Fler bostäder byggs – en ökande trend!

Allt fler bostadsrättsföreningar satsar på att bygga bostäder. För många är det också ett sätt att stärka upp ekonomin och få råd att ta itu med kostsamma underhållsåtgärder. Det kan även bero på att föreningen har svårt att få lokalerna uthyrda.

● – Generellt finns en större medvetenhet numera om möjligheterna att ta vara på sina ytor, säger arkitekt Urban Selander på Selanders arkitekter. Det finns också betydligt fler aktörer i branschen som är specialiserade på konverteringar, jämfört med tidigare.

Det finns många olika ytor i en fastighet, som går att konvertera till bostäder. Utöver kontor, butikslokaler och råvindar kan även exempelvis gamla cykelförråd, sop- och pannrum vara möjliga att bygga om. Den tekniska utvecklingen har också gjort att ytor frigjorts.

I äldre fastigheter var förutsättningen helt annorlunda när de byggdes, säger Urban Selander.

I många äldre flerfamiljshus var det exempelvis tänkt att varje hushåll skulle ha två förråd. Ett på vinden och ett i källaren. Förrådsutrymmet i källaren var avsett som matkällare där de boende exempelvis kunde förvara potatis, morötter och annat. Det var också vanligt att man hängde tvätt på vinden. Men behoven har förändrats. Numera är lägenheterna utrustade med kyl och frys och ibland även tvättmaskin och tumlare. Alternativt torkas allt snabbt i tvättstugan. Installationer av fjärr- och bergvärme har också gjort att behovet av stora panncentraler börjat försvinna.

– Det finns många olika ytor i en fastighet som faktiskt kan gå att konvertera, säger Alexander Piskoohani på Gleipnergruppen som är ett av de företag som är specialiserade inom området. En ombyggnad av lokaler till bostäder som görs på rätt sätt kan ge ett rejält tillskott i föreningens kassa.

Det finns fler fördelarna med att omvandla lokaler till bostäder säger Alexander Piskoohani:

– Försäljningen inbringar ett kapitaltillskott plus att det blir fler avgiftsbetalande medlemmar, vilket gör att föreningen kan amortera på lånen med intäkter från genomfört projekt.

– Även skuldsättningen per kvadratmeter, vilket är ett vanligt nyckeltal, minskar när mer bostadsyta tillkommer och förening- ens lån fördelas mellan fler medlemmar. Det gör att värdet på föreningen och befintliga bostadsrätter ökar.

Numera är det inte ovanligt att flera ytor slås samman för att det ska vara möjligt att göra större eller fler lägenheter eller kunna skapa bättre planlösningar.

– Initialt byggdes mest större ytor om, säger Urban Selander. Men nu har andra ytor börjat tas tillvara, ytor man tidigare inte förstått att de går att bygga om.

Det är flera olika faktorer som avgör om det går att tillskapa lägenheter i en fastighet. Utöver bygglovet är det också viktigt att det går att uppfylla de krav som ställs, hitta tekniska lösningar och se till att skapa funktionella bostäder.

– Största utmaningen med att bygga om en lokal är att få till bra dagsljus, säger Urban Selander. Samma sak är det med tillgänglighet. En lägenhete ska kunna användas även av en boende som inte är så rörlig.

Det finns dock ingen garanti för att en butikslokal, råvind eller kontor garanterat får eller går att omvandla till bostäder. Därför är det viktigt att, innan beslut tas på en stämma, kontakta ett företag som har kompetens och erfarenhet av att konvertera lokaler och råytor till bostäder. De kan göra en förstudie och se vad som är möjligt. Sedan gäller det förstås att det är möjligt att få ett bygglov.

– Det gäller att föreningen är noggrann i valet av företag, säger Alexander Piskoohani. Det räcker inte med att ett de har byggkompetens. Bostadsbyggande är ett brett område och det är stora skillnader mellan att bygga nytt och att anpassa sig efter de regler som gäller vid en ombyggnad. Vi har sett föreningar som på egen hand påbörjat projekt där det tickat iväg miljoner innan ens bygget startat. Alternativt att projektet inte ger de intäkter som det borde på grund av bristfällig förståelse för hur ytorna på bästa sätt ska omvandlas. n