato del ruolo delle 85 Aziende Casa che gestiscono un patrimonio immenso di circa 800 mila abitazioni. Un patrimonio vitale, destinato a un’utenza spesso vulnerabile dal punto [ 40 ] effe | Numero 30

di vista economico e sociale. L’appello lanciato dal palco è stato chiaro e diretto: per programmare interventi di riqualificazione, è essenziale un sostegno economico statale, anche modesto, ma che sia stabile e strutturale.

Gli “Stati Generali dell’Abitare” non sono stati solo un momento di riflessione, ma una piattaforma di lancio per future azioni concrete. La convergenza di idee e la volontà di dialogo manifestata da tutte le parti in causa lasciano presagire che la casa, dopo anni di attesa, possa finalmente tornare a essere il fulcro di un’azione politica incisiva e lungimirante.

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f Enti Pubblici Economici Dalla responsabilità 231 agli obblighi antiriciclaggio Avv. Maurizio Riverditi Professore di Diritto Penale, Università di Torino; Avvocato penalista

Triplice cornice regolatoria applicabile agli EPE Gli Enti Pubblici Economici (EPE) si trovano al crocevia di tre livelli normativi in materia di prevenzione degli illeciti: la disciplina sulla responsabilità amministrativa degli enti (D.Lgs. 231/2001), la normativa antiriciclaggio (D.Lgs. 231/2007) e le misure di prevenzione della corruzione nella pubblica amministrazione introdotte dalla legge 190/2012.

Da un lato, gli EPE rientrano tra i destinatari del D.Lgs. 231/2001, che prevede, tra l’altro, l’adozione di modelli di organizzazione e gestione (MOG) idonei a prevenire determinati reati-presupposto (ad esempio la corruzione) commessi nell’interesse o a vantaggio dell’ente. Dall’altro lato, essi devono ottemperare agli obblighi antiriciclaggio previsti dal D.Lgs. 231/2007, sebbene non sempre in qualità di “soggetti obbligati” ai sensi dell’art. 3 di tale decreto. In linea generale, infatti, solo se l’EPE svolge attività incluse nell’elenco contemplato da quest’ultima disposizione (ad esempio operazioni finanziarie riservate a intermediari, evenienza piuttosto rara) ricade in quegli obblighi; diversamente, più comunemente, l’EPE dovrà comunque rispettare le previsioni introdotte dall’art. 10 per gli enti pubblici.

In particolare, l’art. 10 del D.Lgs. 231/2007 impone alle Pubbliche Amministrazioni di monitorare e segnalare le operazioni sospette di riciclaggio o di finanziamento del terrorismo che emergano, ad esempio, durante procedimenti di autorizzazione o [ 42 ] effe | Numero 30

concessione, negli affidamenti di appalti, o nell’erogazione di sovvenzioni, contributi e altri vantaggi economici. Garantire l’effettiva applicazione di questi obblighi antiriciclaggio è ormai un elemento indispensabile del sistema di risk management che gli enti pubblici devono adottare, implementando presìdi idonei a intercettare possibili fenomeni di riciclaggio nei propri procedimenti, a tutela sia dell’ente sia della collettività.

Inoltre, come terzo pilastro di questa cornice normativa, gli EPE – in quanto enti pubblici – sono sog-

getti alle misure di prevenzione e repressione della corruzione introdotte dalla legge 190/2012 (c.d.

Legge Severino). Questa normativa impone, tra l’altro, l’adozione di un Piano Triennale di Prevenzione della Corruzione e della Trasparenza (PTPCT) e la designazione di un Responsabile della Prevenzione della Corruzione e della Trasparenza (RPCT), secondo le indicazioni del Piano Nazionale Anticorruzione (PNA) emanato dall’ANAC. Questi presìdi, se coordinati con i modelli organizzativi “231” e con gli adempimenti antiriciclaggio, contribuiscono a comporre un sistema integrato di tutela della legalità all’interno dell’ente.

Sinergie tra prevenzione della corruzione e del riciclaggio La sovrapposizione tra la compliance al D.Lgs. 231/2001 e gli obblighi antiriciclaggio sanciti dal D.Lgs. 231/2007 non va vista come una duplicazione burocratica, bensì come un’opportunità di sinergia. Spesso, infatti, corruzione e riciclaggio si alimentano a vicenda e intercettarne gli snodi significa contrastarne efficacemente la possibilità d’infiltrazione nei gangli vitali dell’economia.

Per questo, le misure di contrasto ai due fenomeni si integrano reciprocamente. La normativa anticorruzione delle P.A. (legge 190/2012 e PTPCT predisposti su indicazione dell’ANAC) e i MOG 231 possono essere interconnessi e influenzarsi reciprocamente; simmetricamente, le procedure anti-

riciclaggio dovrebbero tenere conto dei rischi corruttivi associati.

Non a caso, l’Autorità Nazionale Anticorruzione (ANAC) ha riconosciuto – già nel Piano Nazionale Anticorruzione 2016 – “una logica di continuità fra i presìdi anticorruzione e antiriciclaggio” e l’utilità delle misure antiriciclaggio ai fini del contrasto della corruzione. Anche la disciplina attuativa ha favorito questa convergenza: il Provvedimento della UIF (Unità di Informazione Finanziaria) del 23 aprile 2018 ha stabilito che ogni Pubblica Amministrazione individui formalmente un “gestore” per le segnalazioni di operazioni sospette ed ha esplicitato la possibilità di affidare tale ruolo al RPCT, data la stretta correlazione tra i due ambiti di controllo.

In pratica, l’ente può canalizzare le segnalazioni antiriciclaggio attraverso lo stesso ufficio che già presidia l’integrità e la trasparenza, creando un circuito virtuoso di informazioni.

Significativamente, ANAC e UIF hanno anche istituzionalizzato la loro collaborazione attraverso un Protocollo d’intesa siglato il 30 luglio 2014 (rinnovato nel 2019), che impegna le due Autorità a scambiarsi informazioni utili e a sviluppare congiuntamente indicatori, schemi e iniziative formative per rafforzare la capacità di individuare condotte anomale legate a corruzione e riciclaggio. In questa prospettiva, i “red flag” o indicatori di anomalia elaborati dalla UIF possono essere utilmente integrati nelle attività di audit e nei piani anticorruzione dell’ente. effe | Numero 30 [ 43 ]

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Presìdi su misura e tutela dei vertici apicali Un elemento centrale, nella filosofia che anima questo quadro normativo, è la necessità di calare presìdi, procedure e protocolli nella realtà concreta dell’organizzazione, evitando l’adozione di modelli meramente formali e standardizzati e, quindi, di sola “facciata”. Gli stessi documenti UIF sottolineano che indicatori e schemi di comportamento anomalo sono strumenti di orientamento importanti, ma non esaustivi né automaticamente decisivi.

Non è possibile, infatti, definire in astratto tutte le operazioni sospette, né basta la mera presenza di un’anomalia per fondare un sospetto: serve una valutazione ponderata del contesto. Ciò significa che ogni ente deve adattare ed eventualmente personalizzare i controlli interni e le soglie di allerta in base alla propria operatività. Ad esempio, un’azienda pubblica che gestisce appalti dovrà prevedere procedure specifiche per scrutinare la documentazione dei concorrenti e i flussi finanziari correlati, distinguendo le situazioni fisiologiche da quelle potenzialmente illecite.

Un MOG 231 o un sistema antiriciclaggio efficace richiedono, dunque, una progettazione ragionata, misurata sul rischio effettivo dell’ente, e poi un aggiornamento costante e una formazione mirata del personale, affinché le regole scritte diventino prassi quotidiana nell’ente.

Va infine sottolineato che questi presìdi di legalità [ 44 ] effe | Numero 30

generano una tutela “circolare”: proteggono l’ente da responsabilità dirette e, al tempo stesso, rafforzano e tutelano la posizione dei suoi dirigenti e organi apicali. Un ente dotato di un MOG 231 adeguato e di sistemi di prevenzione anticorruzione e antiriciclaggio efficaci può evitare le pesanti sanzioni previste in caso di reati commessi dai propri dipendenti (beneficiando dell’esimente prevista dall’art. 6 del D.Lgs. 231/2001). Analogamente, nel campo antiriciclaggio, un’amministrazione pubblica che segnala tempestivamente operazioni sospette adempie al dovere di collaborazione at-

tiva, evitando sanzioni amministrative. Tutto ciò in ultimo, assicura ai soggetti di vertice che abbiano diligentemente predisposto e attuato questi meccanismi di controllo la possibilità di meglio difendersi in caso di eventuali contestazioni, siano esse di natura civile o penale, ovvero in sede di giudizio erariale dinanzi alla Corte dei conti. Infatti, difficilmente potrà essere addebitata loro una “colpa gestionale” se hanno messo in campo tutti gli strumenti preventivi richiesti dalle norme.

In caso contrario, al danno si aggiungerebbe la beffa: l’ente colpito da una sanzione per carenze organizzative potrebbe rivalersi sui propri amministratori per essere manlevato dalle conseguenze subite, trovandosi al contempo esposto all’azione vigile della magistratura contabile.

Investire in compliance, dunque, conviene doppiamente: si tutela l’ente pubblico e si responsabilizzano i suoi amministratori, proteggendoli al tempo stesso. In questo contesto, un ruolo decisivo di promozione, supporto e coordinamento può essere svolto da Federcasa, in linea con i suoi scopi statutari e con la prospettiva di supporto che ne contraddistingue l’operato.

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f Dott. Emiliano Cardia - Ufficio Europa Federcasa GM di StartHub Solutions - Strategic Planning & Development Services

In diretta dall’Europa Il Parlamento europeo, nella plenaria del 10 settembre 2025, ha approvato il testo “Il ruolo degli investimenti della politica di coesione per risolvere l’attuale crisi abitativa”.

Questo testo è una risoluzione, seppure non sia un regolamento vincolante, che stabilisce le “posizioni” del Parlamento in merito al ruolo della politica di coesione, ai fondi UE e agli strumenti finanziari per contrastare la crisi abitativa.

I contenuti principali e impegni della risoluzione sono relativi agli Investimenti UE nella casa, dove il Parlamento sollecita che una parte significativa dei fondi della politica di coesione sia destinata a misure per garantire abitazioni accessibili, dignitose e sostenibili. Inoltre, viene sottolineato che la politica di coesione ha un ruolo centrale per mobilitare investimenti territoriali, rafforzare le infrastrutture abitative e rispondere a disparità regionali.

Per garantire il sostegno alle fasce più deboli e vulnerabili della popolazione, si richiede che le politiche sull’abitare tengano conto delle esigenze di famiglie a basso reddito, giovani coppie, studenti, soggetti in condizioni di precarietà abitativa.La risoluzione insiste sul fatto che autorità locali e regionali debbano essere pienamente coinvolte, attraverso una partecipazione attiva, nei processi decisionali e d’attuazione.

In merito alle regole di finanziamento e flessibilità, viene anche richiesto che le stesse regole di am[ 46 ] effe | Numero 30

missibilità, di cofinanziamento e i meccanismi di disimpegno, ossia la perdita di fondi se non spesi, siano adeguati per non penalizzare progetti abitativi. Seppure una risoluzione non sia un atto legislativo vincolante in quanto non modifica direttamente le leggi o impone obblighi agli Stati membri, esprime comunque la volontà e le posizioni politiche del Parlamento europeo: serve come guida e messaggio politico, orientando le future negoziazioni con la Commissione e il Consiglio, e influenzando le proposte legislative e i finanziamenti UE. L’effettiva applicazione dipenderà da successivi passi legislativi, eventuali regolamenti e direttive, e dall’azione degli Stati membri. Questa Risoluzione rappresenta il primo testo del Parlamento europeo sulla crisi abitativa e per questa motivazione è ancora più importante evidenziare come il ruolo di Federcasa, insieme certamente a quello di altri stakeholder che hanno insistito sullo stesso tema, sia stato di stimolo costruttivo alla previsione di una definizione delle nostre Aziende e Enti, tale per cui nella prossima programmazione europea potremo essere riconosciuto come soggetti beneficiari diretti di fondi europei.

Troppe volte in passato, infatti, non essendo classificati come enti locali o pubblici a tutti gli effetti e nemmeno come PMI, poiché molte dei nostri Associati non hanno una iscrizione Ateco adeguata, siamo stati esclusi dall’opportunità di candidarci a misure di sostegno europeo e regionali, a valere sui

In diretta dall’Europa

di strumenti di sostegno finanziario strutturale per il settore, in modo da consentire una programmazione vera e concreta degli interventi necessari di valorizzazione del nostro patrimonio pubblico di edilizia residenziale, è stata accolta con l’impegno per la Commissione europea di individuare forme di contribuzione continuative, anche attraverso la Banca europea degli investimenti (BEI), tipo il Fondo per lo sviluppo regionale o quello per il sociale.

fondi di Bruxelles. Avendo avuto modo di evidenziare questa condizione e l’impossibilità di ricorrere di fatto agli aiuti comunitari, proprio in occasione della nostra audizione in seno alla Commissione speciale sulla crisi abitativa HOUS, le nostre osservazioni sono state accolte, sia dalla Presidente Tinagli, sia dalla Vicepresidente del Parlamento EWWuropeo Antonella Sberna, e in questa risoluzione siamo stati definiti come fornitori di alloggi pubblici in senso ampio. Inoltre, una seconda richiesta che era stata avanzata dal nostro Presidente Buttieri sempre in quella sede, ossia l’attivazione

Se si aggiunge che è anche in corso una discussione in merito alla normativa sugli aiuti di stato e il riconoscimento di Servizio di pubblico interesse anche per gli interventi su edifici di edilizia residenziale sociale, oltre agli approfondimenti della Task force della Commissione a guida del neo Commissario all’housing Jørgensen, è del tutto evidente che il tema della casa sta diventando sempre più di interesse europeo, considerato che l’emergenza colpisce molti stati e che il trend demografico, oltre che l’andamento dei redditi, impone un’attenzione sempre maggiore all’individuazione di risposte adeguate alle esigenze crescenti della popolazione.

Continueremo, quindi, nella nostra intensa attività di evidenziazione delle emergenze per il nostro settore, sia attraverso i contatti diretti con la BEI, con la quale vorremmo realizzare un progetto pilota a livello nazionale, sia nel corso delle prossime missioni a Bruxelles, per incontrare e sensibilizzare i Parlamentari italiani eletti in Europa.

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f Dott.ssa Elisabetta Maggi Responsabile Rapporti Istituzionali presso ISPRO Istituzioni e Progetti S.r.l.

L’Agenda parlamentare Rigenerazione Urbana e Edilizia Pubblica: il Nuovo DDL al Senato La Commissione Ambiente, transizione ecologica, energia, lavori pubblici, comunicazioni, innovazione tecnologica del Senato ha in calendario, ormai da due anni, diversi disegni di legge in materia di rigenerazione urbana, presentati da tutti i Gruppi Parlamentari.

Alla ripresa dei lavori, dopo la pausa estiva, il relatore dei congiunti provvedimenti, Sen. Roberto Rosso (FI), ha depositato un nuovo testo base che integra le otto proposte precedenti, con l’obiettivo di semplificare e rafforzare l’impianto normativo.

La materia ha un impatto significativo sull’edilizia residenziale pubblica (ERP), in quanto contiene misure che mirano alla riqualificazione, valorizzazione e sostenibilità degli immobili e dei quartieri coinvolti. In particolare il provvedimento si occupa di riqualificazione energetica e sismica degli edifici, di valorizzazione urbana dei quartieri più degradati con l’obiettivo di migliorare la qualità dell’abitare. Si mira a favorire l’integrazione funzionale con servizi pubblici, attività economiche e spazi per il coworking e la partecipazione attiva degli abitanti nei processi di rigenerazione.

Quanto alle risorse necessarie al perseguimento degli obiettivi è previsto un Fondo nazionale per la rigenerazione urbana di 3,4 miliardi di euro tra il 2026 e il 2037, mentre un’altra parte delle risorse arriverà dal PNRR e dal programma PINQuA (Qualità dell’Abitare). Ci saranno, inoltre, esenzioni fiscali (IMU, TARI) ed incentivi economici per gli interventi ERP. Ci sarà una governance multilivello:spetterà alle Regioni definire priorità e risorse , mentre i Comuni individueranno le aree ERP da rigenerare entro 12 mesi dall’entrata in vigore della legge. Il Ministero delle Infrastrutture e Trasporti (MIT) coordinerà il programma PINQuA. [ 48 ] effe | Numero 30

L’Agenda parlamentare

La Commissione 8 a ha fissato alle ore 12 di martedì 30 settembre il termine per la presentazione degli emendamenti al nuovo testo base in materia di rigenerazione urbana.

Riordino della Normativa Edilizia: Una Delega per Semplificare e Innovare Ha avviato il suo iter in Commissione Ambiente alla Camera la proposta di legge recante delega al Governo per l’aggiornamento, riordino e coordinamento della disciplina legislativa in materia edilizia (A.C. 2332) che vede come prima firmataria l’on. Erika Mazzetti di Forza Italia. Il provvedimento rappresenta un passo fondamentale verso una riforma organica del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), con l’obiettivo di semplificare, chiarire e rendere coerente un quadro normativo oggi frammentato e complesso.

In particolare si prevede che il Governo adotti, entro sei mesi dalla definitiva approvazione del testo per:

l’introduzione di termini certi per il rilascio dei titoli abilitativi, la semplificazione delle procedure edilizie, la promozione della rigenerazione urbana e della qualità dell’abitare, il coordinamento con le normative regionali e locali. L’intento ultimo è quello di superare l’attuale frammentazione normativa causata da interventi parziali quali ad esempio il Decreto Semplificazioni o il Decreto Salva Casa e di riformulare il Testo Unico delle Costruzioni con un impianto legislativo più moderno e funzionale, rispondendo alle esigenze degli addetti ai lavori: costruttori, tecnici, enti locali e cittadini.

La delega è strettamente connessa ai provvedimenti sulla rigenerazione urbana che si trovano, in contemporanea, in esame al Senato, e che mirano al recupero del patrimonio costruito, alla coesione sociale e alla sostenibilità ambientale. Entrambi i testi si muovono verso una visione integrata dell’abitare, con attenzione all’edilizia pubblica, alla semplificazione e alla qualità urbana.

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Il Governo è delegato ad adottare entro 6 mesi uno o più decreti legislativi per: . Riordinare le disposizioni vigenti in materia edilizia e urbanistica. . Recepire e attuare la normativa europea. . Migliorare la coerenza sistematica, la chiarezza e la semplificazione normativa.

Tra gli aspetti più significativi dell’articolato figura effe | Numero 30 [ 49 ]

f Ing. Luca Rollino C2R Energy Consulting-Xori Group per Federcasa

Futuro sostenibile L’efficienza energetica come chiave di giustizia sociale Il patrimonio di edilizia residenziale pubblica in Italia porta sulle spalle il peso della sua età: oltre il 60% degli edifici è stato costruito prima degli anni ‘80, con classi energetiche che nella maggior parte dei casi non superano la fascia F o G. Ciò significa dispersioni termiche che arrivano fino al 40%, impianti obsoleti e inefficienti, costi di gestione sempre più pesanti per gli enti e, soprattutto, discomfort abitativo per gli inquilini. Un contesto che non riguarda solo la sostenibilità ambientale, ma tocca direttamente la vita di milioni di persone che vivono in alloggi ERP. Famiglie vulnerabili e a rischio di povertà energetica.

La riqualificazione energetica del nostro patrimonio edilizio rappresenta una sfida cruciale, che va ben oltre la semplice efficienza: si tratta di un’azione fondamentale per la giustizia sociale e ambientale. Ridurre i consumi anche solo del 30% avrebbe un duplice impatto positivo. Da un lato, contribuirebbe a ridurre drasticamente le emissioni climalteranti, affrontando in modo diretto le cause della crisi climatica. Dall’altro, permetterebbe alle famiglie a basso reddito di trasformare i costi energetici in risparmi reali, liberandole dalla povertà energetica e migliorando la loro qualità di vita. Questo impulso agli investimenti nel settore dell’alloggio sociale, oltre a generare miliardi di euro di risparmi annuali, stimolerebbe anche una crescita economica più sostenibile e competitiva.

L’Italia non è sola in questa partita. L’edilizia pubblica residenziale (edilizia sociale) conta in Europa circa 25 milioni, di alloggi, più della metà dei quali hanno consumi energetici oltre i 150 kWh/mq/anno. Questo singolo dato è in grado di spiegare da solo l’attenzione dell’Unione Europea verso lo sviluppo di iniziative e progetti in grado di favorire dei modelli virtuosi di riqualificazione energetica nel settore pubblico e residenziale. La Commissione europea ha messo la cosiddetta Renovation Wave al centro del Green Deal e delle strategie post-Covid, riconoscendo negli interventi sugli edifici un motore di occupazione e di inclusione. [ 50 ] effe | Numero 30

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zio di una nuova stagione: quella in cui la rigenerazione del patrimonio ERP diventa il banco di prova di una transizione equa, capace di coniugare efficienza energetica, riduzione dei costi e miglioramento della qualità dell’abitare. È in questo scenario che si inserisce l’Investimento 17 della Missione 7 – REPowerEU del PNRR, una misura pensata proprio per affrontare il nodo della povertà energetica e attivare investimenti privati a favore dell’edilizia residenziale pubblica e di cui abbiamo già iniziato a parlare in questa rubrica sui numeri scorsi di Effe. La fonte normativa è la Legge di Bilancio 2025 (art. 1, commi 513-519, L. 207/2024), che ha istituito un piano da 1,38 miliardi di euro, reso operativo dal Decreto 9 aprile 2025.

Anche il nostro PNIEC (Piano Nazionale Integrato per l’Energia e il Clima) richiama con forza il contrasto alla povertà energetica come priorità, e la stessa Commissione spinge verso una Just Transition che non lasci indietro nessuno nella corsa verso la neutralità climatica.

Ma i dati ci ricordano che i tassi di ristrutturazione oggi sono insufficienti per rispettare gli impegni presi con l’Accordo di Parigi, e che gli immobili abitati da famiglie a basso reddito sono i più difficili da raggiungere con politiche tradizionali. Qui si apre lo spa-

L’approccio scelto per questa misura si discosta dalla logica degli incentivi a pioggia in favore di uno strumento finanziario che faciliti la collaborazione tra pubblico e privato. Sebbene gli Enti Territoriali e i loro enti strumentali, proprietari e/o gestori degli immobili di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP), siano formalmente i soggetti beneficiari, il sostegno è specificamente indirizzato alle Energy Service Company (ESCo). Sono queste entità, infatti, ad avere la responsabilità di presentare e implementare i progetti di investimento sugli immobili ERP di proprietà pubblica, agendo come i destinatari diretti del finanziamento e i motori operativi della riqualificazione. Le condizioni di accesso sono precise: gli edifici devono essere dotati di impianti centralizzati effe | Numero 30 [ 51 ]

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di climatizzazione – o prevederne l’installazione a seguito degli interventi – e i lavori devono garantire un miglioramento dell’efficienza energetica non inferiore al 30%, attraverso uno o più interventi tra quelli previsti dall’Allegato 1 del Decreto.

Il sostegno finanziario si articola in due forme complementari: • una sovvenzione a fondo perduto fino al 65% del costo degli interventi, erogata dal soggetto attuatore della misura, il GSE; • un prestito opzionale fino al 35%, concesso da banche convenzionate a condizioni di mercato grazie alla dotazione di Cassa Depositi e Prestiti e garantito da SACE. Un ulteriore elemento di rilievo riguarda la dimensione minima dei progetti: il valore degli interventi deve essere compreso tra 10 e 30 milioni di euro. Questo requisito orienta le risorse verso interventi complessi e strategici, capaci di incidere realmente su interi complessi abitativi e non solo su singoli edifici.

Un meccanismo che, almeno nelle intenzioni, punta a superare le croniche carenze di risorse pubbliche e a mettere in moto un circuito virtuoso, in cui l’efficientamento energetico degli alloggi popolari diventa terreno fertile per la finanza di progetto, per l’innovazione tecnologica e per nuove forme di collaborazione con le ESCo. La particolarità sta nell’utilizzo dei contratti EPC (Energy Performance Contract): un accordo in cui la ESCo si impegna a conseguire [ 52 ] effe | Numero 30

un certo livello di risparmio energetico, assumendosi il rischio tecnico ed economico. In questo modo, il compenso della società non è legato solo all’esecuzione dei lavori, ma ai risultati concreti di efficientamento conseguiti. Se i livelli minimi concordati non vengono raggiunti, nel contratto viene dettagliato con precisione come il compenso della ESCo deve essere ricalibrato al ribasso. È un approccio che premia la qualità, responsabilizza gli operatori e riduce l’esposizione finanziaria degli enti pubblici, che non devono farsi carico del rischio di mancati risparmi.

Con la pubblicazione delle Regole Operative da par-

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te del GSE a fine luglio scorso, è stato illustrato il percorso di accesso agli incentivi attraverso un calendario differenziato per la presentazione delle domande, che scandisce tempi e priorità: • una prima finestra dal 1° al 29 settembre 2025, riservata ai progetti “pronti”, cioè su edifici non riqualificati negli ultimi cinque anni e già corredati almeno da un PFTE; • una seconda finestra dal 6 ottobre 2025 al 30 aprile 2026, aperta a tutti gli interventi che rispettano i requisiti generali del bando.

Una scansione pensata per accelerare i cantieri più maturi, senza penalizzare gli enti che hanno bisogno di più tempo per strutturare partenariati con le ESCo e completare gli elaborati tecnici. A rendere più agevole il percorso, il GSE ha predisposto un pacchetto di strumenti pratici: dall’Avviso Pubblico alle Regole Operative, fino al Kit di Affidamento, che mette a disposizione modelli standard per semplificare e velocizzare il conferimento degli incarichi alle ESCo. A questo si aggiungono tavoli tecnici settimanali, un tutor dedicato per ogni ente e una sezione FAQ costantemente aggiornata sul portale.

Si tratta di un approccio che segna una discontinuità rispetto a molte misure del passato: non solo fondi da gestire, ma un ecosistema di supporto pensato per ridurre complessità e incertezze operative, accompagnando gli enti ERP lungo tutte le fasi del progetto, fino alla concreta riqualificazione del patrimonio abitativo.

Il successo del bando PNRR non dipenderà solo dalle risorse stanziate, ma dalla capacità delle ESCo di trasformarle in interventi concreti, sostenibili, efficaci nel raggiungimento degli obiettivi.

Le ESCo non sono solo imprese che realizzano impianti: sono “system integrator” della transizione energetica, in grado di mettere insieme progettazione, tecnologia, finanziamento, realizzazione, gestione e manutenzione in un unico pacchetto. Il loro modello industriale si basa su un principio semplice: assumersi il rischio tecnico ed economico degli ineffe | Numero 30 [ 53 ]

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terventi, garantendo risultati misurabili di risparmio energetico e venendo remunerate in base all’efficienza realmente ottenuta.

Definendo nel dettaglio le regole di ingaggio nell’Energy Performance Contract (EPC), le ESCo possono finanziare direttamente i lavori, ripagandosi attraverso i risparmi generati, oppure condividendone i benefici con il cliente. Questo approccio consente a enti pubblici e amministrazioni locali di avviare interventi complessi senza dover affrontare ingenti investimenti iniziali e di avere come unico interlocutore un soggetto in grado di mettere a disposizione competenze multidisciplinari che spaziano dall’ingegneria alla finanza, dall’innovazione tecnologica alla gestione legale e burocratica. Un unico punto di riferimento invece di molteplici, in un quadro dove magari non tutti i soggetti che si devono coinvolgere hanno la necessità di porre al centro del progetto l’obiettivo finale dell’efficientamento energetico minimo garantito da raggiungere.

Come sottolineato da più voci del settore, il loro valore aggiunto va ben oltre il singolo progetto: aggregano la domanda, abilitano l’accesso a meccanismi di incentivo complicati, introducono tecnologie innovative (dall’intelligenza artificiale per il monitoraggio dei consumi ai sistemi di gestione dinamica), e soprattutto garantiscono certezza di risultato in un contesto in cui gli enti pubblici devono fare i conti con vasti patrimoni immobiliari, casse vuote e procedure complesse. [ 54 ] effe | Numero 30

Per queste ragioni le ESCo sono considerate oggi l’anello di congiunzione indispensabile tra risorse pubbliche, obiettivi climatici e bisogni sociali. Un recente studio di AGICI, presentato in collaborazione con Siemens, ha analizzato lo stato attuale e le prospettive future di questo settore in Italia, evidenziando una crescita straordinaria e un ruolo sempre più strategico della tecnologia.

Il comparto delle ESCo ha conosciuto negli ultimi anni una notevole espansione, con un fatturato che in soli tre anni è aumentato del 77%, passando da 9,13 a 16,2 miliardi di euro nel 2023. Questo boom, sebbene sia stato in parte sostenuto da incentivi pubblici come il Superbonus, è il risultato anche di una maggiore solidità interna e di modelli operativi sempre più maturi. Oltre 900 ESCo certificate operano nel nostro Paese, impiegando 30.000 lavoratori, ma il cuore del mercato è costituito da circa 466 aziende specializzate in efficienza e servizi energetici, che operano lungo l’intera filiera.

Con il progressivo esaurirsi degli incentivi, il settore si trova ad affrontare una nuova fase, in cui la gestione del “procurement tecnologico” — ovvero l’approvvigionamento di soluzioni innovative — diventa una leva competitiva cruciale. Per mantenere la crescita, le ESCo devono investire in tecnologie all’avanguardia e modelli gestionali evoluti.

L’analisi di AGICI rivela che il settore sta diventando sempre più complesso dal punto di vista tecnologi-

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dei ricavi (69%), ma le ESCo specializzate, sebbene di dimensioni più ridotte, dimostrano una maggiore efficienza nel convertire i ricavi in utili, realizzando quasi la metà degli utili complessivi del settore.

Questo dimostra che la specializzazione e l’elevata competenza tecnologica sono essenziali per emergere in un mercato in continua evoluzione.

Il futuro delle ESCo, come sottolinea lo studio, sarà sempre più legato alla capacità di adattarsi a un contesto meno dipendente dagli incentivi. Gli operatori più rilevanti stanno già dimostrando dinamismo attraverso acquisizioni strategiche mirate a consolidare la loro presenza sul mercato e ad ampliare il portafoglio di soluzioni.

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co. La domanda non riguarda più solo i tradizionali servizi di efficientamento, ma si sta orientando verso soluzioni integrate che includono elettrificazione, fotovoltaico, pompe di calore e sistemi di monitoraggio digitale. Queste tecnologie emergenti stanno diventando il vero motore della crescita, spingendo il settore verso una “deep decarbonization” attraverso l’uso di vettori come biometano e idrogeno.

Lo studio mette in luce anche le diverse performance tra gli operatori. I grandi operatori, spesso parte di grandi gruppi energetici, generano la maggior parte effe | Numero 30 [ 55 ]

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