Eiendomsmegleren nr. 1 2020

E

N

MSM EI ENDOM

S

RGES

N E F ME

GLE

BUND

NO

ER L G E

OR

DO

F

NR 01-2020 / ÅRGANG 82

EI

EN

R

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

• Boligmarkedet er bedre enn sitt rykte SIDE 6 • Vis boligkundene hvordan de kan få mye ut av lite SIDE 22 • Salg av bolig – likevel tomtebeskatning SIDE 42

8 av 10 boligkjøpere har noe til felles.

Hele 8 av 10 spurte* oppgir at de kunne trengt en advokat i løpet av de siste fem årene. Med HELP Boligkjøperforsikring PLUSS er boligkjøperne dine sikret advokathjelp – nær uansett hva som måtte dukke opp i kjølvannet av boligkjøpet. Dette sørger for at du som megler slipper å være mellommann i tvister mellom kjøper, selger, naboer, håndverkere og andre.

Kjøp trygt. Bo trygt.

Les mer på help.no

*Opinion for HELP

DO

E

N

EI

EN

M S M E GL

ER

INNHOLD LEDELSEN 5 6

Ny eiendomsmeglingslov Det norske boligmarkedet er bedre enn sitt rykte

VERDT Å VITE 8 10 11 12 16 18 20 22 24 26 28 30

Unngå vinterskader på huset Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester – året som gikk Prosjektmegling fra A-Å Utvikling av prosjekt Funn fra Meglerinnsikt Digital boligstyling NEF Ung vil gjøre lukket bud ulovlig Vis boligkundene hvordan de kan få mye ut av lite PropTeEch: Slik fungerer lånebasert crowdfunding PropTeEch: Hvordan gjøre bygg mer attraktive for utleie?

Månedens meglerprofil: Simen Smith Ringdal Påmeldingsskjema Gullmegleren 2020

FAGSTOFF 31 32

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Apotekergt. 10, 0180 Oslo Telefon: 93 09 41 91 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 6 utgaver pr. år Opplag: 3500 ISSN 0803-7345 Forsidefoto: www.unsplash.com/Alvaro Pinot Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis Abonnement kr. 980,-

34 36 38 40 42 44

Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 www.merkurgrafisk.no Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/salgs- og markedssjef Kine Morud Aarum Apotekergt. 10, 0180 Oslo Telefon: 90 04 55 57 E-post: kine@nef.no Priser 2020: Helside (240x297 mm) Halvside (205x120 mm) 1/3 side (205x75 mm) Baksiden (240x242 mm) Midtsidene (480x297 mm) Innvendig omslag (240x297 mm) Content artikkel, fra Prisene er eks. fremstilling og mva.

13.000 ,8.900 ,6.900,17.000,24.500 ,13.500 ,9.500,-

46 50

NEF-kurs Avgjørelser fra domstolene og reklamasjonsnemnda om eiendomsmegleres ansvar Ny meglerstandard: 10 tips til megleren Arkitekt idømt 12 millioner i erstatning Overtakelse av nybygget hytte eller bolig Endringer i eierseksjonsloven og burettslagslova Salg av bolig – likevel tomtebeskatning Krav til minimumsomsetning i franchisedrevne eiendomsmeglerkjeder Salg av landbrukseiendom - konsesjon og konsesjonsrisiko Fra reklamasjonsnemnda: Konfidensielle forbehold

ETTER ARBEID 52

Glass i sportssolbrillen - hvilken farge?

MEDLEMMER 54

Nytt om navn

Foto: Eduardo Alvarado/Unsplash

Frihet.

Har du lyst pĂĽ ditt eget meglerkontor?

I 2020 skal vi ĂĽpne flere nye kontorer. Aktiv har nĂĽ 80 kontorer i Norge og har ambisjoner om flere.

Bli franchisetaker og voks sammen med oss.

Vi tar deg videre.

Se jobbiaktiv.no/franchisetager eller send en mail til karsten.onsrud@aktiv.no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STYRELEDEREN HAR ORDET

KURT F. BUCK, STYRELEDER I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

En bransje å være stolt av.

Dette er utgangspunktet for min tilnærming til ny lov om eiendomsmegling.

NY EIENDOMSMEGLINGSLOV Som bransje har vi allerede veldig mye å være stolt av. Samtidig skal vi være ydmyke i forhold til at mye av det vi er stolte av i dag, skyldes en god og grundig lovregulering av bransjen. Takket være strenge og målrettede krav stilt i lov og forskrift, og dynamisk arbeid av en bransje med stadig sterkere forbrukerfokus har vi kommet langt. For oss som har jobbet en stund er det lett å se tilbake og finne tydelige skiller hvor bransjen har tatt kvantesprang i ­forhold til kvalitet og omdømme.

Kompetansekravet, skriftlige bud­runder og høyere krav til informasjon er noe av det som har skapt disse skillene. De store endringene i bransjen har nesten utelukkende kommet som følge av nye lover eller forskrifter. Disse endringene har stort sett blitt møtt men viss motstand og skepsis på innføringstidspunktet.

Heldigvis har vi en bransje som er tilpassingsdyktig og fremoverlent.

Vi har tatt de endringer som har

kommet og brukt dem til å skape bedre eiendomsmegling med enda høyere kundetilfredshet. En kundetilfredshet som faktisk har økt år for år. Hva skal vi da med ny eiendomsmeglingslov?

Til det spørsmålet vil jeg svare at vi trenger ingen ny eiendomsmeglingslov. Men jeg tror det er viktig at vi bruker denne anledningen til å forbedre den loven vi har. Altså beholde det som fungerer godt i dag, og endre de elementene i loven som skaper usikkerhet og dårlige kundeopplevelser hos forbrukerne. For eksempel bør vi finne en annen løsning på formidlingsforbudet. Det er jo håpløst lite kundevennlig at den

«Ny eiendomsmeglingslov er en viktig mulighet til å løfte bransjen til neste nivå»

profesjonelle rådgiveren blir satt på sidelinjen når det gjelder som mest.

Vi må finne løsninger som til­ rettelegger for en naturlig teknologisk utvikling i bransjen. Her må for­ brukerfokuset og trygg bolighandel være førende.

Jeg mener vi har en bransje vi skal være stolte av. Derfor er det i arbeidet med ny eiendomsmeglingslov også mange ting vi må kjempe for å ta vare på. Kompetanse­kravet, innhenting og kontroll av relevante opplysninger, meglers uavhengighet, oppgjørsfunksjonen, internkontroll, fagansvar og alle kvalitetshevende pålegg i loven. Disse paragrafene som i sum gjør at vi kan hevde at vi i dag har verdens mest kompetente eiendomsmeglere. ­Disse eiendomsmeglerne som igjen produserer den tryggeste og mest kostnadseffektive bolighandelen i verden. Det ønsker vi å fortsette med. Derfor vil vi fikse de paragraf­ ene som skaper problemer, og la de

«Høy kundetilfredshet gir oss mer enn noe annet, tyngde og gjennomslag i arbeidet med ny lov»

som fungerer i hovedsak være som de er. Vi ønsker trygg, effektiv og bærekraftig bolighandel med høyt forbrukerfokus. Ny eiendomsmeglingslov er en viktig mulighet til å løfte bransjen til neste nivå. Slik k­an vi fortsette å være like stolt av bransjen vår, selv om teknologiske løsninger etterhvert blir en større del av hverdagen.

At vi har fokus på fornøyde kunder er viktigere enn noen gang. Her har dere alle et viktig ansvar. Høy kunde­tilfredshet gir oss mer enn noe annet, tyngde og gjennomslag i ­ ­arbeidet med ny lov.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

5

LEDELSEN

VERDT Å VITE

DET NORSKE BOLIGMARKEDET ER BEDRE ENN SITT RYKTE LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

FAGSTOFF

FRITID

CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

I det offentlige ordskiftet uttrykkes ofte en bekymring for utviklingen i boligmarkedet, og særlig for de unges mulighet til å eie sin egen bolig. I debatten spilles det ut ulike alternativer til dagens modell. Noen har ideer om en tredje boligsektor tilknyttet boligmarkedet, andre vil ha et system med ikke-kommersielle boliger frikoblet fra boligmarkedet.

Hva er egentlig status for bolig­ markedet og hvordan påvirkes det av boligpolitikken?

Eierlinjen i den norske bolig­ modellen har i all hovedsak vært en suksess. Gode og stabile boforhold er en grunnleggende forutsetning for helse, utdanning, arbeid og samfunnsdeltagelse. 82 prosent av nordmenn bor i en bolig som husholdningen eier, og de aller fleste bor godt. Denne andelen har vært ­ganske stabil siden 1997, til tross for en relativt sterk prisvekst i perioden (kilde: SSB). Virkemidlene for å oppnå dette har særlig vært rettet mot å støtte opp under et velfungerende boligmarked, gjennom ulike tiltak for boligbygging og en skattepolitikk som er gunstig for bolig­ eiere.

De fleste andre vesteuropeiske land, inkludert Sverige, Danmark og Finland, har ført en annen ­politikk enn Norge. Gjennom 50, 60 og 70-tallet bygget disse landene opp store offentlige utleiesektorer. I Sverige og Finland bor om lag 70 prosent i en eid bolig, mens andelen er om lag 60 prosent i Danmark.

Den norske modellen for om­ setning av boliger er effektiv, og

6

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

mobiliteten i boligmarkedet er høy.

Markedet er åpent og i hovedsak velfungerende, uten bindinger eller strukturelle innlåsingsmekanismer.

I Norge stilles det strenge krav til faglig kompetanse og ansvar for eiendomsmeglerne som tilrette­ ­ legger og gjennomfører 98 prosent av boligtransaksjonene (kilde: FINN).

Til sammenligning har Sverige helt andre tilstander som følge av feilslått reguleringspolitikk. Ett eksempel er den såkalte «flyttskatten». Mange eldre i Sverige har ikke råd til å flytte fra enebolig til leilighet, fordi et salg utløser 22 prosent skatt på boligens verdistigning. Et annet eksempel er husleiereguleringen i den svenske hyreslagen. Ved utløpet av 2019 sto 674 720 personer i kø for å få en leierett i Stockholmsregionen. Den gjennomsnittlige ventetiden var 10,5 år (kilde: Bostadsförmedlingen).

Dette systemet har utløst en omfatt­ ende svart økonomi. Høsten 2019 vedtok derfor Riksdagen strenge straffebud for misbruk av leieretter, med mulighet for inndragelse av leiekontrakter og fengselsstraff.

Likefullt er den norske eierlinjen under et visst press i de områder av

landet hvor boligprisene har steget mye. Tall fra Levekårsundersøkelsen (kilde: SSB) viser at unge i Norge flytter hjemmefra tidligere enn i ­andre europeiske land, og de eier i større grad egen bolig. Samtidig tyder tallene på at andelen unge som eier sin egen bolig i storbyene har falt noe etter finanskrisen og fram til 2017. Dette er tydeligst for lavinntektsgrupper bosatt i de største byene, og innvandrere er overrepresentert blant de med lav inntekt.

Eierandelen blant innvandrere er 60,4 prosent mot 86,9 prosent i befolkningen for øvrig. Dette kan forklares med at barn av innvandrere flytter senere ut av foreldrehjemmet, eller at de oftere blir boende i flerfamiliehusholdninger. Det er krevende å bygge egenkapital til boligkjøp i markeder med sterk prisvekst og strenge krav til betjeningsevne, og innvandrere kan ha andre tradisjoner og holdninger til det å låne penger og kjøpe egen bolig. Når det er sagt tyder levekårsundersøkelsen på at når barn av innvandrere først flytter hjemmefra adopterer de den norske eierlinjen, dog med en noe større grad av andelseierskap enn selveierskap. Oslo er den klart

s­ tørste innvandrerkommunen i Norge, samtidig som terskelen til boligmarkedet er høyere her. En gjennomsnittsbolig er om lag dobbel så dyr i Oslo som i Kristiansand.

Man skal imidlertid være varsom med å overdrive utfordringene.

For det første er de regionale forskjellene store. Ser man boligprisutviklingen i et tiårsperspektiv har prisene steget relativt mye i store byer som Oslo, Trondheim, Bergen og Tromsø, men moderat i Stavanger og Kristiansand (kilde: Eiendom

LEDELSEN

VERDT Å VITE

Norges boligprisstatistikk). Ser man utviklingen i et femårsperspektiv har prisene steget mye i Oslo, mens de andre store byene har hatt svak eller moderat prisutvikling.

Ytterpunktene er Stavanger hvor prisene er 11,8 prosent lavere enn for 5 år siden mot Oslo hvor prisene er 40,5 prosent høyere. Til sammenligning har konsumprisindeksen steget med 13,2 prosent siste 5 år (kilde: SSB). Dette betyr at bolig­ eiere i Stavangerregionen har hatt en lang periode med negativ egenkapitalutvikling, mens boligeiere i Osloregionen har hatt en betydelig egenkapitalvekst i samme periode.

Terskelen til boligmarkedet varierer tilsvarende med de regionale forskjellene.

nedgang. Det må ses i sammenheng klart å sikre seg sin første bolig, og med den sterke boligprisveksten trenden er sterkest i Oslo. Andelen samme år. Førstegangskjøperne er førstegangskjøpere av befolkningen en relativt prissensitiv gruppe. Dette øker og andelen sekundærboliger er overveiende unge mennesker med faller. Trenden kan tilskrives både VITE LEDELSEN relativt lav lønn og lite egenkapital, politiske grep ogVERDT den Åkonjunkturelog kan derfor tidlig begrenses av le situasjonen. Effekten av den sterhøye priser. I 2017 kom en ny bolig­- ke byggeaktiviteten fra 2016 og lånsforskrift, som ved å stille sær- innstrammingene i boliglånsforskilte krav til blant annet egenkapital skriften fra 2017 er udiskutabel. og inntekt i første omgang bidro til Balansen mellom boligtilbud og å begrense førstegangskjøpernes boligbehov er bedre, og balansen handlingsrom. En klar prisnedgang mellom kredittilgang og rentenivå gjennom 2017 kan ha bidratt til at på boliglån er bedre. Veksten i bomange ble sittende på gjerdet. Ut- ligpriser er nå svakere enn veksten i over i 2018 stabiliserte boligmarkedet disponible inntekter. Med utsikter seg igjen og syntes etter hvert å være til moderat boligprisvekst framover, rimelig godt balansert. Antallet første­- er det duket for en videre økning i gangskjøpere økte klart, særlig mot andelen førstegangskjøpere. Lav slutten av året. Denne utviklingen prisvekst kan også bidra til at første-

For det andre er trenden de siste par årene preget av moderat prisutvikling over hele landet. Det påvirker førstegangskjøperes muligheter i markedet. Med utgangspunkt i ­l­øpende statistikk om førstegangskjøpere og sekundærboliger, levert av NEF og Ambita AS, lager Samfunns­økonomisk analyse AS kvartalsvise analyser av utviklingen. Antallet førstegangskjøpere i Norge har ligget rundt 47 000 personer årlig siden 2010, men kan variere betydelig fra år til år. I 2016 kom det en klar

fortsatte gjennom 2019. Boliglånsforskriften bidrar til å dempe boligprisene, som isolert sett gjør det enklere å etablere seg i boligmarkedet, selv om kravene til inntekt og egenkapital utgjør effektive begrensninger for en del. Det er særlig Osloregionen som har hatt store svingninger i ­perioden. I byer som Bergen og Trondheim har antall førstegangskjøpere vært relativt stabilt.

Samlet er trenden positiv. Stati­ stikken går tilbake til 2010. Aldri har vi registrert flere unge som har

gangskjøperne får mindre konkurranse fra investorer.

Det er imidlertid ikke rom for hvileskjær i boligpolitikken.

Den sentrale faktoren for å begrense boligprisvekst og styrke eierlinjen er at det bygges nok boliger av en standard, størrelse og pris som møter etterspørselen i pressområdene.

Myndighetene må stimulere til en sunn boligproduksjon og tilrettelegge for en åpen, seriøs og kompetansedrevet transaksjonsprosess. Storbykommunene må sørge for effektive

FAGSTOFF

FRITID

planprosesser, og øke utnyttelses­ graden på tomtene som er en viktig faktor i prisingen av nye boliger. I Oslo har regulerings- og byggetakten vært svært ujevn over tid. Her er FAGSTOFF FRITID det nødvendig å bygge høyere, ­tettere og et større antall mindre boliger som treffer behovet i en befolkning hvor 48 prosent bor alene.

Et godt samspill mellom sentrale og kommunale reguleringsmyndigheter er avgjørende for å unngå de store svingningene i boligtilbud og boligpriser. Tiltak som leie til eie eller andre ordninger som senker terskelen til boligmarkedet kan fung­ere for noen, men det kan ikke erstatte en aktiv reguleringspolitikk.

Det viktigste grepet myndighetene kan gjøre for å holde boligprisene nede, er å bygge en infrastruktur som åpner opp flere attraktive ­boområder i randsonen av storby­ ene, med god kommunikasjon inn til bysentrene. Dette gjelde særlig Osloregionen som er under større press av sentralisering og befolkningsvekst enn landet for øvrig.

NEF har tidligere anbefalt en ­justering i boliglånsforskriften for å senke terskelen for førstegangs­ kjøpere som har høy betjeningsevne, men lav egenkapitalgrad. Forslaget er at det innføres en ny bestemmelse som åpner for at førstegangs lån­ takere med solid betjeningsevne og beskyttelse mot renteøkning, for eksempel i form av rentebinding eller en forsikringsløsning, kan innvilges lån med lavere egenkapitalgrad enn forskriftens hovedregel.

Ved å legge større vekt på betjeningsevne og annen form for sikkerhet enn boligformue, vil ikke førstegangskjøpere være prisgitt at de har foreldre med boligformue, og flere vil kunne bli boligeiere til sunne økonomiske betingelser. Dette vil være en trygg løsning for både ­låntaker og långiver, og kan være aktuelt for mange i en tid hvor ­bankene kan tilby lav fastrente på lengre sikt.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

7

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

UNNGÅ VINTERSKADER PÅ HUSET Vinteren kan være en stor påkjenning for huset.

Nå er det på tide å ta noen enkle grep for å forebygge skader.

AV KATHRINE NITTER, SINTEF

Hver vinter kollapser flere bygninger i Norge på grunn av snø. Et klima i endring kan gi mer våt vinternedbør og store, plutselige snømengder som mange bygninger ikke er dimen­ sjonert for.

FØLG MED PÅ ENDRINGER

Følg med på eventuelle endringer i huset når det er mye snø på taket.

Når dører og vinduer går tregt, eller du kan se nedbøyninger eller andre endringer i huset, kan det være et varsel om for høy belastning. Med mye snø på taket kan du også høre knirk og smell i konstruksjonen.

Det er neppe forbundet med fare, men er tegn på store belastninger på taket.

Når du måker taket, bør det gjøres slik at takflatene hele tiden har mest mulig jevn belastning.

– Å måke ferdig en takflate før du går over mønet og måker neste flate, gir skjevbelastninger og er mer ­kritisk enn en større og jevnere fordelt belastning. La det gjerne være igjen et lag med snø på takflaten, da unngår du å skade taktekningen, forklarer seniorforsker Trond Bøhler­engen ved SINTEF. Ikke glem å sikre deg forsvarlig når du måker taket. Unngå i tillegg å lage renner på tvers av takfallet, siden dette kan føre til at store ­snømengder settes i bevegelse samtidig.

8

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

SJEKK NÅR DU BØR MÅKE

SINTEF har i samarbeid med ­Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) utarbeidet retningslinjer for når du bør vurdere å måke taket. Ut fra når huset ditt er bygd, kan man gi noen tommelfingerregler:

1949–1969: Kritisk snølast for lette takkonstruksjoner er 150 kg/m2 (se tabell til høyre for snødybde), mens tunge tak tåler noe mer.

1970–1979: Kritisk snølast er rundt 150 kg/m2 Etter 1979: Man kan anta at kritisk snølast på tak tilsvarer de snølastene på mark som er angitt i NS 3479 (Norsk Standard) for hver kommune, dvs. vanligvis 150-350 kg/m2.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MAKSIMAL SNØDYBDE PÅ TAK FØR MÅKING MÅ IVERKSETTES:

Snøtype og egenvekt

Gammel snø (300 kg/m3) Våt snø (400 kg/m3)

SE OPP FOR ISTAPPER

Hvis det dannes store ismengder og mange, lange istapper hver vinter, er det fordi taket ikke fungerer som det skal. Taket er sannsynligvis for varmt. Da kan det lønne seg å etter­ isolere og hindre luftlekkasjer opp til loftet. Takflaten blir da kaldere, og det bli mindre fare for snøsmelt­ ing og isdannelse.

– Is kan skade taktekningen, og ødelegge takrenner og nedløp. ­Isdannelser ved takfoten kan demme opp for smeltevann slik at lekkasjer oppstår. Istapper kan også gi farlig nedfall på beferdet område og ­dermed utgjøre fare for liv og helse, advarer Bøhlerengen.

MANGE FORDELER MED ETTERISOLERING

I boliger bygd før 1990 kan varme­ isolasjonen være dårlig. Bruker du mye energi for å holde huset opp-

Kritisk snølast 150 kg/m2 LEDELSEN 0,5 m 0,4 m

VERDT Å VITE

varmet, vil etterisolering både gi bedre komfort og økonomi.

Tips om hvordan du går fram og unngår fuktskader når du etter­ isolerer småhus, finnes i faktaboka Etterisolering av småhus. Boka viser også andre tiltak som kan senke energibehovet i boligen.

UNNGÅ VANNSKADER

Frost i vannrør skyldes vanligvis at rørene er uheldig plassert, for ­eksempel langt ut i yttervegger, i kalde kjellere og i dårlig isolerte konstruksjoner, samt på steder med kald trekk. Spesielt ved lange kuldeperioder er det viktig å være oppmerksom på disse forhold­ ene.

– Ved lange kuldeperioder går telen dypere, og mange ellers frostfrie kjellere kan få kuldegrader. I kalde kjellerrom bør man derfor få temperaturen over på plussiden,

250 kg/m2 0,8 m 0,6 m

FAGSTOFF

opplyser forskningsleder Lars-Erik Fiskum i SINTEF. Hvis du reiser bort om høsten eller vinteren, bør hovedstoppekrana stenges og rørene tømmes for vann.

– Dersom du ikke tømmer vannrørene, må du ha på tilstrekkelig varme for at rørene ikke skal fryse når du reiser bort, sier Fiskum.

IKKE GLEM VENTILASJONEN

Ikke steng ventiler og luftspalter helt igjen. Da blir luftskiftet i ­boligen fort for lite, og det hoper seg opp fukt og uheldige stoffer og gasser fra aktiviteter og omgivelser.

Utilstrekkelig ventilasjon gir dårlig inneklima, og kan medføre fukt­ skader og helseproblemer.

Innvendig kondens på vinduene indikerer for lite ventilasjon i forhold til fuktbelastningen. Man kan også få kondens og soppvekst på

350 kg/m2 FRITID 1,2 m 0,9 m

STUDENTER

innvendig side av dårlig isolerte ­yttervegger bak møbler og skap. Ser du slike indikasjoner, er det viktig å unngå innvendig tørking av klær og annen unødvendig fuktbelastning, samt unngå møblering langs yttervegg. Hold ventilene åpne også om vinteren, og la vifter gå som de skal.

Etterisolering og utskifting til nye vinduer gjør huset vanligvis tettere.

Ved slike tiltak bør også ventila­ sjonen forbedres. Vurder om det er på tide å installere balansert ventilasjon med varmegjenvinner i boligen.

Bruker du seriøse, kompetente aktører, kan du sikre deg frisk og god inneluft uten trekk og støy – og ­lavere fyringsutgifter på kjøpet.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

9

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

– ÅRET SOM GIKK LEDELSEN

FAGSTOFF

VERDT Å VITE

FRITID

I 2019 ble det registrert et rekordstort antall klager. Vi endte på i alt 329 registrerte saker for 2019. Sammenlignet med fjoråret var dette en økning på nærmere 60 %.

Dette er det høyeste klageantallet som er registrert siden nemnda ble etablert.

AV LENA DRØNNESUND, LEDER RFE

Hva det skyldes, kan vi selvsagt bare spekulere i. Men medias fokus på eiendomsmegling nå som loven skal revideres, har nok bidratt til større bevissthet rundt meglers ansvar. I sommer foretok Aftenposten et dypdykk i våre saker fra perioden 2014–2018. Dette resulterte i en artikkelserie om meglerfeil som ble publisert på forsommeren i fjor. I tillegg har vi fornyet hjemmesiden vår. Nå er det enklere å klage, og søkemotoren over tidligere avgjørelser er mer oversiktlig. Dette har nok også bidratt til større oppmerksomhet rundt klageordningen.

Antall behandlede saker endte på 161, noe som er en marginal økning

sammenlignet med 2018. På grunn av økningen i antall innkomne ­saker, vil også antall saker til behandling måtte økes ytterligere for å imøtekomme strenge krav til saksbehandlingstid. I 2020 vil det bli avholdt hyppigere nemndsmøter, og vi må stille strengere krav til partene med hensyn til frister for tilsvar og oppfølging underveis i saksbehandlingen. Gjennomsnittlig behandlingstid i 2019 var 98 dager.

Medholdsprosenten gikk ned fra 45 % i 2018 til 40 % i 2019. Nedgang i medholdsprosent er gledelig, og tyder blant annet på styrket ­faglig kompetanse i bransjen. Det er vanskelig å verne seg mot å bli inn-

1 21

64

Ikke medhold Medhold

* I én sak kom partene til enighet etter at nemda behandlet saken, men før avgjørelsen ble meddelt partene.

37 Forlikt før behandling

Avvist i møte

Avvist av sekretariatet

Ikke medhold

50

Avvist

75

13 60

Forlikt etter behandling*

Medhold

279

Tatt inn til behandling

40 30 20 10

10

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

Meglerens utlegg/ vederlag/honorar Økonomi hos selger/ kjøper/utbygger

Tvangssalg

Tilbakeholdelse

Misnøye med saksbehandlingen

Partisk opptreden

Oppgjør

Nybygg

Feil opplysninger om felleskostnader Feil eller manglende opplysninger

Forkjøpsrett

Dekningssalg

Budgivning

Arealsvikt

0

klaget, men det man kan verne seg mot, er klager som er berettigede.

Klager om feil eller manglende opplysninger toppet statistikken over sakstyper i 2019, tett etterfulgt av klager om misnøye med gjennomføringen av oppdraget. Klager om meglerens vederlag og megler­ ens håndtering av budrunden, var på en delt tredje plass. Når det gjelder budgivning, var det spesielt

­ emmelige bud og budforbehold h som skapte problemer. Etter ­nemndas syn vil slike bud ikke ­g­jøre budprosessen så rydding som det er ønskelig at den skal være. I en ­avgjørelse fra november – RFE2019-145 – uttalte nemnda at h­ ­ emmelige bud er uheldige og ­rokker ved budgivning som prisfastsettingsmekanisme.

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

PROSJEKTMEGLING FRA A-Å LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Onsdag 22. januar til fredag 24. januar var det igjen klart for tredagers prosjektmeglingskurs på Lillestrøm. Det var 137 påmeldte deltakere de to første dagene og den siste dagen var det 168 påmeldte. En flott gjeng som fulgte nøye med og stilte gode spørsmål.

AV NINA HAUGE, NEF

DAG 1

Fagsjef i NEF, advokat Nina Fodstad Skumsrud, startet første time med å fortelle om lovvalget, skal avhend­ ingsloven eller bustadoppførings­ loven legges til grunn? Deretter snakket Elin Syversen Ugelstad fra DNB Eiendom om oppdragsavtalen i prosjekt. Hun ga oss en grundig og god innføring i hva som er viktig å ta med i oppdragsavtalen og hva som skiller et prosjektoppdrag fra et oppdrag om salg av bruktbolig.

Advokat Terese Negaard Sørli fra Advokatfirmaet Haavind holdt ­deretter et interessant foredrag om

rekke­følgekrav, plan- og bygningslovens bestemmelser om opparbeid­ elsesplikt og noe om ekspropriasjon i den forbindelse.

Etter en deilig lunsj var det klart for Finn Bragnes fra Sem & Johnsen.

Vi var så heldige å få to timer der han fortalte oss om prosjektmegling i praksis med vekt på hvordan man best planlegger et prosjekt og hvordan megler kan være en viktig bidragsyter fra start til slutt. Siste time var om tilvalg og endringer i prosjekt holdt av Nina Fodstad Skumsrud.

På kvelden var det felles middag på hotellet for de som ønsket.

DAG 2

På dag nummer to var vi så heldige å få besøk av advokat Christina Lyngtveit-Petersson fra Privat­ megleren. Hun holdt tre timer for oss og det var som vanlig en grundig og fin gjennomgang av flere sentrale temaer som blant annet; markedsføring av prosjekt, garantistillelse og overtakelse/dagmulkt. Deretter snakket advokat Camilla K. Lunne fra advokatfirmaet Schjødt, om ­organisering av større utbyggingsprosjekter før det var duket for Hugo Thorgersen og Line Brauten fra Brauten eiendom. De snakket i to

timer om valg av eierform og belyste fordeler og ulemper ved valg av ­eierseksjonssameier og ­borettslag.

DAG 3

Siste dagen avsluttet Mone Arner Knudtzon med tre timer om temaer rundt overtakelse og oppgjør ved salg av bolig under oppføring.

Alt i alt var det et bra kurs med variert og lærerikt program, som i tillegg ga hele femten etterut­ danningstimer.

Vi benytter anledningen til å ­takke alle foredragsholdere for flott gjennomførte foredrag.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

11

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

UTVIKLING AV PROSJEKT Brauten Eiendom AS var så heldig å få være tilsted på NEF sitt prosjektmeglingskurs LEDELSEN FAGSTOFF FRITID Å VITE for å holde foredrag/kurs for 162 VERDT av NEF sine medlemmer.

Line Brauten, Hugo Torgersen og Mone Arner Knudtzon var Brauten Eiendom AS sine representanter med foredrag om høyaktuelle tema innen Eierseksjonsloven, Eiendomsorganisering og Oppgjørspraksis.

AV HUGO TORGERSEN, FAGSJEF, BRAUTEN EIENDOM

Hugo Torgersen, fagsjef hos Brauten Eiendom AS, gjorde betraktninger og oppsummerte en del av endringene som er trådt i kraft i­ Eiendomsmeglingsloven.

NYE REGLER I EIERSEKSJONSLOVEN OG BORETTSLAGSLOVEN

1. januar 2020 trådte det i kraft ­sentrale endringer i eierseksjons­ loven og ­ borettslagsloven. Lovendringene er primært ment å ivareta beboeres interesser ved de aktuelle boformene, og da særlig i eierseksjonssameiene. Lovgiver har søkt å gjøre det v­ ­anskeligere å omgå intensjonen med ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven § 23; regelen som går på at det er begrensninger i hvor mange boligseksjoner en person kan erverve i samme sameie. Lovgiver har også vedtatt regulering av adgangen til korttidsutleie av bolig i eierseksjonssameier og borettslag.

Videre er det vedtatt regler om at det er avhend­eren som skal betale eventuelt eierskiftegebyr i eierseksjonssameier, samt vedtatt en regel om at små e­ ierseksjonssameier i visse tilfeller plikter å la sine vedtekter registreres i Foretaksregisteret.

Skjerpingen av regelen om ervervs­begrensning, samt reguleringen av adgangen til korttidsutleie er virkemidler for å forhindre boligspekulasjon og etablering av «leilighets­ hotell».

Med samme formål vurderes det på lovgiversiden nå også innført regler for å begrense

12

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

muligheten til «hyblifisering», det vil si regler som går på begrensning av hvor mange mennesker som kan ha tilhold i en boenhet beregnet på én ordinær husstand.

ERVERVSBEGRENSNINGEN

Ervervsbegrensningen har siden den første eierseksjonslov gått på at ­ingen kan erverve flere enn to boligseksjoner i samme sameie. Det finnes unntak. Ervervsbegrensningen er nå utvidet til også å gjelde indirekte erverv av eierskap. Et eksempel på slikt indirekte eierskap vil være en fysisk person som er eneeier av et aksjeselskap og der personen og ­selskapet sammen ønsker å erverve tre boligseksjoner i samme sameie.

Dette er ikke lenger tillatt ettersom ervervet til personen og selskapet nå skal legges sammen. Lovteksten som nå ikke bare regulerer de direkte erverv, men også en rekke typer ­indirekte erverv, gjør konsolider­ ings- og identifikasjonsreglene i ­aksjeloven gjeldende også ved erverv av boligseksjoner. Dette er regler som fastsetter hvorledes erverv skal vurderes for flere personer eller virksomheter samlet, basert på deres innbyrdes tilknytningsforhold og innvirkning.

Eierseksjonsloven § 23 er således gitt henvisninger til bestemmelser i aksjeloven § 1-5, jf

§ 1-3 som regulerer forholdet til nærstående fysiske personer, selskaper i samme konsern, samt selskaper som er dominert av en fysisk person.

Dog vil en nærstående kunne erverve boligseksjon uten hinder av bestemmelsen dersom den nærstående har en intensjon om selv å bebo bruks­ enheten. Om den nærstående bor der for en kort periode, og så leier ut boenheten, vil ikke det nød­ vendigvis utgjøre noe regelbrudd, i henhold til forarbeidene. Det må nevnes at ervervsbegrensningen ikke rammer hel eller delvis selskapsoverdragelse når selskapet lovlig er blitt eier av boligseksjon(er). Eiendoms­ meglere må ha kjennskap til disse reglene.

Oppmerksomheten har i det alt vesentlige knyttet seg til de indirekte erverv inntatt i annet ledd i § 23.

Hva da med de direkte erverv; er det der skjedd noen realitetsendring ettersom lovteksten for disse erverv vesentlig er blitt omskrevet? Basert på ordlyden i lovteksten skulle man tro at man ikke kan erverve en ­boligseksjon dersom man allerede eier to slike seksjoner fra før av, uavhengig av hvorledes eiendomsretten til de to opprinnelige seksjonene er oppstått. Det kan nemlig tenkes tilfeller der man som eier av seksjoner aldri har ervervet disse i ervervs­

begrensningens forstand. Forarbeid­ene til lovendringen gir liten føring på at man har ment å gjøre noen realitetsendring, men stortings­ komitéen ga i sin innstilling uttrykk for at «lovteksten er presisert». Det er oppstått en uklarhet med hensyn til hvorledes bestemmelsen om de direkte erverv nå skal fortolkes. En fortolkning etter sin ordlyd vil tilsi at man ikke kan erverve en tredje boligseksjon, selv om man allerede besitter eiendomsretten til to slike seksjoner som aldri har vært ervervet i § 23s forstand. Dersom man velger ikke å legge avgjørende vekt på bestemmelsens nye ordlyd, vil ­ ­bestemmelsen kunne fortolkes slik de forskjellige eierseksjonslover frem til nå har vært forstått. Man vil da fritt kunne erverve en boligseksjon

«Det må nevnes at ervervsbegrensningen ikke rammer hel eller delvis selskapsoverdragelse når selskapet lovlig er blitt eier av boligseksjon(er).

Eiendomsmeglere må ha kjennskap til disse reglene»

STUDENTER

LEDELSEN

selv om man fra før av eier to slike, vel og merke når sistnevnte aldri har vært ervervet i § 23s forstand. Et eksempel er at man forut for seksjon­ering var medeier i den ikke-seksjon­erte eiendom, og at man som følge av eierposisjonen ved seksjoneringen ved en intern fordeling av seksjonene er blitt eneeier av f.eks to bolig­ seksjoner. De to seksjonene har aldri vært ervervet. Ved sistnevnte fortolkning representerer ikke lovendringen noen tilstramning i regelverket. Nesten fravær av uttalelse i forarbeidene om noen materiell endring for disse direkte ervervene kan trekke i retning av en slik forståelse. Kommunal- og moderniser­ ingsdepartementet (KMD) har gitt uttrykk for at loven skal fortolkes slik. Det er på den annen side oppgitt at lovkommentaren til eier­ seksjonsloven som ventes å komme i februar, vil gi uttrykk for det andre synes, altså at lovtekstens ordlyd nok må være avgjørende. I påvente av en avklaring av lovbestemmelsens omfang, må eiendomsmeglere her være varsomme med å gi uttrykk for hvorledes lovbestemmelsen er å forstå.

Ulovlig ervervede boligseksjoner vil ikke gi stemmerett på årsmøtet, jf § 52. Ervervet er ikke derved nødvendigvis ugyldig, jf kjennelse

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LB-2011-138229. Ved brudd på begrensningen. Eiendomsmeglere KORTTIDSUTLEIE ervervsbegrensningen vil styret i må her være varsomme i sin råd­ Retten til utleie av en boligseksjon ­eierseksjonssameiet uten varsel kun- givning overfor investorer og andre har tradisjonelt vært et grunn­ ne pålegge en seksjonseier å selge som måtte ønske å tegne seg for tre element i det å være seksjonseier. seg ned til et lovlig antall bolig­ eller flere boligseksjoner i samme Det er i eierseksjonsloven § 24 nå seksjoner, jf § 38. Manglende effekt sameie, og hvor sistnevnte uttrykker innført regler om begrensning i LEDELSEN vil kunne følges FAGSTOFF VERDT Å VITE av et salgspåbud sin hensikt med å selge kontrakts- ­adgangen tilFRITID korttids utleie av bolig- STUDENTER opp med begjæring om tvangssalg. posisjonene forut for seksjonering. seksjon. En utleiebegrensning er Ved ulovlig ervervet andel i selskap Kartverkets kontroll er uendret. klart et inngrep i seksjonseierens som eier boligseksjon, er det seksjonen Kartverket skal regelmessig kun eierråderett. Lovgiver har søkt å som skal selges, ikke selskapsandelen. kontrollere at egenerklæring i felt 7 finne en akseptabel balanse mellom Nevnes må også at det å tegne seg i skjøte er utfylt. Kontrollen kan inngrepets størrelse og hensynet til for kjøp av mer enn to boligseksjoner gjøres mer omstendelig ved mistanke å oppnå gode boforhold for dem trolig ikke representerer noe brudd om at det er avgitt uriktig egen­ som bor i eierseksjonssameier. på ervervsbegrensningen i de til­ erklæring.

Med korttids utleie menes utleie feller eierseksjonssameiet ennå ikke Det er i dag ikke noe til hinder inntil 30 døgn av gangen. Hver er opprettet. Man kan ikke erverve for at en person kan være leietaker natt er et påbegynt døgn. Utleie fra en seksjon som ikke består, og til mer enn to boligseksjoner, og så f.eks fredag formiddag til mandag ­følgelig kan man da heller ikke bryte fremstå som frembortleier av tre ettermiddag, vil utgjøre tre døgn. noe regelverk før seksjonene er opp- ­eller flere boligseksjoner. KMD vil Antallet døgn for hva som skal rettet. Et eierseksjonssameie stiftes vurdere om ervervsbegrensningen ­regnes som korttids utleie, harmoikke; sameiet oppstår ved tinglysing skal utvides til også å gjelde slike nerer godt med antallet i skatte­ av et kommunalt seksjoneringsved- tilfeller. loven § 7-2 som bl.a vedrører tak. Problemene vil imidlertid Gyldige avtaler om indirekte ­beskatning av korttidsutleie. Det ­melde seg i det tilfellet rettighetene ­erverv som er gjort før 01.01.2020, settes et øvre tak for antall døgn en til erverv av boligseksjonene ikke er står seg selv om overtakelse eller boligseksjon samlet kan korttids­ blitt avhendet på seksjoneringstids- tinglysing skjer lang tid etter ikraft- utleies på årsbasis. Tallet er 90, men punktet og den som har tegnet seg settelsen. ved vedtektsbestemmelse kan et som kjøper, blir eier. Med ett vil regelverksbruddet da kanskje ha oppstått; en slik forståelse vil «Med korttids utleie menes utleie inntil ­harmonere godt med lovgivers hen30 døgn av gangen. Hver natt er et sikt om å gjøre det vanskeligere å omgå intensjonen med ervervs­ påbegynt døgn.»

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

13

LEDELSEN

slikt øvre tak settes til mellom 60 og 120. En slik vedtektsbestemmelse vil ikke kreve noen tilslutning fra eierne av boligseksjonene som ­berøres, og man kan heller ikke ­basert på avtale bestemme begrensning i adgangen til korttidsutleie under 60 døgn. Det vises til Prop.

36 L (2018-2019) side 34, og denne forståelse er bekreftet av KMD. Gitt at sistnevnte er en korrekt forståelse, bør en generell avtalebasert klausul om utleieforbud av boligseksjon, likevel ikke bli avvist ved begjæring om tinglysing.

Man forholder seg ikke til korttidsutleie når det ikke ytes vederlag for bruksretten til en boligseksjon.

Korttidsutleie i lovens forstand er det heller ikke når seksjonseieren selv bebor del av bruksenheten og følgelig leier ut en begrenset del.

Det er her ikke tilstrekkelig at ett eller flere rom er avsperret for korttidsleietakeren hvis seksjonseieren eller en langtidsleietaker ikke bor der til daglig. Begrunnelsen for unntakene er at leietakere i disse tilfellene i alminnelighet må for­ ventes opptre på en mer hensyns­full måte overfor de øvrige beboere i eierseksjonssameiet.

Utleie av seksjon som fritidsbolig omfattes ikke av regelverket, gitt at alle boligseksjonene i sameiet benyttes som fritidsbolig. En som kjøper en boligseksjon til fritidsformål, vil altså ikke kunne korttidsutleie ­ ­denne uten hinder av utleiebegrensningen, dersom noen av de øvrige seksjonene benyttes som helårs­ bolig. Trolig må dette i henhold til forarbeidene også gjelde når flesteparten av boligseksjonene har funksjon som fritidsbolig. Det er ikke

«Utleie av seksjon som fritidsbolig omfattes ikke av regelverket, gitt at alle boligseksjonene i sameiet benyttes som fritidsbolig»

14

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

«Det er kun den intensive korttidsutleien som søkes begrenset ved den nye lovbestemmelsen. Bestemmelsen setter ingen grense for utleie i perioder utover 30 døgn» LEDELSEN hva som vil VERDT FAGSTOFF VITE nærmere beskrevet ut- Å rammer som gjør at det ikke er fritt gjøre «flesteparten». Hensynet til frem med korttidsutleie selv om eierråderetten har vært avgjørende man holder seg innenfor det øvre for at slike fritidsboliger ikke om­ antall døgn for utleie. fattes av regelen ettersom bomiljøet Hva gjelder korttidsutleie i boknyttet til fritidsbolig, ikke er av rettslag, er det i borettslagsloven samme karakter som ved helårs­ § 5-4 innført en regel om slik utleie boliger. i inntil 30 døgn i året. Noen styreVil en bedrift kunne eie en bolig- godkjennelse er ikke nødvendig for seksjon i et boligområde og mot slik utleie. Det har ikke tidligere betaling kunne leie ut denne til an- vært adgang til slik utleie. Regelen satte på korttids basis i anledning representererer ytterligere et unntak ansettelses- og ferieopphold? Til­ fra brukereieprinsippet; det grunnfellet er ikke omtalt i forarbeidene, leggende prinsippet i borettslag og svaret må nok bero på forhold som går på at det kun er eieren som som brukens omfang, vederlagets skal bebo en boenhet knyttet til et størrelse, i hvor stor grad bruken borettslag. Andelshaveren må ha måtte ha noen relasjon til et jobb­ fast tilhold i boligen for at korttidsoppdrag, sameiets størrelse og struk- utleie skal kunne skje, men boligen tur, hvor stort innslag av hotell­ kan innen lovens ramme leies ut i tjenester som tilbys, samt mulig- sin helhet. Andelshaveren behøver heten for sjenanse overfor øvrige følgelig ikke bo i boligen de dagene beboere. utleien skjer, dog innen rammene Det er kun den intensive kort- for hva som er naturlig fravær fra en tidsutleien som søkes begrenset ved boenhet, typisk ved ferier. Det er den nye lovbestemmelsen. Bestem- ingen adgang til å vedtektsregulere melsen setter ingen grense for utleie en høyere grense for antall døgn, og i perioder utover 30 døgn. Etter det er intet unntak for vederlagsfritt lovens normalordning kan en bolig- utlån. seksjon i prinsippet således være utleid hele året, hvorav inntil 90 døgn på korttidsutleie, mens de «De forholdsvis ­øvrige døgnene i året er fordelt på vanskelige bestemmelsene én eller flere langtidsutleier, det vil om skjerpet ervervs­ si utleieperioder på minst 31 døgn. begrensning og korttidsEndelig må nevnes at uavhengig utleie som nå er innført, av den nye regelen, vil styret i et ­eierseksjonssameie fortsatt kunne vil bidra til å forvanske sanksjonere en seksjonseiers uakseploven» table bruk av en boligseksjon lenge før taket på 90 (60-120) døgn er nådd, jf det alminnelige kravet om hensynsfull bruk i § 25. Denne ­regel er imidlertid basert på skjønn. EIERSKIFTEGEBYR Det er også slik at korttidsutleie av Det er innført en regel om at eieren boligseksjon vil kunne utgjøre en skiftegebyr kan innkreves ved eiersøkepliktig bruksendring etter plan- skifte av seksjon. At slikt gebyr kan og bygningsloven. Dette er ytre innføres representerer neppe noe

nytt. Øvre FRITID begrensning for gebyret STUDENTER er fire ganger rettsgebyret. Retts­ gebyret utgjør for tiden kr 1.172.

Merverdiavgift kommer i tillegg. I forbrukerkjøp kan det ikke gjøres unntak fra at det er avhenderen som skal betale et slikt gebyr. Regelen blir med dette lik den regel som ­allerede har vært gjeldende for eierskifte av borettslagsandel. Tilsvarende er avhendingsloven § 2-6 blitt ­endret.

REGISTRERINGSPLIKT FOR VISSE SMÅ EIERSEKSJONSSAMEIER

Sameier med høyst åtte seksjoner har ingen alminnelig plikt, men en rett, til å la seg registrere i Foretaksregisteret. I de tilfeller der et eier­ seksjonssameie er pålagt av kommunen å etablere HC-parkeringsplasser, følger det av eierseksjonsloven § 26 at en bytteordning skal inntas i sameiets vedtekter. Vedtekten skal ­registreres i Foretaksregisteret. Paragrafen er nå tilføyd en bestemmelse om at også disse mindre sameiene plikter å la seg registrere i Foretaksregisteret, begrenset altså til sameier som måtte ha kommunalt krav om HC-parkeringsplass(er).

ET HJERTESUKK

Eierseksjonsloven var søkt utarbeidet som en forbrukermessig lett for­ ståelig lov. De forholdsvis vanskelige bestemmelsene om skjerpet ervervsbegrensning og korttidsutleie som nå er innført, vil bidra til å forvanske loven. Det gjenstår å se i hvilken grad de nye reglene effektivt vil bli fulgt, og i hvilken grad styrene i ­eierseksjonssameier og borettslag vil kunne få kjennskap til de reelle­­ eier- og bruksforhold til bolig­ seksjoner og borettslagsandeler.

Snart kommer...

...flere innovative tech-løsninger fra Inviso!

FORM RESULTS

Hvilken lokalforening tilhører du?

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Tøff konkurranse, men fornøyde med mellommannsrollen Option Answers

91

% Answered

% Total

FUNN FRA MEGLERINNSIKT 63

Oslo og Akershus

91

27%

27%

Østfold

25

7%

7%

Hedmark og Oppland 222 25 FAGSTOFF FRITID 189 Telemark/Vestfold/Buskerud 63

7%

7%

295

42

LEDELSEN

VERDT Å VITE

19% Hvordan er konkurransesituasjonen mellom eiendomsmeglerne 20 19 143 150 15 13 13 4% og hvordan er tilgangen til nye oppdrag sammenlignetSørlandet med tidligere?

115 Dette var noen av spørsmålene vi stilte til medlemmene våre Rogaland 71 rett før nyttår.

26 8%

25

Oslo og Akershus

Østfold

26

25

Hedmark og Oppland

Telemark/Vestfold/Buskerud Sørlandet Rogaland Vestlandet

Møre og Trøndelag Nord33 Norge Romsdal 10 AV SVEIN STRØMNES

43

30

Vestlandet Møre og Romsdal Trøndelag

Opplever du en tøff konkurranse om oppdragene i ditt område?

STUDENTER Option

19% 4%

42

12%

8% 44 12%

19

6%

6%

Oppleve

Utdanne

Har eien

Har eien

15 4% 4% Har Har 6% 6% eiendomsmeglere 20 eiendomsmeglere god nok utdannelse god nok juridisk innenquestion utdannelse? markedsføring?

0 skipped this

Utdannes det for Nord-Norge mange eiendomsmeglere i forhold til behovet?

Hvor godt fungerer mellommannsrollen mellom kjøper og selger i norsk bolighan På en skala fra 1 til 6, hvor 1 er veldig dårlig og 6 er svært bra

Hva er postnummeret til kontoret der du jobber Denne opplysningen trenger vi for å lage god geogra sk statistikk

Number of answers: 339 158

Option

0289

Svarene vi fikk vil nok ikke over­ 0256 så mye, og på mange måter er raske det bra all den tid det viser et bolig­ marked 5004 med mange omsetninger og bra balanse mellom kjøpere og ­selgere. Midt i dette står eiendoms­ 4612 megleren som skal være den profesjonelle parten mellom mennesker i 5012 mange forskjellige livsfaser, og møter samtidig knallhard konkur-

ranse fra bransjekollegaer. Svarene i Meglerinnsikt viser at cirka halv­ parten av eiendoms­meglerne opplevde at tilgangen på nye oppdrag var på samme nivå sammenlignet med samme tid året før. I den andre halvparten er det ganske jevnt ­mellom de som har fått litt mer å gjøre og de som har fått færre oppdrag. Tilgangen på oppdrag har

også en side til hvordan bolig­ markedet har utviklet seg forskjellig i ulike deler av landet.

TØFF KONKURRANSE

Hele 9 av 10 eiendomsmeglere som 16 har svart, ­bekrefter1 at de opplever 3 en tøff ­konkurranse om å sikre seg 1 - Veldig 2 oppdrag.

Dette ­bekrefter bildet3om dårlig at de fleste b ­ oligselgere innhenter

1-V

tilbud fra flere forskjellige eien112 domsmeglere, og at det da ligger i sakens natur at det bare er en som kan sikre seg oppdraget.

Et48annet element som også spiller inn her er antallet eiendomsmeglere som jobber i det samme området, og dermed kan være med å kjempe 5 6 - Svært bra om 4de samme oppdragene.

Over­ etablering av eiendomsmeglerfore-

2 3 4 5

6-S

0 skipped this question

Hvordan er tilgangen på oppdragmed samme tid i fjor?

Opplever duådet utfordrende å være Hvordan er tilgangen på oppdrag nå sammenlignet Opplever du det utfordrende være mellommann mellom kjøper og selger? nå sammenlignet med samme tid i fjor? mellommann mellom kjøper og selger?

166

284 Option

% Answered

% Total

Høyere

59

17%

17%

Lavere

97

29%

29%

Samme

166

49%

49%

17

5%

5%

Option Ja

97

Nei

59

Vet i

17 Høyere

Answers

Lavere

Samme

(Vet ikke)

(Vet ikke)

46

8 this question 0 skipped Ja

Nei

Vet ikke

Hvor mange kom det i gjennomsnitt på visningene du har hatt de sisteVille tre månendene? det vært bedre om eiendomsmegler var partsrepresentant?

16 EIENDOMSMEGLEREN 01-2020 (svaret angis i antall snitt påNR visninger)

LEDELSEN

Opplever du en tøff konkurranse om oppdragene i ditt område?

295

295

295

VERDT Å VITE

Utdannes det for mange eiendoms­meglere i forhold til behovet?

295

LEDELSEN

222

189

FAGSTOFF

189

33

Ja

Nei

33 10

33 10

Vet ikke

33 10

43

71 43

43

71

Nei

43

Vet ikke

115

115

30

150 143

150 143

150 143

115

du Opplever du enOpplever tøff konku Opplever du en tøff Opple 150

Utdannes de Utdannes det for mange Utdannes det for m Utda

30

30

Nei

Vet ikke

Ja

STUDENTER

Option Option Option Optio

71

10

Ja

FRITID

189 143

115

STUDENTER

Har eiendomsmeglere god nok utdannelse innen ­markedsføring?

222 189

71

FRITID

Har eiendomsmeglere god nok juridisk utdannelse?

VERDT Å VITE

222

222

FAGSTOFF

30

Har

44

Har eiendom Har eiendomsmeglere god Har eiendomsmegl Har e 44 44

44

Har eiendom Har eiendomsmeglere god Har eiendomsmegl Har e

Ja

Har

Har

Nei

Vet ikke

Har

en tøff Utdannes for det Har du enOpplever tøff for Har Opplever du enOpplever tøff deten for Har duUtdannes en tøff Utdannes forhensikten.

Har tak ogOpplever tilgangen på arbeidskraft erduUtdannes fortsatt blirdet utdannet deldet flere etter Noen vil hevde at i bolighandelen, og at det heller eiendomsmeglere eiendomsmeglere eiendomsmeglere eiendomsmeglere konkurranse om eiendomsmeglere mange eiendomsmeglere om mange eiendomsmeglere konkurranse om mange eiendomsmeglere med på konkurranse å påvirkekonkurranse denne om situasjonen. eiendomsmeglere ennmange det konkurdet er en vanskelig rolle å ivareta all ikke hadde vært bedre om både god nok utdannelse god nok utdannelse god nok utdannelse god nok oppdragene i ditt eiendomsmeglere i god nok juridisk oppdragene i ditt eiendomsmeglere i god nok juridisk oppdragene i ditt eiendomsmeglere i god nok juridisk oppdragene i ditt eiendomsmeglere i god nok juridisk I undersøkelsen spurte vi om det ransesituasjonen i markedet tilsier. den tid det er den ene parten som ­selger og kjøper utdannelse var representert av innen innen innen innen område? forhold til behovet? utdannelse? område? forhold til behovet? utdannelse? markedsføring? område? forhold til behovet? område? forhold til behovet? utdannelse? utdannes for mange eiendoms­ erutdannelse? oppdragsgiver og betaler. markedsføring?

Eien- markedsføring? hver sinmarkedsføring? eiendomsmegler. meglere i forhold til behovet, og MELLOMMANNSROLLEN domsmeglerne som har deltatt i dette ble bekrefte av 8 av 10 som FUNGERER BRA Meglerinnsikt mener derimot at svarte.

Det diskuteres fra tid til annen om mellommannsrollen fungerer bra.

Hvor godt fungerer mellommannsrollen mellom og selger i norsk bolighande Hvor godt fungerer mellom og kjøper selger i norsk bolighandel?

Hvor godt fungerer mellommannsrollen mellom kjøper og kjøper selger i norsk bolighandel? godt fungerer mellommannsrollen mellom og selger i norsk boligh Antallet studenter harHvor de sistemellommannsrollen ordningen vi har i Norge hvor eienHele 9 avkjøper 10 mener dette.

I tillegg ­På åreneen gått en del ned, men svarene domsmegleren er mellommann opplever omtrent like mange at det På 1entil skala 1ertil 6,11hvor er dårlig veldig dårlig og 6 erog svært bra bra skala 6,1en hvor veldig dårlig og1 6ererveldig svært bra På en fra skala fra tilfra 6,1hvor ertilveldig og 6 erdårlig svært bra På skala fra 6,1hvor 6 er svært fra ­undersøkelsen kan tyde på at det mellom kjøper og selger, fungerer ikke er utfordrende å ha denne rollen

158

158

158

158

Option Option Option Optio

1 -dårlig Veldi 1 - Veldig dårlig 1 - Veldig 1 112

48

3

3

31

31

1 - Veldig 1 - Veldig 21 - Veldig 1 - Veldig 2 dårlig dårlig dårlig dårlig

16 1

16 1

16

23

23

34

48

48

16

48

112

112

112 2

2

2

2

3

3

3

3

4

4

4

4

5

5

5

5

6 bra - Svær 6 - Svært 6 - bra Svært 6 34

45

5 6 - bra - Svært Svært 4 5 6 - Svært 5 6 bra 6 - bra Svært bra EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

17

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Bad

Bad (digitalt stylet)

DIGITAL BOLIGSTYLING Dagens teknologi gir eiendomsmeglerne uante muligheter når boliger skal markedsføres. Et råloft kan få kjøkkeninnredning og takvinduer, et slitent oppussingsobjekt kan få splitter nytt bad og en rød enebolig kan ved et tastetrykk i Photoshop bli gråmalt.

Er «digital boligstyling» lovlig?

AV NORA WENNBERG GLØERSEN, JURIDISK SENIORRÅDGIVER HOS FORBRUKERTILSYNET

Frem til nå har illustrasjoner i all hovedsak blitt benyttet når eiendomsmeglere skal vise potensielle kjøpere hvordan en prosjektert ­bolig vil se ut når den står ferdig. Vi ser nå en ny trend; bruk av digitalt fremstilte bilder ved markedsføring av brukt bolig. Forbrukertilsynet har fått spørsmål om hvorvidt ­denne praksisen er lovlig, og mange tips om mulig problematiske ­annonser.

Vi kan slå fast at det ikke er ­ulovlig i seg selv å beskrive eller vise forbrukere boligens potensial, men det må gjøres riktig.

18

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

REALITETENE VIKTIGST

Markedsføringen vil ofte være villed­ende hvis annonsen har hovedfokus på endringer som krever oppussing, ombygging eller godkjenninger som ikke foreligger. Det vil kunne føre til at fakta om boligen slik den faktisk er blir underkommunisert, noe som gir en risiko for at forbrukere blir villedet eller går glipp av viktige opplysninger. For å unngå dette ­anbefaler Forbrukertilsynet at eiendomsmeglere bruker hovedvekten av både annonsetekst og bilder på å fremstille boligen slik den er på markedsføringstidspunktet.

Videre er det en forutsetning at alle illustrasjoner merkes tydelig.

Det må fremgå av bildeteksten at bildet kun er en illustrasjon. Det bør også presiseres hva formålet med illustrasjonen er, for eksempel å vise potensielle kjøpere hvordan terrassen vil se ut dersom man ­v­elger å legge et nytt dekke.

BENYTT ILLUSTRASJONER MED VARSOMHET

Eiendomsmeglere må sørge for at hver annonse, og hvert steg i markeds­føringen av boligen, isolert sett ikke er egnet til å villede forbrukere på

HVA SIER MARKEDSFØRINGSLOVEN? Markedsføringslovens (mfl.) § 6 første ledd forbyr «urimelig handelspraksis». En handelspraksis er alltid urimelig dersom den er villedende etter mfl. §§ 7 og 8.

Etter mfl. § 7 er en boligannonse villedende dersom den inneholder uriktige opplysninger, og dermed er usannferdig eller på annen måte egnet til å villede forbrukere med hensyn til en rekke momenter listet opp i bokstavene a til h. I forbindelse med markedsføring av bolig det særlig aktuelt å nevne bokstav b som viser til villedning med tanke på ytelsens hovedegenskaper.

Av mfl. § 8 fremgår det at en bolig­ annonse er villedende dersom den utelater eller skjuler vesentlige opp­lysninger som forbrukeren ut fra sammenhengen trenger for å kunne ta en informert økonomisk beslutning, eller presenterer opplysningene på en uklar, uforståelig, tvetydig eller uhensiktsmessig måte.

Forbrukertilsynet foretar en konkret helhetsvurdering av markedsførings­ tiltaket, og vurderer bolig­annonsen etter hvordan en alminnelig opplyst, rimelig oppmerksom og velunder­ rettet gjennomsnittsforbruker vil oppfatte den.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Stue

boligjakt. Dersom det første bildet på Finn.no viser en alternativ planløsning, en balkong som ikke finnes eller lignende, vil Forbrukertilsynet som regel vurdere annonsen som villedende. Forbrukere som får opp boligen i søkeresultatene på Finn.no ser kun overskriften, hovedbildet og enkelte nøkkelopplysninger. De får dermed ikke samtidige opplysninger om at boligen ikke fremstår slik på markedsføringstidspunktet, noe som er viktig.

Forbrukertilsynet anbefaler at bild­ene som viser hvordan boligen faktisk er, alltid kommer først. Når

Stue (digitalt stylet)

forbrukeren er gjort kjent med ­boligens tilstand, ulike rom og uteareal, kan de lettere ta stilling til og forstå illustrasjoner som viser et mulig potensial.

VÆR REALISTISK

Tilbygg i strandsonen, panorama­ vinduer i sveitservillaen fra 1800-tallet eller etablere kjøkken i motsatt ende av bygårdsleiligheten – alt går an i digitale illustrasjonsverktøy. I den virkelige verden vil forbrukeren kunne støte på utford­ ringer som strenge regulerings­ planer, Riksantikvarens gule liste

og hoderisting fra oppgitte hånd­ verkere.

Dersom markedsføringen fremhever en potensiell utnyttelse som i realiteten krever endringer som er nær teknisk umulige eller uforholdsmessig kostbare, vil dette som hovedregel gi et villedende inntrykk.

OPPSUMMERING

I mange tilfeller kan det være positivt for forbrukeren å få inspirasjon og gode ideer til hvordan boligen kan endres til det bedre. Digital ­boligstyling kan også være miljø-

vennlig, ved at man møblerer i tegne­programmet fremfor å kjøre rundt med en lastebil full av sofaer og senger.

For at boligannonseringen skal være i tråd med markedsførings­ loven bør forsidebildet alltid være av boligen slik den faktisk er. Illustrasjoner som viser boligens potensiale bør ligge sist i bilderekken, og de må være merket med en informativ bildetekst. Avslutningsvis bør eiendomsmegler unngå å vise åpenbart urealistiske forslag.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

19

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

NEF UNG VIL GJØRE LUKKET BUD ULOVLIG LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Norge har antakeligvis verdens mest kompetente eiendomsmeglere.

Vi tviler ikke et sekund på at disse klarer å håndtere lukket bud på en ryddig måte.

Det som bekymrer oss er derimot alle budgiverne som mister drømmeboligen – som de egentlig var villig til å betale mer for. Vi forstår at folk føler seg lurt i budrunden, og derfor må praksisen endres.

AV ANDERS KLØVNING, LEDER NEF UNG

Den 30. nov i fjor trykket E24.no en artikkel med headingen «Eiendomsmeglere vil ha slutt på lukkede bud.» Et kjapt googlesøk viser at dette temaet har vært oppe til debatt i en årrekke. Bransjen er samstemt, og meglere som har opplevd dette forbeholdet i praksis sier at tapende budgiver stort sett føler seg lurt og dårlig behandlet.

Før juletider gikk NEF Ung ut i sosiale medier, og etterspurte medlemmenes innspill til utvalget som skal evaluere eiendomsmeglingslo-

ven. Særlig én tilbakemelding pekte seg ut som gjengangeren, nemlig at ny lovgivning må forhindre at det kan tas forbehold om lukket bud.

AUKSJONSPRINSIPPET ER BETINGET AV ÅPENHET

Auksjonsprinsippet er en styrke i det norske boligmarkedet. Åpenhet skaper trygghet for at prisen som oppnås er den reelle markedsverdien. Man byr mot hverandre, og orienteres om hverandres budforhøyelser og frister. Dette oppleves som

rettferdig og forutsigbart. Motivet bak lukket bud er stort sett at man ikke ønsker konkurranse fra andre interessenter. Man byr gjerne litt over konkurrenten, men tar forbehold om at ingen får kjennskap til budet. Dette skaper en rekke utfordringer for både selger, megler og andre interessenter.

ARGUMENTET OM AVTALEFRIHET ER TYNT

«Dersom man gjør lukket bud ulovlig vil det være å innskrenke avtale-

friheten,» er et motargument vi ofte hører. Men vi mener at budrunden allerede er godt regulert. Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl.12:00 første ­ ­virkedag etter siste annonserte visning. Det er krav om skriftlighet, kontroll av ID/legitimasjon og kontroll av finansiering, for å nevne noe. Budrunden setter med andre ord noen føringer som allerede begrenser full avtalefrihet, så hvorfor ikke begrense et forbehold som skaper unødvendige komplikasjoner?

VIL BE LOVUTVALGET OM Å SE PÅ PRAKSISEN

Eiendomsmeglingsloven skal revideres, og vi finner det naturlig at lovutvalget ser nærmere på praksisen rundt lukkede bud. Det er riktignok en «sjelden praksis» i dag, men vi har ingen garantier for hvor normalt dette vil være i fremtiden.

Det vil være en forbedring av lovverket om lukket bud blir ulovlig.

20

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

STUDENTER

STUDENTER

Webmegler er Norges ledende fagsystem innen eiendomsmegling, med egne integrerte løsninger innen grafisk produskjon, boligportal app, visningsapplikasjon og CRM.

EN SIKKER SAMARBEIDSPARTNER FOR Å MØTE MORGENDAGENS BEHOV

ET SELSKAP I

Websystemer AS | Telefon 55 50 85 80 | www.websystemer.as

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

VIS BOLIGKUNDENE HVORDAN DE KAN FÅ MYE UT AV LITE LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

En vanlig boligkarriere har ofte sett slik ut: Liten leilighet, rekkehus, villa – og eventuelt tilbake til leilighet. Det er flere årsaker til at mange nå tenker i andre baner, i alle fall i de store byene.

AV INTERIØRARKITEKT MNIL TROND RAMSØSKAR, RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER AS

Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar vil i denne spalten formidle nyttig kunnskap til bruk for eiendomsmeglere i kunde­rettet arbeid. Temaene vil gjelde både bolig- og næringsmarkedet.

Vil du ha inspirasjon, se her:

https://ramsoskar.no/prosjekter-2/

VIKTIGE TIPS • For å øke arealeffektiviteten vil mange fristes til å nøye seg med et hybelkjøkken. Før man velger dette, bør man vurdere om det vil slå negativt ut når leiligheten en gang skal selges. Kjøkkenet er viktig i norske boligkjøperes bevissthet.

• Leiligheten er liten, og det er umulig å trylle. Man må derfor tenke smart. En god tommel­fingerregel er å utnytte høyden.

Vi anbefaler en seng med lagringsplass under og skap som går helt til taket. I entreen kan veggplassen utnyttes: En hylle over inngangsdøren og dekorative knagger er bare to av ­mulighetene. En puff eller to med lagringsplass er også ­praktisk å ha.

22

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

Høy kvadratmeterpris gjør at større bolig ofte ikke lar seg realisere. Ønsket om en urban livsstil med gangavstand til meste fører også til nytenkning: Mange vil ikke ut av sentrum. Viljen til å leve bærekraftig og forbruke mindre trekker i samme retning, forsterket av trender som compact living.

Spørsmålet for mange blir da ­hvordan de kan få mer ut av kvadratmeterne, ikke hvordan de kan få flere kvadratmeter. Handlings­ rommet er ofte større enn de fleste tror, og eiendoms­ meglerne er selvskrevne ­veiledere for kundene.

I dette eksempelet viser jeg hvordan man kan få mest mulig ut av en ­ett-roms leilighet.

Leiligheten slik den ligger til salgs på finn.no Leiligheten er på 40 kvm. Den mangler soverom og har sengen plassert i den ene enden av oppholdsrommet. Dette er upraktisk: Det er krevende å holde den ryddig, det er vanskelig å holde lav temperatur der man sover, og det legger begrensninger på livsførsel og døgnrytme dersom det bor to personer i leiligheten.

STUDENTER

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

TENK SMART: LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

I denne leiligheten FRITID

var målet å utnytte et begrenset areal.

Både skapene oppe på veggen og den tilsynelatende plassbygde toalettkommoden inne i nisjen er egenlig kjøkkenprodukter fra IKEA.

Den opplagte løsningen

Den smarte løsningen

Rominndelingen er uendret, dvs. at ingen vegger er flyttet. Kjøkkenet er gjort om til soverom, og stue og kjøkken har nå åpen løsning. Dette gir bedre utnyttelse av arealet enn tidligere, bl.a. er det plass til flere gjester.

Kjøkkeninnredningen er større enn den gamle, og soverommet har den sårt tiltrengte oppbevaringsplassen som manglet i den gamle løsningen.

Ingenting er gjort med badet. Vannrør må legges om.

Planløsningen er ganske lik, men veggen mellom soverom og stue er flyttet, noe som gir adskillig mer oppvaringsplass på soverommet. Ved å legge inngangen til oppholdsrommet i kjøkkendelen får man større oppbevaringsplass også i entreen. Stuedelen krymper litt, men ved å innrede spiseplassen med en kombinert sitte- og oppbevaringsbenk, får man økt lagringsplass også her. Ingenting er gjort med badet. Vannrør må legges om.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

23

STUDENTER

PROPTECH

PROPTECH

Analytiker:

SLIK FUNGERER LÅNEBASERT

CROWDFUNDING

Delingsøkonomien er kommet for å bli, også i finansmarkedet. I denne artikkelen forklarer analytiker Faraz Seyedi hva lånebasert crowdfunding er – og hvordan det fungerer.

Hva er lånebasert crowdfunding?

– Lånebasert crowdfunding innebærer at en gruppe private og/eller profesjonelle investorer låner ut ­kapital til et eiendomsprosjekt eller en bedrift. For dette får investorene rentebetalinger og avdrag.

Hva er hovedintensjonen med konseptet?

– Kameo vil tilby eiendomsutviklere og småbedrifter et fleksibelt og transparent finansieringsalternativ.

Ofte vil Kameos produkt være et komplement til banken, og ikke en erstatning. På den andre siden får privatpersoner og bedrifter en ny investeringsmulighet og kan investere direkte i lån til prosjektene.

Ideen kommer opprinnelig fra Storbritannia og kan forklares som den finansielle grenen av delings­ økonomien.

Hvem kan bruke det?

– Minstekravene for å søke lån er i utgangspunktet enkle. Du må ha et aksjeselskap, selskapet må ha levert inn minst ett årsregnskap og må bestå en standard kredittsjekk. Utover dette vurderer vi alle eiendomsutviklere og småbedrifter som tar kontakt, og vi vil forsøke å finne en løsning som passer bedriften.

– Som investor kan hvem som helst investere i våre lån. Du kan investere både som privatperson ­eller gjennom et selskap, og får tilgang til prosjekter over hele Norge.

24

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

Vi ønsker at alle som vil skal kunne delta, og derfor er minstebeløpet for investering pr. lån satt til 500 ­kroner.

Hvordan er avkastningen og risikoen knyttet til prosjektene?

– Historisk avkastning gjenspeiler aldri fremtidig avkastning, men om man ser tilbake så ville du ha hatt en avkastning på 9,8% per år dersom du hadde investert i alle lån som er blitt publisert på platt­ formen.

– Når det er sagt, er det en god grunn til at lånene har en høy rente sammenlignet med andre spare­ alternativer, som for eksempel spare­konto i banken. Vi gjør det vi kan for å kvalitetssikre selskapene og prosjektene, men det vil alltid være en risiko for økonomisk tap.

Både selskapsspesifikke hendelser eller generelle markedstrender kan bidra til å påvirke selskapene på en negativ måte. Dette gjelder alle typer investering, og lånebasert crowdfunding er ingen unntak.

Hvordan fungerer det?

– Det ligger et grundig arbeid bak alle prosjektene som publiseres på kameo.no. Bedriftene som ønsker finansiering blir vurdert på en rekke parametere, slik at Kameo kan prise lånet så riktig som mulig. Kun en liten andel av de som søker, ender opp på plattformen. Som investor bruker du kun noen minutter på å

registrere deg, og etterpå har du tilgang til å investere i lån side om side med 10.000 andre skandinaviske investorer.

Hva er det viktig å tenke gjennom og sette seg inn i før man investerer?

– Mitt viktigste råd er å ikke legge alle eggene i samme kurv. I denne sammenhengen har dette to betydninger. Bruk Kameo som en del av en diversifisert portefølje, sammen med for eksempel aksjer, fond eller andre aktivaklasser. Du bør også spre investeringene utover mange lån på Kameos plattform, da reduserer du sjansene for tap. Hvor mye du bør investere i lån gjennom ­Kameo, avhenger av den økonomiske situasjonen din. Aldri invester mer enn du har råd til å tape.

– Når det gjelder enkeltlån på plattformen deler vi en hel del informasjon om lånene, og jeg ­ ­anbefaler deg å sette deg godt inn i de ulike prosjektene før du investerer.

Ofte er det en veldig god grunn til at man får 7% rente i det ene lånet og 14% i det andre.

Hvilke fordeler er det med lånebasert crowdfunding sammenlignet med ­andre finansieringsløsninger?

– Crowdfunding er på mange måter en døråpner til finansbransjen. ­Eiendomsutviklere og småbedrifter

Faraz Seyedi, analytiker i Kameo Foto: Brand studio

får tilgang til mer finansiering, som kanskje ikke er tilgjengelig for dem gjennom tradisjonelle banker og andre finansinstitusjoner.

Investorene får en ny mulighet til å investere i produkter som tidligere kun har vært tilgjengelig for de ­største investorene, med høye inngangsbilletter. En ny måte å tenke på, og nye tekniske løsninger, gjør at vi kan tilby låntakere og långivere effektiv online løsning.

Hva er det som avgjør hvor storgevinsten blir for dem som investerer?

– Kameo har en intern kreditt­ modell som vurderer en rekke variabler. Selskapet, personene bak, prosjektet selv og sikkerhetene som stilles for lånet, er blant variablene som analyseres. En samlet vurdering resulterer i en Kameo-risikoklasse, og en rente. Risikoklassene går fra A-E (hvor A er best), og rentene settes på 5 til 15 prosent avhengig av risikoklassen. * Historisk avkastning ved å investere hos Kameo er 9,8 %. Historisk av­ kastning er ingen garanti for frem­ tidig avkastning. All investering medfører risiko for tap.

Nå kan du annonsere prosjekter på FINN før salgsstart «Kommer for salg»-annonser er nå lansert! Produktet er utviklet i samarbeid med et utvalg av våre kunder.

For mer info, ta kontakt med din regionale kundekontakt i FINN eller Schibsted, eller send e-post til nybygg@finn.no

!

Tidslinjen gir deg mulighet til å beskrive viktige milepæler i prosjektet.

!

Nøkkelinfo kan fremheves - selv om ikke alt er klart ennå.

!

Kjøpere som er interesserte kan melde seg på liste for oppdatering.

!

Kart og utfyllende Nabolagsprofil gir god info til potensielle beboere om sitt nye nabolag.

Mulighetenes marked

PROPTECH

HVORDAN GJØRE BYGG MER ATTRAKTIVE FOR UTLEIE? PROPTECH

- En norsk proptech løsning for klimautfordringene Det er ingen tvil om at bærekraft står høyt på agendaen om dagen.

Et selskap som har vært opptatt av klima og bevaring av ressurser i mange år er det norske proptech- selskapet Smart Plants med løsningen ClevAir. Selskapet har de siste par årene fått stor oppmerksomhet i proptech miljøene både nasjonalt og internasjonalt. ClevAir er et skybasert system som benytter IoT, kunstig intelligens og maskinlæring for automatisk energioptimalisering av bygg. Alt styres selvfølgelig off site.

Allerede ett år etter oppstarten i 2015 vant selskapet Angel Challenge i Stavanger og mottok 1,3 millioner fra engleinvestorene. Senere har det gått slag i slag. De kom med i Katapult programmet, ble plukket ut av EY som en av 30 «Accelerating ­Entrepreneurs» globalt, deltatt på en rekke messer og konferanser i inn og utland, valgt ut som 1 av 6 nominerte til fjorårets Greentech Awards og kom på listen over ett av de 25 mest lovende proptech selskap­ene i Europa av «Built World Innovation».

En av grunnleggerne og daglig leder Sjur Usken sitt engasjement for teknologi og visjonen om å «redde verden litt» er smittsom.

- Trenden har vært at om en dieselbil står og sviver 5 minutter ekstra så reagerer folk, men om et næringsbygg står på fullt døgnet rundt, syv dager i uken er det få som bryr seg, eller i det hele tatt tenker over denne problemstillingen og hvilket utslipp hvert enkelt bygg har.

I dag står bygg for hele 40% av energibruken samt ca 1/3 av CO2

26

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

utslipp globalt. Derfor er det å benytte seg av energi mer effektivt ett av de viktigste satsningsområdene i kampen mot 1,5 C målet. I følge rapporter fra FNs klimapanel (IPCC) er den enkleste og mest lønnsomme måten å redusere klimagassutslippene på i bygg. ­ ­Allikevel ser vi at denne endringen går utrolig sakte. Heldigvis er

­ arkedskreftene nå i større grad m med på å bidra i riktig retning. Det vil si at leietakere stiller krav til bygg­eiere om utslippsfrie bygg. Flere selskaper leverer nå klimagassregnskap og en av de største utslipps­ postene er bruk av energi i bygg. En av de raskeste måtene å redusere klimagassutslipp fra eksisterende bygg er dermed å optimalisere

­ ruken av energi. Ikke bare er det b bra for miljøet, men det er bra for lommeboken til leietakerne også.

I dag er det slik at næringsbygg og kontorlokaler i stor grad eies av større finansielle institusjoner og dermed blir det vanskelig for leie­ takere midt i en leiekontrakt å klage på dårlig styring av bygget uten å bli presentert for en større regning for

PROPTECH

ARTIKLER TIL INSPIRASJON: Om Smart Plants:

PROPTECH

https://www.tu.no/artikler/ sparer-energi-med-digital-vaktmester/475594 https://shifter.no/clevair-intervju-podcast/sjur-usken-kan-sparenaeringsbygg-for-millioner-menselv-har-han-ikke-et-kontor/120769 https://shifter.no/clevair-intervju -podcast/sjur-usken-kan-spare-­ naeringsbygg-for-millionermen-selv-har-han-ikke-etkontor/120769

oppgradering. Eierne har ikke noen økonomiske insentiver eller krav om å innføre tiltak for å redusere bruk av strøm / energi. De fleste aktørene som ser at dette lønner seg, er stort sett bedrifter, industrier og næringer som selv eier byggene, og dermed har et insentiv til å ­gjennomføre endringer som ikke bare fører til redusert bruk av­ energi og CO2 utslipp, men også kostnader og et betraktelig bedre inneklima.

Lover og rammeverk som på­ legger byggeiere å redusere bruk av energi i bygg ville vært med på å redusere det stasjonære energiforbruket i bygg med 20%. Dette er

lavthengende frukt i det grønne skifte.

- Med tanke på et større fokus på grønne innkjøp i offentlige anbud og at vi som nasjon må vende hver stein for å finne hvor man kan ­kutte utslipp raskt og enkelt, så er det nærliggende å tro at det fremover vil stilles større krav til rammeverk for byggeiere om å innføre måter å ­senke utslippene i bygg.

ClevAir utgjør en stor forskjell for brukerne. Sentraldriftssystemet i bygg reagerer øyeblikkelig, både ved forandringer i været og antall ­mennesker i rom og bygg. Vi ser også at selve ventilasjonsanlegget, når det blir kjørt mer optimalt,

f­ orlenger levetiden på byggets ­infrastruktur.

- Klientellet vårt vokser stadig. Vi hjelper flere store aktører og kjører snart et nytt bygg om dagen.

Det er også interessant å se på trenden med leie av kontor som en service.

- Tenk deg i fremtiden kan du gå rundt i byen til hvilket som helst kontorbygg, autentisere deg med mobilen og så bruke de ressursene i bygget som du har behov for der og da. Regningen kommer for kun den tiden du har oppholdt deg i bygget / leietiden. Det vil være annerledes enn de 3-5 års leiekontrakene vi ser i dag, avslutter Usken.

https://www.dnbnyheter.no/nyheter/ norske-smart-plants-gjor-omnaeringsbygg-til-smarthus-pa-15-minutter/

Om temaet: https://www.75f.io/blog/got-vacancy https://blog.senseware. co/2018/03/06/5-reasonsmodernize-aging-buildings https://www.75f.io/blog/ how-smart-buildings-increaseproperty-value

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

27

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Månedens meglerprofil:

SIMEN SMITH RINGDAL LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Navn? Simen Smith Ringdal.

Etter en god middag; hva er ditt desserttips? Gjør det enkelt, gi meg en is, gjerne saftis. Dessert er ikke min spesialitet. Men spør du meg hva jeg vil ha som dessert på en restaurant så er svaret en god Mohjito.

Arbeidssted: Jobber hos DNB i Larvik og konsentrer meg om den byen, men jeg er fra, og bor i Sandefjord så da blir det naturlig at det k­ ommer eiendommer helt fra Stokke til Helgeroa og midt i mellom ligger Larvik og Sandefjord.

Beste reisemål? USA, hadde tidenes roundtrip med familien i 2017. Og når sommeren 2020 kommer blir det enda et besøk til landet som aldri har hørt om Janteloven.

Alder? 42 og elsker at jeg snart ser ut som min egen alder. Når hodet er hårløst i en alder av 24 så er det bare å vente på at ­alderen innhenter deg. Der er jeg nå.

Sivilstatus, barn? Tvillinger på snart 18 (Oscar & Leon) og en meget tålmodig kone i Karina som har ventet på at jeg skal komme hjem til middag i 25 år nå. Og som alltid så er jeg rett rundt hjørnet. Jeg kan bytte ut alt i livet mitt, men familien min er hellig. Mitt hvilested og mitt anker.

Sist leste bok? Unbroken. En klassisk krigshistorie fra 2 verdenskrig.

Favoritt TV-program? Der ingen skulle tru at ­nokon kunne bu. Stort sett hver natt sovner jeg til en episode. Selv etter å ha sett alle episodene minst 50 ganger er det fortsatt noe fascinerende med folk som velger å bosette seg på de rareste stedene.

Favorittmusikk? Jeg hører på musikk døgnet rundt og er veldig glad i norsk og svensk musikk.

En ny norsk artist Chris Abolade er det bare å få øynene opp for. Eller Arif, Onkel P og en svensk klassiker, Petter. Men man skal aldri kimse av å banke på 6ix9ine og bare merke at bassen slår i stykker kroppen. Er egentlig bare 16 år i ­musikksmaken min.

«Favorittdings»? Jeg er MrGadgets og elsker alt som kan lades opp. Jeg er god på å kjøpe nye ting, men dårlig på å lære meg alle funksjonene

28

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

FRITID

Har du noen dårlige sider? Spør omgivelsene mine så kan du skrive en bok om mine ­dårlige sider. Men de tingene som irriterer mest er nok at jeg aldri sover mer enn 3-4 ­timer i døgnet og at jeg hater middelmådighet, selv om jeg er ganske så middelmådig på mye selv. Skulle ønske jeg kunne la ting flyte, men jeg MÅ ta alle kamper uansett. «Jeg går i krigen for en binders». så det meste jeg kjøper er bortkastet. Telefonen er uvurderlig, men gleden av å stå med en Hilti Borrhammer mens man hakker betong er goooood. Kjøper altfor mange Hokasko og Oakleybriller.

Kjører? Volvo XC 90 og BMW I3.

Hvor mange timer jobber du i uken? 60-90 timer Jeg vet det er patetisk, men megling er mer et liv enn en jobb for meg.

Hva gjør du for å koble av? Prøver å se litt til familien, eller så løper jeg så langt jeg bare orker.

Jo lengre jo bedre. I tillegg må jeg en gang i året til Lucca (IT) for å sykle i fjella.

Hva er din beste idrettsprestasjon? Mest stolt av å ha fullført Backyard Ultra. Løpe 8,4 mil på tildels sølete stier i skogen . Eller syklet Trondheim – Oslo på 17.37. Men årlig løpes Stockholm Marathon og da må man jo stadig vekk bli litt bedre.

Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Jeg syntes at jeg tar gode avgjørelser støtt og stadig. Jeg hiver meg heller på utsiden av stupet for å se om jeg kan fly, enn å ligge på dødsleiet mens jeg lurte på om jeg egentlig kunne flydd om jeg bare prøvde.

Et sted midt mellom fryktløs og dårlig impulskontroll kalles vel det.

Hvor mange ganger har du flyttet? 2 ganger. Er man fra Sandefjord så flytter man aldri fra egen bydel.

Jeg er Haukerød og det er en del av i­dentiteten min. Et sort/hvitt hjerte som vi sier der oppe.

Hvilken «floskel» irriterer deg i et prospekt? «Høy Standard» Helt ubrukelig påstand. Standard er individuelt og jeg unngår alltid å snakke om ­akkurat nivået på standard. Perfekt for meg kan være søppel for andre, og omvendt. Vann i krana og parkett på gulvet imponerer ingen i 2020.

Hva er dine personlige erfaringer med eiendoms­ meglere? Mange har en høy bransjestandard og er stolte av jobben sin. Beklageligvis er det for

STUDENTER

LEDELSEN

­ ange meglere som holder liv i floskelen med m «Champagne og hummer». Vi er avanserte ­selgere og man må holde seg i takt med både kjøpere og selgere. Her i Sandefjord og Larvik må man ­s­teppe opp et hakk, for det er mange gode ­kollegaer på andre kontorer.

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

ikke engang kjøper brød i butikken selv lenger.

Det brødet ligger på trappa når man står opp.

FRITID

STUDENTER

store klokker, litt for spisse sko og litt for glatt sveis som kommer til å fortsette med å holde liv i folks oppfatning av bransjen. NEF er jo ett av organene som jobber godt for å lufte ut gamle spøkelser.

Hva er den største utfordringen til bransjen? Provisjoner. Når man lar iveren etter å ta oppdrag fra en konkurrent gjøre slik at man ender opp med LEDELSEN FRITID VERDT Og Å VITE å jobbe for 40,- timen. jeg tror vi ender oppFAGSTOFF Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover? STUDENTER Karrierevei fram til der du er i dag? Som alle andre med fastlønn + bonuser. Vi er vel den eneste Jeg er født optimist og tror på fortsatt gode tider startet man med mange småjobber for å teste litt. bransjen som kan jobbe 50 timer med 0,- i lønn. for huseierne. Historien forteller oss mye. Det Har jobbet i sportsbutikk, eldresenter, trykkeri, bygges fortsatt for lite boliger i Oslo, og markedet og på lager. Som 20 åring ble jeg Transportmegler Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens om­ i Vestfold tror jeg kommer til å ligge på en før jeg endte opp i eiendomsbransjen med eget dømme? Jeg tror at man ikke skal ha så mye fokus ­hyggelig årlig økning. Men det vil som alltid være kontor. Når jeg solgte kontoret var jeg så heldig på omdømme. Det vil alltid være en skokk med to «kriser» innenfor hvert 10-år. Fremtiden er lys at jeg kunne jobbe med drømmen min i mange folk som har sitt syn på oss. Jeg gjør jobben riktig for de som investerer i bolig. Utbyggere bør år så jeg ble markedssjef og hadde stort sett alle første gang så slipper jeg å gjøre den to ganger. ­kanskje se enda mer på hva folk kjøper kontra roller rundt Eliteklubben Runar håndball. Men Heldigvis er det mange som tenker som meg. Og hva de drømmer om. alt til sin tid. Vipps var jeg tilbake i eien- som tidligere nevnt så er det noen med litt for domsbransjen igjen. Og denne gangen med en bachelorgrad på plass. Jeg er verdens eldste rockie.

Hva er det viktigste eiendomsmegleren bidrar med i bolighandelen?

Være en objektiv person. Ikke være for «selger», men være en som gir de rette rådene.

Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Jeg tror at vi kommer til å bestå i samme form som alltid. Kunden søker tryggheten det er med den menneskelige kontakten. Vi er en «venn» og rådgiver når man skal ta den øko­ nomiske største avgjørelsen i manges liv. «Selg selv» tjenester kommer til å komme og gå. Men hvorfor tro på at folk vil gjøre mer selv, når vi

Vi gratulerer OEAF-leder og styremedlem i NEF, Trine Dahl, med 50 årsdagen!

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

29

ME

GLE

BUND

ENDOM

N E F

OR

EI

S

S

F

M

NO

0 202

PÅMELDINGSSKJEMA GULL GULLMEGLEREN 2020

E EN EGLR G R E

R

Gullmeglerkonkurransen for medlemmer i NEF ble etablert i 2003. I år lyses konkurransen ut i følgende kategorier:

Beste salgsoppgave/presentasjon/nettside for brukt bolig/fritidsbolig Beste salgsoppgave/presentasjon/nettside for ny prosjektert bolig/fritidsbolig Årets «stunt» - mest kreative og relevante tiltak for å vekke oppmerksomhet (og derigjennom bygge merkevare) Beste produktutvikling med kundeverdi knyttet til eiendomsmeglertjenester Det beste tiltaket gjennom året som fremmer eiendomsmeglerstandens omdømme og anseelse

Bidrag til Gullmegler­ konkurransen sendes:

På e-post til elisabet@nef.no eventuelt til Norges Eiendoms­meglerforbund, til Apotekergata 10,0180 Oslo, – merket «Gullmegleren 2020».

Eventuelle spørsmål rettes til: elisabet@nef.no

OBS! Dersom du sender inn flere bidrag i konkurransen, må du fylle ut ett skjema pr. bidrag.

PÅMELDINGSSKJEMA: Jeg er medlem i NEF og ønsker å delta i konkurransen (kryss av kategori under): Ditt navn: _ ________________________________________________________________________________________________________________ Foretak: _ _____________________________________ Adresse: ____________________________________________________________________ E-post:____________________________________________________________________________________________________________________

Kryss av for hvilken kategori du sender inn bidrag i: BESTE SALGSOPPGAVE PÅ BRUKT BOLIG/FRITIDSBOLIG I denne kategorien vil all markedsføring av brukte boliger/fritidsboliger bli bedømt. Dette gjelder all type markedsføring, papirbasert, web, digitalt m.m. Juryen vil se på hvordan mulighetene som finnes er benyttet – etter omleggingen på Finn.no, og hvilken merverdi som er tilført markedsføringen.

BESTE SALGSOPPGAVE PÅ NY PROSJEKTERT BOLIG/FRITIDSBOLIG I denne kategorien vil all markedsføring av nye prosjekterte boliger/fritidsboliger bli bedømt. Dette gjelder all type markedsføring, papirbasert, web, digitalt m.m. Hvilke virkemidler og muligheter som er benyttet vil bli tillagt vekt ved juryens bedømmelse. ÅRETS «STUNT» - MEST KREATIVE OG RELEVANTE TILTAK FOR AKTIVT Å BYGGE MERKEVARE I denne kategorien ser vi etter kreative og relevante tiltak for aktivt å bygge merkevare og identitet for eiendomsmegleren eller hans kontor.

BESTE PRODUKTUTVIKLING MED KUNDEVERDI KNYTTET TIL EIENDOMSMEGLERTJENESTER I denne kategorien ser vi etter nytenkning og produktutvikling til nytte i eiendomsmeglerhverdagen, enten for kundene eller eiendomsmegleren selv.

DET BESTE TILTAKET GJENNOM ÅRET SOM FREMMER EIENDOMSMEGLERSTANDENS OMDØMME OG ANSEELSE Eiendomsmeglere er avhengig av å ha et godt omdømme og bygge tillit og tro rundt nødvendigheten av å benytte profesjonell bistand ved salg av eiendom. Juryen vil se etter det tiltaket som har hatt størst effekt på å bygge et godt omdømme for meglerstanden.

Begrunnelse: Hvorfor mener du at dette bidraget bør vinne konkurransen? Utdyp gjerne på eget ark. ______________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________

FORUTSETNINGER: • Kun medlemmer i NEF kan delta og/eller bli nominert i konkurransen.

• Alle bidrag i konkurransen må ledsages av et utfylt skjema der det begrunnes hvorfor nettopp dette bør vinne.

• Alle bidrag innen markedsføringsdelen til Gullmegleren 2020 må være i henhold til gjeldende lover, regler, bransjenorm osv.

Frist for innsendelse av bidrag til GULLMEGLEREN 2020 er:

20. mars 2020

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

NEF-KURS ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

F­ ULLSTENDIG ­KURSOVERSIKT OG PROGRAM FINNER DU PÅ NEF.NO

FEBRUAR ÅRSMØTE I HEDMARK OG OPPLAND EIENDOMSMEGLINGSFORENING

27. FEBRUAR

KURS OG ÅRSMØTE I OAEF

27. FEBRUAR, OSLO

MARS NEF HELDAGSKURS I OPPGJØR

5. MARS, OSLO

BOLIGMARKEDET

19. MARS, OSLO

NEFs ÅRLIGE HVITVASKINGSKURS 2020

27. MARS, OSLO

APRIL INTRODUKSJONSKURS I NÆRINGSMEGLING

DATO KOMMER, OSLO

MAI 2020 NEFs LANDSMØTE OG VÅRKONFERANSE

13. – 15. MAI , KRISTIANSAND

NYE E-KURS PÅ NEF.NO NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

AVGJØRELSER FRA DOMSTOLENE OG REKLAMASJONSNEMNDA OM EIENDOMSMEGLERES ANSVAR LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

– EIENDOMSMEGLERS ANSVAR FOR Å FORETA FINANSIERINGSKONTROLL AV BUDGIVER AV JARL R. HENSTEIN – ADVOKAT/PARTNER, ADVOKATFIRMAET RIISA

INNLEDNING

Det ble i forrige medlemsblad introdusert en egen spalte hvor hensikten er å rette fokus på ulike problemstillinger som omhandler eiendomsmegleres erstatningsansvar og overholdelse av reglene om god meglerskikk.

I denne utgaven av spalten vil vi ta for oss Gulating lagmannsretts dom av 7. desember 20171 som gjaldt spørsmål om eiendomsmeglers ansvar for å kontrollere bud­ givers finansiering, og å opplyse selger om risikoen og konsekvensene ved å akseptere et bud der finansieringen ikke er sjekket nærmere. Dommen reiser også interessante spørsmål knyttet til kravet om årsakssammenheng og ­økonomisk tap, men disse forhold vil ikke bli behandlet nærmere her.

KORT OM FAKTUM

Faktum i saken som var til behandling for Gulating ­lagmannsrett var som følger: Selger og eiendomsmegler inngikk den 13. februar 2015 oppdragsavtale om salg av eiendom. Eiendommen ble ­taksert til kroner 5 750 000.

Den 8. mars 2015 ble eiendomsmegler kontaktet per e-post av en person (senere benevnt som budgiver A) som ønsket privat visning. A skrev at han var villig til å by kroner 7 000 000 for eiendommen. Han formidlet sam­ tidig at han var avhengig av å flytte økonomiske midler til Norge, og at han hadde en leilighet i Tyskland og en ­leilighet i Norge som skulle selges. Megler orienterte budgiveren om at selger ønsket at bud skulle gå gjennom ­megler på vanlig måte og at bud måtte ha en frist til kl. 12.00 dagen etter fellesvisning, som var annonsert 10. mars s.å. Megler videreformidlet på dette tidspunkt ikke denne informasjonen til selger.

Dagen etter fellesvisningen kom det flere bud under prisantydningen. I løpet av påfølgende dag, 12. mars, ble det en budrunde som etter hvert endte med A og B som

32

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

de eneste budgiverne. Samme dag klokken 16.00 innga A et bud på kroner 6 300 000 med akseptfrist 20 minutter senere.

Det er enighet om at megler ringte selger kl. 16.02 og orienterte om at det nå hadde kommet inn et bud på kr. 6 300 000,-. Selger erkjente at hun i telefonsamtalen (som varte ca. 1 minutt) fikk opplysninger om at budgiver A ble lignet i Tyskland, at han skulle selge en leilighet i Tyskland og at han ikke skulle lånefinansiere kjøpet. Det var for øvrig noe usikkerhet om hva som ble sagt i telefonsamtalen, men megler erkjente at han ikke sa noe om at budet innebar en risiko og heller ikke noe om et eventuelt dekningssalg. Han forklarte videre at han verken hadde kontrollert finansieringen til A eller B, og at dette heller ikke ville vært mulig da budfristen strakk seg til etter ­finansieringsinstitusjonens åpningstid.

A og B fortsatte å by mot hverandre og selger endte opp med å akseptere As bud på kr. 7 200 000,-. (Bs bud endte på kr. 7 100 000).

A evnet ikke å skaffe finansiering for sitt bud og eiendommen ble senere resolgt for kr. 6 200 000.

Selger gjorde gjeldende at megler burde ha sjekket budgivers finansiering og under enhver omstendighet orientert henne om risikoen og konsekvensene av å akseptere budet.

Megler ble frifunnet i tingretten, men dømt i lagmannsretten.

LAGMANNSRETTENS VURDERING AV MEGLERS ANSVAR

Lagmannsretten tok innledningsvis utgangspunkt i at det i rettspraksis og juridisk teori er fastsatt et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. ­ ­Likevel slik at det er et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, skal anses som erstatningsbetingende uaktsomhet, jf bla. Rt. 1995 s. 1350.

JARL R. HENSTEIN

MEDLEMMER

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

Når det gjelder meglers generelle ansvar for å kontrollere budgivers finansiering viser lagmannsretten til forarbeidene (NOU 2006:1)2 hvor det blant annet fremgår at meglers omsorgsplikt tilsier at budgivers finansiering kontrolleres så langt det er mulig. Det fremgår videre at selger skal LEDELSENikke har fått VERDT Å VITE den informeres dersom megler bekreftet ­finansieringsplan som er oppgitt, eller dersom budgiver ikke har oppgitt noen finansieringsplan. Samtidig indikeres at det kan være ansvarsbetingende av megler å anbefale et bud med usikker finansiering, uten å gjøre selger oppmerksom på usikkerheten.

Når det gjelder omfanget av undersøkelsesplikten legger lagmannsretten til grunn at det normalt vil være til­ strekkelig med en enkel henvendelse til finansieringskilden.

(Se også dom fra Eidsivating lagmannsrett av 3. august 20153 hvor det samme uttales). Retten presiserer likevel at omfanget av undersøkelsesplikten må vurderes i lys av den konkrete sak og her vil meglerforetakets interne ­retningslinjer kunne spille en sentral rolle.

I den aktuelle saken påpeker lagmannsretten at meglerforetakets interne retningslinjer for finansieringskontroll var omfattende og detaljert. Det ble særlig pekt på at det i retningslinjene fremgikk at meglers samtale med selger skulle loggføres samt at selger uttrykkelig skulle gjøres oppmerksom på konsekvensene, og risikoen av, at finansiering ikke var bekreftet.

I forlengelsen av dette uttalte retten at dersom megler velger en fremgangsmåte som medfører at det ikke blir mulig å sjekke budgivers finansiering, må det stilles desto strengere krav til at han gjør selgeren oppmerksom på risikoen ved å akseptere et bud der finansieringen ikke er sjekket nærmere.

Som påpekt ovenfor erkjente megleren at han verken hadde kontrollert finansieringen til A eller B. Han erkjente videre at han ikke hadde sagt noe til selger om at budet innebar en risiko og heller ikke noe om et eventuelt ­dekningssalg. Dette var i strid med de interne retnings­ linjene og lagmannsretten fant det klart at det også forelå brudd på «god meglerskikk». Konklusjonen ble da at ­megleren hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Lagmannsretten reiser deretter en interessant og vanskelig problemstilling: Når vil eiendomsmegler være forpliktet til

1

LG-2017-98764

2

NOU 2006:1, pkt. 10.3.3, side 126

3

FAGSTOFF

FRITID

å meddele usikkerhet omkring finansiering av et bud til øvrige interessenter?

Retten viser i den forbindelse til at en eiendomsmegler ved provisjonssalg vil kunne ha en egeninteresse i at budene «drives» høyest mulig og at dette i utgangspunktet tilsier FRITID FAGSTOFF at det må legges til grunn at alle involverte skal ha samme informasjon i en budprosess. Hvis dette ikke skjer vil en budgiver i realiteten kunne ende opp med å by mot seg selv.

Lagmannsretten var i det konkrete tilfelle ikke i tvil om at opplysningene megler satt inne med var av en slik ­k­arakter at opplysningene skulle ha vært videreformidlet til både selger og andre budgivere.

OPPSUMMERING

Lagmannsretten slår fast at eiendomsmegler har en ­alminnelig plikt til å kontrollere budgivers finansiering så langt det er mulig. Meglerforetakets interne retningslinjer vil kunne få avgjørende betydning for aktsomhetsvurder­ ingen.

I lys av tidligere retts- og nemndspraksis vil det etter vår oppfatning være tilstrekkelig å kontakte oppgitt kontaktperson i vedkommende bank. Ved privat finansiering kan det normalt ikke kreves at megler skal foreta en nærmere kredittundersøkelse, men i slike tilfeller vil megler måtte opplyse selger om forholdet.

Megler bør ikke sette seg i en slik situasjon at kontroll av finansiering ikke lar seg gjennomføre, f.eks. som følge av finansieringsinstitusjonens åpningstider.

I den grad megler ikke lykkes med å kontrollere bud­ givers finansiering, eller at finansieringen på andre måter fremstår som usikker, må selger på en klar måte (megler må sikre seg notoritet) opplyse selger om risikoen og ­konsekvensene ved å akseptere et slikt bud.

Megler vil i visse situasjoner ha en plikt til også å ­informere øvrige budgivere slik at disse ikke risikerer å by mot seg selv. Hvor grensen går vil her by på vanskelige avveininger, og det kan ikke statueres en plikt til å ­informere om mer bagatellmessige forhold.

STUDENTER

MEDLEMMER

RIISA Advokatfirmaet Riisa ble etablert i 1988 og består i dag av 30 advokater og advokatfullmektiger fordelt på kontorer i Oslo og STUDENTER Bergen. Firmaet har siden 90-tallet arbeidet innenfor fag­ feltet fast eiendoms rettsforhold.

Vi har særlig arbeidet med ulike problemstillinger knyttet til blant annet: · megler- og takstmannansvar · bygg- og entrepriserett · avhendingsloven · bustadoppføringsloven · håndverkstjenesteloven www.riisa.no

E-2015-7588. Når det gjelder budgivere som oppgir å ville finansiere kjøpet med egne midler, legger lagmannsretten L til grunn at det normalt ikke kreves at megler skal foreta en nærmere kredittundersøkelse eller gjennomgang av en budgivers regnskaper, men i slike tilfeller vil megler måtte opplyse selger om forholdet

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

33

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

VERDT Å VITE STUDENTER Ny meglerstandard for kjøpFAGSTOFF av eiendomsselskapFRITID er på plass.

Hva bør megleren særlig være oppmerksom på ved bruk av den nye standarden?

MEDLEMMER

NY MEGLERSTANDARD:

10 TIPS TIL MEGLEREN LEDELSEN

AV OLE ANDREAS DIMMEN, PARTNER I ADVOKATFIRMAET BAHR AS

Ved kjøp og salg av næringseiendom benyttes i de aller fleste tilfeller meglerstandarden. For næringsmeglere er det derfor viktig å kjenne til hvordan denne bør brukes. Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund har med bistand fra BAHR ved Erik Langseth nylig lansert en ny meglerstandard for salg av eiendomsselskap. Her gir jeg ti tips og informasjonspunkter til megleren om bruken av meglerstandarden.

Den nye meglerstandarden viderefører i all hovedsak risikofordelingen mellom partene fra den forrige versjonen lansert i 2015. Garantikatalogen er tilnærmet lik som tidligere, og struktur og begrepsbruk er i det alt vesentlige som før. Men den nye standarden er forsøkt gjort mer ­leservennlig, og det er foretatt en rekke forbedringer etter innspill fra meglere, advokater og andre. For å sikre at transaksjonene fremover kan gjennomføres mest mulig smidig bør næringsmeglere sette seg raskt inn i den nye standarden.

1. VIS TIL MEGLERSTANDARDEN I BUDAKSEPTEN

For å klargjøre utgangspunktet for kontraktsforhandlingene bør megleren sørge for at budaksepten sier at kjøpe­ kontrakten skal baseres på meglerstandarden. I tillegg bør man allerede på dette stadiet nevne de eventuelle endringene fra standarden som er særlig viktige for selgeren.

2. VÆR BEVISST PÅ HVILKE FORBEHOLD PARTENE HAR TATT

I transaksjoner innen næringseiendom tar partene for­ behold av ulik art. Begge parter kan ha tatt forbehold om endelig styregodkjennelse. Kjøperen kan ha tatt forbehold om at hans due diligence-undersøkelser ikke avdekker ­betydelige negative avvik fra det han forventet da budet ble inngitt, og forbehold om tilfredsstillende finansiering.

Etter toppteksten i meglerstandarden inngås avtalen først når den undertegnes av selgeren og kjøperen. Som et ­alternativ i klammer er det i den nye standarden inntatt at «Partene har tatt de forbehold som følger av bud og ­budaksept, og er ikke bundet før disse forbeholdene er løftet». Om partene ikke har tatt noen forbehold, er de rettslig sett allerede bundet gjennom bud og budaksept.

34

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

Da bør toppteksten i kjøpekontraktsutkastet fjernes eller justeres, så ikke megleren bidrar til å skape usikkerhet om hvilke forbehold transaksjonen hviler på.

3. MEGLERSTANDARDEN ER ET UTGANGSPUNKT, INGEN FASIT

Selv om meglerstandarden normalt er et godt utgangspunkt, har partene full rett til å kreve endringer. Partene kan være uenige i meglerstandardens løsninger eller mene at de ikke passer i den konkrete transaksjonen. Megleren bør også vurdere om særskilte forhold i budet, budaksepten eller transaksjonen for øvrig må reguleres i kontrakten. Det er sjelden tilstrekkelig å fylle inn kjøpesum og parter og så signere kontrakten uten ytterligere endringer. Særlig i transaksjoner hvor partene ikke er profesjonelle eller bistås av advokater, bør megleren ta ansvar for at kontrakten blir utarbeidet i samsvar med partenes enighet og forutsetninger.

4. HVORDAN REGULERE SÆRSKILTE FORHOLD? VELG MELLOM FIRE ALTERNATIVER

Hvis kjøperen har funnet noe ved sin gjennomgåelse av selskapet og eiendommen eller det er andre forhold man bør innta en særskilt regulering om, bør megleren være varsom med å endre garantikatalogen. Normalt bør due diligence-funn reguleres i form av a) reduksjon av kjøpesummen (meglerstandarden punkt 2.1), b) betingelse for overtakelse (meglerstandarden punkt 4), c) forpliktelse for selger (meglerstandarden punkt 5) eller d) skadesløs­ holdelse (meglerstandarden punkt 9). Betingelser for overtakelse bør forbeholdes helt vesentlige forhold.

5. NY BESTEMMELSE KAN GI PARTENE RETT TIL Å TREKKE SEG FØR OVERTAKELSE

En nyvinning i den siste meglerstandarden er at skader på eiendommen mellom signering og overtakelse kan gi part­ ene rett til å trekke seg fra avtalen. Kjøperen kan trekke seg hvis tapet overstiger 10 % av eiendomsverdien. Selgeren kan trekke seg hvis det tapet som han selv må dekke, overstiger den samme terskelen. Det er ikke gitt at en slik b­estemmelse bør inntas i alle kjøpekontrakter, og megleren bør også vurdere om terskelen skal justeres.

OLE ANDREAS DIMMEN

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

BA-HR AS

«Den nye standarden er forsøkt gjort mer l­ eservennlig, og det LEDELSEN er foretatt en rekke forbedringer etter innspill fra meglere, VERDT Å VITE FRITID FAGSTOFF advokater og andre» OLE ANDREAS DIMMEN

I enkelte låneavtaler kan långiveren trekke sitt tilsagn om å finansiere kjøpesummen hvis en sentral leietaker blir ute av stand til å betale leien. I den nye standarden er det inntatt en fotnote med tekst som kan benyttes hvis kjøperen skal kunne trekke seg fra avtalen om en viktig leietaker får betalingsproblemer.

­garantikatalogen i kjøpekontrakten. For eksempel bør s­ elgeren svare at han «ikke er kjent med det» fremfor et rent «nei» på spørsmål om det er forurensning på eien­ dommen. Megleren bør gjøre selgeren kjent med at utgangspunktet etter standarden er et strengt ansvar. I en fotnote er det imidlertid inntatt en alternativ regulering dersom selgeren bare skal innestå for at opplysningene er riktige så langt selgeren kjenner til.

7. HA OVERSIKT OVER KONSEKVENSENE VED FORSINKET OPPGJØR

10. SKAL KJØPEREN POTENSIELT KUNNE HEVE AVTALEN ETTER OVERTAKELSE?

I den nye standarden er konsekvensene av forsinket overtakelse oppsummert i en egen bestemmelse. Det er blant annet klargjort at revidert balanse for selskapet skal beregnes per den faktiske overtakelsesdagen. Ved utsatt overtakelse endres altså også balansedagen tilsvarende.

Etter meglerstandarden er selgerens erstatningsansvar ­begrenset til 10 % av eiendomsverdien for brudd på de alminnelige garantiene. Det er viktig å merke seg at ­kjøperen i tillegg har hevingsrett ved vesentlig kontraktsbrudd. Dette innebærer at selgeren kan risikere at transaksjonen reverseres, ved at kjøperen leverer aksjene tilbake til selgeren og krever at selgeren tilbakebetaler hele kjøpe­ summen til kjøperen. Den øvre beløpsmessige ansvars­ begrensningen er således ikke absolutt. I den nye standarden er det inntatt en alternativ regulering i en fotnote for det tilfellet at man mener at kjøperen ikke skal kunne heve etter overtakelse.

6. SKAL SALGET GJENNOMFØRES OM EN VIKTIG LEIETAKER GÅR KONKURS FØR OVERTAKELSE?

8. VÆR KLAR OVER AT REKLAMASJONSFRISTENE ER FORLENGET

En sentral endring i den nye meglerstandarden er at reklamasjonsfristene er utvidet fra 12 til 18 måneder for de alminnelige garantier og fra 3 til 5 år for de såkalte fundamentale garantiene, som er selgerens garantier om eierskap til aksjene og eiendommen, og om skatt og avgift. Ut­ videlsen av de fundamentale garantiene har sammenheng med at den alminnelige endringsadgangen for skatte­ myndighetene har blitt utvidet til fem år siden den forrige meglerstandarden ble lansert i 2015. Hvis for eksempel selgeren er et selskap som er planlagt avviklet innen få år, kan det være at selgeren har behov for en kortere reklamasjonsfrist.

BA-HRs faste eiendomsgruppe gir bistand til profesjonelle eiendomsakt­ører. Bistanden omfatter både transaksjons­ STUDENTER bistand, bistand i forbindelse med utviklingsprosjekter, utleie, entreprise og ikke minst tviste­ løsning. I de senere årene har BA-HR vært sentral rådgiver ved en stor andel av de større eiendomstransaksjonene som har ­funnet sted i Norge. Videre har BA-HR ydet bistand i relasjon til flere omfatt­ende utviklingspro­ sjekter. BA-HR har en ledende posisjon blant rådgiverne i eien­ domsmarkedet, herunder inngår en omfattende pedagogisk virk­ somhet og løpende medvirkning ved utforming av de standard­ avtaler som er mest benyttet i markedet (kjøpekontrakter, leieavtaler, oppdrags­avtaler mv.)

Kontaktpersoner: Anne Sofie Bjørkholt: asb@bahr.no og Sam E. Harris: seh@bahr.no www.bahr.no

Lykke til med transaksjonene i 2020!

9. SKAL SELGERENS ANSVAR FOR URIKTIGE OPPLYSNINGER VÆRE ABSOLUTT?

Etter både den nye standarden, den tidligere standarden og bakgrunnsretten har selgere et strengt ansvar for uriktige opplysninger, selv om selgeren ikke forsto eller burde ­forstått at opplysningene var uriktige. Dette medfører at selgere må være påpasselige med å ta tilstrekkelige for­ behold om de opplysningene man gir, så man ikke i praksis ender med å gi en rekke garantier som ikke følger av

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

35

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

ARKITEKT IDØMT 12 MILLIONER I ERSTATNING

– ENTREPRENØREN BRUKTE ULOVLIGE BYGGEVARER FRA LATVIA LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Fire boligkjøpere ble i lagmannsretten tilkjent erstatning som følge av vesentlig svikt i byggenes ventilasjons- og luftesystem. Eneboligene var oppført med byggevarer fra Øst-Europa. Det oppsto store råteskader i boligene. Arkitektfirmaet som hadde bistått selgeren, måtte erstatte boligkjøpernes tap.

AV ADVOKAT MARTIN LIE HAUGE, BING HODNELAND ADVOKATSELSKAP DA

ELEMENTBYGG FRA LATVIA

Saken gjaldt et boligprosjekt i Trondheim, der selgeren, en norsk entreprenør, valgte å benytte elementbygg og trefiber­plater fra Latvia og Tyskland. Det viste seg imidlertid at byggevarene var i strid med byggtekniske krav i ­Norge.

Saken illustrer viktigheten av å sikre at byggeprosjekter utføres i tråd med plan- og bygningslovens regler og ­viktigheten av å benytte byggevarer som er egnet og godkjent for norske klimatiske forhold.

KRAVET OM ANSVARLIG FORETAK

I større byggeprosjekter stilles det krav om å benytte ­profesjonelle selskap som har ansvarsrett, såkalte ansvarlige foretak (henholdsvis ansvarlig søker, ansvarlig prosjekt­ erende og ansvarlig utførende).

Ansvarlige foretak skal sørge for at søknadsprosessen blir fulgt, samt at prosjekteringen og utførelsen av selve ­byggeprosjektet oppfyller alle krav i plan- og bygnings­ loven og tilhørende forskrifter.

GA MISVISENDE OPPLYSNINGER TIL KOMMUNEN

I denne aktuelle saken hadde den norske entreprenøren engasjert et norsk arkitektfirma som var oppført som ansvarlig søker og ansvarlig prosjekterende i bygge­ ­ tillatelsen fra kommunen.

Underveis i prosjektet valgte entreprenøren imidlertid å flytte produksjonen av byggene til et latvisk firma som ikke hadde ansvarsrett i Norge. Som ansvarlig søker var det arkitektfirmaet sin oppgave å sørge for at kommunen ­mottok all relevant informasjon om byggeprosjektet.

Arkitektfirmaet informerte aldri kommunen om at ­produksjonen ble utført i Latvia. Arkitektfirmaet var dermed ansvarlig for at det ikke var samsvar mellom hvem som sto oppført som ansvarlig foretak i byggesaks­ dokumentene og hvem som faktisk utførte arbeidet.

36

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

ARKITEKTEN BLE ANSVARLIG – GROVT UAKTSOMT

Boligkjøperne krevde erstatning for kostnadene med å u ­tbedre manglene, totalt ca. 12 million kroner.

Entrepren­øren var imidlertid gått konkurs, og boligkjøp­ erne kunne derfor ikke kreve erstatning fra dette selskapet.

Bolig­kjøperne krevde da isteden erstatning fra det norske ­a­rkitektfirmaet som hadde bistått entreprenøren i prosjektet.

Lagmannsretten kom frem til at arkitektfirmaet hadde opptrådt grovt uaktsomt bl.a. ved å unnlate å orientere kommunen om at prosjekteringen ble utført av et utenlandsk firma som manglet ansvarsrett. Boligkjøperne ble tilkjent erstatning.

SISTE ORD ER IKKE SAGT

Arkitektfirmaet har anket dommen, og saken skal behandles i Høyesterett i slutten av januar. I nyere rettspraksis har Høyesterett åpnet opp for at et ansvarlig foretak kan bli erstatningspliktig overfor boligkjøpere for brudd på planog bygningsloven, dersom forsømmelsen er grov og ­kritikkverdig. Grensen for når slik erstatningsplikt inntrer, er imidlertid uklar.

Mye kan tale for at arkitektfirmaet blir dømt i Høyesterett. Arkitektfirmaet var sterkt involvert i prosessen, deltok i møter med det latviske selskapet, og burde som ­profe­sjonell aktør ha sørget for at ansvarsforholdene var klarert med kommunen. Høyesterett vil også legge vekt på at bolig­kjøperne ble påført relativt store tap.

Uansett utfall illustrer saken viktigheten at bygge­ prosjekter utføres av et selskap som har påtatt seg rollen som ansvarlig foretak i det konkrete prosjektet.

NOEN AVSLUTTENDE RÅD

Forhåpentligvis vil denne saken bidra til at arkitekter, utbyggere og øvrige aktører i ethvert byggeprosjekt blir enda mer bevisst sitt eget ansvar etter plan- og bygningsloven.

ARTIKKELEN BLE FØRST PUBLISERT I FINANSAVISEN

MARTIN LIE HAUGE

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

BING HODNELAND

«Ansvarlig prosjekterende VERDT Å VITE og utførendeLEDELSEN har plikt til å sørge for at byggevarene som benyttes i det enkelte bygge­prosjektet tilfredsstiller norske byggekrav» MARTIN LIE HAUGE

Vår avdeling for fast eiendom og entreprise består av 15 advo­kater med faglig styrke, bransje­kunnskap og kommersiell forståelse. Juridisk b­ istand innenfor alle sider ved eierskap, drift og utvikling av fast eiendom til næringsdrivende, offentlige etater, borettslag, eierseksjonssameier og privatpersoner, er en STUDENTER FAGSTOFF del av vår kjernevirksomhet.

Innen entrepriseFRITID bistår vi entreprenører, byggherrer og konsu­lenter i alle prosjektets faser, herunder i forbindelse med k­ ontraktsinngåelse, gjennom­føringsfasen og sluttoppgjør.

Vår spesial­kompetanse innenfor fast eiendoms rettsforhold og entreprise gjør oss til det foretrukne valg for en rekke eiendoms­selskaper og entreprenører. www.binghodneland.no

Avslutningsvis gis noen korte råd som også er nyttig ­informasjon til boligkjøpere og privatpersoner som er ­involvert i større byggeprosjekter:

gjennomgang av byggetillatelsen når denne foreligger. Om nødvendig må man påklage vedtaket eller søke om at ­ansvarsområdene korrigeres.

-A nsvarlige foretak bør ikke «leie ut» ansvarsretten sin: Et ansvarlig foretak bør ikke overlate sitt arbeid til andre firmaer (underleverandører) som ikke har blitt tildelt ­ansvarsrett i det aktuelle byggeprosjektet.

- Vær kritisk til hva slags byggevarer som benyttes: Ansvarlig prosjekterende og utførende har plikt til å sørge for at byggevarene som benyttes i det enkelte bygge­ prosjektet tilfredsstiller norske byggekrav. Det skal foreligge dokumentasjon på at produktene tilfredsstiller ­byggekravene. Ansvarlig søker må sørge for at slik dokumentasjon er tilgjengelig i prosjektet.

-D obbeltsjekk byggetillatelsen fra kommunen: Kommunen kan, kanskje ved en feil, ha tildelt de ansvarlige foretakene et større eller et annet ansvar enn det man faktisk har søkt om. Kommunen bør selvsagt varsle om dette. Men foretakene risikerer likefullt å bli pålagt ansvar i tråd med byggetillatelsen, dersom man ikke oppdager at ansvaret har blitt utvidet eller endret. Ta derfor en grundig

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

37

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

OVERTAKELSE AV NYBYGGET HYTTE ELLER BOLIG LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Overtakelse av bolig oppført i henhold til bustadsoppføringslova skal skje gjennom en overtakelsesforretning, som markerer skillet for risikoovergang fra entreprenør til byggherre.

Mange forbrukere/ byggherrer og entreprenører slurver likevel med gjennomføringen av ­overtakelsesforretning, noe som kan få unødvendige og store økonomiske konsekvenser.

AV ADVOKAT/PARTNER JARLE EDLER, BING HODNELAND ADVOKATSELSKAP DA

BYGGEARBEIDENE ER FERDIGE

DAGMULKTSBELAGTE FRISTER STANSER

Når den nye boligen er ferdig, og entreprenøren har gitt melding om dette til forbruker, skal det skje en overlevering av boligen til forbruker. Overleveringen skjer normalt ved en befaring, der det noteres gjenstående arbeid og/eller mangler som må utbedres.

Innledningsvis presiseres at bustadsoppføringslova har regler for hvordan avslutningen og overlevering av byggeprosjektet skal gjennomføres. For arbeider som ikke gjelder oppføring eller full rehabilitering av bolig for forbruker, gjelder håndverkertjenesteloven, som ikke har tilsvarende regler.

Ved overtakelse stanser eventuelle dagmulktsbelagte frister.

Dette medfører at forbrukeren således ikke kan kreve dagmulkt for forsinkelser etter overtakelse, med mindre det avtales dagmulktbelagte frister i forbindelse med utbed­ ringsarbeider eller ferdigstillelse av gjenstående arbeid.

Ovennevnte innebærer også at entreprenøren har en stor interesse i at overtakelse avholdes så snart som mulig for å unngå å måtte bli ilagt dagmulkt. I enkelte tilfelle vil nok krav om dagmulkt medføre at entreprenøren krever overtakelse før arbeidet er ferdig, noe som kan få uheldige konsekvenser for forbrukeren som til tross for overtakelse kanskje ikke kan ta boligen i bruk på grunn av gjenstående arbeid.

Overtakelse innebærer også at entreprenøren har krav på sluttoppgjør.

FORBRUKER OVERTAR RISIKOEN

En overtakelse av kontraktsarbeidet innebærer at forbruk­ eren overtar risikoen for kontraktsarbeidet, og at forbruk­ ere således i utgangspunktet er ansvarlig for alle skader som oppstår etter overtakelse. Nevnte innebærer at forbrukeren bør sørge for at kontraktsarbeidet/boligen er tilstrekkelig forsikret fra tidspunktet for risikoens overgang.

REKLAMASJONSFRISTER STARTER

En annen konsekvens av overtakelse er at forbrukeres ­reklamasjonsfrister starter. Dette innebærer at forbruker må reklamere på alle feil og mangler som ikke er påpekt ved overtakelse, innen de tidsfrister som er fastsatt.

De aktuelle tidsfrister er innen rimelig tid etter at ­mangelen er eller burde vært oppdaget og senest innen 5 år etter overtakelse. Hva som anses som «innen rimelig tid» er en skjønnsmessig vurdering og må avgjøres i det konkrete tilfelle. Den generelle hovedregel er imidlertid at en periode på inntil 3 måneder anses tilstrekkelig – både for forbruker til å avdekke mangelen og dets omfang, og også til å innhente sakkyndig vurdering. Det bemerkes imidlertid at de faktiske forhold kan tilsi vesentlig kortere reklamasjonsfrist og hva som anses «innen rimelig tid».

38

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

OVERTAKELSESFORRETNING

Det må i utgangspunktet avholdes en overtakelsesforretning for at ovennevnte virkninger skal inntre. En over­ takelsesforretning innebærer at forbruker og entreprenør møtes for en gjennomgang av det utførte arbeidet, samt at det i slike tilfeller er naturlig å gå gjennom FDV dokumentasjon (Forvaltning, drift og vedlikehold) og gi en viss opplæring i tekniske installasjoner.

Det er beklageligvis mange eksempler på at det verken avholdes overtakelsesforretning, eller at det foretas en tilstrekkelig gjennomgang av boligen og dennes installasjoner.

Nevnte medfører at forbruker ofte ikke får tilstrekkelig oversikt, og dermed fratas muligheten til å få forholdet utbedret mens entreprenøren fremdeles er på byggeplassen.

Videre kan mangler eller feil bruk medføre et senere større skadeomfang, som kunne vært unngått om dette hadde blitt påvist ved overtakelse Begge parter kan innkalle til overtakelsesforretning, men det kreves at entreprenøren har gitt melding til forbruker

JARLE EDLER

MEDLEMMER

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

om at arbeidet er ferdig. I slikt tilfelle kan altså begge parter med minst sju dagers varsel innkalle til befaring av boligen.

Fristen regnes fra det tidspunkt innkallelsen kom frem til mottakeren.

Hvis entreprenøren kaller inn til overtakelsesforretning, og forbrukeren ikke møter opp uten gyldig fraværsgrunn, LEDELSEN VERDT Å VITE kan entreprenøren gjennomføre overtakelsen alene.

Dette forutsetter imidlertid at det er gjort oppmerksom på ­konsekvensene av uteblivelse og de rettslige virkninger av overtakelsesforretningen, noe som det således er viktig at presiseres i innkallingen.

SKRIV PROTOKOLL

Det følger av loven at det «bør» skrives en protokoll under overtakelsesforretningen og at denne signeres av begge parter. Det er altså ingen plikt til å skrive en protokoll og det er ingen formkrav til en slik protokoll. Av bevismessige hensyn er det imidlertid svært viktig med en skriftlig proto­koll, og det er vår klare anbefaling at det brukes tid på å skrive, samt i fellesskap gå gjennom, en protokoll fra befaringen.

I utgangspunktet skal alle arbeider være ferdigstilt («fullført») ved overtakelse. I praksis vil det imidlertid ofte være mindre arbeider som gjenstår ved overtakelsesforretningen.

Dersom det gjenstår arbeid, er en mulighet at forbrukeren avbestiller det gjenstående arbeidet og at overtakelse g­jennomføres for det som er utført. I slikt tilfelle har entreprenøren kun anledning til å sende sluttfaktura for det utførte.

En annen mulighet ved gjenstående arbeid, er at overtakelsen gjennomføres og at det protokollføres hva som gjenstår. I slikt tilfelle er det viktig at det alt gjenstående presiseres, når dette skal utføres og om eventuell forsinkelse gir rett til dagmulkt. Videre må det tas stilling til, og ­spesifiseres, om og hvilket beløp som eventuelt skal til­ bakeholdes av forbrukeren. Avhengig av hvilke arbeider som gjenstår kan det også nedfelles hvilke konsekvenser dette har for risikoens overgang.

I de fleste tilfeller vil en forbruker ønske å flytte inn i boligen, og det er derfor viktig at det i slike tilfeller brukes tid på utferdigelse og innholdet i overtakelsesprotokollen.

OVERTAKELSE VED Å TA BOLIGEN I BRUK

En ikke uvanlig problemstilling er at forbrukeren tar ­boligen i bruk uten at det er avholdt noen form for ­befaring eller overtakelsesforretning. Dette kan få uventede følger ved at forbruker dermed utløser alle konse­kvenser av en overtakelse.

En forbruker vil ofte kun tenke på å flytte inn i den nye boligen, og vil dermed ikke tenke så mye på de rettslige konsekvenser, som de fleste forbrukere heller ikke er kjent med. Det vil i slike tilfeller ofte komme som en stor overraskelse for mange forbrukere at de har overtatt risikoen for boligen, og at de får begrenset mulighet til å påberope feil og mangler, samt at de ikke kan kreve dagmulkt ved forsinkelse etter at boligen er tatt i bruk.

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

BING HODNELAND Vår avdeling for fast eiendom og entreprise består av 15 advo­kater med faglig styrke, bransje­kunnskap og kommersiell forståelse. Juridisk b­ istand innenfor alle sider ved eierskap, drift og utvikling av fast eiendom til næringsdrivende, offentlige etater, borettslag, eierseksjonssameier og privatpersoner, er en STUDENTER FAGSTOFF del av vår kjernevirksomhet.

Innen entrepriseFRITID bistår vi entreprenører, byggherrer og konsu­lenter i alle prosjektets faser, herunder i forbindelse med k­ ontraktsinngåelse, gjennom­føringsfasen og sluttoppgjør.

Vår spesial­kompetanse innenfor fast eiendoms rettsforhold og entreprise gjør oss til det foretrukne valg for en rekke eiendoms­selskaper og entreprenører. www.binghodneland.no

For ordens skyld presiseres at det er en vanlig oppfatning at forbrukeren ikke har tatt boligen i bruk ved at forbruk­ eren eller hans medhjelpere har arbeidet videre på den delen som entreprenøren har fullført. Dermed vil en ­nyoppført bolig ikke bli overtatt ved ibrukstakelse før ved forbrukens innflytting.

Dersom arbeidet er «fullført» vil rettsvirkningene av overtakelse inntre selv om det ikke er avholdt en over­ takelsesforretning, med de ulemper og problemer dette kan medføre. Det anbefales ikke å flytte inn i en nyoppført bolig uten at det er gjennomført en overtakelsesforretning.

TOMMELFINGERREGELEN

Skjæringspunktet er altså om arbeidet er «fullført» eller ikke. Tommelfingerregelen er at arbeidet er «fullført» om boligen kan tas i bruk til beboelse og det ikke foreligger mangler som påvirker den daglige bruken.

Det foreligger rettspraksis som tilsier at arbeidet ikke er «fullført», selv om det kun gjenstår mindre arbeid av håndverksmessig karakter som entreprenøren skal stå for. ­Mangler garasjeporten er arbeidet ikke «fullført», selv om boligen ellers kan tas i bruk til det den er ment som. I forhold til mer estetiske feil og mangler, har lagmannsretten i en dom fra 2005, konkludert med at dette ikke ­hindrer overtakelse. Det avgjørende var at manglene ikke påvirket den daglige bruken og at omfanget ikke var ­tilstrekkelig stort til at det måtte anses som sjenerende. Det må og vil bli utvist et skjønn, og det bemerkes at det har vært (og er) en tendens til at domstolene tolker forholdene i den uprofesjonelle forbrukerens favør.

AVSLUTNING

For å redusere omfanget av uforutsette forhold og konflikter, anbefales at det avholdes overtakelsesforretninger og at det føres referat som signeres av begge parter.

Det anbefales også at forbruker oppfordres til å bruke, og bruker, sakkyndig bistand i forbindelse med gjennomgang av boligen og de tekniske anlegg.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

39

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

ENDRINGER I EIERSEKSJONSLOVEN OG BURETTSLAGSLOVA

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

STUDENTER

MEDLEMMER

AV MAREN LOME OG BENEDIKTE FRØSETH, BEGGE ADVOKATFULLMEKTIGER, WIKBORG REIN ADVOKATFIRMA AS

Den 1. januar 2020 trådte det i kraft flere endringer i ­eierseksjonsloven og burettslagslova. I eierseksjonsloven er den tidligere ervervsbegrensning utvidet til å gjelde flere personer og rammene for en seksjonseiers adgang til å leie ut sin seksjon er presisert og tydeliggjort. Videre er det vedtatt en formell hjemmel til å kreve eierskiftegebyr og eierseksjoner med færre enn ni seksjoner er nå pålagt å registrere seg i Foretaksregisteret dersom sameiet har ­vedtektsfestede bytteordninger for parkeringsplasser til­ rettelagt for funksjonshemmede. I burettslagslova er det gjort visse utvidelser i adgangen for en andelseier til å leie ut sin leilighet. I de følgende avsnittene ser vi nærmere på disse endringene.

2.1. Den tidligere regelen og de hensyn den bygget på

Eierseksjonsloven § 23 første ledd fastslo tidligere at «ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to bolig­ seksjoner i ett og samme eierseksjonssameie». Hovedformålet med denne ervervsbegrensningen var å sikre at ingen eier fikk for stor innflytelse i sameiet, ettersom en eiers ­stemmerettighet på sameiets årsmøte som hovedregel er knyttet til antall seksjoner personen eier.

Regelen viste seg imidlertid lett å omgå. En person som ønsket å erverve flere seksjoner hadde flere alternative ­måter å gjøre dette på, for eksempel ved å opprette flere selskap som kjøpte seksjoner eller ved å erverve aksjer i selskap som eide seksjoner i samme sameie. Disse om­ gåelsesmuligheten ønsket lovgiver å «bøte på», særlig ettersom den førte til at flere begynte å drive såkalt «leilighetshotell».

2.2. Hvilke endringer som er gjort i regelen og hva de fører til

I et forsøk på å forhindre omgåelser av regelverket, ble det under lovbehandlingen inntatt et nytt annet og tredje ledd

40

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

MAREN LOME

Foto: Erik Burås /STUDIO B13

2. ENDRINGENE I EIERSEKSJONSLOVEN KNYTTET TIL ERVERVSBEGRENSNING

i bestemmelsen. I annet ledd er det presisert hvilke former for indirekte erverv som rammes av ervervsbegrensningen.

For det første skal det ikke være lov med erverv gjort av nærstående til den som allerede eier to seksjoner i sameiet.

Ved vurderingen av hvem som er «nærstående» skal det ses hen til aksjelovens § 1-5 første ledd. Bestemmelsen om­ fatter blant annet seksjonseierens ektefelle, samboer, besteforeldre og søsken eller en av de forannevnte sin ektefelle eller samboer, samt selskap som seksjonseieren selv, eller noen av de foregående personene, har bestemmende innflytelse i.

For det andre kan ikke et selskap som inngår i samme konsern som seksjonseierens selskap erverve en seksjon dersom seksjonseierens selskap allerede eier to seksjoner i sameiet. Hva som ligger i begrepet «konsern» følger av aksjelovens § 1-3, hvor det fremgår at det foreligger et konsern dersom et selskap «på grunn av avtale eller som eier av aksjer (...) har bestemmende innflytelse over et annet ­selskap». Dette vil for eksempel være tilfelle hvor et selskap eier så mange aksjer i det aktuelle selskapet at det ­representerer flertallet av stemmene i generalforsamlingen.

For det tredje kan ikke eierskapet til seksjonene være spredd på flere selskap som seksjonseieren har bestemmende innflytelse over. Bestemmelsen omfatter også tilfeller hvor eierskapet er spredd mellom flere selskap som en nærstående til seksjonseieren har bestemmende innflytelse over. Også her gjelder aksjelovens § 1-3 for forståelsen av nærståendebegrepet, og aksjelovens § 1-5 gjelder for ­forståelsen av hva som ligger i bestemmende innflytelse.

Det er viktig å presisere at hel eller delvis selskapsoverdragelse ikke er ment å falle innenfor bestemmelsens ­anvendelsesområde. I slike tilfeller blir ikke eierskapet til seksjonene spredd på flere, og de hensyn bestemmelsen bygger på aktualiseres derfor ikke.

Når det gjelder bestemmelsens nye tredje ledd, fastslår denne at ervervsbegrensningen i annet ledd ikke gjelder dersom seksjonseieren, eller dennes nærstående, skal bo i seksjonen selv.

Foto: Erik Burås /STUDIO B13

1. INNLEDNING

BENEDIKTE FRØSETH

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

WIKBORG REIN

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

«I eierseksjonsloven er den tidligere ervervsbegrensning utvidet til å gjelde flere personer og rammene for en seksjonseiers adgang til å leie ut sin seksjon er presisert og tydeliggjort»

3. ENDRINGER I EIERSEKSJONSLOVEN KNYTTET TIL UTLEIE

Bakgrunnen for endringene i eierseksjonsloven var et ønske om å tydeliggjøre rammene for en seksjonseiers rett til å leie ut egen seksjon. Dette særlig fordi det forventes at seksjonseiere i stadig økende grad vil ønske å ta del i «delingsøkonomien» ved blant annet å leie ut sine seksjoner på plattformer som «AirBnB».

De nye reglene fremkommer av eierseksjonsloven § 24 syvende ledd. Bestemmelsen fastslår et forbud mot korttidsutleie av bruksenhet i mer enn 90 døgn i året. Uttrykket «korttidsutleie» er definert som utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Lovbestemmelsen gir sameiet en viss frihet til å avtale andre utleiegrenser enn de lovfastsatte, likevel slik at sameiet ikke kan vedta at utleie er begrenset til færre enn 60 døgn i året og flere enn 120 døgn i året.

Departementet begrunnet adgangen til å vedtektsfeste ­avvikende løsninger i at det enkelte sameie som utgangspunkt er nærmest til å vurdere hvor mange dager utleie bør være tillatt, men at det måtte gjelde visse absolutte grenser for å ivareta hensynene bak reglene.

Videre gjelder bestemmelsen kun utleie av hele seksjonen. Er det kun ett rom som blir leid ut og seksjonseieren fremdeles bor i seksjonen, er utleieforholdet utenfor bestemmelsens anvendelsesområde. De nye reglene gjelder heller ikke for bruksenheter som brukes som fritidsbolig.

Brudd på utleiereglene skal håndteres etter de alminnelige misligholdsbestemmelsene i eierseksjonsloven.

4. ENDRINGER I EIERSEKSJONSLOVEN KNYTTET TIL INNFØRINGEN AV HJEMMEL FOR Å KREVE EIERSKIFTEGEBYR

Eierseksjonsloven har ikke hatt hjemmel til å fastsette ­gebyr ved eierskifte. En har imidlertid i praksis krevd et slikt gebyr, og departementet foreslo derfor å vedta formell hjemmel for eierskiftegebyret for å skape klarhet rundt regelen.

Hjemmelen ligger i eierseksjonsloven § 63 a. hvor det fremgår at sameiet kan kreve at den som avhender en ­seksjon, betaler et gebyr på opptil fire ganger rettsgebyret for arbeid som må gjøres i forbindelse med eierskiftet og eventuell godkjenning av erververen.

5. ENDRINGER I EIERSEKSJONSLOVEN KNYTTET TIL REGISTRERINGSPLIKT FOR MINDRE SAMEIER

Etter eierseksjonsloven § 19 første ledd foreligger det ikke en alminnelig registreringsplikt i Foretaksregisteret for sameie med færre enn ni seksjoner. Det følger imidlertid av eierseksjonsloven § 26 (2) at et sameiet i sine vedtekter må sikre at parkeringsplasser som i vedtak etter plan – og bygningsloven er krevet opparbeidet til bruk av personer med nedsatt funksjonsevne, gjøres tilgjengelig for disse.

Som følge av dette fastsetter bestemmelsen en registreringsplikt av vedtektene også for sameier med færre enn ni seksjoner dersom sameie har innført ordninger vedrørende parkeringsplasser for funksjonshemmede. Bestemmelsen gjelder for sameier som er opprettet før 1. januar 2018.

Wikborg Rein har et sterkt fagmiljø med betydelige ressurser innenfor næringseiendom.

STUDENTER Næringseiendomsteamet består av 20 advokater med spiss­ kompetanse innenfor eiendoms­ transak­sjoner, eiendomsutvikling, leiekontrakter, skatt og avgift, selskapsrett, forurensning og øvrige spørsmål tilknyttet ­næringseiendom. Wikborg Rein er kjent for store transaksjonsvolum over lang tid for dominer­ende aktører.

Leder for Næringseiendoms­ teamet er partner Ingrid K. Høstmælingen, e-post: ikh@wr.no og tlf 22 82 75 15. www.wr.no

6. ENDRINGER I BURETTSLAGSLOVA KNYTTET TIL UTLEIE

Også i burettslagslova har det lenge vært lov for en ­andelseier å leie ut sin andelsleilighet. Adgangen har ­imidlertid vært nokså begrenset, og med de nye reglene er utleieadgangen myket opp.

Endringene i utleieadgangen følger av burettslagslova § 5-4 første ledd. Bestemmelsen åpner opp for «kortidsutleie» og fastslår at andelseieren nå kan overlate bruken av hele bostedet til andre i opptil 30 døgn i året uten styrets samtykke. Utleie av hele bostedet for mer enn 30 døgn krever imidlertid styrets samtykke. Det er ikke, sammenlignet med endringene i eierseksjonsloven, adgang til å vedtektsfeste avvikende bestemmelser om utleie i ­burettslagslova. Dette er begrunnet i et ønske om at ­andelsleiligheter ikke skal kunne benyttes til utleie- og ­investeringsobjektet.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

41

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

SALG AV BOLIG – LIKEVEL TOMTEBESKATNING LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Gevinst ved salg av egen (fritids)bolig er normalt skattefri når eieren oppfyller krav til eier- og brukstid, mens det beregnes 22 % skatt av gevinsten ved salg av tomt. I visse tilfeller blir det som kan se ut til å være et skattefritt boligsalg klassifisert som et skattepliktig tomtesalg, og selger får en uventet skatteregning. Dette kan være aktuelt ved salg av (frititids)bolig med stor tomt, men også i tilfeller hvor det er (fritids)bolig med naturlig arrondert tomt som selges. Ved et salg er det derfor sentralt å avgjøre om det er (fritids)bolig eller tomt som selges, eventuelt om det er begge deler.

AV LINE NILSEN, ADVOKAT - PARTNER, ADVOKATFIRMAET KYRRE

SALG AV ENKELTTOMTER

Tomt er typisk ubebygget areal. Gevinst ved salg av enkelttomter er alltid skattepliktig, jf. skatteloven § 9-3 (8) bokstav a, første pkt. Et eventuelt tap ved slike salg vil alltid være fradragsberettiget.

TOMTEBESKATNING FOR DELVIS BEBYGD GRUNN

Spørsmålet om et eiendomssalg vil utløse gevinstskatt eller være fritatt skatteplikt oppstår typisk i tilfeller ved salg av bolig med stor tomt. Ofte gjelder problemstillingen salg av egen bolig, men er også aktuell ved salg av fritidsbolig.

Rettslig utgangspunkt

Tomtebeskatning utløses «når grunnen etter sin beliggenhet og naturlige beskaffenhet finnes egnet for bygging av ­boliger, fritidsboliger m.v., eller for utnyttelse til industrielt eller annet forretningsmessig formål o.l., og det må antas at vederlaget i vesentlig grad er bestemt ved muligheten til å bruke grunnen til formål som nevnt», jf. sktl. § 9-3 (8) bokstav a, annet pkt.

Vederlagets størrelse er sentralt

Sentralt i vurderingen av om salget skal klassifiseres som et skattepliktig tomtesalg eller et skattefritt boligsalg, er vederlagets størrelse. Ofte vil bruk av fast eiendom til utbyggingsformål gi høy avkastning slik at det kan bli ­aktuelt å vurdere om det er grunnlag for tomtebeskatning.

Men prisen i seg selv er ikke tilstrekkelig for å anse salget som et skattepliktig tomtesalg.

I tillegg kreves at tomteformålet har påvirket prisen i «vesentlig grad», jf. sktl. § 9-3 (8) bokstav a, annet pkt.

Høyesterett, jf. Rt. 1991 s. 207, har formulert dette slik at man må vurdere «om den pris grunneierne fikk (…) ville blitt vesentlig lavere hvis man på salgstiden måtte se helt bort fra muligheten for utbygging».

42

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

For selger vil det være en fordel å få bedømt hele eiendommen under ett som fullt ut bebygd. Gevinst ved et salg vil da være skattefri.

Oppdeling – delvis skattepliktig salg

Alternativt må det ved salg av egen (fritids)bolig med stor tomt skje en fordeling mellom bolig og tomt, slik at kun deler av salget blir skattefritt. Den skattefrie delen omfatter da boligen og «en naturlig arrondert tomt», dvs. en naturlig størrelse på arealet rundt boligen, mens resten av tomte­ arealet kan bli å regne som et skattepliktig tomtesalg.

Hva som er «en naturlig arrondert tomt» må avgjøres i hvert enkelt tilfelle. Man må bl. a ta hensyn til bebyggelsen, atkomst, topografi, bygningen(e)s beliggenhet på tomten, hvordan området er regulert i kommuneplanen, samt hva som er vanlig størrelse på tomter i området.

Forutsetningen er imidlertid at fordelingen mellom ­(fritids)bolig og tomt skjer på den måten som gir høyest vederlag totalt sett, ikke bare i forhold til en naturlig ­størrelse på arealet rundt boligen.

I noen tilfeller vil en oppdeling av eiendommen gi høyest totalt vederlag mens i andre tilfeller vil en slik oppdeling være lite gunstig med tanke på omsetningsverdien.

Dersom en oppdeling vil gi høyest totalt vederlag, vil gevinst ved salg av (fritids)bolig med en naturlig størrelse på arealet rundt boligen, være skattefri, mens resten av arealet vil være skattepliktig. I andre tilfeller vil en opp­ deling av arealet ikke være gunstig ut fra hva som vil gi høyest totalt vederlag, og gevinst ved salg av (fritids)bolig, selv med stort tomteareal, vil da kunne bli skattefri.

Et eksempel på at en oppdeling ikke var gunstig, slik at gevinst ved salg en fritidseiendom for et større areal enn tre mål tomt ble skattefri, var oppe for Høyesterett i Rt. 1974 s. 1141.

Saken gjaldt salg av en fritidseiendom på 12 mål med ca. 130 meter strandlinje og et sommerhus på ca. 100 m2.

LINE NILSEN

MEDLEMMER

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

Selger ble ved ligningen gevinstbeskattet for tomtesalg, i teknisk forstand, og det var enighet mellom partene om KYRRE ANS men verdien av bebyggelsen og tre mål grunnareal ble at bebyggelsen ikke var kondemnabel.

SALG Høyesterett holdt utenfor den skattepliktige gevinsten.

Dommen er et eksempel på at gevinst ved salg av en ikke AV BOLIG – LIKE Advokatfirmaet Kyrre ANS bistår VEL TOMbolig TEBmed ESKAnaturlig opphevet ligningen og la til grunn at å regne med tre mål kondemnabel TNINGarrondert tomt kan bli innen alle rettsområder som evinstoppdeling «naturlig arrondert tomt», ville gi en liteGgunstig ved salg avskattepliktig. egen (fritids)bol gjelder fast eiendom. Flere av ig er normalt skat av eiendommen. Dermed var det ikke grunnlag for en men s det be tefri når eieren op regnes 22 % skat advokatene har omfattende LEDELSEN for fritidsboligen Å VITE mål STUDENTER FAGSTOFF t av tomtesalg pf yller kr oppdeling hvor kun gevinsten Ikke skattepliktig gevinsten ved sa FRITID av til eier- og brMEDLEMMER væreVERDT etogsktre lg av at te to fr erfaring med å m it t. t I boligsalg kom visse tilfeller blir prosedere tvister ukstid, tomt ble skattefri. til motsatt resultat i en dom klasimidlertid sifisert so t som kan se ut skatteregning. D Høyesterett m et sk for domstolenede vedrørende at teplatikdet til å etteinntatt i Rt. 1993 s. 480, og konkluderte med foreti g kan væ to m te re sa ak lg tu , og elt ved salg av (fri selgaverfastfåeien­ deBEBYGD t er (fritiGRUNN mangler ved kjøp r en ds)bolig mlåed ti TOMTEBESKATNING FOR FULLT UT et skattefritt salg. uv ti ds en )bolig med stor to tet naturlig arronder t, mhar 2 enviog t tomtpåso858 dom. I m tillegg bred erfaring så I visse tilfeller kan det bli aktuelt å seom bortde fratbebyggelsen gjaldt en fritidseiendom m2lgmed en 60 m i ti er (fritids)boligSaken lfe m lle se r hv es or . Ved et eller toEiendommen er forskjellige mt som selg det derfor typer når spørsmål om skatteplikt skal vurderes. Dette vil kunne stor hytte. ble kr 700 000.salgmed esi,1985 seavtaler ntralt å avgjøre evensolgt tuelfor t om det er begg e deler. utvikling og kjøp av være situasjonen hvor det er (fritids)bolig med naturlig Hytteeiendommen lå i et grenseområde mellom et hytte- vedrørende arrondert tomt som selges. Også i slike tilfeller kan selger område langs strandlinjen og et boligområde. Kjøperne eiendom, herunder opsjonsav­ risikere at salget blir ansett som et skattepliktig tomtesalg. rev hytten og bygde en enebolig. Høyesterett la til grunn taler, utbyggingsavtaler og Dette selv om kravet til eier- og botid er oppfylt. at eiendommen kunne vært solgt som fritidseiendom for andre type prosjektavtaler. «minst kr 550 000».

Flere av firmaets klienter står Saneringsprosjekter Størrelsen på vederlaget er med andre ord sentralt i bak store utbyggingsprosjekter i Et typisk tilfelle er (fritids)boliger som er av en så dårlig ­vurderingen.

Bergen og omegn. Vi bistår flere forfatning at de er modne for rivning. I realiteten vil det meglerfirmaer i kontraktsutfor­ da ofte være et skattepliktig tomtesalg.

VIKTIG Å HUSKE PÅ ming, forhandlinger og gjennom­ id, G av (fritids)bolig med brukstst TNIN AG INved Når eiendomsmeglere bistår salg er-- og id, eier AT til ei BENSK uk SKTE avtil br BE kr M r og TE TO le M yl EL TO pf V L føring av økonomisk oppgjør op KE til VE krav t som kan se ut å å ved KE eren G – LIeller eiendommer som selges –VLIBO LISA r eien pfyller bl i nå op fr te Bebyggelse som ikke er kondemnabel tomt et stykke over er LGGAstor at ei til de LG AV BOLIG – LIK sk SALI r t ir ut SALG AV BO nå al i rm n se no feller salg attefr t er skBE EV e tillle somfåka lig ELrm TOal s)bo ir deavt eiendomsselskaper.

Mt TE no t. I viesstil r en uvente tFor ritid (ftil tom ig ol fe rlgbl av en)b NI lgto eg NG ds saAT av iti Høyesterett har i et tilfelle gått enda lenger enn til de sainlgSALG ­mav arkedspris, enerprofesjonell aktør med AV BOLIG – evt.

LIKEVEL TOMTEBESKATNING dSK (fr I viss te lgvin og selger få velg t. utbyggingsen , NG en nsa m d sa uv eg te sa ve NI or ns en AT av te st vi Ge hv SK r m r ge BE to ev TE d lle st d G av M er ve ve fe t eg lg at n ve sask ELteTO sehar pliktig mtesalg, og lgge EV teAV øvrig firmaet så i til spisskompe­ avvi LIK Gevinst ved planer, en 22td% skat LIG en og (fr BO esman av et itid t, m gn m– LG rebør touventet ­typiske saneringsprosjektene og klassifisert gevinsten være påns vakt.

Selger kan ellers få en SA sk sooli tomtil gskattefri ts)b % tigbo er t be eorpfyller krav til eier- o rgjhv ik er me stor krav dees 22 ørop plid rm Gevinst ved salg av egen (fritids)bolig er normalt når eieren oppfyller eier- og og så brukstid, ns tetit ed alt sifis deat avren tilltrfeeie atno as inå tbo men å lle at resgn be ligtem resa et sk fri fri lg ra gn nå tte s)sk esfiskl nt m en r ska 22 lig eie se so m alt % t re t, ens det be or ri rm sk n er m tanse innenfor husleie, eien­ rf m (f op no at itt to t er pf de av fr av si orlgblir oli te ge er se stgsa det somyll klas s)b at sa kraut er det ed dsal ste itid v tilt. eellstierd,blir det som ka det 22 % skatt avtu gevinsten ved salg aven visse kan åIåvis (fr m væ nboligen vedselger salget som skattepliktig tomtesalg. I et annet tilfelle komvæ skatteregning Har eid lenge vil etittsk ve re ligsa gjør d lig eg eltve tilfuk ret lgsketter saI .lg remens et bo av boberegnes avog se glgvin s)tomt. dtilfeller br av ak atnte tid Ve to fr re ralteie iti frisalget. mt tom st nt es tt (fr . ste væ av I vis vin lg se bo g av Ge se lig sal se or ka lg d sa rf tilf m ve sa lg te n ell de so d re et skatte kla et t t er r. ve D ssi bli m væ de t vin le fis g. r ge domsmegling, ekspropriasjon, el være boligsalg etbli skattepliktig selger får en uventet det som kan setes er lger får t to ne av tu rligklassifisert t22stor. lgkti skskattefritt ttsk ersom soes gnetin ak atn sa ggoge de tevæ nd %mska ettteer regnre et ro dtomtesalg, Høyesterett imidlertid til motsatt resultat. Høy forrentningsk gevinsten og skatteregningen kunne Selger vil fåer sse ar ing at .na Detu reg til ,å og se plibe de tte lg ktig tom utalg t be ette ka pli g tomen ka de om Dre n væ tte ns mev mt g.te el.t Ve ed ska me so inat es re tu m t et alg ak m m en lig tu , so skatteregning.

Dette kan være aktuelt ved salg av (frititids)bolig med stor tomt, også i tilfeller hvor to og elt t bo , ert ve se r. s) er atteregnde fis es d lge le de sk sa ssi nd lg tid n også i r t på de eierseksjonslovgivning, lg kla erna rotoåmdbetale får en eg me (frifristed g itit (fr ar boretts­ m se (fr sal itidrli geloli tom ligav soet be s)b tna stoenr te tu erids ttelbo d uv )bgg fritu olidet vil være et sentralt moment i vurderingen og kan trekke idst)ber en tre uker Dette t t, me tte de r me legtil m )bolig me d sto turliska ids ttoom ig (fritids)bolig itit oler lig r to(fr gskattekravet. med naturlig arrondert tomt som selges.

Vedt et gjelder salg er derfor sentralt åme avgjøre være ar mt ro av en s)erbo(fr g , nd sal ev er tid d , n t ri om ve og es (f lt mt så lg de t er (fritiom det tue er i so t se tilf rfo ak t de m reselge de erghv itid n væ ts)bsooli erordet de r sentr s. Ve meller lag, naborett ogs.tingsrett. sal tte kaselger d et sa Dese ell erreg Ved etell retning av at det som for en legmann kan se ut som et(fritiom selv man klager.

Imgmellomtiden kan brukt nin eller to lg ter erig (fritids)bolig tomt som selges, det ha er begge deler. to lge mt g. serfo ol tte soeventuelt )bom ska m sodemt de dsdet lges,om r tom se rt nt ev de ra er en on lt t tu å arr de av elt lig gjø om tur om eredeler. g mednynabolig, begge deler (fritid skattefritt boligsalg, blir klassifisert som et skattepliktig hele kjøpesummen etter salget tils)bå oli kjøpe og de viltseerlge . lt om det er begg det er s, eventue m so t tom er olig ell www.kyrre-bergen.no tomtesalg. da kunne får en stor likviditetsmessig om det er (fritids)butfordring.

Formålet med kjøpet var rivning.

Høy forrentning – skattepliktig tomtesalg

En dom fra Høyesterett inntatt i Rt. 1977 s. 1264 gjaldt en eiendom med naturlig arrondert tomt og hvor be­ byggelsen ikke var kondemnabel. Høyesterett kom likevel til at gevinsten ved salget var skattepliktig som tomtesalg.

Eiendommen var på 320 m2 og bebyggelsen omfattet 235 m2. Bebyggelsen bestod i et bolighus som var ­gammelt, men modernisert og vel vedlikeholdt.

Gevinsten ved salget ble ansett som et skattepliktig ­tomtesalg.

Høyesterett uttalte at «Hovedsynspunktet må ellers være om det ved en total bedømmelse av alle omstendigheter må anses som en økonomisk rimelig og påregnelig mulighet at en kjøper av eiendommen til dens pris i handel og vandel vil beholde eiendommen i det vesentlige uforandret med hensyn til bruk og bebyggelse».

Eiendommen lå i Tromsø sentrum. Formålet med kjøpet var rivning og oppføring av nye forretningseiendommer og eiendommenes forrentning sett i relasjon til kjøpe­ summen, tilsa at man stod overfor et tomtesalg. Dette selv om det ikke var tvil om at eiendommene var fullt bebygget

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

43

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

KRAV TIL MINIMUMSOMSETNING I FRANCHISEDREVNE EIENDOMSMEGLERKJEDER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

En rekke eiendomsmeglerkjeder er organisert som franchise, i motsetning til der kjeden driver egeneide kontorer. Det vil veldig forenklet si at en franchisegiver eier et konsept som man lar franchisetaker utnytte mot betaling av franchiseavgift. Franchiseavgiften er gjerne fastsatt som en prosentvis andel av franchisetakers omsetning. Dermed er franchisegiver ikke bare opptatt av at franchisetaker følger konseptet til punkt og prikke, men også av at franchisetakers omsetning er høy.

AV ADVOKAT HENRIK RENNER FREDRIKSEN OG ADVOKAT ENDRE STORLØKKEN I SGB STORLØKKEN AS FREDRIKSEN OG STORLØKKEN ER SPESIALISERT INNEN DISTRIBUSJONSRETT OG FRANCHISE

Denne forventningen kan f.eks. gi seg utslag i at det skal fastsettes budsjetter som ventes nådd, men uten at ­manglende budsjettoppnåelse er spesielt regulert. Enkelte opererer imidlertid med strengere krav, gjerne omtalt som krav til minimumsomsetning. Denne type bestemmelser er gjerne utformet slik at franchisegiver kan heve avtalen eller si den opp med kort varsel dersom kravet til ­minimumsomsetning ikke nås.

Sett fra franchisegivers ståsted kan det være fornuftig å operere med slike krav, dels slik at man har et press på at franchisetaker leverer, dels slik at man har en «nødutgang» dersom franchisetaker ikke leverer som forventet, i og med at franchiseavtalen normalt ellers vil være uoppsigelig i en lenger periode (f.eks. fem år).

For franchisetaker utgjør dette imidlertid en risiko, idet man risikerer å tape den langsiktighet som lang kontraktstid representerer. Hvor interessant blir det f.eks. å foreta investeringer hvis det er risiko for at samarbeidet blir kortvarig?

Som franchisegiver bør man ta en vurdering av om det er nødvendig med denne type regulering, og i så fall hvordan reguleringen skal være. Som franchisetaker bør man foreta en grundig vurdering av om man vil akseptere et slikt krav. Dersom man ikke er i posisjon til å forhandle vekk kravet (noe man sjelden er), må man i det minste vurdere størrelsen på minimumskravet og hvordan bestemmelsen er utformet. Det kan være snakk om betydelige variasjoner, der noen er mer risikofylte enn andre. Blant annet bør partene se på følgende: 1. HVEM BESTEMMER KRAVET?

Normalt er første årets eller de første årenes minimumskrav allerede fastsatt i kontrakten. Disse må åpenbart vurderes.

44

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

Er de realistiske, eller er det stor risiko for at man ikke vil klare kravene?

Når det gjelder etterfølgende år, må man vurdere den foreslåtte reguleringen rundt slik fastsettelse. Skal det årlige minimumskravet fastsettes ensidig av franchisegiver, eller er det gjenstand for årlige forhandlinger? Hvis det siste er tilfellet, hva skjer dersom partene ikke blir enige?

Det er åpenbart risiko forbundet med å la franchisegiver fastsette kravet ensidig og etter fritt skjønn. Sett fra franchisetakers ståsted er det bedre at dette fastsettes gjennom forhandlinger, basert på realistiske vurderinger av det ­konkrete markedet.

En franchisetaker bør særlig være oppmerksom på regulering som sier at manglende enighet innebærer en automatisk økning av kravet fra foregående år på en bestemt prosentsats, da man da ikke får hensyntatt de konkrete markedsforholdene. Man bør også huske at det bør være forskjell mellom budsjetter (som gjerne er ambisiøse) og kravet til minste omsetning. Franchisegiver bør heller ikke operere med urealistiske krav, da det kan øke takers frykt for førtidig opphør og dermed redusere satsing og investering i konseptet.

2. KONSEKVENSENE AV MANGLENDE OPPNÅELSE

I enkelte avtaler er det slik at manglende oppnåelse uten videre gir rett til heving/oppsigelse uten oppsigelsestid. I andre avtaler gir det rett til oppsigelse med en fastsatt frist.

En tredje variant er at avtalen gir rett til heving/opphør på nærmere vilkår.

Dersom retten til umiddelbart opphør er ubetinget, innebærer det at franchisetakeren i utgangspunktet bærer det fulle ansvaret for manglende måloppnåelse, uansett årsak. Det betyr at terminering blir konsekvensen ikke bare

HENRIK RENNER FREDRIKSEN

ENDRE STORLØKKEN

MEDLEMMER

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

der franchisetaker har forsømt seg, men også der utenforliggende hensyn (f.eks. dårlige konjunkturer) eller til og med franchisegivers eget forhold (f.eks. svakt konsept mv.) er årsaken til at franchisetakeren ikke har klart kravet. Det vil være svært problematisk for franchisetakeren om man også skal måtte bære risikoen for franchisegivers egne forLEDELSEN skulle legge VERDT Å VITE hold. Men selv om kontrakten opp til en slik løsning, vil det kunne være grunnlag for å mene at det allikevel ikke skal gi hevingsrett, avhengig av hvordan avtalen er utformet. Hvis det fremstår som en misligholdssanksjon (heving) er det grunn til å hevde at franchisetaker ikke kan være ansvarlig for franchisegivers eget mislighold (kreditormora).

Idet formålet med minimumskrav normalt vil være å pushe franchisetaker til ekstra innsats, samt å gi seg selv en exit der franchisetaker leverer dårligere enn forventet, bør franchisegiver ved utforming av avtalen uansett være bevisst at franchisetaker bare bør være ansvarlig for egne forhold (og eventuelt utenforliggende årsaker som verken kan tilskrives giver eller taker). For å sikre større grad av forutberegnelighet kan man vurdere å konkretisere nærmere de årsaksforhold som skal eller ikke skal føre til førtidig opphør (med den ulempe at avtalen vokser i omfang).

En løsning som kan vurderes er også å la franchisetaker få muligheten til å godtgjøre at årsaken til manglende oppnåelse av minimumskravet ikke skyldes franchisetaker (eller eventuelt utenforliggende forhold som taker ikke kan holdes ansvarlig for), innen en nærmere fastsatt frist. På denne måten gis taker en mulighet til å forklare årsaken til manglende oppnåelse, men slik at taker har bevisbyrden.

Dette fremstår som en mer balansert løsning, men innebærer samtidig en åpning for skjønn og potensiale for tvister som det kan være ønskelig å unngå.

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

SGB STORLØKKEN Advokatfirmaet SGB Storløkken AS yter bistand med hovedvekt på forretningsjus; franchise, aksjerett, verdipapirrett, arbeidsrett, IKT-rett fast eiendom og entrepriserett. Firmaet er høyt rangert i nærings­ livet, spesielt i forbindelse med distribusjons- og mellommannsrettslige spørsmål, selskapsrett, arbeids­ rett, kontraktsrett med mer. Firmaet er fast advokatforbindelse for en rekkeSTUDENTER av de største aktørene innen FRITID FAGSTOFF tjenesteyting og varehandel i Norge, herunder ledende franchise- og distribusjonskjeder. www.storlokken.no

Man kan også etablere en mulighet til at franchisetaker kan «hente inn» manglende omsetning i senere perioder, eller fastsette alternative konsekvenser til umiddelbart opphør (f.eks. bortfall av rettigheter, konvensjonalbot mv).

Franchisegiver bør også vurdere grundig om umiddelbart opphør er hensiktsmessig, eller om det er bedre å kjøpe seg litt tid gjennom en oppsigelsestid (f.eks. på seks måneder), slik at man kan få på plass en ny franchisetaker mv.

Uansett, denne type regulering bør vurderes grundig av både franchisegiver og franchisetaker, både når det gjelder fastsetting av de konkrete kravene og konsekvensene av manglene oppnåelse. Alternativet er som nevnt innledningsvis at det opereres med mer uforpliktende budsjetter, og slik at manglende budsjettoppnåelse kan utgjøre et mislighold, avhengig av årsaken til at budsjettene ikke nås.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

45

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

SALG AV LANDBRUKSEIENDOM - KONSESJON OG KONSESJONSRISIKO LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Før jul ble juridisk avdeling i NEF kontaktet av Fylkesmannen i Oslo og Viken med spørsmål om bransjens praksis ved salg av konsesjonspliktige landbrukseiendommer. Bakgrunnen for henvendelsen var at flere kommuner hadde meldt fra til Fylkesmannen om det de mente var en uheldig praksis, nemlig at man ved salg la hele konsesjonsrisikoen på kjøperne.

AV ADVOKAT MNA NINA FODSTAD SKUMSRUD, FAGSJEF I NEF, THORUNN FALKANGER, FØRSTELEKTOR I JURIDISKE FAG, HANDELSHØYSKOLEN BI OG MARGRETHE RØSE SOLLI, FAGSJEF AKTIV EIENDOMSMEGLING

Fylkesmannen ønsket dialog med NEF, herunder ønsket Fylkesmannen informasjon om NEFs kontraktsmal for salg av landbrukseiendom og således hva som er NEFs anbefaling til bransjen.

NEFs kontraktsmal for salg av landbrukseiendom ble revidert og kom i en ny utgave i 2016. I malen har NEF – etter dialog med bransjeaktører – valgt å dele konsesjonsrisikoen mellom selger og kjøper.

«Etter konsesjonsloven er det avtalefrihet når det gjelder hvem som skal ha risikoen for at kjøper gis konsesjon, men i NEF har vi tatt et bevisst valg om dette», forteller NEFs fagsjef Nina Fodstad Skumsrud. NEFs kontraktsmal legger opp til at det er selger som har risikoen for at det er avtalt for høy kjøpesum etter konsesjonsloven § 9 a, mens kjøper har risikoen for at konsesjon nektes med grunnlag i konsesjonsloven øvrige bestemmelser. «Vi har delt risikoen slik da vi mener dette er den mest hensiktsmessige løsning; selger er nærmest til å vite hva eiendommen er verdt, også sett hen til priskontroll, mens en kjøper er nærmest til å bære risikoen for at den planlagte driftsform anses å være en god løsning eller hvorvidt han eller hun anses skikket» fortetter Skumsrud.

Fylkesmannen støttet NEF i at en slik deling av risikoen er fornuftig, og satte stor pris på å få bekreftet at NEF som profesjonsforbund ikke anbefaler en løsning som forskjellige kommuner og Fylkesmannen mener er uheldig for en kjøper.

HVA ER KONSESJON OG HVA SIER REGELVERKET? Konsesjonsregelverket er noe man som landbruksmegler må ha god kunnskap om, og vi har snakket mer om dette med Thorunn Falkanger, førstelektor ved Institutt for rettsvitenskap og styring på Handelshøyskolen BI. Thorunn underviser i temaet på eiendomsmeglingsstudiet.

KONSESJON VED ERVERV AV BEBYGD EIENDOM OVER 35 DEKAR DYRKET MARK

Erverv av fast eiendom er i mange tilfeller avhengig av offentlig tillatelse – konsesjon. Reglene finnes i konsesjons-

46

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

loven av 28.november 2003 nr. 98 (konsl). Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet. I det følgende er det bare reglene om konsesjon ved erverv av bebygd eiendom med over 35 dekar dyrket mark som vil bli behandlet.

Hovedregelen er at det skal søkes om konsesjon for å få en offentlig godkjennelse ved erverv av fast eiendom, jf. konsl. § 2. Unntatt fra konsesjonsplikt er bebygde ­eiendommer som ikke er over 35 dekar dyrket mark eller ikke over 100 dekar, jf. konsl. § 4 nr. 4. (Regelen i konsl. § 7 for kommuner med nedsatt konsesjonsgrense er ikke aktuell fordi den ikke gjelder for eiendommer over 35 ­dekar dyrket mark.) Videre gjelder det unntak for erververe som er gift med selgeren eller på nærmere angitte måter beslektet eller besvogret med selgeren dersom vedkommende bosetter seg på eiendommen i 5 år. Staten er naturligvis unntatt fra konsesjonsplikt. Det samme gjelder i visse tilfeller for fylkeskommuner og kommuner. Unntakene på grunn av erververens stilling følger av konsl. § 5.

I de fleste tilfellene hvor en eiendomsmegler er involvert, må det således søkes om konsesjon ved erverv av en bebygd eiendom over 35 dekar dyrket mark. Det er kjøperen som søker konsesjon. Søknaden sendes kommunen som avgjør om søknaden skal innvilges og om det i så fall skal settes vilkår for innvilgelsen. Kommunens vedtak kan påklages til fylkesmannen. Kjøperen vil ikke få tinglyst skjøte med mindre det foreligger et godkjent konsesjonsvedtak fra kommunen, jf. konsl. § 15.

Hvorvidt en konsesjonssøknad skal innvilges eller ikke, beror på en individuell og konkret vurdering. Ingen har krav på å få konsesjon, men konsesjon skal gis med mindre det er saklig grunn til å avslå. Konsesjonsloven § 9 og § 9 a har regler om hva det skal legges vekt på ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål.

Opplistingen av momenter som skal vektlegges, er ikke uttømmende. Det kan også legges vekt på andre momenter

NINA FODSTAD SKUMSRUD

THORUNN FALKANGER

MARGRETHE RØSE SOLLI

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

når de er relevante i forhold til konsesjonslovens formål.

I rundskriv M/3-2017 fra landbruksdepartementet er det fastsatt nærmere retningslinjer for konsesjon, priskontroll og boplikt.

Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål, skal det iflg.

LEDELSEN VERDT Å VITE konsl. § 9 legges særlig vekt på: 1. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, 2. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 3. om erververen anses skikket til å drive eiendommen, 4. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet.

I konsl. § 9 andre til fjerde ledd er det blant annet regler om at konsesjon i alminnelighet ikke skal gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antallet sameiere økes. Videre står det også at det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar.

Etter konsl. § 9 a er det priskontroll på visse eiendommer.

Landbruks- og matdepartementet har gjort rede for hvordan prisvurderingen skal foretas i rundskriv M-3/2002. Det kan legges en «boverdi» til kostnads­ verdiene på boliger på landbrukseiendommer i områder der beregnet kostnadsverdi ligger lavere enn det alminnelige prisnivået på boligen. Øvre ramme for tillegg av boverdi ble øket ved flere anledninger, sist ved rundskriv M-1/2010 til kr 1 500 000.

Priskontrollen innebærer at konsesjonsmyndigheten skal vurdere om den avtalte prisen tilgodeser en samfunns­ messig forsvarlig prisutvikling.

Det kan være aktuelt for selger å få avklart med ­kommunen hvilket prisleie som er aktuelt ved salg av ­eiendommen forut for selve salget. En slik avklaring kan bidra til at både selger og kjøper i større grad kan forut­ beregne sin stilling: «Hvor selger forut for overdragelsen ber kommunen om informasjon om prisnivået, bør kommunen som ledd i en forvaltningsmessig forsvarlig behandling av saken imøtekomme en slik anmodning ved å orientere om priser som er avtalt i saker som gjelder tilsvarende overdragelser. En slik orientering kan bidra til at både selger og kjøper bedre kan forutberegne sin stilling. Har kommunen nylig behandlet konsesjonssøknad for eiendommen, og det ikke er kommet nye omstendigheter inn i bildet, er det tilstrekkelig å vise til dette» (rundskriv M-3/2017 pkt. 11.1).

Ved tvangssalg vil kommunen være forpliktet til å gi retten bindende uttalelse om høyeste pris som vil bli ­godkjent, jf. tvangsloven § 11-13 andre ledd.

Ved erverv av bebygd eiendom med et bolighus, vil priskontrollen unnlates så fremt kjøpesummen er under kr. 3 500 000,- Dette følger av forskrift om konsesjonsfrihet mv (FOR-2003-12-08-1434) § 6a. Beløpsgrensen gjelder eiendommer med boligbebyggelse som har en brukbar

FAGSTOFF

FRITID

standard slik at kjøperen kan tilflytte eiendommen. I denne forbindelse er det et vurderingsmoment om det er tilfredsstillende løsninger for vei, vann og avløp.

En søknad om konsesjon kan således bli avslått av flere grunner. I mange tilfeller vil avslaget være begrunnet med at prisen er for høy. Dersom søknaden blir avslått, vil FAGSTOFF ­k­ommunen sette en frist for erververenFRITID til å sørge for at eiendommen blir overdratt til noen som kan få konsesjon eller som ikke trenger konsesjon, jf. konsl. § 18. Med ­mindre noe annet er avtalt, har erververen risikoen for at konsesjon blir gitt. En overdragelsesavtale blir ikke ugyldig av at konsesjon nektes, og lovens hovedregel er at kjøper har konsesjonsrisikoen så lenge intet annet er avtalt. ­Erververen må da selge eiendommen til noen som kan få konsesjon eller som kan erverve konsesjonsfritt. Over­ holdes ikke denne fristen, vil eiendommen kunne bli tvangssolgt for kjøpers regning etter konsl. § 19.

Dersom konsesjonssøknaden til A er avslått fordi prisen på kr. 8 000 000 ikke tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, må A selge eiendommen til B for en pris som myndighetene godtar. Er denne prisen på kr.

6 000 000, vil således A få et tap på kr. 2 000 000.

Avtalen mellom selger og kjøper er fortsatt bindende med mindre det er tatt forbehold eller avtalt at selger har konsesjonsrisikoen, noe som i praksis ofte skjer. I så fall er kjøperen fritatt for sine forpliktelser etter kjøpsavtalen, og er kjøpesummen helt eller delvis betalt, har kjøperen krav på å få det betalte tilbake.

Konsl. § 11 første ledd bestemmer at det kan fastsettes slike vilkår som i hvert enkelt tilfelle finnes påkrevd av hensyn til de formål loven skal fremme. Det må foretas en helhetsvurdering hvor det tas stilling til om det skal settes vilkår, og i tilfelle hvilke vilkår som skal settes. En kan ikke velge virkemiddel som går lenger enn det som er nødvendig for å ivareta de samfunnsinteressene som konsesjonsloven er ment å ivareta. Eksempler på slike vilkår kan være ­a­vståelse av tomteareal til fritidsformål.

Med hjemmel i § 11 andre ledd kan konsesjonsmyndighetene fastsette vilkår om boplikt. I noen tilfeller kan de hensyn som begrunner boplikten tilsi at det stilles vilkår om at plikten skal være personlig og vare i fem år, eller at plikten kan oppfylles ved bortleie og ha lengre varighet. I en forskningsrapport publisert i 2008 er det konkludert med at sannsynligheten for at eieren vil bli boende på landbrukseiendommen sin, er stor for eiere som selv har bodd der i fem år etter overtakelsen. Dette har lovgiver lagt til grunn for reglene om lovbestemt boplikt på landbruks­ eiendom. Det vil etter dette normalt ikke være aktuelt å stille vilkår om personlig boplikt for mer enn fem år. En må imidlertid gå konkret inn på de løsninger søkeren ­presenterer for å ivareta hensynene som begrunner boplikten.

I konsesjonssøknaden skal erververen opplyse om han vil forplikte seg til å bosette seg på eiendommen innen ett år og selv bebo eiendommen i fem år sammenhengende.

STUDENTER

MEDLEMMER

STUDENTER

MEDLEMMER

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

47

LEDELSEN

VERDT Å VITE

At kjøperen i alminnelighet har konsesjonsrisikoen, er av betydning for eiendomsmegleren. I henhold til reglene om god meglerskikk må det i salgsoppgaven klart fremgå hva det innebærer for erververen å ha konsesjonsrisikoen.

Følgende klausul vil oppfylle disse kravene: «Kjøper har risikoen for videresalg ved ikke oppnådd LEDELSEN VERDT Å VITE for konsesjon og må ta tapet hvis eiendommen er kjøpt høyere pris enn konsesjonsprisen.»

En god løsning kan være at kjøperen tar risikoen for et avslag som er begrunnet i konsl. § 9, og at selgeren tar risikoen dersom konsesjonssøknaden blir avslått fordi ­prisen er for høy etter konsl. § 9a. Dersom denne l­øsningen velges, kan det i salgsoppgaven stå: «Selger har risikoen for at det er avtalt for høy kjøpesum etter konsesjonsloven § 9a. Hver av partene kan i så fall fri seg fra avtalen ved skriftlig melding til megler. Partene kan ikke fremme krav mot hverandre som følge av slik oppsigelse av avtalen.

Kjøper har risikoen for at konsesjon nektes med grunnlag i konsesjonslovens øvrige bestemmelser, herunder § 9 første ledd nr. 1-4 eller § 9 andre til fjerde ledd. Det betyr at kjøperen har risikoen for videresalg og må ta tapet hvis eiendommen blir solgt til en lavere pris.»

LANDBRUKSMEGLING OG GOD MEGLERSKIKK Å selge en landbrukseiendom er noe helt annet enn å selge en toroms leilighet i en bygård. Hva skal megler gjøre/hva må megler passe på? Vi stilte spørsmålet til fagsjef ­Margrethe Røse Solli, Aktiv Eiendomsmegling:

FAGSTOFF

FRITID

For å megle landbrukseiendom kreves det spesialkunnskap om regelverket rundt en landbrukseiendom, om de ulike delene en landbrukseiendom kan bestå av samt om ­markedet for salg av disse. Eiendommen vil ofte være både et sted å bo og en arbeidsplass for kjøper. Landbrukseiendommen kan for eksempel bestå av skog, melkedyr eller kyllingproduksjon og det kan være at noen skal bo igjen på gården. Megler må derfor kjenne til begreper som ­bonitet, kvotetildeling, borett/føderåd mv. Det kan også være en personkrets som har odel på eiendommen og lovgivningen rundt odel, jord og konsesjon må megler ha kunnskap om.

Megler må videre ha kunnskap om markedet der eiendommen ligger og det regelverket som setter rammene for å få konsesjon, både når det gjelder forhold på kjøpers side som reguleres av konsesjonsloven § 9 andre til fjerde ledd og til hvilken pris eiendommen kan omsettes. Når kunden engasjerer en megler for å selge en landbrukseiendom forventes det at eiendomsmegler har satt seg inn i og forstår både særpreget ved slike eiendommer og ikke minst regelverket rundt både odel og konsesjon. Du kan finne mye

48

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

MEDLEMMER

STUDENTER

MEDLEMMER

informasjon og linker til aktuelt lovverk og aktuelle rundskriv på Landbruksdirektoratets hjemmesider ­ (www.landbruksdirektoratet.no).

SÆRLIG OM LØSØRE/INNBO

Det følger av avhendingsloven § 3-5 at eiendommer skal FAGSTOFF overdras med varig innredning og utstyrFRITID som enten er fastmontert eller som er særskilt tilpasset bygningen. Tilbehør til landbrukseiendommer er regulert i § 3-6, hvor det fremkommer at landbrukseiendommer skal overdras med driftsplaner, redskap og utstyr som enten er fast montert eller særskilt tilpasset eiendommen, likevel slik at kjøretøy med tilhørende redskap ikke følger med.

Finanstilsynet skriver i et tilsynsbrev at: «I den grad selger eller kjøper ønsker å fravike §§ 3-5 og 3-6, for eksempel ved at driftsutstyr, innbo eller løsøre utover det som følger av ­avhendingsloven skal følge med i eiendomshandelen, skal det­ te fremkomme av henholdsvis salgsoppgave eller som et for­ behold i bud eller motbud. Informasjonen skal formidles til øvrige budgivere jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.»

I flere transaksjoner inngår driftsutstyr/antikviteter/­ løsøre mv. i handelen. Ofte vil selger og kjøper i samarbeid lage en liste over hva som skal inngå i handelen. Dette løsøret må verdifastsettes, enten ved å få gjenstandene taksert eller at partene beregner en antatt normal markedsverdi.

Foretaket må kunne dokumentere verdifastsettelsen av driftsutstyr/aktiviteter/løsøre og hvem som har kommet frem til den aktuelle kjøpesummen. Gjenstandene må også spesifiseres eller beskrives nærmere.

HVITVASKINGSREGELVERKET

HVA KREVES AV EIENDOMSMEGLER VED SALG AV LANDBRUKSEIENDOM?

STUDENTER

Finanstilsynet refererer i en tilsynsrapport at de legger til grunn at hvitvasking kan skje i eiendomstransaksjoner der deler av kjøpesummen omfatter inventar, løsøre, driftsutstyr, goodwill eller annet som er vanskelig å verdifastsette.

Finanstilsynet uttalte følgende i en tilsynsrapport om meglers plikter, der løsøre fulgte med i handelen: «Der innbo/løsøre/driftsutstyr/antikviteter inngår i handelen, utover det som følger av avhendingsloven §§ 35 og 3-6, må megler ha oversikt over hvilke[t] løsøre mv. transaksjonen omfatter. Megler må innhente opplysningene som er egnet til å danne grunnlag for en forsvarlig vurdering av om verdien av gjenstandene fremstår som normal. Dersom arten av gjenstandene og/eller verdien av disse fremstår som uvanlig, må megler iverksette nærmere undersøkelser jf. [hvitvaskingsloven] § 25.»

DOKUMENTAVGIFT

Det følger av forskrift om dokumentavgift § 2-2 første ledd at verdien av løsøre ikke tas med i avgiftsgrunnlaget.

PRISKONTROLL

Det følger av konsesjonsloven § 9a at det er priskontroll ved erverv av bebygd landbrukseiendom hvor det er mer

LEDELSEN

VERDT Å VITE

enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord. Departementet har i forskrift om konsesjonsfrihet (FOR-2003-1208-1434) § 6a fastsatt at priskontrollen skal unnlates der den avtalte prisen er under kr. 3 500 000, forutsatt at ­eiendommen er bebygd med et brukbart bolighus.

Finanstilsynet har på tilsyn sett nærmere på en eienLEDELSEN VERDT Å VITEse ut domshandel av en landbrukseiendom, der det kunne til at partene hadde redusert kjøpesummen med løsøre for å komme under grensen for priskontroll.

FINANSTILSYNET SKRIVER:

«I salgsoppgaven for en landbrukseiendom fremkom det at verdien av gårdens tilbehør ikke var inkludert i prisan­ tydningen. Under budgivningen ble bud pålydende kr 3 600 000 inngitt uten forbehold. Budet ble innført uten forbehold i budjournalen, og videreformidlet både selger og øvrige interessenter. Foretaket har fremlagt utskrift av en SMS, hvor det fremgår «Vi aksepterer budet på 3600 000 [sic]». I saksdokumentasjonen lå en utskrift av denne SMS-en, hvor megler hadde påført med penn «Etter avtale på tlf skal løsøre verdsatt til kr 125.000 følge med [meglers navn]».

Denne påføringen er u[t]datert. Det lå ingen dokumentasjon i saken som tilsa at dette vilkåret var betinget verken fra selgers eller budgivers side før handelen ble inngått. I konsesjonssøk­ naden ble kjøpesummen opplyst til kr 3 475 000, men det var ikke fylt ut noe i feltet for kjøpesum for løsøre. Finanstil­ synet la dermed i foreløpig rapport til grunn at det ut fra de journalførte opplysningene, som også ble videreformidlet til både selger og øvrige interessenter, fremsto som at kjøpe­ summen var redusert etter at budrunden var gjennomført, og bemerket i den forbindelse at den reduserte prisen kunne ha betydning for priskontrollen etter konsesjonslovgivningen.»

Finanstilsynet konstaterte at foretaket hadde gjennomført budrunden i strid med kravet til skriftlighet jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 andre ledd. Finanstilsynet skrev videre i sin rapport: «Til tross for erklæringen utarbeidet i forbindelse med til­ synet, medfører mangelen på skriftlighet i budrunden etter Finanstilsynets oppfatning at det i ettertid ikke kan utelukkes at reduksjonen i kjøpesummen har skjedd etter at handel var inngått for å unndra handelen fra priskontroll etter ­konsesjonslovgivningen, hvor grensen er kr 3 500 000.»

BUDRUNDEN

Eiendomsmegler må for det første ta med opplysninger om løsøre mv. som skal følge eiendommen i salgsoppgaven. Dersom det oppstår endrede ønsker/avtaler underveis i salgsprosessen må dette fremkomme i bud/motbud og føres i budjournalen. Det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 at megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Finanstilsynet skriver ­videre i tilsynsrapporten at det følger av forskriften § 6-3 at det er meglers ansvar å sikre klarhet i hva som avtales mellom partene.

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

STUDENTER

MEDLEMMER

KONSESJONSRISIKO

Eiendomsmegler skal alltid undersøke om det må søkes konsesjon for å erverve landbrukseiendommen som skal selges, og det må opplyses i salgsoppgaven hvorvidt eiendommen som selges er konsesjonspliktig, jf. eiendoms­ meglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 10. Megler må videre FAGSTOFF gi opplysninger dersom det er boplikt påFRITID eiendommen, og hvem som skal ha risikoen for om konsesjon blir gitt. Det må gis opplysning om at det er kjøper som er ansvarlig for å utarbeide og sende inn konsesjonssøknad. Det bør opplyses at slik søknad må sendes snarest mulig etter bud­ aksept, dog senest omgående etter signering av kjøpe­ kontrakt og at det er kjøper som skal dekke konsesjons­gebyret.

I Aktiv Eiendomsmegling anbefaler vi at landbrukseiendommer markedsføres med at selger skal ha risikoen ­dersom konsesjon ikke gis på bakgrunn av for høy kjøpesum, og at kjøper påtar seg risikoen for at det blir innvilget konsesjon på øvrige vilkår i konsesjonslovgivningen, dvs. forhold som ligger på kjøpers hånd. Det legges altså opp til at kjøper påtar seg risikoen og er ansvarlig for videresalg dersom konsesjon nektes med grunnlag i konsesjonsloven § 9 første ledd nr. 1-4 eller § 9 andre til fjerde ledd - forhold som ligger på kjøpers hånd.

Dersom konsesjon ikke gis på bakgrunn av for høy ­kjøpesum må det avtales at partene er fri fra sine kontraktsforpliktelser og at hver av partene bærer sine påløpte kostander.

Selger kan også velge en formulering om at dersom ­konsesjon ikke gis på bakgrunn av for høy kjøpesum, kan selger likevel kreve at avtalen skal gjelde, men til den ­høyeste pris landbruksmyndighetene kan godkjenne.

Uansett hvilken part som har konsesjonsrisiko, må ­eiendomsmegler passe på å overholde sin omsorgsplikt og forklare partene, ikke minst kjøper, hva det innebærer å ha konsesjonsrisiko enten for alt eller for forhold på kjøpers hånd. Særlig hvis en eiendom markedsføres med at kjøper har den fulle og hele konsesjonsrisiko må megler forklare risikoen kjøper påtar seg, med eventuelt å måtte videre­selge eiendommen til en som får konsesjon, og mulig risiko for at eiendommen selges til en lavere kjøpesum enn den han/ hun har betalt for eiendommen.

«Når det gjelder konsesjonsrisko anbefaler altså begge de vi har snakket med – en fra det rent faglige miljøet og en fra bransjen - den samme løsningen som NEF har valgt i vår kontraktsmal» avslutter Nina Fodstad Skumsrud. Medlemmer av NEF finner kontraktsmalen, og andre aktuelle maler, i NEFs dokumentarkiv (kap. 8, 9 og 10). Følg med på www. nef.no for opplysninger om kurs i Landbruksmelding som planlegges avholdt i mars/april 2020.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

49

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

FRA REKLAMASJONSNEMNDA:

KONFIDENSIELLE FORBEHOLD LEDELSEN

VERDT Å VITE

Høsten 2019 fikk reklamasjonsnemnda til behandling en sak – RFE-2019-145 - som gjaldt konfidensielle forbehold fra en budgiver. Klagerne var kjøperne av et rekkehus til 7 400 000 k­ roner.

Under budrunden ble det lagt inn bud fra en konkurrerende budgiver. I budet var det inntatt diverse forbehold i et eget vedlegg. Forbeholdene skulle være konfidensielle mellom budgiver, selger og megler, og de skulle ikke formidles til andre interessenter. Budet ble registrert og størrelsen på budet formidlet til de øvrige interessenter med informasjon om at det var «div. forbehold ­kommentert i eget vedlegg til budskjema». Klagerne mente for det første at den informa­sjonen som fremgikk av forbeholdene, skulle vært videre­ formidlet til de andre interessentene under ­budrunden. For det andre at de som kjøpere i hvert fall skulle få kopi av hele budjournalen med alle forbeholdene i etterkant av salget.

Når det gjelder konfidensielle eller hemmelige forbehold, kunne ikke nemnda se at dette var behandlet i forarbeidene til eiendomsmeglingsloven, i juridisk litteratur eller i rundskriv m.m. fra Finanstilsynet. Det forelå heller ikke retts­ praksis eller nemndspraksis om dette. Nemnda fant det naturlig å skille mellom situasjonen ­under budrunden og etter at avtale var inngått, og uttalte: «BEHANDLINGEN AV KONFIDENSIELLE FORBEHOLD UNDER BUDRUNDEN

Det er uomtvistet at den budgiveren klagerne konkurrerte med, hadde tatt diverse forbehold i et eget vedlegg til budskjemaet, men krevde at disse forbeholdene skulle være konfidensielle (hemmelige) for andre enn selgerne og megleren.

Etter nemndas syn vil slike bud ikke gjøre budprosessen så ryddig som det er ønskelig at den bør være. Spørsmålet i denne saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, ved ikke å ­ «offentliggjøre» forbeholdene under budprosessen.

Nemnda finner det her naturlig å ta utgangspunkt i hvordan megleren skal håndtere hemmelige bud, av den typen hvor de andre interessent­ ene bare får opplyst at det foreligger et bud, men

50

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

FAGSTOFF

at budets størrelse er hemmelig. Når det gjelder hemmelige bud/lukkete bud som dette, skal megleren informere de øvrige interessentene om at det foreligger et hemmelig bud, men kan ikke oppgi budets størrelse.

Nemnda bemerker at dette innebærer at hemmelige bud er uheldig og rokker ved budgivning som prisfastsettingsmekanisme, men hemmelige bud er i dag lov.

Både budet og budgivers navn skal innføres i budjournalen, som kjøper får kopi av etter at salget er gjennomført. Overfor andre budgivere enn kjøperen vil navnet på den «hemmelige» budgiv­ eren og andre budgivere bli anonymisert, jf. ­eiendomsmeglingsforskriften § 6-4 andre ledd.

Etter nemndas syn må konsekvensene av dette bli at når megler kan opplyse om at det foreligger et hemmelig bud, men ikke si noe om beløpets størrelse, må han/hun også kunne opplyse om at det foreligger et bud på for eksempel kr 7 200 000, men at budet er gitt med et «hemmelig» forbehold som megler ikke kan si noe om. Men som nevnt gjør dette budprosessen uryddig overfor andre budgivere og interessenter. Særlig vil dette gjelde hvis megleren er klar over at selger ikke under noen omstendighet vil akseptere ­budet med forbeholdene. Nemnda finner det imidlertid vanskelig å si at i en slik situasjon kan megleren ikke informere de øvrige interessentene om budet. Det vil blant annet kunne skape ­vanskelige bevisspørsmål.

Konklusjonen blir følgelig at megleren ikke har handlet i strid med god meglerskikk under ­budrunden.

BEHANDLINGEN AV KONFIDENSIELLE FORBEHOLD ETTER AT HANDEL ER INNGÅTT

Som nevnt over skal et hemmelig bud føres inn i budjournalen, og etter at handel er inngått, får kjøperen tilsendt budjournalen, hvor navn på alle budgiverne og budenes størrelse fremgår.

Innklagede har anført at da forbeholdene var konfidensielle, skulle de ikke være en del av budjournalen.

Nemnda er ikke enig i det. Et bud med konfidensielle forbehold skal føres inn i budjournalen.

FRITID

STUDENTER

AV PER RACIN FOSMARK, LEDER FOR REKLAMASJONSNEMNDA FOR EIENDOMS­MEGLINGSTJENESTER

Det fremgår av eiendomsmeglingsforskriften § 3-5 bokstav d at også forbehold skal føres i budjournalen. Dette innebærer, slik nemnda ser det, at klagerne (kjøperne av eiendommen) i vår sak hadde krav på å få innsikt i forbeholdene ­etter at avtalen ble inngått. Hverken eiendoms­ meglingsloven eller eiendomsmeglingsforskriften har noen bestemmelser som gir hjemmel for å holde denne informasjonen utenfor, selv om ­budgiver har betegnet det som konfidensielle ­forbehold. Reelle hensyn tilsier også at det bør gis innsyn her.

Da megleren mottok budet med de konfidensielle forbeholdene, burde hun derfor kontaktet budgiveren og opplyst at etter at handel er kommet i stand, vil forbeholdene bli kjent for kjøperne.

Da megleren ikke ville gi klagerne innsyn i de konfidensielle forbeholdene, har hun opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det skal dog nevnes at dette med konfidensielle forbehold synes å være noe nytt ved salg av bolig til forbrukere, som det tidligere ikke har vært skrevet noe om.»

Klagerne krevde også 200 000 kroner i erstatning, men dette kravet førte ikke frem Nemndas avgjørelse var enstemmig.

MEDLEMMER

THE X3

HELT NYE BMW X3 xDRIVE30e PLUG-IN HYBRID Helt nye BMW X3 xDrive30e kombinerer det beste fra to verdener, dynamikken og effektiviteten til en elmotor og rekkevidden og komforten til en forbrenningsmotor.

Den er en ladbar hybrid-SUV med intelligent teknologi og dynamisk akselerasjon for smidige kjøreopplevelser.

Forbruk for blandet kjøring i henhold til den nye WLTP kjøre syklusen 2,2 – 2,8 l/mil. CO2-utslipp 49-64 g/km.

Elektrisk rekkevidde etter nye WLTP er 41-46 km. Avbildet modell kan avvike fra standard.

5HQ NM¡UHJOHGH

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

GLASS I SPORTSSOLBRILLEN

hvilken farge?

Har du tenkt på at ulike solbrilleglass har ulike egenskaper?

Du får mer kontroll og større uttelling når du velger solbrilleglass i en farge som passer vær og lysforhold.

- Solbriller til en aktiv fritid handler først og fremst om sikkerhet. Ikke bare skal sportssolbrillene skjerme øynene dine mot skadelige UV-­ stråler og beskytte den tynne huden rundt øynene mot solskader, vær og vind. De skal også hindre alvorlige øyeskader på grunn av kvister, ­insekter eller steinsprut, forteller markedskonsulent i Krogh Optikk Mona Langeland.

Sykler du, er det for eksempel greit å vite at steinsprut fra en ­passerende bil kan få en fart på 110 kilometer i timen. Oakley lager ­solbrilleglass av polykarbonat, et patentert plastmateriale som blant annet brukes i vernebriller og som tåler ekstrem påkjenning uten å knuse.

52

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

AV MONA LANGELAND, KROGH OPTIKK

GRÅ GLASS

Relativt mørke og nøytrale glass gjengir farger godt. Derfor er grå glass bra når du vil se det samme som du gjør uten solbriller og bare vil ha beskyttelse mot sterkt lys, for eksempel når du kjører bil.

- Modellen under passer fint til aktiviteter som ski, sykkel og løping, forteller Langeland.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

SPEILGLASS (IRIDIUM)

LEDELSEN

MEDLEMMER

MENINGER

MEDLEMMER

MENINGER

ALPINBRILLER

Fjerner reflekser og gir ca. 10% mørkere glass, noe som gjør det mer behagelig å se ute i skarpt sollys. Både bronze og grå glass kan fås med speil/iridium.

VERDT Å VITE FAGSTOFF Ønsker man en mindre sporty look, er Holbrook et godt alternativ.

De fleste goggles fra Oakley kommer i dag med PRIZM Snow eller PRIZM glass. Dette gir gode kontraster i bakken, STUDENTER FRITID ved bruk av teknologi som frem­ hever blåtonene i snøen.

Da er det mye enklere å se ujevnt terreng eller områder med is, når man står slalåm.

NØYTRALE, FARGELØSE GLASS OG PRIZM™ LOW LIGHT

PRIZM™ Gjør detaljer, farger og nyanser sterkere og klarere, og hjelper deg å se bra og ­reagere kjapt. PRIZM er de nyeste glassene fra Oakley og kommer i flere kategorier til ulike forhold og sportsaktiviteter.

Nøytrale glass brukes gjerne om kvelden og på dager man ikke trenger solbriller, men likevel vil beskytte øynene. Ønsker du en solbrille som fremhever kontrastene i skiløypa på kvelden eller når det er lavt lys, er PRIZM™ Low Light fra Oakley det perfekte solbrilleglasset for deg.

BRUKER DU BRILLER?

FINN GLASSENE SOM PASSER FOR DEG Husk også at polariserende linser fjerner mye av refleksene fra for eksempel våt asfalt og sjø.

Det viktigste er å velge glass som gir best mulig syn og sikkerhet til akkurat ditt bruk. Spør oss, vi hjelper deg å velge riktig glass.

Stadig flere får styrke i sportsbrillene, noe som gir deg enda større frihet når du trener eller konkurrerer.

Husk at du også kan få Oakley solbriller med styrkeglass!

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

53

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

SKIFTE AV STILLING, ARBEIDSSTED, ADRESSE, TELEFONNUMMER MED MER CHRISTIAN VAMMERVOLD DREYER Fredensborg AS, Stenberggata 25, 0179 Oslo 90724999 cvdreyer74@gmail.com ALEXANDER BJERKÅS Møre Eiendomsmegling AS Storgata 4-43, 6413 Molde 48314655 alexander.bjerkas@moremegling.no FREDERIK LUND VANG Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd Nesodden Vestveien 51, 1450 Nesoddtangen 66969402, 47467000 frederik.l.vang@krogsveen.no MARIANNE VESTGÅRD DNB Eiendom AS Bekkestua Gml. Ringeriksvein 37, 1357 Bekkestua 91376790 marianne.vestgard@dnbeiendom.no

SUSANNE ENGEN Boligbyggelagene i Norge Oppgjør AS Postboks 8, 2201 Kongsvinger 91127281 engen@bonooppgjor.no

KRISTIN HEMPEL PrivatMegleren Sædberg og Lian Rådhusgata 10, 4611 Kristiansand 48145869 kristin.hempel@privatmegleren.no

HANNE RØNNINGEN Akershus Eiendom AS Postboks 1739 Vika, 0121 Oslo 92044145 hr@akershuseiendom.no

KRISTOFFER JOHANNESSEN PrivatMegleren Allé Drammensveien 49, 0271 Oslo 95127617 kj@privatmegleren.no

GUSTAV JOHAN SÆDBERG PrivatMegleren Sædberg og Lian Rådhusgata 10, 4611 Kristiansand 90784991 gustav.sedberg@privatmegleren.no

TOR-KRISTIAN GILSTAD DNB Eiendom AS Trondheim Nybygg Beddingen 16, 7014 Trondheim 92888669 tor.kristian.gilstad@dnbeiendom.no

ERLEND HAGLUND PrivatMegleren Haferkamp og Partnere AS Postboks 750 Sentrum, 4004 Stavanger 90696100 haglund@privatmegleren.no HEINE KRISTOFFER AAS Grimsøen & Partners Postboks 335, 1702 Sarpsborg 95129058 heine@gpartners.no THOMAS HJORTH OLSEN Frem Eiendomsmegling AS Postboks 83, 3476 Sætre 41807161 thomas@fremeiendomsmegling.no KATRINE EDVARDSEN PrivatMegleren Gamle Oslo Scheweigaards gate 40, 0191 Oslo 45268538 katrine.edvardsen@privatmegleren.no

ENDRING/RETTING AV FIRMANAVN, ADRESSE, TELEFON MED MER Mostein Boligutvikling har fått ny adresse: Brevikvegen 3c, 6018 Ålesund Meglerhuset Sædberg AS har fusjonert med PrivatMegleren Kristiansand fra 1.1.2020: Nytt firmanavn: PrivatMegleren Sædberg og Lian Nytt foretaksnavn: Sørlandsmegleren Sædberg og Lian AS Adresse: Rådhusgata 10, 4611 Kristiansand Marton Eiendomsmegling har fått ny adresse: Karl Johans gate 5, 0154 Oslo Eiendomsrådgiveren AS har fått ny adresse: Håkonskastet 9, 1453 Bjørnemyr

50 ÅR Kenneth Hessvik med dagen 1. mars Terje Krumsvik med dagen 6. mars Jan Einar Thesen med dagen 7. mars Kairon Wongraven med dagen 9. mars Scott Martinsen med dagen 14.mars Frank J. Hallberg med dagen 22. mars Åse Gry Horteland Andreassen med dagen 26. mars Frode Rønne Malmo med dagen 28. mars Anette Holt Tønsberg med dagen 2. april Bjørn Arne Braathen med dagen 3. april Bente Cathrine Pedersen med dagen 7. april Vibeke Kjølstad med dagen 10. april Hans Magnus Lutnæs med dagen 18. april Gro Bjørnarheim Østby med dagen 19. april

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2020

FREDRIK O. HAANES PrivatMegleren Sædberg og Lian Rådhusgata 10, 4611 Kristiansand 95084748 fredrik.odd.haanes@privatmegleren.no

MARTE SKARLAND NTNU Eiendomsavdelingen Høgskoleringen 8, 7491 Trondheim 91661551 marte.skarland@ntnu.no

ÅSE SÆDBERG PrivatMegleren Sædberg og Lian Rådhusgata 10, 4611 Kristiansand 90688494 aase.sedberg@privatmegleren.no

54

TOR EVEN KRISTENSEN Sørmegleren AS avd Vågsbygd Postboks 33, 4661 Kristiansand 48252012 toreven.kristensen@sormegleren.no

ESPEN STRØNSTAD DNB Eiendom AS Haugesund Postboks 23, 5501 Haugesund 91853105 espen.stronstad@dnbeiendom.no

INGER SÆDBERG BIRKENES PrivatMegleren Sædberg og Lian Rådhusgata 10, 4611 Kristiansand 90841777 inger.sedberg.birkenes@privatmegleren.no

VI GRATULERER

CHRISTIAN FORUM PrivatMegleren Sædberg og Lian Rådhusgata 10, 4611 Kristiansand 91639863 christian.forum@privatmegleren.no

60 ÅR Kari Vinde med dagen 1. mars Vidar Wergeland med dagen 6. mars Morten Børge Müller med dagen 3. mars Stein Johannessen med dagen 7. april

75 ÅR Ellen Bryhn Hansen med dagen 3. mars

For Nordvik er livet mye bedre uten en partner.

Men er du klar for en date?

1. august 2018 gikk vi i Nordvik ut av Partners og etablerte vår egen kjede. Nå har vi lagt vårt første

fulle driftsår bak oss, og ser at det var et godt livsvalg. I året som gikk har vi økt antall meglere med 13 %, økt antall solgte boliger med 33 %, vokser raskest i Oslo og åpnet kontorer i Drammen, Slemmestad og Brummundal. Nå slår vi til igjen og åpner nytt kontor i Larvik.

Vi har ikke tenkt til å stoppe her, så om du har lyst til å bli med på laget som franchisetager, er det bare

å ta kontakt med Thomas Espolin-Kahrs på tlf 959 21 793 eller Thomas Granmo Kiligitto på tlf 476 46 439.

nordvikbolig.no

Returadresse Norges Eiendomsmeglerforbund Apotekergt. 10 0180 Oslo

NYHET! NYHET! XX Meglerpakke Meglerpakke flefle ENEN NY NY OG OG SMARTERE SMARTERE MEGLERPAKKE MEGLERPAKKE HAR HAR KOMMET KOMMET TILTIL INFOLAND INFOLAND Vi har Vigjort har gjort det enda det enda enklere enklere å bestille å bestille meglerpakken. meglerpakken.

Meglerpakke Meglerpakke fleX er fleX enerstandardisert en standardisert meglerpakke meglerpakke som som gir deg gir nøyaktig deg nøyaktig det du dettrenger du trenger - og fleksibiliteten - og fleksibiliteten til å til å bestille bestille mer mer informasjon informasjon ved behov. ved behov.

Meglerpakke Meglerpakke fleX er fleX utviklet er utviklet i samarbeid i samarbeid med med sentrale sentrale bransjeaktører, bransjeaktører, NEF NEF og Eiendom og Eiendom Norge, Norge, og skal og skal sikresikre at at du som du som megler megler ivaretar ivaretar god meglerskikk. god meglerskikk.

Meglerpakke Meglerpakke fleX bestilles fleX bestilles direkte direkte i ditt ifagsystem ditt fagsystem ellereller på Infoland.no på Infoland.no - Norges - Norges største største og viktigste og viktigste portal portal for for eiendomsinformasjon. eiendomsinformasjon.

Velg Velg smart. smart.

Velg Velg fleX.fleX.

AmbitaAmbita AS I AS Henrik I Henrik IbsensIbsens gate 100 gate I100 Postboks I Postboks 2923 Solli 2923 Solli I 0230I Oslo 0230 Oslo I Tlf 24 I 13 Tlf 35 24 00 13 35 I 00 support@ambita.com I support@ambita.com