Buying and Selling Process - Spanish

¡Bienvenidos al equipo de agentes inmobiliarios de Mark Seiden! Nos complace proveerle un servicio altamente profesional y ayudarlo a que el proceso de compra sea tan fácil y organizado como sea posible. Con tal fin, quisiéramos aprovechar esta oportunidad para resumir el proceso de compraventa para que usted sepa lo que sucederá durante la transacción.

El Proceso de Compraventa

Es muy importante entender el aspecto más importante de cómo se llevan a cabo las transacciones de bienes raíces en el Estado de Nueva York. El comprador no tiene la obligación de comprar y no se encuentra protegido contra otros compradores que puedan adquirir la propiedad en la que esté interesado, a menos y en el único caso que tenga un contrato firmado y otorgado por la(s) parte(s) compradora(s) y vendedora(s). Ninguna otra oferta verbal, oferta aceptable, oferta por escrito y firmada, compromiso verbal o escrito, promesa, ni ninguna otra cosa, protegerá la compraventa de una propiedad. Sin importar lo que se haya acordado verbalmente entre el comprador y el vendedor o las conversaciones que hayan tenido los abogados, el contr ato que crea obligaciones no existirá hasta que se haya otorgado el contrato de compraventa.

Esto significa que mientras el comprador fija la inspección, los abogados hablan de los puntos del contrato, etc., la propiedad se seguirá mostrando a otros compradores. Cualquier otro comprador tiene el derecho de presentarle una oferta al vendedor, y si se encuentra suficientemente motivado, así lo hará. Y, si el comprador desea aceptar la nueva oferta, puede hacerlo. Si el comprador ha pagado la solicitud de un préstamo hipotecario, puntos, tarifas de congelamiento de precios, inspecciones de la casa, honorarios de abogados, tasación, etc., pero no tiene un contrato firmado y otorgado, el vendedor tiene el derecho de cancelar el trato y venderle a otro comprador en cualquier momento dado. El vendedor NO está obligado por ley a rembolsarle al comprador ninguno de los gastos formulados. Además, sin importar cuánto se ha confiado el vendedor en que el comprador adquirirá la propiedad, el comprador tiene el derecho de cancelar el trato en cualquier momento dado. Por lo tanto, siempre recuerde y nunca olvide que cuando el comprador encuentre la propiedad que quiere comprar, debe hacer las cosas lo más rápido posible. Las mejores intenciones y conversaciones razonables no le garantizan la venta de una casa. Sólo el contrato otorgado protege a un comprador de otros compradores, o de la decisión de cancelar la transacción. Por lo tanto, hasta que se haya otorgado el contrato, recuerde que todos están en riesgo.

Aprobación Previa del Préstamo Hipotecario

Pongamos las cosas en orden. El proceso más importante a completar antes de ver una casa, usar la computadora para buscar propiedades, entrar a una casa, ver a un Agente Inmobiliario, contestar un aviso, hablar con un amigo, o lo que sea... ¡¡es OBTENER L A

APROBACIÓN PREVIA del préstamo hipotecario!! Es necesario que cuente con una institución prestamista de buena fe para cerciorarse de que tiene el depósito, historia crediticia, y la proporción de deuda e ingresos adecuados para comprar una casa. ¿Cómo se consigue la aprobación previa? Diríjase a un banco, institución o corredor hipotecario. Podrá encontrar estas personas en todos lados, desde la guía telefónica, un banco cualquiera, Internet, servicios de información sobre Agentes Inmobiliarios, abogados, etc. Hable por lo menos con dos o tres representantes de diferentes instituciones prestamistas, ya que cada una de ellas cuenta con diferentes programas de préstamos a diferentes tasas de interés en diferentes momentos. El agente hipotecario o agente bancario le hará muchas preguntas.

1. La primera pregunta que deberá contestar es cuál es su nombre y número de seguro social. Si no tiene número de seguro social, necesitará un número de identificación federal, pero obtener un préstamo hipotecario con dicho número es más difícil y más caro. Si no tiene número de seguro social, ¿conoce a alguien que sí lo tenga y estaría de acuerdo en comprar una propiedad con usted? De no ser así, tendrá que sacar número de seguro social.

2. Con el número de seguro social el agente hipotecario obtendrá su informe crediticio y generará un puntaje. Dicho puntaje servirá para determinar los riesgos que corre el banco al otorgarle el préstamo. Si se le ha otorgado crédito en un número considerable de oportunidades y ha pagado los préstamos a tiempo, obtendrá un buen puntaje y por lo tanto una suma mayor a un interés más bajo. Si en su historia crediticia figuran pagos atrasados u otros elementos negativos, es posible que no se le preste tanto dinero y / o tendrá que pagar una tasa de interés más alta.

3. Una vez que se haya determinado su puntaje crediticio, el agente hipotecario le hará preguntas con respecto a sus ingresos (según constan en los formularios de pago de impuestos), deudas, hipotecas en otras propiedades, obligaciones financieras (manutención infantil, pensión alimenticia, etc.) y muchas otras preguntas. Si declara tener bajos ingresos o no tiene constancia de pago de impuestos, hay otros tipos de préstamos hipotecarios, y sí, igual puede conseguir uno. Tendrá que hablar al respecto con el agente hipotecario para obtener más detalles. Una vez que se haya compilado toda esta información, se le dirá cuánto puede gastar en una casa, dependiendo de cuánto efectivo propio quiera usar, y cuánto quiera financiar.

4. En este momento el agente hipotecario le entregará un documento de aprobación previa del préstamo hipotecario que establece que el agente hipotecario ha verificado su historia crediticia y ha tomado su información con respecto a sus deudas e ingresos. Éste es el documento que debe entregarle al agente inmobiliario para que él o ella sepa qué tipo de propiedades debe mostrarle. Es imposible que un agente inmobiliario sepa cuánto usted puede gastar si no tiene este documento. Además, el agente inmobiliario del vendedor también le pedirá la aprobación previa para presentar la oferta. Usted debe saber que este documento de aprobación previa no contiene ningún tipo de información confidencial, tal como su salario, puntaje crediticio, u otra información personal. Únicamente muestra la suma de dinero que usted puede pagar por una propiedad.

5. Luego que haya recibido la aprobación previa, es posible que el agente hipotecario le pida que congele la tasa de interés en ese momento. NO CONGELE L A TASA DE INTERÉS HASTA

QUE TENGA EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y SEPA L A FECHA DE CIERRE DE L A TRANSACCIÓN. Las tasas se congelan únicamente por una cierta cantidad de tiempo y vencen. Por lo tanto, si usted congela una tasa demasiado temprano y no puede firmar el contrato de compraventa antes del vencimiento, no podrá mantener la misma. Le costará aún más dinero congelar otra tasa más adelante.

6. También debe tener presente que hay costos y gastos adicionales en el proceso de compra de una casa. Los mismos se llaman “gastos de cierre del trato”, e incluyen, a título indicativo, tarifas de congelamiento de tasa de interés, impuestos inmobiliarios a pagar por adelantado, tarifas de préstamo hipotecario, tarifas de registro, tarifa de tasación, honorarios legales, seguro de título, y muchos otros. Necesitará dinero en efectivo por la suma aproximada del 4% del total de la casa para cubrir los gastos mencionados. Este cálculo puede variar dependiendo de los puntos a pagar al prestamista, los impuestos, etc. Hable con su agente hipotecario para obtener la lista completa de gastos.

El Equipo

Ahora ya tiene la aprobación previa en la mano. El próximo paso es armar su equipo. Es muy importante que contrate a todos los integrantes de su equipo por adelantado. Como existe la posibilidad de que quiera presentar una oferta para una propiedad por la cual ya se han formulado varias ofertas, tiene que tener el equipo formado para cerciorarse de que trabajará rápida y eficazmente. De no ser así, es posible que tenga que buscar a uno de los miembros del equipo durante el proceso de compra, lo cual alargará el tiempo que necesita para concretar el trato. Siempre debe recordar que cuanto más tiempo le lleve cerrar el trato, más riesgos correrá de perder la casa. ¿A quiénes debe reclutar para su equipo?

OBLIGATORIO – INMEDIATAMENTE

1. Agente inmobiliario (Coordinador)

2. Inspector de casas / Ingeniero

3. Agente hipotecario / Agente bancario

4. Abogado de bienes raíces

5. Consultor financiero sin fines de lucro para ciertas personas que vayan a comprar una casa por primera vez (si corresponde y es necesario)

OPCIONAL

6. Tasador (Por lo general lo provee el agente hipotecario)

7. Contador

8. Planificador financiero

9. Decorador

10. Arquitecto

11. Contratista general

LUEGO DE HABER FIRMADO LOS CONTRATOS:

12. Compañía de seguros

13. Agrimensor

14. Compañía de título (por lo general la provee el abogado de bienes raíces)

Si ya conoce a alguien en quien confía que se encuentra en estas listas, comience con ese miembro del equipo y pídale a esa persona que le recomiende a otras. Si no conoce a nadie lo suficientemente bien, podrá encontrar a estos miembros del equipo por medio de varias fuentes diferentes, incluyendo, a título indicativo, su agente inmobiliario.

El agente inmobiliario será el coordinador de este equipo. En cada una de las etapas de la transacción, el agente inmobiliario se cerciorará de que los otros miembros completen sus tareas adecuadamente y a tiempo, hasta el día en que se firme el contrato.

Representación por parte del Agente Inmobiliario

Cuando usted trabaja con un agente inmobiliario, debe recordar que algunos agentes trabajan con los compradores en calidad de agentes del comprador, por lo tanto son sus representantes, mientras que otros trabajan como agentes del vendedor, en representación del mismo. Si usted trabaja con el agente del comprador, toda la información sobre su situación personal y cuánto quiere gastar en una propiedad en particular es confidencial. Con el agente del vendedor, toda la información personal y toda declaración que haga con respecto a cuánto dinero pagaría por una propiedad, por ley, le será revelada al vendedor. Cuando contrate a un agente inmobiliario, cerciórese de que el mismo le presente un documento llamado “Disclosure Form 443”, el cual define y establece si él representa al comprador o al vendedor. Tanto usted como el agente firmarán dicho formulario para que haya constancia escrita sobre a quién representa el agente inmobiliario. Este documento lo protege a usted. Usted debe entender cómo se usará la información oral y escrita que le provea al agente inmobiliario, ya que puede ser usada en su favor, o, aunque usted no lo crea, en su contra. El firmar el formulario no lo obliga a usar los servicios de este agente ni significa que usted tendrá que pagar comisión. Simplemente se trata de un documento de revelación de información que define a quién representa el agente inmobiliario durante la búsqueda de la propiedad y en la transacción inmobiliaria.

La Búsqueda de la Propiedad

Para el comprador, encontrar una propiedad puede ser un proceso tedioso. Puede encontrarla el agente inmobiliario en un listado o usted mismo al pasar por una casa con cartel de venta, buscar en Internet, leer un aviso del diario, ir a una casa abierta al público, hablar con un amigo, encontrar una casa a la venta por dueños, etc., etc., etc. Pero, sin importar dónde se encuentra la propiedad que quiere ver, LLAME A SU AGENTE INMOBILIARIO. No debería tener más de un agente en un área específica. Las cosas se tornarán muy confusas tanto para usted como para los agentes, y eso no le conviene. Aunque vea un cartel en una casa o un aviso en el diario que viene de otra agencia inmobiliaria, no llame a esa otra agencia, LLAME A SU AGENTE INMOBILIARIO. El mismo puede mostrarle todo. Recuerde: ese agente será el coordinador de su equipo durante el proceso de compra. Si usted quiere ver casas en un área fuera del área de especialización de su agente, pídale al mismo que lo envíe a un agente que trabaje en esa otra área. De esta forma, le aseguramos que trabajará con alguien en quien pueda confiar ya que su propio agente le recomendó a esa nueva persona.

Presentación de una Oferta–El Proceso de Negociación

Luego de haber encontrado la propiedad que desea comprar, su agente inmobiliario hablará con el comprador sobre los términos necesarios para presentarle una oferta al agente del vendedor. La oferta no es sólo el precio que usted quiere presentar, sino que consiste en seis (6) elementos claves. El comprador deberá responder las siguientes preguntas:

1. Ejemplos del “Estado actual de la propiedad”:

a. ¿Tiene que vender algo para poder efectuar la compra? ¿Está alquilando?

b. ¿Tiene que mudarse del lugar donde vive en una fecha específica?

2. Ejemplos de “Financiación”:

a. ¿Tiene que vender otra propiedad para poder comprar ésta?

b. ¿Precisa un préstamo hipotecario (contingencia) para comprar la propiedad?

c. ¿Cuánto dinero presentará como depósito (equidad)?

d. ¿Cuánto financiará?

e. ¿Tiene la aprobación previa? (proporcione una aprobación previa escrita)

f. ¿Quién es su prestamista?

g. ¿Cuánto dinero tiene para presentar como depósito en el momento de cierre del trato? ¿Es el 10%? ¿Es líquido?

3. Ejemplos de “Posesión”:

a. ¿Cuándo quiere cerrar el trato con respecto a la propiedad? Por favor recuerde que en el Estado de Nueva York lo más seguro es que la fecha del contrato se establezca para “el o alrededor de” una cierta fecha. Esto significa que la fecha que se haya acordado entre el Comprador y el Vendedor podrá posponerse por parte de cualquiera de ellos por un máximo de 30 días sin multas legales. Por lo tanto, cuando presente una oferta recuerde que existe la posibilidad de que no se cierre el trato en esa fecha y cerciórese de poder cerrar el trato en ese plazo de 30 días.

4. Ejemplos de “inclusiones y exclusiones”:

a. ¿El lavarropas y la secadora están incluidas? ¿Qué artículos de iluminación se han excluido?, etc.

b. ¿El patio está incluido?, etc.

5. Ejemplos de “Otros términos”:

a. ¿Existe acuerdo de ocupación?

b. ¿Se impondrán multas por cerrar el trato luego de una cierta fecha?

c. ¿Se llevará a cabo la inspección de la propiedad?

d. Si se trata de una propiedad para varias familias, ¿Los inquilinos permanecerán en la misma o la propiedad debe encontrarse libre de inquilinos?

e. ¿Se emitieron Certificados de Ocupación para todo lo que se encuentra en o dentro de la propiedad?

f. Y hay muchos puntos más...

6. Ejemplos de “Precio”:

a. ¿Cuánto dinero desea pagar por la propiedad?

Los compradores deben saber que aunque se haya fijado un cierto precio por la propiedad, lo más seguro es que no se venda exactamente por ese precio. Si no existen otros compradores más que usted para una propiedad en particular, es posible que se venda por menos del precio solicitado. Pero, debe entender que si otros compradores han presentado ofertas para la propiedad que usted quiere, el precio final de venta podrá encontrarse muy por encima del precio listado. No es poco común que algo así suceda en este mercado. El precio listado no es más que la cifra que el dueño y su agente inmobiliario consideraron como la mejor conjetura con respecto al precio de mercado, y por lo tanto decidieron usar ese número como punto de partida. Pero es el mercado, no el vendedor, el comprador ni ningún agente inmobiliario quien determina el valor de venta de mercado. Si se han presentado varias ofertas por una propiedad, y los compradores no tienen problema en pagar más que el precio de listado por la propiedad, ése será el precio de venta de mercado de esa casa, sin importar cuál sea el precio de listado. Por lo tanto, si tiene un poco de suerte, podrá comprar la casa por una cifra menor a la del listado, pero siempre debe estar preparado para pagar el precio de venta de mercado, sin importar si dicho precio se encuentra por encima o por debajo de cualquier otro precio citado.

La Oferta Aceptable

Luego de que el comprador y el vendedor hayan llegado a un acuerdo con respecto al precio y los términos, tendrán lo que se denomina “oferta aceptable”. Sin embargo, debe comprender que este “acuerdo verbal” no obliga legalmente al comprador ni al vendedor. Es más, la propiedad continuará mostrándose a otros compradores y se le presentarán ofertas al vendedor hasta que tanto el comprador como el vendedor hayan firmado el contrato de venta (contratos otorgados). Hasta que se hayan otorgado los mencionados contratos, el comprador podrá retirar la oferta en cualquier momento dado para comprar otra propiedad, y el vendedor podrá retirar la aceptación en cualquier momento dado para venderle la propiedad a otra persona. Por lo tanto, luego que se haya negociado la oferta aceptable, cuando más tiempo lleve realizar la inspección de la propiedad y proceder al otorgamiento de los contratos, más oportunidades tendrá el vendedor de vender a un precio más alto o con mejores términos a otro comprador.

La propiedad se seguirá mostrando para la venta. A partir de ahora, se le dirá a todos los agentes que soliciten mostrar la casa que existe una “oferta aceptable”, pero que se los alienta a mostrar la casa, y que el vendedor considerará todas las ofertas formuladas.

Se entregará a los compradores y vendedores todos los documentos de divulgación de información pertinentes para ser firmados. Dichos documentos podrán incluir todos o algunos de los siguientes:

a. Declaración sobre las condiciones en que se encuentra la propiedad (para viviendas de una a cuatro familias) del Estado de Nueva York.

b. Divulgación Federal de acuerdo con el “Capítulo X” (para casas, condominios, cooperativas y viviendas multifamiliares que se hayan construido antes de 1978)

c. Divulgaciones sobre la “Representación doble”, de ser pertinente

Se le enviará por fax al agente el documento de aprobación previa. (Puede haber sido enviado en el curso de las negociaciones. En caso contrario, se enviará en este momento). Esta aprobación previa indica que la institución prestamista presentó un informe crediticio de los compradores que participan en esta transacción.

Inspección de la Propiedad

Una vez que tenga la “oferta aceptable”, el comprador procederá a realizar la inspección de la propiedad. Por lo general la misma se lleva a cabo en un plazo de 48 horas luego de aceptada la oferta. Le recomendamos enfáticamente que esté presente durante la inspección para que pueda ver directamente las deficiencias que la propiedad pueda tener. Debe obtener un informe escrito inmediatamente después de la inspección, pero no pueden transcurrir más de 48 horas. Éste no es el momento de volver a negociar para obtener la propiedad a un precio más bajo. Sin embargo, si le parece que hay elementos que el vendedor debe reparar y / o reemplazar, su Agente inmobiliario negociará esos puntos en su nombre. Pero recuerde que cuánto más larga sea la lista de reparaciones y trivial sea el artículo, el vendedor puede negarse a proceder y venderle la propiedad a otro comprador. Además, dependiendo de la situación, se puede llamar a un especialista (por ejemplo, un plomero si se trata de un problema de cañerías) para que le proporcione información adicional. Como regla empírica, si se encuentran insectos que destruyen la madera, por lo general el vendedor será responsable por la exterminación. Por lo tanto, por favor cerciórese de negociar los puntos que sean muy importantes para usted para que la transacción siga su curso de forma rápida y eficaz.

La inspección por lo general lleva de dos a cuatro horas. La misma podrá incluir algunos o todos los elementos que figuran a continuación:

a.Inspección general (estructura, sótanos, goteras, techos, calefacción, aire acondicionado, cañerías, instalaciones eléctricas y mecánicas, etc.)

b.Inspección para comprobar la presencia de insectos que destruyen la madera.

c.Prueba de radón (Si corresponde – Lleva de 5 a 7 días para obtener los resultados)

c.Inspección del sistema séptico (Si corresponde)

e.Prueba del tanque de combustible subterráneo (Si corresponde)

f.Prueba del pozo de agua (Si corresponde – Lleva de 5 a 7 días para obtener los resultados)

g.Otros, si corresponde: Moho, pintura de plomo, aislamiento de formaldehídos, asbestos, cañerías de plomo, etc.

Contratos y Revisión por Parte de los Abogados

Luego de la inspección, el agente del Vendedor enviará por fax un memorando de compraventa a los abogados del comprador y a los del vendedor. Esta página, de 8 por 11 pulgadas, contiene toda la información que se enumera a continuación:

a. Dirección y número de identificación impositiva de la propiedad

b. Nombres de compradores, vendedores, y sus respectivos abogados

c. Precio y términos del negocio (fecha de firma del contrato, hipoteca, etc.)

d. Artículos incluidos o excluidos de la venta (artículos de iluminación, etc.)

e. Cualquier otra información pertinente (acuerdos de ocupación, reparaciones, etc.)

f. Nombres de agentes que participaron en la transacción

Junto con el memorando de compraventa, se incluirán los documentos de divulgación previamente firmados por los compradores y vendedores, la inspección, si corresponde, y cualquier otra información pertinente (resultados de análisis, documentos con respecto a reparaciones, etc.). En este momento el abogado del vendedor preparará tres o cuatro copias del contrato de compraventa y las enviará al abogado del comprador (recomendamos que se envíe por correo electrónico, fax o con entrega al día siguiente). Junto con el contrato de compraventa, el abogado enviará todos los documentos de divulgación pertinentes, la inspección y un Prospecto, y si se trata de una asociación de propietarios, el prospecto y el equivalente a dos años de información financiera del complejo. Ambos abogados negociarán los cambios a realizar al contrato para finalizar la redacción legal antes de la firma del contrato. Los compradores se reunirán con su abogado, firmarán el contrato, y le entregarán un cheque por el depósito inicial, por lo general el 10%, u otra sume previamente negociada con el Agente inmobiliario. El abogado del comprador enviará los contratos (nuevamente recomendamos que se envíen con entrega al día siguiente) con el cheque al abogado del vendedor. Los vendedores firmarán el contrato. Por último, el abogado del vendedor enviará dos copias del contrato de compraventa al abogado del comprador. Una vez que éste reciba el contrato firmado, y no antes, se considerará que el contrato y el trato han sido otorgados. Por lo tanto, en ese momento y únicamente en ese momento, la transacción estará protegida de otros compradores. El abogado del vendedor depositará el cheque de la entrega inicial en una cuenta de plica. (Aviso: este depósito no obliga al vendedor a firmar el contrato de compraventa. Si el contrato no se llega a firmar, el abogado del vendedor podrá enviar un cheque al comprador, sin pagar daños y perjuicios ni obligaciones.) Luego de firmado el contrato, estos fondos se le entregarán al vendedor en el momento de cerrar el trato y se acreditarán a la suma total en efectivo que usted pagará durante la transacción.

Recuerde que hasta que no se haya firmado el contrato, tanto el comprador como el vendedor podrán retractarse en cualquier momento y sin motivo aparente.

Aviso: Los costos de inspección, las tarifas de congelamiento de tasas de interés, las tarifas de solicitud de préstamos hipotecarios, los honorarios legales, etc. no están sujetos a reembolso por ninguna de las partes si una de ellas cancela el trato antes de otorgarlo. Por lo tanto, le recomendamos que maneje el negocio con prontitud y eficiencia para completar y otorgar el trato, y que no pierda dinero por las tarifas que deba pagar por un trato que nunca se llegue a otorgar.

Luego de Haber Otorgado el Contrato...

Fecha de cierre del trato ("Closing Date"): Este es probablemente el término más confuso del contrato, que causa mucha frustración tanto a compradores como a vendedores. Si el contrato hace mención a “alrededor del”, la fecha que figura en el mismo es aproximada, y no definitiva. Es muy probable que el cierre del trato NO se realice en la fecha específica que figura en el contrato. El comprador o el vendedor podrán posponer la fecha del cierre por un máximo de 30 días. Si una de las partes (por ejemplo, el vendedor) quiere posponer el cierre quince días después de la fecha que figura en el contrato, aún si la otra parte (el comprador, en este ejemplo) no quiere hacerlo, la fecha se pospondrá. Por lo tanto, debe tener mucho cuidado cuando fije fechas para congelar tasas de interés de hipotecas, contratar el servicio de mudanzas, cancelar contratos de alquiler, o fijar fechas para comprar o vender otra propiedad, etc.

Muestra de la propiedad: La propiedad ya no se mostrará a otros posibles compradores. A los agentes que soliciten mostrar la casa se les dirá que se han otorgado contratos con respecto a esa propiedad.

LO QUE HARÁ EL COMPRADOR:

Proceso de hipoteca: Si usted va a obtener un préstamo hipotecario, en este momento deberá presentar los documentos necesarios para obtener el "compromiso de concesión de préstamo hipotecario". Éste es un término que usan los bancos y quiere decir que el banco ha revisado y confirmado toda la información sobre el comprador, y que ha aprobado oficialmente al comprador para que reciba el dinero del préstamo. Este proceso por lo general lleva alrededor de 45 días, pero puede variar enormemente dependiendo del número de solicitudes que el banco esté procesando y del tipo de préstamo. En tiempos de tasas de interés bajas, los bancos pueden verse atiborrados de solicitudes de refinanciación, lo que alargaría el tiempo que lleva obtener el compromiso de concesión.

Tasación: Una de las cosas que el banco que le otorgará el préstamo requerirá es la tasación de la propiedad. El banco enviará un tasador a la propiedad por lo general dos o tres semanas luego de haber recibido la copia de los contratos otorgados. Si el comprador ha presentado solicitudes en más de un banco (para tratar de conseguir la mejor tasa de interés), puede haber más de una tasación. Luego que el tasador visite la propiedad, completará el informe por escrito y lo entregará al banco en un plazo de cinco a siete días hábiles.

Reconocimiento de la propiedad: para transferir el título de un vendedor a un comprador no es necesario que se efectúe el reconocimiento de la propiedad al estilo mapa. Por lo tanto, se requiere el reconocimiento para que el comprador pueda obtener el préstamo hipotecario para una vivienda de una sola familia o sobre una vivienda en una hilera de casas

similares, de una “Asociación de propietarios” que sea “PUD”. Si el vendedor puede presentar un reconocimiento vigente (por lo general, de menos de 10 años), el comprador no necesitará obtener uno nuevo. Si no se dispone de un reconocimiento, es demasiado viejo o simplemente no ha sido aceptado por el banco, el comprador tendrá que contratar a un agrimensor para que lleve a cabo uno nuevo y será responsable por los gastos. Por lo general lleva de dos a cuatro semanas para que el agrimensor se presente en la propiedad. Luego de formulado el reconocimiento, es posible que lleve de dos a tres semanas más recibir el mapa de la propiedad, dependiendo del tamaño y de la forma de ésta. Por lo tanto, se le aconseja que comience este proceso con antelación.

Congelamiento de la tasa de interés. El comprador NO DEBE CONGELAR UNA TASA DE INTERÉS QUE VENZA DENTRO DE LOS 30 DÍAS QUE SIGUEN A LA FECHA DE CIERRE ESTABLECIDA EN EL CONTRATO. Recuerde que la fecha que figura en el contrato no es la fecha definitiva de firma del contrato ni de la mudanza. El comprador o el vendedor pueden posponerla un máximo de aproximadamente 30 días. Por lo tanto, como comprador, no se arriesgue a perder la tasa, y la tarifa que pagó por ella, por aceptar una fecha de vencimiento que será prematura. La fecha de vencimiento de la tasa de interés deberá extenderse hasta por lo menos 30 días después de la fecha aproximada establecida en el contrato. Toda fecha anterior hace que el comprador se arriesgue a pagar puntos adicionales por prórrogas o aun a perder por completo la tasa acordada.

Cancelación de un contrato de alquiler. Para aquellos compradores que sean inquilinos, éste es probablemente el tema más difícil ya que el comprador / inquilino tiene que notificar al arrendador. El comprador / inquilino cuenta con una fecha aproximada en el contrato, la cual puede ser postergada por el vendedor, o incluso por el comprador, en caso que no haya recibido el compromiso de concesión del préstamo hipotecario a tiempo. Por lo tanto, el comprador / inquilino y su arrendador deben ser flexibles, en caso que se postergue la fecha de cierre del trato. A veces el comprador / inquilino tiene que pagar un mes más de alquiler a pesar de que sólo necesite quedarse unos pocos días más.

Comprobación del título. Este es el último paso del abogado del comprador antes de fijar la fecha de cierre. Un par de semanas antes de dicha fecha, solicitará la comprobación del título para asegurarse que no hay reclamos pendientes sobre la propiedad y que la casa no se encuentra gravada, con excepción de los gravámenes ya establecidos (hipoteca actual, etc.) También sirve para verificar que la descripción de la propiedad que figura en la tasación o en el contrato de venta celebrado con el corredor sea la misma que figura en los registros de la ciudad o pueblo con respecto al espacio legal, número de dormitorios y de baños, galpones y otras construcciones externas, etc. Esta es la razón por la cual es de vital importancia que el vendedor tenga intactos todos los certificados de ocupación antes de la fecha de cierre del trato.

LO QUE HARÁ EL VENDEDOR:

Si en el contrato se incluyeron ciertas condiciones que el vendedor debe cumplir, este es el momento de hacerlo. Esas condiciones pueden comprender lo siguiente, a título indicativo:

•Conseguir un “Certificado de Ocupación” para toda modificación o adición que se haya hecho a la vivienda y para la cual el vendedor no haya obtenido anteriormente el permiso para construcción correspondiente.

•En la Ciudad de Peekskill se requiere la presentación de un certificado de ocupación en toda transacción de transferencia del título.

•Reparar o sustituir todos los artículos que el comprador y el vendedor hayan acorda do antes de la fecha de cierre.

LO QUE HARÁN LOS COMPRADORES Y VENDEDORES:

Compañía de mudanzas. Este es el momento de llamar a la compañía de mudanzas para obtener presupuestos y fijar una fecha. Recuerde que esa fecha puede cambiar, por lo que tanto usted como la compañía de mudanzas deberán ser flexibles.

Seguro. Llame a la compañía de seguros para informarles que se muda. Cancele el seguro sobre la propiedad actual y solicite una póliza para la nueva. Se le harán dos preguntas con respecto a su nueva propiedad: ¿A cuántos pies de distancia se encuentra la bomba de incendios más cercana? ¿A qué distancia está el cuartel de bomberos? Tenga esa información lista para el corredor de seguros.

Fecha real de cierre del trato. Bien, adelantémonos 30 a 45 días... Ahora el comprador ha recibido el compromiso de concesión de préstamo hipotecario por escrito, el banco y el abogado del comprador han aprobado el informe sobre la comprobación del título, y los abogados del comprador, del vendedor y del banco han fijado una fecha, una hora y un lugar reales para cerrar el trato. Esto es lo que debe hacerse a continuación:

VENDEDORES:

•Llamar a las compañías de servicios públicos, de teléfono y de televisión por cable para informarles de la fecha de finalización del servicio. El vendedor debe proporcionar a estas compañías la nueva dirección para que las mismas puedan facturar por los servicios prestados hasta esa fecha.

•Si corresponde, llamar a las compañías de combustible, gas y agua potable para fijar la medición final. La compañía de combustible y la de gas medirán el remanente y proporcionarán un certificado que especifique la cantidad que queda en los tanques y su valor en dólares. La compañía de agua potable realizará la medición final para entregar la factura final al vendedor.

COMPRADORES:

•Llamar a las compañías de servicios públicos, teléfono, televisión por cable, satélite, agua potable, combustible, gas, etc. para solicitar el servicio a partir de la fecha de cierre del trato.

Mudanza del Vendedor: Luego que el vendedor haya desocupado la casa, debe limpiarla y dejarla impecable. La casa debe estar desocupada y completamente vacía y limpia para la visita final y la firma del contrato. Los servicios de mudanza, limpieza, transporte de basura, transporte de mascotas, etc. se deberán completar por lo menos 3 horas antes del cierre del trato para darle al comprador tiempo suficiente de visitar la casa e ir a firmar el contrato. El incumplimiento de estos horarios resultará en que se deje dinero depositado en la cuenta de plica al momento de cerrar el trato y en que el trato demore mucho más tiempo que las típicas dos horas. Ello puede representar gastos adicionales para el comprador y para el vendedor, y sin duda representará tiempo adicional, frustración y preocupaciones para todos.

Visita final: Este es el último paso antes de la firma del contrato. El comprador llevará a cabo la inspección final, no con el propósito de encontrar puntos que se hayan dejado de lado en la primera inspección, sino de mirar y asegurarse que la casa se encuentra por lo menos en las mismas (o mejores) condiciones en la que se encontraba en el momento de la primera inspección. También, esta visita sirve para asegurarse que ciertas partes, como los pisos, las paredes, los mostradores, etc. que se encontraban cubiertos por alfombras, cortinas, cuadros, electrodomésticos, libros, etc. y que no estaban a la vista durante la primera inspección, se encuentran en buenas condiciones. Y, por último, el propósito es asegurarse que todo lo que se suponía incluido en la venta se encuentra en el lugar, y que todo lo que se iba a retirar, se ha retirado.

Latas de pintura y restos de madera: Este es probablemente uno de los principales temas de discusión durante la visita final. Recuerde preguntarle específicamente al comprador o al vendedor si quieren que estos artículos permanezcan en la vivienda o se retiren.

Retirar artículos de iluminación: El vendedor deberá reemplazar todos los artículos de iluminación que haya retirado por artículos con un foco en base de porcelana. Por lo general, cada uno cuesta $2.50 o menos. No deben quedar cables expuestos.

Agujeros de clavos en la pared: Es normal que el vendedor deje agujeros en la pared donde había clavos de los que colgaban cuadros o pósters. Sin embargo, el vendedor debe retirar todos los ganchos o clavos de la pared. Si un cuadro o espejo en particular ha dejado daños importantes, el vendedor deberá repararlos, pero no será necesario pintar.

Lista para la Mudanza

Con el fin de ayudarlo a prepararse para la mudanza, solicite una copia de la Guía que publica el Servicio Postal de Los Estados Unidos. Allí encontrará consejos útiles para mudarse exitosamente y las importantísimas tarjetas para informar sobre el cambio de dirección. Le recordamos que el correo únicamente puede enviar revistas a la nueva dirección por un plazo de 60 días.

A continuación figura una lista para que no se olvide de nada:

LL AME A TODAS L AS COMPAÑÍAS DE SERVICIOS:

•Con Edison/NYSEG – Vendedor, para solicitar la lectura final del medidor y notificar sobre la fecha del cambio de dueño.

•Departamento de agua – Vendedor, para solicitar la lectura final del medidor y obtener la factura final.

•Compañía de combustible – Vendedor, para solicitar la lectura final del tanque y obtener la declaración del valor (en dólares) del combustible que quede en el mismo.

•Compañía de cable o satélite – Vendedor, para devolver equipos. Comprador, para coordi nar los equipos y comenzar el servicio.

•Compañía telefónica – Vendedor, para solicitar la factura final y proporcionar la nueva dirección; comprador, para solicitar el servicio.

•Compañía de gas propano – Vendedor, para solicitar el nivel final de gas y obtener la declaración del valor (en dólares) del gas que quede en el tanque. Comprador, para solicitar el servicio.

LIMPIEZA GENERAL:

•Cerciórese de que la casa se encuentre en buenas condiciones de limpieza

•El ático y el sótano deben encontrarse completamente limpios, y las latas viejas de pintura y pedazos de madera deben eliminarse de la forma correspondiente.

•Haga limpiar el tanque séptico una semana antes de la fecha de firma del contrato (si corresponde).

MANTENIMIENTO GENERAL: NOTIFICAR A...

•Compañía a cargo de la piscina

•Servicio de jardinería

•Servicio de regadores

•Servicio de limpieza de nieve

•Servicios de limpieza doméstica

CORRESPONDENCIA / PERIÓDICOS:

•Llene y presente el formulario de cambio de dirección en el correo.

•Con respecto a la subscripción a revistas, llame a “OneSwitch” (800-480-9583) para cambiar la dirección en todas las revistas de forma gratuita.

•Llame a los periódicos para cancelar el servicio de entrega.

MUDANZA A UN ÁREA DIFERENTE:

•Solicite copias de todos los registros que corresponda: médicos, dentales, veterinarios, etc.

•Solicite los expedientes escolares que necesite.

•Cierre todas las cuentas de banco.

•Vacíe su caja fuerte del banco.

Esperamos que esta información le ayude a comprender la experiencia que vivirá en los próximos meses. Siempre debe recordar que su Agente Inmobiliario lo asistirá durante el proceso. Si tiene alguna pregunta, inquietud o comentario, el Agente cuenta con los recursos necesarios para resolver todos los problemas que se puedan presentar. La clave es recurrir al Agente y mantenerlo informado e involucrado todo el tiempo. La buena comunicación le asegurará una transacción de compraventa impecable.

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