VUOSIKERTOMUS 2022
Parempaa tulevaisuutta rakentamassa
Jokainen uusi tilivuosi alkaa täynnä mahdollisuuksia. Ikävä kyllä vuoden 2022 tuliaiset rakennusalalle olivat odotettua haastavampia. Nousseet energiakustannukset näkyvät vastikkeissa ja rakennuskustannuksissa, rakennustarvikkeiden hintojen nousu hyydyttää niin uusien hankkeiden käynnistyksiä kuin peruskorjauksiakin, nousseet rahoituskustannukset puolestaan nostavat niin rakennuttamisen kuin asumisen kustannuksia. Moni lupaava hanke on jäädytetty odottamaan markkinatilanteen palaamista normaaliin.
Itselläni on elävästi muistissa vuosi 2008 finanssikriiseineen. Se opetti, että vauhdilla pudonnut markkina myös nousee nopeasti. Asuntomarkkinoilla lasku merkitsee aina patoutunutta asuntojen tarvetta. Siksi nyt on aika rakentaa parempaa tulevaisuutta ja valmistautua markkinoiden nopeaan elpymiseen. Itse uskon, että viimeistään vuosi 2024 näkee tilanteen tasapainottumisen normaaliksi markkinatilanteeksi.
Me Lakealla olemme tehneet yhdessä töitä muuttuneen tilanteen vaatimalla tavalla. Monia uusia hankkeita on suunniteltu pitkälle, vaikka aloitus odottaakin parempia aikoja. Olemassa olevat asunnot teettävät työtä normaaliin tapaan ja vuokramarkkinoilla lisääntynyt vaihtuvuus pitää vuokravälityksen kiireisenä pitämässä asuntojen käyttöastetta hyvällä tasolla.
Lakean monipuolinen palveluvalikoima määriteltiin ja yhdenmukaistettiin Lakea Living -palvelun alle, mikä on tehostanut omaa työtämme ja lisännyt asiakkaiden yhteydenottoja sähköisissä kanavissa. Asiakaspolun aikaisempaa tarkempi seuranta myös kertoo, että asiakkaamme ovat edelleen erittäin tyytyväisiä palveluumme sen kaikissa vaiheissa.
Tulevaisuudenuskoa valavana hankkeena voisin nostaa esiin tänä vuonna käynnistyvän Mellunpuiston, joka osana suurempaa kokonaisuutta luo hankekantaa pitkälle tulevaisuuteen. Samoin Seinäjoen Maakunnankatu 6 -kortteliin nouseva 150 asunnon kokonaisuus on hyvässä vauhdissa.
2022 oli murrosvuosi monella tavalla. Myös Lakean johtoryhmässä tapahtui muutoksia rakennuttamisen liiketoimintajohtajan vaihtuessa. Nyt olemme valmiimpia kuin koskaan rakentamaan parempaa tulevaisuutta. Markkinassa on jo selviä piristymisen merkkejä, ja vahvan pohjatyömme ansiosta pystymme myös hyödyntämään tulevan nousun.
Kiitos jokaiselle lakealaiselle hyvästä työstä!
Timo Mantila
Toimitusjohtaja, Lakea Oy
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 2
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 3 Sisällysluettelo Parempaa tulevaisuutta rakentamassa . . . . . . . . . . . 2 Sisällysluettelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 Silta yli epävarmuuden aikojen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Lakea Oy hallitus ja johtoryhmä . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Lakean vuosi 2022 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Konsernin tunnusluvut . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7 2022 valmistuneet kohteet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Vastuullisia tekoja . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Lakea Oy toimintakertomus 2022 . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Lakea Oy konsernitilipäätös 1 .1 .-31 .12 .2022 . . . . . 18
Silta yli epävarmuuden aikojen
Kun maailmalla kuohuvat omien vaikutusmahdollisuuksien ulottumattomissa olevat asiat, riittää yrityksen luotsaamisessa haasteita. Siksi 2022 on ollut todella haastava ja vaikeakin vuosi. Venäjän hyökkäys Ukrainaan on näkynyt monella tavalla rahoituksessa, rahan hinnassa, urakoinnissa, saatavuudessa, kuluissa – lähes kaikessa, mitä teemme. Kuvaavaa on, että 11 budjetoidusta hankkeestamme vain kaksi on suunnitellusti käynnissä. Tämä ei tietenkään voi olla näkymättä myös tilinpäätöksessä.
Tuloksen kautta ajateltuna tilikauden luvut eivät ole hyvät, joskin niihin vaikuttaa osaltaan vajaan 1,5 miljoonan euron kertaerä. Mutta haasteet tuovat myös parhaat puolemme esiin: nyt on onnistuttava ja saatava viivan alle hyvää. Kohdealueillamme kasvukeskuksissa on tarvetta asunnoille, ja tilanne normalisoituu hyvää vauhtia vuoden edetessä. Kun hankkeita saadaan käyntiin ja pidämme hyvän vireen, olemme niin sanotusti ”hypyn päällä” kun talous taas lähtee käyntiin.
Haasteiden lisäksi 2022 toikin meille myös uutta intoa. Hyviä hankkeita käynnistyi jalostettavaksi ja esiin nousivat asiakaspalvelun ja vastuullisuuden teemat: strategiassa korostettiin palvelua entisestään ja kehitettiin isännöintiä ja asiakaskokemusta.
Osaltaan vuotta värittivät avainhenkilömuutokset Anssi Mäkelän aloittaessa syyskuussa rakennuttamisen liiketoimintajohtajana ja palveluorganisaation siirtyessä Kristian Korpelan johtoon.
Nyt joukkue on hyvässä
vireessä ja meillä on kyky ja halu tehdä hyviä asioita myös tulevaisuudessa. Vielä on epävarmuutta ilmassa, mutta löytämällä hyvät hankkeet ja kehittämällä niitä yhtiön talous kyllä kestää. Siihen minulla on vahva luottamus.
Kun ajat ovat haastavia, pitää johdon vastata haasteeseen. Lakean hallitus ja johtoryhmä ovat siksi tiivistyneet entisestään. Tiedetään, että kun tekeminen on hyvää, hankkeita aloitetaan hyviltä paikoilta ja viedään niitä eteenpäin niin luvutkin kaunistuvat. Tämä on Lakean strategian ytimessä – haetaan kasvua kasvukeskuksista. Ja juuri kirkkaana mielessä pidetty strategia on se silta, joka kantaa meidät epävarmuuden aikojen yli.
Haluankin kiittää vaiherikkaasta viime vuodesta omistajia, hallitusta, henkilökuntaa, asiakkaita ja yhteistyökumppaneita. Yhdessä selviämme mistä tahansa!
Jaakko Kiiskilä Hallituksen puheenjohtaja Lakea Oy
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 4
Lakea Oy hallitus ja johtoryhmä
Lakea Oy hallitus
Yhtiökokous valitsi hallituksen jäseniksi:
Jaakko Kiiskilä, Seinäjoki, puheenjohtaja 12.4.2022 saakka ja 12.4.2022 alkaen
Lars-Erik Wägar, Vaasa, varapuheenjohtaja 12.4.2022 saakka ja 12.4.2022 alkaen
Pekka Kivisaari, Lapua, 12.4.2022 saakka ja 12.4.2022 alkaen
Reino Herlevi, Kokkola, 12.4.2022 saakka
Janne Jukkola, Kokkola 12.4.2022 alkaen
Rami Mattila, Ilmajoki 12.4.2022 alkaen
Hallitus kokoontui tilikauden aikana 14 kertaa.
Toimitusjohtaja
Tilikauden aikana toimitusjohtajana on toiminut Timo Mantila.
Lakea Oy johtoryhmä
Timo Mantila, toimitusjohtaja
Petri Niemisalo, talousjohtaja
Kristian Korpela, liiketoimintajohtaja
Anssi Mäkelä, liiketoimintajohtaja
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 5
Lakean vuosi 2022
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 6 1000 Uutta asuntoa suunitteilla 2024 - 2029 Vuonna 2023 valmistuu arviolta 72 asuntoa 178 Isännöintikohdetta vuoden
lopussa 99,27% Vuokra-asuntojen taloudellinen käyttöaste 164 Uusista
2020
asunnoista oli Lakean Omaksi-asuntoja
64 Myytyä
50 Työntekijää 3
kohdetta asuntoa Käynnissä olevat kohteet
lopussa 68 Omaksi-sopimuksia 85
268 Valmistunutta
asuntoa
+9 liiketilaa
Lakean RSja Hitas-asuntoa
114
vuoden 2022
% Henkilöstötyytyväisyys
uutta
74,4 Asiakastyytyväisyys CSAT
Konsernin tunnusluvut
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 7 29,9 M€ 2021 : 31 M€ Liikevaihto -0,3 % 2021 : 17,5 % Liikevoitto % -0,1 M€ 2021 : 5,4 M€ Tilikauden liikevoitto 36,8 M€ 2021 :39,5 M€ Oma pääoma
Liikevaihto liiketoiminta-alueittain Rakennuttaminen 3 % Osakkeiden myynti 43 % Vuokratuotto 49 % Isännöinti 2 % Muut 2 %
2022 valmistuneet kohteet
Asunto Oy ESPOON RUNOILIJA
Kynäkatu 4, 02250 Espoo
90 asuntoa ja 2 liiketilaa, 28,5-76,5 m2
Asunto Oy
KOKKOLAN NIEMENKULMA
Isokatu 7, 67100 Kokkola
70 asuntoa ja 5 liiketilaa, 22-109,5 m2
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 8
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 9 SEINÄJOEN MARTTILANKRANNI Kaivannonlahdenkatu 8, 70840 Kuopio 29 asuntoa, 25,5-73 m2 Asunto Oy KUOPION NILA Museokatu 7, Kirkkopuistikko 4, 65100 Vaasa 34 asuntoa ja 2 liiketilaa, 26 –113 m2 Asunto Oy VAASAN ELEKTRA BOSTADS AB Asunto Oy KUOPION KUURA Puijonsarventie 56, 70260 Kuopio 45 asuntoa, 31,5-66,5 m2
Vastuullisia tekoja
Omat neliöt – asukkaan asialla
Lakean Omat neliöt -palvelussa Lakean vuokra- tai Omaksi-asunnossa asuvat sekä osakkaat hoitavat kaikkia asiakassuhteeseen
Lakea Living® – koko asuminen yhdessä palvelussa
Monimuotoinen asuminen vaatii monimuotoisia palveluita. Lakea Living on palvelukokonaisuus, joka tuo kaikki tärkeät tiedot ja palvelut yhteydenotoista asumisen oppaaseen yhden sateenvarjon alle.
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 10
Energiatehokkaat uudiskohteet
Kaikki Lakean käynnistyvät kerrostalohankkeet
ovat nyt A-energialuokkaa, ja niiden hiilijalanjälki lasketaan yhteistyökumppaniyrityksen kanssa.
Tehokkaammat prosessit
Prosessikuvausten tarkentaminen ja kehittäminen on jatkuva toiminto, jolla pyritään paremman loppulaadun varmentamiseen hankkeissa.
Ympäristöystävällisesti puusta
Lakea on jatkanut määrätietoisesti myös puukerrostalorakentamisen kehittämistä, ja vuoden 2022 tuotannosta puukerrostaloasuntojen osuus olikin 17 %.
Kuka tulostaa vähiten?
Isojen tekojen lisäksi tarvitaan myös arjen pieniä päätöksiä. Lakean toimistoilla on ollut käynnissä leikkimielinen kilpailu tarpeettoman tulostamisen minimoimiseksi.
Omaksi-välitys tuo myyjät ja tarvitsijat yhteen
Lakea tarjoaa omaa välityspalvelua Omaksisopimuksien myymisen ja ostamisen tueksi.
Kestävät ja mieluisat materiaalit
Lakean etukäteen valitut, laadukkaat materiaalikokonaisuudet tarjoavat valinnan varaa.
Oman mielen mukaan valittua tyyliä ei tarvitse vaihtaa heti. Tehokkaampaa talouden ohjausta
Lakean rakennuttamiskohteiden talouden ohjaukseen on kiinnitetty erityistä huomiota. Säännöllisellä läpikäynnillä hankkeittain on pyritty ennakoimaan kassavirtaa ja sen vaikutuksia pidemmällekin kuin kuluvalle vuodelle.
Parempaa palvelua asiakastyytyväisyyskyselyillä
Lakea aloitti järjestelmällisen asiakastyytyväisyyden selvittämisen. Sen avulla saamme tietoa niin onnistumisista kuin parantamisen paikoistakin.
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 11
Lakea Oy toimintakertomus 2022
Toimintaympäristö
Vuoden 2022 aikana toimintaympäristömme tila muuttui edelleen vaikeasti ennustettavaan suuntaan. Koronapandemian lisäksi ennustettavuutta heikensi Ukrainan sodan aiheuttamat rakennusmateriaalien ja energian kustannusnousut. Kustannusnousu aiheutti myös rakennushankkeiden kannattavuuden heikentymistä. Nopeasti muuttunut tilanne vaatii myös toimintatapojen uudelleen kehittämistä ja tehostamistoimenpiteitä tulevaisuudessa.
Haasteiden vuoksi hankkeita ei saatu käynnistettyä budjetin mukaisesti. Kuitenkin uusia rakennuspaikkoja onnistuttiin hankkimaan kasvavilta kaupunkiseuduilta palvelemaan liiketoiminnan kasvua tulevina vuosina. Asiakkaiden odotuksissa korostuivat energiatehokkuus ja ympäristönäkökulmat. Isännöinnin ja vuokrauksen hyvä asiakaspalvelu ylläpitivät vuokra-asuntojen käyttöasteet erinomaisella tasolla.
Henkilöstön työtyytyväisyys on pysynyt erinomaisella tasolla. Hybridityöskentelystä on tullut myös Lakealaisten arkea. Tulevaisuudessa toimistotilojen tehokasta käyttöä tulee arvioida entistä tarkemmin. Johtoryhmässä tapahtui muutoksia uuden liiketoimintajohtajan aloittaessa syyskuun alussa.
Suhdannekatsaukset
Rakennusteollisuus RT ennakoi syksyn 2022 suhdannekatsauksessaan: Rakennusala on kohtaamassa kolmannen kriisin lyhyen ajan sisällä. Rakentaminen on luovinut läpi koronapandemian aiheuttaman äkillisen taloussokin ja työmaiden toiminnan rajoitusten sekä Venäjän hyökkäyssodan voimistaman kustannusloikan ja materiaalien saatavuusongelmien. Nyt käsillä on energiapulan kirittämä inflaatio ja talouden uusi taantuma.
”Rakentaminen vähenee vuonna 2023 arviolta 2 prosenttia. Ennusteemme noudattaa vielä keväällä ennakoimaamme kehitystä, vaikka yllätyksiä on varmastikin tulossa. Kuluttajien luottamus on jo kanveesissa, mutta jyrkempi pudotus rakentamisessa edellyttäisi myös muun talouden ja rahoitusmarkkinoiden luottamuksen menetystä”, Rakennusteollisuus RT:n pääekonomisti Jouni Vihmo sanoo.
Kiihtynyt inflaatio ja talouden epävarmuus ovat painaneet pohjalle kotitalouksien luottamuksen, nostaneet korkoja ja laskeneet asuntojen reaalihintoja. Tämä yhdessä rahoitus- ja rakennuskustannusten nousun kanssa tekee osasta uudishankkeista kannattamattomia ja vähentää asuntoaloituksia.
Rakennusteollisuus RT:n lokakuun asuntotuotantokyselyn mukaan omaperusteinen asuntotuotanto vähenee vuonna 2022
noin kolmanneksella vuoteen 2021 ja toukokuussa tehtyyn kyselyyn verrattuna. Yritykset odottavat kuluttajakysynnän ja sen myötä omaperusteisen asuntotuotannon kuitenkin elpyvän vuonna 2023. Vapaarahoitteisen vuokra-asuntotuotannon ennakoidaan puolestaan vähenevän. ”Suomen asuntomarkkinoiden tilanne on vakaa. Asuntojen hintojen kehitys on ollut maltillista ja noudattaa pääosin kotimaan talouden kehitystä”, Jouni Vihmo toteaa.
* Tunnusluvun laskentaan on vaikuttanut tilikaudella 1.1.-31.12.2021 tehdyt kirjauskäytänteiden muutokset, jotka on esitetty tilinpäätöksen 2021 laadintaperiaatteiden yhteydessä.
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 12
Taloudellista kehitystä kuvaavat konsernin tunnusluvut
Liiketoimintakatsaus
Asuntotuotanto
Asuntorakennuttamisen yleiset näkymät
Rakennuttaminen on kohdannut edelleen suuria haasteita materiaalien ja työntekijöiden saatavuusongelmien, kustannusten nousun sekä yleisen epävarmuuden takia, joka liittyy energian saatavuuteen, korkotasoon ja inflaatioon sekä yleiseen maailmantilanteeseen.
Rahoitus
Konsernin rahoitustilanne on ollut hyvä koko tilikauden. Konsernin rahavarat vuoden lopussa olivat 6,007 (5,669) miljoonaa euroa. Emoyhtiön rahoitustilanne on ollut tyydyttävä 0,040 (0,289) miljoonaa euroa.
Konsernin korollinen vieraspääoma tilikauden lopussa oli 271,799 (248,378) miljoonaa euroa. Emoyhtiön korollinen vieraspääoma tilikauden lopussa oli 20,796 (4,636) miljoonaa euroa, joka on markkinaehtoista lainaa. Emoyhtiön korollisen vieraanpääoman kasvu johtuu investoinneista tonttien hankintaan, lyhytaikaisen korollisen vieraanpääoman kasvu vuonna 2022 oli 13.573 miljoonaa euroa. Tilikauden 2023 aikana emoyhtiön rahoitustilanteen ennustetaan paranevan. Tilikauden 2023 alussa emoyhtiö on myynyt As Oy Kokkolan Hermannintornin koko osakekannan, sekä hallussaan olleet As Oy Keponportin osakkeet, jolla on parannettu yhtiön likviditeettiä.
Konsernin rakenne
Lakea Oy on emoyhtiö Lakea-konsernissa. Konsernin ja emoyhtiön omistamista yrityksistä on kerrottu konsernintilin- päätöksen laatimisperiaatteet kohdassa 6.
Kiinteistö Oy Kokkolan Nahkurinkoti fuusioitui emoyhtiö Lakea Oy:öön 30.9.2022.
2022 tuotannosta
Asuntorakentamisen aloitukset jäivät vuoden 2022 lopulla alle alun perin arvioidusta. Osa näistä aloituksista siirtynee vuoden 2023 puolelle. Asuntotuotannon odotetaan kuitenkin hieman supistuvan. Tuotanto tulee keskittymään kasvukeskukseen enenevissä määrin.
Asuntomarkkinoiden elpymisen arvioidaan alkavan vuoden 2023 aikana. Tätä oletusta tukee myymättömien asuntojen vähäinen määrä. Myös rakennuskustannusten nousuvauhti on hidastunut selvästi.
Vastuullisuus
A-energialuokan vaatimus kaikkiin Lakean käynnistyviin hankkeisiin ja hiilijalanjäljen laskennan mukaan ottaminen, ovat tuoneet vastuullisuuden konkreettisemmin rakennuttamiimme hankkeisiin. Prosessikuvausten tarkentaminen ja kehittäminen on jatkuva toiminto, jolla pyritään paremman loppulaadun varmentamiseen hankkeissa. Lakea on jatkanut määrätietoisesti myös puukerrostalorakentamisen kehittämistä, ja vuoden 2022 tuotannosta puukerrostaloasuntojen osuus olikin 17 %.
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 13
TUNNUSLUVUT T € 2022 2021 2020 *Liikevaihto 29 918 31 007 30 488 Liikevoitto -99 5 417 5 768 Tilikauden voitto 656 3 716 3 901 Liikevoitto -% -0,3 % 17,5 % 18,9 % Tilikauden voitto -% 2,2 % 12,0 % 12,8 % Oman pääoman tuotto 1,7 % 9,8 % 11,6 % Omavaraisuusaste 11,2 % 12,9 % 12,6 % Taseen loppusumma 350 055 324 224 302 749
puukerrostaloasuntojen osuus oli 17 % .
”
Rakennuttaminen
Nykyisenä haastavana aikana Lakean rakennuttamiskohteiden talouden ohjaukseen on kiinnitetty erityistä huomiota. Säännöllisellä läpikäynnillä hankkeittain on pyritty ennakoimaan kassavirtaa ja sen vaikutuksia pidemmällekin kuin kuluvalle vuodelle.
Tilikauden 2022 aikana valmistui viisi Lakean omaperusteista asuntokohdetta. Näihin kohteisiin valmistui yhteensä 268 asuntoa, joista RS-tuotantoa oli 104 kpl ja Lakea Omaksi -tuotantoa 164 kpl. Puukerrostaloasuntoja
valmistuneista oli 45 kpl.
Vuoden 2023 aikana tulee valmistumaan kaksi omaperusteista asuntokohdetta. Asuntoja valmistuvissa kohteissa on yhteensä 72 kpl, joista 32 kpl on RS-asuntoja ja 40 kpl Lakea Omaksi -asuntoja. Ulkopuolisena rakennuttamishankkeena on kilpailutuksessa Kurikkaan kerrostalo, jossa on 24 asuntoa. Käynnistettäviä hankkeita vuodelle 2023 on kymmenen kappaletta, joissa on yhteensä 388 asuntoa.
Lakean käynnistyviin eri toimialueilla sijaitseviin asuntokohteisiin on suunnitteilla yli
1.000 asuntoa, joiden valmistuminen ajoittuu vuosille 2024–2029. Merkittäviä useita asuinkohteita käsittäviä hankekokonaisuuksia ovat muun muassa Helsingin Mellunpuisto (noin 280 asuntoa) ja Kokkolan Nukkumatin kortteli (noin 230 asuntoa), sekä uusina hankekokonaisuuksina mukaan tulleet Espoon Sepänkallio (noin 250 asuntoa) ja Seinäjoen Maakunnankatu 6 (noin 150 asuntoa).
Asuntotuotannon myynti
Vuoden asuntomyynnin arvo oli 27,8 miljoonaa euroa. Vuoden aikana myytyjen asuntojen keskineliöhinta nousi vuoden
2021 3.967 eurosta 4.480 euroon. Käynnistyneiden hankkeiden myynti onnistui hyvin vuonna 2022. Talouden epävarmuustekijät korkotasoineen vaikuttanevat jonkin verran vuoden 2023 asuntokauppaan, etenkin alkuvuodesta. Loppuvuodelle odotetaan kuitenkin valoisampia näkyviä ja ne edesauttavat Lakean uusien kohteiden myyntiä, joista suurimman osan markkinoinnin aloitus kohdentuu loppuvuodelle.
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 14
Palveluliiketoiminta
Vuoden 2022 aikana palveluliiketoiminnan kehittäminen on ollut erittäin tärkeässä osassa koko Lakean toiminnan kehittämisessä. Asiakaskokemuksen laadun parantamiseksi kehitettiin Lakea Living®-palvelukonsepti. Samassa yhteydessä julkaistiin laaja Asumisen opas- ja palvelusivusto.
Vuonna 2022 on panostettu myös vahvasti digitaalisten palvelujen kehittämiseen. Palvelukonseptiin liittyen julkaistiin mobiilikäyttöön oma Lakea Living®-sovellus. Sovellus on käytössä pilottikohteissa ja se tulee laajentumaan vuoden 2023 aikana kaikkiin vuokrakohteisiin. Myös järjestelmien, joissa vuokralaisten ja osakkaiden asiakkuuksia käsitellään, kehitystyötä on tehty määrätietoisesti erityisesti ajatellen järjestelmien käytettävyyttä asiakkaiden kannalta.
Asiakastyytyväisyyden mittaamiseen otettiin käyttöön uusi järjestelmä, josta saadaan laaja-alaisesti tietoa sekä oman toiminnan, yhteistyökumppanien että kiinteistöjen kehittämiseen. Asiakastyytyväisyyskyselyn piirissä ovat tällä hetkellä vuokralaiset ja asunnon ostajat. Järjestelmää laajennetaan vähitellen. Käyttöönoton ja joulukuun välinen asiakastyytyväisyys CSAT oli eritäin hyvä 74,4.
Vuokravälitys
Lakealla on 1.387 asuntoa ja 18 palvelutaloa vuokrauksessa. Vuokravälitys teki näihin asuntoihin 485 uutta vuokrasopimusta. Vuonna 2022 vuokravälitystoiminnassa panostettiin avainhallinnan kehittämiseen, yhdessä isännöin kanssa. Alueista, joilla Lakea toimii vuokramarkkinoilla, Jyväskylässä ja Vaasassa oli havaittavissa
kilpailun kiristymistä, muilla alueilla vuosi oli tavanomainen.
Asuntomyynti
Käynnistyneiden hankkeiden myynti onnistui hyvin. Vuonna 2022 Lakean asuntomyynti myi yhteensä 132 asuntoa sisältäen RS-, Hitas- ja Omaksi-kohteita. Uutena palveluna lanseerattiin Omaksi-asuntojen välityspalvelu. Järjestelmä, jossa ylläpidetään rakennusaikaista yhteydenpitoa asunnon ostajien kanssa sekä tehdään materiaalivalinnat, otettiin käyttöön täysimittaisesti pilotointivaiheen jälkeen. Asuntomyynti kehitti palvelutoimintaansa myös solmimalla erilaisia yhteistyökumppanuuksia mm. muuttopalveluyhtiön ja sisustusliikkeen kanssa. Tätä toimintaa tullaan kehittämään ja laajentamaan tulevina vuosina.
Isännöintipalvelut
Lakealla oli vuoden lopussa isännöinnissä omia ja ulkopuolisia kohteita yhteensä 178 kpl. Vuoden aikana aloitettiin osakehuoneistojen ja -autopaikkojen omistustietojen siirtäminen sähköiseen huoneistotietojärjestelmään. Isännöinnin ja isännöintipalveluja käyttävien asiakkaiden käytössä olevien sähköisten järjestelmien kehitystä on jatkettu määrätietoisesti. Tarkoituksena on kasvattaa isännöintipalvelujen osuutta Lakean liiketoimintana lähivuosina.
Kiinteistösijoittaminen
Kiinteistöjen huollon ja ylläpidon kehitystä on jatkettu suunnitelmallisesti. Kiinteistöissä on otettu käyttöön tekniikkaa, joka kerää automaattisesti kulutus- ja päästötietoja sekä dokumentoi samalla rakennuskannan energiansäästömahdollisuuksia. Kulutustietoja analysoimalla voidaan valita parhaat energiatehokkuustoimenpiteet. Kiinteistöissä on myös otettu käyttöön sähköinen huoltokirjajärjestelmä, joka sujuvoittaa kiinteistöjen teknistä ylläpitoa. Vastuullista isännöintiä palvelemaan on myös tehty yhteistyösopimus kiinteistöjen leikkipaikkojen säännöllisestä tarkastamisesta, turvallisuuspuutteiden korjaamisesta sekä huollosta.
Lakea konsernilla on asuntoja 2.631 ja liiketiloja 13 kpl.
Lakea Oy 1.183 asuntoa
Lakea Kiinteistöt Oy 1.416 asuntoa
Lakea Kiinteistökehitys Oy 32 asuntoa
Vuokrattujen asuntojen taloudellinen käyttöaste oli 99,27 %, edellisvuonna 99,05 % ja vaihtuvuus 34,9 %.
Keskineliövuokra Lakea Oy:n asunnoissa oli 13,51, edv. 13,17 €/m², Lakea Kiinteistöt Oy:n asunnoissa 11,34, edv. 11,75 €/m² ja Lakea Kiinteistökehityksen asunnoissa 11,65, edv. 11,66 €/ m².
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 15
Riskienhallinta
Tilikausi 2022 oli riskienhallinnan kannalta haastava, johtuen Venäjän aloittamasta hyökkäyssodasta. Asunto osakeyhtiöiden lainojen korkojen nopea nouseminen sekä inflaation kiihtyminen, nosti asumisen kustannuksia. Tilikauden 2022 loppua kohden, myös uusien asuntojen kysyntä laski, johtuen kuluttajien uskon heikentyneestä oman talouden kehityksestä. Tässä tilanteessa myös yhtiön tulevaisuuden ennustaminen on sumentunut. Yleisen taloustilanteen vaikutukset rakentamiseen heijastuvat nopeasti myös Lakean taloustilanteeseen. Tilikaudesta 2023 ennustetaan tulevan taloudellisesti huonompi kuin edellinen tilikausi.
Asunto osakeyhtiölainat ovat tyypillisesti pitkäaikaista velkaa, eikä konsernin korkojen riskienhallinnassa ole tapahtunut muutoksia. Korkoriski on konsernissa hallittu hajauttamalla lainoja lyhyt- ja pitkäaikaisiin korkoihin. Konserni pyrkii suojaamaan vähentämällä inflaation aiheuttamaan korkoriskiin koronvaihtosopimuksilla, korkokatolla tai korkoputkella. Suurin osa konsernin lainoista on korkotukitai aravalainoja. Konsernilla ei ole muita kuin euromääräisiä lainoja.
Asuntojen taloudellista käyttöastetta ja vuokrasaatavien kehitystä seurataan kuukausitasolla.
Lakea konsernissa panostetaan myös ennakoivaan ja pitkäjänteiseen kiinteistöjen kunnossapitoon, mikä edistää kiinteistöjen turvallisuutta ja terveellisyyttä sekä vaikuttaa positiivisesti niin asumismukavuuteen kuin kiinteistöjen arvon säilymiseenkin.
Lakea-konsernin asiakkuuksien hallinnan ohjelmistot keräävät henkilötietoa asiakkuuksista ja henkilötiedot käsitellään GDPR:n mukaisesti niin tila- kuin tietoteknillisturvallisesti. Tilaturvallisuuden mukaisesti henkilötiedot on aina suojattu luvattomalta pääsyltä ja paperiaineiston säilytys sekä hävittäminen tapahtuu turvallisesti. Tietotekninen turvallisuus varmistaa, että laitteistot, jolla henki-
lötietoja käsitellään, on tietoteknisesti suojattu haittaohjelmilta ja verkkohyökkäyksiltä ja niiden käyttämiseen on yksilöidyt käyttäjätunnukset ja salasanat. Tietojen säilytykseen tarkoitetut laitteet on suojattu salakirjoituksella ja kaikki henkilötietojen siirto tapahtuu salatulla yhteydellä.
Yhtiöllä on hallinnon vastuuvakuutus, omaisuuden- ja toiminnan vakuutus, sekä lakisääteiset henkilöstö- ja ajoneuvovakuutukset.
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 16
Olennaiset tapahtumat tilikauden päättymisen jälkeen
Olennaisia tapahtumia tilikauden päättymisen jälkeen ei ole.
Tulevaisuuden näkymät
Valtiovarainministeriön taloudellinen katsaus joulukuulta 2022:
BKT:n arvioidaan supistuvan Suomessa 0,2 prosenttia vuonna 2023. Yksityinen kulutus vähenee, kun hintojen nopea nousu heikentää kotitalouksien reaalisia käytettävissä olevia tuloja. BKT:n kasvu toipuu vuonna 2024 1,2 prosenttiin, kun inflaatio hidastuu ja tulojen kasvu nopeutuu. Vuoden 2023 työllisyyden lievästä laskusta huolimatta työllisyystilanne säilyy hyvänä ja työllisyysaste nousee vuoteen 2025 mennessä 74,4 prosenttiin. Vuosina 2025–2027 BKT:n kasvun arvioidaan olevan talouden potentiaalista kasvua nopeampaa, noin 1,4 prosenttia vuosittain. Julkisyhteisöjen rahoitusasema on kohentunut reippaasti nopean nimelliskasvun ja työllisyyden kasvun vetämänä. Alijäämä alkaa kasvaa uudelleen vuonna 2023, kun talouskasvu ja siten verotulojen kasvu hiipuvat, minkä lisäksi mm. Venäjän hyökkäyssodan vuoksi tehdyt toimet ja kohonnet velanhoitokustannukset kasvattavat erityisesti valtion menoja. Kasvavien alijäämien ja hidastuvan nimelliskasvun myötä viime vuosina supistunut julkinen velkasuhde alkaa uudelleen kasvaa vuonna 2023. Valtionhallinnon ja paikallishallinnon mittavat alijäämät sekä kohonneet velanhoitokustannukset pitävät velkasuhteen nousevalla uralla lähitulevaisuudessa.
Henkilöstö
Vuoden 2022 lopussa Lakea-konsernin palveluksessa työskenteli keskimäärin yhteensä 50 (54) ja emoyhtiössä yhteensä 50 (54) työntekijää. Lakea-konsernin tilikauden henkilöstökulujen määrä
oli 3 304 278,19 (3 526 715,62) euroa.
Hallinto 2022
Hallitus
Yhtiökokous valitsi hallituksen jäseniksi:
Jaakko Kiiskilä, Seinäjoki, puheenjohtaja
12.4.2022 saakka ja 12.4.2022 alkaen
Lars-Erik Wägar, Vaasa, varapuheenjohtaja
12.4.2022 saakka ja 12.4.2022 alkaen
Pekka Kivisaari, Lapua, 12.4.2022 saakka ja
12.4.2022 alkaen
Reino Herlevi, Kokkola, 12.4.2022 saakka
Janne Jukkola, Kokkola 12.4.2022 alkaen
Rami Mattila, Ilmajoki 12.4.2022 alkaen
Hallitus kokoontui tilikauden aikana 14 kertaa.
Toimitusjohtaja
Tilikauden aikana toimitusjohtajana on toiminut Timo Mantila.
Tilintarkastajat
Yhtiön varsinaisena tilintarkastajana on toiminut tilintarkastusyhteisö KPMG Oy Ab, päävastuullisena tilintarkastajana Assi Lintula.
Yhtiön osakkeet
Yhtiöllä on yksi osakesarja, joten kaikilla osakkeilla on samanlainen äänivalta ja osinko-oikeus. Osakkeita on yhteensä 92 kpl. Yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke. Yhtiön hallussa on yksi yhtiön osake. Yhtiön ja osakkaiden osakassopimuksen perusteella on vuonna 2021 hankittu osakekaupalla 1 osake (1,09 % osakekannasta), josta maksettu vastike oli 50 000,00 €.
Hallituksen esitys voitonjaosta
Emoyhtiön voitonjakokelpoiset varat ovat 15.619.871,20 euroa, josta tilikauden voitto 672.260,59 euroa. Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että yhtiö ei maksa osinkoa tilikaudelta 2022. Tilikauden voitto siirretään edellisten tilikausien voitto ja tappio tilille.
Yhtiökokous Yhtiöjärjestyksen mukainen varsinainen yhtiökokous pidettiin 12.4.2022 ja siinä käsiteltiin yhtiöjärjestyksen edellyttämät asiat.
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 17
Lakea Oy konsernitilipäätös
1 .1 .-31 .12 .2022
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 18
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 19
Konserni 2022 Konserni 2021 Emoyhtiö 2022 Emoyhtiö 2021 LIIKEVAIHTO 29 918 144,77 31 007 166,99 21 730 481,93 23 159 960,38 *Liiketoiminnan muut tuotot 1 720 267,17 294 042,53 5 608 821,84 3 777 132,39 Materiaalit ja palvelut: Aineet, tarvikkeet ja tavarat Ostot tilikauden aikana -2 500,00 0,00 -2 500,00 0,00 Varastojen muutos -1 624 512,37 7 732 030,11 -1 624 512,37 7 732 030,11 Ulkopuoliset palvelut 13 853 411,90 4 479 429,11 13 853 411,90 4 479 429,11 Henkilöstökulut: Palkat ja palkkiot 2 696 183,76 2 884 255,47 2 696 183,76 2 884 255,47 Henkilösivukulut Eläkekulut 545 741,86 538 033,12 545 741,86 538 033,12 Muut henkilösivukulut 62 352,57 104 427,03 62 352,57 104 427,03 Poistot ja arvonalennukset: Aineell. ja aineett. hyödykkeistä ja arvonalennukset 4 242 321,69 171 803,84 87 189,14 93 658,24 Liiketoiminnan muut kulut: Liiketoiminnan muut kulut 11 964 884,88 9 974 209,38 7 999 784,50 6 458 525,32 * LIIKEVOITTO (-TAPPIO) -99 472,35 5 417 021,46 3 721 652,41 4 646 734,37 Rahoitustuotot ja -kulut: Tuotot muista sijoituksista 1 394 599,95 98 130,00 1 394 599,95 98 130,00 Muut korko- ja rahoitustuotot Korkotuotot konserniyhtiöiltä 0,00 0,00 68 725,60 68 725,60 Muilta 933 444,16 711 698,61 933 425,75 710 092,03 Korkokulut ja muut rahoituskulut Rahoituskulut konserniyhtiöille 0,00 0,00 5 666 848,22 4 724 603,98 Muille 2 176 188,57 1 711 912,21 114 016,91 43 712,77 *Rahoitustuotot ja -kulut 151 855,54 -902 083,60 -3 384 113,83 -3 891 369,12 * VOITTO (TAPPIO) ENNEN SATUNNAISIA ERIÄ 52 383,19 4 514 937,86 337 538,58 755 365,25 * VOITTO (TAPPIO) ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA 52 383,19 4 514 937,86 337 538,58 755 365,25 *Tilinpäätössiirrot Vapaaehtoisten varausten muutos 0,00 0,00 185 400,00 15 000,00 Tilikauden verot -3 818,61 32 775,41 0,00 0,00 Laskennallisen verovelan muutos -599 497,29 765 583,50 -149 322,01 137 728,14 Vähemmistöosuudet *** TILIKAUDEN VOITTO (TAPPIO) 655 699,09 3 716 578,95 672 260,59 632 637,11
Tuloslaskelma
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 20 Tase Vastaavaa Konserni 2022 Konserni 2021 Emoyhtiö 2022 Emoyhtiö 2021 V A S T A A V A A PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat hyödykkeet: Aineettomat oikeudet 42 234,60 68 853,89 42 234,60 68 853,89 Muut pitkävaikutteiset menot 136 459,92 168 131,92 136 459,92 168 131,92 Aineelliset hyödykkeet: Maa- ja vesialueet 14 994 038,51 14 370 857,48 74 085,58 74 085,58 Rakennukset ja rakennelmat 276 581 515,74 245 453 099,77 2 375 896,90 2 240 476,83 Koneet ja kalusto 1 471 811,40 1 480 785,00 86 693,61 113 961,44 Keskeneräiset rakennukset 7 409 043,36 27 439 498,58 0,00 0,00 Sijoitukset: Osuudet saman konsernin yrityksissä 0,00 0,00 34 210 873,19 29 927 301,61 Saamiset saman konsernin yrityksiltä 0,00 0,00 1 718 140,00 1 718 140,00 Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1 592 139,71 1 816 872,61 0,00 0,00 Muut sijoitukset 16 320 428,15 9 638 713,24 14 319 428,15 7 637 713,24 PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ 318 547 671,39 300 436 812,49 52 963 811,95 41 948 664,51 VAIHTUVAT VASTAAVAT Vaihto-omaisuus: Muu vaihto-omaisuus 7 642 735,34 5 642 715,97 7 642 408,34 6 017 895,97 Pitkäaikaiset saamiset: Muut saamiset 85 748,72 149 748,72 85 748,72 149 748,72 Lyhytaikaiset saamiset: Myyntisaamiset 5 266 428,94 3 101 529,25 4 823 828,22 2 816 731,22 Lainasaamiset 3 184 715,73 1 600 020,73 3 184 715,73 1 600 020,73 Siirtosaamiset 5 546 589,82 3 754 636,83 5 513 769,36 3 736 676,53 Saamiset konserniyhtiöiltä 0,00 0,00 1 340 239,85 1 900 139,63 Muut saamiset 371 222,14 1 492 047,85 22 068,08 127 865,22 Laskennallinen verosaaminen 3 402 955,73 2 377 437,35 1 904 350,61 903 049,08 Rahat ja pankkisaamiset 6 006 533,24 5 669 545,66 40 312,12 288 760,74 VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ 31 506 929,66 23 787 682,36 24 557 441,03 17 540 887,84 VASTAAVAA YHTEENSÄ 350 054 601,05 324 224 494,85 77 521 252,98 59 489 552,35
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 21 Tase Vastattavaa Konserni 2022 Konserni 2021 Emoyhtiö 2022 Emoyhtiö 2021 V A S T A T T A V A A OMA PÄÄOMA Osakepääoma 232 099,41 232 099,41 232 099,41 232 099,41 Käyttörahasto 14 947 610,61 14 565 223,50 14 947 610,61 14 565 223,50 Arvonkorotusrahasto 0,00 3 129 746,20 0,00 3 129 746,20 Edellisten tilikausien voitto 20 935 292,52 17 851 050,68 0,00 0,00 Tilikauden voitto(tappio) 655 699,09 3 716 578,95 672 260,59 632 637,11 OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 36 770 701,63 39 494 698,74 15 851 970,61 18 559 706,22 VÄHEMMISTÖOSUUDET TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ Kertynyt poistoero 0,00 0,00 13 929,42 13 929,42 Vapaaehtoiset varaukset 0,00 0,00 675 000,00 860 400,00 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ 0,00 0,00 688 929,42 874 329,42 VIERAS PÄÄOMA Laskennallinen verovelka 7 523 265,38 7 879 980,84 2 432 125,46 2 362 582,49 Pitkäaikainen Lainat rahoituslaitoksilta 248 725 314,84 239 762 682,71 4 036 932,42 1 449 677,00 Saadut ennakot 19 387 946,96 17 832 714,21 19 387 946,96 17 823 365,48 Lyhytaikainen Lainat rahoituslaitoksilta 23 074 070,80 8 615 097,75 16 758 891,45 3 186 302,21 Saadut ennakot 1 453 019,68 242 289,77 1 353 461,18 141 640,34 Ostovelat 2 446 744,32 1 042 323,83 1 446 160,39 695 027,37 Siirtovelat 2 498 140,70 1 024 245,01 1 782 690,45 789 254,63 Velat saman konsernin yrityksille 0,00 0,00 5 881 920,89 5 251 112,62 Muut lyhytaikaiset velat 8 175 396,74 8 330 461,99 7 900 223,75 8 356 554,57 VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ 313 283 899,42 284 729 796,11 60 980 352,95 40 055 516,71 VASTATTAVAA YHTEENSÄ 350 054 601,05 324 224 494,85 77 521 252,98 59 489 552,35
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 22 Konsernin rahoituslaskelma 2022 2021 Liiketoiminnan rahavirta Myynnistä saadut maksut 29 239 916,79 40 084 144,64 Maksut liiketoiminnan kuluista -29 005 690,48 -35 112 237,12 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja 234 226,31 4 971 907,52 Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista -1 877 519,50 -6 407 041,40 Saadut korot liiketoiminnasta 1 086 389,38 764 515,98 Saadut osingot liiketoiminnasta 82 429,20 98 130,00 Maksetut välittömät verot -782 015,72 552 891,71 Rahavirta ennen satunnaisia eriä -1 490 716,64 -4 991 503,71 Liiketoiminnan rahavirta (A) -1 256 490,33 -19 596,19 Investointien rahavirta Saadut ennakkomaksut Omaksi-kohteista 2 464 581,48 3 203 264,30 Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykeisiin -13 982 656,02 -32 232 685,93 Investoinnit muihin sijoituksiin -11 371 973,48 7 611 373,87 Luovutustulot muista sijoituksista 1 312 170,75 0,00 Investointien rahavirta (B) -21 577 877,27 -21 418 047,76 Rahoituksen rahavirta Lyhytaikaisten lainojen nostot 13 719 541,76 186 947,00 Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut -146 952,52 -452 957,00 Pitkäaikaisten lainojen nostot 15 769 032,26 27 969 316,00 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -5 920 016,32 -7 268 208,76 Maksetut osingot ja muu voitonjako -250 250,00 -602 800,00 Rahoituksen rahavirta ( C ) 23 171 355,18 19 832 297,24 Rahavirtojen muutos (A+B+C) lisäys(+)/vähennys(-) 336 987,58 -1 605 346,71 Rahavirrat tilikauden alussa 5 669 545,66 7 274 892,37 Rahavirrat tilikauden lopussa 6 006 533,24 5 669 545,66
Tilinpäätöksen esittämistapaa
koskevat liitetiedot
Arvostusperiaatteet ja -menetelmät
Asunto Oy Seinäjoen Keponportin myymättömät osakkeet ovat muissa sijoituksissa.
Emoyhtiön tilinpäätöksen
laatimisperiaatteet
Poistot
Poistot on tehty käyttöönottokuukautta seuraavan kuukauden alusta lähtien.
Tuloutusperiaatteet
Rakennuttamispalkkiot on tuloutettu sidottujen maksuerien perusteella niissä kohteissa, jotka ovat alkaneet ennen tilikauden 1.1.-31.12.2021 alkua. Nämä maksuerät on määritelty rakennuttamissopimuksissa.
Tilikauden 2021 aikana siirryttiin uusien hankkeiden osalta perustajarakennuttamismalliin. Palkkioerät laskutetaan perustajarakennuttamissopimusten mukaisessa aikataulussa. Liikevaihto ja katteet tuloutuvat kokonaisvalmiusasteen mukaisesti, joka on määritelty rakentamisen valmiusasteen ja osakkeiden myyntiasteen yhdistelmänä. Valmiit myymättömät asunnot on kirjattu vaihto-omaisuuteen hankintahintaan tai korkeintaan arvioituun myyntihintaan. Perustajaurakoitsija vastaa kohdeyhtiön veloista siltä osin, kun ne koskevat myymättömiä tiloja.
Vuokratuotot ja isännöintipalkkiot tuloutetaan kuukausittain ajallisen kohdistumisen mukaisesti.
Osakkeiden myynnit tuloutetaan kauppakirjojen perusteella niiden allekirjoituspäivämäärän mukaisesti kuukausittain.
Suunnitelman mukaiset poistoajat konserniin kuuluvissa yhtiöissä ovat seuraavat:
• Aineettomat hyödykkeet, atk-ohjelmat, liikearvo: 5 v. tasapoisto
• Sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisen johdosta Lakea Oy:n omistamissa Levoninkadun, Koulukadun, Falanderinkadun sekä Lapuan Matkakeskuksen kiinteistöissä luovuttiin sumupoistojen tekemisestä tilikaudella 2020.
• Koneet ja kalusteet: 25 % jäännösarvosta (Lakea Oy), 5 v. tasapoisto (muut)
• Muut pitkävaikutteiset menot, toimistoremontti: 10 v. tasapoisto, vaikutusaikanaan
Pysyvien vastaavien hyödykkeiden hankintamenot, joiden todennäköinen taloudellinen käyttöaika on alle kolme vuotta, sekä pienhankinnat (alle 1 000 euroa) on kirjattu kokonaisuudessaan hankinta tilikauden kuluksi
Omaksi asunto-osakeyhtiöt ovat 1.1.2020 alkaen siirtyneet hyödyntämään poistopohjaa tekemällä EVL:n sallimat poistot. Omaksi asunto-osakeyhtiöt eivät rahastoi lainanlyhennyksiä tilikaudesta 2020 alkaen. Aiemmilla tilikausilla Omaksi-kohteet ovat rahastoineet yhtiön tekemät lainanlyhennykset omaan pääomaan
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 23
Konsernitilinpäätöksen laatimisperiaatteet
Pysyvien vastaavien arvostus sekä sijoituskiinteistöjen arvostus
Sijoituskiinteistöllä tarkoitetaan kiinteistöä, joka voi olla maa-alue tai rakennus. Konsernin omistuksessa olevalla sijoituskiinteistöllä pyritään hankkimaan vuokratuottoa, omaisuuden arvonnousua tai niitä molempia. Kiinteistö voi olla konsernin on omassa käytössä, konserni käyttää sitä hallinnollisiin tarkoituksiin tai palvelujen tuottamiseen (IAS 40).
Mäkikaivontie 20, Vaasan Kivikarhunkatu 2, Vaasan Teirinkatu 1 A, Vaasan Teirinkatu 1 B, Seinäjoen Lintuviita 2, Seinäjoen Leimakirveentie 8, Seinäjoen Tervaviita 9 A, Seinäjoen Tervasviita 9 B, Seinäjoen Tervasviita 6 A, Seinäjoen Tervaviita 6 B, Lapuan Asemakatu 5, Seinäjoen Tervaviita 1, Kyrönmaan ryhmäkoti, Kuntoutusyksikkö Aalto, Kauhajoen Naavakuja 3, Seinäjoen Kultavuorenkatu 31, Kokkolan Vanha Veistämöntie 16, Kokkolan Vaasantie 1-5, Kokkolan Tehtaankatu 23, Kokkolan Tehtaankatu 25, Kokkolan Kirkkoniementie 3, Kokkolan Oulutie 49, Kokkolan Rantakatu 2, Kokkolan Vanhansatamanlahdentie 6, Kokkolan Ryövärinkarintie 1, Raahen Koivukoti, Oulun Iskontie 4, Oulun Riistatie 5, Oulun Tuiskutie, Oulun Huurutie, Kokkolan Rytirinne, Oulun Voikukkatie 28, Turun palvelukoti, Pirkkalan palvelukoti, Rauman palvelukoti, Hämeenlinnan Laaniitynkatu ja Hämeenlinnan Hultinkatu.
Osasta sijoituskiinteistöjen käyvästä arvosta saatiin kiinteistöarviointiin erikoistuneen Newsecin lausunto tilikauden aikana.
Lakea Oy:n Omaksi-yhtiöt rahoitetaan pääsääntöisesti 20 vuoden valtion takauslainalla.
Vaihto-omaisuuden arvostus
Konsernin vaihto-omaisuus koostuu emoyhtiön myytäväksi hankittujen tai vapaarahoitteisesti rakennettujen kiinteistöyhtiöiden ja asunto-osakeyhtiöiden osakkeista. Myytäväksi hankittu vaihto-omaisuus on arvostettu hankintahintaan, omat vapaarahoitteiset kohteet on arvostettu myymättömien osakkeiden hankintamenoon. Myymättömien osakkeiden lainaosuuden muutos lisätään osakkeen arvoon.
Konsernitilinpäätöksessä sijoituskiinteistöt ovat arvostettu käyvän arvon (Kirjanpitolain 5 luku 2 b §)
perusteella seuraavasti:
• Rakenteilla olevien kohteiden, pitkän korkotuen ja arava-kohteiden hankintamenot arvioidaan vastavan niiden käypää arvoa, kuitenkin huomioiden arvonalentumista vuokratalon kunnon, sijainnin tai muiden ominaisuuksien perusteella. Arvot eivät ylitä ARA:n luovutushintalaskelman mukaisia arvoja.
• Rajoituksista vapautuneiden kohteiden käypä arvo on määritelty niiltä osin rakennusoikeuksien arvojen pohjalta, kun kyseessä ovat Lakea Oy:n kehityskohteet.
• Niiltä osin, kun kyseessä eivät ole Lakea Oy:n kehityskohteet, arvostusperiaatteena on käytetty tasearvoa, joka perustuu kohteen hankintamenoon.
• Omaksi-osakkeet on arvostettu omaksi-sopimuksissa määriteltyihin myyntihintoihin, jotka perustuvat kiinteistöjen hankintamenoihin.
Sijoituskiinteistöjen rajoitukset
Lakea Kiinteistöt Oy:n sijoituskiinteistöt ovat rahoitettu pääsääntöisesti 40 vuoden korkotukilainalla.
Rakennuttajan ja perustajaosakkaan
vastuut
Vastuut on kirjattu suoraan kuluksi eli sinä vuonna jona vastuun maksuvelvollisuus syntyy.
Eläkemenojen jaksotus
Yhtiön henkilökunnan eläketurva on hoidettu ulkopuolisissa eläkevakuutusyhtiöissä.
Laskennallisten verojen kirjaaminen
Laskennallinen verovelka tai -saaminen on laskettu verotuksen ja tilinpäätöksen välisille väliaikaisille eroille käyttäen tilin- päätöshetkellä vahvistettua seuraavien vuosien verokantaa. Taseeseen sisältyy laskennallinen verovelka kokonaisuudessaan ja laskennallinen verosaaminen arvioidun todennäköisen saamisen suuruisena.
Konsernitilinpäätöksen laajuus
Konsernitilinpäätökseen on yhdistetty kaikki konsernin omistuksessa olevat konserniyhtiöt paitsi vaihto-omaisuuteen kuuluvat yhtiöt, jotka on tarkoitettu edelleen luovutettaviksi.
Seuraaviin konsernin omistamiin ARA-asuntokohteisiin liittyy käyttö- ja luovutusrajoituksia: Kuopion Lehtoniementie 114, Jyväskylän Pölkintie 7-11, Vaasan Hanhenpolku 3, Vaasan
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 24
ei ole otettu mukaan yhtiöitä, joiden omistusosuus tiedetään poistuvan 5 vuoden kuluessa.
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 25 Konserniyhtiöt Lakea Oy:n omistus Konserniomistus Mukana konsernitilinpäätöksessä 2022 2021 As Oy Espoon Runoilija 99,29 % 99,29 % X X As Oy Jyväskylän Puukuokka 1 100 % 100 % X X As Oy Jyväskylän Puukuokka 2 100 % 100 % X X As Oy Jyväskylän Puukuokka 3 100 % 100 % X X As Oy Jyväskylän Varpu 100 % 100 % X X As Oy Järvenpään Pajalantie 23 D 100 % 100 % X X As Oy Kuopion Kaarna 100 % 100 % X X As Oy Kuopion Kuura 100 % 100 % X X As Oy Kuopion Nila 100 % 100 % X X As Oy Kuopion Lakeanhelmi 100 % 100 % X X As Oy Kuopion Lakeanpihlaja 100 % 100 % X X As Oy Oulun Sokurin Rinkeli 100 % 100 % X X As Oy Riihimäen Lakeanpuisto 100 % 100 % X X As Oy Riihimäen Lakeansilta 100 % 100 % X X As Oy Riihimäen Väinö 100 % 100 % X X As Oy Seinäjoen Mäihä 100 % 100 % X X As Oy Seinäjoen Tuohi 100 % 100 % X X As Oy Turun Amiraali I 100 % 100 % X X As Oy Turun Amiraali II 96,39 % 96,39 % X X As Oy Turun Nuutinkulma 100 % 100 % X X As Oy Vaasan Graniittikuja 100 % 100 % X X As Oy Vaasan Lakeankulma 100 % 100 % X X As Oy Vaasan Pulterikuja 100 % 100 % X X As Oy Vaasan Viherlehto 100 % 100 % X X As Oy Vantaan Pikku-Keimola 100 % 100 % X X Lakea Kiinteistöt Oy 100 % 100 % X X Lakea Rahastot Oy 100 % 100 % X X Konserniyhdistelyyn
Vaihto-omaisuuteen kuuluvat, edelleen
luovutettavaksi tarkoitetut yhtiöt ja kiinteistöt, joissa seuraavissa konsernin
omistus on vähintään 20 %.
Sisäinen osakkeenomistus
Konsernitilinpäätös
Sisäiset liiketapahtumat ja katteet
Konsernin sisäiset liiketapahtumat, rakennuttamispalkkioiden sisäiset katteet, keskinäiset saamiset ja velat samoin kuin sisäiset osakeja kiinteistökaupat on eliminoitu.
Vähemmistöosuudet
Vähemmistöosuuksia ei ole.
Osakkuusyhtiöt
Osakkuusyhtiöitä ei ole yhdistelty konsernitilinpäätökseen.
Konsernitilinpäätöksen vertailukelpoisuuteen vaikuttavat konsernirakenteen muutokset
Konsernitilinpäätöksen laajuus- kohtaan on merkitty, kuinka konserniyhtiöt ovat olleet mukana konsernitilinpäätöksissä vuosina 2022 ja 2021. Vaihto-omaisuuteen kuuluvat luovutettaviksi tarkoitetut yhtiöt on jätetty yhdistelemättä konsernitilinpäätöksessä. Osakkuusyhtiöitä ei ole yhdistelty konsernitilinpäätökseen, koska niiden merkitys on vähäinen sekä omistusosuus on pienentynyt ja poistuu kokonaisuudessaan viiden vuoden kuluessa
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 26 Yhtiö Konsernin osuus As Oy Vaasan Elektra 31,62 % As Oy Ilmajoen Ilkanmarkki 100 % Ki Oy Äijälän Päiväkoti, Kauhajoki 100 % As Oy Jyväskylän Mannisenkartano 21,92 % As Oy Seinäjoen Pohjan Akka 100,00 % As Oy Vaasan Sammallehto 62,60 % As Oy Helsingin Verkkosaari 43,53 %
on laadittu hankintamenomenetelmällä.
Emoyhtiön aineettomat ja aineelliset hyödykkeet
Emoyhtiön liitetiedot
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 27
ATK-OHJELMAT 2022 2021 Menojäännös 1.1. 68 853,89 75 615,70 Investoinnit 0,00 18 330,00 Käyttöomaisuuden myynnit 0,00 0,00 Menojäännös 31.12. ennen poistoja 68 853,89 93 945,70 Tilikauden poistot 26 619,29 25 091,81 Menojäännös poistojen jälkeen 42 234,60 68 853,89 MUUT PITKÄVAIKUTTEISET MENOT 2022 2021 Menojäännös 1.1. 168 131,92 162 753,70 Investoinnit 0,00 35 957,52 Käyttöomaisuuden myynnit 0,00 0,00 Menojäännös 31.12. ennen poistoja 168 131,92 198 711,22 Tilikauden poistot 31 672,00 30 579,30 Menojäännös poistojen jälkeen 136 459,92 168 131,92 MAA-ALUEET 2022 2021 Menojäännös 1.1. 13 692,35 13 692,35 Investoinnit 0,00 0,00 Käyttöomaisuuden myynnit 0,00 0,00 Menojäännös 31.12. ennen poistoja 13 692,35 13 692,35 Tilikauden poistot 0,00 0,00 Menojäännös poistojen jälkeen 13 692,35 13 692,35 LIITTYMISMAKSUT 2022 2021 Menojäännös 1.1. 60 393,23 60 393,23 Investoinnit 0,00 0,00 Käyttöomaisuuden myynnit 0,00 0,00 Menojäännös 31.12. ennen poistoja 60 393,23 60 393,23 Tilikauden poistot 0,00 0,00 Menojäännös poistojen jälkeen 60 393,23 60 393,23 RAKENNUKSET JA RAKENNELMAT 2022 2021 Menojäännös 1.1. 2 240 476,83 2 240 476,83 Investoinnit 135 420,07 0,00 Arvostus käypään arvoon 0,00 0,00 Käyttöomaisuuden myynnit 0,00 0,00 Menojäännös 31.12. ennen poistoja 2 375 896,90 2 240 476,83 Tilikauden poistot 0,00 0,00 Menojäännös poistojen jälkeen 2 375 896,90 2 240 476,83 KONEET JA KALUSTO 2022 2021 Menojäännös 1.1. 113 961,44 62 738,96 Investoinnit 1 630,02 89 209,61 Käyttöomaisuuden myynnit 0,00 0,00 Menojäännös 31.12. ennen poistoja 115 591,46 151 948,57 Tilikauden poistot 28 897,85 37 987,13 Menojäännös poistojen jälkeen 86 693,61 113 961,44 KESKENERÄISET HANKINNAT 2022 2021 Menojäännös 1.1. 0,00 13 491,20 Investoinnit 0,00 22 466,32 Vähennykset 0,00 35 957,52 Menojäännös 31.12. ennen poistoja 0,00 0,00 Tilikauden poistot 0,00 0,00 Menojäännös poistojen jälkeen 0,00 0,00
Emoyhtiön liitetiedot
Sijoitukset
Emoyhtiön muut sijoitukset
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 28
Osuudet saman konsernin yrityksissä Saamiset saman konsernin yrityksiltä Osuudet osaomistusyhtiöissä Muut sijoitukset Sijoitukset muihin yhtiöihin Kirjanpitoarvo 1.1. 29 927 301,61 1 718 140,00 0,00 7 571 055,32 66 657,92 Lisäykset 4 283 571,58 0,00 0,00 380,00 10 681 334,91 Vähennykset 0,00 0,00 0,00 -4 000 000,00 0,00 Sulautuminen 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Hankintameno 31.12. 34 210 873,19 1 718 140,00 0,00 3 571 435,32 10 747 992,83 Kirjanpitoarvo 31.12. 34 210 873,19 1 718 140,00 0,00 3 571 435,32 10 747 992,83
Muut sijoitukset Kirjanpitoarvo 1. Ki Oy Vaasan Läänin Äspeeärrä Nrot 8790 - 9539 ja 9604-9640 (787/10.000) osuus 7,87 % 188 034,10 2. Etelä-Pohjanmaan Golfkeskus Oy F-123 2 357,99 3. Ki Oy Levin Ski & Golf Nrot 361-466 250 000,00 4. Muut osakkeet ja osuudet 1 041,23 5. Asunto Oy Kokkolan Hermannintorni 2 203 760,00 6. Lakea Kiinteistöt 1 Ky 49 000,00 7. Keponportti 872 862,00 8. Tarmonkujan Parkki, vuokraoikeuksien hallinta 4 000,00 9. Lakea Holding Oy 380,00 YHTEENSÄ 3 571 435,32 Sijoitukset muihin yhtiöihin Kirjanpitoarvo 1. Mellunpuiston Kehitys Oy 10 325 696,83 2. Tuusulan Asemapäällikkö Oy 422 296,00 YHTEENSÄ 10 747 992,83
Emoyhtiön liitetiedot
Emoyhtiön osakepääoma
Osakepääoma 232 099,41 euroa koostuu 92 kpl:sta 2 522,82 euron nimellisarvoisia osakkeita.
Laskelma jakokelpoisesta omasta pääomasta 31.12.
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 29
Oman pääoman muutokset 2022 2021 SIDOTTU OMA PÄÄOMA Osakepääoma Osakepääoma 1.1. 232 099,41 232 099,41 Osakepääoma 31.12. 232 099,41 232 099,41 Arvonkorotusrahasto Arvonkorotusrahasto 1.1. 3 129 746,20 3 129 746,20 Vähennys -3 129 746,20 0,00 Arvonkorotusrahasto 31.12. 0,00 3 129 746,20 SIDOTTU OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 232 099,41 3 361 845,61 VAPAA OMA PÄÄOMA Käyttörahasto Käyttörahasto 1.1. 14 565 223,50 13 788 133,64 Lisäys 0,00 0,00 Edellisen tilikauden voitto/tappio 632 637,11 1 379 889,86 Jaettu osinko -250 250,00 -552 000,00 Oman osakkeen hankinta ja varainsiirtovero 0,00 -50 800,00 Käyttörahasto 31.12. 14 947 610,61 14 565 223,50 Tilikauden voitto/tappio 31.12. 672 260,59 632 637,11 VAPAA OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 15 619 871,20 15 197 860,61 OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 15 851 970,61 18 559 706,22
Käyttörahasto 2022 2021 Käyttörahasto 1.1. 14 565 223,50 13 788 133,64 Lisäys 0,00 0,00 Edellisen tilikauden voitto/tappio 632 637,11 1 379 889,86 Jaettu osinko -250 250,00 -552 000,00 Oman osakkeen hankinta ja varainsiirtovero 0,00 -50 800,00 Käyttörahasto 31.12. 14 947 610,61 14 565 223,50 Tilikauden voitto/tappio 31.12. 672 260,59 632 637,11 YHTEENSÄ 15 619 871,20 15 197 860,61
Emoyhtiön liitetiedot
Emoyhtiön pitkäaikainen vieras pääoma
Kaikilla omaksi-asuntojen asukkailla on oikeus vaatia suorittamansa osuuden lunastamista välittömästi, mutta yhtiön johto on arvioinut tosiasialliseen toteumaan perustuen, että vain osa vastuusta realisoituu vuosittain. Siten vastuu on pääosin esitetty pitkäaikaisissa veloissa ja vain arvioon perustuva 900 000,00 € osuus on esitetty lyhytaikaisissa veloissa.
Pitkäaikaisen vieraan pääoman erä rahalaitoslainat sisältää Asunto Oy Vaasan Sammallehdon ja Asunto Oy Helsingin Verkkosaaren pitkäaikaisesta lainasta Lakea Oy:lle kohdistuvan osan, yhteensä 2 954 494,26 €.
Yhteen emoyhtiön lainaan kohdistuu kovenantti, joka on sidottu Lakea Oy:n omavaraisuusasteeseen. Kovenantti ei ole rikkoutunut 2022 tilinpäätöshetkellä. Lisäksi yhden emoyhtiön lainan osalta on sitouduttu ohjaamaan saapuvaa säännöllistä maksuliikennettä luottolaitokselle tietty määrä vuodessa.
Emoyhtiön tuotot, kulut, saamiset ja velat konserniyhtiöiltä
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 30
2022 2021 Lainat rahoituslaitoksilta, OP-ryhmä 9 775 857,39 1 663 870,75 Lainat rahoituslaitoksilta, Kuntarahoitus 287 987,00 314 165,00 Lainat rahoituslaitoksilta, Handelsbanken 1 070 000,00 620 000,00 Lainat rahoituslaitoksilta, OmaSp 750 000,00 0,00 Muut velat rahalaitvoksille, OP limiitti 5 957 485,22 2 037 943,46 Rahalaitoslainat 2 954 494,26 0,00 Lainat rahoituslaitoksilta, yhteensä 20 795 823,87 4 635 979,21 Lainat rahalaitoksilta sisältää: Vuoden sisällä erääntyvät 10 801 406,23 1 148 358,77 Yli viiden vuoden jälkeen erääntyvät 484 694,74 624 866,88 Saadut ennakot: Osaomistuksen ennakkomaksut 46 945,97 63 115,05 Omaksi-asuntojen ennakko- ja varausmaksut 20 241 000,99 17 760 250,43
2022 2021 Laskutetut hallintoveloitustuotot 605 779,32 606 266,14 Maksetut omaksi-huoneistojen vastikkeet 7 899 815,97 6 608 429,72 Isännöinnin veloitukset 704 792,90 634 537,76 Vuokravälitysveloitukset 136 000,00 162 000,00 Rahoitustuotot konserniyhtiöiltä 68 725,60 68 725,60 Rahoituskulut konserniyhtiöille 84 219,62 0,00 Konsernikiinteistöhallinto 0,00 37 708,00 Pitkäaikaiset saamiset konserniyhtiöiltä 1 718 140,00 1 718 140,00 Lyhytaikaiset lainasaamiset konserniyhtiöiltä 494 556,40 704 501,40 Lyhytaikaiset myyntisaamiset konserniyhtiöiltä 845 683,45 1 195 638,23 Muut lyhytaikaiset velat konserniyhtiöille 3 223 628,48 3 213 914,53 Ostovelat konserniyhtiöille 2 658 292,41 2 037 198,09
Emoyhtiön liitetiedot
Poikkeukselliset tuotto- ja kuluerät
Liiketoiminnan muihin tuottoihin sisältyy fuusiovoittoa 1 347 543,05 € Kiinteistö Oy Kokkolan Nahkurinkodin fuusiosta Lakea Oy:öön.
Korko- ja muut rahoitustuotot sisältää YH Kodit Oy:n osakkeiden myyntivoittoa 1 312 170,75 €.
Liikevaihdon erittely
Valmistumisasteen mukaan tuloutettujen, mutta asiakkaalle luovuttamattomien pitkäaikaishankkeiden osalta tuotoksi tilikaudella ja aikaisempina tilikausina kirjattu määrä on 3 179 693,14 euroa.
Pitkäaikaishankkeiden tuotoiksi kirjaamatta oleva määrä
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 31
Konserni 2022 Konserni 2021 emo 2022 Emo 2021 Valmiusasteen mukainen liikevaihto 11 348 346,60 4 747 932,27 11 348 346,60 4 747 932,27 Muu liikevaihto 18 569 798,17 26 259 234,72 10 382 135,33 18 412 028,11 Yhteensä 29 918 144,77 31 007 166,99 21 730 481,93 23 159 960,38
Konserni 2022 Konserni 2021 Emo 2022 Emo 2021 Valmiusasteen mukaan tuloutettavat hankkeet 19 642 128,86 2 054 552,57 19 642 128,86 2 054 552,57 Luovutuksen mukaan tuloutettavat hankkeet 0,00 0,00 0,00 0,00
Konsernin liitetiedot
Henkilöstö
Konsernin palveluksessa oli tilikauden aikana keskimäärin
Johdon palkat ja palkkiot
Hallituksen jäsenten kokouspalkkiot olivat toimintavuoden aikana 34 500 €. Edellisenä
2:8,4
Tilintarkastajien palkkiot
Erittely liiketoiminnan muista kuluista
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 32
Konserni 2022 Konserni 2021 Emoyhtiö 2022 Emoyhtiö 2021 Toimihenkilöitä 50 54 50 54
olivat
Toimitusjohtajan palkkaa
koska
vuonna ne
29 900 €.
ei eritellä,
se koskettaa yhtä henkilöä (KPA
§).
TILINTARKASTAJIEN PALKKIOT Konserni 2022 Konserni 2021 Emoyhtiö 2022 Emoyhtiö 2021 KHT-yhteisö KPMG Tilintarkastuspalkkiot 48 105,60 52 573,56 33 480,00 32 609,56 Oikeudellinen ja veroneuvonta 83 846,20 8 771,34 83 846,20 8 771,34 Muut palkkiot 150 081,01 107 043,62 150 081,01 107 043,62 Yhteensä 282 032,81 168 388,52 267 407,21 148 424,52 KHT-yhteisö PwC Muut palkkiot 8 000,00 0,00 8 000,00 0,00 Yhteensä 8 000,00 0,00 8 000,00 0,00
Konserni 2022 Konserni 2021 Emoyhtiö 2022 Emoyhtiö 2021 Hallintopalvelut 3 188 205,07 1 922 080,27 2 718 072,58 1 541 656,71 Huoneistojen vastikkeet 734 730,43 705 799,42 3 047 653,45 2 569 105,82 Puhelin-, tietoliikenne ja toimistokulut 68 141,64 79 294,62 68 141,64 79 294,62 Markkinointikulut 485 148,75 698 320,75 485 148,75 698 320,75 Vuokrat 776 048,82 632 943,87 323 504,45 315 393,58 Matkakulut 69 557,55 40 074,64 69 557,55 40 074,64 Edustuskulut 4 506,32 331,90 4 506,32 331,90 Leasingkulut 120 557,39 126 917,76 120 557,39 126 917,76 ATK-kulut 613 584,64 551 803,46 612 604,57 538 042,47 Kiinteistöjen käyttö, hoito, huolto 4 074 403,91 3 674 422,19 222 213,68 235 958,13 Vuokratalojen korjauskulut 864 411,58 668 707,96 27 213,27 49 775,36 Käyttöomaisuuden luovutusvoitot/tappiot 0,00 -1 597,26 0,00 0,68 Muut liiketoiminnan kulut 965 588,78 875 109,80 300 610,85 263 652,90 Yhteensä 11 964 884,88 9 974 209,38 7 999 784,50 6 458 525,32
Konsernin liitetiedot
Konsernin taseen liitetiedot
Aineettomat
joten ne ovat sijoituskiinteistöjä.
Kiinteistöjen arvostus käypään arvoon
Tilikauden 1.1.-31.12.2022 aikana Lakea Kiinteistöt Oy:n omistamien korkotuettujen vuokra-asuntojen arvoa alennettiin 4 075 892,16 eurolla verrattuna edelliseen tilikauteen
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 33
hyödykkeet Aineettomat oikeudet Muut pitkävaikutteiset menot Yhteensä Kirjanpitoarvo 1.1. 68 853,89 168 131,92 236 985,81 Lisäykset 0,00 0,00 0,00 Vähennykset 0,00 0,00 0,00 Poistot -26 619,29 -31 672,00 -58 291,29 Kirjanpitoarvo 31.12.2022 42 234,60 136 459,92 178 694,52
hyödykkeet Maa-alueet ja liittymismaksut Rakennukset Koneet ja kalusto Keskeneräiset rakennukset Muut aineelliset hyödykkeet Yhteensä Kirjanpitoarvo 1.1. 14 370 857,48 245 453 099,77 1 480 785,00 27 439 498,58 288 744 240,83 Lisäykset 623 181,03 38 069 100,48 281 667,43 15 796 435,81 54 770 384,75 Vähennykset -98 129,35 0,00 -35 826 891,03 -35 925 020,38 Poistot -6 842 555,16 -290 641,03 -7 133 196,19 Kirjanpitoarvo 31.12.2022 14 994 038,51 276 581 515,74 1 471 811,40 7 409 043,36 0,00 300 456 409,01 Konsernin kaikki kiinteistöt on hankittu arvonnousu- tai vuokraustarkoituksessa,
Aineelliset
Konserni Emo Kiinteistöjen tasearvo 1.1.2022 245 453 099,77 2 240 476,83 - sisältää käypään arvoon arvostusta 22 529 538,72 897 912,50 Kiinteistöjen käypään arvoon arvostamiset 1.1.-31.12.2022 276 581 515,74 0,00 Kiinteistöjen tasearvo 31.12.2022 276 581 515,74 2 375 896,90 - sisältää käypään arvoon arvostusta 25 471 836,32 897 912,50
Tuloverot TULOVEROT Konserni 2022 Konserni
Emoyhtiö 2022 Emoyhtiö 2021 Tuloverot varsinaisesta toiminnasta 6 480,80 32 522,64 0,00 0,00 Tuloverot aikaisemmilta tilikausilta -10 299,41 252,77 0,00 0,00 Laskennallisen verovelan muutos -599 497,29 765 583,50 -149 322,01 137 728,14 Tuloverot yhteensä -603 315,90 798 358,91 -149 322,01 137 728,14
2021
Konsernin liitetiedot
Sijoitukset
Aktivoidut korkomenot
korkomenot ovat rakennusaikaisia korkomenoja ja ne sisältyvät taseen rakennusten hankintamenoon. Aktivoidut korkomenot poistetaan rakennusten poistomenojen mukaisesti.
Siirtosaamisten olennaiset erät
Siirtovelkojen olennaiset erät
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 34
Muut sijoitukset Yhteensä Hankintameno 1.1. 1 816 872,61 9 638 713,24 11 455 585,85 Lisäykset 0,00 11 326 630,13 11 326 630,13 Vähennykset -224 732,90 -4 644 915,22 -4 869 648,12 Arvonkorotus 0,00 0,00 0,00 Siirrot erien välillä 0,00 0,00 0,00 Hankintameno 31.12. 1 592 139,71 16 320 428,15 17 912 567,86 Kirjanpitoarvo 31.12. 2022 1 592 139,71 16 320 428,15 17 912 567,86
Osuudet omistus-yhteysyrityksissä
Konserni 2022 Konserni 2021 Emoyhtiö 2022 Emoyhtiö 2021 Aktivoitu tilikaudella 102 623,33 132 191,31 0,00 0,00 Aktivoituja korkomenot yhteensä 1 110 678,59 1 008 055,26 0,00 0,00
Aktivoidut
Konserni 2022 Konserni 2021 Emoyhtiö 2022 Emoyhtiö 2021 Laskuttamatta olevat rakennuttamispalkkiot 492 225,07 402 291,20 492 225,07 402 291,20 Laskuttamatta olevat muut rakennuttamisen saamiset 4 133 454,87 3 047 538,85 4 133 454,87 3 047 538,85 Verosaamiset 0,00 0,00 0,00 0,00 Muut 920 909,88 304 806,78 888 089,42 286 846,48 YHTEENSÄ 5 546 589,82 3 754 636,83 5 513 769,36 3 736 676,53
Konserni 2022 Konserni 2021 Emoyhtiö 2022 Emoyhtiö 2021 Etukäteissuoritukset Lomapalkat ja sosiaalikulut 453 158,33 477 965,79 453 158,33 477 965,79 TYEL-maksut 42 514,97 74 994,44 42 514,97 74 994,44 Verot 639 508,93 9 741,17 633 028,13 0,00 Korot 665 462,14 211 117,36 25 658,26 4 485,83 Laskutettavat lisätyöt 0,00 0,00 0,00 0,00 Tulospalkkiovaraus 0,00 158 606,07 0,00 158 606,07 Muut 697 496,33 91 820,18 628 330,76 73 202,50 YHTEENSÄ 2 498 140,70 1 024 245,01 1 782 690,45 789 254,63
Konsernin liitetiedot
Konsernin oman pääoman muutokset
Konsernin velat, jotka erääntyvät myöhemmin, kuin viiden vuoden kuluttua
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 35
SIDOTTU OMA PÄÄOMA 2022 2021 Osakepääoma 1.1. ja 31.12. 232 099,41 232 099,41 Arvonkorotusrahasto 1.1. 3 129 746,20 3 129 746,20 Arvonkorotusrahasto 31.12. 0,00 3 129 746,20 SIDOTTU OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 232 099,41 3 361 845,61 VAPAA OMA PÄÄOMA Käyttörahasto 1.1. 14 565 223,50 13 788 133,64 Ed.tilikausien voittojen siirto 632 637,11 1 379 889,86 Jaettu osinko -250 250,00 -552 000,00 Pääoman oikaisu 0,00 0,00 Oman osakkeen osto ja varainsiirtovero 0,00 -50 800,00 Käyttörahasto 31.12. 14 947 610,61 14 565 223,50 Edellisten tilikausien voitto 1.1. 17 851 050,68 15 229 029,95 Edellisen tilikauden voitto 3 716 578,95 3 901 410,60 Kiinteistöjen käyvän arvon korjaus 0,00 126 000,17 Laskennallinen verovelka kiinteistöjen käyvän arvon korjauksesta 0,00 -25 200,03 Emoyhtiön voiton siirto käyttörahastoon -632 637,11 -1 379 889,86 Konsernirakenteen muutos 300,00 -300,15 Edellisten tilikausien voitto 31.12. 20 935 292,52 17 851 050,68 Tilikauden voitto 655 699,09 3 716 578,95 VAPAA OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 36 538 602,22 36 132 853,13 OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 36 770 701,63 39 494 698,74 LASKENNALLISET VEROSAAMISET Yhdistelytoimenpiteistä 3 402 955,73 2 377 437,35 LASKENNALLISET VEROVELAT Käypään arvoon arvostamisesta 3 693 479,50 4 439 114,96 Tilinpäätössiirroista 3 829 785,88 3 440 865,88
2022 2021 Lainat rahoituslaitoksilta 281 990 479,51 226 869 872,93
Rahoitustilanne
Konsernin rahoitustilanne on ollut hyvä koko tilikauden. Konsernin rahavarat vuoden lopussa olivat 6,007 (5,669) miljoonaa euroa. Emoyhtiön rahoitustilanne on ollut tyydyttävä 0,040 (0,289) miljoonaa euroa.
Konsernin korollinen vieraspääoma tilikauden lopussa oli 271,799 (248,378) miljoonaa euroa. Emoyhtiön korollinen vieraspääoma tilikauden lopussa oli 20,796 (4,636) miljoonaa euroa, joka on markkinaehtoista lainaa. Emoyhtiön korollisen vieraanpääoman kasvu johtuu investoinneista tonttien hankintaan, lyhytaikaisen korollisen vieraanpääoman kasvu vuonna 2022 oli 13.573 miljoonaa euroa. Tilikauden 2023 aikana emoyhtiön rahoitustilanteen ennustetaan paranevan. Tilikauden 2023 alussa emoyhtiö on myynyt As Oy Kokkolan Hermannintornin koko osakekannan, sekä hallussaan olleet As Oy Keponportin osakkeet, jolla on parannettu yhtiön likviditeettiä.
Vakuudet ja vastuusitoumukset
Tililuotto
Lakea Oy:llä on luotollinen sekkitili Etelä-Pohjanmaan Osuuspankissa. Tililuoton määrä on 6 000 000 euroa. Tilinpäätöshetkellä 31.12.2022 tililuottoa on käytössä 5.957.485,22 €.
Taseen ulkopuoliset vuokravastuut
on toimitiloistaan pitkäaikaisia vuokrasopimuksia. Näistä sopimuksesta aiheutuva vuokravastuu yhtiölle on 31.12.2022 tilinpäätöksessä yhteensä 459.454,68 euroa. Alla erittelyt lyhyt ja pitkäaikaiseen.
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 36
Konserni 2022 Konserni 2021 Emoyhtiö 2022 Emoyhtiö 2021 Velat, joiden vakuudeksi on annettu kiinnityksiä kiinteistöön 258 424 891,38 246 917 040,46 421 197,39 2 861 074,21 Kiinnitykset kiinteistöön 361 642 524,61 370 102 224,61 6 029 700,00 6 029 700,00 Velat, joiden vakuudeksi on annettu osakkeita 9 350 000,00 0,00 9 350 000,00 0,00 Pantattujen osakkeiden kirjanpitoarvo 2 500,00 0,00 2 500,00 0,00 Muiden puolesta annetut vakuudet, täytetakaus 12 687 138,38 12 649 218,06 12 687 138,38 12 649 218,06 Konserniyhtiöiden antamat vakuudet muille yhtiöille 0,00 0,00 0,00 0,00
Emoyhtiöllä
Konserni Emoyhtiö Seuraavalla tilikaudella maksettavat 282 917,64 282 917,64 Myöhemmin maksettavat 176 537,04 176 537,04 Yhteensä 459 454,68 459 454,68
Vakuudet, vastuusitoumukset ja taseen ulkopuoliset järjestelyt
Vakuudet, vastuusitoumukset ja taseen ulkopuoliset järjestelyt
Leasingsopimuksista maksettavat määrät
RS-takaukset 31.12.2022
4 480 781,00
Muut vastuut
Lakea Oy on sitoutunut Mellunpuiston Kehitys Oy:n lisärahoitukseen omistusosuutensa suhteessa hankkeen edistyessä.
Konserniyhtiöllä on ollut ARA:n tekemä tarkastus korkotukilain vaatimuksiin liittyen. Tarkastuksen mukaiset taloudelliset vaikutukset on pyritty huomioimaan tilinpäätöksessä, mutta tarkastus on kesken ja kaikkia lopullisia vaikutuksia ei välttämättä tiedetä.
Omaksi-kohteiden asunnot on pantattu vuokralaisille.
Muut rajoitukset
Konserniyhtiö Lakea Kiinteistöt Oy on ARA:n käyttö- ja luovutusrajoitusten piirissä. Yhteisö noudattaa korkotukilain säännöksiä, jotka rajoittavat asukkaiden valintaa, vuokranmääritystä ja joihin liittyy muita käyttö- ja luovutusrajoituksia.
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 37
Konserni 2022 Konserni 2021 Emoyhtiö 2022 Emoyhtiö 2021 Seuraavalla tilikaudella maksettavat 138 993,97 113 973,42 138 993,97 113 973,42 Myöhemmin maksettavat 176 280,86 148 426,63 176 280,86 148 426,63 Yhteensä 315 274,83 262 400,05 315 274,83 262 400,05 Leasingvastuut sisältävät arvonlisäveron.
Rahoituslaitos Takauksen antaja Määrä Laji Edunsaaja Nordic Guarantee Insurance LTD Lakea Oy 1 663 287,00 RS-takaus rakentamisvaiheen aikainen As Oy Jätkäsaaren Lakeanpuisto Helsinki Nordic Guarantee Insurance LTD Lakea Oy 11 058,00 RS-takaus rakentamisvaiheen aikainen Asunto Oy Espoon Banketti Nordic Guarantee Insurance LTD Lakea Oy 1 241 800,00 RS-takaus rakentamisvaiheen aikainen Asunto Oy Helsingin Verkkosaari Nordic Guarantee Insurance LTD Lakea Oy 57 387,00 RS-takaus rakentamisvaiheen jälkeinen As Oy Tampereen Härmälänsydän Nordic Guarantee Insurance LTD Lakea Oy 117 979,00 RS-takaus rakentamisvaiheen jälkeinen Asunto Oy Espoon Banketti Tryg Garanti Lakea Oy 488 702,00
Ab Tryg Garanti Lakea Oy 273 270,00 RS-takaus rakentamisvaiheen jälkeinen
Niemenkulma Tryg Garanti Lakea Oy 627 298,00 RS-takaus rakentamisvaiheen jälkeinen
Oy
Elektra RS-takaukset Yhteensä
RS-takaus rakentamisvaiheen aikainen Asunto Oy Vaasan Sammallehto Bostads
Asunto Oy Kokkolan
As
Vaasan
Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen allekirjoitus
Seinäjoella 16.3.2023
Lakea Oy hallitus
Jaakko Kiiskilä Lars-Erik Wägar Janne Jukkola
Hallituksen puheenjohtaja Hallituksen varapuheenjohtaja Hallituksen jäsen
Tilinpäätösmerkintä
Pekka Kivisaari Rami Mattila Timo Mantila
Hallituksen jäsen Hallituksen jäsen Toimitusjohtaja
Kirjanpitokirjat ja tositelajit
Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus.
Tampereella 16.3.2023
KPMG Oy Ab, tilintarkastusyhteisö
Assi Lintula
KHT
Tilikauden aikana käytetyt kirjanpitokirjat:
Päivä- ja pääkirjat sähköisessä muodossa
Reskontraerittelyt sähköisessä muodossa
Ostoreskontratositteet sähköisessä muodossa
Muistiotositteet sähköisessä muodossa
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 38
Lakea Oy Vuosikertomus 2022 39
Lakea Oy | PL 32, 60101 Seinäjoki | www.lakea.fi | Y-tunnus: 0182213-7
