Eiendomsmegleren nr. 5 2020 by Norges Eiendomsmeglerforbund

MSM EI ENDOM

RGES

N E F ME

GLE

BUND

ER L G E

NR 05-2020 / ÅRGANG 82

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

• Evaluering og endring av eiendomsmeglingsloven SIDE 5 • Servitutter kan gi høy risiko for konflikt SIDE 26 • Organisering av parkeringsplasser i utviklingsprosjekter SIDE 32

8 av 10 boligkjøpere har noe til felles. Hele 8 av 10 spurte* oppgir at de kunne trengt en advokat i løpet av de siste fem årene. Med HELP Boligkjøperforsikring PLUSS er boligkjøperne dine sikret advokathjelp – nær uansett hva som måtte dukke opp i kjølvannet av boligkjøpet. Dette sørger for at du som megler slipper å være mellommann i tvister mellom kjøper, selger, naboer, håndverkere og andre.

Kjøp trygt. Bo trygt. Les mer på help.no

*Opinion for HELP

M S M E GL

INNHOLD LEDELSEN 5

Evaluering og endring av eiendomsmeglingsloven - hva vil det bety for oss?

Viktig samarbeid for felles interesser

VERDT Å VITE 8

Status i markedet for næringseiendom

Styrk boligkjøpernes beslutningsgrunnlag

Sykehusklovnene - takk for bidrag fra NEF

Dataene du trenger for å forstå markedet

Boligmarkedet 2020

Åpenbart at leilighetsnormen presser prisene oppover

Marketer Technologies

Månedens meglerprofil: Victoria Follesø

FAGSTOFF

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Apotekergt. 10, 0180 Oslo Telefon: 93 09 41 91 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 6 utgaver pr. år Opplag: 3500 ISSN 0803-7345 Forsidefoto: Kristina Paukshtite, pexels.com Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis Abonnement kr. 980,-

Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 www.merkurgrafisk.no

NEF-Kurs 2020

Kjøp av eiendom: Når er partene avtalerettslig bundet?

Servitutter kan gi høy risiko for konflikt – hva bør eiendomsmeglere vite

Oppkjøpsfinansiering - Avklaringer fra departementet

Medhjelper i tvangssalg – tvangsoppløsning av sameie

Organisering av parkeringsplasser i utviklingsprosjekter

Koronalettelse for utleiere - fristen for rett til tilbakegående avgiftsoppgjør utvides til 12 måneder

Fra Reklamasjonsnemnda: Salg av bolig for et dødsbo til én av arvingene og meglers vederlag

NO - 1430

Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/salgs- og markedssjef Kine Morud Aarum Apotekergt. 10, 0180 Oslo Telefon: 90 04 55 57 E-post: kine@nef.no Priser 2020: Helside (240x297 mm) Halvside (205x120 mm) 1/3 side (205x75 mm) Baksiden (240x242 mm) Midtsidene (480x297 mm) Innvendig omslag (240x297 mm) Content artikkel, fra Prisene er eks. fremstilling og mva.

13.000 ,8.900 ,6.900,17.000,24.500 ,13.500 ,9.500,-

ETTER ARBEID 36

Gjør huset klart for kaldere tider

MEDLEMMER 38

Nytt om navn

Next – fokus på den mobile megleren Next 4.4 I vår nyeste versjon har vi laget et helt nytt oppfølgingspanel som hjelper deg i kartleggingen av interessenter og ved oppfølging av kunder. Med mål om å bidra til en god kundesamtale er panelet utformet slik at du håndterer oppfølging, søkeprofiler, eierskap, tips og aktiveter – alt i ett og samme panel. For prosjektmeglere lanserer vi tomteprosjekt og gjør forbedringer på enhetssiden med listevisning og nytt statuspanel. Les mer om dette og alle de nye funksjonene i vårt nyhetsbrev på hjelp.vitecnext.no

Next – er eiendomsmeglingsystemet som støtter eiendomsmeglerne i hele deres verdikjede og det er valgt av de fleste brukerne i bransjen. Denne posisjonen skal løsningen fortsette å ha. Vi skal fortsette å investere i løsningene våre for å skape fremtidsrettede moderne løsninger som bransjen ønsker seg og trenger, og dette skal vi gjøre i tett samarbeid med våre kunder. Løsningen skal leveres på alle flater slik de moderne meglerne foretrekker så de kan jobbe når og hvor de måtte ønske. Ta gjerne kontakt, vi er stolte av løsningene våre og viser dem gjerne frem!

vitecsoftware.com/no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STYRELEDEREN HAR ORDET

EVALUERING OG ENDRING AV EIENDOMSMEGLINGSLOVEN - HVA VIL DET BETY FOR OSS?

Den viktigste oppgaven jeg har i fanget som styreleder nå, er arbeidet med å fremme NEF’s synspunkter i revideringen av eiendomsmeglingsloven, selve rammeverket for utførelsen av profesjonen vår.

De siste ukene har vi drøftet ulike problemstillinger i lovarbeidet i nyttige møter med andre interesseorganisasjoner, våre tilsynsorganer og ikke minst i NEF’s interne lovutvalg og i styret. Vår nåværende lov er fra 2007 og trådte i kraft den 01.01.2008. Lovendringen hadde blant annet som mål å sikre meglers uavhengighet, styrke selgers rettigheter overfor megler, utvide meglers generelle undersøkelses- og opplysningsplikt og styrke kravene til opplysninger i salgsoppgaven. Det ble også innført krav om å utpeke en ansvarlig megler for hvert oppdrag. For temmelig nøyaktig et år siden, nedsatte regjeringen et utvalg som skal evaluere eiendomsmeglingsloven og foreslå en fremtids rettet regulering. Eiendomsmeglingsutvalget skal blant annet se på hvordan budgivningen fungerer, utdannings- og kompetansekrav, vederlagstyper og samarbeidet mellom bankenes utlånsvirksomhet og egne meglerforetak. De siste årene har det skjedd en rask teknologisk utvikling og en ønsker også å se på eiendomsmeglingslovens nedre

grense og regulering av selge-selvløsninger. Fristen for å levere NOU’en er allerede i januar 2021, og vi jobber nå effektivt med å komme med våre synspunkter til eiendomsmeglingsutvalget. NEF har slått sammen sine to interne lovutvalg, styringsgruppen og prosjektgruppen til ett utvalg i innspurten av arbeidet med å komme med innspill til vår person i eiendomsmeglingsutvalget, advokat og høyskolelektor Terje Bergem. Vår juridiske direktør Silje Nesteng Andresen, er bindeleddet mellom den interne prosjektgruppen, styret og Bergem. Diskusjonene er mange. Noen spørsmål er det raskt konsensus rundt, og andre er det ikke like enkelt å finne svaret på. Eksempler på temaer til vurdering er kupping, hemmelige bud, fagansvarliges kompetanse, konsesjonssystemet og bankenes eierskap. Det er stor enighet i styret og prosjektgruppen at det sett i et for brukerperspektiv vil være riktig å regulere spillereglene i budrunden slik at kupping og hemmelige bud ikke vil være mulig. Hvordan dette

RANDI HOLLINGEN STYRELEDER I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

«Styret vil bruke tiden godt resten av året med å klargjøre gode innspill til eiendomsmeglingsut valget, og vi setter stor pris på alt engasjement fra lokalforeningene våre og enkeltmedlemmer» kan reguleres på beste måte uten å gjøre et for stort inngrep i avtalefriheten, er noe av hva vi prøver å finne en god løsning på. Bankenes eierskap blir også belyst. Er «skottene» tette nok, og er det fortsatt uheldige koblinger vi må hindre? NEF har bidratt aktivt til at Finanstilsynet de senere år har strammet til og utarbeidet rundskriv om blant annet koblingsvirksomhet og samlokalisering av bank og eiendomsmegling. Rettferdig konkurranse og at eiendomsmeglingsforetakene kan drive lønnsomt av kjernevirksom heten alene, er også noe vi ønsker å gjennomgå i denne sammenhengen. Og hva med prosjektsalg? Er alle utbyggere kvalifiserte nok til å ta vare på forbrukeren i hele kjøpsprosessen? Det finnes småentreprenører og snekkerfirmaer som gjør dette i liten skala og ikke håndterer dette helt i tråd med hverken bustad

oppføringslova eller kravene til markedsføring. Burde det rett og slett være regulert at alle slike salg skal gjøres av en eiendomsmegler? Ett av punktene i NEF’s målplan, er å styrke de fagansvarliges rolle. Vi kommer til å spille inn til lovutvalget at vi ønsker en heving av terskelen for å bli fagansvarlig. Vi mener det bør være et ytterligere kompetansekrav for å ta på seg rollen som fagansvarlig, både i forkant med et inngangskrav for en autorisering og deretter krav til noen flere kurspoeng i toårsperioden. Ved å gjøre disse endringene, er det kanskje også mulig at overgangsmegleren kan bli fagansvarlig? Styret vil bruke tiden godt resten av året med å klargjøre gode innspill til eiendomsmeglingsutvalget, og vi setter stor pris på alt engasjement fra lokalforeningene våre og enkeltmedlemmer.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

VIKTIG SAMARBEID FOR FELLES INTERESSER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Med nyvalgt styreleder Randi Hollingen og ny juridisk direktør Silje Nesteng Andresen på plass, har NEF i oktober gjennomført en rekke gode møter med mange av våre nærmeste samarbeidspartnere. Disse møtene er høyt prioritert fordi vi har større gjennomslagskraft i viktige saker når flere aktører trekker i samme retning. I møte med Finanstilsynets ledelse har vi snakket om arbeidet i eiendomsmeglingsutvalget, koblingsproblematikk i forbindelse med banklån, krav til kompetanse og uavhengighet for eiendomsmeglere generelt og fagansvarlige spesielt, informasjonsflyt og taushetsplikt innad i eiendomsmeglingskjeder, hvitvaskingsproblematikk og Finanstilsynets erfaringer fra tilsynsvirksomheten. Denne dialogen er svært viktig for begge parter og preges av felles mål om høy kvalitet i norske eiendomsmeglingstjenester. I møte med Forbrukertilsynets ledelse har vi snakket om tilsynets erfaringer fra tilsynsvirksomheten, om arbeidet i eiendomsmeglingsutvalget og hvordan vi skal sikre et like godt samarbeid etter at Forbrukertilsynet flytter fra Oslo til Porsgrunn 1. januar 2021. Dialogen er preget av felles mål om en ryddig og god markedsføringspraksis som bygger tillit mellom forbrukere og eiendomsmeglingsbransjen. I møte med Forbrukerrådet har vi snakket om Forbrukerrådets rolle og fokusområder, utfordringer i leiemarkedet, om eiendomsmeglings-

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

forskrifter til avhendingsloven som skal fastsette krav til tilstands rapporter og byggningssakkyndige, om utfordringer med overgangsordninger og bransjens kapasitet til å levere tilstandsrapporter som oppfyller de nye kravene. Vi har også drøftet planer for samarbeid mellom NEF og Norsk Takst.

næringslokaler og næringsbygg, om eiendomsmeglingsutvalget og regulering av næringsmegling, om boligmarkedet og prisdrivere, og statistikkutvikling og samarbeid for å sikre mer effektiv by- og boligutvikling i pressområdene.

I møte med Eiendom Norge har vi snakket om utfordringer med pris avvik i raskt stigende markeder, om bransjens etterlevelse av retningslinjer for arbeidsvilkår og opplæring for fullmektiger, om arbeidet i eiendomsmeglingsutvalget, og boligog skattepolitikske utfordringer. NEF og Eiendom Norge har ulike roller i samme bransje og deler mange felles interesser. Vi er opptatt av en god dialog om bransjens utfordringer, og samarbeider godt om saker der vi gjennom felles innsats styrker bransjens gjennomslagskraft og omdømme.

I møte med Huseierne har vi snakket om samarbeidsform og felles interesser, om arbeidet i eiendomsmeglingsutvalget, forskrifter til avhendingsloven, samarbeid om tiltak for en trygg og effektiv bolighandel for forbrukerne, og samarbeid om analyser og dokumentasjon av boligmodellen og boligmarkedet som grunnlag for en informert debatt og gode politiske beslutninger. Huseierne og NEF har mange felles interesser og har på de fleste punkter en grunnleggende felles forståelse av hvordan den norske boligmodellen tjener samfunnet og hvordan den kan styrkes.

NEF pleier kontakt med en rekke andre interesseorganisasjoner, selskaper, utdanningsinsitusjoner, departementer, politiske parter, mv. Norge har et velfungerende organisasjonsdemokrati, og kontaktmøtene illusterer verdien av samarbeidet med andre organisasjoner om analyser, lovutvikling, boligpolitikk, bransjeutfordinge og mye mer.

I møte med Norsk Takst har vi snakket om våre organisasjoners felles interesser som representanter for de to yrkesprofesjonene i bolighandelen, om arbeidet med nye

I møte med Norsk Eiendom snakket vi om våre felles interesser innenfor næringseiendom og nær ingsmegling, om vårt mangeårige samarbeid om kontraktsmaler for

utvalget og koblingsproblematikk og arbeidet med nye forskrifter til avhendingsloven som skal fastsette krav til tilstandsrapporter og byggningssakkyndige. Forbrukerrådet er forbrukernes interesseorganisasjon, og dialogen er viktig for å utvikle en gjensidig forståelse av forbrukernes behov og eiendomsmeglernes rolle i en trygg og effektiv bolighandel.

FRITID

Foto: Unsplash.com

Utfordring.

Ønsker du deg nye utfordringer – med eget meglerkontor? Vi vokser. I år har vi åpnet nye kontorer på Gjøvik, Dokka, Mo i Rana, Hallingdal, Narvik, Løten og Sauda. Neste år åpner vi flere.

Vurderer du å åpne kontor et eller et annet sted i Norge, la oss ta deg videre og hjelpe deg å nå dine mål. Vi er med deg til toppen.

Vi vil gjerne ha flere franchisetakere med på vårt lag.

Se jobbiaktiv.no/franchisetaker Eller send en mail til karsten.onsrud@aktiv.no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STATUS I MARKEDET FOR NÆRINGSEIENDOM

STUDENTER

Status i markedet for næringseiendom Status i markedet for næringseiendom Ettersom årene har gått og markedet for næringseiendom stadig har nådd nye høyder, lurer flere og Ettersom årene har gått og markedet for hvor næringseiendom stadig harOg nådd lurer flere flere på; lenge dette kan vare? hvanye kanhøyder, eventuelt sette enog stopper for den fantastiske reisen flere på; hvor lenge dette kan vare? Og hva kan eventuelt sette en stopper for den fantastiske reisen markedet har hatt? Slike spørsmål er vanskelig å besvare før det er for sent, men i mars 2020 kom det årene– har gåttsvane og markedet for næringseiendom stadig hardet nådd høyder, markedet harEttersom hatt? Slike spørsmål er vanskelig å besvare førav det er for sent, men i mars det 2020 kom– det den sorte – i form covid-19. Eller, vi trodde kom men visernye seg nå at pandemien flere og flere hvor lenge kan Ogathva kan – den sorte svane – lurer i form av covid-19. Eller,på; vi trodde komnegativt –dette men det segfølgende nå pandemien ikke utelukkende hardet slått ut. viser Ivare? det vil vi eventuelt gi en statussette for markedet for ikke utelukkende har slått negativt ut. I det følgende vil vikommentarer gi en statustilmarkedet for markedet en stopper forog den fantastiske reisen hatt? næringseiendom, knytte noen utviklingen vihar serfor i de ulike segmentene. næringseiendom, og knytte noen kommentarer til utviklingen vi ser i de ulike segmentene. KAREN CECILIE THUNES, SENIORANALYTIKER/PARTNER, NEWSEC Et markrobildeAVi ubalanse Et markrobilde i ubalanse Makrobildet danner bakteppet for 2,5 % Makrobildet danner bakteppet for 2,5 % i næringseiendom, og Slike spørsmål er vanskelig å besvare VIL LAVE RENTER REDDE utviklingen før det er for sent, men i mars 2020 TRANSAKSJONSMARKEDET? 2,0 % utviklingen i næringseiendom, det og er spesielt tre faktorer som er kom det – den sorte svane – i form Vi har lagt bak oss flere år med ster% det er spesielt tre faktorer somnyttig er å2,0se på. For det første har 1,5 % av covid-19. Eller, vi trodde det kom ke volum og god likviditet med nyttig å– men se på. For det første rentene har stupt i takt med den store det viser seg nå at pandemien økende antall transaksjoner. 2020 1,5 % renteneikke stupt i takt med den store usikkerheten som råder 1,0 % utelukkende har slått negativt startet veldig bra og vi trodde på 1,0 % usikkerheten som ut. I det følgende vil vi gi enråder status nok et rekordvolum. Allerede i beinternasjonalt. Norges Bank har 0,5 % for markedet for næringseiendom, gynnelsen av mars hadde volumet internasjonalt. Norges Bank gravd har dypt i verktøykassa og satt 0,5 % og knytte noen kommentarer til utpassert siste års 1. kvartal. Så kom gravd dypt i verktøykassa og satt styringsrenten til 0% for første gang, 0,0 % viklingen vi ser i de ulike segmentene. pandemien, markedet stengte ned styringsrenten til 0% for første gang, Jan-18 Jan-19 Jan-20 et nivå0,0som er forventet å holde % og 2. kvartal ble noe av det svakeste Jan-18Lave renter er et Jan-19 Jan-20 et nivåETsom er forventet å holde godt ut i 2022. tegn MARKROBILDE I UBALANSE vi har observert. Da skal en også 10y swap 5y swap 3m NIBOR foren økonomi under10ypress, merke seg at de fleste transaksjonegodt utMakrobildet i 2022. Lavedanner renterbakteppet er et tegn på swap men 5y swap 3m NIBOR i næringseiendom, og ne som ble avslutte før på en utviklingen økonomi under press, men paradoksalt nok har dette i all hovedsak slått positivt ut for næringseiendom. Investorer fårsommeren, tilgang på det er spesielt tre faktorer som er allerede var påbegynt før mars. Med paradoksalt nok har dette i all hovedsak positivt ut fårmer tilgang på billigereslått finansiering ogfor harnæringseiendom. dermed mulighetInvestorer for å kjøpe eiendom til enda skarpere prising. En nyttig å se på. For det første har i dag langt over målet da vi lenge også utsikter for liten eller ingen oppblomstring av viruset i august billigererentene finansiering og med har den dermed mulighet forsvak å kjøpe mer til enda du skarpere En ventet annen viktig er inflasjonen. i næringseiendom, så ervi at dumarkedet inflasjonsbeskyttet stupt i takt store har hatt faktor en krone. Detteeiendom gjør Investerer reallønnsvekst, noe somprising. kan gå utskulle holde annen usikkerheten viktig faktor inflasjonen. Investerer du i næringseiendom, så er endring du oginflasjonsbeskyttet gjennom at «importerer» leiekontrakter justeres med i inflasjon, og dastengt som en regel KPI somerråder internasjoat vi høy årlig inflasjon. over konsum dermed treffe handel stund til,per mennovember. der tok vi nalt. Norges Bank har gravd dypt i Derimot er dagens energipriser såhardt. Oppsummert ser bakteppet feil. Kapitalen er her og investorene gjennom at leiekontrakter årlig justeres med styrer endring i inflasjon, og da som regel KPI per november. Norges Bank mot en kjerneinflasjon (KPI-JAE, justert for energi og avgift) rundt 2%, denne ligger satt en styringsrenten pass lave at totalinflasjonen er lav og for næringsøkonomi noe lummert Faktisk klokker kvartal Norges verktøykassa Bank styrerogmot kjerneinflasjon (KPI-JAE, justert for energi og avgift) rundt 2%, denne ligger i dag langt over målet da vi lenge har hatt en svak krone. Dette gjør atervisultne. «importerer» høy 3. inflasjon. til 0% for første gang, et nivå som under dagens mål. Per august var ut, men ikke avskrekkende. Det synes inn som det sterkeste historisk sett i dag langt over målet da vi lengeDerimot har hatteren svak krone. Dette såpass gjør at lave vi «importerer» høy inflasjon. dagens energipriser at totalinflasjonen er lav og under dagens mål. Per august er forventet å holde godt ut i 2022. KPI 1,7% og den er ikke forventet å råde en forsiktig optimisme i mar- og det er satt prisrekorder. Det er DerimotLave er renter dagens såpass atog totalinflasjonen er lav under mål. Perbak august var KPIlave 1,7%høyere den ikke forventet mye høyere året. Dermed bør ikke eiendomsbesittere forvente er etenergipriser tegn på en økonomi mye ut er året. Dermed bør og kedet og dagens det ut verste er trolig oss. omsatt kontor på Tjuvholmen lavt var KPI under 1,7% og denmen er ikke forventet høyere utavåret. Dermed bør ikke forvente store justeringen kontantstrømmen sineiendomsbesittere ved årsskifte. press, paradoksalt nok mye ikke eiendomsbesittere forvente store har dette i allav hovedsak slått positivt justeringen av kontantstrømmen sin store justeringen kontantstrømmen sin ved årsskifte. Til sluttved er årsskifte. utvikling i sysselsetting og 14% ut for næringseiendom. Investorer 85 Til sluttfår er tilgang utvikling i sysselsetting og 14% på billigere finansiering Til slutt er utvikling oljepris viktig, og heri sysselsetting ser det 85 har dermed og her ser har det oljeprisog viktig, ogmulighet her for serå kjøpe det og oljepris foreløpig ikke lystviktig, ut. Oljeprisen merikke eiendom til enda skarpere pris foreløpig ikke lyst ut. Oljeprisen har 65 foreløpig lyst ut. Oljeprisen har og stupt arbeidsledigheten har skutt 10% ing. En annen viktig faktor er infla- stupt og arbeidsledigheten har skutt 65 stupt ogsjonen. arbeidsledigheten har skutt i taket.i10% Heldigvis har har ledigheten Investerer du i næringseientaket. Heldigvis ledigheten falt falt i taket. dom, Heldigvis ledigheten siden falt siden toppen mars, men så er har du inflasjonsbeskyttet toppen ii mars, men syssel 6% 45 siden gjennom toppen at ileiekontrakter mars, men årlig setting ererlikevel forventet å holdeså sysselsetting likevel forventet 6% 45 justeres er medlikevel endringforventet i inflasjon, og år. år. Dette slår sysselsetting å lav holdes lavi iårårogogututneste neste Dette per år. november. negativt ut i markedet, spesielt for holdes da lavsom i år regel og utKPI neste Dette slår negativt ut i markedet, spesielt 2% 25 Norges Bank styrer mot en kjerne- kontor hvor etterspørsel etter nye Jan-18 Jan-19 Jan-20 slår negativt ut i markedet, spesielt for kontor hvor etterspørsel etter 2% 25 inflasjon (KPI-JAE, justert for ener- arealer forsvinner og det vil trolig Jan-18 Jan-19 Jan-20 for kontor hvor etterspørsel etter nye arealer forsvinner og det vil gi og avgift) rundt 2%, denne ligger trekke markedsleier ned. Det er Oslo (NAV) Rogaland (NAV) Oljepris nye arealer forsvinner og det trolig vil trekke markedsleier ned. Det Oslo (NAV) Rogaland (NAV) Oljepris trolig trekke markedsleier ned. Det er også utsikter for liten eller ingen reallønnsvekst, noe som kan gå utover konsum og dermed treffe er også8utsikter for litenNReller ingen reallønnsvekst, noe som kanser gå bakteppet utover konsum dermed treffe noe lummert ut, men ikke handel hardt. Oppsummert for og næringsøkonomi EIENDOMSMEGLEREN 05-2020 handel hardt. Oppsummert ser bakteppet Det for synes næringsøkonomi noe optimisme lummert ut, men ikke avskrekkende. å råde en forsiktig i markedet og det verste er trolig bak oss.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Vil lave renter redde transaksjonsmarkedet? 50

N O K m rd

40 30 20 10 LEDELSEN

Q4'20 Q3'20 Q2'20 Q1'20

Q4'19 Q3'19 Q2'19 Q1'19

Kvartalets 3 største transaksjoner

Q4'18 Q3'18 Q2'18 Q1'18

Q4'17 Q3'17 Q2'17 Q1'17

Q4'16 Q3'16 Q2'16 Q1'16

Q4'15 Q3'15 Q2'15 Q1'15

Q4'14 Q3'14 Q2'14 Q1'14

Volum

FAGSTOFF

VERDT Å VITE

Estimert 2020

nedlagt på 3%-tallet ute ved GarderVi har bak ossogflere år med sterke volum og god likviditet med økende antall transaksjoner. 2020 moen har Norges kanskje mest startet veldig bra og vi trodde på nok et rekordvolum. Allerede i begynnelsen av mars hadde volumet teknologiske logistikkbygg skiftet passert siste års 1. kvartal. Så kom pandemien, markedet stengte ned og 2. kvartal ble noe av det hender med en rekordyield ned mot svakeste vi har Dadenne skal en også merke seg at de fleste transaksjonene som ble avslutte før 3,9%. Mye av observert. forklaringen til sommeren, allerede vari finansierpåbegynt før mars. Med oppblomstring av viruset i august ventet vi at skarpe prisingen finnes markedet skulleFor holde stengt en stund til, men der tok vi feil. Kapitalen er her og investorene er sultne. ingsmarkedet. en gjennomsnittlig investor har finansierings Faktisk klokker så 3. kvartal inn som det sterkeste historisk sett og det er satt prisrekorder. Det er omsatt kostnaden i bank falt medned 75 på 3%-tallet og ute ved Gardermoen har Norges kanskje mest kontor på Tjuvholmen lavt basispunkter siden nyttår, mens i teknologiske logistikkbygg skiftet hender med en rekordyield ned mot 3,9%. Mye av forklaringen til obligasjonsmarkedet er fallet på 50 denne skarpe prisingen finnes basispunkter. Og vi tror dette skal i finansieringsmarkedet. For en gjennomsnittlig investor så har finansieringskostnaden falt med 75 basispunkter siden nyttår, mens i obligasjonsmarkedet er falle videre da vi nå seri bank at risiko fallet på 50 igjen basispunkter. tror dette skal falle videre da vi nå ser at risikopremier igjen er fallende. premier er fallende.Og Devisteg kraftig i våres da pandemien brøt ut. De steg kraftig i våres da pandemien brøt ut.

Hvilket segment håndterer pandemien best? HVILKET SEGMENT HÅND TERER PANDEMIEN BEST?

Kontorsegmentet lite påvirket, men vi ser noen skyer i horisonten. Sysselsetting er som Kontorsegmentetererforeløpig foreløpig lite nevnt lav ogmen leietagere har skyer en noe påvirket, vi ser noen i avventende holdning. Dette har negativ betydning for nybygg og horisonten. Sysselsetting er som nevnt nybyggsaktiviteten, her stopper det noe opp og leiepriser presses ned. Det har allerede materialisert leietagere har en noei avvent seg lav vedogøkt arealledighet alle de store byene og moderat fallende leier. De beste kontorobjektene, ende holdning. Dette har negativ gjerne med statlig motpart og nærhet til kollektivknutepunkt, holder seg likevel bra, men vi observerer betydning for nybygg og nybyggsen yieldutgang de mindre gode objektene. Kompensasjonsordning for bedriftene ble avviklet i aktiviteten, herfor stopper det noe opp september. Dette kan får konsekvenser for betalingsevne, og det blir spennende å se om gårdeierne og leiepriser presses ned. Det har allerede materialisert segleietakere. ved økt nå må inn og hjelpe sine arealledighet i alle de store byene og

Hotellsegmentet harleier. helt De klartbeste blitt truffet hardest. Utenlandske turister og yrkesreisende er stort sett moderat fallende kontorobjektene, gjernemed med statlig fraværende sammen konferanseaktivitet, og dette utgjør omtrent 60% av hotellbransjens motpart Dermed og nærhethar til en kollektiv inntjening. stor del av inntjeningsgrunnlaget forsvunnet, og segmentet har allerede knutepunkt, holder seg likevel bra, opplevd flere konkurser. På den positive siden ferierer flere nordmenn i Norge, men dette er dessverre men vi observerer en yieldutgang for ikkedenok til å redde segmentet. Fraværet av aktivitet vil trolig vedvare så lenge situasjonen er som nå mindre gode objektene. Kompenog framover blir det sasjonsordning for fortsatt bedriftenemeget ble tøft for hoteller som har levd av kurs/konferanse og utenlandske turister. avviklet i september. Dette kan får konsekvenser for betalingsevne, og

Til sist harspennende vi handelå se ogom logistikk som har gått hver sin vei de siste månedene, da utvikling i netthandel det blir gårdeierne har nå motsatt to. må innfortegn og hjelpefor sinedisse leietakere. Hotellsegmentet har helt klart blitt truffet hardest. Utenlandske turister og yrkesreisende er stort sett

fraværende sammen med konferanseaktivitet, og dette utgjør omtrent 60% av hotellbransjens inntjening. Dermed har en stor del av inn tjeningsgrunnlaget forsvunnet, og segmentet har allerede opplevd flere konkurser.FRITID På den positive siden STUDENTER ferierer flere nordmenn i Norge, men dette er dessverre ikke nok til å redde segmentet. Fraværet av aktivitet vil trolig vedvare så lenge situasjonen er som nå og framover blir det fortsatt meget tøft for hoteller som har levd av kurs/konferanse og utenlandske turister. Til sist har vi handel og logistikk som har gått hver sin vei de siste månedene, da utvikling i netthandel har motsatt fortegn for disse to. Handelssegmentet er delt. Endret forbruksmønster som følge av pandemien har umiddelbar effekt og hardest rammet er handel som er eksponert mot folks daglige opp levelser som reiseliv, restaurant og gateplan, mens dagligvare og hus/ hjem/hage blomstrer. I tillegg har netthandel, som allerede hadde god vekst, eksplodert. Fortsatt er det noe usikkert om dette er varige endringer eller om samfunnet på sikt vil gå tilbake til gamle vaner. Logistikk derimot, løftes nettopp grunnet utviklingen i tradisjonell handel og e-handel. Vi opplever økt etterspørsel i dette segmentet og da spesielt etter distribusjonshub’er. Den økte netthandelen setter større krav til effektivitet og automatisering - og dermed byggene i seg selv. For eiendomsbesittere av logistikk er nok påvirkning av pandemien minimal enn så lenge, om noe er den positiv. Framover blir det spennende å følge markedet. Newsec tror ikke koronapandemien utelukkende er negativ, heller at den vil virke som en akselerator for utvikling og modernisering i mange av segment ene. Næringseiendom, som er stabil av natur, er og vil fortsatt være en attraktiv aktivaklasse for investorer framover.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STYRK BOLIGKJØPERNES BESLUTNINGSGRUNNLAG LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Når et boligsalg er gjennomført, bør alle parter være fornøyde. Salgsprosessen er som regel godt planlagt og forutsigbar sett fra selgerens og meglerens synsvinkel. For mange boligkjøpere er det dessverre annerledes. AV INTERIØRARKITEKT MNIL TROND RAMSØSKAR, RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER

Boligen er den største investeringen i de fleste menneskers liv. Likevel lar folk seg styre av følelser, for boligdrømmen trumfer alt. Mange legger mer arbeid i å kjøpe en bruktbil til 50.000 kroner enn en brukt bolig til fem millioner. Eiendomsmegleren skal ha «omsorg for begge parters interesser» (eiendomsmeglingslovens § 6-3). Jeg tror bransjen har mye å vinne på å sette boligkjøperne i stand til å foreta mer informerte valg. Som interiørarkitekter møter vi ofte kunder som prøver å bøte på sitt eget dårlige forarbeid i forbindelse med boligkjøpet. Det kan være både dyrt, arbeidskrevende og frustrerende. Eiendomsmegleren kan med enkle grep bidra til å styrke beslutningsprosessen. Boligkunden vil ha stor nytte av dette, men jeg tror at det er lønnsomt også for eiendomsmegleren selv. Et godt faglig omdømme er et førsteklasses markedsføringstiltak. Dessuten er boligkjøperen som regel boligselger i neste omgang. Høy grad av tillit i første runde er selvsagt et godt grunnlag for å få oppdraget i andre runde. I dagens situasjon er det enkelt å nå potensielle boligkjøpere på forhånd, rett og slett fordi det kreves påmelding til visning. Alle interessenter bør oppfordres til å stille forberedt. Prospektet må være så tydelig og nøyaktig som mulig, og

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

megleren bør sørge for utskrift av plantegningene i en målestokk som gjør at disse kan brukes som arbeidsverktøy. Lasermåler og tommestokk må være tilgjengelig under visningen for dem som ikke har sørget for dette selv.

Eiendomsmegleren må selvsagt ikke belære boligkjøperen eller antyde at vedkommende ikke vil klare å pusse opp selv. Poenget er å stille åpne spørsmål som får potensielle kjøpere til å reflektere. Det bør også rede gjøres for objektets potensial (se mitt

innlegg i nr. 4/2019 der jeg beskriver eiendomsmegleren som mulighetenes forvalter.) Ved å bidra til at bolig kjøpernes beslutningsgrunnlag blir så godt som mulig oppnår eiendomsmegleren flere ting: økt tillit, riktig pris og tilfredse kunder.

EN KORT SJEKKLISTE SOM FORENKLER BESLUTNINGSPROSESSEN KAN SE SLIK UT: 1. Før visning: Sett deg godt inn i prospektet Vurder plantegningen og beskrivelsen av salgsobjektet grundig. • Dekker boligen behovene dine? • Har den ulemper som du ikke kan leve med? • Hvor mye må gjøres før du kan flytte inn? • Vil favorittmøblene dine få plass, eller må du kvitte deg med noe du er glad i? 2. Under visning: Bruk lasermåler og ta bilder av alle rom • Gå fra rom til rom, vurder nøye og bruk plantegningen aktivt. Før på eksakte mål og informasjon om overflater, elektriske punkter osv. • Ta gjerne bilder av gulv, tak og vegger slik at du har et helhetsinntrykk når du skal bestemme om du skal gi bud. • Tilfredsstiller planløsningen behovene dine? Er det enkelt å møblere rommene? Vær ekstra nøye med å måle opp veggfeltene der du planlegger å sette sofaen eller den store flatskjermen. • Still spørsmål om stort og smått som du lurer på. Dersom megleren ikke kan svare på stående fot, får du informasjon når saken er undersøkt. 3. Etter visning: Vær realistisk når det gjelder oppussing og egeninnsats • Hva må gjøres med boligen for at den skal fungere? • Hva står ellers på ønskelisten? Må du ta hele kostnaden på én gang, eller kan arbeidet fordeles over lengre tid uten at det går utover trivselen? Kjøkken og bad er de største utgiftspostene; vær spesielt oppmerksom på disse. • Egeninnsats: Har du nødvendig kompetanse? Og ikke minst: Er du motivert for jobben, eller ønsker du innerst inne å bruke tiden på noe annet?

Vil du vite mer se Ramsoskar.no

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Ved å bidra til at boligkjøpernes beslutningsgrunnlag blir så godt som mulig oppnår eiendomsmegleren FRITID STUDENTER flere ting: økt tillit, riktig pris og tilfredse kunder TROND RAMSØSKAR

Illustrasjonene er hentet fra et Ramsøskar-prosjekt. Foto: Filippa Tredal

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

SYKEHUSKLOVNENE - TAKK FOR BIDRAG FRA NEF

Hver dag, året igjennom, over står vi iFAGSTOFF SykehusklovneneFRITID sammen LEDELSENnesten hele VERDT landet, Å VITE med de aller sykeste barna. De med alvorlige og langvarige sykdommer, og også barna som har kort tid igjen å leve. Mange langtidssyke barn er mye på sykehus, men trenger også pleie og oppfølging hjemme. For mange av disse superheltene er det verdifullt å få være mest mulig hjemme. Sammen med familien i trygge og kjente omgivelser. AV ANNE BERGGRAF, KOMMUNIKASJONSLEDER, SYKEHUSKLOVNENE

Derfor tar vi på oss klovnenesene og drar på hjemmebesøk til disse «usynlige» og særlig utsatte barna. Vi ønsker å bringe glede og økt likskvalitet til barn og familier i en tøff og sårbar situasjon. Familiene det handler om forteller oss at klovnebesøk er et sårt tiltrengt pusterom og et lyspunkt. WHO definerer barnepalliasjon som en tverrfaglig tilnærmingsmåte for å bedre livskvaliteten til pasienter og deres familier/pårørende i møte med livstruende eller livsbegrensende tilstander. I 2018 fikk Sykehusklovnene støtte fra Helsedirektoratet til vårt Palliasjonsprosjekt under posten: Kunnskap og informasjon om lindrende behandling og omsorg ved livets slutt for barn og ungdom. Målet med prosjektet er å være med å dele vår kunnskap om kommunikasjon med barn og unge i unntakstilstand og i palliativ behandling til utdanningsinstitusjoner, foreninger og ansatte på sykehus. Vi ønsker også å være med i et helhetlig tilbud til palliative barne- og ungdomspasienter i samarbeid med helsepersonell i de ulike helsefore takene. Et lekende møte med sykehusklovnene kan bidra til økt kommunikasjon og mestringsfølelse, fysisk bevegelse, samspill og avspenning. Tilstedeværelse av glede, latter, overraskelse og forventning kan være med å bidra til positiv stimulans for barn og unge i palliativ omsorg.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

I livets sluttfase kan sykehusklovn ene være med å stimulere barnets lek helt til det siste. Barnet får lov til bare å være barn i en krevende livssituasjon, også i terminalfasen og i møte med døden. Sammen med barnet kan sykehusklovnene skape positive minner og opplevelser for hele familien. Tusen takk til NEF for verdifull støtte til dette viktige arbeidet. Vi vet hvor viktig det er for barn og familier å få et pusterom fra fokus på sykdom og medisinsk behand ling.

Du kan se sykehusklovnene her

Som Camilla Kristiansen spesialsykepleier til barn/Helsesøster ved Avansert hjemmesykehus for barn/ Barnemedisinsk avdeling OUS sier: «Samarbeidet mellom Sykehusklovnene og Avansert hjemmesykehus har vært en stor suksess for barn og unge som er innlagt i Avansert hjemmesykehus. Klovner sprer glede i en tøff og vanskelig sykdomsperiode av livet. For mange barn og unge er sykehus klovnene en slags terapi, de spiller på det barna mestrer. Sykehusklovnene banker på hverdagen og bidrar til at barn og unge mobiliserer krefter.»

STUDENTER

Plantegninger

Foto

Media

Kveldsfoto

Digital møblering

Boligstyling

Nyhet! 360-graders dronebilder

Drone

Video

Nyhet! Digital visning

Kjøp og salg av bolig er den største personlige handelen vi gjør. For å oppnå best mulig pris når du skal selge, er det viktig å presentere, altså markedsføre, boligen på best måte. Ved å sette sammen flere ulike fototjenester, gir vi kjøperen et enda bredere innblikk i hvordan det er å leve i akkurat denne boligen. For det handler om det: Å gi liv til boligdrømmen.

PROPTECH

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

DATAENE DU TRENGER FOR Å FORSTÅ MARKEDET LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Riktige data er avgjørende uansett hva du skal forstå eller beslutte. Eiendomsmarkedet er ikke noe unntak. Mengden tilgjengelige data og løsninger for å øke kvaliteten på beslutningene dine er flere enn du tror. AV SESILIE URKEGJERDE HALLAND, DIREKTØR, KOMMUNIKSASJON OG MARKED, GEODATA

I Geodata er vi spesialister på stedfestede data – data om hvor ting er eller skjer. Alt skjer et sted, og i kombinasjon med verktøy og programvare kan du enkelt gjennomføre analyser i kartet som vil gi deg åpenbare konkurransefortrinn. Her tar vi for oss noe av det vi kan tilby.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

DATABUTIKKEN GEODATA ONLINE

Trenger du demografidata, data om eiendommer, butikker eller forretningsdata? Eller risikodata som forteller deg om det er stor fare for brann eller flom i det aktuelle området? Alle disse finner du i vår egen databutikk Geodata Online. Du

kjøper enkelt tilgang og kan benytte dataene som du vil. LOCATION ANALYTICS

Ønsker du å finne ut hvor det er best å starte et byggeprosjekt? Hvilke veier som går der, hvor langt det er til bussen, nærmeste kjøpesenter og vinmonopolet? Eller trenger du en

løsning der du enkelt finner svarene på disse tingene (og mye mer) for det området der du skal selge boliger? Kanskje vil du vite noe om kjøpekraften i området? Alt dette kan du få i en og samme løsning - Location Analytics. Location Analytics kan brukes til alle mulige slike enkle analyser og du trenger ikke noen

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

spesiell bakgrunn eller kompetanse for å ta det i bruk.

3D FOR BEDRE INNSIKT OG KOMMUNIKASJON

Når du skal ta beslutninger om utbygging eller endring vil du gjerne

STUDENTER

GEODATA

GEOEIENDOM OG MATRIKKELEN

Har du behov for å enkelt sjekke all tilgjengelig informasjon om en eien dom? Da kan du få det du trenger gjennom GeoEiendom. GeoEiendom forenkler tilgang til nødvendig informasjon betydelig. Opplysninger du tidligere måtte hente fra 4-5 aktører får du nå på ett sted, dvs. alt av eiendomsinformasjon fra Matrikkelen og Grunnboken. Den er så enkel å bruke at vi nesten kan kalle denne løsningen «Google for eiendomsinformasjon». Har du ikke behov for alt dette, men bare en kopi av selve matrikkelen? Den kan du også kjøpe hos oss.

FRITID

LEDELSEN

VERDT Å VITE

ha et best mulig bilde av hele om rådet. Kart i 3D har nå blitt så bra at du kan bruke disse for å skjønne et område mye bedre. Hvor høy er bygningen egentlig, når er det sol og når er det skygge, hvor nært ligger motorveien? I tillegg til å bruke 3D for å bedre forstå selv, er det veldig nyttig for å kommunisere rundt et valgt område. Gjennom vår samarbeidspartner Ambita kan du enkelt tegne det område i kartet som du

FAGSTOFF

ønsker i 3D, for så å få tilsendt det aktuelle området som en 3D-scene. Der kan du leke rundt, zoome inn og ut og analysere området på en mye bedre måte enn i et vanlig kart. Scenen kan du se i en helt vanlig nettleser.

Geodata er markedsledende i Norge på geografiske informasjonssystemer og tilhørende teknologi. Hos oss får du eksperter påFRITID å presentere, analysere og visualisere data i digitale kart. Vi tilbyr programvaren du trenger, dataene du ikke har selv og kompetansen som må til for å bygge en løsning basert på geografisk informasjon. Vi er den norske distributøren av ArcGIS fra Esri, verdensledende programvare for geografiske informasjonssystemer. Mer om oss på www.geodata.no

Vil du snakke med oss om noen av løsningen vi presenterer over? Ta kontakt med Geirulv Storaker geirulv.storaker@geodata.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

BOLIGMARKEDET 2020 Fredag 9. oktober arrangerte NEF og Selvaag Bolig konferansen «Boligmarkedet 2020 – den nye normalen?» på Hotel Christiania Teater. LEDELSEN FAGSTOFF FRITID VERDT Å VITE AV SVEIN STRØMNES, NEF

Du kan se konferansen i opptak eller laste ned presentasjonene her: https://www.nef.no/nyheter/gjennopplev-boligmarkedet-2020/

Over 250 personer var til stede i salen, eller digitalt på konferansen som tok for seg de fleste aspekter av hvordan boligmarkedet har utviklet seg under koroanapandemien og hvordan det blir framover. Vi fikk blant annet innsikt fra regjeringen ved kommunal- og moderniseringsminister Nikolay Astrup, på hvordan de vurderer situasjonen i det norske bolig markedet og hvordan man kan hjelpe de som faller utenfor det ordinære boligmarkedet. Hans analyse var at situasjonen for de 8 av 10 nordmenn som er inne i boligmarkedet er bra, men at det trengs målrettede

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

tiltak som blant annet bruk av Husbanken for å hjelpe de andre som ønsker å eie sin egen bolig, men som av en eller annen grunn ikke klarer det på ordinær måte. I tillegg fikk vi høre hvordan NEF og Selvaag Bolig ut ifra sine ståsteder har opplevd boligmarkedet det siste halve året. Norges Bank ved visesentralbanksjef Ida Wolden Bache, tydelig gjorde i sitt innlegg viktigheten av et velfungerende boligmarked for den norske økonomien, og at dette også er spiller en avgjørende rolle når vi skal komme oss ut av koronapandemien.

Samfunnsøkonomisk Analyse la fram sin rapport som viste at det de fleste steder i landet er bra balanse mellom tilbud og etterspørsel av boliger. Unntaket er Oslo hvor et tilbudsunderskudd trolig vil føre til uønsket prisvekst de nærmeste årene. I tillegg fikk vi høre hvordan Husbanken jobber for å hjelpe folk inn i boligmarkedet, Huseierne presenterte sin bokostnadsindeks som viser hva det faktisk koster å eie en bolig, hva man får hvis man kjøper bolig i et Selvaag Pluss-konsept og A-lab som fortalte hvordan man kan lage attraktive byområder fra bakkeplan og opp.

Dagen ble avsluttet med debatt om framtiden til den «norske boligmodellen». Representanter fra bransjen og begge sider i politikken kunne naturligvis ikke bli enige når store spørsmål som skatt og for delingspolitikk ble tatt opp. I hovedsak var de fleste enige om å beholde eierlinjen, men at uenigheten kom når man kom til løsningsforslag for at flere skulle få muligheten til å komme inn på boligmarkedet.

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

DIGITALT

UTVIKLING

BALANSE

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

ETTESPØRSEL

ANALYSE

FRITID

STUDENTER

TILBUD

SKATT

GLIMT FRA KONFERANSEN

DEBATT

Det handler om å være trygg

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

ÅPENBART AT LEILIGHETSNORMEN PRESSER PRISENE OPPOVER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

– Meglere rapporterer om at de ofte møter 30-40 visningsdeltakere på leiligheter som er under 35 kvm. Det er åpenbart tilbudsmangel, særlig i Oslo. AV ANDERS KLØVNING, LEDER NEF UNG

Mange unge foretrekker å eie en mindre leilighet selv, istedenfor å være låst i leiemarkedet. Rett og slett fordi det er mer økonomisk å nedbetale på sitt eget lån, enn noen andre sitt. Unge (særlig single og alene boende) ønsker å bo sentralt, og har dette som et hovedkriterium i bolig jakten. Dette har vært en stabil trend, som gjerne knytter seg til at man ønsker å bosette seg «der det skjer,» nært studiemiljø, bysentrum og andre fasiliteter. Våre medlemmer (i NEF Ung) er i stor grad eiendomsmeglere i starten av sin karriere, og som hovedsakelig

selger typiske førstegangsleiligheter. Særlig i Oslo er det et voldsomt press på småleilighetene. Vi mener leilighetsnormen bidrar til dette. Leilighetsnormen legger føringer på hvor mange leiligheter man kan bygge innenfor visse størrelser i et boligprosjekt i sentrumsnære strøk i Oslo. Det er særlig to begrens ninger som gjør unges boligdrøm utfordrende:

Det er klart at når folketallet stiger, uten at mengden små leiligheter øker, vil dette presse mange unge og single bort fra bolig markedet. - Helt konkret ønsker vi flere leiligheter rundt 35 kvadratmeter, slik at til budssiden møter de unges etterspørsel i Oslo-markedet.

• Ingen leiligheter kan være under 35 kvadratmeter. • Ikke flere enn 35 prosent av leilighetene kan være mellom 35 og 50 kvadratmeter.

I dag finnes det også en rekke smarte løsninger for å sikre best mulig bokvalitet. En liten leilighet krever nøye gjennomtenkt planløsning,

MELD DEG INN PÅ NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

MODERNE BOMILJØ

innredning og utnyttelse av areal. Dette er fullt mulig å få til i 2020, uten at det blir for trangt.

HALV PRIS PÅ MEDLEMSKAP UT ÅRET

STUDENTER

RE/MAX Norge har aldri opplevd så mye positivitet og interesse rundt merkevaren som nå! RE/MAX Norge øker farten og har kommet for å bli. Geir Heimdahl har tredd inn som Administrerende Direktør for RE/MAX Norge 1. september 2020. Han skal lede og utvikle RE/MAX Norge videre sammen med medeier og Styreleder, Tina Marie Johansen Øhlschlägel. Geir er allerede franchisetaker i RE/MAX og er daglig leder for kontorene på Nordstrand og Gjøvik. Han har lang fartstid innen eiendomsmeglerbransjen og har gått alle grader innenfor eiendomsmegleryrket, og som ansvarlig megler har han stått for godt over 2000 salg i sin karriere. Geir bringer med seg akkurat det RE/MAX Norge trenger: gründermentalitet, ledererfaring og meglerkunnskap. RE/MAX Norge stiller sterkere nå enn noen gang og merkevaren skaper ny attraksjon og oppmerksomhet. Aldri før har vi opplevd så mye positivitet og interesse rundt merkevaren vår. Alt som er stort tar tid å etablere og utvikle, og RE/MAX Norge har lært mye de siste årene. Nå opplever vi at mange forbinder RE/MAX med innovasjon, frihet og nye muligheter. Samt at de liker at det finnes en aktør i det tradisjonsrike norske markedet som har internasjonal forankring.

«Think global – act local» RE/MAX er verdens største eiendomsmeglerkjede. Vi er etablert i over 110 land og har 128 000 eiendomsmeglere. Samhold, praksis, utveksling av erfaringer og leadsgenerering gir ukjente muligheter for Norge. I tillegg til at RE/MAX Norge selger franchiserettigheter til dyktige og nytenkende entreprenører, skal det nå også økes fart ved å satse med egen kapital og åpne flere kontorer, sammen med våre franchisetakere der de allerede er etablert og i nye satsingsområder sammen med nye partnere. Vi har en forretningsmodell for eierskap som sikrer god avkastning og frihet for franchisetaker Vi tillater og legger til rette for at lokale eiere kan bli store og eie flere kontorer. RE/MAX skaper muligheter for alle- vi har en flat organisasjonsstruktur som gir muligheter for alle i hele kjeden. Vi inkluderer både våre franchisetakere og samarbeidspartnere i utvikling og strategi. Målet vårt er at alle skal føle seg som en del av RE/MAX-familien. Vi har stor tro på den neste etableringsfasen i Norge av verdens største merkevare innen eiendomsmegling. Sammen skal vi utvikle kjeden, merkevaren og heise det norske RE/MAX-flagget! Ønsker du å bli en del av verdens største eiendomsmeglerkjede? Da ønsker vi å komme i kontakt med deg.

remax.no/franchise Geir Heimdahl Administrerende Direktør

Tina Marie Øhlschlägel Medeier/Styreleder

LEDELSEN

PROPTECH

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

MARKETER TECHNOLOGIES LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

Marketer Technologies er en ledende norsk leverandør av automatisert digital markedsføring av boligeiendom som har slått an internasjonalt, og i disse dager lanserer Norges første boligportal kun for nybygg. AV AMIR FOLKESTAD HABHAB, CEO

Vi har jobbet lenge med eiendomsbransjen og markedsfører i dag om lag en tredjedel av alle boligsalg i Norge. Vi tilbyr en automatisert, effektiv og brukervennlig plattform for digital markedsføring av både brukt og ny boligeiendom, og har samarbeidet tett med meglerkjeder og utbyggere i mange år. Løsningene er skreddersydd for kundenes ulike behov og er sømløst integrert med deres systemer. Vi betjener eiendomsaktører i en rekke land, deriblant i USA, Storbritannia og Australia i tillegg til Norden, og er blant «proptech» aktørene internasjonalt som driver utviklingen innen markedsføring og salg av boligeiendom fremover. FOR EIENDOMSMEGLERE

Marketer er en ledende aktør når det kommer til digital markeds føring av bruktboliger. Vi samarbeider tett med blant annet DNB Eiendom, Krogsveen og Sem & Johnsen, og tilbyr automatisert markedsføring både før, under og etter boligsalg. Ved bruk av plattformen vår kan du som eiendomsmegler redusere kostnader, øke resultater og selge eiendom raskere. FOR UTBYGGERE

Med vår automatiserte programvare for markedsføring og salg av nybygg

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

har vi skapt en brukervennlig løsning for utbyggere, deriblant for Selvaag Bolig, Solon Eiendom og Skanska. Plattformen vår sørger for presise prognoser og en sterkere, mer strømlinjeformet markeds operasjon, samt vesentlige lavere markedsføringskostnader og de beste resultatene over tid. Vi har nå nylig utvidet produktporteføljen vår med en ny og spennende portalløsning for nybygg i Norge. EIENDOM.NO

Det norske markedet har manglet en samlet oversikt og markedsplass for bolig i nybygg, et sted der alle prosjekter fra alle utbyggere kan finnes samlet – og der interessenter og kjøpere har fri, oversiktlig tilgang. Nå er Eiendom.no her, Norges første boligportal kun for nybygg. Her legges både kommende, på begynte og salgsklare prosjekter ut, sømløst og helt kostnadsfritt, og fremhever de tusenvis av nye hjem som oppføres hvert år. Med fokus kun på nybygg, kan Eiendom.no tilby informasjon og funksjonalitet som er rendyrket for de behovene og innovasjonsmulighetene som ligger i nybyggbransjen. Visjonen for tjenesten er å gjøre det så enkelt og engasjerende som mulig å oppdage, følge og kjøpe nye boliger.

Amir Folkestad Habhab, CEO

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

«Vi tilbyr en automatisert, effektiv og brukervennlig plattform for digital markedsføring av både brukt og ny boligeiendom»

Gjennom Eiendom.no har vi nå lansert fundamentet for denne retningen, og det vil løpende bli lagt til ny og spennende funksjonalitet som bygger videre på dette. Målene skal nås ved å dra nytte av ny og relevant teknologi, en empatisk tilnærming til brukeropplevelsen og å etablere smarte integrasjoner med ulike samarbeidspartnere. «Etterspørselen blant utbyggerne har vært stor, og vi ser et tydelig behov for å ha en egen boligportal utelukkende for nybygg. Vi er fortsatt i det tidlige stadiet, men får allerede svært god respons fra både utbyggerne og meglerne i nybyggbransjen. En viktig ingrediens for videre utvikling av Eiendom.no blir å lytte aktivt til brukerne, utbyggerne og meglerne, og å motta tilbake meldinger fra dem alle. Vi gleder oss!»

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Ønsker du å publisere dine prosjekter helt kostnadsfritt, på Norges første boligportal utelukkende for Nybygg? Ta kontakt med oss i dag på support@eiendom.no så tar vi en hyggelig og uforpliktende nybygg-prat.

BMW X2 xDrive25e Plug-in Hybrid: Forbruk for blandet kjøring 1,7-1,9 l/100km, , CO2 utslipp 39-43 g/km, elektrisk rekkevidde opptil 53 km. Avbildet modell kan avvike fra standard. Alt oppgitt etter gjeldene WLTP.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Månedens meglerprofil:

VICTORIA FOLLESØ LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Navn? Victoria Follesø

Hva er den største utfordringen til bransjen? Jobber i en bransje jeg trives veldig godt i. Ser ikke mange utfordringer, men mange muligheter

Arbeidssted: Eiendomsmegler 1 Fjellmegleren, Hemsedal.

Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens omdømme? Jeg tror at alle bransjer har sin fordommer og eiendomsmeglerbransjen er dessverre en av de som blir hardt rammet av fordommer blant folket. Svært få kjenner til arbeidsmengden som ligger bak hver transaksjon. Bildet som viser høy champagne- og sigarføring stemmer dårlig med virkeligheten. Verdier som ærlighet, respekt og ydmykhet bør fremheves av bransjen. Det finnes også muligheter for at bransjen kan bidra mer til lokalsamfunnet ved å bevisstgjøre bedriftene på grønne tiltak og ikke minst gi tilbake til lokal samfunnet.

Alder? 25 år Sivilstatus, barn? Samboer, ingen barn. Sist leste bok? «Større enn meg», Aksel L. Svindal Favoritt TV-program? For øyeblikket; «Yellowstone» Favorittmusikk? RnB «Favorittdings»? Telefonen. Kjører? Mini Countryman Hybrid Hvor mange timer jobber du i uke? 9-12 timer om dagen i midtuke og visninger i helgene. Hva gjør du for å koble av? Turer til fots eller på ski i fjellet med den firbeinte turkompisen. Steinholmen, hytta i Sandefjord. Hva er din beste idrettsprestasjon? Kretsmester i Agria BRYK vintercup i Dressur ridning. Etter en god middag; hva er ditt desserttips? Noe med sjokolade! Beste reisemål? Steinholmen, landstedet til samboerens familie i Sandefjord. Har du noen dårlige sider? Jeg er meget utålmodig. Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Å flytte hjem til Hemsedal etter videregående og studier i Oslo. Hvor mange ganger har du flyttet? 4 ganger. Hvilken «floskel» irriterer deg i et prospekt? Hmm, usikker.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

FRITID

-Hva er dine personlige erfaringer med eien domsmeglere? Stå på vilje, kreative, tilgjengelige, kunnskapsrike, dedikasjon til jobben som er en livsstil. Karrierevei fram til der du er i dag? BI Oslo 3 år, Mitt hjem i Oslo 1 år, Em1 Fjellmegleren i 6 år (3 år som backoffice/assistent og ca 3 år som eiendomsmeglerfullmektig/eiendomsmegler). Hva er det viktigste eiendomsmegleren bidrar med i bolighandelen? Tillitt, trygghet, integritet, ærlighet og kunnskap. Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Verden har endret seg etter pandemien 2020, digitalisering vil fremdeles bli en viktig del av eiendomsmeglingen. Virtuelle visninger, facetime visninger og digitaleplattformer som Instagram, Snapchat og Facebook blir viktigere enn noen gang tror jeg. På grunn av den store etterspørselen i markedet tror jeg at vi i fremtiden vil få en større grad av kjøpsmegling også. Det blir vanskeligere å få tak i drømme-eiendommen. Ved å bruke lokalkunnskapen i eiendomsbransjen vil kunden ha en større treffsikkerhet.

Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover? Vi er i en pandemi vi ikke kunne forutse. Fra selv å være permittert 50% i 2 måneder til å måtte avlyse ferien pga tidenes omsetning i fjellheimen, er det vanskelig å spå hvordan framtiden vil se ut. Under pandemien prydet hytteforbudet nyhetsbildet. Folk vurderte fritidseiendommen som en trygg havn, men de ble nektet å bruke den. Digitaliseringen har gjort at man nå kan jobbe fra hvor som helst. Hytte –og hjemmekontor har kommet for å bli noe som i fremtiden kan på virke at bruken av fritid- og boligeiendom gradvis vil vaskes ut. Prisene på bolig i byene gjør det vanskelig for unge familier å etablere seg. I enkelte populære områder betaler folk opptil 80% av lønningene sine i leie. Unge familier blir derfor tvunget ut av byene, og til forskjell fra tidligere har nå hjemmekontor blitt innført i de fleste husstander som bidrar til at radiusen stadig blir større. Har pandemien endret folkets syn på fremtiden og hvor de vil bo? Kanskje vil strømmen mot byene snu til at man vil få større etterspørsel på landet?

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

NEF-KURS

F ULLSTENDIG KURSOVERSIKT OG PROGRAM FINNER DU PÅ NEF.NO

ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

NOVEMBER 2020 OPPGJØRSPRAKSISKURS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER

9. – 13. NOVEMBER, OSLO

NEF 6-TIMERS KURS

12. NOVEMBER, BODØ

NEFS HØSTKONFERANSE

26. NOVEMBER, OSLO

NEF E-KURS

PÅ GRUNN AV KORONAPANDEMIEN KAN DET KOMME ENDRINGER

DESEMBER 2020 NEF 6-TIMERS KURS

3. DESEMBER, KRISTIANSAND

LOKALFORENINGSKURS TVB – 2 TIMER – HVITVASKING, UTKONTRAKTERING

8. DESEMBER, DRAMMEN

NEF 4-TIMERS TOMTEFESTEKURS

9. DESEMBER, STAVANGER

NEF 6-TIMERS KURS

10. DESEMBER, HAMAR

NEF 6-TIMERS KURS

16. DESEMBER, OSLO

NB! OM DU ELLER EN KOLLEGA TRENGER OPPGJØRSPRAKSISKURS ETTER NYTTÅR KAN DERE SENDE EN FORESPØRSEL TIL FIRMAPOST@NEF.NO NEF E-KURS: (HTTPS://WWW.NEF.NO/KURS/E-KURS/) Botid - Blir det gevinstskatt på boligsalget eller ikke? (1 time) Budprosessen - med fokus på hemmelige bud (1 time) Eiendomsmegling og skifteoppgjør (1 time) Endringer i eierseksjons- og avhendingsloven (1 time) God meglerskikk og etikk (2 timer) Kjøpers tilbakeholdsrett (1 time) Kundetiltak etter hvitvaskingsloven (2 timer) Markedsføring av bolig (1 time) Meglers uavhengighet (1 time) Oppgjør etter salg av bolig på tvangssalg (3 timer) Overtakelsen - muligheter og utfordringer (1 time) Personvern for eiendomsmeglere (1 time) Vergemål, fremtidsfullmakter og salgsfullmakter (1 time)

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

NYE E-KURS PÅ NEF.NO

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

KJØP AV EIENDOM:

NÅR ER PARTENE AVTALERETTSLIG BUNDET? LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Selv om spørsmålet om avtalebinding i de fleste tilfeller ikke byr på tvil, ser vi stadig eksempler på at kjøper og selger – også der partene er profesjonelle – er uenige om hvorvidt det er inngått en rettslig bindende avtale. I norsk avtalerett er det avtalefrihet, og det gjelder ingen formkrav for avtaler. Dette gjør at det i noen tilfeller kan være vanskelig å skille mellom uforpliktende forhandlinger og avtalebinding. Nedenfor ser vi nærmere på hva som skal til for at bindendeavtale anses å foreligge, herunder hvilke forhold som typisk er av betydning ved vurderingen. AV MARTINE SØRENSEN, ADVOKATFULLMEKTIG OG KRISTIAN KORSRUD, PARTNER/ADVOKAT, BEGGE I ADVOKATFIRMAET GRETTE

BINDENDE AVTALE FORUTSETTER TILBUD OG AKSEPT INNEN AKSEPTFRISTEN

Hovedregelen i norsk avtalerett er at rettslig bindende avtale foreligger når det er samsvar mellom tilbud og aksept, og aksepten er kommet frem til tilbyder innen utløpet av akseptfristen. Dersom aksepten ikke korresponderer med tilbudet følger det av avtaleloven § 6 at aksepten i stedet anses for et avslag i forening med et nytt tilbud, gjerne omtalt som et «motbud». For å skape klarhet bør det fastsettes akseptfrist i ethvert tilbud. Er akseptfrist ikke fastsatt på forhånd følger det av avtaleloven § 3 at fristen fastsettes ut fra hva som er rimelig betenkningstid for mottaker. Denne tidsrammen fastsettes konkret ut fra tilbudets omfang og kompleksitet, om det er tale om store verdier, om kjøper er forbruker eller næringsdrivende osv. Muntlige tilbud må aksepteres straks, dvs. i samme samtale, om det ikke blir gitt særskilt akseptfrist. NÅR HAR PARTENE FORLATT DET UFORPLIKTENDE FORHANDLINGSSTADIET?

Fordi det etter norsk avtalerett er formfrihet gir avtaleloven liten veiledning med hensyn til hva som konkret skal til for at det kan sies å være inngått en bindende avtale. Spørsmålet om hvorvidt partene fortsatt befinner seg på stadiet for uforpliktende forhandlinger, eller om de er avtalerettslig forpliktet, må avgjøres på bakgrunn av en konkret helhetsvurdering. I rettspraksis og juridisk teori har det utkrystallisert seg sentrale vurderingskriterier – såkalte disposisjonskriterier - som det typisk er relevant å ta i betraktning ved avgjørelsen av om bindende avtale foreligger. DE MEST SENTRALE AV DISSE FORHOLDENE ER:

• Partenes disposisjonsvilje: Hva partene har ment med hensyn til å binde seg?

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

• Ordlyden, språklig kontekst og form • Partenes handlemåte • Partenes forutsetninger og evt. avtalehistorikk • Bransjepraksis • Avtalens innhold: Graden av enighet • Etterfølgende opptreden • Passivitet • Reelle hensyn/rimelighetsvurderinger ENIGHET OM VESENTLIGE FORHOLD SOM GRUNNLAG FOR AVTALEBINDING

Et disposisjonskriterium som stadig vektlegges, og som flere ganger har hatt avgjørende betydning for Høyesteretts konklusjon, er hvorvidt partene har kommet til enighet om hovedpunktene i avtalen. Dette disposisjonskriteriet er først og fremst relevant i forhandlingsavtaler hvor part ene tar sikte på å oppnå enighet gjennom forhandlinger. Jo flere elementer det er oppnådd enighet om, desto mer naturlig vil det være å si at avtale er kommet i stand. Ved avgjørelsen av om det er inngått bindende avtale om salg av fast eiendom, er det i rettspraksis lagt til grunn at hovedpunktene i avtalen normalt vil være avklaring av salgsobjektet, kjøpesum og overtakelsesdato. Normalt byr det ikke på store problemer for partene å komme frem til en dato for overtakelse. Det forekommer likevel situasjoner der selger legger ut en eiendom for salg lenge før ønsket dato for overlevering, for eksempel for å sikre en god markedspris. I et slikt tilfelle er det antakelig ikke tilstrekkelig for å kunne si at bindende avtale er inngått at partene er enige om kjøpesummen. Dersom kjøper i tillegg har foreslått, eller har en uttalt forutsetning om en raskere overtakelse, vil det trekke ytterligere i retning av at partene fortsatt befinner seg på forhandlingsstadiet. Som det fremgår er det således i en viss grad subjektivt hva som

MARTINE SØRENSEN

KRISTIAN KORSRUD

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

«Vårt klare råd – til både kjøpere og selgere – er at det tas forbehold om at avtalebinding forutsetter at enighet bekreftes skriftlig, gjerne ved e-post» LEDELSEN VERDT Å VITEmed vil være hovedpunktene i avtalen, og disse vil variere ulike avtaleforhold. Dersom det er enighet om hovedpunktene i avtalen og bindende avtale anses for inngått, vil forholdene som på avtaleinngåelsestidspunktet er uavklart måtte løses gjennom tolkning og utfylling av avtalen. Dette vil også gjelde ved uenighet om vilkår av mindre betydning for avtaleforholdet. Ved kjøp og salg av eiendom er det av hendingslovens bestemmelser som kommer til anvendelse, med mindre det er konkrete holdepunkter for noe annet. For å sikre at et salg av eiendom gjennomføres på ønskede vilkår er det derfor hensiktsmessig at alle forhold av vesentlig betydning for selger inntas i prospektet eller annet salgsmateriell. Dette vil for eksempel være informasjon om ønsket overtakelsesdato, hvilke eiendeler som følger med eiendommen ved salget, og hvilken kontraktsform som skal ligge til grunn for gjennomføringen av salget (for eksempel meglerstandarden eller annen stand ardavtale). Jo flere forhold, forutsetninger og vilkår som er klarlagt i prospektet, desto mindre skal det til for at avtale om salg av eiendommen anses for inngått når partene er enige om kjøpesum.

MANGEL PÅ FORMALITET ER INGEN HINDRING FOR BINDENDE AVTALEINNGÅELSE

Selv om det av bevismessige årsaker er en fordel at avtalen er inngått skriftlig, kan avtale om kjøp og salg av fast eiendom også inngås muntlig, Det en part oppfatter som uforpliktende diskusjoner kan av den andre parten oppfattes som en (mer) forpliktende samtale om kjøp: Over en middag diskuterer A og B, som er forretningspartnere, verdien av As eiendom, og B kommer med utspill om eiendommens verdi, hva han kunne tenke seg å betale for eiendommen og når han tenker at det er hensiktsmessig å gjennomføre et salg med påfølgende overtakelse. B tenker at de nå har klarlagt vilkårene i en avtale all den tid A har vært entusiastisk og enig i samtlige av Bs vurderinger. A er i utgangspunktet interessert i å selge eiendommen, og selv om partene har en historie med å inngå avtaler på denne måten over en middag, opplever han samtalen som en uforpliktende markedsvurdering. Etter middagen tar part ene hverandre i hånden, B sier at han ser frem til videre samarbeid og A samtykker i det. Fordi partenes forhistorie tilsier at avtaler inngås på en slik uformell måte, kan det – øvrige forhold tatt i betraktning – være grunnlag for å si at partene i dette tilfellet er enige om å binde seg til en rettslig forpliktende avtale om avhending av eiendommen.

FRITID EksempeletFAGSTOFF er først og fremst ment å illustrere at det ikke er noen hindring for avtalebinding at partene ikke har utvekslet noe skriftlig, selv om det er tale om et formuesgode av stor verdi.

AVTALTE/FORUTSATTE FORMKRITERIER

For å unngå misforståelser med hensyn til hva som skal til for at bindende avtale foreligger, kan partene selv – enten felles eller ved at en av partene tar et forbehold – på forhånd definere hva som er relevante disposisjonskriterier for rettslig avtalebinding. Ved forhandlingsavtaler, hvor partene kan bli bundet til avtalen etter hvert som forhandlingene skrider frem, kan partene for eksempel innta signaturforbehold i salgsprospekt eller i utkast til kjøps avtale. Som eksempel på at forbehold har betydning for bind ingsspørsmålet vises Høyesteretts dom Rt. 2014 s. 100 (Strømstad Marina), hvor kjøper hadde tatt forbehold om at det var en «forutsetning at ingen av partene har krav mot den annen dersom forhandlingene ikke fører frem til en signert avtale». Etter Høyesteretts syn innebar dette at kjøper måtte få medhold i at signatur kunne nektes uten begrunnelse, med den følge at avtale ikke kom i stand. Tilsvarende vil gjelde dersom en av partene tar forbehold om styrets godkjenning av en avtale; godkjenner ikke styret avtalen vil avtalebinding ikke foreligge.

STUDENTER

MEDLEMMER

GRETTE Advokatfirmaet Grette er, med uavbrutt advokatvirksomhet siden 1887, en moderne kompetanseorganisasjon med ca. 70 STUDENTER advokater. Grette bistår med juridisk rådgivning til norske og internasjonale klienter, med særlig fokus på fem spesialiserte bransjeområder - bygg og anlegg, eiendom, bank, finans og forsikring og, energi og industri. Grette har de senere år investert betydelig i organisasjons- og kompetanseutvikling for å dekke klientenes behov for relevant advokatbistand og inngående bransjeinnsikt som bidrar til deres verdiskapning www.grette.no

AVSLUTTENDE BEMERKNINGER

En bindende avtale er særpreget ved at den kan gjennomføres ved domstolenes hjelp. Domstolene kan avsi dom for at partene skal oppfylle avtalen, eller at en part kan dømmes til å erstatte den andre partens tap som følge av at avtalen ikke gjennomføres. En ryddig håndtering av et salg, med klare rammer for forhandling og budgivning, vil normalt bidra til at spørsmålet om rettslig avtalebinding blir uproblematisk. Vår erfaring er at dette er forhold eiendomsmeglerne har gode systemer for å ivareta, selv om vi enkelte ganger ser at dokumentasjon knyttet til partenes forutsetninger kan håndteres/sikres bedre. Vårt klare råd – til både kjøpere og selgere – er at det tas forbehold om at avtalebinding forutsetter at enighet bekreftes skriftlig, gjerne ved e-post. Dette sikrer begge parter en ryddig og forutsigbar prosess. For virksomheter vil det ofte også være hensiktsmessig at det tas styrefor behold. For komplekse avtaler, for eksempel avtaler om eiendomsutvikling, bør det tas forbehold om at avtale binding først anses å foreligge ved signert avtale.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

SERVITUTTER KAN GI HØY RISIKO FOR KONFLIKT LEDELSEN

– HVA BØR EIENDOMSMEGLERE VITE? VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Servitutter er særrettigheter i annen manns eiendom, og det skilles mellom personlige, strengt personlige og reelle servitutter. Reelle servitutter kan regulere bruk av vei eller utvikling av en eiendom, og fører ofte til nabokrangler og rettssaker. Tvistetemaet er ofte rekkevidden av negative byggeklausuler og hvem som har rett til å påberope seg servituttstridige forhold. AV LARS-HENRIK WINDHAUG, SENIORADVOKAT, CODEX ADVOKAT

Slike servitutter, som ofte var utformet i en annen tid, kan by på tolkningsproblemer i dagens lys. Det kan derfor være nyttig for eiendomsmeglere å vite noe generelt om tolkningen av servitutter, mulige bortfallsgrunner og hvem som har rett til å påberope seg servituttstridige forhold. REELLE SERVITUTTER

I forbindelse med oppdelingen av større eiendommer, var det frem til ca. midten av 1960-tallet vanlig å stifte både positive og negative servitutter for å regulere eiendomsutviklingen i et strøk. Formålet var å styre utviklingen – ved å gi best mulig forutberegnelighet om fremtidig bebyggelse kunne selger oppnå en høyere salgssum. Dette skjedde normalt før man fikk reguleringsplaner som i dag har overtatt oppgaven med å regulere utviklingen i et område. I denne artikkelen skal vi kun se nærmere på reelle servitutter. Ettersom reelle servitutter i utgangspunktet hefter ved en eiendom i evig tid, vurderes de å være mer aktuelle enn personlige og strengt personlige servitutter som normalt har en mer begrenset varighet. For eiendomsmeglere kan det by på store utfordringer å forklare hva en servitutt er, og hvordan de kan være til hinder for kjøpers planlagte utvikling av eiendommen. Dette kommer særlig på spissen hvis kommunen vedtar ny reguleringsplan som åpner for deling og fortetting med lavblokker, rekkehus eller tomannsboliger samtidig som servituttene oppstiller forbud mot deling og/eller å bygge noe annet enn eneboliger over to plan. Vi kan dermed få et motsetningsforhold mellom offentligrettslige (reguler ingsplan) og privatrettslige regler (servitutter) som det kan være nyttig for eiendomsmeglere å ha kjennskap til. POSITIVE OG NEGATIVE REELLE SERVITUTTER

Reelle servitutter kan være av både positiv og negativ art. Positive reelle servitutter regulerer rettigheter, f.eks. en veirett over naboens eiendom inn til egen eiendom. Slike

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

servitutter har til formål å sørge for at den som til enhver tid er eier av eiendommen har adkomstrett over naboens eiendom, og har som funksjon å bøte på en manglende adkomst til eiendommen over egen grunn. Den positive veiservitutten «reparerer» dermed mangelen på egen adkomstvei. Negative reelle servitutter oppstiller normalt begrensninger i eller forbud mot utnyttelsesmulighetene til en eiendom, og vår erfaring er at utnyttelsesrisikoen kan bli noe underkommunisert i en salgsprosess. Begrensningene kommer f.eks. til uttrykk som et forbud mot å dele en eiendom eller å bygge noe annet enn «Våningshus». DELINGSFORBUDENE KOMMER EKSEMPELVIS TIL UTTRYKK PÅ FØLGENDE MÅTE I SKJØTER ELLER TINGLYSTE KJØPEKONTRAKTER:

«Eiendommen må ikke deles» «Eiendommen kan ikke deles ut selgerens samtykke» «Parsellen maa ikke utstykkes» Servitutter som setter begrensninger for utnyttelsen av en eiendom vil typisklyde slik: «Eiendommen kan kun bebygges villamessig med en fritliggende enebolig i höist 1 ½ etage uten loftetage, samt uthus og garage». «Eiendommen kan kun bebygges villamessig» «Uten selgerens samtykke, kan der ikke oppføres annet en frittliggende enebolig samt uthus eller garage. Bygningene maa ikke blive mer enn en etage over nuverende terreng»

«Utgangspunktet er at servitutter som er lovlig stiftet vil hefte ved eiendommen i evig tid med mindre de avskipes eller omskipes etter servituttlovens bestemmelser»

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

Vi ser av ordlyden at de er utarbeidet i en annen tid. Vi ser også ofte at slike servitutter, om enn med noe ulik ordlyd, normalt ble tinglyst på en rekke eiendommer innenfor det samme gårdsnummeret. Praksis har som regel vært at ved fravær av reguleringsplan så har grunneier stiftet servitutter med diverse krav til bebyggelsen for å styre utviklingen, LEDELSEN VERDTsom Å VITEalleblant annet for å forhindre ulemper for tomter rede var solgt. Servituttene ble derfor stiftet på avtalemessig grunnlag i forbindelse med oppdelingen av en stor gårdseiendom til mindre boligtomter. Slike servitutter kan etter omstendighetene utgjøre strøksservitutter i relasjon til servituttloven § 4. Hva som konkret kan bli bygget på eiendommen, vil bero på en tolkning av stiftelsesgrunnlaget. Ved tolkningen av stiftelsesgrunnlaget bør man se hen til hva som direkte kan utledes av ordlyden, samt formålet med servituttene og hvilke hensyn de skulle ivareta på stiftelsestidspunktet. I tillegg kommer faktisk utøvd bruk etter stiftelsen som kan ha endret servituttens innhold. Et delingsforbud kan miste sin tiltenkte funksjon hvis flere andre eiendommer er delt i strid med slike forbud uten at noen andre naboer tidligere har protestert. Servituttloven § 2 er skåret over samme lest som naboloven § 2, og kan anvendes som tolkningsfaktor for hvordan servitutten skal forstås. Her heter det blant annet at hva som er «er i samsvar med tida og tilhøva» er relevant ved vurderingen av om en bruk er urimelig. I det første eksempelet ovenfor vil det ikke være rom for å bygge noe annet enn en enebolig, mens i det andre eksempelet vil både enebolig, tomannsbolig og flermannsbolig være forenlig med et krav om «villamessig» be byggelse. Samtidig må det være klart at lavblokker ikke kan karakteriseres som villamessig bebyggelse og vil være forbudt. I det tredje eksempelet må man tolke servitutten ut fra terrenget for å vurdere hvor høyt man kan bygge.

FAGSTOFF

FRITID

utspilt sin rolle. Dette kan for eksempel være tilfellet hvis et område har blitt utbygget med kontor- og andre næringsbygg slik at det ikke lenger fremstår som en del av et område med villamessig bebyggelse. PÅTALERETT FRITID FAGSTOFF ikke har bortfalt, må Hvis servituttene det deretter tas stilling til hvem som har påtalerett ved brudd på servitutt ene. Har man påtalerett, kan servituttene påberopes som rettslig grunnlag for å hindre en utbygging i strid med servituttene, f.eks. hvis det bygges lavblokker på en eiendom hvor servituttene sier villamessig bebyggelse. Spørsmålet om påtalekompetanse må som hovedregel løses ved en tolkning av stiftelsesgrunnlaget. Hvis spørsmålet ikke er løst i stiftelsesgrunnlaget, vil normalt de som er rettslige suksessorer (etterkommere) til den som fikk servitutten stiftet, ha påtalekompetanse. I dette ligger det normalt et krav om likelydende servitutter på egen eiendom, og at eiendommen er utskilt fra samme hovedbøl slik at det er tale om to eiendommer med likt gårdsnummer. Hvis servituttene etter sin art er strøksservitutter i relasjon til servituttloven § 4, så er utgangspunktet at påtaleretten ligger til hver av eiendommene i området. Skal det gjøres unntak fra denne hovedregelen, er det et vilkår at retten er «særskilt og tydelig fastsett og kunngjort på ein slik måte at kvar einskild kjøpar måtte vera fullt ut på det reine med kva han gjekk innpå då han kjøpte». I LB-2006-181651 fremgikk det av stiftelsesgrunnlaget at «Godseier Løvenskiold» hadde «enerett» til å forvalte servitutten. Dette anså lagmannsretten for å være tilstrekkelig til å oppfylle de krav som følger av forarbeidene. I LB-2018-39641 hadde selgeren forbeholdt seg rett til å «foreta hvilke som helst endringer», men lagmannsretten mente at det var for upresist til å gjøre unntak fra hovedregelen om påtale kompetanse.

BORTFALL AV SERVITUTTER

OPPSUMMERING

Utgangspunktet er at servitutter som er lovlig stiftet vil hefte ved eiendommen i evig tid med mindre de avskipes eller omskipes etter servituttlovens bestemmelser. I tillegg er det etter rettspraksis også etablert to andre mulige bortfallsgrunner: 1. Servitutter kan falle bort dersom det har oppstått direkte motstrid mellom formålene i servituttene og i reguler ingsplanen, eller hvis etterlevelsene av servituttene fører til meningsløs ikke-bruk eller utilsiktede følger. Som eksempel på direkte motstrid kan vi nevne at servitutten oppstiller et krav om villamessig bebyggelse, mens reguleringsplanen oppstiller krav om anleggsplass eller industri. I en slik situasjon er det naturlig at servitutten må vike. 2. Servitutter kan også falle bort hvis strøkets karakter utvikler seg slik at en negativ servitutt taper sin betydning. Vurderingstemaet er langt på vei om servitutten har

Den klare hovedregelen er at potensielle kjøpere fortsatt må forholde seg til tinglyste servitutter. Likevel er det som eiendomsmegler hensiktsmessig å kunne gjøre potensielle interessenter oppmerksomme på at servituttene kan ha bortfalt selv om de fortsatt står tinglyst i grunnboken. Det kan også være hensiktsmessig å gjøre potensielle interessenter oppmerksomme på hvordan servitutter skal tolkes, og at det ikke er noen automatikk i at en nabo kan påtale servituttene som rettslig grunnlag for å sabotere et eiendomsutviklingsprosjekt.

STUDENTER

MEDLEMMER

CODEX Codex Advokat håndterer de fleste juridiske problemstillinger knyttet til eiendom. I tillegg til renSTUDENTER juridisk rådgivning, bistår vi i forhandlinger og utfører prosessoppdrag. Vårt mål er å senke terskelen for å kontakte advokat. Vi gir våre klienter minst én bekymring mindre. I tillegg til advokater og fullmektiger har eiendomsavdelingen i Codex også en eiendomsmegler. www.codex.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

OPPKJØPSFINANSIERING - AVKLARINGER FRA DEPARTEMENTET LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Ved årsskiftet ble reglene om aksjeselskapers adgang til å stille sikkerhet for kjøpers oppkjøps-finansiering endret. Lovendringen har skapt stor usikkerhet om hvorvidt og hvordan aksjeselsk-aper kan stille slik sikkerhet. Nærings- og fiskeridepartementet har etter anmodning fra BAHR avgitt en tolkningsuttalelse om de nye reglene som avklarer to helt sentrale spørsmål for an-vendelsen av reglene. AV ERIK LANGSETH, ADVOKAT/PARTNER OG LISE SOFIE STENE, ADOKAT, BEGGE I ADVOKATFIRMAET BAHR

TO SPØRSMÅL

Bakgrunnen for den nevnte usikkerheten omkring praktiseringen av de nye reglene i aksjeloven § 8-10 er enkelte uttalelser i forarbeidene til lovendringen som synes å forutsette at: 1. Selskapet som yter sikkerhet eller annen bistand ved oppkjøpet, «i de aller fleste tilfeller» skal motta betrygg ende sikkerhet for å gjøre det. Et slikt krav vil i praksis medføre at så å si ingen selskaper vil benytte seg av adgangen til å yte finansieringsbistand ved et oppkjøp. 2. Det er «det sittende styret (som ikke er utpekt av kjøper)» som skal signere en redegjørelse og erklæring etter loven. Som regel vil de styremedlemmer som fratrer ved overtakelse av et aksjeselskap, vegre seg mot å signere disse dokumentene og overlate det til de styremedlemmer som velges etter overtakelse. KAN ET STYRE UTPEKT AV KJØPER ETTER OVERTAKELSE GODKJENNE SIKKERHETEN?

Etter lovendringen skal selskapets styre sørge for at det utarbeides en redegjørelse, og styret skal avgi en erklæring om at det blant annet er i selskapets interesse å yte bistanden. Det er uttalelser i forarbeidene til lovendringen som synes å forutsette at det er «det sittende styret (som ikke er utpekt av kjøper)» som skal signere redegjørelsen og erklæringen. I sitt svar er departementet enig med BAHR i at det er det styret som vedtar å yte bistanden, som også skal signere redegjørelsen og erklæringen. Det betyr at hvis selskapet først skal yte bistanden etter at kjøper har overtatt aksjene i selskapet og har valgt et nytt styre i selskapet, så er det det nye styret som skal signere redegjørelsen og erklæringen. Det kreves dermed ikke at det styret som fungerte frem til overtakelse, signerer disse dokumentene. MÅ MÅLSELSKAPET MOTTA BETRYGGENDE SIKKERHET?

Etter lovendringen er det ikke lenger et vilkår i loven at selskapet skal motta «betryggende sikkerhet» for krav på

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

tilbakebetaling eller tilbakesøkning. Som nevnt ville et slikt krav medføre at så å si ingen selskaper ville benyttet seg av adgangen til å yte finansieringsbistand ved et oppkjøp. Det skyldes at dette så å si uten unntak er et krav som enten morselskapet ikke klarer å oppfylle, eller som gjør at poenget med selskapets sikkerhetsstillelse bortfaller. I forarbeidene uttales det imidlertid at selskapet som yter finansiell bistand ved oppkjøpet, «i de aller fleste tilfeller» skal motta betryggende sikkerhet for å gjøre det. Spørsmålet er derfor om det i lovens krav til at finansieringsbistanden skal ytes på «vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper», må innfortolkes et krav om at selskapet skal motta betryggende sikkerhet. Spørsmålet om selskapet må motta betryggende sikkerhet, drøftes grundig av departementet. Departementet oppsummer drøftelsen slik:

ERIK LANGSETH

«[1] En avtale om finansiell bistand etter aksjeloven § 8-10 skal ytes på «vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper», jf. § 8-10 tredje ledd. Det beror på en konkret helhets vurdering om vilkåret i tredje ledd er oppfylt. Om det er stilt sikkerhet for bistanden vil inngå i helhetsvurderingen. LISE SOFIE STENE

[2] Fjerningen av kravet i § 8-10 om at det alltid skal stilles sikkerhet for krav på tilbakekrav og tilbakesøking kan ikke tolkes som at det kun skal stilles sikkerhet i unntakstilfeller som for eksempel når det foreligger særlig risiko for at debitor misligholder kravet på tilbakebetaling eller tilbakesøking.» Første del av denne uttalelsen i [1] slutter vi oss til. Hva som ligger i den siste setningen i [2], er ikke klart. I tolkningsuttalelsen anfører departementet at forarbeidene «indikerer at det ofte er behov for sikkerhet for at kravet om at bistanden er ytt på «vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper» er oppfylt.» I uttalelsen gis det ingen begrunnelse for hvorfor departementet antar at den konkrete helhetsvurderingen i punkt i [1] vil medføre at det «ofte er behov for sikkerhet». Med videre henvisninger til aksjelovens forarbeider fremheves det at det skal være «likevekt i kontrakts

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

forholdet» mellom selskapet og mottakeren av bistanden, og at ensidige verdioverføringer fra selskapet skal unngås. Disse kravene medfører at selskapet må betinge seg et armlengdes vederlag for å yte sikkerhet eller lån i forbindelse med et oppkjøp og sier således noe om størrelsen på dette vederlaget (hvor høyt skal det samlede vederlaget være, VERDT men Å VITE sier typisk i form av renteLEDELSEN eller garantiprovisjon?), ingenting om hvordan dette vederlaget skal sammensettes (skal det utelukkende bestå av et pengvederlag, eller skal vederlaget i tillegg bestå av sikkerheter, garantier eller andre ytelser fra mottakeren av bistanden?). Det er klart at det etter omstendighetene kan være slik at kredittrisikoen forbundet med selskapets sikkerhets stillelse eller lån ved et oppkjøp er så stor at selskapet må betinge seg betryggende sikkerhet for å unngå en verdi overføring fra selskapet. Men hvis styret etter en forsvarlig vurdering av kredittrisikoen finner at et rent pengevederlag uten sikkerhet svarer til det vederlaget en uavhengig part ville krevd under tilsvarende omstendigheter, kan det etter vårt syn ikke oppstilles et krav om at selskapet mottar betryggende sikkerhet. Videre antar vi at konklusjonen i de fleste tilfeller vil være at selskapet ikke trenger å betinge seg betryggende sikkerhet der finansieringsbistanden ytes til selskapets morselskap. Det kan dermed vise seg at departe

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

BA-HR AS BA-HRs faste eiendomsgruppe gir bistand til profesjonelle eiendomsaktører. Bistanden omfatter både transaksjonsbistand, bistand i forbindelse med utviklingsprosjekter, utleie, entreprise og ikke minst tvisteløsning. I de senere årene har BA-HR vært sentral rådgiver ved en stor andel av de større eiendomstransaksjonene som har funnet sted i Norge. Videre i relasjon til flere omfattende FRITIDhar BA-HR ydet bistand STUDENTER FAGSTOFF utviklingsprosjekter. BA-HR har en ledende posisjon blant rådgiverne i eiendomsmarkedet, herunder inngår en omfattende pedagogisk virksomhet og løpende medvirkning ved utforming av de standard avtaler som er mest benyttet i markedet (kjøpekontrakter, leieavtaler, oppdragsavtaler mv.) Kontaktpersoner: Anne Sofie Bjørkholt: asb@bahr.no og Sam E. Harris: seh@bahr.no www.bahr.no

mentets antakelse om at det «ofte er behov for sikkerhet» ikke vil slå til i praksis. Oppsummeringsvis mener vi at departementets antakelse ikke kan være til hinder for at styret ut fra den konkrete helhetsvurdering som departementet gir anvisning på, kommer til at selskapet kan stille sikkerhet og yte annen finansieringsbistand ved et oppkjøp uten selv å motta betryggende sikkerhet.

EN SIKKER SAMARBEIDSPARTNER FOR Å MØTE MORGENDAGENS BEHOV Webmegler er Norges ledende fagsystem innen eiendomsmegling, med egne integrerte løsninger innen grafisk produskjon, boligportal app, visningsapplikasjon og CRM.

ET SELSKAP I

Websystemer AS | Telefon 55 50 85 80 | www.websystemer.as

1/2 Annonse 205mm x 120mm.indd 1

03.09.2019 10:14

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDHJELPER I TVANGSSALG – TVANGSOPPLØSNING AV SAMEIE LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Rettens oppnevnte medhjelper i tvangssalg har flere andre særlige forhold å forholde seg til enn megler ved frivillig salg. Denne artikkelen omhandler særlige forhold ved tvangssalg basert på begjæring om tvangsoppløsning av sameie etter lov om sameige § 15. Denne tvangssalgstypen kjennetegnes ofte med et høyt konfliktnivå mellom partene, og der interessene til partene er motstridende. AV TOROLV SUNDFØR, ADVOKAT/PARTNER, ADVOKATFIRMAET SGB STORLØKKEN AS

1. INNLEDNING

Lov om sameige § 15, 1. ledd lyder: «Etter varsel med rimeleg frist har kvar av sameigarane rett til å få sameiga oppløyst.» Bestemmelsen skal sikre at ingen blir tvunget til å være medeier i bolig mot egen vilje. Bestemmelsen sikrer også at den enkelte hjemmelshaver kan få realisert sine verdier i boligen. Erfaringsmessig gjelder svært mange av denne type saker tidligere ektefeller som ikke har lykkes å bli enige i skifte i forbindelse med skilsmisse. Andre type partsforhold er arvinger som ikke lykke i å enes om skifte. Det er videre ikke uvanlig at en av partene i saken bor i tvangssalgsobjektet mens den andre parten har flyttet ut, herunder er det ikke uvanlig at saksøkte er den som besitter boligen og saksøker er den som alt har flyttet ut. I denne type saker kan konfliktnivået mellom partene være høyt, og tvangssalget kun en av flere tvister mellom partene. Bestemmelsen i sameieloven § 15 omfatter midlertid naturlig nok også de saker der det er flere enn to hjemmels havere. 2. FØRSTE KONTAKT MED PARTENE

I motsetning til tvangssalg som skyldes pengekrav er part ene i tvangsoppløsningssaker som regler privatpersoner. Erfaringsmessig er partene opptatt av at de behandles likt i forhold til informasjonsflyt uavhengig av om de er saksøker eller saksøkte. Videre vil medhjelpers arbeid bli forenklet dersom medhjelper tidlig i prosessen tar en grundig gjennomgang av gangen i denne type tvangssalg for begge (alle) parter i tvangssalgssaken. Dette vil være med på å klargjøre «kjørereglene» for gjennomføring av tvangssalget og skape et realistisk bilde av tiden som vil gå før tvangssalget er gjennomført. Det vil også kunne være egnet til å skape tillitt til medhjelpers rolle og arbeid i saken.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

Basert på mulig konfliktnivå mellom partene i denne type saker bør møte med partene ikke avholdes samlet, men hver for seg på forskjellige tidspunkter. 3. PARTENES SÆRINTERESSE

Utgangspunktet for tvangsoppløsning av sameie er som regel at en ønsker å selge for å realisere verdier og en ønsker ikke å selge, men eie/kjøpe boligen selv. Før tvangssalget har det været gjort forsøk å komme til en utenomrettslig avtale mellom partene uten at det har lykkes. Det er ikke uvanlig at forhandlingene har strandet som følge av at part ene ikke blir enige om riktig pris på boligen. Med dette utgangspunktet vil den ene partene ønske at prisen er lavest mulig, og den andre parten ønsker høyeste pris mulig. Dette må medhjelper hensynta i forbindelse med informasjon medhjelper får fra partene knyttet til tvangssalgsobjektet, særlig ved befaring/taksering. Til eksempel vil en part kunne være opptatt av å påpeke alle mangler i boligen og den andre parten bestride at det er noen mangler. Medhjelper har anledning til å bortvise saksøkte fra tvangssalgsobjektet under visning etter tvangsfullbyrdelsesloven § 5-9, 2. ledd, siste punkt. Ut fra mulig særinteresse fra partene bør partene oppfordres til ikke å være til stede ved visning av tvangssalgsobjektet. På denne måten unngår medhjelper at tvangssalget blir påvirket ved en av partenes tilstedeværelse. Videre vil dette også kunne være i partenes egne interesse, da det fra den andre part ikke kan anføres som grunnlag for eventuell anke over stadfestelse (utilbørlig påvirkning av salgsprosessen). 4. BUDPROSESSEN

Tvangssalg basert på tvangsoppløsning av sameie skiller seg fra «vanlige» tvangssalg under budprosessen ved at hjemmelshaverne har rett etter sameieloven § 15, 2. ledd, 2. punkt til: «Under elles like vilkår har ein sameigar førerett til å få sitt bod godteke.»

TOROLV SUNDFØR

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

Bestemmelsen er ikke en vanlig forkjøpsregel, men gir allikevel hjemmelshaverne en rettighet på «bekostning» av øvrige budgivere ved at hjemmelshaver kan legge inn bud på samme sum som øverste bud, og kunne få sitt bud stadfestet. I og med at bestemmelsen er på eller like vilkår inneLEDELSEN VERDT Å bærer det imidlertid at retten etter sameieloven §VITE 15 må benyttes før domstolen stadfester bud i saken. Retten kan ikke anvendes etter domstolen har stadfestet et bud. Det er viktig at partene i tvangssalget får tydelig informasjon om overstående, slik at dette ikke misforståes av partene, slik at de eventuelt taper sin rett til å gjøre bud gjeldende. På lik linje med øvrige budgivere må også budgivende hjemmelshaver dokumentere plan for finansiering jfr. sameieloven § 15 «Under elles like vilkår». 5. SKRIFTLIG MELDING OG UTKAST TIL FORDELINGSKJENNELSE

Etter budrunden er avsluttet skal medhjelper sende inn skriftlig melding og utkast til fordelingskjennelse til retten for stadfestelse av bud/fordeling av kjøpesum. Det vil på dette tidspunktet tidvis bli klargjort at partene er uenige om eierbrøk på boligen, herunder at det kan foreligge grunnlag for skjevdeling av kjøpesummen. Rettens utgangspunkt vil være at grunnbokens eierbrøk skal legges til grunn om det ikke er særskilte forhold som kan dokumenteres og som skal legges til grunn. Med hjelper bør i skriftlig melding under enhver omstendighet redegjøre for partenes krav og påstander med eventuelle vedlegg. Dette vil gi retten grunnlag til å ta stilling til kravet fra parten og treffe en konkret avgjørelse om for delingen av eventuell netto kjøpesum mellom hjemmelshaverne.

FAGSTOFF

FRITID

Det er viktig at medhjelper i utkast til fordelings kjennelse også fordeler nettokjøpesummen mellom partene i tvangssalget, slik at retten også tar stilling til dette i fordelingskjennelse. Dersom partene ikke er enige i denne fordelingen vil dette kunne utgjøre innsigelsesgrunnlag / ankegrunnlag vedrørende fordeling. Dersom retten ikke FAGSTOFF har tatt stilling til denne fordelingen vilFRITID medhjelper alene sitte med ansvaret / risiko for fordelingen, og det er ikke lovgivers intensjon. 6. OPPGJØR

Oppgjørsbrev sendes til kjøper på normal måte, normalt etter stadfestelseskjennelsen er rettskraftig. Dersom kjøper er en hjemmelshaver så vil kjøper ikke måtte betale inn kjøpesummen som kjøper selv skal motta i forbindelse med gjennomføring av salget etter fordelingskjennelsen. Dersom fordelingskjennelsen ikke er rettskraftig på tidspunkt når oppgjørsbrevet blir sendt ut må det i brevet til kjøper med oppkreving av kjøpesum tas høyde for eventuell anke over fordeling av kjøpesum. 7. ALTERNATIV TIL TVANGSOPPLØSNING AV SAMEIE

STUDENTER

MEDLEMMER

SGB STORLØKKEN Advokatfirmaet SGB Storløkken AS yter bistand med hovedvekt på forretningsjus; franchise, aksjerett,STUDENTER verdipapirrett, arbeidsrett, MEDLEMMER IKT-rett fast eiendom og entrepriserett. Firmaet er høyt rangert i næringslivet, spesielt i forbindelse med distribusjons- og mellommannsrettslige spørsmål, selskapsrett, arbeidsrett, kontraktsrett med mer. Firmaet er fast advokatforbindelse for en rekke av de største aktørene innen tjenesteyting og varehandel i Norge, herunder ledende franchise- og distribusjonskjeder. www.storlokken.no

Som en kuriositet kan det nevnes at det finne alternativ til gjennomføring av tvangssalg ved tvangsoppløsning av sameie. Ny eierseksjonslov § 9 trådte i kraft 01.07.2018. Bestemmelsen åpner opp for at en sameier kan kreve tvangsseksjonering av et sameie etter nærmere vilkår. Det vil oppnevnes medhjelper i disse sakene som skal stå for arbeidet med seksjonering. Bestemmelsen har så langt vært lite brukt, og det vil neppe medføre noen stor reduksjon av saker knyttet til tvangsoppløsning av sameie, da de fleste boliger ikke er egnet for seksjonering.

Har din bedrift en ledig stilling? NEF legger stillingen raskt på nett og gir målrettet markedsføring mot bransjen

Kontakt siri@nef.no for et godt tilbud

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

ORGANISERING AV PARKERINGSPLASSER I UTVIKLINGSPROSJEKTER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Parkeringsplasser gir merverdi i utviklingsprosjekter. Organiseringen av dem kan derimot by på hodebry og få uheldige eller utilsiktede konsekvenser. Utbyggere bør ha et bevisst forhold til hvordan parkeringsplassene skal organiseres allerede på et tidlig tidspunkt i prosjektet. AV ADVOKATFULLMEKTIG TONJE RISMO OG ADVOKAT OG PARTNER TRUDE GRAN MELBYE, BEGGE FRA ADVOKATFIRMAET SELMER AS

Vi har sett flere utviklingsprosjekter hvor utbygger har valgt en lite gjennomtenkt organisering av parkerings plassene, for så å bruke mye tid og ressurser senere i prosjektet på endringer. I verste fall kan dette resultere i utsatt overtakelse av prosjektet eller mangelskrav fra kjøperne. I denne artikkelen skal vi se nærmere på ulike muligheter for organisering av parkeringsplasser i utviklingsprosjekter. Vi skal rette oppmerksomheten mot eierseksjonssameier, og da både boligog kombinasjonssameier. SKRANKER FOR VALG AV MODELL

Ved valg av løsningsmodell er det en rekke faktorer som bør hensyntas. Dette gjelder især vilkår i reguleringsplan/ byggesak, hensynet til salgbarhet/inngåtte kjøpsavtaler og tekniske krav. I enkelte tilfeller levner skrankene få valgmuligheter til utbygger, men ofte vil utbygger fortsatt ha stor fleksibilitet. Vi går ikke nærmere inn på de ulike skrankene her, men ser i det følgende på selve løsningsmodellene.

eierne dermed ha lik rett til samtlige plasser, det vil si et fri flyt-prinsipp. De ulike seksjonseierne kan imidlertid gis eksklusiv bruksrett til bestemte parkeringsplasser. I boligsameier kan slik eksklusiv bruksrett ikke gjelde for mer enn 30 år. Tilsvarende gjelder for sameier som inneholder nær ingsseksjoner, men hvis retten knyttes til minst to seksjoner i fellesskap kan den være tidsubegrenset (det vil si evig varende). Seksjonseierne oppnår beskyttelse for sine rettigheter ved at de inntas i sameiets vedtekter. Vår erfaring er at organisering som fellesareal og fri flyt, kan fungere greit i prosjekter som enten består av et rent boligsameie (for eksempel boligsameier med færre parker ingsplasser enn antall seksjoner) eller et rent nærings sameie. I prosjekter med både boligog næringsseksjoner er imidlertid ordningen egnet til å skape konflikter ved at beboerne i boligseksjonene må konkurrere med kundene til næringsseksjonene om parkeringsplasser. I så fall kan ordningen med eksklusiv bruksrett være et godt alternativ.

TILLEGGSDEL TIL BESTEMTE EIERSEKSJONER

SELVSTENDIG NÆRINGSSEKSJON

Parkeringsplassene kan organiseres som tilleggsdeler til bestemte eierseksjoner. Dette innebærer at hver enkelt parkeringsplass blir varig tilknyttet en bestemt bolig- eller næringsseksjon. Seksjonseier sikres rettsvern ved at han tinglyses som hjemmelshaver til eierseksjonen med den tilhørende tilleggsdelen. Ordningen er oversiktlig for kjøperne, som kan forholde seg til en bestemt parkeringsplass. Den er derimot lite fleksibel for utbygger, som svært tidlig i prosessen og i alle tilfeller før seksjoneringen må avklare hvilke og hvor mange parkeringsplasser som skal tillegges den enkelte seksjon. Dette kan være problematisk for eksempel dersom det underveis i prosjektet eller i salgsprosessen oppstår behov for bytte av parkeringsplasser. Ordningen innebærer at ut bygger heller ikke kan selge parkeringsplasser til andre enn seksjonseierne. Parkeringsplasser kun organisert som tilleggsdeler er derfor mest praktisk for mindre boligsameier.

Parkeringsplassene kan også legges i en egen nærings seksjon. Parkeringsseksjonen kan eksempelvis eies i sameie mellom eierne av boligog næringsseksjonene. Sameierne bør i så fall tinglyse sin ideelle eierandel for å få rettsvern. Forholdet mellom sameierne i parkeringsseksjonen reguleres i utgangspunktet av sameieloven, men rettigheter og plikter, herunder eventuell fordeling av bestemte plasser, regler for bruk, adgangen til salg og utleie, vedlikehold og kostnadsansvar mv., bør reguleres utførlig i egne vedtekter for parkeringssameiet. Andre muligheter er eksempelvis at næringsseksjonen eies av utbygger som kan bedrive utleie av parkerings plasser (i den grad dette er tillatt etter reguleringen mv.), eller at næringsseksjonen eies av et garasjeselskap hvor seksjonseierne eller andre er medeiere.

FELLESAREAL

Endelig kan parkeringsplassene organiseres som en anleggseiendom. En anleggseiendom er en bygning eller konstruksjon, eller et avgrenset fysisk volum som kan

ANLEGGSEIENDOM

Som alternativ til tilleggsdel, kan parkeringsplassene organiseres som fellesareal. I utgangspunktet vil alle seksjons-

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

TONJE RISMO

TRUDE GRAN MELBYE

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

ygges ut (gjerne underjordisk), og som er utskilt som et b eget gårds- og bruksnummer. Ettersom en anleggseiendom er en matrikkelenhet, kan utbygger velge å seksjonere anleggseiendommen. Hver parkeringsplass kan på den måten bli en egen nærings seksjon i dette separate eierseksjonssameiet. Kjøperne i LEDELSEN VERDT Å VITE prosjektet vil da i praksis bli eier av både en seksjon i boligog næringssameiet og en parkeringsseksjon i den seksjonerte anleggseiendommen. Utbygger kan også velge å selge en eller flere av parkeringsseksjonene til utenforstående. I stedet for å seksjonere anleggseiendommen kan ut bygger etablere et realsameie hvor kjøperne sikres parker ingsplass gjennom tinglyste ideelle eierandeler, tilsvarende som beskrevet over om parkeringsplasser i en selvstendig næringsseksjon. Merk at sameiet i en anleggseiendom ikke vil være en del av boligog næringssameiet og dermed ikke underlagt dets vedtekter og beslutninger. Det gjør at denne organiseringsmåten er svært praktisk for eksempel i utviklingsprosjekter hvor utbygger ønsker en felles parker ingskjeller for flere boligog næringssameier. AVSLUTTENDE MERKNADER

Utbygger kan kombinere de ovenfor beskrevne løsningsmodellene. Det er for eksempel mulig å organisere en del

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

SELMER Selmer er et av landets fremste fullservice forretningsadvokatfirmaer med 160 medarbeidere. Noe av det som skiller Selmer fra andre er at Selmer har en egen gruppe med revisorer og økonomer, som gjør at de kan tilby unik tverrfaglig rådgivning. Selmers eiendomsteam jobber med transaksjoner, eiendoms utvikling og FAGSTOFF entreprise. Teamet består av åtteFRITID partnere og mer enn 30 dedikerte advokater og rådgivere STUDENTER som gjennom løpende bistand til ledende aktører og rådgivning i store eiendomsprosjekter har god innsikt i markedspraksis, praktisering av regelverk og kommersielle forhold som ofte forhandles. En totalleverandør for eiendomsaktørene. www.selmer.no

av parkeringsplassene i prosjektet som tilleggsdeler til boligseksjoner, og samtidig etablere en stor parkeringsseksjon med fri flyt-prinsipp og som eies eller disponeres av næringsseksjonen(e). Avslutningsvis minner vi om de nye bestemmelsene om HC-parkering. Etter TEK 17 § 8-8 og eierseksjonsloven § 26 skal sameiet sikre at parkeringsplasser som i vedtak etter plan- og bygningsloven er krevet opparbeidet til bruk for personer med nedsatt funksjonsevne, blir gjort til gjengelige for disse gjennom vedtektsbestemmelser.

HØSTKONFERANSEN 2020 26. november - Hotel Christiania Teater

Delta fysisk eller digitalt - du bestemmer!

Du finner mer informasjon på nef.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

KORONALETTELSE FOR UTLEIERE - FRISTEN FOR RETT TIL TILBAKEGÅENDE AVGIFTSOPPGJØR UTVIDES TIL 12 MÅNEDER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Koronapandemien har utvilsomt satt sine spor i leiemarkedet, og utleiere opplever at det tar lenger tid å få inn leietakere i lokalene. Som et midlertidig tiltak utvides dermed utleiefristen for å ha rett til tilbakegående avgiftsoppgjør fra seks til tolv måneder. Denne koronalettelsen retter seg mot utleiere som har oppført et bygg eller foretatt rehabiliteringer uten at lokalene er utleid. AV JACOB MJELDE, FAST ADVOKAT, ADVOKATFIRMAET WIERSHOLM

UTLEIERE KAN UNNGÅ BÅDE AVGIFTSTAP OG STORE LIKVIDITETSMESSIGE ULEMPER

Utleie av fast eiendom er i utgangspunktet unntatt fra merverdiavgift, noe som innebærer at utleien skal faktureres uten tillegg av merverdiavgift og utleier vil heller ikke ha fradragsrett for inngående merverdiavgift som påløper i forbindelse med utleievirksomheten, herunder opp føringskostnader. Imidlertid er det adgang til å søke om såkalt frivillig registrering i Merverdiavgiftsregisteret såfremt det er inngått leiekontrakt med leietaker skal benytte lokalene i virksomhet som er omfattet av merverdiavgiftsloven eller merverdiavgiftskompensasjonsloven. Dersom disse vilkårene for frivillig registrering er oppfylt, vil utleier fakturere utleien med tillegg av merverdiavgift, og samtidig ha rett til fradrag for inngående merverdiavgift som pådras i forbindelse med denne utleievirksomheten. Et registrert avgiftssubjekt vil ha rett til fradrag for inngående merverdiavgift på anskaffelser av varer og tjenester som er foretatt inntil tre år før registrering i Merverdiavgiftsregisteret (såkalt tilbakegående avgiftsoppgjør), under den forutsetning at anskaffelsene har direkte sammenheng med omsetningen i den registrerte virksomheten. I henhold til praksis fra skattemyndighetene, vil frivillig registrerte utleiere i dag ha rett til slik tilbakegående avgiftsoppgjør dersom de nyoppførte eller rehabiliterte lokalene leies ut innen seks måneder etter fullføringen. Fullføring foreligger når ferdigattest eller midlertidig bruks tillatelse er utstedt, eller når byggetiltaket er tatt i bruk i de tilfeller hvor attest eller tillatelse ikke er nødvendig. Konsekvensene av å oversitte denne seksmånedersfristen er at utleier ikke vil ha rett til tilbakegående avgiftsoppgjør, men henvises til de likviditetsmessig mindre gunstige reglene om årlig oppjustering av merverdiavgift med inntil 1/10 per år i 10 år (justeringsperioden). Dersom leiekontrakten først inngås året etter fullføringen, vil ut-

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

leier faktisk kunne påføres et avgiftstap med endelig virkning. Utleiere som før virusutbruddet hadde fått slik attest eller brukstillatelse og som var i en sluttfase av forhandlinger med en konkret leietaker som skulle flytte inn i det nylig oppførte eller rehabiliterte bygget, opplever nå at disse forhandlingene avbrytes som følge av at leietaker ikke lenger mener det er grunnlag for drift. Utleiere står dermed i reell fare for å oversitte seksmånedersfristen. Som et midlertidig tiltak utvides dermed denne fristen fra seks til tolv måneder.

JACOB MJELDE

FRISTUTVIDELSEN GJELDER BESTEMTE PERIODER

Det er gitt nærmere presiseringer knyttet til denne midlertidige fristutvidelsen: For byggetiltak som er fullført i perioden 1. september 2019 til 30. juni 2021, er fristen for utleie tolv måneder. For byggetiltak som fullføres i perioden 1. juli 2021 til 31. desember 2021, er fristen 30. juni 2022. Fristutvidelsen er en velkommen lettelse for gårdeiere som nå får et lite pusterom med hensyn til å få på plass leiekontrakt med leietaker, og samtidig kan unngå både avgiftstap og en likviditetsmessig ugunstig årlig oppjuster ing av merverdiavgift.

WIERSHOLM Wiersholm er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirma med 150 advokater og 50 ansatte i forretningsstøtte. Wiersholm dekker hele næringslivets behov for juridisk bistand, med vekt på transaksjoner og prosedyre. Wiersholms tverrfaglige bransjegruppe for fast eiendom bistår alle profesjonelle aktører i eiendomsbransjen og består av noen av Norges beste jurister på området. www.wiersholm.no

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

FRA REKLAMASJONSNEMNDA:

SALG AV BOLIG FOR ET DØDSBO TIL ÉN AV ARVINGENE OG MEGLERS VEDERLAG LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

AV PER RACIN FOSMARK, LEDER FOR REKLAMASJONSNEMNDA FOR EIENDOMSMEGLINGSTJENESTER

Reklamasjonsnemndas sak RFE2020-5 gjaldt spørsmålet om hvordan meglers vederlag skulle beregnes. Saken gjaldt salg av en bolig som meglerforetaket formidlet på vegne av et dødsbo ved privat skifte. Klageren var sammen med sin søster arvinger i boet. Boligen ble lagt ut på det åpne markedet, og høyeste bud var på 3,4 millioner kroner. Klageren, som opptrådte på vegne av dødsboet, avslo budet i samråd med sin søster og kjøpte heller boligen selv for samme pris. Spørsmålet var om megler da hadde krav på provisjon (1 %) av 3,4 millioner kroner eller halvparten, 1,7 millioner kroner. Nemnda kom enstemmig til at innklagede bare hadde krav på én prosent provisjon av 1,7 millioner kroner og uttalte: «Nemnda nevner først at utgangspunktet for saken er et privat skifte av et dødsbo, hvor klageren og han søster var de to eneste arvingene i dødsboet. Boligen som ble solgt inngikk i dødsboet, og dødsboet v/ arvingene stod som oppdragsgiver. Et dødsbo under privat skifte har forøvrig i motsetning til et dødsbo under offentlig skifte ikke alminnelig partsevne, jf. tvisteloven § 2-1 første ledd bokstav c motsetningsvis. Hvordan meglers vederlag skal beregnes, beror på en tolkning av oppdragsavtalen. Det er i oppdragsavtalen ikke sagt noe om hvordan vederlaget skal beregnes når én av to

arvinger som her kjøper boligen ved å løse ut sin søster med halvparten av kjøpesummen. Klageren var før salget eier av én ideell halvpart av boligen (bundet sameie) og har følgelig i realiteten bare betalt 1,7 millioner kroner for boligen som tilsvarer utløsningsbeløpet til søsteren. I en slik situasjon må det legges til grunn at provisjonen også skal beregnes av den reelle kjøpesummen, som er 1,7 millioner kroner og ikke av 3,4 millioner kroner. Det kan i den forbindelse ikke ha noen betydning at boligen ble lagt ut for salg på det åpne markedet. Nemnda nevner også at megler i oppgjørsoppstillingen opererer med en kjøpesum på 1,7 millioner kroner, selv om det ikke er avgjørende. Situasjonen hadde vært en annen hvis det hadde vært en utenforstående tredjeperson, som ikke var arving, som hadde kjøpt boligen for 3,4 millioner kroner. Da skulle provisjonen vært beregnet av det fulle beløpet. Innklagede har anført at det skulle betales én prosent provisjon av 3,4 millioner, og at det var uttrykkelig regulert i oppdragsavtalen at dette også skulle gjelde når den ene arvingen kjøper ut den andre. Nemnda kan imidlertid ikke se at det var avtalt. Det er kun avtalt at provisjonen skulle være én prosent av «salgssummen», og i pkt. 3.6 i oppdragsavtalen er det angitt hva

provisjonen vil være ved en salgssum på 4,0 millioner kroner. Men det er ikke nærmere angitt hva «salgssummen» er når én av arving ene som her kjøper ut den andre. Den løsningen som nemnda har kommet til, kan muligens oppfattes som urimelig for megleren / innklagede. Men det kunne megleren tatt høyde for ved inngåelsen av oppdragsavtalen, da det ikke er uvanlig ved privat skifte og salg av eiendom at én av arvingene kjøper eiendommen og løser ut den/de andre. For eksempel kunne megler fått inn i avtalen at dersom én av arvingene skal overta boligen og løse ut den andre arvingen, skal det beregnes provisjon av det fulle beløp, eventuelt at man hadde avtalt en minimumsprovisjon hvor dette var tatt i betraktning.»

PER RACIN FOSMARK

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

GJØR HUSET KLART FOR KALDERE TIDER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Winter is coming! Det går mot kaldere tider, og det er på tide å ta en runde rundt huset for å ta en skikkelig høstsjekk. Her er sjekklisten du trenger. TEKST: MARI ANDERSEN ROSENBERG/IFI.NO | FOTO: ROBERT WALMANN/IFI.NO, CHERA WESTMAN/IFI.NO, RØRKJØP, ANNA LEIKANGER VOJE/IFI.NO

Høsten er godt i gang, og vi vet alle at tiden fram mot vinteren kan gå raskere enn vi aner. Derfor er det nå lurt å tenke på at huset må for beredes på kulda. Ved å ta den obligatoriske høstsjekken, unngår du problemer i vinter. Her er hva du bør gjøre: 1. SJEKK UTEKRANEN

Vann som får ligge i kraner, kan fryse til is når det blir minusgrader. Det må du unngå. – Steng vannet i kjelleren, og så åpner du kranen ute for å slippe ut overflødig vann. Da unngår du å få stillestående vann inne i kranen som fryser, tipser Espen Engmann, rørleggermester og teknisk fagsjef hos rørleggerkjeden Rørkjøp. Han presiserer at dette bør du gjøre med alle typer utekraner. – Husk også å koble fra hage slangen, råder han. For hytteeiere er det også særlig viktig å tenke på varme. – Enten må du ha nok varme på i hytta, så rørene ikke fryser, eller så må du stenge av og tappe ut vann fra åpne kraner. Men det er lurt å ha det som en hovedregel å stenge av vannet uansett, sier han.

Thomas Løvald hos Butinox sjekker tilstanden på huset. Det bør du også gjøre. (Foto: Chera Westman/ifi.no)

kan føre til at det blir frost i kjelleren, lukkes. Like viktig er det å se etter åpne vinduer og sjekke etter generell trekk fra vinduer og dører. En av de vanligste årsakene til at kalde rør i kjelleren fryser, er trekk på rørene, sier han.

2. LUKK LUFTELUKER

Rørleggermesteren råder deg også til å ta en runde og lukke alle åpne lufteluker. – Sørg for at lufteluker som har stått oppe hele sommeren, og som

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

3. SJEKK TAKRENNA

I motsetning til luftelukene, bør takrenna være åpen. – Sørg for at du har klare, åpne og fine takrenner når vinteren starter.

Har du en gammel utekran, bør du vurdere å skifte til noe mer moderne og tryggere. – Men det er kanskje mer enn jobb for våren, sier Espen Engmann. (Foto: Chera Westman/ifi.no)

Når det blir mildere ute, kan det fort komme en «bråtining», og da er det viktig at rennene er åpne, så vannet kommer gjennom, sier Engmann. 4. TA EN TITT PÅ TAKET

Når du er oppe og sjekker takrenna, ta en titt opp på taket samtidig. Fjern mose og begroing fra takstein. Se om det er skader i takstein eller beslag, og fiks det som fikses kan.

5. SE ETTER SKADER PÅ VEGGENE

Gå så en tur rundt huset og sjekk om det er skader på fasaden. Se etter sprekker, avskalling, flassing og blæringer. Flekkgrunn og eventuelt flekkmal der det trengs. 6. VASK HAGEMØBLENE

Både tre- og plastmøbler bør vaskes, tørkes og eventuelt påføres olje eller annen impregnering før de settes bort.

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Steng vannet i kjelleren, før du tømmer utekrana for overflødig vann. (Foto: Rørkjøp)

«Ved å ta den bligatoriske høst o sjekken, unngår du problemer i vinter»

7. RULL INN MARKISENE

… men ikke før du har rengjort! Både markiser og parasoller bør vaskes før de rulles inn eller settes bort. Tørk godt og påfør gjerne impregnering. 8. RENS GRILLEN

Før du setter bort grillen for sesongen, bør du rense grillristen med et egnet grillrensemiddel, tørke godt av og ta på trekket. Sørg for at takrenna er åpen, slik at det er fri tilgang for vann. (Foto: Chera Westman/ifi.no)

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

SKIFTE AV STILLING, ARBEIDSSTED, ADRESSE, TELEFONNUMMER MED MER KEN MYRLAND PETTERSEN Proaktiv Eiendomsmegling Jessheim Gardermovn 1C 2050 Jessheim kepet01@gmail.com

DAN BENGTSSON Eiendomsmegler Vest AS avd Stavanger Haakon VIIs gate 7 4005 Stavanger dan.bengtsson@emvest.no

LAILA BERGH ANDERSEN ReMax Sarpsborg/Meglerhuset Borg AS Torggata 8 1707 Sarpsborg laila.bergh.andersen@remax.no

TARAND MARIE SKOTT-MYHRE Eie Løren & Økern Postboks 660 0507 Oslo 97603792 tms@eie.no

ANNIKEN SOLEVÅG Eie Eiendomsmegling avd Bergen, Mekleriet AS Edvard Griegsvei 3C 5059 Bergen 97042157 aso@eie.no

RUBY KAUR Bane NOR Eiendom Postboks 9026 Grønland 0133 Oslo 97629072 ruby.kaur@banenor.no

ANNA UNDÉN Eiendomsmegler 1 Oslo AS avd Ski Postboks 553 1401 Ski 41226058 anna.unden@em1oav.no

BJØRN TORE RUNDEREIM STRØMMEN Løwi Eiendom Soknesøran 8B 7290 Støren 97753638 bt@lowi.no

VI GRATULERER 50 ÅR Anita Gundersen med dagen 4. oktober Tor Jan Endresen med dagen 8. oktober Jan Erik Mardal med dagen 8. oktober Peder Christian Selmer med dagen 23. oktober Ingar Pedersen med dagen 29. oktober Lena Drønnesund med dagen 3. november Gro Rakstad med dagen 4. november Heidi Sannes med dagen 11. november Pål Birkeland med dagen 22. november Synnøve Nyhagen med dagen 26. november Dag Jonny Johannessen med dagen 11. desember Cecilie Aasbakk med dagen 12. desember Petter Thorud med dagen 14. desember Gustav Johan Sædberg med dagen 17. desember Tore Grimstad Kinn med dagen 22. desember Line Brauten med dagen 23. desember Gry Monica Brovold med dagen 30. desember Hilde Tollefsen med dagen 31. desember

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020

60 ÅR Elisabeth Brønner med dagen 13. oktober Brit Helen Lie Hagen med dagen 17. oktober Janne Charlotte Rygge med dagen 24. oktober Ingrid Frivoll med dagen 24. oktober Sigmund Ruud med dagen 12. november Terje Rikstad med dagen 14. november Arve Hope med dagen 26. november Kari Myking Holmboe med dagen 10. desember Pål Huun Monsen med dagen 12. desember Ole Kristian Vaagan med dagen 14. desember Finn Dyb-Sandnes med dagen 19. desember Bjørn Mathisen med dagen 31. desember Ulf Roger Johansson med dagen 31. desember

70 ÅR Nils Christian Lütken med dagen 4. desember 75 ÅR Anne Elise Bratland med dagen 3. desember Kirsten Setsaas med dagen 31. desember

1. TIMEPRIS Alle NEF-medlemmer kan ringe NEFs juridiske svartelefon på tlf. 24 11 59 99 eller sende e-post til juridisk@nef.no, og få juridisk bistand innenfor eiendomsmeglingsfaglige spørsmål. Tjenesten er kun for medlemmer, med mindre foretaket har tegnet årsavtale. Minstepris pr. samtale eller e-post er kr 600 + mva., og gjeldende timepris er kr 1.800 + mva. Faktura sendes arbeidsgiver, dersom ikke annet er avtalt.

2. ÅRSAVTALE FOR KONTORET/FILIALEN En årsavtale innebærer at alle på kontoret (uavhengig av om de er medlemmer eller ikke) kan ta kontakt med NEFs juridisk avdeling for bistand mot et fast årlig beløp. Avtalen gjelder per kontor. Priser for kontor hvor fagansvarlig er NEF-medlem Inntil 5 ansatte: 17. 000kr + mva Over 5 ansatte: 27. 000kr + mva Priser for kontor hvor fagansvarlig ikke er NEF-medlem Inntil 5 ansatte: 37. 000kr + mva Over 5 ansatte: 47. 000kr + mva

3. KJEDEAVTALE FOR FORETAK MED FLERE KONTORER/FILIALER Priser og vilkår – ta kontakt med: Siri Hofstad Ruud Vikarierende salgs- og markedssjef siri@nef.no | 91 81 46 61

Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, www.nef.no NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

Delta på årets store julekalender! Ambita inviterer eiendomsmeglere over hele Norge til litt desember-moro! Det blir flotte premier hver dag, og ekstra fin premie på 24. desember.

Infoland.no

JA, JEG VIL DELTA PÅ JULEKALENDEREN

STØRST PÅ EIENDOMSINFORMASJON

eTinglysing.no DIGITAL TINGLYSING FOR PROFESJONELLE

Datatjenester EIENDOMSDATA OG API TJENESTER

DIGITAL BYGGESØKNAD. HELT ENKELT.

Ambita AS Dronning Mauds gate 10 0230 Oslo E-post: info@ambita.com T: 24 13 35 50 ambita.com