Vi gør tomgangsboliger mere attraktive

Ny særlig udlejningsindsats med øremærket økonomi skal begrænse lejeledighed i vores boliger.

Udlejning er naturligvis en vigtig faktor i en boligforening. Også i 2022 har vi derfor haft fokus på at skabe gode rammer for vores beboere og sikre, at vi har en god og stabil udlejning.

I 2022 har der i alt været 316 boliger, der i en kortere eller længere periode har stået i tomgang.

Vi har derfor i 2022 iværksat nye tiltag for at mindske lejeledigheden, også kendt som tomgang. Denne indsats er blevet mere struktureret og aktions-baseret, og der arbejdes på yderligere udvikling af indsatsen.

For at imødegå tomgangsudfordringerne har vi sammen med administrationen skabt en procedure for, at boligforeningen automatisk betaler for nogle konkrete tiltag via dispositionsfonden, når en bolig har været i tomgang i et bestemt tidsrum.

Der er tale om tiltag, der kan øge boligens attraktivitet og dermed mindske tiden, den står ledig.

Vi har længe haft en særlig udlejningsindsats i forhold til tomgang, men de nye mere faste rammer for udlejningsindsatsen skal forhindre bureaukrati og sikre, at processen for at håndtere tomgang bliver mere effektiv og smidig i fremtiden.

Ny ”værktøjskasse” med tiltag

Der udarbejdes hver måned en tomgangsstatistik, hvor boligerne inddeles i kategorierne 1-3 måneders tomgang, 4-6 måneders tomgang, 7-9 måneders tomgang og over 9 måneders tomgang.

De boliger, vi har særlig stor fokus på, er dem med over ni måneders tomgang. Det er typisk de store og dyre boliger, hvor prisen er den samme som for nybyggeri.

Her har vi taget en ny ”værktøjskasse” i brug:

Vi undersøger først om boligen er blevet eksponeret tilstrækkeligt på vores egen hjemmeside og boligportalen.dk.

Næste skridt er en besigtigelse af boligen med en lejers øjne. Er der noget der springer i øjnene? Hvordan er rengøringen? Hvordan er vedligeholdelsen? Er der dele af boligen, som skal repareres/ ordnes/skiftes?

Boligen vurderes, og vi beskriver eventuelle mangler og årsager til tomgang, samt hvad der eventuelt kan gøres i den konkrete bolig for at gøre den mere attraktiv.

Forsøgsperiode

Hovedbestyrelsen har som nævnt i 2022 afsat nogle øremærkede midler fra dispositionsfonden.

Der er i en forsøgsperiode på tre år afsat en pulje på 600.000 kroner årligt til tiltag, der skal fremme udlejning af boliger, der har øget risiko for at bliver ramt af langvarig tomgang.

Tiltagene dækker over ekstra markedsføringstiltag og mindre arbejder, der gør lejligheden mere tidssvarende.

Beløbet kan også bruges til ombygning/ændring af enkeltstående boliger, der er ramt af langvarig tomgang, hvor årsagen er de indretningsmæssige forhold i den enkelte bolig.

Tidens boligtrends

Vi er nødt til at være opmærksomme på tidens boligtrends. Folk har andre ønsker, end de havde for 20 år siden.

Det skal vi kunne imødekomme for at være konkurrencedygtige i forhold til det øvrige udlejningsmarked.

Folk vil have kvalitet for pengene i dag – også i det almene.

Formand for afdeling 54, Ivan Bønneland, vil gerne ryste beboerne mere sammen. Afdeling 54, omfatter Solsikkehaven, Lucernehaven og Rapshaven i Vonsild. Selvom Ivan er ny på formandsposten, er arbejdet som afdelingsbestyrelsesformand dog ikke nyt for ham. Ivan Bønneland har nemlig gennem mange år været formand for Bovias afdeling Rosenhaven, hvor han og konen Helle boede indtil for nyligt.

- Jeg går ydmygt til opgaven. Afdeling 54 er på mange måder anderledes end Rosenhaven, så jeg er stadig ved at lære det hele at kende. Heldigvis er jeg lige gået på seniorpension, så jeg har masser af tid til at snakke med naboerne, de ansatte og BOVIA. Så det gør jeg. Mit mål er at ryste beboerne mere sammen, sagde formanden muntert til Bovia Magasinet i marts.

Ivan har blandt andet tænkt sig at søge AAB Koldings fritidsaktivitetspulje med henblik på at samle beboerne til grillhygge på de grønne områder.

Beboerdemokratiet er vort hjerteblod

I 2022 styrkede vi beboerdemokratiet gennem afholdelse af kurser for beboerdemokrater, og denne strategi vil fortsætte i fremtiden.

I 2022 fokuserede vi på at styrke beboerdemokratiet ved at afholde flere kurser for beboerdemokrater, og det vil vi fortsætte med i fremtiden. Kurserne vil blive afholdt med fokus på forskellige konkrete emner, og administrationen vil tilstræbe at bruge eget personale som undervisere. Dog vil der også blive købt kurser ved eksterne udbydere som eksempelvis Boligselskabernes Landsforening.

Alle afdelingsbestyrelser vil blive tilbudt kurser, og disse kurser vil blive afholdt i forskellige større byer, for at alle lokalområder på Bovia-landkortet bliver tilgodeset.

Kurserne i ’22 var velbesøgte

I 2022 afholdt Bovia råderetskurser flere steder herunder i Kolding. Selvom størstedelen af deltagerne kom fra lokalområdet, var der også deltagere fra andre områder, hvilket indikerer, at folk er villige til at køre langt for at deltage i disse kurser. Deltagerne fik på den måde mulighed for at møde beboere på tværs af de forskellige boligorganisationer og boligområder indenfor Bovia og lære om forskellige erfaringer og perspektiver. Kurserne var godt besøgte og vil fortsætte i fremtiden.

Bovia afholder kurserne i første halvår og afholder afdelingsmøder i andet halvår samt velkomstmøder for nyvalgte. Dette skaber en naturlig rækkefølge og årshjul. Organisationen lægger også vægt på at uddanne afdelingsbestyrelserne om, hvad det vil sige at bo i en almen bolig og sidde i en afdelingsbestyrelse, især for dem der er nyvalgte.

Afdelingsmødet er beboernes

Et andet fokusområde for os er at understrege overfor beboerne, at afdelingsmødet er afdelingsbestyrelsens og beboernes møde – og ikke administrationens møde.

Ejendomslederne er i dialog med afdelingsbestyrelserne om dette, og det vil give bestyrelserne mulighed for at tage mere ansvar og initiativ. Vi vil fortsat hjælpe afdelingsbestyrelserne og klæde dem på, men vi skal også give slip og lade bestyrelserne tage mere ansvar og ejerskab. Vi vil også fortsat hjælpe afdelingsbestyrelserne med at tage mere ansvar og initiativ, hvilket vil gavne beboerne i sidste ende.

Alt i alt har vi haft succes med at styrke beboerdemokratiet gennem kurser og uddannelse. Administrationen vil således fortsætte med at tilbyde kurser til alle afdelingsbestyrelser og vil fokusere på forskellige emner for at imødekomme behovene i de enkelte boligafdelinger.

Vi ønsker at værne om og styrke beboerdemokratiet. Det er vort hjerteblod.

Vi bygger i Kolding såvel som i oplandet

Vi bygger nye boliger, der passer perfekt til forskellige livsfaser og lægger op til stærke fællesskaber i de små bysamfund i oplandet.

Byggeri er en vigtig del af boligforeningen. Vi ønsker at sikre, at vi har moderne og tidssvarende boligbyggerier, der kan tiltrække nye beboere og bidrage til en positiv udvikling i AAB Kolding.

Derfor glæder det os, at vi med BOVIA som byggeadministrator er i fuld gang med flere boligbyggerier.

Ødis, Vamdrup og Hejls

I Ødis opfører AAB Kolding Krohaven med 21 boliger på Mejerivej. Boligerne bliver lyse, moderne og energivenlige med gode parkeringsmuligheder, og byggeriet forventes at tage et år. Entreprenøren Junge Byg er lige gået i jorden kort før redaktionens afslutning i foråret 2023.

AAB Kolding opfører også 23 velindrettede rækkehuse i Vamdrup, tæt på Kongeåen. Byggeriet blev skudt til hjørne i sommeren 2021, fordi det ikke kunne bygges indenfor rammebeløbet Priserne lå 17-18 procent for højt. Nu ser priserne mere gunstige ud, så til sommer prøver vi at udbyde projektet igen med det samme udbudsmateriale i en hovedentreprise. Det vil sige, at det er en ren priskonkurrence.

Passer priser og budgetter sammen, kan vi komme i gang i efteråret.

I Hejls skal vi bygge 20-24 nye familieboliger. Vi forventer at få skema A (overslag over samtlige udgifter og projektbeskrivelse) på plads i år. Der skal etableres et regnvandsbassin, før området er klar til byggeri. Når der er styr på det, kan vi komme videre med udbuddet. Det bliver i en omvendt licitation, som vi har gode erfaringer med.

Efterspørgsel i oplandet Endelig opfører AAB Kolding Kløvkærparken med 25-30 nye familieboliger i to etager i Seest i Kolding. Boligerne får egen terrasse eller altan.

Byggeriet er i udbud i foråret 2023 i en omvendt totalentreprisekonkurrence. Fem teams konkurrerer om projektet, og så skal et dommerpanel bestående af bestyrelsens byggeudvalg, eksterne rådgivere og Bovia vælge det rigtige økonomisk mest fordelagtige projekt.

Boligerne forventes at stå klar til udlejning i løbet af 2024.

Alt i alt er der gang i nybyggerier for 190 millioner kroner i AAB Kolding, og de mange nye boliger imødekommer forskellige behov og livsfaser. Der vil være boliger, der passer til familier, seniorer, enlige og unge mennesker. Byggerierne forventes at stå klar til udlejning i løbet af 2023 og 2024.

Det store antal boliger, der bygges i små bysamfund afspejler behovet for flere boliger udenfor Kolding. Den stigende efterspørgsel skyldes blandt andet et ønske om flere lejeboliger fra borgere i lokalområderne og Kolding Kommune.

Med disse nye byggerier er der håb om, at efterspørgslen kan dækkes, og at flere mennesker kan finde et godt sted at bo.

Aktuelle renoveringssager

Renoveringsager er der også gang i. Afdeling 6 blev afleveret i efteråret 2022 efter endt renovering. Her dukkede en masse ekstraarbejde op i forbindelse med nedbrydningen. Gamle bygninger kan give grimme overraskelser. Materialerne var forurenede, og byggeområderne måtte saneres.

Det gav ekstraregninger på grund af strenge miljøkrav.

Vi er pt. ved at afslutte renoveringen af afdeling 76 Knud Hansens Vej/Junghansvej. Fem blokke har fået ny klimaskærm og tre opgange er blevet totalrenovereret og lavet om til tilgængelighedsboliger med elevator. Der var lidt bøvl vedrørende genhusning, men det blev landet fornuftigt for alle parter.

Nogle flytter tilbage og andre er nye lejere.

Renoveringen i afdeling 81 Gramrolighed er ved at være færdig. Den bliver færdig efter sommerferien 2023 med nye vinduer og nyt rødt tegltag. Den ene af to blokke bygges om indvendigt. Midtersektionen slås sammen i tilgængelighedsboliger.

Afdeling 71 Ryttermarksvej/Gøhl-mansvej skal omsider renoveres. Det er tiltrængt, da afdelingen står delvist tom.

Sagen var i licitation i den overophedede periode, så der måtte man justere og genudbyde projektet. Vi er klar til at få skema B (budget efter licitation) godkendt hos kommunen, og så begynder byggesagen i løbet af sommeren. Gøhlmansvej får nye badeværelser, og de 12 boliger på Ryttermarksvej bliver totalrenoveret.

Byggesager i venteposition

Afdeling 23 Snerlegården skal have ny klimaskærm og har fået godkendt skema A, men vi venter lidt på grund af for høje priser.

Tendensen er heldigvis, at byggepriserne så småt begynder at falde.

Den store renovering i afdeling 24 er godkendt af beboerne, men afventer godkendelse af skema A på grund af midlertidigt udbudsstop på store renoveringsbyggesager frem til 1. november 2023. Vi tager fat på den næste år.

Renoveringen i afdeling 1 forventes godkendt af beboerne i 2023.