AAB-KOLDING - BERETNING OG REGNSKAB 2022

Verden banker på

Vi skal blive bedre til at fortælle om de fordele, der er ved at være i et fællesskab med andre boligorganisationer, hvis det skal bevares.

Vi står i en brydningstid. Ikke bare ude i den store verden men også herhjemme i virksomheder som AAB og Bovia, der oplever et stigende pres fra mange sider i takt med, at samfundet udvikler sig og behovet for serviceydelser ændrer sig.

Vi er i bund og grund en udlejnings- og serviceorganisation, og vi har på den baggrund erkendt, at vi skal styrke vores beboerservice.

Der skal forbedringer til, hvis vi skal imødekomme fremtidens krav, og de forbedringer er i vi fuld gang med at gennemføre.

Der er med andre ord brug for forandringer og vilje til at gå nye veje.

Det er ikke alle, der ønsker at være en del af sådan en proces, og derfor må vi sige farvel til nogle af vores medarbejdere. Andre tjekker helt naturligt ud af arbejdsmarkedet, fordi de når en vis alder, det er dem, der har været her længe - måske det meste af deres arbejdsliv.

Der er samtidig rift om arbejdskraften. Alle sammen årsager til, at vi oplever forholdsvis stor udskiftning i personalet.

Nogle vælger os fra, andre vælger os til. Således kunne vi 1. januar 2023 sige velkommen til Lunderskov Boligforenings beboere, der valgte at blive en del af AAB Kolding. De har i mange år været medlem af Bovia, så vi kender hinanden godt.

Karl-Jørn Petersen

En af de bærende søjler i Bovia-fællesskabet er det solidariske princip - den sociale tilgang, Bovia blev skabt på. Vi skal overveje om det princip fortsat er vejen frem. Der er kritiske røster og flere boligorganisationer vælger en anden tilgang, hvor der er betaling ved kasse 1 i forhold til enkeltydelser, om det så er møder eller grøn omstilling.

Samtidig oplever vi en stigende efterspørgsmål fra beboere på svar om alt fra detaljer i afdelingsbudgetter og moms-problematikker til det hensigtsmæssige i selve Bovias konstruktion.

Vi skal derfor synliggøre de fordele, der er ved at være i fællesskabet. Vi skal fortælle vores egen historie om vejen til skabelsen. Og samtidig kommunikere, at det er okay at holde vores medarbejdere til ilden, men kontroltendensen griber om sig og belaster ofte fællesskabets resurser uforholdsmæssigt meget.

Udviklingsplanen i Skovparken er stadig en udfordring, men vi prøver alt, før vi river gode boliger ned. Det er en svær proces at få et projekt, der fra begyndelsen var meningsløst, til at give mening. Vi håber på ekstra midler til byfornyelse, men vi må nok erkende, at der efterhånden skal et lille mirakel til, hvis vi skal undgå at rive blokke ned.

Men en ting er sikkert: Vi kæmper videre med næb og kløer.

Karl-Jørn Petersen Formand, AAB Kolding og Bovia

Per Nielsen Direktør, Bovia

Vi har styrket vores beboerservice

Vi har styrket vores beboerservice og indført én indgang til administrationen for at gøre det nemmere for vores beboere at kommunikere med os.

Vi har nu fået ét telefonnummer, som tager imod alle opkald fra beboerne. Det kan beboerne bruge, uanset hvem de skal have fat i. Der er fire valgmuligheder, når man ringer til 69 17 16 12.

Første valgmulighed er det nye serviceteam. Serviceteamet er koblet op på et digitalt opgavestyringssystem, hvor de kan booke opgaver til ejendomsserviceteknikerne ude i boligafdelingerne. Når medarbejderne ”i marken” møder ind om morgenen, kan de via en app se, hvilke opgaver de skal i gang med. Det gør det nemmere for dem, at de ikke skal tale i telefon hele tiden.

Anden valgmulighed er udlejning, tredje er økonomi og fjerde er personlig henvendelse. Bovia og de administrerede boligorganisationer har valgt at forbedre beboerservice på baggrund af en markedsundersøgelse, som blev gennemført i 2021 med assistance fra BL. Formålet var at forbedre og effektivisere beboerservicen. Undersøgelsen blev besvaret af næsten 1.000 beboere, og mange af dem ønskede en mere simpel måde at kontakte administrationen på og et system, som sikrer, at alle arbejdsopgaver bliver fulgt til dørs og ikke havner mellem to stole.

Efter en prøveperiode i Grindsted i december 2022 trådte den nye service i Bovia og boligorganisationerne i kraft den 12. januar 2023 med fire medarbejdere i serviceteamet, som tager telefonerne, og en hel stab af medarbejdere ude på områdekontorerne, som løser opgaverne hos beboerne.

Vi er dybt imponerede over, hvor godt alle medarbejdere har taget imod de nye arbejdsopgaver. Der har været stor omstillingsparathed og gåpåmod, og det skal de have stor ros for.

De fleste beboere har også taget godt imod ændringerne, men det er noget, nogle lige skal vænne sig til.

Der er dog ingen tvivl om den nye serviceordning bliver god for både beboere og personale.

Vi har ikke afsluttet arbejdet med at forbedre vores beboerservice, og der er flere spændende initiativer på vej.

Vi gør tomgangsboliger mere attraktive

Ny særlig udlejningsindsats med øremærket økonomi skal begrænse lejeledighed i vores boliger.

Udlejning er naturligvis en vigtig faktor i en boligforening. Også i 2022 har vi derfor haft fokus på at skabe gode rammer for vores beboere og sikre, at vi har en god og stabil udlejning.

I 2022 har der i alt været 316 boliger, der i en kortere eller længere periode har stået i tomgang.

Vi har derfor i 2022 iværksat nye tiltag for at mindske lejeledigheden, også kendt som tomgang. Denne indsats er blevet mere struktureret og aktions-baseret, og der arbejdes på yderligere udvikling af indsatsen.

For at imødegå tomgangsudfordringerne har vi sammen med administrationen skabt en procedure for, at boligforeningen automatisk betaler for nogle konkrete tiltag via dispositionsfonden, når en bolig har været i tomgang i et bestemt tidsrum.

Der er tale om tiltag, der kan øge boligens attraktivitet og dermed mindske tiden, den står ledig.

Vi har længe haft en særlig udlejningsindsats i forhold til tomgang, men de nye mere faste rammer for udlejningsindsatsen skal forhindre bureaukrati og sikre, at processen for at håndtere tomgang bliver mere effektiv og smidig i fremtiden.

Ny ”værktøjskasse” med tiltag

Der udarbejdes hver måned en tomgangsstatistik, hvor boligerne inddeles i kategorierne 1-3 måneders tomgang, 4-6 måneders tomgang, 7-9 måneders tomgang og over 9 måneders tomgang.

De boliger, vi har særlig stor fokus på, er dem med over ni måneders tomgang. Det er typisk de store og dyre boliger, hvor prisen er den samme som for nybyggeri.

Her har vi taget en ny ”værktøjskasse” i brug:

Vi undersøger først om boligen er blevet eksponeret tilstrækkeligt på vores egen hjemmeside og boligportalen.dk.

Næste skridt er en besigtigelse af boligen med en lejers øjne. Er der noget der springer i øjnene? Hvordan er rengøringen? Hvordan er vedligeholdelsen? Er der dele af boligen, som skal repareres/ ordnes/skiftes?

Boligen vurderes, og vi beskriver eventuelle mangler og årsager til tomgang, samt hvad der eventuelt kan gøres i den konkrete bolig for at gøre den mere attraktiv.

Forsøgsperiode

Hovedbestyrelsen har som nævnt i 2022 afsat nogle øremærkede midler fra dispositionsfonden.

Der er i en forsøgsperiode på tre år afsat en pulje på 600.000 kroner årligt til tiltag, der skal fremme udlejning af boliger, der har øget risiko for at bliver ramt af langvarig tomgang.

Tiltagene dækker over ekstra markedsføringstiltag og mindre arbejder, der gør lejligheden mere tidssvarende.

Beløbet kan også bruges til ombygning/ændring af enkeltstående boliger, der er ramt af langvarig tomgang, hvor årsagen er de indretningsmæssige forhold i den enkelte bolig.

Tidens boligtrends

Vi er nødt til at være opmærksomme på tidens boligtrends. Folk har andre ønsker, end de havde for 20 år siden.

Det skal vi kunne imødekomme for at være konkurrencedygtige i forhold til det øvrige udlejningsmarked.

Folk vil have kvalitet for pengene i dag – også i det almene.

Formand for afdeling 54, Ivan Bønneland, vil gerne ryste beboerne mere sammen. Afdeling 54, omfatter Solsikkehaven, Lucernehaven og Rapshaven i Vonsild. Selvom Ivan er ny på formandsposten, er arbejdet som afdelingsbestyrelsesformand dog ikke nyt for ham. Ivan Bønneland har nemlig gennem mange år været formand for Bovias afdeling Rosenhaven, hvor han og konen Helle boede indtil for nyligt.

- Jeg går ydmygt til opgaven. Afdeling 54 er på mange måder anderledes end Rosenhaven, så jeg er stadig ved at lære det hele at kende. Heldigvis er jeg lige gået på seniorpension, så jeg har masser af tid til at snakke med naboerne, de ansatte og BOVIA. Så det gør jeg. Mit mål er at ryste beboerne mere sammen, sagde formanden muntert til Bovia Magasinet i marts.

Ivan har blandt andet tænkt sig at søge AAB Koldings fritidsaktivitetspulje med henblik på at samle beboerne til grillhygge på de grønne områder.

”

Jeg har masser af tid til at snakke med naboerne

Ivan Bønneland foran sit hjem i afdeling 54 i Vonsild.

Beboerdemokratiet er vort hjerteblod

I 2022 styrkede vi beboerdemokratiet gennem afholdelse af kurser for beboerdemokrater, og denne strategi vil fortsætte i fremtiden.

I 2022 fokuserede vi på at styrke beboerdemokratiet ved at afholde flere kurser for beboerdemokrater, og det vil vi fortsætte med i fremtiden. Kurserne vil blive afholdt med fokus på forskellige konkrete emner, og administrationen vil tilstræbe at bruge eget personale som undervisere. Dog vil der også blive købt kurser ved eksterne udbydere som eksempelvis Boligselskabernes Landsforening.

Alle afdelingsbestyrelser vil blive tilbudt kurser, og disse kurser vil blive afholdt i forskellige større byer, for at alle lokalområder på Bovia-landkortet bliver tilgodeset.

Kurserne i ’22 var velbesøgte

I 2022 afholdt Bovia råderetskurser flere steder herunder i Kolding. Selvom størstedelen af deltagerne kom fra lokalområdet, var der også deltagere fra andre områder, hvilket indikerer, at folk er villige til at køre langt for at deltage i disse kurser. Deltagerne fik på den måde mulighed for at møde beboere på tværs af de forskellige boligorganisationer og boligområder indenfor Bovia og lære om forskellige erfaringer og perspektiver. Kurserne var godt besøgte og vil fortsætte i fremtiden.

Bovia afholder kurserne i første halvår og afholder afdelingsmøder i andet halvår samt velkomstmøder for nyvalgte. Dette skaber en naturlig rækkefølge og årshjul. Organisationen lægger også vægt på at uddanne afdelingsbestyrelserne om, hvad det vil sige at bo i en almen bolig og sidde i en afdelingsbestyrelse, især for dem der er nyvalgte.

Afdelingsmødet er beboernes

Et andet fokusområde for os er at understrege overfor beboerne, at afdelingsmødet er afdelingsbestyrelsens og beboernes møde – og ikke administrationens møde.

Ejendomslederne er i dialog med afdelingsbestyrelserne om dette, og det vil give bestyrelserne mulighed for at tage mere ansvar og initiativ. Vi vil fortsat hjælpe afdelingsbestyrelserne og klæde dem på, men vi skal også give slip og lade bestyrelserne tage mere ansvar og ejerskab. Vi vil også fortsat hjælpe afdelingsbestyrelserne med at tage mere ansvar og initiativ, hvilket vil gavne beboerne i sidste ende.

Alt i alt har vi haft succes med at styrke beboerdemokratiet gennem kurser og uddannelse. Administrationen vil således fortsætte med at tilbyde kurser til alle afdelingsbestyrelser og vil fokusere på forskellige emner for at imødekomme behovene i de enkelte boligafdelinger.

Vi ønsker at værne om og styrke beboerdemokratiet. Det er vort hjerteblod.

Vi bygger i Kolding såvel som i oplandet

Vi bygger nye boliger, der passer perfekt til forskellige livsfaser og lægger op til stærke fællesskaber i de små bysamfund i oplandet.

Byggeri er en vigtig del af boligforeningen. Vi ønsker at sikre, at vi har moderne og tidssvarende boligbyggerier, der kan tiltrække nye beboere og bidrage til en positiv udvikling i AAB Kolding.

Derfor glæder det os, at vi med BOVIA som byggeadministrator er i fuld gang med flere boligbyggerier.

Ødis, Vamdrup og Hejls

I Ødis opfører AAB Kolding Krohaven med 21 boliger på Mejerivej. Boligerne bliver lyse, moderne og energivenlige med gode parkeringsmuligheder, og byggeriet forventes at tage et år. Entreprenøren Junge Byg er lige gået i jorden kort før redaktionens afslutning i foråret 2023.

AAB Kolding opfører også 23 velindrettede rækkehuse i Vamdrup, tæt på Kongeåen. Byggeriet blev skudt til hjørne i sommeren 2021, fordi det ikke kunne bygges indenfor rammebeløbet Priserne lå 17-18 procent for højt. Nu ser priserne mere gunstige ud, så til sommer prøver vi at udbyde projektet igen med det samme udbudsmateriale i en hovedentreprise. Det vil sige, at det er en ren priskonkurrence.

Passer priser og budgetter sammen, kan vi komme i gang i efteråret.

I Hejls skal vi bygge 20-24 nye familieboliger. Vi forventer at få skema A (overslag over samtlige udgifter og projektbeskrivelse) på plads i år. Der skal etableres et regnvandsbassin, før området er klar til byggeri. Når der er styr på det, kan vi komme videre med udbuddet. Det bliver i en omvendt licitation, som vi har gode erfaringer med.

Efterspørgsel i oplandet Endelig opfører AAB Kolding Kløvkærparken med 25-30 nye familieboliger i to etager i Seest i Kolding. Boligerne får egen terrasse eller altan.

Byggeriet er i udbud i foråret 2023 i en omvendt totalentreprisekonkurrence. Fem teams konkurrerer om projektet, og så skal et dommerpanel bestående af bestyrelsens byggeudvalg, eksterne rådgivere og Bovia vælge det rigtige økonomisk mest fordelagtige projekt.

Boligerne forventes at stå klar til udlejning i løbet af 2024.

Alt i alt er der gang i nybyggerier for 190 millioner kroner i AAB Kolding, og de mange nye boliger imødekommer forskellige behov og livsfaser. Der vil være boliger, der passer til familier, seniorer, enlige og unge mennesker. Byggerierne forventes at stå klar til udlejning i løbet af 2023 og 2024.

Det store antal boliger, der bygges i små bysamfund afspejler behovet for flere boliger udenfor Kolding. Den stigende efterspørgsel skyldes blandt andet et ønske om flere lejeboliger fra borgere i lokalområderne og Kolding Kommune.

Med disse nye byggerier er der håb om, at efterspørgslen kan dækkes, og at flere mennesker kan finde et godt sted at bo.

Aktuelle renoveringssager

Renoveringsager er der også gang i. Afdeling 6 blev afleveret i efteråret 2022 efter endt renovering. Her dukkede en masse ekstraarbejde op i forbindelse med nedbrydningen. Gamle bygninger kan give grimme overraskelser. Materialerne var forurenede, og byggeområderne måtte saneres.

Det gav ekstraregninger på grund af strenge miljøkrav.

Vi er pt. ved at afslutte renoveringen af afdeling 76 Knud Hansens Vej/Junghansvej. Fem blokke har fået ny klimaskærm og tre opgange er blevet totalrenovereret og lavet om til tilgængelighedsboliger med elevator. Der var lidt bøvl vedrørende genhusning, men det blev landet fornuftigt for alle parter.

Nogle flytter tilbage og andre er nye lejere.

Renoveringen i afdeling 81 Gramrolighed er ved at være færdig. Den bliver færdig efter sommerferien 2023 med nye vinduer og nyt rødt tegltag. Den ene af to blokke bygges om indvendigt. Midtersektionen slås sammen i tilgængelighedsboliger.

Afdeling 71 Ryttermarksvej/Gøhl-mansvej skal omsider renoveres. Det er tiltrængt, da afdelingen står delvist tom.

Sagen var i licitation i den overophedede periode, så der måtte man justere og genudbyde projektet. Vi er klar til at få skema B (budget efter licitation) godkendt hos kommunen, og så begynder byggesagen i løbet af sommeren. Gøhlmansvej får nye badeværelser, og de 12 boliger på Ryttermarksvej bliver totalrenoveret.

Byggesager i venteposition

Afdeling 23 Snerlegården skal have ny klimaskærm og har fået godkendt skema A, men vi venter lidt på grund af for høje priser.

Tendensen er heldigvis, at byggepriserne så småt begynder at falde.

Den store renovering i afdeling 24 er godkendt af beboerne, men afventer godkendelse af skema A på grund af midlertidigt udbudsstop på store renoveringsbyggesager frem til 1. november 2023. Vi tager fat på den næste år.

Renoveringen i afdeling 1 forventes godkendt af beboerne i 2023.

Beboere dystede i sortering af affald

Lørdag den 19. marts 2022 drog afdelingsbestyrelsesmedlemmerne i AAB Kolding traditionen tro afsted på den årlige busudflugt. Undervejs besøgte de genbrugspladsen på Bronzevej og et par spændende byggeprojekter. Mødestedet var som vanligt Den Gyldne Hane på Chr. 4 Vej i Kolding, hvor der fra klokken 8.30 var morgenmad med rundstykker, ost, pålæg og lidt lunt.

Kolding Kommune har erstattet den gamle genbrugsplads på Bronzevej med en ny og moderne plads, der samler alle aktiviteter i forbindelse med håndtering af affald. Den 23.000 m² store grund er placeret i forbindelse med miljøterminalen og er opdelt i et 6.300 m² brugerområde og et 16.700 m² driftsområde.

I miljøterminalen dystede repræsentantskabsmedlemmerne i at sortere affaldet i de rigtige fraktioner.

- Det var meget interessant at besøge Redux og se hele anlægget på Bronzevej både indefra og udefra. Folkene derude var meget engagerede og guidede os godt rundt om hele affaldsemnet, fortalte Karl-Jørn Petersen, formand for AAB Kolding efterfølgende til Bovia Magasinet

AAB Koldings repræsentantskab besøgte genbrugspladsen på Bronzevej.

Fokus på affaldshåndtering og energiforbrug

Fokus på affaldshåndtering og energiforbrug er i disse år en vigtig del af driften, og snart kommer ekstern granskning.

Affald er en vigtig del af vores drift. Vi ønsker at sikre, at vi understøtter en bæredygtig affaldshåndtering, der tager hensyn til vores miljø og samtidig sikrer, at vores beboere har de bedste rammer for affaldshåndtering.

Affaldshåndtering er som sagt en vigtig opgave, der optager os mere og mere. Med tiden er der kommet flere og flere typer af affald, og det kræver planlægning og implementering af nye løsninger. I boligafdelingerne er der fokus på de nye fraktioner til farligt affald og tekstiler.

Farligt affald er alt fra malerbøtter, hårlak, neglelak, batterier til pærer, og det kræver særlig håndtering og opbevaring. Implementering af de nye fraktioner tager tid, og det kræver en planlægning og advisering af beboerne. Derudover skal der også indkøbes flere containere til at håndtere det farlige affald.

Der er sket små fremskridt på affaldsfronten i 2022, især i forhold til indførelsen af forskellige affaldsfraktioner. I de fleste kommuner sorteres der i næsten alle fraktioner, men der mangler stadig sortering af tekstiler og plast/mad- og drikkekartoner.

Affaldshåndteringen fungerer

Affaldshåndtering er en kompleks opgave, og den kræver god dialog og samarbejde med kommunen. Samarbejdet er til tider udfordrende, men det er altid lykkedes at finde løsninger sammen. Selvom den tager tid og kræver omhyggelig planlægning, er affaldshåndtering en vigtig opgave for at sikre rene og sunde boligafdelinger.

Administrationens fagspecialist på affaldsområdet har ikke hørt om nogle problemer eller oplevet negative beboerreaktioner på affaldshåndteringen generelt i boligafdelingerne. Det må betyde, at der generelt er tilfredshed ude i den skarpe ende.

Energiforbruget kom i fokus

Energiforbruget i boligerne og i boligafdelingerne har været i fokus på grund af elprisernes himmelflugt i 2022. Mange beboere har lidt svært ved at finde rundt i, hvordan elektricitet afregnes, men det afhænger altså af, hvor man bor henne.

Der findes forskellige måder at afregne elektricitet på. Hovedparten af beboerne måler elektriciteten individuelt og afregner selv med deres leverandør. Men der findes også få boligafdelinger, hvor Bovia afregner á conto elforbrug. Her har økonomiafdelingen hævet det månedlige acontobeløb på grund af prisstigningerne på el.

Der har generelt været forståelse blandt beboerne for at hæve ekstrabeløb til forbrug. Det er et emne, der fylder i hele samfundet, så beboerne er i forvejen forberedte og rimeligt velinformerede via medierne.

Fælleslys skaber tryghed

Så er der elektricitet til lys i fællesområderne, som alle beboere betaler til over huslejen. Der er sensorer flere steder, som skal optimere forbruget og gøre det billigst muligt. Så når fælleslyset brænder, er det ikke nødvendigvis en fejl, men tilsigtet, fordi det kan være med til at øge trygheden i boligafdelingen. Det er en individuel vurdering i hvert tilfælde. El til fællesområderne, samt beboere der betaler aconto, bliver sendt i udbud med fokus på at gøre det billigst muligt.

Heldigvis ser elpriserne aktuelt ud til at have fundet et mere rimeligt og stabilt leje i begyndelsen af 2023.

Ekstern granskning på vej

Alle almene boligafdelinger i Danmark står overfor en lovbestemt ekstern granskning, som skal vurdere afdelingernes økonomiske situation og niveauet af henlæggelser. Granskningen blev iværksat i 2019, men indtil videre er ingen boligafdelinger i AAB Kolding blevet gransket. Bovia opbygger dog løbende erfaring med nogle af de andre boligorganisationer, som er i gang.

Landsbyggefonden har udbudt opgaven til forskellige rådgivere, herunder Sweco Danmark og Ingeniør’ne. Bovias fagspecialist modtager på forhånd skemaer med en lang række spørgsmål om den enkelte boligafdeling, og en medarbejder fra Bovia er til stede for at besvare yderligere spørgsmål. Rapporten fra de eksterne rådgivere indeholder en masse tal og konklusioner om, hvorvidt afdelingerne har henlæggelser nok til fremtidige udbedringer.

Rapporten bruger Landsbyggefonden, til at inddele boligafdelingerne i en rød, gul og grøn kategori i forhold til, om der er henlæggelser nok til fremtidige udbedringer.

Den nye lovbestemte eksterne granskning er en del af et større initiativ for at sikre, at de danske boligforeninger har tilstrækkelige midler til at vedligeholde deres boliger og undgå økonomiske problemer i fremtiden. Der er stadig mange boligafdelinger i landet, der mangler at blive gransket, men det er en vigtig proces for at sikre, at de almene boliger er i god stand og beboerne er tilfredse.

Spørgsmål om salg blokerer for udviklingsplan

Det kræver Landsbyggefondens godkendelse af frasalg af fire boligblokke, for at udviklingsplanen i Skovparken kan komme videre.

Kan vi sælge fire blokke eller ej? Det er det store spørgsmål som overskygger alt andet, når det gælder status på udviklingsplanen i Skovparken.

Det er op til Landsbyggefonden at afgøre.

Vi har en køreplan klar, hvor økonomien er på plads. Vi har en investor, Innovator, der vil købe de fire blokke og en helhedsplan for området. Men kan frasalget godkendes? Vores udlejningspris må ikke være dyrere end de frasolgte private boligers udlejningspris.

Det skal helst være omvendt, så vi skal have en god portion støtte fra Landsbyggefonden med.

Hvis vi kan vi få lukket og afklaret frasalget, så kan vi komme videre og få godkendt skema A og planlægge byggeopgaven. Vi har lidt travlt, for uret tikker. Der er byggemæssigt ikke lang tid til 2030, hvor vi skal være færdige. Det kræver, vi kommer i sving i år.

Dommen falder på et møde med Landsbyggefonden i foråret 2023.

Hvis det mislykkes, har vi stadig et par andre forslag til løsninger tilbage i skuffen.

Rosenhavens beboere vedtog stort renoveringsarbejde

Der var god stemning og et propfuldt fælleshus den 21. juni 2022, da beboerne i afdeling 24, i dagligdagen kaldet Rosenhaven, skulle tage stilling til den store renoveringsplan. Både beboere, medarbejdere fra BOVIA og teknisk rådgivere var talstærkt op.

Samlet set løber projektet op i omkring 206 millioner kroner. Med beboernes opbakning til helhedsplanen får afdelingen dog støttede lån fra Landsbyggefonden til de 100 millioner kroner.

Eva Jakobsen, som i dag er medlem af afdelingsbestyrelsen, har boet i afdelingen i sammenlagt 31 år, og hun ønsker at blive boende mange år endnu, selvom huslejestigningen kan blive en udfordring for hende.

- Jeg mener, at det er det bedste for afdelingens fremtid. Vi skal ikke alene tænke på, hvad der er det rigtige nu og her, vi skal også tænke på, hvad der er det rigtige for afdelingen og fællesskabet om 10, 20 og 30 år. Jeg stemte ja, og jeg stillede op til bestyrelsen for at gøre noget godt for andre mennesker, fortalte Eva Jakobsen til Bovia Magasinet i september.

Afdeling 24 Rosenhaven er opført i flere etaper, men de første bygninger er fra 1958. Afdelingen består af i alt 236 boliger.

Eva Jakobsen ved en af boligblokkene i afdeling 24 Rosenhaven.

Vi giver en hjælpende hånd

Gennem ByLivKolding deltager vi i det vigtige boligsociale arbejde, som hvert år løfter mennesker og hjælper dem til et bedre liv.

ByLivKolding har siden 2008 været fællessekretariat for boligsociale arbejde i Kolding.

Vi er på andet år i gang med en ny aftale med Landsbyggefonden for årene 2022-2025, som sikrer, at den samlede indsats i ByLivKolding fortsætter.

Visionen for ByLivKolding 2022-2025 er at skabe gode rammer for den enkeltes livschancer, udvikling og trivsel. Boligområderne og den øvrige del af Kolding Kommune skal fortsat hænge godt sammen.

Helhedsplanen 2022-2025 indeholder indsatser i 20 boligafdelinger fordelt på fire forskellige boligområder i Kolding:

• Fjordparken/Brændkjær/Haderslevvej

• Knud Hansens Vej/Junghansvej

• Skovparken/Skovvejen-kvarteret

• Kvarteret ved Munkebo

De overordnede mål i helhedsplanen er:

• Der skal ske et fagligt løft af børn og unge, så flere bliver skoleparate og flere tager en uddannelse

• Flere bliver tilknyttet arbejdsmarkedet

• Børn og unge skal støttes i et liv uden kriminalitet og områderne skal opleves trygge

• Flere er en del af fællesskabet og deltager aktivt i samfundet

Den aktuelle helhedsplan er delt op i 4 indsatsområder:

• Uddannelse og livschancer

• Kriminalitetsforebyggelse

• Beskæftigelse

• Sammenhængskraft og medborgerskab

Hvert indsatsområde bygger på en delaftale med sit eget formål og målgruppe, ligesom den indeholder en række aktiviteter, der skal bidrage til at indfri delmålene og opnå de overordnede mål i helhedsplanen ByLivKolding 2022-2025.

Det er muligt at få uddybet detaljerne i helhedsplanen på ByLivKoldings hjemmeside.

De tre boligorganisationer i ByLivKolding er AAB Kolding, ALFABO og Boligselskabet Kolding (sidstnævnte er administreret af Boligkontoret Danmark). Kolding Kommune er en vigtig samarbejdspartner i ByLivKolding.

ØJEBLIKKE I 2022

En gigantisk parkeringsplads til regnvand

Det store klimaprojekt er mere end halvvejs i Brændkjær. Klimaprojektet går ud på at bruge de store græsarealer mellem boligblokkene som en slags gigantisk parkeringsplads til regnvand. Det vil hjælpe med at med at klimasikre Kolding midtby ved at forsinke regnvandet, når det regner kraftigt i stedet for at lede det direkte ned i kloakken. Samtidig skaber projektet mere attraktive fællesarealer for beboerne i boligafdelingerne i Brændkjær.

- Vi laver en masse lavninger og grøfter. Det er hovedprincippet i projektet. Men vi har også anlagt 15 regnbede, hvor vandet langsomt siver ned i jorden. Samtidig laver vi nogle anlæg midt i boligområdet, som skaber merværdi. For eksempel løbebanen, ottetallet, der er et stort regnvandsbassin. Det vil blive fyldt med vand, når det virkeligt regner, men kan benyttes til løb de fleste dage.

Det er ren win-win, fortalte Jette Nørgaard Jensen, projektleder i BlueKolding til Bovia Magasinet i december.

Projektet begyndte den ved Skamlingvejen og bevæger sig stille og roligt op i landskabet mod Brændkjærskolen. Det er nået over Agtrupvej og er fortsat op langs Brændkjærgade og Frederik 7 Vej. Projektet forventes at være færdig i efteråret 2023.

Aktivitetsbanen kaldet ottetallet er også et kæmpe opsamlingsbassin til regnvand.

Når afdelingens budget er på dagsordenen

Huslejen afspejler, hvad der sker i samfundet, og derfor vil der nogle steder komme stigninger i huslejen. Det kan vi ikke lave om på.

Inflationen påvirker boligafdelingerne negativt og giver huslejestigninger. Det er en udfordring for mange beboere, der allerede kæmper med at få enderne til at mødes. På afdelingsmøderne er budgettet for det kommende år altid på dagsordenen, og mange steder anbefales en huslejestigning på to, tre eller flere procent. Dette bekymrer en hel del beboere, og nogle reagerer negativt på huslejestigningen. Der skal dog være balance og sikres, at der bliver afsat midler nok til henlæggelser.

Det er forståeligt, at beboerne er nervøse for huslejen og spørger ind til den. Men nogle mener, at huslejestigningerne burde sættes på et minimum, og måske endda, at der bør indføres et huslejestigningsstop.

Det er dog ikke så enkelt, at man blot kan sænke huslejerne, når der er inflation. Det vil give underskud i boligafdelingerne, og det er ikke lovligt at budgettere med underskud. Almene boliger drives efter princippet om balanceleje, hvor lejen skal fastsættes, så den akkurat kan dække de udgifter, der vil komme i afdelingen.

Det er nødvendigt at holde balancen mellem udgifter og indtægter, så en boligafdeling kan fungere som et nonprofitforetagende.

Men det er også vigtigt at sætte penge af til henlæggelser til fremtidige udbedringer og udskiftninger af vitale bygningsdele i afdelingen.

Huslejen afspejler, hvad der sker i samfundet, og der er flere faktorer, der spiller ind. Ejendomsskatter, forsikringer og reparationsarbejder stiger, og samtidig er boligforeninger relativt løntunge

med overenskomster, der dikterer, hvor meget de ansatte skal stige i løn. Det er derfor vigtigt at analysere budgetter og regnskaber nøje og være tro mod, hvad man forventer, der kommer af udgifter.

Kommunen afgør huslejetvister

Nogle steder har man stemt for at minimere den anbefalede huslejeforhøjelse, men dette kan være ganske uforsvarligt. Det er små marginaler, der bliver kæmpet om, og i nogle tilfælde må administrationen stå fast. Når vores fagfolk siger, at taget skal skiftes, så er det fordi, det trænger til at blive skiftet. I så fald kommer der ekstraordinære afdelingsmøder, hvor vi forklarer tingenes sammenhæng og nødvendigheden af huslejeforhøjelsen.

Hvis beboerne stadig stemmer nej, kan sagen sendes til kommunen for en høring og en afgørelse.

I 2022/23 er alle tvister, der er sendt til kommunen angående vurdering af huslejestigninger, faldet ud i administrationens favør. Det viser, at administrationen er god til at finde den rette balance, altså den balance, der er nødvendig for at opretholde stabile og bæredygtige boligafdelinger.

Men det er uhyre vigtigt at informere beboerne og inddrage dem i beslutningsprocessen, så de forstår de økonomiske udfordringer, boligforeningerne står overfor, og konsekvenserne af de beslutninger, der tages på afdelingsmøderne.

At forklare disse ting på en enkelt måde er en formidlingsopgave, som primært hviler på vores ejendomsledere bakket op af hele organisationen.

AAB’s økonomi

Årsregnskabet for boligorganisationen og afdelingerne er aflagt i overensstemmelse med god regnskabsskik og de gældende regler. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. De økonomiske resultater for afdelingerne og boligorganisationen anses for værende tilfredsstillende for regnskabsåret 2022.

Den detaljerede udgave af årsregnskabet med tilhørende noter for boligorganisationen og afdelingerne, bliver offentliggjort på hjemmesiden www.bovia.dk

Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet hændelser, som har væsentlig økonomisk betydning for AAB. Revisor har ikke haft bemærkninger til regnskabet og har afgivet blank revisionspåtegning på såvel boligorganisationen som afdelinger.

Årets resultat

Årets resultat i hovedforeningen blev et overskud på 9.101 kroner. Der har været færre udgifter til mødeudgifter, projektudvikling og juridisk assistance m.v.. Værdien af administrationsejendommen Engstien 2A er ud over almindelige afskrivninger på 700 tusind kroner, yderligere nedskrevet med 350 tusind kroner, og den bogførte værdi udgør derfor 8,8 mio. kroner ultimo 2022.

Der er 31 afdelinger med overskud eller nulresultat og 18 afdelinger med underskud. I 9 afdelinger er det opsamlede resultat negativt. Der er stor forskel på, hvorledes afdelingernes driftsøkonomi hænger sammen, desværre er det således, at det er svært at komme ud af en svag driftsøkonomi, og det arbejdes der fokuseret på ved budgetlægningen. På den almindelige og planlagte vedligehold er der stor variation mellem afdelingerne. Generelt har afdelingerne haft større renteindtægter end forventet. I 2022 realiserede afdelingerne renteindtægter for 0,8 mio. kroner mod et budget på 0 kroner, renten vil dog fortsat blive budgetteret forsigtigt.

Overordnet set er AAB’s samlede økonomi sund og i balance.

Administrationsudgifter

AAB administrerede ved årets udgang 4.631 lejemålsenheder. Det samlede administrationsbidrag var på 22.850 tusind kroner, svarende til en gennemsnitlig sats på 4.934 kr. pr. lejemålsenhed. Nettoadministrationsudgifterne var på 24.147 tusind kroner, hvilket svarer til 5.214 kr. pr. lejemålsenhed, heraf udgjorde forretningsførerbidraget til Bovia 4.456 kr. inkl. moms pr. lejemålsenhed.

Udgifter og indtægter

Resultatopgørelse 01.01.2022 - 31.12.2022 for hovedforeningen (t.kr.)

Balance

Balance pr. 31.12.2022 for hovedforeningen (t.kr.)

Nøgletal, administrationsbidrag m.m.

Resultatoversigt

Regnskabsperiode 01.01.2022 - 31.12.2022 for afdelinger (t.kr.)

Resultatoversigt

01.01.2022 - 31.12.2022 for afdelinger (t.kr.)