Eiendomsmegleren nr. 3 2020 by Norges Eiendomsmeglerforbund

MSM EI ENDOM

RGES

N E F ME

GLE

BUND

ER L G E

NR 03-2020 / ÅRGANG 82

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Korona-fast i lederstolen! SIDE 6 Om hamstring og datakirkegårder i personopplysningslovens tid SIDE 26 Koronasituasjonen for nye boligprosjekter SIDE 32

M S M E GL

INNHOLD

8 av 10 meglere burde lese dette. 8 av 10 meglere burde lese dette.

LEDELSEN 5

Korona-fast i lederstolen!

En trygg havn

VERDT Å VITE

Hele 8 av 10 spurte* oppgir at de kunne trengt en advokat i løpet av de siste fem årene. Med HELP Boligkjøperforsikring PLUSS er boligkjøperne dine sikret advokathjelp – nær uansett hva som måtte dukke opp i kjølvannet av boligkjøpet. Dette sørger for at du som megler slipper å være mellommann i tvister mellom kjøper, selger, naboer, håndverkere og andre. Hele 8 av 10 spurte* oppgir at de kunne trengt en advokat i løpet av de siste fem årene. Med HELP Boligkjøperforsikring PLUSS Kjøp trygt. Bodine trygt. er boligkjøperne sikret advokathjelp – nær uansett hva som måtte dukke opp i kjølvannet av boligkjøpet. Dette sørger for at du som megler slipper å være mellommann i tvister mellom *Opinion for HELPnaboer, håndverkere og andre. kjøper, selger,

Mot normalisering i boligmarkedet

Teknologisk utvikling i koronatider

Er innendørs luftkvalitet det nye konkurransefortrinnet innen kommersiell eiendom?

Miljøtiltaket som får de ansatte til å juble – og bedriftene til å gni seg i hendene

Infoland nyheter Meglerpakken har full dekning

Lynkurs i materialforståelse for næringsmeglere

Ønsker alle nye fullmektiger velkommen til meglerbransjen

Månedens meglerprofil: Merete Wolles

FAGSTOFF

Kjøp trygt. Bo trygt. *Opinion for HELP Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Apotekergt. 10, 0180 Oslo Telefon: 93 09 41 91 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 6 utgaver pr. år Opplag: 3500 ISSN 0803-7345 Forsidefoto: www.unsplash.com/ @wesleyphotography Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis Abonnement kr. 980,-

Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 www.merkurgrafisk.no NO - 123

Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/salgs- og markedssjef Kine Morud Aarum Apotekergt. 10, 0180 Oslo Telefon: 90 04 55 57 E-post: kine@nef.no Priser 2020: Helside (240x297 mm) Halvside (205x120 mm) 1/3 side (205x75 mm) Baksiden (240x242 mm) Midtsidene (480x297 mm) Innvendig omslag (240x297 mm) Content artikkel, fra Prisene er eks. fremstilling og mva.

13.000 ,8.900 ,6.900,17.000,24.500 ,13.500 ,9.500,-

NEF-Kurs 2020

Om hamstring og datakirkegårder i personopplysningslovens tid

Boligsalg eller tomtesalg

Koronautbruddets innvirkning på næringsleieforhold

Koronasituasjonen for nye boligprosjekter

Korona og inngåelse av nye leie- og kjøpekontrakter

Tvangssalg i koronatider

Hvordan skal utleier gå frem for å avslutte leiekontrakten om leietaker ikke betaler leie?

Fra Reklamasjonsnemnda: Formidlingsforbudet i eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 tredje ledd

ETTER ARBEID 42

Hva med norgesferie?

MEDLEMMER 50

Nytt om navn

UNIK MULIGH E T F O R M E GL E RE I O SLO OG O M EG N

OPPDRAG MED EN SALGSVERDI PÅ 1,5 MILLIARDER SØKER MEGLERE

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STYRELEDEREN HAR ORDET

KORONA-FAST I LEDERSTOLEN!

Vi stiller med finansiell partner, kontor,

Ja jeg blir nok sittende som leder, til vi får avholdt Landsmøte på en forsvarlig måte. Vi håper det lar seg gjøre i september med nødvendige tilpassinger. Ettersom Landsmøte er vårt viktigste organ i NEF, og en viktig møteplass for bransjens fremste representanter så er jeg bestemt på å gjennomføre dette på skikkelig vis! Jeg kan love at vi skal ha et skikkelig landsmøte, med bankett og alt som hører med. Om enn i en noe ny og smittefri utgave. Gleder meg virkelig til å treffe hyggelig kolleger og samarbeidspartnere igjen!

signerte nybyggprosjekter og langsiktig samarbeid med utbygger, samt norges beste provisjonsordninger. Vi søker deg som vil drive eget kontor eller jobbe som eiendomsmegler med mulighet for å bli partner! Se hvordan din hverdag kan bli hos W Eiendomsmegling.

KURT F. BUCK, STYRELEDER I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

megler.weiendomsmegling.no

Vil du drive meglerkontor i en fremtidsrettet kjede? W Eiendomsmegling lanserer sitt nye konsept

Beregn ditt potensielle overskudd

for meglerkontorer - W Flex!

ved å drive et W Flex-kontor.

Ta del i en kjede der du ikke er bundet av

flex.weiendomsmegling.no

rigide avtaler og lang bindingstid, få tilgang på markedsledende og egenutviklet teknologi, fast lav abonnementsavgift, og en kjede som jobber

Håper alle har klart seg godt gjennom Covid-19 perioden, både helse- og forretningsmessig. Selv har jeg opplevd denne perioden som krevende. Ingen av oss hadde vel sett for oss permitterte eiendomsmeglere, rapportering til NAV og all den frustrasjonen situasjonen har medført. La oss håpe vi har lagt det verste bak oss. Så vidt jeg vet er alle våre medlemmer tilbake i en normal arbeidssituasjon. De fleste jeg snakker med rapporterer å ha mye å gjøre, markedet er svært godt de fleste steder og prisrekorder står for fall fra sør til nord. Dette overrasker nok flere enn en sjefsøkonom. For oss som jobber med dette og har sett hvordan kriser har påvirket boligmarkedet før, er dette ikke like overraskende. Det er snarere forventet. Vi har et bunnsolid boligmarked i Norge. Jeg synes vi som har jobbet for et stabilt og robust boligmarked, skal kunne slå oss på brystet. Solberg-regjeringen og Siv Jensen spesielt skal ha honnør for å ha lyttet til NEF og andre som

så behovet for å stramme inn kredittrammene. Det tok ned boligmarkedets fallhøyde og er grunnen til at det har gått så bra. Nå blinker det nye lamper for et langsiktig stabilt boligmarked. Vi skal trolig ha utrolig lav rente ganske lenge. Hvis jobbsikkerheten oppleves god hos folk i tiden fremover, vil renteeffekten kunne gi en uforsvarlig høy boligprisvekst, med tilsvarende nedside. Da synes jeg det er litt underlig at Eiendom Norge ivrer så kraftig for å avvikle bolig lånsforskriften. De hevder den har utspilt sin rolle. Jeg vil hevde at vi tvert imot trenger tydelige rammer for kredittgivning i Norge i tiden fremover. Spesielt hvor mange ganger inntekten man får låne, mener jeg er en kritisk faktor. I dag hvor det i praksis er gratis å låne penger dersom inflasjonen opprettholdes, er det selvsagt fristende for mange å låne så mye som mulig. Selv om jeg mener vi har verdens beste lånekonsultenter i norske banker, stoler jeg ikke

på at bankene i dagens tøffe konkurranse om markedsandeler, alene skal få holde nøkkelen til bolig markedet. Jeg mener Eiendom Norge i denne saken er på villspor. Jeg mener også det er veldig rart at Eiendom Norge er positiv til skatt på primærboliger over 15 mill. Hvorfor i all verden skal vi som eiendomsmeglere være positive til skatt på bolig? Det forstår ikke jeg. Bolig er ett av få skattemessige goder vi har i Norge. Uansett hvilken bolig du har så betales den invester ingen med penger som allerede er beskattet minst en gang. De fleste av oss gjør boliginvesteringer i et svært langsiktig perspektiv. Derfor bør man prinsipielt ikke endre på de økonomiske innsatsfaktorene i regnestykket som folk har lagt til grunn for investeringen. Det kan gi uante konsekvenser, slik vi så i 1989. Innføring av økt skatt på bolig er irreversibelt, og fristelsen for å stadig utvide skattetrykket på bolig vil være uimotståelig for politikere som

presses fra alle kanter. La oss derfor holde stand og beskytte boligen som skatteobjekt. Jeg har ingen tro på at økt beskatning av bolig vil føre til økte investeringer i næringsvirksom het. Tvert imot tror jeg økt skatt på bolig vil redusere folks eiendomsverdier og gi redusert mulighet til å kunne investere i andre ting. Dette underbygges bla. av forskning på BI. Investering, salgsvekst og lønnsomhet falt i små og mellomstore bedrifter der eierne ble utsatt for formues skatteøkningen på boliger i årene 2006-2010, skriver BI-forskerne Berzins, Bøhren og Stacescu i en ny studie. Vi er heldigvis så gode venner med Eiendom Norge (og jeg skal jo ikke gjenvelges heller), at vi kan tillate oss både å ha en åpen debatt og å være uenig i enkeltsaker. Jeg ønsker dere alle en riktig god sommer. Jeg tror vi får omsetnings rekord i juli!

for å maksimere din lønnsomhet. EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

LEDELSEN

VERDT Å VITE

EN TRYGG HAVN LEDELSEN

VERDT Å VITE

NYE BMW X3 PLUG-IN HYBRID.

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

HYBRID THINKING TAKES YOU FURTHER. MENINGER

CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Sjelden har uttrykket kommer bedre til sin rett enn denne våren. Etter at korona-epidemien ble en trussel mot folkehelsen, og arbeidsplasser, skoler og barnehager ble stengt, har boligen vært den trygge havnen for folk flest. Med koronaen har boligen fått en ny funksjon. Aldri har så mange jobbet så mye fra hjemmekontor. Bokvalitet har alltid hatt høy prioritet blant nordmenn. Med koronaen har det blitt enda viktigere å bo godt i en egen bolig. I vår tids største krise har bolig markedet vist styrke. Vi visste at nordmenn har appetitt på eiendom, men at markedet skulle reise seg så raskt som det vi har sett de siste ukene har overrasket de fleste. Omsetningen i bruktmarkedet er tilbake til normale nivåer, i hyttemarkedet har vi notert rekordomsetning og folk bruker mye penger på å pusse opp boligen sin. Nyboligmarkedet henger etter, men vi registrerer en gradvis økning i omsetning. Og ettersom aksjemarkedet er mer usikkert, framstår fast eiendom som en trygg havn for mange investorer. Forklaringen er tredelt. Kjøpekraften i boligmarkedet er høyere enn før krisen. Bankene har opprettholdt normal utlånspraksis. Husholdningenes forventninger har steget i takt med at samfunnet er gjenåpnet. Norge er et av få land som har kunnet senke styringsrenten mye på kort tid. I Sverige har styringsrenten stått uendret siden 2019 og i Danmark er styringsrenten justert opp under krisen. Våre naboland har derfor ingen drahjelp av pengepolitikken. I Norge har effekten av

rentefallet paradoksalt nok trumfet effekten av arbeidsledigheten. Arbeidsledigheten har truffet skjevt og rammer i større grad lavlønnede som ikke er de typiske boligkjøperne. Den samlede kjøpekraften i boligmarkedet er høyere enn før nedstengningen 12 mars. Og ledigheten faller mye raskere enn prognosene i en tidlig fase av krisen. SSBs anslår nå en gjennomsnittlig arbeidsledighet rundt 5 prosent i 2020. Det til svarer nivået i 2016 da Norge var i lavkonjunktur og arbeidsledigheten var 4,7 prosent. Bankene fungerer godt. Etterspørselen etter lån er relativt høy og tilgangen på nye lån og mellom finansiering er normal. Det henger sammen med at strenge makroreguleringer i gode tider har gjort at bankene er rustet for å tåle store kriser. Norske banker er i dag betyd elig bedre kapitalisert og har bedre likviditetsbuffere enn før finans krisen i 2008-2009. Under krisen har regjeringen lempet på kapitalkravene og bankene har fått ubegrenset tilgang på billig kreditt fra sentralbanken. Og bankene har lært av historien at boligmarkedet må

holdes i gang i vanskelige tider, for å bremse fallet i økonomien. Samtidig har boliglånsforskriften bidratt til en sunnere utlånspraksis som sikrer at de aller fleste har forutsetninger for å betjene gjelden sin i nedgangstider. Målinger av folks forventinger indikerer at de fleste er trygge på egen økonomi. Og forventningene til boligmarkedet er stigende. Finans Norges forventningsbarometer viser faktisk at forventningene nå er høyere enn i 2016. Og etterspørselen i boligmarkedet har økt så sterkt at vi er litt bekymret for at boligprisene skal stige for mye i pressområder. Oslo er særlig utsatt. Situasjonen minner litt om våren 2016 da styr ingsrenten ble satt ned til den gangen rekordlave 0,5 prosent, og boligpris

ene steg voldsomt til tross for lavkonjunktur og en høy arbeids ledighet på 4,7 prosent. En forventet ledighet på rundt 5 prosent i 2020 er neppe nok til å motvirke ny prisvekst, men så lenge boliglånsforskriften setter grenser for gjeldsgrad og belåningsgrad håper vi å unngå en ny boligprisbonaza. Dette er et omvendt scenario av det de fleste så for seg i mars, men realistisk. Norges Bank har tatt dette innover seg og hevet den lange rentebanen en tanke. Det er en indikasjon på at renten trumfer alt, og vil kunne brukes til å temme bolig markedet dersom vi får en overoppheting. Framtiden er usikker, men en ting virker sikkert. Boligmarkedet er en trygg havn i stormen.

er! m m o s d Go

Ekte hybridtenkning betyr at man er i stand til å se ting fra to perspektiver. Dette har alltid vært vår filosofi: Ingeniørkunst kombinert med kjøreegenskaper som får deg til å smile, eller effektive forbrenningsmotorer kombinert med moderne elmotorer. I den nye BMW X3 xDrive30e plug-in hybrid blir dette ekstra tydelig – det er en BMW med sportslige og praktiske funksjoner, som også kan fås med tilhengerfeste med en kapasitet på 2000 kg. Med et intelligent system som gir en elektrisk rekkevidde på inntil 46 km mulig, kan du oppleve hvordan hybridtenkning tar deg lenger. Sjekk bmw.no for mer informasjon om en av våre 11 elektrifiserte modeller i 2020. Forbruk for blandet kjøring 0,22-0,28 l/mil. CO2-utslipp 49-64 g/km. Elektrisk rekkevidde 41- 46 km med elektrisk forbruk på 18,8 – 29,8 kWh/100 km. Alle verdier er i henhold til WLTP. Avbildet modell kan avvike fra standard.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

Joy. Electrified by

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

MOT NORMALISERING I BOLIGMARKEDET

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Boligmarkedet har på mange måter vært «kjerringa mot strømmen» under koronapandemien. Dette ble bekreftet av flere av foredragsholderne på den digitale Boligmarkedet-konferansen som Selvaag Bolig og Norges Eiendomsmeglerforbund arrangerte 3. juni. AV SVEIN STRØMNES

Etter at det første sjokket la seg etter nedstengingen 12. mars, har boligmarkedet sakte men sikkert nor malisert seg fram mot juni- måned. Noen steder har vært mer berørt enn andre, men noen dager inn i juni er de fleste tilbake meldinger at vi nå går mot en mer normal hverdag og at framtidsut siktene for boligmarkedet er positive. Det er imidlertid stor usikkerhet om utviklingen i norsk økonomi fremover. På konferansen fikk vi blant annet høre innlegg om situasjonen i nyboligmarkedet fra adm. dir. i Selvaag Bolig, Rolf Thorsen, og status og prognoser for det samme markedet fra sjeføkonom i Samfunnsøkonomisk Analyse, Andreas Benedictow. Begge kunne bekrefte at koronapandemien traff dette markedet hardere enn bruktmarkedet, men at det nå var lysning å se for nyproduksjon. Adm. direktør Carl O. Geving i NEF konstaterte at etter det første sjokket ved nedstengningen av norsk økonomi 12. mars, falt omsetningen i bruktboligmarkedet med ca. 25 prosent de to første ukene, men allerede den tredje uken av krisen, begynte bruktbolig markedet å ta seg opp igien. Hedda Ulvness fra Eie Eiendomsmegling kunne fortelle om hvordan hverdagen til eiendoms

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

Svein Strømnes

Andreas Benedictow

Hedda Ulvness

Erling Rød Larsen

meglerne hadde endret seg, og hvordan de hadde måttet forholde seg til den nye situasjonen med smitterestriksjoner, private visninger og digitale prospekter. Erling Rød Larsen fra Housing Lab, snakket om kraften av rentevåpnet, og om det vil få noen effekt for boligmarkedet at mange nå den siste tiden har vendt seg til å jobbe fra distanse. Vi fikk også høre analysesjef Pål Ringholm fra SpareBank1 Markets og sjeføkonom i Handelsbanken Kari Due-Andresen, snakke om

Pål Ringholm

Mathilde Fasting

Etter det første sjokket ved nedstengningen av norsk økonomi 12. mars, falt omsetningen i bruktboligmarkedet med ca. 25 prosent de to første ukene, men allerede den tredje uken av krisen, begynte bruktboligmarkedet å ta seg opp igien. CARL O. GEVING

Kari Due-Andresen

akrostørrelser som også påvirker m boligmarkedet. Pål Ringholm viste blant annet til at det ikke alltid er en sammenheng mellom lave renter og prisstigning. Han viste til Japan som siden tidlig på 2000-tallet har hatt en rente nær null, og hvor boligprisene siden den tid har stått mer eller mindre stille. Kari Due-Andresen presenterte Handelsbankens prognoser, og hun hadde ikke noen tro på at korona pandemien ville føre til et stort fall i boligprisene med det første.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

TEKNOLOGISK UTVIKLING I KORONATIDER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Den teknologiske utviklingen innen eiendomsmarkedet var på full fart framover da koronapandemien skyllet innover oss. Både gründere og investorer så et stort potensial innen proptech, og spørsmålet er nå hvordan dette synet har blitt påvirket at de siste måneders usikkerhet.

STUDENTER

MEDLEMMER

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

LEDELSEN

«Enhver krise er en mulighet - og nå som koronapandemien bidrar til at MENINGER LEDELSEN digitaliseringen skyter fart, så vil det også påvirke proptech og eiendomsbransjen»

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FREDRIK HALMØY WISLØFF

AV SVEIN STRØMNES

Vil teknologisk utvikling være en del av løsningen for å samfunnet på beina igjen etter at de fleste samfunnsfunksjoner har måttet forholde seg til koronapandemien, og hvilke områder vil kunne tiltrekke seg både de gode ideene og penger til å utvikle dem? Vi har fått noen av de som sitter i NEFs proptech advisory board til å komme med sine tanker om dette.

I hvilken grad vil koronapandemien påvirke proptech? - Det er vanskelig å evaluere den langsiktige effekten koronakrisen kommer til å ha på proptech markedet. Vi har på tre måneder opplevd alt fra betydelig fall etterfulgt av vekst i aksjemarkedet, massive permitteringer og sterk investeringsvilje i digitale tjenester fra det offentlige. Jeg tror at på kort sikt kommer vi til å se innstramning av startup finansiering, konkurser hos tidligfase selskaper som ikke har opparbeidet en stabil inntekt før krisen og salgsprosesser som settes på frys. Samtidig blir det flere muligheter for selskaper som utvikler tjenester med potensiale for å redusere kostnader for deres kunder – det er økt investeringsvilje i løsninger som kan kutte kostnader i tiden fremover,

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

sier Julija Pauriene, som til daglig blant annet jobber med kunstig intelligens i AVO Consulting. Fredrik Halmøy Wisløff som i flere roller har jobbet mye mot eiendomsmeglere, ser at perioden vi har vært gjennom også som en mulighet for å utvikle denne bransjen. Han tror også at dette gir muligheter til de som ser nye teknologiske løsninger. - Enhver krise er en mulighet - og nå som koronapandemien bidrar til at digitaliseringen skyter fart, så vil det også påvirke proptech og eiendomsbransjen. Jeg tror vi vil se en større forskjell fremover blant meglere som omfavner digitale verktøy, og de som ikke gjør det. Et eksempel på dette er muligheter for «fjernvisning» med 360-visning og digitale prospekter, sier Wisløff.

Julija Pauriene

Fredrik Halmøy Wisløff

- Både Pauriene og Wisløff tror at vi i tiden framover kommer til å få et enda tydeligere skille på de som tilegner seg digital kompetanse og de som ikke klarer å følge med i utviklingen. Dette gjelder både innen eiendomsmegling spesielt og eiendomsmarkedet generelt.

Kan dere nevne noen trender innen proptech som dere tror vil være fremtredende framover? - Jeg tror vil se mye nytt innen visualisering og datadrevet prosess hele veien fra vurdering, prosjektering, bygging og operasjonalisering. I fremtiden når man skal rive bygg, så vil man ha en komplett oversikt over alle materialer og relevante bygningsdeler mtp på gjenbruk/salg av deler. Beboerrating tror jeg også vil bli større, spesielt innen næringsmarkedet. For eksempel sier flere at det er god luft, men når man flytter inn - så er det ikke god luft allikevel, og man har en 5 års avtale, sier Wisløff.

- Innen for eksempel eiendoms megling er det stort fokus på integrasjoner mellom systemer for å øke automatiseringsgrad og redusere kostnader per oppdrag. Fagsystemleverandører kommer fortsatt til å ha en viktig rolle i tiden fremover, men flere og flere eiendoms meglingsforetak bygger digital kompetanse internt. Dette er som følge av at foretakene ser flere muligheter for å bygge konkurranse fortrinn gjennom bruk av teknologi og ønsker å ha høyere fleksibilitet til utvikling enn fagsystemleverandører kan tilby per i dag, sier Pauriene. - Med økt digitalisering tror jeg man vil se et kompetanseskille mellom de som omfavner digitale verktøy og ikke. Nye aktører som drar disse dataene sammen på relevante måter for aktører i bransjen blir interessant, her ser vi jo også bruk av AI i en del sammenhenger allerede, sier Fredrik H. Wisløff.

- Framover vil vi se mer bruk av data for å øke innsikt, forbedre kundeopplevelse og øke grad av automatisering. Dette er en utvikling vi har sett de siste årene og som kommer til å fortsette på tvers av proptech segmentene. På tross av at vi har sett mange nye tjenester i det siste er det fortsatt mange prosesser som er manuelle og driver kostnader i bedrifter. Det er områder med mest potensiale for kostnads reduksjon som mange av proptechselskapene skal fokusere på fremover, avslutter Julija Pauriene.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

ER INNENDØRS LUFTKVALITET det nye konkurransefortrinnet innen kommersiell eiendom? LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Jeg var nylig i USA på en jobbreise, og det første spørsmålet jeg fikk da jeg sjekket inn var om jeg ønsket å oppgradere til et «Pure Room», et rent rom (https://pureroom.com/). Jeg ble fortalt at dette var et rom med eksepsjonelt inneklima med møbler med lave utslipp av flyktige gasser og som har blitt rengjort med ikke-kjemiske midler. AV MARTIN MCGLOIN, AIRTHINGS

Det hadde til og med sitt eget separate luftfilter med luftkvalitetsmålere for å sikre at jeg pustet frisk luft under oppholdet mitt. At hotelloppgraderinger i USA fokuserer på velvære og helse, heller enn luksus og fasiliteter, er en indikasjon på de fremtidige kravene både leietakere og ansatte kommer til å stille til kommersielle bygg. Millenniumsgenerasjonen har inntatt arbeidsmarkedet. Dette er en generasjon som typisk er opptatt av helse, noe som gjenspeiles i den økende verdien av den globale velværeindustrien – nå beregnet til 4,2 trillioner dollar. I løpet av de neste par årene kommer millenniums generasjonen til å utgjøre over halvparten av alle ansatte. Bygg som sørger for at interessen deres for kvaliteten på inneklimaet blir ivaretatt vil få utbytte i form av økt attraktivitet. Dette er også en generasjon som alltid er pålogget og de er datadrevne, både i jobb og fritid. Det finnes en økende forventning til å ha tilgjeng elige tall og statistikker på hvordan livsstilsvalgene våre påvirker helse og velvære. Innpakningspapiret på den siste cheeseburgeren jeg spiste hadde en detaljert forklaring av næringsinnholdet, og smartklokker med kondisjonssporing er nå mer utbredte enn deres analoge forgjeng

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

ere. Vi trekker pusten 20 000 ganger om dagen, og bruker i gjennomsnitt 90% av tiden vår innendørs. Det er bare et spørsmål om tid før forventningen vil være at vi er like gransk ende og nysgjerrige på informasjon om luften vi puster inn som vi er med mat og bevegelse. Spesielt når vi blir mer bevisste på hvordan inneklimaet påvirker helse og velvære. Leietakere og ansatte vil i økende grad kreve optimaliserte rom som gir helsegevinster i stedet for å redusere dem. Det er allerede flere tegn i markedet som tyder på at helse- og velvære aspektene på kontorene vil ha økende betydning når vi velger de neste jobbene våre eller når en virksomhet velger nye lokaler. På den samme turen besøkte jeg noen tidligere

k olleger som jobber i de store teknologiselskapene i San Francisco. Når man kommer inn i inngangspartiet til Uber-, Salesforce- og LinkedInkontorene, legger man merke til at det er satt opp sertifiseringer, kvalifikasjoner og skilt som viser bærekraften, det lave karbonavtrykket og i økende grad det overlegne inne klimaet og luftkvaliteten. Det var tydelig at inneklima brukes aktivt av utleiere for å tiltrekke seg leietak ere, og av arbeidsgivere for å tiltrekke seg de største talentene i USA. På hvert møterom og i de større oppholdsrommene på kontorene var det skjermer som viste både innendørs og utendørs luftkvalitet som alle kunne se og studere. Kravet om å gjøre informasjon om luftkvalitet tilgjengelig for slutt-

brukere i et bygg, spesifiseres i den relativt nye WELL-bygningssertifiseringen. WELL er en del av et bredere utvalg av nybyggsertifiseringer som kun fokuserer på inneklima. De blir sett på som en motvekt til de tradisjonelle LEED, BREEAM og andre byggesertifiseringer som hovedsakelig fokuserer på bærekraften og energiforbruket til byggningen. WELL-sertifiseringen (wellcertified. com), FitWell, AirRated og RESET er alle opptatt av inneklima, hvor luftkvaliteten er den avgjørende faktoren ved vurderingen. Det finnes fortsatt lite informasjon i Norge om disse inneklima fokuserte sertifiseringene har innvirkning på leiekostnad eller tiltrekning av talenter i arbeidsmarkedet. Skanskas «Parallell»-prosjekt i

Løren blir det første WELL-sertifiserte bygget i Norge når det åpnes senere i år. Det blir interessant å se hvordan sertifiseringen kan påvirke attraktiviteten til leieobjekter. Dog det er ikke nødvendig å sertifisere byggene til å vise at man har et fokus på inneklima. IoT og trådløs sensorikk har gjort denne type inneklimamålinger til hyllevare, og det er lettere enn noen gang å få til monitorering og kvalitetssikring av et bredt spekter av luftpara metere. Driftslederne jeg jobber med rapporterer at den vanligste klagen i bygningene de forvalter dreier seg om «dårlig luft» og luftkvalitet. Jeg lurer på om vi en dag kommer til å ha en like fremtredende merking av luftkvaliteten i boligannonser, som energimerkingen vi ser på Finn.no. For en kontorsjef som er ansvarlig for å finne et nytt kontorlokale, bør det å vite at de ikke trenger å håndtere klager på luftkvaliteten på det nye kontoret veie positivt til fordel for lokaler med dokumentert sunt arbeidsmiljø.

Denne økende bevissthet om inneklima ble bekreftet i en studie blant 1600 arbeidstakere publisert av Harvard Business Review (https://hbr.org/2019/08/survey- what-employees-want-most-fromtheir-workspaces) som jeg leste på flyturen tilbake. Av alle velvære tiltak en arbeidsgiver kunne gjøre, blant annet fersk frukt, sunn lønsj og treningsrom, ble godt inneklima og luftkvalitet ansett som det mest ettertraktede av 60%. Samtidig rapportert nesten halvparten (44%) at luften på jobb gjorde dem søvnige, og en tredjedel (28%) at dårlig luftkvalitet forårsaket tørre slimhinner, kløe og irritasjon i øyne. Velvære var den nest viktigste faktoren arbeidstakere bedømte når de skulle bedømme en potensiell ny arbeidsplass. Det blir stadig tydeligere er at luften vi puster inn har betydelig innvirkning på mer enn komforten vår. Nyere forskning viser at høye nivåer av CO2 og flyktige gasser (VOC) påvirker helse og kognitive evner. New York Times ga en artikkel som rapporterer om nyere studier

den retorisk tittelen: «Blir du dummere av luften i møterommet?» (https://www.nytimes.com/2019/05/ 06/health/conference-room-air.html). Den underliggende forskningen beskriver hvordan økningen i CO2- nivåene i et møterom kan føre til at vi faktisk har bedre kognitive forutsetninger for å ta strategiske beslutninger i begynnelsen av møtet, i stedet for etter diskusjonene på slutten. På dette tidspunktet vil de fleste møterom ha CO2-nivåer som viser seg å svekke evnen vår til å behandle informasjon og tenke strategisk. Dette kom også frem i Cog FX-studien (http://thecogfxstudy. com/), der kunnskapsarbeidere ble inviterte til å utføre sine vanlige arbeidsoppgaver på et falskt kontor med kontrollert luft. Studien, utført av Harvard School of Public Health, viste at et miljø med lave nivåer av CO2 og flyktige gasser ga 101% økning i kognitive evner, sammenlignet med nivåene som finnes i et typisk kontormiljø. Som en illustrasjon på hvordan luften vi puster inn påvirker oss på uventede måter, rap-

porterte The Economist nylig at økte nivåer av pm25 (støv) og ozon i luften har en sammenheng med økt kriminalitet (https://www.economist.com/graphic-detail/2019/10/ 09/exposure-to-air-pollution-is-linkedto-an-increase-in-violent-crime). I kommersielle bygninger i Norge har vi historisk sett vært fornøyde med å overvåke temperaturen, og er du heldig, kan det hende du har CO2 i noen rom. Disse brukes hovedsakelig som kontrollpara metere i silosystemer som sjeldent eller aldri deles med andre enn de som jobber med vedlikehold. Det er tydelig at dette ikke vil være tilstrekkelig. Leietakere og ansatte kommer til å kreve innsikt og garantier for et arbeidsmiljø som bidrar til en sunn livsstil og dyp tenking. Kanskje du blir spurt om du vil oppgradere til et rent møterom med eksepsjonell luftkvalitet neste gang du skal bestille et møterom på et konferansesenter? Hvis du er villig til å betale mer for en slik garanti, tror du ikke at kommersielle også ville vise samme betalingsvillighet?

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

MILJØTILTAKET SOM FÅR DE ANSATTE TIL Å JUBLE – OG BEDRIFTENE TIL Å GNI SEG I HENDENE LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

Foto: Unsplash.com

LEDELSEN

Utfordring.

Gründerne Nikolai Pyke og Helge Bod Vangen var enige om at bildeling er lurt, men de hadde en idé for å gjøre det enklere også for næringslivet: Hva om bedrifter kunne tilby sine ansatte gratis parkering på jobb, i bytte mot at de lar kollegene bruke bilen når den ikke er i bruk – mot riktig kompensasjon, naturligvis? Løsningen ble Hayk: – Bildeling løser mange viktige problemer. I Oslo er det 230.000 bompasseringer daglig. Byer er fulle av personbiler som står stille 95 prosent av tiden, bildeling kan redusere på antallet biler, men bare om hver bil blir bedre utnyttet. Vi er nødt til få opp bruken av bildelingsbilene. Vårt konsept er å bruke de bilene som likevel er i bruk, ved å la bedrifter åpne for bildeling uten å begynne det hele med å anskaffe enda flere biler, sier gründer og daglig leder i Hayk, Nikolai Pyke. Pyke og de andre ansatte i Hayk har nå jobbet i mer enn et år med testing og få på plass de ulike delene av konseptet. De har fått laget en app som gjør det lett å finne en ledig bil og ellers håndterer utleien for både bileieren og kollegene, de har satt sammen et avtaleverk med kontrakter og forsikringsavtaler som gjør det hele trygt, og de har utviklet løsninger som sikrer riktig betaling for bil bruken. Nå lanserer de konseptet mot bedrifter og eiendomsbesittere. – Med vår løsning slipper disse aktørene å gjøre store behovskartlegginger eller påta seg økonomisk risiko. De kan åpne for bildeling med bare svært beskjedne kostnader,

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

Det er enkelt å komme i gang med Hayk, og du kan finne mer informasjon om den nye løsningen som nå lanseres på www.hayk.no. og løsningen krever praktisk talt ingen administrasjon fra deres side. Det kreves bare at en liten andel av bilparken deles på denne måten før det kan fjerne mange tusen biler fra bybildet – det er et rimelig og veldig effektivt miljøtiltak som mange bedrifter finner attraktiv. Miljø effekten for tiltaket forsterkes ytter-

ligere gjennom å fokusere utelukk ende på at det er elbiler som deles, fortsetter Pyke. Han legger til at: – Vi har store internasjonale ambisjoner for Hayk. Nå skal vi først gi konseptet en sjans til å bevise seg i Norge, og så er målet å lansere i flere utenlandske byer etter hvert, sier Pyke.

Om dere er en bedrift som finner løsningen interessant, oppfordrer vi dere til å kontakte Helge Bod Vangen, CoFounder og markeds ansvarlig på start@hayk.no / 91 81 36 53

Ønsker du deg nye utfordringer – med eget meglerkontor? Vi vokser. I år har vi åpnet nye kontorer på Gjøvik, Dokka, Mo i Rana og Hallingdal. Snart åpner vi to kontorer til.

Vil du åpne kontor i Oslo, Voss, Bodø, Lillehammer eller et annet sted i Norge, la oss ta deg videre og hjelpe deg å nå dine mål. Vi er med deg til toppen.

Vi vil gjerne ha flere franchisetakere med på vårt lag.

Se jobbiaktiv.no/franchisetaker Eller send en mail til karsten.onsrud@aktiv.no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

INFOLAND NYHETER

MEGLERPAKKEN HAR FULL DEKNING LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

AV MARIT LUND, AMBITA

FULL DEKNINGSGARANTI

Med full dekningsgaranti ønsker Ambita å gjøre det enklere og raskere for eiendomsmegleren å skaffe seg nødvendig informasjon. Megleren skal slippe å forholde seg til hvordan kommunene håndterer sin eiendomsinformasjon. Alle leveranser vil nå være digitale, uansett hvilket system og løsning kommunen har. I praksis betyr dette at Ambita gjør jobben for eiendomsmegleren og innhenter informasjonen i de

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

Maria Strand i Ambita lover bedre tjenester for eiendomsmeglerne. Megler pakken har nå full dekning og meglerpakken har blitt bedre med introduksjon av Meglerpakke fleX.

«Meglerpakke fleX er rett og slett en forbedret versjon av meglerpakken» MARIA STRAND

tilfeller der kommunen ikke har digitale leveranser. - Digitaliseringsgevinsten i dette tilfelle vil komme eiendomsmeglerne til gode, forklarer Maria Strand til Eiendomsmegleren. Dette er gode nyheter for mange meglerkjeder som opererer over store områder. Noel Pedersen i Eiendomsmegler 1 kjeden ser mange

fordeler ved at all informasjon er digitalisert og tilgjengeliggjort i fagsystemet. Han er fag- og system ansvarlig i meglerkjeden. – For Eiendomsmegler 1 Nord-Norge, som har kontorer fra Brønnøysund i Sør, Hammerfest i nord og Kirkenes i vest, er det en kjempestor fordel at vi kan bestille meglerpakke fra alle kommuner

Noel Pedersen, fag- og systemansvarlig Eiendomsmegler 1 Nord-Norge

INFOLAND

MENINGER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

igjennom Infoland. Dette forenkler meglernes hverdag, og er tidsbespar ende i og med at alle dokumenter havner rett inn på sak tilpasset vårt meglersystem, forteller han.

Gladnyhet for alle eiendomsmeglere: Meglerpakken er nå tilgjengelig fra alle landets kommuner, uansett kommunegrense og eiendomstype. Dette er spesielt gledelig for alle meglere som jobber på tvers av kommuner som har ulike systemløsninger.

Ambita garanterer nå full dekning av meglerpakken ved bestilling via Infoland. Det betyr at eiendoms meglere får bestilt sine meglerpakker på Infoland – uansett hvor i landet man skal selge eiendommen. - Vi har sett et behov hos eiendomsmeglerne til å forenkle til gangen på meglerpakken ytterligere. Selv om Infoland har bred dekning i hele Norge, er det likevel noen mindre kommuner som ikke har digitalisert sine tjenester. Dette har betydd merarbeid for eiendoms meglerne, spesielt de som jobber på tvers av kommunegrenser med ulike systemer. I mange tilfeller må informasjonen innhentes flere steder, gjerne manuelt og på en tungvint måte, forklarer Maria Strand, sjef for eiendomssegmentet i Ambita.

MEDLEMMER

MEDLEMMER MENINGER MEGLERPAKKE FLEX – EN FORBEDRET VERSJON AV MEGLERPAKKEN

LEDELSEN

I tillegg til å garantere digitale leveranser av meglerpakken har Ambita jobbet med videreutvikling av selve meglerpakken i samarbeid med NEF og andre sentrale bransjeaktører. Meglerpakke fleX ble introdusert til markedet for ca. 6 måneder siden, og har blitt godt mottatt hos eiendomsmeglerne. Den nye meglerpakken er bedre tilpasset eiendommen som skal selges, og gir eiendomsmegleren bedre kontroll på hva man bestiller. - Meglerpakke fleX er rett og slett en forbedret versjon av megler pakken, forklarer Maria Strand.

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

- Vi ønsket å gi eiendomsmegleren bedre oversikt over pris og innhold i meglerpakken. Når du velger Meglerpakke fleX i Infoland kan du bestille den klassiske meglerpakken, men du får også mer tilpasset informasjon ogFRITID veiledning underveis STUDENTER under bestillingen. Du får oversikt over flere relevante produkter som er tilknyttet eiendommen som skal selges, blant annet oversikt over registrerte servitutter. Du får med andre ord mer fleksibilitet til å velge hva som er beste produktsammensetning til den spesielle eiendommen som skal selges. Vi håper denne tjenesten vil være et verdifullt bidrag i en ellers travel meglerhverdag, avslutter hun.

Meglerpakke fleX introduseres til Krogsveen meglerkontor i Ålesund.

NEF HELDAGSKURSKURS I OPPGJØR GLIMT FRA KURSET

Infoland er størst på eiendoms informasjon i Norge, og brukes av m ange tusen brukere hver dag i forbindelse med kjøp og salg av eiendom. Infoland er tilgjengelig via meglernes fagsystem. Meglere kan også skaffe informasjonen direkte på Infoland.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Dagens leietakere står ikke med luen i hånden. Det er sjelden samsvar mellom ønskeliste og betalingsvilje, noe som er en tilbakevendende hodepine for gårdeiere. AV INTERIØRARKITEKT MNIL TROND RAMSØSKAR, RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER AS

I Eiendomsmegleren nr.2/20 anbefalte jeg konseptpakker som et verktøy for å effektivisere utleieprosessen. Et annet virkemiddel er riktige materialer kombinert med et uttrykk som står seg over tid. Næringsmeglere med relevant materialkunnskap kan være gode rådgivere. 1. ØKONOMI

(Foto: Shutterstock)

Høyt fokus på pris begrenser muligheten for å prioritere kvalitet og varighet. Men god økonomi på kort sikt er ikke det samme som god økonomi på lang sikt. Investeringen

må vurderes i et livsløpsperspektiv: Billige produkter med kort levetid betyr hyppigere utskifting og fremtidige kostnader. Det har som kjent alltid vært dyrt å være fattig. På de toneangivende interiørmessene er sirkulærøkonomi i dag et hoved tema. Det er varige produkter, varig design og naturlige materialer som promoteres. Driveren er økende miljøbevissthet kombinert med markedets ønske om en bærekraftig livsstil. Prinsippet om varighet har bokstavelig talt kommet for å bli.

MEDLEMMER

MENINGER

2. VEDLIKEHOLD

STUDENTER

Produktegenskapene må alltid sjekkes nøye før materialene velges. Det deles ut mange priser for godt design, men dessverre ingen for løsninger som gir enkelt vedlikehold. Løpende vedlikeMEDLEMMER hold er kostbart i seg selv, ogMENINGER ekstra utfordrende når man må inn i lokal ene til eksisterende leietakere. Det hele fordyres ytterligere av at en del materialer ikke kan holdes rene med maskiner. Andre kan kun vaskes med vann, og noen innredningsfronter er så utsatt for flekker at rengjørings rutinene blir ekstra krevende. Robuste materialer, god kvalitet og enkle vedlikeholdskrav er alltid å fortrekke. Brukertilpasning er like

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

viktig. Når vi i Ramsøskar for eksempel innreder hoteller der barnefamilier er en viktig målgruppe, går vi for slitesterke løsninger.

(Foto: Ida Wilstrup)

LYNKURS I MATERIALFORSTÅELSE FOR NÆRINGSMEGLERE

STUDENTER

3. EKTE ELLER KOPI? LEDELSEN VERDT Skepsisen blant arkitekter og interiør - Å VITE arkitekter til kopiprodukter er sterk. Mange har bokstavelig talt fått inn med morsmelken at alle materialer skal være ekte, det være seg parkett, marmor eller messing. Baksiden av medaljen er risikoen knyttet til mange av produktene.

• TRE

Slitasje synes lett på parkett, gulvet blir bleket av sol, og selv ved små Ekte eller kopi? Det er ikke enkelt å skille det ene fra det andre.

skader må store flater rives opp. Vinyl er langt mer slitesterkt, har samme tekstur som tre og egner seg for hard bruk, for eksempel i restauranter, korridorer, kjøkken, hytter og utleieboliger. Eller hva med å tenke helt nytt? Pusset betong er dyrere å legge, men billigere å vedlikeholde. • STEIN

Marmor er et vakkert materiale som tåler lite. Fordi det er snakk om porøs naturstein, kommer hakkene fort. Steinen trekker dessuten til seg væske som en svamp: Et sølete rødvinsglass på en hvit benkeplate etterlater seg dessverre varige minner. Kopiproduktene påvirkes i liten grad av søl og slitasje. • MESSING

Ekte metall er vakkert og godt å ta på, men alle som har erfaring, vet hva materialet krever av pussing.

Et uttrykk som står seg over tid kombinert med riktige materialvalg gir lokaler som overlever flere leieforhold.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

Metallaminat gir en følelse av børstet messing, og vedlikehold unngås, selv ved hard bruk. Det passer godt på resepsjonsdisker eller innfelt i garderobe- og kjøkkenskap. En hel industri er i dag bygget opp rundt etterligning av materialer. Der vi tidligere gjorde narr av kopiproduktene, er kvaliteten nå så høy at selv fagfolk kan ha problemer med å se forskjellen. Det er på tide å kvitte seg med følelsesmessige anfektelser og revidere egne holdninger til materialbruk. Målet må være å velge materialer som står seg lenge og et varig uttrykk som overlever flere leieforhold. Kunnskap om ulike materialers fordeler og ulemper samt vedlikeholdskrav bør inngå i nærings meglernes generelle fagkunnskap. Slik kunnskap gjør det enklere for megleren å lese leieobjekter og å gi gode materialråd til gårdeierne.

Barnefamilier på tur er en viktig målgruppe for Thon Hotel Gardermoen Budget. Rommene er funksjonelle og materialene solide og enkle å vedlikeholde. Det er brukt laminater og røffe tekstiler. Stolen ved skrivebordet er i hardfør plast, og gulvet er vinyl som tåler en trøkk.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

Digital Visning tar av! Da Covid-19 rammet Norge, fremskyndet Inviso lanseringen av Digital Visning for å imøtekomme visningsutfordringene. Veldig mange bransjer har måttet endre på måten de forholder seg til omgivelsene på, så også eiendomsmeglere. Det er derfor ikke så rart at Digital Visning raskt har blitt en meget etterspurt tjeneste.

GODT FORBEREDT TIL VISNING I disse virustider der det er ønskelig med trygge visninger med lav smitterisiko, er denne tjenesten svært verdifull i seg selv. Digital Visning erstatter ikke vanlig visning der boliginteressenten går gjennom boligen selv, men er et veldig godt supplement. Boliginteressenter får mulighet til å stille godt forberedt til visning, eller vende tilbake digitalt for se nærmere på detaljer man ønsker å undersøke en ekstra gang. SPISELIG PRIS Prisen er også “spiselig” for boligselger; Inviso har 3 prispakker som avhenger av boligens størrelse. For en leilighet under 100 kvadrat vil denne tjenesten koste kun kr. 2.100,- dersom bildene tas sammen med foto.

HVA ER DIGITAL VISNING? Løsningen er en teknologi som skaper digital tvilling av boligen. I denne tredimensjonale modellen kan du bevege deg fritt deg gjennom alle rom og zoome deg inn på detaljer som du ønsker å se nærmere på.

RASK LEVERANSE Den digitale boligmodellen kan besøkes til alle døgnets tider og via alle plattformer som iPad, pc, mobiltelefon. Opptak utføres av en boligfotograf på dagtid og kan gjøres samtidig med vanlig boligfoto, eller separat dersom boligen ikke skal fotograferes eller er fotografert allerede. Inviso leverer tjenesten like rask som bilder påfølgende virkedag!

Inviso er størst i Norge på boligfoto og vi kan levere fototjenester og Digital Visning over hele landet! Kontakt vårt kundesenter på 210 80 500 eller se mer på www.inviso.no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

ØNSKER ALLE NYE FULLMEKTIGER VELKOMMEN TIL MEGLERBRANSJEN LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Årets avgangsstudenter kommer fra et skolehalvår som brått ble endret til videoundervisning, hjemmeeksamener og stengte lesesaler. Vi vet at mange av disse studentene mistet arbeidsinntekt som følge av permitteringer av medhjelpere. Nå starter fullmektigperioden deres midt i en pandemi, omkranset av smitteverntiltak og usikre prognoser. Allikevel opplever vi at dette årskullet oser av motivasjon og vilje til komme i gang med meglerkarrieren.

MEDLEMMER

MENINGER

I uke 19 var det over 11 millioner besøk på boligannonsene på FINN – det er ny rekord!

All-time high! MEDLEMMER

MENINGER

AV ANDERS KLØVNING, LEDER I NEF UNG

morgen til sen kveld. Da er det godt å være en del av et sosialt nettverk, som jevnlig møtes i formelle og uformelle settinger. Det kan være alt fra et kurs til en meglerbar. I tillegg vil din stemme være viktig i alle saker som pågår i bransjen, uansett om det diskuteres lovendringer eller boligpolitikk. NEF Ungs mandat styrkes av at medlemsmassen øker, og vi ønsker at alle engasjerer seg. Alle skal med! NEF Ung ønsker å være til stede for de nye tilskuddene i bransjen. Vi ønsker at alle skal møtes med opplæring, inspirasjon og mulighet for å lykkes. Det er vi som bransje som må sørge for at anstendige arbeidsvilkår, oppfølging og ivaretakelsen av de unge alltid er et stort fokus. MER ENN BARE SALG OG OMSETNING

NEF Ung mener at en ung fremoverlent fullmektig kan bidra til langt mer enn bare salgstall og omsetning. Det investeres mye i kampen om de beste studentene, og det brukes mye tid og ressurser på opplæring

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

og oppfølging. Foretakets «value for money» kommer når fullmektigen begynner å blomstre. Vi er over bevist om at NEF Ung kan være et sosialt miljø, som virker positivt for de unges motivasjon og tilhørighet ved siden av jobben. Hos oss kan du treffe likesinnede, bygge nettverk og ta del i bransjens utvikling fra første arbeidsdag. HVORFOR ENGASJERE SEG I NEF UNG?

Du kommer raskt til å merke at det sosiale studentmiljøet forsvinner i en hektisk meglerhverdag. Kontoret blir ditt «nye hjem», gjerne fra tidlig

OPPTURER OG NEDTURER

Fullmektigperioden er et tøft løp. De fleste foretak har høy turn over blant nyutdannede, og særlig i løpet av de 3-6 første månedene er det mange som faller fra. De fleste møter en arbeidshverdag med stort ansvar for egen inntjening, knalltøff konkurranse og lange arbeidsdager. Realiteten er at yrket er mer som en livsstil. De fleste kjenner på noen oppturer og nedturer i løpet av fullmektigperioden, og da er man avhengig av trygge omgivelser og en god arbeidskultur. Det er tross alt en opplæringsperiode man begir seg ut på.

FANTASTISK YRKE

På tross av at NEF Ung liker å belyse forbedringspotensialer, er det ingen tvil om at vårt hjerte hører til i meglerbransjen. Eiendomsmegling er et fantastisk yrke. Alle har et forhold til boligmarkedet, og dette er kanskje noe av grunnen til at jobben vår er så viktig. Det snakkes mye om innovasjon, teknologi og hvor annerledes alt kommer til å bli i fremtiden. Det er nok ingen tvil om at informasjon kan lagres, måles og hentes ut i digitale løsninger. Meglerens rolle vil helt sikkert bli annerledes, og disse små tilpasning ene skjer hver eneste dag. I sentrum har du megleren, som i dag skoleres gjennom en 5-årig utdannelse, er underlagt et strengt regulert lovverk, er forsikret, objektiv og har et utvidet ansvar. Dette er kvalitet, og noe å være stolt av. NEF Ung tror at det alltid vil være behov for eiendomsmeglere. Vi ønsker bransjens nye tilskudd velkommen og håper med dette at alle opplever en god start på meglerkarrieren.

Mulighetenes marked

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MERETE WOLLES LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Navn? Merete Wolles.

Hva er det viktigste eiendomsmegleren bidrar med i bolighandelen? At vi skaper trygghet for både selger og kjøper, at vi gir dem god rådgivning under salg og kjøp av bolig. Nøkkelord: Sikker, ordnet og effektiv måte

Arbeidssted? DNB Eiendom Kristiansand. Alder? 30 år. Sivilstatus, barn? Singel, ikke barn.

Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Vi ser at vi går mot at eiendomsmeglerbransjen blir mer digital, men vi kommer ikke til å bli erstattet av den grunn. Det er viktig med god rådgivning under et salg og et kjøp, og det at selger og kjøper kan stole på at vi gjør en god jobb siden vi har den kunnskapen både fra skolebenken men også som medmennesker vil være den største grunnen til at vi ikke blir erstattet av robot.

Sist leste bok? Etter alt som har skjedd i denne perioden med Koronasituasjonen, og den annerledes 17. mai vi hadde, bestemte jeg meg for å lese Kongefamilien i norske hus og hjem – HELT KONGE, skrevet av Elin Høyland og Eva Marie Bentsen. Favoritt TV-program? Eventyrlig oppussing og Kompani Lauritzen. Favorittmusikk? Alt på Nrj og MP3 – Liker Lady Gaga, Adele, Queen, Ruben, Bon Jovi, Elton John og er veldig glad i å høre på Country musikk.

Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Det er å ta eiendomsmegler bachelor på BI Stavanger.

«Favorittdings»? Mobilen.

Hvilken «floskel» irriterer deg i et prospekt? Sjøgløtt og et steinkast unna.

Kjører? KIA Picanto. Hvor mange timer jobber du i uken? Alt for mye, hehe. Vi er på jobb uansett om vi ikke er det. Jeg er der for kundene. Hva gjør du for å koble av? Drar på hytta. Hva er din beste idrettsprestasjon? Svømmestevne i ungdomstiden. Etter en god middag; hva er ditt desserttips? Melkesjokolade. Beste reisemål? Hellas. Har du noen dårlige sider? Det er alt for mange, hehe.

FRITID

Hvor mange ganger har du flyttet? 5 ganger.

Hva er dine personlige erfaringer med eiendoms meglere? At vi er alle forskjellige, utrolig hyggelige og engasjerte i jobben som eiendomsmegler. Karrierevei fram til der du er i dag? Startet på BI Stavanger i 2014 og ble ferdig som eiendoms meglerfullmektig i 2017. Da var jeg så heldig å få muligheten til å starte min karriere på kundesentrene for Eiendomsmegler 1 i Stavanger. Der begynte jeg i slutten av april for å få opplæring til jeg skulle begynne i Lyngdal. Etter sommeren fikk jeg mulighet til å fortsette i Eiendomsmegler 1 i Grimstad. Der jobbet jeg fram til november 2017. Fikk fast jobb i DNB Eiendom i 2018 og fikk meglerbrevet i slutten av januar i år 2020. Jobber enda i DNB Eiendom og trives med mine kollegaer både i bank og eiendom.

Hva er den største utfordringen til bransjen? At det blir mer digital løsninger, og at de store foretakene som er eid av bank blir større. Det er godt med forandring og vi må tilpasse oss alle denne forandringen, men det er viktig å tenke på at vi jobber for kunder slik at de får en trygg og sikker opplevelse av å kjøp/selge bolig. Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens omdømme? Gjør en god jobb for kundene i alle situasjoner, vær stolt av yrke vi arbeider i, vær med på utviklingen i bransjen. Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover? På Sørlandet har det vært stabilt prisvekst de siste 10 årene. Vi ser under denne tiden med CV-19 at boligmarkedet har gått litt ned, men det er veldig forståelig siden det er en uklarhet for mange som ønsker å kjøpe og selge bolig. Jeg tror at boligmarkedet vil være stabil i noen år til, men at vi vil få litt mer svingninger enn vi er vant til.

STUDENTER

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

LEDELSEN

Månedens meglerprofil:

VERDT Å VITE

NEF-KURS

MEDLEMMER

MENINGER

ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

AUGUST 2020 NEFs HELDAGSKURS I LANDBRUKSMEGLING INTRODUKSJONSKURS TIL NÆRINGSMEGLING NEF 6-TIMERS KURS NEF E-KURS SEPTEMBER 2020 FFNs HØSTKONFERANSE FOR NÆRINGSMEGLERE NEFs LANDSMØTE KURS FOR UTLEIEMEGLERE NEF 6-TIMERS KURS NEF 6-TIMERS KURS NEFs ÅRLIGE HVITVASKINGSKURS NEF E-KURS OKTOBER 2020 BOLIGMARKEDET NEF 6-TIMERS KURS NEF 6-TIMERS KURS NEF E-KURS

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

20. AUGUST, LILLESTRØM 26. – 28. AUGUST, OSLO 27. AUGUST, DRAMMEN

3. SEPTEMBER, LILLESTRØM 10. SEPTEMBER, OSLO 16. SEPTEMBER, OSLO 17. SEPTEMBER, MOSS 24. SEPTEMBER, BERGEN 25. SEPTEMBER, OSLO

9. OKTOBER, OSLO 15. OKTOBER, STAVANGER 29. OKTOBER, TRONDHEIM

NOVEMBER 2020 NEF 6-TIMERS KURS NEFs HØSTKONFERANSE NEF E-KURS

12. NOVEMBER, BODØ 26. – 27. NOVEMBER, FORNEBU

DESEMBER 2020 NEF 6-TIMERS KURS NEF 4 TIMERS TOMTEFESTEKURS NEF 6-TIMERS KURS NEF 6-TIMERS KURS

3. DESEMBER, KRISTIANSAND 9. DESEMBER, STAVANGER 10. DESEMBER, HAMAR 16. DESEMBER, OSLO

NYE E-KURS PÅ NEF.NO NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

F ULLSTENDIG KURSOVERSIKT OG PROGRAM FINNER DU PÅ NEF.NO

NEF.NO

PÅ GRUNN AV KORONAPANDEMIEN KAN DET KOMME ENDRINGER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

OM HAMSTRING OG DATAKIRKEGÅRDER I PERSON OPPLYSNINGSLOVENS TID LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Eiendomsmeglere og foretak har stor tilgang på personopplysninger og bransjen har i stor grad lagt seg til arbeidsmetoder som innebærer at man gjør bruk av og lagrer personopplysninger, blant annet til markedsføringsformål, i stort mon. AV TERJE BERGEM, HØYSKOLELEKTOR VED HANDELSHØYSKOLEN BI OG ADVOKAT

For å opprettholde tilliten til eiendomsmeglingsbransjen er det viktig at både foretak og den enkelte ansatte respekterer personvernlov givningen, herunder «grunnleggende personvernprinsipper». Europeiske datatilsyn har siden ikrafttredelsen av GDPR både vist evne og vilje til å påtale brudd på grunnleggende personvernprinsipper, noe som både kan ha en betydelig økonomisk og omdømmemessig nedside. Vi har også blitt kjent med det som kanskje blir årets nyord; «datakirkegård». Først med GDPR (General Data Protective Regulative) har vi for alvor fått fokus på bruk og lagring av personopplysninger. Dette til tross for at store deler av GDPR har vært norsk lov i og med personopplysningsloven av 2000. GDPR ble norsk rett gjennom personopp lysningsloven av 15.6.18 som trådte i kraft 20.7.2018. Med dette ble også Datatilsynet utstyrt med nye sanksjonsbestemmelser som har fått bred oppmerksomhet i media, og de fleste har nok hørt om muligheten for bøter i størrelsesordenen «4 % av global omsetning». Det kan virke som at det nye bøteregimet var det som skulle til for at næringslivet, herunder eiendomsmeglingsbransjen, for alvor fikk øynene opp for reglene knyttet til personvern. Økt fokus på – og respekt for – personvern kommer blant annet til uttrykk gjennom oppslag i media, samt næringslivets massive «samtykkehøsting» i ulike kanaler. Fokus på samtykker er bra, siden behandling av personopplysninger ikke er tillatt uten at det foreligger et såkalt gyldig behandlingsgrunnlag. Samtykke gir behandlingsgrunnlag for en gitt bruk av personopplysninger, men ev. kontroll på

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

reglene knyttet til «samtykke» er på ingen måte saliggjørende mht. å være å være på riktig side av personopplysningsloven. Men det er en god start. KRAVET TIL «FORMÅLSBEGRENSNING», «DATAMINIMERING» OG «LAGRINGS BEGRENSNING»

Personopplysningsloven stiller også krav til ivare takelsen av andre grunnleggende personverns prinsipper, slik som prinsippene om formålsbegrensning, dataminimering og lagringsbegrensning. Det kan virke som om disse har kommet noe i skyggen jf. ovennevnte fokus på å innhente samtykker. Kjernen i hensynet til lagringsbegrensning er at det ikke er tillatt å lagre opplysninger lenger enn det som er nødvendig for å realisere formålet de ble innhentet for. Hva formålsbegrensning angår er kortversjonen at personopplysninger ikke kan benyttes for annet formål enn de ble innhentet for. I dataminimering ligger at man ikke kan innhente og lagre opplysninger utover det som er nødvendig for å realisere formålet med behandlingen. Trenger man for eksempel mobilnummer for å sende en salgsoppgave på e-post? Når man ikke lenger har bruk for opplysning ene for formålet de ble innhentet for, så skal de slettes. En kan se for seg at ulike typer opplysninger slettes til ulike tidspunkt. ARKIVERINGSPLIKT (OG RETT) OG MARKEDSFØRING

Samtidig har vi eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 annet ledd som pålegger meglerforetak arkiveringsplikt for «alle dokumenter som er mottatt eller utarbeidet av foretaket i forbindelse

De senere årene har Terje Bergem arbeidet mye med personvern problemstillinger knyttet til eiendomsmeglingsbransjen.

med det enkelte oppdrag». Arkivplikten (og «retten») gjelder iht, tredje ledd i «minst 10 år», og skal altså tjene formålet «arkiv». Eiendomsmeglere har – selvsagt – fokus på å skaffe til veie nye oppdrag, og har for dette formål tatt vare på personopplysninger som telefonnummer, e-post og navn på personer man en eller annen gang har vært i kontakt med. Dette kan være tidligere kjøpere eller selgere, men også personer som en eller annen gang på et eller annet vis har tilkjennegitt interesse for en bolig, enten ved at de innga et bud, lastet ned en salgsoppgave eller var på visning. Med (sviktende) hjemmel i emf. § 3-7 tror jeg mange eiendomsmeglere og meglerforetak løper stor risiko for å være i brudd med personopplysningsloven. Ikke bare fordi at opplysninger kan

MEDLEMMER

MENINGER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

brukes i strid med formålet, men også fordi at oppringt av en megler, eller å motta en SMS fra om leietakere for lenge, samt at de ikke hadde lagringen i seg selv er ulovlig. en megler?» Eller en uskyldig e-post eller SMS systemer («teknisk infrastruktur») som sørget for Er opplysninger om interessenter mv. gjerne med tilbud om «uforpliktende verdivurdering» rettidig sletting. I arkivet fantes store mengder «listeført», et «dokument … mottatt eller ut ledsaget av hilsninger om at både «jul, påske og personopplysninger og tysk datatilsyn omtalte arbeidet i forbindelse med det enkelte opp- sommer blir fin»? arkivsystemet som en «datakirkegård». MENINGER LEDELSEN VERDT Å VITE Den enkeltes subjektive STUDENTER FAGSTOFF drag», og dermed noe man har lagringsplikt oppfatning av hva som FRITID – og rett – for? er «farlig» og ikke, er i denne sammenhengen STATUS OG VEIEN VIDERE Fokuset på å skaffe nye oppdrag tror jeg kan ikke så relevant. Mer relevant er loven, og det kan Enn så lenge har Datatilsynet ikke vært like «på» medføre risiko for at man fristes til å strukturere virke som «noen» synes det er «farlig». Og ovenfor norske virksomheter når det gjelder å og benytte personopplysninger som nevnt, der disse «noen» er ikke hvem som helst, men ulike dele ut bøter, selv om noen offentlige virksom lagringen i seg selv til alt overmål kan være europeiske datatilsyn som mer enn en gang har heter har fått overtredelsesgebyr knyttet til ulovlig, blir stor. Husk dessuten; å strukturere utvist vilje og evne til å benytte bøtehjemlene de sikkerhetsbrudd. Datatilsynet har imidlertid hatt personopplysninger er i seg selv en behandling er utstyrt med i kraft av GDPR. stort fokus på veiledning og opplæring og noe som igjen krever behandlingsgrunnlag. Dette har blant annet en møbelforhandler og næringslivet er nok innrømmet en viss tid til å et taxiselskap i Danmark, samt en boligutleier i tilpasse seg. På den annen side tror jeg denne FOR EIENDOMSMEGLERE OG FORETAK Tyskland, fått merke. tiden er godt på overtid. Det er kun et spørsmål om tid før også Datatilsynet gjør bruk av sine TROR JEG DET KAN VÆRE NYTTIG Å «STOR- 1,2 MILLIONER DKK» nyervervede sanksjoner overfor norsk næringsliv. STILLE SEG FØLGENDE SPØRSMÅL: - har man gode rutiner som sikrer at personopp- Først ute var taxiselskapet «Taxa 4x35» som primo Erfaring tilsier at man kommer til å få medie lysninger man ikke lenger har bruk for 2019 ble ilagt bot på DKK 1 200 000. Hvorfor? dekning. Husk; tilsyn kan utløses etter klage fra – eller lagringsplikt for – slettes tidsnok? Fordi at de hadde lagret en lang rekke mobil publikum. - har man også rutiner og systemer som sikrer at nummer «uten saklig formål». Selskapet hadde Enten du er eiendomsmegler eller sitter i opplysninger man har rett og plikt til å lagre, til alt overmål sletterutiner som innebar at navnet ledelsen i et meglerforetak; ikke la det bli ditt også kun benyttes for dette formålet? på taxipassasjeren ble slettet slik at man altså kun foretak som blir tatt med buksene nede. Det vil - har man gode rutiner og systemer som hindrer sto tilbake med det blotte telefonnummeret og være skadelig for foretakets økonomi og omat ikke andre enn de som har behov for tilgang, turer knyttet til nummeret. Kanskje ikke «så farlig», dømme og ikke minst tilliten til bransjen. En har tilgang? men like fullt – «uten saklig formål» - og dermed dyktig og fremtidsrettet eiendomsmegler trenger - har man rutiner som sikrer at personopplysning ulovlig. Selskapet forsvarte seg med at «systemet ikke å ta snarveier for å lykkes. Og Norge er full ene lagres på nærmere definert sted? var bygge opp omkring telefonnummer» og at av nettopp slike, dyktige og fremtidsrettede eien- har man store mengder ustrukturerte data med «sletting var vanskelig». Dette ble de ikke hørt domsmeglere. navn, nummer og e-post som lever sitt eget liv med. Fremtidens eiendomsmegler har ikke bare konunder fanen «arkivplikt»? troll på eiendomsmeglingsloven og den omfangs«STØRRE - 1,5 MILLIONER DKK» rike jussen knyttet til fast eiendom, men også KRAVET TIL «INNEBYGD PERSONVERN» Våren 2019 var det den danske møbelkjeden personopplysningsloven. For å sikre at den enkeltes personvern ivaretas, «IDdesign» som sto for tur. I forbindelse med GDPR kommer ikke til å gå over, ta grunnherunder at prinsippene om formålsbegrensning tilsyn høsten 2018 avdekket datatilsynet at tre leggende personvernprinsipper på alvor, grav opp og lagringsbegrensning ivaretas oppstiller GDPR forhandlere benyttet et eldre datasystem der opp- likene på datakirkegården, fjern dem, og se; også artikkel 25 krav om såkalt «innebygd person- lysninger om 385 000 tidligere kunder (navn, GDPR kommer til å gå bra. vern». Kortversjonen av dette er at både den som adresse, e-post, telefonnummer og kjøpshistobruker og utvikler datasystemer plikter å designe rikk» var lagret. Kjeden hadde ikke «forholdt seg dette slik at systemet i seg selv legger til rette for til» hvor lenge de lovlig kunne lagre opplysning effektiv ivaretakelse av grunnleggende person- ene og i forlengelsen av dette ikke fastsatt frister vernprinsipper. Stikkord i denne sammenheng er for når opplysningene skulle slettes. IDdesign ble at systemene må gjøre det enkelt å slette person- kritisert både for å ha lagret opplysninger for opplysninger man ikke har lov til å ha lagret, lenge og for å ikke ha system som sikret sletting samt at systemene legger til rette for at opplys- ved gitte frister. Resultatet ble bot på DKK ningene man har lov til å lagre ikke benyttes for 1 200 000. andre formål enn de er lagret for. «STØRST – € 14,5 MILLIONER» «ER DET SÅ FARLIG?»

Fokuset på personvern er helt i startgropen. Noen tenker; «er det så farlig å lagre navn, telefonnummer og e-post? «Er det så farlig å bli

Høsten 2019 ble det børsnoterte selskapet «Deutsche Wohnen SE», en betydelig eiendomsaktør (utleie) ilagt bot på € 14,5 millioner(!). Hvorfor? Fordi at de lagret personopplysninger

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

BOLIGSALG ELLER TOMTESALG I en avgjørelse som nylig ble avsagt i Oslo tingrett ble et ektepar dømt til å betale gevinstskatt på et eiendomssalg som følge av at retten kom til at salget var å anse som et tomtesalg og ikke et skattefritt salg LEDELSEN VERDTbør Å VITEmegler gå frem FRITID STUDENTER FAGSTOFF av boligeiendom. Hvordan i rådgivning overfor dem som skal selge større eiendommer til boligutviklere for å søke å unngå uforutsett skattepliktig tomtesalg? AV ADVOKAT CAROLINE WALLER OG ADVOKAT LASSE JENSEN, BEGGE I TENDEN ADVOKATFIRMA ANS

UTGANGSPUNKTET FOR BESKATNING AV GEVINST VED SALG AV BOLIG/ FRITIDSEIENDOM

Utgangspunktet er at gevinst ved salg eller annen realisasjon av bolig og fast eiendom er skattepliktig. Det er imidlertid omfattende unntak fra skatteplikten ved salg av egen bolig/ fritidseiendom der krav til eier- og botid/ brukstid er oppfylt. Dersom boligen med en normalt arrondert tom har vært i selgers eie i mer enn ett år og boligen har blitt bruk av selger til egen bolig i minst ett år i løpet av de siste to årene før salget skjer vil gevinsten være skattefri. For fritidseiendom med en normalt arrondert tomt må eiendommen ha vært benyttet som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte årene, såkalt brukstid. I tillegg må salget av eiendommen evt. avtale om salg av eiendommen skje mer enn fem år etter at den ble kjøpt og mer enn fem år etter at den ble tatt i bruk, eller ifølge ferdigattest var oppført, såkalt eiertid. Salg av tomt er alltid skattepliktig. Det bemerkes at i skatteloven kan en tomt i visse tilfeller også bestå av bebygd areal. Dette gjelder når bebygd areal når grunnen finnes egnet for bygging av boliger, fritidsboliger, industrielt eller annet forretningsmessig formål o.l og det må antas at vederlaget i vesentlig grad er bestemt ved muligheten til å bruke grunnen til formål som nevnt. BOLIGSALGET SOM BLE ANSETT SOM TOMTESALG

Eiendommen ble kjøpt i 2011 for kr 7 750 000. Den har et areal på 2 437 kvm og er bebygget med enebolig på 204 kvm oppført i 1936. Eierkravet og brukskravet for å selge boligen skattefritt var i utgangspunktet oppfylt. Størrelsen på tomten vil vi anta også var innenfor de krav som stilles til normalt arrondert tomt. I 2017 solgte eierne eiendommen til Fornebuporten Boligparkering AS for kr 34 000 000 samt 4 000 000 i rabatt ved kjøp av to nye leiligheter som Fornebuporten ville oppføre eller ha tilgang til i området ved Fornebu. I tillegg skulle Fornebuporten betale et progressivt tilleggsvederlag utmålt etter oppnådd utnyttelsesgrad over 150 % eller mer i det som måtte bli endelig stadfestet reguleringsplan for eiendommen.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

SKATTEETATENS VEDTAK

Salgssummen på 38 000 000 inkludert rabatten ble rapportert inn til skattemyndighetene. Og skattekontoret varslet om at de anså salget av eiendommen som et tomte salg etter skattelovens § 9-3 åttende bokstav a. Til tross for at selgerne bestred at skatteetaten hadde rettslig grunnlag for tomtegevinstbeskatning fattet Skatteetaten vedtak der de la til grunn at gevinsten ved salget skulle anses som skattepliktig tomtegevinst. SØKSMÅLET

Selgerne tok ut søksmål mot Skatteetaten med påstand om at skattekontorets vedtak skulle kjennes ugyldig. Selgerne viste blant annet til to forskjellige Høyesterettsdommer fra henholdsvis 1977 og 1993. I dommen fra 1977 (Rt 1977 s 1264 (Holm)) ble en fullt bebygd eiendom ansett som salg av tomt på bakgrunn av at bebyggelsen i strøket hadde endret karakter fra bolig til forretningseiendommer, og trolig det mest avgjørende at den var solgt til en pris som eksisterende bebyggelse åpenbart ikke kunne forrente. I dommen fra 1993 (Rt 1993 s 480 (Huse)) ble salg av en fritidseiendom som ble revet og erstattet av en enebolig ikke endret til salg av tomt ettersom bebyggelsen i strøket ikke hadde endret karakter fra fritidsbolig til boligeiendom. Dessuten var det opplyst at eiendommen kunne vært solgt som fritidseiendom, og at det var en rimelig mulighet for at eiendommen kunne vært solgt som fritidseiendom til samme pris. Slik vi oppfatter rettstilstanden innskrenker Huse-dommen rekkevidden av Holm-dommen noe. Selgerne la til grunn at Høyesterett har oppstilt krav om strøksendring for at omklassifisering skal kunne skje. Selg erne argumenterte deretter for at omklassifisering av bolig eiendom ikke kunne skje hvis strøket fremdeles var preget av boligbebyggelse, og at det dermed ikke forelå rettslig grunnlag for omklassifisering av eiendommen som hadde blitt solgt i denne saken fordi den ligger i et området som fremdeles er preget av boligbebyggelse. Selger argumenterte også for at den kjøpers subjektive hensikt med kjøpet ikke kan være avgjørende for spørsmålet om gevinstbe skatning.

CAROLINE WALLER

MEDLEMMER

MENINGER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

Staten på sin side hevdet at det ikke finnes holdepunkter i rettspraksis for å legge til grunn at tomtebeskatning av fullt bebygd eiendom utelukkende er aktuelt dersom strøksendringen består i at formålet for bebyggelsen er endret, f.eks. fra bolig- til næringsformål. Staten argumenterte for at den alminnelige markedsverdien for den beMENINGER VERDT Å VITE bygde eiendommen LEDELSEN som tomt måtte vurderes ut fra objektive kriterier og at til tross for at man ser vekk fra spesielle subjektive forutsetninger hos kjøper vil kjøpe summen være et utslag av en generell strøksutvikling. Videre at kjøpesummen reflekterer strøkets generelle utvikling med behov og muligheter for fortetting og at den bar preg av å være tomtepris, under henvisning til at det var utenkelig at noen ville kjøpe eiendommen for salgssummen og beholde den som bolig. For ordens skyld nevnes at Skattedirektoratet i Skatte ABC har uttalt følgende om Skatteetatens syn på rettstilstanden: «Har bebyggelsen slik økonomisk betydning at det er en påregnelig mulighet for at en tenkt kjøper av eiendommen vil kunne gi den pris som er betalt dersom han skulle beholdt bebyggelsen, foreligger ikke vilkårene for tomtebeskatning. MOMENTER VIL VÆRE

– om den netto avkastning de bestående bygninger kan gi, står i rimelig forhold til salgssummen – strøkets karakter, særlig utviklingen i den senere tid – bygningens vedlikeholdsstandard – eventuelle praktiske og formelle vanskeligheter med å få bebygget eiendommen mv. OMKLASSIFISERINGEN BLE ANSETT GYLDIG

LASSE JENSEN

Tingretten fastslo innledningsvis at partene er enige om at eiendommen er fullt bebygget og det er ikke omtvistet at en fullt bebygd boligeiendom kan bli ansett som «tomt» i skattelovens forstand, med den konsekvens at det skal betales skatt av eventuell gevinst som oppnås ved salg. Uenigheten dreide seg dermed om hvorvidt dette salget var å anses om et boligsalg eller tomtesalg. I Høyesterettsdommen fra 1977 (Holm) fastslo Høyeste rett at en full bebygget eiendom skulle anses som tomt. Det følger direkte av avgjørelsen at det ved vurderingen av om salg av fult bebygget eiendom skal anses som tomt er relevant å legge vekt på om grunnen er egnet for bygging av bolig mv. samt om vederlaget i vesentlig grad må antas å være bestemt av muligheten til å benytte tomten til slikt tomteformål. Det relevante vurderingstemaet ved avgjørelsen av om salget skal omklassifiseres til tomtesalg er om det, i lys av strøksutviklingen som har funnet sted kan antas at kjøper som betaler markedspris fortsatt vil bruke og beholde eiendommen uendret. Salg av en fullt utbygget boligeiendom kan derfor etter rettens syn anses som tomtesalg også dersom strøksendringen består i fortetting, hvor bebyggelsen fremdeles har boligformål dersom det ikke kan antas at

FAGSTOFF

FRITID

kjøper som betaler markedspris vil bruke og beholde eiendommen uendret. At boligen har høy egenverdi er ikke til hinder for at boligsalget kan omklassifiseres som tomtesalg. I vurderingen av gyldigheten av omklassifiseringen fra boligsalg til tomtesalg ble det vektlagt at et område er under fortetting/ transformasjon. Det er videre ytt et atskillig FRITID FAGSTOFF høyere vederlag for eiendommen enn hva som ble estimert i forbindelse med verdivurdering. I tillegg til vederlaget og den inkorporerte rabatten var det også regulert et progressivt tilleggsvederlag beregnet etter prosent tillatt bruksareal som måtte bli endelig stadfestet i reguleringsplan. At innslaget for det progressive tilleggsvederlaget var at det ble oppnådd en utnyttelse på eiendommen på 150 prosent eller mer underbygger også at kjøper hadde planer om utvikling av eiendommen og at det ikke var grunn til å anta at kjøper ville bruke og beholde eiendommen uendret. MEGLERS RÅDGIVNING I LIGNENDE SAKER

Vi ser av Høyesteretts praksis at problemstillingen denne artikkelen tar for seg har vært aktuell i lang tid, og at den stadig dukker opp igjen. For megler er det viktig å være klar over at problem stillingen finnes og at selger gjøres oppmerksom på at boligsalget kan klassifiseres som et tomtesalg dersom eiendommen selges med det formål at den skal utvikles videre. Her bør megler merke seg skatteetatens utgangspunkt: «Har bebyggelsen slik økonomisk betydning at det er en påregnelig mulighet for at en tenkt kjøper av eiendommen vil kunne gi den pris som er betalt dersom han skulle ha beholdt bebyggelsen, foreligger ikke vilkårene for tomtebeskatning.» Med andre ord, kan det dokumenteres at eiendommen slik det fremkommer ved salget kunne vært solgt til samme pris som ved salget til utbyggeren, til en person som skal benytte boligen til bolig uten å rive den vil dette være et sterkt argument for skattefritt salg. Er det en større tomt som egner seg til utvikling og nærområdet er under transformasjon er det grunn til å opplyse selger om problemstillingen, og de forholdsregler som bør tas. I tillegg til eiendommens beskaffenhet bør megler være bevisst på pris og andre mekanismer i bud og kontrakten som også kan tyde på at kjøper ikke skal bruke og beholde eiendommen slik den er ved salget. I denne konkrete saken så vi et eksempel på en slik mekanisme, der selger skulle få et progressivt tillegg i salgssum beregnet ut fra hvor høy utnyttelsesgrad kjøper oppnådde i reguleringsplan. Hvem budgiver er kan også gi en indikasjon på om problemstillingen kan gjøre seg gjeldende. Er budgiver en privatperson er formodningen gjerne at budgiver skal benytte eiendommen selv og beholde eiendommen uendret. Dersom budgiver er en profesjonell eiendomsutvikler er det større sannsynlighet for at eiendommen vil bli videreutviklet. Den omtalte avgjørelsen fra Oslo tingrett er anket til lagmannsretten og den dermed ikke er rettskraftig.

STUDENTER

MEDLEMMER

TENDEN En stor del av vår virksomhet går ut på å bistå private og offentlige aktører i alle spørsmål som gjelder fast eiendom. Vår kompe STUDENTER tansegruppe for fast eiendom er en av de største i firmaet. Med mer enn ti advokater med spesialisering på ulike delom råder innenfor fast eiendom, kan vi tilby målrettet bistand med blant annet: Kjøp og salg av fast eiendom, bebygd eller under utbygging, mangler ved eien domsoverdragelser, valg av eier form og finansiering, utvikling (herunder reguleringsplaner og seksjonering), utbygging, entreprise mv. www.tendenadvokat.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

KORONAUTBRUDDETS INNVIRKNING PÅ NÆRINGSLEIEFORHOLD LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Siden 12. mars har en rekke korona-relaterte problems tillinger havnet på vårt bord. Situasjonen har typisk vært at en leietaker har hatt problemer med å oppfylle egne kontraktsforpliktelser som følge av koronautbruddet. Denne artikkelen belyser noen av de spørsmålene vi hyppigst har vært borte i de siste månedene. Risikoen for nye bølger av korona og andre pandemier tilsier at denne lærdommen ikke bør gå i glemmeboken, men derimot behandles som et reelt risikomoment som bør hensynas i eksisterende og fremtidige leieforhold. 2. FORCE MAJEURE SOM GRUNNLAG FOR BORTFALL AV LEIETAKERS FORPLIKTELSER 2.1 PLIKTEN TIL Å BETALE HUSLEIE

Om koronautbruddet påvirker leietakers betalingsforplikt elser i næringsforhold, beror først og fremst på innholdet i leiekontrakten. Erfaring viser imidlertid at leiekontrakt ene i liten grad regulerer hvorvidt leietaker kan fri seg fra sine betalingsforpliktelser som følge av pandemiutbrudd og lignende. Flere leietakere har derfor anført «force majeure» som grunnlag for å ikke betale husleie. Koronautbruddet, samt myndighetenes vedtak som følge av utbruddet, er hendelser som etter sin art er force majeure. Det flere imidlertid overser, er at eksistensen av en force majeure-hendelse i seg selv ikke nødvendigvis fritar leietaker fra betalingsforpliktelsene. Det stilles også krav om at force majeure-hendelsen vesentlig må vanskeliggjøre oppfyllelsen av kontraktsforpliktelsen. Når leietakers kontraktsforpliktelse er en ren betalingsforpliktelse vil ikke dette kravet være oppfylt. Plikten til å betale leie er ikke vanskeliggjort. Så rettslig sett er dette kun betalingsvansker fra leietakers side, som må likestilles med øvrige betalingsvansker. Tendensen fra de siste månedene viser derfor at flere leietakere har gått fra å fremsette ensidige krav om leie reduksjon på bakgrunn av force majeure, til heller å innlede dialog med utleier om mulig leienedsettelse. En attraktiv leietaker vil her ha gode kort på hånden. Rent kommer sielle vurderinger kan gjøre at utleier vil strekke seg et godt stykke for å beholde en attraktiv leietaker. En leietaker som sitter på en spesielt gunstig kontrakt, eller som utleier av

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

andre grunner vil ønske å avslutte leieforholdet med, vil nok derimot en del utleiere se sitt snitt til å kvitte seg med. 2.2 DRIVEPLIKT

Etter husleieloven § 5-1 fjerde ledd, er leier av lokaler for butikk eller serveringssteder pålagt å holde virksomheten åpen og i vanlig drift unntatt når midlertidig stenging er «nødvendig», med mindre annet er avtalt i leiekontrakten. Bestemmelsen er særlig viktig ved omsetningsbasert husleie. Dersom leietaker betaler omsetningsbasert husleie, og det ikke er inntatt bestemmelser om minimumsleie, vil manglende driveplikt føre til bortfall av leieinntekter. Og selv om det er avtalt minimumsleie vil normalt denne minimumsleie ikke være noe annet enn nettopp det; et minimum. I tillegg vil manglende drift kunne påvirke kundetilfanget til øvrige leietakere, f.eks. i et handlesenter eller en handlegate dersom flere butikker holder stengt. Om midlertidig stenging er «nødvendig» som følge av koronautbruddet er en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. Leietaker plikter uansett å gjøre perioden med driftsstans så kort som mulig. Dersom driftsstansen blir av mer varig karakter, vil det kunne foreligge mislighold selv om leietaker ikke kan klandres for driftshindringen. Drive pliktreglene vil også kunne suppleres av reglene om force majeure. Dersom virksomheten er pålagt å stenge av myndig hetene, vil stenging være nødvendig, og dermed vil det ikke være driveplikt i denne perioden. Her vil også myndighetenes pålegg om stenging være en force majeure-situasjon for leietakers driveplikt. Dersom en virksomhet derimot opplever lav omsetning som følge av at kundene uteblir, medfører ikke dette at stenging anses som nødvendig. Vi har også sett eksempler på at leietaker har hevdet at mange ansatte er syke, i karantene eller av andre grunner ikke kan møte på jobb som følge av korona, og at driften i lokalet av den grunn ikke kan opprettholdes. I utgangspunktet er leietaker selv ansvarlig for å opprettholde driften i butikker og serveringssteder, og må ta høyde for at ansatte blir syke. Karantenetid vil kunne være nærmere en situasjon der det kan bli nødvendig å holde stengt, ettersom dette er et pålegg fra myndighetene. En potensiell situasjon der stenging kan bli nødvendig, er dersom en ansatt har fått

HEDVIG HUNDHAMMER

MEDLEMMER

MENINGER

«Erfaring viser at leiekontraktene i liten grad regulerer hvorvidt leietaker kan fri seg fra sine betalingsforpliktelser LEDELSEN VERDT Å VITE FRITID FAGSTOFF som følge av pandemiutbrudd og lignende»

påvist Covid-19, og samtlige ansatte har vært i nærkontakt med vedkommende, og av den grunn er pålagt 10 dager hjemmekarantene. Dersom partene har avtalt seg vekk fra nødvendighetskravet og leietaker påberoper seg force majeure som følge av sykdom og karantene, må leietaker godtgjøre at opprettholdelse av driften blir urimelig vanskeliggjort. Leietaker er i disse situasjonene pålagt en stor aktivitetsplikt. Leietaker har nemlig plikt til å forsøke å avverge eller redusere følgene av en force majeure-hendelse. Dette innebærer blant annet en plikt til å leie inn annen arbeidskraft dersom det er mulig. Det skal derfor mye til for at sykdom og karantene kan danne grunnlag for å stenge ned hele butikken eller serveringsstedet på bakgrunn av force majeure. 2.3 KONTRAKTER SOM INNGÅS I DAG OG FREMOVER

ØYSTEIN NYHUS

MEDLEMMER

BA-HR AS

AV ADVOKATFULLMEKTIG HEDVIG HUNDHAMMER OG ØYSTEIN NYHUS, BEGGE I ADVOKATFIRMAET BA-HR AS

1. INNLEDNING

STUDENTER

For kontrakter som inngås i dag og fremover, er koronautbruddet en kjent hindring. Med mindre utbruddets utvikling eller myndighetens tiltak plutselig endres radikalt, kan derfor ingen av partene i nye leiekontrakter påberope seg koronautbruddet som force majeure. For kontrakter som inngås i dag og fremover, bør derfor utleier og leietaker tenke nøye gjennom risikoplasseringen for oppfyllelse av kontraktsforpliktelser dersom koronasituasjonen skulle vedvare. Partene bør i tillegg vurdere risikoplasser ingen for oppfyllelse av kontraktsforpliktelser ved lignende fremtidige globale kriser, særlig for leieforhold som skal vare over en lengre periode. For utleier er det særlig verdt å merke seg at ved omsetningsbasert husleie reduseres plikten til å betale husleie i tråd med at omsetningen reduseres eller bortfalles. Dersom det skal inngås nye omsetningsbaserte leieavtaler, bør det derfor vurderes å innta bestemmelser om minimumsleie. 3. FALLGRUVER 3.1 GARANTIEN

Flere leietakere risikerer å gå konkurs som følge av korona utbruddet. Særlig i detaljhandelen er det stor usikkerhet. Ved leietakers konkurs vil garantien ofte være utleiers eneste mulighet til å få dekket tapte leieinntekter. Spesial-

vilkår i garantien kan imidlertid føre til at garantien blir verdiløs. Noen garantier inneholder såkalte «preklusive tilleggsfrister». Garantien kan for eksempel inneholde en bestemmelse om at krav under garantien tapes dersom garantisten ikke varsles innen 2 måneder etter at kravet forfalt. Utleier bør derfor lese garantien nøye, og eventuelt straks følge opp garantien ved leietakers betalingsmislighold. For å unngå konkurs hos leietakere, har vi sett at flere utleiere har innvilget både utsatt og redusert leie. I en slik situasjon er det viktig å huske at garantien er en kontraktsforpliktelse mellom garantist og utleier. Som utgangspunkt kan derfor ikke utleier avtale endringer som pålegger garantisten en annen eller større forpliktelse enn det som følger av garantidokumentet. I verste fall kan en endring i leietakers betalingsforpliktelse medføre at garantien bortfaller. Ved endringer i leietakers betalingsforpliktelse, enten det er tale om redusert leiebeløp eller endring i forfalls datoen, bør derfor utleier alltid undersøke garantien og om nødvendig innhente samtykke fra garantisten. 3.2 MYNDIGHETENS TILTAKSPAKKER

Regjeringen var tidlig ute med en sterk oppfordring til gårdeiere om å ta en «del i dugnaden» ved å innvilge leiereduksjon til leietakerne. Overraskelsen var derfor stor for mange da det ble bestemt at leiereduksjon redusert leietakers grunnlag for støtte etter garantiordningen. Enkelte utleiere hadde inntatt bestemmelser om at avtalen om leiereduksjon ville bortfalle dersom det ble innført offentlige støtteordninger. Utleiere som ikke hadde inntatt en slik bestemmelse i tilleggsavtalen om leiereduksjon endte derimot med å ta en større del av regningen enn tiltenkt. Hvorvidt myndighetene vil videreføre kompensasjonsordningen eller innføre andre lignende tiltakspakker er per tidspunkt ikke klarlagt. Flere leietakere kan imidlertid i lengre tid fremover oppleve økonomiske problemer. Dersom utleier vurderer å innvilge ytterligere leiereduksjon fra juni, bør det i tilleggsavtalen om leiereduksjon tas høyde for at kompensasjonsordningen vil bli videreført eller at andre lignende tiltak kan komme på banen. I tillegg til å innta en bestemmelse som beskrevet over, er det verdt å merke seg at utsatt forfall av betalingsforpliktelsen ikke reduserer grunnlag for leiereduksjon.

BA-HRs faste eiendomsgruppe gir bistand til profesjonelle eiendomsaktører. Bistanden omfatter både transaksjons STUDENTER bistand, bistand i forbindelse med utviklingsprosjekter, utleie, entreprise og ikke minst tviste løsning. I de senere årene har BA-HR vært sentral rådgiver ved en stor andel av de større eiendomstransaksjonene som har funnet sted i Norge. Videre har BA-HR ydet bistand i relasjon til flere omfattende utviklingspro sjekter. BA-HR har en ledende posisjon blant rådgiverne i eien domsmarkedet, herunder inngår en omfattende pedagogisk virk somhet og løpende medvirkning ved utforming av de standard avtaler som er mest benyttet i markedet (kjøpekontrakter, leieavtaler, oppdragsavtaler mv.) Kontaktpersoner: Anne Sofie Bjørkholt: asb@bahr.no og Sam E. Harris: seh@bahr.no www.bahr.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

KORONASITUASJONEN FOR NYE BOLIGPROSJEKTER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Koronautbruddet har allerede ført til at både kjøpere og selgere av nye boligprosjekter opplever utfordringer med å oppfylle sine forpliktelser til rett tid. Kjøper kan for eksempel på grunn av permittering eller arbeidsgivers konkurs miste sin finansielle evne til å gjennomføre kjøpet. For selger kan ferdigstillelse bli forsinket, for eksempel som følge av at tilgangen til arbeidskraft eller materialer rammes. I denne artikkelen ser vi nærmere på vilkårene for tilleggsfrist i slike tilfeller, og hvilke muligheter partene har til å gå fra kjøpekontrakten. Konkret ser vi på hva som gjelder ved salg av bolig under oppføring med tomt (buofl. § 1 (1) b), men problemstillingene kan også være aktuelle ved andre typer salg. AV KRISTIAN KORSRUD, PARTNER/ADVOKAT OG GAUTE LØCHEN, SENIORADVOKAT, BEGGE I ADVOKATFIRMAET GRETTE

AVTALER SKAL HOLDES, MEN UFORUTSETTE HENDELSE KAN GI KRAV PÅ TILLEGGSFRIST

Det klare rettslige utgangspunktet er at avtaler skal holdes, og at det kreves et særskilt grunnlag i lov eller avtale for å bli fri fra en avtaleforpliktelse. Bustadoppføringslova, som i de fleste tilfeller ikke kan fravikes til ugunst for forbrukerkjøpere, har bestemmelser som regulerer både kjøpers og selgers krav på tilleggsfrist der uforutsette hendelser (såkalte force majeure-hendelser) hindrer rettidig oppfyllelse. For selgers del følger vilkårene for tilleggsfrist av § 11, for kjøper av § 51. Felles for bestemmelsene er at det oppstilles fire vilkår som må være oppfylt for at det skal kunne kreves tilleggsfrist: 1. Det må foreligge en hindring utenfor partens kontroll 2. Hindringen må være årsaken til at parten ikke kan oppfylle til rett tid 3. Det må ikke med rimelighet kunne forventes at parten kunne forutse hindringen på avtaletidspunktet 4. Det må ikke med rimelighet kunne forventes at parten skal unngå eller overvinne følgene av hindringen Om vilkårene er oppfylt må vurderes konkret i den enkelte sak. Etter vår vurdering er koronautbruddet, med tilhørende tiltak (karantene, innreiseforbud, sosiale avstandsbegrensninger, forbud mot enkelte typer virksomheter osv.), etter sin art en slik hindring at det kan gi krav på tilleggsfrist. Det forutsettes imidlertid at også de andre vilkårene (nr. 2 – 4 over) er oppfylt. For avtaler inngått før koronautbruddet, må det særlig vurderes om utbruddet/ tiltakene faktisk er årsaken til at rettidig oppfyllelse vanskeliggjøres, samt om parten med rimelighet kan ventes å unngå eller overvinne vanskelighetene. I avtaler inngått etter at koronautbruddet/tiltakene ble kjent, vil det som

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

den klare hovedregel ikke være grunnlag for å kreve tilleggsfrist. En eventuell tilleggsfrist løper så lenge hindringen varer, med justering for nødvendig avbrudd og f.eks. at arbeidet må utføres til en annen årstid enn forutsatt. Det er verdt å merke seg at partene ikke har krav på justering av vederlaget, slik at eventuelle merkostnader forsinkelsen medfører må bæres av partene selv. Både kjøper og selger har krav på tilleggsfrist også dersom oppfyllelsesvanskene skyldes partens kontraktsmedhjelper, typisk en entreprenør eller rådgiver, og denne selv ville hatt krav på tilleggsfrist etter bestemmelsen.

KRISTIAN KORSRUD

HAR SELGER KRAV PÅ TILLEGGSFRIST DERSOM FERDIGSTILLELSE FORSINKES AV KORONAUTBRUDDET?

Selgers ferdigstillelse av boligen vil av ulike grunner kunne bli forsinket av koronautbruddet. Særlig aktuelt er at selgers entreprenør(er) forsinkes, for eksempel som følge av karantene, eller at produksjon eller transport av materialer vanskeliggjøres. Selger vil etter buofl. § 11 (2) kunne få krav på tilleggsfrist overfor kjøper som følge av dette. Generelt kan det ikke kreves at det engasjeres en annen entreprenør til å gjennomføre oppdraget, men forsinkelser i materialproduksjon/-transport kan medføre en forpliktelse til å forsøke å få tak i leveranser fra andre produsenter eller transportører. Selger har bare krav på tilleggsfrist dersom dette varsles uten ugrunnet opphold fra tidspunktet selger ble klar over de faktiske forholdene som begrunner kravet. Oversittes fristen vil selger ikke ha krav på tilleggsfrist, og kjøper kan f.eks. få krav på dagmulkt som følge av forsinkelsen. Vår erfaring så langt er at mange selgere varsler krav om tilleggsfrist også der det rettslige grunnlaget er usikkert. Det kan være hensiktsmessig å varsle selv om man er i tvil, men

MENINGER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

man bør av hensyn til eget renommé og fremtidig markedsposisjon være varsom med å velge en strategi som kan føre til at markedet oppfatter at man uberettiget forsøker å utnytte situasjonen.

MEDLEMMER

HAR KJØPER KRAV PÅ TILLEGGSFRIST DERSOM MENINGER LEDELSEN VERDT BETALINGSEVNEN SVEKKES SOM FØLGE AVÅ VITE KORONAUTBRUDDET?

Bestemmelsen om tilleggsfrist i buofl. § 51 gjelder både for kjøpers betalingsforpliktelse og kjøpers øvrige medvirkning (typisk der kjøper skal besørge nødvendige deler av arbeidet eller materialene – hvilket erfaringsmessig er lite praktisk når avtalen også omfatter tomt). For kjøpers betalingsforpliktelse, som vi har fokus på her, er det forutsatt i lovforarbeidene at det kun unntaksvis vil oppstå krav om tilleggsfrist for betalingen etter § 51. Det praktiske eksempelet som nevnes i forarbeidene er stans i betalingsformidlingen (typisk i bankenes betalingssystemer). Dette er i tråd med det som ellers fremgår av teori og praksis om force majeure; at manglende betalingsevne som den klare hovedregel ikke gir krav på tilleggsfrist. Erfaringen så langt tyder på at enkelte kjøpere misforstår bestemmelsen, og mener seg berettiget tilleggsfrist på grunn av uforutsett inntektsbortfall osv. Etter vår vurdering vil imidlertid manglende finansiell evne til å oppfylle en kjøpekontrakt, nærmest uansett årsak, ikke gi krav på tilleggsfrist. At kjøper som følge av en permittering eller annet ikke vil kunne finansiere boligkjøpet (typisk betjene boliglånet), vil altså være kjøpers egen risiko, og ikke noe som gir krav på tilleggsfrist. Vi ser likevel at mange selgere ønsker å imøtekomme kjøpere som har havnet i en vanskelig situasjon med en utsettelse. I tilfellet er det viktig, for at de rettslige posisjonene ikke skal forrykkes, at selger presiser at utsettelse gis uten at kjøper har krav på dette. Skal utsettelsen påvirke partenes øvrige forpliktelser etter avtalen (for eksempel vederlaget) må det særskilt avtales. KJØPER KAN I STEDET AVBESTILLE BOLIGEN, MOT ERSTATNING

GAUTE LØCHEN

Dersom kjøper ønsker å gå fra avtalen, må det i så fall skje som en avbestilling. For avtaler som gjelder bolig under oppføring med tomt, vil en avbestilling etter buofl. § 53 gi selger krav på erstatning for økonomisk tap som forbrukeren med rimelighet kunne regne med som følge av avbestillingen. Det er sentralt etter bestemmelsen at selger ikke skal sitte med tap som følge av at kjøperen trekker seg fra avtalen. Typiske erstatningsposter vil her være differansen mellom den opprinnelig avtalte og den nye kjøpesummen ved dekningssalg (dersom differansen er negativ), utgifter tilknyttet det nye salget (utgifter til megler, annonsering osv.), og merkostnader som følge av at spesialtilpasninger til forbrukeren må gjøres om.

FAGSTOFF

FRITID

Selger har på sin side tapsbegrensningsplikt, og forutsettes å gjøre en rimelig innsats for å selge boligen til noen andre til en markedsmessig pris. BEGGE PARTER KAN FÅ RETT TIL Å GÅ FRA AVTALEN VED LANGVARIG FORSINKELSE FRITID FAGSTOFF Dersom det først oppstår en force majeure-situasjon som gir krav på tilleggsfrist, vil dette i noen begrensede tilfeller kunne gi partene rett til å gå fra avtalen. Etter buofl. § 60 kan hver av partene gå fra avtalen dersom arbeidet må avbrytes eller ikke kan komme i gang, eller overtakelse eller hjemmelsoverføring utsettes, i så lang tid at forutsetningene for avtalen blir vesentlig endret. Hvor lang utsettelse som kreves, og hva som ellers skal til for at forutsetningene for avtalen kan sies å ha blitt vesentlig endret, må vurderes konkret. Det er svært lite praksis etter bestemmelsen, da det sjelden oppstår egentlige force majeure-hendelser. Det gis likevel en viss veiledning for vurderingene i lovforarbeidene. Her fremkommer at departementet vurderte å innføre en fast grense på tre måneder, men konkluderte med at dette - særlig av hensyn til selger - kunne være urimelig kort tid. I stedet ønsket man en fleksibel regel, som åpner for et rimelig resultat i den enkelte sak. Det skal derfor foretas en helhetsvurdering, der forhold på både kjøpers og selgers side inngår. Det skal ses hen til om partene har lagt opp til at arbeidet skal skje raskt, eventuelt innenfor en lengstefrist, eller om tidspunktet for ferdigstillelse/overtakelse ikke har vært sentralt. Det må vurderes om forbrukeren har behov for ny bolig til en bestemt tid, og om det som følge av dette er rimelig at forbrukeren skal kunne gå fra avtalen. For selger må det blant annet vurderes hvilke problemer forsinkelsen skaper for gjennomføring av andre oppdrag. Dersom en av partene går fra en avtale om kjøp av bolig under oppføring med tomt på dette grunnlaget, skal det gjennomføres en form for hevingsoppgjør. Utgangspunktet er at partenes oppfyllelsesplikt bortfaller, og eventuelle ytelser som allerede er ytt skal tilbakeføres. Ingen av part ene har krav på erstatning.

STUDENTER

MEDLEMMER

GRETTE Advokatfirmaet Grette er, med uavbrutt advokatvirksomhet siden 1887, en moderne kompe tanseorganisasjon med ca. 70 STUDENTER advokater. Grette bistår med juridisk rådgivning til norske og internasjonale klienter, med særlig fokus på fem spesialiserte bransjeområder - bygg og anlegg, eiendom, bank, finans og forsik ring og, energi og industri. Grette har de senere år investert betydelig i organisasjons- og kompetanse utvikling for å dekke klientenes behov for relevant advokatbistand og inngående bransjeinnsikt som bidrar til deres verdiskapning www.grette.no

AVSLUTTENDE BEMERKNINGER

Partene vil ofte ha motstridende interesser der det oppstår uforutsette forhold knyttet til oppfyllelse av kontrakten. En åpen dialog gir forutberegnelighet, og øker etter vår erfaring mulighetene for å finne ordninger som begge parter kan leve med. Dersom det ikke er grunnlag for en omforent løsning vil uansett tidlig varsling og en åpen dialog ofte bidra til å begrense partenes tap og forhindre at et uforutsett kontraktsforløp eskalerer til en tvist.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

KORONA OG INNGÅELSE AV NYE LEIE- OG KJØPEKONTRAKTER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

AV ADVOKATFULLMEKTIG TONJE RISMO OG PARTNER TRUDE GRAN MELBYE, BEGGE FRA ADVOKATFIRMAET SELMER AS

INNLEDNING

Koronautbruddet skaper mange utfordringer, også på det avtalerettslige planet. I denne artikkelen ser vi på noen særreguleringer som kan være relevante for leie- og kjøpekontrakter som inngås i næringsforhold i disse dager. LEIEKONTRAKTER AVTALT OVERTAKELSESTIDSPUNKT OG LEIETAKERTILPASNINGER

Utleiers hovedforpliktelse er å stille leieobjektet til leie takers disposisjon i leietiden. Ofte skal utleier utføre arbeider i leieobjektet før overtakelse. Dersom utleiers arbeider ikke er ferdige i rett tid, kan overtakelse av leieobjektet bli forsinket og utleier vil komme i mislighold. Skyldes forsinkelsen koronautbruddet, vil imidlertid utleier kunne påberope seg at dette er en hindring utenfor utleiers kontroll (det såkalte «kontrollansvaret»), jf. husleieloven § 2-13. Utleier vil i så fall ikke bli erstatningsansvarlig overfor leietaker. Det er i den forbindelse flere forhold utleier bør være oppmerksom på: For det første fritas utleier kun fra erstatningsplikten. Leietaker vil kunne ha andre beføyelser i behold, for eksempel heving av leiekontrakten, avhengig av om vil kårene for slike beføyelser er oppfylt. For det andre kan ikke utleier påberope seg erstatningsfritak dersom han «med rimelighet kunne ventes å ha tatt [hindringen] i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av [hindringen].» Siden koronautbruddet p.t. er en kjent hindring, vil utleier etter omstendighetene kunne ta utbruddet i betraktning når nye kontrakter inngås. I så fall kan muligheten til å påberope erstatningsfritak falle bort. For å unngå en misligholdssituasjon bør utleier nøye vurdere overtakelsesdatoen når nye leiekontrakter inngås. Løsningen kan eksempelvis være fleksibilitet rundt datoen eller konkrete forbehold om mulige forsinkelser knyttet til koronautbruddet. Også leietakers egne arbeider i leieobjektet kan bli forsinket som følge av koronautbruddet. Skal leietaker for eksempel betale leie først fra det tidspunkt leietakers arbeider er ferdige og lokalene kan åpnes for publikum, bør utleier – som alltid – vurdere en siste frist for oppstart av leie betaling som gjelder uavhengig av forsinkelser på leietakers hånd og uavhengig av årsaken til forsinkelsen. Dersom det inntas bestemmelser om ansvarsfritak i leiekontrakten, bør

det skilles klart mellom erstatningsansvaret og plikten til å betale leie. PARTENES PLIKTER OG RETTIGHETER I LEIETIDEN

Koronautbruddet har ført til debatt om hvorvidt leietaker plikter å betale full leie til tross for de ulike myndighetspåleggene som er gitt. Etter den såkalte «meglerstand arden» og husleieloven har leietaker risikoen for egen virksomhet, herunder for offentligrettslige krav og pålegg knyttet til leietakers virksomhet. Så lenge myndighets påleggene er rettet mot leietakers virksomhet (for eksempel forbud mot at treningssenter holder åpent), mener vi at leietakers plikt til å betale full leie består. For å demme opp for unødige diskusjoner bør utleiere ved inngåelse av nye leiekontrakter kvalitetssikre at de bruker kontrakter som har tydelige formuleringer om ansvaret for offentligrettslige krav mv.

TONJE RISMO

MEDLEMMER

MENINGER

LEDELSEN

gjennomføres før overtakelse (covenants, meglerstandardens punkt 5). Dersom et forhold plasseres som en CP i meglerstandardens punkt 4, kan det fremtvinge en «enten-eller»-situasjon hvor en part må velge mellom å gå fra kjøpsavtalen eller frafalle betingelsen dersom den ikke er oppfylt innen overtakelse. Dette i motsetning til om MENINGER plasseres som LEDELSEN VERDT Å VITE forholdet en covenant i meglerstandardens punkt 5, hvor forpliktelsene som ikke gjennomføres før overtakelse også vil bestå etter overtakelse. Koronautbruddet og smittevernstiltakene har skapt økt konkursrisiko. Dette gjør det særlig viktig for kjøper å vurdere den økonomiske situasjonen til leietakerne i målselskapet. I den nevnte oppdaterte meglerstandarden for kjøp av aksjeselskaper er det foreslått et alternativ (i note 21) om at vesentlige leietakere kan utgjøre en av kjøpers betingelser for gjennomføring av avtalen. Betingelsen innebærer at en vesentlig leietaker ikke må være tatt under konkursbehandling eller ha begjært oppbud, innledet gjeldsforhandling av noe slag, innstilt sine betalinger eller erkjent å være ute av stand til å dekke sine forpliktelser etter hvert som de forfaller. OVERTAKELSESTIDSPUNKT (CLOSING)

Dersom partene er enige om at et forhold skal være en betingelse for gjennomføring av avtalen, men er usikre på

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

SELMER Selmer er et av landets fremste fullservice forretningsadvokatfirmaer med 160 medarbeidere. Noe av det som skiller Selmer fra andre er at Selmer har en egen gruppe med revisorer og økonomer, som gjør at de kan tilby unik tverrfaglig rådgivning. Selmers eiendomsteam jobber med transaksjoner, eiendoms utvikling og FAGSTOFF entreprise. Teamet består av åtteFRITID partnere og mer enn 30 dedikerte advokater og rådgivere STUDENTER som gjennom løpende bistand til ledende aktører og rådgivning i store eiendomsprosjekter har god innsikt i markedspraksis, praktisering av regelverk og kommersielle forhold som ofte forhandles. En totalleverandør for eiendomsaktørene. www.selmer.no

når betingelsen vil oppfylles, er det i meglerstandarden (2020) inntatt et alternativ (i note 14) for overtakelse av aksjene. Istedenfor å avtale en bestemt dato for overtakelse, kan partene avtale at overtakelse skal gjennomføres et bestemt antall bankdager etter at partenes betingelser er oppfylt eller frafalt. Dersom alternativet velges, bør partene vurdere om det skal avtales en endelig frist for gjennomføring av avtalen og om tidspunkt for fremleggelse av restgjeldsoppgaver bør endres til etter at betingelsene er oppfylt eller frafalt.

TRANSAKSJONER LEIEREDUKSJONER OG KJØPESUMSBEREGNING

Ved kjøp av eiendomsselskap vil gjerne kjøpesummen for aksjene utgjøre eiendomsverdien med tillegg av blant annet bankinnskudd og fordringer i selskapets balanse. Dersom selskapet har leietakere som har fått leiefritak eller rabattert husleie på grunn av koronasituasjonen, skal inntekten ifølge NRS(V) Inntektsføring fordeles over hele leieperioden slik at det også resultatføres inntekter i den perioden det etter avtalen ikke er belastet leie. For å unngå at kjøper må betale for fordringer på leie som ikke vil bli belastet selskapet, er det i en nylig oppdatert versjon (2020) av den såkalte «meglerstandarden» for kjøp av aksjeselskaper foreslått et tillegg (i note 4) om at fordringer som er resultatført leieinntekt for en periode det etter en leieavtale ikke skal betales leie eller skal betales redusert leie, er unntatt.

EN SIKKER SAMARBEIDSPARTNER FOR Å MØTE MORGENDAGENS BEHOV

TRUDE GRAN MELBYE

Webmegler er Norges ledende fagsystem innen eiendomsmegling, med egne integrerte løsninger innen grafisk produskjon, boligportal app, visningsapplikasjon og CRM.

BETINGELSER FOR OVERTAKELSE

På grunn av koronasituasjonen vil enkelte forhold være vanskeligere å få på plass før overtakelse enn normalt. Selger kan for eksempel bruke lengre tid på å få på plass manglende leiegarantier, mens kjøper kan bruke lengre tid på å skaffe fremmedkapitalfinansiering. Som ellers bør partene ha et aktivt forhold til hva som skal være en absolutt betingelse for gjennomføringen av avtalen (Conditions Precedent/CP-er, meglerstandardens punkt 4) og hva som kun skal være en forpliktelse som skal

ET SELSKAP I

Websystemer AS | Telefon 55 50 85 80 | www.websystemer.as

1/2 Annonse 205mm x 120mm.indd 1

VERDT Å VITE

03.09.2019 10:14

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

TVANGSSALG I KORONATIDER LEDELSEN

AV TOROLV SUNDFØR, ADVOKAT/PARTNER, ADVOKATFIRMAET SGB STORLØKKEN AS VERDT Å VITE FRITID FAGSTOFF

1. INNLEDNING

Det er en spesiell tid vi er inne i. Koronasituasjonen rammer oss alle i hverdagen i større eller mindre grad. I senere tid har det skjedd en gradvis nedjustering av tiltak i samfunnet og flere tjenester har åpnet opp. Krav knyttet til smittevernstiltak gjelder imidlertid enda, og det er uklart hvor lenge situasjonen vil prege samfunnet. All eiendomsomsetning er preget av situasjonen, og det er foreslått særlige tiltak for å kunne få gjennomført salg av eiendom. Koronasituasjonen skaper noen særskilte utfordringer ved gjennomføring av tvangssalg som belyses i det følgende. Artikkelen vil fokusere på tvangssalg i Oslo, men beskrivelsen antas å være dekkende for øvrige tvangssalg rundt om i landet. 2. UTVIKLINGEN I TVANGSSALG UNDER KORONA

I mars i år besluttet Oslo Byfogdembete at deler av tvangssalgsarbeidet som innebar kontakt med andre skulle stanses inntil videre som følge av korona situasjonen. Dette rammet visninger, møte med parter, takster og tvangstiltak. Fra samme tidspunkt ble det gitt melding om at nams fogden i Oslo ikke lengre ville gjennomføre fravikelse eller yte bistand etter tvangsfullbyrdelsesloven § 5-9. Dette innebar i praksis full stans i de fleste tvangssalgs saker, selv der boliger stod tomme som følge av fravikelse eller andre forhold. Et kompliserende forhold i stansingen var de boliger som i denne perioden var blitt gjort til gjenstand for fravikelse, men der prosessen ikke var avsluttet etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-15, jfr. § 13-11. Saksøkte var fjernet fra boligen, men medhjelper fikk da ikke bistått til fjerning av eiendeler og saksøkte fikk ikke bistand av NAV som følge av arbeidsbelastningen. En praktisk løsning av disse sakene i den spesielle perioden var mulig å gi saksøkte tilgang til boligen for en periode for å hente ut innbo/ løsøre. Videre at denne perioden ble utvidet frem til situa sjonen var mer normalisert. Dette medførte at annonse for pågående salg ble trukket fra markedet. Videre medførte stans en lengre periode for medhjelper med omsorgsplikt etter tvangsfullbyrdelses loven § 11-15 for de boliger som var blitt fraveket. Stansingen var imidlertid midlertidig, og i sluttet av mars ble det gitt melding til medhjelpere av Oslo Byfogdembete at tvangssalg delvis kunne igangsettes igjen basert på retningslinjer fra Eiendom Norge for avholdelse av visning.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

Det ble imidlertid gitt tilleggsvilkår for igangsettelse av visninger, herunder at medhjelper selv var komfortabel med å gjennomføre visning på de vilkårene som ble gitt og at medhjelper fikk klargjort at ingen beboende i tvangssalgsobjektet var smittet eller satt i karantene. Et av de mest sentrale vilkårene var at saksøkte selv var samarbeidsvillig og ikke motsatte seg visning. I og med at salget er et tvangssalg så vil det ikke nødvendigvis alltid være et godt samarbeid med saksøkte. Det er imidlertid ikke alltid tilfelle. I de fleste tilfeller er saksøkte i en gjeldssituasjon som er uoverkommelig uten gjennomføring av salg av eiendom. Morarentekravet er løpende, også i den spesielle situasjonen samfunnet er i. I disse sakene vil saksøkte kunne være tjent med at salg ble gjennomført så raskt som mulig for å unngå at gjelden vokser ytterligere. I dialogen med saksøkte under disse forutsetningene, var motstykke til å korte ned gjeld saksøktes usikkerhet rundt verdien av egen bolig i den spesielle situasjonen som samfunnet var inne i. Det var en frykt for at markedsverdien ville ligge lavere enn det som ville være tilfelle i en normal situasjon. De statistikker som har vært publisert om eiendomsverdi i Koronatiden viser ikke noen drastisk fall i boligverdien i perioden, men det har vært færre boliger til salgs i perioden, og færre interessenter på boligjakt. Egne salg fra denne perioden viser at det i stor grad ble mottatt bud tilsvarende fastsatt takst/prisantydning. På dette tidspunktet var det fremdeles stans i bistand fra namsfogdens kontor som uansett medførte at det ikke var mulig å bruke tvangsmidler for å få gjennomført tvangssalg.

STUDENTER

TOROLV SUNDFØR

MEDLEMMER

MENINGER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

fremme saker om fravikelse eller utsette gjennomføring til senere. Nå i juni er situasjonen ytterligere normalisert. Fra inkassohold er det gitt tilbakemelding om at flere inkassoselskaper holder tilbake nye begjæringer om tvangssalg. Dette kan virke som en fornuftig vurdering basert på den økte arbeidsbelastning som NAV har under gjeldende MENINGER LEDELSEN VERDT Å VITE situasjon. Når privatpersoner får en tvangssalgsbegjæring mot seg blir NAV varslet. Grunnlaget er at NAV skal ha mulig heten til å kunne bistå privatperson som har fått tvangssalg mot seg. Alle som venter på permitteringspenger i dag, vet at NAV systemet er overbelastet. Med hjemmekontor på de fleste offentlige etater er det neppe grunnlag for å vente at NAV har kapasitet til å kunne gå inn like aktivt/effektivt i tvangssalgssaker som de har gjort tidligere. Dette kan medføre at personer som ellers ville fått bistand i en tvangssalgssituasjon nå vil kunne risikere å falle utenfor systemet. På den andres siden øker gjelden mot hver enkelt skyldner i samme tid, som vil medføre en ekstrabelastning for saksøkte den dag tvangssalget faktisk gjennomføres. 4. MEDHJELPERS MERARBEID VED TVANGSSALG I KORONATID OG UTVIKLING I TVANGSSALG

Situasjonen som vi er i, medfører at tvangssalgsarbeidet er mer omfattende enn det som er tilfelle i «vanlige tider». Med begrensning i antall per visning/forhåndsavtaler så gjennomføres det flere visninger enn vanlig og visningene går over lengre tid. Tilsvarende oppleves det at det er færre interessenter i markedet, og at salgene derfor tar lengre tid. Dette merarbeidet vil kunne medføre krav på ekstragodtgjørelse etter medhjelperforskriften § 3-6. Krav på

FAGSTOFF

FRITID

ekstragodtgjørelse må forhånds avklares med retten, men bør gi grunnlag for ekstragodtgjørelse basert på doku mentasjon av merarbeidet. Et annet forhold er hva som vil skje dersom boligprisene under koronaperioden faller markant. Vil dette kunne gi saksøkte eller andre grunnlag for å fremme innsigelse/anke FRITID FAGSTOFF mot stadfestelse av tvangssalget som følge av den tid vi er inne i. Differansen vil særlig være tydelig for det tilfelle takst er avholdt forut for korona tiden, og der salget skjer til vesentlig lavere sum i koronatiden. Medhjelper får ikke «tryllet», og må forholde seg til den prisen markedet er villig til å gi under enhver situasjon. Basert på bindings tiden på budet under tvangssalg så har medhjelper anledning til å kontrollere bud ut mot markedet ved å avholde ny visning med å senke prisantydningen ned til nær eksisterende bud. Dette vil underbygge at markedet har «sagt sitt». Vurderingen av en anke og utfallet av dette er tillagt domstolen, og resultatet av dette er det for tidlig å spå. På den andre siden er det i tidligere tider også vært markant fall i boligprisen her i landet. Det var da neppe grunnlag for en saksøkt å kunne gjøre krav på at tvangssalget skal stilles i bero frem til boligmarkedet har bedret seg.

STUDENTER

MEDLEMMER

SGB STORLØKKEN Advokatfirmaet SGB Storløkken AS yter bistand med hovedvekt på forretningsjus; franchise, aksje rett,STUDENTER verdipapirrett, arbeidsrett, MEDLEMMER IKT-rett fast eiendom og entreprise rett. Firmaet er høyt rangert i næringslivet, spesielt i forbindelse med distribusjons- og mellom mannsrettslige spørsmål, sel skapsrett, arbeidsrett, kontrakts rett med mer. Firmaet er fast advokatforbindelse for en rekke av de største aktørene innen tjenes teyting og varehandel i Norge, herunder ledende franchise- og distribusjonskjeder. www.storlokken.no

5. OPPSUMMERING

Hovedbudskapet fra domstolen er at alle må bidra til å hindre at smitt spres, men at spredningen nå er så vidt begrenset at det ikke lengre er grunnlag for å ha full stans i tvangssalg så lenge det tas nødvendige forhåndsregler. Hvordan den videre utviklingen av tvangssalg vil utarte under gjeldende situasjon gjenstår å se.

3. TVANGSSALG PER I DAG

I takt med lettelse av tiltak fra det offentlige ble det i midten av april gitt beskjed til medhjelperne i Oslo om at arbeidet med tvangssalg igjen skulle normaliseres, men skje i henhold til gjeldende smittevernregler. Det ble påpekt ovenfor medhjelperne at hver enkelt medhjelper også selv måtte vurdere at de selv var komfortabel med å igangsette arbeidet med tvangssalg. Namsfogden i Oslo begynte på samme tid å bistå i tvangssalgssaker, men prioriterte saker med antatt lav smitterisiko og der det i liten grad var nødvendig å koble inn andre offentlige instanser som NAV. Det oppleves også at namsfogden tok konkret vurdering av hver enkelt sak basert på vedkommende husstand i forhold til om de skulle

Det handler om å være trygg

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

HVORDAN SKAL UTLEIER GÅ FREM FOR Å AVSLUTTE LEIEKONTRAKTEN OM LEIETAKER IKKE BETALER LEIE? LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Som følge av COVID-19 har flere leietakere fått økonomiske problemer og kan ikke gjøre opp for seg. Hvordan kan utleier avslutte leieforholdet med en leietaker som ikke betaler? AV ADVOKATFULLMEKTIG ANETTE KARINE HAARE ARCTANDER OG SENIORADVOKAT MAGNUS NORDØY SNELLINGEN, BEGGE I ADVOKATFIRMAET WIERSHOLM

AVTALT LEIE BETALES IKKE VED FORFALL

Leietakere i næringsforhold betaler normalt husleie forskuddsvis for én eller tre måneder av gangen. Dersom leie taker ikke betaler leien ved forfall, representerer dette et brudd på leiekontrakten. Som følge av COVID-19-utbruddet opplever mange leietakere sviktende økonomi, og det er en stor økning i antall leietakere som ikke klarer å betale leie til avtalt tid. Leiekontrakten supplert med relevant bakgrunnsrett avgjør hvordan utleier kan og skal gå frem for å avslutte leieforholdet dersom leietakers betalingsmislighold ved varer. Selve utkastelsen (tvangsfravikelsen) av leietaker gjennomføres alltid av namsmannen, eller av politiet i mindre kommuner som ikke har en namsmann. Utleier bør aldri selv kaste ut leietaker. For å kunne sette i gang en fravikelsesprosess må kreditor, her utleier, ha et tvangsgrunnlag som er tvangskraftig. Som regel vil leietaker i leiekontrakten ha godtatt at utleier kan sette i gang tvangsfravikelse uten en forutgående retts avgjørelse dersom leie ikke betales i tide. I så fall vil leiekontrakten være tvangsgrunnlaget, og dette tvangsgrunnlaget vil være tvangskraftig når leien ikke betales til avtalt tid. Dersom leiekontrakten ikke inneholder en slik bestemmelse om tvangsfravikelse, må utleier heve avtalen og gå veien om domstolene før namsmannen kan gjennomføre tvangsfravikelsen. I så fall vil rettsavgjørelsen være tvangsgrunnlaget, og dette tvangsgrunnlaget vil være tvangs kraftig når rettsavgjørelsen ikke lenger kan ankes eller angripes på andre måter. Hvorvidt leieavtalen inneholder en bestemmelse om vedtatt tvangsfravikelse ved mislighold, er derfor et viktig premiss for fravikelsesprosessen. Da særlig for hvor stort mislighold som kreves for å begjære fravikelse og hvor lang tid fravikelsesprosessen vil ta.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

UTKASTELSE HVOR LEIETAKER HAR GODTATT AT MANGLENDE LEIEBETALING KAN MEDFØRE TVANGSFRAVIKELSE INNLEDNING

Avtalt tvangsfravikelse ved manglende betaling gir utleier en mer effektiv måte å kaste ut leietaker på ved at utleier kan unngå tidkrevende og potensielt kostbare rettsprosesser. En bestemmelse om at leietaker godtar at utleier kan k reve tvangsfravikelse om leietaker ikke betaler, er inntatt i malen for leie av næringseiendom utarbeidet av NEF m.fl. i punkt 21.2:

ANETTE KARINE HAARE ARCTANDER

«Leietaker vedtar at tvangsfravikelse kan kreves hvis Leien eller avtalte tilleggsytelser ikke blir betalt, jf. tvangsfull byrdelsesloven § 13-2 tredje ledd (a).» Partene står fritt til å fjerne denne bestemmelsen. Dersom partene velger å beholde den, kan utleier kreve tvangsfravikelse umiddelbart etter at det er konstatert manglende leiebetaling ved forfall (uavhengig av om hele eller kun deler av leiebetalingen er misligholdt). Det er imidlertid flere steg i prosessen fra leietaker slutter å betale leie til namsmannen gjennomfører tvangsfravikelsen. STEG 1 - PURRING OG VARSEL OM INNDRIVELSE

Er det første gang leietaker ikke betaler leien rettidig, bør utleier i første omgang sende en skriftlig purring på betalingen, hvor leietaker gis en rimelig frist (normalt 14 dager) for betaling. Manglende innbetaling trenger nødvendigvis ikke bety at leietaker ikke kan eller ikke vil betale, men kan skyldes en forglemmelse eller rutinesvikt hos leietaker. Dette bør normalt vurderes før utleier varsler bruk av særlig drastiske virkemidler. For å effektivisere en potensiell fravikelsesprosess kan det i purrebrevet inntas et varsel om at en tvangsfravikelsesprosess vil bli satt i gang dersom husleien, inkludert inndrivelseskostnader og renter, ikke betales innen 14 dager

MEDLEMMER

MENINGER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FRITID

etter at varselet ble sendt. Inneholder purrebrevet denne informasjonen, vil brevet også fungere som et varsel om tvangsinndrivelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18. For å begjære tvangsfravikelse gjennom namsmannen basert på leietakers vedtakelse i leieavtalen må det først sendes slikt varsel. De fleste standard purrebrev som VERDT Å VITE slik bMENINGER enyttes, inneholder LEDELSEN den nødvendige informasjonen at purrebrevet også fungerer som et varsel om tvangsinndrivelse. Oppfyller ikke varselet de formelle kravene loven oppstiller, vil namsmannen forkaste en fremtidig begjæring om tvangsfravikelse (se steg 2 under), og utleier må sende varselet på nytt. Varselet kan tidligst sendes på forfallsdagen (dvs. dagen leietaker skulle ha betalt leie), og tvangsfra vikelse kan kreves først 14 dager etter at varselet er sendt. Kravene til minstefrist må tas med i betraktningen når det skal vurderes å sende varsel, ettersom tvangsfravikelses prosessen kan ta tid. Betaler leietaker utestående innen fravikelse, løper leieforholdet videre som før.

deler, vil namsmannen avgjøre om eiendelene skal kastes eller selges. Utleier har ikke rett til å benytte eller selge uavhentet innbo. Når leietakers eiendeler er fjernet, er leieforholdet avsluttet. Leietaker har ikke krav på å gjeninntre i leieforholdet om utestående betales etter at tvangsfra vikelsen er gjennomført. FAGSTOFF Tvangsfravikelsesprosessen avsluttesFRITID dersom leietaker betaler leien og utenrettslige kostnader «før fullbyrdelsen gjennomføres» jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 andre ledd bokstav a. Dette betyr i praksis at leietaker kan unngå tvangsfravikelse så lenge han betaler kravet før utkastelsen gjennomføres. Skjæringspunktet vil være når namsmannen står på døren. Det er viktig å merke seg at tvangsfravikelsen kun gir utleier tilgang til leieobjektet. Inndrivelse av utestående betaling er en separat prosess, som ofte innebærer å trekke på garantier eller betaling fra depositumskonto. I ytterste konsekvens vil utleier måtte bringe kravet inn for dom stolene.

STEG 2 – BEGJÆRING OM TVANGSFRAVIKELSE

UTKASTELSE AV LEIETAKER VED HEVING AV KONTRAKTEN

Er leien fremdeles ikke betalt 14 dager etter at varsel om tvangsfravikelse ble sendt, må utleier sende en begjæring om tvangsfravikelse/utkastelse (utkastelsesbegjæring) til namsmannen i distriktet hvor eiendommen ligger. Utkast elsesbegjæringen må inneholde saksøkerens navn og adresse (samt eventuelt advokatens navn og adresse), opplysninger om hva slags tvangsfullbyrdelse som begjæres, beskrivelse av det aktuelle kravet og en beskrivelse av det aktuelle tvangsgrunnlaget. Utleier må også legge ved kopi av leiekontrakten for å dokumentere at leietaker har vedtatt fravikelse uten dom, samt kopi av § 4-18 varslet. STEG 3 – NAMSMANNEN TAR OVER PROSESSEN OG GJENNOMFØRER TVANGSFRAVIKELSEN

MAGNUS NORDØY SNELLINGEN

FAGSTOFF

Etter at namsmannen har mottatt og vurdert begjæringen, vil namsmannen sende begjæringen til leietaker. Leietaker får etter dette 14 dager på å komme med innvendinger mot begjæringen. Slike innvendinger kan eksempelvis være at leietaker rettmessig har holdt tilbake penger fordi utleier har krevd for høy leie, eller ulovlige gebyrer. Har leietaker ingen innsigelser til begjæringen, eller innsigelsene ikke er holdbare, setter namsmannen en dato for gjennom føring av utkastelsen (gjerne 14 dager etter at fristen for å komme med innsigelser er ute). Leietaker informeres skriftlig om tidspunktet. Tvangsfravikelsen gjennomføres ved at namsmannen, om nødvendig med bistand fra låsesmed og politiet, drar til eiendommen for å sikre at leietaker har flyttet, og for å bytte lås på leieobjektet. Har ikke leietaker fraflyttet lokale ne når namsmannen kommer, får leietaker en frist på 14 dager til å fjerne sine eiendeler. Overholdes ikke denne fristen, får leietaker en ny frist på 14 dager til å fjerne sine eiendeler fra leieobjektet. Henter ikke leietaker sine eien-

STUDENTER

MEDLEMMER

WIERSHOLM Wiersholm er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirma med 150 advokater og STUDENTER 50 ansatte i forretningsstøtte. Wiersholm dekker hele nærings livets behov for juridisk bistand, med vekt på transaksjoner og prosedyre. Wiersholms tverr faglige bransjegruppe for fast eiendom bistår alle profesjonelle aktører i eiendomsbransjen og består av noen av Norges beste jurister på området. www.wiersholm.no

Inneholder ikke leiekontrakten en bestemmelse om at leie taker vedtar fravikelse på grunnlag av manglende leiebetaling, er fravikelsesprosessen mer omstendelig. Utleier må da heve leiekontrakten før namsmannen vil kunne bistå, og prosessen kan ta vesentlig lengre tid. Dersom leietaker gjentatte ganger ikke har betalt leien rettidig, kan det anses som vesentlig mislighold av leiek ontrakten som kan gi utleier rett til å heve. Utleier kan heve leieavtalen hvis det foreligger et vesentlig mislighold, for eksempel dersom leietaker over tid unnlater å betale leie jf. husleieloven § 9-9. Det er altså ikke ethvert mislighold som er tilstrekkelig til å kunne kreve heving. Ved manglende leiebetaling må det være et beløp av en viss størrelse som er forsinket/ubetalt, og forsinkelsen eller uteblivelsen av leiebetaling må ha pågått over en viss tid. Hvorvidt et betalingsmislighold er vesentlig, må altså vurderes konkret, noe som skaper en usikker situasjon for partene. Desto større avvik det er mellom beløpet som er betalt, og beløpet som skulle ha vært betalt, og jo lengre tid misligholdet har pågått, desto klarere er det at utleier har hevingsrett. Total uteblivelse av leie over en periode på 3-6 måneder vil ofte anses å være tilstrekkelig til å konstatere vesentlig mislighold som gir rett til å heve leiekontrakten. Rettmessig heving finner sted ved hevingserklæringen, og leiekontrakten bortfaller samtidig. Leietaker plikter derfor å fraflytte lokalene umiddelbart. Fraflytter ikke leietaker lokalene, kan utleier sende en begjæring om tvangsfravikelse direkte til tingretten dersom det er «åpenbart» at utleier hadde hevingsrett, for eksempel om leietaker ikke har betalt leie hele det siste året jf. tvangsfullbyrdelsesloven §§ 13-2 d jf. 13-3 andre ledd.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

Dersom det ikke er «åpenbart» at utleier hadde rett til å heve, må utleier ta ut stevning og få dom for at leietaker skal fravike lokalene. Det er først når en slik dom er endelig, at begjæring om tvangsfravikelse kan sendes namsmannen (steg 2 ovenfor). At dommen må være endelig, innebærer at ankefrister er utløpt eller at ankemuligheter er uttømt. LEDELSEN Dette kan ta alt fra seks måneder til flere år.VERDT Å VITE Når tvangsfravikelsesprosessen gjennomføres ved heving, vil skjæringstidspunktet for når leietaker kan betale leien og opprettholde leiekontrakten være tidspunktet utleier hever kontrakten. Før dette kan leietaker på ethvert tidspunkt betale leie og unngå utkastelse. REKONSTRUKSJONSLOVEN BEGRENSER UTLEIERS VALGALTERNATIVER INNLEDENDE OM REKONSTRUKSJONSLOVEN

I forbindelse med utbruddet av COVID-19 er det utarbeidet en midlertidig lov om rekonstruksjon for å avhjelpe økonomiske problemer som følge av pandemien (rekonstruksjonsloven). Hovedformålet med loven er å unngå konkurs i levedyktige virksomheter som på grunn av COVID-19 har akutt inntektssvikt, ved å rekonstruere gjelden uten en konkurs med likvidering av eiendeler. Rekonstruksjonsloven vil med enkelte unntak erstatte konkurslovens første del om gjeldsforhandling så lenge rekonstruksjonsloven gjelder. I forarbeidene til rekonstruksjonsloven er det uttalt at det på sikt skal utarbeides nye regler om rekonstruksjon som vil ta utgangspunkt i reglene i den midlertidige loven. For å unngå at leietaker går konkurs setter rekonstruk sjonen visse begrensninger på utleiers handlingsalternativer i en situasjon hvor leietaker unnlater å betale leie. Sett fra utleiers perspektiv er reglene i rekonstruksjonsloven strengere enn reglene i konkursloven. BEGRENSNINGER I MULIGHETEN TIL Å HEVE LEIEAVTALEN

Leietakers avtaler skal som utgangspunkt løpe videre som normalt etter at rekonstruksjonsprosessen er åpnet, og utleier har derfor ikke mulighet til å heve leiekontrakten etter at rekonstruksjonen er igangsatt jf. dekningsloven § 7-3 a. Denne reguleringen er ikke en endring sammenlignet med reguleringen i konkursloven som nå er tilsidesatt. Før rekonstruksjonsloven trådte i kraft, kunne utleier imidlertid gjennomføre en hevingsprosess ved tvangsfravikelse på grunnlag av at leietaker har misligholdt leien, dersom begjæringen om fravikelse kom inn til namsmannen før åpningen av gjeldsforhandlingen jf. dekningsloven § 7-3 a andre ledd. Rekonstruksjonsloven strammer inn utleiers mulighet til å heve avtalen gjennom rekonstruksjonsloven § 63. Denne bestemmelsen fungerer som et tillegg til dekningsloven § 7-3 a andre ledd så lenge rekonstruksjonsloven gjelder. Etter rekonstruksjonsloven § 63 kan begjæring om heving som er gjort gjeldende de siste fire

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

FAGSTOFF

FRITID

ukene før begjæring om åpning av rekonstruksjonsforhandling kom inn til retten, ikke gjøres gjeldende med mindre den annen part har disponert i henhold til hevingen. Rekonstruksjonsloven flytter dermed fristen for når begjær ingen om heving må ha blitt fremsatt for at begjæringen ikke skal tilsidesettes under reforhandlingsprosessen. FRITID av leietakers FAGSTOFF Dersom utleier hever leieavtalen på grunnlag betalingsunnlatelse/-forsinkelse inntil fire uker før begjær ing av rekonstruksjonsforhandling kom inn til retten, vil hevingen settes til side. Unntaket er dersom leietaker har handlet i tråd med hevingen, eksempelvis dersom leietaker allerede har flyttet ut fra de leide lokalene. Begrunnelsen for innstrammingen er at det ofte er vesentlig for en virksomhet at den beholder sine produksjons-/kontorlokaler for å kunne overleve en økonomisk krevende periode. INGEN BEGRENSNINGER I Å KREVE TVANGS FULLBYRDELSE AV KRAV PÅ ANNET ENN PENGER

Begrensningene beskrevet over gjelder likevel ikke dersom utleier kan benytte leiekontrakten som tvangsgrunnlag for å få leietaker til å fravike de leide lokalene. Etter at rekonstruksjonsforhandlingen er åpnet og frem til den er avsluttet kan «tvangsdekning i skyldnerens eiendeler etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 8-12 ikke gjennomføres» uten samtykke fra advokaten som bistår partene under rekonstruksjonsforhandlingen jf. rekonstruksjonslovens § 18. Kravet om at leietaker skal fraflytte de leide lokalene er imidlertid ikke et krav om «dekning i skyldnerens eiendeler». Tvangsfullbyrdelse av krav på annet enn penger (her: at leietaker fraflytter de leide lokalene) reguleres av tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13, og faller derfor klart utenfor ordlyden i rekonstruksjonsloven § 18 som kun gjelder tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 8-12. På samme måte som etter konkursloven § 17 (som nå er tilsidesatt), begrenser altså ikke rekonstruksjonsloven § 18 kreditors mulighet til å gjennomføre tvangsfullbyrdelse av krav på annet enn penger, selv om begjæringen om tvangsfullbyrd else kom inn til retten mindre enn fire uker før begjæringen om åpning av rekonstruksjonsforhandling kom inn til retten. Etter at rekonstruksjonsprosessen er igangsatt, kan ikke utleier påberope seg skyldnerens mislighold som fant sted før rekonstruksjonen ble åpnet jf. rekonstruksjonsloven § 55. Denne bestemmelsen er ny sammenlignet med konkursloven. Bakgrunnen for bestemmelsen er at det ikke skal komme overraskelser for virksomheten etter at rekonstruksjonsprosessen er igangsatt. En begjæring om tvangsfravikelse på bakgrunn av misligholdte leiebetalinger før åpningen av rekonstruksjonsforhandlingene, som sendes inn til namsmannen etter at rekonstruksjonsprosessen er åpnet, vil dermed ikke tas til følge. Vedvarer misligholdet av leieinnbetalingene også etter at rekonstruksjonsprosessen har åpnet, kan utleier derimot påberope seg dette misligholdet som grunnlag for tvangsfravikelse så lenge leietaker har godtatt dette i leiekontrakten.

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

FRA REKLAMASJONSNEMNDA:

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

FORMIDLINGSFORBUDET I EIENDOMSMEGLINGSFORSKRIFTEN § 6-3 TREDJE LEDD LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

AV PER RACIN FOSMARK, LEDER FOR REKLAMASJONSNEMNDA FOR EIENDOMSMEGLINGSTJENESTER

Reklamasjonsnemnda får av og til saker som gjelder formidlingsfor budet av bud i eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 tredje ledd., som lyder: «I forbrukerforhold skal oppdragstaker ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag.» Nemndens sak RfE-2019-245 gjaldt spørsmålet om formidlingsforbudet også gjelder når en annonsert visning avlyses. Nemnden kom enstemmig til at det gjaldt også i slike situasjoner og uttalte: «… formidlingsforbudet av bud gjelder kun annonserte visninger, og gjelder bare i forbrukerforhold. Det er på det rene at megleren formidlet et bud med akseptfrist før siste annonserte visning, Spørsmålet er imidlertid om dette var i strid med formidlingsforbudet så lenge visnin-

gen ifølge innklagede var avlyst fordi visningen falt i skolens høstferie. Nemnda bemerker at ordlyden i eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 tredje ledd er klar. Det står uttrykkelig at forbudet mot videreformidling av bud gjelder bud med kortere akseptfrist enn kl. 1200 første virkedag etter siste annonserte visning. Det står ikke etter siste avholdte visning. Forskriften åpner ikke for unntak der en visning blir avlyst. Dette er heller ikke kommentert i Finanstilsynets rundskriv 16/2010 punkt 10.1. Nemnda kan ikke se at Reklamasjonsnemnda tidligere har tatt stilling til dette spørsmålet, eller at det er kommentert i juridisk litteratur. Nemnda mener derfor at formidlingsforbudet i eiendomsmeglingsforskriften må tas på ordet, og at det er uten betydning om en annonsert visning blir avlyst. En annen forståelse av regelen vil også lett skape bevis-

problemer. For det første er det klart at hvis man avlyser en visning for å omgå formidlingsforbudet, vil dette rammes av bestemmelsen. Men hvis formidlingsforbudet ikke skal gjelde i noen tilfeller hvor en visning blir avlyst, vil det i praksis bli vanskelig å trekke grensen, noe som lett vil skape usikkerhet både for megler og interessenter. Nemnda har derfor kommet til at megler i denne saken har overtrådt formidlingsforbudet. Men det er ikke noe som tilsier at megler her har forsøkt å omgå formidlings forbudet, eller at han ikke trodde det var i orden å formidle budet da visningen i høstferien var avlyst. Nemnda har ikke vurdert om formidlingsforbudet har en hensiktsmessig utforming sammenholdt med de øvrige regler som gjelder for budprosessen. Men det må være en lovgiveroppgave eventuelt å foreta endringer her.»

PER RACIN FOSMARK

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

Foto: Kristin Folsland Olsen _ Visitnorway.com

HVA MED NORGESFERIE?

LEDELSEN

Koronapademien har gjort at mange må endre sine opprinnelige ferieplaner, men det finnes mange gode alternativer til en utenlandstur ikke så langt fra der du bor. Her er noen tips fra Visit Norway: AV SVEIN STRØMNES OG VISIT NORWAY

Foto: Robin Strand - VisitNorway.com

1. OSLOREGIONEN

I mange år har hovedstaden toppet kåringer over verdens mest reise verdige byer. Her kan du blant annet oppleve havnepromenaden, skulpturparker, gallerier, konserter, festivaler og museer i verdensklasse. Det går også an å kombinere storbyliv med skogsturer til fots eller på sykkel, langrenn, alpint eller øyhopping. Rundt Oslofjorden finner du også mange perler som Fredrikstad og Tønsberg. Hvis du reiser en time nordover fra Oslo kan du oppleve de ikoniske bygget The Twist på Kistefos-Museet. 2. TROMS OG FINNMARK

Har du ikke sett midnattssolen? Ja, da er det kanskje på tide å ta en tur nordover. Den livlige polarbyen Tromsø i Nord-Norge er et supert utgangspunkt i så måte. Her kan du også gå på mange flotte museer, og

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

Foto: Nancy Bundt - VisitNorway.com

en tur opp med fjellheisen og et besøk i Iskatedralen er obligatorisk. Langs hele kysten er det også mange muligheter til å fiske og med på mange spennende naturopplevelsene. Det er dessuten mange flotte øyriker med hvite strender å utforske i området – Kvaløya, Sommarøy og Senja er bare noen få av dem. Hvis du vil bli bedre kjent med den samiske kulturen, er Karasjok eller Alta stedet. 3. LOFOTEN OG NORDLAND

Lofoten og nordlandskysten er nok et ønskereisemål for mange, og grunnene er mange for det. Fantastiske fjell, glitrende fjorder, autentiske fiskevær og kritthvite strender – badet i nordlys eller midnattssol er noen av det du kan oppleve her. Kystriksveien som snor seg langs hele den vakre Helgelandskysten, helt ned til Trøndelag, regnes faktisk som en av verdens vakreste bilturer.

Foto: Thomas Rasmus Skaug - VisitNorway.com

Det er også fantastisk å øyhoppe med rutebåt langs denne kyststrekningen. 4. VESTLANDET

Vestlandet hovedstad Bergen er jo et attraksjon i seg selv. Her finner du verdensarv på Bryggen, trendy restauranter, kustmuseer som KODE kunstmuseer, hjem til kjente kompo nister og Fløibanen. Det er også korte avstander til flere av vestlandsfjordene som Hardangerfjorden og Sognefjorden. Flåmsbana til Flåm går både sommer og vinter og kåres stadig til en av verdens vakreste togreiser, eller du kan ta gondolen til topps i Loen. 5. NORDVESTLANDET

I år blir det trolig ikke like mange utenlandske turister som vanlig i Geiranger, så det er kanskje i år du skal legge ferien dit? De syv søstre

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

Foto: VisitNorway.com

Foto: Jens Henrik Nybo - VisitNorway.com

LEDELSEN

MENINGER

Next – fokus på den mobile megleren

MEDLEMMER

MENINGER

Next 4.2 Illustration: Mir-Snøhetta

Den nyeste versjonen av Next har automatisering av tipsflyt som en viktig nyhet. CRM er et fokusområde i 2020.

Foto: Casper Tybjerg - VisitNorway.com

Videre har vi sett på kundeønsker og hatt god nytte av innspill og gjort tilpasninger i Next etter våre kunders ønsker. En del av dette er ytterligere effektivisering av oppgjør. For næringsmeglere lanserer vi en helt ny løsning for omsetning av arealtilbud. Vi har også utvidet HUB slik at kunders foretrukne leverandører har enda flere muligheter til tettere kommunikasjon med Next.

er et av de mest kjente fossefallene i Norges kanskje mest kjente fjord. Fra Geiranger er det ikke lange strekningen til hårnålssvingene i Trollstigen, og videre derfra til Trollveggen. På nordvestlandet ligger det også byer som Ålesund, Molde og Kristiansund som i seg selv er verdt et besøk. 6. STAVANGERREGIONEN

Er du ute etter gode matopplevelser er Stavanger byen å reise til! I tillegg kan du oppleve gamle trehus, rå gatekunst og verdensberømte fjellformasjoner om du reiser til dette området. Lysefjorden og Preikestolen er openbare valg om du ønsker deg

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

flotte naturopplevelser, mens kysten på Jæren er eldorado hvis du er opptatt av kiting og surfing. 7. TRØNDELAG

Er du opptatt av norgeshistorie, gourmetmat eller friluftsliv, kan Trøndelag være feriedestinasjonen for deg. Gå pilegrimsledene til Nidarosdomen i Trondheim, oppleve gårdsmat og spennende opplevelser langs Den gylne omvei i Innherred, eller prøv laksefiskelykken i Namdalen, før du reiser tilbake i tid i berg staden Røros. 8. SØRLANDET

Hvem trenger å reise til utlandet når man har Sørlandet? På det beste

dagene kan du nyte sola på nydelige sandstrender eller myke svaberg. I de koselige sørlandsbyene Risør, Arendal, Grimstad, Mandal og Flekkefjord kan du gå i smale gater mellom hvitmalte trehus. For barn vil Dyreparken være et soleklart valg. Lindesnes fyr er Norges sørligste punkt, og ikke langt unna finner du den flotte undervanns restauranten Under. 9. FJELL OG DALER

Hva med en tur på fjellet? Fjell viddene på Østlandet er alle gode utgangspunkter for lange og korte eventyr. Tradisjonsrike Valdres, Hallingdal, Lillehammer og Gudbrandsdalen er alle populære reisemål for familier og vennegrupper.

Fra Gaustatoppen kan du se sjettedel av, mens nasjonalparkene i Dovrefjell, Jotunheimen og Rondane byr på toppturer, hytte-til- hytte-vandring, rafting og klatring. 10. SVALBARD

Svalbar er for mange et drømme reisemål – så hvorfor ikke dra dit i år? Her får du en kombinasjon er skikkelig villmarksliv i en vill, men likevel sårbar natur. Dra på hundekjøring eller hvaløskutersafari, utforsk ishuler og la deg forføre av nordlyset. Longyearbyen er en fargerik minimetropol som byr på overrask ende mange kulturaktiviteter og gode restauranter.

Next – vårt intuitive eiendomsmeglingsystem er valgt av flest brukere i bransjen. Vår markante markedsandel gir oss fortrinn i form av økonomiske muskler for å vedlikeholde og videreutvikle Next, HUB og Next Publish. Gode innspill fra alle våre kunder hjelper oss til å levere digitale løsninger som bransjen ønsker nå og trenger i fremtiden. Et system for den moderne megleren som foretrekker all funksjonalitet tilgjengelig på alle flater – og vil jobbe når og hvor det måtte passe. Ta gjerne kontakt, vi er stolte over vårt system og viser det gjerne! Det er vanskelig å beskrive alle funksjoner i en annonse…

vitecsoftware.com/no

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

STUDENTER

FRITID

MEDLEMMER

I Norge er det utrolig mange reiselivsaktører som byr på spennende aktiviteter som gir deg høy puls. Vi har samlet noen som kan oppleves både i fjorder, i fjell, ved sjøen, så vel i sør som i nord. VÅTE OPPLEVELSER I NORD-NORGES MALSTRØMMER

Ikke langt fra Hamn i Senja har moder jord skapt en trang passasje helt innerst i fjorden, som med rette har fått navnet Straumen. Her passerer tidevannet med en toppfart på mellom ca 4,5 til 7 knop hver gang tidevannet skifter. Å seile gjennom i flytedrakt er både spennende og samtidig ganske avslappende – spennende og trygt!

MENINGER

Foto: VisitNorway.com

LEDELSEN

FRITID

Bli med på en luftig opplevelse i storslått natur. Du er garantert kribling i magen og vind i luggen. Dette er en opplevelse for livet. Du kan finne flere Via Ferrata over hele Norge, både i by og flotte fjorder LEDELSEN VERDT Å VITEog fjell. FAGSTOFF FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

https://www.visitnorway.no/search/?q=via%20ferrata&searchLabel=

Og i Saltstraumen, verdens sterkeste malstrøm, kjent for sitt rike marine liv, jettegryter, fargerike vegger og heftige strømmer, kan du både dykke og snorkle.

FAGSTOFF

BLI SVIMMEL I FJELLVEGGEN

https://www.visitsenja.no/body-rafting-i-malstrom-atlanterhavsbading

https://saltstraumen-dykkecamp.no/Hjem

VERDT Å VITE

Foto: Ernst Riha

Her får du skikkelige adrenalinkicks i sommer!

LEDELSEN

JUVING

LEDELSEN

FART OG SPENNING PÅ SYKKELSETET

Juving er en tur der man virkelig drar nytte av tusenvis av år med erosjon og elvers utgravning i elementene. Naturopplevelsen i seg selv er fantastisk! Du er utstyrt med våtdrakt, redningsvest og hjelm. Her kan du være så modig du vil. Du kan blant annet prøve høye hopp og skli ned fossefall. Her finner du en liste over de mest kjente og «kjære”.

https://www.trysil.com/no/A/TrysilGuidene/Juving/ https://www.fjordactive.com/juving https://www.visitnorway.no/listings/juving-med-opplev-oppdal/198679/ https://www.visitnorway.no/reisemal/ostlandet/geilo/listings-geilo/juving-dagali-fjellpark/203319/ https://www.visitnorway.no/listings/aktivitetspakke-rafting-og-juving/181223/

TA TRAPPA TIL TOPPS

Trapp opp formen! Her er tolv av Norges lengste, flotteste og mest unike trappestier. Er du klar for å trimme lårmusklene? Prøv en av de stadig flere tre – og steintrappene som bygges i hele landet. Alle tar deg til utsiktspunkter som fort kan ta pusten fra deg.

Kjenn på frihetsfølelsen du får av å sitte på en terrengsykkel, enten du freser av gårde på en skogsti, sykler over et fjell eller tråkker av sted i åpent landskap. Men hold deg alltid til sykkelparker og tilrettelagte løyper.

https://www.visitnorway.no/aktiviteter-og-attraksjoner/utendorsaktiviteter/vandring/ta-trappa-til-topps/

https://www.visitnorway.no/aktiviteter-og-attraksjoner/utendorsaktiviteter/sykling/terrengsykling/

Foto: VisitNorway.com

https://vossvind.no/ https://www.vindtunell.no/ https://modernactivitycenter.no/

ZIPLINE – EN ANNEN MÅTE Å FLY PÅ

Zipline har de siste årene blitt en av de nye trenderne. Du finner dem mange steder i landet, både i byer og i fjorder og fjell! Her er en oversikt over noen av de mest kjente.

https://www.kollensvevet.no/ https://www.visitflam.com/no/activities/flam-zipline/ https://www.geilo.no/nb/zipline https://ulriken643.no/aktiviteter/zipline https://www.opplevoppdal.no/sommeraktiviteter/zipline/ https://www.outdoyo.com/activity/mosjoen-zipline/

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

Foto: VisitNorway.com

http://www.strikkhopprjukan.no/ https://bungee.no/anlegg/strikkhopp-trolljuv-bratt-og-luftig https://bungee.no/anlegg/bungee-lyngenfjord-europas-trangeste-strikkhopp

I en vindtunnel kan man oppleve å fly i trygge og kontrollerte omgivelser. Mange tror at å fly i vindtunnel må være ekstremsport, men er helt trygt – og fryktelig spennende.

SOMMER I VINTERLAND – FOR DE SKILYSTNE

For de som ikke fikk gått på ski i vinter, er det fremdeles mulig og både gå langrenn og alpint på flere sommerskisenter rundt om i landet. Men sommerskisenter er mer enn bare ski og snowboard. Kanskje det å oppleve blåisen under en brevandring kan friste? Eller hva med å padle kajakk i isvann? Alternativene er mange

https://www.folgefonn.no/en/home http://strynsommerski.com/ http://skjolden.com/en/sognefjellet-summer-ski-centre/ https://www.visitnorway.com/listings/galdhøpiggen-summer-skiing-center-%7c-juvass/205022/

Rafting er ikke for sarte sjeler, men gir utvilsomt en spenning bare nærkontakt med naturen kan produsere. Det er fort gjort å bli avhengig av adrenalinrushet som bruser gjennom kroppen når naturkreftene i fykende fart frakter deg nedover elver og gjennom trange juv. Over hele landet kan man finne aktører som tilbyr rafting, både for de mer avanserte men også de som er familie og barnevennlige.

Foto: VisitNorway.com

Ønsker du å kjenne adrenalinet pumpe, og sprenge grenser du ikke trodde var mulig? Nyt en uvirkelig ro, når du kjenner akselerasjonen og den myke varme sommerluften i det frie fallet. Det føles nesten uvirkelig. Fra den største skrekk - det neste euforisk lykke.

4 I BELIEVE I CAN FLY

RAFTING

3 3-2-1 HOPP! SOMMERENS RÅÅÅÅSTE OPPLEVELSE

https://www.visitnorway.no/aktiviteter-og-attraksjoner/utendorsaktiviteter/rafting/

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

10 OPPLEVELSER

som gjør godt for sjelen! FAGSTOFF STUDENTER MEDLEMMER MENINGER FRITID Yoga? Mindfulness? Eller bare ren avkobling? Naturen er en god terapeut. Nyt en avslappende ferie med deg selv i fokus. Stress ned, slå av mobilen og finn roen. Her er ti uforglemmelige reiseopplevelser som kan gjøre underverker for både kropp og sinn. https://www.visitnorway.no/planlegg-reisen/reisetips/godt-for-sjelen/

LEDELSEN

VERDT Å VITE

PRØV YOGA MED UTSIKT

Finn fred i sjelen i Fordypningsrommet, få ny energi på Raw Ocean Lodge eller nyt natur og fred på egen øy på Nordlandskysten. Her er en rekke eksotiske og fredfulle overnattingssteder.

Pust inn, pust ut. La den positive energien fra naturen strømme gjennom kroppen idet du puster inn. Pust ut og kjenn at skuldrene blir mer og mer avslappet for hver gang. Meditasjon og yoga har blitt stadig mer populært som mosjonsform og for å rette oppmerksomheten innover og finne balanse i en stressende hverdag. Den dypt personlige opplevelsen når et nytt nivå når du er omgitt av natur og en del av noe større enn deg selv.

https://www.nosenyoga.no/nb/velkommen https://www.visitnorway.no/listings/yoga-i-den-arktiske-fjellheimen/207425/

4 BLI FYRVOKTER PÅ EGEN ØY: SOVNE TIL LYDEN AV BØLGESKVULP Ønsker du et rom med havutsikt, bølgebrus og måkeskrik, er en fyrovernatting noe for deg! Nå kan du leie deg inn på rundt 60 fyr langs hele norskekysten.

SPA OPPLEVELSER

A SLOW LIFE HIDEAWAY

Storfjord Hotel er et idyllisk lodge hotell som ligger i den vesle fjordbygda Glomset. Hotellet ligger i en skogkledd åsside med praktfull utsikt mot Storfjorden og Sunnmørslapene. Den storLEDELSEN Å VITE slåtte utsikten er VERDT vel verdt et besøk, men du vilFAGSTOFF trolig også sette pris på duften av laftede tømmervegger og følelsen av ro og et pusterom fra en støyende hektisk hverdag.

https://www.storfjordhotel.com/no/

FRITID

Over hele landet finnes det stadig flere sentre for spa og velvære, med lokale konsepter som ofte er inspirert av norsk natur. Her er et lite utvalg

MEDLEMMER

MENINGER

10 FINN INDRE FRED PÅ EN SPIRITUELL REISE Pilgrimsleden St. Olavsvegene leder vei til Nidarosdomen i Trondheim, men du trenger verken gå hele ruten eller være religiøs for å få en mektig opplevelse. Veiene passer utmerket for alle som vil legge ut på en lengre fottur og få tid til å tenke. Her kan du filosofere over de små tingene, de store spørsmålene, fremtiden ... eller bare undre deg STUDENTER MEDLEMMER MENINGER FRITID over livets mysterier underveis. Uansett hva du håper å oppnå, er disse rutene en trygg og tilgjengelig måte å klarne tankene på. Og det beste er at du får gjøre dette mens du vandrer gjennom vakre landskap og pittoreske bygder med rik kulturarv og deilig lokalmat.

https://www.visitnorway.no/aktiviteter-og-attraksjoner/utendorsaktiviteter/vandring/pilegrimsleden/ Foto: David Tett

Ei øy i havet – ingenting er så fredelig som det. Rammen om et opphold på Naustholmen er et behagelig avbrekk fra hverdagen, gode senger og store naturopplevelser.

https://naustholmen.com/

MAGISK OVERNATTING I TRÆRNE

Våkne til fuglesang i toppen av et tre! Sov i en myk og deilig seng mange meter over bakken, langt inni skogen. Tretopphytter har tatt helt av og spretter nå opp som paddehatter over hele landet.

SPA VESTLIA

https://vestlia.no/en/spa/ THE WELL

STUDENTER

https://www.visitnorway.no/overnatting/hytter-og-feriehus/ trehytter/

https://www.visitnorway.no/overnatting/fyr/ Foto: Risør-Terje Rakke - VisitNorway.com

FAGSTOFF

GÅSEHUDOPPLEVELSER PÅ NAUSTHOLMEN ADVENTURE ISLAND

UNIKE OVERNATTINGSSTEDER

https://www.visitnorway.no/overnatting/unike-overnattingssteder/

VERDT Å VITE

https://thearctichideaway.com/no/ https://rawoceanlodge.com/ https://www.manshausen.no/ https://juvet.com/

LEDELSEN

Foto: WilLee-Wright

https://thewell.no/?utm_source=visitnorway.no&utm_medium=listing&utm_ content=visit-website-link

BEAT THE CROWDS

Dype daler. Men også vide, åpne landskap, som er gode å hvile blikket på. Stier som slynger seg langs brusende elver, gjennom steile kløfter og forbi små gårder, der du ikke skulle tro at noen kunne bo. Det er mange fine turer som ikke trenger å handle om å komme opp på de høyeste toppene. I de norske dalene går du ofte gjennom vakkert kulturlandskap, og langs gamle ferdselsveier eller forbi setre med mye interessant historie. Men til og med en tur til topps kan være avslappende.

https://outdoorlifenorway.com/kjerag-summer-hike-beat-the-crowds/ https://www.visitnorway.no/aktiviteter-og-attraksjoner/utendorsaktiviteter/vandring/vandredaler/

FARRIS BAD

https://www.visitnorway.no/listings/farris-bad/186611/ SOLA STRAND HOTEL

https://sola-strandhotel.no/ SOLSTRAND HOTEL OG BAD

https://solstrand.com/no BRITANNIA HOTEL

https://britannia.no/spa https://www.visitnorway.no/aktiviteter-og-attraksjoner/spa/

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

STORMWATCHING NORWAY

Bli en del av naturens drama! Velkommen til en region hvor Nordsjøens stormer møter fastlandet og hvor vinden og bølgene har skapt landskapet. Naturen er overveldende med tusenvis av øyer og fjell som stiger rett opp fra havet og med trange fjorder og hvite sandstrender. Dette er rå, ufiltrert del av Norge som er perfekt for å oppleve naturens krefter.

https://www.stormwatchingnorway.com/ https://www.visitnorway.com/listings/stormwatching/211544/

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

SKIFTE AV STILLING, ARBEIDSSTED, ADRESSE, TELEFONNUMMER MED MER PER ARNE HELLAND (fagansvarlig) Meglerhuset & Partners Telemark Storgata 112 3291 Porsgrunn helland@partners.no PER ARNE SANDERSEN Meglerhuset & Partners Telemark Storgata 112 3291 Porsgrunn sandersen@partners.no TERJE BERGEM BI Trondheim Postboks 1254 Sluppen 7462 Trondheim terje.bergem@bi.no ELIN WESTERBY (fagansvarlig) Partners Eiendomsmegling Indre Østfold Eiendomsmegling AS Haugomgata 10 1811 Askim 99424669 ew@partnersio.no

ANETTE MANDFLOEN STRØM Partners Eiendomsmegling Indre Østfold Eiendomsmegling AS Haugomgata 10 1811 Askim 93020858 as@partnersio.no JØRN NORDHUS (fagansvarlig) Landkreditt Eiendom Postboks 4021 Angelltrøa 7457 Trondheim 90236844 jorn@koppanglandbruk.no KRISTIN BERGET Eie Eiendomsmegling Hamar Seminargata 1 2317 Hamar 47819758 kbe@eie.no

KRISTIN HYNI BAKKEN DNB Eiendom AS Postboks 160 3701 Skien 41368158 kristin.hyni.bakken@dnbeiendom.no KJELL-ARNE ARNESEN DNB Eiendom AS Markensgate 19 4611 Kristiansand 94150482 kjell-arne.arnesen@dnbeiendom.no HILDE ERDAL RØDLAND Notar Oslo Oslo Eiendomsmegling AS Waldemar Thranes gate 72 1075 Oslo 94872252 hilde@notar.no

For Nordvik er livet mye bedre uten en partner. Men er du klar for en date?

VI GRATULERER 50 ÅR Frode Hansen med dagen 1. juni Morten Askjem Olafsen med dagen 1. juni Cicilie Toresen med dagen 1. juni Frode Furuhovde med dagen 2. juni Brit Paulsen Holme med dagen 5. juni Lena Annania Erlandsen med dagen 10. juni Tor Arne Foss med dagen 19. juni Per Helge Toset med dagen 11. juli Kristine Lauritzen med dagen 11. juli Egil Emil Horgen med dagen 11. juli Christian Müller med dagen 16. juli Alexander Schram med dagen 25. juli Lars Gulbrandsen med dagen 6. august Lone Thor Hansen med dagen 8. august Lena-Cathrine Rølles med dagen 14. august Jesper Snekkestad med dagen 20. august Anette Østensen med dagen 20. august Stig Valskaar med dagen 23. august Petter-Andre Aune med dagen 28. august

60 ÅR Lise Helene Wiik med dagen 17. juni Merete Monstad med dagen 19. juni Marianne Rudolph-Lund med dagen 25. juni Marit Hennie Hammer med dagen13. juli Petter Hult med dagen 23. juli Anita Nordvik med dagen 27. juli Marius Berger med dagen 9. august Terje Eidsmo med dagen 9. august Susanne Tidemann Mevold med dagen 20. august Marianne Nielsen Landvik med dagen 23. august

70 ÅR Tron Sæther med dagen 3. juni Ingrid A. Dieserud med dagen 17. juni Bjørn Wulfsberg med dagen 12. august 85 ÅR Amy Berg med dagen 30. juni

1. august 2018 gikk vi i Nordvik ut av Partners og etablerte vår egen kjede. Nå har vi lagt vårt første

fulle driftsår bak oss, og ser at det var et godt livsvalg. I året som gikk har vi økt antall meglere med 13 %, økt antall solgte boliger med 33 %, vokser raskest i Oslo og åpnet kontorer i Drammen, Slemmestad og Brummundal. Nå slår vi til igjen og åpner nytt kontor i Larvik.

Vi har ikke tenkt til å stoppe her, så om du har lyst til å bli med på laget som franchisetager, er det bare

å ta kontakt med Thomas Espolin-Kahrs på tlf 959 21 793 eller Thomas Granmo Kiligitto på tlf 476 46 439.

nordvikbolig.no 50

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2020

DIGITAL TINGLYSING - Null papir og tinglysing på sekunder - Høyere kvalitet på innsendingen - Store besparelser på mellomfinansiering - Oversikt og kontroll

Digital tinglysing for eiendomsmeglere Ambita tilbyr digital tinglysing for alle meglerhus i Norge. Våre eksperter samarbeider med fagsystemleverandører, meglerkjeder og offentlig etat for å få tilrettelagt for at hele tinglysingsprosessen skjer digitalt. Selve tinglysingen skjer via meglerhusets fagsystem eller direkte på etinglysing.no. Ambita tilbyr gratis fagkurs og opplæring for eiendomsmeglere som skal ta i bruk systemene. Ta gjerne kontakt dersom din meglerkjede trenger bistand til å komme i gang.

”Digital tinglysing gjør at jeg

”Hovedfordelen med elektronisk

kan yte bedre service for mine

tinglysing er tiden - det går mye

kunder. Alt gjøres nå digitalt:

raskere. Det betyr også at selger

signeringer, godkjenninger og

får raskere oppgjør, og vi fornøyde

innsendinger. Jeg har bedre

kunder. Tinglysing av sikring blir

oversikt over saksgangen, og

også mye enklere for meglerne.

kundene får et raskere oppgjør.

Ikke er det dyrt, og vi sparer

Her er det bare vinnere!”

selvfølgelig papir/kostnad/miljø.

Marius Kallevik Meglerhuset Rele

Vinn-vinn!” Kaia Hostvedt Dahle Aktiv Sandefjord/Tønsberg/Andebu

Ambita AS I Dronning Mauds gate 10 I Postboks 2923 Solli I 0230 Oslo I Tlf 24 13 35 00 I support@ambita.com

Eiendomsmegleren Annonser.indd 6

04.06.2020 09:16:54