Representación por parte del Agente Inmobiliario

Cuando usted trabaja con un agente inmobiliario, debe recordar que algunos agentes trabajan con los compradores en calidad de agentes del comprador, por lo tanto son sus representantes, mientras que otros trabajan como agentes del vendedor, en representación del mismo. Si usted trabaja con el agente del comprador, toda la información sobre su situación personal y cuánto quiere gastar en una propiedad en particular es confidencial. Con el agente del vendedor, toda la información personal y toda declaración que haga con respecto a cuánto dinero pagaría por una propiedad, por ley, le será revelada al vendedor. Cuando contrate a un agente inmobiliario, cerciórese de que el mismo le presente un documento llamado “Disclosure Form 443”, el cual define y establece si él representa al comprador o al vendedor. Tanto usted como el agente firmarán dicho formulario para que haya constancia escrita sobre a quién representa el agente inmobiliario. Este documento lo protege a usted. Usted debe entender cómo se usará la información oral y escrita que le provea al agente inmobiliario, ya que puede ser usada en su favor, o, aunque usted no lo crea, en su contra. El firmar el formulario no lo obliga a usar los servicios de este agente ni significa que usted tendrá que pagar comisión. Simplemente se trata de un documento de revelación de información que define a quién representa el agente inmobiliario durante la búsqueda de la propiedad y en la transacción inmobiliaria.

Para el comprador, encontrar una propiedad puede ser un proceso tedioso. Puede encontrarla el agente inmobiliario en un listado o usted mismo al pasar por una casa con cartel de venta, buscar en Internet, leer un aviso del diario, ir a una casa abierta al público, hablar con un amigo, encontrar una casa a la venta por dueños, etc., etc., etc. Pero, sin importar dónde se encuentra la propiedad que quiere ver, LLAME A SU AGENTE INMOBILIARIO. No debería tener más de un agente en un área específica. Las cosas se tornarán muy confusas tanto para usted como para los agentes, y eso no le conviene. Aunque vea un cartel en una casa o un aviso en el diario que viene de otra agencia inmobiliaria, no llame a esa otra agencia, LLAME A SU AGENTE INMOBILIARIO. El mismo puede mostrarle todo. Recuerde: ese agente será el coordinador de su equipo durante el proceso de compra. Si usted quiere ver casas en un área fuera del área de especialización de su agente, pídale al mismo que lo envíe a un agente que trabaje en esa otra área. De esta forma, le aseguramos que trabajará con alguien en quien pueda confiar ya que su propio agente le recomendó a esa nueva persona.

Luego de haber encontrado la propiedad que desea comprar, su agente inmobiliario hablará con el comprador sobre los términos necesarios para presentarle una oferta al agente del vendedor. La oferta no es sólo el precio que usted quiere presentar, sino que consiste en seis (6) elementos claves. El comprador deberá responder las siguientes preguntas:

1. Ejemplos del “Estado actual de la propiedad”: a. ¿Tiene que vender algo para poder efectuar la compra? ¿Está alquilando? b. ¿Tiene que mudarse del lugar donde vive en una fecha específica?

2. Ejemplos de “Financiación”: a. ¿Tiene que vender otra propiedad para poder comprar ésta? b. ¿Precisa un préstamo hipotecario (contingencia) para comprar la propiedad? c. ¿Cuánto dinero presentará como depósito (equidad)? d. ¿Cuánto financiará? e. ¿Tiene la aprobación previa? (proporcione una aprobación previa escrita) f. ¿Quién es su prestamista? g. ¿Cuánto dinero tiene para presentar como depósito en el momento de cierre del trato? ¿Es el 10%? ¿Es líquido?

3. Ejemplos de “Posesión”: a. ¿Cuándo quiere cerrar el trato con respecto a la propiedad? Por favor recuerde que en el Estado de Nueva York lo más seguro es que la fecha del contrato se establezca para “el o alrededor de” una cierta fecha. Esto significa que la fecha que se haya acordado entre el Comprador y el Vendedor podrá posponerse por parte de cualquiera de ellos por un máximo de 30 días sin multas legales. Por lo tanto, cuando presente una oferta recuerde que existe la posibilidad de que no se cierre el trato en esa fecha y cerciórese de poder cerrar el trato en ese plazo de 30 días.

4. Ejemplos de “inclusiones y exclusiones”: a. ¿El lavarropas y la secadora están incluidas? ¿Qué artículos de iluminación se han excluido?, etc. b. ¿El patio está incluido?, etc.

5. Ejemplos de “Otros términos”: a. ¿Existe acuerdo de ocupación? b. ¿Se impondrán multas por cerrar el trato luego de una cierta fecha? c. ¿Se llevará a cabo la inspección de la propiedad? d. Si se trata de una propiedad para varias familias, ¿Los inquilinos permanecerán en la misma o la propiedad debe encontrarse libre de inquilinos? e. ¿Se emitieron Certificados de Ocupación para todo lo que se encuentra en o dentro de la propiedad? f. Y hay muchos puntos más...

6. Ejemplos de “Precio”: a. ¿Cuánto dinero desea pagar por la propiedad?

Los compradores deben saber que aunque se haya fijado un cierto precio por la propiedad, lo más seguro es que no se venda exactamente por ese precio. Si no existen otros compradores más que usted para una propiedad en particular, es posible que se venda por menos del precio solicitado. Pero, debe entender que si otros compradores han presentado ofertas para la propiedad que usted quiere, el precio final de venta podrá encontrarse muy por encima del precio listado. No es poco común que algo así suceda en este mercado. El precio listado no es más que la cifra que el dueño y su agente inmobiliario consideraron como la mejor conjetura con respecto al precio de mercado, y por lo tanto decidieron usar ese número como punto de partida. Pero es el mercado, no el vendedor, el comprador ni ningún agente inmobiliario quien determina el valor de venta de mercado. Si se han presentado varias ofertas por una propiedad, y los compradores no tienen problema en pagar más que el precio de listado por la propiedad, ése será el precio de venta de mercado de esa casa, sin importar cuál sea el precio de listado. Por lo tanto, si tiene un poco de suerte, podrá comprar la casa por una cifra menor a la del listado, pero siempre debe estar preparado para pagar el precio de venta de mercado, sin importar si dicho precio se encuentra por encima o por debajo de cualquier otro precio citado.

Luego de que el comprador y el vendedor hayan llegado a un acuerdo con respecto al precio y los términos, tendrán lo que se denomina “oferta aceptable”. Sin embargo, debe comprender que este “acuerdo verbal” no obliga legalmente al comprador ni al vendedor. Es más, la propiedad continuará mostrándose a otros compradores y se le presentarán ofertas al vendedor hasta que tanto el comprador como el vendedor hayan firmado el contrato de venta (contratos otorgados). Hasta que se hayan otorgado los mencionados contratos, el comprador podrá retirar la oferta en cualquier momento dado para comprar otra propiedad, y el vendedor podrá retirar la aceptación en cualquier momento dado para venderle la propiedad a otra persona. Por lo tanto, luego que se haya negociado la oferta aceptable, cuando más tiempo lleve realizar la inspección de la propiedad y proceder al otorgamiento de los contratos, más oportunidades tendrá el vendedor de vender a un precio más alto o con mejores términos a otro comprador.

La propiedad se seguirá mostrando para la venta. A partir de ahora, se le dirá a todos los agentes que soliciten mostrar la casa que existe una “oferta aceptable”, pero que se los alienta a mostrar la casa, y que el vendedor considerará todas las ofertas formuladas.

Se entregará a los compradores y vendedores todos los documentos de divulgación de información pertinentes para ser firmados. Dichos documentos podrán incluir todos o algunos de los siguientes: a. Declaración sobre las condiciones en que se encuentra la propiedad (para viviendas de una a cuatro familias) del Estado de Nueva York. b. Divulgación Federal de acuerdo con el “Capítulo X” (para casas, condominios, cooperativas y viviendas multifamiliares que se hayan construido antes de 1978) c. Divulgaciones sobre la “Representación doble”, de ser pertinente

Se le enviará por fax al agente el documento de aprobación previa. (Puede haber sido enviado en el curso de las negociaciones. En caso contrario, se enviará en este momento). Esta aprobación previa indica que la institución prestamista presentó un informe crediticio de los compradores que participan en esta transacción.

Una vez que tenga la “oferta aceptable”, el comprador procederá a realizar la inspección de la propiedad. Por lo general la misma se lleva a cabo en un plazo de 48 horas luego de aceptada la oferta. Le recomendamos enfáticamente que esté presente durante la inspección para que pueda ver directamente las deficiencias que la propiedad pueda tener. Debe obtener un informe escrito inmediatamente después de la inspección, pero no pueden transcurrir más de 48 horas. Éste no es el momento de volver a negociar para obtener la propiedad a un precio más bajo. Sin embargo, si le parece que hay elementos que el vendedor debe reparar y / o reemplazar, su Agente inmobiliario negociará esos puntos en su nombre. Pero recuerde que cuánto más larga sea la lista de reparaciones y trivial sea el artículo, el vendedor puede negarse a proceder y venderle la propiedad a otro comprador. Además, dependiendo de la situación, se puede llamar a un especialista (por ejemplo, un plomero si se trata de un problema de cañerías) para que le proporcione información adicional. Como regla empírica, si se encuentran insectos que destruyen la madera, por lo general el vendedor será responsable por la exterminación. Por lo tanto, por favor cerciórese de negociar los puntos que sean muy importantes para usted para que la transacción siga su curso de forma rápida y eficaz.

La inspección por lo general lleva de dos a cuatro horas. La misma podrá incluir algunos o todos los elementos que figuran a continuación: a.Inspección general (estructura, sótanos, goteras, techos, calefacción, aire acondicionado, cañerías, instalaciones eléctricas y mecánicas, etc.) b.Inspección para comprobar la presencia de insectos que destruyen la madera. c.Prueba de radón (Si corresponde – Lleva de 5 a 7 días para obtener los resultados) c.Inspección del sistema séptico (Si corresponde) e.Prueba del tanque de combustible subterráneo (Si corresponde) f.Prueba del pozo de agua (Si corresponde – Lleva de 5 a 7 días para obtener los resultados) g.Otros, si corresponde: Moho, pintura de plomo, aislamiento de formaldehídos, asbestos, cañerías de plomo, etc.