En gigantisk parkeringsplads til regnvand

Det store klimaprojekt er mere end halvvejs i Brændkjær. Klimaprojektet går ud på at bruge de store græsarealer mellem boligblokkene som en slags gigantisk parkeringsplads til regnvand. Det vil hjælpe med at med at klimasikre Kolding midtby ved at forsinke regnvandet, når det regner kraftigt i stedet for at lede det direkte ned i kloakken. Samtidig skaber projektet mere attraktive fællesarealer for beboerne i boligafdelingerne i Brændkjær.

- Vi laver en masse lavninger og grøfter. Det er hovedprincippet i projektet. Men vi har også anlagt 15 regnbede, hvor vandet langsomt siver ned i jorden. Samtidig laver vi nogle anlæg midt i boligområdet, som skaber merværdi. For eksempel løbebanen, ottetallet, der er et stort regnvandsbassin. Det vil blive fyldt med vand, når det virkeligt regner, men kan benyttes til løb de fleste dage.

Det er ren win-win, fortalte Jette Nørgaard Jensen, projektleder i BlueKolding til Bovia Magasinet i december.

Projektet begyndte den ved Skamlingvejen og bevæger sig stille og roligt op i landskabet mod Brændkjærskolen. Det er nået over Agtrupvej og er fortsat op langs Brændkjærgade og Frederik 7 Vej. Projektet forventes at være færdig i efteråret 2023.

Aktivitetsbanen kaldet ottetallet er også et kæmpe opsamlingsbassin til regnvand.

Når afdelingens budget er på dagsordenen

Huslejen afspejler, hvad der sker i samfundet, og derfor vil der nogle steder komme stigninger i huslejen. Det kan vi ikke lave om på.

Inflationen påvirker boligafdelingerne negativt og giver huslejestigninger. Det er en udfordring for mange beboere, der allerede kæmper med at få enderne til at mødes. På afdelingsmøderne er budgettet for det kommende år altid på dagsordenen, og mange steder anbefales en huslejestigning på to, tre eller flere procent. Dette bekymrer en hel del beboere, og nogle reagerer negativt på huslejestigningen. Der skal dog være balance og sikres, at der bliver afsat midler nok til henlæggelser.

Det er forståeligt, at beboerne er nervøse for huslejen og spørger ind til den. Men nogle mener, at huslejestigningerne burde sættes på et minimum, og måske endda, at der bør indføres et huslejestigningsstop.

Det er dog ikke så enkelt, at man blot kan sænke huslejerne, når der er inflation. Det vil give underskud i boligafdelingerne, og det er ikke lovligt at budgettere med underskud. Almene boliger drives efter princippet om balanceleje, hvor lejen skal fastsættes, så den akkurat kan dække de udgifter, der vil komme i afdelingen.

Det er nødvendigt at holde balancen mellem udgifter og indtægter, så en boligafdeling kan fungere som et nonprofitforetagende.

Men det er også vigtigt at sætte penge af til henlæggelser til fremtidige udbedringer og udskiftninger af vitale bygningsdele i afdelingen.

Huslejen afspejler, hvad der sker i samfundet, og der er flere faktorer, der spiller ind. Ejendomsskatter, forsikringer og reparationsarbejder stiger, og samtidig er boligforeninger relativt løntunge med overenskomster, der dikterer, hvor meget de ansatte skal stige i løn. Det er derfor vigtigt at analysere budgetter og regnskaber nøje og være tro mod, hvad man forventer, der kommer af udgifter.

Kommunen afgør huslejetvister

Nogle steder har man stemt for at minimere den anbefalede huslejeforhøjelse, men dette kan være ganske uforsvarligt. Det er små marginaler, der bliver kæmpet om, og i nogle tilfælde må administrationen stå fast. Når vores fagfolk siger, at taget skal skiftes, så er det fordi, det trænger til at blive skiftet. I så fald kommer der ekstraordinære afdelingsmøder, hvor vi forklarer tingenes sammenhæng og nødvendigheden af huslejeforhøjelsen.

Hvis beboerne stadig stemmer nej, kan sagen sendes til kommunen for en høring og en afgørelse.

I 2022/23 er alle tvister, der er sendt til kommunen angående vurdering af huslejestigninger, faldet ud i administrationens favør. Det viser, at administrationen er god til at finde den rette balance, altså den balance, der er nødvendig for at opretholde stabile og bæredygtige boligafdelinger.

Men det er uhyre vigtigt at informere beboerne og inddrage dem i beslutningsprocessen, så de forstår de økonomiske udfordringer, boligforeningerne står overfor, og konsekvenserne af de beslutninger, der tages på afdelingsmøderne.

At forklare disse ting på en enkelt måde er en formidlingsopgave, som primært hviler på vores ejendomsledere bakket op af hele organisationen.