Eiendomsmegleren nr. 4 2020 by Norges Eiendomsmeglerforbund

MSM EI ENDOM

RGES

N E F ME

GLE

BUND

ER L G E

NR 04-2020 / ÅRGANG 82

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

• Landsmøte i NEF 2020 SIDE 8 • Molde i førersetet SIDE 12 • Jordskifte i urbane strøk og fortettingsområder SIDE 42

8 av 10 meglere burde lese dette. 8 av 10 meglere burde lese dette. Hele 8 av 10 spurte* oppgir at de kunne trengt en advokat i løpet av de siste fem årene. Med HELP Boligkjøperforsikring PLUSS er boligkjøperne dine sikret advokathjelp – nær uansett hva som måtte dukke opp i kjølvannet av boligkjøpet. Dette sørger for at du som megler slipper å være mellommann i tvister mellom kjøper, selger, naboer, håndverkere og andre. Hele 8 av 10 spurte* oppgir at de kunne trengt en advokat i løpet av de siste fem årene. Med HELP Boligkjøperforsikring PLUSS Kjøp trygt. Bodine trygt. er boligkjøperne sikret advokathjelp – nær uansett hva som måtte dukke opp i kjølvannet av boligkjøpet. Dette sørger for at du som megler slipper å være mellommann i tvister mellom *Opinion for HELPnaboer, håndverkere og andre. kjøper, selger,

Kjøp trygt. Bo trygt. *Opinion for HELP

M S M E GL

INNHOLD LEDELSEN 5 6

Takk for tilliten! En veltrimmet organisasjon

VERDT Å VITE 8 11 12 14 16 18 22 25 26 28 30 32

Landsmøte i NEF 2020 NEFs hederstegn til Kurt F. Buck Molde i førersetet Silje ny juridisk direktør i NEF Budstrategien har betydning for hva prisen blir til slutt Nå kan skjøtepakkene tinglyses elektronisk Eiendomsmeglerens sjekkliste: Lyssetting Kurshøsten i gang Slik eliminerer du tidstyven AML Codegarden digitaliserer og forenkler hverdagen for eiendomsmeglere Studiestart i coronatid – NEF Ung Månedens meglerprofil: Cecilia Johansen

FAGSTOFF

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Apotekergt. 10, 0180 Oslo Telefon: 93 09 41 91 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 6 utgaver pr. år Opplag: 3500 ISSN 0803-7345 Forsidefoto: Joakim Karlsen Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis Abonnement kr. 980,-

33 34 36 38 39 42 44

Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 www.merkurgrafisk.no NO - 1430

Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/salgs- og markedssjef Kine Morud Aarum Apotekergt. 10, 0180 Oslo Telefon: 90 04 55 57 E-post: kine@nef.no Priser 2020: Helside (240x297 mm) Halvside (205x120 mm) 1/3 side (205x75 mm) Baksiden (240x242 mm) Midtsidene (480x297 mm) Innvendig omslag (240x297 mm) Content artikkel, fra Prisene er eks. fremstilling og mva.

STUDENTER 46

13.000 ,8.900 ,6.900,17.000,24.500 ,13.500 ,9.500,-

NEF-Kurs 2020 Rettstridig knapp frist for inngåelse av justeringsavtaler Hvordan sikre utleier dekning ved leietakers mislighold? Ny opplysningsplikt for formidlere av utleie av fast eiendom «Korona-krangler» i leieforhold Jordskifte i urbane strøk og fortettingsområder Fra Reklamasjonsnemnda: Oppløsning av samboerforhold og meglers håndtering av oppgjøret ved salg av bolig

Utfordrende studiestart

ETTER ARBEID 47

Pusse opp soverommet? 4 tips til aktuelle stiler

MEDLEMMER 50

Nytt om navn

Velkommen til vinnerlaget, Narvik! – Bli med du også

Narvikmeglern er nå Aktiv Eiendomsmegling. Aktiv vokser og Narvik er vårt femte nye kontor i 2020. Vi satser både på nyåpninger og etablerte kontorer som vil bli med på vårt lag. Etter 24 år som Narvikmeglern satser de nå på fremtiden hos oss. Velkommen!

Vi har plass til flere på vinnerlaget. Starte eget? Bytte lag? Lei av å være på egenhånd? La oss hjelpe deg videre. Hos oss får du jobbe i en veldrevet kjede med et godt støtteapparat med høy faglig kompetanse, struktur og systemer, slik at du kan fokusere på å være en god rådgiver for våre kunder.

Nysgjerrig på hvordan vi kan ta deg videre? Ta kontakt med adm. dir. Karsten Onsrud på telefon: 908 40 279 eller karsten.onsrud@aktiv.no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STYRELEDEREN HAR ORDET

TAKK FOR TILLITEN! Omsider er landsmøtet vårt avholdt, nærmere fire måneder forsinket og i digital versjon. Vi ble alle snytt for den høytidelige rammen rundt landsmøtet, for vårlige Kristiansand i mai og for festlig bankett med gode bransjekollegaer fra hele landet. Dette er heldigvis noe vi får muligheten til å oppleve senere, og er i sum et lite offer i den krevende pandemitiden vi er inne i. Det digitale landsmøtet med direkte streaming og delegatsamlinger i de ulike lokalforeningene fungerte bra det, under god ledelse av tidligere styreleder Øivind Tandberg. Jeg takker for tilliten dere har gitt meg som ny styreleder for NEF, og jeg gleder meg til å sette det nye styret. Styret dere har valgt består av både gamle og nye styremedlemmer fra Bodø, Trondheim, Molde, Kristiansand og Oslo, og varaene er fra Lillehammer og Bergen. God geografisk spredning altså, og erfaringsbakgrunnen er også svært variert blant styremedlemmene. Dette gir rom for gode meningsutvekslinger og grundige debatter før beslutninger fattes på vegne av medlemmene. Forbundet er avhengig av levende lokalforeninger, og vi skal jobbe for tett og god kontakt med dere som er tillitsvalgte lokalt. Jeg ønsker at dere bidrar med gode innspill og refleksjoner til det nye styret. Jeg håper å kunne lede et NEF videre, som et forbund som har nærhet til medlemmene og som det skal være en selvfølge for alle eien-

domsmeglere å være en del av. Vi har en viktig samfunnsoppgave å fylle gjennom vår rolle som mellom menn i bolighandelen og andre eiendomstransaksjoner. NEF har allerede en solid posisjon i det polit iske landskapet, og er en viktig stemme i den boligpolitiske debatten. Denne posisjonen skal vi ikke gi fra oss. Det er et kontinuerlig arbeid for forbundet å sikre medlemmene forutsigbare og gode rammevilkår for å utøve yrket vårt. Og vi skal også fortsette arbeidet med utviklingen av forbundet. Det er i de siste styreperiodene gjort et formidabelt arbeid med fornyelse og kostnadseffektivisering av NEF. Under landsmøtet ble det tatt et steg videre med rasjonalisering av administrative oppgaver, ved at NEF Servicekontor ble innlemmet i NEF. Vi skal bruke tid på å yte støtte til medlemmene, ikke til byråkrati. Et moderne og levedyktig eiendomsmeglerforbund er avgjør ende for å være attraktive for både gamle og nye medlemmer, og ikke minst for de unge utøverne i bransjen.

RANDI HOLLINGEN STYRELEDER I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

«Gjennom hele koronatiden har NEF fulgt utviklingen nøye og vært en kilde til informasjon til både medlemmene og samfunnet for øvrig» RANDI HOLLINGEN

Kriser synliggjør hvor viktig s amhold og allianser er. I den første måneden etter at landet stengte ned på grunn av koronapandemien, mangedoblet besøkene på hjemmesiden til NEF seg. Vi søkte informasjon og støtte der det var naturlig, nemlig hos eiendomsmeglerforbundet vårt. Til tross for stopp i salgene, permitterte eiendomsmeglere og hjemmekontor, klarte bransjen vår raskt å samle seg om felles håndtering av den nye situasjonen som kom kastet på oss. Gjennom hele koronatiden har NEF fulgt utviklingen nøye og vært en kilde til informasjon til både medlemmene og samfunnet for øvrig. Fellesskap og samhold er viktig for å håndtere kriser. Men det

å stå sammen er også avgjørende for utviklingen og felles påvirkningskraft på egen bransje. Derfor trenger vi Norges Eiendomsmeglerforbund. Jeg ser frem til å lede Norges Eiendomsmeglerforbunds arbeid de neste to årene. Vi må ta vare på forbundet, slik at forbundet kan ta vare på oss!

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

LEDELSEN

VERDT Å VITE

EN VELTRIMMET ORGANISASJON LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

FAGSTOFF

FRITID CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Torsdag 10. september gjennomførte Norges Eiendomsmeglerforbund sitt første digitale landsmøte siden forbundet ble stiftet 12. desember 1932.

I organisasjonens 88. år er formen svært god. Under ledelse av ord styrer Øivind Andreas Tandberg stemte 93 delegater fra 10 lokalforeninger fram flere viktige endringer i forbundets struktur. Aldri har så mange saker blitt behandlet så effektivt som under dette landsmøtet. Landsmøtet vedtok betydelig forenklinger i dagens driftsform. Det ble besluttet å innlemme NEFs servicekontor i NEFs hovedorganisasjon. Dette får ingen direkte øko nomiske virkninger for medlemmene, for foretak som betaler medlemsskap eller NEF, men innebærer en avbyråkratisering av driften som kommer alle til gode. Heretter vil medlemmene betale en årlig kontingent basert på en felles faktura som dekker hele medlemskapet, inkludert tilknytning til lokalforening. Heretter vil det bli vedtatt et felles budsjett og avlevert ett samlet årsregnskap for hele organisasjonen, og det vil bli avholdt ett landsmøte annethvert år mot tidligere to landsmøter, to styrer, to budsjetter, to regnskaper, toårsrapporter, to medlemsavgifter og to fakturaer. Et mindre komplisert system betyr færre muligheter for feil og mis forståelser og en betydelig effektivisering. En enhetlig kontingent som

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

«Landsmøtet har vedtatt at NEFs 10 lokalforeninger skal bruke NEF som akronym foran lokalforeningenes navn. På den måten får hele organisasjonsapparatet en fellesnevner som skaper gjenkjennelse og enhet på tvers av landets regioner» CARL O. GEVING

dekker hele medlemskapet, legger til rette for en mer helhetlig markedsføring av medlemskapet i NEF. Forenklingene har gitt rom for et noe større økonomisk bidrag til den enkelte lokalforening. Ved utmålingen av andelen av kontingenten som går til lokalforeningene har NEF-styret lagt vekt på at det forventes at lokalforeningene holder et høyt aktivitetsnivå. Det er svært viktig for oppslutningen om NEF og ivaretakelsen av eiendomsmegler ens felles yrkesinteresser, at lokalforeningene inviterer medlemmene til faglige og sosiale møteplasser hvor man kan dyrke et faglig og sosialt felleskap på tvers av konkurrerende virksomheter. Og best av alt: Landsmøtet har vedtatt at NEFs 10 lokalforeninger skal bruke NEF som akronym foran lokalforeningenes navn. På den måten får hele organisasjonsapparatet en fellesnevner som skaper gjenkjennelse og enhet på tvers av landets regioner.

Landsmøtevedtakene er viktige bidrag til den moderniseringen som har pågått i den siste landsmøte perioden. Avtroppende styreleder Kurt Fridtjof Buck etterlater seg en gjennomslagskraftig og veltrimmet organisasjon. Dermed er det duket for to år med et nytt styre under ledelse av Randi Hollingen. Hun er en svært erfaren eiendomsmegler og et svært engasjert NEF-medlem etter ti år som lokalforeningsleder i Møre og Romsdal Eiendomsmeglerforening og seks år som styremedlem i NEF, de siste to år som nestleder. Vi er et samlet NEF, klar for å ivareta medlemmenes interesser nå og i framtiden. Avslutningsvis litt om NEFs økonomi før og etter koronautbruddet. NEF-kontingenten dekker rundt en tredjedel av driften av virksom heten, resten av driften dekkes av aktiviteter som administrasjonen gjennomfører. Ved inngangen til 2020 gjorde vi store organisatoriske endringer i NEFs virksomhet for å

tilpasse kostnadene bedre til inntektssituasjonen. Administrasjonen er redusert med 1,9 årsverk og har flyttet til nye og rimeligere co- working lokaler i Oslo sentrum. Driften er effektivisert og digitalisert for å spare kostnader og kunne yte bedre tjenester til medlemmene. NEFs drift ble rammet relativt hardt av koronautbruddet i mars. Inntekter fra kurs, konferanser og tjenester har falt kraftig i 2020 som følge av restriksjoner og nødvendig smittevern. I denne situasjonen har NEF permittert ansatte i en periode og kuttet kraftig i driftskostnader for å sikre forbundets økonomiske interesser. I skrivende stund har NEF god kontroll på forbundets økonomi. De inntektsbringende aktivitetene har tatt seg opp igjen. Koronasituasjonen er fortsatt uavklart, men det budsjetteres med et årsresultat noe bedre enn vedtatt i 2018. Utsiktene for de kommende årene er positive.

Next - fokus på den mobile megleren Den siste versjonen av Next har automatisering av tipsflyt som en viktig nyhet. I tillegg er CRM et fokusområde i 2020. Vi har også samarbeidet tett med våre kunder for å videreutvikle og tilpasse funksjonalitet i Next etter deres ønsker og behov. Dette innebærer blant annet en effektivisering av oppgjør og for næringsmeglere en helt ny løsning for omsetning av arealtilbud. Vår integrasjonsportal HUB er utvidet ytterligere for å støtte en enda tettere integrasjon med Next. Dette vil gi en enda bedre mulighet for kommunikasjonen med våre kunders andre samarbeidspartnere.

Next – er eiendomsmeglingsystemet som støtter eiendomsmeglerne i hele deres verdikjede og det er valgt av de fleste brukerne i bransjen. Denne posisjonen skal løsningen fortsette å ha. Vi skal fortsette å investere i løsningene våre for å skape fremtidsrettede moderne løsninger som bransjen ønsker seg og trenger, og dette skal vi gjøre i tett samarbeid med våre kunder. Løsningen skal leveres på alle flater slik de moderne meglerne foretrekker så de kan jobbe når og hvor de måtte ønske. Ta gjerne kontakt, vi er stolte av løsningene våre og viser dem gjerne frem! PS. Det er vanskelig å beskrive alle funksjoner i en annonse, så velkommen til visning i Next-huset...

vitecsoftware.com/no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LANDSMØTE I NEF 2020 Nytt styre ble valgt, ny målplan vedtatt og store forenklinger i organisasjonen ble besluttet på NEFs digitale landsmøte 10. september. AV SVEIN STRØMNES │ FOTO JOAKIM KARLSEN

Etter en utsettelse fra mai og fl ytting til digital plattform, ble endelig NEF-landsmøtet avviklet. I lokalene til gamle Deichmanske bibliotek ble møtet avviklet under stødig ledelse av tidligere formann i NEF og æresmedlem Øivind Andreas Tandberg. De 93 delegatene var samlet i sine respektive lokalforeninger rundt om i landet, og kunne etter noen tekniske justeringer på generalprøven dagen i forveien, delta på møtet på tilnærmet normal måte. I tillegg kunne de medlemmene som ønsket det følge forhandlingene via direkte sending på NEFs nettsider. Styreleder Kurt F. Buck åpnet landsmøtet med å takke for de fire årene han har sittet i stolen som NEFs øverste leder. Buck sa i sin tale at han var stolt av å overlate et moderne forbund, med fantastiske medlemmer, og en bransje med et styrket omdømme og et mer stabilt boligmarked til sin etterfølger. Han trakk fram arbeidet med anstendige vilkår for fullmektiger, etablering av NEF Ung, modernisering av administrasjonen, proptech, revidering av avhendingsloven og arbeidet med ny eiendomsmeglingslov som noen av sakene styret hadde engasjert seg mest i under hans periode som styreleder. TRE VIKTIGE SAKER

De tre viktigste sakene som skulle behandles på dette landsmøtet var sammenslåing av NEFs Servicekontor og Norges Eiendomsmeglerforbund, den nye målplanen og valget av nytt styre.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

«Buck sa i sin tale at han var stolt av å overlate et moderne forbund, med fantastiske medlemmer, og en bransje med et styrket omdømme og et mer stabilt boligmarked til sin etterfølger»

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

todelingen er en helt annen nå enn da den ble innført i 1975, og det vil medføre en betydelig forenkling blant annet å kun føre ett regnskap i NEF. Med det samme bakteppet ble det på landsmøtet også besluttet en ny kontingentstruktur hvor det tydeliggjøres hva det koster å være medlem, samtidig med forenklet innkreving av kontingenten. EN ENHET

Grunnlaget for å slå sammen de to enhetene var en videreføring av forenklingsprosessen som forbundet har gjennomgått de senere år. Opp-

settet med to enheter var i sin tid blant annet forbundet med innkrev ing av kontingent fra foretakene og mulig skattefritak for deler av kontingenten. Situasjonen rundt denne

NY MÅLPLAN

Hovedmålene for den nye mål planen for periode 2020-2022 som ble vedtatt følger i hovedsak linjene fra forrige periode og er:

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

• NEF skal arbeide for å styrke medlemmenes rolle ved kjøp, salg og utleie av eiendom i Norge • NEF skal kontinuerlig arbeide for en eiendomsmeglingsbransje som har høy faglig kompetanse og god yrkesetikk. • NEF skal arbeide for forutsigbare og gode rammevilkår for medlemmene. • NEF skal arbeide for at eiendoms meglingsbransjen er økonomisk bærekraftig på selvstendig grunnlag. • NEF skal synliggjøre verdiskapningen ved god eiendomsmegling.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

STYRET I NEF 2020-2022

LEDER: Randi Hollingen, Molde

NESTLEDER: Erlenn Stavnås Ingebrigtsen, Trondheim

STYREMEDLEM: Trine Dahl, Oslo

STYREMEDLEM: Inger-Louise Dølvik, Bodø

STYREMEDLEM: Lise Kjelle, Kristiansand

STYREMEDLEM: Alexander Johannessen, Oslo

NYTT STYRE

Det er mange hensyn som skal ivaretas når det velges styre i NEF, det skal blant annet være god regionalog kjønnsbalanse. Valgkomiteen, med Anders Langtind i spissen, hadde tydelig gjort en grundig jobb for å finne gode kandidater til styret for den neste toårsperioden. Komitéens innstilling ble vedtatt uten innvendinger. Dermed består det nye styret av fire kvinner og fire menn. De kommer fra Molde, Trondheim, Oslo, Bodø, Bergen og Lillehammer. Etter drøyt to timer kunne ordstyrer Tandberg konstatere at tidenes korteste NEF-landsmøte var gjennomført og dermed slå klubben i bordet for siste gang.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

VARAMEDLEMMER:

Thomas Heimdal, Lillehammer

Jard Berg, Bergen

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

NEFs HEDERSTEGN TIL KURT F. BUCK LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

På årets digitale landsmøte 10. september ble Kurt F. Buch tildelt NEFs hederstegn for fortjenestefull innsats for forbundet og eiendomsmeglerbransjen. Kurt har jobbet i eiendomsmeglerbransjen siden 1996, fikk eiendomsmeglerbrev 8. februar 2005, og har vært medlem i NEF siden 2005. Kurt er i dag regionleder for Eiendomsmegler 1 i Hordaland. I perioden 2008 – 2009 var han formann i Vestlandet Eiendoms meglerforening. I 2008 ble han etter benkeforslag valgt inn som vara til NEF-styret for perioden 2008 – 2010 og der etter gjenvalgt som vara for 2010 – 2012. Fra 2012 til 2016 satt han som nestleder til styret i NEF, før han ble valgt som styreleder i 2016. I to perioder satt han deretter som styreleder i NEF fra mai 2016 til september 2020. I Kurt sin styreperiode har det skjedd store forandringer i for bundet med modernisering og effektivisering. Det har vært store prosesser med lovarbeid både i forhold til avhendingsloven og eiendomsmeglingsloven. Når Kurt nå går ut av NEF-styret vil han fortsatt gjøre en innsats for forbundet som leder av valgkomitéen til neste landsmøte i 2022.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MOLDE I FØRERSETET Ikke bare har Molde vært i toppen av den norske eliteserien i fotball de senere årene, LEDELSEN FAGSTOFF FRITID VERDT Å VITE nå skal også Norges Eiendomsmeglerforbund ledes fra rosenes by. AV SVEIN STRØMNES

Vi stilte noen spørsmål til Randi Hollingen slik at du skal kunne bli litt bedre kjent med den nyvalgte styrelederen.

jeg ja til det. Senere har det blitt sammenhengende 10 år som leder i Møre og Romsdal Eiendomsmeglerforening, hvor jeg gikk av i år.

Fortell litt om deg selv og hvordan veien har vært fram til der du er nå? Jeg utdannet meg til eiendoms megler i voksen alder, med 3 små barn i skole og barnehage. Tidligere jobbet jeg som befrakter, men omskolerte meg etter en rideulykke, hvor jeg skadet meg alvorlig. Det ble noen turer fra Molde til Oslo på forelesninger og deltidsstudium på BI. Jeg fikk eiendomsmeglerbrevet i 2003. Det var mangel på eiendomsmeglere i Molde, og selv om jeg var bestemt på å gjøre ferdig studiet før jobbsøking, ble jeg hentet inn av Garanti og jobbet der mens jeg studerte. Etter 6 år der, startet jeg opp DNB Eiendom sitt kontor i Molde. Der hadde jeg 5 fine år, før jeg i 2013 valgte å starte opp Notar i Molde, hvor jeg også er partner.

Hvorfor er engasjement viktig? Engasjement samler mennesker og skaper allianser. Engasjement er helt nødvendig for å kunne påvirke og oppnå ønskede resultater. Det å stå sammen i et interessefellesskap gir både samhold og styrke og en stemme som høres. Uten engasjementet for bransjen vår rundt i hele landet, ville vi ikke hatt noe Norges Eiendomsmeglerforbund til å jobbe for våre rammevilkår.

Hvordan startet ditt engasjement for bransjen? For meg var det helt naturlig å engasjere meg i egen bransje etter å ha etablert meg som eiendomsmegler. Mange av foreleserne på BI var forfatterne av lærebøkene. De var også sterkt knyttet til NEF, og jeg tror det var derfor både jeg og medstudentene ble studentmedlemmer av NEF. Deretter ble jeg et stolt MNEF-medlem, og så fort jeg ble spurt om å stille til valg som nest leder i lokalforeningsstyret, takket

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

Hvorfor bestemte du deg for å stille som leder i NEF? Jeg tror at jeg har den ballasten som behøves til denne rollen. Jeg har gjennom 18 år jobbet som eiendomsmegler, og de siste 10 årene også vært daglig leder og fagansvarlig. Min styreerfaring i NEF startet med 2 år som vararepresentant, og deretter har jeg vært styremedlem i 6 år, de siste 2 årene som nestleder. Jeg kjenner derfor godt til styre arbeidet og samhandlingen mellom styret og administrasjonen. Det er lokalforeningene og enkeltmedlemmene som bestemmer hva NEF skal jobbe med. Jeg har vært leder for Møre og Romsdal Eiendomsmeglerforening sammenhengende i 10 år, og gikk av som leder i år. Jeg har et ønske om at lokalforeningene og NEF jobber enda tettere sammen for å oppnå større engasjement lokalt.

Summen av alle rollene jeg har hatt, har gitt meg en innsikt og kunnskap i ulike arbeidsoppgaver og utfordringer i bransjen. Dette vil jeg ta med meg i jobben med å lede NEF i neste styreperiode. Hva er de viktigste sakene du mener NEF skal jobbe med framover? Eiendomsmeglingsloven, selve rammeverket vårt, er under revidering. Det aller viktigste de neste månedene er å komme med innspill og anbefalinger til Eiendomsmeglingslovutvalget. Arbeidet i dette lovutvalget vil få stor betydning for utviklingen av bransjen vår videre. Eiendoms meglingslovutvalget skal levere NOU’en i januar 2021, og det er viktig at NEF nå arbeider godt med dette og er «på ballen» for bransjen vår. Advokat og høyskolelektor Terje Bergem er vår talsperson i utvalget, og vi kommer til å ha et tett samarbeid med Terje fremover for å fremme våre synspunkter i lovutvalget. Boliglånsforskriften og forbrukslånsforskriften er midlertidige og utløper ved årsskiftet. NEF vil i løpet av kort tid komme med sitt innspill til eventuell videreføring av boliglånsforskriften fra 1. januar 2021. Forbundet har støttet forskriften, men tok ved forrige høring også til orde for «at det bør innføres en egen regel som legger til rette for at førstegangs låntakere med solid betjeningsevne og beskyttelse mot renteøkning f.eks. i form av rentebinding på lengre sikt, kan innvilges lån med lavere egenkapitalgrad enn forskriftens hovedregel».

Så fort den nye avhendingsloven trer i kraft, blir det en viktig oppgave for NEF å bidra til en god implementering av loven. Rådgiverrollen til eiendomsmegleren vil bli enda mer fremtredende med ny lov, hvor det blant annet er krav om et bedre informasjonsgrunnlag og presisering av selgers forbehold skal bidra til en tryggere bolighandel. Forskriften til loven er nå under arbeid, etter å ha vært på høring. Forskriften skal fastsette krav til tilstandsrapporter og bygningssakkyndige, som må være oppfylt for at en tilstandsrapport skal få virkning etter avhendings loven. En kontinuerlig oppgave er å vise at det gir merverdi å være medlem av NEF, ved å synligjøre hvilket arbeid som gjøres for medlemmenes kompetanse, omdømme og sam funnets etterspørsel etter eiendomsmeglertjenesten. Hva er de viktigste sakene i den norske boligdebatten? Det må være at det bygges riktig antall og riktig type boliger etter behovet. Et av NEF’s mål er at vi skal arbeide for å bevare den norske boligmodellen og et sosialt bærekraftig boligmarked. Nå dreier debatten seg i hovedsak om at det bygges for lite i Oslo. Og det er jo en viktig debatt, da det har stor betydning for hvilke grupper som får mulighet til å kjøpe seg inn i boligmarkedet i hovedstaden og at det er et stort prispress her. NEF jobber for forutsigbare vilkår for eiendomsmeglerne, og dermed også

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

aktiv i samfunnsdebatten, påvirke ved lovendringer og sørge for at rammebetingelsene er best mulig for å gjennomføre vår viktige samfunnsoppgave- å sikre den trygge bolighandelen.

for stabilitet og forutsigbarhet for forbrukerne og boligmarkedet. Vi går inn i et valgår, og NEF vil bidra med sin kompetanse og kunnskap i boligdebatten. Og vi må gjennom regional kommunikasjon og lokalforeningene fremheve at vi har ulike utfordringer i de ulike regionene i Norge. Hvilke erfaringer har du gjort deg gjennom din tid som styremedlem og nestleder i NEF-styret? Den viktigste erfaringen er at vi må ha kontroll på økonomien. God økonomistyring og riktig ressursbruk er avgjørende for at vi skal gjennomføre målene våre og kanalisere energien mot de daglige oppgavene for medlemmene. De to siste styreperiodene har det vært gjort et formidabelt arbeid av styret og administrasjonen med fornying og kostnadseffektivisering av forbundet. Vi sitter nå med en slanket, men allikevel fullrigget administrasjon med entusiastiske og flinke medarbeidere som jobber for medlemmene. Å ha en moderne og levende organisasjon er avgjørende

for å være attraktiv for nye medlemmer og ta vare på de gamle. Hva er best og dårligst med eiendomsmeglingsbransjen? Det beste er fleksibiliteten vi har til å legge opp dagene våre selv, alle de fine menneskene vi møter og gleden vi kjenner på når vi lykkes med å få inn et oppdrag eller gjennomfører et salg. Negativt med bransjen, er når vi selv undergraver hverandre ved å konkurrere med så lave provisjoner at bransjen trues med å ikke kunne stå på egne ben. Denne trusselen oppleves så alvorlig at det ligger i den nye visjonen til NEF, at forbundet skal arbeide for å sikre bransjens selvstendige bærekraft. Hva sier du til unge som ønsker å jobbe i bransjen? Som nyutdannet møter eiendomsmeglerfullmektigen en tøff hverdag med hard konkurranse om oppdragene. Et av målene til NEF er å arbeide for at det etableres en bransjestandard for opplæring av eiendomsmeglerfullmektiger. Selv

om det er viktig med god opplæring og oppfølging fra ansvarlig megler, mener jeg det er et godt råd at man også tar initiativet selv for å lære av de beste. Det er ingen snarveier for å lykkes, men gjentagende nøyaktig arbeid og god oppfølging av alle eksisterende og mulige kunder. Hvordan vil du sette ditt særpreg på NEF? Å være styreleder er ikke noe solo- løp. Min jobb er å sørge for et velfungerende styrearbeid og sammen med administrasjonen gjøre det mulig å fremme og ivareta medlemmenes samfunnsrolle i henhold til landsmøtets målplan. Min styrke ligger i å være en god lagleder. Vi har nettopp valgt et styre med all sidig kompetanse og erfaring. Jeg føler meg trygg på at vi til sammen er et godt utsnitt av medlemsmassen og vil representere medlemmene våre på en god måte. Jeg ønsker også at NEF skal oppleves som nær for hvert eneste medlem, at styret og administrasjonen skal være lett tilgjengelige for innspill og tilbakemeldinger. Forbundet må også være

Hvordan ser du på det å få tiden til å strekke til og også lede NEF fra distriktet? Jeg har et høyt salgsbudsjett, og dette blir selvsagt nedjustert nå. Det blir nok allikevel travelt, men det har jeg tatt høyde for og har heldigvis god støtte hjemmefra. En utfordring med å komme fra distriktet, er naturligvis reiseavstanden til Oslo, hvor det blir nødvendig å oppholde seg en del fremover. Men så har heldigvis Covid-19 ført noe godt med seg, nemlig at vi alle har tatt et kvantesprang inn i den digitale møteverden. Denne måten å kommunisere på vil nok bli benyttet en god del i styrearbeidet. Hva liker du å gjøre når du ikke jobber og tenker på eiendomsmegling? Jeg har vært så mye på jobb i alle år som eiendomsmegler, at jeg ikke har lagt meg til noen hobby. Men jeg er avhengig av jevnlig trening, og med marka rett utenfor stuedøra og treningsrom på låven, er det dette som er min avkobling mange ganger i uken. I tillegg er samvær med familie og venner viktig, og tur til hytta, som ligger en times kjøring hjemmefra.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

SILJE NY JURIDISK DIREKTØR I NEF LEDELSEN

FAGSTOFF

VERDT Å VITE

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

Silje Nesteng Andresen er ny juridisk direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund. AV SVEIN STRØMNES, NEF

Silje har i mange år jobbet som advokat og fagsjef for bolig kjøperforsikring i Help Forsikring. Hun har også tidligere arbeidet i Norwegian Claims Link og i alminnelig advokatvirksomhet. Hun har 20 års erfaring innenfor fast eiendoms rettsforhold, bolig- og eiendomsmeglingsjus og plan- og bygningslovverket. Hun har jobbet med avhendingssaker på både selger- og kjøpersiden, og har hatt regelmessig kontakt med bransjen og samarbeidet med bransje organisasjonene. Hun har betydelig erfaring med utredningsarbeid og offentlige høringsprosesser, og er en av de mest brukte foredragsholderne i eiendomsmeglingsbransjen. – Jeg gleder meg veldig til å jobbe i NEF! Det er ekstremt viktig for folk flest og for samfunnet at bolig-

handelen skal være trygg og ordnet. Snart skal endringene i avhendingsloven settes i kraft. For å sikre at lovendringenes hovedformål – trygg ere bolighandel – skal bli nådd, er gode eiendomsmeglere helt avgjørende. Den pågående prosessen om eiendomsmeglingsloven vil sette rammene for profesjonsutøvelsen i lang tid fremover, NEF har en veldig viktig stemme i den sammenheng, sier Silje Nesteng Andresen. – Gjennom godt samarbeid og erfaringsutveksling med eiendomsmeglingsbransjen over mange år, vet jeg at kompetanse og kvalitet har fått større og større fokus, og at både enkeltmeglere og foretakene er genuint opptatt av at det som leveres skal holde høy faglig og etisk standard. Eiendomsmeglerne og for brukerne har sammenfallende

interesser i å gjøre bolighandelen så trygg som mulig. Det er spennende og viktige år foran oss. Jeg gleder meg til å ta fatt på oppgavene, både de som gjelder de «lange linjene» og

til daglig bistand til medlemmer som har behov for bistand og juridisk sparring, sier hun videre. Silje etterfølger Nina Fodstad Skumsrud som har gjort en strålende innsats for NEFs medlemmer i sju år. Nina går over i rollen som juridisk direktør i EIE Eiendomsmegling fra 1. september. – Vi er svært tilfreds med å få Silje på laget! Vi kjenner henne som veldig kunnskapsrik og dyktig med et stort faglig engasjement, og hun er en svært god formidler. Sammen med Katerin Lind-Klev og Nina Hauge vil hun utgjøre et sterkt juridisk team i NEF til glede for medlemmene og eiendomsmeglingsbransjen, sier administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund Carl O. Geving.

Har din bedrift en ledig stilling? NEF legger stillingen raskt på nett og gir målrettet markedsføring mot bransjen

Kontakt siri@nef.no for et godt tilbud

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

vitecsoftware.com/no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

BUDSTRATEGIEN HAR BETYDNING FOR HVA PRISEN BLIR TIL SLUTT LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Det norske boligmarkedet er i all hovedsak likvid, transparent og velfungerende. Like fullt kan det gå unna i budrundene, og det gjelder å være godt forberedt og vite hvor mye man kan og bør by før budrunden starter. For eksempel kan rekordlave renter gjøre det fristende å strekke seg litt lenger. Og det kan tenkes at andre aktørers adferd i en budrunde påvirker egne vurderinger av boligens verdi. En ny analyse viser hvordan strategien som følges i en budrunde kan ha betydning for hva prisen på en bolig blir. AV ANDREAS BENEDICTOW OG MIKKEL WALBÆKKEN, SAMFUNNSØKONOMISK ANALYSE AS

Høsten 2019 ble Eiendoms meglingsutvalget nedsatt for å evaluere eiendomsmeglingsloven og foreslå en fremtidsrettet regulering. Som en del av prosessen har Samfunnsøkonomisk analyse AS ut arbeidet en rapport på vegne av utvalget. Formålet har vært å skaffe til veie ny, empirisk basert kunnskap om virkningen av ulike salgsprosesser og regler for budgivning i det norske boligmarkedet. Datagrunnlaget for rapporten er norske budrundedata levert av DNB Eiendom og Krogsveen. Dataene belyser unike kvaliteter ved budrundene og er spesielt interessante ettersom norske meglere registrerer når bud leveres, av hvem og med hvilke betingelser. Vår analyse bygger på et utvalg på 110 000 boligsalg gjort i løpet av første budgivningsdag i årene 2010 til 2017. Et viktig spørsmål er hvorvidt budgivere har tilstrekkelig tid til å ta veloverveide valg, eller om de opplever stress og lar seg rive med. Kanskje bør budfrister være av en viss lengde? Vi finner at bud ofte kommer tett opp til hverandre, uav-

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

hengig av tilgjengelig betenkningstid. Det kan tyde på at budgivere følger en plan og ikke trenger betenkningstid, eller at de lar seg rive med og følgelig ikke tar seg betenkningstid. I så fall vil trolig ikke lengre budfrister ha en funksjon. Videre finner vi klare indikasjoner på at kompetitive auksjoner, med mange budgivere og mange bud, oppnår høyere priser enn ikke-kompetitive auksjoner, tilsynelatende uavhengig av objektspesifikke attributter. Det har vært særlig interessant å se om en lav prisantydning, såkalt lokkepris, har bidratt til å lokke budgivere inn i budrunden og om det i så fall har lagt grunnlaget for en høyere pris. Denne type prissetting forekom trolig oftere tidligere, og er antatt å sette i gang to mot stridende effekter; en forankrings effekt og en flokkeffekt. En lav pris antydning kan forankre pris fo rventningene til et lavere nivå, med en negativ effekt på salgsprisen, men den kan også lede til økt interesse for eiendommen (en flokk), med en positiv effekt på salgspris. Vi finner

klare indikasjoner på at forankringseffekten overgår flokkeffekten, slik at det ikke lønner seg å sette en pris antydning lavere enn takst, såkalt lokkepris. Til sist så vi på to atypiske, men forholdsvis hyppig forekommende budstrategier, såkalte kobrabud og kupp-bud. Med kobrabud siktes det til en budgiver som «hugger til» med en budøkning som er mye større enn tidligere budøkninger i auksjonen. Motivasjonen vil typisk være at andre budgivere da skal bli over rasket og/eller skremt av et slikt bud og trekke seg ut av budrunden. Vi finner klare indikasjoner på at kobrabud fører til høyere pris enn auksjoner med kun inkrementelle bud. Dette kan trolig tilskrives at ved store budøkninger får ikke vinneren av budrunden avdekket reservasjonsprisen til den nærmeste konkurrenten. Tenk deg for eksempel en budrunde der vinnerbudet var 500 000 kroner høyere enn nest høyeste bud. Riktignok får hun boligen, men hun får ikke vite om hun kunne sluppet unna med en

mindre økning. Resultatene tyder på at hun typisk ville det. Kupping foregår ved at det legges inn et bud direkte til selger med akseptfrist før første annonserte visning. Vi finner indikasjoner på at kuppede boliger i noe større grad går over prisantydning. Videre ser det ut til at kupp i mindre grad skjer til svært høy (og svært lav) pris. Dette er konsistent med til stedeværelsen av et forsikrings element. Det vil si at kjøper er villig til å gi avkall på muligheten for en lavere pris enn kupp-budet i en budrunde, mens selger er villig til å gi avkall på muligheten for en høyere pris. Dette arbeidet gir altså klare indikasjoner på at budstrategier har noe å si for hva prisen på en bolig blir til slutt. Det finnes selvsagt unntak, men generelt tyder resultatene på at det for selger lønner seg å sette en prisantydning lik antatt markedspris, og at kjøpere kan gjøre lurt i å ikke hugge til med høye bud eller store budøkninger, men snarere øke med mindre beløp.

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Fordelingen av budfrister målt i minutter (Hele landet, 2010-2017, DNB Eiendom-data, 107 764 observasjoner)

Hvor tett kommer bud, etter auksjonstyper (Hele landet, 2010-2017, 84 799 auksjoner, DNB Eiendom-data).

Differansen mellom salgssum og prisantydning for boliger som kuppes og boliger som ikke kuppes (Krogsveen Eiendom-data, 2 911 kupp og 54 091 ikke-kupp, hele landet).

Differansen mellom salgssum og prisantydning for auksjoner hvor ingen kobrabud forekommer, hvor kobrabud forekommer, hvor kobrabud forekommer men ikke vinner og hvor kobrabud forekommer og vinner (Hele landet, 2010-2017. DNB Eiendom-data)

Rapporten kan lastes ned her: http://www.samfunnsokonomisk-analyse.no/nye-prosjekter/2020/7/14/ kvantitativ-analyse-av-boligomsetning-og-budgivning EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

NÅ KAN SKJØTEPAKKENE TINGLYSES ELEKTRONISK LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

En privatperson som kjøper bolig, kan nå signere alle dokumentene elektronisk, inkludert pantedokument og skjøte. Skjøtepakken kan tinglyses digitalt. For kundene betyr dette en raskere og tryggere handel. I koronasituasjonen er dette ekstra viktig. AV TONJE WESTBY, KOMMUNIKASJONSSJEF I FINANS NORGE

Bankene kan nå sende et elektronisk signert pantedokument til megler, som legger dette sammen med et elektronisk signert skjøte og sender skjøtepakken digitalt til Kartverket. Denne prosessen sparer svært mye tid for alle aktører, da det normalt går mye tid til fysisk oppmøte for signatur og postgang. I forbindelse med kjøp og salg av bolig, er det mange manuelle prosesser, fysiske dokumenter og telefonsamtaler mellom bank og megler. Det er store mulige bespar elser ved å digitalisere disse prosess ene, og «Digital samhandling ved bolighandel» ble derfor tatt inn som et prosjekt i DSOP (Digital Samhandling Offentlig Privat) porte føljen våren 2019. Prosjektet kjøres nå i regi av Bits og Eiendom Norge, og har deltakere fra de største bank ene og meglerforetakene, samt deres systemleverandører. FORENKLER DIALOGEN MED FELLES TEKNOLOGISK PLATTFORM

Formålet med prosjektet «Digital samhandling ved bolighandel» er å digitalisere og forenkle mye av dialogen mellom bank og megler, i tillegg til å erstatte de fysiske dokumentene. For å få til dette må alle banker og meglere kobles opp mot samme teknologiske plattform, slik at de kan kommunisere og utveksle dokumenter.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

PROSJEKTET DIGITAL SAMHANDLING VED BOLIGHANDEL Eiendomshandel er identifisert som et sentralt satsingsområde for effektivisering og digitalisering av det norske samfunnet. Digital eiendomshandel legger opp til at all kommunikasjon mellom kunde, bank, megler og Kartverket kan skje via digitale løsninger. All informasjonsutveksling og alle dokumenter i prosessen rundt kjøp og salg av bolig skal digitaliseres. Det gjelder blant annet sjekk av finansiering i budrunder, oversendelse av kjøpekontrakt og løsning for sikring ved mellomfinansiering. LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

I tillegg har de fleste bankene kommet langt med å digitalisere lånesøknaden ved hjelp av DSOP prosjektet Samtykkebasert lånesøknad. Sammen åpner disse to løsningene for en heldigital bolighandel for kunden. Prosjektet Digital samhandling ved eiendomshandel ble lansert i mars 2019. Et forsiktig estimat fra Eiendom Norge, Bits og Finans Norge anslo tidligere i år besparelsene over en tiårsperiode til å være 12 milliarder kroner, fire ganger mer enn man opprinnelig så for seg. Det ser nå ut til at de reelle besparelsene kan bli enda høyere.

Foto: Mongkolchon

Volumet på antall eTinglyste skjøtepakker stiger jevnt med at flere aktører kobler seg på, og i juli ble 7,7 % av alle skjøter tinglyst digitalt.

EiendomsMegler 1 Midt-Norge har tatt i bruk digital eiendoms handel og ser nå at rundt 60 prosent av deres bruktboligsalg, hvor kjøper har bankforbindelse hos en av deres eierbanker, foregår elektronisk.

– Dette er en god andel etter bare noen måneders bruk av digital eiendomshandel, når elektroniske skjøtepakker tross alt ikke er mulig for alle boligsalgene. Vi har nå opprettet 427 digitale eiendomsoppgjør siden

vi startet opp i EiendomsMegler 1 Midt-Norge, forteller Vegard Krist ensen, leder forretningsutvikling i EiendomsMegler 1 Midt-Norge. De ønsker seg selvfølgelig at flere banker tar løsningen i bruk slik at dette kan

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

LEDELSEN

gjennomføres med alle boligkunder uavhengig av bankforbindelse. OPPGJØRET UTBETALES SELGER NESTE VIRKEDAG

Privatmegleren har også svært positive erfaringer med digital eiendomshandel. Fagansvarlig og Eiendomsmegler Lene Maria Hvatum Sommerfelt jobber med oppgjør og forteller at de får svært fornøyde kunder når oppgjøret kan utbetales til selgers konto allerede dagen etter overtagelse og tinglysing. Privatmegleren slipper også returer som tidligere måtte igjennom ny postgang. – Nå får du kun sendt skjøtepakken til tinglysing når den er «grønn», dvs. at alt er riktig fylt ut, forteller Hvatum Sommerfelt. Hun understreker også at det ikke alltid er like lett å få kjøper og selger til å møtes fysisk hvis det er store geografiske avstander mellom dem, spesielt gjelder dette i fritidsmarkedet. Med restriksjoner knyttet til koronasituasjonen er det svært positivt å kunne gjennomføre bolighandelen digitalt. Den største endringen fra da Privatmegleren begynte med skjøtepakker og prosjektet kom i gang, er muligheten for å avklare om dokumentene kan signeres elektronisk. – Dersom megler huker av «ja» i meglersystemet hos oss så går det automatisk en melding fra systemet til de bankene som har spurt om vi støtter e-tinglysing, om at megler kan ta imot e-signerte pantedokumenter, forklarer Lene Maria Hvatum Sommerfelt. Hvis det skjer noe som gjør at megler ikke kan e-tinglyse likevel, og huker av nei,

VERDT Å VITE

STUDENTER

Digital Samhandling Offentlig Privat (DSOP) ble etablert i 2016 av Brønnøysundregistrene, Skatteetaten, Finans Norge og Bits AS og er en del av regjeringens forenklingsarbeid for næringslivet. I 2018 ble også NAV, Kartverket og Politiet en del av samarbeidet. Skatteetaten, Brønnøysundregistrene, NAV, Politiet, Kartverket og finansnæringen ved Finans Norge og Bits, har alle informasjon LEDELSEN FRITID Å VITE som de andre aktørene i samarbeidetVERDT er avhengig av for å gjøre en godFAGSTOFF jobb for det norske samfunnet. Målet med samarbeidet er å gi bedre kvalitet og store kostnadsbesparelser for samfunnet gjennom bedre samhandling og bruk av digital informasjon. I 2018 ble blant annet Samtykkebasert lånesøknad lansert som et resultat av samarbeidet mellom finansnæringen, Skatteetaten og Brønnøysundregistrene. I 2019 ble prosjektet Digital Samhandling ved Eiendomshandel startet. Framover skal en rekke andre digitaliseringsprosjekter gjennomføres.

blir det automatisk sendt en ny melding til banken igjen om dette. – Det gjør at vi ikke lenger trenger å ringe til kunderådgiveren til kjøper for å spørre om de kan sende pante dokumentet elektronisk, sier Hvatum Sommerfelt. – Ellers er det jo en stor forbed ring at det er flere banker som kan samhandle digitalt nå enn da vi startet med dette. Det har prosjektet med digital samhandling bidratt til. Kartverket har et eget register vi benytter og kan slå opp i, Akeldo- registeret, for å se om megleren/ banken har mulighet til å samhandle digitalt. KORONASITUASJONEN SETTER FART PÅ DIGITALE LØSNINGER

Korona-situasjonen har gjort at implementeringen av digitale løsninger har gått fort i Norge. En tradisjonell løsning for en bolighandel krever at dokumentene signeres ved at kunden fysisk møter

opp i banken og hos megler. Alternativt må dokumentene sendes per post fra bank til kunde og tilbake. Tilsvarende fra megler, til kunde og tilbake, så fra bank til megler og fra megler til Kartverket. Det går bort mye tid i postgang dersom man ikke møter opp fysisk. – I disse dager er jo dette ikke anbefalt, så fordelene ved å kunne signere digitalt er store. Dette er altså en veldig god løsning i en situasjon der vi må ta smittevern på alvor, og noe som har hatt stor effekt på hastigheten ved utrulling av løsningene i EiendomsMegler1 Midt-Norge, forteller Vegard Kristensen i EiendomsMegler1 MidtNorge. Begge meglerhusene opplever at kundene er positive til digital bolighandel. Kristensen mener det nok også er slik at kundene forventer at bankene og meglerhusene setter fart og har gode digitale løsninger også på dette området.

https://www.bits.no/project/digital-samhandling-ved-eiendomhandel/ https://www.kartverket.no/eiendom/e-tinglysing/ https://www.dinside.no/bolig/simen-24-slapp-a-kjore-25-timer-for-a-signere-lanedokumentene/71733931 https://www.finansnorge.no/aktuelt/nyheter/2019/10/digital-eiendomshandel-kan-spare-samfunnet/ https://www.finansnorge.no/aktuelt/nyheter/2020/03/gode-erfaringer-med-digital-eiendomshandel/

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

FRITID

DSOP – BAKGRUNN OG STATUS

LENKER:

FAGSTOFF

HVA ER STATUS NÅ?

Nå kan bankene og meglerne kommunisere digitalt, for å avklare hvorvidt en boligoverdragelse kan tinglyses elektronisk. Banken sender da elektronisk signert pantedokument til megler, som legger dette sammen med et elektronisk signert skjøte, og sender skjøtepakken digitalt til Kartverket. Dette er i produksjon hos 31 banker og 179 meglere, og rulles ut til nye aktører fortløpende. Effektiviseringen er avhengig av at både bank og megler som er involvert i boligkjøpsprosessen er koblet på løsningen. Så når alle aktørene i finansnæringen er oppe på samme plattform, vil nesten alle eiendomshandler gjennomføres digitalt.

STUDENTER

Plantegninger

Foto

Media

Digital møblering

Digital visning

Boligstyling

Drone

Video

Kjøp og salg av bolig er den største personlige handelen vi gjør. For å oppnå best mulig pris når du skal selge, er det viktig å presentere, altså markedsføre, boligen på best måte. Ved å sette sammen flere ulike fototjenester, gir vi kjøperen et enda bredere innblikk i hvordan det er å leve i akkurat denne boligen. For det handler om det: Å gi liv til boligdrømmen.

Lyssetting LYSSETTING LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

EIENDOMSMEGLERENS SJEKKLISTE:

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Eiendomsmeglerens mål er å oppnå høyest mulig pris. Å si at salgsobjektet må gjøres så attraktivt som mulig er nesten å fornærme en hel yrkesgruppe. Jeg tar likevel sjansen på å hevde at belysningens rolle ofte undervurderes. AV INTERIØRARKITEKT TROND RAMSØSKAR, RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER │ FOTO: NIKLAS HART

Som eiendomsmegler gir du rutinemessig råd om styling. Lyssetting er et like naturlig tema for veiledning. Uansett hvor flott salgsobjektet er, vil feil belysning trekke ned helhetsinntrykket. Og motsatt: Riktig belysning kan heve et kjedelig objekt og gjøre det spennende. På terskelen til den mørke årstiden er det ekstra viktig å være oppmerksom på dette. De fleste visninger finner sted på ettermiddags- og kveldstid, og stemningen i boligen må være lun og hjemmekoselig. Når boliger klargjøres for salg, bør du som eiendomsmegler vurdere nøye hvilke lyseffekter som lar objektet komme mest mulig til sin rett. Store utbedringsarbeider kan selvsagt ikke settes i gang før visning, men selv enkle grep kan ha god effekt. RÅD NR. 1: TENK SOM EN SCENOGRAF

For scenografen på teatret er varierende lyssetting ett av flere virkemidler som brukes for å skape stemning eller kontrast - eller for å fremheve eller understreke elementer i teaterforestillingen. Slik er det med boligene våre også. Vi trenger mange typer lys: dagslys og kunstlys, – arbeidslys, vaskelys, leselys, koselys osv. Det er to hensyn å ta: Det må være nok lys, dvs. riktig lysmengde, i alle rom. Lyset må dessuten være av rett type.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

VIL DU HA INSPIRASJON se her: https://ramsoskar.no/prosjekter-2/

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

«Det er to hensyn å ta: Det må være nok lys, FRITID lysmengde, dvs. riktig i alle rom. Lyset må dessuten være av rett type»

I praksis betyr det at du ikke kan ha mye skarpt vaskelys i en koselig stue. Du kan heller ikke ha det mørkt og lunt der du skal lage mat. RÅD NR. 2: LEGG VEKT PÅ DETALJER I ULIKE ROM

1) Førsteinntrykket av salgsobjektet skapes i inngangspartiet. Dersom dette fremstår som kjedelig eller ordinært, kan det lønne seg å investere litt i forbindelse med salg. En taklampe med blikkfangeffekt gjør stort utslag. Den ønsker gjestene velkommen inn. Har man nok takhøyde, kan den gjerne være gedigen, og den bør kaste lys til flere kanter. Hvis takhøyden er lav, er en bred lampe velegnet. 2) Kjøkkenet er boligens viktigste arbeidssone – enten det er snakk om åpen løsning eller et lukket rom. Belysningen må derfor først og fremst være funksjonell: Man må se hva man gjør når man jobber, og kjøkkenbenk, komfyr og vaskesone må følgelig ha rikelig med direkte lys. Men kjøkkenet er også et sted hvor familiemedlemmene samles til måltider og hyggelig samvær. Monteres det en hyggelig koselampe over spiseplassen, skiller denne seg ut som et innbydende samlingspunkt. 3) Stuen tilhører hvilesonen i boligen. Kravene til arbeidslys er lavere enn på kjøkkenet, men behovet for koselys er tilsvarende større.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

STUDENTER

eselamper er det eneste unntaket. L Enten man strikker eller leser, bidrar slike lamper til variert lys setting. De kan settes ved begge ender av sofaen, på tv-benken eller i et hjørne. 4) Soverommet er i ferd med å bli det nye oppholdsrommet – rett og slett fordi dette rommet ofte er det eneste stedet der man kan skaffe seg ro og alenetid. Det betyr at man trenger mange typer lys: dempet koselys, leselys ved sengen og vaskelys til bruk ved rengjøring. Hotell stilens inntreden i boligene våre gjør at reiser er en viktig inspirasjonskilde.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

RÅD NR. 3: SPESIELLE LYSEFFEKTER

Det er selvsagt ikke mulig å endre belysningsopplegget før visning, men det finnes enkle tiltak som verken er tidkrevende eller veldig kostbare. Ledstrips kan kjøpes i mange varianter – også på IKEA og hos Clas Ohlson. De kan brukes til å montere innfelt lys i hodegjerder, skap og hyller og under benkeplater. Lyseffekten er både dekorativ og praktisk, og helhetsinntrykket løftes. Interiøret virker straks mer eksklusivt.

Dimmere må brukes for å vise at lyseffektene kan varieres. I en åpen kjøkkenløsning vil arbeidslyset lett fortone seg som flomlys mot hyggelyset i stuen. Med dimmer kan lyseffekten gjøres mykere, og over gangen mellom de to delene av rommet blir mer sømløs og vennlig. Nisjebelysning skaper også stemning og gir et eksklusivt preg. Slike lyseffekter kan brukes alle steder i boligen der det finnes nisjer – bl.a. på bad, i kjøkken, soverom og entré. Lys innfelt i gardinbrettet lys setter gardinene og gir ekstra liv til

rommet. Også her er det mange tips å hente i hotellinteriørene. HELT TIL SLUTT:

Eiendomsmeglerens kunnskap om lyssetting må ikke bare komme boligselgerne til gode gjennom høyere pris. Potensielle kjøpere har også interesse av kunnskapen. De fleste setter stor pris på gode tips om salgsobjektets potensial.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

KURSHØSTEN I GANG – LANDBRUKSMEGLINGSKURS PÅ LILLESTRØM LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Kurshøsten med NEF er endelig i gang, og første kurs ut var 6 timers kurs innen landbruksmegling. Kurset ble holdt på Thon Hotel Arena på Lillestrøm som hadde åpnet dørene spesielt for NEF! NEF har stort fokus på trygge omgivelser for våre kurs, og Thon Hotel hadde lagt alt til rette for en trygg kursdag. AV NINA F. SKUMSRUD

Nærmere 70 deltakere var påmeldt til kurset, og de fikk en interessant kursdag. Takstmann Hans Otto Øverby startet dagen med foredrag og priskontroll og verdsettelse, før advokat Trine Buttingstud Mathisen fortsatte med et innlegg om konsesjon. Thorunn Falkanger kom rett fra forelesning for nye eiendomsmeglerstudenter på BI, og forleste for oss om kulturminner, freding og vernede bygg og eiendommer. På landsbruksmeglingskurs må man også lære om odel, og Trine Buttingsrud Mathisen - som selv satt i odelslovutvalget - delte villig av sine kunnskaper. Dagen ble avsluttet med et to timers godt foredrag som omhandlet skatt på landbrukseiendom av Advokat Svein Aalling.

Siden enkelte påmeldte ble forhindret fra å reise til Lillestrøm pga covid-19, valgte vi å streame kurset live til disse. Tilbakemeldingen fra

MELD DEG INN PÅ NEF.NO

de som deltok via stream var svært positive, og dette er en løsning NEF vil ha tilgjengelig for flere kurs i fremtiden.

HALV PRIS PÅ MEDLEMSKAP UT ÅRET

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

SLIK ELIMINERER DU TIDSTYVEN AML LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Næringsmeglere har fått en ny tidstyv å forholde seg til. Antihvitvaskingsloven krever rutiner, kontroll og nøysom oppfølging. I en bransje som i hovedsak dreier seg om å skape gode kundeforhold, kontakter og salg, har dette vist seg å være en stor utfordring. PARTNERANNONSE FRA QUESNAY

Vi ser kompleksiteten av å operere i en kommersiell, men også strengt regulert bransje. Finanstilsynet banket på døren til en rekke eiendomsmeglingsforetak i slutten av 2018 og resultatene var nedslående. Så hvordan skal vi sikre dokumenta sjonen og oppfølgingen som antihvitvaskingsloven krever, uten at det går ut over deres tid i felt? SVARET LIGGER I TEKNOLOGI

Vi vet at systemer rettet mot nær ingsmeglere ikke har blitt prioritert i mangel på store aktører som driver den teknologiske innovasjonen, men vi er klare til å hjelpe. Quesnay har bidratt til at regulerte næringer

holder seg compliant i 10 år gjennom solide, fleksible og brukervennlige løsninger. Digitalisering og automatisering av arbeidet som stjeler timevis av arbeidsdagen, er en investering i fremtiden og i deres kunder. AML-mapper til hver enkelt kunde og sak, knoting i Excel og tidkrev ende prosesser med innhenting av dokumenter er tidsbruk som kan elimineres. Mangelen på digitalisering og automatisering er ikke bare en tidstyv internt, men et hinder i kundereisen til deres sluttbrukere. Behovet for et profesjonelt system som tar for seg jobben med å hente inn de riktige opplysningene merkes av

kundene deres. Næringsmegling skiller seg fra boligmegling på flere områder, men lengden på kundeforholdene er vesentlig. År med pleie av relasjoner forstyrres av stadig innhenting og kontroll av opplysninger. Quesnays systemer senker terskelen slik at dere kan f okusere på kjernevirksomheten deres, ikke på å være etterforskere. KONKURRER OM KUNDENE, IKKE OM AML

Å gå sammen som bransje for å kreve tilpassede løsninger rettet mot næringsmeglere er første steg i prosessen. Tiden for å godta mangelfulle systemer er forbi, og et bran-

sjesamarbeid kan skape oppmerksomheten som er nødvendig. Arbeidet er allerede i gang og flere aktører har sett verdien av en å skape en plattform for samarbeid og diskusjoner. Quesnay går i bresjen og ønsker å bidra til økt fokus på nær ingsmegling. Vi vil vite mer om hvordan arbeidshverdagen deres ser ut for å kunne tilpasse oss etter deres behov. EFFEKTIVT, BRUKERVENNLIG OG COMPLIANT

Siden 2010 har vi utviklet og optimalisert løsningen som automatiserer og effektiviserer de tidkrevende prosessene hvitvaskingsloven krever. Med domenekunnskap innen teknologi, finans og jus sørger vi for at dere får en brukervennlig og compliant løsning fra A til Å, som gjør livet lettere både for dine ansatte og for dine kunder.

Næringsmeglere, vi ser dere og vi vil hjelpe dere i kampen mot hvitvasking. La teknologien vår ta seg av AML, så dere kan fokusere på det dere er flinke til. Kontakt oss på Quesnay.com eller send en melding til vår markedsavdeling ved Isabella på 957 99 814. Vi gleder oss til å høre fra dere.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

STUDENTER

BMW X2 xDrive25e Plug-in Hybrid: Forbruk for blandet kjĂ¸ring 1,7-1,9 l/mil, , CO2 utslipp 39-43 g/km, elektrisk rekkevidde opptil 53 km. Avbildet modell kan avvike fra standard. Alt oppgitt etter gjeldene WLTP.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

CODEGARDEN DIGITALISERER OG FORENKLER HVERDAGEN FOR EIENDOMSMEGLERE LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Selskapet Codegarden, som er inne på vårt Proptech-kart, har over flere år vært en pådriver for økt digitalisering innen eiendomsmegling. AV CODEGARDEN

Selskapet er i dag en ledende leverandør av digitale arbeidsverktøy til en stor del av eiendomsmegler markedet. Hovedproduktet, Codegarden Meglerapp, er en helhetlig verktøykasse som megleren bruker under forberedelser til kundebesøk, på befaringer, ved inngåelse av salgs/ kjøpsoppdrag, samt til visninger og overtagelser. Codegarden Meglerapp gir rom for skreddersøm ved at appens innhold i form av markedsmateriell, maler og annet kjedespesifikt innhold tilpasses den enkelte meglervirksomhet og gjøres tilgjengelig for meglerne gjennom Codegarden Meglerapp. De fleste store kjedene har et meget bevisst forhold til hvordan meglerne deres skal jobbe og ikke minst fremstå overfor kund ene. Ved å samle alle nødvendige arbeidsverktøy i Codegarden Meglerapp får man en felles arbeidsflate og gode muligheter for å bygge beste praksis og merkevare, sier daglig leder Bård Teigland i Codegarden. TETT SAMARBEID MED FAGSYSTEMENE

Codegarden har integrasjoner med fagsystemene Webmegler, Vitec Next

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

og Webtop, og gjennom integra sjoner og god dataflyt opplever eiendomsmeglerne Codegarden Meglerapp som et viktig og verdi økende supplement til fagsystemet. Den typiske megleren som er mye på farten kan ved hjelp av Codegarden Meglerapp jobbe med kunder og oppdrag helt uavhengig av tid og sted, og samtidig være trygg på at fagsystemet oppdateres underveis. BEHOV FOR SAMSPILL

Vi tror behovet for at ulike leverandører samarbeider godt og til beste for meglervirksomhetene vil forsterkes ytterligere i tiden som kommer, sier Bård Teigland. Kund ene (meglervirksomhetene) har behov for gode digitale tjenester som både effektiviserer hverdagen, bidrar til nye inntekter og som ikke minst støtter opp under gode kundeopplevelser. Det innebærer at ulike systemer «må snakke sammen», dataflyten må være god og kontrollert, og dupliserende produkter og tjenester må reduseres til et minimum for at det skal være kostnadseffektivt for meglerne som bruker løsningene. Fremtiden innenfor digitalisering handler i stor grad om

åpenhet, samarbeid og evne til å sette sammen ulike løsninger til beste for våre brukere, avslutter Bård Teigland. Hva sier brukerne? Privatmegleren er en kjede som tar digitalisering på alvor og nesten samtlige av kjedens meglere bruker nå Codegarden Meglerapp som ett av sine viktigste verktøy i hverdagen. Vi tok en prat med kjedesjef Thomas Klovland i Privatmegleren for å høre om erfaringene med Codegarden og Codegarden Meglerapp. Hva har satsingen på C odegarden betydd for dere i Privatmegleren? Det å jobbe mer digitalt generelt, og med Codegarden Meglerapp spesielt, har hatt flere positive effekter hos oss. Først om fremst vil jeg trekke frem at meglerne som, ved hjelp av Codegarden, har blitt gode til å digitalisere sine befaringer, nå jobber langt mer effektivt enn før. Og den tiden de sparer ved hjelp av Codegarden Meglerapp kan de i stedet bruke på konstruktiv kundeoppfølging og innhenting av nye oppdrag. Jeg vil anta at våre meglere

Kjedesjef Thomas Klovland

kan spare så mye som 30-50% av tiden de før brukte på forberedelser, gjennomføring og oppdragsinn gåelse. Den tidsbesparelsen blir det mange nye oppdrag av i løpet av et år, sier Thomas. Hvilke andre viktige ting vil du trekke frem? Det er egentlig mange ting, men først og fremst sørger applikasjonen for at vi fremstår bedre forberedt og mer profesjonelle i våre møter med kundene. Vi vet at kundens forventninger til oss i Privatmegleren er

STUDENTER

LEDELSEN

høye, og derfor legger vi også listen høyt når det gjelder alt vi gjør i Privatmegleren-regi. Kunden skal oppleve at de får det lille ekstra hos oss. Ved bruk av vår versjon av Codegarden Meglerapp er vi trygge på at Privatmeglerne effektivt gjennomfører sine befaringer, vinner nye kunder og styrker merkevaren ved hjelp av en digital presentasjon av bransjens mest komplette verktøykasse for kunder som skal selge sin egen bolig. Vi er så heldige å ha en merkevare som assosieres med de beste meglerne, den ledende i bransjen på salg av boliger i det dyre prissegmentet, samt å tørre å gå egne veier for kundens beste. Da er det viktig for oss at vi har sam arbeidspartnere som Codegarden som hjelper oss å nå ut med bud skapet til kundene gjennom en felles digital arbeidsflate. Mye av innholdet deles jo med kundene ettersom meglerne anvender appen i kundemøtene. Ved å ha samlet det unike ved Privatmegleren på ett sted og samme sted, sikrer vi at alle meglerne har det de trenger i inn salget og dermed blir også meglerne bedre og henter hjem flere oppdrag. HØYT TEMPO

I Privatmegleren holder vi høyt tempo og er avhengige av at vi kan gjøre endringer raskt. Både på produkt- og markedssiden er leveransene hyppige og da gjelder det å få ny vinningene og endringene ut til meglerne raskt. Det at man ved et tastetrykk kan få distribuert dette til alle meglerne gjør oss reaksjonssterke. En annen fordel er at løsningen er fleksibel når det kommer til individualisering ned på meglernivå. Vi har innhold som er felles og kommer fra kjedekontoret, samtidig som våre lokale kontorer kan tilføre kontor- eller meglerspesifikt innhold. Ett eksempel går på referanse salg. Vi vet hvor viktig det er med lokalkunnskap og relevante referansesalg, og gjennom Codegarden

VERDT Å VITE

eglerapp har vi tilrettelagt for at M dette kan tas ut helt ned på meglernivå. Dette er noe meglerne våre setter stor pris på, det blir på en måte deres personlige verktøykasse og en naturlig del av hele innsalgsVERDT Å VITE prosessen,LEDELSEN sier Thomas.

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FAG OG KONTROLL

Digitaliseringen har også sine for deler når det kommer til fag og kvalitet. Muligheten for å standardisere, gjøre raske endringer og tilpasninger til lovverk, samt å sørge for at endringer raskt blir implementert i alle ledd i Privatmegleren er naturligvis langt lettere digitalt hevder Thomas. WASTE OF MONEY – WASTE OF ENVIRONMENT

Avslutningsvis synes jeg det er verdt å nevne at vi ser et positivt miljø aspekt ved å jobbe mer digitalt. Meglerbransjen har historisk vært en storforbruker av papir. Digitalisering reduserer dette forbruket drastisk. Videre har Corona-viruset gjort at vi og resten av bransjen er blitt tvunget til å tenke nytt, som f.eks. å ha et fullverdig alternativ til det gode gamle glansede papir- prospektet. Jeg tror mange av de tilpasningene som ble gjort er kommet for å bli, og jeg tror til og med at kundene setter pris på dem, mener Thomas. SAMARBEIDET MED CODEGARDEN

Hvordan opplever du samarbeidet med Codegarden? For det første må jeg si de er ekstremt service-minded og åpenbart besitter nødvendig kunnskap om eiendomsmegling. Det siste sparer oss for mye tid, fremfor å skulle sette «en hvilket som helst leverandør» inn i hva vi faktisk driver med. Vi opplever Code garden som en meget reaksjonssterk samarbeidspartner som følger oss opp på en proff måte, sier Thomas.

«Jeg vil anta at våre meglere kan spare så mye som 30-50% av tiden de før brukte på forberedelser, gjennomføring og oppdragsinngåelse» THOMAS KLOVLAND

Som kjede har vi naturligvis flere leverandører innenfor ulike om råder, og noen av disse har vi definert som strategiske. Codegarden er en av disse strategiske, og i det ligger det noe mer enn «leverandør». Våre strategiske samarbeidspartnere er også våre sparringspartnere, og veldig ofte oppstår løsningene som et resultat av nært samarbeid og god dialog. Det ligger også en forventning om at disse samarbeidspartnerne

er proaktive overfor oss som kjede. Det er Codegarden i aller høyeste grad overfor oss, sier Thomas som samtidig ikke legger skjul på at forventningene til samarbeidet er like høye fremover.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

STUDIESTART I CORONATID

– NEF UNG LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Handelshøyskolen BI har tatt opp 415 nye studenter i 2020. Fordelingen er 91 i Bergen, 77 i Trondheim, 36 i Stavanger og 211 i Oslo. Studiet har endret navn til «Eiendomsmegling, jus og økonomi,» som appellerer til et bredt arbeidsmarked. Den 18.august var første skoledag for Oslo-studentene, hvor NEF holdt foredrag om alt fra boligpolitikk til organisering av utdanning og ivaretakelse av meglers interesser. AV ANDERS KLØVNING, LEDER NEF UNG

I god tradisjon opplevde NEF at de fleste 1.årsstudenter tegnet studentmedlemskap i forbundet. Den kommende meglergenerasjonen ser verdien av å engasjere seg tidlig. NEF jobber aktivt for meglernes rammebetingelser og er bransjens talerør utad. Dette ble godt kommunisert gjennom adm.dir Carl O. Geving sitt innledende foredrag. Som studentmedlem får du invitasjon til utvalgte konferanser, abonnement på tidsskriftet Eiendomsmegleren, tilgang til fagartikler via nef.no, tilgang på NEFs fordelsprogram, tilgang til lokalforeningsmøter, tilsendt nyhetsbrev, rabatterte priser på kurs arrangert av NEF etc. NEF UNG-MEDLEMSKAP FRA FULLMEKTIGPERIODEN BEGYNNER

NEF Ung var også tilstede i Oslo, og har siden 2018 etablert et tett samarbeid med linjeforeningene/ studentambassadører på de ulike utdanningsinstitusjonene hvor det utdannes meglere, som pr. nå er: BI Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger, HINN Rena, Nord Universitetet i Bodø, USN Bø og HVL Sogndal. - Vi er helt avhengig av et godt samarbeid med studentene (gjerne så tidlig som mulig) slik de blir kjent med forbundet og motiveres

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

Foto: Joakim Karlsen

POPULÆRT STUDENTMEDLEMSKAP

Nina F. Skumsrud, Carl O. Geving, Anders Kløvning, Ariana Nordgård, Tor Inge Polden, Marthe Grønnslett, Ingrid Svenneby Opsahl og Ashkan Zamani.

til å bli medlem NEF og NEF Ung når arbeidslivet starter for fullt i fullmektigperioden, sier Anders Kløvning, leder i NEF Ung. STUDENTLIVET UNDER CORONA

Årets 1.klassinger kommer rett fra en avlyst fadderuke til et skolehalvår preget av videoundervisning, hjemmeeksamener og stengte lesesaler. Flere meglerforetak har ansettelsesstopp og permitteringer som følge av corona, noe som gjør det vanskeligere for studentene å skaffe medhjelperstillinger. Samtidig vil smitteverntiltak og stramme retningslinjer be-

grense muligheten til å samle studentene til sosiale eventer. - Det er tøffe tider, men liv og helse er selvsagt viktigst. Studentene har stor forståelse for at studietiden blir annerledes. BI har vært tilpasningsdyktig og vi er glad for at NEF er tilstede for å gi de nye førsteklass ingene en god innføring i yrket, sier Tor Inge Polden, leder i Eiendomsmeglerstyret på BI. SOLID UTDANNELSE

Det snakkes mye om innovasjon, teknologi og hvor annerledes alt kommer til å bli i fremtiden. Det er nok ingen tvil om at informasjon kan

lagres, måles og hentes ut i digitale løsninger. Meglerens rolle vil helt sikkert bli annerledes, og disse små tilpasningene skjer hver eneste dag. I sentrum har du megleren, som i dag skoleres gjennom en 5-årig utdannelse, er underlagt et strengt regulert lovverk, er forsikret, objektiv og har et utvidet ansvar. Dette er kvalitet, og noe å være stolt av. NEF Ung tror at det alltid vil være behov for eiendomsmeglere. Vi ønsker bransjens nye tilskudd velkommen og håper med dette at alle opplever en god start på studielivet! #MNEF

! n e p l e j h r o f Takk Samarbeidet med dere i bransjen gjør at vi kan fortsette å lansere nyheter på FINN. Kommer for salg-annonser gir muligheten til å annonsere prosjekter før salgsstart og har vært en stor suksess så langt! Snart kommer enda en ny annonsetype for prosjekter til salgs. Følg med i høst for flere nyheter!

Mulighetenes marked

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Månedens meglerprofil:

CECILIA JOHANSEN LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Navn? Cecilia Johansen

Karrierevei fram til der du er i dag? Helt fra jeg var 14 og frem jeg var ferdig utdannet har jeg jobbet som selger på Bohus. Tok utdannelsen på Nord Universitet i Bodø. Like etter startet jeg å jobbe i Oslo, og nå nylig startet jeg i ny jobb i hjembyen min.

Arbeidssted: Rede Eiendomsmegling, avdeling Mo i Rana Alder? 22 år Sivilstatus, barn? Ugift og ingen barn.

Hva er det viktigste eiendomsmegleren bidrar med i bolighandelen? Gir gode råd og opp følging gjennom hele prosessen. Eiendoms megleren er en profesjonell mellommann som er lovregulert slik at prosessen blir ryddig, og føles trygt både for kjøper og selger.

Sist leste bok? «Endelig mandag!» av Petter Stordalen Favoritt TV-program? Åh, det er mange. Veldig glad i boligjakten, og oppussingsprogrammer. I tillegg til serier som papirhuset og prison break. Favorittmusikk? Hip-hop/rap og RnB. «Favorittdings»? Airpods. Skjønte ikke «hypen» rundt Airpods før jeg fikk hendene i de selv. Kjører? El-bil med en litt for lav rekkevidde. Og mine foreldre sin Audi Q5 for lengre turer. Hvor mange timer jobber du i uke? Det varierer. Alt i fra 40 timer i rolige tider til 60 timer i uka. Hva gjør du for å koble av? Være med familien eller ser på serie. Hva er din beste idrettsprestasjon? Etter en god middag; hva er ditt desserttips? Jeg er egentlig ikke noe dessertmenneske, jeg spiser meg alltid alt for mett på middag. Men om jeg må velge må det bli pannacotta eller sjokolade fondant. Beste reisemål? New York, eller et varmt sted med krystallblått hav og strand.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

FRITID

Har du noen dårlige sider? Må nok være det at jeg er veldig utålmodig når dataprogrammer går tregt. Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? At jeg startet på studiet rett etter videregående, og yrkesvalget. Elsker jobben min, og kunne ikke tenkt meg et annet yrke. Hvor mange ganger har du flyttet? Jeg har bodd i tre ulike byer. Først flyttet jeg fra Mo i Rana til Bodø for å studere. Så tok jeg veien til Oslo for å jobbe. Og nå har jeg flyttet tilbake til hjembyen igjen. Hvilken «floskel» irriterer deg i et prospekt? Kommer ikke på noe. Hva er dine personlige erfaringer med eiendomsmeglere? Ingen erfaringer egentlig. Har verken kjøpt eller solgt bolig, enda. Men på visninger jeg har vært på har jeg hatt både gode og dårlige erfaringer.

Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Jeg tror ikke så mye kommer til å endre seg på ti år. Jeg tror den største utviklingen vil være at det blir mer digitalisering. Men den menneskelige kontakten vi har i dag vil ingenting kunne erstatte. Hva er den største utfordringen til bransjen? Selgselv tjenester. Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens omdømme? Jeg tror man må slutte å ha så mye fokus på omdømme, og heller være seg selv. Også tror jeg veldig mange ikke forstår hvor mye eiendomsmeglere strever og jobber for hvert oppdrag. Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover? Jeg tror boligmarkedet vil fortsette å øke i et jevnt tempo.

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

NEF-KURS ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

F ULLSTENDIG KURSOVERSIKT OG PROGRAM FINNER DU PÅ NEF.NO

SEPTEMBER 2020 NEF 6-TIMERS KURS

24. SEPTEMBER, BERGEN

NEFs ÅRLIGE HVITVASKINGSKURS

25. SEPTEMBER, OSLO

NEF E-KURS OKTOBER 2020 BOLIGMARKEDET

9. OKTOBER, OSLO

NEF 6-TIMERS KURS

15. OKTOBER, STAVANGER

NEF 6-TIMERS KURS

29. OKTOBER, TRONDHEIM

NEF E-KURS NOVEMBER 2020 NEF 6-TIMERS KURS

12. NOVEMBER, BODØ

NEFs HØSTKONFERANSE - 6 KURSTIMER

26. NOVEMBER, OSLO

NEF E-KURS DESEMBER 2020 NEF 6-TIMERS KURS

3. DESEMBER, KRISTIANSAND

NEF 4 TIMERS TOMTEFESTEKURS

9. DESEMBER, STAVANGER

NEF 6-TIMERS KURS

10. DESEMBER, HAMAR

NEF 6-TIMERS KURS

16. DESEMBER, OSLO

NYE E-KURS PÅ NEF.NO NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

PÅ GRUNN AV KORONAPANDEMIEN KAN DET KOMME ENDRINGER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

RETTSTRIDIG KNAPP FRIST FOR INNGÅELSE AV JUSTERINGSAVTALER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Fersk dom fra lagmannsretten underkjenner skattemyndighetenes strenge tidsfrist for inngåelse av justeringsavtaler ved overdragelse av kapitalvarer. ARTIKKELEN ER SKREVET AV MAJ HINES OG JACOB MJELDE, BEGGE ADVOKATER I ADVOKATFIRMAET WIERSHOLM AS

JUSTERINGSPLIKT OG JUSTERINGSAVTALE

Når fast eiendom overdras fra et subjekt til et annet gjennom salg, fusjoner, fisjoner mv. utløser dette som utgangspunkt plikt til å justere tidligere fradragsført inngående merverdiavgift. Dersom overtakende part viderefører den avgiftspliktige bruken, kan påhvilende justeringsfor pliktelser overdras til ny eier og derved unngås plikten til å justere tidligere fradragsført merverdiavgift. Slik over dragelse forutsetter at partene inngår en justeringsavtale. Siden 2008 har skattemyndighetene stilt krav om at det må foreligge en signert justeringsavtale innen oppgave fristen for mva-terminen overdragelsen skjer. Det samme gjelder for vederlagsfrie overdragelser av infrastruktur til det offentlige. Fristen for avtale har vært absolutt og mange eiendomsaktører har som følge av manglende avtaler, eller avtaler som er inngått for sent, blitt møtt med krav om tilbakebetaling av tidligere fradragsført merverdiavgift, samt renter og tilleggsskatt. Gulating lagmannsrett har i en fersk dom kommet til at skattemyndighetenes strenge tidsfrist er rettsstridig. Dersom dommen blir stående kan den få stor betydning for virksomheter som har måttet tilbakebetale tidligere fradragsført merverdiavgift som følge av at tidsfristen skattemyndighetene har praktisert ikke har vært overholdt. RETTSLIGE UTGANGSPUNKTER

Justeringsavtaler er aktuelt i de tilfeller hvor byggetiltak, herunder ny-, på- eller ombygging av fast eiendom overdras og merverdiavgift er fradragsført ved opparbeidelsen av byggetiltaket. Fradragsretten forutsetter at «kapital varen» ikke overdras eller tas i bruk i virksomhet som ikke gir fradragsrett innenfor en såkalt justeringsperiode på 10 år for byggetiltak. Dersom kapitalvaren overdras i justeringsperioden, skal tidligere fradragsført inngående merverdiavgift som utgangspunkt i tilbakebetales helt eller delvis. Tilbakebetal ing kan likevel unngås dersom overdrager og mottaker inngår avtale om at ny eier overtar gjenstående justeringsforpliktelser.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

Blant vilkårene for overføring av justeringsforpliktelser oppstilles det et krav om at overføringen må dokumenteres med en skriftlig og signert avtale hvor enkelte lovbestemte opplysninger fremgår. Det oppstilles dermed et formkrav og et innholdskrav for overføring av justeringsfor pliktelser. I praksis fra skattemyndighetene har det blitt oppstilt en knapp og ubetinget tidsfrist for inngåelsen av slik juster ingsavtale. Det har blitt lagt til grunn at justeringsavtalen må inngås innen utløpet av oppgavefristen for mva- terminen overdragelsen skjer. Fristen utløper 1 måned og 10 dager etter utløpet av den enkelte MVA-termin. Det vil si at for en overdragelse i første termin (januar-februar) er fristen 10. april, for andre termin (mars-april) er fristen 10. juni osv. Det er videre lagt til grunn at denne fristen er absolutt.

MAJ HINES

DOMMENS PREMISSER

Dommen gjaldt vederlagsfri overdragelse av infrastruktur fra en næringsdrivende til en fylkeskommune. Merverdi avgift var fradragsført ved opparbeidelsen av infrastrukturen. Justeringsavtale ble inngått 18 måneder etter at over dragelsen fant sted. Gulating lagmannsrett mener det ikke er rettslig grunnlag for skattemyndighetenes strenge tidsfrist for inngåelse av justeringsavtale. Retten viser til at tidsfristen verken fremgår av merverdiavgiftsloven eller merverdiavgifts forskriften. I domspremissene uttaler lagmannsretten at en så kort, absolutt tidsfrist og påfølgende streng håndhevelse burde vært tydelig uttrykt fra lovgiver dersom det skal oppstilles et slikt krav. Lagmannsretten viser til at tidsfristen for endrings adgang til gunst for skattyter etter skatteforvaltningsloven er 3 år og mener at en tidsfrist for inngåelse av justeringsavtale ikke kan være kortere enn denne fristen. Lagmannsretten konkluderer dermed med at det ikke er rettslig grunnlag for en slik særskilt fristregel som er blitt praktisert for inngåelse av justeringsavtale.

JACOB MJELDE

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

WIERSHOLM «Justeringsavtaler er aktuelt i de tilfeller hvor byggetiltak, herunder ny-, på- eller ombygging av fast eiendom overdras og merverdiavgift LEDELSEN VERDT Å VITE FRITID FAGSTOFF er fradragsført ved opparbeidelsen av byggetiltaket»

KRAV OM TILBAKEBETALING MÅ FREMSETTES RASKT

Som nevnt innledningsvis vil dommen, dersom den blir stående, får stor betydning for virksomheter som har måttet tilbakebetale tidligere fradragsført merverdiavgift, samt eventuelt tilleggsavgift og renter som følge av for sent inngått justeringsavtale. Den strenge praksisen innebærer at det er god grunn til å tro at mange eiendomsaktører hittil er blitt pålagt å tilbakeføre fradragsført merverdiavgift som følge av manglende overholdelse av den strenge tidsfristen.

Dommen kan bli anket og det er dermed ikke sikkert at siste ord er sagt i saken. Det er derfor viktig å fortsatt overholde statens knappe frist. Virksomheter som har blitt avkrevd tilbakebetaling som følge av for sent inngått avtale, bør imidlertid snarest fremsette krav om tilbakebetaling overfor skattemyndighetene for å unngå at kravet bortfaller som følge av den generelle 3 års fristen for retting.

Wiersholm er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirma med 150 advokater og STUDENTER 50 ansatte i forretningsstøtte. Wiersholm dekker hele næringslivets behov for juridisk bistand, med vekt på transaksjoner og prosedyre. Wiersholms tverr faglige bransjegruppe for fast eiendom bistår alle profesjonelle aktører i eiendomsbransjen og består av noen av Norges beste jurister på området. www.wiersholm.no

”Den nye normalen?”

BOLIGMARKEDET 2020 9. oktober - Hotel Christiania Teater Rolf Thorsen Selvaag Bolig

Carl O. Geving NEF

Terje Svabø Konferansier

Nikolai Astrup Kommunal- og moderniseringsminister

Anders Haavik Selvaag Plus

Andreas Benedictow Samfunnsøkonomisk analyse

Geir Haaversen A-Lab

Kari E. Kaski Finanskomiteen

Ida Wolden Bache Norges Bank

Morten A. Meyer Huseiernes Landsforbund

Julie Sjøwall A-Lab

Mudassar Kapur Finanskomiteen

Osmund Kaldheim Husbanken

Hannah Gittmark Tankesmien Agenda

Påmelding: nef.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

HVORDAN SIKRE UTLEIER DEKNING VED LEIETAKERS MISLIGHOLD? LEDELSEN VERDT Å VITE FRITID STUDENTER FAGSTOFF AV SENIORADVOKAT HENRIK TAUBØLL OG ADVOKATFULLMEKTIG ANETTE KARINE HAARE ARCTANDER, BEGGE I ADVOKATFIRMAET WIERSHOLM AS

INNLEDNING

Ved inngåelse av avtaler for leie av næringseiendom vil utleier ofte kreve at leietaker stiller sikkerhet for sine forpliktelser under leieavtalen. Leietakers plikt til å stille sikkerhet reguleres i utgangspunktet av husleieloven §§ 3-5 og 3-6. Etter disse bestemmelsene kan det avtales at leietaker skal stille depositum eller garanti tilsvarende maksimalt seks måneders leie. Dersom leieavtalen ikke inneholder noen plikt til å stille garanti/depositum kan ikke utleier senere pålegge leietaker å stille sikkerhet med mindre de inngår en tilleggsavtale. Når leieavtalen er inngått mellom to næringsdrivende kan partene avtale seg bort fra husleieloven §§ 3-5 og 3-6, jf. husleieloven § 1-2. De nærmere vilkårene knyttet til sikkerhetsstillelsen må i så fall avtales mellom partene. Partene kan for eksempel avtale at størrelsen på leietakers sikkerhetsstillelse skal være større enn seks måneders leie eller regulere hva som skal til for at utleier kan kreve sikkerheten utbetalt. Hvilken type sikkerhet som stilles vil også være med på å avgjøre hvilke vilkår som gjelder. Meglerstandarden utarbeidet av Norsk Eiendom m.fl. regulerer sikkerhetsstillelse i punkt 11. Her er det lagt opp alternative bestemmelser for de forskjellige typene sikkerhetsstillelse. Disse bestemmelsene kan være gode utgangspunkter når partene skal enes om de nærmere vilkårene for garantistillelsen under leiekontrakten. Det er viktig at partene har et bevisst forhold til hvem som skal stille sikkerhet for leietakers forpliktelser, og hvilken type sikker het som stilles, slik at det ikke er tvil om hvilke vilkår som gjelder dersom sikkerheten en dag må benyttes. HVEM STILLER GARANTIEN? - FORSKJELLIGE TYPER GARANTISTER INNLEDENDE OM GARANTISTER

En garanti fungerer ved at en tredjepart innestår for leietakers forpliktelser, og som regel er solidarisk ansvarlig sammen med leietaker for at forpliktelsene gjennomføres i tråd med avtalen mellom leietaker og utleier. I et leieforhold vil det typisk være en bank, et forsikringsselskap eller et morselskap eller annet selskap i leietakers konsern som garanterer for leietakers forpliktelser. Garantisten kan garantere for hele eller deler av forpliktelsene leietaker har påtatt seg. Eksempelvis kan garantisten garantere for leietakers betalingsforpliktelser, eller både betalingsforpliktel-

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

ser og andre forpliktelser, eksempelvis forpliktelsen til å sikre at vedlikehold av leieobjektet gjennomføres i samsvar med leieavtalen. BANKGARANTI

Dersom det skal stilles en bankgaranti er det en bank eller et forsikringsselskap som påtar seg å innestå for leietakers forpliktelser. Banken garanterer da for at leietaker til rett tid oppfyller hele eller deler av sine forpliktelser under leieavtalen. Dersom leietaker ikke oppfyller sine forplikt elser etter avtalen rettidig, kan utleier på bestemte vilkår kreve at garantisten betaler ut hele eller deler av garanti beløpet som en kompensasjon for leietakers kontraktsbrudd. Dette kan for eksempel være tilfellet dersom leietaker ikke betaler leie til avtalt tid, eller dersom leietaker er ansvarlig for skade på leieobjektet i leieperioden. Bankgarantier gir som regel utleier god sikkerhet da det er liten mulighet for at bankene ikke har midler til å d ekke utleiers krav dersom garantien må benyttes.

HENRIK TAUBØLL

MORSELSKAPSGARANTI

Er leietaker en del av et konsern kan det komme opp spørsmål om leietaker kan stille en morselskapsgaranti som sikkerhet for sine forpliktelser. I så fall vil det være et selskap i leietakers konsern som innestår for at leietaker oppfyller sine forpliktelser etter leieavtalen. Verdien av at et morselskap stiller som garantist er et kommersielt spørsmål som må avgjøres konkret, og avhenger blant annet av morselskapets finansielle stilling. Det er derfor vanskelig å si noe generelt om verdien av at et morselskap stiller som garantist. Utleier bør være forsiktig med å godta en morselskapsgaranti hvor morselskapet har en svak økonomi. I så fall kan utleier stille et soliditetskrav hvor det bestemmes at morselskapsgarantien skal erstattes av en bankgaranti dersom morselskapets soliditet går under et visst nivå. Utleier kan også prøve å få inn i avtalen et samtykkekrav som pålegger leietaker å innhente utleiers samtykke før det gjennomføres strukturelle endringer i konsernet som kan ha betydning for garantistens økonomi. Det bør videre tilstrebes at det øverste selskapet i konsernet stiller som garantist for å sikre at garantisten har tilgjengelige midler dersom utleier har behov for å gjøre garantien gjeldende. Blir partene enige om at leietaker skal stille en mor selskapsgaranti bør garantibeløpet normalt være høyere

ANETTE KARINE HAARE ARCTANDER

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

enn om leietaker hadde stilt en bankgaranti. Leietaker sparer utgifter til en ekstern garantist ved at et morselskap garanterer for leietakers forpliktelser, og det kan argumenteres med at dette bør gjenspeiles i garantisummen. Utleier må også være oppmerksom på at inndrivelse av garantien fra et eventuelt utenlandsk morselskap kan være LEDELSEN VERDT ÅDersom VITE vanskeligere enn inndrivelse fra en norsk garantist. garantisten er utenlandsk må det undersøkes om garantien er lovlig stilt etter garantistens hjemlands regler. Dette gjelder selv om garantien er underlagt norsk rett. Det enkleste vil derfor være garanti fra et norsk morselskap, og det kan være mer gunstig for utleier med en bankgaranti på et lavere beløp enn en morselskapsgaranti fra et utenlandsk selskap. DEPOSITUM

Dersom partene avtaler at leietaker skal stille sikkerhet i form av et depositum er det ingen tredjeperson som garanterer for leietakers forpliktelser, men leietaker setter selv inn et nærmere bestemt beløp på en konto som verken han eller utleier fritt kan disponere. Kontoen bør opprettes i leietakers navn, og depositumet, inkludert eventuelle renter, skal betales tilbake til leietaker ved avslutningen av leieforholdet dersom leietaker gjennomfører sine forplikt elser i avtaleperioden. Misligholder leietaker sine forpliktelser kan utleier kreve dekning i depositumskontoen. Partene må selv avtale de nærmere vilkårene for når utleier kan kreve dekning. NÅR KAN GARANTIEN BENYTTES? - FORSKJELLIGE TYPER SIKKERHET INNLEDNING

I tillegg til spørsmålet om hvem som skal stilles om garantist, må partene avklare på hvilke vilkår utleier kan gjøre garantien gjeldende. De forskjellige alternativene medfører ulikt vern av leietaker og utleier. Det er derfor viktig at partene har et bevisst forhold til hvilke type garanti som velges. SIMPEL GARANTI/KAUSJON

Simpel garanti er utgangspunktet dersom det ikke er avtalt noe annet mellom partene jf. husleieloven § 3-6. Det bør derfor komme klart frem av avtaledokumentasjonen dersom partene ønsker en annen form for sikkerhet enn en simpel garanti. Har leietaker stilt en simpel garanti kan utleier kun søke dekning hos garantisten dersom misligholdet skyldes leietakers betalingsevne, altså at leietaker ikke har midler å betale leie med. Skyldes misligholdet leietakers betalingsvilje kan utleier ikke kreve garantien utbetalt. Først når utleier forgjeves har forsøkt å tvangsinndrive kravet, eller på annen måte gjort det klart at leietaker ikke er i stand til å betale, kan kravet rettes mot garantisten.

FAGSTOFF

FRITID

SELVSKYLDNERGARANTI/SELVSKYLDNERKAUSJON

Selvskyldnergaranti er kanskje den vanligste formen for sikkerhetsstillelse i norske leiekontrakter for næringseiendom. Dersom leietaker stiller en selvskyldnergaranti kan utleier velge å kreve garantien utbetalt dersom leietaker ikke kan gjøre opp for sine økonomiske forpliktelser, men FRITID FAGSTOFF også dersom leietaker ikke vil gjøre opp for seg. Utleier kan med andre ord gjøre garantien gjeldende så snart det er klart at leietaker er i mislighold. Dette er en forskjell mellom en simpel garanti og en selvskyldnergaranti som gjør det enklere å inndrive selvskyldnergarantien. Garantisten er imidlertid ikke forpliktet til å betale ut garantien dersom det foreligger innsigelser mot kravet. Garantisten kan gjøre gjeldende de samme innsigelsene mot utleiers krav som leietaker selv. Dersom det er inn sigelser mot kravet må det derfor foreligge en rettskraftig avgjørelse for gyldigheten av kravet før garantisten kan pålegges å utbetale garantien.

STUDENTER

MEDLEMMER

WIERSHOLM Wiersholm er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirma med 150 advokater og STUDENTER 50 ansatte i forretningsstøtte. Wiersholm dekker hele næringslivets behov for juridisk bistand, med vekt på transaksjoner og prosedyre. Wiersholms tverr faglige bransjegruppe for fast eiendom bistår alle profesjonelle aktører i eiendomsbransjen og består av noen av Norges beste jurister på området. www.wiersholm.no

PÅKRAVSGARANTI («ON DEMAND»)

En påkravsgaranti er lik selvskyldnergarantien ved at utleier kan kreve dekning både ved svikt i leietakers betal ingsevne og betalingsvilje. I motsetning til ved en selvskyldnergaranti kan utleier kreve dekning under garantien så lenge utleier kan dokumentere at leietakers plikter under leieavtalen er misligholdt. Det er med andre ord ingen mulighet for å komme med innsigelser til kravet. Garantisten kan dermed ende opp med å måtte betale ut garantien på tross av at det er innsigelser mot kravet og at rettmessigheten av det aktuelle kravet ikke er rettskraftig avgjort. Innsigelser til utleiers påståtte krav må eventuelt senere gjøres gjeldende ved et søksmål om tilbakebetaling av hele eller deler av garantibeløpet. Søksmålsrisikoen vil da ligge hos garantisten/leietaker. Påkravsgarantien gir dermed utleier god sikkerhet for oppgjør, men kan være kostbar for leietaker. AVSLUTNING - PARTENE BØR PÅSE AT STILT SIKKERHET SAMSVARER MED LEIEAVTALEN

Ved etableringen av et leieforhold må partene påse at sikkerheten som stilles er stilt av riktig rettssubjekt, samt at garantitypen som er stilt samsvarer med det som er avtalt i leiekontrakten. Det er derfor viktig at partene har et bevisst forhold til hvilken type garanti og garantist som avtales når leieavtalen fremforhandles, og at partene påser at stilt sikkerhet samsvarer med det partene har blitt enige om i leieavtalen. Ikke sjeldent ser vi at sikkerheten som er stilt er av en annen karakter eller kvalitet enn hva partene har avtalt. Dette kan få betydning dersom det blir behov for å benytte garantien. Det er ikke uvanlig at det avtales i leieavtalen at avtalen er betinget av at leietaker har stilt sikkerhet i samsvar med leieavtalen, eller at mislighold av plikten til å stille sikkerhet regnes som et vesentlig mislighold som gir hevingsrett.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

NY OPPLYSNINGSPLIKT

FOR FORMIDLERE AV UTLEIE AV FAST EIENDOM LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Fra og med januar 2020 er alle virksomheter som formidler utleie av bolig pålagt å rapportere inn data til Skatteetaten. Men hvem er det som omfattes av rapporteringsplikten – og hva skal rapporteres inn? AV MARIANNE G. NYVOLD, GRUNNLAGSDATA - SKATTEETATEN

HVEM SKAL LEVERE OPPLYSNINGER?

Enkelt forklart gjelder opplysningsplikten for alle som driver med formidling av utleie og som tar del i betalingen av utleie. Opplysningsplikten gjelder både norske og utenlandske aktører som operer i Norge, og er uavhengig av om det skjer gjennom en digital formidlingstjeneste eller gjennom andre kanaler. Opplysningsplikten gjelder ikke for deg som kun tar betalt for annonseringen, slik som tradisjonelle rubrikk annonsører.

Men, dersom det også formidles utleie fra private ut leiere i tilknytning til hoteller, pensjonater og lignende næringsvirksomhet, er formidleren opplysningspliktig for alle slike utleieforhold, uavhengig av utleierens forhold. Opplysningsplikten gjelder heller ikke ved utleie av eiendommer eid av stat, fylkeskommune eller kommune. I disse tilfellene vil leieinntektene inngå i virksomheten som ordinære driftsinntekter og være omfattet av alminnelige dokumentasjonskrav eller være skattefrie. HVA SKAL RAPPORTERES INN?

OPPLYSNINGSPLIKTIGE VIRKSOMHETER MÅ TA DEL I BETALINGEN

Vilkåret om at selskapet som formidler utleien må ta del i betalingen betyr at selskapet tar betalt for formidlingen fra utleier til kunde. Hvordan betalingen til formidlingsselskapet skjer er uten betydning og betalingen kan derfor enten trekkes direkte fra kunden eller som en andel av oppgjøret til utleieren. Opplysningsplikten gjelder selv om det ikke er formidlingsselskapet som formidler den faktiske betalingen. Det er ofte selvstendige aktører som håndterer betalingen, selv om det utad fremstår som én samlet tjeneste. Det er tilstrekkelig at det er en forretningsmessig kobling mellom formidlingstjenesten og betalingstjenesten, slik at betal ingstjenesten utad fremstår som en del av formidlings tjenesten. Opplysningsplikten gjelder også for virksomheter som på vegne av utleier inngår kontrakt om utleie av fast eiendom. En formidler opptrer som selvstendig mellommann uten å være part i selve utleieforholdet. Opplysningsplikten gjelder imidlertid også i de tilfeller hvor en virksomhet er kontraktspart med den som eier eller disponerer utleie objektet, for så å leie til neste leietaker. UNNTAK FRA OPPLYSNINGSPLIKTEN

Opplysningsplikten gjelder ikke for deg som utelukkende formidler utleie av rom, hytte eller leilighet i hoteller, pensjonater og lignende næringsvirksomhet.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

• Navn og organisasjonsnummer på rapporteringspliktig virksomhet • Fødselsnummer, d-nummer eller organisasjonsnummer, samt navn, adresse og kontonummer til utleier • Utleiebeløp per utleieforhold (fratrukket gebyr som leietaker betaler til formidler) • Eventuelt gebyr som leietaker betaler til formidler per utleieforhold • Provisjon som utleier har betalt til formidleren per utleieforhold eller per avregningsperiode • Antall utleiedøgn per utleieforhold (dato fra og til) • Eiendommens veiadresse eller matrikkeladressen Du kan lese mer om opplysningsplikt, hvem som omfattes, hva som skal rapporteres inn og hvordan det skal rapporteres inn på Skatteetaten.no

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

STUDENTER

MEDLEMMER

«KORONA-KRANGLER» I LEIEFORHOLD LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

AV ADVOKATFULLMEKTIG ANETTE KARINE HAARE ARCTANDER, ADVOKATFIRMAET WIERSHOLM

INNLEDNING

Utbruddet av COVID-19 har påvirket de fleste delene av samfunnet denne våren og sommeren, og mange frykter en ny smittetopp i løpet av sensommeren/høsten. Som følge av pandemien har en rekke virksomheter måttet holde stengt, enten som følge av direkte påbud, eller som en konsekvens av sviktende kundegrunnlag. Disse virksomhetene har dermed mistet sin avgjørende inntektskilde. Andre virksomheter har opprettholdt driften gjennom hele perioden, men har opplevd dramatiske fall i omsetningen fordi kundene har uteblitt. Dette har ført til at mange leietakere sliter økonomisk, og flere har store problemer med å betale leie og andre faste ut gifter. Dette til tross for at flere virksomheter har mottatt, eller vil være kvalifisert til å motta økonomisk bistand fra staten. På motsatt side sitter utleierne som har behov for å få inn leien for å kunne betjene egne kostnader, herunder utgifter til renter og avdrag. Den vanskelige situasjonen samfunnet er i medfører at det i større grad enn normalt kan oppstå uenigheter mellom leietaker og utleier på grunn av forskjellige ønsker og behov – «Korona-krangler». Dersom partene ikke kommer til enighet, kan slike uoverensstemmelse medføre at leieforholdet avsluttes, og/eller at partene havner i retten. Slike prosesser er tid krevende og kan medføre betydelige kostnader. Det er ingen av partene i alminnelighet tjent med. I eksisterende leieforhold er det viktig at part ene vet hva de har krav på, og hvilke forvent ninger og krav som stilles til dem etter leiekontrakten. Det er også avgjørende at partene har en god dialog, slik at de på et tidlig tidspunkt kan finne tilfredsstillende løsninger. For leiekontrakter som inngås etter utbruddet av COVID-19 er det viktig at partene justerer ordlyden, slik at den er tilpasset dagens pandemi-situasjon. I det videre vil det sees nærmere på enkelte uenigheter som kan oppstå og hvilke rettigheter og plikter avtalepartene har i de forskjellige situa

sjonene, samt tips til parter som er i prosess med å fremforhandle en leiekontrakt. LEIETAKERS DRIVEPLIKT

Selv om utleier får dekket leie og andre kostnader kan leietakers fraflytting eller midlertidige nedstenging av virksomheten i de leide lokalene få negative konsekvenser for utleier. Er leien helt eller delvis omsetningsbasert, vil fraflytting eller nedstengning av virksomheten medføre at ut leiers leieinntekter minsker. Tomme lokaler kan også gjøre området hvor lokalene er plassert mindre attraktivt for besøkende, og dermed også for andre leietakere. En leietaker er derfor pålagt driveplikt, som innebærer at virksomheten i de leide lokalene må opprettholdes. Profesjonelle parter kan avtale seg vekk fra driveplikten i husleieloven, og eventuelt innta en særskilt regulering av driveplikten i leiekontrakten. Gjør ikke part ene dette, reguleres driveplikten av husleielovens § 5-1 siste setning. «[l]eier av lokale for butikk eller serveringssted plikter å holde virksomheten åpen og i vanlig daglig drift unntatt når midlertidig stenging er nød vendig». Bestemmelsen begrenser i utgangspunktet driveplikten til lokaler «for butikk eller serveringssted». Det er alminnelig antatt at dette begrepet ikke bør tolkes for snevert da de samme negative konsekvensene gjør seg gjeldende om for eksempel et massasjestudio eller en tatovør holder stengt. Gode grunner taler derfor for at slike butikk lignende virksomheter også bør være omfattet av driveplikten etter husleieloven, men her er rettstilstanden ikke avklart. Det finnes unntak fra driveplikten. Næringsvirksomheten kan stenges midlertidig dersom «stenging er nødvendig», jf. husleielovens § 5-1 siste setning. Etter forarbeidene vil dette være tilfellet dersom for eksempel adkomsten til lokal ene avsperres eller lokalene må vedlikeholdes

ANETTE KARINE HAARE ARCTANDER

eller ombygges. Er dette tilfellet, kan næringsvirksomheten stenges så lenge det er nødvendig, men skal straks åpne opp igjen når stenging ikke lenger er «nødvendig». Under COVID-19- pandemien har blant annet treningssentre og frisørsalonger i en periode fått offentlig pålegg om å holde stengt. Dette pålegget medførte at stengningen var «nødvendig», og stengning medførte derfor ikke et brudd på driveplikten. Dersom leietaker ikke gjenåpnet virksomheten etter at det offentlige pålegget ble opphevet, ville det imidlertid kunne representere et brudd på driveplikten. For virksomheter som ikke var omfattet av det offentlige pålegget må det vurderes konkret om en eventuell stenging representerte brudd på driveplikten. I vurderingen kan det blant annet vektlegges om de ansatte burde holde seg hjemme for å begrense aktiviteten i det offentlige rom, og om bedriften hadde tilgang på ansatte. Her vil driveplikten kunne suppleres av regelen om force majeure. Foreligger det en force majeure-situasjon, vil en avtalepart unngå å havne i mislighold selv om vedkommende ikke oppfyller sine av taleforpliktelser. En force majeure-situasjon foreligger om en ekstraordinær hendelse eller omstendighet utenfor partenes kontroll (her:

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

COVID-19), som parten heller ikke kunne for- inneholder leiekontrakten ofte en regulering som gjørelse som bekrefter at leiekontrakten er utsett, og ikke med rimelige midler kan overvin- pålegger leietaker å holde åpent i det som til misligholdt. I så fall er leiekontrakten utleiers ne, hindrer parten i å gjennomføre sine avtalefor- enhver tid er senterets åpningstider. Leietaker tvangsgrunnlag og tvangsfravikelsesprosessen blir pliktelser. Ved en eventuell ny nedstengning av pålegges gjennom en slik regulering også å holde betydelig mer effektiv enn om leieavtalen ikke samfunnet vil det være vanskeligere for leietaker åpent for eksempel om senteret har søndagsåpent inneholder noen slik bestemmelse. å påberope seg force majeure. Dette er fordi det før jul, eller om senteret har ekstra lange åpningsGjeldende meglerstandard inneholder i punk LEDELSEN VERDT Å VITE FRITID FAGSTOFF da er mulig for leietaker å forutse at pandemien tider på kampanjedager og lignende. 21.2 en bestemmelse STUDENTER om tvangsfravikelse: kan blomstrer opp igjen, og at nedstigning av Verdien av en leiekontrakt for lokaler i et samfunnet er en nærliggende konsekvens. kjøpesenter avhenger ofte av hvilke andre leie «Leietaker vedtar at tvangsfravikelse kan kreves Virkningen av et brudd på driveplikten frem- takere som finnes i senteret. Det vil derfor kunne hvis Leien eller avtalte tilleggsytelser ikke blir betalt, kommer ikke direkte av husleieloven. Det er av- være negativt for leietaker om andre leietakere går jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd (a)». klart gjennom rettspraksis at utleier ikke kan konkurs eller må stenge ned virksomheten i pålegge leietaker å flytte tilbake til lokalene og senteret av andre grunner. For å bøte på dette kan Beholder partene denne bestemmelsen, vil leie gjenåpne driften dersom leietaker har flyttet ut. leietaker prøve å få inn i leiekontrakten en regu- kontrakten utgjøre et tvangsgrunnlag som kan Holdes lokalene stengt i en lengre periode enn lering som gir leietaker rett til å si opp leieavtalen benyttes (er tvangskraftig) så snart en av leie nødvendig, eller lokalene fraflyttes for godt, kan dersom utleiegraden i kjøpesenteret går under en takers betalingsforpliktelser er forfalt. Da må dette kunne representere et vesentlig mislighold viss prosent, eventuelt kan leiekontrakten åpne utleier først sende et varsel om at tvangsfravikelse som gir utleier rett til å heve leiekontrakten. for at leietaker kan si opp avtalen om utleie vil igangsettes og deretter en begjæring om Utleier vil i tillegg alltid kunne kreve erstatning graden ikke økes til et gitt nivå i løpet av en nær- tvangsfravikelse til leietaker før namsmannen tar for sitt eventuelle økonomiske tap som følge av mere bestemt tidsperiode. over prosessen. For alle steg i tvangsfravikelsesbruddet på driveplikten. Nedleggelse av virksomprosessen får leietaker en frist på to uker til å heten i lokalene vil som regel være forsettlig fra LEIETAKER BETALER IKKE LEIE betale det utestående før utleier kan gå videre til leietakers side. Utleier vil da kunne kreve både Mange leietakere har som følge av COVID-19 neste steg. Fravikelsesprosessen er derfor tidk direkte tap (for eksempel husleie og leietakers lavere omsetning og en svakere økonomi enn revende selv om leietaker har vedtatt tvangsfra andel av felleskostnadene) og indirekte tap (for normalt. Flere leietakere opplever også vanskelig- vikelse uten dom i leieavtalen. eksempel tap i verdien av omkringliggende lokaler) heter med å betale leie som avtalt. Pandemien Leietaker har ikke krav på å gjeninntre i leiedekket. Erstatningssummen leietaker må betale medfører ikke at det blir vanskelig/umulig for forholdet selv om det utestående beløpet betales kan dermed bli betydelig. Et indirekte tap kan leietaker å gjennomføre den faktiske leiebetal etter at tvangsfravikelsen er gjennomført, men imidlertid være krevende å bevise. Den ulov ingen, og leietakers manglende betalingsevne det er viktig å merke seg at leietaker (med mindre festede tapsbegrensningsplikten begrenser også faller derfor ikke inn under force majeure-insti- leiekontrakten er rettmessig hevet), alltid kan tapet utleier kan kreve dekket ved at utleier plikter tuttet. Sagt på en annen måte: det klare utgangs- betale det utestående og dermed fortsette leieforå begrense sitt tap gjennom rimelige tiltak, for punktet er at likviditetsproblemer ikke er force holdet, helt til namsmannen står på døren. eksempel ved å leie ut lokalene på nytt. majeure. Inneholder ikke leiekontrakten en bestemmelse Husleielovens regulering av leietakers driveDersom leiebetalingene uteblir, vil utleier nor- hvor leietaker godkjenner tvangsfravikelse uten plikt er ofte ikke tilstrekkelig til å dekke partenes malt forsøke å avklare hva som er årsaken til ute- forutgående rettsavgjørelse, må utleier gå til dombehov. Ved inngåelse av en ny leiekontrakt mel- blivelsen. Ofte vil det da være en fordel om leie- stolen og få en dom for at leietaker skal fravike lom næringsdrivende kan det derfor vurderes å taker er åpen om sine betalingsproblemer. Dette lokalene før namsmannen eventuelt gjennom avtale seg vekk fra driveplikten i husleieloven, og kan resultere i samtaler med utleier som medfører fører tvangsfravikelsen. Fravikelsesprosessen vil heller innta en særskilt regulering av driveplikten at partene blir enige om en løsning, for eksempel da ta vesentlig lengre tid. Rettsavgjørelsen vil i leiekontrakten. Særlig har utleier behov for en at leietaker får betalingsutsettelse eller redusert være utleiers tvangsgrunnlag, og dette tvangsstrengere regulering av hvilket omfang driften i leie i en bestemt periode. Kommer ikke partene grunnlaget er tvangskraftig når dommen er rettlokalene må ha, og hvilke sanksjoner leietaker til enighet, vil utleier kunne trekke på foreliggen- skraftig. kan forvente ved brudd. En klar regulering med- de garantier og/eller eventuelt igangsette en fraI tilfeller hvor leietaker gjentatte ganger ikke fører også en større forutberegnelighet for leie vikelsesprosess. Resultatet av denne prosessen kan betaler leien rettidig, eller leieinnbetalingen utetaker. Ikke sjelden avtaler partene at leietaker må innebære at leieforholdet opphører og at leietaker blir over et lengre tidsrom (3-6 måneder er betale dagbøter dersom virksomheten i lokalene må fraflytte lokalene. normalt tilstrekkelig), kan det anses som et urettmessig holder stengt. Inntar partene en slik Leiekontrakten supplert av relevant bakgrunns- vesentlig mislighold som gir utleier hevingsrett. regulering, bør leietaker forsøke å få inn et tak rett avgjør hvordan fravikelsesprosessen gjennom- Hevingen finner sted ved hevingserklæringen, og for hvor mange dager leietaker kan pålegges å føres. Utleier må ha et grunnlag for å kunne på- leiekontrakten bortfaller samtidig. Leietaker betale dagbøter. Det kan også vurderes inntatt legge leietaker å fraflytte lokalene selv om plikter derfor å fraflytte lokalene umiddelbart. bestemmelser som regulerer utleiers adgang til å leieperioden ikke har løpt ut (et tvangsgrunnlag). Fraflytter ikke leietaker lokalene, kan utleier kreve erstattet eventuelt tap som overstiger samlet Ofte har leietaker akseptert bestemmelser i leie- sende en begjæring om tvangsfravikelse direkte dagbot. kontrakten som gir utleier mulighet til å igang- til tingretten dersom det er «åpenbart» at utleier Gjelder leieavtalen lokaler i et kjøpesenter, sette tvangsfravikelse uten forutgående rettsav- hadde hevingsrett. Er det ikke «åpenbart» at

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

tleier hadde hevingsrett, må utleier få dom for vilkår». I mange tilfeller vil dette innebære tre u at leietaker skal fravike lokalene før begjæring om måneders oppsigelsesvarsel. tvangsfravikelse kan sendes namsmannen som I de tilfellene hvor konkursboet unnlater å tre gjennomfører tvangsfravikelsen. inn i kontrakten må konkursboet innen fireukersVed heving er skjæringstidspunktet for når leie fristen fjerne alle leietakers eiendeler fra leie taker kan betale leien og opprettholde leiekon- objektet og stille dette til utleiers disposisjon LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF trakten det tidspunktet utleier hever leieavtalen. innen fristen. Alternativt kan konkursboet velge FRITID Ved inngåelsen av en ny leieavtale kan det være å oppheve konkursbeslaget i eiendeler som er fordelaktig å beholde bestemmelsen om vedtatt uten økonomisk interesse for konkursboet tvangsfravikelse i meglerstandarden for å gjøre abandonering. Dette skjer ved at bostyreren avgir fravikelsesprosessen så effektiv som mulig. en skriftlig erklæring til leietaker om at eiendelene ikke lenger er omfattet av beslaget, og om LEIETAKER GÅR KONKURS tidspunktet for abandoneringen. Lokalene stilles På tross av støtteordninger fra staten og eventuell fra dette tidspunktet til utleiers rådighet. Fra velvillighet fra utleier og leietakers bank, må det abandoneringstidspunktet vil leietaker, evt. pant likevel påregnes at en rekke virksomheter kom- haver dersom eiendelene er pantsatt, overta mer til å gå konkurs som en følge av COVID-19. risikoen for de abandonerte eiendelene. Leietakers kreditorer eller leietaker selv kan begjære virksomheten konkurs, men det er dom- AVSLUTNING stolene som åpner konkursen. Leietakeren er COVID-19-pandemien medfører utfordringer konkurs dersom leietaker er «insolvent». Det vil for alle deler av samfunnet. I utgangspunktet bør si at leietaker ikke klarer å dekke sine løpende både leietaker og utleier ha et ønske om å finne forpliktelser, samtidig som verdien av leietakers en felles løsning for å fortsette leieforholdet. Leie eiendeler (aktiva) er lavere enn leietakers forplikt taker bør derfor informere utleier om eventuelle elser (passiva). økonomiske problemer eller endrede behov så Når konkursen åpnes, vil det opprettes et kon- snart de gjør seg gjeldende, slik at partene kan kursbo som er en selvstendig juridisk person som søke å avklare forholdet på et tidlig tidspunkt. i utgangspunktet trer inn i leietakers kontrakter For kontrakter som inngås etter utbruddet av og overtar alle leietakers eiendeler. Konkursboets pandemien, med COVID-19 som en kjent utoppgave er blant annet å forsøke og dekke flest fordring i samfunnet, er det fordelaktig å vurdere mulig av selskapets krav som eksisterte på tids- og adressere potensielle utfordringer knyttet til punktet konkursen inntrådte. Dette gjøres blant viruset uttrykkelig i kontrakten. Dette vil skape annet ved å realisere selskapets eiendeler. forutberegnelighet for partene rundt spørsmål Som nevnt vil konkursboet i utgangspunktet hvor bakgrunnsretten ikke er klar, eller hvor tre inn i leiekontrakten, med mindre konkurs partene ønsker en særskilt regulering. boet senest fire uker etter konkursåpningen Det er viktig å merke seg at når COVID-19 er erklærer at de ikke vil tre inn i leiekontrakten og alminnelig kjent, vil det være vanskelig å påberope samtidig stiller lokalene til utleiers rådighet. sykdommen som grunnlag for en force majeureUtgifter til leie er som regel en av de største situasjon. Forhold som utgjorde et force majeureløpende utgifter en virksomhet har. Konkursboet tilfelle da pandemien brøt ut, er ikke nødvendigvelger derfor ofte ikke å tre inn i leiekontrakten, vis et force majeure-tilfelle i dag eller ved en evenmed mindre tilgangen til lokalene er kritisk for å tuell ny nedstenging. opprettholde drift i en kortere eller lengre periode. På denne måten blir det mer midler å fordele mellom kreditorene. I perioden før konkursboet avgjør om det vil tre inn i leieavtalen, og i den resterende avtale perioden dersom konkursboet velger å tre inn i kontrakten, løper leiekontrakten som normalt. Når konkursboet trer inn i kontrakten, tar det leietakers plass og er bundet av alle leiekontrakt ens bestemmelser. Konkursboet kan, der melding om uttreden ikke avgis innen fireukersfristen, likevel løpende si opp leieforholdet på «sedvanlige

STUDENTER

MEDLEMMER

WIERSHOLM Wiersholm er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirma med 150 advokater ogSTUDENTER 50 ansatte i forretningsstøtte. Wiersholm dekker hele næringslivets behov for juridisk bistand, med vekt på transaksjoner og prosedyre. Wiersholms tverr faglige bransjegruppe for fast eiendom bistår alle profesjonelle aktører i eiendomsbransjen og består av noen av Norges beste jurister på området. www.wiersholm.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

JORDSKIFTE I URBANE STRØK OG FORTETTINGSOMRÅDER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Tiden der jordskifteretten bare var for jordbruket er for lengst forbi selv om mange fortsatt assosierer jordskifteretten med jordbruk. Jordskifteretten er i dag en praktisk og kostnadseffektiv domstol som løser komplekse saker knyttet til fast eiendom. AV HÅKON MATHIESEN, PARTNER & BENEDICTE KROGH GRIMSTAD, SENIORADVOKAT, BEGGE I DALAN ADVOKATFIRMA

Jordskifteretten er en spesialdomstol som kan behandle en rekke spørsmål knyttet til fast eiendom uavhengig hva slags type eiendom det er; boligeiendommer, næring- og industriområder, veier, parkeringsplasser, brygger, hyttetomter mv. I urbane strøk og fortettingsområder kan ofte komplekse og sammensatte eiendomsforhold by på utfordringer for å kunne utnytte arealene på best mulig måte. Er grenser, rettighetsforhold, veiareal mv. lite egnet i forhold til aktuell utnyttelse, enten den gjeldende eller den som følger av reguleringsplanen, kan jordskifteretten gjøre endringer. Formålet til jordskifteretten er å legge til rette for en effektiv og rasjonell utnyttelse av fast eiendom – dette gjøres gjennom endring av eiendomsutforming og rettighetsforhold til de eiendommene som er med på jordskiftet. Jordskifterettens kompetanse kan for enkelt hets skyld avgrenses til fire type saker: 1) Jordskifte, 2) Fordele planskapte verdier, 3) Kartlegging av eiendom og rettighetsforhold, og 4) Avholde skjønn. Vi vil nedenfor gå igjennom disse fire type sakene, men har begrenset fremstillingen til de punkter som er mest aktuelle for eiendommer i urbane strøk og fortettingsområder. 1. JORDSKIFTE ETTER JORDSKIFTELOVEN KAP. 3 1.1 HVA ER JORDSKIFTE?

Jordskifte er betegnelsen på en prosess der eksisterende eiendomsforhold eller bruken av eiendommene med tilhørende rettigheter skal endres eller ordnes på en slik måte av bruken av eiendommene blir mer hensiktsmessig. For å kunne avholde jordskifte er det vilkår om at minst en eiendom eller en bruksrett er vanskelig å utnytte på tjenlig (hensiktsmessig) måte etter tida og tilhøva (dagens forhold) jfr. jordskifteloven («jskl.») § 3-2. Det samme gjelder der en eiendom eller en bruksrett blir vanskelig å utnytte på tjenlig måte som følge av offentlig eller private tiltak, eller som følge av vedtatt reguleringsplan. Det er videre et krav at jordskifte vil skape et mer tjenlig eiendomsforhold i jordskifteområdet jfr. jskl. § 3-3. Vilkåret i jskl. § 3-3 innebærer at det må skapes en netto nytte samtidig som jskl. § 3-18 krever at ingen av eien-

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

dommene) skal påføres større kostnader og ulemper enn nytte. 1.2 GJENNOMFØRING AV JORDSKIFTE

Jordskifteretten har en rekke virkemidler i loven de kan benytte for å endre de aktuelle eiendommene og rettig hetene. Nedenfor gir vi en kort oppsummering over noen av de ulike virkemidlene jordskifteretten har som er mest aktuelle for eiendommer i urbane strøk og fortettingsområder og hva resultat av et jordskifte kan bli: • Ny utforming av eiendommer og evigvarende bruks rettigheter som ligger til fast eiendom. Aktuell der gjeld ende grenser har en uheldig utforming og vanskeliggjør hensiktsmessig utnyttelse av eiendommen, samt ved tomtestrukturering for gjennomføring av et utviklingsprosjekt med vedtatt reguleringsplan. • Opprettelse av nye sameier der det bøter på utjenlige eiendomsforhold på en bedre måte enn sambruk mellom eiendommer. • Hel eller delvis oppløsning av sameier og sambruk mellom eiendommer. • Deling av eiendom med tilhørende bruksrettigheter. • Det kan gis varige eller midlertidige regler om sambruk mellom eiendommer (bruksordning). Bruksordning er et mye brukt og sentralt virkemiddel i jordskifteloven. Dette gjelder både for eksisterende sambruk og for opprettelse av ny sambruk, samt fastsettelse av regler for bruken. • Pålegg om felles tiltak og felles investeringer i forbind else med bruk av en eiendom eller bruksrettighet. Både grunneiere og bruksrettshavere kan gjennom dette virkemiddelet pålegges å delta. • Det kan opprettes et lag for drift eller vedlikehold når flere skal bruke en eiendom eller bruksrett, og vedtekter for laget fastsettes. Jordskifteretten kan også endre eksisterende lag og vedtekter. Laget som opprettes kan være et tingsrettslig sameie eller det kan være et ansvarlig selskap (DA). Det mest typiske eierlaget jordskifteretten etablerer eller gir regler for er veier.

HÅKON MATHIESEN

BENEDICTE KROGH GRIMSTAD

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

• Dersom det er igangsatt jordskiftesak kan jordskifte retten i sammenheng med den igangsatte saken også endre eller oppheve evigvarende bruksrett som ikke ligger til fast eiendom dersom bruksretten er til hinder for en hensiktsmessig bruk av eiendommen. VERDT Å VITE vil Ved gjennomføringenLEDELSEN av et av tiltakene nevnt overfor løsningen kunne være: å bytte eiendom mot eiendom (det tradisjonelle makeskifte), bruksrett mot bruksrett, eiendom mot bruksrett, bruksrett mot eiendom, eller bytte av bruksrett eller eiendom mot penger der det ikke er mulig å gjennomføre bytte i eiendom eller bruksrettigheter. Jordskifteretten vil utarbeide kart, koordinater og endre eller etablere nye matrikkelenheter der det er aktuelt. Rettigheter som kan og skal tinglyses vil tinglyses av jordskifteretten. Det kan ofte være både mer praktisk og rimeligere å gjennomføre et makeskifte av mindre eiendommer gjennom jordskifte enn å gå gjennom kommunen.

2. FORDELING AV PLANSKAP NETTO VERDIØKNING PÅ EIENDOMMER

Det nyeste virkemiddelet til jordskifteretten er at de kan fordele planskapt netto verdiøkning mellom eiendommer som er omfattet av en reguleringsplan jfr. jskl. § 3-30. For at denne bestemmelsen skal komme til anvendelse er det krav til at kommunen har fastsatt krav om slik fordeling i planbestemmelsene i medhold av plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 13, og at det er fastsatt et nærmere bestemt og avgrenset geografisk område av planområdet dette skal gjelde for. Etter krav fra en part skal jordskifteretten fastsette den planskapte netto verdiøkningen i fordelingsområdet, herunder den del hver grunneier skal ha. Alle eiendommen skal verdsettes ut fra egenskapene de har til utbyggingsformål uavhengig av hva eiendommen kan brukes til etter reguleringsplanene. Hver eier få det antallet utbyggingsrettigheter de forholdsmessig har krav på etter verdifastsettelsen. Så langt som mulig skal jordskifteretten tildele hver part utbyggingsrettigheter på egen eiendom eller inntil den eiendommen parten eier. Der det ikke er mulig, tildeles utbyggingsrettighet på andres eiendom og den som tildeles utbyggingsretten får også eiendomsrett til tomten. Kostnaden ved gjennomføring fordels etter nytten. Denne bestemmelsen gjelder kun grunneiere. De som kun har bruksrettigheter får ikke andel i utbyggings verdien.

FAGSTOFF

FRITID

JORDSKIFTERETTENS OPPGAVE I SLIKE SAKER ER:

• Fastsettelse av innholdet i rettigheter og eiendomsforhold i sameier, eiendommer som ligger i sambruk og utomhusareal som ligger til eierseksjoner. • Fastsettelse av grenser for eiendom og bruksrettigheter for grunneiendommer, anleggseiendommer, uteareal FRITIDog offentlige FAGSTOFF som inngår i eierseksjoner, festetomter reguleringer av eierrettigheter. Jordskifteretten vil merke og koordinatfeste grensene for eiendom eller bruksrettigheten. Det vil utarbeides et jordskiftekart som deretter legges inn i matrikkelen og ting lysning gjennomføres der det er nødvendig. 4. SKJØNN ETTER JORDSKIFTELOVEN KAP 5.

Jordskifteretten har adgang til å avholde en rekke ulike typer skjønn etter andre lover, f.eks. oreigningsloven (ekspropriasjon), vegloven, servituttloven, lov om løysingsretta, borettslagsloven, mv. Skjønn etter vegloven § 53 er praktisk og mye brukt. Etter veglovens § 53 kan Jordskifteretten ta stilling til om det foreligger en veirett, og eventuelt avklare innholdet i veirettigheten. Dersom retten finner at det ikke foreligger en veirett, kan den treffe vedtak om ekspropriasjon av grunn til veien herunder; anlegg, vedlikehold og drift av veien. Slik ekspropriasjon forutsetter at inngrepet vil vært klart mer til fordel enn ulempe og det må betales vederlag til den som må tåle eiendomsinngrepet. Etter servituttlovens §5 til § 7 kan jordskifteretten endre eller oppheve servitutter (rettigheter noen har over annen manns grunn). Jordskifterettens kompetanse gjelder både positive servitutter (bruksrettighet på annen manns eiendom som eks. veirett, bryggerett mv.) og negative servitutter (servitutter som forbyr eller begrenser en gitt bruk). Det vil i praksis si at jordskifteretten bla. har mulighet til å ekspropriere bort servitutter som forbyr eller innskrenker en eiers rådighet over fast eiendom, som f. eks. villa klausuler som hindrer videre utvikling av eiendom, legger begrensninger på antall etasjer som kan bygges e.l.. Å avholde skjønn i slike saker er etter vår erfaring ofte en bedre og mer løsningsorienter tilnærming til saken enn å gå til et ordinært søksmål for tingretten.

STUDENTER

MEDLEMMER

DALAN Dalan advokatfirmas eiendomsteam består av 18 advokater og er et av landets sterkeste fagmiljøer innenfor eiendom. STUDENTER Vi er stolte over å være et tradisjonsrikt firma med eiendom som spesialfelt der kunnskap har blitt videreført og videreutviklet gjennom generasjoner, og resultater har blitt skapt i snart 150 år. Dette har gjort oss til et unikt fagmiljø. www.dalan.no

3. RETTSUTGREING OG GRENSEFASTSETTING ETTER JORDSKIFTELOVEN KAP 4.

Jordskifteretten kan avklare uklare eiendoms- og bruksrettssforhold gjennom rettsutreiing. I saker om grensefastsetting fastsetter jordskifteretten hvor eiendomsgrensen går, eller grensen for en bruksrett.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

FRA REKLAMASJONSNEMNDA:

OPPLØSNING AV SAMBOERFORHOLD OG MEGLERS HÅNDTERING AV OPPGJØRET VED SALG AV BOLIG LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

AV PER RACIN FOSMARK, LEDER FOR REKLAMASJONSNEMNDA FOR EIENDOMSMEGLINGSTJENESTER

Ved salg av bolig etter oppløsning av samboerforhold er det ikke uvanlig at den ene parten alene har hjemmel til eiendommen, men at den andre parten har innsigelser mot det som fremgår av grunnboken om eiendomsretten. Typisk her at den andre parten mener at han eller hun er medeier. Men det økonomiske oppgjøret mellom partene og eiendomsoppgjøret er to forskjellige forhold. Megleren kan og skal forholde seg til hjemmelshaver. Den som ikke er hjemmelshaver, har ikke noen instruksjonsrett over oppgjøret eller salget for øvrig med mindre partene har avtalt noe annet. Reklamasjonsnemndens sak RFE2019-280 er et eksempel på hvor oppgjøret etter salg av boligen ble et problem. I 2018 gikk klageren og hans tidligere samboer fra hverandre. Den tidligere samboeren stod som hjemmelshaver til boligen alene. Klageren flyttet ut, og hjemmelshaveren inngikk oppdragsavtale med et eiendomsmeglerforetak om salg av boligen. Før overtagelsen tok klageren kontakt med megleren og krevde at halvparten av nettoprovenyet ble utbetalt til ham. Men megleren svarte at hun forholdt seg til grunnboken, og klageren krevde derfor erstatning av meglerforetaket for det økonomiske tapet han mente han var påført.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

Nemnda kom enstemmig til at erstatningskravet ikke førte frem og uttalte: «I dette tilfellet er det uomtvistet at klagerens tidligere samboer, var hjemmelshaver alene til boligen, og at hun var oppdragsgiver alene. Utgangspunktet er da klart: Megleren må gjennomføre oppgjøret fullt ut i henhold til grunnbokens system og den kontrakt som er inngått mellom kjøper og selger. Eventuelle panthavere (kontraktspanthavere og utleggspanthavere) må slette pantet, slik at kontrakten kan bli oppfylt. I dette tilfellet mener klageren, tidligere samboer av hjemmelshaver, at det som fremgår av grunnboken ikke er riktig. Men en megler må ikke involvere seg og/eller ta stilling til de til dels kompliserte spørsmål som et oppgjør etter samlivsbrudd kan reise. En «misfornøyd» tidligere samboer må eventuelt ta rettslige skritt (midlertidig forføyning) for å få stanset det økonomiske oppgjøret megleren arbeider med slik at nettoprovenyet eller det omtvistede beløp blir satt på sperret klientkonto hos megleren, eller på annen måte, inntil det er avklart hvordan fordelingen skal skje. En endelig avklaring av fordelingen av nettoprovenyet kan enten skje ved en rettskraftig dom eller avtale /forlik mellom de to tidligere samboerne. Når kun én av de to

tidligere samboerne har hjemmel til eiendommen, kan og skal megleren kun forholde seg til hjemmelshaver. Megleren skal ikke involvere seg i eventuelle uenigheter mellom to tidligere samboere om fordelingen av nettoprovenyet. Klageren som ikke hadde noen andel av hjemmelen til eiendommen, hadde ikke noen instruksjonsrett over oppgjøret eller salget for øvrig. Nemnda bemerker for øvrig at bevisregelen i tvangsfullbyrdelsesloven § 7-13 tredje ledd ikke tilsier en annen vurdering.» Saken viser at det er viktig at samboere og ektefeller sørger for at grunnboken gjenspeiler de riktige eierforholdene, slik at man unngår problemer ved salg av bolig som i denne saken.

PER RACIN FOSMARK

MEDLEMMER

Webmegler er Norges ledende fagsystem innen eiendomsmegling, med egne integrerte løsninger innen grafisk produskjon, boligportal app, visningsapplikasjon og CRM.

EN SIKKER SAMARBEIDSPARTNER FOR Å MØTE MORGENDAGENS BEHOV

ET SELSKAP I

Websystemer AS | Telefon 55 50 85 80 | www.websystemer.as

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

UTFORDRENDE STUDIESTART AV TOR INGE POLDEN OG INGRID SVENNEBY-OPSAHL- EIENDOMSMEGLERSTYRET, BI OSLO

I år som tidligere har det vært høyt søkertall på linjen Eiendoms megling, jus og økonomi. Dette gjør studiet til et av de mest populære studieretningene på Handels høyskolen BI, Oslo. Den store ut fordringen linjeforeningen har støtt på i år, som er ulikt de tidligere årene er Covid-19. Dette gjør slik at gjennomføring av viktig sosiale og faglige arrangementer for studentene blir utfordrende og det som var planlagt fra starten av året må revideres. I tillegg har det dessverre vært flere avlysninger og vi i linjeforeningen er betenkte om hvordan vi skal få gjennomført de kommende arrangementene. Disse arrangementene er viktige for studentene og spesielt for nye studenter. Der de kan knytte kontakter for senere samarbeid og for best mulig faglig kvalitet.

Det nærmer seg stadig årets største arrangement i regi av linjeforeningen, nemlig Eiendoms meglerdagen. På Eiendomsmeglerdagen ønsker vi å invitere ulike foretak, samt NEF m.m. Samtidig er det viktig at dagen blir gjennomført på en så bra og trygg måte som mulig. Eiendomsmeglerdagen er en fin arena for studentene for å bli kjent med de ulike foretakene, og mulighetene studentene har i fremtiden etter endt studie. Med en god porsjon med selvtillit, vilje og en smule flaks. Med glimt i øye kan man fort bli husket av sjefen i et foretak. Noe som kommer godt med om man blir innkalt til et eventuelt jobbintervju. For oss i linjeforeningen er det givende å planlegge Eiendoms meglerdagen og ikke minst gjen-

nomføre denne dagen i og med at nettopp denne dagen er starten for mange av studentene for å få en medhjelperjobb. Det mest optimale ville vært om alt var planlagt og klart til Eiendomsmeglerdagen nå, men slik alle restriksjonene er, så har vi måtte gjøre om på det som allerede var planlagt. Dette medfører til at Eiendomsmeglerdagen ikke blir lignende tidligere år, men vi i Linjeforeningen har stor tro på at det likevel blir en bra dag med restriksjoner. I mars stengte BI skolen noe som førte til at studietilværelsen fikk en helomvending. Kun digitale forelesninger, som krevde struktur og mye selvstendig jobbing med de ulike fagene. Nylig åpnet BI dørene igjen for studentene og offisielt har et nytt

Det handler om å være trygg 46

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

semester startet. Dette er vi veldig glade for, at det begynner å ligne på en normal studiehverdag, men det er fremdeles en vei å gå. Studietilværelsen er fortsatt a nnerledes for alle studenter i og med at det er mindre fysiske forelesninger og mer digitalt. Det er merkbart at studietilværelsen ikke er den samme. Det er mye mindre sosialt og mange blir sittende for seg selv og studerer. Risikoen for å falle av lasset er større en før og det er noe som vi i linjeforeningen er veldig opptatte av at ikke skal skje. I dette tilfellet er det spesielt viktig å ta ekstra vare på de nye studentene våre. Vi i linjeforeningen synes BI og foreleserne våre har vært flinke på å tilpasse seg situasjonen vi er i og informere oss studenter.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

PUSSE OPP SOVEROMMET? 4 tips til aktuelle stiler

– Neste gang du skal pusse opp soverommet, bør du velge tapet på veggene. Da får du farger, stil og atmosfære på en gang, tipser Cecilie Dahm Rise fra Borge. TEKST: BJØRG OWREN/IFI.NO │ FOTO: BJØRG OWREN, BORGE

Soverommet er det rommet vi pusser opp oftest. Ikke så rart, for rommet er passe stort når vi har lyst på forandring, og på soverommet ønsker vi å ha det ekstra fint. Hva som er fint, avhenger av hvilken stil du liker. Det er mange veier til et hyggelig soverom. Cecilie Dahm Rise har innredet mange soverom, og foreslår å starte med et tapet du liker. Er du usikker på hva som vil passe hos deg? Her kommer hun med noen tips. – Uansett stil, så er det viktig å tenke helhet. Når du har bestemt deg for stil, så finn et tapet med ønsket farge og uttrykk. Deretter fyller du på med elementer som er med å tydeliggjøre stilen, sier hun. 1. INDUSTRIELL STIL

– For å få en industriell stil velger du materialer og elementer som skaper følelsen av gamle fabrikkeller industrilokaler. Det skal være urbant, maskulint. Utrykket er kjølig, men avslappende, sier Cecilie. – Tapet som ligner betong, mur eller stein passer fint. Og er en fin måte å skape et industrielt utrykk i rommet. La veggen poppe ut som et stament! Som tilbehør foreslår hun en rustikk nattlampe i børstet stål på veggen, eller en gammel kontor

Tapet med nordiske blomster skaper sommerstemning på soverommet hele året, sier Cecilie Dahm Rise.

lampe. Garderobeskapet kan være noen gamle arkivskap i metall. Røffe kanter og uferdige eller velbrukte materialer er typiske trekk. Her passer det med materialer som stål, jern og sink, og møbleringen bør ha rette linjer. Unngå for mye organiske elementer.

2. HOTELLSTIL

Hotellstilen kan gå i flere retninger; fargerik eller nedtonet med ton i ton farger som skaper en luftig spa og velvære følelse. I dette temaet er det lov å overdrive og være kreativ. – Overdriv med størrelser på sengegavl, puter, og bruk av tekstiler.

Da får du frem hotelfølelsen, sier hun. Her er det viktig å bruke mye tekstiler. Sats på metervare og velg stoffer i gode strukturer og farger til gardiner. De bør gå fra tak til gulv. –Tapet med struktur er perfekt for å få frem den lune og gode

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

«Uansett stil, så er det viktig å tenke helhet. Når du har bestemt deg for stil, så finn et tapet med ønsket farge og uttrykk. Deretter fyller du på med elementer som er med å tydeliggjøre stilen» CECILIE DAHM RISE LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

utrykk, kan du lage brystningspanel med tapet. Sett opp to ulike tapet med list imellom.

MEDLEMMER

MENINGER

striper eller ruter. Materialer som tre, kurv, ull, bomull, broderi og heklede detaljer, sink og glass passer fint. Gjenbruk er viktig inspirasjon i denne stilen. – Dra frem farger i tapetet med MEDLEMMER tekstiler. Har bladene i tapetet flereMENINGER grønnfarger, kan det være fint å mikse flere tekstiler med ulike grønn-farger. Borge har et stort utvalg metervare i alle kvaliteter og farger, tipser hun.

3. KLASSISK STIL

Dersom du liker en mer klassisk stil foreslår Cecilie rene farger og mønster hentet fra naturen, gjerne skandi navisk, som vokser vilt i naturen fra ulike sesonger. – Blomster som er realistisk fremstilt på tapet blir som en blomstereng på din vegg, sier hun. Stilen fungerer like godt til moderne hjem som et hus fra 1900tallet. Hun foreslår å kombinere tapetet med gamle møbler i ny drakt. Puter, tepper og gardiner med blomster,

4. SKANDINAVISK STIL

For å illustrere den skandinaviske stilen tar hun fram tapetkolleksjonen Zen. – En nydelig taktil og sanselig kolleksjon, der man kan ta og føle på overflaten i tapeten. Dette skaper en lun og soft følelse i rommet, beskriver Cecilie. Kolleksjonen har nordiske farger i en nøytral fargepalett. Sammen med møbler i lyse tresorter, som ask, bøk eller hvit furu, gir dette en fin basis som skaper romslighet og fredfullhet.

Her er det harde materialer og rette kanter som gjelder. Tapet som ligner betong eller mur er en riktig basis. Tapetet er fra kolleksjonen Everyday Moments fra Borge.

a tmosfæren i rommet. Dette er en egenskap maling ikke har, sier hun. Til et fargerikt rom tar hun fram en av sine favoritter; tapet kolleksjonen Van Gogh. – Her kan du ta og føle på kunstnerens penselstrøk, og du trenger ikke bilde på veggen med dette tapetet. Det er mange farger å velge mellom her, men velg gjerne rødt er det en farge som forbindes med lidenskap, perfekt bak sengen, smiler Cecilie. Hun har flere tips til kreativ bruk av tapet: Tapet på veggen bak sengen vil fungere som en innramming for sengen. Et tips kan også være å tapetsere en stor sengegavl. Med en sengegavl «ankres» sengen til veggen, noe som gjør at rommet føles lunere. For å gi rommet et litt majestetisk

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

Her er stemningen lys, lett og sval. Tapet fra kolleksjonen Zen slår an tonen, og får fint følge av lyst gulv, lette møbler og naturlige tekstiler.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

Foruten tapet på veggene, må det bugne av tekstiler i myke kvaliteter med god tyngde. Kolleksjonen RENZO fra Borge, leveres som metervare og finnes i mange flotte farger.

Tapet med motiver fra nordisk natur, og motiv vi kjenner fra historiske bygg, setter stilen og skaper atmosfære i dette tema. I dette rommet er veggene kledd med tapet fra kolleksjonen Falsterbo.

– Skap et drømme-soverom med tapet i lyse beige og offwhite toner, med et svakt, nesten gjennomsiktig design. Zen har nydelige luftige farger. Design som sand-dyner, palmer eller kinesiske kirsebærtrær i delikate ton-i-ton nyanser oppleves nøytralt og delikat. Men det gir også en lun og soft atmosfære.

I denne stilen foreslår hun naturlige toner som sand, mokka, kremhvit, eggeskall og lyse terakottafarger. Tapet i taket kan også egne seg godt her. Tekstiler som lin, skinn og bomull er perfekt å supplere med for å understreke stilen.

Hotellstilen kan være fargerik eller dus ton-i-ton, fellesnevneren er at det må være lunt og frodig. Frodige farger og fete penselstrøk som i tapetet laget etter Van Goghs bilder skaper stilen.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

SKIFTE AV STILLING, ARBEIDSSTED, ADRESSE, TELEFONNUMMER MED MER GLENN JULSETH Foss & Co Drøbak Eiendomsmegling AS Postboks 262 1441 Drøbak 95077022 glenn.j@fossco.no JESSICA DILLING Eiendomsmegler 1Østfold Akershus AS Nybygg Varnaveien 43E 1526 Moss 40762081 jessica.d@eiendomsmegler1oa.no OLE KRISTIAN FAUCHALD TARALRUD Koppang Landbruks- og Næringsmegling AS Del av Landkreditt Kalnesveien 5 1712 Grålum 95905770 ole@landkreditteiendom.no MARIUS TIME VAALAND PrivatMegleren Jæren Torggata 2 4340 Bryne 90185260 vaaland@privatmegleren.no JAN ERIK DAHLSVEEN (fagansvarlig) EiendomsMegler 1 Innlandet AS Storgt 114 A 2390 Moelv 95022489 jan.erik.dahlsveen@em1innlandet.no THOMAS MOLDESTAD OLSEN Eiendomsmegler Vest Bergen Postboks 7999 5020 Bergen 47248504 thomas.moldestad.olsen@emvest.no

SARAH SKEIMO DNB Eiendom AS Kristiansand Postboks 404 4604 Kristiansand 97078913 sarah.skeimo@dnbeiendom.no

TEA WÆRLAND Aktiv Eiendomsmegling Tønsberg Møllegaten 8 3111 Tønsberg 93050261 tea@aktiv.no

KURT INGE NYBRU Aktiv Sauda Ryfylke Eiendomsmegling AS avd Sauda Skulegata 13 4200 Sauda 91523026 kurt@aktiv.no

ANDERS KLØVNING Notar Oslo Sentrum Waldemar Thranesgate 72 Postboks 3026 Alexander Kiellands plass 0175 Oslo 41279232 ak@notar.no

ØYVIND HORTEN Resident AS Tomtegata 10A 2615 Lillehammer 97713872 oyvind.horten@gmail.com

JOHN ERIK KLINGE NEM Eiendomsmegling AS Storgata 2 6509 Kristiansund 47020360 john.erik@nemeiendom.no

INGVILD SIREVÅG EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd Egersund Torget 6 4370 Egersund 92267804 ingvild.sirevag@em1sr.no DINA THERESE DAHL EiendomsMegler 1 Vestby/Son Mølleveien 4 1540 Vestby dina.d@eiendomsmegler1oa.no MARTE HELENE ULLNÆSS PrivatMegleren Hallingdal Alfarvegen 126 3540 Nesbyen 90540987 marte.ullnaess@privatmegleren.no

ARE FOTLAND W Eiendomsmegling AS Kokstadflaten 35 5257 Bergen are@wmegling.no DANIEL ANDRÉ ADAMSEN (fagansvarlig) Partners Eiendomsmegling Alta Postboks 1288 9595 Alta 95026764 adamsen@partners.no STIAN SØRENG Landkreditt Eiendom Postboks 4021 Angelltrøa 7457 Trondheim 90233211 stian@landkreditteiendom.no

VI GRATULERER 50 ÅR Morten Keiserud med dagen 1. september Thomas Lie med dagen 3. september Knut Rickoff Christensen med dagen 9. september Leiv Helge Kaldheim med dagen 16. september Odd-Arild Sæther med dagen 20. september Cathrine Wæraas Temmerud med dagen 22. september Robert Fauske med dagen 22. september

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020

60 ÅR 70 ÅR Marianne Karlsen med dagen 25. september Erik Andreas Wold Mona Bjerke Carlson med dagen 27. september med dagen 1. september Sverre Osnes med dagen 21. september Jens Olav Sporastøyl med dagen 30. september

For Nordvik er livet mye bedre uten en partner. Men er du klar for en date?

1. august 2018 gikk vi i Nordvik ut av Partners og etablerte vår egen kjede. Nå har vi lagt vårt første

fulle driftsår bak oss, og ser at det var et godt livsvalg. I året som gikk har vi økt antall meglere med 13 %, økt antall solgte boliger med 33 %, vokser raskest i Oslo og åpnet kontorer i Drammen, Slemmestad og Brummundal. Nå slår vi til igjen og åpner nytt kontor i Larvik.

Vi har ikke tenkt til å stoppe her, så om du har lyst til å bli med på laget som franchisetager, er det bare

å ta kontakt med Thomas Espolin-Kahrs på tlf 959 21 793 eller Thomas Granmo Kiligitto på tlf 476 46 439.

nordvikbolig.no

DIGITAL TINGLYSING - Null papir og tinglysing på sekunder - Høyere kvalitet på innsendingen - Store besparelser på mellomfinansiering - Oversikt og kontroll

Digital tinglysing for eiendomsmeglere Ambita tilbyr digital tinglysing for alle meglerhus i Norge. Våre eksperter samarbeider med fagsystemleverandører, meglerkjeder og offentlig etat for å få tilrettelagt for at hele tinglysingsprosessen skjer digitalt. Selve tinglysingen skjer via meglerhusets fagsystem eller direkte på etinglysing.no. Ambita tilbyr gratis fagkurs og opplæring for eiendomsmeglere som skal ta i bruk systemene. Ta gjerne kontakt dersom din meglerkjede trenger bistand til å komme i gang.

”Digital tinglysing gjør at jeg

”Hovedfordelen med elektronisk

kan yte bedre service for mine

tinglysing er tiden - det går mye

kunder. Alt gjøres nå digitalt:

raskere. Det betyr også at selger

signeringer, godkjenninger og

får raskere oppgjør, og vi fornøyde

innsendinger. Jeg har bedre

kunder. Tinglysing av sikring blir

oversikt over saksgangen, og

også mye enklere for meglerne.

kundene får et raskere oppgjør.

Ikke er det dyrt, og vi sparer

Her er det bare vinnere!”

selvfølgelig papir/kostnad/miljø.

Marius Kallevik Meglerhuset Rele

Vinn-vinn!” Kaia Hostvedt Dahle Aktiv Sandefjord/Tønsberg/Andebu

Ambita AS I Dronning Mauds gate 10 I Postboks 2923 Solli I 0230 Oslo I Tlf 24 13 35 00 I support@ambita.com

Eiendomsmegleren nr. 4 2020

Articles inside

STUDENTER

ETTER ARBEID

MEDLEMMER

Fra Reklamasjonsnemnda: Oppløsning av samboerforhold og meglers håndtering av oppgjøret ved salg av bolig

Jordskifte i urbane strøk og fortettingsområder

Korona-krangler» i leieforhold

Ny opplysningsplikt for formidlere av utleie av fast eiendom

Studiestart i coronatid – NEF Ung

Codegarden digitaliserer og forenkler hverdagen for eiendomsmeglere

Månedens meglerprofil: Cecilia Johansen

Rettstridig knapp frist for inngåelse av justeringsavtaler

Hvordan sikre utleier dekning ved leietakers mislighold?

Slik eliminerer du tidstyven AML

Eiendomsmeglerens sjekkliste: Lyssetting

Kurshøsten i gang

NEFs hederstegn til Kurt F. Buck

Molde i førersetet

Takk for tilliten

En veltrimmet organisasjon

Budstrategien har betydning for hva prisen blir til slutt

Nå kan skjøtepakkene tinglyses elektronisk