10 minute read
Toimintakertomus 2022
Lakea Oy toimintakertomus 2022
Toimintaympäristö
Vuoden 2022 aikana toimintaympäristömme tila muuttui edelleen vaikeasti ennustettavaan suuntaan. Koronapandemian lisäksi ennustettavuutta heikensi Ukrainan sodan aiheuttamat rakennusmateriaalien ja energian kustannusnousut. Kustannusnousu aiheutti myös rakennushankkeiden kannattavuuden heikentymistä. Nopeasti muuttunut tilanne vaatii myös toimintatapojen uudelleen kehittämistä ja tehostamistoimenpiteitä tulevaisuudessa.
Haasteiden vuoksi hankkeita ei saatu käynnistettyä budjetin mukaisesti. Kuitenkin uusia rakennuspaikkoja onnistuttiin hankkimaan kasvavilta kaupunkiseuduilta palvelemaan liiketoiminnan kasvua tulevina vuosina. Asiakkaiden odotuksissa korostuivat energiatehokkuus ja ympäristönäkökulmat. Isännöinnin ja vuokrauksen hyvä asiakaspalvelu ylläpitivät vuokra-asuntojen käyttöasteet erinomaisella tasolla.
Henkilöstön työtyytyväisyys on pysynyt erinomaisella tasolla. Hybridityöskentelystä on tullut myös Lakealaisten arkea. Tulevaisuudessa toimistotilojen tehokasta käyttöä tulee arvioida entistä tarkemmin. Johtoryhmässä tapahtui muutoksia uuden liiketoimintajohtajan aloittaessa syyskuun alussa.
Suhdannekatsaukset
Rakennusteollisuus RT ennakoi syksyn 2022 suhdannekatsauksessaan: Rakennusala on kohtaamassa kolmannen kriisin lyhyen ajan sisällä. Rakentaminen on luovinut läpi koronapandemian aiheuttaman äkillisen taloussokin ja työmaiden toiminnan rajoitusten sekä Venäjän hyökkäyssodan voimistaman kustannusloikan ja materiaalien saatavuusongelmien. Nyt käsillä on energiapulan kirittämä inflaatio ja talouden uusi taantuma.
”Rakentaminen vähenee vuonna 2023 arviolta 2 prosenttia. Ennusteemme noudattaa vielä keväällä ennakoimaamme kehitystä, vaikka yllätyksiä on varmastikin tulossa. Kuluttajien luottamus on jo kanveesissa, mutta jyrkempi pudotus rakentamisessa edellyttäisi myös muun talouden ja rahoitusmarkkinoiden luottamuksen menetystä”, Rakennusteollisuus RT:n pääekonomisti Jouni Vihmo sanoo.
Kiihtynyt inflaatio ja talouden epävarmuus ovat painaneet pohjalle kotitalouksien luottamuksen, nostaneet korkoja ja laskeneet asuntojen reaalihintoja. Tämä yhdessä rahoitus- ja rakennuskustannusten nousun kanssa tekee osasta uudishankkeista kannattamattomia ja vähentää asuntoaloituksia.
Rakennusteollisuus RT:n lokakuun asuntotuotantokyselyn mukaan omaperusteinen asuntotuotanto vähenee vuonna 2022
noin kolmanneksella vuoteen 2021 ja toukokuussa tehtyyn kyselyyn verrattuna. Yritykset odottavat kuluttajakysynnän ja sen myötä omaperusteisen asuntotuotannon kuitenkin elpyvän vuonna 2023. Vapaarahoitteisen vuokra-asuntotuotannon ennakoidaan puolestaan vähenevän. ”Suomen asuntomarkkinoiden tilanne on vakaa. Asuntojen hintojen kehitys on ollut maltillista ja noudattaa pääosin kotimaan talouden kehitystä”, Jouni Vihmo toteaa.
* Tunnusluvun laskentaan on vaikuttanut tilikaudella 1.1.-31.12.2021 tehdyt kirjauskäytänteiden muutokset, jotka on esitetty tilinpäätöksen 2021 laadintaperiaatteiden yhteydessä.
Taloudellista kehitystä kuvaavat konsernin tunnusluvut
Liiketoimintakatsaus
Asuntotuotanto
Asuntorakennuttamisen yleiset näkymät
Rakennuttaminen on kohdannut edelleen suuria haasteita materiaalien ja työntekijöiden saatavuusongelmien, kustannusten nousun sekä yleisen epävarmuuden takia, joka liittyy energian saatavuuteen, korkotasoon ja inflaatioon sekä yleiseen maailmantilanteeseen.
Rahoitus
Konsernin rahoitustilanne on ollut hyvä koko tilikauden. Konsernin rahavarat vuoden lopussa olivat 6,007 (5,669) miljoonaa euroa. Emoyhtiön rahoitustilanne on ollut tyydyttävä 0,040 (0,289) miljoonaa euroa.
Konsernin korollinen vieraspääoma tilikauden lopussa oli 271,799 (248,378) miljoonaa euroa. Emoyhtiön korollinen vieraspääoma tilikauden lopussa oli 20,796 (4,636) miljoonaa euroa, joka on markkinaehtoista lainaa. Emoyhtiön korollisen vieraanpääoman kasvu johtuu investoinneista tonttien hankintaan, lyhytaikaisen korollisen vieraanpääoman kasvu vuonna 2022 oli 13.573 miljoonaa euroa. Tilikauden 2023 aikana emoyhtiön rahoitustilanteen ennustetaan paranevan. Tilikauden 2023 alussa emoyhtiö on myynyt As Oy Kokkolan Hermannintornin koko osakekannan, sekä hallussaan olleet As Oy Keponportin osakkeet, jolla on parannettu yhtiön likviditeettiä.
Konsernin rakenne
Lakea Oy on emoyhtiö Lakea-konsernissa. Konsernin ja emoyhtiön omistamista yrityksistä on kerrottu konsernintilin- päätöksen laatimisperiaatteet kohdassa 6.
Kiinteistö Oy Kokkolan Nahkurinkoti fuusioitui emoyhtiö Lakea Oy:öön 30.9.2022.
2022 tuotannosta
Asuntorakentamisen aloitukset jäivät vuoden 2022 lopulla alle alun perin arvioidusta. Osa näistä aloituksista siirtynee vuoden 2023 puolelle. Asuntotuotannon odotetaan kuitenkin hieman supistuvan. Tuotanto tulee keskittymään kasvukeskukseen enenevissä määrin.
Asuntomarkkinoiden elpymisen arvioidaan alkavan vuoden 2023 aikana. Tätä oletusta tukee myymättömien asuntojen vähäinen määrä. Myös rakennuskustannusten nousuvauhti on hidastunut selvästi.
Vastuullisuus
A-energialuokan vaatimus kaikkiin Lakean käynnistyviin hankkeisiin ja hiilijalanjäljen laskennan mukaan ottaminen, ovat tuoneet vastuullisuuden konkreettisemmin rakennuttamiimme hankkeisiin. Prosessikuvausten tarkentaminen ja kehittäminen on jatkuva toiminto, jolla pyritään paremman loppulaadun varmentamiseen hankkeissa. Lakea on jatkanut määrätietoisesti myös puukerrostalorakentamisen kehittämistä, ja vuoden 2022 tuotannosta puukerrostaloasuntojen osuus olikin 17 %.
Rakennuttaminen
Nykyisenä haastavana aikana Lakean rakennuttamiskohteiden talouden ohjaukseen on kiinnitetty erityistä huomiota. Säännöllisellä läpikäynnillä hankkeittain on pyritty ennakoimaan kassavirtaa ja sen vaikutuksia pidemmällekin kuin kuluvalle vuodelle.
Tilikauden 2022 aikana valmistui viisi Lakean omaperusteista asuntokohdetta. Näihin kohteisiin valmistui yhteensä 268 asuntoa, joista RS-tuotantoa oli 104 kpl ja Lakea Omaksi -tuotantoa 164 kpl. Puukerrostaloasuntoja
valmistuneista oli 45 kpl.
Vuoden 2023 aikana tulee valmistumaan kaksi omaperusteista asuntokohdetta. Asuntoja valmistuvissa kohteissa on yhteensä 72 kpl, joista 32 kpl on RS-asuntoja ja 40 kpl Lakea Omaksi -asuntoja. Ulkopuolisena rakennuttamishankkeena on kilpailutuksessa Kurikkaan kerrostalo, jossa on 24 asuntoa. Käynnistettäviä hankkeita vuodelle 2023 on kymmenen kappaletta, joissa on yhteensä 388 asuntoa.
Lakean käynnistyviin eri toimialueilla sijaitseviin asuntokohteisiin on suunnitteilla yli
1.000 asuntoa, joiden valmistuminen ajoittuu vuosille 2024–2029. Merkittäviä useita asuinkohteita käsittäviä hankekokonaisuuksia ovat muun muassa Helsingin Mellunpuisto (noin 280 asuntoa) ja Kokkolan Nukkumatin kortteli (noin 230 asuntoa), sekä uusina hankekokonaisuuksina mukaan tulleet Espoon Sepänkallio (noin 250 asuntoa) ja Seinäjoen Maakunnankatu 6 (noin 150 asuntoa).
Asuntotuotannon myynti
Vuoden asuntomyynnin arvo oli 27,8 miljoonaa euroa. Vuoden aikana myytyjen asuntojen keskineliöhinta nousi vuoden
2021 3.967 eurosta 4.480 euroon. Käynnistyneiden hankkeiden myynti onnistui hyvin vuonna 2022. Talouden epävarmuustekijät korkotasoineen vaikuttanevat jonkin verran vuoden 2023 asuntokauppaan, etenkin alkuvuodesta. Loppuvuodelle odotetaan kuitenkin valoisampia näkyviä ja ne edesauttavat Lakean uusien kohteiden myyntiä, joista suurimman osan markkinoinnin aloitus kohdentuu loppuvuodelle.
Palveluliiketoiminta
Vuoden 2022 aikana palveluliiketoiminnan kehittäminen on ollut erittäin tärkeässä osassa koko Lakean toiminnan kehittämisessä. Asiakaskokemuksen laadun parantamiseksi kehitettiin Lakea Living®-palvelukonsepti. Samassa yhteydessä julkaistiin laaja Asumisen opas- ja palvelusivusto.
Vuonna 2022 on panostettu myös vahvasti digitaalisten palvelujen kehittämiseen. Palvelukonseptiin liittyen julkaistiin mobiilikäyttöön oma Lakea Living®-sovellus. Sovellus on käytössä pilottikohteissa ja se tulee laajentumaan vuoden 2023 aikana kaikkiin vuokrakohteisiin. Myös järjestelmien, joissa vuokralaisten ja osakkaiden asiakkuuksia käsitellään, kehitystyötä on tehty määrätietoisesti erityisesti ajatellen järjestelmien käytettävyyttä asiakkaiden kannalta.
Asiakastyytyväisyyden mittaamiseen otettiin käyttöön uusi järjestelmä, josta saadaan laaja-alaisesti tietoa sekä oman toiminnan, yhteistyökumppanien että kiinteistöjen kehittämiseen. Asiakastyytyväisyyskyselyn piirissä ovat tällä hetkellä vuokralaiset ja asunnon ostajat. Järjestelmää laajennetaan vähitellen. Käyttöönoton ja joulukuun välinen asiakastyytyväisyys CSAT oli eritäin hyvä 74,4.
Vuokravälitys
Lakealla on 1.387 asuntoa ja 18 palvelutaloa vuokrauksessa. Vuokravälitys teki näihin asuntoihin 485 uutta vuokrasopimusta. Vuonna 2022 vuokravälitystoiminnassa panostettiin avainhallinnan kehittämiseen, yhdessä isännöin kanssa. Alueista, joilla Lakea toimii vuokramarkkinoilla, Jyväskylässä ja Vaasassa oli havaittavissa
kilpailun kiristymistä, muilla alueilla vuosi oli tavanomainen.
Asuntomyynti
Käynnistyneiden hankkeiden myynti onnistui hyvin. Vuonna 2022 Lakean asuntomyynti myi yhteensä 132 asuntoa sisältäen RS-, Hitas- ja Omaksi-kohteita. Uutena palveluna lanseerattiin Omaksi-asuntojen välityspalvelu. Järjestelmä, jossa ylläpidetään rakennusaikaista yhteydenpitoa asunnon ostajien kanssa sekä tehdään materiaalivalinnat, otettiin käyttöön täysimittaisesti pilotointivaiheen jälkeen. Asuntomyynti kehitti palvelutoimintaansa myös solmimalla erilaisia yhteistyökumppanuuksia mm. muuttopalveluyhtiön ja sisustusliikkeen kanssa. Tätä toimintaa tullaan kehittämään ja laajentamaan tulevina vuosina.
Isännöintipalvelut
Lakealla oli vuoden lopussa isännöinnissä omia ja ulkopuolisia kohteita yhteensä 178 kpl. Vuoden aikana aloitettiin osakehuoneistojen ja -autopaikkojen omistustietojen siirtäminen sähköiseen huoneistotietojärjestelmään. Isännöinnin ja isännöintipalveluja käyttävien asiakkaiden käytössä olevien sähköisten järjestelmien kehitystä on jatkettu määrätietoisesti. Tarkoituksena on kasvattaa isännöintipalvelujen osuutta Lakean liiketoimintana lähivuosina.
Kiinteistösijoittaminen
Kiinteistöjen huollon ja ylläpidon kehitystä on jatkettu suunnitelmallisesti. Kiinteistöissä on otettu käyttöön tekniikkaa, joka kerää automaattisesti kulutus- ja päästötietoja sekä dokumentoi samalla rakennuskannan energiansäästömahdollisuuksia. Kulutustietoja analysoimalla voidaan valita parhaat energiatehokkuustoimenpiteet. Kiinteistöissä on myös otettu käyttöön sähköinen huoltokirjajärjestelmä, joka sujuvoittaa kiinteistöjen teknistä ylläpitoa. Vastuullista isännöintiä palvelemaan on myös tehty yhteistyösopimus kiinteistöjen leikkipaikkojen säännöllisestä tarkastamisesta, turvallisuuspuutteiden korjaamisesta sekä huollosta.
Lakea konsernilla on asuntoja 2.631 ja liiketiloja 13 kpl.
Lakea Oy 1.183 asuntoa
Lakea Kiinteistöt Oy 1.416 asuntoa
Lakea Kiinteistökehitys Oy 32 asuntoa
Vuokrattujen asuntojen taloudellinen käyttöaste oli 99,27 %, edellisvuonna 99,05 % ja vaihtuvuus 34,9 %.
Keskineliövuokra Lakea Oy:n asunnoissa oli 13,51, edv. 13,17 €/m², Lakea Kiinteistöt Oy:n asunnoissa 11,34, edv. 11,75 €/m² ja Lakea Kiinteistökehityksen asunnoissa 11,65, edv. 11,66 €/ m².
Riskienhallinta
Tilikausi 2022 oli riskienhallinnan kannalta haastava, johtuen Venäjän aloittamasta hyökkäyssodasta. Asunto osakeyhtiöiden lainojen korkojen nopea nouseminen sekä inflaation kiihtyminen, nosti asumisen kustannuksia. Tilikauden 2022 loppua kohden, myös uusien asuntojen kysyntä laski, johtuen kuluttajien uskon heikentyneestä oman talouden kehityksestä. Tässä tilanteessa myös yhtiön tulevaisuuden ennustaminen on sumentunut. Yleisen taloustilanteen vaikutukset rakentamiseen heijastuvat nopeasti myös Lakean taloustilanteeseen. Tilikaudesta 2023 ennustetaan tulevan taloudellisesti huonompi kuin edellinen tilikausi.
Asunto osakeyhtiölainat ovat tyypillisesti pitkäaikaista velkaa, eikä konsernin korkojen riskienhallinnassa ole tapahtunut muutoksia. Korkoriski on konsernissa hallittu hajauttamalla lainoja lyhyt- ja pitkäaikaisiin korkoihin. Konserni pyrkii suojaamaan vähentämällä inflaation aiheuttamaan korkoriskiin koronvaihtosopimuksilla, korkokatolla tai korkoputkella. Suurin osa konsernin lainoista on korkotukitai aravalainoja. Konsernilla ei ole muita kuin euromääräisiä lainoja.
Asuntojen taloudellista käyttöastetta ja vuokrasaatavien kehitystä seurataan kuukausitasolla.
Lakea konsernissa panostetaan myös ennakoivaan ja pitkäjänteiseen kiinteistöjen kunnossapitoon, mikä edistää kiinteistöjen turvallisuutta ja terveellisyyttä sekä vaikuttaa positiivisesti niin asumismukavuuteen kuin kiinteistöjen arvon säilymiseenkin.
Lakea-konsernin asiakkuuksien hallinnan ohjelmistot keräävät henkilötietoa asiakkuuksista ja henkilötiedot käsitellään GDPR:n mukaisesti niin tila- kuin tietoteknillisturvallisesti. Tilaturvallisuuden mukaisesti henkilötiedot on aina suojattu luvattomalta pääsyltä ja paperiaineiston säilytys sekä hävittäminen tapahtuu turvallisesti. Tietotekninen turvallisuus varmistaa, että laitteistot, jolla henki-
lötietoja käsitellään, on tietoteknisesti suojattu haittaohjelmilta ja verkkohyökkäyksiltä ja niiden käyttämiseen on yksilöidyt käyttäjätunnukset ja salasanat. Tietojen säilytykseen tarkoitetut laitteet on suojattu salakirjoituksella ja kaikki henkilötietojen siirto tapahtuu salatulla yhteydellä.
Yhtiöllä on hallinnon vastuuvakuutus, omaisuuden- ja toiminnan vakuutus, sekä lakisääteiset henkilöstö- ja ajoneuvovakuutukset.
Olennaiset tapahtumat tilikauden päättymisen jälkeen
Olennaisia tapahtumia tilikauden päättymisen jälkeen ei ole.
Tulevaisuuden näkymät
Valtiovarainministeriön taloudellinen katsaus joulukuulta 2022:
BKT:n arvioidaan supistuvan Suomessa 0,2 prosenttia vuonna 2023. Yksityinen kulutus vähenee, kun hintojen nopea nousu heikentää kotitalouksien reaalisia käytettävissä olevia tuloja. BKT:n kasvu toipuu vuonna 2024 1,2 prosenttiin, kun inflaatio hidastuu ja tulojen kasvu nopeutuu. Vuoden 2023 työllisyyden lievästä laskusta huolimatta työllisyystilanne säilyy hyvänä ja työllisyysaste nousee vuoteen 2025 mennessä 74,4 prosenttiin. Vuosina 2025–2027 BKT:n kasvun arvioidaan olevan talouden potentiaalista kasvua nopeampaa, noin 1,4 prosenttia vuosittain. Julkisyhteisöjen rahoitusasema on kohentunut reippaasti nopean nimelliskasvun ja työllisyyden kasvun vetämänä. Alijäämä alkaa kasvaa uudelleen vuonna 2023, kun talouskasvu ja siten verotulojen kasvu hiipuvat, minkä lisäksi mm. Venäjän hyökkäyssodan vuoksi tehdyt toimet ja kohonnet velanhoitokustannukset kasvattavat erityisesti valtion menoja. Kasvavien alijäämien ja hidastuvan nimelliskasvun myötä viime vuosina supistunut julkinen velkasuhde alkaa uudelleen kasvaa vuonna 2023. Valtionhallinnon ja paikallishallinnon mittavat alijäämät sekä kohonneet velanhoitokustannukset pitävät velkasuhteen nousevalla uralla lähitulevaisuudessa.
Henkilöstö
Vuoden 2022 lopussa Lakea-konsernin palveluksessa työskenteli keskimäärin yhteensä 50 (54) ja emoyhtiössä yhteensä 50 (54) työntekijää. Lakea-konsernin tilikauden henkilöstökulujen määrä
oli 3 304 278,19 (3 526 715,62) euroa.
Hallinto 2022
Hallitus
Yhtiökokous valitsi hallituksen jäseniksi:
Jaakko Kiiskilä, Seinäjoki, puheenjohtaja
12.4.2022 saakka ja 12.4.2022 alkaen
Lars-Erik Wägar, Vaasa, varapuheenjohtaja
12.4.2022 saakka ja 12.4.2022 alkaen
Pekka Kivisaari, Lapua, 12.4.2022 saakka ja
12.4.2022 alkaen
Reino Herlevi, Kokkola, 12.4.2022 saakka
Janne Jukkola, Kokkola 12.4.2022 alkaen
Rami Mattila, Ilmajoki 12.4.2022 alkaen
Hallitus kokoontui tilikauden aikana 14 kertaa.
Toimitusjohtaja
Tilikauden aikana toimitusjohtajana on toiminut Timo Mantila.
Tilintarkastajat
Yhtiön varsinaisena tilintarkastajana on toiminut tilintarkastusyhteisö KPMG Oy Ab, päävastuullisena tilintarkastajana Assi Lintula.
Yhtiön osakkeet
Yhtiöllä on yksi osakesarja, joten kaikilla osakkeilla on samanlainen äänivalta ja osinko-oikeus. Osakkeita on yhteensä 92 kpl. Yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke. Yhtiön hallussa on yksi yhtiön osake. Yhtiön ja osakkaiden osakassopimuksen perusteella on vuonna 2021 hankittu osakekaupalla 1 osake (1,09 % osakekannasta), josta maksettu vastike oli 50 000,00 €.
Hallituksen esitys voitonjaosta
Emoyhtiön voitonjakokelpoiset varat ovat 15.619.871,20 euroa, josta tilikauden voitto 672.260,59 euroa. Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että yhtiö ei maksa osinkoa tilikaudelta 2022. Tilikauden voitto siirretään edellisten tilikausien voitto ja tappio tilille.
Yhtiökokous Yhtiöjärjestyksen mukainen varsinainen yhtiökokous pidettiin 12.4.2022 ja siinä käsiteltiin yhtiöjärjestyksen edellyttämät asiat.
