Luego de Haber Otorgado el Contrato...

Fecha de cierre del trato ("Closing Date"): Este es probablemente el término más confuso del contrato, que causa mucha frustración tanto a compradores como a vendedores. Si el contrato hace mención a “alrededor del”, la fecha que figura en el mismo es aproximada, y no definitiva. Es muy probable que el cierre del trato NO se realice en la fecha específica que figura en el contrato. El comprador o el vendedor podrán posponer la fecha del cierre por un máximo de 30 días. Si una de las partes (por ejemplo, el vendedor) quiere posponer el cierre quince días después de la fecha que figura en el contrato, aún si la otra parte (el comprador, en este ejemplo) no quiere hacerlo, la fecha se pospondrá. Por lo tanto, debe tener mucho cuidado cuando fije fechas para congelar tasas de interés de hipotecas, contratar el servicio de mudanzas, cancelar contratos de alquiler, o fijar fechas para comprar o vender otra propiedad, etc.

Muestra de la propiedad: La propiedad ya no se mostrará a otros posibles compradores. A los agentes que soliciten mostrar la casa se les dirá que se han otorgado contratos con respecto a esa propiedad.

Proceso de hipoteca: Si usted va a obtener un préstamo hipotecario, en este momento deberá presentar los documentos necesarios para obtener el "compromiso de concesión de préstamo hipotecario". Éste es un término que usan los bancos y quiere decir que el banco ha revisado y confirmado toda la información sobre el comprador, y que ha aprobado oficialmente al comprador para que reciba el dinero del préstamo. Este proceso por lo general lleva alrededor de 45 días, pero puede variar enormemente dependiendo del número de solicitudes que el banco esté procesando y del tipo de préstamo. En tiempos de tasas de interés bajas, los bancos pueden verse atiborrados de solicitudes de refinanciación, lo que alargaría el tiempo que lleva obtener el compromiso de concesión.

Tasación: Una de las cosas que el banco que le otorgará el préstamo requerirá es la tasación de la propiedad. El banco enviará un tasador a la propiedad por lo general dos o tres semanas luego de haber recibido la copia de los contratos otorgados. Si el comprador ha presentado solicitudes en más de un banco (para tratar de conseguir la mejor tasa de interés), puede haber más de una tasación. Luego que el tasador visite la propiedad, completará el informe por escrito y lo entregará al banco en un plazo de cinco a siete días hábiles.

Reconocimiento de la propiedad: para transferir el título de un vendedor a un comprador no es necesario que se efectúe el reconocimiento de la propiedad al estilo mapa. Por lo tanto, se requiere el reconocimiento para que el comprador pueda obtener el préstamo hipotecario para una vivienda de una sola familia o sobre una vivienda en una hilera de casas similares, de una “Asociación de propietarios” que sea “PUD”. Si el vendedor puede presentar un reconocimiento vigente (por lo general, de menos de 10 años), el comprador no necesitará obtener uno nuevo. Si no se dispone de un reconocimiento, es demasiado viejo o simplemente no ha sido aceptado por el banco, el comprador tendrá que contratar a un agrimensor para que lleve a cabo uno nuevo y será responsable por los gastos. Por lo general lleva de dos a cuatro semanas para que el agrimensor se presente en la propiedad. Luego de formulado el reconocimiento, es posible que lleve de dos a tres semanas más recibir el mapa de la propiedad, dependiendo del tamaño y de la forma de ésta. Por lo tanto, se le aconseja que comience este proceso con antelación.

Congelamiento de la tasa de interés. El comprador NO DEBE CONGELAR UNA TASA DE INTERÉS QUE VENZA DENTRO DE LOS 30 DÍAS QUE SIGUEN A LA FECHA DE CIERRE ESTABLECIDA EN EL CONTRATO. Recuerde que la fecha que figura en el contrato no es la fecha definitiva de firma del contrato ni de la mudanza. El comprador o el vendedor pueden posponerla un máximo de aproximadamente 30 días. Por lo tanto, como comprador, no se arriesgue a perder la tasa, y la tarifa que pagó por ella, por aceptar una fecha de vencimiento que será prematura. La fecha de vencimiento de la tasa de interés deberá extenderse hasta por lo menos 30 días después de la fecha aproximada establecida en el contrato. Toda fecha anterior hace que el comprador se arriesgue a pagar puntos adicionales por prórrogas o aun a perder por completo la tasa acordada.

Cancelación de un contrato de alquiler. Para aquellos compradores que sean inquilinos, éste es probablemente el tema más difícil ya que el comprador / inquilino tiene que notificar al arrendador. El comprador / inquilino cuenta con una fecha aproximada en el contrato, la cual puede ser postergada por el vendedor, o incluso por el comprador, en caso que no haya recibido el compromiso de concesión del préstamo hipotecario a tiempo. Por lo tanto, el comprador / inquilino y su arrendador deben ser flexibles, en caso que se postergue la fecha de cierre del trato. A veces el comprador / inquilino tiene que pagar un mes más de alquiler a pesar de que sólo necesite quedarse unos pocos días más.

Comprobación del título. Este es el último paso del abogado del comprador antes de fijar la fecha de cierre. Un par de semanas antes de dicha fecha, solicitará la comprobación del título para asegurarse que no hay reclamos pendientes sobre la propiedad y que la casa no se encuentra gravada, con excepción de los gravámenes ya establecidos (hipoteca actual, etc.) También sirve para verificar que la descripción de la propiedad que figura en la tasación o en el contrato de venta celebrado con el corredor sea la misma que figura en los registros de la ciudad o pueblo con respecto al espacio legal, número de dormitorios y de baños, galpones y otras construcciones externas, etc. Esta es la razón por la cual es de vital importancia que el vendedor tenga intactos todos los certificados de ocupación antes de la fecha de cierre del trato.

Si en el contrato se incluyeron ciertas condiciones que el vendedor debe cumplir, este es el momento de hacerlo. Esas condiciones pueden comprender lo siguiente, a título indicativo:

•Conseguir un “Certificado de Ocupación” para toda modificación o adición que se haya hecho a la vivienda y para la cual el vendedor no haya obtenido anteriormente el permiso para construcción correspondiente.

•En la Ciudad de Peekskill se requiere la presentación de un certificado de ocupación en toda transacción de transferencia del título.

•Reparar o sustituir todos los artículos que el comprador y el vendedor hayan acorda do antes de la fecha de cierre.

Compañía de mudanzas. Este es el momento de llamar a la compañía de mudanzas para obtener presupuestos y fijar una fecha. Recuerde que esa fecha puede cambiar, por lo que tanto usted como la compañía de mudanzas deberán ser flexibles.

Seguro. Llame a la compañía de seguros para informarles que se muda. Cancele el seguro sobre la propiedad actual y solicite una póliza para la nueva. Se le harán dos preguntas con respecto a su nueva propiedad: ¿A cuántos pies de distancia se encuentra la bomba de incendios más cercana? ¿A qué distancia está el cuartel de bomberos? Tenga esa información lista para el corredor de seguros.

Fecha real de cierre del trato. Bien, adelantémonos 30 a 45 días... Ahora el comprador ha recibido el compromiso de concesión de préstamo hipotecario por escrito, el banco y el abogado del comprador han aprobado el informe sobre la comprobación del título, y los abogados del comprador, del vendedor y del banco han fijado una fecha, una hora y un lugar reales para cerrar el trato. Esto es lo que debe hacerse a continuación:

VENDEDORES:

•Llamar a las compañías de servicios públicos, de teléfono y de televisión por cable para informarles de la fecha de finalización del servicio. El vendedor debe proporcionar a estas compañías la nueva dirección para que las mismas puedan facturar por los servicios prestados hasta esa fecha.

•Si corresponde, llamar a las compañías de combustible, gas y agua potable para fijar la medición final. La compañía de combustible y la de gas medirán el remanente y proporcionarán un certificado que especifique la cantidad que queda en los tanques y su valor en dólares. La compañía de agua potable realizará la medición final para entregar la factura final al vendedor.

•Llamar a las compañías de servicios públicos, teléfono, televisión por cable, satélite, agua potable, combustible, gas, etc. para solicitar el servicio a partir de la fecha de cierre del trato.

Mudanza del Vendedor: Luego que el vendedor haya desocupado la casa, debe limpiarla y dejarla impecable. La casa debe estar desocupada y completamente vacía y limpia para la visita final y la firma del contrato. Los servicios de mudanza, limpieza, transporte de basura, transporte de mascotas, etc. se deberán completar por lo menos 3 horas antes del cierre del trato para darle al comprador tiempo suficiente de visitar la casa e ir a firmar el contrato. El incumplimiento de estos horarios resultará en que se deje dinero depositado en la cuenta de plica al momento de cerrar el trato y en que el trato demore mucho más tiempo que las típicas dos horas. Ello puede representar gastos adicionales para el comprador y para el vendedor, y sin duda representará tiempo adicional, frustración y preocupaciones para todos.

Visita final: Este es el último paso antes de la firma del contrato. El comprador llevará a cabo la inspección final, no con el propósito de encontrar puntos que se hayan dejado de lado en la primera inspección, sino de mirar y asegurarse que la casa se encuentra por lo menos en las mismas (o mejores) condiciones en la que se encontraba en el momento de la primera inspección. También, esta visita sirve para asegurarse que ciertas partes, como los pisos, las paredes, los mostradores, etc. que se encontraban cubiertos por alfombras, cortinas, cuadros, electrodomésticos, libros, etc. y que no estaban a la vista durante la primera inspección, se encuentran en buenas condiciones. Y, por último, el propósito es asegurarse que todo lo que se suponía incluido en la venta se encuentra en el lugar, y que todo lo que se iba a retirar, se ha retirado.

Latas de pintura y restos de madera: Este es probablemente uno de los principales temas de discusión durante la visita final. Recuerde preguntarle específicamente al comprador o al vendedor si quieren que estos artículos permanezcan en la vivienda o se retiren.

Retirar artículos de iluminación: El vendedor deberá reemplazar todos los artículos de iluminación que haya retirado por artículos con un foco en base de porcelana. Por lo general, cada uno cuesta $2.50 o menos. No deben quedar cables expuestos.

Agujeros de clavos en la pared: Es normal que el vendedor deje agujeros en la pared donde había clavos de los que colgaban cuadros o pósters. Sin embargo, el vendedor debe retirar todos los ganchos o clavos de la pared. Si un cuadro o espejo en particular ha dejado daños importantes, el vendedor deberá repararlos, pero no será necesario pintar.