La Legge di Bilancio 2026

Le sfide delle 85 aziende Federcasa

Marco Buttieri Presidente Federcasa

Il varo della Legge di Bilancio 2026, approvata dal Consiglio dei Ministri il 17 ottobre 2025 con una manovra da circa 18,7 miliardi di euro, rappresenta un nuovo momento di riferimento per la politica abitativa del Paese. Per le aziende del patrimonio ERP, tuttavia, questo passaggio non può essere solo registrato acriticamente: oggi i bilanci delle aziende aderenti a Federcasa affrontano condizioni che richiedono misure urgenti. In questo contesto, è fondamentale mettere a fuoco nell’attuale legge di bilancio, le esigenze del nostro settore, le criticità dei bilanci aziendali e le richieste che la Federazione intende avanzare.

In primo luogo, il contesto del patrimonio ERP e le difficoltà aziendali; il settore dell’edilizia residenziale pubblica in Italia assume una funzione cruciale nel garantire abitazioni a canone accessibile e nell’affrontare il disagio abitativo delle famiglie a reddito quasi zero. Tuttavia, più aziende segnalano tensioni crescenti nei bilanci e nella gestione operativa. In particolare, sono due fenomeni sempre più preoccupanti: la morosità degli inquilini e gli alloggi sfitti; all’interno del patrimonio ERP molte aziende segnalano un aumento delle situazioni di inadempienza nel pagamento del canone, complicando la sostenibilità economica della gestione. Per quanto riguarda gli alloggi sfitti, benché le fonti specifiche per l’ERP nazionale siano meno aggiornate, la letteratura del settore segnala che la “sfittanza”, ossia il patrimonio abitativo pubblico non locato, rappresenta un costo grave per le aziende, poiché produce mancati introiti e accresce l’onere gestionale. Questi aspetti, già molto seri, si sommano a costi di manutenzione, riqualificazione (anche energetica e normativa) e a spese correnti che gravano sui bilanci aziendali, rendendo la gestione ordinaria sempre più complessa.

La manovra approvata include alcune misure che riguardano l’edilizia, il patrimonio abitativo e gli incentivi fiscali. Tra quelle principali, viene confermata per il 2026 la detrazione fiscale per i lavori di ristrutturazione edilizia per le abitazioni principali, con aliquota al 50%, per altri immobili, la percentuale di detrazione rimane al 36%; viene esclusa dal calcolo dell’ISEE la “prima casa” con un valore catastale sotto un certo limite, con l’obiettivo dichiarato dalla Presidenza del Consiglio di considerarla sacra.

Se queste misure possono rappresentare elementi positivi per il patrimonio abitativo in generale, è da sottolineare che non risultano nell’immediato specifiche misure strutturali dirette e dedicate al settore ERP, in particolare all’abbattimento della tassazione sulle aziende di gestione, alla morosità o allo sfruttamento delle unità vuote.

Alla luce della situazione descritta, la Giunta di Federcasa ha avviato la definizione di un pacchetto di richieste mirate, che possono costituire un’agenda di lavoro con il Governo e il Parlamento. Tra queste, due priorità assolute: la defiscalizzazione e alleggerimento fiscale per le aziende ERP. In particolare, fra le richieste più urgenti c’è sicuramente l’eliminazione o comunque una forte riduzione dell’IRES per le aziende che gestiscono il patrimonio di edilizia residenziale pubblica; l’obbiettivo è quello di restituire margini operativi alle aziende, liberare risorse da destinare alla manutenzione, riqualificazione, gestione del patrimonio e lotta alla morosità.

Altra priorità per il nostro comparto è sicuramente l’eliminazione dell’IMU sugli alloggi ERP; la presenza dell’imposta sull’edilizia residenziale pubblica, in particolare sugli alloggi sociali o di housing popolare, rappresenta un freno alla sostenibilità economica e alla missione sociale delle aziende.

Fra le proposte di Federcasa per cercare di contrastare la morosità e valorizzare gli alloggi vuoti c’è il rafforzamento del fondo per la morosità incolpevole e/o strumenti di sostegno agli inquilini in difficoltà, affinché la gestione ERP sia accompagnata anche da misure sociali concrete. Un altro suggerimento al Governo potrebbe essere l’erogazione di incentivi e risorse per la riqualificazione e la messa a reddito degli alloggi sfitti: accelerare i tempi di turnover, ridurre la “sfittanza”, intervenire sugli immobili che risultano inutilizzati e rappresentano un costo per l’ente gestore anche attraverso meccanismi di garanzia per l’accesso ai fondi BEI. Certamente, per le nostre aziende sarebbe importante ridurre gli oneri burocratici, accelerare i processi di manutenzione, assegnazione, ricontrattazione dei canoni e recupero crediti, così da migliorare l’efficienza gestionale delle aziende ERP. Un appello al Governo e alle Istitu- zioni? Il patrimonio gestito dalle aziende associate a Federcasa rappresenta una componente fondamentale della politica abitativa nazionale, non solo nell’offerta di abitazioni a canone equo, ma anche nella coesione sociale, nell’inclusione abitativa, nel contrasto al disagio. Tuttavia, le tensioni sono evidenti: bilanci sempre più compressi, morosità in aumento, unità vuote che generano costi e non redditi.

La Legge di Bilancio 2026 rappresenta un’occasione per imprimere un cambio di passo. Ma se le misure restano generiche o rivolte principalmente al settore privato dell’edilizia, si corre il rischio che le aziende del patrimonio ERP restino marginali rispetto alle priorità della manovra. Per questo, Federcasa rinnova l’appello: occorre un intervento mirato che riconosca il ruolo del patrimonio pubblico, liberi risorse fiscali e crei condizioni di sostenibilità per le aziende di gestione. Solo così sarà possibile garantire che le 85 aziende associate, insieme a Regioni, Comuni e soggetti locatori, possano continuare a svolgere la propria missione, ovvero offrire a chi si trova in condizioni di difficoltà una casa dignitosa, mantenere e valorizzare il patrimonio pubblico, dare risposte concrete alla domanda abitativa.